第一篇：房地產(chǎn)項目成本管理

房地產(chǎn)項目成本管理

一、明確項目成本管理基本概念

項目成本管理：是指預(yù)測和管理項目成本，它包括設(shè)計前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。

二、項目成本管理的原則

2.1.“先算后干”、“先控制后開支”的原則：項目開展后先組織項目工程組、預(yù)算組、財務(wù)組對項目各項任務(wù)進行分解、計算出出各項開支，進行有組織有計劃地控制與支出。

2.2.“成本--效益”原則 ：我部還在保障工程安全，提高工程質(zhì)量的前提下，將好的思路建議設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計、改善施工工藝，尋求新的開拓。

2.3.具體問題具體分析的原則 ：我部將成本管理與控制系統(tǒng)個別化對待，并根據(jù)我部項目成本的實際情況，不斷完善和吸取其他項目的成功經(jīng)驗，加上自己的管理概念，來進行成本控制。

2.4.領(lǐng)導(dǎo)重視和全員參與的原則 ：我部成本管理由項目總經(jīng)理牽頭，強化成本控制意識和團隊合作精神，組織全員參與，充分發(fā)揮成本控制的積極作用。

2.5.全程全面成本管理與控制的原則：我部將貫穿于項目的設(shè)計前準(zhǔn)備階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工前準(zhǔn)備階段、施工過程階段、竣工結(jié)算階段、動用前準(zhǔn)備階段、保修服務(wù)階段等項目的全過程成本管理與控制。

2.6.時間成本管理原則：F2-4項目投資大，珠江新城又位于新中軸線，最新?lián)屨夹率袌觯o集團帶來的經(jīng)濟價值是很大的。我部制定的F2-4主體工程趕工方案，促進項目提前完成，不僅可使項目降低了積壓資金的貸款利息和風(fēng)險，而且給集團未來增加了很大的效益。

三、項目成本管理的具體操作方法

3.1.設(shè)計前準(zhǔn)備階段的成本管理

3.1.1.項目成本的管理與控制：合理安排工作、節(jié)約項目辦公費、管理費及集團各相關(guān)部門用于本項目的活動經(jīng)費等各種開支。它貫穿了從項目的開始到結(jié)束，是一個重要的管理階段，也一直是一個容易忽視的環(huán)節(jié)。其把控點為：

3.1.1.1活動費的控制：項目總經(jīng)理在集團會議上提議對于集團開發(fā)部、投研中心、合約部、質(zhì)安部、預(yù)結(jié)算部、成本管理部等為代表公司進行相關(guān)日常工作維護需要開銷或接待的費用，若與項目部有關(guān)的，應(yīng)預(yù)先通知我部項目總經(jīng)理，我部項目總經(jīng)理則安排一名項目人員在場共同接待。以便項目總經(jīng)理能夠全面地掌控項目成本，進行有計劃、有組織的開支。

3.1.1.2.辦公費的控制：項目會議決定對項目辦公文具、紙張進行定量限制，并倡導(dǎo)雙面使用、OA辦公、建立共享文檔、若無必要發(fā)文且能夠溝通解決事情的，盡量不發(fā)文等措施。

3.1.1.3.圖紙數(shù)量的控制：項目會議決定對圖紙采用分批使用的原則，并將圖紙分類裝訂成冊，放于公共看圖平臺，實現(xiàn)工程組跟預(yù)算組共用，滿足招標(biāo)和施工的需要，減少曬圖費用。

3.1.1.4.對項目成員的管理：

3.1.1.4.1.項目成員的素質(zhì)建設(shè)：由項目總經(jīng)理為導(dǎo)師，經(jīng)常對項目管理人員進行管理方式方法、行文潤筆、待人接物、工作流程、工程規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高項目成員業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，著重解決好項目管理人員成本管理的理念和方法問題。

3.1.1.4.2.對項目成員的合理運用:我部根據(jù)項目各工程大小和工程難易程度等因素，并結(jié)合項目構(gòu)架，突破專業(yè)界限和職責(zé)范圍，項目各人員相互學(xué)習(xí)，取長補短，人人兼管，彌補項目人員缺少的、專業(yè)不全的缺陷，減少了人力成本。

3.1.2.進行項目成本分析定位： F2-4根據(jù)項目總投資組織內(nèi)部專題會議，分析出整個項目的合同組成量，并將合同按專業(yè)來劃分管控，由項目專業(yè)工程師專人跟蹤控制其全過程，具體方法為：

3.1.2.1.將合同按已簽訂的和未簽訂的合同來劃分工作方法。已簽訂的合同由該專業(yè)責(zé)任工程師負責(zé)管理監(jiān)控實施。對尚未簽訂的合同，由該專業(yè)責(zé)任工程師負責(zé)跟進簽訂合同的進度，直至合同簽訂后，合同的義務(wù)被履行完成止。

3.1.2.2.特殊工程特別對待：F2-4項目比較大，也特殊，目前有的合同正在履行合同義務(wù)，有的合同正在招標(biāo)，有的還處于設(shè)計階段，對于此類的工程的成本管理，項目還是本著按工程專業(yè)劃分，由該專業(yè)責(zé)任工程師一跟到底原則。

3.1.2.3.分合同的輕重緩急：根據(jù)集團營運計劃，區(qū)分項目哪些部分可以實現(xiàn)價值或者提高項目收益的功能, 哪些屬于關(guān)鍵線工作的，或者是工作嚴重滯后的，項目則列重點對待；列重點控制進度，以實現(xiàn)項目的時間成本控制。

3.1.3.編制項目資金計劃：編制項目成本計劃分以下幾個步驟：

3.1.3.1.編制項目總進度計劃：根據(jù)項目投資建設(shè)周期，以建設(shè)項目運營時間為起點，倒排各工程的起始時間，并結(jié)合各工程的實際工作量來編制。

3.1.3.2.進行項目總進度計劃交底：項目組織專題會議討論研究項目總進度計劃，分析目前項目實際工程狀況和工程的難易度，對進度計劃進行交底，落到實處，形成有效文件，以確保項目總進度計劃的實現(xiàn)。

3.1.3.3.編制項目資金計劃：根據(jù)已確認的項目總進度計劃，并結(jié)合項目的各工程實際情況和合同來編制。以確保資金有效利用。

3.1.4.資金占用成本的管理與控制：按合同約定的條款、時間、合理合法地支付預(yù)付款、進度款，使項目占用資金及其利率減到最低。

3.2.招投標(biāo)階段的成本管理

3.2.1注重資料的收集和整理：有了準(zhǔn)確的資料和信息，通過計算、分析、評估，才能準(zhǔn)確得出工程造價，正確地選擇優(yōu)秀的中標(biāo)單位。需要收集的資料有：

3.2.1.1.注重優(yōu)秀供選中標(biāo)單位的積累：項目向資源管理部要供選設(shè)計單位名錄、供選監(jiān)理單位名錄、供選施工單位名錄、供選材料供應(yīng)商名錄等，結(jié)合項目各工程師積累在腦海中對其的印象，可在評標(biāo)活動中做主觀評價。

3.2.1.2.注重各種信息庫收集：項目要求預(yù)算組收集各種建筑材料的市場信息價格、材料廠商價格，建立材料信息庫。以便評價項目小型的經(jīng)濟標(biāo)和簽證、索賠用。

3.2.1.3.注重整理出各類工程的單位造價表：項目要求預(yù)算組將集團已完工程及已簽合同的工程整理成表，計算出單位造價，以便我部進行樣板房、零星工程、尚未簽訂合同的工程進行投資估算和編制資金計劃。

3.2.1.4.注重省地市頒發(fā)的建設(shè)工程法律法規(guī)等的收集：項目要求預(yù)算組收集各地市區(qū)建設(shè)委頒發(fā)的計價規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)取稅標(biāo)準(zhǔn)等。以便評價項目小型的經(jīng)濟標(biāo)和簽證、索賠用。有的這類資料，我們就可以做到有法可依地進行項目成本管理了。

3.2.2.對招標(biāo)文件進行修改：找出招標(biāo)文件中語句、條款、范圍、技術(shù)要求、合同工期、合同經(jīng)濟錯誤或容易讓人鉆空子的地方，進行修改。項目工程組側(cè)重于對工程范圍、合同工期的修改，項目預(yù)算組側(cè)重于合同經(jīng)濟條款的修改。

