第一篇：中國央行資產負債表解析

中國央行資產負債表解析

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基礎貨幣

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現代貨幣的基本形態是支票和紙幣現鈔。

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現代市場經濟所需要的貨幣由中央銀行和商業銀行共同提供。

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基礎貨幣 由中央銀行所提供的那部分貨幣量

又叫做銀根或。這一部分貨幣最終形成老百姓手中的現鈔、商業銀行的庫存現金以及商業銀行在中央銀行的準備金存款。在中央銀行的資產負債表中，基礎貨幣的投放體現為負債項下“儲備貨幣”的增加(M1)。其中，“貨幣發行”展示的是現鈔的投放數量（M0）。

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市場交易過程中所使用的支票貨幣則是由商業銀行提供。商業銀行通過派生存款的創造機制使得整個社會的貨幣供給總量以數倍于基礎貨幣的規模增加。

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當局貨幣投放形式

（一）向財政部門借出款項或允許其透支。財政部門則通過投資或轉移支付等形式將這一部分基礎貨幣注入生產、流通或消費領域，最終轉化成企業和家庭的貨幣收入。

在貨幣當局的資產負債表中，向財政部門借出款項表現為資產項下“對政府債權”的增加以及負債項下“政府存款”的增加。然后經由財政資金的使用表現為負債項下“政府存款”的減少以及“儲備貨幣（金融性公司存款）”的增加。而財政的透支則會直接表現為資產項下“對政府債權”的增加以及負債項下“儲備貨幣（金融性公司存款）”的增加。

但《中國人民銀行法》已經不允許中央銀行以這種方式投放基礎貨幣。《中國人民銀行法》第二十九條規定，中國人民銀行不得對政府財政透支，不得直接認購、包銷國債和其他政府債券。第三十條規定，中國人民銀行不得向地方政府、各級政府部門提供貸款，不得向非銀行金融機構以及其他單位和個人提供貸款。但國務院決定中國人民銀行可以向特定的非銀行金融機構提供貸款的除外。

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當局貨幣投放形式

（二）二

貨幣當局以再貸款或再貼現等形式向商業銀行授信。這部分基礎貨幣經由商業銀行的信貸投放、轉賬存款如此這般周而復始的派生存款創造過程，最終轉化為眾多商戶或個人的支票存款和現金貨幣。在央行的資產負債表中，這將表現為資產項下“對其他存款性公司債權”的增加以及負債項下“儲備貨幣（金融性公司存款、貨幣發行）”的增加。三

貨幣當局買入外匯資產。這部分基礎貨幣也將經由商業銀行的信貸投放派生出大量的支票存款和現金貨幣。在央行的資產負債表中，這將表現為資產項下對“國外資產（外匯儲備）”的增加以及負債項下“儲備貨幣（金融性公司存款）”的增加。四

貨幣當局經由公開市場業務買入有價證券。由于中央銀行的公開市場業務以金融機構為交易對方，買賣的標的是國債，所以在貨幣當局的資產負債表中，這將表現為資產項下“對政府債權”的增加以及負債項下“儲備貨幣（金融性公司存款）”或“不計入儲備貨幣的金融性公司存款”的增加。

在歷史上，中國人民銀行對商業銀行的再貸款是我國基礎貨幣投放的主要方式。但在目前，外匯占款已經成為中國人民銀行基礎貨幣投放的主要方式。

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央行調節貨幣流通的方式 一 公開市場業務

由于中央銀行的公開市場業務以金融機構為交易對方，買賣的標的是國債，所以在貨幣當局的資產負債表中，這將表現為資產項下“對政府債權”的增加以及負債項下“儲備貨幣（金融性公司存款）”或“不計入儲備貨幣的金融性公司存款”的增加 二 央票

在貨幣當局的資產負債表中，央行票據的發行表現為負債項下“儲備貨幣（金融性公司存款）”的減少以及“發行債券”的增加

三 回購業務正回購交易中的第一次交易表現為負債項下“儲備貨幣（金融性公司存款）”的減少以及“其他負債”的增加 四

外匯掉期業務外匯掉期交易當中的售出外匯表現為資產項下“外匯（儲備）”的減少以及負債項下“儲備貨幣（金融性公司存款）”的減少。

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央行資產負債表無限擴大的可能性 ·

基礎貨幣的投放是央行實施相應的資產業務的結果

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一般經濟體資產負債表的創生

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資產總量的擴大過程即是基礎貨幣的凈投放過程

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中國人民銀行的具體資產業務操作對貨幣供給量的影響程度分析

