第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范工作意見(jiàn)

一、完善企業(yè)的控制環(huán)境

任何企業(yè)的控制活動(dòng)都存在于一定的控制環(huán)境之中。所謂控制環(huán)境，是指影響企業(yè)內(nèi)部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素?？刂骗h(huán)境是企業(yè)控制活動(dòng)的一種氛圍，主要包括經(jīng)營(yíng)管理的觀念、方式和風(fēng)格；組織結(jié)構(gòu)；董事會(huì)；授權(quán)和分配責(zé)任的方法；管理控制方法；內(nèi)部審計(jì)；人力資源管理政策和實(shí)務(wù)；外部環(huán)境的影響等?？刂骗h(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行以及企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，加強(qiáng)和完善企業(yè)內(nèi)部控制，首先應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)。

二、設(shè)立良好的控制活動(dòng)

控制活動(dòng)是確保管理階層的指令得以實(shí)現(xiàn)的政策和程序?？刂苹顒?dòng)出現(xiàn)在整個(gè)企業(yè)內(nèi)的各個(gè)階層與各種職能部門(mén)，涉及的控制對(duì)象包括人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷(xiāo)等各方面控制活動(dòng)是針對(duì)關(guān)鍵控制點(diǎn)而制定的，因此，企業(yè)在制定控制活動(dòng)時(shí)關(guān)鍵就是要尋找關(guān)鍵控制點(diǎn)。企業(yè)一般根據(jù)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的關(guān)鍵績(jī)效領(lǐng)域確定其關(guān)鍵控制活動(dòng)，一般包括，對(duì)人的素質(zhì)、任職資格以及業(yè)績(jī)考核的控制，企業(yè)運(yùn)營(yíng)的控制，包括計(jì)劃決策管理、銷(xiāo)售收款、采購(gòu)付款、財(cái)產(chǎn)物資管理、融資投資管理、資金管理控制等，以及對(duì)內(nèi)部信息系統(tǒng)的構(gòu)建、內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)運(yùn)作等方面進(jìn)行的控制。

三、加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督

要確保內(nèi)部控制制度被切實(shí)地執(zhí)行且執(zhí)行的效果良好，內(nèi)部控制過(guò)程就必須被施以恰當(dāng)?shù)谋O(jiān)督。監(jiān)督是一種隨著時(shí)間的推移而評(píng)估制度執(zhí)行質(zhì)量的過(guò)程。

內(nèi)部審計(jì)是監(jiān)督內(nèi)部控制其他環(huán)節(jié)的主要力量。在內(nèi)部監(jiān)督過(guò)程中，內(nèi)部審計(jì)發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，內(nèi)部審計(jì)通過(guò)監(jiān)督控制環(huán)境和控制程序的有效性，監(jiān)督企業(yè)的內(nèi)部控制是否被執(zhí)行并及時(shí)反饋有關(guān)執(zhí)行結(jié)果的信息，幫助企業(yè)更有效地實(shí)現(xiàn)預(yù)期控制目標(biāo)。同時(shí)，在監(jiān)控過(guò)程中，內(nèi)部審計(jì)可以促進(jìn)控制環(huán)境的建立、為改進(jìn)控制制度提供建設(shè)性建議，為組織成功的達(dá)到所需要的內(nèi)部控制水平服務(wù)。

四、購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理之成本收益較高的方式，但前提是開(kāi)支不超出財(cái)務(wù)資源。

五、反應(yīng)式應(yīng)變

反應(yīng)式應(yīng)變即測(cè)定薄弱環(huán)節(jié)，并制定政策和程序。要運(yùn)用信息的力量，通過(guò)制定程序?qū)⒎稍V訟和違法的可能性降到最低，采取一種積極主動(dòng)的反應(yīng)性風(fēng)險(xiǎn)管理方法。首先要用好律師和會(huì)計(jì)師，不僅在起步階段要用到，甚至前進(jìn)的每一步都需要他們。其次，影響到經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的法律很多，因此要保持和這些執(zhí)法機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，并且要有最新的法律作參考。此外，還要做好培訓(xùn)計(jì)劃，銷(xiāo)售過(guò)程要符合法律和倫理觀念，使銷(xiāo)售過(guò)程更為專(zhuān)業(yè)。

第二篇：防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

1建立財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系

財(cái)務(wù)支付能力是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的一項(xiàng)重要指標(biāo)，建立一個(gè)以現(xiàn)金支付能力為標(biāo)準(zhǔn)的建筑企業(yè)評(píng)價(jià)體系十分必要。該體系可以包括付現(xiàn)能力分析、變現(xiàn)能力分析、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)分析等關(guān)鍵指標(biāo)。付現(xiàn)能力分析通過(guò)對(duì)建筑企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比、現(xiàn)金債務(wù)總額比的分析，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際確定現(xiàn)金支付比率范圍，以現(xiàn)金支付率來(lái)動(dòng)態(tài)控制企業(yè)現(xiàn)金持有決策。變現(xiàn)能力分析對(duì)速動(dòng)資產(chǎn)真正能在一年內(nèi)變現(xiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行分析，分析應(yīng)收賬款的賬齡，對(duì)其中拖欠時(shí)間長(zhǎng)，回收無(wú)望的賬款作特別處理。在編制近期現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表的基礎(chǔ)上，現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)分析以列表的方式對(duì)近期應(yīng)支付債務(wù)進(jìn)行排隊(duì)，以進(jìn)一步確定支付的緩急程度。

