第一篇：淺析房地產項目工程管理

淺析房地產項目工程管理

論文原創性聲明

本人鄭重聲明：本人所呈交的本科畢業論文《淺析房地產項目工程管理》，是本人在導師的指導下獨立進行研究工作所取得的成果。論文中引用他人的文獻、資料均已明確注出，論文中的結論和結果為本人獨立完成，不包含他人成果及使用過的材料。對論文的完成提供過幫助的有關人員已在文中說明并致以謝意。

本人所呈交的本科畢業論文沒有違反學術道德和學術規范，沒有侵權行為，并愿意承擔由此而產生的法律責任和法律后果。

論文作者（簽字）：

日期：

****年**月**日

中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

摘 要

2005年以來，房地產業迅猛發展，投資額、開工竣工面積、銷售額已連續數年的迅速增長。面對如此情景,國家出臺眾多法規以加大對房地產市場的宏觀調控,特別是2011年可說是房地產業的隆冬。今后房地產企業可以利用的資源將會十分有限，如何利用有限的資源創造更大的價值，如何提高工作效率將會是房地產企業面臨的頭等問題。我國的房地產行業規范化發展起步晚,制度不完善，傳統的集權化組織結構越來越不適應現代化的房地產企業發展,如何在企業組織結構方面對特定的房地產企業組織結構進行更為合理的調整,提高企業的資源利用能力和項目管理水平,使其適應行業的持續發展，將是企業面臨的一個重大問題。

關鍵詞：

1、房地產；

2、項目；

3、工程管理

中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

目 錄

一、房地產項目工程管理含義………………………………………1

二、房地產項目工程管理的現狀……………………………………2

（一）房地產項目質量管理現狀 ………………………………2

（二）房地產項目成本管理現狀………………………………2

三、房地產項目施工管理的對策……………………………………3

（一）房地產開發的規劃管理…………….……………………3

（二）房地產開發的設計管理………………….………………3(三)房地產開發的施工管理………………….………………4

四、結論…………………………………………………..…………10 致 謝…………………………………………………..……………11 參考文獻………………………………………..……………………12

中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

一、房地產項目工程管理含義

房地產開發項目管理是以高效地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎。運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果目標和約束性目標。成果目標是指投資回報率，銷售率等到投資效益指標，以及項目的外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電迅、消防等幾十個部門，以及最終用戶消費者的相互制約影響，因此，房地產開發項目建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。房地產開發項目的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規劃管理、設計管理、施工管理和物業管理四個部分。對房地產開發企業而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創新是樓盤獲得成功的先決條件。中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

二、房地產項目工程管理的現狀

隨著人們生活水平和住房品位的提高，小區建設需考慮的功能越來越全，配套設施科技含量越來越高，同時營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國家政策、市場消費行為的變化等需要房地產企業專業性強、知識面廣、應變能力快。房地產企業面臨的不僅僅是幾個純粹的開發項目建設或者項目銷售,而是處理不斷發生和變化的項目工程相關事件或是對紛繁復雜的各種資源進行整合。房地產企業實質是管理眾多不斷變化因素的系統性平臺。然而當前大部分企業對房地產項目的運作采用自主式管理，公司自己組建項目部，組織招投標，選擇施工單位，監理單位，組織工程實施、項目試運行，選擇物業管理公司，承擔過渡期物業管理和售后服務。由于房地產企業的現狀，導致項目質量，進度，成本，效率不高。不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題,這表明了當今房地產開發企業中項目管理人員匱乏,項目管理水平低下的狀況。要解決這些問題,開發企業就要在管理模式上下功夫,加強對項目制管理的研究和應用,把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式,給予積極關注。

（一）、房地產項目質量管理現狀

現階段，由于房地產商追求利潤最大化，因而在選擇設計、施工、監理、材料供應等單位時，往往采用低價中標，在合同履行過程中，又常拖欠進度款、墊資，中標單位對質量保證體系缺少經濟支撐。在設計上，專業不配套、不齊全；在施工圖設計上，對方案、套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進場檢驗、質量驗評走過場；售后服務等方面存在問題大都轉嫁給施工單位、物業管理單位，使問題得不到有效解決，尤其是當前市場急跌環境下對許多房產企業而言面臨生死考驗。

（二）、房地產項目成本管理現狀

無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

本，影響房地產投資效益。

三.房地產項目施工管理的對策

房地產開發項目施工管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成，所以開發項目的工程施工管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對投資目標、進度目標、質量目標進行有效的控制，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。

（一）房地產開發的規劃管理

規劃管理是房地產開發工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項目開發剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點工作，就是確定建筑的規劃方案，此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規劃方案的謹慎取舍，因為建筑規劃方案在整個項目開發中具有極其重要的作用，關系到項目開發的成敗，所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

（二）房地產開發的設計管理

設計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結構設計的規范合理，對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統等統籌設計的好壞，都將直接影響工程管理目標的實現。為此，房地產開發設計管理應做好以下幾個方面的工作：

1、注重對設計單位的選擇，切忌因過分強調節約設計費用而選擇素質差、缺乏設計實力的設計單位。一定要以《中華人民共和國招標投標法》和《建設工程質量管理條例》等國家有關法律法規為依據，擇優選擇設計單位承擔設計任務。

2、保持與設計人員的工作性溝通，隨時掌握設計的進度，及時解決設計中出現的，需由房地產開發企業確定的相關事宜，同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等與主要設 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

計人員進行溝通、探討。

3、要督促設計單位嚴格執行國家有關強制性技術標準注重提高工程的科技含量，并按要求進行施工圖審查。房地產開發企業要以身作則，不要自行變更已審查批準的施工圖設計文件，以杜絕工程隱患，確實需要改進圖紙時，必須按照有關規定程序辦理手續。

（三）房地產開發的施工管理

施工階段是將開發過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金籌資源聚集在一個特定的時空點上來的施工生產活動。它是實施投資效益的基本環節。施工階段的工作，包括施工準備，如人力準備，通過招標投標確定施工隊伍，建材和施工設備的準備，落實水電交通運輸等外部條件；組織施工，如在開工之前，建設單位應辦理開工手續，在向規劃部門領取開工執照后，施工單位方可進行施工，在施工過程中，督促監理單位工作，協助施工單位處理施工中常遇到的技術問題，監督施工單位按圖施工，保證工程質量等。概括起來，該階段的主要任務就是通過招標投標優選施工單位，對建設過程進行總體組織、協調與項目的進度、質量、成本、安全的控制。以及設計變更管理，合同管理，信息管理等工作。

1、質量控制

工程質量體現設計意圖的實現程度。工程質量管理是以合同約定的質 量標準以及國家規范為目標的監督活動。質量管理的主要任務是檢驗施工過程中的材料、工藝是否滿足設計要求和合同約定。質量管理工作主要有以下幾方面內容:(1)檢驗原材料,保證材料質量

為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提出檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查，或進行專門的化驗或試驗。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴格送檢，并出具相關的檢驗合格的報告。未經檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。(2)檢驗配套設備

工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，應到到制造廠進行監督或考慮指定到政府相關部門進行檢查和驗收,并出具相應的檢驗合格報告。(3)明確施工過程中控制質量的具體措施和評定方法

檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、砂、石和水配比的嚴格計量手段控制水灰比，確保混凝土達到設計所要求的相應強度等級；對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質量是否可行；混凝土試塊制作必須現場取樣，其養護必須與澆筑的混凝土養護的同等條件下進行；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。

(4)加強工序驗收、中間檢查、隱蔽驗收和最終驗收

房地產開發工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位，施工方在進行自檢基礎上提前通知驗收,且要求通知內容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點。若驗收合格在驗收記錄上簽字后方可繼續施工。倘若查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，有權對已經隱蔽的工程進行檢驗，施工方必須按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，嚴禁在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。(5)確立質量文件檔案制度

匯集所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質量方面提交的文件。

2、進度控制

房地產開發項目進度度控制涉及整個項目實施階段的進度，包括設計準備階段的工作進度，設計工作進度，施工進度，物資采購工作進度等。進度控制是指對工程項目各建設階段的工作內容、工作程序、持續時間和銜接關系編制計劃，將該計劃付諸實施，在實施的過程中經常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至工程竣工，交付使用。進度控制的最終目的是確定項目進度目標的實現，開發項目進度控制的總目標是建設工期。開以企業進度控制主要內容有以下幾方面：（1）及時掌握工程建設的實際進度 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

定期要求監理單位匯報建設的實際進度并提供必要的進度報告，對涉及重大問題及時組織參加協調進度會，并提供現場會紀要；掌握檢查進度偏差的方法，通過實際進度與計劃進度比較，確定進度偏差值的大小，以便采取進度調整措施，開發企業只對施工總進度實施控制，而無需過多地掌握承包單位具體的作業進度狀況，重點是對工程進度的里程碑點的檢查與控制，檢查進度偏差的方法，可采用：S形曲線比較法，“香蕉” 曲線比較法和前鋒線比較法。均能直接判定進度狀況及進度偏差值，并對工期及后續工作的進度影響進行分析；參與監理單位組織的現場會議，及時掌握掌握施工實際進度，特別是網絡計劃中關鍵控制節點的完成情況，下達有關進度的決策。（2）籌措資金并及時兌付工程進度款

根據施工協議條款約定的時間，方式，對監理已確認的工程量，按其相應的單價和取費標準及時兌付工程進度款。如不能及時兌付應與承包單位勾通協商，避逸因進度款撥付不及時面造成停工，影響總進度目標工期拖延控制決策監督承包單位按批準的施工進度計劃組織施工，定期檢查計劃執行情況，采取措施調整進度計劃，避免或減少工期延誤；合同中約定拖延工期的處罰條款，約束承包方的進度管理行為。（3）控制工程變更

