第一篇：日本房地產(chǎn)考察觀感

日本房地產(chǎn)考察觀感

03年 中國經(jīng)營報(bào)

日本地域狹小，人口密度很高，特別是首都東京人口數(shù)與北京大體相同，土地面積卻只有北京的1／8。在這樣的生存條件下，爭取美好的生活空間成了崇尚自然的日本人夢(mèng)寐以求的理想。因此，日本很多小區(qū)十分重視住宅區(qū)的環(huán)境綠化問題。居住小區(qū)內(nèi)隨處可見角落式布置的綠化小品，貫徹“用地不多環(huán)境美”的原則，在細(xì)微之處體現(xiàn)出自然的氣息。筆者在隨訪中了解到，日本住宅供應(yīng)渠道主要有3個(gè)，即公共住宅、民間住宅和住宅金融公庫貸款建的住宅。公共住宅包括公團(tuán)住宅、地方住宅。民間住宅則由民間經(jīng)濟(jì)力量投資建設(shè)。日本住宅的建設(shè)特點(diǎn)是：小巧實(shí)用，住房質(zhì)量好，居住環(huán)境優(yōu)良，高度智能化。無論城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)還是房產(chǎn)行銷模式、住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的路子，日本都有值得我們借鑒之處。

路網(wǎng)規(guī)劃得當(dāng)、交通控制得力東京城市發(fā)展健康有序

首都東京人口1200萬(與北京大體相同)，土地面積卻僅2156平方公里(相當(dāng)于北京的1／8)。在彩虹大橋上看東京灣，東京整個(gè)城市天際線控制得非常好。呈帶狀的核心商業(yè)區(qū)高樓林立，超高層建筑很多，而往周邊分散是逐漸平緩下去的次級(jí)區(qū)域，用于居住等用途。城市分區(qū)非常明確，在各區(qū)域賦予很強(qiáng)勢清晰的功能，節(jié)約交通和服務(wù)成本，并有效緩解商務(wù)區(qū)對(duì)其他區(qū)域的溢出性影響。繁華喧囂與安靜互見。

這種形態(tài)，得宜于政府積極的城市規(guī)劃和基建實(shí)施。一是政府保證歷史古跡、議會(huì)等政府院落、公園自身和周邊的寧靜，通過路網(wǎng)規(guī)劃(以道路寬度、單行等方式)、綠化、過渡綠地等形成一個(gè)個(gè)的城市綠肺。二是發(fā)達(dá)的軌道交通及限制汽車消費(fèi)。東京地鐵輕軌非常發(fā)達(dá)，加上與郊區(qū)及其他城市聯(lián)結(jié)的線路達(dá)30余條。陪同我們考察的東京人講，他們上下班基本上從住處到附近的站口都可以用15分鐘之內(nèi)步行到。高架道路也非常完善。以東京的城市密度，如果用北京以前的規(guī)劃方式和管理思路，加上日本人的消費(fèi)能力和汽車工業(yè)的發(fā)達(dá)，基本上路網(wǎng)和路網(wǎng)上的汽車會(huì)把整個(gè)城市吃的不成樣子。而正是東京發(fā)達(dá)的軌道交通、高架道路的收費(fèi)制度、對(duì)汽車消費(fèi)的限制和高稅收，才引導(dǎo)民眾主要依靠軌道交通解決出行問題，并幫助各區(qū)域更好地功能分工和銜接。三是以幾個(gè)主要軌道交通中心為基點(diǎn)發(fā)展次級(jí)商業(yè)中心。除了銀座、新宿這些世界著名的商業(yè)和辦公中心外，以池袋、秋葉原、惠比壽等地，形成非常繁華的商業(yè)中心，大型商場、寫字樓等分布周邊。而圍繞它們?cè)偻ㄟ^軌道交通和公交聯(lián)結(jié)更遠(yuǎn)一些的居住區(qū)、學(xué)校、廠礦等，可以有序地形成城市肌理，分級(jí)自我發(fā)展和共同發(fā)展，并減輕所謂CBD的負(fù)荷。這種模式，我在新加坡考察時(shí)，也有相同的感覺。新加坡也是以軌道交通環(huán)布全島，圍繞軌道交通組織各區(qū)域的功能，并合理發(fā)展多個(gè)副中心，更好的解決了商務(wù)、居住、工業(yè)、健康休閑、教育的布局，才形成花園城市的美景。

正是有效的控制引導(dǎo)，東京在繁華、現(xiàn)代的同時(shí)，仍然能有序和疏闊自如。自身缺乏造血機(jī)能衛(wèi)星城幕張今非昔比

日本也進(jìn)行了在遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展衛(wèi)星城的嘗試。我們參觀了位于千葉以西的幕張。東京明確把它建設(shè)成為東京幾個(gè)都市副中心的定位，計(jì)劃居住和工作10萬～15萬人。并建設(shè)了一些大型的高級(jí)寫字樓，引導(dǎo)一些國際性的大企業(yè)來投資。在20世紀(jì)80年代初東京地價(jià)、房價(jià)高漲的時(shí)候，也的確有些企業(yè)搬遷到幕張來辦公、一些個(gè)人也來居住。政府興建了大型的展覽中心、公園和市政廣場等。應(yīng)該說相對(duì)于東京城里老新區(qū)共處的樣子，幕張新城非常整齊、優(yōu)美、現(xiàn)代。

但隨日本經(jīng)濟(jì)的衰退，東京的地價(jià)已回落到高潮時(shí)期的1／3以下。此時(shí)，在成本因素不再重要后，在幕張與合作單位的聯(lián)絡(luò)、交通成本等問題凸顯。許多企業(yè)選擇搬回東京本市。據(jù)陪同的東京當(dāng)?shù)卮髮W(xué)建筑系老師介紹，幕張現(xiàn)在實(shí)際入住人口僅5萬人左右，政府嘗試建立衛(wèi)星城的想法，實(shí)際上已經(jīng)逐漸擱淺了。

衛(wèi)星城的嘗試不失為一個(gè)解決都市發(fā)展負(fù)荷，并形成都市圈、帶來更強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力的模式。但僅憑土地級(jí)差和政府引導(dǎo)是不夠的，關(guān)鍵是自身在經(jīng)濟(jì)上的造血功能。如果自身沒有產(chǎn)業(yè)，就業(yè)機(jī)會(huì)有限，就會(huì)成為都市的臥城，白天進(jìn)城工作、晚上回來睡覺。這會(huì)帶來一系列社會(huì)問題。深圳蛇口之所以能夠成功，就在于其自身的經(jīng)濟(jì)很活躍，并在城市上有相應(yīng)的配套、自成體系為一城。今日的深圳從蛇口往東和從福田往西延伸交匯，大鵬已形成一盤棋。建設(shè)衛(wèi)星城，城市最初形成就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)效率，經(jīng)濟(jì)自發(fā)的需要才是決策的基礎(chǔ)。否則還是會(huì)反復(fù)。

產(chǎn)業(yè)化支撐住宅公園大行其道

在東京、京都等地，我們也參觀了幾個(gè)住宅公園。

在日本，房地產(chǎn)商分建造商(MAKER)和發(fā)展商(DEVELOPER)。日本有很多小住宅(類似于TOWNHOUSE)，客戶把房屋拆掉后，可以找建造商來造新住宅。發(fā)展商則要獲取地皮，在上面發(fā)展住宅。

住宅公園通常是在城市里的某個(gè)街區(qū)，做出一個(gè)完整的展示場。由專門做住宅公園的公司租賃或購買地皮，做出市政設(shè)施和公共庭院、道路。各個(gè)發(fā)展商和建造商在其中建造各自的產(chǎn)品，展示其設(shè)計(jì)、材料、技術(shù)等。消費(fèi)者可以到住宅公園里，看很多公司做的住宅產(chǎn)品，最后購買。

這種形式很有意思，介于國內(nèi)的房展會(huì)和現(xiàn)場銷售之間，既可看見完整的現(xiàn)樓產(chǎn)品，又可在一個(gè)地方看到許多公司的供應(yīng)。

而支持住宅公園的，除了客戶需求、專業(yè)公司的運(yùn)營外，還有日本高度的產(chǎn)業(yè)化和工廠化。實(shí)際上做住宅公園的公司做出公園般的環(huán)境和展示場所，各個(gè)入場企業(yè)接到客戶訂單后，可以用4個(gè)月時(shí)間建造同樣的住宅出來交付使用(2個(gè)月作基礎(chǔ)處理和工廠預(yù)制、2個(gè)月作現(xiàn)場安裝和外圍的裝飾、接市政等工作)。這其中，住宅本身幾乎可以完全工廠化生產(chǎn)、現(xiàn)場安裝。

國內(nèi)如果嘗試這種住宅公園的經(jīng)營模式，讓客戶在展示場自選產(chǎn)品，之后完成建造交付。會(huì)面臨一些問題：一是國內(nèi)統(tǒng)一交樓，需竣工驗(yàn)收和規(guī)劃驗(yàn)收。如今大規(guī)模的經(jīng)營，這種一對(duì)一的方式開發(fā)商會(huì)沒有興趣、承建商也無必要；二是自選的困境，國內(nèi)還是以大

規(guī)模集合住宅為主，在多層和高層形式里面，完全獨(dú)立的單體選擇不可能；三是住宅公園場所的尋找：發(fā)展住宅公園需要購置或租賃地皮，做好公共環(huán)境和小市政配套。這種形式目前國內(nèi)還無相應(yīng)法規(guī)。

舊城改造惠比壽街區(qū)堪借鑒舊倉庫區(qū)整新橫濱港區(qū)好樣板

在日本特別留意了兩個(gè)舊城改造項(xiàng)目，一個(gè)是東京的惠比壽街區(qū)，一個(gè)是橫濱港區(qū)舊倉庫區(qū)的整新。

惠比壽街區(qū)在東京西南。利用自然的臺(tái)地，連接車站、展覽館、商場、寫字樓、公寓、影院。以一組很輕巧的天棚式的雕塑(《來自天堂的聲音》)、下沉式廣場和水體、老教堂、公寓樓群，形成連貫的城市景觀軸。駐足其中，開放型的交通體系、分流的步行和車行流量、核心的深紅色低層的商場、展覽場、車站與景觀軸對(duì)側(cè)挺拔的暗灰的公寓、寫字樓群形成極好的對(duì)比基礎(chǔ)上的和諧。在北京如果做核心區(qū)域大型工廠搬遷，實(shí)施商用與居住綜合體，我想惠比壽項(xiàng)目中對(duì)各功能的控制、總體規(guī)劃上明確的軸心感和分性質(zhì)建筑的美學(xué)對(duì)比、社區(qū)成為街區(qū)中心和充分的開放感，都是很值得借鑒的。

