XX集團(tuán)

項(xiàng)目投資管理暫行辦法

第一章

總

則

第二章

機(jī)構(gòu)與職責(zé)分工

第三章

項(xiàng)目投資原則與標(biāo)準(zhǔn)

第四章

項(xiàng)目研究論證

第五章

項(xiàng)目決策

第六章

項(xiàng)目實(shí)施

第七章

項(xiàng)目評(píng)估

第八章

附

則

第一章

總

則

第一條

為加強(qiáng)公司項(xiàng)目投資管理，規(guī)范投資決策程序，明確投資管理職責(zé)，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目投資效益，特制定本辦法。

第二條

本辦法適用于公司及公司全資或控股子公司（包括有實(shí)際控制力的所屬企業(yè)）所有新投資項(xiàng)目。

第三條

本辦法所稱投資項(xiàng)目是指通過土地市場(chǎng)公開出讓、企業(yè)并購(gòu)或與政府先確定合作意向后通過公開市場(chǎng)方式取得土地的開發(fā)項(xiàng)目。

第四條

項(xiàng)目投資管理分為項(xiàng)目研究論證、項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目評(píng)估四個(gè)階段。

第二章

機(jī)構(gòu)與職責(zé)分工

第五條

股東大會(huì)、董事會(huì)、總經(jīng)理依據(jù)公司章程規(guī)定的權(quán)限分別對(duì)公司投資項(xiàng)目作出決策。

第六條

總經(jīng)理對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，統(tǒng)籌投資項(xiàng)目的前期研究論證、項(xiàng)目實(shí)施與管理、項(xiàng)目評(píng)估等工作。

第七條

公司主管副總對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)部門、子公司或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目論證，根據(jù)本辦法要求組織編制相關(guān)文件。

第八條

發(fā)展經(jīng)營(yíng)部對(duì)主管副總負(fù)責(zé)，是項(xiàng)目開發(fā)管理的牽頭部門，進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目投資論證、盡職調(diào)查等工作，負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目立項(xiàng)建議書、盡職調(diào)查報(bào)告、投資建議書等文件。必要時(shí)，組織公司相關(guān)部門或子公司成立工作小組，進(jìn)行投資分析，完成投資論證各項(xiàng)工作。

第九條

財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、規(guī)劃與產(chǎn)品研究中心、項(xiàng)目管理部、成本管理部、證券部、人力資源部、辦公室等部門應(yīng)積極協(xié)助，依照本辦法的規(guī)定承擔(dān)項(xiàng)目投資管理全過程中相應(yīng)職責(zé)，包括配合項(xiàng)目論證、參與編制立項(xiàng)建議書、投資建議書以及項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目評(píng)估等工作。

第十條

子公司的項(xiàng)目投資，應(yīng)依照本辦法規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目投資研究論證，但項(xiàng)目投資決策須報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審批。

第三章

項(xiàng)目投資原則與標(biāo)準(zhǔn)

第十一條

堅(jiān)持符合公司中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、區(qū)域總體規(guī)劃及城市發(fā)展規(guī)劃的原則。

第十二條

堅(jiān)持以科技地產(chǎn)項(xiàng)目為特色，戰(zhàn)略性投資項(xiàng)目和策略性投資項(xiàng)目相結(jié)合的投資原則。

公司戰(zhàn)略性投資項(xiàng)目的開發(fā)周期為5-10年，策略性投資項(xiàng)目的開發(fā)周期一般不超過3年。

第十三條

公司堅(jiān)持以社會(huì)效益為首、以經(jīng)濟(jì)效益為本的項(xiàng)目投資目標(biāo)，投資項(xiàng)目應(yīng)具備必要的規(guī)模體量和一定的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益。

公司項(xiàng)目投資收益水平不低于行業(yè)平均的投資回報(bào)水平。

第十四條

公司堅(jiān)持立足北京、兼顧外埠的區(qū)域投資原則，投資布局于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力和潛力的地區(qū)或城市。

第十五條

公司根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略編制年度項(xiàng)目?jī)?chǔ)備計(jì)劃，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)政策，堅(jiān)持反周期投資策略，以合理低價(jià)獲取土地資源。