對施工中所出現的工程量變化，應及時根據承包方的申請，進行核準后，根據合同文件批準工期拖天數擴所增加的相應費用；對合同范圍內的工程變更，可隨時指令承包商隨時執行，并核準工程延期及相應經濟補償；對合同外的變更，僅時工程量或款額超過一定的界限，可根據原工程量清單中規定工程量的變更限制，適當調整合同單價及批準工期拖延；對工程性質、結構類型、工程規模及數量發生變化的變更，如超合同范圍面在工程范圍內，可下達工程變更指令確認新增項目，而不在工程范圍，可協商重新簽訂協議。為保證工程順利進行盡可能減少或避免在工程建設實施過程中發生變更。因無法避免也應在承包商修改工作前提出，避免返工浪費和工期延誤。

3、成本控制

為了有效地控制建設項目投資，業主應在建設前期確定建設規模，采用技術先進，功能合理，經濟節約的設計方案，做到投 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

資決策正確；同時，在施工階段做好工程價款結算的審查與管理，對工程變理及時確定調整價款，合理處理索賠和進行反索賠。施工階段成本控制的主要內容包括以下幾個方面：（1）組織對費用支出的審核

通過對項目的劃分，將建設項目劃分到分部分項工程，審查每期個單項工程和分部分項工程清單與單價，按形象進度制訂撥款計劃。（2）做好備料款工作

承發包雙方應在合同中約定預付工程款的時間和數額，開工后嚴格按約定的時間和比例扣回。具體備料款的數額，要根據工程類型、合同日期、承包方式和材料設備供應體制來確定。備料款的扣回應隨工程所需主要材料儲備的逐步減少抵沖工程款的方式陸續扣回。（3）做好工程價款的結算工作

工程價款的結算是施工階段成本控制的主工工作內容，它貫穿于施工的全過程。工程價款的預付與結算支付，必須實行監理工程師簽證制度，以確保有資金不超付，又能滿足施工進度的要求。

（4）做好工程價款調整的控制工作

在施工過程中，施工條件、設計變更、合同條件、技術規程、施工順序和進度安排等的變化引起的工程變更。常因工程變更及材料，勞動力，設備價格等因素，造成工程價款的增加。對于工程價款的調整，應按合同規定的有關方法進行。總之施工階段的成本控貫穿于施工全過程，首先應預測工程風險及可能發生的索賠的誘因，采取防范措施。如合同要求及時提供施工場地，設計圖紙及材料與設備，減少索賠的發生，通過經濟分析確定投資控制最容易突破的控制重點。其次在施工過程中做好各方與各項工程的協調，慎重決定工程孌更，嚴格執行監理工程師簽證制度，并按全同規定及時向施工單位支付進度款。最后審查施工單位提交的工程結算書，對工程費用的超支進行分析，采取控制措施，并公正處理施工隊單位提供的 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

索賠。

4、安全控制

建設工程項目職業健康安全管理的目的是防止和減少生產安全事故，保護產品生產者的健康與安全，保障人民群眾的生命和財產免受損失，房地產開發企業在安全管中應抓好如下幾方面工作：

（1）審核施工單位施工組織設計中關于安全目標及安全保證措施，并督促其嚴格按照審核后的安全目標和措施執行；

（2）監督施工對于安全的投入、安全檢查制度、安全教育制度及現場的安全施工方案，多看現場，做到心里有數，對于安全隱患及時提出并及時整改，或者以通知單形式責令施工單位整改，必要時局部暫停施工，絕不能放松。

（3）、制定安全檢查制度，協同監理單位對本項目進行普遍檢查，專業檢查和季節性檢查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查現場、查隱患、查事故處理情況等；

（4）、定期或不定期召開安全文明施工專項會議，提出問題并落實解決方案、加深安全教育，將安全隱患消滅于萌芽狀態之前。

5、工程設計變更管理

設計變更管理是一項重要內容,變更常伴隨著工程合同價格的調整及實施進度的調整,是合同雙方利益的焦點。因此,合理確定并及時處理好項目變更,既可以減少不必要的糾紛,保證合同的順利實施,又有利于對工程造價的控制。做好設計變更管理需注意如下題：

（1）建立嚴格的設計變更審批制度，切實把投資控制在合理的范圍之內。（2）設計審核

對設計修改與變更應通過現場設計單位代表請設計單位研究審核，設計變更必須進行工程量及造價增減分析，經設計單位同意。設計變更經監理工程師會簽后交施工單位施工。（3）按合同管理變更

建設工程施工承包合同中，均包括工程變更的條款，工程師有權向承包單位發布指令，要求對工程的頂目、數量或工藝進行變更，對原標書的有關部分進行修改。（4）嚴格控制變更 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

由于工程變更所引起的工程量變化，有可能造成合同項目投資超出原來的預算投資，必須予以嚴格控制，密切注意其對未完工程投資支出的影響及對工期的影響。（5）公平處理變更費用

施工條件的變更，往往是指未能預見的現場條件或不利的自然條件，即在施工中實際遇到的現條件同招標文件中描述的現場條件有本質的差異，施工單位向業主提出施工價款和工期的變更要求，由此而引起索賠。工程變更均會對工程質量、進度，投資產生影響，因此應做好工程的審批工作，合理確定變更的單價、價款和工期限延長的期限，并由監理工程師下達變更指令。

對于參與項目建設任何一方提出的設計變更要求和建議,首先交由監理單位審查,分析研究設計變更在經濟、技術上的合理性與必要性后,提出設計變更建議的審查意見。一般設計變更,在業主授權范圍內由監理單位審查批準,報項目部備案,屬業主授權范圍外的,由監理單位組織審查,項目部批準；對重要設計變更由項目部組織最終審查后批準。

6、合同管理

主要是合同的簽訂以及執行的管理，簽訂前審核合同的條款，對于牽涉到質量、安全、進度、成本的條款的細化、減少、增加提出建議，對于合同簽訂后，則對合同的執行情況進行監督和管理，工期、進度款、質量以及甲乙方的責任等與現場對照，有偏差的及時提出并改正。

7、信息管理

主要是施工現場的一些信息收集與反饋，對于建設主管部門所發出的信息的收集，了解行業的動態對于本工程的影響，主要是工地現場的資料管理，包括圖紙、聯系函、修改單、合同、計劃書、總結、預結算書、公司發文、內部發文等等所有紙質和電子文檔的整理歸檔，全部文件要準確、真實、及時地存檔，做好文件收發借用等詳細登記。

8、組織協調

主要就是我方與各參建單位、或是建設主管部門的溝通與協調，同時也包括與公司或部門之間的溝通和協調，妥善處理好各相關單位之間的關系，使各單位和諧共存、融洽互助，可以采取現場調解或者會議調解的形式，主要針對各相關單位的負責人進行協調，重點協調資金問題、質 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

量問題、安全問題和進度問題，保證項目生產順利進行。

三、中國房地產業的發展已經進入了一個新的巔峰階段,市場規模不斷擴大,企業間的競爭異常激烈。面對新形勢,房地產開發企業如何搞好工程項目管理,是企業生存的根本,也是提升核心競爭力的關鍵。依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，在項目實施階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，最終實現項目工程建設按時、按質、按量地交付使用或銷售，達到為項目建設增值的目的。企業都是以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。而這就需要房地產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為前提。

結論 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）

第二篇：房地產項目工程管理周期標準

總說明

一、本標準重點說明了房地產開發項目單體工程開始設計、直至完成竣工結算的工作流程、工作周期及相關部門職責。

二、單體設計之前的辦理規劃意見書、項目立項、進行土地測繪與定界、取得建設用地規劃許可證、委托總體規劃方案設計與報批、完成地質勘察等項目前期工作由公司相關部門另行制定周期標準。

三、項目預售之前的廣告策劃方案、預售方案以及房屋銷售等工作由公司相關部門另行制定周期標準。

四、本標準相關工作完成的時間限制，均為公司要求完成的最晚時間。

第一部分建筑安裝工程

單體工程設計階段（31天）

一、施工圖設計（接到設計依據資料后進行）。（21天）

1、標準時限：單體工程開工前第75天開始，開工前第55天完成。

2、工作成果：施工圖。

3、職責：分公司工程部提供設計任務書、已確定的建筑單體方案、地質勘察報告、場地標高平面圖給設計單位，設計單位完成施工圖設計。

二、委托圖紙審查機構進行政府圖審（將設計完畢的施工圖提交審圖機構后進行）。（10天）

1、標準時限：單體工程開工前第54天開始，開工前第45天完成。

2、工作成果：

a、施工圖審查通知書

b、審圖機構認可的施工圖

3、職責：設計公司負責通過政府圖審，分公司工程部負責設計單位與圖審機構之間的協調。注：設計公司在完成施工圖設計、委托政府圖審前必須制作一套藍圖提供給預決算部用于預算編制。

