第一篇：房地產施工項目管理

房地產施工項目管理

目 錄

一.工程項目現場管理規程 二.第一次工地會議議程 三.監理授權書

四.工程技術資料及施工圖表簽報程序規定 五.工程施工現場簽證管理辦法 六.施工用電管理規定 七.施工用水管理規定 八.違規處罰規定 九.監理工作管理規定 十.駐地監理工作考核細則 十一.工程質量管理規定 十二.施工現場安全文明管理規定 十三.工程質量問題(事故)處理規定

十四.工程完工清場和質保期內保修工作的規定 十五.工程質量驗收標準 十六.竣工驗收規程

十七.工程竣工驗收會議表決意見(標準格式)十八.物業驗收及移交規程 附表一.工程進度資金需求申報表 附表二.周(月)施工計劃表 附表三.鋼材、水泥月報表 附表四.工程缺陷統計表

附表五.分戶房屋移交檢驗缺陷登記表 附表六.工程尾款申請支付表 附表七.工程質保金申請支付表

工程項目現場管理規程 一．總則

工程項目現場管理是實現投資目標的重要環節,負有對工程投資、進度、質量、施工安全、環境影響等協調、控制、指揮的權利和責任,旨在工程前期準備至招投標和施工合同簽訂后開展工作。工程部是工程項目施工現場唯一的組織協調機構。二．職責

1．對工程實施過程中的投資、進度、質量、施工安全和環境影響負責。

2．嚴格執行公司工程投資、進度和質量計劃，實施對施工單位、監理單位日常工作的考核與管理。

三．主要工作程序和內容

1．工程開工前由工程部明確項目責任人。項目接任后，必須熟悉所接任項目的招標文件、設計圖紙、工程現場情況，擬定施工隊伍進場計劃和現場準備措施。

2．施工現場準備就緒后兩天內正式通知監理單位、施工單位召開第一次工地會議，工地會議的主要目標是：轉交業主對施工、監理管理的相關文件規定，察看施工現場，交代控制坐標點，確定工程技術交底日期和預定開工日期。

3．工程放線定位后及時組織監理單位，業主成本管理部門測定建筑物周邊線外3m以內的現場高程及所占用施工場地的現場高程，三天內必須由施工單位在原始記錄的基礎上用簡圖形式整理一式四份，會同監理單位簽證后，分別上報業主成本部門和工程管理部門。4．工程動工后及時參加每周監理例會，傳達業主對工程管理的要求和相關技術標準，協調施工、監理、業主三方日常管理和技術管理中的各項事務。會同業主成本部核簽基礎施工中土方進出的實際數量和基礎開挖的實際深度。

5．加強日常巡視巡檢，糾正施工監理工作的錯誤行為。協調配合施工單位做好主體施工。參加各分部分項工程的驗收，協調政府行政管理部門的質檢安檢活動，核簽各分部分項驗收工程的資料。

6．嚴格執行各項管理制度，強化工程節點進度計劃考核和每月25日的監理工作日常考核。7．工程完工后及時組織工程竣工預驗收，在預驗收合格的前提下，及時申請行政主要部門進行竣工驗收。

8．工程竣工驗收后三個月內督促施工單位辦妥備案，觀察修復已交工房屋存在的缺陷，向業主售房部門移交前必須督促施工和監理單位逐戶做好下述工作：①室內清潔，玻璃干凈；②衛生試水不漏；③下水通球檢驗；④供電、電視、智能化等檢驗合格，箱蓋完好，設施完備；⑤門窗開啟自如，關閉嚴密。

9．在按上述要求檢查合格后，組織監理單位和施工單位向業主指定的售房管理部門分戶復檢合格移交，并見證移交會簽。

10．項目責任人必須嚴格要求自己、努力學習、積極工作、不斷提高自身項目管理素質，認真細致地分類收集下述備查報表：①監理工作規劃和監理月報；②監理例會紀要和工程缺陷統計報表；③原始地面實測記錄，開挖深度實測記錄；④工作聯系函及工程標外簽證單。11．項目責任人必須嚴格遵守國家法律法規和公司各項管理制度，服從公司安排。

第一次工地會議議程

會議主要內容（工程部項目責任人主持）：

1.建設單位、承包單位和監理單位分別介紹各自駐現場的組織機構、人員及其分工； 2.建設單位根據委托監理合同宣布對總監理工程師的額授權； 3.建設單位介紹工程開工準備情況； 4.承包單位介紹施工準備情況；

5.建設單位和總監理工程師對施工準備情況提出意見和要求；

6.總監理工程師介紹經過圖紙會審后編制的監理規劃的主要內容、工作程序、工作方法； 7.研究確定各方在施工過程中參加工地例會的主要人員，召開工地例會周期、地點、會議議程及主要議題；

8.關于檢驗批劃分、材料取樣計劃、施工檢測計劃、隱蔽工程的驗收設置要求； 9.第一次工地會議紀要應由項目監理機構負責起草，并經與會各方代表會簽； 10.其他應注意事項。

監理授權書

根據本公司和監理公司簽訂的委托監理合同，特授予監理人以下權利： 一.監理人在委托人委托的工程范圍內，享有以下權利：(1)選擇工程分包人的認可權。

(2)對工程建設有關事項包括設計標準、生產工藝設計和使用功能要求,向委托人的建議權。(3)對工程設計中的技術問題，按照安全和優化的原則，向設計人提出建議；如果擬提出的建議可能會提高工程造價或延長工期，應當事先征得委托人的同意。當發現工程設計不符合國家現行的建設工程質量標準時，監理人應當書面報告委托人要求設計人更正。

(4)審批工程施工組織設計和技術方案，按照保質量、保工期和降低成本的原則，向承包人提出建議，并向委托人提出書面報告。

(5)主持工程建設有關協作單位的組織協調，重要協調事項應當事先向委托人報告。(6)征得委托人同意，監理人有權發布開工令、停工令、復工令，但事先應向委托人報告。如在緊急情況下未能事先報告時，則應在24小時內向委托人作出書面報告。

(7)工程上使用的材料和施工質量得檢驗批。對于不符合設計要求和合同約定及國家質量標準得材料、構配件、設備，有權通知承包人停止使用；對于不符合規范質量標準得工序、分項分部工程，有權通知承包人停工整改、返工。

(8)工程施工進度得檢查、監督權，以及工程實際竣工日期提前或超過工程施工合同規定得竣工期限得簽認權。

(9)在工程施工合同約定得工程價格范圍內，工程款支付得審核和簽認權。

(10)監理單位或監理人有對施工單位違反工程管理相關規定的行為提出處罰建議的權利。二.在委托的工程范圍內，委托人或承包人對對方的任何意見和要求（包括索賠要求），均必須首先向監理機構提出，由監理機構研究處置意見，再同雙方協商確定。當委托人和承包人發生爭執時，監理機構應根據自己的職能，以獨立的身份判斷，公正地進行協調。

