第一篇：如何對房地產企業資產負債表進行風險解析

如何對房地產企業資產負債表進行風險解析

房產地行業的財務報表相比一般制造業在某些科目上會有它的特殊性，比如對于收入的確認，預收款項目對于稅收的影響等等。怎么來透視房地產行業的財務報表？這些報表上的數字后面可能蘊藏

什么樣的問題？

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小于當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過“預收賬款”科目記賬，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應當要求企業提供銀行對賬單與企業銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉出不入賬，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數并與現金日記賬賬面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在賬外經營的情況。

2、應收賬款科目分析。由于近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在未取得預售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產企業應收賬款科目一般余額比較小，應當對房地產企業的應收賬款進行明細分析，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃

避預交企業所得稅行為。

3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬于關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借給其關聯企業，計入其它應收款科目，不按關聯企業之間按照獨立企業之間的業務往來計提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的。由于目前房地產企業開發項目必須達到一定完工程度才能取得預售許可證，而房地產開發項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正相關關系。如果遠小于預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大于預收賬款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應注意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大于則有可能存在將開發產品用于抵債、贈送

等未視同銷售的情況。

5、固定資產科目分析。一般情況下房地產公司的固定資產賬面數，相對于企業的注冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。房地產企業固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、打印機、辦公桌等內容。房地產企業與其他工業企業相比,具有開發周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發結束后，就轉到下一個地方開發，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。根據房地產公司開發的特點來說，開發單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產明細賬上一般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核相關手續并實地盤點以辯別其真偽。有些實行核定征收企業所得稅的建筑公司將購買的機械設備發票放在房地產公司入賬，少開具建筑業發票以達到少繳營業稅及附加的目的。

6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。一般來說企業短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額準確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規范，是否存在將預收合同外的購房款因公司經營需要轉入賬內運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準而發生的利息支出，不得在計算企業所得稅時扣除。

7、其它應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯企業之間的往來，對于關聯企業的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產公司為了少繳納企業所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司支付營業稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業發票金額入賬。由于業務虛假，相關應付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產企業與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產公司往往以收據形式收取，在房地產公司需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。

8、預收賬款科目分析。此科目是房地產行業最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應關系。在分析中，一是要通過預收賬款明細賬以及相應的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業務收入應當確認的時間。二是要將資產負債表預收賬款科目數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業所得稅。具體方法是將資產負債表預收賬款科目本期增加額乘以預計計稅毛利率后的金額，與企業申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額后的余額進行比對，兩者金額應該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數與期末數進行比較，如增加較多，則應當分析增加的原因，是否屬于債務重組所得。絕大多數房

地產企業都需要向銀行融資。

如何結合風險分析解讀損益表中的重點科目

1、主營業務收入科目分析。分析已出售開發產品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業務收入時間，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額一般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發票時才確認，開具發票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真

分析。

2、主營業務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對于連續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。在進行營業成本分析時，需要結合該企業的測繪報告上的總開發面積、已完工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結合當地同時期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結合建筑常規深挖成本偏高的原因。

3、主營業務稅金及附加科目分析。此科目與主營業務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業利潤參考值，并結合同時期、同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷評估企業的毛利率是否合理?

5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關聯企業使用不計利息收入。

6、營業外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續費用是否準確記錄。現在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產盤盈，固定資產處置收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業外收入的項目是否屬于

視同銷售應當確認的范圍。

第二篇：如何對資產負債表進行風險解析

如何對資產負債表進行風險解析

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小于當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過“預收賬款”科目記賬，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應當要求企業提供銀行對賬單與企業銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉出不入賬，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數并與現金日記賬賬面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在賬外經營的情況。

2、應收賬款科目分析。由于近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在未取得預售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產企業應收賬款科目一般余額比較小，應當對房地產企業的應收賬款進行明細分析，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預交企業所得稅行為。

3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬于關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借給其關聯企業，計入其它應收款科目，不按關聯企業之間按照獨立企業之間的業務往來計提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的。由于目前房地產企業開發項目必須達到一定完工程度才能取得預售許可證，而房地產開發項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正相關關系。如果遠小于預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大于預收賬款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應注意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大于則有可能存在將開發產品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。