橫濱港區(qū)優(yōu)美的港灣里，有一組非常安靜而時(shí)尚的建筑，是原舊倉庫區(qū)的整新。發(fā)展商維持原來的外立面并修舊如舊，在里面重新進(jìn)行空間分格，里面經(jīng)營的是時(shí)尚的酒吧、餐館、精品店等。除了本身經(jīng)營店家的品級(jí)帶來的城市客戶流量外，其旁邊是日本第一高樓及其他高樓形成的橫濱灣高檔寫字樓區(qū)、商場街區(qū)及優(yōu)美的橫濱港，外地外國旅游客戶流量很大，舊倉區(qū)的懷舊情調(diào)本身形成港區(qū)和諧的風(fēng)景，成為游客參觀駐足的地方。這個(gè)項(xiàng)目和上海的新天地有相通之處，本身近商務(wù)區(qū)、有客群基礎(chǔ)，同時(shí)注意修舊如舊、營造懷舊感覺和安靜浪漫的情調(diào)，店家業(yè)態(tài)控制上也注意品級(jí)控制、成為城市時(shí)尚消費(fèi)地和觀光勝景、更反過來帶動(dòng)商業(yè)經(jīng)營。

第二篇：日本考察感想

困 境 中 做 活

-------日本考察有感

圍棋中有個(gè)術(shù)語叫“做活”，我很喜歡這個(gè)詞，還記得以前看過的一個(gè)文章題目是“困境中做活”就把這個(gè)題目作為我的感想，這句話好像很符合日本的實(shí)際情況。

前幾日公司組織到日本進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)，短短的6天時(shí)間不足以全面、系統(tǒng)的對(duì)日本做一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)及判斷，但是俗話說：“窺一斑而知全豹”，下面我就把這些天的考察得到的一些小感想講出來，共同學(xué)習(xí)，個(gè)人觀點(diǎn)僅供參考。

從大阪關(guān)西國際機(jī)場出來我們就走上了開往大阪及京都的高速公路，是阪神高速公路，從機(jī)場出來途經(jīng)跨海大橋后就是高架橋，回來后我查詢了一下大約11公里，絕大部分是鋼梁結(jié)構(gòu)，在鋼梁上面鋪筑路面結(jié)構(gòu)層，在彎路及坡路段采用黃色或紅色路面，醒目的提示此路段禁止停車。在前進(jìn)過程中，不斷有上跨、下穿的其他線路，有高速公路、新干線、輕軌等各種形式，構(gòu)成了一個(gè)非常復(fù)雜而又十分有序的立體交叉交通網(wǎng)絡(luò)，甚至進(jìn)入市區(qū)后有一段是穿樓而過的，車輛非常多但是十分有序，擁堵現(xiàn)象比較少，特別是聽到日方導(dǎo)游介紹這條高速公路修建于1965年時(shí)，我不禁感慨日本交通系統(tǒng)的發(fā)達(dá)，回過頭來一想，日本是一個(gè)島國，土地稀缺，資源匱乏，沒有非常寬松的生存環(huán)境和生活空間，在有限的空間內(nèi)向解決巨大的問題，就只能被迫打破常規(guī)思維方式將所有能力發(fā)揮至極致，讓所有規(guī)劃設(shè)計(jì)都能夠滿足需要。這一點(diǎn)從高速公路服務(wù)區(qū)中就得到了充分體現(xiàn)，在愛知縣和靜岡縣交界處的一處服務(wù)區(qū)停靠時(shí)，我的第一印象這里不像是服務(wù)區(qū)而像一個(gè)頗具規(guī)模的公園，一片片修整過的茶園，整齊劃一，各種無障礙設(shè)施隨處可見，給我的感覺就是只要你需要哪方面的幫助這里就有相應(yīng)的配套設(shè)施，非常人性化。

從明年開始我們工程建設(shè)公司根據(jù)總公司整體部署，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型介入客土噴播、山體加固等領(lǐng)域設(shè)計(jì)及施工，在去日本之前，我也有針對(duì)性的研究了一些相關(guān)資料，對(duì)客土噴播以及山體加固的施工工序及工藝進(jìn)行了初步了解，這次日方合作公司也派出了相關(guān)技術(shù)人員帶領(lǐng)我們參觀了施工實(shí)例，使我進(jìn)一步加深了感性認(rèn)識(shí)。在參觀過程中，我和技術(shù)人員也進(jìn)行了一些交流，對(duì)所在地當(dāng)時(shí)的施工條件采取的相應(yīng)的施工組織進(jìn)行了了解，其中一些具體技術(shù)指標(biāo)也進(jìn)行了咨詢，給我留下深刻印象的是，當(dāng)我問到其中一些具體數(shù)據(jù)時(shí)，對(duì)方?jīng)]有用大概、大約等詞語，而是翻看所帶資料，逐一回答，非常嚴(yán)謹(jǐn)。在日本幾天，多數(shù)時(shí)間都是在高速公路上前行，看到了各種不同的挖方段使用的不同防護(hù)形式，基本上和國內(nèi)采用的防護(hù)形式類似，但不是千篇一律，各種變化很多，比較有特點(diǎn)的是對(duì)預(yù)應(yīng)力錨桿外露面的處理，通過不同的圖案及材料變化，使預(yù)留出來的錨桿不但不影響整體效果，反而成為了局部景觀的亮點(diǎn)。還有許多擋土墻預(yù)埋的泄水口，采用統(tǒng)一的外露長度、統(tǒng)一的斜度，與整個(gè)墻體共同組成一個(gè)點(diǎn)、線、面的結(jié)合體，與周圍環(huán)境渾然一體，看上去就像它本來就應(yīng)該在那里存在一樣，非常協(xié)調(diào)、美觀。

在日本期間，使用頻率最高的一個(gè)詞就是“干凈”，確實(shí)如此。舉一個(gè)簡單的例子，我們?cè)谙萝噮⒂^時(shí)，旁邊停了一輛觀光大巴車，司機(jī)正在那里給大客車打蠟，這種行為在我們國內(nèi)是很少見的，那個(gè)司機(jī)是中國人，我們簡單交談了一會(huì)，他說，由于灰塵很少，打蠟后能保持很長一段時(shí)間。我就想了，為什么這里灰塵這么小呢？難道東京就沒有建筑工地嗎？在之后的行程中我就特別關(guān)注這一點(diǎn)，結(jié)果在東京市內(nèi)還真找到了一處建筑工地，而且規(guī)模較大，但是很不好找，不留意的話就看不出來，整個(gè)建筑物外面全部采用鋼管做支架，外面襯上各種圖案的遮擋，從下到上，全部圍擋，在有限的施工現(xiàn)場旁邊緊挨著兩處商場，在預(yù)留的兩個(gè)出口位置，專門設(shè)置了兩名身著制服的人員協(xié)助指揮交通，整個(gè)施工現(xiàn)場與周圍環(huán)境看起來沒有任何不協(xié)調(diào)的感覺。從這個(gè)現(xiàn)場我看到了他們是多么的注重細(xì)節(jié)。我們平時(shí)所講的文明施工等都在做，但是有沒有真正做到位呢，他們才是嚴(yán)格遵守了各項(xiàng)要求，從客觀上對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度也起到了保障和促進(jìn)的作用，這也是充分體現(xiàn)了工程資源合理配置，相關(guān)環(huán)節(jié)相輔相成的理念。

種種例子使我認(rèn)識(shí)到，做任何事情，先進(jìn)的設(shè)備、領(lǐng)先的科技、完善的制度，最終都要由人來完成，而人和人的差別就哪里呢，我覺得就是一種精神上的差距。回國后，我閱讀了有關(guān)日本精神的相關(guān)書籍，持續(xù)改善、精益求精的精神，而是整個(gè)日本社會(huì)的共同精神。也許日本沒有悠久的歷史和值得驕傲的古文明，也許日本沒有那么富饒的自然資源，也許在日本狹小的國土上（僅為中國的1/25）卻有1億人在為生計(jì)奔波，但日本人正用他們并不聰明的頭腦和說一做十的精神，在一點(diǎn)一滴地改善著自己所做的工作，改善著自己所服務(wù)的企業(yè)，改善著自己所生存的社會(huì)。他們大多數(shù)人具備以下特點(diǎn)：

1、具有強(qiáng)烈的群體性，習(xí)慣于聽從命令；

2、個(gè)人關(guān)系之間非常誠實(shí)守信；

3、非常遵守秩序；

4、集體合作意思強(qiáng)；

對(duì)于我們每個(gè)人來講，認(rèn)識(shí)到差距就是動(dòng)力的源泉，我認(rèn)為認(rèn)識(shí)到差距就是感覺到壓力，在此前提下，我們需要做的就是需要認(rèn)真思考，仔細(xì)研究如何利用現(xiàn)有的條件，整合資源，盡快實(shí)現(xiàn)總公司規(guī)劃的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，在半年內(nèi)結(jié)束原有項(xiàng)目，理順關(guān)系，同時(shí)通過和日方公司的施工合作進(jìn)行管理人員的培養(yǎng)與鍛煉，使全體現(xiàn)場管理人員提高到能管理、會(huì)施工、懂技術(shù)的水平，為下一步工作的開展奠定良好基礎(chǔ)。將工程公司做活、做大、做強(qiáng)。

第三篇：日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

2016年4月16日至25日，由集團(tuán)組織公司高管赴日本進(jìn)行為期7天的考察學(xué)習(xí)。非常有幸本人參與了此次考察活動(dòng)。

入職東方今典焦作房地產(chǎn)總經(jīng)理一職已有一年時(shí)間，各個(gè)方面都得到了歷練與學(xué)習(xí)。在短暫的7天里，匆忙行走于東京、大阪等都市，并拜訪了日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)。文化的差異，行業(yè)的比較，價(jià)值觀的思考，時(shí)時(shí)刻刻觸動(dòng)和撞擊著內(nèi)心。回來以后，在回顧考察經(jīng)歷及整理照片的時(shí)候，不斷通過搜集查看一些背景知識(shí)，希望對(duì)企業(yè)、行業(yè)發(fā)展有更深層的探索與理解。

一、日本概覽

日本國土面積37.78萬平方公里，僅相當(dāng)于我國云南省大小，人口約1.3億，首都為東京。由北海道、本州、四國、九州和約3900多個(gè)小島組成。國土的三分之二被森林所覆蓋，其中森林面積占66.5%，農(nóng)用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面積占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展回顧

1、日本經(jīng)濟(jì)回顧從“世界的奇跡”到“失去的十年。

二戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)史可以簡單概括為四個(gè)階段： 戰(zhàn)后～50年代：恢復(fù)階段； 60年代：高速度增長階段；

70—80年代的穩(wěn)定增長階段；在石油危機(jī)的壓力下，提出“技術(shù)立國”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入穩(wěn)定增長期，年均增長速度達(dá)5%，迅速跨入世界先進(jìn)國家行列，并一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國，創(chuàng)造了令世界矚目的“經(jīng)濟(jì)奇跡”。生產(chǎn)和需求十分旺盛，大量剩余資金涌動(dòng)。從1986年起，日本資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了5年的持續(xù)上漲時(shí)期。短短5年間，日本地價(jià)上漲了2倍多，其中1987年，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過了76%的異常水平，形成了世界經(jīng)濟(jì)史上空前的房地產(chǎn)泡沫。

