第一篇：老舊小區(qū)的管理現(xiàn)狀123

老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

摘要：

物業(yè)管理近幾年發(fā)展越來越快，很多新建小區(qū)的物業(yè)管理相對越來越完善。但那些老舊住宅小區(qū)，盡管政府加大對老住宅小區(qū)綜合整治和推進開住宅小區(qū)物業(yè)管理的力度，單效果不太理想，難度較大。本文從高檔小區(qū)到普通小區(qū)來講述現(xiàn)在物業(yè)管理的大體情況。重點從舊小區(qū)硬件設(shè)施，居住人群等方面分析了舊小區(qū)物業(yè)管理為什么這么難，難在何處，并提出一些可行性方案，及一些自己建議。

關(guān)鍵詞：

物業(yè)管理，老舊住宅小區(qū)，業(yè)主，硬件設(shè)施，對策

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）高檔小區(qū)物業(yè)管理情況

（二）普通小區(qū)物業(yè)管理情況

1、新建小區(qū)物業(yè)管理情況

2、老舊小區(qū)物業(yè)管理情況

二、目前物業(yè)管理普遍存在的問題

（一）物業(yè)管理存在的普遍問題

（二）對策

三、老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析及對策

（一）老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理分析

1、硬件設(shè)施分析

2、居住人群分析

（二）老舊商住兩用小區(qū)物業(yè)管理分析

（三）老舊小區(qū)物業(yè)管理的對策

1、老住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

2、其他舊小區(qū)物業(yè)管理方案

結(jié)束語：

通過對老舊小區(qū)物業(yè)管理難問題的研究，發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)尤其是老住宅小區(qū)由于其硬件設(shè)施落后，居住人群的特點，導(dǎo)致沒有物業(yè)公司愿意去接手。即使有物業(yè)公司接手，服務(wù)質(zhì)量相對也不會太好等現(xiàn)實情況出發(fā)。從國家方面人手，國家應(yīng)該加大對老舊住宅小區(qū)的政策扶持，對于居住在老舊住宅小區(qū)居民給予一定的補助等方式減輕物業(yè)管理成本，促使物業(yè)管理公司愿意接手老舊住宅小區(qū)，并且服務(wù)有一定的主動性和積極性。從業(yè)主方面入手，應(yīng)該加大對業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)方面的宣傳。改善老舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，為我市物業(yè)管理發(fā)展提供好的環(huán)境。

第二篇：老舊小區(qū)火災(zāi)范文

民建濟南市委員會在市政協(xié)十三屆一次會議上提交的《關(guān)于加強我市老居民小區(qū)火災(zāi)安全防范管理的建議》的提案指出，我市建于上世紀七八十年代的老舊居民小區(qū)由于建筑布局不合理、耐火等級低、消防通道不暢、設(shè)施不到位、居民防火意識薄弱等因素，成為火災(zāi)事故的高發(fā)區(qū)域，應(yīng)高度重視，采取得力措施解決。

現(xiàn)象

消防通道不暢造成隱患

由于這些老舊小區(qū)在建設(shè)初期沒有規(guī)劃停車位，車主大多將車輛停放在小區(qū)道路兩旁，使原本就不寬敞的道路僅能容一輛轎車單向通行，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車難以通過，影響救援。去年我市某小區(qū)發(fā)生的兩起火災(zāi)事故，均因小區(qū)內(nèi)道路旁停滿車輛，消防車無法通過，延誤了救援時間，造成嚴重的人員財產(chǎn)損失。由于老舊小區(qū)內(nèi)普遍沒有儲藏室，使得一些居民亂搭亂建、樓道內(nèi)亂堆亂放雜物，極易造成火災(zāi)隱患。

對策

擴大道路寬度 方便消防車出入

教育引導(dǎo)居民樹立“防范勝于撲救”消防意識。利用電視、廣播、科普宣傳欄、報刊等多種宣傳形式加強對全市居民火災(zāi)安全知識的教育，普及消防知識，讓安全防范意識深入到每戶居民家中。加大對老舊居民小區(qū)內(nèi)亂停車、亂搭亂建及在街巷、通道堆放雜物等行為的查處力度。同時，對現(xiàn)有老舊小區(qū)道路進行改造，盡可能提高小區(qū)道路使用效率，擴大道路寬度，方便消防車出入。