5、固定資產科目分析。一般情況下房地產公司的固定資產賬面數，相對于企業的注冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。房地產企業固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、打印機、辦公桌等內容。房地產企業與其他工業企業相比,具有開發周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發結束后，就轉到下一個地方開發，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。根據房地產公司開發的特點來說，開發單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產明細賬上一般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核相關手續并實地盤點以辯別其真偽。有些實行核定征收企業所得稅的建筑公司將購買的機械設備發票放在房地產公司入賬，少開具建筑業發票以達到少繳營業稅及附加的目的。

6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。一般來說企業短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額準確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規范，是否存在將預收合同外的購房款因公司經營需要轉入賬內運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準而發生的利息支出，不得在計算企業所得稅時扣除。

7、其它應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯企業之間的往來，對于關聯企業的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產公司為了少繳納企業所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司支付營業稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業發票金額入賬。由于業務虛假，相關應付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產企業與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產公司往往以收據形式收取，在房地產公司需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。

8、預收賬款科目分析。此科目是房地產行業最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應關系。在分析中，一是要通過預收賬款明細賬以及相應的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業務收入應當確認的時間。二是要將資產負債表預收賬款科目數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業所得稅。具體方法是將資產負債表預收賬款科目本期增加額乘以預計計稅毛利率后的金額，與企業申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額后的余額進行比對，兩者金額應該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數與期末數進行比較，如增加較多，則應當分析增加的原因，是否屬于債務重組所得。絕大多數房地產企業都需要向銀行融資。如何結合風險分析解讀損益表中的重點科目

1、主營業務收入科目分析。分析已出售開發產品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業務收入時間，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額一般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發票時才確認，開具發票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真分析。

2、主營業務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對于連續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。在進行營業成本分析時，需要結合該企業的測繪報告上的總開發面積、已完工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結合當地同時期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結合建筑常規深挖成本偏高的原因。

3、主營業務稅金及附加科目分析。此科目與主營業務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業利潤參考值，并結合同時期、同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷評估企業的毛利率是否合理?

5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關聯企業使用不計利息收入。

6、營業外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續費用是否準確記錄。現在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產盤盈，固定資產處置收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業外收入的項目是否屬于視同銷售應當確認的范圍。

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第三篇：[房地產] 施工企業資產負債表編制說明

一、本表反映企業月末、季末、年末全部資產、負債和投資者權益的情況。

二、本表“年初數”欄各項目，應根據上年末資產負債表“期末數”欄所理數字填列。如果本資產負債表規定的各個項目的名稱和內容同上不一致，應對上年年末資產負債表各項目的名稱和數字按照本的規定進行調整，填入本表“年初數”欄內。

三、本表期末數各項目的內容及填列方法：

1．“貨幣資金”項目，反映企業庫存現金、銀行結算戶存款、外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途資金的合計數。本項目應根據“現金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金” 額合計填列。

2．“短期投資”項目，反映企業購人的隨時可以變現的股票和債券等各種有價證券的實際成本。有市價的，應在本項目內注明期末時市價。本項目應根據“短期投資”科目的期末余額填列。

3．“應收票據”項目，反映企業收到的而尚未到期收款也末向銀行貼現的應收票據，包括商業承兌匯票和銀行承兌匯票。本項目應根據“應收票據’’科目的期末余額填列。已向銀行貼現的應收票據不包括在本項目內。其中已貼現的商業承兌匯票應在本表下端補充資料內另行反映。

4．“應收賬款”項目，反映企業應收的與企業經營業務有關的各項款項。企業預付的賬款，應在本表“預付賬款”項目反映；預收的賬款，應在本表“預收賬款”項目內反映。本項目應根據“應收賬款’’科目所屬各明細科目的借方期未余額合計填列。

5．“壞賬準備”項目，反映企業提取尚未轉銷的壞賬準備金。本項目根據“壞賬準備”科目的期末余額填列。本項目為“應收賬款”項目的減項。

6．“預付賬款”項目，反映企業預付給分包單位的工程款和預付給供應單位的購貨款。本項目根據“預付賬款”科目期末余額填列。

7．“其他應收款”項目，反映企業對其他單位或個人的應收和暫付的款項，本項目根據“其他應收款”科目的期末余額填列。

8．“待攤費用”項目，反映企業已經支出但應由以后各期分期攤銷的費用。開辦費以及攤銷期限在1年以上的其他待攤費用，應在本表“遞延資產”項目反映。本項目應根據“待攤費用”科目的期末余額填列。“預提費用”科目期末如有借方余額，也在本項目內反映。