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實際流通在外的基礎貨幣量的匡算方法

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央行資產業務操作對貨幣供給量的影響

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2003年12月，中央銀行動用450億美元的外匯儲備注資中國銀行和中國建設銀行，這在貨幣當局的資產負債表上將會體現為資產項目下“外匯資產”的減少以及“其他資產”的增加

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2007年8月，財政部首先向中國農業銀行發行6000億元人民幣的特別國債（一期），然后以所籌集到的人民幣資金向中國人民銀行購買等值的外匯，充作中國投資有限責任公司（簡稱中投公司）的資本金。這在貨幣當局資產負債表上首先體現為負債項下“金融性公司存款” 的減少和“政府存款”的增加，然后體現為資產項下“外匯資產”的減少和負債項下“政府存款”的減少；同時，中國人民銀行又將賣匯所獲得的6000億元人民幣經由公開市場業務向中國農業銀行購買等值的特別國債。這在貨幣當局資產負債表上體現為負債項下“金融性公司存款” 的增加和資產項下“對政府債權”的增加

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2007年9月，財政部發行特別國債，從中國人民銀行購買中央匯金公司的全部股權，并將上述股權作為對中國投資有限責任公司出資的一部分，注入中投公司。中投公司從央行手中購買匯金公司的交易記錄出現在2007年12月的央行資產負債表上。這一個月的中國人民銀行資產負債表資產項下的“其他資產”項從11月的11979億元驟減至12月的7098億元，減少了4881億元，按當期匯率約為670億美元。相應地，負債項下的“政府存款”也會發生相應的減少

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2007年8月，中國人民銀行要求商業銀行以外匯繳存本幣存款準備金，這使得中國人民銀行資產負債表資產項下的“其他國外資產”從2007年1月至7月的1069億人民幣左右跳升到8月的2085.27億人民幣，到12月又升至9319.23億元，累計增加8266.92億元。相應地，負債項下的“其他負債”也會發生相應的增加。

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影響基礎貨幣投放規模的主要因素

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2009年上半年的外匯占款增加了9656.85億元，這就造成了基礎貨幣的投放。

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上半年的財政存款增加了7049.13億元，這又抑制了基礎貨幣的增加 ·

隨著政府支出的增加，財政存款勢必下降。如自2008年12月至2009年5月，伴隨著政府支出的擴大，財政存款大幅度地下降，基礎貨幣則明顯地增加

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外匯占款

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財政存款

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對商業銀行的再貸款或再貼現

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央行票據的發行

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央行回購業務的實施

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由于現行外匯政策目標以及財政管理體制的原因，外匯占款和財政存款的變動非央行所能控制，因此為對沖外匯占款投放基礎貨幣的壓力，央行近年來逐步強化了央行票據發行和央行正回購操作等公開市場業務。

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2009年上半年的央行票據存量下降了4570.99億元，這意味著央票操作主要是凈投放資金。而上半年央行資產負債表中的其他負債凈增加了11474.95億元，這應該是央行正回購操作力度加大的結果，這就意味著央行通過正回購凈回籠了基礎貨幣

第二篇：資產負債表及損益表解析心得（定稿）

資產負債表及損益表相關解析心得

一、現金

我們為什么要盤點客戶的現金，結合我們實際操作主要起到以下作用：

我們的大部分客戶都沒有規范記帳的習慣，你如果問其淡季、旺季的銷售額時一般情況下總是一個大概的數字，這些數字怎么進行交叉檢驗。在實際詢問時，我們可以問他昨天銷售多少，前天銷售多少，再往前一天銷售多少，因為客戶的前幾天的銷售額他們一般是能記住的。再結合其所處的淡旺季，就能合理的推斷出其月銷售額。如果客戶提供的前幾天的銷售額是不真實的呢？我們又怎么進行合理判斷呢。我們可以問其多長周期到銀行存一次款，一般每次存款多少，上一次是什么時候存的款，與其相應的銀行流水進行比對。再結合其存款間隔中間合理的開支或者是否有大額的開支就能比較準確的計算出其月銷售額。

一、應收帳款

為什么要分析應收帳款呢？因為應收帳款的主要對象應是其主要銷售的客戶。

1、在進行貸前調查時我們與客戶進行交流時，對其銷售對象進行詢問時，就可以通過其銷售方式，銷售的主要客戶，資金結算方式現金占比多少，應收帳款占多少，一般情況下結算周期是多少，哪些客戶應收帳款較大，平時對應收帳款是怎么進行管理的。