第四章

項(xiàng)目研究論證

第十六條

新項(xiàng)目來源包括以下途徑：一是國(guó)土部門土地招拍掛公告信息；二是外部并購(gòu)或轉(zhuǎn)讓類項(xiàng)目信息；三是政府合作及其他項(xiàng)目。

第十七條

土地市場(chǎng)公開出讓類項(xiàng)目需編制項(xiàng)目投資建議書；企業(yè)并購(gòu)類項(xiàng)目需經(jīng)立項(xiàng)研究、盡職調(diào)查程序并完成項(xiàng)目立項(xiàng)建議書、盡職調(diào)查報(bào)告和投資建議書；政府合作及其他項(xiàng)目需經(jīng)立項(xiàng)研究程序并完成項(xiàng)目立項(xiàng)建議書和投資建議書。

第十八條

子公司定期或不定期向發(fā)展經(jīng)營(yíng)部通報(bào)新項(xiàng)目信息。發(fā)展經(jīng)營(yíng)部對(duì)所接收項(xiàng)目信息進(jìn)行初步篩選，對(duì)符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)方向、有一定投資價(jià)值的項(xiàng)目，報(bào)主管副總審批后，進(jìn)行項(xiàng)目投資前期研究。

第十九條

發(fā)展經(jīng)營(yíng)部建立項(xiàng)目?jī)?chǔ)備制度。對(duì)進(jìn)入投資前期研究的項(xiàng)目，不論獲得與否，都應(yīng)由專人負(fù)責(zé)登記入庫(kù)，對(duì)相關(guān)資料妥善保管。

第二十條

項(xiàng)目投資前期研究結(jié)論報(bào)主管副總審批后，同意繼續(xù)開展的項(xiàng)目，由發(fā)展經(jīng)營(yíng)部牽頭成立項(xiàng)目工作小組。項(xiàng)目工作小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期調(diào)研，提出立項(xiàng)申請(qǐng)，編制項(xiàng)目立項(xiàng)建議書。

第二十一條

項(xiàng)目工作小組成員構(gòu)成應(yīng)注重經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、工程、財(cái)務(wù)、成本等專業(yè)搭配，明確各自的分工和職責(zé)。

項(xiàng)目工作小組負(fù)責(zé)人由發(fā)展經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)，小組成員由發(fā)展經(jīng)營(yíng)部、規(guī)劃與產(chǎn)品研究中心、項(xiàng)目管理部、財(cái)務(wù)部、成本管理部等部門委派人員組成。

在必要情況下，應(yīng)聘請(qǐng)律師、項(xiàng)目所涉及專業(yè)領(lǐng)域的技術(shù)專家，以及其他中介機(jī)構(gòu)的，應(yīng)報(bào)主管副總決定并按公司相關(guān)規(guī)定履行程序。

第二十二條

項(xiàng)目前期調(diào)研應(yīng)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍繞項(xiàng)目背景、規(guī)劃定位、市政條件、市場(chǎng)情況、開發(fā)前景等進(jìn)行考察、訪談，收集掌握第一手資料，形成問題清單和資料匯編，作為項(xiàng)目工作小組的工作底稿和編制立項(xiàng)建議書的依據(jù)文件。

第二十三條

需公司立項(xiàng)的投資項(xiàng)目，必須編寫項(xiàng)目立項(xiàng)建議書，對(duì)擬建項(xiàng)目基本情況進(jìn)行闡述，內(nèi)容包括市場(chǎng)調(diào)查與分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、項(xiàng)目定位分析、工程開發(fā)周期、項(xiàng)目投融資計(jì)劃、銷售方案、經(jīng)濟(jì)效益及風(fēng)險(xiǎn)分析等，論述項(xiàng)目的初步可行性。

對(duì)項(xiàng)目存在重大質(zhì)疑的，應(yīng)及時(shí)向主管副總報(bào)告，必要時(shí)申請(qǐng)中止研究。

第二十四條

項(xiàng)目立項(xiàng)建議書經(jīng)主管副總審核后，提請(qǐng)公司總經(jīng)理審批，并報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究討論，決定項(xiàng)目是否立項(xiàng)。

