第一篇：房地產項目考察指引

項目實地考察

一、項目信息收集

1、對項目進行現場踏勘，了解土地自身素質；

土地自身素質決定施工工程量，并直接影響效益。所以，對土地素質的考察極為重要。

2、了解項目區域人文、自然環境；

具體包括區域經濟發展狀況、人口數量、人口素質、治安情況、風俗習慣等，城市基礎設施情況、宗地附近的商業、教育、醫療等設施，危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）。（附周邊環境生活配套圖）

3、了解項目區域交通狀況；

據宣講會和網上資料了解到，項目位于德陽市城市主軸長江西路西段干線和一環線交叉線上。除此之外，我們應實地調查其所在區域交通狀況，善于利用已有資源發展自身。

4、當地已有的項目實際運作情況

由于本將成為德陽乃至川西北地區唯一的現代多功能的商貿綜合服務基地和德陽市的城西城市副中心，為德陽現代服務業的發展和城市綜合功能的提升增輝添彩。

本項目是第十屆西博會招商引資的重點項目，四川省現代服務業重點項目，四川省百億市場重點項目，四川省災后振興重點項目，德陽市政府重點項目。本項目已被中國商業聯合會“中國品牌市場試驗示范基地”。

因此，對相關競爭項目的了解和考察，有利于確定本項目的發展方向和著重點。

二、市場調研

對于本項目，進行市場調研前，我們應確定該區位的功能，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，后者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；接著再掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。

調查過程及內容如下：

三、市調方式方法

目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：

1、實地觀察法

通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。

考察人員通過各種方式向被調查者發問或征求意見來搜集市場信息的一種方法。它可分為電話訪問、入戶訪問、街頭攔訪等考察形式。

采用此方法時的注意點：所提問題確屬必要，被訪問者有能力回答所提問題，訪問的時間不能過長，詢問的語氣、措詞、態度、氣氛必須合適。

2、訪談法

通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。

考察人員在考察現場，通過對樓盤本身的觀察以及周邊配套的考察，以獲取信息的一種考察方法。在觀察樓盤本身的過程中，主要有幾個注意點就是：外觀、小區環境、小區內各種配套（包括有多少地上/地下停車位、有沒有運動場、綠化率怎么樣等等）；考察樓盤周邊配套主要是考慮對于業主的工作生活是否方便，主要包括附近多少距離內有公交站臺、醫院、銀行、超市、餐飲、學校，出租車流量多不多即出行是否方便等。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統

計及分析。

四、資料整理、分析與考察報告

1、資料的整理SWOT分析

根據調查所得的資料對項目進行swot分析，了解項目的內在環境和外在環境，從而明確該項目的優勢和劣勢，總結出該項目的可行性以及存在的主要問題，以便對于項目優劣的決定起到一定的作用。

2、考察報告

在資料經過整理和分析以后，以文字、數字和圖形的形式對考察結果進行分析和說明，并以書面的形式提交。（1）考察報告的構成調研報告應由以下幾部分所構成：考察概況、主要結論、報告正文、考察建議、附件等。a、考察說明

主要對項目情況，包括項目的背景、考察區域與對象、主要調查內容、分析技術等主要內容；考察過程，主要對考察人員及具體操作過程的一個簡單說明；質量控制，為考察結果的準確性提供佐證。

