第一篇：房地產企業風險防范工作意見

一、完善企業的控制環境

任何企業的控制活動都存在于一定的控制環境之中。所謂控制環境，是指影響企業內部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素?？刂骗h境是企業控制活動的一種氛圍，主要包括經營管理的觀念、方式和風格；組織結構；董事會；授權和分配責任的方法；管理控制方法；內部審計；人力資源管理政策和實務；外部環境的影響等。控制環境的好壞直接影響到企業內部控制的貫徹和執行以及企業整體戰略目標和經營目標的實現，加強和完善企業內部控制，首先應注意企業內部控制環境的建設。

二、設立良好的控制活動

控制活動是確保管理階層的指令得以實現的政策和程序?？刂苹顒映霈F在整個企業內的各個階層與各種職能部門，涉及的控制對象包括人、財、物、產、供、銷等各方面控制活動是針對關鍵控制點而制定的，因此，企業在制定控制活動時關鍵就是要尋找關鍵控制點。企業一般根據其經營活動的關鍵績效領域確定其關鍵控制活動，一般包括，對人的素質、任職資格以及業績考核的控制，企業運營的控制，包括計劃決策管理、銷售收款、采購付款、財產物資管理、融資投資管理、資金管理控制等，以及對內部信息系統的構建、內部監督機構運作等方面進行的控制。

三、加強企業的內部監督

要確保內部控制制度被切實地執行且執行的效果良好，內部控制過程就必須被施以恰當的監督。監督是一種隨著時間的推移而評估制度執行質量的過程。

內部審計是監督內部控制其他環節的主要力量。在內部監督過程中，內部審計發揮著越來越重要的作用，內部審計通過監督控制環境和控制程序的有效性，監督企業的內部控制是否被執行并及時反饋有關執行結果的信息，幫助企業更有效地實現預期控制目標。同時，在監控過程中，內部審計可以促進控制環境的建立、為改進控制制度提供建設性建議，為組織成功的達到所需要的內部控制水平服務。

四、購買保險

購買保險是風險管理之成本收益較高的方式，但前提是開支不超出財務資源。

五、反應式應變

反應式應變即測定薄弱環節，并制定政策和程序。要運用信息的力量，通過制定程序將法律訴訟和違法的可能性降到最低，采取一種積極主動的反應性風險管理方法。首先要用好律師和會計師，不僅在起步階段要用到，甚至前進的每一步都需要他們。其次，影響到經營業務的法律很多，因此要保持和這些執法機構的聯系，并且要有最新的法律作參考。此外，還要做好培訓計劃，銷售過程要符合法律和倫理觀念，使銷售過程更為專業。

第二篇：防范企業風險

1建立財務評價體系

財務支付能力是衡量企業財務狀況的一項重要指標，建立一個以現金支付能力為標準的建筑企業評價體系十分必要。該體系可以包括付現能力分析、變現能力分析、現金流量預測分析等關鍵指標。付現能力分析通過對建筑企業現金流動負債比、現金債務總額比的分析，結合企業的實際確定現金支付比率范圍，以現金支付率來動態控制企業現金持有決策。變現能力分析對速動資產真正能在一年內變現的資產進行分析，分析應收賬款的賬齡，對其中拖欠時間長，回收無望的賬款作特別處理。在編制近期現金流量預測表的基礎上，現金流量預測分析以列表的方式對近期應支付債務進行排隊，以進一步確定支付的緩急程度。

2建立資金管理體系

資金是企業的血液。提高建筑企業資金運行效益，保證建筑資金合理、安全使用是增強建筑企業抵御財務風險能力必要措施。對于跨度大、層次較多、流動分散的建筑企業，從傳統的分散型資金管理模式向現代的集中型資金管理模式轉變更有意義。建筑企業需要成立內部資金結算中心，改變目前資金結算和收付分散的局面，變零星的資金沉淀為整體積集。通過規模運作，加強資金調度，降低建筑企業整體資金成本。在資金管理上，建筑企業必須明確總會計師、委派的財會主管的職責權限，保障其能有效地發揮作用，同時建立資金預算管理、資金劃撥管理、借還款管理和資金管理評價制度，規范資金業務流程，實現資金的預算控制、日常業務管理控制和資金支付風險控制。