第二十五條

項(xiàng)目立項(xiàng)建議書應(yīng)包括項(xiàng)目涉及的產(chǎn)業(yè)政策、背景材料及有關(guān)政府部門的審批文件等附件。

發(fā)展經(jīng)營(yíng)部在公司總經(jīng)理辦公會(huì)召開前3日，將擬上會(huì)審議項(xiàng)目立項(xiàng)建議書及附件材料，送至?xí)h組成人員。

第二十六條

對(duì)正式立項(xiàng)的并購(gòu)類項(xiàng)目，項(xiàng)目工作小組必須進(jìn)行盡職調(diào)查，并提交盡職調(diào)查報(bào)告；其它新投資項(xiàng)目鼓勵(lì)開展盡職調(diào)查。

盡職調(diào)查報(bào)告至少包括以下內(nèi)容：

（1）

項(xiàng)目本體所涉及各方面的客觀、真實(shí)情況；

（2）

項(xiàng)目合作方的資信與實(shí)力、管理能力以及合作意圖、設(shè)想；

（3）

項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)情況、政策特點(diǎn)、發(fā)展前景；

（4）

項(xiàng)目本體及合作方相關(guān)財(cái)務(wù)或法律問題調(diào)查；

（5）

其他影響項(xiàng)目可行性因素的調(diào)查情況。

第二十七條

盡職調(diào)查需擬定詳細(xì)的工作計(jì)劃，進(jìn)行實(shí)地考察，掌握全面資料。

須聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的，及需要內(nèi)部協(xié)作、對(duì)外協(xié)調(diào)等事宜，應(yīng)報(bào)請(qǐng)主管副總決定并按照公司相關(guān)規(guī)定履行程序。

盡職調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在重大質(zhì)疑或重大風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)及時(shí)向主管副總匯報(bào)，對(duì)于認(rèn)定沒有可行性或不具備投資條件的項(xiàng)目，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理撤銷立項(xiàng)并向總經(jīng)理辦公會(huì)通報(bào)。

第二十八條

對(duì)正式立項(xiàng)的政府合作類項(xiàng)目，須聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研和商業(yè)策劃，并提交商業(yè)策劃報(bào)告。

商業(yè)策劃報(bào)告的內(nèi)容至少包括：

（1）

項(xiàng)目所在市場(chǎng)規(guī)模、特點(diǎn)、潛力及細(xì)分市場(chǎng)預(yù)測(cè)；

（2）

項(xiàng)目定位分析及商業(yè)模式的研究與建議；

（3）

目標(biāo)產(chǎn)業(yè)及城市規(guī)劃等領(lǐng)域外部專家出具的意見與建議等。

第二十九條

商業(yè)策劃報(bào)告認(rèn)定沒有可行性或不具備投資條件的項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理撤銷立項(xiàng)并向總經(jīng)理辦公會(huì)通報(bào)。

第三十條

通過投資研究，認(rèn)定有操作可行性的項(xiàng)目，項(xiàng)目工作小組應(yīng)編寫項(xiàng)目投資建議書，具體格式和內(nèi)容要求參照公司項(xiàng)目投資建議書編制指南。投資建議書由項(xiàng)目工作小組或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行研究并編寫。

第三十一條

項(xiàng)目投資建議書包括11方面內(nèi)容：項(xiàng)目概況、投資環(huán)境與市場(chǎng)分析、項(xiàng)目用地調(diào)查、規(guī)劃方案、開發(fā)計(jì)劃、營(yíng)銷方案、投資估算與效益分析、資金籌措、組織實(shí)施方案、風(fēng)險(xiǎn)分析、結(jié)論及建議。編制單位可根據(jù)項(xiàng)目情況對(duì)部分內(nèi)容作適當(dāng)調(diào)整。

第三十二條

主管副總應(yīng)組織公司有關(guān)部門，對(duì)項(xiàng)目投資建議書、盡職調(diào)查報(bào)告、商業(yè)策劃報(bào)告等進(jìn)行充分論證，必要時(shí)可聘請(qǐng)外部專家或機(jī)構(gòu)，進(jìn)行決策咨詢。