現(xiàn)象

線路管道老化腐蝕嚴重

老舊小區(qū)大多為高架線路，長時間風(fēng)吹日曬，老化現(xiàn)象嚴重，安全隱患突出；由于電容量低，不適應(yīng)現(xiàn)代化家電需求，住戶私自接線，容易引發(fā)火災(zāi)；老舊小區(qū)電力設(shè)施大多未設(shè)置接地系統(tǒng)，造成一些高危險的家電如電暖氣、熱水器等容易漏電，危及人身和財產(chǎn)安全。小區(qū)內(nèi)架設(shè)的天然氣(煤氣)管道由于維護不及時或不到位，個別管道銹蝕嚴重，極易發(fā)生漏氣事故；管道與建筑物連接處雖有保護網(wǎng)，但因設(shè)置不堅固或不合理容易被損壞。

對策

徹底排查 及時更換

徹底排查老舊電線、天然氣管道等危險設(shè)施。盡快制定規(guī)劃，對老舊小區(qū)的電力線路、天然氣管道進行安全改造，增添安全堅固的天然氣管道防護設(shè)施，及時更換老舊電線，加裝接地裝置。對于條件具備的小區(qū)，高架電線應(yīng)改為地下電纜，并加強巡查，確保安全。積極完善消防設(shè)施，著力解決消防車水源不足等老大難問題，為廣大居民創(chuàng)造良好的安全環(huán)境。

現(xiàn)象

火災(zāi)隱患隱蔽性強

很多商家為節(jié)省經(jīng)營成本，往往使用自己的住宅或租賃經(jīng)營地旁的住宅作為倉庫使用，“居民倉庫”隱蔽性強、缺乏相應(yīng)的消防配套設(shè)施、商家消防意識差、消防執(zhí)法難，已成為威脅居民生命安全的一大火災(zāi)隱患。

對策

加強消防安全巡邏

充分發(fā)揮公安派出所、辦事處城管及社區(qū)居委會等基層部門的作用，加強對老舊小區(qū)消防安全巡邏，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時處理。積極完善消防設(shè)施，著力解決消防車水源不足等老大難問題，為廣大居民創(chuàng)造良好的安全環(huán)境。加大對現(xiàn)有老舊小區(qū)整體改造力度，使我市居民住宅小區(qū)盡快實現(xiàn)安全防火規(guī)范化管理，確保人民群眾生命和財產(chǎn)安全。

第三篇：老舊小區(qū)問題

老舊小區(qū)問題

城市發(fā)展得好不好，不能只看高樓廣場這些“面子”，更要看老舊小區(qū)這些“里子”。老舊小區(qū)是城市管理的難點，也是群眾關(guān)心的熱點，一方面基礎(chǔ)設(shè)施差、亂堆亂放多、臟亂差多，整治難，易反彈，真愁人；另一方面，困難群眾多，收費非常難，治安案件多，真可憐。就事論事，談?wù)勛约旱目捶?，望能拋磚引玉。

一、老舊小區(qū)現(xiàn)狀

各地對老舊小區(qū)的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建設(shè)標準不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)，普遍存在以下問題。

（一）基礎(chǔ)設(shè)施老化破損比較嚴重，設(shè)計規(guī)劃不合理。經(jīng)過二三十年的使用，小區(qū)路面、墻面、地面、欄桿扶手、樓道門窗、照明等設(shè)施老化破損比較嚴重，一般沒有樓道門、監(jiān)控技防設(shè)施等較新基礎(chǔ)設(shè)施。小區(qū)外墻面、線桿、線路私拉亂扯問題嚴重，消防設(shè)施不全。有時修補小區(qū)路面，揭開一看，下水道基本全壞了，需要重做。