單體工程施工圖預算與招投標（44天）

一、編制施工圖預算（施工圖設計完成后進行）。

A、編制招標工程量清單，擬定標底，確定攔標價（21天）

1、標準時限：單體工程開工前第54天開始，開工前第34天完成。

2、工作成果：工程量清單、擬定標底。

3、職責：公司預結算部委托造價咨詢公司或自行編制工程量清單并擬定標底，完成后按照公司相關流程議定攔標價。

注：本工作與政府圖審同時開始。

B、按公司內部程序確定標底（8天）

1、標準時限：單體工程開工前第33天開始，開工前第26天完成。

2、工作成果：招標標底

3、職責：公司預結算部審核造價咨詢公司編制的標底，完成后按照公司相關流程審批確定招標標底。

二、招投標

A、編制招標方案；與意向合作施工單位洽談、談判；編制招標文件的主要合同條款，擬定合同文本，合同評審。（38天）

1、標準時限：單體工程開工前第75天開始，開工前第38天完成。

2、工作成果：完成招標方案；與施工單位達成合作意向；通過公司審批的招標文件；通過公司評審的擬定合同文本

3、職責：

a、分公司采購部編制招標方案與招標文件，公司采購部審核招標方案與招標文件； b、分公司工程部與采購部還要完成以下工作：

①、對意向施工單位在建工程進行考察和評價

②、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本

③、按公司的招標制度、實施辦法規定的流程完成相關審批及合同條款評審。

B、發布招標公告（1天）

1、標準時限：單體工程開工前第37天完成。

2、工作成果：招標公告

3、職責：分公司開發部負責辦理，并向政府部門提供以下資料：

a、建設工程施工招標交易登記表

b、建設計劃批準文件

c、建筑施工圖技術性審查報告

d、資金落實證明

e、工程招標代理委托合同

f、投標邀請書

g、資格預審文件

C、招標文件備案（3天）

1、標準時限：單體工程開工前第33天開始，開工前第31天完成。

2、工作成果：備案的招標文件。

3、職責：分公司工程部在向公司預結算部取得攔標價和工程量清單的基礎上，填充招標文件，并在政府備案。

D、發放招標文件（備案當天完成）

1、標準時限：單體工程開工前第31天完成。

2、職責：分公司采購部將招標文件發給入圍的施工單位

E、投標人制作投標文件，開標、評標、定標。（15天）

1、標準時限：單體工程開工前第30天開始，開工前第16天完成。

2、工作成果：確定中標候選人。

3、職責：分公司采購部、工程部配合完成本工作。

F、開標后公示，簽訂施工合同并備案（5天）

1、標準時限：單體工程開工前第15天開始，開工前第11天完成。

2、工作成果：中標通知書，在政府備案的施工總承包合同

3、職責：分公司采購部負責辦理。

注：監理單位在開工前第38天確定。

單體工程施工階段

一、辦理建設工程施工許可證（施工合同、監理合同備案并辦理完成政府相關手續后進行）。（10天）

1、標準時限：單體工程開工前第10天開始，開工前第1天完成。

2、工作成果：取得政府部門頒發的建設工程施工許可證。

3、職責：各分公司開發部根據當地要求向政府主管部門遞交相關開工手續，包括：

a、工程登記表（原報建表）b、土地使用證書c、建設工程規劃許可證d、現場具備施工條

件的證明、房屋拆遷許可證和滿足施工進度要求的拆遷進度證明（監理單位提供）e、經備案的施工合同和監理合同（副本）f、施工圖設計審查合格書g、中標通知書h、經項目總監理工程師按規定審查簽署的保證質量和安全措施的施工組織設計（方案）報審表i、工程質量監督機構簽發的質量監督備案表、《質量責任書》j、工程安全監督機構簽發的安全監督備案表k、建設工程監理備案表l、投資計劃和銀行出具的資金到位證明m、消防設計審核意見書n、清欠辦出具的建設單位未拖欠工程款的證明。

二、在工程開工前還要完成以下工作：

1、“三通一平”工作。

⑴、標準時限：最晚單體工程開工前第10天完成。

⑵、職責：分公司（或項目）工程部組織辦理。

2、甲供鋼筋、水泥等主材采購（確定招標方案后進行）。

⑴、標準時限：單體工程開工前第1天完成。

⑵、工作成果：確定貨源。

⑶、職責：分公司工程部提采購計劃，采購部按計劃采購。

3、CFG樁樁基施工、檢測（政府圖審后進行）。

⑴、標準時限：單體工程開工前第43天開始，開工前第1天完成。

⑵、工作成果：簽訂專業發包合同，樁基檢測合格。

⑶、責任部門：分公司采購部負責簽訂合同及評審工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部對樁基施工、檢測進行檢查、并組織驗收。

說明：針對非CFG樁的地基處理工程，要保證在單體施工前完成施工與驗收工作。

4、圖紙會審工作（簽訂施工、監理合同后與辦理施工許可證同時進行）。

⑴、標準時限：開工前第10天開始，開工前第1天完成。（10天）

⑵、工作成果：完成各方確認的圖紙會審紀要。

⑶、職責：分公司（或項目）工程部組織完成。

三、單體工程施工（辦理完成施工許可證后進行）。

1、6層以下單體工程施工周期N為：120+單體工程的地上層數（不含閣樓層）×10（施工日歷天數）；

2、7層－11層單體工程施工周期N為：150+單體工程的地上層數（不含閣樓層）×10（施工日歷天數）；

3、12層－18層單體工程施工周期N為：180+單體工程的地上層數（不含閣樓層）×10（施工日歷天數）。

注：以上施工周期中不含地基處理的時間。建議在淮河以南地區施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。