b、項目概況

對考察對象的各個方面進行全面分析。c、主要結論

對考察所得結果的一個簡單、精練的綜合性概述。d、報告正文

以事實和數據為依據，對考察內容的一個詳細、客觀的分析。e、營銷建議

根據考察結論，對目前所面臨的問題提出可供采取的辦法。f、附件

包含數據、圖表、技術細節說明、統計輸出結果顯示、其他。（2）考察報告撰寫的原則

在具體的考察報告撰寫中，應遵循以下原則進行：

a、態度必須客觀考察是市場信息的一種客觀、科學的收集與分析工作，其結論是建立在客觀的事實與數字的基礎上的，因此也要求報告撰寫人員以客觀的態度來闡述考察結果。

b、結論必須鮮明由于考察結論是考察的科學性的直接反映，因此，含糊、模棱兩可的結果只能說明考察設計的不科學及考察實施的控制不力。

c、論證必須充分

論點結論。其中的論據一般為考察所得的客觀事實或數字。

d、語言必須精煉由于考察報告的信息量較大，因此以最簡短、精煉、明晰的語言對調研結果進行表述，將有利于減少分析時的工作量。

e、層次必須明晰它是就兩方面而言的，一是論據、論點、結論之間的層次必須是明晰的；一是對考察問題的闡述必須是層次分明的，問題的闡述可以根據方案中調研問題設置的層次來進行寫作。

五、附件（調研使用的表格）

1、房地產市場調研 前期市場調研常用表格

表1-1：土地SWOT分析表

制表人:制表時間:

第二篇：房地產項目考察列表

項目考察問題表

模塊

一、地塊分析項目基礎指標

項目名稱，位置，用地面積，容積率，用途，使用年限，單價，總價，掛牌時間，建筑密度，高度限定，備注

2項目位置+項目現狀（地圖+照片）

3項目四至（街名、建筑物）+交通狀況（公交站臺，公路車道，快鐵、火車，飛機）4 客流的可達性（來源、數量）

5項目配套+區域配套

模塊

二、住宅商業分析周邊住宅（名稱、總戶數，入住戶數、去化率，售價）

（周邊樓盤分布圖+現場圖片+表格）周邊商業街

總體商圈分布圖、商業街地圖布局、店面照片

店面，面積，租金，轉讓費，層高，租金遞增情況，年回報率周邊購物中心

購物中心地圖布局，購物中心店面圖片

店名，位置，面積，開業時間，業態分布（1樓，2樓，3樓）周邊寫字樓

寫字樓地圖布局，寫字樓現狀圖片

名稱，開發商，占地面積，總建筑面積，開盤日期，完工日期，去化率，售價，租金，回報率SWOT分析（優勢，劣勢，機會，威脅）

模塊三 區域宏觀分析城市人口面積交通規劃區域經濟GDP總值+排名人均可支配收入+排名產業發展規劃

模塊四 經濟核算面積：地上出售 地上自持。地下出售，地下自持，總用地面積是否大于基地面積，是否存在空余空間。價格：預計單價，土地樓面地價，住宅，商鋪銷售地價利潤：總收入-總支出。考慮當樓面價到多少，銷售利潤接近零。計算產出的最大值。樓面地價每增100元/平米，銷售利潤走勢。

裙房單層建面=用地面積*建筑密度

塔樓單層建面=用地面積*高層主體建筑密度

塔樓層高*塔樓層數+裙樓層高*裙樓層數=限高

裙樓單層建面*層數+塔樓單層建面*層數=總建面

一般情況下，塔樓層高不大于3.3米，裙樓層高不大于5.0米，寫字樓不大于4.5米。

第三篇：房地產項目主動管理工作指引

房地產項目主動管理工作指引

一、制定目的

明確公司房地產項目主動管理內容，指導主動管理工作開展，提高項目管理質量，避免出現管理措施不到位的情況，降低投資風險。

二、適用范圍

各辦事處、云南經營部、總部直營部門或集團內各投資類平臺公司承擔主動管理責任的房地產項目。

三、工作原則

（一）合法合規原則。主動管理措施不得與法律法規相沖突，不宜采用存在法律爭議的管理措施，并應考慮各地房地產相關政策的差異對管理措施可能帶來的影響。

（二）審慎監管原則。主動管理措施應當堅持風險為本、安全至上的理念，嚴格按照本指引要求，密切監控和防范項目風險。

（三）動態調整原則。根據具體項目所處階段、進展程度不同，對主動管理措施進行動態調整、彈性管理。例如在項目前期階段或臨近償付日階段，嚴格控制資金往來；在項目進入銷售或現金流較為寬裕、風險相對可控階段，資金監 管標準可適度寬松。