2、客戶如果應收帳款較多，客戶也比較多，可能就有相應的帳本或者是欠條。在我們進行交淡以后，就可以通過檢查相應的帳本及收據與其所介紹的進行交叉檢驗從而核實其應收帳款的真實性，可收回性。

3、在實際進行操作時，我們填制應收帳款科目時，相應的欄目應盡可能細化。將核實的比較大的應收帳款的客戶填入其中。

4、在操作中如果有的客戶說與其交易對象業務往來時間比較長，相互之間基于信任沒有什么單據，我們就需分析其相關描述的合理性。

5、如果有的客戶下游客戶較多，難以一一進行統計核算，可以在其中抽查部分客戶進行核實，如能確認其真實性則我們可以合理推斷其相應的應收帳款是比較真實的。

注：在調查客戶王明權時其固定的銷售客戶有96戶，應收帳款有100多萬，這部分資產占了其資產積累的大部分，但是在實際操作當中客戶經理沒有嚴格對其提供的相關帳本進行統計核實，從而與其介紹的進行交叉檢驗。所以就可能導致我們的調查結論不準確。

三、存貨

1、在與客戶進行交流時，根據基經營周期，經營特點、淡旺季、什么時候存貨較多，哪種存貨較多，存貨的目的。比如說經營煙灑的客戶就會在夏季存大量的白灑，因為夏季白灑的價格相對較低且優惠條件較多，這個時候多存一點對于經營者來說是有利可圖的。

2、客戶經理實際核實：先觀察存貨，給存貨進行分類，找出價值最高的部分進行實際盤點核對實。列出存貨相應的清單。與客戶所介紹的進行交叉檢驗。

四、固定資產

1、這個問題不大，我主要講下IPC公司與我們的區別，IPC公司對于不是用于經營用的固定資產是不放入資產負債表中，因為其認為這些資產是不會為客戶帶來收益的的，如果不放其中在核算相應的比率時就不準確。IPC公司是將其放入表外的，用來在進行資產積累與經營積累時進行交叉檢驗。

五、其他資產

.在實際操作當中有些資產我們是不放入資產負債表中的但是IPC公司與我們是有區別的。比如說出租車營運證、網吧經營許可證，這些資產是在一定情況下可以進行變現的，所以在實際操作當中是放入其中的。這部分在實際操作當中是按市場價值進行入帳的。

六、預付帳款

有的客戶在與上游客戶進行業務合作時可能發生預付帳款，我們就要查看其是否為長期的合作的伙伴，是否比較有實力，是否有相關優惠，是否有相關打款憑證或者相關單據，從而判斷其合理性。

第三篇：人民銀行資產負債表分析及與國外央行的比較

人民銀行資產負債表分析及與國外央行的比較

人民銀行資產負債表資產方主要有外匯資產、其他國外資產、對金融機構債權、對政府債權、對非金融機構債權、其他資產等科目。其中，外匯資產占比68．09%，對金融機構債權占比12．32%，對政府債權占比9．65%，三個主要科目總計90.06%；其它次要科目總計9．94%。主要科目中，外匯資產占比最高，政府債權占比最低，金融機構債權占比較高。

人民銀行的負債構成。人民銀行資產負債表中的負債，是人民銀行資金的“來龍”，包括儲備貨幣、不計入儲備貨幣的金融性公司存款、發行債券、國外負債、政府存款、自有資金和其他負債等七個項目，儲備貨幣項目下包括貨幣發行、金融性公司存款、非金融性公司存款三個小項。

人民銀行的資產構成。資產負債表中的資產則體現了對資金的配置使用，是人民銀行資金的“去脈”，資產包括國外資產、對政府債權、對其他存款性公司債權、對其他金融性公司債權、對非金融性公司債權以及其他資產等六項，國外資產主要包括外匯、貨幣黃金、其他國外資產三項。

負債、資產構成的變化特點。

（1）負債、資產規模迅速擴張。人民銀行資金總量從2001 年末的62401.04 億元增加到2011 年末的280977.6 億元，11年年之間增長了350.3%，后5年增長迅速，5年內增長年均增長近120%。與“來龍”的迅速增長情況相同，“去脈”使人民銀行的資產規模11年間擴張迅速。

（2）負債、資產個別構成項目增長幅度大。在負債構成項目中，儲備貨幣、發行債券增長幅度較大，其中儲備貨幣下的金融性公司存款增幅更是達到了699.7%。在資產構成項目中，國外資產、對政府債權增長幅度大，其中國外資產在2001—2011 年間，金額從19860.4 億元增長到237898.06 億元，增幅為1097.85%，外匯從18850.19億元增長到232388.73億元，增幅為1132.82%，對政府債權金額則從2821.33億元增長到15399.73億元，增幅為445.8%