工程技術資料及施工圖表簽報程序規定

為加強施工管理，規范施工過程中各種技術資料及施工圖表的簽發報送程序，現就有關事項作出以下規定：

一.工作計劃安排及進度款申請報表

1.施工單位必須根據施工合同中約定的總工期于工程開工前一周內將施工網絡計劃及施工進度橫道圖表上報分管監理單位，由監理單位審定后于開工前三天報工程部。

2.工程開工后每周主要施工安排必須于上周五之前報監理單位確認，監理單位確認后于每周五向工程部報本周工作完成情況及下周主要工作安排計劃。

3.各施工單位每月25日前必須將本月工作完成情況、下月工作安排及工程進度款申報表報監理單位，監理單位審定后于28日前上報工程部。二.會議紀要及監理月報

1.各施工單位必須參加所在組團的每周監理例會，分析工程質量和施工進度，提出改進措施，其例會記錄由監理單位整理，每周報工程部。

2.各監理單位在工程監理過程中，檢查發現的設計缺陷、施工缺陷必須及時登記，每周五匯總填表，分別報施工單位和甲方工程部。

3.各監理單位每月25日前必須就所監理的工程項目進行一次進度、質量、成本控制分析，并提出相應的改進措施和建議，于25日成文后報工程部。

4.各施工單位在工程竣工驗收前一周內必須將工程驗收資料分項匯總后報監理單位，監理單位審查整理后必須在一個月內報工程部。三.分項分包工程及甲供材料報表

1.各施工單位中標工程約定或施工合同約定的甲供材料必須在用料前一個月提供材料清單，向工程部申報材料需求計劃。

2.已確定由業主供應的門、窗及構配件，由施工單位按施工圖尺寸要求列出清單報監理審定，由監理單位提前三個月報工程部。

3.已確定由業主分包的分項工程，施工和監理單位必須認真核定分項分包界限范圍，并提出范圍界定的文字條款及制約措施，于工程動工前一周內報工程部。注:各施工、監理單位必須嚴格遵守本規定。

工程施工現場簽證管理辦法

為規范工程施工現場簽證管理工作，確保工程施工現場簽證工作處于受控狀態，特制定本辦法。一.職責分工

1.業主授權派駐工地代表（簡稱甲方代表）負責工程施工現場簽證工作的管理與實施。2.工程施工方（簡稱乙方）負責對甲方下達的指令或需由乙方簽證的文件的簽證。二.簽證工作內容

1.基礎開挖到滿足設計要求時，必須進行簽證確認。2.合同以外的土方工程。

3.施工圖和設計變更以外的工程內容。4.甲方確定的必須通過簽證才予以確認的。5.工程施工合同中約定必須簽認的。

6.法律、法規及現行有效標準規定必須簽證的。三.現場簽證參加人員

甲方代表、甲方預算員、乙方代表、監理單位代表。四.現場簽證單填寫要求

所有工程量必須經現場測量后填寫，到場人員必須當場在現場簽證單上簽字或當場在記錄的原始數據上簽字，后補簽簽證單。現場簽證單一式四份，甲方工程部、成本部、監理單位、乙方各留一份，現場簽證單必須在一個星期之內四方簽字蓋章完畢，否則簽證單視同無效。簽證原則上不允許簽計時工，如有特殊臨時用工情況，必須列明用工人數及用工時間。五.現場簽證程序

1.乙方提出簽證申請 甲方、監理單位同意進行簽證 甲方代表組織相關人員現場進行工程量測量、簽字確認。

2.乙方填寫現場簽證單（現場簽證單必須使用國家統一標準規范表格）各單位必須簽字蓋章并留存 乙方對簽證單做一份完整預算作為結算依據。六.現場簽證結算方式

1.單體施工單位分三個階段分別辦理簽證結算。即基礎部分、主體結構部分和安裝及裝修部分。每個階段在正式驗收前施工單位必須將結算資料提交到甲方成本部，否則停止撥付工程進度款。

2.外網、景觀及零星工程合同外簽證（僅為建安及天一園林公司），每月5日前必須將簽證結算資料提交到甲方成本部，逾期停付工程款。七.簽證的效力

1.乙方應予提報簽證的文件，但未經甲方簽證的，均屬無效。已實施未經簽證所產生的經濟責任由乙方承擔。乙方對甲方的指令確有異議（拒簽），在甲方堅持要求執行時，乙方應予以執行，因指令錯誤發生的費用和給乙方造成的損失由甲方承擔，延誤的工期相應順延。因拒不執行指令而造成的損失則由乙方承擔。

2.凡簽證責任人未按法律、法規、現行有效標準及合同約定時間內對對方提出的文件予以簽證或簽復的，應視為要求已被確認，由此產生的責任由甲方承擔。

3.本辦法為甲乙雙方在合作中的經濟或法律責任界定的依據，包括返工、返修、停工損失、延誤的工期及其他經濟損失。八.例外處置

1.必要時，甲方可發出口頭指令，施工方對甲方的口頭指令應予以執行。但乙方應在48小時內提出書面文件，甲方必須簽證確認。

2.在特殊情況下，乙方有權要求甲方下達指令的要求，并將需要的理由和遲誤的后果書面通知甲方，甲方在48小時內不予下達或答復，應承擔由此造成的經濟支出及順延的工期，賠償乙方的有關損失。

九.本辦法自行文之日起執行，由工程部負責統一解釋。

施工用電管理規定

為加強施工用電的管理，保障安全用電，規范施工用電行為，特制定本辦法：

1.所有施工及配合施工單位用電均由工程部統一管理，用電單位必須持用電方案經工程部審核批準，并嚴格按批準方案認真組織施工。

方案未經工程部批準，擅自接電者，處以500-1000元罰款，并承擔當月分表與總表的全部差額。

2.各用電單位用電安裝及維護人員，必須持證上崗，無電工上崗證者不得進行該項工作。3.一級配電柜內，必須使用計量合格的電表進行計量，并對各自的電表計量負責，工程部有權要求用電單位對所用電表重新進行校驗。如經檢查發現由于私自改動接線方式，造成電表計量不準或倒走，一律按竊電論處。

4.電費的收取。抄表日期：每月20-25日，按照供電局電費單據實收取，在每月進度款中予以扣除。

5.各用電單位對各自的用電線路負有維護管理責任，應經常對所屬用電線路進行檢查，發現安全隱患，立即整改。若用電線路存在安全隱患，而不能得到及時整改，工程部將停止供電。本規定由工程部統一解釋。

施工用水管理規定

為規范施工用水行為，切實維護用水單位的利益，特制定此管理辦法，凡用水單位均應嚴格遵守。

1．任何單位用水必須報經工程部批準，方可進行用水管道的連接，并裝表計量，水表初始讀數報工程部備案。嚴禁任何單位和個人私接取水管道，違者處罰300～500元。2．任何用水點必須安裝水表進行計量，并在每月20日將水表讀數報至工程部，水費依此據實收取。所報水表讀數如不屬實，按實際用水量兩倍收取水費。

3．嚴禁在給水管道上直接管道泵，水壓不足時應設置儲水池再經加壓設備進行提升，且進水管必須高于儲水池水面。違反此條者按市水務處罰規定處罰。4．用水單位對用水管道有維護管理的義務。對用水管道的任何破壞造成水量損失，當月分攤水量全部由該用水單位承擔；且用水單位必須及時修復用水管道，若未能及時修復，當月施工水損費用由該事故用水單位全部承擔。本規定由工程部統一解釋。

違規處罰規定

為規范工程管理行為，切實做好工程管理，現就東風陽光城各施工、監理、配合單位等違規處罰做出如下規定：

1．未經業主項目管理人員允許私自在施工現場搭建工棚的，除限期拆除外，處以500～1000元的罰款。

2．未經業主售房部門允許，私自占用已移交房屋者，處以500～2000元罰款。3．超越自身工作區域，強占他人場地者，除限期清除外，處以500～2000元的罰款。4．違規私自移接管道泵，直取管道自來水施工者，按市自來水節水處罰規定執行。5．違規私接電源，有偷電行為者，處以500～1000元罰款。6．不服從門衛管理，強行進入者處以100～200的罰款。7．攀爬圍欄私自進入者，處以100元罰款。

8．順手牽羊、偷拿現場材料者，按所獲取材料價款的雙倍金額處罰。9．損壞工程成品或半成品者，按修復或更換價款的110％處罰。10．在已完工路面拌合砂漿者，每發現一處處以200元罰款。11．會議通知到位后，開會遲到每次處以100元罰款。

