第一篇：我國房地產項目投資風險及防范研究

我國房地產項目投資風險及防范研究

周巍

（鄭州航空工業管理學院河南鄭州450015）

【摘要】 房地產項目投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動，也是一個高投入、高回報和高風險的產業。近幾年，由于房地產業的過快發展與投資過熱，部分城市已經出現房地產泡沫，增加了房地產項目投資的風險。本文闡述了房地產投資風險產生的原因和主要特征，對項目投資風險因素的來源及種類進行系統分析，提出投資分散策略、投資組合策略、保險策略等基于戰略層的項目投資風險防范策略，及編制風險防范計劃、風險識別、風險（定性和定量）分析、風險應對措施、風險過程管理等基于戰術層的項目投資風險防范策略。

【關鍵詞】 房地產項目投資風險防范

隨著近幾年國民經濟的快速增長，房地產業已成為國民經濟中重要的支柱性產業，由于其過快發展與投資過熱，部分城市已經出現房地產泡沫，勢必為房地產投資者帶來巨大的風險。房地產項目投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風險的產業，這些特征決定了它不同于一般產品的投資，投資者必須對房地產投資項目存在的風險進行透徹的分析和科學的防范。本文對我國房地產項目投資風險進行系統分析，并提出戰略層和戰術層的風險防范策略。

一、房地產投資項目風險的涵義與特征

1、風險及房地產項目投資風險的涵義。風險的最初定義于1901年出現在美國的A·M·Willet的博士論文《風險與保險的經濟理論》中：“風險是關于不愿意發生的事件發生的不確定性之客觀體現。”這一定義強調了風險的客觀性和不確定性。根據風險理論的研究，風險的一般定義是：人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與預定目標發生的負偏離。通俗地講，風險就是發生不幸事件的概率，或指損失發生的不確定性，而房地產項目投資風險就是指在項目投資過程中能引起損失產生的不確定性。客觀世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個房地產投資項目都有一定的風險，房地產項目投資的風險主要來自信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預期及房地產政策等投資環境的變異性。

2、房地產項目投資風險的主要特征。正確認識房地產投資風險的特征，對于建立和完善風險控制和管理機制，降低風險發生的可能，減少風險損失，提高投資活動的效率具有重要意義。

（1）客觀性與普遍性。房地產項目投資風險的客觀性是指房地產風險是客觀存在的，它不以某個人的意志為轉移。普遍性即一般工程項目中都有風險的存在，風險在整個項目生命周期中都存在，而不僅僅存在于實施階段。

（2）不確定性與損益雙重性。風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。例如經濟政策的變化、戰爭的爆發、暴雪災難的形成，風險的產生雖有具體原因，但其發生的時間是難以預知的。這種難以預知的特性就造成了房地產項目投資風險的不確定性。同時，風險不一定都帶來負面影響，如果能正確認識并充分利用風險，反而會使收益有很大程度的增加。

（3）潛在性與可判性。房地產項目投資風險不僅具有隨機性，同時具有潛在性。它是附著在房地產開發與經營中的某些確定事物中，并通過它們的發生而起作用，因此從房地產投資的規律看，房地產風險具有潛在性。但是，這并不是說風險是不可認識的，人們可以分析以往發生的類似事件的統計資料，對某種風險發生的概率及其所造成的經濟損失程度作出客觀判斷。

（4）相關性。相關性是指投資者面臨的風險與其投資行為及決策是緊密相連的。同一風險事件對不同的投資者會產生不同的風險，同一投資者由于其決策或策略不同，會面臨不同的風險結果。實質上，風險空間是由決策空間和狀態空間結合而成的。狀態空間是客觀必然，人們無法自由選擇；而決策空間是人們根據狀態空間自主選擇的結果，決策正確與否直接影

響人們面臨的風險及其程度。

二、房地產項目投資風險因素分析

1、項目投資風險因素的來源。

（1）項目場地選址階段。房地產項目對位置極為敏感，成功的投資開發離不開準確的選址。同時，能否正確評估某地塊的價值也具有很大的不確定性，還可能牽涉到拆遷、安置、補償及“七通一平”等很多方面的問題。房地產項目投資中各種不確定性因素很多，一旦處置不當將會造成整個項目的拖延甚至流產。

（2）項目融資階段。通常房地產項目都需要從銀行或其他金融機構進行融資，而貸款利率的變化趨勢難以預料，資金成本即融資費用對房地產項目的最終利潤影響極大。此外，房地產項目通常在樓盤開發到一定階段開始預售，以預售款將余下樓盤項目開發完畢，一旦遭遇預售款無法到位的情況，就會因資金短缺而面臨困境。