9．“存貨”項目，反映企業期末結存在庫、在用、在途、在建和在加工中的各項存貨的實際成本，包括各種材料、低值易耗品、周轉材料、庫存產成品、在建工程等。本項目應根據“物資采購”、“采購保管費”、“庫存材料”、“低值易耗品”、“周轉材料”、“材料成本差異”、“委托加工物資”、“庫存“成品”、“工程施工“、“工業生產”、“輔助生產”等科目的期末余額合計

填列。其中在建工程應單獨列示。

企業如有除上述各項流動資產以外的其他流動資產，根據有關科目期末余額，在“其他流動資產”項目單獨列示，并在財務情況說明書中加以說明。

10．“待處理流動資產損失”項目，反映企業在清查財產中發現的尚待批準處理的流動動資產盤虧和毀損扣除盤盈、溢余后的凈損失，根據“待處理財產損溢”科目所屬“待處理流動資產損溢”明細科目期末余額填列。

11．“1年內到期的長期債券投資”項目，反映企業長期投資中，將于1年內到期的債券，根據“長期投資”科目所屬有關明細科目期末余額分析填列。

12．“長期投資”項目，反映企業不準備在1年內變現的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。其中，股票和債券如有市價的，應在財務情況說明書中說明期末時的市價。長期投資中，將于1年內到期的債券，應在流動資產類中的“1年內到期的長期債券投資”項目單獨反映n本項目根據“長期投資：’科目的期末余額扣除1年內到期的長期債券投資后的數額填列。

13．“固定資產原價”項目和“累計折舊”項目，反映企業所有的各種固定資產原價和累計折舊。融資租入的固定資產在產權尚未移交本單位之前，其原價及已提折舊少包括在內。融資租入固定資產原價應在本表補充資料內另行反映。這兩個項目應根據“固定資產”科目和“累計折舊”科目的期末余額填列。

14．“固定資產凈值”項目，反映企業固定資產原價減累計折舊后的凈值，根據“固定資產原價’’項目數字減“累計折舊”項目數字后的差額填列。

15．“固定資產清理”項目，反映企業毀損、報廢等原因轉入清理但尚未清理完畢的固定資產的凈值以及在清理過程中發生的清理費用減變價收入后的數額。本項目應根據“固定資產清理”科目的余額扣除臨時設施清理后的數額填列。

16．“待處理固定資產損失”項目，反映企業在清查財產中發現的尚待批準處理的固定資產盤虧扣除盤盈后的凈損失。根據“待處理財產損溢”科目所屬“待處理固定資產損溢”明細科目期末余額填列。

17．“專項工程”項目，反映企業期末尚未竣工投入使用的各種專項工程，包括自行建造固定資產，固定資產改建擴建，購人需要安裝設備的安裝工程以及建造臨時設施等各種專項工程發生的實際成本。本項目根據“專項工程支出”科目期未余額填列。

18．“無形資產”項目，反映企業各項無形資產原價扣除攤銷后的凈值。根據“無形資產”科目期末余額填列。

19．“遞延資產”項目，反映企業發生的不能全部計入當年損益應在以后內分期攤銷的各項費用，包括開辦費、融資租入固定資產改良支出和攤銷期限在1年以上的固定資產修理支出及其他遞延支出。本項目根據“遞延資產”科目期末余額填列。

20．“臨時設施”項目和“臨時設施攤銷”項目，反映企業所有各種臨時設施原值和累計攤銷。分別根據“臨時設施”科目和“臨時設施攤銷”科目的期末余額填列。

21．“臨時設施凈值”項目，反映企業臨時設施原值減累計攤銷后的凈值，根據“臨時設施”項目數字減“臨時設施攤銷”項目數字后的差額填列。

22．“臨時設施清理”項目，反映企業已轉入清理但尚未清理完畢的臨時設施凈值以及在清理過程中發生的清理費用減變價收入后的數額。根據“固定資產清理”科目所屬“臨時設施清理”明細科目余額填列。

除以上長期投資、固定資產、專項工程、無形資產、遞延資產及臨時設施之外，企業如有其他長期資產，應根據有關科目的期末余額，在“其他長期資產”項目單獨列示，并在財務情況說明書中加以說明。