3盤活現有存量資產

建筑企業的大量的資金積壓和沉淀是以存量資產的形態存在的。因此合理利用現有資源，是實現建筑企業資產經營，防范財務風險的關鍵。建筑企業需要定時進行大規模的清產核資工作，切實摸清現有存量資產的真實狀況和了解各種資產的變現性能和變現價值。同時根據建筑企業生產情況，對企業施工設備進行清理，報廢陳舊無使用價值的設備，變賣技術落后、無修復價值的設備，以集中資金投入急需的關鍵設備，減少對流動資金的占用。此外，建筑企業要充分行使企業法人財產權利，對效益低下且資金支出時間較長的項目進行清理，該作損失的作損失處理，能變現的按變現處理，以求盤活積壓沉淀資金。最后，建筑企業內部可以成立存量資產管理小組，負責領導和加強監管盤活行為，防止盤活過程中發生不當行為。

4加強成本控制管理

企業應建立有效的內部成本控制管理體系，制定科學的目標利潤管理指標，生產過程實行嚴格的成本核算和監控制度。在項目施工過程中，首先要根據設計圖紙和技術資料，考慮合同工期、施工現場條件、目標責任成本等因素，制訂出科學先進、經濟合理的施工方案，達到縮短工期、提高質量、降低成本的目的。同時要擬定經濟可行的技術組織措施計劃，列入施工組織設計。其次，企業要大力推行責任成本管理，加強對施工項目成本中材料費、人工費、機械費、等重點項目的監控，及時開展調價索賠工作，把成本費用控制在責任成本范圍內。再次，施工過程中要盡可能采用新設備新技術，以降低工程成本，縮短工期

第三篇：淺談律師解析房地產企業法律風險與防范

淺談律師解析房地產企業法律風險與防范

房地產企業面臨的最大挑戰來自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對法律風險的防范意識不強。許多房地產企業往往把法律風險與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風險防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產企業法律風險的主要表現

（一）房地產企業在內部管理中的法律風險

房地產企業內部法律風險，是指由于房地產企業內部管理不當而引發的法律風險。首先，房地產企業管理者缺乏法律風險防范意識的風險。許多房地產企業負責人及管理者沒有法律風險防范意識，往往要等到發生法律糾紛之后才想到找律師代理訴訟。有的房地產企業即使聘請律師擔任法律顧問，但是很大程度上只是把顧問律師當作“花瓶”角色，重大決策及管理過程并不讓律師參與，沒有讓顧問律師產生其管理和防控法律風險應有的效用。其次，房地產企業法律風險防控制度不健全。主要表現在企業公章管理不規范，亂蓋公章可能給房地產企業帶來麻煩；合同簽訂與管理不嚴格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒有存檔而丟失，發生法律糾紛時無據可查，最終因證據缺失承擔敗訴風險；人力資源管理上不與勞動者簽訂勞動合同、不依法繳納社會保險，面臨違法用工賠償的法律風險，還有用人不當導致管理失誤的風險等。

（二）房地產企業在簽訂和履行合同中的法律風險

房地產開發過程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風險較多。首先，合同簽訂中對方預埋對房地產企業不利的內容的法律風險。合同中的每一個字，每一個詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時雙方均會小心謹慎和深思熟慮。但是由誰草擬合同誰就占據主導地位，律師提醒房地產企業千萬不要為了節省律師費而簡單參照各類格式文本或者簡單按照對方的范本訂立合同，因為任何一方在草擬合同時均盡可能寫清楚自己有利的條款，而盡可能給對方增加不利的條款，有時為了在合同談判中對自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規范和限制對方的權利，增加其義務。雖然在談判時可以提出來修改，但是增加談判的難度，有的內容認為是小問題而忽略；有的內容因為礙于情面羞于啟齒；有的內容大而化之麻痹大意；有的內容可能因為疏忽而沒有發現風險，又是再精明的高手也很難將對方預埋的地雷完全排除，即使排除也無法掌握主動。

其次，合同主體不適格的法律風險。合同當事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產開發一方要具備房地產開發資質并辦理相關手續，對外能獨立承擔民事責任，房地產項目應當是經依法批準的合法項目，如果項目不合法可能導致對外所簽訂的合同無效。另一方面，合同的相對方也應當具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業要具備相應建筑資質及獨立法人資格，避免掛靠或借用資質承包施工情況，尤其是一些個人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質的建筑公司的公章從事承包活動，可能導致合同無效而引起糾紛或者訴訟的法律風險，房地產開發企業要認真核實，否則出現工程質量或者施工糾紛時無法保障自身合法權益。