2建立資金管理體系

資金是企業(yè)的血液。提高建筑企業(yè)資金運(yùn)行效益，保證建筑資金合理、安全使用是增強(qiáng)建筑企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力必要措施。對(duì)于跨度大、層次較多、流動(dòng)分散的建筑企業(yè)，從傳統(tǒng)的分散型資金管理模式向現(xiàn)代的集中型資金管理模式轉(zhuǎn)變更有意義。建筑企業(yè)需要成立內(nèi)部資金結(jié)算中心，改變目前資金結(jié)算和收付分散的局面，變零星的資金沉淀為整體積集。通過(guò)規(guī)模運(yùn)作，加強(qiáng)資金調(diào)度，降低建筑企業(yè)整體資金成本。在資金管理上，建筑企業(yè)必須明確總會(huì)計(jì)師、委派的財(cái)會(huì)主管的職責(zé)權(quán)限，保障其能有效地發(fā)揮作用，同時(shí)建立資金預(yù)算管理、資金劃撥管理、借還款管理和資金管理評(píng)價(jià)制度，規(guī)范資金業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)資金的預(yù)算控制、日常業(yè)務(wù)管理控制和資金支付風(fēng)險(xiǎn)控制。

3盤(pán)活現(xiàn)有存量資產(chǎn)

建筑企業(yè)的大量的資金積壓和沉淀是以存量資產(chǎn)的形態(tài)存在的。因此合理利用現(xiàn)有資源，是實(shí)現(xiàn)建筑企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。建筑企業(yè)需要定時(shí)進(jìn)行大規(guī)模的清產(chǎn)核資工作，切實(shí)摸清現(xiàn)有存量資產(chǎn)的真實(shí)狀況和了解各種資產(chǎn)的變現(xiàn)性能和變現(xiàn)價(jià)值。同時(shí)根據(jù)建筑企業(yè)生產(chǎn)情況，對(duì)企業(yè)施工設(shè)備進(jìn)行清理，報(bào)廢陳舊無(wú)使用價(jià)值的設(shè)備，變賣(mài)技術(shù)落后、無(wú)修復(fù)價(jià)值的設(shè)備，以集中資金投入急需的關(guān)鍵設(shè)備，減少對(duì)流動(dòng)資金的占用。此外，建筑企業(yè)要充分行使企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，對(duì)效益低下且資金支出時(shí)間較長(zhǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行清理，該作損失的作損失處理，能變現(xiàn)的按變現(xiàn)處理，以求盤(pán)活積壓沉淀資金。最后，建筑企業(yè)內(nèi)部可以成立存量資產(chǎn)管理小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和加強(qiáng)監(jiān)管盤(pán)活行為，防止盤(pán)活過(guò)程中發(fā)生不當(dāng)行為。

4加強(qiáng)成本控制管理

企業(yè)應(yīng)建立有效的內(nèi)部成本控制管理體系，制定科學(xué)的目標(biāo)利潤(rùn)管理指標(biāo)，生產(chǎn)過(guò)程實(shí)行嚴(yán)格的成本核算和監(jiān)控制度。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，首先要根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)資料，考慮合同工期、施工現(xiàn)場(chǎng)條件、目標(biāo)責(zé)任成本等因素，制訂出科學(xué)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，達(dá)到縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本的目的。同時(shí)要擬定經(jīng)濟(jì)可行的技術(shù)組織措施計(jì)劃，列入施工組織設(shè)計(jì)。其次，企業(yè)要大力推行責(zé)任成本管理，加強(qiáng)對(duì)施工項(xiàng)目成本中材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、等重點(diǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控，及時(shí)開(kāi)展調(diào)價(jià)索賠工作，把成本費(fèi)用控制在責(zé)任成本范圍內(nèi)。再次，施工過(guò)程中要盡可能采用新設(shè)備新技術(shù)，以降低工程成本，縮短工期

第三篇：淺談律師解析房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

淺談律師解析房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)來(lái)自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)不強(qiáng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)往往把法律風(fēng)險(xiǎn)與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部法律風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人及管理者沒(méi)有法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，往往要等到發(fā)生法律糾紛之后才想到找律師代理訴訟。有的房地產(chǎn)企業(yè)即使聘請(qǐng)律師擔(dān)任法律顧問(wèn)，但是很大程度上只是把顧問(wèn)律師當(dāng)作“花瓶”角色，重大決策及管理過(guò)程并不讓律師參與，沒(méi)有讓顧問(wèn)律師產(chǎn)生其管理和防控法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有的效用。其次，房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控制度不健全。主要表現(xiàn)在企業(yè)公章管理不規(guī)范，亂蓋公章可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)麻煩；合同簽訂與管理不嚴(yán)格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒(méi)有存檔而丟失，發(fā)生法律糾紛時(shí)無(wú)據(jù)可查，最終因證據(jù)缺失承擔(dān)敗訴風(fēng)險(xiǎn)；人力資源管理上不與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同、不依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)，面臨違法用工賠償?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)，還有用人不當(dāng)導(dǎo)致管理失誤的風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂和履行合同中的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風(fēng)險(xiǎn)較多。首先，合同簽訂中對(duì)方預(yù)埋對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不利的內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同中的每一個(gè)字，每一個(gè)詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時(shí)雙方均會(huì)小心謹(jǐn)慎和深思熟慮。但是由誰(shuí)草擬合同誰(shuí)就占據(jù)主導(dǎo)地位，律師提醒房地產(chǎn)企業(yè)千萬(wàn)不要為了節(jié)省律師費(fèi)而簡(jiǎn)單參照各類(lèi)格式文本或者簡(jiǎn)單按照對(duì)方的范本訂立合同，因?yàn)槿魏我环皆诓輸M合同時(shí)均盡可能寫(xiě)清楚自己有利的條款，而盡可能給對(duì)方增加不利的條款，有時(shí)為了在合同談判中對(duì)自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規(guī)范和限制對(duì)方的權(quán)利，增加其義務(wù)。雖然在談判時(shí)可以提出來(lái)修改，但是增加談判的難度，有的內(nèi)容認(rèn)為是小問(wèn)題而忽略；有的內(nèi)容因?yàn)榈K于情面羞于啟齒；有的內(nèi)容大而化之麻痹大意；有的內(nèi)容可能因?yàn)槭韬龆鴽](méi)有發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，又是再精明的高手也很難將對(duì)方預(yù)埋的地雷完全排除，即使排除也無(wú)法掌握主動(dòng)。