四、需在施工中確定專業分包工程的，在預留足夠進場前準備時間的基礎上確定。

1、電梯工程：最晚在施工總進度計劃安裝日期前第100天簽訂電梯訂購安裝合同；門窗工程：最晚在施工總進度計劃安裝日期前第70天簽訂訂購安裝三方合同。

2、職責：分公司采購部辦理合同簽訂手續，分公司工程部給予技術支持。

單體工程竣工調試與驗收階段

一、單體工程竣工前調試（水、電、暖、電梯等安裝完成后開始）

1、標準時限：單體工程竣工驗收前第30天開始，單體工程竣工驗收前第16天完成。（15天）

2、工作成果：調試合格，電梯應取得省級合格證明文件。

3、職責：分公司（或項目）工程部組織完成。

二、單體工程的人防、電檢、消防、節能、環保、城建檔案等專項驗收。

1、標準時限：單體工程竣工驗收前第15天開始。單體工程竣工驗收前第1天完成。（15天）

2、工作成果：取得專項驗收合格證明文件

3、職責：分公司（或項目）工程部組織完成。

三、單體工程竣工驗收（各專項驗收合格證明文件齊備后進行）。

1、標準時限：驗收當天完成2、工作成果：工程驗收合格，取得單位工程竣工驗收報告。

3、職責：分公司（或項目）工程部組織完成。

四、單體工程竣工驗收備案

1、標準時限：單體工程竣工驗收合格后第1天開始，第30天完成。

2、工作成果：完成備案

3、職責：分公司開發部、工程部協同辦理

第二部分市政配套與園林景觀工程

市政配套工程與園林景觀施工圖設計

一、市政各專業施工圖設計（向設計單位提供項目規劃總平面圖、場地標高平面圖、審定的市政綜合設計方案、雨污水初步設計后進行）

1、標準時限：單體工程開工后第30天開始，開工后第74天完成（45天）。

2、工作成果：編制完成當期工程市政各專業施工圖。

3、職責：分公司工程部組織辦理。

二、園林景觀施工圖設計（依據項目規劃總平面圖、園林平面設計與豎向設計、公司的設計要求等進行設計）

1、標準時限：單體工程開工后第60天開始，開工后第104天完成。（45天）。

2、工作成果：編制完成當期工程園林景觀施工圖。

3、職責：分公司工程部組織辦理。

施工圖預算編制階段

一、市政各專業施工圖預算編制（45天）

1、標準時限：單體工程開工后第75天開始，開工后第119天完成。

2、工作成果：施工圖預算

3、職責：公司預結算部委托造價咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內部流程進行審批。

二、園林景觀施工圖預算編制（45天）

1、標準時限：單體工程開工后第105天開始，開工后第149天完成。

2、工作成果：施工圖預算

3、職責：公司預結算部委托造價咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內部流程進行審批。

市政各專業及園林景觀工程招投標階段

1、招標方式：自行招標

2、招標時限：

a、市政各專業工程：（40天）

同批次單體工程開工后第120天開始，開工后第159天完成。

b、園林景觀工程：（40天）

同批次單體工程開工后第150天開始，開工后第189天完成。

3、職責：分公司工程部與采購部完成以下工作：

a、對意向施工單位的在建或已建或在建工程進行考察并作出評價。

b、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本

c、按公司的招標制度、實施辦法規定的流程完成相關審批及合同評審。

d、合同經評審后，簽訂施工合同。

注：根據各地不同情況，針對具有壟斷性質的專業如燃氣、強電、電信等，本著公司利益最大化的原則與施工方洽談并確定合同條款。

施工階段

當期項目市政各專業及園林景觀工程施工（主體封頂前應完成市政工程的相關手續，主要是關于正式用水、強電、熱力的申請）（45天）。

標準時限：（90天）

1、單體工程竣工驗收前第30天開始，驗收合格后第59天完成市政各專業工程及園路施工。

2、當期單體工程竣工驗收合格后第90天完成園林綠化、修整等工作。

建議在淮河以南地區施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。竣工調試與驗收

1、標準時限：市政各專業工程、園林景觀工程施工結束后15天內調試驗收完成。

2、職責：分公司工程部組織完成。

第三部分其他工作

一、辦理商品房預售許可證；

1、標準時限：總投資額達35%時完成2、職責：由分公司銷售部辦理。

二、移交物業（單體工程竣工驗收合格后開始）

A、單體工程移交（15天）

1、標準時限：單體工程竣工驗收合格后第1天開始，第15天完成2、工作成果：出具分公司（或項目）工程部與物業公司共同簽認的移交單。

3、職責：分公司（或項目）工程部配合物業公司完成工程交接。

B、市政各專業及園林景觀工程移交（15天）

1、標準時限：市政各專業及園林景觀工程竣工驗收合格后第1天開始，第15天完成。

2、工作成果：出具分公司（或項目）工程部與物業公司共同簽認的移交單。

3、職責：分公司（或項目）工程部配合物業公司完成工程交接。

三、辦理業主入住手續

1、標準時限：單體工程竣工驗收合格，市政各專業及園路完成后第1天開始，第15天完成。

2、職責：由銷售部牽頭組織此項工作，向各業主發入住通知，由物業公司辦理相關入住手續，客服部與工程部配合物業公司進行業主入住前的驗收工作。

四、項目的規劃驗收

當期項目的園林工程驗收合格后第1天開始，第15天完成。

五、辦理竣工結算

1、標準時限：工程竣工驗收合格后第1天開始，工程竣工驗收合格后90天內完成。

2、工作成果：完成最終工程結算報告。

3、職責：分公司工程部復核施工方上報的結算資料，公司預結算部審查分公司上部的結算資料，造價咨詢公司審定公司預結算部遞交的結算資料。

第三篇：房地產項目管理

房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容？

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 6 第二章 項目建議書編制指引 9 第三章 項目可行性研究報告編制指引 11 第四章 項目立項評審決策指引 19 第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度 21 第二章 規劃方案設計作業流程 25 第三章 建筑方案設計作業流程 26 第四章 景觀環境設計作業流程 27 第五章 規劃設計指引編制要點 28 第六章 規劃設計任務書編制要點 33 第七章 項目規劃方案評審指引 36 第八章 建筑單體方案評審指引 38 第九章 景觀設計任務書編制要點 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項目規劃設計方案簡評表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機構 51 1.2項目經理部的組織管理 52 第二章 經濟合同管理 55 2.1經濟合同管理規定 55 2.2工程類合同編制要點 59 2.3標準格式合同內容要點 61 2.4對外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經濟合同審批表（500萬元以上）68 經濟合同審批表（500萬元以下）69 經濟合同付款審批表 70 合同管理臺帳 71 第三章 采購與招標管理 72 3.1招標管理規定 72 3.2材料設備采購規定 78 3.3甲供材料設備采購操作要點 81 3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83 附：招標文件審批表 85 中標通知書 86 投標承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設備采購計劃表 89 / 13 零星（緊急）采購審批單 90 限價（指定品牌）材料設備審批表 91 乙供材料設備審定表 92 第四章 工程進度管理 93 4.1工程進度管理規定 93 4.2施工進度控制流程 95 4.3施工進度控制指引 97 4.4進度計劃內容編制要點 99 第五章 工程質量與施工管理 100 5.1項目施工管理規定 100 5.2施工組織設計制度 104 5.3技術交底及施工圖會審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質量現場檢查內容與要求 113 5.6材料設備質量技術要求管理規定 115 5.7材料設備進場驗收指引 117 5.8質量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項）專業工程驗收檢查要求 121 5.10項目預驗收檢查要點 122 5.11項目竣工驗收檢查要點 124 5.12工程技術檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結編制指引 132 5.14工程管理獎罰制度 135 附：重點監管部位質量監管計劃表 136 材料設備質量監管計劃表 137 材料設備進場驗收單 138 甲供材料設備臺帳 139 第六章 工程造價管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設計變更管理規定 143 6.3現場簽證管理規定 147 6.4項目成本核算與分析指引 149 6.5工程結算控制指引 151 6.6工程造價管理獎罰制度 154 附： 設計變更審批表 155 設計變更通知單 156 現場變更簽證通知單 157 現場變更簽證費用審核單 158 成本動態統計控制表 159 現場簽證統計臺帳 161 設計變更統計臺帳 162 合同統計臺帳 163 第七章 安全文明生產管理 164 7.1安全文明生產管理制度 164 / 13 7.2施工現場安全風險與環境因素識別指引 168 7.3施工現場安全檢查指引 170 7.4施工現場文明生產管理要點 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營銷管理

第一章 組織架構與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實施 178 2.4市場調查與前期策劃 179 2.5營銷策劃工作規范——房地產全程策劃標準 182 第三章 現場銷售工作管理 192 3.1銷售準備 192 3.2現場銷售過程 193 第四章 現場銷售工作規范 195 4.1銷售準備工作 195 4.2銷售價格管理要點 199 4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201 4.4銷售面積確定操作要點 202 4.5銷售工程設計裝修注意事項 204 4.6廣告方案與實施操作 206 4.7銷售過程管理要點 209 4.8房產價格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務工作規范 217 5.1客戶服務部職責 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 總則

1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。

1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基于市場需求、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。

/ 13 項目投資建議

2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。

2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。

2.3項目建議書經總經理辦公會批準后，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。項目投資論證

3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。

3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環境分析；

2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位；

4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算；

6）經營效益分析等。

3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經理辦公會審查。

3.4計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準備。3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。項目投資決策

4.1開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。

4.2總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種： 1）同意立項； 2）不同意立項； 3）推遲立項。

4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，并再次提交總經理辦公會審議。

4.4總經理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。

4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。項目并購及合資合作

/ 13

5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。

5.2計劃配套部負責項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。

5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。項目變更與調整

6.1項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限于：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、后續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。

6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章 項目建議書編制指引 城市規劃及發展簡述 項目決策背景及摘要 2.1外部環境

1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。項目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現狀

四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。

3.3項目周邊的社區配套 3.4項目周邊環境

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3.5大市政配套 3.6規劃控制要點

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。法律及政策性風險分析

土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。市場分析

區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產品定位及建議。主要經營指標分析

開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。結論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引 項目決策背景及分析 1.1外部環境

1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.2內部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。項目概況 2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。

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（附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現狀 1）四至范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項目周邊的社區配套

1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。2.4項目周邊環境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。2.5大市政配套

周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規劃控制要點

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）綠化率等。2.7土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

/ 13 法律及政策性風險分析

3.1項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述 3.1.1項目用地現狀

土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。

3.1.2計劃手續

項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。3.1.3規劃手續

規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。3.1.4土地手續

征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。

2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。

3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。3.2合作方式及風險評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。3.3總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。市場分析

4.1區域住宅市場成長狀況

區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。4.2區域內供應產品特征

各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。

4.3區域市場目標客層研究和市場定位

各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。規劃設計初步分析

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5.1規劃設計的可行性分析

規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。工程及銷售計劃

1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。

3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。投資收益分析 7.1成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2稅務分析

營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經濟效益分析

1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。2）項目開發各期的利潤體現。

3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。

4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4項目資金預測

資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。綜合分析與建議 8.1優勢

從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.2劣勢

從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。8.3機會

從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。8.4結論和建議

附表1 開發成本測算

項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

一、土地價款支出

二、前期開發準備費

三、主體建筑（裝飾）工程費

四、主體安裝工程費

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五、社區管網工程費

六、智能化系統費

七、園林環境工程費

八、配套設施費

九、其它建設工程支出

十、管理費用

十一、銷售費用

十二、財務費用

十三、各項稅金

十四、預備費

十五、總計

在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項 目 序號 總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注

一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫收入 6 6 其他收入 7

二、各項支出總額 8 1 建造成本 9 1.1土地價款支出 10 1.2前期開發準備費 11 1.3主體建筑工程費 12 1.4主體安裝工程費 13 1.5社區管網工程費 14 1.6智能化系統 15 1.7園林環境工程費 16 1.8配套設施費 17 1.9其他建設工程支出 18 2.0預備費 19 2 銷售費用 20 3 管理費用 21 4 財務費用 22 5 營業稅金及附加 23

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四、利潤總額 24 減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項目投資總額 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤率 30 3 成本利潤率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34

附表3 開發各期利潤預測

經濟指標 年 年 年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引 項目可行性評審方式和要求

1.1項目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。

1.2總經理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。

1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。評審內容要點

2.1項目可行性研究報告及相關附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設”。

2.2擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發產品的選擇；

3）項目品牌與企業品牌的協調性； 4）開發項目規模； 5）開發項目檔次；

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6）目標客戶選擇。2.3投資收益及風險 1）風險分析是否充分； 2）風險規避措施是否可行；

3）潛在風險對公司經營策略的影響； 4）投資收益測算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。2.4項目策劃的評價

1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性； 2）規劃概念的創新；

3）工程計劃及銷售計劃是否可行。2.5資源能力評價

1）開發項目對近期經營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項目開發管理能力；

4）專業資源及解決途徑的可行性。項目可行性評審決策會議

3.1評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。3.4計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。評審決策結論

評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度

1總則

1.1項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建筑方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。

1.2全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。項目設計管理過程的一般規定 2.1項目設計管理內容

2.1.1總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書； 2）選擇符合資格要求的設計單位； 3）配合成本控制、實施限額設計；

4）參與設計過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果； 6）組織各設計階段的銜接、協調；

7）明確設計更改控制程序，并保證設計更改按規定的程序進行； 8）項目完成后的設計總結、資料備案。

2.1.2各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。

2.1.3項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術接口要求，總工辦在委托設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。2.2設計要求

2.2.1總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。

2.2.2所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標準都必須作為設計任務書的附件一并提交設計單位，并與設計單位進行確認。

2.2.3為保證各階段設計要求的準確、完整，并符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。2.3設計過程跟進

2.3.1總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委托合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。

2.3.2設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。

2.3.3設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設計成果

2.4.1與設計單位訂立的設計委托合同，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。2.4.2根據項目的規模和具體情況的需要，可委托有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。

2.4.3各階段設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。

2.4.4審查中發現的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進行修改，并跟蹤記錄。

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第四篇：房地產工程管理

房地產工程管理 工程管理是房地產開發的一個重要環節，也是一個實質性的環節，怎樣做好工程管理一直是一個困擾房地產開發商的主要問題。工程管理可具體分為工程進度管理、工程質量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，時間是金錢，效率是生命，加快工程進度，節約工程工期，快速高效地進行生產運作，才能不被激烈的房地產市場所淘汰。工程質量管理是管理結果，工程質量是工程之根本，只有在滿足質量的情況下，工程進度管理才有其意義“造名，更要造實”，好的名聲必須要好的東西來保證。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產開發的核心控制區，合理降低工程造價，一方面可使房地產開發追求最大利潤，另一方面可加大房地產的市場競爭力。

