第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)怎么進(jìn)行工程管理

房地產(chǎn)企業(yè)怎么進(jìn)行工程管理?

行業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的理解存在廣義和狹義兩種。狹義工程管理指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理，主要任務(wù)是組織、協(xié)調(diào)和管理施工、監(jiān)理及各外包單位有序、按計(jì)劃、保質(zhì)保量的完成工程建設(shè)任務(wù)；而廣義的工程管理實(shí)際涉及房地產(chǎn)開發(fā)全過程，是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈?zhǔn)冀K的工程管理系統(tǒng)，配合設(shè)計(jì)、成本、采購、營銷等各職能發(fā)揮作用。廣義的工程管理也可以認(rèn)為是其狹義工程管理體系的前后延展。國內(nèi)行業(yè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司普遍按照廣義上的理解去運(yùn)行工程管理體系。通過分析發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的工程管理體系主要有五個(gè)方面的特點(diǎn)：

1、工程管理職能充分前置 1)、許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)都要求在項(xiàng)目可研論證階段，工程人員應(yīng)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，了解項(xiàng)目場(chǎng)地自然條件和社會(huì)條件。對(duì)今后項(xiàng)目施工過程中可能遇到的困難和風(fēng)險(xiǎn)做到心中有數(shù)。比如：根據(jù)場(chǎng)地地形特點(diǎn)考慮護(hù)坡施工方案；根據(jù)場(chǎng)地道路、風(fēng)向等自然特點(diǎn)考慮未來施工現(xiàn)場(chǎng)的布局、施工材料運(yùn)送等等。2)、策劃定位、方案設(shè)計(jì)也需要工程人員及早參與，提出專業(yè)意見。任何項(xiàng)目的理念和定位，都需要通過工程施工才能由思路、方案變成最終的產(chǎn)品，所以在策劃和方案設(shè)計(jì)階段需要工程人員對(duì)方案的施工工藝難易程度發(fā)表專業(yè)意見，通過各職能的相互藕合，追求項(xiàng)目在“理想”和“現(xiàn)實(shí)”的高度統(tǒng)一。比如：產(chǎn)品的前瞻性與可行性如何兼顧？如何使定位的產(chǎn)品更容易實(shí)現(xiàn)？哪種材料更容易施工？質(zhì)量更穩(wěn)定？采用何種施工工藝方案進(jìn)度更快、質(zhì)量更好？等等。這一方面是對(duì)今后項(xiàng)目的一些風(fēng)險(xiǎn)有個(gè)預(yù)控，避免到時(shí)措不及防；另外一方面，也是要求工程職能一定要與設(shè)計(jì)、策劃職能同步考慮問題，按照項(xiàng)目的定位和方案思路及早構(gòu)思未來的工程管理模式，清晰工程管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)所在。3)、施工圖設(shè)計(jì)階段，工程人員參與的應(yīng)該更多。深度參與圖紙審核，避免設(shè)計(jì)圖紙中的一些差錯(cuò)形成工程事實(shí)；嚴(yán)格進(jìn)行工程交底。

2、工程管理活動(dòng)要按照pdca形成閉環(huán)管理 1)、p(策劃)：策劃的實(shí)質(zhì)是策劃一個(gè)項(xiàng)目的工程管理模式，其意義重大。通常包括以下幾個(gè)方面： a、項(xiàng)目開發(fā)策略； b、進(jìn)度方面：項(xiàng)目開發(fā)的一級(jí)里程碑節(jié)點(diǎn)時(shí)間、完成進(jìn)度的前提條件等； c、質(zhì)量：針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)，確保項(xiàng)目質(zhì)量的有關(guān)措施（包括事前、事中和事后）有哪些？哪些部位或活動(dòng)是本項(xiàng)目工程質(zhì)量的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)？ d、最終要達(dá)成的質(zhì)量目標(biāo)有哪些？如何統(tǒng)計(jì)和計(jì)算？ e、成本和合約方面：需要配合成本部門，確定項(xiàng)目采用何種合約框架？各合約的工程邊界等等； f、供方管理：對(duì)總包和主要分包方采取何種管理模式？管到何種程度？ 總之，事先的充分策劃是做好項(xiàng)目工程管理的前提，工程管理的事先策劃也能體現(xiàn)公司工程管理整體水平。目前國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在此方面還比較薄弱。2)、d（執(zhí)行）：執(zhí)行階段主要是按照已策劃的管理方案事實(shí)管理，其中也包括各階段工程管理的流程、作業(yè)指引和表格。優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)往往在工程管理體系的文件系統(tǒng)比較完善和精細(xì)化，強(qiáng)調(diào)文件的指引作用，很多指引性的一些規(guī)范融合到表格中。3)、c（檢查）：工程管理過程的檢查實(shí)際包括兩個(gè)大部分：一是對(duì)外包方的定期檢查，并進(jìn)行考核，其實(shí)也是供方管理體系一部分，往往這種過程的檢查結(jié)果作為對(duì)供方評(píng)價(jià)的重要依據(jù)之一。二是，對(duì)工程本身的檢查，按照分部分項(xiàng)工程，在各重要階段開展，比如：隱蔽工程檢查、分部分項(xiàng)工程階段驗(yàn)收、整體竣工驗(yàn)收、物業(yè)驗(yàn)收、交房驗(yàn)收等等。在實(shí)際工作中，這種檢查與監(jiān)理的工作要互為補(bǔ)充，除對(duì)監(jiān)理的工作形成監(jiān)督以外，還重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)商或業(yè)主所關(guān)注的質(zhì)量，這種質(zhì)量更多應(yīng)該是項(xiàng)目經(jīng)營層面的質(zhì)量，而不僅僅是行業(yè)規(guī)范中規(guī)定的質(zhì)量。4)、a（行動(dòng)、改進(jìn)）：該階段更多體現(xiàn)在，項(xiàng)目結(jié)束后應(yīng)該組織相關(guān)專業(yè)人員開展項(xiàng)目后評(píng)估，系統(tǒng)梳理項(xiàng)目開發(fā)過程中的得與失，為下一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)提供借鑒和指南。