再次，合同內容不完整及表述不規范的法律風險。實踐中許多房地產企業往往簡單使用有關部門制定的或者從網絡上下載的格式合同文本，不認真理解和審查合同內容而導致意思表示不真實的法律風險。這些格式合同無法將房地產領域出現了許多新情況、新問題囊括進去的，一般都過于籠統，很難切合實際，不易操作；還有對合同內填寫不完整，實踐中常出現應填寫內容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內容，為日后糾紛埋下隱患。對違約條款約定過于籠統，違約金具體數額或者計算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發生爭議，沒有違約賠償的標準。

（三）房地產企業面臨行政上的法律風險

由于房地產法律體系建設不完善、房地產立法相對滯后，政府對房地產行業開發的行政干預較大，從土地價格、銀行信貸利率等主要環節都由政府來把控，由此給房地產企業的開發運營帶來諸多不確定因素。有的地方領導的指令常常比政策、法律規定更具效力，而且朝令夕改的情況也時有發生，這就給房地產企業的開發帶來了無法估量的風險。比如對于城市規劃區內的集體土地，應在政府部門征為國有土地并已對土地上的附著物補償安置后才能出讓，而且該筆補償費用依法應由政府支付，但是政府往往會在出讓土地時附條件轉嫁給房地產開發企業，附著物拆除補償問題也往往由房地產開發企業想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風險，雖然法律法規規定國土部門出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，但是實踐中所出讓的土地基本上都是無法干干凈凈的，總有這樣那樣的問題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標定位，實際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時有發生，因此產生的糾紛及法律風險較大；還有政府城鎮規劃變化也可能給房地產企業帶來法律風險，政府出讓土地的時候承諾的土地容積率、周邊交通環境、公共設施等可能因領導變化或者領導意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產事先規劃，則直接給房地產開發造成較大影響。還有政府不斷升級的樓市調控風險，你不知道政府下一步會出臺什么限制性政策，我國房地產行業沒有什么市場規律可循，政府的把控力度直接影響房地產市場走勢，房地產企業只有提心吊膽的被政府宏觀調控牽著走，給房地產企業帶來不確定性的風險。

（四）房地產企業在商品房銷售中的法律風險

我國實行嚴格的商品房銷售管理制度，房地產開發企業不能隨心所欲的銷售商品房。近些年，國務院及建設主管部門連續出臺商品房銷售限制政策與措施，如果違規銷售，逾越紅線，房地產開發企業可能受到嚴厲的處罰，如果違反法律銷售，企業可能承擔經濟處罰責任，負責人甚至面臨刑事法律責任的嚴重后果。首先，房地產開發企業在進行商品房廣告宣傳時，公告內容必須真實、合法、科學、準確，即使為了吸引購房者關注，也不得欺騙和誤導公眾。其次，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定面臨被確認無效的法律風險。實踐中大部分房地產開發商均在未取得商品房預售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預訂款的名義預售商品房，與買受人簽訂《認購協議書》，此時收取費用法律風險巨大，房地產開發商及其負責人可能面臨行政、經濟處罰甚至刑事處罰的危險。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，房地產管理部門可以依法進行查處，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發企業資質。如果未完善相關手續而預售收取預售款，根據2011年1月4日施行的《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定，房地產開發中如果未完善相關手續而預售收取預售款，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金，構成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、房地產企業法律風險防范

房地產開發風險無處不在是正常的，關鍵要正確把握和掌控風險，不出現系統性偏差和原則性風險，這需要必要的風險防范手段和措施。

（一）加強內部管理，自覺守法、誠信經營，強化房地產企業法律風險防范意識

樹立企業法律風險防范理念，加強房地產企業風險防范制度流程建設。古人有言凡事“預則立，不預則廢?！鳖A防風險比處理風險所花代價要小得多。房地產企業管理人員樹立法律風險防范理念是企業風險管理最基本的要求，也是企業可持續發展的重要保障。要建立和完善內部風險評估機制和風險防控機制，構筑房地產企業內法律風險的內控防火墻。加強對企業員工的房地產法律風險知識培訓，教育企業員工自覺學法、模范守法，使企業經營管理人員熟悉掌握與房地產相關的法律知識，樹立誠信守法、依法經營的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強規范化開發過程的監管，從土地的取得直至房地產銷售、租賃、工程管理、客戶服務、物業管理等方面逐一實行嚴格的風險管理，最大限度的發揮法律風險防范的效用，為企業的盈利避免額外的損失。

