第一篇：房地產項目開發全過程工程成本控制管理大全

房地產項目開發全過程工程成本控制管理

要: 房地產項目的全過程工程造價控制與管理，是企業在掌握市場信息的基礎上，為實現房地產成本管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統活動，其貫穿于房地產開發的全過程，概括而言，房地產項目的工程造價控制與管理就是以決策階段的、設計、招標、實施、結算階段的動態管理組成的。我們在房地產開發的過程中應該重視每一個階段的造價控制點，全方位的控制開發成本，提高經濟效益。

關鍵詞: 房地產項目開發 設計階段 實施階段 竣工結算 1．前言

房地產的競爭優勢有兩種表現方式，一是品牌創新優勢；二是成本優勢。成本不僅體現在是否具有競爭優勢，有時甚至成為一個房地產開發企業能否存活下去的關鍵。一個房地產企業要做到持續創新，不斷超越自身和競爭對手，是非常困難的，能達到這個高度的企業可以說是鳳毛麟角。對大多數企業來說，只能通過成本優勢來贏得競爭優勢，即開發相同品質的樓盤，努力使所發生的成本相對低于競爭對手，所獲得的利潤高于競爭對手，從而獲取競爭勝利。

可見，成本管理與控制是房地產企業重要的管理手段之一，而全過程工程成本控制管理是房地產業成本管理與控制的重要內容。因此，從成本管理與控制的角度較全面地對我國房地產開發企業在建設的各個環節存在的問題進行進一步探索，不僅具有重要的理論意義，而且具有十分重要的現實意義。

一個房地產工程項目的投資建設分為投資決策、可行性研究、設計、招投標、施工及竣工結算階段等。而每個過程、分過程、子過程又是由許多不同的具體活動構成的。所以一個房地產工程項目的全過程造價是由各個子過程的造價構成的，而這些子過程的造價又是由許多項具體活動的造價構成的。因此，工程項目的全過程造價管理必須是基于活動與過程的，必須是按照工程項目的過程與活動的組成與分解的規律去實現對于項目全過程的造價管理。

因此, 房地產工程項目的工程造價控制管理貫穿了項目的全過程, 即從房地產項目決策的投資估算到設計階段設計概算, 以及施工階段的施工圖預算和工程完工后的竣工結算。各個階段的造價控制目標是有機聯系在一起的, 各個階段互相制約、互相補充。因此, 要建立一體化的管理體系, 及時發現偏差, 糾正偏差, 使幾個階段朝著預定的控制目標方向進展，嚴格控制房地產項目工程成本。

2．房地產開發各階段造價控制管理存在的問題 2.1對房地產投資決策階段的重要性認識不足

所謂房地產投資決策，是指對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟分析，對可以達到目標的不同方案進行比較和評價，并作出判斷，選擇某一方案的過程。由于房地產項目投資金額巨大，一旦錯了第一步，那就滿盤皆輸，因此說，就房地產項目投資開發整個流程來看，這第一步投資決策環節無疑是重中之重。而這一環節恰恰是目前大多中國房地產企業經營運作中的薄弱環節。房地產投資決策階段控制工程造價，是正確確定房地產建設項目計劃投資數額的關鍵，對房地產企業正確控制投資目標值具有重大意義。按照“前者控制后者”的制約關系，意味著決策階段對其后面的各種形式造價起著制約作用。因此，必須加強項目投資決策階段工程造價的管理。

2.2工程設計階段對工程造價控制不嚴

在項目作出投資決策后，工程造價控制的關鍵在于設計，設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的1％ 以下，但正是這少于1％的費用卻影響項目投資的可能性高達75％以上。可是目前普遍存在存在“重施工，輕設計”現象。在設計方案上基本上做到了采取兩個以上的設計方案進行比較，但在經濟上是否合理卻考慮很少，出現“多用鋼筋、少動腦筋”的現象。特別是在競爭激烈的情況下，設計人員為了滿足開發商的要求，為了趕進度，施工圖設計深度不夠，甚至有些項目出現做法與選型交代不清，使設計預算與實際造價出現嚴重偏差，預算文件不完整，設計變更偏多，導致工程造價增加很多。

2.3建設項目發包階段選擇不當

工程設計完成后，項目發包顯得尤其重要。選擇了一家有實力、有信譽、報價合理的單位，工程就成功了一半。可是現階段開發商選擇中標單位時往往只選擇報價最低的單位，有些中標單位可能是投標報價低于成本價而希望今后在施工過程中通過各種手段、方法取得彌補的單位，在施工過程中容易扯皮而影響質量和工期，導致造價失控。此外工程招標文件、合同文件不夠嚴密、明確，也很容易給施工單位鉆空子從而增加工程造價。

2.4工程實施階段管理失控

工程實施階段是建設項目形成實體的一個漫長過程，也是工程造價控制的難點階段。在工程實施階段，由于地質條件變化，材料的代換，施工組織方案和措施調整，工程變更過多，現場簽證不明確，簽證內容與實際不相符，合同管理不嚴格等，工程造價極易失控。

2.5工程竣工結算階段控制不力

房地產項目工程竣工決算是整個工程造價控制最后的一環。竣工決算如何能真實實地反映整個工程的實際造價，反映了開發商和承包方對工程造價管理的能力。

根據建設部、國家工商局《建設工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）通用條款，工程竣工驗收報告經發包人認可后28天內，承包人向發包人遞交竣工結算報告及完整的結算資料，雙方按照協議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調整內容，進行工程竣工結算。但是目前仍存在不少工程項目竣工驗收交付使用期超過一年以上，而承包方未報送結算資料的現象。在審核中，經常發現送審資料不完整、竣工圖沒有全面體現工程實際情況，直接以施工圖代替竣工圖或在施工圖上做簡單更改，很多變更沒有在圖上標注；設計變更手續不全，缺少變更通知及經濟簽證；隱蔽工程現場驗收無正式簽證手續；變更材料沒有確定結算單價等。

工程結算一拖再拖；有時工程結算人員不了解施工現場，也不到現場審核復查，只憑自己的想象核算，與實際投入相差較大，這些都影響了工程建設項目的使用和建設工程造價的確認。

3．加強房地產各階段工程造價管理的措施 3.1在投資項目決策階段。

房地產項目的決策, 對房地產項目工程造價有著決定性的影響, 是建設工程造價控制的重要環節階段。據有關資料統計, 投資決策階段影響項目的程度達到80%—90%。

因此, 必須嚴格投資決策程序、做好市場調查研究 在選擇地點時應考慮該地點的交通問題、上學、購物、醫療、周邊樓盤的情況等。還應該為該項目作市場調查, 了解該地段人員的收入水平、購買人群特點, 合理確定該發展項目的室內布局大小、樓層高度、裝修標準等,為今后的銷售計劃打下良好的基礎。

對于復雜的房地產市場，須對市場進行細分，找出細分市場的標準。比如以檔次來分，是要擠占中端市場，還是角逐高端市場；以建筑風格來分，是要凸顯外國風格，還是要表現中國風格，是展示現代的，還是承傳古典的；以客戶群來分，客戶是以中年人為重點，還是以老年人為主；以產品類型來分，是做多層，高層，別墅，還是酒店式公寓等等。根據不同的市場就會劃分出不同的標準。根據目標市場結合地段條件，開發能力，運作實力等選擇一個適合開發建設規模和標準。比如建筑用料、小區環境建設標準—空間環境、生態環境、視覺環境、人文環境、智能環境、電梯的設臵、裝修標準等等。

3.2.設計階段的工程造價控制

3.2.1完善工程設計階段的招標工作，各階段引入競爭機制

為了有效避免設計階段只注重方案招標，忽視初步設計和施工圖設計階段的招標對工程造價控制帶來的問題，在設計招標工作中，不僅方案設計階段要通過招標完成，而且初步設計和施工圖設計也應引入競爭機制，使每個設計階段均通過競爭完成。這樣在每個細節上都會做到精益求精地去設計。

定標的主要因素應放在設計構思的新穎性、創造性、實用性、技術的優劣、投資估算的合理性，設計進度計劃、設計組織方案等方面來進行評價。通過技術、經濟和效果評價，力求選擇在技術先進前提下確保經濟合理，在經濟合理的前提下確保技術先進，在滿足使用功能的前提下注意造型別致美觀，最少的投入創造最大經濟效益的設計投標單位為中標單位。