其次，合同主體不適格的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同當(dāng)事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一方要具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)并辦理相關(guān)手續(xù)，對(duì)外能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是經(jīng)依法批準(zhǔn)的合法項(xiàng)目，如果項(xiàng)目不合法可能導(dǎo)致對(duì)外所簽訂的合同無(wú)效。另一方面，合同的相對(duì)方也應(yīng)當(dāng)具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業(yè)要具備相應(yīng)建筑資質(zhì)及獨(dú)立法人資格，避免掛靠或借用資質(zhì)承包施工情況，尤其是一些個(gè)人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質(zhì)的建筑公司的公章從事承包活動(dòng)，可能導(dǎo)致合同無(wú)效而引起糾紛或者訴訟的法律風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)真核實(shí)，否則出現(xiàn)工程質(zhì)量或者施工糾紛時(shí)無(wú)法保障自身合法權(quán)益。

再次，合同內(nèi)容不完整及表述不規(guī)范的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中許多房地產(chǎn)企業(yè)往往簡(jiǎn)單使用有關(guān)部門(mén)制定的或者從網(wǎng)絡(luò)上下載的格式合同文本，不認(rèn)真理解和審查合同內(nèi)容而導(dǎo)致意思表示不真實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。這些格式合同無(wú)法將房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了許多新情況、新問(wèn)題囊括進(jìn)去的，一般都過(guò)于籠統(tǒng)，很難切合實(shí)際，不易操作；還有對(duì)合同內(nèi)填寫(xiě)不完整，實(shí)踐中常出現(xiàn)應(yīng)填寫(xiě)內(nèi)容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內(nèi)容，為日后糾紛埋下隱患。對(duì)違約條款約定過(guò)于籠統(tǒng)，違約金具體數(shù)額或者計(jì)算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，沒(méi)有違約賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)面臨行政上的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)法律體系建設(shè)不完善、房地產(chǎn)立法相對(duì)滯后，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的行政干預(yù)較大，從土地價(jià)格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來(lái)把控，由此給房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)諸多不確定因素。有的地方領(lǐng)導(dǎo)的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時(shí)有發(fā)生，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn)。比如對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應(yīng)在政府部門(mén)征為國(guó)有土地并已對(duì)土地上的附著物補(bǔ)償安置后才能出讓?zhuān)以摴P補(bǔ)償費(fèi)用依法應(yīng)由政府支付，但是政府往往會(huì)在出讓土地時(shí)附條件轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，附著物拆除補(bǔ)償問(wèn)題也往往由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風(fēng)險(xiǎn)，雖然法律法規(guī)規(guī)定國(guó)土部門(mén)出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓?zhuān)菍?shí)踐中所出讓的土地基本上都是無(wú)法干干凈凈的，總有這樣那樣的問(wèn)題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標(biāo)定位，實(shí)際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時(shí)有發(fā)生，因此產(chǎn)生的糾紛及法律風(fēng)險(xiǎn)較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)，政府出讓土地的時(shí)候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設(shè)施等可能因領(lǐng)導(dǎo)變化或者領(lǐng)導(dǎo)意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產(chǎn)事先規(guī)劃，則直接給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級(jí)的樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，你不知道政府下一步會(huì)出臺(tái)什么限制性政策，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有什么市場(chǎng)規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調(diào)控牽著走，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售中的法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的商品房銷(xiāo)售管理制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷(xiāo)售商品房。近些年，國(guó)務(wù)院及建設(shè)主管部門(mén)連續(xù)出臺(tái)商品房銷(xiāo)售限制政策與措施，如果違規(guī)銷(xiāo)售，逾越紅線，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能受到嚴(yán)厲的處罰，如果違反法律銷(xiāo)售，企業(yè)可能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)處罰責(zé)任，負(fù)責(zé)人甚至面臨刑事法律責(zé)任的嚴(yán)重后果。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房廣告宣傳時(shí)，公告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，即使為了吸引購(gòu)房者關(guān)注，也不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。其次，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定面臨被確認(rèn)無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預(yù)訂款的名義預(yù)售商品房，與買(mǎi)受人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，此時(shí)收取費(fèi)用法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其負(fù)責(zé)人可能面臨行政、經(jīng)濟(jì)處罰甚至刑事處罰的危險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門(mén)可以依法進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，根據(jù)2011年1月4日施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果未完善相關(guān)手續(xù)而預(yù)售收取預(yù)售款，不具有房產(chǎn)銷(xiāo)售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷(xiāo)售為主要目的，以返本銷(xiāo)售、售后包租、約定回購(gòu)、銷(xiāo)售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，構(gòu)成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在是正常的，關(guān)鍵要正確把握和掌控風(fēng)險(xiǎn)，不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差和原則性風(fēng)險(xiǎn)，這需要必要的風(fēng)險(xiǎn)防范手段和措施。

（一）加強(qiáng)內(nèi)部管理，自覺(jué)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