（二）高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產企業合同糾紛

房地產開發企業法律風險防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質量。起草合同時要學會從風險分析與風險管理的角度研究合同的每一個條款，對合同可能遇到的風險因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴謹的法律文書，應當注意用詞嚴謹，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費用，如果在合同中沒有嚴密的表達，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認真審查和確定《商品房買賣合同》條款，商品房銷售過程中的商品房買賣合同直接關系到房屋買賣的順利進行，有的開發商不經過律師審查隨意起草合同，或者簡單使用主管部門提供的格式合同，或為迅速成交將一些不切實際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產生歧義的條款，導致開發商在合同履行過程中極為被動，也為以后產生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對重要法律文件統一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專人負責登記、保管，不要發生合同遺失或者找不著最后上對方牽著走的風險。

（三）增強服務意識，加強房地產企業品質控制

只有不斷增強服務意識、提高管理水平，才能贏得社會的認可和客戶的信賴，從而贏得市場，這是市場的要求。對于房地產企業而言，管理和服務是相輔相成的，只有規范的管理才能不斷增強服務意識、提高服務質量，同時服務意識的提高又有利于管理水平的提高。房地產企業尤其要加強企業品質控制，品質控制是提供優質商品房所必須的優良的規劃設計、建筑施工和細致的服務等一系列活動。房地產企業要建立專門的品質控制機構，制訂嚴格統一的系統化質量標準和管理體系，負責設計、施工、驗收交付、客戶服務等各環節的全面質量監督、檢查和管理，嚴肅建筑物驗收標準的執行，不斷提高客戶服務質量。

第四篇：企業如何防范財務風險

企業如何防范財務風險

摘要：2008年是及不尋常的一年，伴隨著華爾街投行巨頭雷曼兄弟的倒閉，美國次貸危機正在演化成一次百年不遇的全球金融危機，而此次百年不遇的金融危機對全球的經濟影響是重大而又深遠的。金融危機對企業籌資活動、經營活動、投資活動等都有著不同程度的影響，“牽一發而動全身”，其中的任何一項活動都與企業財務風險有密切的聯系。本文將通過分析金融危機對我國企業財務及財務風險的影響，進而論述如何在金融危機下防范企業財務風險。

關鍵詞：金融危機;企業;財務風險

當前，在全球經濟一體化的大時代背景下，美國作為世界經濟的核心，美國經濟對于世界整體經濟來說影響是重大的。而中國作為最大的發展中國家，在全球金融危機的背景下，中國不可能在危機中獨善其身。國際金融危機對于中國資本市場，乃至實體經濟的影響是深遠的。

一、金融危機對我國企業財務的影響

1.企業經營業績普遍下降

美國消費的銳減和美元的貶值，直接影響中國出口貿易總量近50%。據測算，美國經濟增長率每下降1%，中國對美中出口就會下降5%―6%。美國消費支出占GDP的70%以上，由于人們對于金融危機環境的示來前景悲觀，不斷地縮減了消費，導致美國經濟增長的不斷下滑，加上美國聯邦儲備局不斷降低利率、為銀行注入流動資金與我國緊縮性的貨幣政策形成矛盾，導致大量熱錢注入中國，加速了美元貶值和人民幣升值的進程，從使中國出口產品價格優勢降低。這兩大因素直接影響到了我國產品的出口數量和金額。從出口金額來看，2008年上半年同比增長21.87%，比2007年同期27.55%的增長速度降低了近6個百分點；從出口數量來看，2008年上半年同比增長8.44%，也明顯低于2007年同期10.11%的增長速度。

這些看似很小的數字，但對于整個中國企業仍至中國經濟來說卻影響重大。從國有企業的報表資料可以顯示，受美國仍至國際市場萎縮的影響，2008年國有企業凈利潤和利潤總額都出現了負增長，其中許多企業出現了急劇虧損的現象，四季度的利潤總額和凈利潤都逐次遞減。除了利潤指標外，企業的凈資產收益也同比下降，據資料顯示，2008年前在個季度，企業凈資收益率僅為6%，比上年同比下降了1%。