（四）實效性原則：主動管理措施應當與業務模式、項目特性相適應，與各經營單位內部職能分工、機構設置相匹配，確保管理工作能夠有效落實。

四、監管內容

在各經營單位上報的房地產項目材料中，應包括詳細、可操作的主動管理方案及根據項目實際情況擬定的《聯合管理協議》（參考文本見附件2）。主動管理方案可納入在項目請示方案中，也可撰寫為獨立的方案。項目經有權機構審議通過后，須將具體措施落實到法律協議中，并在項目正式實施后，按照投融資審核及處置審查部相關要求，及時上報項目主動管理工作落實情況。

主動管理方案一般可包括以下內容：

（一）調整項目公司治理結構

明確項目公司股權結構，確定我方持股比例或股權質押比例，修改公司章程，明確我方派駐董事的具體權利，并在章程中明確規定需要董事會全票通過的重大事項范圍，重大事項可包括：

1.增加標的項目總投；

2.更改項目建設及銷售時間節點； 3.對外投資、融資、擔保； 4.股東分紅； 5.關聯交易； 6.其他重大事項等。

（二）明確項目進度關鍵節點、核心要素，明確違約責任。

關鍵節點可包括：

1.取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工證、預售許可證的時間；

2.開工、達到正負0、7層（根據當地預售政策進行適時調整）的時間；

3.封頂時間； 4.竣工時間； 5.交房時間等。核心要素可包括： 1.土地的拆遷進度； 2.土地核心經濟技術指標； 3.擬建設物業類型等。

若項目實際運行中出現關鍵節點、核心要素與請示方案嚴重不符的情況，我方有權要求融資方承擔相應的違約責任，并明確違約責任具體內容。

（三）明確我方對項目運營的管理措施

1.明確資金使用計劃及管理原則，確定我方資金使用完畢后應達到的工程形象進度。各經營單位應提供具體到季度的項目資金使用計劃表及工程進度表，測算資金峰值，明確資金峰值與預售節點的銜接情況。若在預售階段仍存在資金缺口，應明確補足義務主體。

可通過監理報告對項目建設進度、已完成工程量的計價清單進行核實，并與向施工方的付款情況進行核對。

若項目實際運行中出現建設進度與資金使用不匹配，我方有權及時糾正并予以制止。

2.明確項目銷售回款的使用計劃和管理原則。我方應對銷售回款賬戶進行監管，銷售回款的支出需我方同意。銷售回款的使用應當符合項目銷售回款資金使用計劃。

各經營單位可要求項目公司定期（每月或每季度）出具蓋章的銷控表，與備案情況進行核對，同時對銷售資金進入監管賬戶的情況進行核查。

3.明確證章照監管范圍、接管時間，是否存在共管情況。明確我方監管的印鑒范圍，可包括：公章、財務專用章、法定代表人名章、合同專用章、發票專用章等。

明確由我方保管原件的證照范圍，可包括：營業執照（正、副本）、稅務登記證（正、副本）、開戶許可證、開戶密碼紙、貸款卡、組織機構代碼證、房地產開發企業資質證書、房地產開發建設項目立項批復、國有土地使用證、建設 用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、環境影響報告表等。

明確相關證章照是由我方現場管理人員單獨管理還是與項目方共管，若存在共管情況應確定共管的具體方式。

（四）明確交易對手在配合我方實施主動管理措施方面須履行的義務

1.項目方應定期向我方提供以下資料：

（1）至少每月提供銷售情況表、銀行對賬單、工程進度報告、監理報告等；

（2）至少每季度提供借款人、保證人的財務報表等。2.為配合現場管理人員工作，項目公司應提供以下資料：（1）已簽訂合同臺賬（包括合同簽署方、編號、名稱、金額、已付金額、預計結算金額等）；