樹(shù)立企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范制度流程建設(shè)。古人有言凡事“預(yù)則立，不預(yù)則廢。”預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)比處理風(fēng)險(xiǎn)所花代價(jià)要小得多。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員樹(shù)立法律風(fēng)險(xiǎn)防范理念是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，構(gòu)筑房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)法律風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控防火墻。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)培訓(xùn)，教育企業(yè)員工自覺(jué)學(xué)法、模范守法，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員熟悉掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)，樹(shù)立誠(chéng)信守法、依法經(jīng)營(yíng)的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強(qiáng)規(guī)范化開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷(xiāo)售、租賃、工程管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等方面逐一實(shí)行嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理，最大限度的發(fā)揮法律風(fēng)險(xiǎn)防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。

（二）高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)合同糾紛

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責(zé)任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質(zhì)量。起草合同時(shí)要學(xué)會(huì)從風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)管理的角度研究合同的每一個(gè)條款，對(duì)合同可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆晌臅?shū)，應(yīng)當(dāng)注意用詞嚴(yán)謹(jǐn)，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭(zhēng)議，從而減少費(fèi)用，如果在合同中沒(méi)有嚴(yán)密的表達(dá)，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認(rèn)真審查和確定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條款，商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的商品房買(mǎi)賣(mài)合同直接關(guān)系到房屋買(mǎi)賣(mài)的順利進(jìn)行，有的開(kāi)發(fā)商不經(jīng)過(guò)律師審查隨意起草合同，或者簡(jiǎn)單使用主管部門(mén)提供的格式合同，或?yàn)檠杆俪山粚⒁恍┎磺袑?shí)際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在合同履行過(guò)程中極為被動(dòng)，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對(duì)重要法律文件統(tǒng)一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專(zhuān)人負(fù)責(zé)登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對(duì)方牽著走的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)控制

只有不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、提高管理水平，才能贏得社會(huì)的認(rèn)可和客戶的信賴，從而贏得市場(chǎng)，這是市場(chǎng)的要求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，管理和服務(wù)是相輔相成的，只有規(guī)范的管理才能不斷增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、提高服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)服務(wù)意識(shí)的提高又有利于管理水平的提高。房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強(qiáng)企業(yè)品質(zhì)控制，品質(zhì)控制是提供優(yōu)質(zhì)商品房所必須的優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工和細(xì)致的服務(wù)等一系列活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)要建立專(zhuān)門(mén)的品質(zhì)控制機(jī)構(gòu)，制訂嚴(yán)格統(tǒng)一的系統(tǒng)化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理體系，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收交付、客戶服務(wù)等各環(huán)節(jié)的全面質(zhì)量監(jiān)督、檢查和管理，嚴(yán)肅建筑物驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，不斷提高客戶服務(wù)質(zhì)量。

第四篇：企業(yè)如何防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)如何防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

摘要：2008年是及不尋常的一年，伴隨著華爾街投行巨頭雷曼兄弟的倒閉，美國(guó)次貸危機(jī)正在演化成一次百年不遇的全球金融危機(jī)，而此次百年不遇的金融危機(jī)對(duì)全球的經(jīng)濟(jì)影響是重大而又深遠(yuǎn)的。金融危機(jī)對(duì)企業(yè)籌資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)等都有著不同程度的影響，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，其中的任何一項(xiàng)活動(dòng)都與企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有密切的聯(lián)系。本文將通過(guò)分析金融危機(jī)對(duì)我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，進(jìn)而論述如何在金融危機(jī)下防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：金融危機(jī);企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大時(shí)代背景下，美國(guó)作為世界經(jīng)濟(jì)的核心，美國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)于世界整體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)影響是重大的。而中國(guó)作為最大的發(fā)展中國(guó)家，在全球金融危機(jī)的背景下，中國(guó)不可能在危機(jī)中獨(dú)善其身。國(guó)際金融危機(jī)對(duì)于中國(guó)資本市場(chǎng)，乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響是深遠(yuǎn)的。

一、金融危機(jī)對(duì)我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

1.企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)普遍下降

美國(guó)消費(fèi)的銳減和美元的貶值，直接影響中國(guó)出口貿(mào)易總量近50%。據(jù)測(cè)算，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率每下降1%，中國(guó)對(duì)美中出口就會(huì)下降5%―6%。美國(guó)消費(fèi)支出占GDP的70%以上，由于人們對(duì)于金融危機(jī)環(huán)境的示來(lái)前景悲觀，不斷地縮減了消費(fèi)，導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不斷下滑，加上美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局不斷降低利率、為銀行注入流動(dòng)資金與我國(guó)緊縮性的貨幣政策形成矛盾，導(dǎo)致大量熱錢(qián)注入中國(guó)，加速了美元貶值和人民幣升值的進(jìn)程，從使中國(guó)出口產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)降低。這兩大因素直接影響到了我國(guó)產(chǎn)品的出口數(shù)量和金額。從出口金額來(lái)看，2008年上半年同比增長(zhǎng)21.87%，比2007年同期27.55%的增長(zhǎng)速度降低了近6個(gè)百分點(diǎn)；從出口數(shù)量來(lái)看，2008年上半年同比增長(zhǎng)8.44%，也明顯低于2007年同期10.11%的增長(zhǎng)速度。

這些看似很小的數(shù)字，但對(duì)于整個(gè)中國(guó)企業(yè)仍至中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)卻影響重大。從國(guó)有企業(yè)的報(bào)表資料可以顯示，受美國(guó)仍至國(guó)際市場(chǎng)萎縮的影響，2008年國(guó)有企業(yè)凈利潤(rùn)和利潤(rùn)總額都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，其中許多企業(yè)出現(xiàn)了急劇虧損的現(xiàn)象，四季度的利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)都逐次遞減。除了利潤(rùn)指標(biāo)外，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益也同比下降，據(jù)資料顯示，2008年前在個(gè)季度，企業(yè)凈資收益率僅為6%，比上年同比下降了1%。