規(guī)劃戶型不盡合理。有一些小區(qū)的老樓，房子特別小，只有五六十個平方，還沒有配建儲藏室，住戶不得已把一些物品堆放到樓道、樓下，甚至是私建儲藏室。還有些房屋沒有供暖，冬季有人儲備一些煤、劈柴用來取暖，堆放在樓道里，這樣的亂堆放，清理起來難度都比較大。2014年，濟南市大明湖街道實施了按市場價回收蜂窩煤的行動,共回收40多噸，街道專門租用了一處廢舊廠房存放蜂窩煤，這也是沒有辦法的辦法。

（二）主體混亂。老舊小區(qū)既有單位宿舍，也有商品房，回遷房，房管所公房等，再加上由于房改體制的推進，住宅產(chǎn)權(quán)已呈多元化。早期房屋開發(fā)重建設(shè)、輕管理，導(dǎo)致建管脫節(jié)，天長日久，開發(fā)商不管了。隨著很多企業(yè)破產(chǎn)、合并、重組，加之近年來單位開始推進職工住宅物業(yè)服務(wù)社會化和后勤服務(wù)體制改革，通過發(fā)放物業(yè)補貼，逐漸和單位宿舍脫鉤，通過組建業(yè)委會，把宿舍管理推向市場化，單位也不管了。

但是由于老舊小區(qū)業(yè)主成分復(fù)雜，參與積極性差，組織過程繁瑣等原因，現(xiàn)在業(yè)委會成立的也不是很多，運行情況也一般，群眾參與的積極性也不太高，現(xiàn)在還沒擔(dān)起老舊小區(qū)管理這個重擔(dān)。所以，很多時候都是街道、社區(qū)管理，可以說投入了大量的精力、人力、財力。

（三）居住群體復(fù)雜，弱勢群體多。老舊小區(qū)居民有單位職工、退休人員、下崗職工、回遷戶、外來購房戶、租賃戶等。老年人多、弱勢群體多、外來人口多，一方面是部分人素質(zhì)不高，個人利益至上，亂堆亂放、亂潑亂倒、私搭亂建、毀綠種菜時有發(fā)生。這部分人對于清理自己的亂堆亂放、毀綠種菜、亂搭亂建、飼養(yǎng)家禽等行為，持抵觸、不理解態(tài)度，甚至胡攪蠻纏、撒潑耍賴罵大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱勢群體的生活習(xí)慣問題。很多人經(jīng)濟困難或是會過慣了，用不著又舍不得扔的舊東西,習(xí)慣于堆放到樓道或樓下,見到有別人扔的這些東西，還喜歡撿回來，久而久之，形成亂堆放。

這在一個小區(qū)，形成鮮明對比，六排樓，前三排基本沒有亂堆放，后三排經(jīng)常有。一打聽，原來前三排是住的是年輕人，這破爛東西給都不會要，后三排是住的是老年人還有些困難群眾，經(jīng)常往回撿。有時這邊清理出來剛堆成堆，垃圾車還沒到，就有大爺大娘過來撿，一眼看不見就撿走了，所以會看到似曾相識的破沙發(fā)、舊床“長腿”跑回來了，讓人哭笑不得。

（四）管理費用不足，收費難度很大。首先是收費標準低，現(xiàn)在老舊小區(qū)一般是一戶一年70-100元的衛(wèi)生費，約合每月每平方米0.10元，這個標準也就是一個掃掃地、拉垃圾的錢，養(yǎng)不起保安、保潔、維修、綠化等服務(wù)，更談不上封閉、監(jiān)控、路燈等硬件投入，但就是這個標準，能收到70%算是比較好的。極少數(shù)人、極極少數(shù)人是真不自覺，自己不交衛(wèi)生費，堆積了垃圾就打舉報電話投訴、叫新聞媒體曝光，說垃圾堆成山，就是沒人管，用這種手段來倒逼居委會給他打掃衛(wèi)生。（此辦法觀眾切勿模仿，謝謝?。?/p>

其次是收費困難，居住在老舊小區(qū)的居民，多數(shù)業(yè)主沒有確立有償購買物業(yè)服務(wù)的意識，其思維仍然停留在計劃經(jīng)濟時期“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段，這個是全國普遍存在的問題。深圳市社科院做過問卷調(diào)查，老舊住宅區(qū)住戶中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理或愿意繳納管理費的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業(yè)管理的前期投入，即便實行了物業(yè)管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。