那么怎樣去做好房地產工程管理呢？我認為方式有三，其

一、選擇優秀的勘探和設計單位。這些單位是工程建設的先頭兵，好的勘探隊伍能準確的對土質情況進行定位，提供合理的基礎設計依據，從而節約工程造價。優秀的設計單位能精確的對房屋進行設計，優化工程結構，減少和避免不必要的浪費，節約了工程造價和加快了工程進度。其

二、選擇素質高的施工企業和項目經理。施工企業和項目經理的素質好壞，直接關系著工程進度和工程質量。怎樣去選擇，應當有一整套的組織架構，如：施工企業資質、施工企業技術力量、施工企業機械設備、近三年的工作業績、企業可靠度和誠信度、項目經理資質、項目經理素質及能力、員工素質及能力等，只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優秀的項目班子提供合理的依據。其

三、建立高效合理的管理模式。這種模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統的分類，如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場調研，多方面進行比較和區分，合理的選價和選材，嚴把材料質量和數量關，提高材料的供應速度，這就同時加快了工程進度、提高了工程質量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理，如：合理的施工組織設計、有效的獎罰制度等，這樣才能保證工程進度和工程質量。工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設的整個過程，表現著工程特征。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質量的好壞，為工程質量的評定提供了合理的依據。

第五篇：房地產項目管理方案

房地產項目管理方案

項目介紹：

項目范圍：從項目可行性研究階段到項目后評價階段的全過程管理。其中包含的主要工作大項有：

一、項目可行性研究：了解市場行情，當地的經濟指標、住宅需求指標，全部購買人群及購買能力等，以確認項目定位及項目方案選擇。

二、項目實施方案確定：確定本項目的性質、規模、時間范圍、投資額度，項目的具體要求。

三、根據確定的項目實施方案，組建項目團隊，按照甲方的具體要求，組織設計單位進行項目的規劃設計，組織方案評選，確定最優方案。按照最優方案，組織設計單位完善功能設計及施工圖設計。

四、確定監理方案，委托監理公司；委托招標代理公司（如需要委托招標代理），確認監理公司和招標代理公司的工作范圍。報當地建設行政主管部門備案。

五、完成項目實施階段的組織設計，制定項目人員的工作流程及責任劃分，制定綱領性網絡計劃。各參建單位要按照本綱領性網絡計劃制定詳細的實施網絡計劃，報項目負責人審查批準。

六、組織招標代理公司編制施工招標文件，組織招標工作，確定中標單位及總標的。

七、項目實施（施工）階段的過程管理。

八、項目采購管理，確定甲供材料、甲方限價材料、乙方自購材料范圍，組織甲供材料、甲方限價材料的市場調查和招標工作。

九、銷售工作。

十、組織竣工驗收及竣工結算。

十一、項目風險管理。

十二、資料、檔案、合同文件等管理。

十三、項目決算及項目后評價。

一個房地產項目的項目管理規劃大綱

項目管理規劃大綱工程開發

目

錄

一、項目概況---------------1

二、項目管理構思-----------1

三、內部組織機構職能調整的設想----------------------------1

1、企業組織結構的調整設想---------------------------1

2、組織結構調整后部門職能與項目的適應性調整意見---2

3、組織調整的原則-------------3

四、擬設“施工項目部”職能單位的管理關系和職責---------------------3

1、“項目部”的職責---3

2、施工項目部組織管理機構結構--------------------------4

3、項目部人員配置---------4

4、項目部的組織原則---------5

5、項目所需主要機械設備------------------6

6、施工部署的重點------------------------7

五、監理職能管理職責和職能-----------------9

1、“監理項目部”與監理公司的關系---------9

2、“監理項目部”的組織結構---------------9

3、“監理項目部”的人員組成---------------9

4、“監理項目部”的職責-------------------10

六、項目建設過程中，建設單位的職能---------11

七、建設項目管理目標的確定-----------------11

1、項目成本的構成------------------------12

2、項目施工成本控制的原則----------------12

八、建設項目的評價-------------------------13

1、本方案的SWOT分析---------------------14

2、項目管理方案對施工、監理企業的需求----14

3、項目管理方案的可行性評價--------------14

九、方案編制說明-------------------------14

**商業廣場項目管理方案

一、項目概況：

擬建的**商業廣場，是按照國際頂級商業模式打造的大型一站式購物中心。項目占地面積41.5畝，計劃總投資約4.5億人民幣，位于紫荊山路東、商城路北。目前，項目區域的拆遷工作正由管城區政府進行；項目的市場調研工作正在按計劃持續。

二、項目管理構思：

1、按照公司對于新項目的管理思路, 裕鴻商業廣場項目的施工和監理工作由我們自己組織實施。原則上：

?施工圖設計完成后，按照項目預算的成本分析，核定施工成本，制訂項目部目標管理計劃，由公司部分人員組成項目部，掛靠在具備施工資質的建筑施工企業名下，按照施工總承包的方式對項目進行管理行為實施，協調施工過程中的外部環境關系，承擔“施工企業”的責任，接受建筑公司按照合約規定對項目部的指導、監督。

? 項目的監理工作由公司自己承擔，選擇具備相應資質的公司掛靠實施。監理公司提供“項目監理部”章，委派總監理工程師；項目具體的監理工作、各專業監理工程師，由我公司按照《建設監理規范》和政府對監理的相關要求自己組織，承擔對外是監理企業的責任，接受監理公司按照“約定”對監理項目部的指導、監督。

2、作為建設單位，在項目建設前期，按照項目啟動組織的工作要求，做好配合拆遷、前期策劃運作、相關手續辦理、招商融資；項目實施準備階段，一方面完成“招標”工作，另

施工、監理職能進行人員職責分解；編制《項目目標管理計劃書》，確定“施工項目部”管理目標；在項目實施過程中，行使對“施工項目部”、“項目監理部”工作的監督，協調各參建方的關系，按照《建筑工程質量驗收統一標準》（50300-2001）規定的原則、程序、內容、組織竣工驗收和申報綜合驗收；負責其他按照項目管理目標該由建設單位實施的工作。

三、內部組織機構職能調整的設想：

項目開始后，按照對新項目管理的構思，組織結構調整后的職能部門、人員調配意見：

? 公司不直接涉及新項目管理的部門，比如綜合部、拓展部，原則上人員不作調整，其職能按照公司原來的規定執行。

? 雖涉及新項目管理，但對工程不直接造成影響的部門，比如財務部、銷售部按照需要對人員進行調整，其職能按照公司原來的規定執行。

? 將工程部分解為具有施工項目部職能的工程科和具有監理職能的項目監理部。人員按照職能劃分的需要，安排為項目監理部專業工程師和監督員，安排為施工項目部的專業施工員或專業技術負責人、質檢員、安全員、資料員、見證取樣員。除現有人員外，按照任職資格需要進行人員增調。原則上充分利用現有人員，對有任職資格要求的崗位重新招聘，以彌補不足。

? 預算部按照現有職能開展工作，既為項目服務，又擔當項目經濟管理活動的監督、控制任務，具有建設單位和監理經濟專業工程師的職責。項目施工過程中，所有涉及到的工程量調整（包括增減事項）、材料設備計劃審核（包括項目部提交的“甲供”材計劃）、竣工績效核算，均由預算部負責實施。預算部作為建設單位職能部門，參加項目管理過程管理。

? 材料部作為建設單位主管材料、設備供應的部門，按照公司規定的職責，負責項目“甲供”材料、設備的采購供應，對所供應的材料設備質量與項目的符合性負責，對供應按照計劃進場的時效負責，按照公司規定的部門職責和《項目管理規劃》要求實施責任行為。為使材料部能夠更好地服務項目建設，建議為材料部配備懂材料、設備的工作人員。

?“施工項目部”所承擔的材料、設備采購、貯存保管任務，由項目部材料科負責，承擔“項目部”材料、設備成本管理工作，具體的管理與職責分配由項目部規定（祥見項目施工管理規劃），人員根據需要聘用，不在原材料部范圍解決。

? “施工項目部”財務室按照《項目管理協議書》的約定（項目目標管理責任書規定），負責管理項目劃撥“工程款”資金的管理，負責“項目部”成本管理、控制的實施和實施監督工作。項目財務室人員可以根據公司財務部現有人員情況調出，也可以由項目招聘解決，按照公司財務管理的基本制度實施職務行為。

四、擬設“施工項目部”職能單位的管理關系和職責

1、按照本方案構思與設想，實際上將公司原有的單一建設單位職能，劃分成三個相互關聯、相互制約的“相互獨立”職能。由于這三個職能是從公司中衍生出來的，而在實施過程中按照規定又必須相對獨立，加上項目管理目標分解計劃的約定，對于“施工項目部”實行項目成本獨立核算和項目經理責任制；對于監理則由公司原內部部分管理職能，在補充專業人員后，按照國家對監理規定的相關程序、內容、方法開展。

2、“項目部”的職責與組織：

? “項目部”承擔按照“目標管理計劃書”規定目標的實現責任，包括不對施工企業造成不良影響的質量責任、安全生產責任，施工成本、工期控制責任，交納規定該由施工單位交納的相關費用（包括“兩金”、散裝水泥費、定額管理費、安全監督費、農民工工資保證基金等），安全資料以及與建設單位檔案管理、驗收備案、綜合驗收相關的技術資料，提交“兩書一金”、項目管理規劃書（施工組織設計）；負責項目實施過程中材料、設備的采購（約定“甲供”以外），勞務、分包商的選擇，協調施工過程中的外部環境關系，承擔項目施工建設的質量管理、安全管理、文明施工、施工隊伍管理責任，承擔建設主管部門檢查監督工作的配合責任，承擔質量監督檢測申報、配合責任。