銀行職能變化

調控能力下降：從2001年到2011年，外匯資產占比上升迅速，在2001到2011年11年間，外匯從18850.19億元直線上升到232388.73億元，占比從30%上升到80.7%，迫使央行動用充足資金進行對沖，從而造成了對金融機構調控能力下降，“對其他存款性公司債權”和“對其他金融性公司債權”的占比大幅下降，從31.8%下降到7.4%。存款準備機制大量應用：儲備貨幣從39851.73億元增加到224641.76億元，增幅為463.7%，值得注意是，其中“貨幣發行”占儲備貨幣從42%下降到25%，而金融性公司存款從42%上升到2010年的73.7%。“貨幣發行”指央行直接投放的現金，金融公司存款指各經融機構依法向繳納人民銀行的法定存款準備和超額準備。

公開市場業務快速發展：資產負債表中的可以看出“發行債券”和“政府存款”增長迅速，從發行債券以來，從2002年的1487.5億元到2011年的23336.66億元，增幅達1468.85%，占總負債從1.8%上升到8.3%，同樣，“政府存款”從2001年的2850.49億元到22733.66億元，增幅達697.53%，占總負債從3.45%到8.09%。

與國外中央銀行的比較

支票存款與現金占負債比重最高，2000年甚至達到了88.4%，在子項目中，流通中的現金又獨占鰲頭，可以看出在50年左右的時間內，美國的貨幣政策調控主要依靠貨幣發行機制，特別是次貸危機時期，聯邦政府這一項目資金突然增大，可以看出在危機時期，聯邦政府對美聯儲的支持，同時從2008年9-12月，準備金暴增也可以看出商業銀行對美聯儲的支持。

在10年中，貨幣發行始終是日本央行負債的重要來源，2007年達到73.04%，2008年下降到66.37%，但依然處于高位，與美聯儲類似，日本的貨幣政策調控主要依賴于貨幣發放，但于中國相反，日本的準備金比較穩定，在11年內，大約穩定在3%左右，所以日本較少使用準備金機制來調整債務性資金數量。

比較: 從負債結構來看，中國與美，日負債結構表的比較來看，中國“貨幣發行”在總負債中的比重過低，意味著中國在落實貨幣政策時可自主選擇余地很窄。為了彌補貨幣發行量的減少，中國人民銀行選擇大幅增加“金融性公司存款”和“發行債券”，雖然解決了負債資金數量問題，但是不得不支付高額的利息，調控成本大。另外，按照匯率計算，中國的經濟規模與美國有較大差距，但中國人民銀行的總負責卻大于美聯儲，可以看出中國人民銀行資金來源窘迫的狀態，值得深思。

從資產結構表可以看出美國證券股回購和信貸市場工具發展迅速，從1952年225億美元暴增到10667億美元，增幅達464.09%。國外資產（黃金與外匯儲備，SDR）從占比45.24%下滑到1.67%，同樣的情況也發生在“財政貨幣”上，比重從8.93%下降到1.70%。

日本的總資產增長緩慢，11年內僅增長了34%，相對于其他數據的穩定，貸款和貼現項目出現暴增，最高增幅達到194%，特別是貸款這個項目，從1998年的18618億日元增加到2008年的265964億日元，增長了1328.53%，貸款占總資產的比重從2.04%快速上升到20.99%，反映出在這期間日本商業銀行資金緊張的狀況。

比較: 通過比較可得，在實施貨幣政策調控中，各國和地區央行的重心不盡相同，美聯儲主要通過公開市場展開，而日本主要通過對商業銀行等金融機構的再貸款來展開，而中國人民銀行在這些方面要明顯弱于美，日。中國的公開市場業務剛剛起步，規模小，而且對商業銀行等金融機構的調控能力弱。另外，在中國人民銀行的資產表中，外匯資產成為比重最高的部分，而在美，日的外匯資產遠遠低于中國，表現出中國的調控能力減弱的趨勢。

第四篇：解析央行的大額存單

解析央行的大額存單

2015年6月2日，央行推出《大額存單管理暫行辦法》，并從即日起實施。主要內容包含：個人投資者認購的大額存單起點金額不低于30萬元，機構投資人則不低于1000萬元。在這個時間點推出大額存單，淘錢寶帶大家一起看看是怎么回事？解析央行的大額存單。