90年代后的復(fù)合型蕭條階段；這一階段的因房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)股市、地價(jià)暴跌引發(fā)的一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯的停滯和下滑。1990年GDP增長率達(dá)5.1%，到2001年僅為-0.5%，日本經(jīng)濟(jì)開始步入持續(xù)十多年的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)衰退期——“平成蕭條”期，又被稱為“失去的十年”。同時(shí)這是這一時(shí)期促進(jìn)了日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)界的反思，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)理念的進(jìn)步，使得日本經(jīng)濟(jì)不在追求形式上的量而更注重質(zhì)。完成了新的產(chǎn)業(yè)革命的轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍。

2、日本住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展化情況

日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國家。開始于60年代，70年代進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成熟期。

日本的住宅產(chǎn)業(yè)化始于20世紀(jì)6O年代初期。一方面當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)有大量需求。人力已經(jīng)蓋不過來。第二，經(jīng)濟(jì)具有大規(guī)模生產(chǎn)的力量。第三，社會(huì)化大生產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。60年代末期，當(dāng)時(shí)的日本，電視機(jī)和汽車都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了工廠制造。為了提高產(chǎn)品質(zhì)量和效率，開始對(duì)住宅實(shí)行部品化、批量化生產(chǎn)，用生產(chǎn)電視機(jī)和汽車的方式生產(chǎn)住宅。

70年代是日本住宅產(chǎn)業(yè)的成熟期，大企業(yè)聯(lián)合組建集團(tuán)進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)，將住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗汀，F(xiàn)在日本已經(jīng)可以在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)蓋完六層樓，可以在工廠中生產(chǎn)出全裝修的廚房、衛(wèi)生間。

日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展很大程度上得益于住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需要而產(chǎn)生出的新型住宅企業(yè)組織形式，是以專門生產(chǎn)住宅為最終產(chǎn)品，集住宅投資、產(chǎn)品研究開發(fā)、設(shè)計(jì)、配構(gòu)件部品制造、施工和售后服務(wù)于一體的住宅生產(chǎn)企業(yè)，是一種智力、技術(shù)、資金密集型、能夠承擔(dān)全部住宅生產(chǎn)任務(wù)的大型企業(yè)集團(tuán)。

三、具體項(xiàng)目調(diào)研分析

1、對(duì)保護(hù)綠色生態(tài)成本毫不在意的日本

本次考察首站為東京。東京：世界超大都市，按日本行政區(qū)劃，東京指東京都，其總面積為2,162平方公里，1,320萬人口（相當(dāng)于全日本的1/10），具備世界大都市的共同特點(diǎn)，是一個(gè)擁擠的城市，現(xiàn)代化的建筑，發(fā)達(dá)的交通，喧嘩卻有秩序。

在東京考察過程中，印象比較深刻的是日本對(duì)環(huán)境治理及對(duì)土地可持續(xù)利用發(fā)展所做的措施。日本的“綠地覆蓋率”為66%，僅次于芬蘭、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的東京，人均綠地面積也達(dá)到了3.01平方米。

二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口向東京聚集，環(huán)境污染問題持續(xù)惡化，東京的“大城市病”日益嚴(yán)重，民眾苦不堪言。用相應(yīng)的法律來確保公園綠地、控制建設(shè)的混亂局面，引導(dǎo)城市空間良性發(fā)展顯得刻不容緩。為此，日本于1972年頒布了《都市公園整備緊急措施法》。啟動(dòng)投資額達(dá)9000億日元的公園建設(shè)“5年計(jì)劃”。此后到現(xiàn)在，東京的綠地面積以每年約10%的速度遞增，環(huán)境污染大幅好轉(zhuǎn)。之后《都市計(jì)劃法》、《都市公園法》、《都市綠地保全法》和《首都圈近郊綠地保全法》等一大批相關(guān)法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，形成了完整而長期的綠地保護(hù)體制。

從東京市政廳大樓俯看整個(gè)城市，可以看到城市內(nèi)保留了一大片森林綠地。在日本皇宮皇居外苑同樣可以看到大面積的綠化，形態(tài)各異的黑松與摩天樓林立相互呼應(yīng)，現(xiàn)代和前衛(wèi)中處處體現(xiàn)出明顯的日本特色和風(fēng)格。

在資源極度緊張的東京能保留如此大面積的綠化實(shí)屬罕見。正如東京堅(jiān)持的 “綠地是城市活力之源”一樣，綠地不僅是點(diǎn)綴城市的“花瓶”，還是城市的凈化器與安全閥，是居民共同的“精神休憩地”。銀座商業(yè)街

銀座的大街長約1公里，把銀座1丁目到8丁目緊緊連成一體，組成了繁華的“銀座8丁”。地理位置優(yōu)越，代表銀座的高級(jí)百貨店，提供各種名牌化妝品、時(shí)裝、首飾、箱包等高檔優(yōu)質(zhì)商品，倡導(dǎo)提供給顧客高尚、時(shí)尚、具有國際性的生活方式，主要目標(biāo)顧客群是三十歲至五十歲的城市精英和成功人士。同時(shí)也吸引著世界各地的人群前來購物消費(fèi)。

銀座商業(yè)街的規(guī)劃特點(diǎn)：交通組織和功能布局：商業(yè)街區(qū)核心區(qū)主要解決人流問題，兩側(cè)的次干道主要解決車輛通行，因此核心區(qū)主要布置商業(yè)樓。而兩側(cè)的次干道旁布置了大量的寫字樓和停車樓。

合理的空間尺度：核心區(qū)商業(yè)樓座均采用短開間大徑深的布局。既保證了各商業(yè)樓的展示面，同時(shí)讓人流在輕松的移步換景當(dāng)中，感受電影畫面般的購物商業(yè)環(huán)境。

人性化的廣告商業(yè)氛圍：不過度追求視覺刺激的建筑外立面，井然有序得體的廣告展示，與購物過程中售貨人員禮貌的服務(wù)相結(jié)合，充分表達(dá)了對(duì)購物人群的尊崇。

2、拜訪日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)

從日本明治維新至現(xiàn)在，由三井家庭統(tǒng)治的財(cái)閥而發(fā)展起來的三井集團(tuán)歷經(jīng)400年發(fā)展，經(jīng)久不衰，成為日本的四大壟斷財(cái)閥之一。在第二次世界大戰(zhàn)以前和戰(zhàn)爭間，該財(cái)閥一直據(jù)日本四大財(cái)閥之首，是日本經(jīng)濟(jì)工業(yè)化進(jìn)程中的重要推動(dòng)力量。三井集團(tuán)目前有25家大企業(yè)組成。其核心企業(yè)有櫻花銀行、三井物產(chǎn)、新王子制紙、東芝、豐田汽車、三越、東麗、三井不動(dòng)產(chǎn)等，該財(cái)團(tuán)在化工、重型機(jī)械、綜合電機(jī)、汽車制造、房地產(chǎn)、核發(fā)電、半導(dǎo)體、醫(yī)療及辦公電子設(shè)備等行業(yè)擁有優(yōu)勢。

此次考察拜訪三井集團(tuán)時(shí)，通過觀看三井集團(tuán)企業(yè)宣傳視頻，并通過相關(guān)資料對(duì)其企業(yè)發(fā)展、經(jīng)營理念及管理體制有了一個(gè)較為詳細(xì)的了解，同時(shí)也被其優(yōu)良的管理模式、全球化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、發(fā)達(dá)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)所震撼，這些先進(jìn)成熟的管理體制經(jīng)營模式對(duì)發(fā)展中的集團(tuán)公司具有很強(qiáng)的借鑒意義。

因時(shí)間關(guān)系，只針對(duì)房地產(chǎn)方面的運(yùn)營管理方面進(jìn)行相互交流洽談，并參觀了三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心及別墅展示工廠。·優(yōu)秀的施工工藝水平

上個(gè)世紀(jì)60年代，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅。別墅以及多層房屋的建造也是采用成品墻板、整體衛(wèi)浴現(xiàn)場拼裝。這些在我們參觀三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心、別墅展示工廠時(shí)，感覺特別明顯，一棟別墅可以定制生產(chǎn)，45天即可建成，這就要求有大量的生產(chǎn)廠家提供定制產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)可以節(jié)省人力物力，降低成本，縮短工期，并且易于維護(hù)更換。

建筑工地的施工圍擋、外挑安全防護(hù)也全部是標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，從開工到結(jié)束是處于全封閉狀態(tài)，即避免了揚(yáng)塵也保證了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、東京所見到的建筑物基本上都是統(tǒng)一的搭建模式。我們國內(nèi)限于投入成本原因，就這方面來說和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常樸素，沒有多少過于華麗的東西。相對(duì)歐美來說，日本建筑設(shè)計(jì)的概念性還要更少。但是，他們?cè)诳臻g的到位性、構(gòu)造技術(shù)的研究方面卻非常深入，絲毫不亞于任何一個(gè)發(fā)達(dá)國家。

在參觀三井樣板房展示時(shí)這點(diǎn)得到了非常好的印證。戶型設(shè)計(jì)非常人性化、注重細(xì)節(jié)。采充分考慮到日本人的生活習(xí)慣。例如日本的住宅比較密集，相應(yīng)會(huì)帶來采光問題。所以在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，采光面往往會(huì)根據(jù)環(huán)境的不同，盡量做適應(yīng)性設(shè)計(jì)，提高采光率。整體廚房，預(yù)留有冰箱位置；整體浴室，很干凈，浴缸內(nèi)還有扶手設(shè)計(jì)。日本住宅比較流行浴室、廁所、洗面所三分離的格局，也就是說以上三者都各處一室，擁有獨(dú)立的專用空間。浴室部，因?yàn)槿毡救颂貏e喜歡熱水澡，一般家庭都有較大面積的浴室。洗面所部分，除必需的洗面臺(tái)以外，設(shè)計(jì)師又為洗衣機(jī)設(shè)計(jì)了專用空間，并且預(yù)留上下水。廁所部分，有的設(shè)置了迷你洗手盆。

此外在施工細(xì)節(jié)上非常精細(xì)，其他不多說，拿填縫處理來說，無論外墻幕墻還是廚衛(wèi)瓷磚，里里外外的填縫處理都做的漂亮。膠體密實(shí)，手感柔韌，筆直整齊，填縫劑的質(zhì)量和打膠的工藝水平都是相當(dāng)出色。

3、亞洲奧特萊斯霸主之三井奧特萊斯

在此次考察行程最后一站，參觀了三井位于大阪的奧特萊斯。

在亞洲，奧特萊斯發(fā)展較為成熟的地區(qū)當(dāng)屬商業(yè)形態(tài)高度成熟的日本，而在日本，做奧特菜斯最為成功的當(dāng)屬三井不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社旗下的三井奧特萊斯。