3、科學(xué)合理的合約體系 房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資源整合型的企業(yè)，其許多活動(dòng)都是通過其他供應(yīng)商提供的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的管理更多是對(duì)相關(guān)各方的管理。在這一方面，工程管理更為典型。所以房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀工程管理體系離不開科學(xué)合理的合約體系。1)、公司合約體系的規(guī)劃需要根據(jù)公司整體戰(zhàn)略來考慮。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要綜合考慮自身的資金、能力、開發(fā)策略等方面因?yàn)闃?gòu)建符合自己管理特點(diǎn)的合約體系。2)、合約體系能體現(xiàn)公司對(duì)項(xiàng)目管理的模式。不同的模式各有優(yōu)劣，需要取長補(bǔ)短、統(tǒng)籌兼顧。作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，關(guān)鍵是要通過事先策劃，進(jìn)行清晰的合理劃分。3)、只搭建了合約體系還不夠，還需要對(duì)各合約邊界進(jìn)行清晰界定。

第二篇：標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理

標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理

行業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的理解存在廣義和狹義兩種。狹義工程管理指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理，主要任務(wù)是組織、協(xié)調(diào)和管理施工、監(jiān)理及各外包單位有序、按計(jì)劃、保質(zhì)保量的完成工程建設(shè)任務(wù)；而廣義的工程管理實(shí)際涉及房地產(chǎn)開發(fā)全過程，是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈?zhǔn)冀K的工程管理系統(tǒng)，配合設(shè)計(jì)、成本、采購、營銷等各職能發(fā)揮作用。廣義的工程管理也可以認(rèn)為是其狹義工程管理體系的前后延展。國內(nèi)行業(yè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司普遍按照廣義上的理解去運(yùn)行工程管理體系。

通過分析發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的工程管理體系主要有五個(gè)方面的特點(diǎn)：

1、工程管理職能充分前置

1)、許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)都要求在項(xiàng)目可研論證階段，工程人員應(yīng)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，了解項(xiàng)目場(chǎng)地自然條件和社會(huì)條件。對(duì)今后項(xiàng)目施工過程中可能遇到的困難和風(fēng)險(xiǎn)做到心中有數(shù)。比如：根據(jù)場(chǎng)地地形特點(diǎn)考慮護(hù)坡施工方案；根據(jù)場(chǎng)地道路、風(fēng)向等自然特點(diǎn)考慮未來施工現(xiàn)場(chǎng)的布局、施工材料運(yùn)送等等。

2)、策劃定位、方案設(shè)計(jì)也需要工程人員及早參與，提出專業(yè)意見。任何項(xiàng)目的理念和定位，都需要通過工程施工才能由思路

第三篇：房地產(chǎn)工程管理

房地產(chǎn)工程管理 工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好工程管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過程，時(shí)間是金錢，效率是生命，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義“造名，更要造實(shí)”，好的名聲必須要好的東西來保證。工程成本管理是管理造價(jià)，工程造價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價(jià)，一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

那么怎樣去做好房地產(chǎn)工程管理呢？我認(rèn)為方式有三，其

一、選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位。這些單位是工程建設(shè)的先頭兵，好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確的對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù)，從而節(jié)約工程造價(jià)。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確的對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少和避免不必要的浪費(fèi)，節(jié)約了工程造價(jià)和加快了工程進(jìn)度。其

二、選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎樣去選擇，應(yīng)當(dāng)有一整套的組織架構(gòu)，如：施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績(jī)、企業(yè)可靠度和誠信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等，只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子提供合理的依據(jù)。其