（2）各項工程合同、材料采購合同及補充協議、備忘錄等文件的復印件；

（3）項目公司內部審批流程（財務審批流程、用章審批流程、審批人員名單、審批權限、簽字樣本等）；

（4）現場管理人員工作需要的其他資料等。

3.明確項目公司應解決現場管理人員所需的辦公條件：（1）硬件設施，如電腦、電話、傳真機、打印機、復印機、掃描設備、上網設施、保險柜等。

（2）軟件設施，如開通OA、獲得財務系統、銷控系統 的審批查詢權限、公司內部審批流程的查詢權限等。

（五）明確我方現場管理具體內容

1.明確我方資金進入后首次召開董事會、股東會、監事會的時間以及之后的召開頻率，首次會議議題一般包括：

（1）項目開發目標成本；

（2）項目資金預算計劃（包括資金用途、使用時間節點、相應形象進度要求等）；

（3）項目工程進度計劃（包括項目各關鍵節點時間，如報建、施工建設進度、竣工驗收、預售及交房等）；

（4）項目銷售進度計劃（預售時間、推盤計劃、銷售策略、預計售價等）；

（5）融資期內項目現金流測算表；（6）其他應在首次會議審議的內容。

2.明確我方現場管理權利、現場管理人員的權限、工作審查流程。我方的現場管理內容可包括：

（1）所有印章使用申請的審核、用印、登記；（2）所有資金支付申請的審核、劃付；（3）工程監管事項；（4）銷售監管事項；

（5）現場管理人員可列席項目公司股東會、董事會、總經理辦公會、招投標會以及其他重要會議；

（6）現場管理人員應定期出具書面管理報告；（7）其他監管事項等。

3.現場管理人員的具體工作內容可由各經營單位根據項目實際情況進行安排。涉及重大事項的印章使用和資金劃付，現場管理人員需提交經營單位審核。

對于重大事項的界定，可參照以下內容：

（1）預算外、預算內單筆事項累計金額達到一定額度后的印章使用或資金劃付；

（2）項目公司股東會、董事會、監事會議案事項的印章使用或資金劃付；

（3）項目公司涉及對外投資、項目合作、轉讓、對外融資、擔保、往來款支付等事項的印章使用或資金劃付；

（4）項目公司其他重大事項等。

（六）其他管理事項

1.明確項目后續融資申辦原則。

若項目因后續融資安排，需要對我方抵押物進行調整，則須明確以下事項：

（1）是否需要我方解押：若解押則借款人需滿足的條件：如償還全部或部分本金、提供替換抵押物等，同時確保項目抵押率不高于原方案；

（2）是否將我方轉為第二順位抵押。

2.明確是否允許項目公司以往來款方式對外出款，項目公司提取往來款需滿足的條件。若允許項目公司以往來款方式對外出款或償還股東借款，應明確在一定時點及條件下相關方的資金補足義務。

3.明確預警事項及應對措施。

若出現影響資金安全的事項，現場管理人員應及時通過各種有效方式進行預警，具體事項可包括：

（1）工程形象進度嚴重滯后；

（2）工程發生重大變更、資金缺口大幅增加；（3）銷售進度緩慢影響本息兌付；

（4）銷售回款未按照約定歸集到監管賬戶；（5）《商業化業務投后管理指引》第四條第（六）項中所列重大事項等。

在取得各經營單位同意后，現場管理人員可采取凍結賬戶、暫停公章使用等措施避免損失擴大。

五、相關要求

（一）在項目實施階段，有關現場管理人員的選聘方式、工作職責、工作內容等具體要求，請參照附件1《房地產項目現場管理工作手冊》。

（二）原則上各經營單位上報的房地產項目方案中均應按照本指引第四條內容明確主動管理方案。

對于公司優質客戶名單范圍內或實力相當的交易對手，其主動管理方案可在本指引第四條的基礎上作適當調整。

（三）對于真實股權投資類項目，因需參與項目公司具 體運營工作，其監管措施不適用本指引。

（四）本指引適用范圍之外的項目投后管理措施，應按照投融資審核及處置審查部的相關文件執行。

附件：

1、《房地產項目現場管理工作手冊》

2、《聯合管理協議》（參考文本）

第四篇：住宅類房地產項目貸款操作指引

住宅類房地產項目貸款管理辦法（草稿）

根據目前房地產市場走勢，為支持和逐步規范我行純住宅類房地產項目的操作和管理，結合《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》、《固定資產貸款管理辦法》以及《安徽農村商業銀行系統信貸業務檔案管理辦法》等有關法規文件，特草擬本辦法（草稿）。