12．會議時間隨地吐痰，隨手丟煙頭每次每項處以50元罰款。不講究衛生，隨地大小便者，每人每次處以50元處罰。

13．四大節點工程工期（基礎工程、砼結構工程、墻體工程、裝飾工程）不能按預期完工的，每延誤一天罰款200元，若總工期達到合同工期者，則罰款如數退還，若總工期延誤，則按合同約定賠償，且中期處罰不退還。

14．違反安全管理規定，違章操作，野蠻施工者，按相關規定處以500～1000元罰款。15．違反施工程序，施工質量問題突出且反復出現同類工程質量問題者，處以500～1000元罰款。

監理工作管理規定

為加強工程管理，提高工程投資效益，現就監理單位的授權和管理做出如下規定： 1．凡屬投標、議標、邀請招標等進入本公司承監的監理公司，都必須遵循本規定。2．凡屬承監本公司工程的監理單位，由本公司工程部根據工程的性質和特點，對工程質量、工程進度、工程成本控制授予監理單位施工組織、施工管理、工作協調和對施工單位進行違規處罰的權利。監理單位必須對所監理的工程質量、施工安全、工程進度和成本控制負責。3．凡屬承監本公司工程的監理單位，在工程開工前第一次工地例會后一周內必須書面向工程部呈報合格詳細的監理規劃，工程部三天之內提出修改和批復意見。工程部批復之日為監理服務合同有效起始之時。

4．凡屬承監本公司工程的監理單位，必須配套必要的平行檢驗工具，實行日常平行檢驗，并認真填報工程缺陷統計報表，若不申報缺陷統計報表或不具備基本檢驗手段，則視為未履行平行檢驗，本公司將保留經濟索賠的權利。

5．凡屬承監本公司工程的監理單位，必須積極支持施工單位爭創優質無通病工程，切實保證施工合同約定的工程質量等級，則視為監理單位違約，本公司將保留經濟索賠的權利。6．凡屬承監本公司工程的監理單位，必須對所監理工程中所有的隱蔽工程進行見證，若發現隱蔽記錄不實或不合格工程隱蔽，則由監理單位承擔返工損失10％的經濟責任。7．凡屬承監本公司工程的監理單位，必須對所監理工程中的關鍵部位進行旁站，若所承監的關鍵部位發生質量事故，經查實監理人員未履行旁站，則由監理單位承擔返工損失10％的經濟責任。

8．凡屬承監本公司工程的監理單位，必須認真編寫監理月報、階段監理報告、項目監理工作總結及監理日志，本公司工程部現場代表將不定期進行抽查，若發現監理單位不重視，不編報，每缺一項處罰監理責任人200元。

9．凡屬承監本公司工程的監理單位，必須督促施工單位及時整理驗收資料，保證房屋工程預驗收三個月內領回工程竣工驗收備案證，若所承監的工程三個月被無法竣工備案，則視為監理單位違約，本公司將保留經濟索賠的權利。

希望所有承承監本公司工程的監理單位，嚴格按照國家監理規范運作，確保監理工作循序有效。

本規定若與國家監理規范不符之處，以國家監理規范及相關法律法規為準。本規定由工程部統一解釋。

駐地監理工作考核細則

標 準 標準分 考核內容 最高扣分 扣分方法 施工單位評分 監理組評分 甲方代表評分

1、熟悉監理規范，精通本職業務知識

2、嚴格監理、一絲不茍、熱情服務、秉公辦事、言行文明

3、各項內部管理制度明確有完善的施工監督與考核機制，堅持工地會議制度，有詳細的會議紀要

4、定期檢查安全措施，查找事故隱患，在重點工序落實安全防范措施

5、按質監站要求的抽檢頻率做好各項試驗檢測，準確及時下達指令，虛心接受上級、業主有關進度、質量的指示和措施。求實務實，科學辦事

6、嚴格質量要求對工程進行主動控制、事前監理，在材料、隱蔽工程、復雜工藝等方面，嚴格控制操作程序，監理、承包人質量保證體系完善。做好試驗檢測數據的填寫報、核查工作

7、健全工程監理檔案監理月報、季報齊全，規范明晰及時，監理檔案、施工原始記錄按監理規程要求做到齊全、準確規范，每月有質量控制分析報告

8、關鍵工序全過程旁站，一般工序堅持旁站，做好旁站記錄進入現場要配戴上崗證，掛牌服務

9、堅持計劃管理，認真審核總體與分項計劃、計量支付準確、及時無超清單支付，審核報單、現場檢驗準確無誤

10、監理隊伍穩定，監理組主要人員不隨意變動 100

1、無業務學習制度

2、各分項監理實施細則不完善 24 第2條發現一次扣2分

1、工作馬虎，推諉分工不明確

2、承包商呈報文件審批不及時

3、對承包商優質優價考核不認真

4、違反監理人沒行為準則等有關規定 2224 第4條發現一次扣2分

1、管理制度不完美

2、無工地會議制度、妄錄

3、施工監督與考核機制不完善 222

1、質量事故報告不及時

2、檢查發現有缺陷不填報 26 第2條發現一次扣2分

1、材料進場無檢驗

2、獨立平行抽檢試驗滯后

3、對上級的檢查工作不配合4、貫徹執行指示不迅速 4422 第1、2條發現一次扣2分

1、對工程主動控制不力

2、復雜工藝控制不到位

3、承包人監理質保體系不完善

4、數據填報不真實 4266 第1、3、4條發現一次扣2分

1、監理檔案不齊全

2、記錄不準確規范

3、月報，季報質量控制分析報告不齊全 644 第1、2、3條發現一次扣2分

1、隱蔽工程不旁站

2、無旁站記錄

3、進現場未佩帶上崗證 642 第1、2條發現一次扣2分

1、計劃管理不落實，分項與總體不協調

2、有超清單支付現象

3、計量不及時、準確 242 第2條發現一次扣2分

1、隨意更換總監代表

2、監理組內部更換者 42 每人次扣2分第一次扣1分

注：對照此細則，每月考核一次，扣一分處罰監理單位100元。評分辦法按所列執行。總監、施工方項目經理、工程部代表三方評定，每月20日評定一次。

工程質量管理規定

1．各施工單位應當認真貫徹國務院《建設工程質量管理條例》和《工程建設標準強制性條文》，建立質量管理機構，設置專職質檢員，建立質量責任制，強化工程質量管理，對各自施工工程范圍的施工質量負責。

2．施工單位應按照新修訂的建筑工程施工質量驗收系列規范的標準，控制工程質量，按照“驗評分離、強化驗收、完善手段、過程控制”的指導思想，采取有效的手段，加強施工過程中的質量控制。

各施工單位項目經理為質量的第一責任人。

3．業主要求總承包單位按照本工程的總體質量目標參與全部工程質量管理，總承包單位應按照總體質量目標，針對充分滿足使用功能、設計效果和觀感質量，全面提高工程質量整體水平的目的，提出合理化建議，各分包施工單位應給予配合執行。總承包單位配合監理單位加強施工單位自身質量管理能力，充分強化和調動各施工單位的質量意識和積極性，實現全員、全過程的質量管理。

4．為了確保工程質量達到優質標準，每周至少定期一次由監理組織，業主、總包單位和各分包單位責任人參加質量檢查，對各施工單位本周完成的工程質量進行評定，對不合格工程或質量隱患下達整改指令，并將評定結果在監理例會上通報。

5．各分包施工單位應服從總包單位質檢員的各項口頭或書面的整改要求，對不服從管理的施工單位，總包單位應報業主和監理，經批準后可采取強制措施。

6．各分包單位必須編制分項工程作業設計或施工方案，由總包單位報業主和監理單位審核后實施，方案必須符合工程總體質量目標要求。

7．各分項分部工程所用原材料、成品、半成品必須符合國家相關質量檢驗標準、設計和相關合同文件要求，材料進場時，提供產品合格證和有效質量證明文件，按照規定需要復檢的材料，必須有施工單位和監理方見證取樣，并送具有檢測資質的單位檢驗。