3.2.2在設計階段引入監理工作 讓有經驗的監理人員參與到設計階段來，對設計的全過程實施跟蹤檢查，可以及時避免設計過程中可能出現的失誤和缺陷，發揮監理單位作為第三方所起的協調與約束作用，打破設計單位自己控制自己的單一局面。

3.2.3進行限額設計

推行限額設計，要從源頭抓起。首先應制定合理的目標值，如果目標值不合理，就會被突破或者與實際懸殊很大。目標值應在對設計的科學性、功能的實用性和經濟的合理性等方面進行充分論證分析后才能作出結論。進行限額設計關鍵是確定好工程項目的限額，控制好設計標準和規模。其次要制定實行限額設計相應的管理制度和有關規定，從整體上加強對項目投資的控制，由被動反應變成主動控制，由事后核算變成事前控制。

同時，必須加強設計變更管理，盡可能把設計變更控制在設計階段初期，建立健全相應的設計變更制度，對影響工程造價的重大設計變更，需進行由多方人員參加的技術經濟論證，使建設投資得到有效控制。

3.2.4改革設計取費辦法，實行設計質量的獎罰制度

現行的設計取費與工程成本無關，只重視技術性，忽視經濟性，不利于工程造價的控制。因此，應對現行設計費的計費方法進行改革，建立激勵機制。比如將設計費的計取分為兩部分。一部分為基本設計費，按原設計費計取；另一部分為效益設計費，這部分費用應充分體現出激勵機制。若設計單位在批準的投資限額內，認真運用價值工程原理，在保證工程安全和不降低功能的前提下，通過采用新技術、新材料、新工藝，節約的工程投資，應按一定比例給設計單位和設計人員提取獎勵。相反，如設計超投資，設計不合理或造成了一定的浪費，設計單位和設計人員同樣要承擔相應責任，并視浪費程度承擔一定的經濟損失。獎罰分明、利益掛鉤，才有利于調動設計人員積極性，有利于控制工程投資。

3.3.加強房地產招標階段造價控制措施 3.3.1對評標辦法，不能一味強調低價中標

按照《招標投標法》的規定“可采用經評審的最低投標價格法和綜合評估法，或者法律、行政法規允許的其他評標辦法”，招標人在評標時除了對一些簡單的工程可采用最低價中標的單因素評標法，對一些較復雜的工程應盡可能采用綜合因素評標法，即除了評審投標人的投標報價外，還要對其質量、工期、文明施工、安全施工、施工方案、擬投入的人員和機械設備等進行綜合評審。

對投標報價評分時，不能只看總報價，還要同時重視清單子目的單價，以防止和限制投標單位采用不均衡報價法。這是因為總價符合要求的，并不等于每一清單項目的單價也符合要求；總價最低的，并不等于每一清單項目的單價也最低。對清單項目單價的評審，可采用平均值法，也可采用權重分配法。

3.3.2 應從專業的角度嚴格界定招標范圍 招標范圍的劃分不科學，很有可能造成工程的重復計價，部分設備重復定貨的現象，從而造成工程的造價無形的增加，例如，有的招標方對弱電專業不了解，其自控部分的電動閥門是在弱電的承包范圍內，還是在空調管道專業的承包范圍內劃分不清，結果就會導致兩個專業承包單位都對電閥作了定貨，從而造成設備的重復定貨。

3.4.建設工程項目實施階段的工程造價控制

合同實施階段投入資金量最多, 直接影響著建設費用和竣工結算, 是投資控制的重要階段。應特別注意以下幾方面的管理:

一是選擇合理的施工方案 , 在保證安全、質量的前提下,用最經濟的方案,從而降低工程成本,減少工程變更和現場簽證,加強投資控制。

二是加強工程進度管理,認真審核施工組織設計。施工組織不合理, 不僅影響項目進度和質量, 而且影響資金的使用。

三是加強工程變更及簽證管理, 在工程建設項目中,工程變更和現場簽證是不可避免的,但要進行有效控制.為防止施工圖設計中產生漏洞,除在審核圖紙時把關外,還應圖紙會審中盡量消除漏洞.設計變更應盡量提前,變更發生得越早,損失越小,盡可能把設計變更控制在施工階段初期,尤其對影響工程造價的重大設計變更,更要先比較各個方案的優劣,選擇最經濟適用的方法,使工程造價得到有效控制。如基礎部分由于很多不可預料的因素,發生的圖紙外的簽證比較多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要嚴格把關。對于現場簽證,要實行嚴格認真的逐級審核制,即造價工程師審核簽字,總監理工程師及房地產項目成本管理方再審核簽字后方才有。對于工程聯系單、圖紙會審、施工組織設計方案等要嚴格審核。

3.5工程竣工階段的工程造價控制

工程竣工結算是確定工程造價的最終手段, 是投資控制的最后的一個工作環節。由于在施工過程中存在著不可避免的變化, 因此需要造價管理人員樹立高度的責任心, 在施工過程中及時收集涉及工程結算的資料。認真審核竣工結算資料(包括工程變更、簽證等), 凡進行竣工結算的工程必須要有竣工驗收手續；在確定工程造價時，堅持以現行的工程造價管理規定為依據，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規定全部完成工作，是否有丟、拉項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施，該增的增，該減的減，實事求是；為了合理確定工程造價，計價必須準確。造價管理人員不但要熟練掌握工程量的計算規則，定額子目的組成內容和套用規定、工程造價計算程序，還要掌握三者的編制原理、內在聯系，同時應深入現場了解實際情況, 與現場管理人員密切配合, 掌握第一手資料, 避免與實際脫節。防止有虛報工程量、工程量套錯定額、重復計算等情況發生, 保證工程造價的準確度。

同時，為了保證工作少出偏漏，應實行工程結算第三方復審制度和工程尾款會簽制度，確保結算質量和投資收益。4.結束語

回顧過去，展望未來，房地產工程造價管理任重而道遠。隨著我國社會主義市場經濟改革的不斷深化，從客觀上要求我們發揮主觀能動性，借鑒國內外的先進經驗，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價的歷史問題，推動我國建筑市場的健康發展。

房地產工程造價控制貫穿于整個項目開發的全過程,各個參與者相互聯系和配合, 積極參與項目的建設管理, 并適應市場經濟發展的要求, 采取有效措施, 必定可以降低工程造價的成本, 真正提高投資的經濟效益。我們在房地產開發的過程中應該重視每一個階段的造價控制點，全方位的控制開發成本，提高經濟效益

第二篇：房地產全過程項目成本管理（推薦）

房地產項目的全過程成本管理

摘 要：隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規范化。在這種形勢下，房地產開發企業要想獲得穩定的經營利潤，除了必須密切關注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應降低開發成本，嚴格控制各項費用支出，房地產企業逐漸向精細化管理靠攏。“利潤=銷售收入-成本”這一簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。房產項目的全過程成本管理是每個房地產行業工作人員日常必定要接觸到的工作內容，本文就房產項目的全過程成本管理談一些個人的看法和體會。關鍵字：全過程；成本管理；成本體系；動態成本

一、概述

房地產開發企業項目成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，因此地產企業的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規劃、控制。成本管理體系通過建立有效的目標成本體系、責任成本控制體系和動態成本管理體系以實現企業利潤最大化的目標。房地產項目全過程成本管理流程如下圖所示，本文圍繞這個流程展開闡述。

二、建立完善的目標成本管理體系是否有效進行項目目標成本管理是體現房地產開發企業管理水平的重要標志之一。目標成本管理就是通過制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解，再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。建立完善的目標成本體系，要做到以下幾點：

1、確定成本管理體系，包括集團及下屬區域公司的成本管理定位-職責-權責，對下屬區域公司成本信息監控手段和明確的監控制度要求;

2、制定準確的項目目標成本，全面客觀反映項目各項成本信息;

3、規范成本管理流程，定義如何在各個實施階段完成對目標成本的細化修訂，形成最終的目標成本，指導招標、施工、采購等業務活動中的成本費用的使用與管理;

4、充分實現成本信息共享;

5、在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。目標成本分解后還需要建立控制的標準，分解后的成本責任必須納入績效考核的范疇。

三、項目論證階段的成本控制

項目在論證階段著重的是土地費用的把控。土地一旦到手，其成本即已基本確定，直至項目結束該成本一般都不會有大的變化。可行性研究報告一般應包括地塊基礎資料、周邊環

境及其發展趨勢、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位、成本費用估算及控制目標和措施、投資及效益測算、利潤體現安排、稅務環境及其影響、資金計劃、投資風險及應對措施、項目綜合評價意見等。