（3）項目建設施工階段。這期間主要存在房地產項目成本超支、工期延誤及質量、安全事故的發生等風險。

（4）項目租售階段。這一期間，較小的租金或售價變化也會對房地產項目的收益有較大的影響，而通常租金售價的趨勢難以準確地估算；消費者現實支付水平、選擇偏好等因素也使得項目的租售期具有不穩定性。

2、項目投資風險因素的主要種類。

（1）定位風險。房地產投資項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析及項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景。一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，會導致后期難以彌補的風險。定位風險是項目投資過程中最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，因此開發商在進行市場定位時要從市場規律出發，對市場合理細分，準確找出適應市場需求的項目類型。

（2）商業風險。商業風險是指某一特定的項目運營失敗的可能性。現實中的商業風險主要集中在兩個方面：一是管理，確定和收取租金、物質設施的維護與更新、控制運營費用都是其關鍵變量；二是市場變化，如地區人口結構、交通便利性、競爭者等。

（3）經營風險。經營風險是指由于房地產投資者經營管理不善而造成損失的風險。所謂經營管理不善，主要包括：投資者不能勝任經營管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處理好各種合同關系；違章或違法等。

（4）通貨膨脹風險，也稱為購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風險。開發投資回收期越長，房地產項目投資購買力風險越大。

（5）金融風險。房地產投資額較大的特點使得一般的投資者都要借助于各種融資工具，而利率匯率、項目建設及租售周期等變量的作用帶來了收益的不確定性。

（6）市場風險。指由于供求形勢變化，引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產市場性質、市場結構、市場發育等變化而導致的風險。市場風險是房地產市場價值跌落的一種可能性，主要來源于房地產供應的時間誤差。

（7）創新風險。在資源有限的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，獲得既定利益是非常必要的。但一味追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇企業不熟悉或認識尚不足以完成“創新”的項目，也是極具風險的，何況創新本身就是有風險的。

（8）政策風險。政策風險的產生多由于政策的不連續性、突變性和漏洞的存在。企業的政策風險主要發生于違規操作的投機性過程、對政策不理解的失誤。在項目投資過程中，企業必須掌握相關法律和最新政策。

（9）自然風險。由于自然因素的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風暴、暴雪、火災

等）以及土地的自然地理和技術經濟特性帶來的風險。

三、房地產項目投資風險防范策略

1、基于戰略層項目投資風險防范策略。

（1）投資分散策略。房地產項目投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，其一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將投資分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣的影響。房地產投資時間分散則是確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。共同投資策略要求房地產企業與金融部門、大財團合作共同對房地產項目進行開發投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大限度地降低風險。

（2）投資組合策略。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行搭配，投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的投資策略。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等，因為不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。房地產投資者應盡可能構造投資組合進行投資，以消除項目的非系統化風險，在同時存在多個組合的情況下，應盡量選擇系統風險小的投資組合。當然，房地產投資商應端正對待風險的態度，因為風險小則收益也小，要根據企業抗風險的能力選擇適宜的風險收益組合。

（3）保險策略。對于房地產投資者來說，購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現資金循環運動，保證房地產投資者的利潤等具有十分重要的意義。一般來說，房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險。房地產投資者應充分考慮所需要的保險險種，確定適當的保險金額，合理劃分風險單位和厘定費率，選擇信譽良好的保險公司等。

2、基于戰術層項目投資風險防范策略。

（1）編制風險防范計劃。風險防范計劃的編制是決定如何進行一個項目的風險管理活動的過程。在這個過程中，我們必須解決以下問題：為什么識別同項目目標相關的風險非常重要，什么是特殊風險，風險降低的可交付成果是什么，怎樣降低風險，由誰負責實施風險防范計劃，需要多少資源來減輕風險等。解決了這些問題，風險防范計劃才算完成，為以后的風險管理工作做好鋪墊。

（2）風險識別。風險識別是指風險管理人員在收集資料和調查研究之后，運用各種方法對尚未發生的潛在風險以及客觀存在的各種風險進行系統歸類和全面識別。風險識別其實就是對一些可能會出現的風險進行了解和判斷，必須在項目開始之前做好風險識別。同時，要對項目可能出現的風險進行評估、認識，比較常見的方法有：頭腦風暴法、德爾菲技術、訪談法、財務報表法、初始風險清單法、流程圖法和SWOT分析等。這些方法能比較系統、有效地幫我們預測項目中可能出現的風險。

（3）風險定性分析。風險定性分析包括評估已識別風險的可能性和概率，確定其數量和優先級，將風險對項目的潛在影響按照輕重緩急進行排序。風險定性分析是確定對具體風險采取措施的重要性，并指導應對行動的一種方式。對已掌握信息的質量進行評估有助于修正對風險的評估。風險定性分析要采用公認的定性分析方法與工具對風險的概率與后果進行評估。重復進行定性分析所得的結果可能顯示是否有必要調整風險管理行動，糾正項目計劃中的偏頗。