8．對施工單位私自更換材料、成品、半成品的品牌或自行更換具有同樣效能的材料的行為，一經發現監理單位將給予嚴厲處罰，并對已施工的部位予以返工處理。

9．施工過程中的上一道工序未經驗收，不得進入下道工序的施工，監理單位組織施工單位責任人對分項工程的工序節點和成品驗收，驗收時必須先向監理報驗，并提前24小時向監理單位送報驗材料。

10．工程施工技術資料是施工質量可追溯的依據，各單位應該與工程同步，及時有效的整理，要求項目齊全，內容具體，手續完備，真實、準確、可靠。

工程資料的填寫按照國家標準《建設工程文件歸檔整理規范》GB/T050328—2001和《湖北省建筑工程施工統一用表》的規定整理填寫。

11．工程竣工時，各施工單位必須交業主四套完整的竣工資料（包括音像資料），其中一套必須是原件，復印件必須字跡清晰，有關簽字完整有效。

施工現場安全文明管理規定

為規范施工現場管理，切實做好安全文明施工，特制訂本規定，凡屬參加東風陽光城建設的各施工單位，都必須遵守本規定，各參與承監的監理單位均有責任督促施工單位嚴格執行本規定。

1.工程開工前施工單位必須按業主提供的平面圖在指定區域內詳細規劃和合理布置現場辦公、地材堆場、加工制作區域，并繪圖公布于醒目位置，現場實物應與規劃相符。2.施工現場實行封閉管理，圍護墻或柵欄高度不低于2m，入口處應美觀大方，嚴禁亂張亂貼。

3.施工現場道路保持暢通，道路必須平整硬化，滿足載重卡車通行，并保持日常整潔。4.工程施工至二層（含二層）時必須采用2000目密網封閉作業，腳手架搭設必須復核規范要求，提升設備必須經安檢合格后方可使用。

5.施工現場必須保證排水暢通，施工污水應通過簡易沉淀池后方可進入小區排水系統。出入車輛必須沖洗干凈，嚴禁帶泥出入。

6.現場施工材料必須分類堆放，并有醒目標識，嚴禁混堆亂放。

7.現場臨時辦公環境應美觀大方，設施整潔，衛生設施齊全，禁止使用干廁，嚴禁現場搭建施工住房。

8.施工現場必須有醒目的標牌標識工程規模，工程造價，開（竣）工日期，建設單位、監理單位、設計單位、施工單位負責人，施工單位安全員和質檢員。

9.嚴格執行行政主管部門制訂的安全文明施工管理細則，確保施工安全，爭做文明樣板工地。10.任何單位和個人都必須遵守本規定，違者按違規處罰。本規定由工程部統一解釋。

工程質量問題（事故）處理規定

一.為了規范工程管理，對質量問題（事故）的調查處理，根據有關建筑工程質量法律、法規規定，結合工程管理的具體情況，制定本規定。二.建筑工程質量問題（事故）的分類： 1.質量問題的分類 1）一般質量問題：

不影響建筑物的近期使用，也不影響建筑物結構的承載力、剛度及完整性，但卻影響美觀或耐久性。

2）較嚴重質量問題：

不影響建筑物結構的承載力，卻影響建筑物的使用功能或使結構的使用功能下降，有時還會使人有不舒適和不安全感。3）嚴重質量問題：

影響建筑物結構的承載力或使用安全。

2.質量事故分類： 1）一般質量事故：

由于勘察、設計、施工過失等，造成直接經濟損失在伍仟元以上（含伍仟元）、十萬元以下的。嚴重質量問題大面積出現或建筑物傾斜超過設計和規范允許值造成建筑結構臨近破壞或局部破壞，損失在十萬元以下的，也可當作一般質量事故來處理。2）重大質量事故：

其分類按建設部３號部長令的規定分類。三.質量問題（事故）上報處理程序： 1.一般質量問題：

由責任監理工程師填發監理記錄，監督責任方處理并檢查驗收。

2.較嚴重質量問題：

1）責任監理工程師簽發整改通知書，并報總監工程師。若需審查整改方案，應在整改通知中注明。

2）責任監理工程師收到責任方報來的整改完成報告書后，應及時檢查驗收。3.嚴重質量問題：

1）責任監理工程師簽發整改通知書，并及時報總監工程師，經總監工程師同意發局部暫停施工通知。

2）責任監理工程師收到有關方的調查處理方案后，立即初審上報工程部。調查處理方案必須經監理方總監代表及設計部門審核認可。

3）調查處理方案經設計部門審核簽字后報告工程部及監理單位總監代表。4）工程部和總監代表分別簽署責任追究意見后，由總監代表簽發復工通知書。4.質量事故：

1）責任監理工程師責成參建有關方填寫并上報工程質量事故報表。

2）責任監理工程師立即報工程部，工程部根據事故嚴重程度和范圍大小等因素決定調查處理程序。一般情況下組織本公司技術部及設計單位現場分析事故情況，提出處理方案，經設計部門簽字認可后，責任方無償組織施工。

3）經調查若屬于重大質量事故的，必須立即報告行政主管部門（當地工程質量監督站），由當地建設主管部門組織專家組論證，提出處理意見，報請設計部門修改設計。4）專家論證意見和修改設計完成后，由總監代表簽發復工通知書。

工程質量問題（事故）處理規定

一.為了規范工程管理，對質量問題（事故）的調查處理，根據有關建筑工程質量法律、法規規定，結合工程管理的具體情況，制定本規定。二.建筑工程質量問題（事故）的分類： 1.質量問題的分類 1）一般質量問題：

不影響建筑物的近期使用，也不影響建筑物結構的承載力、剛度及完整性，但卻影響美觀或耐久性。

2）較嚴重質量問題：

不影響建筑物結構的承載力，卻影響建筑物的使用功能或使結構的使用功能下降，有時還會使人有不舒適和不安全感。3）嚴重質量問題：

影響建筑物結構的承載力或使用安全。

2.質量事故分類： 1）一般質量事故：

由于勘察、設計、施工過失等，造成直接經濟損失在伍仟元以上（含伍仟元）、十萬元以下的。嚴重質量問題大面積出現或建筑物傾斜超過設計和規范允許值造成建筑結構臨近破壞或局部破壞，損失在十萬元以下的，也可當作一般質量事故來處理。2）重大質量事故：

其分類按建設部３號部長令的規定分類。三.質量問題（事故）上報處理程序： 1.一般質量問題：

由責任監理工程師填發監理記錄，監督責任方處理并檢查驗收。

2.較嚴重質量問題：

1）責任監理工程師簽發整改通知書，并報總監工程師。若需審查整改方案，應在整改通知中注明。

2）責任監理工程師收到責任方報來的整改完成報告書后，應及時檢查驗收。3.嚴重質量問題：

1）責任監理工程師簽發整改通知書，并及時報總監工程師，經總監工程師同意發局部暫停施工通知。

2）責任監理工程師收到有關方的調查處理方案后，立即初審上報工程部。調查處理方案必須經監理方總監代表及設計部門審核認可。

3）調查處理方案經設計部門審核簽字后報告工程部及監理單位總監代表。4）工程部和總監代表分別簽署責任追究意見后，由總監代表簽發復工通知書。4.質量事故：

1）責任監理工程師責成參建有關方填寫并上報工程質量事故報表。

2）責任監理工程師立即報工程部，工程部根據事故嚴重程度和范圍大小等因素決定調查處理程序。一般情況下組織本公司技術部及設計單位現場分析事故情況，提出處理方案，經設計部門簽字認可后，責任方無償組織施工。