如大家所知，在日本東京，銀座、新宿、澀谷等地云集了很多高檔的百貨商場，西武、三越、松坂屋、阪急、東急、伊勢丹等等百貨店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齊全，但就是一個(gè)字“貴”。但在三井奧特萊斯購物城，不僅店鋪數(shù)量眾多，而且眾多世界和日本的時(shí)尚大牌，價(jià)格僅為正品的3－7折。如果運(yùn)氣好，還可以淘到所謂的B級(jí)品以及下架商品，但價(jià)格卻能低到1到2折。

讓你買到想買的品牌，讓你的日常穿著更加時(shí)尚，讓你的時(shí)尚成本一降再降??這就是三井奧特萊斯購物城的理念。廠家直銷店、正規(guī)代理點(diǎn)，自主品牌等都能在這里一應(yīng)俱全。

由大阪奧特萊斯窺見三井不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)運(yùn)模式

1995年，三井不動(dòng)產(chǎn)在大阪鶴見開設(shè)了第一家奧特萊斯（現(xiàn)在的日本許多大型奧特萊斯都是參考它而建造的），開創(chuàng)了日本的奧特萊斯新紀(jì)元。由于它的原址是大阪花博會(huì)主場館，所以它的外觀是參考月下美人花而建造，屋頂是可以敞開式的，從遠(yuǎn)處望去，當(dāng)它敞開的時(shí)候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上當(dāng)它關(guān)上的時(shí)候則變成一朵綻放的月下美人花。與如今的奧特萊斯相比，它并不顯的十分大，但是里面寬敞的空間，同樣讓人感到十分舒適。

在大阪奧特萊斯，衣飾、箱包、珠寶首飾、洗化等各業(yè)態(tài)劃分非常合理、清晰，讓客戶一目了然，在各區(qū)域內(nèi)都能找到最理想的商品。

三井奧特萊斯憑借精準(zhǔn)的定位和多年來不斷修正的運(yùn)營方式及經(jīng)營策略，使其不僅成為當(dāng)?shù)刈罡蝗藲獾馁徫镏行模渤闪送鈬藖泶说芈糜斡^光的圣地。其成功運(yùn)營可以歸納為以下3點(diǎn)：

1、租賃開發(fā)

日本土地政策為私有制，因此三井不動(dòng)產(chǎn)一直本著能租地就不買地的原則，集聚其他企業(yè)的資金共同開發(fā)，由自己的商業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一經(jīng)營，目的在于降低資金成本，加速周轉(zhuǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以自主規(guī)范經(jīng)營業(yè)態(tài)。這跟日本本地特色有關(guān)，因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)已經(jīng)度過了泡沫階段，其土地升值的空間不大，主要盈利還是靠項(xiàng)目本身。其次三井奧特萊斯的開發(fā)和運(yùn)營，保持了日本商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的一貫作風(fēng)，即用比較長的一段時(shí)間持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，這對(duì)我們來說是一種啟示。

2、地理位置

奧特萊斯這個(gè)業(yè)態(tài)的位置的選擇非常受限，因?yàn)橹挥型恋剡\(yùn)行的低成本，才能保證其商品的價(jià)格優(yōu)惠。三井通常采用開發(fā)新區(qū)域的方法，并與政府共同合作，在幾年時(shí)間內(nèi)把周邊配套完善，達(dá)到互利互惠，一方面培育新區(qū)域的商業(yè)氛圍，一方面健全新區(qū)域的硬件設(shè)施。目前在三井在日本全國奧特萊斯均分布在中國游客也廣為熟悉的北海道、東京首都圈以及大阪、神戶等地。各奧特萊斯均設(shè)在距離市中心50—90分鐘車程的位置。

3、立體建筑與立體業(yè)態(tài)

奧特萊斯的建筑與中國的商業(yè)建筑有很大的差異。其上下只有2層，并由人行天橋貫穿其中，自動(dòng)電梯等配置有20處之多，整個(gè)建筑四通八達(dá)。每個(gè)店鋪都配有非常清楚的走道指示導(dǎo)向，使人群很方便的在一個(gè)立體的平面流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了雙首層，以致一、二層的租金相同，達(dá)到經(jīng)營價(jià)值最大化。

立體的建筑配有立體的業(yè)態(tài)，奧特萊斯對(duì)消費(fèi)需求的研究很透徹，針對(duì)性很強(qiáng)，不僅集聚了高端奢侈品牌及美食廣場，還嘗試建構(gòu)了大型的菜市場等居家休閑區(qū)域。特殊的業(yè)態(tài)組合拉攏了周邊的人群，并放大了傳統(tǒng)的奧特萊斯業(yè)態(tài)。嚴(yán)格的業(yè)態(tài)要求也很重要，奧特萊斯每年控制業(yè)態(tài)調(diào)整不超過10%。人流動(dòng)線與業(yè)態(tài)經(jīng)營都是其成功的關(guān)鍵。

四、考察帶來的啟示 短短的7天日本考察行程，帶來不僅眼界的開闊，更多的是對(duì)行業(yè)、企業(yè)、項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營帶來的深入思考。

1、對(duì)資源的可持續(xù)發(fā)展利用，日本國土面積不大，人口也比中國少得多，資源很貧乏，但是在工業(yè)上卻是世界強(qiáng)國，經(jīng)濟(jì)總量居世界第二位。但與中國不同的是，日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不以犧牲環(huán)境為代價(jià)，反之與環(huán)境形成長期有效的良性循環(huán)。這也得益于政府對(duì)國家發(fā)展的長遠(yuǎn)考慮與前期大量的人力、資源、資金投入。看似政府巨大的前期投入，帶來的是完整而長期的綠地保護(hù)體制，給城市健康有序發(fā)展帶來的深遠(yuǎn)影響。

縮小至一個(gè)企業(yè)，如何更長久健康的發(fā)展，賺錢不應(yīng)該成為唯一的標(biāo)準(zhǔn)。如何打造企業(yè)持續(xù)的行業(yè)競爭能力與品牌影響力，如何把產(chǎn)品做的更好，做成行業(yè)標(biāo)桿、經(jīng)典，確實(shí)需要我們好好思考。

2、先進(jìn)的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與獨(dú)特的企業(yè)文化。如三井集團(tuán)這樣優(yōu)秀企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，以前僅僅是在書本上學(xué)習(xí)的，而這次親自去深入考察，才進(jìn)一步地體會(huì)到這些企業(yè)在管理方面的專業(yè)和精細(xì)。可以說，專業(yè)、精細(xì)，已經(jīng)完全滲透到了日本社會(huì)生活的方方面面。

此外在在拜訪三井集團(tuán)過程中，讓我感到非常感動(dòng)的是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)企業(yè)文化的踐行。本次接待拜訪的是三井集團(tuán)已經(jīng)退休的一位領(lǐng)導(dǎo)人，行動(dòng)已經(jīng)不是特別方便，卻仍然堅(jiān)持由工作人中攙扶下樓至停車場迎接考察團(tuán)。在洽談過程中，因會(huì)議室面積不大，沒有充足的椅子使用，同行的兩位導(dǎo)游只能站在會(huì)議室，三井集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人看到此情況，親自從別的屋子里搬椅子給兩位導(dǎo)游。雖然此次拜訪只是純粹的考察學(xué)習(xí)，但三井集團(tuán)仍然給予了相當(dāng)?shù)闹匾暸c禮遇。

3、住宅產(chǎn)品的工業(yè)化生產(chǎn)及人性化設(shè)計(jì)。日本的建筑不是建造，而是組裝。即把建筑的各個(gè)零部件在工廠制造出來后，拿到現(xiàn)場去進(jìn)行組裝，把房地產(chǎn)建筑做成了工業(yè)化的模式，各個(gè)部件之間配套十分嚴(yán)密，工作流程做得很細(xì)，這一點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。這應(yīng)該也是我們國家今后會(huì)大力發(fā)展的一個(gè)方向，但需要相當(dāng)龐大的企業(yè)從產(chǎn)供銷一體化的平臺(tái)去實(shí)現(xiàn)大范圍推廣應(yīng)用，僅靠單一的幾個(gè)項(xiàng)目試驗(yàn)性的使用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，無法保證成本降低，無法體現(xiàn)優(yōu)勢所在，也無法吸引生產(chǎn)廠家趨之若鶩。

日本的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)也非常人性化，三井不動(dòng)產(chǎn)的所有產(chǎn)品研究開發(fā)全部自主完成，對(duì)建材、戶型、采光、科技運(yùn)用等方面考慮做得非常周全精細(xì)，即便若干年后，居住依然非常舒適，這點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。僅從商業(yè)利潤來考慮項(xiàng)目開發(fā)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及人們對(duì)住宅產(chǎn)品的要求來說，無論產(chǎn)品規(guī)劃還是產(chǎn)品本身勢必很快被市場淘汰。

引深至企業(yè)發(fā)展，每一家偉大的百年企業(yè)，必然創(chuàng)造過無數(shù)偉大的產(chǎn)品，無論外部環(huán)境發(fā)生怎樣的改變，產(chǎn)品永遠(yuǎn)是企業(yè)的基石。百年企業(yè)的發(fā)展成型，必然有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)品品質(zhì)為根基。回歸到商業(yè)經(jīng)濟(jì)的本源，企業(yè)能夠提供給消費(fèi)者的，最核心的價(jià)值也必然是來自于產(chǎn)品本身。只有在產(chǎn)品本身具備強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢，能夠全面滿足消費(fèi)者需求，并得到廣泛認(rèn)可的前提之下，輔以模式、渠道等其他方面的創(chuàng)新、完善，才能夠真正推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，形成基于產(chǎn)品的良性循環(huán)。

這就要求前期犧牲部分利益，大量的資金投入。以房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，從拿地開始，要先考慮做什么樣的產(chǎn)品，針對(duì)什么樣的客戶，精準(zhǔn)定位規(guī)劃產(chǎn)品。真正從客戶的角度研究產(chǎn)品規(guī)劃，研發(fā)出經(jīng)典的、高品質(zhì)的、前瞻性的產(chǎn)品，并能夠長期將產(chǎn)品的開發(fā)理念、技術(shù)、工藝長期傳承下去，方才能夠?qū)崿F(xiàn)百年企業(yè)品牌的目標(biāo)。

4、通過三井奧特萊斯學(xué)習(xí)它的招商營運(yùn)，首先要學(xué)習(xí)的是明確項(xiàng)目自身定位進(jìn)行招商。擴(kuò)大與同檔次購物中心的差異化，增加對(duì)特定目標(biāo)的吸引力。另外還要學(xué)習(xí)它能持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目。三井奧特萊斯全部為自持商業(yè)，自持商業(yè)的好處在于，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商全部可以自主，經(jīng)過長期運(yùn)營可以形成自己的獨(dú)特品牌，積累大量的商業(yè)資源，擴(kuò)大知名度，不斷調(diào)整不斷改進(jìn)，具備強(qiáng)大的市場競爭力。