老舊小區(qū)住戶對小區(qū)改造整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強烈、非常強烈，但在出資和繳費問題上態(tài)度消極、非常消極。磚家說是“你要管理我歡迎，你要投資我贊成，讓我出錢你別想”。所以物業(yè)公司普遍不愿進駐老舊小區(qū)，即便是進駐了的也是慘淡經(jīng)營，很多地市出現(xiàn)老舊小區(qū)改造提升后物業(yè)進駐，收不起來物業(yè)費最后跑路的現(xiàn)象。

二、解決問題的建議

（一）大力實施老舊小區(qū)改造，提升硬件。2015年12月，中央城市工作會議提出“加快推進老舊小區(qū)改造”，這是大好事，難點在籌錢。關(guān)于資金問題，一是可以成立一個專門的老舊小區(qū)維修基金，市場化運作，負責(zé)資金的籌集、運營和調(diào)配。二是盡最大可能、最大限度地合理利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進行二次開發(fā)，獲得收益進行貼補。三是借鑒江蘇南通“PPP”模式改造老小區(qū)道路照明的經(jīng)驗，吸引社區(qū)資金參與。四是創(chuàng)造融資平臺，通過一定優(yōu)惠政策，吸引有興趣參與老舊小區(qū)物業(yè)管理的大型物業(yè)企業(yè)出資。

（二）明確主體，盡快建立業(yè)主委員會。老舊小區(qū)業(yè)主的物管意識普遍淡薄，多數(shù)人不清楚業(yè)委會是干什么的，自我管理、自我維權(quán)意識不強，不愿意參加業(yè)主大會，更不愿意參選業(yè)委會委員，常說的一句話是“管閑事落閑事”。仍停留在有問題找政府的舊思維上，難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會普遍缺乏辦公經(jīng)費，加上很多委員都是兼職的、沒有報酬的，積極性及公益熱情難以持久。

（三）引入物業(yè)化管理，樹立大物業(yè)理念。小區(qū)建設(shè)“三分建、七分管”，政府投入了巨大的資金進行老舊小區(qū)改造，如果管理不跟上，必定會反彈。把老舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)的管理工作讓位于社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理，無疑是最好的選擇。

針對收費難的情況，可以采取靈活多樣的方式，一是參照公交公司模式，成立公辦的非營利性老舊小區(qū)物業(yè)公司，政府補貼資金。二是在老舊小區(qū)改造整治中，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為小區(qū)物業(yè)管理費用的補充資金。三是對承擔(dān)老舊小區(qū)管理的物業(yè)公司或社區(qū)進行補貼，比如淄博市，2011老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標準為每月每平方米建筑面積0.30元。政府補貼標準為每月每平方米建筑面積0.20元，業(yè)主交費標準為每月每平方米建筑面積0.10元。徐州市的老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)費采取市、區(qū)財政補貼為主，居民負擔(dān)為輔，分級負擔(dān)的辦法，每月由市、區(qū)兩級按推行準物業(yè)管理的建筑面積各負擔(dān)0.05元/m2/月的標準費用，小區(qū)居民按住房建筑面積負擔(dān)0.05元/m2/月的標準承擔(dān)費用。四是對老舊小區(qū)物業(yè)實行以“以獎代補”政策，設(shè)立長效管理獎勵資金，即對每個小區(qū)安排一定數(shù)額資金，經(jīng)考核達到文明城市標準要求的，每年實行一次性獎勵。大物業(yè)管理是指物業(yè)外包的范圍不光是老舊小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，還包括店外經(jīng)營、占道經(jīng)營、亂停車、亂搭建、小廣告、五小行業(yè)等，以彌補現(xiàn)有執(zhí)法力量的不足，這種大包的方式，在深圳、南京、舟山都有試行，也有一些爭議。其實城管外包不是洪水猛獸，需要認真分析，加強管理來解決，公共服務(wù)外包是改革的重要方向，不應(yīng)因噎廢食。