三、建立高效合理的管理模式。這種模式雖是一種廣泛的行為，但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類，如：工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場(chǎng)調(diào)研，多方面進(jìn)行比較和區(qū)分，合理的選價(jià)和選材，嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān)，提高材料的供應(yīng)速度，這就同時(shí)加快了工程進(jìn)度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體，要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理，如：合理的施工組織設(shè)計(jì)、有效的獎(jiǎng)罰制度等，這樣才能保證工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設(shè)的整個(gè)過程，表現(xiàn)著工程特征。真實(shí)具體的做好工程資料，能切實(shí)反映工程質(zhì)量的好壞，為工程質(zhì)量的評(píng)定提供了合理的依據(jù)。

第四篇：淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理

淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理

論文原創(chuàng)性聲明

本人鄭重聲明：本人所呈交的本科畢業(yè)論文《淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理》，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果。論文中引用他人的文獻(xiàn)、資料均已明確注出，論文中的結(jié)論和結(jié)果為本人獨(dú)立完成，不包含他人成果及使用過的材料。對(duì)論文的完成提供過幫助的有關(guān)人員已在文中說明并致以謝意。

本人所呈交的本科畢業(yè)論文沒有違反學(xué)術(shù)道德和學(xué)術(shù)規(guī)范，沒有侵權(quán)行為，并愿意承擔(dān)由此而產(chǎn)生的法律責(zé)任和法律后果。

論文作者（簽字）：

日期：

****年**月**日

中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

摘 要

2005年以來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，投資額、開工竣工面積、銷售額已連續(xù)數(shù)年的迅速增長。面對(duì)如此情景,國家出臺(tái)眾多法規(guī)以加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,特別是2011年可說是房地產(chǎn)業(yè)的隆冬。今后房地產(chǎn)企業(yè)可以利用的資源將會(huì)十分有限，如何利用有限的資源創(chuàng)造更大的價(jià)值，如何提高工作效率將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的頭等問題。我國的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展起步晚,制度不完善，傳統(tǒng)的集權(quán)化組織結(jié)構(gòu)越來越不適應(yīng)現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,如何在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面對(duì)特定的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行更為合理的調(diào)整,提高企業(yè)的資源利用能力和項(xiàng)目管理水平,使其適應(yīng)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將是企業(yè)面臨的一個(gè)重大問題。

關(guān)鍵詞：

1、房地產(chǎn)；

2、項(xiàng)目；

3、工程管理

中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

目 錄

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理含義………………………………………1

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀……………………………………2

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀 ………………………………2

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀………………………………2

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的對(duì)策……………………………………3

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理…………….……………………3

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理………………….………………3(三)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理………………….………………4

四、結(jié)論…………………………………………………..…………10 致 謝…………………………………………………..……………11 參考文獻(xiàn)………………………………………..……………………12

中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理含義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)。運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果目標(biāo)是指投資回報(bào)率，銷售率等到投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電迅、消防等幾十個(gè)部門，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃管理、設(shè)計(jì)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀

隨著人們生活水平和住房品位的提高，小區(qū)建設(shè)需考慮的功能越來越全，配套設(shè)施科技含量越來越高，同時(shí)營銷策略、融資方式不斷變化，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，國家政策、市場(chǎng)消費(fèi)行為的變化等需要房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性強(qiáng)、知識(shí)面廣、應(yīng)變能力快。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅僅是幾個(gè)純粹的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)或者項(xiàng)目銷售,而是處理不斷發(fā)生和變化的項(xiàng)目工程相關(guān)事件或是對(duì)紛繁復(fù)雜的各種資源進(jìn)行整合。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)是管理眾多不斷變化因素的系統(tǒng)性平臺(tái)。然而當(dāng)前大部分企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作采用自主式管理，公司自己組建項(xiàng)目部，組織招投標(biāo)，選擇施工單位，監(jiān)理單位，組織工程實(shí)施、項(xiàng)目試運(yùn)行，選擇物業(yè)管理公司，承擔(dān)過渡期物業(yè)管理和售后服務(wù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量，進(jìn)度，成本，效率不高。不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題,這表明了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目管理人員匱乏,項(xiàng)目管理水平低下的狀況。要解決這些問題,開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目制管理的研究和應(yīng)用,把項(xiàng)目制管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理模式,給予積極關(guān)注。

（一）、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)商追求利潤最大化，因而在選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位時(shí)，往往采用低價(jià)中標(biāo)，在合同履行過程中，又常拖欠進(jìn)度款、墊資，中標(biāo)單位對(duì)質(zhì)量保證體系缺少經(jīng)濟(jì)支撐。在設(shè)計(jì)上，專業(yè)不配套、不齊全；在施工圖設(shè)計(jì)上，對(duì)方案、套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)、質(zhì)量驗(yàn)評(píng)走過場(chǎng)；售后服務(wù)等方面存在問題大都轉(zhuǎn)嫁給施工單位、物業(yè)管理單位，使問題得不到有效解決，尤其是當(dāng)前市場(chǎng)急跌環(huán)境下對(duì)許多房產(chǎn)企業(yè)而言面臨生死考驗(yàn)。