外部專家或機(jī)構(gòu)應(yīng)簽署書面意見，作為項(xiàng)目決策的參考依據(jù)。

第五章

項(xiàng)目決策

第三十三條

投資項(xiàng)目的審批權(quán)限

（1）公司及控股子公司單筆或累計(jì)投資額占公司最近一期經(jīng)審計(jì)總資產(chǎn)3％以下的對(duì)外投資項(xiàng)目由總經(jīng)理審批；

（2）公司及控股子公司單筆或累計(jì)投資額占公司最近一期經(jīng)審計(jì)總資產(chǎn)3％－30％之間的對(duì)外投資項(xiàng)目由董事會(huì)審批；

（3）公司及控股子公司單筆或累計(jì)投資額占公司最近一期經(jīng)審計(jì)總資產(chǎn)30％以上的對(duì)外投資項(xiàng)目上報(bào)股東大會(huì)審批。

第三十四條

對(duì)擬提交公司董事會(huì)審議的投資項(xiàng)目，應(yīng)先經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過，并由總經(jīng)理提請(qǐng)董事長(zhǎng)召開董事會(huì)，對(duì)項(xiàng)目投資做出最終決策。

第三十五條

項(xiàng)目提交總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)、股東大會(huì)審議時(shí)，應(yīng)提交項(xiàng)目投資議案。議案應(yīng)附項(xiàng)目投資建議書或盡職調(diào)查報(bào)告、商業(yè)策劃報(bào)告及專家或機(jī)構(gòu)咨詢意見、法律意見書等材料。

發(fā)展經(jīng)營(yíng)部須在總經(jīng)理辦公會(huì)召開前3日，在董事會(huì)、股東大會(huì)召開前10日，提供項(xiàng)目投資議案及附件。

第三十六條

董事會(huì)、股東大會(huì)根據(jù)各自議事規(guī)則的規(guī)定，總經(jīng)理根據(jù)公司《總經(jīng)理工作細(xì)則》的規(guī)定，對(duì)重大項(xiàng)目投資決策進(jìn)行審議批準(zhǔn)。

第三十七條

公司董事會(huì)審議重大項(xiàng)目投資時(shí)，應(yīng)由董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)事先研究并提出建議。

第三十八條

股東大會(huì)、董事會(huì)和總經(jīng)理辦公會(huì)形成的所有與項(xiàng)目有關(guān)的議案、決議，同時(shí)應(yīng)歸入項(xiàng)目工作底稿保存，建立項(xiàng)目檔案。

項(xiàng)目所有正式協(xié)議、合同或其他實(shí)質(zhì)性文件須在項(xiàng)目決策審批后方可簽署。

第六章

項(xiàng)目實(shí)施

第三十九條

經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)或股東大會(huì)審議批準(zhǔn)的投資項(xiàng)目，由總經(jīng)理組織實(shí)施。

第四十條

項(xiàng)目正式簽約和實(shí)施時(shí)，項(xiàng)目工作小組負(fù)責(zé)正式投資協(xié)議、項(xiàng)目公司章程等法律文件的起草和修訂。

必要時(shí)，由公司法律顧問或外聘專業(yè)法律機(jī)構(gòu)協(xié)助審核有關(guān)法律文件。最終修訂結(jié)果應(yīng)報(bào)主管副總審核。

項(xiàng)目法律文件應(yīng)按公司《合同管理辦法》的規(guī)定履行審批程序。

第四十一條

經(jīng)公司決策機(jī)構(gòu)審議批準(zhǔn)的投資項(xiàng)目，由總經(jīng)理提名項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人，組建項(xiàng)目公司，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目組織實(shí)施工作。

項(xiàng)目工作小組在項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人產(chǎn)生后協(xié)助完成與項(xiàng)目公司的交接工作。

項(xiàng)目公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方案、高級(jí)管理人員組建方案等由公司總經(jīng)理辦公會(huì)審議批準(zhǔn)。