一 增加儲戶投資機會

大額存單對儲戶而言又多了投資機會。理財產品雖然獲益較多，但有期限限制，因而流動相稍差；余額寶畢竟屬于互聯網金融產品，對很多人而言存在安全顧慮。而且大額存單，利率比定期要高，流動性也好，而且可以進入二級市場流通，還能質押，好處良多。二 個人機構同樣待遇

“大額存單”的意義在于，個人和機構獲得了和銀行同業銀行同樣的利率待遇。此外，亦將私底下、協商式的利率定價通過大額存單形式合法化、透明化和公開化。形勢比人強，互聯網金融和民間金融早就捅破了利率市場化的那場紙。三 完成利率市場化

央行一直按照“先貸款后存款、先長期后短期、先大額后小額”的順序，漸進式地推進利率市場化。目前，央行放開了貸款利率上限和存款利率下限。存款利率浮動上限也在不斷擴大。從各國經驗看，通常會把大額存單作為完成利率市場化之前的最后一步。

大額存單：對銀行而言，這意味著增加了一個更靈活的融資渠道；對普通消費者而言，則又多了一個更安全的投資方式。同時，也會沖擊影響到銀行保本型理財產品的發行，或會拉低整個銀行理財產品市場的增長速度，也可讓銀行理財市場的未來格局發生變化。淘錢寶認為：30萬的最低額度，對于普通人而言也顯得門檻過高。進入二級市場的大額存單，在收獲更多流動性的同時，收益可能也會受到市場波動的影響。提醒朋友們牢記高收益必存高風險的鐵律，多補一些金融知識，以便做到理性理財、務實選擇。

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第五篇：如何對資產負債表進行風險解析

如何對資產負債表進行風險解析

1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小于當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過“預收賬款”科目記賬，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項支出是否屬于實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應當要求企業提供銀行對賬單與企業銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉出不入賬，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數并與現金日記賬賬面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在賬外經營的情況。

2、應收賬款科目分析。由于近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在未取得預售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產企業應收賬款科目一般余額比較小，應當對房地產企業的應收賬款進行明細分析，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預交企業所得稅行為。

3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬于關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借給其關聯企業，計入其它應收款科目，不按關聯企業之間按照獨立企業之間的業務往來計提利息收入。

4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的。由于目前房地產企業開發項目必須達到一定完工程度才能取得預售許可證，而房地產開發項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正相關關系。如果遠小于預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大于預收賬款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應注意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大于則有可能存在將開發產品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。

5、固定資產科目分析。一般情況下房地產公司的固定資產賬面數，相對于企業的注冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。房地產企業固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、打印機、辦公桌等內容。房地產企業與其他工業企業相比,具有開發周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發結束后，就轉到下一個地方開發，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。根據房地產公司開發的特點來說，開發單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產明細賬上一般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核相關手續并實地盤點以辯別其真偽。有些實行核定征收企業所得稅的建筑公司將購買的機械設備發票放在房地產公司入賬，少開具建筑業發票以達到少繳營業稅及附加的目的。

6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。一般來說企業短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額準確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規范，是否存在將預收合同外的購房款因公司經營需要轉入賬內運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準而發生的利息支出，不得在計算企業所得稅時扣除。

7、其它應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯企業之間的往來，對于關聯企業的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產公司為了少繳納企業所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司支付營業稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業發票金額入賬。由于業務虛假，相關應付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產企業與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產公司往往以收據形式收取，在房地產公司需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。

8、預收賬款科目分析。此科目是房地產行業最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應關系。在分析中，一是要通過預收賬款明細賬以及相應的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業務收入應當確認的時間。二是要將資產負債表預收賬款科目數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業所得稅。具體方法是將資產負債表預收賬款科目本期增加額乘以預計計稅毛利率后的金額，與企業申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額后的余額進行比對，兩者金額應該一致。

9、資本公積科目分析。要將年初數與期末數進行比較，如增加較多，則應當分析增加的原因，是否屬于債務重組所得。絕大多數房地產企業都需要向銀行融資。如何結合風險分析解讀損益表中的重點科目

1、主營業務收入科目分析。分析已出售開發產品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業務收入時間，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額一般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發票時才確認，開具發票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真分析。

2、主營業務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對于連續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。在進行營業成本分析時，需要結合該企業的測繪報告上的總開發面積、已完工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結合當地同時期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結合建筑常規深挖成本偏高的原因。

3、主營業務稅金及附加科目分析。此科目與主營業務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4、主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業利潤參考值，并結合同時期、同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷評估企業的毛利率是否合理?

5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關聯企業使用不計利息收入。

6、營業外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續費用是否準確記錄。現在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產盤盈，固定資產處置收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業外收入的項目是否屬于視同銷售應當確認的范圍。

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