（二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀

無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

本，影響房地產(chǎn)投資效益。

三.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程施工管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行有效的控制，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理

規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項(xiàng)目開發(fā)剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點(diǎn)工作，就是確定建筑的規(guī)劃方案，此時(shí)一定要避免為趕時(shí)間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹(jǐn)慎取舍，因?yàn)榻ㄖ?guī)劃方案在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中具有極其重要的作用，關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗，所以必須認(rèn)真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)理念的先進(jìn)與否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的規(guī)范合理，對(duì)給水、排水、供熱、燃?xì)狻㈦姎狻㈦娪崱⒅悄芑卜老到y(tǒng)等統(tǒng)籌設(shè)計(jì)的好壞，都將直接影響工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：

1、注重對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇，切忌因過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計(jì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。一定要以《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等國家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)。

2、保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通，隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度，及時(shí)解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，同時(shí)要把對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、希望達(dá)到的目標(biāo)等與主要設(shè) 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

計(jì)人員進(jìn)行溝通、探討。

3、要督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)注重提高工程的科技含量，并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則，不要自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件，以杜絕工程隱患，確實(shí)需要改進(jìn)圖紙時(shí)，必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理

施工階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金籌資源聚集在一個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來的施工生產(chǎn)活動(dòng)。它是實(shí)施投資效益的基本環(huán)節(jié)。施工階段的工作，包括施工準(zhǔn)備，如人力準(zhǔn)備，通過招標(biāo)投標(biāo)確定施工隊(duì)伍，建材和施工設(shè)備的準(zhǔn)備，落實(shí)水電交通運(yùn)輸?shù)韧獠織l件；組織施工，如在開工之前，建設(shè)單位應(yīng)辦理開工手續(xù)，在向規(guī)劃部門領(lǐng)取開工執(zhí)照后，施工單位方可進(jìn)行施工，在施工過程中，督促監(jiān)理單位工作，協(xié)助施工單位處理施工中常遇到的技術(shù)問題，監(jiān)督施工單位按圖施工，保證工程質(zhì)量等。概括起來，該階段的主要任務(wù)就是通過招標(biāo)投標(biāo)優(yōu)選施工單位，對(duì)建設(shè)過程進(jìn)行總體組織、協(xié)調(diào)與項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全的控制。以及設(shè)計(jì)變更管理，合同管理，信息管理等工作。

1、質(zhì)量控制

工程質(zhì)量體現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖的實(shí)現(xiàn)程度。工程質(zhì)量管理是以合同約定的質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)以及國家規(guī)范為目標(biāo)的監(jiān)督活動(dòng)。質(zhì)量管理的主要任務(wù)是檢驗(yàn)施工過程中的材料、工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同約定。質(zhì)量管理工作主要有以下幾方面內(nèi)容:(1)檢驗(yàn)原材料,保證材料質(zhì)量

為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提出檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查，或進(jìn)行專門的化驗(yàn)或試驗(yàn)。對(duì)砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴(yán)格送檢，并出具相關(guān)的檢驗(yàn)合格的報(bào)告。未經(jīng)檢驗(yàn)或檢驗(yàn)不合格的材料禁止使用。(2)檢驗(yàn)配套設(shè)備

工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào) 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

告等制度；對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，應(yīng)到到制造廠進(jìn)行監(jiān)督或考慮指定到政府相關(guān)部門進(jìn)行檢查和驗(yàn)收,并出具相應(yīng)的檢驗(yàn)合格報(bào)告。(3)明確施工過程中控制質(zhì)量的具體措施和評(píng)定方法

檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、砂、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段控制水灰比，確保混凝土達(dá)到設(shè)計(jì)所要求的相應(yīng)強(qiáng)度等級(jí)；對(duì)商品混凝土通過檢驗(yàn)其塌落度等方法檢查其質(zhì)量是否可行；混凝土試塊制作必須現(xiàn)場(chǎng)取樣，其養(yǎng)護(hù)必須與澆筑的混凝土養(yǎng)護(hù)的同等條件下進(jìn)行；制定有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。

(4)加強(qiáng)工序驗(yàn)收、中間檢查、隱蔽驗(yàn)收和最終驗(yàn)收

房地產(chǎn)開發(fā)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施工方在進(jìn)行自檢基礎(chǔ)上提前通知驗(yàn)收,且要求通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)。若驗(yàn)收合格在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工。倘若查驗(yàn)不合格，施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收，有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)，施工方必須按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，嚴(yán)禁在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。(5)確立質(zhì)量文件檔案制度

匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗(yàn)證明文件、試驗(yàn)報(bào)告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

2、進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度度控制涉及整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度，包括設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段的工作進(jìn)度，設(shè)計(jì)工作進(jìn)度，施工進(jìn)度，物資采購工作進(jìn)度等。進(jìn)度控制是指對(duì)工程項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，將該計(jì)劃付諸實(shí)施，在實(shí)施的過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至工程竣工，交付使用。進(jìn)度控制的最終目的是確定項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的總目標(biāo)是建設(shè)工期。開以企業(yè)進(jìn)度控制主要內(nèi)容有以下幾方面：（1）及時(shí)掌握工程建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

定期要求監(jiān)理單位匯報(bào)建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度并提供必要的進(jìn)度報(bào)告，對(duì)涉及重大問題及時(shí)組織參加協(xié)調(diào)進(jìn)度會(huì)，并提供現(xiàn)場(chǎng)會(huì)紀(jì)要；掌握檢查進(jìn)度偏差的方法，通過實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度比較，確定進(jìn)度偏差值的大小，以便采取進(jìn)度調(diào)整措施，開發(fā)企業(yè)只對(duì)施工總進(jìn)度實(shí)施控制，而無需過多地掌握承包單位具體的作業(yè)進(jìn)度狀況，重點(diǎn)是對(duì)工程進(jìn)度的里程碑點(diǎn)的檢查與控制，檢查進(jìn)度偏差的方法，可采用：S形曲線比較法，“香蕉” 曲線比較法和前鋒線比較法。均能直接判定進(jìn)度狀況及進(jìn)度偏差值，并對(duì)工期及后續(xù)工作的進(jìn)度影響進(jìn)行分析；參與監(jiān)理單位組織的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，及時(shí)掌握掌握施工實(shí)際進(jìn)度，特別是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)的完成情況，下達(dá)有關(guān)進(jìn)度的決策。（2）籌措資金并及時(shí)兌付工程進(jìn)度款

根據(jù)施工協(xié)議條款約定的時(shí)間，方式，對(duì)監(jiān)理已確認(rèn)的工程量，按其相應(yīng)的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)兌付工程進(jìn)度款。如不能及時(shí)兌付應(yīng)與承包單位勾通協(xié)商，避逸因進(jìn)度款撥付不及時(shí)面造成停工，影響總進(jìn)度目標(biāo)工期拖延控制決策監(jiān)督承包單位按批準(zhǔn)的施工進(jìn)度計(jì)劃組織施工，定期檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，采取措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，避免或減少工期延誤；合同中約定拖延工期的處罰條款，約束承包方的進(jìn)度管理行為。（3）控制工程變更

對(duì)施工中所出現(xiàn)的工程量變化，應(yīng)及時(shí)根據(jù)承包方的申請(qǐng)，進(jìn)行核準(zhǔn)后，根據(jù)合同文件批準(zhǔn)工期拖天數(shù)擴(kuò)所增加的相應(yīng)費(fèi)用；對(duì)合同范圍內(nèi)的工程變更，可隨時(shí)指令承包商隨時(shí)執(zhí)行，并核準(zhǔn)工程延期及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；對(duì)合同外的變更，僅時(shí)工程量或款額超過一定的界限，可根據(jù)原工程量清單中規(guī)定工程量的變更限制，適當(dāng)調(diào)整合同單價(jià)及批準(zhǔn)工期拖延；對(duì)工程性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型、工程規(guī)模及數(shù)量發(fā)生變化的變更，如超合同范圍面在工程范圍內(nèi)，可下達(dá)工程變更指令確認(rèn)新增項(xiàng)目，而不在工程范圍，可協(xié)商重新簽訂協(xié)議。為保證工程順利進(jìn)行盡可能減少或避免在工程建設(shè)實(shí)施過程中發(fā)生變更。因無法避免也應(yīng)在承包商修改工作前提出，避免返工浪費(fèi)和工期延誤。

3、成本控制

為了有效地控制建設(shè)項(xiàng)目投資，業(yè)主應(yīng)在建設(shè)前期確定建設(shè)規(guī)模，采用技術(shù)先進(jìn)，功能合理，經(jīng)濟(jì)節(jié)約的設(shè)計(jì)方案，做到投 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

資決策正確；同時(shí)，在施工階段做好工程價(jià)款結(jié)算的審查與管理，對(duì)工程變理及時(shí)確定調(diào)整價(jià)款，合理處理索賠和進(jìn)行反索賠。施工階段成本控制的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：（1）組織對(duì)費(fèi)用支出的審核

通過對(duì)項(xiàng)目的劃分，將建設(shè)項(xiàng)目劃分到分部分項(xiàng)工程，審查每期個(gè)單項(xiàng)工程和分部分項(xiàng)工程清單與單價(jià)，按形象進(jìn)度制訂撥款計(jì)劃。（2）做好備料款工作