第四十二條

根據(jù)項(xiàng)目投資建議書及公司決策機(jī)構(gòu)的審批意見，由公司總經(jīng)理辦公會(huì)確定項(xiàng)目的核定凈收益（包括項(xiàng)目投資收益率及項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)），作為對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行全程考核的基本指標(biāo)。

第四十三條

項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目公司應(yīng)建立項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)預(yù)算機(jī)制，每年初根據(jù)實(shí)際開發(fā)進(jìn)度、市場(chǎng)或其他條件變化等調(diào)整項(xiàng)目的投資成本或收入預(yù)測(cè)，形成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益預(yù)測(cè)報(bào)告。

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益預(yù)測(cè)報(bào)告中估算的動(dòng)態(tài)凈收益與核定凈收益相比，變動(dòng)率不超過20%的，報(bào)發(fā)展經(jīng)營(yíng)部備案；超過范圍的，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)研究討論。

第四十四條

在項(xiàng)目單項(xiàng)工程實(shí)施前，項(xiàng)目公司應(yīng)編制單項(xiàng)工程投資建議書，內(nèi)容側(cè)重在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、投資成本、工程安排、招商或營(yíng)銷計(jì)劃等方面；并依據(jù)公司《成本管理辦法》制定單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，經(jīng)成本管理部、發(fā)展經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃與產(chǎn)品研究中心、項(xiàng)目管理部審核后，由項(xiàng)目公司上報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審議批準(zhǔn)。

第四十五條

項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目公司應(yīng)通過定期書面報(bào)告、專項(xiàng)報(bào)告、臨時(shí)報(bào)告等方式，向主管副總或總經(jīng)理匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展、存在的問題和解決方案。

第四十六條

已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目，因政策或其它原因出現(xiàn)項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行的情況，應(yīng)及時(shí)書面向公司報(bào)告，由總經(jīng)理辦公會(huì)研究確定后續(xù)處置方案。

第七章

項(xiàng)目評(píng)估

第四十七條

項(xiàng)目實(shí)施過程中，發(fā)展經(jīng)營(yíng)部、人力資源部、財(cái)務(wù)部等部門結(jié)合項(xiàng)目投資建議書和公司年度綜合計(jì)劃安排，分解確定項(xiàng)目公司的年度工作目標(biāo)和利潤(rùn)目標(biāo)，進(jìn)行年度工作考核。

第四十八條

項(xiàng)目完成階段性工作或分期完成后，由公司審計(jì)部或聘請(qǐng)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)或全面審計(jì)，監(jiān)督項(xiàng)目的操作程序，提出改進(jìn)建議。

第四十九條

項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后三個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目公司應(yīng)編制項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面回顧總結(jié)，報(bào)告項(xiàng)目?jī)羰找媲闆r，認(rèn)真分析項(xiàng)目投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提出改進(jìn)相關(guān)工作的建議。

第五十條

項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后，根據(jù)項(xiàng)目結(jié)算報(bào)告和年度審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)，由審計(jì)部、財(cái)務(wù)部、發(fā)展經(jīng)營(yíng)部、人力資源部等審查項(xiàng)目?jī)羰找妫c核定凈收益比較，并向公司匯報(bào)。

第五十一條

在項(xiàng)目論證研究和決策過程中，對(duì)于違反本辦法規(guī)定的程序、在決策審議文件中存在重大虛假陳述或重大工作失誤的，根據(jù)公司有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)人員的責(zé)任。

第五十二條

對(duì)項(xiàng)目投資過程中涉及的有關(guān)文件資料和記錄，由發(fā)展經(jīng)營(yíng)部依據(jù)公司有關(guān)管理制度規(guī)定，進(jìn)行收集、保管和歸檔；各部門、項(xiàng)目公司在本單位工作范圍內(nèi)就相關(guān)工作底稿、成果分別保管和歸檔。

第八章

附

則

第五十三條

已投資項(xiàng)目的改擴(kuò)建及公司其它投資項(xiàng)目，參照本辦法執(zhí)行。

第五十四條

本辦法由公司發(fā)展經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)解釋。

第五十五條

本辦法自公司總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過后生效，自發(fā)布之日起施行。

僅供參考