2.投資帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2008年下半年連續(xù)幾個(gè)月來(lái)，中國(guó)股票市場(chǎng)跌幅之大，并不亞于西方主要的股票市場(chǎng)；僅是2009年3月，上海和深圳的股市跌幅均達(dá)20％以上。不僅如此，與以往的反周期形態(tài)相反，自去年夏天以來(lái)，每一輪中國(guó)股市的跌宕，都與紐約、倫敦等西方的主要金融市場(chǎng)緊緊相隨。不僅以股票等證券市場(chǎng)為代表的虛擬經(jīng)濟(jì)受到此次危機(jī)的影響。中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)也面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，中國(guó)的資本市場(chǎng)受到重大沖擊，所以企業(yè)來(lái)自投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就在所難免，許多金融機(jī)構(gòu)當(dāng)然受當(dāng)其沖，由于經(jīng)濟(jì)不景氣，會(huì)加重企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，一方面，投資會(huì)極劇萎縮，另一方面，原有的投資會(huì)帶沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，形成巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.籌資活動(dòng)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

由于在2007年上半年及以前期，我資本市場(chǎng)仍然很活躍，國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)需求量也很大，許多企業(yè)都擴(kuò)大規(guī)模，為了做大做強(qiáng)，實(shí)行跨國(guó)跨行業(yè)的發(fā)展，紛紛向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)籌集資金。而由于2008年突如其來(lái)的金融危機(jī)，有許多企業(yè)不能如期實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益，甚至不能在額度和期限上獲得保證，當(dāng)然金融機(jī)構(gòu)也不能如期穩(wěn)定的提供預(yù)期有利率，這樣就導(dǎo)致那些企業(yè)產(chǎn)生了巨大的借款費(fèi)用和壓力，形成難于抵御的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上，我國(guó)市場(chǎng)行業(yè)本身就競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范，所以此次金融危機(jī)給企業(yè)帶來(lái)的籌資風(fēng)險(xiǎn)是難于估量的。

4.外匯匯率產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，世界經(jīng)濟(jì)仍然還是以美元作為主要的交易貨幣，當(dāng)前正當(dāng)美元大幅度貶值的情況下，國(guó)際上能源和原材料的市場(chǎng)價(jià)格卻已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度上漲。由于對(duì)美元預(yù)期的低落，這種價(jià)格的上漲幅度實(shí)際上大大超過(guò)了美元實(shí)際貶值的幅度。而中國(guó)是一個(gè)原材料和能源短缺的大國(guó)，同時(shí)又正處于工業(yè)化的中期，對(duì)原材料和能源的需求十分巨大。

可以想象的，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)進(jìn)口原材料和能源的高度依賴將會(huì)持續(xù)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期。據(jù)資料顯示，人民幣對(duì)美元已累計(jì)升值了19.25%，自2008年初以來(lái)就升值了7.14%。金融危機(jī)使得未來(lái)美元對(duì)人民幣繼續(xù)走弱的可能性一步加大。

5.應(yīng)收賬款壞賬的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

(1)由于受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，海外的企業(yè)違約率慢慢上升，所以，不可避免，企業(yè)的外部信用環(huán)境進(jìn)一步惡化，據(jù)資料顯示，2008年中國(guó)對(duì)美國(guó)的壞賬率增長(zhǎng)了300%左右。對(duì)美國(guó)出口的企業(yè)80%以上都受了外部信用環(huán)境的影響。

(2)金融危機(jī)也嚴(yán)重影響到了國(guó)內(nèi)許多行業(yè)和企業(yè)，這些受影響的企業(yè)都普遍出現(xiàn)了違約現(xiàn)象。

當(dāng)然，壞賬的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不是獨(dú)立的，壞賬的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于整個(gè)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)影響是巨大的，因?yàn)樨浛钍瞧髽I(yè)現(xiàn)金流的生命，沒(méi)有了貨款，企業(yè)的現(xiàn)金流就難于維系，企業(yè)的生產(chǎn)、仍至發(fā)展也有受了威脅。

二、金融危機(jī)下如何防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前在金融危機(jī)的背景下，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，顯得尤其重要。我國(guó)企業(yè)要想打贏應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的持久點(diǎn)，就應(yīng)當(dāng)把防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)放在第一的位置。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)本著成本效益原則，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制盡可能的控制在一個(gè)合理、可接受的范圍內(nèi)。本文從以下同方面為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供建議。

1.要增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

(1)要堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則，建立企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)基金。即在損失發(fā)生以前以預(yù)提方式建立用于防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失的專(zhuān)項(xiàng)準(zhǔn)備基金。如產(chǎn)口制造業(yè)可按一定規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金、商業(yè)流通行業(yè)企業(yè)可計(jì)提一定的商品削價(jià)準(zhǔn)備金，用以彌補(bǔ)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失。

(2)應(yīng)當(dāng)建立企業(yè)資金使用效益監(jiān)督制度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)或財(cái)務(wù)比率進(jìn)行考核，加強(qiáng)流動(dòng)資金的投放和管理，提高流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而提高企業(yè)的變現(xiàn)能力和現(xiàn)金流量。增加企業(yè)的短期償債能力。另外，還需要盤(pán)活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，加快閑置設(shè)備或庫(kù)存商品的處理，將收回的資金盡快用于償還債務(wù)。