承發(fā)包雙方應(yīng)在合同中約定預(yù)付工程款的時(shí)間和數(shù)額，開工后嚴(yán)格按約定的時(shí)間和比例扣回。具體備料款的數(shù)額，要根據(jù)工程類型、合同日期、承包方式和材料設(shè)備供應(yīng)體制來確定。備料款的扣回應(yīng)隨工程所需主要材料儲(chǔ)備的逐步減少抵沖工程款的方式陸續(xù)扣回。（3）做好工程價(jià)款的結(jié)算工作

工程價(jià)款的結(jié)算是施工階段成本控制的主工工作內(nèi)容，它貫穿于施工的全過程。工程價(jià)款的預(yù)付與結(jié)算支付，必須實(shí)行監(jiān)理工程師簽證制度，以確保有資金不超付，又能滿足施工進(jìn)度的要求。

（4）做好工程價(jià)款調(diào)整的控制工作

在施工過程中，施工條件、設(shè)計(jì)變更、合同條件、技術(shù)規(guī)程、施工順序和進(jìn)度安排等的變化引起的工程變更。常因工程變更及材料，勞動(dòng)力，設(shè)備價(jià)格等因素，造成工程價(jià)款的增加。對(duì)于工程價(jià)款的調(diào)整，應(yīng)按合同規(guī)定的有關(guān)方法進(jìn)行。總之施工階段的成本控貫穿于施工全過程，首先應(yīng)預(yù)測(cè)工程風(fēng)險(xiǎn)及可能發(fā)生的索賠的誘因，采取防范措施。如合同要求及時(shí)提供施工場(chǎng)地，設(shè)計(jì)圖紙及材料與設(shè)備，減少索賠的發(fā)生，通過經(jīng)濟(jì)分析確定投資控制最容易突破的控制重點(diǎn)。其次在施工過程中做好各方與各項(xiàng)工程的協(xié)調(diào)，慎重決定工程孌更，嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理工程師簽證制度，并按全同規(guī)定及時(shí)向施工單位支付進(jìn)度款。最后審查施工單位提交的工程結(jié)算書，對(duì)工程費(fèi)用的超支進(jìn)行分析，采取控制措施，并公正處理施工隊(duì)單位提供的 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

索賠。

4、安全控制

建設(shè)工程項(xiàng)目職業(yè)健康安全管理的目的是防止和減少生產(chǎn)安全事故，保護(hù)產(chǎn)品生產(chǎn)者的健康與安全，保障人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)免受損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在安全管中應(yīng)抓好如下幾方面工作：

（1）審核施工單位施工組織設(shè)計(jì)中關(guān)于安全目標(biāo)及安全保證措施，并督促其嚴(yán)格按照審核后的安全目標(biāo)和措施執(zhí)行；

（2）監(jiān)督施工對(duì)于安全的投入、安全檢查制度、安全教育制度及現(xiàn)場(chǎng)的安全施工方案，多看現(xiàn)場(chǎng)，做到心里有數(shù)，對(duì)于安全隱患及時(shí)提出并及時(shí)整改，或者以通知單形式責(zé)令施工單位整改，必要時(shí)局部暫停施工，絕不能放松。

（3）、制定安全檢查制度，協(xié)同監(jiān)理單位對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行普遍檢查，專業(yè)檢查和季節(jié)性檢查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查現(xiàn)場(chǎng)、查隱患、查事故處理情況等；

（4）、定期或不定期召開安全文明施工專項(xiàng)會(huì)議，提出問題并落實(shí)解決方案、加深安全教育，將安全隱患消滅于萌芽狀態(tài)之前。

5、工程設(shè)計(jì)變更管理

設(shè)計(jì)變更管理是一項(xiàng)重要內(nèi)容,變更常伴隨著工程合同價(jià)格的調(diào)整及實(shí)施進(jìn)度的調(diào)整,是合同雙方利益的焦點(diǎn)。因此,合理確定并及時(shí)處理好項(xiàng)目變更,既可以減少不必要的糾紛,保證合同的順利實(shí)施,又有利于對(duì)工程造價(jià)的控制。做好設(shè)計(jì)變更管理需注意如下題：

（1）建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審批制度，切實(shí)把投資控制在合理的范圍之內(nèi)。（2）設(shè)計(jì)審核

對(duì)設(shè)計(jì)修改與變更應(yīng)通過現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)單位代表請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位研究審核，設(shè)計(jì)變更必須進(jìn)行工程量及造價(jià)增減分析，經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意。設(shè)計(jì)變更經(jīng)監(jiān)理工程師會(huì)簽后交施工單位施工。（3）按合同管理變更

建設(shè)工程施工承包合同中，均包括工程變更的條款，工程師有權(quán)向承包單位發(fā)布指令，要求對(duì)工程的頂目、數(shù)量或工藝進(jìn)行變更，對(duì)原標(biāo)書的有關(guān)部分進(jìn)行修改。（4）嚴(yán)格控制變更 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