3）經調查若屬于重大質量事故的，必須立即報告行政主管部門（當地工程質量監督站），由當地建設主管部門組織專家組論證，提出處理意見，報請設計部門修改設計。4）專家論證意見和修改設計完成后，由總監代表簽發復工通知書。

工程質量驗收標準

建筑工程質量只要是指反映建筑工程滿足相關標準規定或合同約定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、環境保護等方面所有明顯和隱含能力的特性總和。驗收是建筑工程在施工單位自行質量檢查評定的基礎上，參與建設活動的有關單位共同對檢驗批、分項、分部、單位工程的質量進行抽樣復檢，根據相關標準以書面形式對工程質量達到合格與否做出確定。

建筑工程施工質量應按下列要求進行驗收：

1．建筑工程施工質量應符合本標準和相關專業驗收規范的規定。2．建筑工程施工應符合工程勘察、設計文件的要求。3．參加工程施工質量驗收的各方應具備規定的資格。

4．工程質量的驗收均應在施工單位自行檢查評定的基礎上進行。5．隱蔽工程在隱蔽前應由施工單位通知有關單位進行驗收，并應形成驗收文件。6．涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應按規定進行見證取樣檢測。7．檢驗批的質量應按主控項目和一般項目驗收。

8．對涉及結構安全和使用功能的重要分部工程應進行抽樣檢測。9．承擔見證取樣檢測及有關結構安全檢測的單位應具有相應資質。10．工程的觀感質量應有驗收人員通過現場檢查，并應共同確認。

竣工驗收規程 一．目的

確定工程如期驗收，達到國家驗收規范要求。二．適用范圍

適用于公司開發建設的工程項目驗收。三．職責

1．工程部項目責任人負責組織預驗收、竣工驗收，主持預驗收，審核竣工資料，并通知其他有關部門參加預驗收、竣工驗收。

2．工程部部長出席預驗收、竣工驗收，代表公司發言。四．程序

1．驗收依據：國家有關設計、施工及驗收規范、規程、質量檢驗評定標準、施工圖紙及有關資料。

2．單位工程驗收分兩次：預驗收和竣工驗收。

①工程臨近完工，工程部項目責任人與施工單位總負責人協商，確定計劃預驗收日期。②工程部項目責任人督促施工單位在計劃預驗收日期十天前組織有關人員進行全面質量檢查，發現問題按照《工程質量問題(事故)處理規定》處理.并按照《城市建設檔案文件材料歸檔內容(建設工程部分)》整理好竣工資料。

③工程部項目責任人督促施工單位在計劃預驗收5天前填報《竣工驗收（預驗）申請表》，工程部項目責任人在收到《竣工驗收（預驗）申請表》兩天內組織監理單位、施工單位有關人員對工程進行全面質量檢查，發現問題按照《工程質量問題（事故）處理規定》處理。檢查竣工資料按照《城市建設檔案文件材料歸檔內容（建設工程部分）》進行。工程部項目責任人根據檢查結果在《竣工驗收（預驗）申請表》上簽字，發送施工單位。

④工程部項目責任人在計劃預驗收3天前聯系質監站確定預驗收日期，并聯系設計院、監理單位、施工單位有關人員，組織預驗收。

⑤工程部項目責任人主持預驗收，介紹工程現場質量、進度等情況。⑥預驗收檢查后，各與會單位有關人員提出檢查發現的問題及整改意見。

⑦工程部項目責任人兩天內匯總記錄，問題處理按照《工程質量問題（事故）處理規定》進行。⑧監理單位負責落實、逐個整改預收發現的問題。

⑨工程部項目責任人根據預驗收情況竣工資料檢查情況進行評定，填寫《單位工程觀感質量評定表》、《質量保證資料核查表》、《單位工程質量最后評定表》。3．竣工驗收

①工程部項目責任人根據預驗收發現質量問題處理情況，督促施工單位上報《竣工驗收申請表》。

②工程部項目責任人與施工單位總負責人協商，確定竣工驗收日期，并提前3天聯系質監站、設計院、監理單位有關人員，組織竣工驗收。

③工程部項目責任人在竣工驗收前應完成書面的《工程情況總結》，主要內容應有工程概況、工程質量、造價情況，有無重大問題出現及處理情況等。

④質監站責任人主持驗收，根據驗收情況，征求與會單位的意見，進行最終評定。⑤工程部部長參加會議并代表公司方面發言。

⑥工程部項目責任人督促施工單位送整套竣工圖和竣工資料到市檔案館審查存檔，并辦理《竣工驗收證明書》。

⑦工程部項目責任人督促施工單位在工程竣工驗收后3個月內上交備案證、整套竣工圖和竣工資料留存公司資料室。

工程竣工驗收會議表決意見（標準格式）建設單位項目負責人發表 一.工程概況

工程名稱 建設單位 設計單位 施工單位 監理單位 單體建筑面積 合計建筑面積 中標價款 基本結構形式 建筑類別 結構設計使用年限 建筑物安全等級 抗震設防烈度 建筑物場地土類型 場地類別 地基基礎等級 二.評估依據

1.某設計院提供該工程施工設計圖紙及圖紙會審紀要； 2.《建筑工程質量管理條例》； 3.《建筑工程質量檢查評定標準》； 4.施工合同。三.工程質量的控制

該工程質量的控制由本公司全權委托某監理公司對現場工程質量，從原材料的采購，質量檢查，檢測和現場施工質量進行全方位監理。四.工程施工過程情況（簡述）

本工程自 年 月 日開工，年 月 日基礎驗收，年 月 日主體驗收，年 月 日竣工驗收。施工過程中采取監理工程師巡視，平衡檢查，旁站等檢查方法，對工程質量進行控制，工程所用材料采取材質證明備案，現場取樣送檢的方法，保證了工程材料的質量，現場攪拌的砼、砂漿，嚴格按試驗結論配比稱量，并嚴格按規范要求養護。五.綜合結論

該工程已按設計圖紙及施工合同內容施工完畢，符合國家現行法規和設計要求，根據施工合同自評報告和監理單位評價意見，我們認為該工程具備竣工驗收條件，同意驗收。

物業驗收及移交規程 一.目的

為了規范工程竣工后及業主入伙前的成品保護,保證業主約定范圍內的工程合格移交。二.適用范圍

工程部和接受本公司物業的公司或其他物業管理部門。三.職責

1.工程部對本公司所開發的項目工程完整性和完好性全面負責。

2.接管本公司物業的公司或其他部門，對所接受的物業的完整性和完好性全面負責。四.工作流程

1.工程部必須按照公司的統一計劃，在工程竣工備案后三個月向接管部門移交。

2.房屋竣工時必須交出備案證復印件，區域管網及公用電氣設施設備必須交出竣工圖一份。3.所有移交項目必須由雙方進行實物驗收，驗收過程中缺陷由工程部限期整改，接管后由接管部門再次驗收。

4.房屋驗收按缺陷登記表分戶驗收，單棟缺陷登記數大于總項目數20﹪的不予驗收。5.非工程合同約定的改善內容不在驗收之列，驗收合格后雙方必須在交接單上簽字。6.驗收交接之日起接管部門對所接管的項目完好性負責。

工程項目進度資金需求申報表 工程名稱（施工單位名稱）年 月 單位：萬元

序號 工程項目名稱 建筑面積（㎡）中標價（萬元）預留金 甲供部分 分包部分 應付工程款 工程進度 累計付款 支付率（％）乙方申報進度資金 監理單位審核金額 甲方審核金額 實際支付70％金額 備注 1 2 3 4 5 6 合計