? 項目經理可由提供資質的施工企業委派，要求具備一級項目經理資質的人員擔任，項目部實際控制權由我公司委派人員掌握。按照公司下達的《目標管理計劃書》規定，依據“項目經理負責制”和“項目成本獨立核算制”要求，“項目經理”對于項目建設的施工過程負全面責任，“項目部”組成人員對“項目經理”負責。

? 項目的技術負責人、質量負責人建議由原工程部經理擔任；項目的專業工長、專業質量檢查員（質檢員）、安全員、材料員、預算員、見證取樣員、資料員和專業技術負責人由分配到項目部的專業工程師擔任，資格不具備任職條件的，建議重新招聘，重點是有職業資格證人員。

按照有關規定，新項目規模的項目部的管理人員應該有不少于10%的高級職稱人員參與，此項，建議由提供資質企業幫助名義人員解決。

? 為減少人員成本，減少人員招聘量，必須充分考慮項目部職能的綜合使用，比如，項目部的技術崗位人員之間，專業工長和各專業技術負責人崗位之間，見證取樣員與資料員之間；必須考慮招收具有綜合知識能力強、確有高層施工經驗的人員擔任。

? 分包和勞務單位選擇時，必須堅持選擇成建制隊伍的原則，必須堅持組織健全、技術素質高地隊伍，最好是能夠自帶一部分施工機械、設備的勞務隊伍。

3、施工項目部組織管理機構結構

契約關系

項目部

勞務、分包

4、項目部人員配置：

按照項目管理的要求和實際需要，結合建設行政主管部門關于項目組成的相關規定，建議裕鴻商業廣場項目部崗位配備如下表：

**項目部崗位配備表

序號 姓名 崗位 任職資格 職稱條件 部門 備注

項目經理 一級項目經理證 工程師 規定

項目副經理 工程師 項目總工程師 高級工程師 規定 土建專業技術負責人 工程師 工程師 規定

給排水專業技術負責人 工程師 工程師 規定

電氣設備專業技術負責人 工程師 工程師 規定

質檢員 質檢員上崗證 工程師 規定

安全員 安全員上崗證 工程師 規定

安全員 安全員上崗證 工程師 規定 混凝土工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定

鋼筋工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定

模板工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定

安裝工長 施工員上崗證 ≥助理工程師 規定

測量工長 工程師 資料員（包括安全資料）資料員上崗證 ≥助理工程師 規定 見證取樣員（做試塊）見證取樣員上崗證 ≥助理工程師 規定

會計出納 規定 材料員 材料員上崗證 規定

材料員 材料員上崗證 機械設備員 機械設備員證 規定

機械設備員 機械設備員證 規定

倉庫保管員倉庫保管員 電工（僅值班）電工證 規定

炊事員 健康證 規定

炊事員 健康證 規定

炊事員 健康證 規定

保安保安

其中，專業技術負責人與專業工長之間可以實現自由的崗位轉換，以備彌補。

?項目部在建立質量管理體系和安全管理體系時，應該將專職和兼職統籌兼顧，將分包單位負責人和關鍵技術管理人員列入保證體系內，參與系統的管理。

?從獨立核算和相對獨立管理的角度上講，項目部人員應該相對完整，盡可能地避免“互動”造成的“職責”混亂。在施工過程中，確有必要時，監理職能和甲方職能的人員可以調補（類如值班等）。

?考慮到不同的階段的用人重點不一樣，正常情況下，項目部的正式編制管理、技術人

20人。

5、項目所需主要機械設備（按照公司對新項目的構思考慮，暫以四棟塔樓H≤100M、5層地上群房商場（檐高暫以32M，單層建筑面積暫以1.2萬平方）計）：

主要機械設備配置表

序號 機械設備名稱 規格型號 性能或主要參數 估計使用量 輸入模式 估計價格 資金投入量 備注

一、提升設備 附著式塔吊 H3/80 2臺 55萬 110萬附著式塔吊 H3/63 2臺 租賃 40萬 80萬 雙籠施工電梯 SC200/200J 4臺 租賃 40萬 160萬

二、混凝土施工設備 混凝土輸送泵 HBT80C 3 租賃 70萬 210萬布料機 BL--16 3 3萬 9萬混凝土攪拌機（應急）JZC350 1

混凝土震動棒 50根 5萬 5萬平板震動器 4臺

三、鋼筋加工設備鋼筋對焊機 U-VI--120 6臺 自帶 30萬 4套

交流電焊機 WSE--500 10臺 自帶直流電焊機 ZXT--400 8臺 自帶鋼筋調直機 GT--40 4臺 自帶 鋼筋彎曲機 GW--40 6臺 自帶鋼筋切斷機 GQ--40 4臺 自帶切割機 4臺 自帶鋼筋錐（直）螺紋機 自帶電渣壓力焊機組 自帶

四、模板加工和處理設備（鋼制）大模板 4組 自帶木工電刨 6臺 自帶圓盤鋸 4臺 自帶

五、抽水設備污水泵 QW50-25-2.2 4臺 自帶潛水泵 DW65-25*6 4臺 自帶

六、計量、測量設備儀器激光鉛垂儀 2臺 0.8 1.6

經緯儀 J2--JED 2臺 0.4 0.8

水準儀 DWA10 4臺 0.2 0.8

七、其他設備 附著式升降腳手架 SYP 4組 租賃 28萬 112萬臨時供電變壓器供電電纜供電電纜配電箱 開關廂 翻斗車 輛 自帶施工工具 自帶

主要周轉材料需量表（按群房施工考慮）

序號 材料名稱 規格 單位 單價 估計用量 估算總價 估計進場階段 備注

竹膠板 10平方 40 15萬 600萬 方木 60*80 立方M 1300 1500 195萬 或50*100 腳手架鋼管 Dg48標 T 4000 4000 800萬 租賃2000 200萬

扣件 個 4 30萬 120萬 扎絲、鐵釘等 8/平方 120萬 自帶雙面膠、膠帶 3/平方 45萬 自帶對拉螺栓 M

6、“施設”編制的重點：

高層建筑施工的過程，其相互關系比一般 多層建筑復雜，特別是大型高層公共建筑，除主樓外，還有裙房、附屬設施建筑和室外工程等，其施工過程中的相互關系更為復雜。因此，在施設編制時，必須抓住重點，采用科學的方法，統籌安排。

?合理劃分項目。由于本工程面積、體量大，單層一萬多平米的裙房和將近百米高的四棟塔樓的施工，多功能商業廣場建筑的智能化程度，通風空調設備、電梯設備、消防設備、用電設備的大量安裝施工，要求必須結合設計，合理界定、適當地劃分項目；使各項任務之間劃分，既有銜接又有分工，管理上使其形成有機地整體，確保工程能夠持續、有條不紊地進行。

?作好施工部署，合理劃分施工段。合理劃分施工段，確定總包單位與分包單位間、各專業分包間的項目責任范圍，是在統一目標規定下，實現合理部署、明確相互間邏輯關系的必須，是項目實現有續組織、持續進展的關鍵。

流水段的劃分，必須有利于組織流水作業，原則上要保證各段的工程量基本平衡，作業面大致相等，按照有利于施工組織、充分利于機械設備作用、利于時間和空間的使用，節省場地、勞動力，提高工效和縮短工期的原則，以不影響結構安全的后澆帶（或變形逢設置）劃分。

?根據需要選擇主要施工機械設備。高層建筑的特點就是層數多，垂直運輸量大，加上作為大型商業廣場，每層約一萬多平方米的面積，建筑占地面積與總場地面積的比例較大、材料設備多，要兼顧方方面面，兼顧不同階段的需要并能夠作及時地適應性調整，必須結合施工場地情況和工期進度安排、項目的劃分情況，按照“施工現場總平面圖”布置要求選擇。

?塔式起重機的選擇。由于塔式起重機是施工過程垂直、水平運輸的關鍵設備。在進行塔機選擇時，一般應做到：

①必須充分了解各類塔式起重機的技術性能、售價情況、業內產品質量和服務質量信譽，以便安全使用、定期保修維護、拆裝和更有利于充分發揮塔吊的作用。

②合理選擇塔吊的提升速度、極限提升能力和有效回轉半徑，以便適用于施工組織要求和利于施工需要，保證使用又不造成浪費，降低工程造價。

③塔吊的極限臂長和起重量、升限高度，應該與建筑的平面設計形狀、尺寸和高度相適應，與平面中最不利使用點的起吊重量相適應。

④塔吊的布置位置應該按照“施工現場總平面布置圖”確定的位置安排。塔吊布置應該有利于塔吊的基礎施工、利于基坑開挖及支護的施工；應利于塔吊的拆裝、連接附著錨固、頂升作業。

⑤群機作業時，應該考慮與附著式升降腳手架豎桿的影響和相鄰塔吊的高度差等豎向高度關系，應該考慮相應水平方向的相互影響關系，該按照統一的布置安排，在統一的頂升安排和指揮信號系統下作業。