（四）更新觀念，教育群眾。通過建立市場機制來培育老舊小區(qū)百姓的市場觀念，即“政府花錢買機制，百姓花錢買服務(wù)”。要讓廣大居民懂得，房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)多元化，房產(chǎn)證是你的名，你作為產(chǎn)權(quán)人要承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任。同時，加強正面典型宣傳，表彰獎勵百名優(yōu)秀樓長、業(yè)委會主任，千名文明市民，把精神獎勵和經(jīng)濟補償相結(jié)合，建立一支長效化的文明志愿者隊伍。

設(shè)立道德銀行和文明曝光臺，利用電視、報紙、微信、微博等方式，對亂潑亂倒、亂吐亂丟、車窗拋物、隨地小便等不文明行為，多點名道姓，少打馬賽克，讓不文明者丟人、現(xiàn)眼、受震動、受教育、能改正。

第四篇：老舊小區(qū)改造工作總結(jié)

老舊小區(qū)改造工作總結(jié)

老舊小區(qū)改造和棚戶區(qū)改造是建設(shè)美麗縣城的重要舉措，有利于改善人居環(huán)境、提升城市的美麗度、和諧度。xx局積極貫徹縣老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組、縣棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組的部署要求，把這兩項工作作為緊迫、重要的工作任務(wù)來抓?，F(xiàn)將工作開展情況匯報如下：

一、領(lǐng)導(dǎo)班子高度重視

黨組書記對老舊小區(qū)改造和棚戶區(qū)改造工作高度重視。5月14日縣老舊小區(qū)改造和棚戶區(qū)改造工作現(xiàn)場調(diào)研會結(jié)束后，書記同志結(jié)合會議精神，要求立即成立改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并要求局辦公室的干警迅速做好“三調(diào)工作”。在與黨組成員、副檢察長同志和辦公室負責(zé)人同志的多次溝通下，書記同志同志提出：一要做好住戶的思想工作，最大程度的爭取住戶對改造工作的支持；二要做好資金預(yù)算，并讓駐局紀檢組及住戶代表全程監(jiān)督資金的使用；三要注意施工安全、規(guī)范，認真落實縣領(lǐng)導(dǎo)小組的工作要求。5月20日，書記同志、副檢察長同志等到xx老舊小區(qū)及棚戶區(qū)實地考察，要求加快改造方案的制定，并強調(diào)了“蜘蛛網(wǎng)”、墻體風(fēng)化脫落等突出問題。

班子成員xx,xxx,xx等除擔(dān)任局改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員外，在改造工作中承擔(dān)了思想動員、紀律監(jiān)督等重要職責(zé)，對我局的改造工作起到了積極的帶頭作用。

二、局辦公室積極開展工作

按照縣改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組的要求，局辦公室積極開展工作。一是按時報送了局改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組文件；二是提前完成了“三調(diào)”工作，并將調(diào)研結(jié)果向局改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組匯報；三是多次到局老舊小區(qū)和棚戶區(qū)考察，按照縣改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組的要求，對重點改造、問題多發(fā)部分進行多次論證；四是結(jié)合考察結(jié)果，按照“一局一方案、一棟一方案”的要求，認真制定局老舊小區(qū)改造和棚戶區(qū)改造的方案，按時報送給縣改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組；五是認真做好資金預(yù)算，聯(lián)系施工單位就我局的改造的工作制定預(yù)算；六是主動借鑒經(jīng)驗，向已經(jīng)開工的單位積極取經(jīng)。

三、存在的問題

一是住戶訴求不一，影響工作開展。有住戶反映排水管改造等會破壞住房原有結(jié)構(gòu)，存在不愿改、不想改的問題，不利于后期工程的開展。

二是工作協(xié)調(diào)能力有待加強。在前期工作的開展過程中，暴露出協(xié)調(diào)能力不足的問題，滯后了工作的開展。

四、下一步計劃

目前我局的老舊小區(qū)改造和棚戶區(qū)改造前期工作基本完成，待圖審?fù)ㄟ^后將立即實質(zhì)性動工。接下來重點開展的工作一是繼續(xù)做住戶的思想工作，通過職工大會、上門訪談等方式消除住戶的顧慮，二是積極向進度領(lǐng)先的單位學(xué)習(xí)，將先進的經(jīng)驗應(yīng)用到我局的改造工作當中。