事實(shí)上我是覺得駐馬店與洛陽的商業(yè)可以借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)。嘗試自持商業(yè)，自主組建商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，雖然前期要經(jīng)過長期的運(yùn)營，但自主規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，積累大量的商業(yè)資源，為企業(yè)后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此外，在資金方面，自持不動(dòng)產(chǎn)在資金緊張時(shí)可以抵押貸款，提供現(xiàn)金流，緩解企業(yè)資金壓力。

第四篇：日本停車現(xiàn)狀考察

2011年日本停車產(chǎn)業(yè)考察總結(jié)（草稿）

紫光百會(huì)

劉鵬

2011年11月，我有幸參加中日物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)推進(jìn)聯(lián)盟的對(duì)日考察交流活動(dòng)，對(duì)日本的智能交通和停車場管理進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，感觸很深。日本近20年來停車行業(yè)的發(fā)展，也經(jīng)歷了由無序到有序的過程，解決我們目前的停車難題正好可以借鑒其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，所以考察的收獲很大，一些不成熟的心得總結(jié)如下。

一、日本停車現(xiàn)狀及管理特色

1、路側(cè)停車

采用咪表收費(fèi)，咪表上有超聲和紅外雙鑒探測器自動(dòng)感應(yīng)車輛，每個(gè)車位安裝一個(gè)，每次停車時(shí)間限定1小時(shí)以內(nèi)，每次投幣300日元，超時(shí)罰款。收費(fèi)價(jià)格不高，但是限時(shí)很嚴(yán)格，車位緊張，部分車位注明是貨車卸貨用，客車不得停放。有民間監(jiān)督員隨時(shí)檢查超時(shí)停車，處理違章停放。

2、路外停車

分為公共停車場或大廈商場自有停車場兩類。A、公共停車場：

遍布大街、小巷、城市中心或郊區(qū)，密度很高，基本上幾十米之/ 15 內(nèi)就能見到停車場，大部分停車場都是因地制宜，規(guī)模不大，最小的停車場只有2個(gè)車位，一般是6－20個(gè)車位。在郊區(qū)、工業(yè)區(qū)也有大型的停車樓，有幾百個(gè)車位。公共停車場一般都是自走式停車。

收費(fèi)價(jià)格：一般按照每20min或30min收費(fèi)，價(jià)格一般是200－500日元，也有按10min、15min、60min收費(fèi)的，根據(jù)停車場的位置和商業(yè)調(diào)查的結(jié)果定價(jià)，折合1小時(shí)的停車費(fèi)約為500－1000日元，折合人民幣約為40－80元，一般市中心較高，郊區(qū)較低，夜間收費(fèi)按60min計(jì)算，價(jià)格約是白天的三分之一。

收費(fèi)價(jià)格高，一般停車場都是單日收費(fèi)封頂，郊區(qū)一般1000－1500日元每天，城市中心一般2000－3000日元每天（或24小時(shí)內(nèi)）。

B、大廈和商場的自有停車場：

大廈配套的停車場大多數(shù)都是自動(dòng)立體車庫，出入口位于大廈的首層臨街位置，由于空間緊張車輛難于拐彎和調(diào)頭，都設(shè)有轉(zhuǎn)盤，每個(gè)轉(zhuǎn)盤對(duì)應(yīng)1到2個(gè)立體車庫的升降機(jī)和車庫門。少部分大廈的地下設(shè)有自走式停車場。停車場的出入口都設(shè)有明顯的誘導(dǎo)標(biāo)志、警告標(biāo)志、價(jià)格標(biāo)識(shí)等。

大部分大廈的停車場為內(nèi)部自用，收費(fèi)已月租為主，對(duì)外開放的不多，價(jià)格臨停價(jià)格比公共停車場商場稍高，如500日元/30min，月租6萬日元/月，折合人民幣約為臨停160元/小時(shí)，月租4800元/月，價(jià)格較貴，所以日本白領(lǐng)和中層領(lǐng)導(dǎo)很少開車上班。

大型商場和購物中心才有配套的地下停車場，有自走式的，也有/ 15 地下的自動(dòng)立體車庫。

商場的停車價(jià)格與公共停車場類似，但是購物后有折扣，如銀座的松阪屋商場收費(fèi)價(jià)格是300日元/30min，購物2000元以上免費(fèi)1小時(shí)，購物5000日元以上免費(fèi)2小時(shí)；秋葉原的友都八喜電器商場的收費(fèi)價(jià)格是300日元/30min，購物5000元以上免費(fèi)1小時(shí)，購物1萬日元以上免費(fèi)2小時(shí)，購物5萬日元以上免費(fèi)3小時(shí)，顧客要到服務(wù)臺(tái)領(lǐng)取優(yōu)惠卡。

郊區(qū)的大型超市一般都在超市的樓頂設(shè)立多層的停車樓，免費(fèi)使用。所以日本的家庭購物開車的比例稍高。

酒店的停車場對(duì)于住店客人夜間泊車收費(fèi)很低，參加宴會(huì)、婚禮、就餐等免不同的停車時(shí)間。如我們?cè)诖筅嫒胱〉幕始饮惣未缶频辏〉昕腿嗣客硎召M(fèi)1000日元，參加婚禮6小時(shí)以內(nèi)免費(fèi)，參加會(huì)議和宴會(huì)4小時(shí)以內(nèi)免費(fèi)，就餐和酒吧客人消費(fèi)1000日元以上免1小時(shí)，消費(fèi)2000日元以上免2小時(shí)，消費(fèi)4000日元以上免4小時(shí)，超時(shí)則按照每30min收費(fèi)1000日元。所有車輛首個(gè)30min免費(fèi)。

摩托車一天之內(nèi)停放一次700日元，相當(dāng)于56元人民幣；一個(gè)月6000日元包干，相當(dāng)于480元人民幣。自行車一般免費(fèi)停放，不得妨礙交通。

3、停車誘導(dǎo)和導(dǎo)航

大街上都有醒目的停車誘導(dǎo)標(biāo)志，自動(dòng)顯示停車場的“空”、“滿”狀態(tài)、價(jià)格信息等，大部分停車場上傳空滿狀態(tài)到停車網(wǎng)站、手機(jī)終/ 15 端、車載GPS導(dǎo)航設(shè)備等，駕車者在網(wǎng)上、手機(jī)、車載GPS上隨時(shí)可以查看就近的停車場的空滿、價(jià)格等信息。

停車場的收費(fèi)信息標(biāo)志牌做的很大（2m*1m以上），很醒目，價(jià)格、優(yōu)惠信息一目了然，還配有夜間照明燈具，保證駕車者夜間能清楚地看到標(biāo)志牌上的內(nèi)容。

日本的GPS導(dǎo)航普及率幾乎達(dá)到100％，包括貨車、出租車、大型巴士等，能實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)信息顯示的約占30％，動(dòng)態(tài)信息包括實(shí)時(shí)路況顯示、停車場的空滿狀態(tài)等。

還有日本的停車場收費(fèi)雖不用人工方式，但是在出入口疏導(dǎo)的人員卻不少，當(dāng)滿位時(shí)，疏導(dǎo)人員手持“滿車”的大牌子站在馬路邊上，疏導(dǎo)車輛去找別的停車場，以免車輛誤入或停頓，保證了交通的連續(xù)性，這對(duì)于狹窄的馬路尤其重要，服務(wù)細(xì)節(jié)很人性化。

所以，在日本一般不會(huì)發(fā)生由于車輛尋找車位導(dǎo)致的交通擁堵。

4、所有的停車場都是無人職守，自助繳費(fèi)

自動(dòng)化程度給我們印象深刻。停車場不管大小，小到只有兩個(gè)車位的停車場，都配備自助繳費(fèi)機(jī)和自動(dòng)販賣機(jī)，一般投幣可以是500、100、50的硬幣，也可以是1000元的紙幣，如果顧客零錢不夠，一般停車場都設(shè)有換零錢的“兩替機(jī)”，可以把1萬元和5000元的大額紙幣自動(dòng)換成1000元的紙幣。自動(dòng)販賣機(jī)出售各種飲料等。日本司機(jī)很習(xí)慣自助服務(wù)，自覺性很高。/ 15

5、立體車庫應(yīng)用廣泛

自動(dòng)庫多，國內(nèi)普遍的升降橫移和簡易升降的很少見到，基本都是自動(dòng)搬運(yùn)的立體車庫。小型大廈的立體車庫出入口就設(shè)置在臨街的大廈首層，門口都配有轉(zhuǎn)盤，方便車輛調(diào)頭和拐彎。

大型大廈、商場和購物中心的立體車庫的出入口設(shè)于大廈的地下，一般同時(shí)有4個(gè)左右的出入口同時(shí)可以進(jìn)出，停車場的停放、取車操作都是自助的，無人職守，顧客自己取卡，車輛自動(dòng)入庫；離開時(shí)，先到繳費(fèi)機(jī)投幣清算車費(fèi)，然后到指定的出口等待車輛被運(yùn)出來。整個(gè)停車場只有一個(gè)值班人員，在一旁和客戶聊天、指路等，不參與任何收費(fèi)和車庫的操作。

日本的立體車庫出入庫速度并不快，我們?cè)谇绾Ｒ粋€(gè)大型購物中心考察IHI石川島的一個(gè)車庫時(shí)，用秒表計(jì)時(shí)車輛出庫的最大時(shí)間為130秒，大于國內(nèi)一般要求的90秒，但客戶并沒有不滿情緒，等待的客戶可以在休息區(qū)看電視、看報(bào)紙休息，出庫車輛按照顧客的先后順序逐一出庫，車輛出庫后，很多顧客還要從購物車上搬東西上車又要耗費(fèi)1分鐘多，后面的顧客都能耐心等候。立體車庫的技術(shù)水平中國同行都能實(shí)現(xiàn)，沒有什么太多驚喜的，印象最深的是，日本公司的設(shè)計(jì)理念把安全和可靠性放在第一位，出入庫的速度并不追求太快。立體車庫的綜合造價(jià)約為每車位300－400萬日元，約合人民幣每車位25－30萬元，比中國的造價(jià)高很多，維護(hù)費(fèi)是每個(gè)車位每月5000日元。/ 15

6、開展錯(cuò)時(shí)停車，分時(shí)優(yōu)惠停車服務(wù)

部分停車場的包月服務(wù)按全時(shí)停放、白天停放、工作日白天停放收費(fèi)定價(jià)不同。如某個(gè)停車場的包月服務(wù)，全天24小時(shí)停放，每月是35000日元，相當(dāng)于2692元人民幣；如果只在7：00－22：00這個(gè)時(shí)段停放，每月是30000日元，相當(dāng)于2308元人民幣；如果只在每周一至周五的7：00－22：00停放，每月是22000日元，相當(dāng)于人民幣1692元人民幣。同時(shí)還可以買停車優(yōu)惠券（回?cái)?shù)停車券），買3000日元另送300日元，買5000日元另送500日元。這相當(dāng)于白天的分時(shí)優(yōu)惠。