四、設計階段的成本控制

設計階段的成本控制的重點除了控制好設計費之外，更重要的是通過限額設計等手段從源頭上控制好建安成本。根據經驗數據顯示，設計費一般只占到建設工程全壽命期費用的1%，但正是這少于1%的費用對于工程造價的影響占到了75%以上，可以看出設計階段的成本控制是整個項目實施階段造價控制的關鍵。在滿足質量保證的前提下，防止因設計自身失誤原因導致成本增加。確保每一設計階段的成果質量后方能進入下一個設計階段(包括方案、擴初、施工圖設計階段)。施工圖設計合同應具備有關限額設計要求的條款并載明對應的獎懲措施。并且可在施工圖完成后由設計、工程、成本人員和監理人員組成小組對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行會審，提出修改意見，督促設計單位進行修正，避免或減少因設計不合理導致的投資損失。

五、工程施工階段的成本控制

工程施工階段的成本控制重點在于工程供應商的選擇管理、材料設備供應商管理、工程進度款管理、設計變更管理、現場簽證管理和工程結算管理。

1、工程供應商、材料設備供應商的管理。材料設備費在工程的建安造價中約占70%，工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容。在成本目標確定的情況下，首先要明確工程總包、分包、材料分級等的范圍、采購方式及權限，確定材料是甲供、乙供或甲定乙供;其次，完善招標流程，規范供應商資質考察、詢標、定標、簽訂合同等程序，本著公開、公平、公正的原則引入各類承包商，充分體現市場競爭力，實現降低成本的目標。另外集團可建立自己的供應商信息庫，確立戰略合作伙伴，這樣既避免了供應商質量的不穩定性，又可以拿到戰略合作采購價，對多項目成本的控制起到了良性循環的作用。

2、對于工程進度款的管理，要嚴格按照合同和流程進行控制。成本管理部要對施工單位上報的節點款、進度款等進行審核，經財務部確定后方可付款。同時對合同進度款累計到達合同金額85%的項目，要停止付款，以便掌握結算時的主動權。

3、設計變更、現場簽證的管理。要完善流程，明確各職能部門、各相關責任人的簽字權限。防止亂簽、多簽、責任不明確等漏洞，避免結算時發生“扯皮”現象。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。、工程結算管理。嚴格執行項目必須符合竣工方能移交的原則，成本管理部門應對項目進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出成本超、降的原因，并提出改進措施及意見。

六、營銷階段的成本管理

營銷成本主要指項目銷售過程中形成的各類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處、樣板房等費用。控制營銷成本關鍵還是要提高營銷策劃水平，使有限的營銷投入發揮最大的效用，尋求最大性價比，降低營銷成本。

七、有效進行動態成本管理

動態成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反映目標成本和動態成本的差異，幫助相關部門及時發現問題并解決問題，實現對成本的控制。

動態成本的核心是實時性，要做到在項目實施過程中的任一時間點都能實時掌握項目最新的成本動態，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。動態成本=合同性成本+非合同性成本+待發生成本

由上式可見，合同性成本是動態成本中變動性最大的部分，由于其具有不確定性，導致了成本控制的復雜性。因此，成本管理必須要以合同為中心，抓住三條主線“動態成本”、“實際發生成本”、“實付成本”，方能很好的反映項目成本執行的全貌。可在項目發展的不同階段根據項目發展的具體情況實時、定期調整成本臺賬、及時反饋有關成本變動情況，預測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑及時進行調整、消除造成成本異動的不合理因素。

八、成本管理的項目后評估體系

提高成本預測的準確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：

1、比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異(評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性);

2、對比項目結算與《目標成本指導書》的成本差異(評價成本管理工作的有效性);

3、分析各期《項目動態成本分析報告》(評價項目成本管理的科學合理性)

4、分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響;

5、考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度(評價材料成本的合理性)。

九、結束語

房地產企業的成本管理是全員的、全過程的管理。企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監督和分析，及時反饋成本信息。為企業營銷策略的制定和調整提供依據，就能使企業獲取更大的經濟效益。

第三篇：房地產項目開發的全過程成本控制論文

摘要：通過對房地產開發項目五個階段的成本進行控制分析，其中包括：調研階段、設計階段、招標階段、施工階段、驗收階段。論證了全過程成本控制可以有效控制房地產開發成本，從而提高房地產開發項目整體的收益。

關鍵詞：房地產；項目開發；成本；控制

房地產項目開發的成本控制是一個全過程的控制，唯有全過程、各方位的對成本進行有效地控制，才能做到控制開發成本，使項目整體經濟效益的提高能夠實現。房地產項目開發的成本控制貫穿于整個項目，囊括了房地產開發項目的五個階段。

1前期調研階段

在房地產開發的調研階段，不僅要充分考慮項目的市場環境，還要考慮項目的地理環境，同時論證項目的可行性，切實做好改項目的前期調研工作，這是項目開發成敗的關鍵。房地產開發項目要實現盈利，取得經濟效益，必須要做好項目可行性研究，強化成本控制意識。在前期調研階段，對項目進行選擇時，一定要用科學的方法分析開發項目的投資效率，充分了解項目的成本、利潤、以及相關的項目風險。同時必須做好現金流量計劃和營銷策劃方案，必須合理安排工程開發進度計劃，合理安排現金投入，降低項目資金使用成本，并確保項目得以順利實施。在項目投資決策階段，建設標準的確定、產品定位、戶型設計、地下室車位設計配比等各項經濟技術指標決定著工程造價的高低。項目投資決策不僅為保障工程造價合理性的前提，而且決定著整個項目的成本、社會效益和經濟效益。投資估算是否精準以及是否能夠有效的控制項目造價這兩者的決定因素在于項目決策的深度。因此，項目決策階段必須做好以下工作：

1.1做好市場調研

應該準確的把握市場需求和未來的趨勢；要預測產品銷售可能發生的情況，判斷產品的競爭力，準確制定市場價格，預測市場的前景；對項目方案展開全方位的考慮，包括市場、環境以及技術等，使項目技術、經濟的可行性以及其規模均能得到保障。

1.2科學確定建設標準

建設標準應該基于目標市場的整體經濟水平和客戶的接受度，綜合考慮不同地區、不同等級、不同消費能力群體，科學的制定建筑材料標準、質量要求以及建筑材料的價格等。

1.3準確編制投資估算

工程建設投資估算可以為以下幾個方面提供準確可靠的參考：①項目投資；②工程設計招標；③資金籌措；④工程限額設計等。編制時，應實事求是，既不可高估，以避免形成資金的浪費；也不可少估，以避免因追加投資，打亂投資計劃。房地產開發企業應建立各種工程造價的信息數據庫，長期積累投資估算經驗；實時收集有關估算指標信息。并且結合工程的實際情況，不斷地修正和完善指標，充分利用信息資源，為項目定位提供依據，為初步設計概算、施工圖預算、竣工決算奠定信息基礎。

2設計階段

房地產開發項目的設計階段是全面造價管理重點階段之一，其對建安成本影響最大，是控制建安成本的關鍵一環。全面引入競爭機制是必要的，需要實行方案設計、工程設計的招投標制度，以達到成本控制目標。主要措施：①通過設計招標選擇設計單位。應該選擇可以保證設計質量的單位，在設計的過程中，可以對項目進行分階段招標；②加強技術溝通、實行限額設計。應該要求設計單位實行限額設計。要定量分析那些可以定量分析的設計內容；在設計的過程中，確保工程施工的技術可行性和經濟可行性，使得管理水平和技術水平處于同一個平臺；保證建筑材料的經濟性；設計的過程中要充分使用標準化；基于保證項目達到預期的標準下，對設計的投資金額進行限制，同時保證施工圖紙與技術設計的一致性，確保總的造價不超過房地產開發項目的總投資限額；在招標過程中，應該對設計公司其提供的設計概算指標提出明確要求，尤其是含筋量、含砼量等結構數據，這樣才能夠方便比較分析結構設計造價；③加強設計出圖前的審核工作。在工程施工之前，應該控制工程的變更，避免因設計方案的不足或缺陷影響工程造價；在設計圖的制定之后，應該嚴格審核圖紙，提高圖紙的質量，保證施工的質量。

3招標階段

3.1做好招標文件及合同的編制

一份好的招標文件對項目開發管理成功非常關鍵。優秀的招標文件應對以下多個方面進行清晰明確的說明，其中包括：①工程性質；②承包范圍；③現場情況；④地質；⑤勞保統籌的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。對于工程變更賠償以及處理簽證等，應該清晰的寫明時間、結算方式以及時效等；要合理的制定質量標準；要準備的推算出工期；符合實際的制定各種獎懲條款。