第五篇：老舊小區(qū)調(diào)研報告

關(guān)于加強和改進老舊小區(qū)管理與服務(wù)的調(diào)研報告

——以天橋灣小區(qū)為例探討老舊小區(qū)管理與服務(wù)問題

前言

小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對社區(qū)兩個文明建設(shè)具有重要影響。因此，探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，對于建設(shè)和推動社區(qū)的和諧發(fā)展具有重要意義。

天橋灣社區(qū)位于通州區(qū)繁華地帶，占地面積約0.32萬平方公里，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位臵優(yōu)越，交通便利。小區(qū)建成于90年代，共計14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來京人員573人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來，天橋灣小區(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強烈、各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實問題。

一、相關(guān)概念

（一）、老舊小區(qū)

《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年（含）以前建成的、建設(shè)標準不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)。相關(guān)學(xué)者認為老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時代。我國老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會進行管理；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機構(gòu)管理；另一種就是“多單位管理”，即一個小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。

（二）、社區(qū)服務(wù)

在社會學(xué)上社區(qū)服務(wù)就是指一個社區(qū)為滿足其成員物質(zhì)生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務(wù)活動。按照社會學(xué)的概念，社區(qū)服務(wù)可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。

二、分析天橋灣小區(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對策

（一）居民多元化結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理惡性循環(huán)。通過調(diào)查走訪，天橋灣小區(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此情況導(dǎo)致了老小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜。居民的生活背景、知識結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣，消費觀念，自身素質(zhì)參差不齊，不能充分認識物業(yè)管理的真正含義。一些居民只愛護自家衛(wèi)生，忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)心小區(qū)的整潔建設(shè)。由于歷史遺留問題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業(yè)費較低，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費，物業(yè)收費難度大，便以降低服務(wù)標準來維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。所以導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問題。

名詞解釋：物業(yè)管理惡性循環(huán)

物業(yè)管理服務(wù)水平不高——業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費——物業(yè)虧損減少服務(wù)項目——更多業(yè)主不繳費——矛盾激化——物業(yè)公司退出——陷入真空狀態(tài)——新物業(yè)公司（或政府接管）進入——再次循環(huán)。這樣的輪回被業(yè)界稱之為“物業(yè)管理惡性循環(huán)”。

針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題，樹立正確的消費觀念。并引導(dǎo)物業(yè)不斷提高管理服務(wù)水平，強化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力促進社區(qū)的和諧穩(wěn)定。目前也借助網(wǎng)格化工作，加強入戶，不斷推動居民“花錢買服務(wù)”意識的深入，提高精細化服務(wù)水準，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問題及對策

社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專項服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：

（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理

多年來，天橋灣小區(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規(guī)服務(wù)管理無序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點，影響了居民的歸屬感和幸福感。

1.治安管理問題

由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小區(qū)沒有完全封閉，沒有技防設(shè)施，單元門未安裝門禁，2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。

2.車輛道路管理問題

嚴重影響天橋灣小區(qū)和諧的另一個問題是車輛管理。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區(qū)的機動車輛極具增多，但小區(qū)沒有規(guī)劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴重。又由于無人管理收費、不限車輛入內(nèi)，外來車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區(qū)居委會也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商量安排值守人員，但由于資金問題未果。

為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒有坐以待斃，而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，相關(guān)部門召開聯(lián)席會、座談會，本著“小事自己解決，大事協(xié)調(diào)解決”的工作原則，積極開展志愿服務(wù)，發(fā)動了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡邏隊、義務(wù)看家護院，擔(dān)任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動想辦法，積極協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費，解決了小區(qū)路燈照明問

題。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū)6個明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計更新了小區(qū)東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認可和滿意的同時，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也提出應(yīng)該聘用安保人員，規(guī)范車輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長效管理，提升服務(wù)水平。