施工單位： 監理公司： 建設單位：

（備注：項目第一次填表時，需經成本部審核確認應付工程款部分）

工程部 周（月）施工計劃

施工單位： 年 月 日 ～ 年 月 日

工程項目名稱 本周（月）實際完成情況 下周（月）工作計劃安排 備注

注：周計劃期限為本周五至下周五；月計劃期限為當月25日至下月25日。

施工單位： 監理單位：

第二篇：房地產項目現場施工管理策略分析

房地產項目現場施工管理策略分析

摘要:結合多年的實際工作經驗,就房地產施工管理過程中的一些問題,發表了一些看法,強調了施工質量控制、協調各部門工作以及市政配套設施建設的管理。

關鍵詞:房地產項目;施工管理;思考注意施工階段的過程控制和管理

房地產甲方管理建設工程,應該管些什么?哪些是必須由甲方來管理的,哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的?細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢,而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程質量達到甚至超過期望,施工工期控制在充分的時間內,使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要從以下幾個方面進行管理。

1.1 嚴把工程質量關

加強質量管理,控制返工率。在施工過程中,要嚴把工程質量關,充分認識到“細節決定成敗”的含義,各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中,采取防范措施,消除質量通病,避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。

1.1.1 要管理好施工質量,首要的任務是按圖施工

甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題,及時處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負責。但需注意,不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的,應責令其改正、處以罰款;情節嚴重的,責令停業整頓,降低資質等級或者吊銷資質證書;造成建設工程質量不符合規定的質量標準的,施工方應負責返工、修理,并賠償因此造成的損失I構成犯罪的,依法追究刑事責任。

1.1.2 加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收

房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位,施工方要進行自檢,并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點,并且請求甲方進行驗收。若驗收合格,甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工,倘若甲方代表查驗不合格,施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收,甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。

1.2 確保工程按期完成無憂論文網http://

在施工進度方面,甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行,發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發現在合同約定的工期內確實完不成的,要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。

1.3 對施工單位獎懲分明

在施工合同上,可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性,在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”,同時也達到了工程管理的理想境界。做好個部門的協調工作

2.1 充分認識協調工作的重要性

工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決,容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題,讓我們很難補救,甚至無法挽救。即便是這些小的問題,如果事先不設法考慮解決,事后處理起來也很麻煩,有時甚至要花幾倍的代價,而且還會影響工程的質量,造成經濟損失。

2.2 加強管理建立科學的管理模式

這里所強調的加強管理,是指在現有管理水平的基礎上,認真對待每一個管理環節,不走過場,針對影響工程質量品質的一些關鍵問題,從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制,從而達到進一步提高管理水平的目的。

2.3 發揮監理單位的技術協調作用

2.3.1 明確監理權力

甲方書面授權給監理單位進行監理,監理在委托的范圍內,有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中,監理方是甲方重要的技術協調和行使權力代表。

2.3.2 監督監理方是否真正履行其職責

這就要求甲方代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后,對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格,甲方代表要實測一下,發現問題,甲方代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件,或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。重視市政工程建設和竣工驗收

3.1 市政配套設施建造

市政配套是房地產項目中非常重要的一部分,且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大,體現為時間要求緊、作業場地小、互相影響大,壟斷單位多等特點。做好市政配套設施建造的關鍵一是及早準備,比如說天然氣工程,目前其設計與樓體施工圖設計脫節,但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設計及交底,可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等;二是做好各專業問設計圖紙的疊加,及時進行設計優化和加強對各專業的施工組織設計的審查:是對壟斷專業隊伍的選擇慎之又慎。

3.2 必須安排好竣工驗收

做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業工程順利完成,質量合格外,還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃,計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求,明細產品主體、電梯、消防、人防、環境、規劃等驗收和取證時間,明細由建設單位牽頭,參建各方參加的工程驗收小組,施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關鍵首先是利用好公司培養的各種政府職能部門的社會資源;二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后,院內市政配套開始施工時,就適時安排消防檢測和聯系規劃驗線;是保證申報驗收的資料正確完整,因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。結語

總之,在建筑施工過程中,房地產甲方的施工管理工作是一個系統工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。對工程中涉及到的各項專業內容從了解認識到熟悉掌握。系統合理地控制施工中各項工作的實施。及時會同設計、監理、施工及各專業施工隊伍,理順施工中出現的各類矛盾,督促參與工程項目實施的各方協調工作。從而保證技術管理、質量管理,進度管理和合同管理的根本落實。從根本上保證整體工程項目的具體落實。

第三篇：房地產項目現場施工管理策略分析

1、注意施工階段的過程控制和管理

房地產甲方管理建設工程，應該管些什么·哪些是必須由甲方來管理的，哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的·細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內，使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。所以，甲方要從以下幾個方面進行管理。

1.1 嚴把工程質量關

加強質量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。

1.1.1 要管理好施工質量，首要的任務是按圖施工

甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書；造成建設工程質量不符合規定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失I構成犯罪的，依法追究刑事責任。

1.1.2 加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收

房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位，施工方要進行自檢，并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工，倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

1.2 確保工程按期完成在施工進度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發現在合同約定的工期內確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。

1.3 對施工單位獎懲分明

在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。

2、做好個部門的協調工作

2.1 充分認識協調工作的重要性

工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決，容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成經濟損失。

2.2 加強管理建立科學的管理模式

這里所強調的加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環節，不走過場，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。

2.3 發揮監理單位的技術協調作用

2.3.1 明確監理權力

甲方書面授權給監理單位進行監理，監理在委托的范圍內，有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監理方是甲方重要的技術協調和行使權力代表。

2.3.2 監督監理方是否真正履行其職責

這就要求甲方代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后，對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，甲方代表要實測一下，發現問題，甲方代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。

3、重視市政工程建設和竣工驗收

3.1 市政配套設施建造

市政配套是房地產項目中非常重要的一部分，且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大，體現為時間要求緊、作業場地小、互相影響大，壟斷單位多等特點。做好市政配套設施建造的關鍵一是及早準備，比如說天然氣工程，目前其設計與樓體施工圖設計脫節，但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設計及交底，可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等；二是做好各專業問設計圖紙的疊加，及時進行設計優化和加強對各專業的施工組織設計的審查：是對壟斷專業隊伍的選擇慎之又慎。

3.2 必須安排好竣工驗收

做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業工程順利完成，質量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃，計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求，明細產品主體、電梯、消防、人防、環境、規劃等驗收和取證時間，明細由建設單位牽頭，參建各方參加的工程驗收小組，施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關鍵首先是利用好公司培養的各種政府職能部門的社會資源；二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內市政配套

開始施工時，就適時安排消防檢測和聯系規劃驗線；是保證申報驗收的資料正確完整，因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。