23．“短期借款”項目，反映企業向銀行或其他金融機構借人的，尚未歸還的1年以內的款項。根據“短期借款”科目期未余額填列。

24．“應付票據”項目，反映企業為了抵付貨款和工程款等而開出、承兌的尚未到期付款的應付票據，包括銀行承兌匯票和商業承兌匯票。根據“應付票據”科目期末余額填列。

第四篇：淺談律師解析房地產企業法律風險與防范

淺談律師解析房地產企業法律風險與防范

房地產企業面臨的最大挑戰來自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對法律風險的防范意識不強。許多房地產企業往往把法律風險與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風險防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產企業法律風險的主要表現

（一）房地產企業在內部管理中的法律風險

房地產企業內部法律風險，是指由于房地產企業內部管理不當而引發的法律風險。首先，房地產企業管理者缺乏法律風險防范意識的風險。許多房地產企業負責人及管理者沒有法律風險防范意識，往往要等到發生法律糾紛之后才想到找律師代理訴訟。有的房地產企業即使聘請律師擔任法律顧問，但是很大程度上只是把顧問律師當作“花瓶”角色，重大決策及管理過程并不讓律師參與，沒有讓顧問律師產生其管理和防控法律風險應有的效用。其次，房地產企業法律風險防控制度不健全。主要表現在企業公章管理不規范，亂蓋公章可能給房地產企業帶來麻煩；合同簽訂與管理不嚴格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒有存檔而丟失，發生法律糾紛時無據可查，最終因證據缺失承擔敗訴風險；人力資源管理上不與勞動者簽訂勞動合同、不依法繳納社會保險，面臨違法用工賠償的法律風險，還有用人不當導致管理失誤的風險等。

（二）房地產企業在簽訂和履行合同中的法律風險

房地產開發過程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風險較多。首先，合同簽訂中對方預埋對房地產企業不利的內容的法律風險。合同中的每一個字，每一個詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時雙方均會小心謹慎和深思熟慮。但是由誰草擬合同誰就占據主導地位，律師提醒房地產企業千萬不要為了節省律師費而簡單參照各類格式文本或者簡單按照對方的范本訂立合同，因為任何一方在草擬合同時均盡可能寫清楚自己有利的條款，而盡可能給對方增加不利的條款，有時為了在合同談判中對自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規范和限制對方的權利，增加其義務。雖然在談判時可以提出來修改，但是增加談判的難度，有的內容認為是小問題而忽略；有的內容因為礙于情面羞于啟齒；有的內容大而化之麻痹大意；有的內容可能因為疏忽而沒有發現風險，又是再精明的高手也很難將對方預埋的地雷完全排除，即使排除也無法掌握主動。

其次，合同主體不適格的法律風險。合同當事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產開發一方要具備房地產開發資質并辦理相關手續，對外能獨立承擔民事責任，房地產項目應當是經依法批準的合法項目，如果項目不合法可能導致對外所簽訂的合同無效。另一方面，合同的相對方也應當具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業要具備相應建筑資質及獨立法人資格，避免掛靠或借用資質承包施工情況，尤其是一些個人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質的建筑公司的公章從事承包活動，可能導致合同無效而引起糾紛或者訴訟的法律風險，房地產開發企業要認真核實，否則出現工程質量或者施工糾紛時無法保障自身合法權益。

再次，合同內容不完整及表述不規范的法律風險。實踐中許多房地產企業往往簡單使用有關部門制定的或者從網絡上下載的格式合同文本，不認真理解和審查合同內容而導致意思表示不真實的法律風險。這些格式合同無法將房地產領域出現了許多新情況、新問題囊括進去的，一般都過于籠統，很難切合實際，不易操作；還有對合同內填寫不完整，實踐中常出現應填寫內容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內容，為日后糾紛埋下隱患。對違約條款約定過于籠統，違約金具體數額或者計算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發生爭議，沒有違約賠償的標準。