2.投資帶來巨大的財務風險

2008年下半年連續幾個月來，中國股票市場跌幅之大，并不亞于西方主要的股票市場；僅是2009年3月，上海和深圳的股市跌幅均達20％以上。不僅如此，與以往的反周期形態相反，自去年夏天以來，每一輪中國股市的跌宕，都與紐約、倫敦等西方的主要金融市場緊緊相隨。不僅以股票等證券市場為代表的虛擬經濟受到此次危機的影響。中國的實體經濟也面臨著巨大的風險。所以，中國的資本市場受到重大沖擊，所以企業來自投資方面的財務風險就在所難免，許多金融機構當然受當其沖，由于經濟不景氣，會加重企業的財務負擔，一方面，投資會極劇萎縮，另一方面，原有的投資會帶沉重的債務負擔，形成巨大的財務風險。

3.籌資活動帶來的財務風險

由于在2007年上半年及以前期，我資本市場仍然很活躍，國內國際市場需求量也很大，許多企業都擴大規模，為了做大做強，實行跨國跨行業的發展，紛紛向銀行或其他金融機構籌集資金。而由于2008年突如其來的金融危機，有許多企業不能如期實現預期的收益，甚至不能在額度和期限上獲得保證，當然金融機構也不能如期穩定的提供預期有利率，這樣就導致那些企業產生了巨大的借款費用和壓力，形成難于抵御的財務風險。再加上，我國市場行業本身就競爭不規范，所以此次金融危機給企業帶來的籌資風險是難于估量的。

4.外匯匯率產生的財務風險

在經濟全球化的今天，世界經濟仍然還是以美元作為主要的交易貨幣，當前正當美元大幅度貶值的情況下，國際上能源和原材料的市場價格卻已經出現了大幅度上漲。由于對美元預期的低落，這種價格的上漲幅度實際上大大超過了美元實際貶值的幅度。而中國是一個原材料和能源短缺的大國，同時又正處于工業化的中期，對原材料和能源的需求十分巨大。

可以想象的，中國的經濟增長對進口原材料和能源的高度依賴將會持續一個相當長的時期。據資料顯示，人民幣對美元已累計升值了19.25%，自2008年初以來就升值了7.14%。金融危機使得未來美元對人民幣繼續走弱的可能性一步加大。

5.應收賬款壞賬的財務風險

(1)由于受國際金融危機的影響，海外的企業違約率慢慢上升，所以，不可避免，企業的外部信用環境進一步惡化，據資料顯示，2008年中國對美國的壞賬率增長了300%左右。對美國出口的企業80%以上都受了外部信用環境的影響。

(2)金融危機也嚴重影響到了國內許多行業和企業，這些受影響的企業都普遍出現了違約現象。

當然，壞賬的財務風險并不是獨立的，壞賬的財務風險對于整個企業的發展來說影響是巨大的，因為貨款是企業現金流的生命，沒有了貨款，企業的現金流就難于維系，企業的生產、仍至發展也有受了威脅。

二、金融危機下如何防范企業財務風險

當前在金融危機的背景下，防范企業財務風險，加強對財務風險的控制，顯得尤其重要。我國企業要想打贏應對國際金融危機的持久點，就應當把防范財務風險放在第一的位置。所以，企業應當本著成本效益原則，把財務風險控制盡可能的控制在一個合理、可接受的范圍內。本文從以下同方面為應對金融危機下的財務風險提供建議。

1.要增強企業財務風險意識，建立行之有效的風險防范機制

(1)要堅持謹慎性原則，建立企業自身的風險基金。即在損失發生以前以預提方式建立用于防范財務風險損失的專項準備基金。如產口制造業可按一定規定和標準計提壞賬準備金、商業流通行業企業可計提一定的商品削價準備金，用以彌補企業的財務風險損失。

(2)應當建立企業資金使用效益監督制度。企業應當定期對相關財務指標或財務比率進行考核，加強流動資金的投放和管理，提高流動資產的周轉率，進而提高企業的變現能力和現金流量。增加企業的短期償債能力。另外，還需要盤活現有的存量資產，加快閑置設備或庫存商品的處理，將收回的資金盡快用于償還債務。