而晚上的分時(shí)優(yōu)惠，為了將路邊的潛在停車位利用好，路側(cè)停車位可以免費(fèi)使用，時(shí)間一般時(shí)21：00到次日9：00，或19：00到次日7：00，停車位則全部免費(fèi)向車主開放。

而路外的公共停車場，到了晚上臨停車輛收費(fèi)價(jià)格是白天的三分之一，夜間收費(fèi)封頂也基本是白天的三分之一。如京都的某個(gè)小型停車場，白天封頂價(jià)格1200日元，夜間為500日元，夜間時(shí)段為20：00－次日8：00。新宿的某個(gè)停車場，白天封頂價(jià)格1600日元，夜間為800日元，夜間時(shí)段為18：00－次日8：00。部分商場的大型停車場離居民區(qū)較遠(yuǎn)，夜間停車場很空，可以免費(fèi)通宵停放，但營業(yè)時(shí)間必須離開，不得影響商場營業(yè)，立體車庫在夜間休息時(shí)間不得出入。

錯(cuò)時(shí)停車主要還是企業(yè)為了增加收入，吸引更多的客戶而主動(dòng)實(shí)施的，完全是商業(yè)行為，也解決了車輛停車難的社會(huì)問題。也有部分停車場的地理位置位于辦公和住宅混雜區(qū)，白天晚上車流量比較平均/ 15 則白天封頂和夜間封頂價(jià)格相同，只是每小時(shí)的單價(jià)夜間有優(yōu)惠。

7、違章停車處罰嚴(yán)格

有兩種人可以執(zhí)法處罰：警察和民間監(jiān)督員（相當(dāng)于國內(nèi)的交通協(xié)管員）。

警察一般開警車和騎摩托車執(zhí)勤，所占比例較少，民間監(jiān)督員比例較高。

民間監(jiān)督員兩個(gè)人一組，步行巡視，隨身背著手寫電腦、數(shù)碼相機(jī)等執(zhí)法設(shè)備，沿著特定的路線不停的巡視。違章停車的處罰根據(jù)停車地區(qū)的不同，處以1-2點(diǎn)（扣分），并1.2萬-2.0萬日元的處罰，東京一般都在1.5萬以上，每人每年最多有6點(diǎn)可扣，另外車輛拖車移動(dòng)費(fèi)用由違法者支付，一般要3－4萬日元。

民間監(jiān)督員由企業(yè)申請(qǐng)，政府考核批準(zhǔn)后，由企業(yè)聘人承擔(dān)，企業(yè)管理。

由于處罰嚴(yán)格，加上司機(jī)比較自覺，所以違章停車的現(xiàn)象很少，道路雖然狹窄，但交通通暢。

8、鼓勵(lì)民間投資，給予私營停車場減稅和低息貸款

為促進(jìn)停車場產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，日本政府采取長期低息貸款等方式鼓勵(lì)私人停車場的發(fā)展。并在機(jī)動(dòng)化的不同時(shí)期，先后出臺(tái)了以下一些策略： / 15 1965年~1975年，確立了日本開發(fā)銀行貸款制度、減免固定資產(chǎn)稅和地方公共團(tuán)體貸款等優(yōu)惠政策。其結(jié)果是以民間為主體的停車場大量增加，同時(shí)建筑物附設(shè)停車場數(shù)量亦相應(yīng)增加。

1975年~1985年，城市規(guī)劃停車場、建筑物附屬停車場制度得以完善，民間停車場的建設(shè)和運(yùn)營正常發(fā)展的情況下，日本政府還制定了減免路外停車場和建筑物附屬停車場部分稅賦的措施。

1985年~1996年，制訂了道路開發(fā)資金向民間停車場融資的制度、利用NTT股票的銷售收入對(duì)停車場無息貸款制度和停車場建設(shè)計(jì)劃制訂費(fèi)補(bǔ)助制度。這一系列的優(yōu)惠政策有利地促進(jìn)日本停車場的建設(shè)和發(fā)展，更為重要的是積極引導(dǎo)民間資本投向停車產(chǎn)業(yè)。

日本政府還十分重視鼓勵(lì)引導(dǎo)私營停車場，對(duì)營業(yè)性停車場減免稅，包括所得稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅等。

在一些特別繁華和擁擠的路段，政府積極倡導(dǎo)“小而分散”的原則，不主張停車場的“扎堆集中”設(shè)立，特別是鼓勵(lì)經(jīng)營者多建立體停車場，符合交通學(xué)就近服務(wù)的原則，因此在日本，有的停車場只有兩三個(gè)車位，小型停車場隨處可見。

日本的停車場90％以上都盈利，虧損者政府不提供補(bǔ)助，政府只是幫助停車場進(jìn)行宣傳和車輛引導(dǎo)，以吸引客戶停車。停車場是盈利頗豐的行業(yè)，所以同行之間也經(jīng)常競爭，收費(fèi)價(jià)格會(huì)降到合理的水平。一個(gè)七、八個(gè)車位的小停車場，每月的凈收入能達(dá)到30萬日元以上，相當(dāng)于一個(gè)年輕公務(wù)員的月工資。/ 15

9、鼓勵(lì)環(huán)保電動(dòng)汽車的發(fā)展

東京地區(qū)部分停車場對(duì)環(huán)保低公害汽車價(jià)格優(yōu)惠，一般優(yōu)惠1小時(shí)停車費(fèi)，包括油電混合動(dòng)力汽車和純電動(dòng)汽車。

部分停車場備有電動(dòng)汽車充電樁，分為快充和慢充，充電電壓有100V和200V，提供免費(fèi)充電服務(wù)。

以上服務(wù)內(nèi)容在收費(fèi)指示牌和網(wǎng)站上都有明確的標(biāo)示，客戶很容易識(shí)別。

二、Park 24在日本的發(fā)展機(jī)遇及經(jīng)營特色

Park 24是日本的一家停車經(jīng)營連鎖企業(yè)，這家成立于上世紀(jì)70年代的企業(yè)一開始是做交通標(biāo)志牌的家庭作坊，1991年在東京開始了第一個(gè)24小時(shí)營業(yè)的停車場，起名“Times24”。目前業(yè)務(wù)遍布全日本，包括1.05萬多個(gè)停車場，35.3萬多個(gè)停車位，去年?duì)I業(yè)收入約1132億日元（折合14.6億美元，92億人民幣），毛利率約為25％，稅前利潤約為128億日元（折合1.65億美元，10.5億人民幣）。員工總數(shù)約1500人，是日本明星上市公司。

2005年以前，其發(fā)展速度較慢，此后隨著技術(shù)發(fā)展和違章停車治理的開始，其業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，目前是日本最大的停車連鎖企業(yè)。

1、Park 24迅猛發(fā)展的原因

我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)： / 15 1）土地租金下降，停車收益明顯：上世紀(jì)90年代開始，日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速甚至衰退，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下降，房屋和土地租金下降，土地業(yè)主樂意把土地租給Park 24等停車公司，收取租金，收益率好于出租房屋，還可以省去房產(chǎn)稅和房屋的維護(hù)費(fèi)用。

2）政府嚴(yán)格處罰違章停車：日本10多年前也遭遇停車難，違章占道停車導(dǎo)致交通擁堵，日本道路大多狹窄。政府于2006年出臺(tái)停車管理嚴(yán)格處罰的法律，聘請(qǐng)民間企業(yè)和監(jiān)督員，加大巡視整治力度，停車場的生意一下就好起來了，停車企業(yè)股票大漲。

3）物聯(lián)網(wǎng)和手機(jī)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展：Park 24在全日本有1萬多個(gè)停車場，在東京周邊就有5千多個(gè)停車場，而公司員工只有1500名員工，如何管理這些停車場，如何引導(dǎo)客戶就近停車，是一個(gè)大問題，物聯(lián)網(wǎng)和停車導(dǎo)航系統(tǒng)的建設(shè)，方便了公司的管理，也方便了顧客尋找車位，同時(shí)顧客還可以預(yù)定車位，網(wǎng)上購買包月卡、租車等，公司還有會(huì)員卡、充值卡、聯(lián)名公交卡、手機(jī)支付業(yè)務(wù)等，是預(yù)定和支付非常方便。

4、提升客戶體驗(yàn)，改變停車行業(yè)落后形象：1991年開發(fā)了第一套自動(dòng)停車裝置，2004年與NTT Docomo合作開展手機(jī)查詢和支付，在日本處于領(lǐng)先位置。還建立了自己的信息中心和網(wǎng)站，提高了服務(wù)和管理效率。聯(lián)合銀行、超市等大型停車場，使其24小時(shí)連續(xù)營業(yè)，增加了夜間的車位供給。會(huì)員可以享受積分和優(yōu)惠服務(wù)，提高了客戶的忠誠度。

5、開展增值服務(wù)：為了更好的吸引客戶，Park 24還提供P&R/ 15 換乘、電動(dòng)汽車充電、租車服務(wù)、自行車和摩托車停放服務(wù)等。

P&R換乘每次優(yōu)惠500日元，而單日最大收費(fèi)1500日元，優(yōu)惠了三分之一，優(yōu)惠部分政府沒有補(bǔ)貼，企業(yè)自己承擔(dān)，優(yōu)惠后可以吸引客流。

電動(dòng)汽車充電分快充和慢充，目前為免費(fèi)服務(wù)，不收取充電費(fèi)用。租車服務(wù)只針對(duì)會(huì)員服務(wù)，可以在網(wǎng)上辦理或電話辦理，辦理完畢后，在車輛側(cè)窗有讀卡器，刷卡后車門自動(dòng)打開，客戶進(jìn)入車輛，車鑰匙就放在儀表盤下面，啟動(dòng)車輛后，客戶要在GPS導(dǎo)航終端上要輸入車輛的狀態(tài)信息，如車輛是否有損壞、臟不臟、是否缺油等，然后才能出發(fā)，車輛會(huì)記錄客戶的行車路線，用畢后車輛還要停回原來的車位。公司會(huì)定期派人清洗車輛、加油、保養(yǎng)等，租車價(jià)格每15min約200日元，和停車費(fèi)差不多，租車客戶以家庭主婦、業(yè)務(wù)員、年輕人為主。

2、Park 24的服務(wù)模式

1）租賃土地建設(shè)停車場，規(guī)模大小不一，土地的年限有長有短，由于建設(shè)停車場并不費(fèi)事，所以可以利用土地規(guī)劃的空閑年份，建設(shè)臨時(shí)的停車場。建設(shè)的停車場包括每輛車一個(gè)擋車器的小型停車場，出入口取卡收費(fèi)的中型停車場，大型停車樓，及機(jī)械式的立體車庫等。