（三）房地產企業面臨行政上的法律風險

由于房地產法律體系建設不完善、房地產立法相對滯后，政府對房地產行業開發的行政干預較大，從土地價格、銀行信貸利率等主要環節都由政府來把控，由此給房地產企業的開發運營帶來諸多不確定因素。有的地方領導的指令常常比政策、法律規定更具效力，而且朝令夕改的情況也時有發生，這就給房地產企業的開發帶來了無法估量的風險。比如對于城市規劃區內的集體土地，應在政府部門征為國有土地并已對土地上的附著物補償安置后才能出讓，而且該筆補償費用依法應由政府支付，但是政府往往會在出讓土地時附條件轉嫁給房地產開發企業，附著物拆除補償問題也往往由房地產開發企業想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風險，雖然法律法規規定國土部門出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，但是實踐中所出讓的土地基本上都是無法干干凈凈的，總有這樣那樣的問題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標定位，實際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時有發生，因此產生的糾紛及法律風險較大；還有政府城鎮規劃變化也可能給房地產企業帶來法律風險，政府出讓土地的時候承諾的土地容積率、周邊交通環境、公共設施等可能因領導變化或者領導意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產事先規劃，則直接給房地產開發造成較大影響。還有政府不斷升級的樓市調控風險，你不知道政府下一步會出臺什么限制性政策，我國房地產行業沒有什么市場規律可循，政府的把控力度直接影響房地產市場走勢，房地產企業只有提心吊膽的被政府宏觀調控牽著走，給房地產企業帶來不確定性的風險。

（四）房地產企業在商品房銷售中的法律風險

我國實行嚴格的商品房銷售管理制度，房地產開發企業不能隨心所欲的銷售商品房。近些年，國務院及建設主管部門連續出臺商品房銷售限制政策與措施，如果違規銷售，逾越紅線，房地產開發企業可能受到嚴厲的處罰，如果違反法律銷售，企業可能承擔經濟處罰責任，負責人甚至面臨刑事法律責任的嚴重后果。首先，房地產開發企業在進行商品房廣告宣傳時，公告內容必須真實、合法、科學、準確，即使為了吸引購房者關注，也不得欺騙和誤導公眾。其次，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定面臨被確認無效的法律風險。實踐中大部分房地產開發商均在未取得商品房預售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預訂款的名義預售商品房，與買受人簽訂《認購協議書》，此時收取費用法律風險巨大，房地產開發商及其負責人可能面臨行政、經濟處罰甚至刑事處罰的危險。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，房地產管理部門可以依法進行查處，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發企業資質。如果未完善相關手續而預售收取預售款，根據2011年1月4日施行的《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定，房地產開發中如果未完善相關手續而預售收取預售款，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金，構成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、房地產企業法律風險防范

房地產開發風險無處不在是正常的，關鍵要正確把握和掌控風險，不出現系統性偏差和原則性風險，這需要必要的風險防范手段和措施。

（一）加強內部管理，自覺守法、誠信經營，強化房地產企業法律風險防范意識

樹立企業法律風險防范理念，加強房地產企業風險防范制度流程建設。古人有言凡事“預則立，不預則廢。”預防風險比處理風險所花代價要小得多。房地產企業管理人員樹立法律風險防范理念是企業風險管理最基本的要求，也是企業可持續發展的重要保障。要建立和完善內部風險評估機制和風險防控機制，構筑房地產企業內法律風險的內控防火墻。加強對企業員工的房地產法律風險知識培訓，教育企業員工自覺學法、模范守法，使企業經營管理人員熟悉掌握與房地產相關的法律知識，樹立誠信守法、依法經營的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強規范化開發過程的監管，從土地的取得直至房地產銷售、租賃、工程管理、客戶服務、物業管理等方面逐一實行嚴格的風險管理，最大限度的發揮法律風險防范的效用，為企業的盈利避免額外的損失。

（二）高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產企業合同糾紛

房地產開發企業法律風險防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質量。起草合同時要學會從風險分析與風險管理的角度研究合同的每一個條款，對合同可能遇到的風險因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴謹的法律文書，應當注意用詞嚴謹，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費用，如果在合同中沒有嚴密的表達，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認真審查和確定《商品房買賣合同》條款，商品房銷售過程中的商品房買賣合同直接關系到房屋買賣的順利進行，有的開發商不經過律師審查隨意起草合同，或者簡單使用主管部門提供的格式合同，或為迅速成交將一些不切實際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產生歧義的條款，導致開發商在合同履行過程中極為被動，也為以后產生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對重要法律文件統一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專人負責登記、保管，不要發生合同遺失或者找不著最后上對方牽著走的風險。

（三）增強服務意識，加強房地產企業品質控制

只有不斷增強服務意識、提高管理水平，才能贏得社會的認可和客戶的信賴，從而贏得市場，這是市場的要求。對于房地產企業而言，管理和服務是相輔相成的，只有規范的管理才能不斷增強服務意識、提高服務質量，同時服務意識的提高又有利于管理水平的提高。房地產企業尤其要加強企業品質控制，品質控制是提供優質商品房所必須的優良的規劃設計、建筑施工和細致的服務等一系列活動。房地產企業要建立專門的品質控制機構，制訂嚴格統一的系統化質量標準和管理體系，負責設計、施工、驗收交付、客戶服務等各環節的全面質量監督、檢查和管理，嚴肅建筑物驗收標準的執行，不斷提高客戶服務質量。