3.環(huán)境維護問題

長期以來，由于歷史遺留問題，物業(yè)管理缺失，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重，下水道經(jīng)常堵塞；沒有專業(yè)保潔服務(wù)，小區(qū)道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。

近兩年，通過社區(qū)自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發(fā)動黨員、居民、服務(wù)隊伍開展義務(wù)勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設(shè)，改善樓道面貌，增進鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了4名清掃員，小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護，但是很多小區(qū)樓門內(nèi)衛(wèi)生依然處于無人管理。樓門內(nèi)小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習(xí)依然存在。小區(qū)亟待解決的是如何進一步加大提高居民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻。

4.違法建設(shè)問題

由于小區(qū)長期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴重。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動機制，造成執(zhí)法難。居委會又沒有權(quán)利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。

5、老舊小區(qū)的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在比如：原開發(fā)商

缺資建設(shè)標準不高，房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出；小區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場所等大問題?？陀^的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。但最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整治，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。還應(yīng)充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機制，及時反映小區(qū)存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進社區(qū)歷史遺留問題的解決。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復(fù)，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經(jīng)提上了日程。

三、探究老舊小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問題的建議

（一）建設(shè)為先，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。為小區(qū)開展準物業(yè)管理打下扎實的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》，只有通過政府出資，對小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監(jiān)控等公共設(shè)施，通過綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實問題，進一步完善制度，才能切實改變小區(qū)的環(huán)境面貌，為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境。可以先把事情做起來，居民對管理和服務(wù)認可后，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)力和義務(wù)，推動“誰受益誰出資”的意識，再由居民協(xié)商決定物業(yè)管理事宜。

（二）成立街道級的物業(yè)督導(dǎo)中心，切實加大對小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)力度，協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系。

（三）嘗試非贏利性的“準物業(yè)”自治管理模式。借鑒其它社區(qū)對老舊小區(qū)進行集中管理的成功經(jīng)驗，政府先期投入一定資金，居民分攤定期繳納一筆費用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區(qū)進行維護和日常管理，探究居民互助加外包式半專業(yè)化物業(yè)管理。居民家有些小問題，能解決的提供免費服務(wù)，或發(fā)動有能力的居民自助服務(wù)；一些需要專業(yè)服務(wù)部分則外包給專業(yè)服務(wù)商，擬訂服務(wù)協(xié)議，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔(dān)任小區(qū)停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發(fā)停車證。選聘綠化隊伍定期美化澆

灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強小區(qū)的治安維護和防范；聘用懂技術(shù)的電工維修工能及時處理解決居民急需問題。做到低標準收費，高標準管理，逐步得到居民共識，過渡到標準化物業(yè)管理。爭取達到老舊小區(qū)居住環(huán)境的改善，實現(xiàn)有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理“七個有” 基本目標。最終目的是滿足居民的需求。

（七）利用社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金，解決社區(qū)公共服務(wù)難題

根據(jù)《北京市社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金管理辦法》（京財預(yù)?2007?3226號）和《關(guān)于2011年全面推進社區(qū)規(guī)范化建設(shè)工作的實施意見》（通社領(lǐng)辦發(fā)?2011?6號）文件，社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金使用范圍：主要用于社區(qū)文化體育、社區(qū)教育、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)美化綠化和綜合整治、社區(qū)治安、社區(qū)精神文明建設(shè)、社區(qū)法律宣傳與服務(wù)、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等公益事業(yè)。社區(qū)基本公共服務(wù)方面存在的問題，可以通過申請專項補助資金，來統(tǒng)籌解決，積極開展社區(qū)、物業(yè)，居民間的共駐共建活動，通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，增進社區(qū)、物業(yè)同廣大居民的交流與溝通，讓社區(qū)居民享受更好的公共服務(wù)。

（四）積極在實踐中摸索網(wǎng)格化管理與服務(wù)工作，通過調(diào)查問卷摸清老舊小區(qū)居民對物管的需求，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業(yè)服務(wù)項目和方式。分層次確定公益服務(wù)內(nèi)容，積極搭建服務(wù)平臺，增進居民之間的互助，促進社區(qū)各項事業(yè)發(fā)展。