（4）風險定量分析。風險定量分析經常是在風險定性分析之后進行的，當然這兩個過程可以同時或分開進行。風險定量分析就是對項目的性質和時間、資金的可用性的影響進行研究，是對風險定性分析的一種深入。它的主要技術包括：決策樹法，這是一種比較直觀、易操作的圖形方法，可以幫助選擇在未來結果不確定的情況下最好的行動路徑；風險模擬法，指基于蒙特卡羅模擬技術，對某房地產項目的經濟風險進行定量分析，并分析單個或多個風險因

素組合對項目經濟收益的敏感性。通過將AHP方法和所建立模型的綜合利用，對模擬結果進行有效分析，能夠對房地產項目的經濟風險進行客觀、動態、定量的分析，為房地產項目的決策提供更全面、科學的定量信息。

（5）風險應對策略。風險被識別和量化之后，必須制訂一系列風險應對策略，防范于未然。應對風險的四項基本對策分別為：一是風險回避，加強同類項目風險損失資料的搜集整理和分析，建立風險預警預報系統，對風險大的項目主動放棄，中斷風險源，遏制風險事件發生；二是風險轉移，不放棄或中止帶有風險的開發活動，但將風險可能導致的損失和法律責任轉嫁他人，從而降低自身損失程度；三是風險控制，一旦風險事件發生，在積極搶險的同時應注意保護現場，收集事故的有關證據，為索賠和反索賠準備充足的資料；四是風險減輕，項目實施中為了達到某些目的，需要發生某些可能帶有風險的事件，若可以采用另外沒有風險或風險相對較小的措施卻可以得到同樣的效果，要選擇小風險事件替代大風險事件。

（6）風險過程管理。即在項目實施中進行監督和觀察，盡量使項目的進行和計劃相符。管理過程中，要合理配備決策、規劃、招標、施工等各個環節的專業技術人員，強化風險意識，重視“過程控制”，加強關鍵部位和關鍵環節的管理，實現項目投資決策有依據、項目實施有程序、項目風險防范有制度的局面，有效控制風險。

四、結束語

房地產項目投資自始至終都存在風險，且風險來源是多方面的，任何投資者都希望毫無風險地贏利，但不承擔風險就想得到高回報率是不可能的。投資者對項目的投資風險必須進行科學、系統的分析并采取防范措施，才能減少或規避風險對投資效果的不利影響。

第二篇：房地產項目投資風險分析

摘 要

房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。這些風險嚴重的制約著房地產的發展，本文對我國房地產項目的投資風險做一個全面的研究與分析，同時給出相關的建議以供參考。

關鍵詞：房地產項目；投資風險；風險分析

1房地產的概念

房地產業，是指進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

2房地產項目投資的內涵

房地產投資是以房地產為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產開發、房地產經營，以及購置房地產等進行的投資。廣義上說，房地產投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經濟效益、社會效益和環境效益;企業投資注重于利潤指標;購置自用的房地產，則注重它的使用功能的發揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產投資主要是指企業以獲取利潤為目的的投資。房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產投資60%以上。它需要動員大量的社會資源(包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現。

3我國房地產風險分析

我國處于快速發展階段，城市化發展在推動我國經濟發展的同時，也為經濟發達的城市帶來了越來越多的人口，城市區域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發等多個方面都限制了土地供給，對房地產行業的發展造成了較大的影響，行業資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經濟環境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發展階段中，房地產投資水平也會有所下降，從而提升了房地產企業的產品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構的信用貸款管理方面，土地的發展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發控制。房地產行業的發展過程中，區域發展存在顯著的差異性，同樣也表現在房地產發展規模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區域的經濟水平的發展較為良好，這是因為房地產行業的發展時間較長，積累了豐富的發展經驗。中部地區的發展呈現出領先發展水平，并且明顯比我國經濟水平更高。我國東部區域的土地資源比較緊張，房地產價格的提升加劇了該市場的競爭現象，部分房地產企業將發展逐漸發展到中部和西部，且區域結構也出現了一定的變化，特別是在中部區域的經濟水平的發展中，不同指標的提升更高。我國城市化發展是舊區創新和基礎設施重新建設作為主要發展內容，因此，我國城市不論是在規模和發展品質等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產開發商還是規劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發行了相應的調控政策，但是監督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執行起來并不嚴格，而且商業銀行為了確保自身的經濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產行業的持續性發展戰略的實施。