2.建立財務預警機制，提高財務決策水平

投資決策是事關企業重大經營活動決策的主要內容之一，其正確、適當與否直接關系到財務管理工作的成敗和有效。在當前金融危機的情形下，為防范企業財務風險，企業必須也務必采用科學的、謹慎的決策方法。決策過程中，應充分考慮到影響決策的各種復雜的因素和環境，盡量采用定量計算及分析方法，并運用科學的決策模型進行行之有效的決策分析。對各種可行的方案進行決策時，切忌主觀判斷。

財務預警機制是以企業信息化為基礎的，金融危機下，對企業的經營管理活動中潛在的風險應當進行實時監控，對于經營者來說，它能夠在財務危機出現的萌芽階段采取有效的措施來改善企業經營；對于投資者來說，可以在企業財務風險初露端倪時及時處理現有投資，以避免更大損失；對于供貨單位來說，可以在這種信號幫助下制定商業信用政策，以加強對應收賬款的管理。

3.建立企業內部有效的企業制度，練好內功

制度建設是保證企業能夠長期健康穩定發展的重要條件和基礎。金融危機下，更應當規范和完善企業自身的各項規章制度。建立完善的決策制度、財務制度、監督制度、法人治理結構制度等。在特殊時期，企業要趁機大膽革新，要丟棄企業開業初期憑經驗管理的模式和制度，建立規范的法人治理結構體制以及能夠相互制衡和約束的權利分配機制，要充分保證企業的發展戰略和管理措施得到實現。在經濟危機時期，企業應當實施特殊政策，比如企業在內部管理方面，應當管理精細化，成本控制節約化，權力控制制衡化。

4.加強資產管理，以提高企業的營運能力

加強企業資產管理，防止不良資產產生，特別是在金融危機時期，特別要提高企業資產的變現能力。2008年，我國企業業績普遍下降的時刻，企業資產的盈利能力直接影響到企業的整個盈利能力和水平，而保持高的盈利水平的企業往往是其負債能力高、財務風險相對低的有效保證和標志，一個能在危機中脫身的企業，其償債資金一般來源于其盈利，而并非來自于另一個負債資金。因此，企業應當通過合理配置資產，加速資產周圍等措施，促進企業在危機時期提升盈利能力，同時，較高的盈利能力往往享有較高的信譽和良好的企業形象，這也使得企業享有較強的融資能力，相應能使企業在危機中增強抵制財務風險的能力。

5.進一步加強企業的成本控制

由于多數企業深受金融危機帶來的影響，企業業績普遍下滑。而這時候，控制企業自身的成本和開支是一個很重要的措施。企業在財務管理方面，要進一步推進企業的全面預算管理，強化細化各項費用標準和預算定額。做好近緊日子的長遠打算，在成本管理上要進行分析和細化，挖潛增效，加強企業自身的采購管理，在企業內部倡導節約意識，形成良好的節約氛圍，盡可能的把原材料采購控制在預算內。在薪酬制度上要進行規范和控制，減少不合理的薪酬開支，盡可能縮小管理者與普通員工的工資距離。

6.進一步提高財務人員的素質

在金融危機時期，更應該提高財務人員的素質和業務水平。因為財務是企業經營管理活動中的重要組成部分，培訓一批業務能力強、綜合素質高的財務人員，對于企業應對金融危機的沖擊顯得十分的重要。在特殊時期，財務人員不僅僅要懂得基本的業務操作，更應當替企業分憂，特別是在成本控制中要做出應有的貢獻。財務人員應當加強自身學習，不僅要懂得企業內部的業務，也要懂得如何在“危”中尋找“機”，為企業在困難時期尋找更多的投資決策提供財務指標的參考。

7.應當加強現金流的管理，加快應收賬款的回收

在國際金融危機時期，企業的現金流正如企業的生命線一樣，牽動著企業發展的步驟。如果沒有現金注的維系，企業也就失去了生存的能力。所以，在特殊時期，財務人員應當高度重視企業的現金流以及應收賬款的回收情況。如果說，現金流是企業的生命，那么貨款就是企業的生命里的血液。所以，企業要特別注重壞賬率，要設置特別是壞賬預警制度，對于壞賬要進行專項性的管理。企業在實際當中，應當加快和重視與客戶的對賬工作，對于貨款要及時進行催收，對于應收賬款要實行動態的管理，以保證企業的現金流。