3.2施工隊伍的選擇及施工合同的簽訂

在準入機制以及資質這兩個方面要嚴格把關。并且要清楚詳細的規定施工單位的注冊資本、優質指標、技術人員、管理情況、口碑等。合同中也一定要明確的寫明獎懲、風險范圍、結算方式等。

3.3做好施工組織設計的審定

在設計施工組織的過程中，施工單位有可能會隱藏一些開發商可以向其索賠的內容。這個階段控制造價的方法難以把握，一旦出錯，會使日后結算難以把控，房地產開發項目的造價人員必須全程參與、嚴加控制。

3.4做好圖紙會審

圖紙會審的工作任務是由項目實施人員仔細審核圖紙的內容，并提出修改意見的過程，作為事前控制，效果明顯。因此，接到設計單位設計的施工圖紙以后，應該立即組織技術人員或者聘請專業人士來審核圖紙。其中重點審查的內容包括：①施工圖紙是否完整；②設計方案是否滿足用戶需求；③質量是否達到國家制定和合同規定的要求；④是否保證了經濟可行性；⑤有沒有嚴格控制施工成本等。如果最終審核結果不合格，那么就需要設計單位根據建議進行修改并且按時提交，之后重新組織人員進行審核。施工圖到了施工現場以后，在施工隊開工之前，應該要求監理單位組織所有的施工人員一起會審圖紙。使得施工單位與每個施工人員對工程的設計與圖紙有所了解，然后從中尋出技術難點，制定解決方案；同時及時發現圖紙中的差錯，盡量消除各種隱患。圖紙會審完成以后，要提醒監理單位做好問題清單，并且及時交于設計單位進行改進和完善。

4施工階段

進入工程施工階段，由于工程設計及招標階段已經完成，工程量已經具體，影響工程造價的因素減少。但考慮到其實體屬性，一旦未進行較好控制，一樣會導致項目成本失控，可見在該階段進行成本控制也是很有必要的。

4.1加大對工程變更的管理力度

工程變更包括進度計劃、設計、工程項目以及施工條件等多方面，引發變更有可能是施工單位、建設單位或者政府部門等形成。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程變更的具體責任，明確工程、預算等人員的職責以及相應權限，對洽商簽證的質量負責，避免出現不實簽證或者虛假簽證。

4.2對承包商的索賠申請嚴格審核

在處理承包商的賠償索取時，應當以合同規定為基準。在工程建設環節常常會出現現場簽證，一旦不能進行嚴格管理，工程便有遭受不必要損失的可能性。應要求施工方代表、駐地監理及建設單位代表有高度的責任感和使命感，做好現場記錄，做到一單一簽，避免一攬子及日后簽證，造成成本無法控制。

4.3控制價格差

對建材市場的實時情況預算人員應大肆搜羅，按照規定限制材料價格，將價差控制在合理范圍。

5竣工結算階段

工程竣工結算是工程造價控制的最后一關。竣工結算要求在結算核對時認真而細致，面對高估冒算，要嚴格把關。同時也要尊重實際，不惡意壓價，在審核時，以良好的職業道德維護好開發項目的信譽。應當依托合同以及設計圖紙完成竣工結算，竣工驗收單是必不可少的。驗收單中應當注明是否有甩項，結算時據此進行相應扣減。應對預算的增減帳進行清理并保證工程洽商簽證能夠較好地完成。把審核并確定竣工調價以及材料價差作為重點。審核時應當對原有招標文件進行核對，已包含在原標底內的項目不能再次出現。應嚴格遵守合同以及協議的相應規定，對于下述費用進行合理說明，比如：優質獎、技措費以及提前獎等，并對工程尾款的會簽與結算復審等制度認真進行推行，從而使結算的質量得到保證。

6結束語

由上可知，對房地產開發項目的所有過程的成本予以控制，勢必能夠達到對項目開發成本的較好控制，并在激烈的市場競爭中贏得效益。

參考文獻：

[1]徐俊毅.試論房地產項目管理中的成本控制[J].財經界(學術版),2011,(6).[2]肖子偉.房地產開發項目成本控制與管理[J].住宅與房地產,2016,(3):12.[3]郭曉明.房地產項目中的成本控制策略分析[J].勞動保障世界,2015,(24).

第四篇：淺談房地產項目的成本和工程控制管理

淺談房地產項目的成本和工程控制管理

陳金豹

近幾年來，房地產業經營環境不斷發生變化，競爭日趨激烈，如果開發商單純依靠簡單的戰術方針已難以確保在激烈地競爭環境中維持長久良好的競爭力，市場需求雖然是企業發展的外在因素，但開發商所定位的產品價格受到國家調控和市場的約束，為提高產品及企業在激烈地競爭環境中的競爭力，經營戰略的重要性已越來越被開發商所重視，在房地產開發建設的整個過程中（立項、規劃設計、建設、結算、銷售）每一個環節都要進行嚴格的、科學的控制管理，尤其是在規劃設計和建設階段，更要注重其質量、工期、安全以及工程成本的管理力度，因此，就工程項目管理中的管理制度、管理實施細則以及成本管理這三個方面，談談以下幾點拙見，以供大家參考。

一、工程部的管理制度

根據國家、行業管理部門的有關法律、法規、規范及標準，結合公司的實際情況，為更好的規范公司開發的工程項目的管理，保證公司從立項、設計、施工、驗收到銷售的整個過程均能實現最大的投資回報，在工程建設階段，為做好工程質量、施工進度及現場安全文明施工的有效控制，應制定工程部管理制度。

一、工程部是房地產企業的重要部門，工程部負責人在總經理、總工的領導下開展工作，根據工作需要配備若干專業工程技術人員，工程技術人員在經理的直接領導下，根據不同分工，履行各自的本職工作。

二、工程部的技術人員在項目開發過程中，要認真學習國家相關的法律、法規，工程建設的規范及標準，自覺遵守公司的各項管理制度，加強培養科技創新意識能力，不斷提高自身的專業技術業務水平。

三、認真貫徹執行公司的質量方針及目標，確保工程項目質量目標的實現；積極參與項目規劃方案的構思，提出合理化建議；參加施工圖設計管理及圖紙會審；參與總包、重要工程分包等工程項目的招標工作。

四、進行工程項目開工前的現場地質勘察、三通一平的工作；審核施工單位編制的施工組織設計、進度計劃、安全措施及標準化管理方案；督促檢查施工單位按批準的施工組織設計做好工程建設的各項工作。

五、確定工程總包、分包單位后，根據工程實際情況，召開由承包方、監理方及相關專業人員參加的工作會議。重點明確工程概況、開竣工時間、質量目標及合同主要條款內容；把分包項目、材料供應、簽證程序、文件收發方式、計劃填報時間及應遵守的各項制度及細則等作詳細說明，并有較詳細的會議記要，并由項目經理、總監、甲方項目負責人簽字。

六、工程施工階段要加強管理，在工程建設全過程中進行質量、進度、安全的控制管理；配合監理方定時召開監理例會，做好工程項目的施工日記；嚴格執行國家建筑行業的強制性標準，確保工程質量，實現合同目標。

七、工程中必須使用合格的原材料、構配件，材料進場應按國家和行業標準進行檢驗、復試，嚴禁使用未經檢驗和檢驗不合格的材料、構配件。

八、所有隱蔽工程，工程部專業技術人員必須參加驗收，在驗收資料上簽字；在模板、鋼筋、砼分項工程的驗收過程中，重點驗收模板的平整度、標高、尺寸、軸線位移及模板的剛度和穩定性；鋼筋的強度等級、規格、型號、數量、間距、軸線位移、焊接質量、搭接接頭位置、箍筋加密區的位置、數量的正確性及保護層厚度；砼的配合比、水灰比的正確性，砼的平整度、垂直度、軸線位移、施工縫的位置及間隔時間，檢查各種試塊的留置及成品的養護工作；砼工程施工期間，工程部專業技術人員和監理人員要旁站監理，還應注意各種預埋管線的位置的正確性并保持良好。

九、主體工程施工期間，按照施工設計圖紙和規范要求，確保建筑砼結構、砌體結構的標高、垂直度、軸線的正確性；確保所有洞口的標高、位置應符合設計要求；砼工程模板拆除應有拆除方案，在砼強度達到設計要求和有關規定后，施工方必須報批后方能拆模。