由于工程變更所引起的工程量變化，有可能造成合同項(xiàng)目投資超出原來的預(yù)算投資，必須予以嚴(yán)格控制，密切注意其對(duì)未完工程投資支出的影響及對(duì)工期的影響。（5）公平處理變更費(fèi)用

施工條件的變更，往往是指未能預(yù)見的現(xiàn)場(chǎng)條件或不利的自然條件，即在施工中實(shí)際遇到的現(xiàn)條件同招標(biāo)文件中描述的現(xiàn)場(chǎng)條件有本質(zhì)的差異，施工單位向業(yè)主提出施工價(jià)款和工期的變更要求，由此而引起索賠。工程變更均會(huì)對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度，投資產(chǎn)生影響，因此應(yīng)做好工程的審批工作，合理確定變更的單價(jià)、價(jià)款和工期限延長的期限，并由監(jiān)理工程師下達(dá)變更指令。

對(duì)于參與項(xiàng)目建設(shè)任何一方提出的設(shè)計(jì)變更要求和建議,首先交由監(jiān)理單位審查,分析研究設(shè)計(jì)變更在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上的合理性與必要性后,提出設(shè)計(jì)變更建議的審查意見。一般設(shè)計(jì)變更,在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)由監(jiān)理單位審查批準(zhǔn),報(bào)項(xiàng)目部備案,屬業(yè)主授權(quán)范圍外的,由監(jiān)理單位組織審查,項(xiàng)目部批準(zhǔn)；對(duì)重要設(shè)計(jì)變更由項(xiàng)目部組織最終審查后批準(zhǔn)。

6、合同管理

主要是合同的簽訂以及執(zhí)行的管理，簽訂前審核合同的條款，對(duì)于牽涉到質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本的條款的細(xì)化、減少、增加提出建議，對(duì)于合同簽訂后，則對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和管理，工期、進(jìn)度款、質(zhì)量以及甲乙方的責(zé)任等與現(xiàn)場(chǎng)對(duì)照，有偏差的及時(shí)提出并改正。

7、信息管理

主要是施工現(xiàn)場(chǎng)的一些信息收集與反饋，對(duì)于建設(shè)主管部門所發(fā)出的信息的收集，了解行業(yè)的動(dòng)態(tài)對(duì)于本工程的影響，主要是工地現(xiàn)場(chǎng)的資料管理，包括圖紙、聯(lián)系函、修改單、合同、計(jì)劃書、總結(jié)、預(yù)結(jié)算書、公司發(fā)文、內(nèi)部發(fā)文等等所有紙質(zhì)和電子文檔的整理歸檔，全部文件要準(zhǔn)確、真實(shí)、及時(shí)地存檔，做好文件收發(fā)借用等詳細(xì)登記。

8、組織協(xié)調(diào)

主要就是我方與各參建單位、或是建設(shè)主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，同時(shí)也包括與公司或部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，妥善處理好各相關(guān)單位之間的關(guān)系，使各單位和諧共存、融洽互助，可以采取現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解或者會(huì)議調(diào)解的形式，主要針對(duì)各相關(guān)單位的負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)，重點(diǎn)協(xié)調(diào)資金問題、質(zhì) 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

量問題、安全問題和進(jìn)度問題，保證項(xiàng)目生產(chǎn)順利進(jìn)行。

三、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的巔峰階段,市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大,企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。面對(duì)新形勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好工程項(xiàng)目管理,是企業(yè)生存的根本,也是提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，在項(xiàng)目實(shí)施階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程建設(shè)按時(shí)、按質(zhì)、按量地交付使用或銷售，達(dá)到為項(xiàng)目建設(shè)增值的目的。企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房地產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為前提。

結(jié)論 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

第五篇：淺談房地產(chǎn)企業(yè)安全管理

淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理

山東宏程建設(shè)有限公司耿波

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為建設(shè)項(xiàng)目的主體，在安全生產(chǎn)中扮演著領(lǐng)導(dǎo)和管理的角色，一方面要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的施工、監(jiān)理等企業(yè)的安全生產(chǎn)進(jìn)行管理、領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)、控制；另一方面要為安全生產(chǎn)和管理提供必要的資金和協(xié)助。房地產(chǎn)開發(fā)具有規(guī)模大、產(chǎn)品的一次性、復(fù)雜性、專業(yè)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)不同于工廠加工生產(chǎn)，它不能批量生產(chǎn)也不能簡(jiǎn)單復(fù)制，從報(bào)建到竣工交房整個(gè)過程中涉及到方方面面諸多環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都牽涉到不同的部門協(xié)調(diào)處理，而保證房地產(chǎn)開發(fā)的有序性、可持續(xù)性及良性發(fā)展的唯一法寶就是加強(qiáng)安全管理，保證安全生產(chǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)管理控制的的七大要素中：安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、信息、組織協(xié)調(diào)；安全管理是首位的，也是其他要素管理得以順利進(jìn)行的基礎(chǔ)。目前在安全生產(chǎn)和管理方面，在開發(fā)過程中往往存在以下幾個(gè)問題：