一、住宅類房地產項目準入

第一條 本辦法所指的住宅類房地產開發項目貸款是指土地使用權70年的住房房地產開發項目，不含商業、辦公。

第二條 制定系統內房地產企業重點合作客戶名單，適當擴展至地產百強（名單根據中房協排名）1，區域龍頭前三名。要求住宅類房地產項目貸款申請人或申請人控股股東滿足名單制準入管理要求，其中名單內控股股東對項目公司持股比例不低于51%。對于特別優質的住房類房地產項目及所在地區具有顯著代表性的房地產開發企業，準入條件可適當放寬。

第三條 住宅類項目區域管理：根據安徽省內房地產市場發展情況及區域特點，堅持以合肥區域為核心，以優質房地產開發企業的住宅類項目為重點。在保持房地產業務合理集中度的前提下，針對三四線城市及縣域，制定“一城一策”區域管理辦法。原則上不介入各區域高風險的“地王”項目。

二、住宅類房地產項目受理與調查

第一條 住宅類房地產開發貸款借款申請人應滿足一下資質：

1、申請人或其控股股東符合我行名單制準入管理要求，開發住宅項目所在區域符合我行區域管理要求；

2、在我行內部評級不低于A級；

3、申請人或其控股股東具有房地產開發二級（含）以上資質；

2017年中房協排名見附件一

4、申請人或其控股股東信息披露公開透明，財務指標和結構處于行業合理水平，控股股東或實際控制人無重大負面信息；

5、符合我行授信客戶的其他條件。

第二條 住宅類房地產項目已完成備案、立項等手續后，繳清土地讓出金及契稅，并取得國有土地使用權證的住宅類房地產開發貸款借款申請人方可向我行申請住房開發貸款。

第三條 具備上述條件的借款申請人，申請項目貸款需要提供一下資料：

1、授信申請，寫明授信金額、用途及還款來源、授信期限；

2、已年檢營業執照正副本和組織機構代碼證正副本復印件 ；

3、公司項目資質證書年檢后(如有)；

4、國稅、地稅登記證復印件；

5、法定代表人身份證明；

6、貸款卡（已年檢）、基本帳戶開戶許可證；

7、公司章程及修正案、驗資報告；

8、借款人及其主要股東近三經審計的財務報表和近期的財務報表（成立不足三年的，按實際年限），經審計的財務報告包括會計報表、會計報表附注、財務情況說明書及審計報告等；最近一期報表明細；

9、國家有權部門對項目審批、核準或備案文件；

10、項目可行性研究報告；

11、項目資本金和其他建設資金籌措方案及其落實情況證明資料；

12、環評等涉及該項目的其他批復文件。

第四條 貸款人受理借款人提交的項目貸款申請資料后，安排相關人員進行盡職調查，盡職調查內容包括但不限于：

1、借款人評價：借款申請人基本面（歷史沿革、資本結構、管理水平、資信狀況）、財務情況分析（財務報表真實性、經營創現能力和現有償債能力）及控股股東 經營情況、同期是否存在多處房地產開發項目、新項目出資能力、關聯企業調查等（除人行征信查詢外包括但不限于運用外部信息查詢工具如啟信寶、天眼、全國法院被執行人信息查詢、企業信用信息查詢系統、中國裁判文書網等）；