2.建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，提高財(cái)務(wù)決策水平

投資決策是事關(guān)企業(yè)重大經(jīng)營(yíng)活動(dòng)決策的主要內(nèi)容之一，其正確、適當(dāng)與否直接關(guān)系到財(cái)務(wù)管理工作的成敗和有效。在當(dāng)前金融危機(jī)的情形下，為防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須也務(wù)必采用科學(xué)的、謹(jǐn)慎的決策方法。決策過(guò)程中，應(yīng)充分考慮到影響決策的各種復(fù)雜的因素和環(huán)境，盡量采用定量計(jì)算及分析方法，并運(yùn)用科學(xué)的決策模型進(jìn)行行之有效的決策分析。對(duì)各種可行的方案進(jìn)行決策時(shí)，切忌主觀判斷。

財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)的，金融危機(jī)下，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，它能夠在財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的萌芽階段采取有效的措施來(lái)改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可以在企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)初露端倪時(shí)及時(shí)處理現(xiàn)有投資，以避免更大損失；對(duì)于供貨單位來(lái)說(shuō)，可以在這種信號(hào)幫助下制定商業(yè)信用政策，以加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理。

3.建立企業(yè)內(nèi)部有效的企業(yè)制度，練好內(nèi)功

制度建設(shè)是保證企業(yè)能夠長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的重要條件和基礎(chǔ)。金融危機(jī)下，更應(yīng)當(dāng)規(guī)范和完善企業(yè)自身的各項(xiàng)規(guī)章制度。建立完善的決策制度、財(cái)務(wù)制度、監(jiān)督制度、法人治理結(jié)構(gòu)制度等。在特殊時(shí)期，企業(yè)要趁機(jī)大膽革新，要丟棄企業(yè)開(kāi)業(yè)初期憑經(jīng)驗(yàn)管理的模式和制度，建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)體制以及能夠相互制衡和約束的權(quán)利分配機(jī)制，要充分保證企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理措施得到實(shí)現(xiàn)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)施特殊政策，比如企業(yè)在內(nèi)部管理方面，應(yīng)當(dāng)管理精細(xì)化，成本控制節(jié)約化，權(quán)力控制制衡化。

4.加強(qiáng)資產(chǎn)管理，以提高企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力

加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)管理，防止不良資產(chǎn)產(chǎn)生，特別是在金融危機(jī)時(shí)期，特別要提高企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。2008年，我國(guó)企業(yè)業(yè)績(jī)普遍下降的時(shí)刻，企業(yè)資產(chǎn)的盈利能力直接影響到企業(yè)的整個(gè)盈利能力和水平，而保持高的盈利水平的企業(yè)往往是其負(fù)債能力高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的有效保證和標(biāo)志，一個(gè)能在危機(jī)中脫身的企業(yè)，其償債資金一般來(lái)源于其盈利，而并非來(lái)自于另一個(gè)負(fù)債資金。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)合理配置資產(chǎn)，加速資產(chǎn)周?chē)却胧?，促進(jìn)企業(yè)在危機(jī)時(shí)期提升盈利能力，同時(shí)，較高的盈利能力往往享有較高的信譽(yù)和良好的企業(yè)形象，這也使得企業(yè)享有較強(qiáng)的融資能力，相應(yīng)能使企業(yè)在危機(jī)中增強(qiáng)抵制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

5.進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的成本控制

由于多數(shù)企業(yè)深受金融危機(jī)帶來(lái)的影響，企業(yè)業(yè)績(jī)普遍下滑。而這時(shí)候，控制企業(yè)自身的成本和開(kāi)支是一個(gè)很重要的措施。企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面，要進(jìn)一步推進(jìn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，強(qiáng)化細(xì)化各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算定額。做好近緊日子的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，在成本管理上要進(jìn)行分析和細(xì)化，挖潛增效，加強(qiáng)企業(yè)自身的采購(gòu)管理，在企業(yè)內(nèi)部倡導(dǎo)節(jié)約意識(shí)，形成良好的節(jié)約氛圍，盡可能的把原材料采購(gòu)控制在預(yù)算內(nèi)。在薪酬制度上要進(jìn)行規(guī)范和控制，減少不合理的薪酬開(kāi)支，盡可能縮小管理者與普通員工的工資距離。

6.進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)

在金融危機(jī)時(shí)期，更應(yīng)該提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。因?yàn)樨?cái)務(wù)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的重要組成部分，培訓(xùn)一批業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的財(cái)務(wù)人員，對(duì)于企業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的沖擊顯得十分的重要。在特殊時(shí)期，財(cái)務(wù)人員不僅僅要懂得基本的業(yè)務(wù)操作，更應(yīng)當(dāng)替企業(yè)分憂，特別是在成本控制中要做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，不僅要懂得企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)，也要懂得如何在“危”中尋找“機(jī)”，為企業(yè)在困難時(shí)期尋找更多的投資決策提供財(cái)務(wù)指標(biāo)的參考。

7.應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，加快應(yīng)收賬款的回收

在國(guó)際金融危機(jī)時(shí)期，企業(yè)的現(xiàn)金流正如企業(yè)的生命線一樣，牽動(dòng)著企業(yè)發(fā)展的步驟。如果沒(méi)有現(xiàn)金注的維系，企業(yè)也就失去了生存的能力。所以，在特殊時(shí)期，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)高度重視企業(yè)的現(xiàn)金流以及應(yīng)收賬款的回收情況。如果說(shuō)，現(xiàn)金流是企業(yè)的生命，那么貨款就是企業(yè)的生命里的血液。所以，企業(yè)要特別注重壞賬率，要設(shè)置特別是壞賬預(yù)警制度，對(duì)于壞賬要進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)性的管理。企業(yè)在實(shí)際當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)加快和重視與客戶的對(duì)賬工作，對(duì)于貨款要及時(shí)進(jìn)行催收，對(duì)于應(yīng)收賬款要實(shí)行動(dòng)態(tài)的管理，以保證企業(yè)的現(xiàn)金流。