4房地產投資機會與建議

正像股市一樣，投資者很難把握到房地產市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。

4.1關于投資區域，如何選擇

不同的區域有不同的房地產發展前景，所以投資房地產實質上是投資該區域的發展前景。所以需要分析區域投資環境，選擇好的投資區位，尋找投資機會。良好的投資區位包括：交通、學校、醫院、菜市場、商貿、良好發展前景等因素。

4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶

從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現泡沫化的趨勢。而品牌開發商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產市場行情，而中小開發商，應充分考慮自身的發展戰略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環境低迷的時候應儲備土地。

4.3強調項目可行性分析和市場監測

可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業需要做好可行性研究，做好項目開發成本和財務分析。房地產開發中既涉及土地、稅費、工程、開發、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態分析為主，以靜態分析為輔，對項目進行現金流量分析、動態投資回收期、內部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。

進行充分的市場調研和監測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業咨詢公司對房地產市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據社會需求和城市建設規劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。

5結 語

隨著社會的發展，我國的房地產市場也在不斷地發展，規模也在不斷地增加，雖然房地長行業有著巨大的利益，但同時也產生巨大的投資風險。通過調查發現，我國的房地產的相關法律、法規在設立的時間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產投資受到的各種因素比較多，從而進一步導致房地產項目的投資出現較多風險。本文針對我國目前房地產行業的投資風險提出來相關的見解，同時也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學的方式盡可能的降低投資風險。

第三篇：我國農村信用社改革與風險防范研究

我國農村信用社改革與風險防范研究

[摘 要]體制不斷完善是社會對農村信用社的要求,只有不斷的進行改革,跟進時代的要求,才可以在現代競爭中占有一席之地。本文針對于農村信用社改革中的風險問題和防范措施進行了一些探討。

[關鍵詞] 農村信用社 改革 風險防范 研究

一、我國農村信用社改革發展歷程

（一）組建和發展階段（1951-1959）

（二）反復和停滯階段（1959-1980）

（三）農業銀行代管階段（1980-1996）

（四）恢復合作金融性質階段（1996-2003）

（五）深化農村信用社改革階段（2003年至今）

二、我國農村信用社改革過程中顯現的風險問題

（一）管理體制不暢，產權歸屬不清

（二）法人治理結構仍不完善

（三）經營管理制度不完善，經營管理水平不高

1.內控制度不到位，沒體現效益性原則

2.制度創新能力差，服務體系很不完善，金融功能不完備

3.沒有建立完善的競爭激勵措施機制

（四）部分員工業務素質不高

（五）歷史包袱沉重，經營狀況不佳，經營風險大

1.政策性因素

2.制度性因素

3.自身經營管理不善

（六）資金農轉非嚴重，支農力度不足

（七）國家對農村信用社的支持力度不夠

（八）農村信用機制缺失

（九）行政干預的過度，多頭監管，行業管理部門管理范圍過寬

三、我國農村信用社改革的風險防范對策

（一）完善法人治理結構

（二）優化農村信用社產權制度

（三）加強制度創新,實現金融機構多元化

（四）優化人力資源管理，強化員工隊伍建設

（五）正確確定農村金融機構的市場定位

（六）進一步與市場經濟接軌，發展農村客戶群體

（七）大力發展電子化建設，完善結算系統，增強服務功能

（八）加強金融監管

（九）加大政府支持力度，盡快化解歷史包袱，營造寬

松的經營環境

1.實行稅收優惠制度

2.建設良好的農村信用環境

3.降低農村信用社存款準備金率，加大支農再貸款投入

4.建立和完善農業貸款貼息機制

（十）完善信用體系，營造良好信用環境

（十一）立足于發揮自身優勢，實現業務創新和內部管理的突破

第四篇：房地產企業風險防范工作意見

一、完善企業的控制環境

任何企業的控制活動都存在于一定的控制環境之中。所謂控制環境，是指影響企業內部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素。控制環境是企業控制活動的一種氛圍，主要包括經營管理的觀念、方式和風格；組織結構；董事會；授權和分配責任的方法；管理控制方法；內部審計；人力資源管理政策和實務；外部環境的影響等。控制環境的好壞直接影響到企業內部控制的貫徹和執行以及企業整體戰略目標和經營目標的實現，加強和完善企業內部控制，首先應注意企業內部控制環境的建設。

二、設立良好的控制活動

控制活動是確保管理階層的指令得以實現的政策和程序。控制活動出現在整個企業內的各個階層與各種職能部門，涉及的控制對象包括人、財、物、產、供、銷等各方面控制活動是針對關鍵控制點而制定的，因此，企業在制定控制活動時關鍵就是要尋找關鍵控制點。企業一般根據其經營活動的關鍵績效領域確定其關鍵控制活動，一般包括，對人的素質、任職資格以及業績考核的控制，企業運營的控制，包括計劃決策管理、銷售收款、采購付款、財產物資管理、融資投資管理、資金管理控制等，以及對內部信息系統的構建、內部監督機構運作等方面進行的控制。