⑥考慮到裙房面積大和現場作業面積小的影響，為補充豎向提升能力的不足，可以考慮增加兩臺龍門吊使用。

⑦為了減少成本，可以在簽訂供貨協議時，將塔吊的頂升、定期維護、安裝及檢測交由供貨方實施。

?怎樣選用各種腳手架。高層建筑的安全防護是施工必須認真面對的重要問題，確保施工作業安全，是衡量項目管理成敗和能否實現管理目的的關鍵。高層的腳手架形式已經非常豐富，從雙排到頂，到懸挑、吊掛和工具式腳手發展，目前在高層建筑項目中常常使用的是懸挑式腳手架和附著式升降腳手架。腳手架的選用要根據主體施工和后期裝飾施工的需要綜合考慮。從技術和經濟的角度上分析，目前廣泛使用的附著式升降腳手架是綜合主體結構施工和后期裝飾施工比較適宜的，當然他適用于外立面造型不是很復雜、相對比較規范的的建筑。從使用方便的角度講，應該按照保證安全、適用、經濟的原則，方便拆裝和使用的原則選擇。

?做好主體施工階段裙房的施工安排。本工程的裙房單層建筑面極大，施工現場由于要安排大量地臨時設施（包括生活設施、機械布置、材料堆放場地、周轉材料設備場地、運輸道路場地等），有效利用面積相對較小，在安排計劃時，必須解決場地與材料設備占用的矛盾、前期裙房施工與后期塔樓施工機械設備布置間的統籌兼顧矛盾、較大層工作量和工作面所需人員設備投入與場地不足的矛盾、材料的按照計劃進場控制與班作業量需求大的供求矛盾。

?做好機械設備的維護、保修管理工作，避免出現“瓶頸”制約。由于裙房施工階段混凝

量大，而工期現實、場地條件和經濟因素又不允許有過多的備用設備，高強度的連續作業，要求在使用機械設備時要按照規程規定執行，不過量、不過度、不過分使用，還必須在間歇時間認真、切實作好機械設備的維護、保養工作，安排資金、專門人員負責，作到“小病及時修，大病不出現，配件及時換”。

?作好裝飾工程和設備安裝階段的施工計劃安排。高層建筑施工，特別是具有商業廣場功能的裙房建筑，由于電梯設備、用電系統設備、消防系統設備、通風空調系統、智能建筑設備（聲像、電訊、監控）的大量使用，一般按照工期所占總工期的1/4—1/3，如果加上前期的預埋、預留、預設，所占的配合工期將更長；高層裙房的商業目的裝修裝飾，包括外墻維護裝置、外墻裝飾、電梯前室等公共部分的裝修和普通抹灰，以外墻和普通抹灰所占分量最重，安全要求也最高，工期耗時最長。鑒于設備安裝和裝飾裝修階段的工程特點，必須合理界定范圍，確定插入時機，在有安全防護的前提下，考慮分段實施作業；及時選擇分包隊伍進場，統籌規劃、周密部署，采取合理地技術組織措施，適時組織平行流水、交叉作業，避免混亂現象造成的影響。

?切實、認真地作好項目的施工進度計劃。由于高層建筑施工周期長，過程影響因素多、變化大，因此 “施設” 的施工進度計劃只能起到控制作用；考慮到施工過程中的各種不利因素，總施工計劃編制時，必須留有適當地余地；因為本項目工程規模比較大，技術要求比較高，計劃安排時，必須與選用施工機械設備、現場條件、勞動力組織相適應；必須重視關鍵過程、關鍵階段、關鍵線路對計劃執行的影響，重視施工過程中環境對工期的影響，重視大臺班機械設備使用量和機械設備的“瓶頸”制約；必須重視計劃執行的“PDCA”過程，抓主要矛盾，按照“動態管理（計劃）、合理配置（資源）、（進度、資金）節點控制、（管理）目標考核”的原則實施。

?合理地作好施工現場總平面布置圖。施工平面布置圖，是組織高層建筑施工過程全部活動的重要依據，目的是為了控制和有效管理現場。一般可以根據施工現場條件、周邊環境情況、基礎與地下工程、結構工程、裝修與安裝施工的不同階段要求，使用機械設備情況，劃分功能區域，安排組織交通流向和使用管網（包括施工用水、電），兼顧前后。一般應滿足：

①保證交通暢通，滿足各項運輸要求。保證交通暢通，不僅是滿足某階段的需求，而是要兼顧裙房施工和后期塔樓施工，滿足計劃進場條件下的材料使用堆放貯存量要求。

②可以充分發揮大型機械設備的效能，避免出現現場的二次搬運、二次轉移。

③滿足消防、安全施工和環境保護的要求。

④盡可能地節約現場施工用地。

⑤盡可能地利用永久場地、設施，比如規劃設計的道路路基、綠化或停車場地等，只要滿足不影響后期施工，不會造成后果影響即可。

⑴必須進行可靠地經濟技術分析。施工組織設計所確定的方案、進度計劃安排、資金使用計劃、選用機械設備都必須經過經濟技術分析對比，滿足技術上的先進性、可行性要求，能夠保證工程的質量和施工安全需要；方案和計劃應該在經濟上是合理的，能夠滿足公司對項目管理目標的要求，能夠滿足企業的基本利益；在管理上具有科學性，體現決策的周密調查，科學論證。

五、“監理職能”管理職責和職能

1、“監理項目部”與監理公司的關系是合同契約關系。在協議簽訂時，應強調：

? “監理項目部”由我方組建，內部的管理和按照規定對工程的監理監督，由我們組織實施，以不對監理企業造成不良影響為工作前提，按照《建設監理規范》（50326--2001）的法規、部門規章、規范性文件、強制性標準條文和專業規范組織行為實施。

? 監理公司委派總監理工程師，按照合同約定監督“監理項目部”的實施行為，不行使直接的工程監理監督權利，對項目建設過程中出現的“問題”，可以通過“溝通”解決，對“項目監理部”的工作有建議權。總監理工程師應該按照協議約定，積極配合過程管理，參加所有規定應由總監參加的活動（如驗收等），履行簽字和蓋章手續。

? 監理公司按照協議約定，對監理項目部的工作有監督、指導權，負責配合施工過程中驗收、建設行政主管部門進行的檢查和其他規定應由監理單位參加的活動或蓋章、簽字。對協議履行過程中出現的“問題”，可以通過“溝通”方式解決。

2、“監理項目部”的組織結構：祥見附圖3

3、“監理項目部”的人員組成：

序號 姓

名 崗 位 任職資格 職稱條件 備

注總監理工程師 總監理工程師證 高級工程師 監理公司派

總監理工程師代表 監理工程師證書 高級工程師 設

土建監理工程師 監理工程師證書 土建工程師 設

土建監理工程師 監理工程師證書 土建工程師 設 給排水、暖通監理工程師 監理工程師證書 安裝工程師 設

電氣設備安裝監理工程師 監理工程師證書 安裝工程師 設 安全監理工程師 監理工程師證書 安全工程師 設、且有安全培訓證書

經濟管理監理工程師 監理工程師證書 造價工程師 預算部職能

監理資料員（含勤務）助理工程師 設

“監理項目部”的實際管理控制權由公司總工程師掌握。監理部成員按照任職條件由公司

對于有工作能力沒有監理工程師執業資格證書的，建議可以與監理企業協商幫助解決。“監理項目部”的工作人員定員7人（不含總監理工程師）。

4、“監理項目部”的職責。按照管理設想：

? 在項目實施過程中，按照與項目部人員職能“互補”的原則，對勞務、分包單位進行管理，對施工過程質量、安全文明施工、計劃編制與執行情況、成本控制情況進行監督、控制。

監理公司（契約關系）

監理部

可不設

? 在項目管理過程中，獨立地擔負項目監理的職能，監督“施工項目部”對公司項目管理目標的實施行為，履行項目施工過程中的監理職責，按照規定監督和簽署過程手續，承擔項目監理“四大控制，兩個管理，一個協調”的工作任務，負責監理工作例會的組織和監理月報的編發，承擔按規定應該由監理提供的監理相關資料。

? 在項目實施過程中，按照“合同”約定，審核由“項目部”提交的“工程款”支付憑證，按照公司規定程序批準支付。

? 在項目管理過程中，“監理項目部”（以下改稱為“監理部”）行使監理和甲方的職責，其具體工作是：

① 監督并審核由項目部提交的《施工組織設計》或《項目管理規劃》，對其符合性、針對性、真實性進行核查；《施設》的審核由專業監理工程師負責，簽批由總監簽署。

② 對《施設》包含的進度計劃的符合性進行核對，按照公司對項目的管理目標要求，“施工項目部”（以下簡稱為“項目部”）的計劃，制定《項目進度控制計劃》，下達月度分解計劃，監督計劃執行情況。

③ 對包含的《質量計劃》進行審查，對項目部的質量管理體系和安全保證體系進行核查，針對計劃的可行性、符合性和執行情況進行檢查；監督質量、安全管理體系的運行情況、控制點的設置及實施效果。

④ 對“項目部”的機械設備準備計劃和落實情況、周轉材料準備和落實情況進行核實，對其滿足工程需要的符合性進行有針對性的檢查；對其設備的進場狀態和維護措施、人員進行督促。特別是對工期、質量、安全有重大或較大影響的設備和周轉材料，比如塔吊、混凝土輸送泵、鋼筋加工設備、大模板、附著式升降腳手架等。

⑤ 對施工工藝與項目實際、和使用機械設備、周轉材料的適應性進行審查，監督實施過程中的使用情況，對可能出現的不利現象，及時要求“項目部”處理。

⑥ 按照國家相關規定和規范要求，分部、分項驗收，組織隱蔽工程驗收，組織工序轉換的驗收，監督特殊過程施工，如定位放線、樁基施工與檢測、基坑驗收、深基坑支護、避雷減災、施工臨時用電、土方回填、變形縫或后澆帶、基礎的防水防滲、大模板選擇、附著式升降腳手架選擇、梁窩和門窗洞口的預設、測量定位、雨季施工、暑期施工、冬季施工等。