總之，此次百年不遇的金融危機(jī)對(duì)全球的經(jīng)濟(jì)影響是重大而又深遠(yuǎn)的，在全球金融危機(jī)的背景下，中國(guó)難于在危機(jī)中獨(dú)善其身。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理中的核心，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的運(yùn)作得當(dāng)與否，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與否，直接與企業(yè)的生存命脈有著密切的關(guān)系。對(duì)于，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，特殊時(shí)期，應(yīng)當(dāng)使用特殊政策，本文從不同方面提供了一些重點(diǎn)防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一些措施。當(dāng)然，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，牽涉到方面，需要客觀環(huán)境，但在危機(jī)面臨企業(yè)更需要信心、更需要主觀的努力，更需要企業(yè)自身來(lái)自各個(gè)部門(mén)、各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的支持和努力。

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第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)必須要注意的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范

房地產(chǎn)企業(yè)必須要注意的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要支柱行業(yè)，是目前中國(guó)少數(shù)幾個(gè)平均利潤(rùn)高的行業(yè)，尤其在前幾年，其獲取的利潤(rùn)足以暴利來(lái)形容。雖然現(xiàn)在由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策影響，該行業(yè)處在微妙的嬗變之中，但從另一角度來(lái)分析，由于銀根緊縮，國(guó)家政策仍不明朗，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都面臨著資金短缺和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范不成熟的尷尬局面，但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是個(gè)資金密集、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)的復(fù)雜化的系統(tǒng)工程，在其開(kāi)始建設(shè)到銷(xiāo)售完畢這段時(shí)間內(nèi)，需要承擔(dān)大量的可預(yù)測(cè)和不可預(yù)測(cè)的未知風(fēng)險(xiǎn)。因此，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，則必須要對(duì)該行業(yè)的運(yùn)作全過(guò)程有完整的了解。

根據(jù)目前所可知的信息資料分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)可歸納為以下四個(gè)：

一是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)；

二是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)；

三是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；

四是不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)。

在這四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)中，法律風(fēng)險(xiǎn)是最容易控制和防范的，也是最有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，而其它三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都是企業(yè)無(wú)法控制的，只能作事先預(yù)測(cè)盡可能地避免它發(fā)生。我們結(jié)合司法實(shí)踐就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)作簡(jiǎn)要的分析，供各位企業(yè)家參考：

一、建立房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制及其實(shí)踐性

盡管多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都不愿意各種法律風(fēng)險(xiǎn)真的發(fā)生，但任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，只要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中運(yùn)作，就會(huì)毫無(wú)例外的面對(duì)各種法律風(fēng)險(xiǎn)，不管企業(yè)意識(shí)到還是意識(shí)不到，要有效地、切實(shí)地分解和抗御法律風(fēng)險(xiǎn)，就必須建立一種機(jī)制以提高行為的規(guī)范性，將法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生降低到最小限度，防患于未然，直至杜絕法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（一）、房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性問(wèn)題

這是房地產(chǎn)項(xiàng)目中首要需要解決的法律問(wèn)題。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立與開(kāi)發(fā)要受到法律保護(hù)，必須滿足：一有通過(guò)出讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)；二有房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)；三有該項(xiàng)目已經(jīng)主管部門(mén)的行政批準(zhǔn)。具備了以上條件，則可以說(shuō)明該房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體是合法的，受法律保護(hù)。當(dāng)然，實(shí)際上，光看以上幾個(gè)方面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，比如說(shuō)，經(jīng)常會(huì)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將原來(lái)審批的項(xiàng)目用途、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認(rèn)可，則房地產(chǎn)項(xiàng)目就無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收備案，也就意味著無(wú)法將房屋對(duì)外銷(xiāo)售和辦理產(chǎn)權(quán)證。就算可以獲得政府的最終認(rèn)可，那也需要承擔(dān)一筆不菲的罰款等。這里需要說(shuō)明的是，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)，并非都是無(wú)法更改的。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，有的可以修改，有的屬于國(guó)家房屋工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，一旦審批后就不能更改和調(diào)整。當(dāng)然，還有許多其它方面的合法性也需要審查。

房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所實(shí)施的行為產(chǎn)生的、可預(yù)見(jiàn)的或難以預(yù)見(jiàn)的造成與法律相悖或觸

犯法律的可能。房地產(chǎn)企業(yè)避免法律風(fēng)險(xiǎn)的有效措施是建立法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，即依靠企業(yè)自覺(jué)的、有效的和系統(tǒng)的管理機(jī)制，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段設(shè)防，全過(guò)程把關(guān)，把開(kāi)發(fā)運(yùn)作中可能會(huì)遇到的各種法律風(fēng)險(xiǎn)一一避免和消除在操作過(guò)程中。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，即從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地受讓、成立項(xiàng)目公司、房屋拆遷、市政配套到房地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)、施工建造、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、房屋銷(xiāo)售、租賃、按揭抵押（即房地產(chǎn)抵押貸款）、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都需要防范疏漏和失誤。

（二）法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)

1、土地受讓階段的風(fēng)險(xiǎn)，主要因土地受讓等引起的糾紛；

2、成立項(xiàng)目公司階段，因雙方、三方甚至多方聯(lián)建、合作產(chǎn)生的糾紛；

3、房屋拆遷階段，主要與被拆遷人之間產(chǎn)生的糾紛；

4、前期開(kāi)發(fā)階段，與建設(shè)承包商產(chǎn)生的糾紛、因規(guī)劃、設(shè)計(jì)、公攤面積等引發(fā)的糾紛以及因項(xiàng)目抵押引起的法律風(fēng)險(xiǎn)；