三、加強企業的內部監督

要確保內部控制制度被切實地執行且執行的效果良好，內部控制過程就必須被施以恰當的監督。監督是一種隨著時間的推移而評估制度執行質量的過程。

內部審計是監督內部控制其他環節的主要力量。在內部監督過程中，內部審計發揮著越來越重要的作用，內部審計通過監督控制環境和控制程序的有效性，監督企業的內部控制是否被執行并及時反饋有關執行結果的信息，幫助企業更有效地實現預期控制目標。同時，在監控過程中，內部審計可以促進控制環境的建立、為改進控制制度提供建設性建議，為組織成功的達到所需要的內部控制水平服務。

四、購買保險

購買保險是風險管理之成本收益較高的方式，但前提是開支不超出財務資源。

五、反應式應變

反應式應變即測定薄弱環節，并制定政策和程序。要運用信息的力量，通過制定程序將法律訴訟和違法的可能性降到最低，采取一種積極主動的反應性風險管理方法。首先要用好律師和會計師，不僅在起步階段要用到，甚至前進的每一步都需要他們。其次，影響到經營業務的法律很多，因此要保持和這些執法機構的聯系，并且要有最新的法律作參考。此外，還要做好培訓計劃，銷售過程要符合法律和倫理觀念，使銷售過程更為專業。

第五篇：淺析我國地方政府債務風險及防范

所謂地方債務風險是指在種種不確定的因素影響下，地方財政資金遭受損失或財政支出出現困難而危及地方政權正常運轉及其職能行使的可能性。

地方債務風險是指地方財政在運行過程中，由于各種主、客觀因素，特別是一些不確定性因素的影響，財政的正常支出發生困難而導致政府機器難以正常運轉、地方經濟停滯不前甚至下降、社會穩定受到破壞的可能性。地方財政風險具有誘發空間廣、傳導性快、隱蔽性強、危害性大等特點。

政府性債務包含三大部分：政府性債務包含地方政府負有償還責任的債務、負有擔保責任的債務以及一些其他相關債務，尤其是一些地方融資平臺公司的債務。1994年實施分稅制以來,中央和地方財權與事權并不明晰,很多地方政府無法僅依靠財政預算和轉移支付承擔所需的支出,加上預算法對地方政府舉債的嚴格限制,使得一些地方官員通過非正規渠道舉債,以解決財政赤字。此外,在經濟體制改革過程中,國有企業不良資產和社會保障資金支出的增加,導致地方政府隱形債務的增加。特別是在金融危機發生后我國實行適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策的背景下,地方政府為恢復經濟采取大規模投融資,一定程度上導致新增大量地方政府債務。地方政府債務問題如果不能化解,勢必成為制約我國經濟健康發展的重大隱患,金融危機后發生的希臘主權債務危機以及最近溫州高利貸崩潰事件為我國地方債務問題敲響了警鐘。由美國次貸危機引發的全球金融危機還未謝幕,迪拜的債務危機又粉墨登場。這再次給我們敲響警鐘:虛假繁榮的背后往往隱匿巨大風險,也迫使我們必須重新和全面檢視宏觀經濟運行中各種潛在的風險,并加強風險的預警和管理。其中,我國地方政府現有各類債務所可能引發的財政風險尤為重要因此,研究這一問題既具有重要的現實意義,又具有一定的理論意義。我國地方政府財政風險有其特殊的歷史背景和生成機理,而且有關預警信息取得困難,“財政危機”的表現模糊,這些問題給有效預警帶來困難。不僅如此,現有的預警研究在預警理論和預警方法上也存在諸多問題

一、我國地方政府債務風險的表現及特征(一)地方債務規模風險

這是指由于債務規模過大可能導致的到期債務無法支付的風險。目前，我國地方政府債務融資的機構分散，合法與不合法的債務并存，總量還難以把握，從某些地區的典型案例來看，地方政府債務的規模已較大，有的甚至超過地方財政的承受能力。

(二)地方政府債務的結構風險

指地方政府債務中，不同種類的債務對地方財政構成的威脅。具體而言表現為直接顯性債務、或有隱性債務、外債等風險。

1．直接顯性債務風險。

第一，國債轉貸資金形成的直接顯性債務。

國債轉貸資金是指1998年以來，國家為了擴大內需，利用增發國債用于地方基礎設施建設方面的投資，還款期限為10年。它對地方經濟的發展起到了積極的作用，但加大了地方政府的債務壓力。第二，由于缺乏直接融資手段，我國地方政府過度依賴對外借款形成直接顯性債務。其構成主要是各國政府的貸款和世界銀行等國際金融組織貸款，這些貸款都是政府承諾的項目貸款，但投資的這類項目主要體現為社會效益，難以依靠項目自身形成償債能力，一旦項目單位發生還款困難，地方政府就得動用財力墊付。因此外債規模的日益膨脹和償還能力的漸趨薄弱帶來很大的風險。