3.2.3.認真評標(biāo)：對投標(biāo)文件的語句、方案、組織設(shè)計、承諾書、合同工期、合同經(jīng)濟進行分析評比，評比時，項目工程組側(cè)重于對技術(shù)標(biāo)的評比，項目預(yù)算組側(cè)重于商務(wù)標(biāo)的評比。主要控制以下幾方面：

3.2.3.1優(yōu)先選擇最優(yōu)的設(shè)計單位：在保證設(shè)計方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟合理性及使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽好設(shè)計單位，使設(shè)計階段投資費用控制到最低。

3.2.3.2優(yōu)先選擇最優(yōu)的監(jiān)理單位：優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實力、規(guī)范的、盡職責(zé)的、信譽好的、監(jiān)理方案最經(jīng)濟合理的監(jiān)理單位，使監(jiān)理投資費用控制到最低。

3.2.3.3優(yōu)先選擇最優(yōu)的施工單位：在保證施工方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟合理性、滿足施工工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽好、工期最短的、費用最低的施工單位，使施工階段投資費用控制到最低。

3.2.3.4優(yōu)先選擇最優(yōu)的材料供應(yīng)商：在保證產(chǎn)品有營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、合格證、檢驗報告且能夠滿足建設(shè)工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽好、排產(chǎn)工期短的、報價最低的材料供應(yīng)商，使建設(shè)成本控制到最低。

3.2.4.對招投標(biāo)的進度控制：項目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項目總進度計劃，排查跟進招標(biāo)、開標(biāo)、確定單位及投標(biāo)單位進場的時間是否合理，是否滿足項目總進度計劃進行分析調(diào)控，通過提醒、預(yù)警并協(xié)作合約部按總進度計劃完成招標(biāo)任務(wù)。

3.3.設(shè)計階段的成本管理：

3.3.1.對設(shè)計進度進行把控：項目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項目總進度計劃，排查跟進設(shè)計出圖的時間是否滿足設(shè)計合同工期，各階段設(shè)計進度是否跟設(shè)計合同節(jié)點工期吻合。

3.3.2.跟進設(shè)計圖審查進度：項目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項目總進度計劃，通過提醒、預(yù)警并協(xié)作投研中心督促審圖單位在合理的時間里完成圖紙審查工作，以滿足項目總進度計劃要求，實現(xiàn)時間成本的價值。

3.4.施工準(zhǔn)備階段的成本管理

項目建設(shè)確定以后,控制好初步設(shè)計和技術(shù)設(shè)計階段,基本上就控制了資源消耗規(guī)模和品質(zhì),這也是我們常說的成本事前控制。為此,要把握以下幾點:

3.4.1.做好圖紙的收發(fā)與登記：項目規(guī)定資料員一定要做好圖紙的收發(fā)時間、數(shù)量、版本、收發(fā)人等登記工作，并及時通知項目專業(yè)主管工程師，以防圖紙遺失和便于專業(yè)主管工程師開展下部工作。專業(yè)主管工程師則組織圖紙會審、下達招標(biāo)任務(wù)書和做好圖紙發(fā)放處理任務(wù)單，以明確相關(guān)部門需要協(xié)作的工作。

3.4.2.加大工程師看圖紙的力度，及時糾錯：項目規(guī)定各工程師每日必須找出一個設(shè)計存在的錯誤或者遺漏等問題出來，提請設(shè)計院在施工前糾錯或者補圖，避免因錯誤引起工程拆改等二次投入。

3.4.3.密切關(guān)注建筑使用功能與設(shè)計使用的差異：項目規(guī)定各專業(yè)主管工程師積極跟營運、投研起得聯(lián)系，密切關(guān)注建筑實際使用功能可能會發(fā)生的變化，或者原設(shè)計本身跟使用功能不相符，力求在未施工前及時地發(fā)現(xiàn)問題，提前糾正，以此來降低工程成本。

3.4.4.對合同管控：項目規(guī)定各工程師每日必須認真仔細解讀合同條款、施工范圍、計價原則，找出一個合同存在的問題出來，抓好合同管理的攻與守，在合同執(zhí)行期間密切注意合同的進展效果，以防止被對方索賠。

3.5.施工過程階段的成本管理

項目施工階段成本管理是施工項目全過程控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，應(yīng)認真分析、對待項目施工過程中的技術(shù)問題和經(jīng)濟問題，用一套切實可行的辦法，最大限度控制項目成本，以獲取最大的經(jīng)濟效益。

3.5.1.工程文檔的管理：項目要求資料員做好合同、合同協(xié)議、經(jīng)常性的工地會議紀(jì)要、工作聯(lián)系單、簽證單、變更單、技術(shù)核定單、圖紙會審紀(jì)要、施工方案、請款單、圖紙等日常性管理工作，這些作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時建立檔案和管理臺賬，以便查閱。

3.5.2.對工程變更進行跟蹤分析：因F2-4項目施工圖版本多，項目要求各專業(yè)主管工程師必須核查設(shè)計變更收發(fā)時間、版本、圖紙變更內(nèi)容是否跟原施工圖相符合，并核出變更跟原圖紙存在有多大的差異性，作判斷有無變更的必要，預(yù)算組則對其變更估算出造價的增減值，并根據(jù)施工現(xiàn)狀，判斷變更下發(fā)的時間在施工前還是施工后，若在施工前下發(fā)，則不引起二次投入。若施工后下發(fā)的變更，則做好該施工節(jié)點的同期記錄，計量引起的損失，是否要追究設(shè)計責(zé)任并備案。集團規(guī)定委托、指令、變更、簽證發(fā)放、審批規(guī)范化，直接委托造價不大于目標(biāo)成本的10%。

3.5.3.對施工方案比選：項目要求各專業(yè)主管工程師對施工過程中的各個階段的施工方案進行比選，應(yīng)用價值工程等方法對項目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達到控制工程成本，獲取更高經(jīng)濟效益的目的。

3.5.4.材料的成本管理與控制：工程項目所需的材料成本控制分兩種：

3.5.4.1甲供材料的控制：在進行甲供材料招標(biāo)時，建議合約部在訂貨時，材料的質(zhì)量、規(guī)格、型號一定要滿足工程的功能要求和項目工期要求。同時應(yīng)考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定材料進場的時間、批量和批次，盡可能降低成本。

3.5.4.2.乙供材料的控制：把控進場材料品牌與合同要求一致，并檢查進場材料是否合格，滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求和設(shè)計要求。

3.5.5.對現(xiàn)場的美化管理;我部要求施工現(xiàn)場要保證干凈、衛(wèi)生、平整且硬地化，文明化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過美化施工現(xiàn)場管理手段，來吸引小業(yè)主參觀考察，給項目營運期帶來經(jīng)濟效益，為項目增值。

3.5.6.對工程質(zhì)量的管理：我部要求每天跟蹤檢查項目工程質(zhì)量，著重對照藍圖檢查承重結(jié)構(gòu)的鋼柱及鋼筋數(shù)量、直徑、搭接長度、布筋是否符合設(shè)計要求，檢查混凝土的強度等級、振搗及養(yǎng)護情況，監(jiān)督防止施工單位偷工減料，偷改改進設(shè)計。并合理地在滿足質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)的前提下，控制各種質(zhì)量檢測數(shù)量，以降低檢測檢驗費用。比如F2-4基坑檢測由每天檢測一次改為一周檢測一次。就大大降低了工程成本。

3.5.7.對施工現(xiàn)場的安全管理：項目部規(guī)定每天下午組織由監(jiān)理工程師、施工單位、項目工程師組成的安全巡查專班對工地的安全情況進行全面的檢查，以確保項目安全，從而降低項目風(fēng)險。

3.5.8.對現(xiàn)場簽證的管理：現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中一項經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴肅，引起工程成本失控。嚴格現(xiàn)場簽證管理，要求工程技術(shù)人員與工程經(jīng)濟人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，按集團制度辦理現(xiàn)場簽證，現(xiàn)場簽證造價不得超過11.95元/平方米，總費用不得超過 70.76萬元，但我部力爭將簽證費用控制在以下指標(biāo)內(nèi)：