2、項目基本情況評價：地理位置、交通情況、征地拆遷、環保措施、受理項目資料的合規可行性審核等。

注意事項：應參照《國務院關于投資體制改革的決定》（國發［2004］20號）、《國務院辦公廳關于加強和規范新開工項目管理的通知》（國辦發[2007]64號）等相關文件來審核項目是否按規定程序和權限取得項目批準文件（立項、環評、土地預審）；房地產開發貸款審批時應具備“國有土地使用權證”、“建設用地規劃許可證”，并且“建筑工程規劃許可證”、“建筑工程施工許可證”已在辦理過程中；嚴格審核土地出讓合同中的附加條款；關注“四證”與相應備案、批復內容的一致性。

三、住宅類房地產項目評估 第一條 投資估算和籌資評價

1、住宅項目總投資評估應盡可能取得項目不同建設階段的概算、預算、決算數據；可咨詢第三方專業機構意見（數據及依據參見可研報告）；同時應與同類型項目進行比較；

2、關注項目已有的其他債務性資金對借款人新增銀行貸款有無限制性條款，其資金使用期限是否與項目投資計劃相匹配、是否與我行貸款償還期相匹配。

3、項目資本金審核

（1）項目資本金必須是非債務性資金。杜絕股東借款（注明在風險情況下放棄一切償還權利除外）、銀行貸款、通過理財產品籌集的資金、通過信托計劃籌集的資金中債務性資金充作項目資本金；

3（2）股東投入的項目資本金必須是能真正用于項目建設的貨幣或非貨幣資金投入。特別關注能真正作為企業或項目資金來源的資本公積（例如，資產評估增值增加的資本公積、可供出售金融資產公允價值變動增加的資本公積等都不能形成企業真實的現金流入），以及股東借款轉增資本公積的合規性（比如借款人報表雖為資本公積、但在股東方報表上還是其他應收款）。

4、制定住宅類房地產開發項目投資測算表，涵蓋項目投資來源支出預算表、項目現金流量表、項目貸款償還表、項目敏感性分析，嚴格按照住宅類房地產開發項目投資測算表中的評估主要結論報告表科學合理的核定該項目總投資、自有資金比例及我行能夠核定的貸款額度等定量指標。住宅類房地產開發項目投資測算表詳見附件二。

第二條 抵押物價值認定：各農商行實行房地產及土地評估機構名單制管理，對符合一定評估資質的外部評估機構實行名單準入制，住宅類房地產項目貸款對應的土地或后期需要追加的抵押物必須由名單內外部評估機構出具評估報告。對于有條件的農商行，可成立內評小組，在外部評估報告的基礎上，運用科學方法，對抵押標的物重新評估和價值認定，提高對估值的謹慎性。對于土地取得時間不超過半年的，直接認定土地交易價格為抵押物價值。同時，按照區域管理辦法，合肥地區的住宅類土地抵押率不超過60%，三、四線城市或縣域區住宅類土地抵押率不超過40%。

四、住宅類房地產項目發放與支付

第一條 住宅類房地產開發貸款期限和執行利率 住宅類房地產開發貸款期限最長期限不超過3年，根據住宅類房地產開發項目投資測算表核定貸款期限（部分優質低密度住宅類房地產項目，因開發商的品牌優勢，銷售進度和資金回籠較快的建議控制在1.5-2年），貸款利率由各農商行自行核定，原則上不低于基準利率。