⑦ 按照公司要求和項目的進度控制計劃，制訂投資控制計劃，建立相應地成本控制點和控制措施，加強計劃內投資控制；會同預算部、材料部對變更量及時進行核增或核減，加強計劃外投資的控制。

⑧ 對“項目部”在施工過程的安全管理措施、設備到位情況、設備安全運轉情況進行檢查、評估，督促項目部創造一個有利于安全施工，有利于銷售推廣的文明工地。

⑨ 由于“監理部”的特殊性，建議監理工作：在公司規定工作的的范圍內，依照規定程序辦理；對于需要代表監理部的工作，按照實現編制的《監理規劃》、《監理規劃實施細則》

⑩ 項目竣工后，代表公司對“施工項目部”的總體工作，按照“目標管理責任書”規定和過程中經雙方確認調整量的“成本、工期、質量、安全”目標量，對項目部進行考核、評定。對監理部自己的工作進行評價，做項目工作總結。

六、項目建設過程中，建設單位的職能

1、按照公司的原業務職能和范圍開展工作。作為項目啟動組織，完成項目的所有開工報告以前的工作，為項目開始創造有利的外部施工環境。包括《施工許可證》和其他手續的辦理、施工圖設計、臨建設施和“三通一平”、設計與“監理”的招標、招商等。

2、編制施工圖預算，組織施工“招標”并簽訂“《施工合同》”；核定項目施工成本，制定項目管理目標，按照市場的原則組建“施工項目部”和“項目監理部”，并在項目實施中，按照市場規則進行運作，有效進行成本控制。

3、編制項目現場管理制度或規定，對施工過程的管理目標實施情況定期組織檢查、考核。對檢查考核情況，根據是否對備案有利的原則，分別由《工程簡報》（內部管理資料，不列入資料中）或《監理月報》編發。

4、負責 “變更”工程量的測量、核查工作；核定對“項目部”的索賠。

5、負責“甲供”材料的計劃審核、采買、核出，對材料質量、供應時效與工程需要的符合性負責。

6、按照合同約定的工程款撥付方式、時間、條件，核定工程款支付憑證；按照公司規定的程序，批準支付，并監督撥付工程款的使用情況。

7、組織綜合、單位工程驗收，辦理備案手續，辦理與項目管理公司的移交手續和其他與招商、物業管理有關的手續。

8、按照規定程序和項目目標管理計劃，組織對施工項目部行為實施效果評估、考核，“監理部”和“項目部”）。

七、項目的成本控制原則

1、項目成本的構成

項目的建設成本由建設單位管理費用成本、土地成本、拆遷成本、建筑成本、設計成本、監理費用成本、配套設施成本、銷售費用成本、稅費、風險成本攤銷等構成。在此“方案”前提下，所有的成本都變成了直接成本，容易造成前期成本投入較大。

2、項目施工成本控制的原則

① “項目部”的工作內容包括：進場臨建設施的搭設、主體和一般裝飾施工、一般安裝工程自己組織施工，專業性較強項目的安裝施工，在總包范圍內，采用分包的方式進行。

② 施工圖設計完成后，由預算部核算施工成本，作為項目目標管理計劃的依據。施工成本主要包括：“甲供”材料以外的材料費、勞務施工費、經核定必須購買使用的機械設備費、設備租賃費、周轉材料租賃費、分包工程費、項目部管理費（包括項目部人員工資）。

③ 項目部負責實施勞務、分包協議（合同）談判，預算部核算涉及工作量，監理部

監督談判過程，簽訂合同必須按照公司《合同評審程序》實施審核。

④勞務施工隊選擇時，應該按照《項目管理規劃》確定的原則，綜合考慮現有設備、專業技術工人的數量、持證上崗情況、同類工程施工經歷、組織的完善程度、報價等，按照招標的方式解決。對分包單位的選擇，必須有專業資質要求和一定地前期墊付能力。

⑤為減少機械設備的購買量，保證施工質量和安全，在選擇勞務、分包施工隊伍時，必須選用成建制的施工隊伍，必須有一定的機械設備和施工用工具，必須有健全的組織，配置完備的質量、安全、技術、管理人員，有符合規定要求的特種作業持證上崗人員（塔吊司機、電焊工、架子工、混凝土工、模板工、鋼筋工、電工等），有與項目施工相適應地工人隊伍。

⑥為了節約成本，保證施工的持續進行，項目部必須對擬建區域的周邊施工環境、道路出口情況、建筑物的布局及工程體量、可能使用的施工組織方法、工序與工藝綜合考慮，合理布置各施工區域功能，合理選用施工人員總量，安排臨建設施和機械設備，安排施工用電、用水，安排材料設備、周轉材料、大模板、附著式升降腳手架的堆放場地，合理組織材料、設備、周轉材料的計劃進場。

⑦為節約成本，項目部應該處理好“施工現場功能平面布置與可提供能力的矛盾；施工現場平面布置與計劃使用施工組織方法需要的矛盾；建筑物體形、面積大與提升機械設備使用極限能力的矛盾；裙房施工人員、設備、作業面需量與后期塔樓施工需量突變的矛盾；裙房施工與塔樓施工組織“重心”在后期轉移前后，在設備、運輸、材料設備堆放場地方面的矛盾；材料堆放場地不足、可能出現的后期轉移與進度、安全需要間的矛盾；進度計劃安排與必要的工序技術間歇時間、特殊施工季節的矛盾；工序間、設備間交叉作業產生的矛盾”。

⑧在項目實施過程中，按照目標管理、計劃管理的管理要求，按照“動態管理、優化配置、節點控制、目標考核”的原則，項目部必須向監理部和建設單位（甲方）提交月度進度、資金使用、材料設備計劃，編制周計劃，并保證計劃實施的嚴肅性；監理（“甲方”）審批提交計劃與總體計劃的符合性、可操作性，在保證工期、質量和安全必需的前提下，積極為項目部創造計劃執行的條件。

⑨必須控制計劃外變更的范圍和程度，特別是涉及增加建設投入的過程。對因環境變化造成的設計變更，嚴格按照公司《設計變更控制程序》執行；對于因建材市場供應短缺造成的材料因素變更，必須按照經濟合理的原則，實行嚴格地審批制，按照規定程序辦理。

⑩按照“誰主管，誰簽字，誰承擔責任”的原則，嚴格按照崗位責任制所確定職責范圍開展工作，執行相關管理制度，最大限度地規避“責任風險”可能造成的損失。

3、項目成本控制分布圖：

八、建設項目管理方案的可行性評價

1、本方案的SWOT分析

（1）本方案的優點：

①可以按照同一的“意志”展開，變建設過程合作伙伴的經濟合同關系為統一的行政隸屬關系，減少不同利益體間的“糾紛”與“摩擦”。

②把三種職能進行職責界定，在內部按照“市場”的形式進行，建立互相依存、互相監督、互相配合、相互制約的管理機制，可以在項目管理計劃下，為實現統一目的服務。

③可以將原由施工企業賺取的利潤，轉化為開發利益，提高回報率。

④便于協調、便于管理，有利于控制建設周期及建設成本。

⑤便于公司整體開發計劃的順利實施及后期使用。

（2）缺點：

①調整了企業組織結構，增加了管理人員，并且對使用人員的現場管理能力要求比較高。

②增加了項目建設前期投入的成本費用，特別是機械設備、周轉材料費用的投入和本該由施工企業墊付的相關費用。

③由于“慣性作用”，可能會出現管理中的“錯位”和“越位”現象。

④缺少了項目管理上可以作為規避風險的合同手段。

（3）風險：

①本應由施工企業承擔的風險，比如市場風險、質量責任、安全責任、民工工資責任風險。

②與施工企業、監理企業間可能因為對一些“問題”認識上的差距造成“糾紛”的風險。

③政策風險。

（4）機會：

①本方案最大的問題，應該是與“掛牌”監理、施工企業的“同利共處”，解決利益與責任關系問題。只要滿足不給施工企業造成不利影響，滿足協議經濟利益，這個可能是有的，而且，一般不會出現問題。

②目前，在鄭一些無實體或允許掛靠、且條件不苛刻的施工企業，多在民有股份制企業，掛靠是其生存和發展的一個較大的組成部分，我們的掛靠只要保證或者他們相信不會給其造成不利影響，還會對提高施工企業的知名度，幫助年審有利，這個合作會比較愉快的。

③掛牌監理企業由于市場的因素，也是可以找到的，相信一般也不會出現問題。由于“活源”的問題，我們這么大的項目對提高企業在業內的知名度、幫助企業升級或年審是有很大幫助的，只要我們搞好工程質量、保證施工安全，可以明確地證明監理不用承擔實際責任，就不會發生“糾紛”、不愉快。

2、項目管理方案對施工、監理企業的需求

?監理企業必須具有“甲級”資質，能夠在我們承諾不造成對其不利影響的前提下，給監理部章，以便開展正常業務，提供業務指導服務，提供規定應有企業簽字、蓋章服務；可以通過協議協商管理費用，相互間可以建立互信關系。

?施工企業應該有房屋建設工程一級總承包資質，能夠兼有勞務一級、裝飾裝修等專項資質更好；能夠在我們承諾不造成對其不利影響的前提下，提供項目部章，幫助安排專業資質證，提供業務指導服務，提供規定應有企業簽字、蓋章服務；可以通過協議協商管理費用，相互間可以建立互信關系。

3、項目管理方案的可行性評價。盡管此種管理有著一些可能的問題，但是，可以肯定企業將能夠從中獲取“不非”的利益；有利于鍛煉隊伍，提高團隊成員的業務能力水平，有利于企業向相關行業的集團化發展；有利于按照公司的以意志，“和諧”地組織項目建設和實現企業目的。