第三，地方以“多元化融資”的名義舉借的債務，在運行過程中往往因缺乏監督而形成投資風險。

2．或有債務風險和隱性債務風險。

我國地方政府的或有債務和隱性債務所包含的內容非常廣泛，主要有社保資金缺口、農村合作基金會金融風險的轉嫁、糧食采購和流通中積累的虧損、地方政府擔保問題，等等。最近幾年，地方政府的或有債務和隱性債務規模日益擴大，而在一般的財政預算和債務統計中卻沒有這部分內容，甚至許多地方政府在做決策時都不考慮這部分債務。實際上，隨著某些條件的出現或者某些或有事件的發生，這些或有債務和隱性債務將不斷顯性化、直接化，其可能造成的風險損火不容忽視。

3．外債風險。

政府外債是對外債務所概括的“外債”的一個重要組成部分，因而它具有外債的一般特征。由于缺乏有關政府外債的統計數據，所以利用外債這個統計數據宋代替政府外債數據進行分析。地方政府外債風險主要涉及到外債的規模、期限、效益、幣種、匯率以及利率風險。以重慶市為例，1994年到1999年期間，以美元為單位的外債在每年外債中的比例均在94％以上。

二、我國地方政府債務風險的成因

(一)舉債規模過大

隨著以放權讓利為特征的漸進式改革，地方政府逐漸成為擁有自我發展目標的行政和經濟實體，由原來的徹底服從于中央政府的分支機構逐漸轉變為財政上“自負盈虧”的公共主體。地方政府的“公共主體性”客觀上要求它在經濟發展、經濟秩序的穩定與維擴、經濟建設所需資金的籌措、社會治安的維護、以及可持續發展戰略的落實等方面發揮越來越大的作用，而中央賦予地方政府的“財權”并沒有隨“事權”的增人而同步增大，加上地方政府可以利用的資源非常有限以及法律上對地方政府債務的約束，不得已地方政府各職能部門自覺或不自覺地、公開或隱蔽地、直接或間接地以地方政府“多元化融資”等多種名義舉借了大量債務。地方官員為了保持政績上的領先地位，通過各種融資渠道籌措資金以興建基礎設施，同時，為加速經濟結構調整和產業的升級換代，推進經濟發展，各級地方政府直接或間接地借入內外債務，積累了相當規模的債務，債務壓力因此逐漸加大。此外，龐大的社會保障資金缺口，更加大地方債務壓力。這些因素促使政府融資的發展速度有所加快，規模也在進一步擴大，由此形成的地方債務規模也不斷擴大，債務風險也會日漸顯現。

(二)部分地方政府的隨意舉債及過度舉債

對我國各級地方政府來說，通常只關心借錢，而很少有人過問是否能還債，即使是有這樣那樣的評審部門，其對債務的約束也只是一種軟約束。地方官員很多時候完全是為借錢而借錢，而根本不顧償還和資金的收益問題。官員在向上級財政部門借款 的時候，并不是將借到的錢完全用于其中請時所列出的用途。不少官員將借到錢中的很少一部分用于正常用途，而將其中的大部分挪作他用，有的還通過轉移資金的方式將其轉為預算外資金，躲避上級財政的監督，其目的就是為了對這些錢具有更大的支配權，以滿足其對權利和金錢的支配欲。

(三)財政入不敷出

隨著我國市場經濟的建立和完善，政府宏觀管理職能的不斷拓寬，對財政支出提出了更高的要求，隨著人口的增加、公共服務范圍的擴大和服務質量的提高使財政支出早現不斷增長的態勢。一方面，財政供養人員、公用經費、人員經費增長迅猛：另一方面，地方政府支出的范圍不斷擴大，不僅上級政府下放了許多支出責任，原來中國有企業承擔的許多社會職能也轉由地方政府承擔。同時，對提供義務教育、木區域基礎設施、環境保護等基本事權還有所下移，使地方政府支出基數和支出剛性增人，從而產生了市以下各級政府的則權、事權關系的不對稱問題。市、區財力的縱向上移和事權的相對下移使體制矛盾逐步集中于區級地方政府。叫以說，在體制轉軌時期，經濟和社會各項事業的發展對財政資金的需求量呈跳躍性增長的特征，而財政資金的增長是不可能超常規的，因而使財政支出的有限增長與現實需要不斷擴大的矛盾日益尖銳。也就是說，地方財政的供給范圍過寬，包攬過多；地方政府財政收入的主要來源不足，難以履行支出責任的需要，這是導致地方政府債務風險的一個重要因素。