十、工程部要制定工程質量管理控制細則，保證工程結構安全，無使用功能的質量缺陷。嚴格控制觀感質量、細部結構、尺寸誤差、土建與安裝的交叉作業的協調，每月組織施工、監理單位進行不少于一次的工程質量、安全檢查，做到每天至少對在建的單位工程和其他施工項目巡視一次，發現問題隨時解決。

十一、所有工程技術資料，包括經濟簽證資料，應辦理登記備案手續。

十二、單位工程達到竣工驗收條件，由工程部主持組織進行各種檢測、檢驗和試驗，各種檢測、檢驗、試驗全部合格后，應盡快組織初驗和正式驗收。

十三、工程項目室外配套工程在條件許可的情況下，應隨單位工程形象進度抓緊施工，以保證能同時竣工；工程部負責采暖、燃氣、供電、自來水等單位的協調質量管理工作。

十四、室外配套工程的各種地下管線，應在單位工程竣工驗收后一個月內做 出分段竣工圖，項目工程全部竣工驗收后一個月內做出全部室外管線竣工圖；并做出標識；如果需要增加建筑物、構筑物或其他設施時，應與施工單位進行地下管線交底，不得破壞地下管線，著重注意有重大安全因素的燃氣管道線路、高低壓電線線路等。

十五、工程項目竣工驗收后第一年，每個季度應對單位工程進行一次檢查，發現結構裂縫或其他質量缺陷，應及時與施工方聯系進行處理整改。

十六、單位工程、室外配套工程和零星工程項目竣工驗收達到合同目標后，應按合同約定及時與成本合約部核對工程量及有關竣工資料。

十七、工程項目綜合驗收合格后，一個月內與物業公司辦理完畢項目實體交接工作，并做好存檔備案工作。

十八、凡工程部人員有向施工單位提出任何超出工作或職責范圍的要求（包括吃、拿、卡、要），承包商可以理解為惡意行為，應向公司書面投訴，一經查實，公司將嚴肅處理責任人，公司隨時接受任何承包商的書面投訴與改進工作的合理化建議。

二、工程管理實施細則

（一）、工程質量控制管理：

1、目的：通過規范施工質量管理，確保合同質量目標的實現；

2、施工準備階段的質量控制

2.1在施工圖會審前，工程部專業工程師要先熟悉設計文件；

2.2在項目開工前，工程部要求總監理工程師組織專業監理工程師審查施工單位報送的施工組織設計（及專項施工方案），提出審查意見；

2.3在項目開工前，工程部負責落實以下工作：

2.3.1參與總監理工程師組織專業監理工程師，審核施工單位的現場項目管理機構的質量管理體系、技術管理體系和質量保證體系，檢查專職管理人員和特種作業人員的資格證、上崗證。

2.3.2要求總監理工程師對施工單位報送的測量放線控制成果及保護措施進行檢審，符合要求的予以簽認并送工程部備案；復核控制樁的保護措施以及平面、高程控制網及水準點的測量成果；

2.3.3對施工單位提交的開工報審表及相關資料進行審查，審查合格由總監理工程師簽發，送工程部備案。

2.3.4檢查場地平整及壓實是否滿足施工要求；施工道路及路況質量是否滿 足運輸要求；施工水、電是否滿足施工要求；施工單位人員是否已到位，機具、施工人員是否已進場；

3、施工過程中的質量控制：

3.1工程部專業工程師對施工過程進行巡視和檢查，在施工過程中監控施工單位各項工程活動，隨時密切控制一切不利于質量的事件的發生，行使跟蹤、督促、控制、管理的工作義務。

3.2當隱蔽工程施工時（在下一道工序施工完成后難以檢查的重點部位）應進行旁站；對施工單位報送的隱蔽工程報驗申請表和自檢結果進行現場檢查，符合要求予以簽認。對未經驗收或不合格的工序，應拒絕簽認，并責令施工單位限期整改，驗收合格前嚴禁進行下一道工序施工。

3.3當發現工程項目施工中存在重大質量隱患，可能造成質量事故或已經造成質量事故的，應于發現2小時內，要求監理人員和專業監理工程師立即報告總監理工程師，同時立即報告工程部經理；通過總監理工程師及時下達工程暫停令；責令施工單位停工整改；整改完畢經現場復查，符合規定要求后，方可簽署工程復工意見。

3.4施工過程質量控制的主要方法和手段

工程部對工程項目的施工過程的質量進行跟蹤、督促、控制、管理的同時，可根據國家法律、法規以及行業相關標準或規范的要求，合同約定，施工組織設計、技術文件，施工圖紙，編制的質量控制文件等為依據，采取以下控制方式、方法和手段，對施工過程的質量進行有效控制：

3.4.1方式：跟隨施工進度進行旁站、巡回檢查、平行檢查；

3.4.2方法：現場確認簽證、簽發指令的審查；各種檢測、檢驗、試驗，驗收、核定；

3.4.3手段：發現或判定不符合要求的工程和施工行為，根據不同程度和影響度，督促、要求監理機構采取下列手段：暫停施工；返工；返修；對不符合要求或不合格的材料、配件、設備、施工機械下令停用、禁用；限時糾正；禁止繼續施工等。

3.4.4工程使用的重要材料（鋼材、水泥、配件、構件）應于進場時即時進行檢驗驗收，必要時取樣送有資質的檢驗單位進行試驗；混凝土配合比在澆搗前及澆搗中進行檢驗、核查；工程使用的機具、模板在第一次使用前進行檢查；隱蔽工程在施工過程中必須旁站，經驗收合格后方可繼續下一道工序施工；分部、分項工程在施工過程中進行旁站或檢查，施工結束后進行確認或驗收；施工單位提交的自檢、試驗報告，應及時核查報告內容是否完整、準確、有效。

4、工程竣工驗收階段的管理：

施工過程的質量控制所有記錄、報告、表格，主要部分應由施工單位和材料供應單位提供，少部分由工程部建立；工程部應完整歸檔保存。

（二）、工程進度控制管理：

1、目標：通過規范施工進度管理，確保進度目標的實現；

2、編制施工進度計劃

2.1施工單位應于第一次工地例會后15天內完成施工組織設計（包含施工總進度計劃、季月度施工進度計劃、各類材料計劃）的編制和自審工作，并報監理機構審核；

2.2總監理工程師在7天內審定批準。

2.3公司總工組織工程部經理和相關專業工程師用3—5天內對“施工組織設計進行了解和審查，并由總監理工程師簽發實施；

2.4根據施工單位編制、監理機構審定、公司總工及工程部審核的計劃，工程部編制出該項目施工進度計劃報公司備案。

3.施工進度計劃管理準備工作：

3.1工程部專業工程師、工程部經理應在項目開工前1周取得經批準的全套進度計劃和進度控制方案。

3.2工程部專業工程師應對上述計劃和相關控制方案進行細化，按項目各階段的工程內容、工序、關鍵控制節點、持續時間、控制難點等，編制出便于日常進度管理的具體工作手冊，用于指導每月的進度計劃實施的監督和管理，避免工作的盲目性和隨意性。

4、施工進度管理工作內容：

4.1專業工程師按已批準的“施工總進度計劃”、“季、月度施工進度計劃”、及監理單位編制的“施工進度控制方案”，隨時檢查施工單位的項目開工時間、完工時間是否及時完成，真實記錄實際進度及相關情況；當發現實際進度滯后于計劃10天及以上時，應立即簽發《整改通知單》，整改通知需清晰說明延誤原因，發生部位及相關指令性意見，責令施工單位采取調整措施，協同糾偏；并同時抄報工程部經理。

4.2專業工程師跟蹤檢查關鍵工序和薄弱環節的進度問題，即時提出可行性意見，制定防范性對策；跟蹤檢查施工單位人力、材料、機具計劃的執行力度；對甲供材料跟蹤公司相關部門人員銜接供貨計劃的落實。

4.3每月（周）末應要求施工單位編制下月（周）《施工月（周）度作業進度計劃》，如當實際進度與計劃進度有偏差滯后，應要求施工單位編制下月（周）計劃時盡力追回滯后項目，并在下月（周）進度管理工作中特別留意，跟蹤監督實施。

（三）、工程施工現場安全管理：

1、目標：確保工程建設有序、文明、安全的完成。

2、在工程部控制下，工程總包單位負責施工現場的統一管理，總包單位可以按工程部要求，負責協調該施工現場內由公司直接發包的其他單位的施工現場活動，各施工單位在總包單位的統一管理下，在其分包范圍內建立施工現場管理責任制，并組織實施。