第五篇：資產負債表及損益表解析心得（定稿）

資產負債表及損益表相關解析心得

一、現金

我們為什么要盤點客戶的現金，結合我們實際操作主要起到以下作用：

我們的大部分客戶都沒有規范記帳的習慣，你如果問其淡季、旺季的銷售額時一般情況下總是一個大概的數字，這些數字怎么進行交叉檢驗。在實際詢問時，我們可以問他昨天銷售多少，前天銷售多少，再往前一天銷售多少，因為客戶的前幾天的銷售額他們一般是能記住的。再結合其所處的淡旺季，就能合理的推斷出其月銷售額。如果客戶提供的前幾天的銷售額是不真實的呢？我們又怎么進行合理判斷呢。我們可以問其多長周期到銀行存一次款，一般每次存款多少，上一次是什么時候存的款，與其相應的銀行流水進行比對。再結合其存款間隔中間合理的開支或者是否有大額的開支就能比較準確的計算出其月銷售額。

一、應收帳款

為什么要分析應收帳款呢？因為應收帳款的主要對象應是其主要銷售的客戶。

1、在進行貸前調查時我們與客戶進行交流時，對其銷售對象進行詢問時，就可以通過其銷售方式，銷售的主要客戶，資金結算方式現金占比多少，應收帳款占多少，一般情況下結算周期是多少，哪些客戶應收帳款較大，平時對應收帳款是怎么進行管理的。

2、客戶如果應收帳款較多，客戶也比較多，可能就有相應的帳本或者是欠條。在我們進行交淡以后，就可以通過檢查相應的帳本及收據與其所介紹的進行交叉檢驗從而核實其應收帳款的真實性，可收回性。

3、在實際進行操作時，我們填制應收帳款科目時，相應的欄目應盡可能細化。將核實的比較大的應收帳款的客戶填入其中。

4、在操作中如果有的客戶說與其交易對象業務往來時間比較長，相互之間基于信任沒有什么單據，我們就需分析其相關描述的合理性。

5、如果有的客戶下游客戶較多，難以一一進行統計核算，可以在其中抽查部分客戶進行核實，如能確認其真實性則我們可以合理推斷其相應的應收帳款是比較真實的。

注：在調查客戶王明權時其固定的銷售客戶有96戶，應收帳款有100多萬，這部分資產占了其資產積累的大部分，但是在實際操作當中客戶經理沒有嚴格對其提供的相關帳本進行統計核實，從而與其介紹的進行交叉檢驗。所以就可能導致我們的調查結論不準確。

三、存貨

1、在與客戶進行交流時，根據基經營周期，經營特點、淡旺季、什么時候存貨較多，哪種存貨較多，存貨的目的。比如說經營煙灑的客戶就會在夏季存大量的白灑，因為夏季白灑的價格相對較低且優惠條件較多，這個時候多存一點對于經營者來說是有利可圖的。

2、客戶經理實際核實：先觀察存貨，給存貨進行分類，找出價值最高的部分進行實際盤點核對實。列出存貨相應的清單。與客戶所介紹的進行交叉檢驗。

四、固定資產

1、這個問題不大，我主要講下IPC公司與我們的區別，IPC公司對于不是用于經營用的固定資產是不放入資產負債表中，因為其認為這些資產是不會為客戶帶來收益的的，如果不放其中在核算相應的比率時就不準確。IPC公司是將其放入表外的，用來在進行資產積累與經營積累時進行交叉檢驗。

五、其他資產

.在實際操作當中有些資產我們是不放入資產負債表中的但是IPC公司與我們是有區別的。比如說出租車營運證、網吧經營許可證，這些資產是在一定情況下可以進行變現的，所以在實際操作當中是放入其中的。這部分在實際操作當中是按市場價值進行入帳的。

六、預付帳款

有的客戶在與上游客戶進行業務合作時可能發生預付帳款，我們就要查看其是否為長期的合作的伙伴，是否比較有實力，是否有相關優惠，是否有相關打款憑證或者相關單據，從而判斷其合理性。