費用≤土建、幕墻總造價的3‰

≤機電總造價的1﹪

≤裝修總造價的2﹪

≤其他工程總造價的1.5‰

因此我部還應(yīng)該做到以下幾點：

3.5.8.1.建立嚴格的簽證獎懲制度：所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)施工單位項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計單位代表、業(yè)主代表四方共同簽字方為有效。預(yù)算組人員應(yīng)該認真做好簽證工作，嚴格把控簽證關(guān)。當(dāng)預(yù)算組送審簽證預(yù)結(jié)算部二審結(jié)果，與項目部預(yù)算組送審價不一致時，雙方進行對數(shù)。如|（送審價-對數(shù)結(jié)果）/送審價|<=10%，為可接受誤差范圍，對雙方不予獎懲。如|（送審價-對數(shù)結(jié)果）/送審價|>10%，則對項目部預(yù)算組予以罰款，同時對預(yù)結(jié)算部予以獎勵。罰款/獎勵額度=（|送審價-對數(shù)結(jié)果|-送審價*10%）*3%。

3.5.8.2.時間管理：簽證事件發(fā)生時間的準(zhǔn)確是簽證準(zhǔn)確度的基礎(chǔ)，也是基本要求之一。因此簽證管理要保存好設(shè)計變更通知、施工圖紙、會議紀(jì)要、通知單、停工令、圖紙答疑、工程聯(lián)系單、開工報告、人材機進出場報告、材料信息、國家關(guān)于計價取費或者收費標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)文件等反映每一起始事件的信息到達對方的時間或者發(fā)文里公認的有效時間。有了一手的準(zhǔn)確時間，才能計算出有效時間內(nèi)產(chǎn)生的準(zhǔn)確經(jīng)濟價值。

3.5.8.3.簽證用語管理：簽證用語要準(zhǔn)確表達簽證的實際目的，用詞要標(biāo)準(zhǔn)，正確。不能模棱兩可，更不能含糊不清。做到一事一單，不要一份簽證單中寫入幾件不同的簽證事件。

3.5.8.4.簽證成立必須要有原始依據(jù)：舉證要正確，目的要明確。資料記載或附件要詳細、齊全、真實。調(diào)查有無設(shè)計變更、有無建設(shè)方主管指令。未經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計方及監(jiān)理方許可，承包方自己隨意改動引起的經(jīng)濟補償事件。不予以簽證。

3.5.8.5.簽證文檔的管理：必須由專人保存完整簽證原始文件，嚴防承包商涂改或調(diào)換簽證文件。

3.5.8.6.簽證編號管理：建立簽證編號本，按照專業(yè)、承包單位分類有順序有標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一編號。防止簽證重復(fù)，以便備查。

3.5.8.7.簽證人品管理：負責(zé)簽證受理人員要思想品質(zhì)端正，嚴禁以少簽多、高估冒算、巧立名目、弄虛作假地給予高額簽證，并從中謀取回扣。不要膽小怕事地迫于承包商的淫威給予假簽證。也不要故意刁難承包商，一定要本著造價員應(yīng)有的公平、公正、公開、守法、合理的職業(yè)道德實事求是地處理簽證。

3.5.8.8.提高簽證專業(yè)知識：預(yù)算組專業(yè)知識要精益求精，要求既要懂造價工程知識，也要熟悉施工知識。這樣才能防止漏算、冒算、多算、重復(fù)算或者少算。

3.5.8.9.簽證文化素養(yǎng)管理：簽證受理人員也要有一定的文化素養(yǎng)，要有準(zhǔn)確解讀建設(shè)法律法規(guī)、造價計價規(guī)范、計價工具、合同文件、簽證文件的能力和批閱文件的能力。要知道在解讀錯誤的前提下所做任何工作都是白費的。

3.5.8.10.簽證權(quán)限管理：駐場簽證人員一定要明確自己的簽證權(quán)限。對于簽證單所涉及的專業(yè)范圍權(quán)限、費用大小權(quán)限一定要作一個初步評價。一定要是在授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。非執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的必須提請高層領(lǐng)導(dǎo)派相關(guān)該執(zhí)業(yè)范圍的授權(quán)人員受理，或協(xié)同受理。簽證權(quán)限分8 種：

3.5.8.10.1.變更或簽證單，主動變更費用金額≤5萬元以內(nèi)的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理直接終審，報預(yù)算部、成本管理部備案。

3.5.8.10.2.變更或簽證單，主動變更費用5萬＞金額≤15萬元以內(nèi)的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預(yù)算部二審，項目中心副總裁終審、報成本管理部備案。

3.5.8.10.3.變更或簽證單，主動變更費用金額＞15萬元以內(nèi)的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.4.變更或簽證單，累計簽證超過單項合同額的10%且累計金額超過100萬的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.5.變更或簽證單，被動變更費用金額≤1萬元以內(nèi)的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理直接終審，報預(yù)算部、成本管理部備案。

3.5.8.10.6.變更或簽證單，被動變更費用1萬＞金額≤5萬元以內(nèi)的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預(yù)算部二審，項目中心副總裁終審、報成本管理部備案。

3.5.8.10.7.變更或簽證單，被動變更費用金額＞5萬元以內(nèi)的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.8.變更或簽證單，累計簽證超過單項合同額的10%且累計金額超過100萬的款項，由預(yù)算組計量，項目總經(jīng)理一審，報預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.11.簽證程序管理：施工單位報簽證經(jīng)監(jiān)理人員審核后，報甲方工程組、預(yù)算組審核，項目老總審批后再由項目文員送預(yù)算部、成本管理部復(fù)核交項目中心總裁、行政總裁審批后下發(fā)備案。項目部預(yù)算組負責(zé)簽證結(jié)算、竣工結(jié)算的一級審核，預(yù)結(jié)算部負責(zé)二級審核，成本管理部抽取10%進行三級審核。

3．5.8.12.簽證信息庫管理：建立建筑材料信息庫、建設(shè)工程市場管理法律法規(guī)信息庫、省地市各稅費取費標(biāo)準(zhǔn)庫、各材料廠商供應(yīng)材價庫、各省地市各類工程造價指標(biāo)庫、各省地市物價信息庫、本單位各類工程各年份造價指標(biāo)庫等信息是實現(xiàn)快捷、準(zhǔn)確簽證的必備工具。

3.5.8.13.簽證主動控制管理：組織各專業(yè)看圖，找出設(shè)計存在的漏洞、錯誤，在施工單位未進行本項施工工作前，及時彌補設(shè)計缺陷或設(shè)計跟使用功能不對口的錯誤。提前下發(fā)變更圖紙。避免產(chǎn)生拆改等二次投入，引發(fā)不必要的簽證。

3.5.8.14.反簽證管理：不定時派專業(yè)造價人員抽查施工質(zhì)量、進場材料質(zhì)量，對照圖紙和合同文件檢查合同落實的情況是否合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、圖紙相符。如果不相符合就應(yīng)該按照合同給予反簽證。

3.5.9.成本分析： 項目要求各施工單位進度報告提供了每一月實際完成的工程量、工程成本實際支付情況等重要信息。送交我部核對確認，我部則通過實際情況與成本計劃相比較,找出二者之間的差別,分析偏差產(chǎn)生的原因,從而采取措施改進以后工作。

3.5.10.實行同期記錄管理：項目要求每一個變更發(fā)出以后，必須做好施工現(xiàn)場同期記錄。以防施工單位盲目索賠等。同期記錄要求施工單位提前一日發(fā)通知給監(jiān)理單位、我部工程組、和預(yù)算組組長，預(yù)算組組長及時打電話或發(fā)短信通知預(yù)算部老總派相關(guān)專業(yè)預(yù)算工程師下現(xiàn)場，再由預(yù)算組人員偕同預(yù)算部人員、工程組人員、監(jiān)理工程師、施工單位預(yù)算人員、工程組人員見證并拍照，當(dāng)場對現(xiàn)場實際情況進行手寫文字描敘，簽名并注上時間。同期記錄必須是在造成二次投入的時候發(fā)起，所以應(yīng)附上經(jīng)監(jiān)理方、甲方工程組、預(yù)算組、預(yù)算部、施工單位簽字確認的拆改前和拆改后成型的圖片。以備用于簽證依據(jù)。

3.5.11.工程索賠的控制：所以我部會議決定，每日下班前，各專業(yè)寫好當(dāng)日的施工日志，描敘好現(xiàn)場人、材、機的數(shù)量、事情起始末的時間原因及過程，并記錄號當(dāng)日夜間需要值班工程師跟進的事情。夜間值班人員也在下班前記錄好夜間值班的情況，明日需要繼續(xù)跟進的工作。以便遭遇工程項目施工過程中,由于現(xiàn)場條件、氣候環(huán)境的變化、標(biāo)書、施工說明、圖紙中各種錯誤以及其它原因?qū)е碌墓ぷ髁俊⒐て凇⒐こ淘靸r的變化,造成的成本超支引起索賠時，分析索賠是否成立，若成立，應(yīng)該給予多少賠償。