3、施工中若發現文物、古化石、爆炸物、地下管線及電纜等，應暫停施工，保護好現場，并及時向有關部門報告，按照有關規定處理后，方可繼續施工。

4、工程部負責施工現場下列工作的實施：

4.1根據公司計劃的工程各標段的啟動時間，按照建筑規劃總平面圖和各施工單位的合同及施工需要，確定每工程標段的施工場界及使用時間；項目總平面圖方案由工程部繪制，公司分管領導批準；并作為施工單位編制“施工平面圖”的重要依據；

4.2工程部負責督促施工單位必須按批準的該工程施工平面布置圖布置各類設施。且布置、搭設與使用均須符合安全文明施工規范的規定。

4.3非施工場地、共用施工道路、共用設施等由工程部進行綜合管理。5.工程部負責要求施工單位采取有效措施，確保以下工作在受控狀態下實施：

5.1確保施工單位按經批準的該工程施工平面布置圖的規定位置，搭設生產設施、安裝施工機械設備、堆放材料、半成品、成品等。

5.2確保施工單位在施工現場，設置明顯的相關標識，施工現場標識的設置應符合有關規定。

5.3工程部應對安全施工措施的制定和執行情況進行監督檢查，發現安全隱患，立即指令限期整改；安全文明施工要求按《建筑施工安全檢查標準》JGJ59—99和當地行政分管部門的有關規定執行。

5.4 確保施工現場道路暢通，排水、排洪、消防系統處于良好狀態，保持場地整潔，及時清運建筑垃圾。

（四）、工程竣工驗收管理

1、目標：通過規范竣工驗收管理程序，檢查工程完成狀況。

2、工程結構驗收管理：檢查所有砼結構件、墻體、房間尺寸，地面高差，門窗洞大小、位置等。

3、工程使用功能驗收管理 3.1檢查主要部位：

①所有門窗高度、大小、位置、扇數是否按施工圖紙及有關文件制作安裝。②所有受水面的流水坡度、滴水線、擋水線是否符合要求，所有經蓄水或潑水檢驗處，是否有滲漏、倒坡、集水等缺陷。

③窗臺、欄桿、女兒墻高度、煙囪孔、空調孔、排氣孔等預留孔位是否正確。④所有排水方式及地漏、排水口、管道布置、走向等是否正確；給水管試壓，排水管灌水與通球試驗是否符合要求。

⑤建筑立面外觀質量是否符合要求。3.2檢查結果形成《使用功能質量檢查表》。

3.3工程部負責組織施工單位，對照《使用功能質量檢查表》在規定時間內進行整改。

4、工程檔案驗收管理

4.1檢查建筑工程施工質量驗收系列表、竣工圖（包括用于規劃驗收、面積計算的專項竣工圖）是否完整。

4.2.檢查竣工驗收資料是否完整。

4.3工程部負責組織施工單位，對照檢查意見在規定時間內進行整改。

（五）、工程簽證管理

1、目標：規范現場簽證工作，有效地控制成本，確保工程質量和工程進度。

2、工程簽證要求：

2.1基礎工程：平面圖、立面圖、剖面圖：標明所在平面位置、軸線、上下標高，構造細部、基礎或墊層的縱向各階高度等；按合同規定計量口徑，分類統計的工程量。

2.2隱蔽工程：平面圖、立面圖、剖面圖：標明平面位置、設計名稱、編號、上下標高（包括上下各變高點或標高）、構造細部高度等。

2.3溝、管、井等綜合管網工程：平面圖、立面圖、剖面圖：標明各溝、管、井平面定位的中心線、起點、終點、轉點的座標及相關數據、各溝、管、井的坡向、坡度、標高、基礎或墊層的縱向各階高度、構造細部、基礎或墊層的橫向各階高度、上下標高等；按合同計量口徑，分別按溝管井，各類別、各規格計量。

2.4設計變更：

2.4.1以施工報告、洽商單等形式說明事由，說明新舊設計的圖名、圖號或文件名等。

2.4.2局部返工，需用平、立、剖面圖才能真實反映返工實物量的，應采用 附圖方式。

2.5零星工程的簽證：

2.5.1 一般以施工報告、聯系單等形式清楚述明背景、原由。

2.5.2能反映實物量的，反映工程完成的實物工程量；難以反映工程實物量的（如流沙治理、土層注漿等），應反映工程各種材料的用量；如實反映投入人工的工種、工日或工時、投入的機械設備的機種、機型、臺班等。

2.6月進度報表：每份月報詳細說明各分部分項工程的形象進度；工程量清單分土建與安裝兩大類，分別按分部分項工程一起報出。

3、簽證的責任與管理

3.1承包人按照工程部在該次量測原始數據的簽認時間起開始制作簽證單及相關資料，并按規定時間完成；簽證單及相關資料配套送達指定的相關人員，并要求書面簽收（包括簽認收件時間地點）。

3.2遇簽證及資料不齊、不全、不清、不當等不合格件，發回重新制作。3.3有意修改原始數據屬惡意行為。公司有權要求撤換該人員，并拒絕接受該人員的任何簽證及資料，凡遇惡意行為，公司將按照自己的理解行事，造成的后果，由肇事方承擔。

三、工程成本管理

（一）規劃設計階段的成本控制

1、規劃設計單位的選擇應遵循招標方式，擇優確定。

2、總體規劃設計方案（必須包括目標成本）應首先上報，由公司領導牽頭組織 進行“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入施工圖設計階段；每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。

3、施工圖設計合同應具有相關鋼筋、水泥等主要材料用量的條款，設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破建設方編制的《建造成本預算》。

4、圖紙會審：設計人員、工程技術人員、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等進行會審，提出明確的書面審查意見，督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資浪費。

5、材料設備的品牌或標準、參數的選用應與工程項目的品質、技術要求相匹配，在滿足使用功能的前提下，杜絕質量超標。

6、工程做法應當結合工程項目的實際情況，對規范、圖集的做法進行適當調整，使之更加經濟、合理。

（二）招標環節的成本控制

1、主體施工單位的選擇必須采取公開或邀請招標方式進行。

2、組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂招標文件，對投標單位就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

3、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行比較選擇。

4、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低工程造價。

5、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰細致；不得因工程緊而不簽合同就開工。

6、合同簽訂必須按規定程序進行，以符合合同審批與簽訂的規定。

（三）施工過程的成本控制

現場簽證

1.施工過程中凡是由乙方提出須經甲方現場簽認的、引起工程造價變化又不屬于包干合同范圍的事項及合同明確需現場簽證的內容均屬于現場簽證范圍的，可以辦理現場簽證（包括工程量增減、材料設備價格變化等），現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。

2.現場簽證審批權限

一般簽證2萬元以下（含2萬元）除項目工程部、預算部簽字外，報工程主管副總批準，重大簽證2—5萬元（含5萬元）報公司總經理審批，5萬元以上報公司董事長審批。

3.現場簽證辦理：

3.1對現場發生需簽證的工程內容，要求提案人詳細列明事發原因、簽證理由及合同依據。在所需簽證工程內容發生前五天內（特殊情況可在事先征得分管副總經理同意且在所需簽證工程內容發生后的當天）一式五份及時上報。

3.2對涉及隱蔽工程或其它事后無法再現的工程項目簽證，提案人應及時通知監理工程師、工程部專業工程師和造價人員共同到現場勘查、核定。

3.3對重大的簽證，要求提案人應于施工前7天上報，工程部和監理工程師在接到承包人的申請后三天內就該簽證的必要性、可行性、經濟性進行審核，并將審核意見上報公司。

3.4工程部在接到經監理工程師簽署處理意見的簽證單后，一般工程簽證必須有監理公司、現場工程師、成本部經理、工程部經理簽字審核、然后報分管副總經理審批后方可生效。對重大的簽證須上報公司總經理或董事長批準。

3.5原則上現場簽證按量價分離要求進行，即工程量由工程部負責，價款由成本部負責。但如發現量價有重大偏離時，發現方須立即向上一級領導報告，上一級領導作出審查意見。

3.6現場簽證沒有實施或未全部實施，監理工程師、工程部現場工程師應及時注銷或按實重新核定該項簽證單，并通知造價人員。

工程質量

1、工程部專業技術人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關工程質量。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析原因，提交事故情況報告及整改措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實整改；把事故報告與處理方案一并存檔備案以備索賠。