(四)投資項目的經濟效益較差

對地方財政部門的貸款項目的調查中發現，財政部門審批的債務融資項目通常分為三類，一類、二類屬于完全公益性項目，這些項目基本上不產生什么經濟效益。因此，依靠項目本身來還款是比較困難的，它的收益更多的是社會效益，這種項目很多是來自國際金融組織和外國政府的貸款。如果到時候無法償還，政府出于國際形象必須承擔償債義務。

三、改善地方政府債務問題

(—)建立健全政府擔保、借款、投資機制

1．為了加強對政府舉債的管理，實行嚴格規范的債務投資決策責任制。

為了杜絕行政領導隨意拍板決定項目取舍的非科學做法，地方政府在使用、管理貸款資金時，要建立嚴格的債務投資決策責任制，以規范的形式明確項目負責人應承擔的管理和償債的責任。同時，為避免投資決策失誤，應實行整個投資項目的決策者一貫負責制，對從建設項目的可行性研究和確定，到設計、施工、生產準備、投入生產的全過程負責到底，全面監督。對放棄職責，放松管理，致使項目失敗，償債發生困難的責任人，要給予黨紀、政紀處分：對造成重大損失浪費，甚至利用主管項目之機違紀違法的，要追究其法律責任。

2．建立健全政府債務擔保機制，減輕潛在的債務風險。

目前在地方政府的債務中，由政府擔保的債務具有一定的規模，這在一定程度上增加了政府債務風險的不確定性。針對這一現狀，地方政府應當加強對政府擔保債務風險的防范，制定規范的擔保。一般來說，對于市場競爭性項目，要采取借款單位與貸款機構借貸直對方式，財政不予擔保。為了部分減輕擔保債務的風險，對于確需財政 擔保的項目，政府可根據項目的性質和特點，建立健全分級擔保、反擔保和實物擔保等擔保制度。國外的實踐證明，對于那些借款限制、借款途徑不太可靠、控制風險的能力有限、風險的承受能力較差的政府來說，政府提供直接的財政支持比提供擔保更為合適。

3．要規范地方政府債務的管理。

依法理財，既是市場經濟體制的客觀要求，也是化解財政風險的要求。為了防范地方政府債務風險，應當不斷完善現有的法規，適時制定包括政府融資投資決策條例、償還條例和決策失誤責任條例在內的一系列法規，對政府融資實行法制化、規范化管理。

第一，對地方政府債務的核算逐步由收付實現制過渡到權責發生制。在按照權責發生原則對政府債務進行確認和計量以后，政府及其部門所負擔的全部債務事項，只要償債責任應該由政府預算會計主體承擔的，都應納入預算會計核算和監督范圍。在權責發生制下，預算會計應反映當期發生的債務行為對以后的財務責任和影響。這樣可對預算會計主體所擔負的債務風險進行合理的確認和計量，以防范和化解現實的和未來的償債風險。

第二，要貫徹謹慎性原則。對地方財政來講，其運行過程中不可避免地存在各種風險和不確定性，這就要求政府會計核算應當保持必要的謹慎，以充分估計各種財政風險和損失。

(二)建立科學高效的舉債償還機制

1．成立政府外債監管中心，并逐步實行由外債監管中心統一實施外資、內資及貸款償還資金的統一管理。

實行監管中心向預算口提出外債項目所需管理費、配套資金、償還資金的支出計劃，按照項目實施情況和貸款資金的到位情況掌握各種資金的支出管理，這樣做有利于全面了解項目所有資金的到位和支出情況。強化項目財務資金的監督，避免資金的失控和浪費，也有利于項目的執行和貸款的償還。

2．建立第二預算系統。

建設資金入預算，資金實施綜合平衡，舉債不能超負荷。搞建設，要舉債，但所舉的債，必須在適度范圍內，同時不能給后任留下包袱。為此由計委每年在公共預算期間，做出下財政投融資計劃，財政部門根據負擔能力進行審查，將有關意見與計劃一起報有關權力機構審查，獲得批準后，作為“第二預算”與公共預算一起作為財政活動予以執行。所有政府性建設項目的舉債，授權計委管理，其他部門不得各自為政，多頭舉債，以扭轉多頭舉債、分散使用、財政兜底的局面；舉債要有規模計劃，嚴格跟預算安排走，最大程度地控制舉債數額；舉債要先預算償還成本，要嚴格規定償還時間；貸款使用，必須經區政府常務會議批準等。