3.5.12.進度款的控制：我部工程組和預(yù)算組根據(jù)項目實際進度，嚴格將進度款的開支范圍控制在合同成本范圍內(nèi)。嚴格按合同和請款流程進行審批工程進度款：主要控制手段如下：

3.5.12.1審查進度月報：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；我部工程組、預(yù)算組會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料后確認其實際完成進度；

3.5.12.2.審查請款資料：施工單位再根據(jù)已經(jīng)確認的進度量計算工程價值，按照合同約定的進度支付條款申報請款資料，進度請款資料中必須附上工人工資支付證明文件，確保工程款用于優(yōu)先發(fā)放工人工資，以防挪用。

3.5.12.3.審核進度款：進度款經(jīng)監(jiān)理人員、甲方工程組、預(yù)算組人員審核后，報集團會計部、質(zhì)安部、預(yù)算部、成本管理部門復(fù)核工程價值量；經(jīng)財務(wù)部門審核后報項目中心總裁、行政總裁審批后，由財務(wù)部通知項目部，項目部再通知施工單位開具好領(lǐng)款稅票到財務(wù)部領(lǐng)款，財務(wù)部按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。

3.5.12.4.核對以往支付臺賬：財務(wù)部在支付進度款時，應(yīng)該按照合同約定的時間扣減預(yù)付備料款、代墊款項費用和由我司代付的勞保金、淤泥排放費等債權(quán)、債務(wù)。

3.5.12.5.核對計劃值跟實際值，堅持總額把控原則：工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。

3.6.竣工結(jié)算階段的成本管理

3.6.1.組織竣工結(jié)算班組：由具有實踐經(jīng)驗，又有相當(dāng)專業(yè)知識、充分發(fā)揮預(yù)結(jié)算工作職能作用的預(yù)結(jié)算人員組成。

3.6.2.建立嚴格的預(yù)結(jié)算審核獎懲制度：詳見5.12.1.建立嚴格的簽證獎懲制度

3.6.3.制定初審—專審—定案等三審預(yù)結(jié)算審批流程運行程序：詳見5.12.11.簽證程序管理

3.6.4.結(jié)算依據(jù)管理:審查承包商結(jié)算依據(jù)的真實性，完整性是結(jié)算的首要工作。結(jié)算依據(jù)有：(1)招投標(biāo)文件；（2）圖紙答疑；（3）中標(biāo)通知書；（4）施工承包合同或補充協(xié)議,（5）圖紙會審記錄；（6）開、竣工報告書;(7)設(shè)計施工圖及竣工圖;(8)設(shè)計變更通知書;(9)現(xiàn)場簽證記錄;(10)甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定;(11)采用有關(guān)的工程定額、專用定額與工期相應(yīng)的市場材料價格以及有關(guān)預(yù)結(jié)算文件等。（12）已審批的索賠報告文件。（13）由監(jiān)理單位簽發(fā)、項目主管簽字的工程結(jié)算許可證。結(jié)算依據(jù)不合格不予受理的有：（1）沒有簽訂合同的工程項目。（2）工程項目中質(zhì)量不合格的部分。（3）未經(jīng)項目管理機構(gòu)驗收核實（或無計算依據(jù)）的工程量、工程價。（4）無監(jiān)理工程師、建設(shè)方簽字簽章認可的簽證文件和索賠文件。各類預(yù)結(jié)算的編制依據(jù)，應(yīng)按如下順序：

a)合同及合同附件、招標(biāo)文件等。

b)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

c)事實（預(yù)結(jié)算人員親眼所見或親自了解的市場標(biāo)準(zhǔn)）。

d)乙方送審文件的程序是否嚴謹。

3.6.5.結(jié)算資料控制：審查結(jié)算資料是否提交齊全、是否真實、是否合乎結(jié)算要求不僅牽涉到是否受理結(jié)算的關(guān)鍵問題。而且也影響到最終結(jié)算金額的大小。

3.6.6.利用微機電算實現(xiàn)高效率化：我部預(yù)算組利用微機編制工作預(yù)結(jié)算，可提高工程預(yù)結(jié)算編制速度，縮短預(yù)結(jié)算編制周期，大大提高工作效率;避免以往用手算而造成的數(shù)字計算、套用定額和費用計取上出現(xiàn)的各種差錯，相應(yīng)提高預(yù)結(jié)算編制的準(zhǔn)確性;節(jié)約人力和時間，使預(yù)算人員有更多的時間和精力進行基礎(chǔ)資料的搜集、整理、分析和研究，從而大大提高工作質(zhì)量。

3.6.7.對送審工程竣工結(jié)算的控制

3.6.7.1.合同履行完畢或竣工驗收合格后，由項目部工程組向供方發(fā)放【結(jié)算通知書】，供方負責(zé)編制報送竣工結(jié)算書及結(jié)算資料至項目部，項目部工程組審核以下相關(guān)資料并匯總后分類填報【結(jié)算交接單】。

3.6.7.1.1.合同工期的完成情況。

3.6.7.1.2.工程質(zhì)量情況判斷。

3.6.7.1.3.現(xiàn)場簽證單、技術(shù)核定單和變更臺帳的比較核對。

3.6.7.1.4..設(shè)備、材料數(shù)量統(tǒng)計。

3.6.7.1.5.工程款支付情況的確認。

3.6.7.1.6甲方索賠資料的整理統(tǒng)計；甲方索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品等。

3.6.7.1.7.審核確認后的竣工圖紙。

3.6.7.2.項目部預(yù)結(jié)算組審核各責(zé)任部門所報送竣工資料及結(jié)算交接單無誤后，按施工合同、變更、現(xiàn)場簽證等經(jīng)濟資料安排項目的工程竣工結(jié)算。項目部預(yù)結(jié)算組須及時編制結(jié)算書。結(jié)算資料包括但不限于以下內(nèi)容：

3.6.7.2.1.招投標(biāo)文件有關(guān)資料。

3.6.7.2.2.工程施工總、分包合同、補充合同或施工協(xié)議書。

3.6.7.2.3.工程竣工全套圖紙（土建、安裝等）。

3.6.7.2.4.設(shè)計變更圖紙、簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會審交底紀(jì)要。

3.6.7.2.5.施工組織設(shè)計。

3.6.7.2.6.施工過程中雙方簽證資料（甲方認可的）。

3.6.7.2.7.地質(zhì)勘探報告。

3.6.7.2.8.甲供材料設(shè)備清單。

3.6.7.2.9.開箱驗貨單、材料入庫單。

3.6.7.2.10.施工形象進度月報表。

3.6.7.2.11.水電費。

3.6.7.2.12.開竣工報告。

3.6.7.2.13.隱蔽工程驗收資料。

3.6.7.2.14.樁基資料。

3.6.7.2.15.場地三通一平資料。

3.6.7.2.16.混凝土級配單。

3.6.7.2.17.其他。

3.6.7.3.項目部預(yù)結(jié)算組根據(jù)編制的結(jié)算書、【結(jié)算交接單】及其他經(jīng)濟資料對結(jié)算申請進行初步核定，填寫【竣工結(jié)算造價確認書】并由項目部總經(jīng)理簽字確認。

3.6.7.4.項目部填寫【工程結(jié)算審批表】，按照【授權(quán)手冊】完成審核/審批。

3.6.7.5.結(jié)算過程中各級結(jié)算審核機構(gòu)部應(yīng)注意以下事項：

3.6.7.5.1.結(jié)算的工程量核實，不清之處或需要現(xiàn)場核實的，由預(yù)結(jié)算部組織、相關(guān)責(zé)任部門配合到工地現(xiàn)場進行實地測量核實并確認。

3.6.7.5.2.結(jié)算單價在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行。結(jié)算單價在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場合理定價進行確定。

3.6.7.5.3.復(fù)核變更簽證，有權(quán)更正現(xiàn)場工程師及監(jiān)理已確認但不符事實的工程量。

3.6.7.5.4.現(xiàn)場簽證應(yīng)當(dāng)具備甲方現(xiàn)場負責(zé)人簽字及有效蓋章、變更確認單，二者缺一，不得進行結(jié)算。

3.6.7.5.5.材料價差嚴格按材料限價調(diào)整。

3.6.7.5.6.按工程合同確定的結(jié)算方式計算結(jié)算總價，在審核結(jié)算書、與承包方核對時參照合同進行甲供材料、工期獎罰、質(zhì)量獎罰、安全獎罰等（以上各項以下簡稱各類獎罰）費用的計算、扣除。（總承包工程此項內(nèi)容在工程清算中進行）。