總之，此次百年不遇的金融危機對全球的經濟影響是重大而又深遠的，在全球金融危機的背景下，中國難于在危機中獨善其身。財務管理作為企業管理中的核心，財務管理活動的運作得當與否，財務風險的防范與否，直接與企業的生存命脈有著密切的關系。對于，財務風險的防范，特殊時期，應當使用特殊政策，本文從不同方面提供了一些重點防范企業財務風險的一些措施。當然，企業財務風險的防范，牽涉到方面，需要客觀環境，但在危機面臨企業更需要信心、更需要主觀的努力，更需要企業自身來自各個部門、各個生產經營環節的支持和努力。

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第五篇：房地產企業必須要注意的法律風險及其防范

房地產企業必須要注意的法律風險及其防范

房地產業作為國民經濟中的一個重要支柱行業，是目前中國少數幾個平均利潤高的行業，尤其在前幾年，其獲取的利潤足以暴利來形容。雖然現在由于國家宏觀經濟調控政策影響，該行業處在微妙的嬗變之中，但從另一角度來分析，由于銀根緊縮，國家政策仍不明朗，許多房地產開發商都面臨著資金短缺和對未來市場風險防范不成熟的尷尬局面，但由于房地產項目是個資金密集、開發建設周期長的復雜化的系統工程，在其開始建設到銷售完畢這段時間內，需要承擔大量的可預測和不可預測的未知風險。因此，投資房地產項目，則必須要對該行業的運作全過程有完整的了解。

根據目前所可知的信息資料分析，房地產開發所會遇到的風險可歸納為以下四個：

一是國家宏觀經濟調控的風險；

二是項目開發的法律風險；

三是市場風險；

四是不可抗力的風險。

在這四個風險中，法律風險是最容易控制和防范的，也是最有可能發生的風險，而其它三個風險都是企業無法控制的，只能作事先預測盡可能地避免它發生。我們結合司法實踐就房地產開發中的法律風險作簡要的分析，供各位企業家參考：

一、建立房地產企業法律風險防范機制及其實踐性

盡管多數房地產企業都不愿意各種法律風險真的發生，但任何一個房地產企業，只要在房地產市場中運作，就會毫無例外的面對各種法律風險，不管企業意識到還是意識不到，要有效地、切實地分解和抗御法律風險，就必須建立一種機制以提高行為的規范性，將法律風險的發生降低到最小限度，防患于未然，直至杜絕法律風險的發生。

（一）、房地產項目的合法性問題

這是房地產項目中首要需要解決的法律問題。一個房地產項目的成立與開發要受到法律保護，必須滿足：一有通過出讓取得的國有土地使用權；二有房地產企業資質；三有該項目已經主管部門的行政批準。具備了以上條件，則可以說明該房地產項目的主體是合法的，受法律保護。當然，實際上，光看以上幾個方面是遠遠不夠的，比如說，經常會有房地產開發商將原來審批的項目用途、項目的規劃設計參數等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認可，則房地產項目就無法通過竣工驗收備案，也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產權證。就算可以獲得政府的最終認可，那也需要承擔一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是，對項目的規劃設計參數，并非都是無法更改的。根據我國法律規定，有的可以修改，有的屬于國家房屋工程建設強制性標準，一旦審批后就不能更改和調整。當然，還有許多其它方面的合法性也需要審查。

房地產企業的法律風險，是房地產企業在房地產開發經營過程中所實施的行為產生的、可預見的或難以預見的造成與法律相?；蛴|

犯法律的可能。房地產企業避免法律風險的有效措施是建立法律風險防范機制，即依靠企業自覺的、有效的和系統的管理機制，對整個房地產開發各階段設防，全過程把關，把開發運作中可能會遇到的各種法律風險一一避免和消除在操作過程中。

房地產開發過程的每一個環節，即從房地產開發的土地受讓、成立項目公司、房屋拆遷、市政配套到房地產的合作開發、施工建造、項目轉讓、房屋銷售、租賃、按揭抵押（即房地產抵押貸款）、物業管理等環節都需要防范疏漏和失誤。