3．制定嚴格的還款準備金制度。

要強化各項目單位作為還債主體的責任，在政府外債監管部門的監管下將回收的貸款資金、項目本身收益、固定資產折舊、存款利息及項目單位的其他收入等實行專戶儲存，專項用于貸款的償還。政府在安排每年的財政預算時，應充分考慮償債的因素，在財政每年安排的技術改造、基本建設以及有關部門的專項資金中集中一部分，或從預算中單獨安排，建立還貸準備金。還貸準備金主要用于償還本級的純社會效益型外債。還貸周轉金主要用于下級債務人一時還款困難時的臨時墊付周轉。

4．明確債權，整頓債務。

當前，或有負債的存量消化和增量控制是政府應注意的問題。對合理的或有負債，要在清理債權債務、明確償債主體、劃清償債責任的基礎上進行規范和整頓，并通過債務重組、債務轉換、債務轉移或政府直接支付等方式盤活和消化因轉貸、墊付、擔保而形成的債權和資產，盡可能降低或有負債的風險。對于新增債務，應實行嚴格的債務責任制，按市場化原則明確債務償還主體，理清償債責任，規范債務清償行為，堅決杜絕償債主體的轉移行為。同時應本著“誰借誰還誰受益”的原則，建立借用還相統‘、責權利相結合的債務管理新機制，依法確立債權債務關系，明確償債責任及連帶責任。

5．建立以資產運作為模式的償還機制。

資產運作是實現建設資金良性運行的基礎性機制。所謂資產運作，在這里是指將建設資金的籌集、項目投資、項目經營和還本付息等活動，建立在這些資金形成的資產及收益基礎上，并以資產轉讓和經營收益作為還本付息的財產基礎和資金來源。

(三)加強財政收支管理

1．夯實收入基礎。

夯實收入基礎，必須建設收入來源，支持收入來源的發展。只有強大的、廣泛的收入來源，才可能有源源不斷的財政收入；只有收入來源不斷擴展，地方經濟不斷發展，地方財政收入才能夠夯實。

第一，要以建立穩固、平衡的財政為目標，發展經濟，培育新的財源增長點。工業要上規模，農業要保基礎，優化產業結構，大膽地發展個體私營經濟和鄉鎮企業，通過引導和政府支持，實現區域經濟新的飛躍，以建立廣泛的收入來源。

第二，加強并完善現有的地方稅收管理，爭取市政府在稅費留成上的支持。分稅制財政體制實施后，中央稅體系已基本形成，而地方稅體系建設卻相對滯后，地方事權與稅權不適應，使地方政府財政資金緊張，難以最大限度地發揮地方財政的職能作用。因此，一方面要加強稅費的管理，防止稅費流失；另一方面，按照財權與事權統一的原則，建立明晰的稅收管理權限體系，獲取上級政府在稅費上的支持。

第三，統一財權，強化財政調控權威。地方政府為了最大限度地發揮其職能，必須集中本轄區所有可用的資源，對現行的已經存在各項資金進行統一管理，即統一財權，并強化財政調控的權威。統一財權，提高財政的支付能力，必須理順混亂的稅費關系，糾正稅費不分，以費擠稅的局面。

2．規范財政支出。

第一，重新界定財政的供給范圍，減少日益增長的行政事業性經費開支。政府對經濟的過度干預，對社會的大包大攬，勢必造成預算擴張，形成財政赤字和沉重債務。因此，按照公共財政的要求，以滿足“社會公共需要”為原則，對能源、交通、通訊等基礎設施建設，應建立政府投資引導機制。對事業單位實行分類處置，即對公益性事業(如基礎教育、圖書館、高新技術研究等)實行財政“兜底”，保障資金供應；對 半公益性半經營性事業，財政可給予適當補助；對經營性事業單位應使其完全走向市場；對社會保障則應納入財政預算。

第二，財政要根據量力而行、量入為出和勤儉節約的原則合理安排各項開支。建立嚴格的財務內部控制機制，使風險意識在每一筆財政資金的支出中得到體現。除有關法規已有規定之外，要制止：將一些項目的支出增長與GDP或財政掛鉤的做法，地方財政支出增長必須低于地方財政收入增長，地方財政收支要按照《預算法》的要求自求平衡，不能出現赤字。財政資金的支出應該優先保證農業、國防、教育、科技環保等公共部門的發展需要，將支出重點放到充分發揮現有生產能力和公共設施服務能力上來，減少對傳統工農業的投入。

第三，繼續深化行政事業單位財務制度改革，進一步精簡機構和壓縮編制，減少行政經費支出，嚴格控制社會集團消費開支，結合深化價格體制改革，逐步減少財政的各項補貼性支出，提高資金使用效益。