3.6.7.6.其他結(jié)算規(guī)定

3.6.7.6.1.結(jié)算書由項目部預(yù)算組統(tǒng)一編號，并負責(zé)簽字蓋章，編號格式為：

××× － ×× － ××× － JS － 00

1（原合同編號）（結(jié)算縮寫）（編號）

3.6.7.6.2.各責(zé)任部門必須依據(jù)審批通過且蓋章生效后的結(jié)算書，按照合同及結(jié)算規(guī)定進行結(jié)算申請、支付。未經(jīng)審批的結(jié)算，財務(wù)部將不進行支付。

3.6.7.6.3.對三方協(xié)議的結(jié)算付款，要求有三方簽字蓋章認可的結(jié)算書方可支付結(jié)算工程款。

3.6.7.6.4.結(jié)算資料需具有100％的可復(fù)查性，并隨同 “結(jié)算審批單” 流轉(zhuǎn)。結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號存檔。

3.6.7.6.5.工程結(jié)算分析：竣工結(jié)算完成之后，對典型工程案例，成本管理部、預(yù)結(jié)算部應(yīng)編制工程結(jié)算成本和目標(biāo)成本的對比分析，并總結(jié)項目目標(biāo)成本控制的經(jīng)驗和教訓(xùn)。

3.7.動用前準(zhǔn)備階段成本管理

3.7.1、動用前準(zhǔn)備階段的投資控制

3.7.1.1 編制本階段資金使用計劃,并控制其執(zhí)行,必要時調(diào)整計劃;

3.7.1.2 進行投資計劃值與實際值的比較,提交各種投資控制報告;

3.7.1.3 審核本階段各類付款;

3.7.1.4 審核及處理施工綜合索賠事宜;

3.7.1.5 參與討論工程決算中的一些問題;

3.7.1.6 編制投資控制總結(jié)報告。

3.7.2、動用前準(zhǔn)備階段的進度控制：進度和成本是相連的，進度的緩慢直接影響成本的大小，進度在項目體現(xiàn)為時間成本，進度快，時間短，則成本小。進度拖得越緩慢，資金占用的時間就越長，成本也就越高。進度控制應(yīng)從以下兩點著手：

3.7.2.1 編制本階段的進度計劃,并控制其執(zhí)行,必要時作調(diào)整;

3.7.2.2 提交各種進度控制總結(jié)報告。

3.7.3、動用前準(zhǔn)備階段的合同管理：合同是預(yù)結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件。合同管理的好壞，直接影響成本的大小。合同管理應(yīng)該從以下方面著手：

3.7.3.1 進行各類合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報告;

3.7.3.2 處理有關(guān)工程索賠事宜,并處理合同糾紛;

3.7.3.3 處理合同中的未完事項。

3.7.4、動用前準(zhǔn)備階段的信息管理：信息是無形價值，往往給項目增值，它是成本分析的必要文件，信息管控應(yīng)注重以下幾方面：

3.7.4.1 進行各種工程信息的收集、整理和存檔;

3.7.4.2 提供種類工程項目管理報告;

3.7.4.3 督促項目實施單位整理工程技術(shù)資料;

3.7.4.4 組織提交竣工資料;

3.7.4.5 組織編制重要設(shè)施的使用及維護手冊。

3.7.5、動用前準(zhǔn)備階段的組織與協(xié)調(diào)費用管理

3.7.5.1 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系的費用控制

3.7.5.2 向各政府主管部門辦理各項投入使用事項費用控制

3.7.6.物業(yè)人員培訓(xùn)的成本管理

3.7.7.剩余甲供材料物資的處置

3.7.8.組織各種儀式及活動的成本管理

3.8.保修階段的成本管理

保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費用降到最低水平。

3.8.1.劃分責(zé)任界限：作好建筑物的使用說明書和保修書，分清項目部、物業(yè)管理部和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任、費用、范圍、期限，杜絕非項目部自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。

3.8.2.采取一次性扣留保修金：根據(jù)實際工程質(zhì)量，對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，合理預(yù)計可能發(fā)生的維修費用，留足保修費用。并做出保修計劃，以此作為保修費用的控制依據(jù)。

3.8.3.嚴格工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修驗收及總體驗收：“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)部門同時簽署；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修、賠償費用不得超過5元/m2.3.8.4.處理好遺留工程質(zhì)量問題：凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責(zé)任。

第二篇：房地產(chǎn)項目成本管理

房地產(chǎn)項目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理要領(lǐng)

成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。本人結(jié)合多個房地產(chǎn)項目(如CBD重點工程藍堡國際公寓)的經(jīng)驗，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。三者結(jié)合財務(wù)軟件的報表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。

一、合同管理

公司所有重大經(jīng)濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務(wù)、預(yù)算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實的平臺。

1．合同匯簽與分類。

合同管理融合了財務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時間，或工程進度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機電設(shè)備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。

2．合同的錄入與執(zhí)行。

將已分類合同結(jié)合財務(wù)軟件的報表功能，設(shè)計出能自動提取數(shù)據(jù)的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。

3．報告。按周申報合同清單及匯總統(tǒng)計表。

二、工程預(yù)算及資金瞥理

參照工程預(yù)算合理地進行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點控制。

1．工程預(yù)算的編制、錄入。

工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會計等專業(yè)人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會計進行錄人工作。以后的財務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算的錄入指成本會計結(jié)合財務(wù)軟件的報表開發(fā)設(shè)計功能，錄入到本公司自行設(shè)計好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財務(wù)軟件自動提取實際發(fā)生額時，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進行對比、分析，從而有

效實施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗總結(jié)和新開發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。

2．工程款支付。

各用款部門填寫用款單時，按“工程項目。分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據(jù)已有財務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進行核對，能立刻確認是否應(yīng)該支付此款項，并將此信息上報主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會計也能準(zhǔn)確地將該款項列轉(zhuǎn)成本核算對象及其明細項目。

在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當(dāng)?shù)馁Y金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態(tài)。

第三篇：房地產(chǎn)全過程項目成本管理（推薦）

房地產(chǎn)項目的全過程成本管理

摘 要：隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規(guī)范化。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，除了必須密切關(guān)注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應(yīng)降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細化管理靠攏。“利潤=銷售收入-成本”這一簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。房產(chǎn)項目的全過程成本管理是每個房地產(chǎn)行業(yè)工作人員日常必定要接觸到的工作內(nèi)容，本文就房產(chǎn)項目的全過程成本管理談一些個人的看法和體會。關(guān)鍵字：全過程；成本管理；成本體系；動態(tài)成本

一、概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制。成本管理體系通過建立有效的目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本控制體系和動態(tài)成本管理體系以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標(biāo)。房地產(chǎn)項目全過程成本管理流程如下圖所示，本文圍繞這個流程展開闡述。

二、建立完善的目標(biāo)成本管理體系是否有效進行項目目標(biāo)成本管理是體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志之一。目標(biāo)成本管理就是通過制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解，再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。建立完善的目標(biāo)成本體系，要做到以下幾點：

1、確定成本管理體系，包括集團及下屬區(qū)域公司的成本管理定位-職責(zé)-權(quán)責(zé)，對下屬區(qū)域公司成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求;

2、制定準(zhǔn)確的項目目標(biāo)成本，全面客觀反映項目各項成本信息;

3、規(guī)范成本管理流程，定義如何在各個實施階段完成對目標(biāo)成本的細化修訂，形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用的使用與管理;

4、充分實現(xiàn)成本信息共享;

5、在制訂目標(biāo)時，要按細項列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍。對多個部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進行分解。目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績效考核的范疇。

三、項目論證階段的成本控制

項目在論證階段著重的是土地費用的把控。土地一旦到手，其成本即已基本確定，直至項目結(jié)束該成本一般都不會有大的變化。可行性研究報告一般應(yīng)包括地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)

境及其發(fā)展趨勢、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位、成本費用估算及控制目標(biāo)和措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金計劃、投資風(fēng)險及應(yīng)對措施、項目綜合評價意見等。