2）委托管理的商場、銀行、醫(yī)院、大廈等停車場，開展停車管理服務(wù)，代收費(fèi)，使其從白天營業(yè)擴(kuò)展到24小時(shí)連續(xù)營業(yè)，類似國內(nèi)停車管理公司，不同的是國內(nèi)管理公司用人工管理，Park24用設(shè)備和系統(tǒng)管理。/ 15 3）停車場關(guān)聯(lián)服務(wù)，如關(guān)聯(lián)的商場、餐飲、娛樂的預(yù)定和優(yōu)惠券服務(wù)等。

4）建設(shè)停車場管理物聯(lián)網(wǎng)和信息管理中心，數(shù)據(jù)發(fā)布網(wǎng)站，停車動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)共享給其他GPS導(dǎo)航服務(wù)商收取數(shù)據(jù)費(fèi)用。Park目前有300萬會(huì)員，公司發(fā)現(xiàn)了會(huì)員積分卡、會(huì)員儲(chǔ)值卡，公交一卡通可以共用結(jié)算，還發(fā)行停車優(yōu)惠券，一次購買按比例贈(zèng)送。用戶在WEB網(wǎng)站和手機(jī)網(wǎng)站上可以方便的查詢預(yù)定車位。

5）汽車共享租賃服務(wù)，對(duì)會(huì)員開放，以15min為計(jì)時(shí)單位收200日元，24小時(shí)自助服務(wù)。電話或上網(wǎng)預(yù)約，3min后可以使用。公司派人洗車、加油，客戶不用管。

2、Park 24的模式是我們發(fā)展方向

在日本，向Park24這樣的停車企業(yè)有多家，經(jīng)常見到的比較大的有4、5家，Park24規(guī)模最大。總結(jié)其20年來發(fā)展歷史，使我們看到我們停車行業(yè)的未來發(fā)展方向。

上世紀(jì)90年代，日本也面臨停車難問題，全國停車位缺口達(dá)到600萬個(gè)，每個(gè)城市都有幾十萬輛汽車停在大街上，找不到停車位。需求創(chuàng)造市場機(jī)遇，企業(yè)和政府共同努力，Park24等停車企業(yè)利用零星的土地辦理了眾多的停車場——狹窄的人行通道和小馬路旁、便利店以及小型商鋪之間、寫字樓間的零散場地，并建設(shè)了城市停車誘導(dǎo)的物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，疏導(dǎo)車輛進(jìn)入停車位。目前來看，這種模式在解決城市停車難問題上，是非常成功的。

相比之下，我們國內(nèi)的停車管理企業(yè)目前還是靠人力管理，效率/ 15 低下，現(xiàn)金流失嚴(yán)重，企業(yè)規(guī)模很難做大。由于人力成本升高，管理模式落后，企業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸。

當(dāng)然，我們要想發(fā)展到日本的模式還有10多年的路要走，主要問題在于：

1）停車費(fèi)價(jià)格太低，和土地、服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不相匹配。企業(yè)和民間資本沒有投資停車場的積極性，目前主要靠政府政策要求配建停車位為主。一方面停車費(fèi)未來10年按價(jià)值規(guī)律自我調(diào)整，一方面政府對(duì)停車行業(yè)仿照日本進(jìn)行土地和稅收優(yōu)惠，一方面停車企業(yè)提高運(yùn)行效率，三方面結(jié)合才能使停車產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定盈利，良性發(fā)展。

2）汽車文明尚未形成。中國剛剛進(jìn)入汽車時(shí)代，大家還沒有養(yǎng)成文明駕車的習(xí)慣，在物質(zhì)文明的基礎(chǔ)上進(jìn)行精神文明的建設(shè)，這一過程會(huì)比較長。估計(jì)10年后國內(nèi)駕車者應(yīng)該能養(yǎng)成日本目前文明駕駛、自覺繳費(fèi)的習(xí)慣，為下一步自動(dòng)化服務(wù)，提高停車管理效率奠定基礎(chǔ)。

3）物聯(lián)網(wǎng)和停車導(dǎo)航系統(tǒng)的建設(shè)和應(yīng)用，國內(nèi)目前剛剛起步，要達(dá)到日本的普及程度，估計(jì)還要3、5年左右的時(shí)間，這一點(diǎn)可以盡快趕上。由于國內(nèi)停車場和汽車總量都大于日本，所以我們的市場更大。我們應(yīng)該加緊物聯(lián)網(wǎng)和停車導(dǎo)航系統(tǒng)的建設(shè)，普及汽車GPS動(dòng)態(tài)導(dǎo)航和車聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，同時(shí)帶動(dòng)汽車文明的建設(shè)，提升停車場的利用率和周轉(zhuǎn)率，開展錯(cuò)時(shí)停車、汽車充電等特色服務(wù)，提高停車資源的利用效率和經(jīng)濟(jì)效益。/ 15

三、不成熟的建議

1、政府應(yīng)該鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入停車行業(yè)，給予土地、建設(shè)和稅收方面的優(yōu)惠政策。

2、停車收費(fèi)價(jià)格逐步放開，讓市場來決定價(jià)格，同時(shí)抑制開車出行的交通流量。日本近年部分地區(qū)的停車費(fèi)由于競爭的原因已經(jīng)下降，價(jià)格高低符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

3、在增加停車位供給的同時(shí)，政府應(yīng)該加大違章停車處罰力度，疏堵結(jié)合，建議使用交通協(xié)管員來治理違章停車。

4、加快建設(shè)停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、停車誘導(dǎo)物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，加大停車疏導(dǎo)力度，告訴大家那里停車方便，那里停車不便，引導(dǎo)車輛有序出行，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)時(shí)停車、月卡購買、車位預(yù)定等功能，“投資少、見效快”，使我們能短時(shí)間內(nèi)趕上國外的發(fā)展水平。

四、其他問題

（由于不懂日語，請(qǐng)日本的朋友幫助我調(diào)研了很多資料，與大家共享）

1、日本的違章停車處罰形式和金額？

a、根據(jù)停車地區(qū)的不同，處以1-2點(diǎn)，并1.2萬-2.0萬處罰（每人每年最多6點(diǎn)）。b、車輛移動(dòng)費(fèi)用由違反者支付。東京市中心罰款1.5萬起。

2、其他交通違章處罰的形式和金額？

超速、壓線等，最低應(yīng)該是1點(diǎn)，1.2萬日元。/ 15

3、日本政府什么時(shí)間開始，頒布了新的停車法律，加大了違章停車的處罰力度？

治理亂停車，東京都政府下了重拳，從2006年開始，警視廳聘用民間監(jiān)督員治理亂停車，違章一次罰款1.5萬日元。

4、1990年以來，日本的汽車保有量增長數(shù)據(jù)，增長率？

90年代，約400多萬輛，目前大東京地區(qū)共計(jì)約700－800萬輛，近10年的總量增長不明顯，基本持平。

目前，日本東京市人口2600多萬，機(jī)動(dòng)車擁有量達(dá)800萬輛。東京市在積極發(fā)展公共交通（特別是城市軌道交通）的同時(shí)，還通過政策控制機(jī)動(dòng)車的擁有和使用，購車必須提供停車證明，停車位必須是在登記地址的400米范圍以內(nèi)。

5、咪表使用時(shí)間是9：00－21：00，夜間是否可以免費(fèi)，還是禁止停車？ 正在調(diào)研

6、政府對(duì)停車場減稅政策的細(xì)節(jié)？

正在調(diào)研 / 15

第五篇：日本考察記

日本考察記

孫建雄

2012年1月9日至14日我有幸隨公司考察團(tuán)去日本進(jìn)行了專業(yè)考察，雖然時(shí)間很短，行程緊張，但是對(duì)于我來說，還是感受非凡，受益非淺。甚至以前的許多認(rèn)識(shí)都被顛覆。1.一張地鐵圖、高架路網(wǎng)和一個(gè)平靜的大東京

到日本的第一天，我們就直奔東京的衛(wèi)星城柏葉新城。

東京都市圈因行政區(qū)劃統(tǒng)計(jì)口徑的不同，劃分有所不同。“一都三縣”的劃分方法，包括東京都、崎玉縣、千葉縣、神奈川縣，大致是以東京市區(qū)為中心，半徑30-50公里的范圍。

東京都市圈有代表性的新城，如東急多摩田園都市、多摩新城、港北新城、千葉新城等，都位于離中心城區(qū)核心地帶30公里左右的距離。新城建設(shè)初衷是為了解決中心城區(qū)人口的居住，又要考慮他們?cè)谥行某菂^(qū)的就業(yè)，通勤時(shí)間不能太長。

柏市位于東京的東北部，隸屬于關(guān)東千葉縣，是東京的衛(wèi)星城。柏市是目前大東京周邊為數(shù)不多的人口上升的城市之一。柏葉新城在柏市的北部，依托老城柏市進(jìn)行發(fā)展。

日本社會(huì)不僅面臨經(jīng)濟(jì)停滯、地域活力低下等低成長社會(huì)問題，還面臨資源損耗等環(huán)境問題，以及醫(yī)師不足、醫(yī)療費(fèi)用增大等超高齡化社會(huì)問題。因此，柏葉新城定位于“智慧城市”（Smart City），通過“環(huán)境共生都市”、“健康長壽都市”和“新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造都市”三方面實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)，吸引更多大東京地區(qū)的人特別是青年家庭前來居住。

柏葉新城的三個(gè)理念：

1.環(huán)境共生都市 柏葉依仗得天獨(dú)厚的多樣性自然環(huán)境，通過建設(shè)節(jié)能、創(chuàng)能、蓄能的新一代交通系統(tǒng)以及綠化項(xiàng)目，打造人與環(huán)境共存的未來型環(huán)境共生城市。

2.健康長壽都市 以積極的心態(tài)面對(duì)社會(huì)老齡化，居民在自己熟悉的土地上安心健康的生活，退休后繼續(xù)參加社會(huì)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)適合高齡社會(huì)的城市形象。

3.新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造都市 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新刺激著日本經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展與活化，柏葉聚集了各種學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)和孵化器設(shè)施，孕育著“生活在未來“的一個(gè)個(gè)可能性。

東京地鐵線路圖

六本木新城2003年正式開業(yè)，總建筑面積78萬平方米，歷經(jīng)17年完成建設(shè)，由美國捷得，KPF等多家設(shè)計(jì)公司聯(lián)合完成。它是一座集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體；具有居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和創(chuàng)造等多項(xiàng)功能。六本木將大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大量的露天空間交織在一起。建筑間與屋頂上大面積的園林景觀，在擁擠的東京都成為舉足輕重的綠化空間，已經(jīng)成為著名的舊城改造、城市綜合體的代表項(xiàng)目。

日本有1.2億人，占地37.8平方公里，人均指數(shù)為31.5，我國近13億人口，960萬平方公里，人均指數(shù)為73.8，相對(duì)中國人口密度更高。所以我去日本之間，總以為日本的是一個(gè)人口密度很高的國家，又有很多汽車，一定很擁擠，但其實(shí)不然。