2、要特別重視隱蔽工程的旁站和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同驗收并辦理書面手續；凡未經驗收簽證的，要求施工單位不得隱蔽和進入下一道工序施工；未經預算人員參與驗收的隱蔽工程，在結算時不予計價。

工程進度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：

1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表。

2）工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容、完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）和工程質量證明等資料。

3）成本部門整理復核工程價值量，經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

3、工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應停止付款，預留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。

（四）工程材料及設備管理

1、項目開工前，工程部應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、有特殊質量要求的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供。

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

4、工程部對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續；對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，擇優確定供貨單位：

6、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔賠償責任。

7、必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得由一人完成材料采購全過程的行為。

8、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施，同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證；

9.工程中的材料費占整個工程成本的65%及其以上，材料價格應執行造價管理部門發布的市場信息價為指導價格，在市場經濟條件下的材料價格的波動，要在施工合同的價款調整條款中，要約定材料價格風險由雙方各自承擔的風險幅度的范圍，并確定調整方法，避免爭議和糾紛的發生；目前通常的慣例是在合同條款中約定的材料價格風險，在±5%-±10%內由承包方承擔，超過這個比例由發包方承擔的條款。

（五）工程結算管理

1、工程結算是指合同價格的結算，合同價格應為合同價款加上按合同規定進行的合同價款調整（增加或減少）。

1.1合同價款調整是指在合同履行中發生、經發包人確認后按照合同約定或承發包雙方協商同意需要調整（增加或減少）合同價款的情況，主要包括：

a）由于發包人原因導致的合同價款調整：如工程變更、發包人違約等。

b）由于非發包人原因導致的合同價款調整：承包人違約、合同缺陷等。

1.2工程變更是指工程范圍變更、設計變更。工程范圍的變更包括新增工程和刪減工程；設計變更是經發包人統一并發出指令更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸及材料等變更工程內容。

2.工程結算的條件：

2.1工程質量合格或達到合同要求并按照合同要求取得驗收證書是工程結算的必要條件。結算以工程計量為基礎，計量必須以質量達到要求為前提；不是對承包商已完的工程全部結算和支付，而只結算和支付質量達到要求的部分，對于工程質量達不到要求的部分一律不予結算和支付價款。

2.2變更項目必須有發包人的變更通知。沒有發包方的指示，承包商不得作任何變更；如果承包商沒有收到指示進行變更，無理由就此變更的費用要求補償。

2.3有及時、完整的結算資料。

3.完整的結算資料包括（但不限于）以下內容：

3.1合同約定對合同價格構成影響的文件及資料：

3.2承包人履約情況： a）工程竣工驗收資料；

b）發包人對承包人履約情況的說明，包括：

i.雙方確認的已完和未完工程項目一覽表；

ii.工期或質量未達到合同要求的項目應提供相應明確責任的說明；

iii.承包人違約給發包人造成的損失情況（已辦理反索賠的項目除外）；

iv.合同約定的設備材料清單和工程實際使用的設備材料清單一覽表。

3.3工程結算書：

a）結算書編制說明。

b）合同價款范圍內規定工程內容的結算（結算明細表、匯總表）。

c）合同規定合同價款調整范圍內（增加或減少）工程內容的結算。

4.工程結算的審查原則及要點：工程結算應嚴格按照合同約定的結算方式進行結算，在承包人風險及責任范圍內的工程費用支出不予調整工程價款。

4.1合同價款范圍內的結算，應區分不同的發包方式和合同類型進行審查：

a）對于總價合同，嚴格按照合同價款進行結算，嚴格審查合同內的工作內容是否在實際施工中按合同要求全部完成。

b）對于單價合同，應按照合同約定的工程量計算規則、依據施工圖和現場實際情況進行審查，重點為工程量的計量。

c）對于合同約定按照施工圖預算加調整計算合同價格的工程，應依據施工圖和現場實際情況、按照合同約定的采用定額的工程量計算規則計算工程量和計價。審查重點為工程量的計量和價格的來源與計算是否合理。

d）對于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的實際消耗量和施工單位領用量之后，方進行計量和計價工作；對于超額使用的要追究違約責任。

4.2調整合同價款的結算：

4.2.1工程變更部分：工程范圍變更內容，對于合同范圍內已有工程項目的工程量改變時，按工程量清單或工程定額中的工程量計算規則和計價方式進行結算；對于不屬于合同范圍內的工程項目：

1）要根據簽發的變更通知單明確的雙方的權利義務和結算方式。

2）變更工程的價格可參考原合同中的工程量計算規則和計價方式進行結算。

3）如果原合同或工程定額中無相關價格，由雙方協商議定工程量計算規則和價格進行結算；審查重點為變更手續是否及時、完備、變更內容是否與現場實際工程相符、工程量與價格來源與計算是否合理。

4.2.2對于設計變更內容，主要審查變更手續是否及時、完整，變更內容是否與現場實際工程相符、工程量與價格來源與計算是否合理。

4.2.3對于進度計劃變更內容，應首先審查進度計劃變更的手續是否及時、完備，對于由于承包人的原因導致的進度計劃變更，由此產生的工程內容的增加或人工、機械降效等不予調整工程價款；其次審查進度計劃變更對照合同規定的工程進度計劃和變更的工程進度計劃，計算對工期的影響，從而計算由此產生的施工措施費用、工程內容增加費用和人工、機械降效費用等。

4.2.4對于施工條件變化導致的合同價款的調整，應首先審查施工條件的變化（如不良地基、地下障礙物）的處理等是否是承包人應承擔的風險范圍，如屬于發包人的責任，應予調整工程價款。其次，因為此部分內容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬于隱蔽工程，應重點審查變更手續是否及時、完整，是否符合工程實際情況以及有無隱蔽工程驗收記錄。

4.2.5由于雙方違約或合同缺陷導致的合同價款調整應首先正確理解合同條款，正確劃分違約責任。其次審查違約索賠是否符合合同和法律時限和程序的規定；審查索賠的計算方法和基礎數據是否符合規定，有否重復計算，還應剔除承包商違約、失誤或不作為導致的損失。對于承包商違約給發包人造成的損失，則及時、合理的進行反索賠。

4.2.6合同價格的結算，應參照財務往來狀況進行相應的調整。如發包人為承包人代繳未轉賬的各項稅費；發包人直接支付給分包人未轉賬的款項；發包人 負責采購材料設備并交付給承包人使用而未轉賬的款項（即甲供材料、設備）以及其他對于工程結算需要的財務轉賬明細。

5.獎懲制度

結算完畢后，對照成本目標進行分析、整理，并分別就設計單位的設計質量、監理單位的現場簽證、本企業工程部的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。

結束語：

長期以來，習慣于把工程管理放在建設實施階段，其實，在房地產項目投資開發中，從立項、規劃設計、建設、結算到銷售的每一個環節，工期控制、質量控制、成本控制等是互為關聯的，存在著對立統一的辨證關系；項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，其控制管理的重點在于前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結算階段的嚴控，只有做好各方面綜合平衡，更以嚴謹務實的態度做好每一個環節的管理工作，房地產項目投資才能真正可控，才會出效益，才有利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環，使公司贏得最大的利潤。

2011年10月31日于南昌小商品城有限公司

第五篇：房地產項目成本控制制度

成本控制制度

一、總 則

1、為了增強成本控制力度，加強公司對項目投資的整體把控，根據國家有關法規政策，結合公司成本管理的要求和經驗、教訓，制定本方案。

2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為手段，提高經濟效益為目的。

3、成本監控的任務是：遵守國家有關法規政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。

二、成本管理職責

1、編制經濟合理的目標成本計劃，分解成本控制指標，提出控制要點；

2、組織工程招投標與材料采購招標工作；編寫招標文件、合同條款，進行相關技術標的評審；參與合同談判、合同交底及合同糾紛的處理；

3、組織編制工程施工圖預結算工作；

4、跟蹤、落實項目成本計劃及其執行情況，適時了解項目成本的實際構成，匯編項目成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協助、督促公司做好項目操作過程中的成本

控制工作。

5、及時收集項目成本動態資料，為公司管理層提供充分、有效的決策依據

三、項目各環節的成本控制

（一）施工招標環節的成本控制

1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

3、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

4、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

5、壟斷性質的工程項目（如消防、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。

6、應建立健全施工企業檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。

（二）施工過程的成本控制 現場簽證

1、現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處

理。

2、現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人3員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定。