四、設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段的成本控制的重點除了控制好設(shè)計費之外，更重要的是通過限額設(shè)計等手段從源頭上控制好建安成本。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計費一般只占到建設(shè)工程全壽命期費用的1%，但正是這少于1%的費用對于工程造價的影響占到了75%以上，可以看出設(shè)計階段的成本控制是整個項目實施階段造價控制的關(guān)鍵。在滿足質(zhì)量保證的前提下，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾印４_保每一設(shè)計階段的成果質(zhì)量后方能進入下一個設(shè)計階段(包括方案、擴初、施工圖設(shè)計階段)。施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計要求的條款并載明對應(yīng)的獎懲措施。并且可在施工圖完成后由設(shè)計、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成小組對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性等進行會審，提出修改意見，督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少因設(shè)計不合理導(dǎo)致的投資損失。

五、工程施工階段的成本控制

工程施工階段的成本控制重點在于工程供應(yīng)商的選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理、工程進度款管理、設(shè)計變更管理、現(xiàn)場簽證管理和工程結(jié)算管理。

1、工程供應(yīng)商、材料設(shè)備供應(yīng)商的管理。材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70%，工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容。在成本目標(biāo)確定的情況下，首先要明確工程總包、分包、材料分級等的范圍、采購方式及權(quán)限，確定材料是甲供、乙供或甲定乙供;其次，完善招標(biāo)流程，規(guī)范供應(yīng)商資質(zhì)考察、詢標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同等程序，本著公開、公平、公正的原則引入各類承包商，充分體現(xiàn)市場競爭力，實現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。另外集團可建立自己的供應(yīng)商信息庫，確立戰(zhàn)略合作伙伴，這樣既避免了供應(yīng)商質(zhì)量的不穩(wěn)定性，又可以拿到戰(zhàn)略合作采購價，對多項目成本的控制起到了良性循環(huán)的作用。

2、對于工程進度款的管理，要嚴格按照合同和流程進行控制。成本管理部要對施工單位上報的節(jié)點款、進度款等進行審核，經(jīng)財務(wù)部確定后方可付款。同時對合同進度款累計到達合同金額85%的項目，要停止付款，以便掌握結(jié)算時的主動權(quán)。

3、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的管理。要完善流程，明確各職能部門、各相關(guān)責(zé)任人的簽字權(quán)限。防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等漏洞，避免結(jié)算時發(fā)生“扯皮”現(xiàn)象。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應(yīng)及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。、工程結(jié)算管理。嚴格執(zhí)行項目必須符合竣工方能移交的原則，成本管理部門應(yīng)對項目進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出成本超、降的原因，并提出改進措施及意見。

六、營銷階段的成本管理

營銷成本主要指項目銷售過程中形成的各類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處、樣板房等費用。控制營銷成本關(guān)鍵還是要提高營銷策劃水平，使有限的營銷投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性價比，降低營銷成本。

七、有效進行動態(tài)成本管理

動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預(yù)期成本，通過實時反映目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的控制。

動態(tài)成本的核心是實時性，要做到在項目實施過程中的任一時間點都能實時掌握項目最新的成本動態(tài)，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本

由上式可見，合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，由于其具有不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性。因此，成本管理必須要以合同為中心，抓住三條主線“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實付成本”，方能很好的反映項目成本執(zhí)行的全貌。可在項目發(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時、定期調(diào)整成本臺賬、及時反饋有關(guān)成本變動情況，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑及時進行調(diào)整、消除造成成本異動的不合理因素。

八、成本管理的項目后評估體系

提高成本預(yù)測的準(zhǔn)確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結(jié)算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：

1、比較項目結(jié)算成本與可行性研究時的預(yù)測成本差異(評價投資估算、項目成本預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性);

2、對比項目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異(評價成本管理工作的有效性);

3、分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》(評價項目成本管理的科學(xué)合理性)

4、分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響;

5、考察項目交付使用一定時期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度(評價材料成本的合理性)。

九、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監(jiān)督和分析，及時反饋成本信息。為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。

第四篇：房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本管理(考核)

房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本管理（考核）

房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本管理

一、目標(biāo)成本的概念及內(nèi)容

1.目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)基于市場狀況，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期銷售價格和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所需要實現(xiàn)的成本指標(biāo)，是項目成本的控制標(biāo)桿。

2.目標(biāo)成本包括拿地成本、前期準(zhǔn)備費用、建筑工程費、安裝工程費、室外管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、公建配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、期間費用、流轉(zhuǎn)稅費和企業(yè)所得稅。

二、目標(biāo)成本管理的幾個階段

1.拿地階段：在項目立項決策前，根據(jù)項目定位、項目預(yù)案、土地信息和周邊市政配套情況，參考類似項目的成本數(shù)據(jù)或已結(jié)算項目的數(shù)據(jù)進行編制，并將其作為規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。

2.設(shè)計階段：設(shè)計階段是成本控制極為重要的階段，本階段能夠?qū)崿F(xiàn)的成本控制的效果占整個項目全階段成本控制效果的比率約為75%～80%。這一階段的成本控制的阻力最小，控制成本需要進行的成本投入最低。重點關(guān)注產(chǎn)品定位，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式等。方案設(shè)計完成后，根據(jù)規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積及相應(yīng)建筑指標(biāo)進行編制，將其作為限額設(shè)計的依據(jù)。

3.施工階段：根據(jù)施工圖紙計算工程量，結(jié)合合同條件及市場預(yù)期確定計算單價，將其作為責(zé)任成本分解的基礎(chǔ)。此階段的工程量、價計算應(yīng)包括單體建筑安裝工程、配套設(shè)施工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程、環(huán)境景觀工程。在編制時未有施工圖紙的科目，可以拿地階段的目標(biāo)成本為基礎(chǔ)進行調(diào)整。

三、目標(biāo)成本管理機制

1.建立成本合約規(guī)劃機制，變事后統(tǒng)計為事前控制

合約規(guī)劃的過程是一個漸進明晰的過程，在前期做合約規(guī)劃時，肯定有部分費用難于明確，即所謂的規(guī)劃余量，隨著項目的推移逐漸將規(guī)劃余量轉(zhuǎn)換為明確的合約規(guī)劃，并進一步明確為具體的合同。

成本控制是以運營管理為導(dǎo)向，希望對預(yù)計要簽訂的合同進行事前控制，因此按照“合同分類”思想構(gòu)建控制科目，將目標(biāo)成本按預(yù)計要簽的合同大類進行分解；同時將目標(biāo)成本落實到具體的責(zé)任部門，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動 計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

按控制科目樹（合同類別）確定的目標(biāo)成本使集團統(tǒng)一管控的科目變少，項目團隊通過提前預(yù)估每一個控制科目下可能會發(fā)生的合同（合約規(guī)劃）來指導(dǎo)合同簽訂，實現(xiàn)對成本的控制轉(zhuǎn)移到對合同的控制，將成本控制載體由對“明細費項的控制”轉(zhuǎn)為對“合約規(guī)劃對應(yīng)合同的控制”。

2.建立全員成本控制機制

由成本管理部牽頭，聯(lián)合財務(wù)管理部，對全年綜合成本指標(biāo)進行細化，分解到每一個部門，形成各部門的成本控制指標(biāo)，并與各部門簽訂成本控制責(zé)任狀，明確成本控制獎罰措施。因此成本控制涉及項目組織中所有部門和成員的工作，并與每一個成員的切身利益有關(guān)，應(yīng)充分調(diào)動每個部門和每一個成員控制成本、關(guān)心成本的積級性，真正樹立全員控制成本的觀念。

3.建立成本預(yù)警機制

成本預(yù)警設(shè)置為兩個級別，一級警報：當(dāng)月動態(tài)成本超過目標(biāo)成本3%時，項目公司組織分析實行限期整改；二級警報：當(dāng)月動態(tài)成本超過目標(biāo)成本5%時，總公司組織分析，對項目實施會診，分析原因，提出改進措施，下屬公司總經(jīng)理做詳細的成本專題匯報，直至解除警報。

4.建立標(biāo)準(zhǔn)化機制

設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化：由研發(fā)部負責(zé)研究啟動區(qū)規(guī)劃、戶型、會所建筑、精裝修和景觀五個方面的標(biāo)準(zhǔn)化圖紙。

施工標(biāo)準(zhǔn)化：由總公司工程管理中心組織開發(fā)會所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略施工單位，并相對固化。

材料標(biāo)準(zhǔn)化：由設(shè)計管理中心牽頭，聯(lián)合物資管理中心，研究、確定會所、精裝修的標(biāo)準(zhǔn)材料及使用的品牌。

資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)化：加強對“三點一線”材料的回收和再利用管理，由財務(wù)管理部負責(zé)對樣板房、售樓處的家具、家電逐一進行編號、登記和定期盤點。