5、房屋銷(xiāo)售階段，主要有因認(rèn)購(gòu)、預(yù)付款發(fā)生的糾紛、房款按揭還貸糾紛；

6、接管驗(yàn)收及收樓后后期管理期間發(fā)生的糾紛，主要有不符合收樓條件引起的糾紛、延期辦理產(chǎn)權(quán)證引起的糾紛、因房屋質(zhì)量問(wèn)題引起的糾紛、與建設(shè)公司工程保修發(fā)生的糾紛等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，在這個(gè)過(guò)程中，每一階段、每一個(gè)環(huán)節(jié)的事先把關(guān)至關(guān)重要，要從源頭和流程上解決疏漏和失誤，實(shí)

現(xiàn)開(kāi)發(fā)行為的規(guī)范運(yùn)作。

以前很多開(kāi)發(fā)企業(yè)不重視法律風(fēng)險(xiǎn)的事前控制，往往在發(fā)生了法律糾紛，到了訴訟的時(shí)候才意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性。現(xiàn)在越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)采取事前預(yù)防和事后控制兩手抓的策略，更側(cè)重于在項(xiàng)目介入之初就進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)的事前防范。

二、法律風(fēng)險(xiǎn)的防范

扁鵲是我國(guó)古代偉大的醫(yī)學(xué)家，當(dāng)人們都在稱(chēng)贊他功勞的時(shí)候，他卻謙虛地說(shuō)，其實(shí)他的兩位兄長(zhǎng)比他更優(yōu)秀。人們驚訝地問(wèn)那為什么他們的名氣沒(méi)有扁鵲的名氣大呢？扁鵲解釋道，那是因?yàn)榇蟾缡墙o沒(méi)有生病的人保健預(yù)防的，二哥是負(fù)責(zé)給剛生病不久的人治療的，他們的醫(yī)術(shù)都很高超，只是因?yàn)樗麄兪亲霾±淼氖虑胺婪兜?，所以很少有人知道他們的名字。而我扁鵲只是給病入膏肓的病人負(fù)責(zé)治病，所以更多的人記住了我的名字。

從上面的故事可以看出，法律風(fēng)險(xiǎn)的防范也是一樣的道理。事前預(yù)防和事后控制一樣重要。房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范的措施主要有以下幾個(gè)方面：

1、建立完善的項(xiàng)目運(yùn)作體系

項(xiàng)目的可行性報(bào)告、公司設(shè)立的依據(jù)、前期的各種報(bào)建手續(xù)、各項(xiàng)工作流程等等都要規(guī)范，形成體系，符合國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定。

2、建立企業(yè)內(nèi)部完善的合同管理體系

合同是一個(gè)企業(yè)對(duì)外經(jīng)濟(jì)往來(lái)的最重要的載體，事實(shí)證明，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的大量的法律糾紛都和合同及相關(guān)法律文件的不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)甚至不合法有關(guān)。

建立完善的合同管理體系，需要從以下幾個(gè)方面著手：

（1）完善對(duì)合作對(duì)方履約信用和能力的審查機(jī)制

（2）完善對(duì)合同的定價(jià)管理機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)、審核價(jià)制度

（3）制定完善的合同管理制度，使合同管理有章可循

（4）制作公司自用的各種規(guī)范性的示范固定合同文本

（5）對(duì)公司管理人員及相關(guān)經(jīng)辦人員組織合同規(guī)范運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)

（6）建立公司合同跟蹤、付款的監(jiān)督、保護(hù)機(jī)制和辦法

3、培養(yǎng)企業(yè)每位成員都具有法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

企業(yè)的每位成員尤其是高層管理人員及核心業(yè)務(wù)人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí)、研究與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，時(shí)刻關(guān)注并學(xué)習(xí)和研究新的法律、法規(guī)、規(guī)范性文件。

4、外聘專(zhuān)業(yè)律師事務(wù)所作為顧問(wèn)單位，內(nèi)設(shè)企業(yè)內(nèi)部法務(wù)工作人員通過(guò)內(nèi)外法務(wù)的相互配合，可以快速、高效地解決問(wèn)題。兩者各有側(cè)重，律師事務(wù)所側(cè)重于解決企業(yè)的重大事項(xiàng)、危機(jī)處理、重大訴訟等；企業(yè)法務(wù)則側(cè)重于企業(yè)內(nèi)部的日常法律事務(wù)處理，同時(shí)，作為企業(yè)和律師事務(wù)所的工作對(duì)接人，和律師事務(wù)所相互配合，形成內(nèi)外法務(wù)雙險(xiǎn)機(jī)制。

我們也經(jīng)常碰到這樣的搞笑條款：一方違約，應(yīng)承擔(dān)另一方的所有經(jīng)濟(jì)損失。這樣的約定等于沒(méi)有約定，一旦出現(xiàn)違約，則必然會(huì)陷

入到大量的艱難舉證和漫長(zhǎng)的訴爭(zhēng)困境中去。再如，如果合同中沒(méi)有約定預(yù)期保障機(jī)制，那么，在履行過(guò)程中，明知對(duì)方存在違約行為，但如無(wú)法確鑿舉證，仍然無(wú)法預(yù)期保障自己的利益。在這里我們只是簡(jiǎn)單舉例說(shuō)明，實(shí)際上有許多方面，都是需要雙方在合同中明確約定，方可保障自己的投資利益。應(yīng)該說(shuō)，投資房地產(chǎn)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的項(xiàng)目。而這高風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上取決于法律風(fēng)險(xiǎn)，法律風(fēng)險(xiǎn)又是通過(guò)合同條款的是否詳細(xì)和完備體現(xiàn)出來(lái)。