第二條 住宅類房地產開發貸款發放前提條件：

1、項目自有資金在業務經辦行貸款發放前足額到位并全部投入使用；貸款的 4 發放按項目建設進度掌握發放；

2、落實合法、有效、可靠的項目土地使用權抵押（根據項目在建工程建設進度，及時辦妥在建工程抵押手續），原則上一并追加項目實際控制人的連帶責任保證；

3、在借款合同中與借款人補充約定：

（1）項目面積銷售率達到30%開始還款，達到50%時貸款收回比例不低于50%，項目面積銷售率達到80%前收回全部貸款本息；

（2）在未足額償還我行貸款之前不分紅，不挪用本項目貸款和銷售回籠資金；（3）項目形成的按揭貸款原則上在我行辦理。

4、借款人股東向我行承諾：

（1）在借款人未足額償還本項目貸款本息之前不撤資（含資本公積），不轉讓其擁有的對應該項目的股權；

（2）在該項目預售收入無法按計劃實現或工程出現超支時，由其負責追加投資，保證項目的順利實施。

5、本項目第一手支付的交易對手在我行開立結算賬戶。

第三條 住宅類房地產開發貸款的支付 嚴格執行備用金管理和建設資金使用審批管理制度，要根據項目建設的實際進度和資金需求，對貸款資金支付進行管理與控制，監督貸款資金按約定用途使用，對單筆資金使用超過500萬元或項目總投資的5%（以較低者為準），必須采取受托支付方式。

五、住宅類房地產項目投后管理

第一條 加強對借款人關聯企業管理，密切關注關聯交易帶來的風險，確保我行融資安全。

第二條 督促項目經辦行建立切實可行的住房開發貸款封閉管理機制，嚴格按照“專戶管理、使用審核、按比例收回”的原則，做好本項目的貸款管理工作：

（1）指定支行行長某某同志、市場部門負責人某某同志、客戶經理某某同志為 5 本項目貸款管理責任人及直接責任人，前述責任人因崗位變動，其貸后管理后續責任由繼任者承擔；

（2）做好項目資金監管專用賬戶資金的歸集工作，將已到位但尚未投入項目建設的項目資本金、銷售款、租金、項目經營收入以及項目其他資金全額納入專戶監管。貸款結清前，該專戶資金只能用于項目建設、企業合理的經營管理費用或歸還我行貸款；

（3）按月對項目建設進度、累積工程工作量與項目資金累計支出匹配程度、施工單位墊款金額等進行現場檢查；按月監控和統計項目銷售進度，通過現場調查、查閱當地房管部門銷售備案系統和借款人按月提供的項目銷售明細表、查詢企業銷售合同及收費收據、分析企業財務報表等方式核實分析項目銷售情況。要根據項目銷售進度，按我行規定的比例收回貸款，確保項目面積銷售率達到80%前，收回全部貸款；

（4）加強押品的動態管理，定期對押品價值進行重評，對因項目銷售需要辦理抵押物注銷登記的，須采取收回部分貸款或追加擔保等風險防范措施后，方可辦理注銷登記手續；

（5）密切跟蹤當地住宅房地產市場價格和銷量的變化情況，及時預判項目所在地區住宅房地產市場走勢，定期分析借款人資金鏈狀況，完善房地產貸款風險預警機制，若發現重大風險，及時采取有效措施規避信貸風險；

附件一：2017年中國房地產行業百強排名

第五篇：萬科房地產項目可行性報告內容指引

萬科房地產項目可行性報告內容指引(2010-08-18 03:52:09)