第四篇：房地產項目管理

房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容？

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度 21 第二章 規劃方案設計作業流程 25 第三章 建筑方案設計作業流程 26 第四章 景觀環境設計作業流程 27 第五章 規劃設計指引編制要點 28 第六章 規劃設計任務書編制要點 33 第七章 項目規劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設計任務書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規劃設計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機構 51 1.2項目經理部的組織管理 52 第二章 經濟合同管理 55 2.1經濟合同管理規定 55 2.2工程類合同編制要點 59 2.3標準格式合同內容要點 61 2.4對外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經濟合同審批表（500萬元以上）68 經濟合同審批表（500萬元以下）69 經濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標管理 72 3.1招標管理規定 72 3.2材料設備采購規定 78 3.3甲供材料設備采購操作要點 81 3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標文件審批表 85 中標通知書 86 投標承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設備采購計劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設備審批表 91 乙供材料設備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 4.1工程進度管理規定 93 4.2施工進度控制流程 95 4.3施工進度控制指引 97 4.4進度計劃內容編制要點 99 第五章 工程質量與施工管理 100 5.1項目施工管理規定 100 5.2施工組織設計制度 104 5.3技術交底及施工圖會審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質量現場檢查內容與要求 113 5.6材料設備質量技術要求管理規定 115 5.7材料設備進場驗收指引 117 5.8質量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項）專業工程驗收檢查要求 121 5.10項目預驗收檢查要點 122 5.11項目竣工驗收檢查要點 124 5.12工程技術檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結編制指引 132 5.14工程管理獎罰制度 135 附：重點監管部位質量監管計劃表 136 材料設備質量監管計劃表 137 材料設備進場驗收單 138 甲供材料設備臺帳 139 第六章 工程造價管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設計變更管理規定 143 6.3現場簽證管理規定 147 6.4項目成本核算與分析指引 149 6.5工程結算控制指引 151 6.6工程造價管理獎罰制度 154 附： 設計變更審批表 155 設計變更通知單 156 現場變更簽證通知單 157 現場變更簽證費用審核單 158 成本動態統計控制表 159 現場簽證統計臺帳 161 設計變更統計臺帳 162 合同統計臺帳 163 第七章 安全文明生產管理 164 7.1安全文明生產管理制度 164 / 13 7.2施工現場安全風險與環境因素識別指引 168 7.3施工現場安全檢查指引 170 7.4施工現場文明生產管理要點 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營銷管理

第一章 組織架構與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實施 178 2.4市場調查與前期策劃 179 2.5營銷策劃工作規范——房地產全程策劃標準 182 第三章 現場銷售工作管理 192 3.1銷售準備 192 3.2現場銷售過程 193 第四章 現場銷售工作規范 195 4.1銷售準備工作 195 4.2銷售價格管理要點 199 4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201 4.4銷售面積確定操作要點 202 4.5銷售工程設計裝修注意事項 204 4.6廣告方案與實施操作 206 4.7銷售過程管理要點 209 4.8房產價格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務工作規范 217 5.1客戶服務部職責 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 總則

1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。

1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基于市場需求、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。

/ 13 項目投資建議

2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。

2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。

2.3項目建議書經總經理辦公會批準后，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。項目投資論證

3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。

3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環境分析；

2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位；

4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算；

6）經營效益分析等。

3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經理辦公會審查。

3.4計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準備。3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。項目投資決策

4.1開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。

4.2總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種： 1）同意立項； 2）不同意立項； 3）推遲立項。

4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，并再次提交總經理辦公會審議。

4.4總經理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。

4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。項目并購及合資合作

/ 13

5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。

5.2計劃配套部負責項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。

5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。項目變更與調整

6.1項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限于：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、后續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。

6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章 項目建議書編制指引 城市規劃及發展簡述 項目決策背景及摘要 2.1外部環境

1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。項目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現狀

四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。

3.3項目周邊的社區配套 3.4項目周邊環境

/ 13

3.5大市政配套 3.6規劃控制要點

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。法律及政策性風險分析

土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。市場分析

區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產品定位及建議。主要經營指標分析

開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。結論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引 項目決策背景及分析 1.1外部環境

1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.2內部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。項目概況 2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。

/ 13

（附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現狀 1）四至范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項目周邊的社區配套

1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。2.4項目周邊環境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。2.5大市政配套

周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規劃控制要點

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）綠化率等。2.7土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

/ 13 法律及政策性風險分析

3.1項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述 3.1.1項目用地現狀

土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。

3.1.2計劃手續

項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。3.1.3規劃手續

規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。3.1.4土地手續

征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。

2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。

3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。3.2合作方式及風險評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。3.3總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。市場分析

4.1區域住宅市場成長狀況

區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。4.2區域內供應產品特征

各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。

4.3區域市場目標客層研究和市場定位

各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。規劃設計初步分析

/ 13

5.1規劃設計的可行性分析

規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。工程及銷售計劃

1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。

3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。投資收益分析 7.1成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2稅務分析

營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經濟效益分析

1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。2）項目開發各期的利潤體現。

3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。

4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4項目資金預測

資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。綜合分析與建議 8.1優勢

從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.2劣勢

從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.3機會

從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。8.4結論和建議

附表1 開發成本測算

項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

一、土地價款支出

二、前期開發準備費

三、主體建筑（裝飾）工程費

四、主體安裝工程費

/ 13

五、社區管網工程費

六、智能化系統費

七、園林環境工程費

八、配套設施費

九、其它建設工程支出

十、管理費用

十一、銷售費用

十二、財務費用

十三、各項稅金

十四、預備費

十五、總計

在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項 目 序號 總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注

一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7

二、各項支出總額 8 1 建造成本 9 1.1土地價款支出 10 1.2前期開發準備費 11 1.3主體建筑工程費 12 1.4主體安裝工程費 13 1.5社區管網工程費 14 1.6智能化系統 15 1.7園林環境工程費 16 1.8配套設施費 17 1.9其他建設工程支出 18 2.0預備費 19 2 銷售費用 20 3 管理費用 21 4 財務費用 22 5 營業稅金及附加 23

/ 13

四、利潤總額 24 減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項目投資總額 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34

附表3 開發各期利潤預測

經濟指標 年 年 年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引 項目可行性評審方式和要求

1.1項目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。

1.2總經理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。

1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。評審內容要點

2.1項目可行性研究報告及相關附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設”。

2.2擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發產品的選擇；

3）項目品牌與企業品牌的協調性； 4）開發項目規模； 5）開發項目檔次；

/ 13

6）目標客戶選擇。2.3投資收益及風險 1）風險分析是否充分； 2）風險規避措施是否可行；

3）潛在風險對公司經營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。2.4項目策劃的評價

1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性； 2）規劃概念的創新；

3）工程計劃及銷售計劃是否可行。2.5資源能力評價

1）開發項目對近期經營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項目開發管理能力；

4）專業資源及解決途徑的可行性。項目可行性評審決策會議

3.1評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。3.4計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。評審決策結論

評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度

1總則

1.1項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建筑方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。

1.2全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。項目設計管理過程的一般規定 2.1項目設計管理內容

2.1.1總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書； 2）選擇符合資格要求的設計單位； 3）配合成本控制、實施限額設計；

4）參與設計過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果； 6）組織各設計階段的銜接、協調；

7）明確設計更改控制程序，并保證設計更改按規定的程序進行； 8）項目完成后的設計總結、資料備案。

2.1.2各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。

2.1.3項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術接口要求，總工辦在委托設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。2.2設計要求

2.2.1總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。

2.2.2所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標準都必須作為設計任務書的附件一并提交設計單位，并與設計單位進行確認。

2.2.3為保證各階段設計要求的準確、完整，并符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。2.3設計過程跟進

2.3.1總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委托合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。

2.3.2設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。

2.3.3設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設計成果

2.4.1與設計單位訂立的設計委托合同，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。2.4.2根據項目的規模和具體情況的需要，可委托有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。

2.4.3各階段設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。

2.4.4審查中發現的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進行修改，并跟蹤記錄。

/ 13

第五篇：淺談施工項目管理

淺談建筑施工項目管理

劉義超張朔孟蓉蓉

【摘要】近年來建筑市場競爭程度日益加劇，企業要想生存，適應殘酷的建筑市場競爭。各施工企業必須對內抓好項目管理，在保證質量、安全、工期的前提下；盡可能的縮減成本、擴大利潤空間以贏得市場。