在日本不但很少見到交通擁堵的狀況，而且在一般的街上還很少能見到行人，猶如一個(gè)“鬼城”一般，不僅干凈，清靜的還是清靜。這一切都在于城市建設(shè)有一個(gè)很好的城市規(guī)劃和交通體系。許多城市都建造衛(wèi)星城市來疏散城市人口，并建立地鐵網(wǎng)和城市高架路網(wǎng)來解決城市的交通問題。

2.一次性筷子和一片森林、藍(lán)天，還有富士山

在日本就餐經(jīng)常會(huì)使用一次性筷子，導(dǎo)游告訴我們這一次性筷子基本上是從中國大陸進(jìn)口的，日本國內(nèi)不生產(chǎn)一次性筷子。另外，我們沿路還看到好多墓地，有許多做工精細(xì)的花崗石墓碑，聽說材料也是從大陸進(jìn)口的。當(dāng)然在日本更不可能有生產(chǎn)紙制品的企業(yè)了，所有的紙制品都依賴進(jìn)口。上述這一切都是因?yàn)槿毡臼且粋€(gè)禁止森林樹木砍伐的國家。

正因?yàn)槿绱耍谌毡镜教幙梢姵善纳郑瑯淠緟⑻欤踔猎诜比A的城市也能見到森林的影子。我們?cè)谌ト桃鞍撕５穆飞溪q如在森林中穿行，路邊是高大的成品云杉和松樹，還原大片的落葉植物，好像是日本的櫻花，更為可貴的是在日本也見到了紅檜樹。

其中在這里我也到了少有的紅檜樹，這使我記起很多年前的一次臺(tái)灣之行。

中國甲午戰(zhàn)爭輸給日本以后，簽訂了“馬關(guān)條約”。1895年日本根據(jù) “馬關(guān)條約”割據(jù)臺(tái)灣之后，翌年，就發(fā)現(xiàn)了阿里山大片的紅檜林。他們通過法律停止了對(duì)日本本土紅檜樹的采伐，轉(zhuǎn)而開始對(duì)臺(tái)灣阿里山的紅檜進(jìn)行了瘋狂的盜伐，以用于建設(shè)更多的保佑他們國民的神社。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)罪惡的目的，1906年，日本從阿里山的腹部往海港開始修建多條總長近千公里的鐵路，又同時(shí)從美國定制了大型砍伐捆裝設(shè)備。由1913年鐵路竣工開始，在日本投降前30年的時(shí)間里，砍伐了30多萬棵紅檜樹，使大部分兩三千年的珍貴樹木毀于一旦。

我有幸登上了阿里山，走近了紅檜樹，也走近了一段難忘的歷史。走過一座吊橋，對(duì)面一徑石階，彎彎斜斜地靠在半壁石崖之上，又在高處穿過一孔石洞，一方平臺(tái)在洞后的林木間隱約可見，天成了一道幽深雅致的風(fēng)景。待在平臺(tái)小憩，才看清楚穿過的石洞其實(shí)是一棵古老而龐然的紅檜樹中空的根結(jié)，它附在巖石之側(cè)，上不見主干卻細(xì)枝旁錯(cuò)，郁郁蔥蔥，已與山石渾然一體，如思想者的蹲伏。游人不禁要問：紅檜樹曾經(jīng)偉岸的身軀去了哪里？

行中，路旁一圈若斷若連狀若圍籬的樹的樁茬引起了人們的注意，它們參差在一小片坡地上，高不盈尺。小心地走入其中，發(fā)現(xiàn)直徑竟有六七步之闊，不難判斷這是一棵巨木根部的輪廓。導(dǎo)游說這是一棵100年前就被盜伐的古檜樹，樹齡應(yīng)在2000年以上，其身之巨已不可考。眾皆肅然。

阿里山紅檜樹根

越往里走，步道兩旁便可見更多紅檜樹巨大的殘根，直徑大都在一兩米以上。雖然它們殘留的身軀已經(jīng)覆滿了青綠的枝條，但仍然能明顯地看出被人施用機(jī)械攔腰鋸斷的傷痕。它們龐大的軀體曾拔地而起，吸取了幾千年日月的精華，卻在反哺凈土的時(shí)光，被無情地剝奪了生存的權(quán)利。而它們的根則一律的虬曲蒼勁，勾連盤錯(cuò)，游龍般緊抓著巖土，與阿里山緊緊地連成一體。襯著背后迷蒙的雨霧和時(shí)空的蒼茫，抬眼忘去，我看到了它們逼視的目光。

在森林深處的一處山谷，我看到了一個(gè)當(dāng)年的火車站。木制尖頂?shù)钠狈浚局崎L廊的站臺(tái)，兩條窄軌幽幽地鋪展著，由大山間悄然而出又隱入遠(yuǎn)處的山林，據(jù)說基本還是幾十年前的舊模樣。這個(gè)隱秘的所在，會(huì)讓人產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的聯(lián)想：這條鐵路狀若一根罪惡的導(dǎo)管，由阿里山的心臟吸足了鮮紅的血液，卻源源不斷地輸入了一個(gè)強(qiáng)盜的肌體。

在車站和附近的銘文上，我看到了兩個(gè)名字，兩個(gè)日本人的名字。一個(gè)是最早在勘察紅檜樹時(shí)發(fā)現(xiàn)神木的人，一個(gè)是設(shè)計(jì)和修建森林鐵路的人。銘文說，附近一株1906年發(fā)現(xiàn)的紅檜，高185尺，直徑20尺，周圍60尺，材積500立方米，18人才能環(huán)抱，已有3000年的樹齡。這棵巨樹極大地震懾了日本人，盡管正在密謀大面積的盜伐，但也驚為神樹，遂成臺(tái)灣地標(biāo)而得以存留。另一個(gè)人是鐵路工程師，據(jù)說在其后來的傳記中曾有自責(zé)謝罪之詞。

時(shí)光荏苒，但往事不會(huì)如煙。為了保護(hù)和展示幸存的紅檜，臺(tái)灣于1986年開始辟建巨木棧道，目前棧道已連接了幸存的約40余棵樹齡兩千年上下的紅檜，供游人瞻仰，已經(jīng)成為阿里山的一道新的風(fēng)景。

阿里山三代木

現(xiàn)在，每位去阿里山的游客一定要的三代木景點(diǎn)去看一下。

這是一株紅檜樹神奇的立體組合，在一側(cè)的說明中這樣寫著：“由于三代同一根株，枯而復(fù)榮，故名三代木。其第一代是橫倒在地的古老樹根，已歷1500年。在它枯死后經(jīng)250年，一粒種子偶爾飄落其上，借枯樹養(yǎng)分又長為第二代。二代木根老殼空，經(jīng)300年又生三代，枝葉茂盛。”真神木也！

日本設(shè)計(jì)注重建筑與自然環(huán)境的結(jié)合，注重室內(nèi)外空間的相互滲透；在建筑的設(shè)施上注重節(jié)約資源，盡量用最少的環(huán)境破壞量來達(dá)到最大的建設(shè)效果。

如箱根pola美術(shù)館就是很好的例子。美術(shù)館位于富士箱根伊豆國立公園內(nèi)的仙石原腳下，由日建設(shè)計(jì)公司公田幸一先生設(shè)計(jì)，主要用于展示和保存私人收藏的95000件以上的印象派繪畫，日本近代繪畫，東洋陶瓷等作品，共有四個(gè)展館。設(shè)計(jì)以那里擁有300年樹齡的原始森林為背景，盡可能不破壞原生態(tài)的植物生態(tài)系，讓美術(shù)館建筑與自然環(huán)境融合共生成為設(shè)計(jì)的主題。

正因?yàn)槿绱瞬庞腥毡镜乃{(lán)天白云和富士山的雪山。

3.下沉庭院的杰作：梅田天空之城的下沉庭院

最后一天我們來到了大阪考察，去參觀梅田天空之城。梅田天空之城由東京大學(xué)名譽(yù)教授原廣司建筑師設(shè)計(jì)。采用的是將兩棟超級(jí)高層大廈最頂層部分互相連接的被稱之為“連接式超級(jí)高層大廈”的嶄新建筑形態(tài)，和通過一個(gè)高達(dá)約150米的巨大挑高式空間，連結(jié)天空與地面，令人不由得被那猶如一座半圓形的大圣堂般的莊嚴(yán)氣氛所深深吸引。此外，只要步入最頂層的藍(lán)天步道，即可接觸室外空氣，盡情欣賞360°的風(fēng)景。而位于腳底下的地下樓層還有一條再現(xiàn)大阪的“吃不倒不罷休”的“瀧見小路飲食街”，已成為每天都有許多游客紛至沓來的大阪新的觀光景點(diǎn)。

梅田摩天樓除了位于三十九層至四十層的“空中庭園”之外，還有設(shè)于二十二層的”空中廊橋”，將東西兩棟大樓連通起來。空中庭口可乘暸望電梯直達(dá)35層，然后，換乘空中扶梯，便可走進(jìn)另一棟里去。

大廈的半透明反射玻璃的罩面不時(shí)地將天空映入其中，好像將用大型鋁板構(gòu)成的空中花園送入了浩淼的天空一般。

但是給我留下深刻印象的到不是大樓的外形或空中花園，而是下沉庭院。由于下沉庭院的設(shè)置不僅給在此工作的人們提供了一個(gè)很好的室外庭院空間，同時(shí)又讓室外的自然景色滲透到室內(nèi)，并為地下是提供很好的采光。

4.屋頂花園的典范：難波公園屋頂花園

在大阪我們還考察了著名的難波公園。難波公園項(xiàng)目由美國捷德國際建筑是事務(wù)所設(shè)計(jì)。位于日本大阪的難波公園建造于原來的大阪棒球場上，雖然名為公園，但實(shí)際上這是一個(gè)大型商城項(xiàng)目。在商城建筑上有8層屋頂花園，覆蓋了整個(gè)建筑，再加上樹林、巖石群、峭壁、峽谷、草坪、溪流、瀑布、池塘這些元素，讓商場和公園成為一個(gè)互相融合的一體。整個(gè)項(xiàng)目包括大型商城和30層高的辦公樓，但最重要的特色是屋頂公園的設(shè)計(jì)。公園有8層，給行人一種置身山巒之間的感覺。而公園下方的大峽谷橫穿商城，蜿蜒于商店、娛樂區(qū)和餐廳之間。

項(xiàng)目空間關(guān)系極為復(fù)雜，豐富，讓人感受到設(shè)計(jì)者將空間的每一個(gè)角落都利用了起來。首先是將商業(yè)空間與公園空間結(jié)合在一起是偉大的創(chuàng)舉，其次又將每個(gè)空間的利用到了極致，這是一個(gè)效率很高的項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目給我留下很深印象的是屋頂花園，利用商業(yè)體層層臺(tái)階式后退的平臺(tái)設(shè)置屋頂花園，空間豐富而由特色，同時(shí)在花園中又設(shè)有許多休閑活動(dòng)場所，尤其難得的是在屋頂花園中設(shè)有進(jìn)入高層公寓的入口，對(duì)此，我們有很好的借鑒作用。