一、前言

隨著集團公司房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團公司競爭力，特制定可行性報告內容指引。

二、可行性報告內容指引

項目決策背景及摘要

一、外部環境

1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；

二、內部因素

1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

第一部分：項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。

附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

三、項目周邊的社區配套

（一）周邊3000米范圍內的社區配套

1、交通狀況

（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫院等級和醫療水平

4、大型購物中心、主要商業和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

六、規劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

八、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。

九、立即開發與作為土地儲備優缺點分析

第二部分：法律及政策性風險分析

一、項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述

（一）項目用地現狀

1、土地所有權歸屬

2、土地使用權歸屬

3、土地的他項權力（如抵押權）

4、土地的用途

5、有關項目用地現狀的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（二）計劃手續

1、項目是否已經立項

2、立項主體是否能夠變更

3、立項變更條件和時間

4、有關立項的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（三）規劃手續

1、規劃用地所有權歸屬

2、規劃用地使用權歸屬

3、規劃用地用途

4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（四）土地手續

1、征地批文

2、土地使用權出讓合同

3、拆遷安置補償

4、有關項目地塊的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）

（五）項目用地取得土地使用權程序評估

1、取得土地使用權的程序描述

2、取得土地使用權需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權所需條件

4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

（六）項目用地土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

1、土地性質變更的程序描述和理由

2、土地性質變更的政策支持或障礙

3、土地性質變更需要的工作日

（七）政策性風險評估 政府資源利用的評估：

（1）當地政府對外來投資的態度；（2）當地政府職能部門的辦事作風；（3）當地政府對該項目的關注程度；

（4）地塊周邊已有開發商項目成敗的政府因素；（5）與政府合作關系。政策變更對項目開發的影響：（1）城市規劃限制或更改；

（2）突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

二、合作方式及風險評估

1、合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。

2、合作方式：（1）合作方式描述

例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。（2）選擇合作方式的主要原因

3、主要合作條件

雙方的主要權利義務描述，包括但不限于：（1）報批報建手續辦理（2）拆遷安置補償（3）付款內容和條件（4）交地標準

除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

4、合作風險評估：

（1）通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；

（3）土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；

（5）付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發）土地手續的配合；（6）其他與合作方式相關的當地土地政策法律法規。

三、總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

第三部分：市場分析

一、區域住宅市場成長狀況

1、區域住宅市場簡述 ¨ 形成時間

¨ 各檔次住宅區域內分布狀況 ¨ 購買人群變化

2、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）¨ 開工量/竣工量 ¨ 銷售量/供需比 ¨平均售價

3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

二、區域內供應產品特征

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業的特征 ¨平均售價 ¨ 開發規模 ¨ 產品形式 ¨平均消化率 ¨平均容積率

¨ 物業在區域內分布特征

3、區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

5、分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點

6、結論：

¨ 區域市場在整體市場的地位及發展態勢

¨ 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及總價控制 ¨ 本案在區域內開發市場潛力 ¨ 本案在開發中的營銷焦點問題

三、區域市場目標客層研究和市場定位

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標人群特征：區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

3、確定目標客戶

4、市場定位

四、整體市場對本案有重大影響的因素

產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

五、產品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。

第四部分：規劃設計初步分析

一、規劃設計的可行性分析

1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現）。

2、容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，我司最理想的數據和基于本數據設計的面積分布圖、層數分布比例（不同數據選擇對應的經濟效益分析在本指引第六部分體現）。

3、有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規劃設計的影響程度及對應的設計思路（該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體現）。

4、周邊自然環境和人文環境對規劃設計的影響。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5、市政配套設施對規劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

二、規劃設計的初步概念

1、設計概念：表現項目預期的風格和設計主題。

2、技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規劃設計的關系。

3、可持續發展概念：對項目分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。

第五部分：工程及銷售計劃

一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。（按季列示）

三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）

第六部分：投資收益分析

一、成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。）

二、稅務分析

1、營業稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經濟效益分析

1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：

3、項目開發各期的利潤體現

4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變動比率。

（1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

（3）容積率變動各項指標的變化

5、盈虧平衡點分析

1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1-T1)2）保本銷售率：假設項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2] 式中：

C：表示單位投資額（即財務部所印發《經濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）R：表示保本銷售率 S：表示單位售價 T1：表示營業稅率 T2：表示所得稅率

四、項目資金預測

1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

一、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。

二、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

三、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。

第八部分：綜合分析與建議

一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

四、結論和建議

第九部分：競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容

（一）主要指標測算

1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價

2、投資收益分析（參考以下格式）：

注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

3、根據需要，可增加如下測算：

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如內部收益率等。

（二）競爭對手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發的項目，土地儲備情況

5、近期或未來的發展戰略

6、參與競爭的主要目的和策略，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。

2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。

3、把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。

第十部分：在新城市開發需要補充的內容

一、市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況

1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。

4、各行政區市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

9、重點樓盤描述

二、需要完成新城市發展及房地產市場調研報告