1、施工隊(duì)伍的素質(zhì)參差不齊，不服從現(xiàn)場(chǎng)管理的現(xiàn)象也是存在的，安全生產(chǎn)很難絕對(duì)性落實(shí)。

2、非法分包和轉(zhuǎn)包以及肢解發(fā)包的現(xiàn)象始終存在，這些承包方往往不具備基本的安全生產(chǎn)管理能力，存在違章指揮和盲目施工行為。要保證安全生產(chǎn)勢(shì)必需要現(xiàn)場(chǎng)管理人員加強(qiáng)跟蹤性安全管理，這樣就加大了管理人員工作強(qiáng)度。

3、各項(xiàng)安全生產(chǎn)規(guī)章制度不健全，制定的制度內(nèi)容不能切合實(shí)際，并且不能認(rèn)真執(zhí)行。安全教育制度不健全，制度內(nèi)容得不到落實(shí)和完善，不能按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定認(rèn)真組織開展安全教育；對(duì)管理人員的安全教育，對(duì)員工的日常安全教育和對(duì)新工人的“三級(jí)安全教育”等流于形式，不能真正起到提高管理人員及員工的安全知識(shí)水平的作用。

4、安全培訓(xùn)不到位，安全投入不足。安全培訓(xùn)是公司的一種企業(yè)安全文化，1是提高施工人員安全知識(shí)和安全意識(shí)的必要途徑。目前從實(shí)際情況看安全培訓(xùn)基本缺失。

5、公司目前的管理組織模式以職能形式為主，各個(gè)部門相互交叉，存在多頭領(lǐng)導(dǎo)，因此安全責(zé)任制在實(shí)踐中不是非常完善。同時(shí)在房產(chǎn)開發(fā)過程中存在對(duì)未來趨勢(shì)把握不準(zhǔn)，規(guī)劃不足；這樣在后期容易出現(xiàn)很多意想不到的狀況和問題，因此安全預(yù)防措施無法跟上事情的發(fā)展變化節(jié)奏。

針對(duì)以上問題，本人認(rèn)為需要從行為、心理、管理方式等以下幾個(gè)方面加以糾正，可以盡可能消除安全隱患，確保在開發(fā)過程中安全生產(chǎn)。

首先，積極引導(dǎo)施工企業(yè)加強(qiáng)安全管理，提高其安全自我控制和管理能力。盡可能將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)能力的施工單位，消除安全隱患。避免將工程發(fā)包給多個(gè)單位，這樣一方面各單位間溝通協(xié)調(diào)難度大，同時(shí)加大我們的安全現(xiàn)場(chǎng)管理強(qiáng)度。

其次，加強(qiáng)安全教育和培訓(xùn)，從安全意識(shí)和個(gè)人修養(yǎng)上加強(qiáng)員工的心理誘導(dǎo)。堅(jiān)持不懈的開展技能教育、素質(zhì)教育、理想教育、崗位安全知識(shí)教育等，消除其僥幸、惰性、逞能、從眾等不安全心理。

再次，加強(qiáng)安全激勵(lì)的建設(shè)和考核，建立以各部門經(jīng)理為首的安全責(zé)任制，定崗定責(zé)。定期對(duì)施工過程中的問題進(jìn)行總結(jié)、考核；充分發(fā)揮激勵(lì)機(jī)制的作用。對(duì)正確的安全行為要給予大力支持，及時(shí)進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。從正面激活員工的安全意識(shí)，讓員工在愉快的情緒中強(qiáng)化安全意識(shí)，自覺遵章守紀(jì)，做好安全。最后，完善公司的組織職能結(jié)構(gòu)，以人為本剛?cè)岵?jì)抓管理，充分發(fā)揮各級(jí)管理者的作用，讓全體員工都以主人翁的責(zé)任感服務(wù)于企業(yè)，同心同力搞好安全生產(chǎn)，將隱患消除在源頭。

總之，安全工作是一項(xiàng)長期的、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要不斷探索、鞏固和

創(chuàng)新。它貫穿于項(xiàng)目的全過程，從項(xiàng)目開始到項(xiàng)目結(jié)束都需要責(zé)任受控。因此我們要把住源頭，加強(qiáng)管理；同時(shí)積極用科學(xué)的方法，有效的手段，循序漸進(jìn)，讓企業(yè)運(yùn)作向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化靠攏，確保安全生產(chǎn)！為我們的企業(yè)的成長壯大構(gòu)建起一座堅(jiān)實(shí)的安全堡壘。