3、現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。

4、凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

5、因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發單位根據自身實際情況確定。

工程質量與監理

1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。

2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。

3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。工程進度款

1、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：（1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；

（2）工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；

（3）預算部門整理復核工程價值量；

（4）經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。

2、工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終

結算主動權。

（三）工程材料及設備管理

1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；

3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。

4、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。

5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：

（1）能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；

（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；（3）能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；

（4）售后服務和信譽良好的供貨商。

6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。

7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。

8、建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。

9、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。

10、材料的代用應由工程管理部書面提出，設計部和設計單位通過，領導批準。

11、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和工程管理部的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。

（四）竣工交付環節的成本控制

1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。

2、設計、工程、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。

4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。

（五）工程結算管理

1、工程竣工結算應具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協議）有關結算條款的規定； ◆ 具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；

◆ 項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；

◆ 工程遺留問題已處理完畢；

◆ 施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結算要以建設單位存檔的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考。

3、“點工”必須按照定額價計取、結算。

4、工程部應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審。

5、編制的預、結算書，應當有工費、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。

6、工程部應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。

7、在工程部提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。

（六）其他環節的成本控制

1、正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報各開發單位總經理辦公會審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報各開發單位總經理辦公會批準后方可實施。

3、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。

4、各開發企業應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。

五、附 則

1、本制度適用于集團所屬的房地產開發企業。各房地產開發企業應根據本單位的具體情況和項目特點，結合本制度的要求，制定本單位的成本管理制度或管理辦法，在實際工作中不斷完善，并報總部備案。

2、本制度未涉及到的內容或未盡事項，應按照國家和集團房地產開發企業成本管理的有關規定執行。本制度由總部財務管理部根椐集團成本管理的需要進行修訂和完善。

工程項目結算管理辦法

第一章 總 則

第一條 為進一步規范工程項目結算管理工作，加強竣工工程結算力度，合理組織經濟收入，提高企業經濟效益，特制訂本辦法。

第二條 本辦法適用于工程總承包部所屬分公司、項目和集團公司委托管理項目對業主的結算。

第三條 工程項目結算管理是一項綜合性的管理工作，涉及經營、技術、生產等多個部門，各單位、各部門要高度重視、通力合作。

第四條 工程項目結算管理工作，必須嚴格遵守國家的有關法律和政府法規、政策，堅持實事求是、合理有效的原則；嚴格執行結算文件的審核程序，做到計量準確、內容完整、各項費用計取全面、合理。

第二章 管理部門及職責

第五條 經營管理部是結算管理的主管部門，其職責是：

（一）負責工程項目結算日常管理工作，包括經營人員業務培訓、經驗交流、專題研討；

（二）指導、協助或審核、監督項目的結算編制；

（三）協助集團公司對工程總承包部所屬項目進行工程結算稽查；

（四）指導和監督項目結算資料收集、歸檔。第六條 項目經理部是結算管理的實施部門，其職責是：

（一）負責組織工程項目結算會審；

（二）負責工程項目結算的編制、報送及洽談；

（三）負責工程項目變更、索賠資料及糾紛、訴訟所需

證據的收集、整理、編制；

（四）項目經理部結算工作分工及責任：項目經理、項目預算人員無論其人事關系如何變動，均需將該工程結算工作負責到底。項目經理是項目結算第一責任人，負責項目結算組織和審批工作，項目經營人員為結算工作的業務責任人，項目生產、技術、財務人員負責配合結算責任人完成結算工作，包括施工過程中提供施工、技術、物資、人力、機械、費用等方面資料，承擔因資料或提供證據不足造成結算損失責任。

第三章 洽商及索賠管理

第七條 項目實施或工程施工過程中，由于業主或社會因素及因需要所發生的設計修改、洽商變更，造成我方經濟支出增加、工期延誤或經濟損失，均應向業主及時辦理簽認。不能及時辦理的要有當時施工情況的圖片或錄像資料，以便補辦簽認。

第八條 由于業主或社會因素的影響造成項目不能正常實施或施工中斷，項目經理部應做好記錄，并及時有效地辦理簽認手續，注意日常的資料積累。

第九條 設計修改或洽商變更記錄的主要內容應包括：變更原因、知情人、項目、部位、數量、延誤工期、發生費用、業主、設計、施工監理單位經辦人簽字及簽證日期。

第十條 各種變更、洽商簽證記錄、會議紀要，來往函件等由現場負責施工的技術、生產、經營人員辦理，工程項目負責人負責檢查、落實，杜絕竣工后出現資料不全，業務人員相互推卸責任的現象發生。

第十一條 項目經營負責人應會同項目部生產、技術認真研究合同及招投標文件，技術、工程及其他有關業務人員在辦理洽商、簽認時要有經營意識，適當規避合同風險，提高洽商、簽認的經濟價值。

第十二條 各種變更、洽商簽證記錄應及時送交預算人員，預算人員要核實資料的完整性，按合同約定的期限及時編制費用文件，并送業主、監理單位審批，經營管理部不定期進行檢查。

第十三條 當出現重大索賠事項時，項目經理部應在28天內（或按合同約定）以書面信件正式向業主、監理工程師發出索賠通知書，并取得業主和監理工程師確認。索賠通知書的內容包括：索賠事項的名稱、相應的合同條款、索賠要求和索賠清單。

第十四條 監理工程師和業主代表無正當理由，對變更工程價款報告和索賠報告不予確認，對變更價款、工期有異議時，應請求政府相關管理部門調解，調解不成時應按《建設工程施工合同》約定的糾紛處理辦法解決。

第十五條 為避免企業損失，確保項目部權益，合理處理工程索賠業務，大型、重點項目在工程中標后、工程實施前應編制《項目變更、索賠管理工作規范》，以提高工程管理水平。

第四章 工程結算管理

第十六條 具備階段結算條件、工程竣工并取得核驗證明或因故停緩建辦理確認手續后，項目經理部應在施工合同規定的時間內，編制完整工程結算書，并組織相關部門進行結算會審，簽署會審意見。在報送業主或監理前10天報工程總承包部經營管理部審核，經營管理部在５天內組織結算會審，項目部根據會審意見對結算進行修改裝訂后報送業主或監理審定。

第十七條 工程結算文件應包括下列內容：

（一）工程結算書封面；

（二）編制說明；

（三）工程結算費用匯總。包括工程合同造價、合同外增加費用、歷次洽商變更及索賠金額、暫估價差調整以及其他按招標文件、合同及政府有關文件可以調整的費用；

（四）洽商變更及索賠依據；

（五）其他

第十八條 工程結算文件報送業主或監理時，項目部應做好簽收登記。結算經辦人應及時了解、掌握業主或監理單位審核進展情況，采取相應措施。在施工合同約定時間內，業主未提出異議時，可視為同意結算報告，應盡快形成法定文件。當業主或監理在規定時間內提出異議時，可通過協商解決或申請施工合同、工程造價管理部門調解，經調解無效時，可向仲裁機構申請仲裁或向法院提起公訴。

第十九條 接到結算審批單后，將原件和完整結算資料報經營管理部；并對該工程進行結算總結，分析結算結果和過程中的經驗與教訓，在一個月內將結算總結報告報送經營管理部。

第二十條 項目經理部應在三個月內或在合同約定時間內完成對業主結算工作。

第五章 結算資料管理

第二十一條 為保證工程造價與結算具有可追溯性，方便調查，項目經理部要分類建立資料登記臺帳和明確保存方法和保管責任人。

第二十二條 歸檔資料要隨時積累，結算完成后一個月內將結算資料裝訂成冊，報公司經營管理部１套（統一為Ａ4，非Ａ4紙折疊成Ａ4紙大小），結算資料最遲在審計報告成立之前報送。其主要內容為：

（一）封皮、目錄、結算確認單、工程概況；

（二）結算總結；

（三）工程結算文件；

（四）工程承包合同（補充合同、合同附件）；

（五）竣工驗收單；

（六）其他資料。

第二十三條 重點工程和有代表性的工程竣工后，應進行資料分析，作為檢驗企業管理水平及以后投標報價的決策依據。

第六章 獎罰辦法

第二十四條 為盡快完成工程結算，為工程款及時回收創造條件，各單位應根據本單位的具體情況，制定業務考評與獎罰辦法，并上報工程總承包部，經審批后實施。

第七章 附 則

第二十五條 本辦法由經營管理部負責解釋。第二十六條 本辦法自下發之日起施行，原文件同時作廢。