（二）法律風險主要表現

1、土地受讓階段的風險，主要因土地受讓等引起的糾紛；

2、成立項目公司階段，因雙方、三方甚至多方聯建、合作產生的糾紛；

3、房屋拆遷階段，主要與被拆遷人之間產生的糾紛；

4、前期開發階段，與建設承包商產生的糾紛、因規劃、設計、公攤面積等引發的糾紛以及因項目抵押引起的法律風險；

5、房屋銷售階段，主要有因認購、預付款發生的糾紛、房款按揭還貸糾紛；

6、接管驗收及收樓后后期管理期間發生的糾紛，主要有不符合收樓條件引起的糾紛、延期辦理產權證引起的糾紛、因房屋質量問題引起的糾紛、與建設公司工程保修發生的糾紛等。

房地產開發是一個系統工程，在這個過程中，每一階段、每一個環節的事先把關至關重要，要從源頭和流程上解決疏漏和失誤，實

現開發行為的規范運作。

以前很多開發企業不重視法律風險的事前控制，往往在發生了法律糾紛，到了訴訟的時候才意識到問題的嚴重性。現在越來越多的房地產企業采取事前預防和事后控制兩手抓的策略，更側重于在項目介入之初就進行法律風險的事前防范。

二、法律風險的防范

扁鵲是我國古代偉大的醫學家，當人們都在稱贊他功勞的時候，他卻謙虛地說，其實他的兩位兄長比他更優秀。人們驚訝地問那為什么他們的名氣沒有扁鵲的名氣大呢？扁鵲解釋道，那是因為大哥是給沒有生病的人保健預防的，二哥是負責給剛生病不久的人治療的，他們的醫術都很高超，只是因為他們是做病理的事前防范的，所以很少有人知道他們的名字。而我扁鵲只是給病入膏肓的病人負責治病，所以更多的人記住了我的名字。

從上面的故事可以看出，法律風險的防范也是一樣的道理。事前預防和事后控制一樣重要。房地產企業法律風險防范的措施主要有以下幾個方面：

1、建立完善的項目運作體系

項目的可行性報告、公司設立的依據、前期的各種報建手續、各項工作流程等等都要規范，形成體系，符合國家相關法律、法規及政策的規定。

2、建立企業內部完善的合同管理體系

合同是一個企業對外經濟往來的最重要的載體，事實證明，房地產企業發生的大量的法律糾紛都和合同及相關法律文件的不規范、不嚴謹甚至不合法有關。

建立完善的合同管理體系，需要從以下幾個方面著手：

（1）完善對合作對方履約信用和能力的審查機制

（2）完善對合同的定價管理機制，嚴格執行招投標、審核價制度

（3）制定完善的合同管理制度，使合同管理有章可循

（4）制作公司自用的各種規范性的示范固定合同文本

（5）對公司管理人員及相關經辦人員組織合同規范運作的專業培訓

（6）建立公司合同跟蹤、付款的監督、保護機制和辦法

3、培養企業每位成員都具有法律風險防范意識

企業的每位成員尤其是高層管理人員及核心業務人員必須認真學習、研究與房地產開發經營相關的法律、法規以及規范性文件，時刻關注并學習和研究新的法律、法規、規范性文件。

4、外聘專業律師事務所作為顧問單位，內設企業內部法務工作人員通過內外法務的相互配合，可以快速、高效地解決問題。兩者各有側重，律師事務所側重于解決企業的重大事項、危機處理、重大訴訟等；企業法務則側重于企業內部的日常法律事務處理，同時，作為企業和律師事務所的工作對接人，和律師事務所相互配合，形成內外法務雙險機制。

我們也經常碰到這樣的搞笑條款：一方違約，應承擔另一方的所有經濟損失。這樣的約定等于沒有約定，一旦出現違約，則必然會陷

入到大量的艱難舉證和漫長的訴爭困境中去。再如，如果合同中沒有約定預期保障機制，那么，在履行過程中，明知對方存在違約行為，但如無法確鑿舉證，仍然無法預期保障自己的利益。在這里我們只是簡單舉例說明，實際上有許多方面，都是需要雙方在合同中明確約定，方可保障自己的投資利益。應該說，投資房地產是一項高風險高收益的項目。而這高風險，很大程度上取決于法律風險，法律風險又是通過合同條款的是否詳細和完備體現出來。