現就項目管理闡述以下觀點：

【關鍵詞】安全第一、質量管理、降低成本、決策中心、以人為本

一、項目管理、安全第一

近年來國家不斷加大安全的重視力度。安全不僅能為施工企業贏得效益，更是施工企業的生命，項目管理的重中之重。而安全管理工作，不是貼標語、開開會就能解決的問題，關鍵在于落實。首要工作是成立安全管理組織機構，明確分工，責任到人，并根據所承擔的施工項目特點，制定安全管理制度，并進行布置落實。具體措施是：① 嚴禁外來人員隨意進入施工現場，對項目部所有施工人員逐個進行安全教育；無論是老職工、新學員都要進行安全考核，考核合格后方能持證上崗。通過學習教育使進入施工現場的職工對所要從事的工作有全新的認識、全面的了解，這樣才能不斷提高職工的安全防范意識及能力。另需強調的是外協隊職工進入項目部前必須做資格審查并進行體檢；審查、體檢合格人員錄用后應進行安全管理規定及規程的系統學習，進行必要的施工技能培訓，提高自我防護意識。要求各專業針對本工程特點及專業特點，編制出危險點、危險源、危險面

及防護措施，作為向職工安全交底的主要內容，并在作業面做出明顯標識，警示施工現場人員。

② 確保安全投入、充分落實安全生產責任制；完善責任考核機制以確保安全員的責任心，給予安全小組相應的權力支撐已確保工作的落實。項目可設立日檢、周檢、旬檢、月檢；由項目部項目經理牽頭組織旬檢、月檢，對施工現場的安全隱患進行全面排查，對安全小組的日檢、周檢的結果及落實情況予于考核并進行相應的獎懲；對發現的問題及隱患立即落實整改。

③ 嚴格作業人員的班前教育，作業指導書、重大施工方案的交底工作；交底人及被交底人必須本人簽字。利用安全事故通報、安全事故錄相、安全演講、安全事故案例對職工進行教育；使每個人從意識上形成“我要安全”、“生命對我只有一次”、“妻子、兒女期盼著我”的理念；使每個職工始終牢記安全、心系安全以確保安全文明施工的順利進行。

二、質量管理、企業之本

百年大計，質量為本；施工質量是建筑企業的生命線，只有建設高質量的優質工程、精品工程，才能為企業應得生存空間。這就對施工企業的管理提出了更高、更嚴的要求，特別是施工項目管理，在施工質量上起著至關重要的作用。施工項目管理應做好以下幾方面的工作。

① 項目開工伊始，要樹立“精品工程”目標，教育每個職工質量與企業，質量與個人的關系，懂得企業憑質量占領市場，失去質量，就是失去市場，失去企業生存的首要條件。項目部要制定出可行的質量管理制度，組織編制針對本工程的施工方案，使施工整齊化、規范化、標準化，并要求各施工專業編制本專業的施工質量通病及相應措施，做到事前控制。

② 組織好各專業的施工圖紙，施工工藝圖紙的會審工作，將設計缺陷消除在施工之前。制定嚴格的材料檢驗制度，把好施工第一關，避免由于材料質量問題造成的返工及質量事故。

③ 編制操作性強的施工作業指導書及大型施工方案，做好交底工作，并且要求施工人員要掌握技術要求和質量標準，做好施工原始記錄。要組織各專業進行質量知識、施工技能培訓，提高施工人員的施工能力。嚴格執行各級驗收制度及工序交接制度。

④ 項目部要制定質量獎懲制度，對于施工工藝質量好的專業要給予獎勵，對存在質量問題的專業要進行暴光、通報批評及經濟處罰。對關鍵工序要責任到人，使每個環節都在質量控制之中。

三、加強管理，降低成本

建筑市場競爭日益激烈，建筑施工企業在抓市場的同時必須把緊自己的“口袋”；在保證工程安全、質量的基礎上，抓內部管理，降低工程成本消耗，增強企業效益。成本管理是經濟管理的中心，項目部又是企業的利潤中心；項目管理必須降低成本，堵住成本流失漏洞。項目部成本管理應采取以下措施：

① 建立由項目經理、各專業施工隊隊長組成的成本管理體系，落實責任，確定成本目標。實行項目部一支筆管理，項目經理控制資

金的支付，避免越權簽字；對各專業、各科室進行可控費用承包，制定承包獎懲辦法；降低辦公費、差旅費、業務招待費等。

② 各專業化施工隊處于項目工程成本管理工作的首位。應對各專業施工隊下達降低施工成本指標，每月組織預算部門、財務部門進行考核，做成本分析，對節余獎勵，超支處罰；促使各專業化施工隊在人員投入、材料領用、機械使用上，不得不精打細算，達到降低成本的目的。

③ 材料采購要實行招標，堵住人情網、關系網，以避免在采購中亂加差價，導致資金流失。對外承包隊伍要先核定施工圖工作量，簽訂合同后再進行施工，避免在決算中多報工作量，弄虛作假現象。④ 組織責任心強、思想素質高、懂技術的人員進入項目部計劃部門，對項目工程所有施工圖紙工作量實行微機管理做好預算，以便對各專業隊、各外協隊的施工任務單、材料計劃單、施工預算等進行審核，實現對各專業隊的成本控制，避免材料庫存積壓。項目部組織好各專業圖紙會審工作，切實落實設計量與施工實際量的相符程度，及時向設計院提出補充量。成本管理是全員行為，要教育每個職工節約意識，要培養浪費的每一分錢都是自己血汗錢的理念。

四、抓好管理，決策是關鍵

各項管理措施再好，領導意識不到位、領導思想不統一，就等于是一張白紙，是一句空話，所以項目管理者必須做到：

① 加強自身素質培養，不斷提升專業技術水平，加強管理理論學習。

② 項目部領導層要分工明確，責任到人；使各專業、各科室人員相互了解。這樣既可增強每個領導的責任，使各專業、各科室人員，清楚干什么事，找哪位領導，避免多頭領導或無人負責，杜絕領導之間的矛盾，增強團結，提高辦事效率。項目部班子成員要定期召開思想交流會，針對施工現場及職工思想動態，及時交流，及時處理。互相取長補短，營造一個團結的氛圍，增進了解，做到團結協助、友愛互助。實行政務公開，在分配獎金、評先、獎勵等方面進行集體商議。對職工敏感性的重大問題采取民主問卷，在廣泛征求職工意見的基礎上開展工作，不搞一言堂，一人定乾坤。

③ 項目部領導在工作要起模范帶頭作用，身先士卒，尤其是在急、難、險的施工情況下，干部必須到場。項目部領導要積極參加各部門組織的安全質量大檢查，要參加每月成本分析會，了解項目部各項工作，要做到心中有數，便于指揮和決策。

五、以人為本，創造良好的企業文化

我們有著先進的管理辦法，有先進的施工機械。但一個項目綜合管理目標的實現，是靠每一個職工具體實施的，所以必須加強職工的人生觀、世界觀教育。因為思想境界達不到，有能力的人不好好干，無能力的人瞎干，企業無創新，無生機，這樣的企業用不了多久就會垮掉。

企業文化是企業發展的靈魂，而價值觀是企業文化的核心。要以人為本，把職工當作主體，在企業內部營造一種尊重人、信任人、關心人、理解人的文化氛圍，要在生活上關心職工，在思想上了解職工。

在物質上進行鼓勵，激發行為的主動性和積極性，使業績突出者獲得獎勵，使之受之無愧，而使其他人有奮斗目標。同時在精神上也要激勵，采取公開表揚方式，把每個職工都看成是優秀的員工，使每個職工都對自己充滿自信心。同時增強職工對領導的信任，增強了企業凝聚力，激發工作熱情和創造精神，使企業充滿活力。

一個企業的經營只有不斷創新，不斷賦予企業新的活力，才能推動企業向前發展。建筑施工企業項目管理，要根據自己的施工特點，人員結構，本著安全、優質、高效的原則，制定符合自身的管理方法和嚴謹有效的切實可行的規章制度，并切實貫徹執行，同時充分調動和發揮人的主觀能動性和創造性，促進建筑施工企業的發展，創出企業的品牌，使企業立于不敗之地。