5.加強成本優(yōu)化及獎勵機制（與標(biāo)準(zhǔn)化一一對應(yīng)）

設(shè)計階段成本優(yōu)化：多方案優(yōu)選，推進限額設(shè)計。

施工階段成本優(yōu)化：強化施工方案的優(yōu)化，多方案必選，成本部門介入必選。

選材成本優(yōu)化：在不影響施工效果的前提下，積極采用造價低的新型材料。

“三點一線”成本優(yōu)化：禁止使用奢侈材料，在確保效果品質(zhì)情況下，盡可能考慮使用替代材料。

6.建立費用指標(biāo)包干機制

四、目標(biāo)成本管理方法 1.項目開發(fā)總目標(biāo)

項目概況：容積率，綠化率，建筑面積，可售面積，不可售面積，住宅總套數(shù)，總車位，入住時間。

經(jīng)營目標(biāo)：銷售面積，結(jié)算面積，銷售金額，目標(biāo)利潤，凈利潤，結(jié)算收入。

銷售目標(biāo)：每個季度銷售面積和銷售金額。

開發(fā)計劃：明確項目開發(fā)的每個關(guān)鍵節(jié)點的開始和完成時間，如取得土地證、方案定位、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工招標(biāo)、基礎(chǔ)施工、銷售展示區(qū)實施、主體施工、銷售開盤、竣工備案、業(yè)主入住，這些環(huán)節(jié)落實明確具體的時間。

成本目標(biāo)：按照成本科目構(gòu)成，拿地價款、前期準(zhǔn)備費用、建筑工程費、安裝工程費、室外管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、公建配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、期間費用等九項明確制定各科目的成本總額和可售單方成本。

2.按照成本組成分解目標(biāo)成本

拿地價款：地價、市政配套費、契稅、合作款項、紅線外市政設(shè)施費、拆遷補償費。

開發(fā)前期準(zhǔn)備費：勘察設(shè)計費、報建增容費、三通一平、臨時設(shè)施。

主體建筑工程費：基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門窗工程、公共部分裝修、戶內(nèi)裝修。

主體安裝工程費：室內(nèi)給排水、采暖、燃氣、電氣、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機、消防系統(tǒng)、人防設(shè)備及安裝、弱電系統(tǒng)。

室外管網(wǎng)工程費：給排水、采暖、燃氣、電氣及高低壓設(shè)備、室外智能化。

園林環(huán)境工程費：園林綠化、建筑小品、道路廣場、圍墻大門、室外照明、背景音樂、室外零星設(shè)施（指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅等）。

配套設(shè)施費：游泳池、會所、幼兒園學(xué)校、網(wǎng)球場、設(shè)備用房等。

開發(fā)間接費：工程管理費、營銷設(shè)施費、資本化利息、物業(yè)管理完善費

期間費用：管理費用、銷售費用、財務(wù)費用

稅費：營業(yè)稅、教育附加稅、城市建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅，隨國家政策執(zhí)行，無具體考核目標(biāo)。

3.按照責(zé)任部門分解目標(biāo)成本

按照財務(wù)管理部、設(shè)計管理部、工程部、營銷部、成本部進行目標(biāo)成本分解。

明確部門主要作業(yè)目標(biāo)。

明確部門工作時間目標(biāo)。

明確部門目標(biāo)成本。

明確部門目標(biāo)成本控制要點。

根據(jù)目標(biāo)成本計劃編制部門資金計劃。

根據(jù)部門資金計劃編制資金匯總計劃。

五、目標(biāo)成本動態(tài)監(jiān)控

1.各類聯(lián)系單簽證時，應(yīng)做到一單一估，及時反映工程造價變動情況，項目公司應(yīng)在每月5日前統(tǒng)計上月聯(lián)系單變更情況并形成《工程聯(lián)系單月報》，涉及重大變更（涉及金額50萬元以上）項目公司應(yīng)及時估算相應(yīng)成本變化金額和原因，并按公司相關(guān)變更聯(lián)系單會簽要求上報房產(chǎn)集團總部審批。

2.在合同會簽審批時，及時揭示施工和材料合同的合同造價與目標(biāo)造價的差異。

3.每季度出一份《動態(tài)成本季度評估報告》，反映各成本科目的變化情況，凡是動態(tài)成本超出目標(biāo)成本3%的，項目公司必須組織相關(guān)職能部門進行成本分析研究，找出超標(biāo)原因，并提出糾偏措施，形成分析報告報總公司成本管理中心審核和常務(wù)副總審批。

4.項目公司未能按要求組織糾偏分析的，發(fā)現(xiàn)一次處罰該公司總經(jīng)理1000元，成本管理部500元。

5.凡是動態(tài)成本超出目標(biāo)成本5%的，總公司成本核算中心必須組織項目公司相關(guān)職能部門進行成本分析研究，找出超標(biāo)原因，并提出糾偏措施，形成分析報告報常務(wù)副總審核、董事長審批。

6.總公司成本核算中心未能按要求組織糾偏分析的，發(fā)現(xiàn)一次處罰成本負責(zé)人1000元。

7.目標(biāo)成本的調(diào)整

發(fā)生“市場變動引起項目定位發(fā)生變化，政策變動，特殊地質(zhì)情況處理，規(guī)劃條件變化，其他不可預(yù)見情況”時，可由項目公司估算調(diào)整目標(biāo)成本，申報《目標(biāo)成本修訂審批表》；

總部收到《目標(biāo)成本修訂審批表》后10日內(nèi)，由成本管理部會同技術(shù)、營銷、材料設(shè)備等部門對目標(biāo)成本調(diào)整的合理性進行審定，并形成書面意見報房產(chǎn)集團總裁審批；

項目公司收到經(jīng)批準(zhǔn)的《目標(biāo)成本修訂審批表》后，根據(jù)調(diào)整項目及調(diào)整金額及時修訂《項目工程目標(biāo)成本測算表》；

對于一般改變，作為正常的成本動態(tài)變化在《項目成本季度評估表》中反映，項目公司自行消化其中實際成本與目標(biāo)成本的差異，使項目總成本仍控制在目標(biāo)范圍內(nèi)且各分項成本間達到合理匹配。

六、目標(biāo)成本成果考核

1.對限額設(shè)計的考核

較限額設(shè)計如有節(jié)省，按節(jié)約成本的10-15%給予設(shè)計單位進行獎勵，若 超過限額指標(biāo)的5%的，則對設(shè)計單位處以超額成本的20%進行罰款；

按節(jié)約成本的3-5%給項目設(shè)計部進行獎勵，若超過合同指標(biāo)的5%，對設(shè)計管理中心及項目部設(shè)計部處以超額成本10%的罰款；

針對負有成本優(yōu)化責(zé)任的設(shè)計、成本人員，凡是超額完成成本優(yōu)化指標(biāo)的，超出部分的3%-5%給予獎勵；

凡是其他提出成本優(yōu)化建議的員工，按照節(jié)約金額的3%-5%給予獎勵；若該建議在全公司推行的，按照節(jié)約金額的5%-8%給予獎勵；

2.對政策執(zhí)行的獎勵

通過與政府單位、相關(guān)部門溝通、協(xié)調(diào)，在當(dāng)?shù)乩U費標(biāo)準(zhǔn)上獲得相應(yīng)優(yōu)惠的，根據(jù)優(yōu)惠金額的3%-5% 進行獎勵。

3.對項目公司及部門的考核

項目結(jié)算完成后，應(yīng)按《目標(biāo)成本測算表》對應(yīng)成本科目分類，對比實際成本與目標(biāo)成本的差異進行考核：

較目標(biāo)成本超出5%時，按照超出部分的10%進行處罰；

較目標(biāo)成本超出在3%至5%之間時，不獎不罰；

較目標(biāo)成本超出在0至3%之間時，按照實際總成本的0.25%獎勵；

較目標(biāo)成本節(jié)約在0至3%之間時，按照實際總成本的0.5%獎勵；

較目標(biāo)成本節(jié)約在3至10%之間時，按照實際總成本的0.25%獎勵；

較目標(biāo)成本節(jié)約在10%以上時，不獎不罰。

第五篇：房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項目的成本管理，成本管理——是項目管理的一個子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。

一、資源計劃編制

它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時估算。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：項目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質(zhì)量特性是報告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來的、真實的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性、定量分析的有說服力的，結(jié)論對后續(xù)工作如項目策劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報告是地質(zhì)勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報告中要準(zhǔn)確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征），它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進尺（米），抵制報告得出的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項工程及統(tǒng)計相關(guān)工程量。只不過我們未將質(zhì)量特性在統(tǒng)計工程量時考慮這一要素，而是分離在施工組織設(shè)計的質(zhì)量專題里。

歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項目中總結(jié)出來的經(jīng)驗和教訓(xùn)（文檔化的）、從別的開發(fā)商或別的項目得到的相關(guān)信息、項目團隊人員的相關(guān)知識（由于受主觀影響，不是很可靠）。

范圍說明：擬開發(fā)項目的項目論證、擬開發(fā)項目的產(chǎn)品（業(yè)態(tài)、規(guī)模）、項目目標(biāo)（質(zhì)量、進度、成本、范圍管理等）。

資源庫描述：能為本項目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。項目所在地的資源狀況，當(dāng)?shù)氐牡夭乃唷⑸笆摬牡葍α俊⑦\距、單價、質(zhì)量狀況，能承擔(dān)本項目的施工隊伍狀況、施工機械狀況等。

組織方針：開發(fā)商對擬開發(fā)項目在可行性研究、項目策劃、營銷等是自己組織實施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢服務(wù)部單位；在建設(shè)實施過程中是自建還是承包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等。

活動歷時估算：完成可交付成果所需要的時間，如可行性研究需2個月，產(chǎn)品策劃需3個月、地質(zhì)勘察需2個月和相應(yīng)完成時段等。

上述這些都屬于成本管理中資源計劃編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵瞿兀楷F(xiàn)代項目管理提出了相應(yīng)的解決辦法，其辦法是：組織相應(yīng)專家確定，也就是我們在計劃經(jīng)濟時代所采取的工料分析，分析出開發(fā)項目每一階段所需用的人工、材料和機械設(shè)備。同時要考慮備選方案以保證供應(yīng)。資源計劃編制的輸出：資源需求計劃資源需求計劃這實際上就是我們在20多年前在承接新工程后，在新工程開始時，計劃處或科提出的三大計劃即材料需用計劃、勞動力（包括腦力勞動者）需用計劃、機械設(shè)備需用計劃。只不過當(dāng)時作出的計劃與工程的其他目標(biāo)沒有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。而現(xiàn)代項目管理主張從工程一開始就將項目團隊所有資源進行整合，在提材料需求計劃時，就將質(zhì)量目標(biāo)、進度目標(biāo)和項目產(chǎn)品目標(biāo)貫穿其中，這就為實現(xiàn)目標(biāo)創(chuàng)造了條件。

二、成本估算

它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、資源需求、資源單價、活動歷時估算、帳目表。

資源需求：就是資源計劃編制的輸出，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對應(yīng)。

資源單價：就是項目開發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報告XX萬元/個，等。

活動歷時估算：完成一項可交付成果需要有哪些活動，每項活動歷時是多長。要專門按可交付成果進行活動定義、活動排序、活動歷時估算。

帳目表：對帳目成本進行分類（如人工、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。它基于開發(fā)商的會計科目表。

有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的不同階段，分別使用不同的方法進行估算。如項目在可行性研究階段，則采用類似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；在施工圖階段則采用字下而上估算法。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時間耗費。這根據(jù)工程進展的需要所決定。

根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計劃、詳細依據(jù)、成本估算.成本管理計劃：房地產(chǎn)開發(fā)項目從可行性階段的→項目策劃定位→規(guī)劃方案設(shè)計→施工圖設(shè)計→項目建設(shè)→項目驗收等幾個階段，其項目定義是一個漸進明細的過程，因此開發(fā)項目的整個成本也是不斷接近實際成本的過程，成本管理計劃就是房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目的各個生命周期管理成本的變化。

詳細依據(jù)：在作開發(fā)項目估算時所用的假設(shè)和假定，假設(shè)和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進度計劃經(jīng)常寫的編制說明或編制依據(jù)。

成本估算：完成開發(fā)項目諸活動需要資源可能成本的定量估算。隨著項目定義的不斷明細、在市場經(jīng)濟條件下資源價格的變化，其估算是一個動態(tài)的。

三、成本預(yù)算

成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、項目進度計劃。

成本估算：前面已作介紹。

工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這里需要強調(diào)的是，不論估算還是預(yù)算，開發(fā)項目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的，并不因為項目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別墅，在規(guī)劃方案設(shè)計時又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。本人并不認為這種不斷改變可交付成果是一種進步，實際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無數(shù)。像這種不斷變換項目可交付成果，成本就無法預(yù)算。項目進度計劃：按開發(fā)項目的開發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時間節(jié)點編制出來的進度計劃安排。根據(jù)上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計算機模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。

成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項工作上，它同時與進度計劃相匹配，從而形成形成成本基準(zhǔn)計劃。成本基準(zhǔn)計劃通過一定的程序批準(zhǔn)，如有變更必須通過成本變更控制系統(tǒng)進行間歇式的變更。這就保證了成本基準(zhǔn)計劃的嚴肅性。以此基準(zhǔn)計劃對后來開發(fā)項目在實

施過程中的實際成本和計劃成本進行比較，從而可以檢測項目的成本績效和進度績效。

四、成本控制

它的輸入是：成本基準(zhǔn)計劃、績效報告、變更申請、成本管理計劃。

績效報告：開發(fā)項目在實際進行開發(fā)運作過程中，隨時掌握的實際情況而編寫的狀態(tài)報告、進度報告和發(fā)展趨勢。

變更申請：導(dǎo)致項目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮小），必須引起成本的變化；時間的巨大調(diào)整，會引起成本的變化；項目出現(xiàn)重大事故會引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會引起成本變化等。這些成本變化必須通過一定程序?qū)椖抗浪愫晚椖款A(yù)算進行調(diào)整。成本的變化必須通過書面形式來完成。

對上述引起成本變化，首先必須通過一定的程序?qū)ψ兏暾堖M行處理，核實變更的合理性，核實的過程就是績效測量。測量結(jié)果確實需要變更，那么還要重新補充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計算或用計算機輔助工具。

經(jīng)過上述過程，我們會得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。在開發(fā)項目執(zhí)行過程中，根據(jù)已花費的實際成本，根據(jù)項目的績效報告，可以預(yù)測項目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發(fā)項目的完工估算。

在項目實施過程中，對發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動的變更成本，根據(jù)項目的實際情況和企業(yè)本身的財務(wù)狀況，要主動的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。

房地產(chǎn)成本的組成1、土地費用

土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

2、前期工程費

前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3、建筑安裝工程費

建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

4、市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公公配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。

5、管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。

6、貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

7、稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。

成本管理系統(tǒng)

期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。

要加強成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承，從戰(zhàn)略角度所進行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細分而進行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。

一、目標(biāo)成本管理體系

所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃，目標(biāo)成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進行測算，做到花錢明明白白。事實上，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標(biāo)成本的并不難。

在實際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進行的。在可研階段要進行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開始逐漸的準(zhǔn)備和細化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后形成最后定稿的版本。

從流程上講，建立目標(biāo)成本首先應(yīng)該根據(jù)項目的設(shè)計特點、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財務(wù)利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗，測算項目的單方建筑安裝成本。然后根據(jù)項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。

這個過程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場化，由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。由于在規(guī)劃設(shè)計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點。

二、責(zé)任成本管理體系

目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)。

在制訂目標(biāo)時，要按細項列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍。對多個部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進行分解。

從項目成本的構(gòu)成看，一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務(wù)成本，每一個子項均可以找到責(zé)任部門。

目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績效考核的范疇。

三、動態(tài)成本管理體系

由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態(tài)管理，而要進行有效的動態(tài)管理，必須建立詳細的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。

首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來，這是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。

其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設(shè)計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執(zhí)行是基本的保障

還必須在各階段對動態(tài)成本進行分析和總結(jié)，必要時及時調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實反映成本控制現(xiàn)狀。

四、項目后評估體系

提高成本預(yù)測的準(zhǔn)確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結(jié)算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：l 比較項目結(jié)算成本與可行性研究時的預(yù)測成本差異（評價投資估算、項目成本預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性）

l 對比項目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性）

l 分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》（評價項目成本管理的科學(xué)合理性）

l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響

l 考察項目交付使用一定時期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）

以上四個體系是成本管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)管理框架，要完善房地產(chǎn)的成本管理，必須先從建立上述基礎(chǔ)管理體系開始，逐步積累成本控制的經(jīng)驗和完善成本信息數(shù)據(jù)庫，從而有效的控制成本。