第一篇：老舊小區管理與治理調研報告

關于加強和改進老舊小區管理與服務的調研報告

——以天橋灣小區為例

第八組人員：米 妍 盧銀萍 陳海濤 代麗艷 王曉丹 執 筆 人：米 妍 陳海濤 PPT 制 作：陳海濤

前 言

小區管理與服務貼近社區居民的生活實際，關系到廣大人民群眾的切身利益，物業管理水平的高低與服務的好壞對社區兩個文明建設具有重要影響。因此，探討如何協調物業公司和業主的關系，提高物業管理的服務質量，為社區居民創造良好的生活環境，對于建設和推動社區的和諧發展具有重要意義。

基本情況

天橋灣社區位于通州區繁華地帶，占地面積約0.32萬平方公里，與區政府緊一路之隔，地理位臵優越，交通便利。小區建成于90年代，共計14棟住宅樓，常住人口855戶、2330人，外地來京人員573人，轄區范圍內有通州區體育局、游泳中心、武術學校、西海子早市、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來，天橋灣小區也像很多老舊小區一樣，存在著物業管理不到位，小區的環境衛生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴重影響著社區居民生活質量和社區和諧，已成為居民群眾反應強烈、各級領導關注的現實問題。

一、相關概念

（一）、老舊小區

《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》規定，老舊小區包括1990年（含）以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒 有建立長效管理機制的老舊小區（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區。相關學者認為老舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區的外部設施已經跟不上時代。我國老舊小區的管理一直有三種典型的模式：一是由社區居委會進行管理；二是物業產權單位組建內部服務機構管理；另一種就是“多單位管理”，即一個小區有房管、園林、供電及水務等多單位管理。

（二）、社區服務

在社會學上社區服務就是指一個社區為滿足其成員物質生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務活動。按照社會學的概念，社區服務可以分為滿足社區居民精神生活需要為目的的社區基本公共服務和以滿足社區居民物質生活為目的的社區基本物業服務。

二、分析天橋灣小區作為老舊小區的管理服務現狀及對策

（一）居民多元化結構，物業管理惡性循環。通過調查走訪，天橋灣小區中的房屋結構復雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此情況導致了老小區的居民結構相對復雜。居民的生活背景、知識結構、行為習慣，消費觀念，自身素質參差不齊，不能充分認識物業管理的真正含義。一些居民只愛護自家衛生，忽視了自己應盡的義務，不關心小區的整潔建設。由于歷史遺留問題，這些年小區物業又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業費較低，管理人員有限，服務質量跟不上，造成了居民多數不繳費，物業收費難度大，便以降低服務標準來維持現狀，服務管理狀況越來越差，從而使小區物業管理步入惡性循環。所以導致小區出現了很多棘手的問題。

名詞解釋： 物業管理惡性循環

物業管理服務水平不高——業主不滿拒繳物業費——物業虧損減少服務項目——更多業主不繳費——矛盾激化——物業公司退出——陷入真空狀態——新物業公司（或政府接管）進入——再次循環。這樣的輪回被業界稱之為“物業管理惡性循環”。

針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座 談會等多種形式，努力向居民宣傳物業管理方面法規政策和權利義務，引領廣大居民正視老小區管理中存在的現實問題，樹立正確的消費觀念。并引導物業不斷提高管理服務水平，強化物管工作人員的行為和素質，努力促進社區的和諧穩定。目前也借助網格化工作，加強入戶，不斷推動居民“花錢買服務”意識的深入，提高精細化服務水準，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（二）小區物業管理的突出問題及對策

社區物業管理應包括常規服務、專項服務和委托特約服務等方面的內容。一般社區能夠提供的常規性服務是對業主提供的基本服務，主要包括：（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環境衛生的管理

多年來，天橋灣小區正是由于缺乏正規的物業管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規服務管理無序，小區的居住環境、和諧環境成為居民日益關注的焦點，影響了居民的歸屬感和幸福感。

1.治安管理問題

由于我社區緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小區沒有完全封閉，沒有技防設施，單元門未安裝門禁，2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經常發生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區不穩定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發顯現。

2.車輛道路管理問題

嚴重影響天橋灣小區和諧的另一個問題是車輛管理。一是小區內兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區的機動車輛極具增多，但小區沒有規劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現象嚴重。又由于無人管理收費、不限車輛入內，外來車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區居委會也多次協調物業商 量安排值守人員，但由于資金問題未果。

為破解這些難題，保證轄區的安全穩定，我們沒有坐以待斃，而是注重發揮社區層面的協調作用，積極牽頭組織物業，居民代表，相關部門召開聯席會、座談會，本著“小事自己解決，大事協調解決”的工作原則，積極開展志愿服務，發動了一批有能力、有公益心、有責任心的居民黨員成立巡邏隊、義務看家護院，擔任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動想辦法，積極協調單位，挨戶做工作收取路燈費，解決了小區路燈照明問題。又積極聯系派出所在小區6個明顯部位安裝電子監控設備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。今年又協調辦事處出資設計更新了小區東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認可和滿意的同時，居民們思想也大大轉變，也提出應該聘用安保人員，規范車輛管理，保證小區居民的安全，建立長效管理，提升服務水平。

3.環境維護問題

長期以來，由于歷史遺留問題，物業管理缺失，小區基礎設施年久失修，小區支干道路、宅前道路、路面、臺階出現不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重，下水道經常堵塞；沒有專業保潔服務，小區道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環境衛生的臟亂差，影響著居民的日常生活質量，使居民的歸屬感很低。

近兩年，通過社區自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發動黨員、居民、服務隊伍開展義務勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設，改善樓道面貌，增進鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了2名清掃員，小區主干道路、綠地等衛生得以維護，但是很多小區樓門內衛生依然處于無人管理。樓門內小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習依然存在。小區亟待解決的是如何進一步加大提高居民自身素質，從自身做起積極維護小區整體環境，為小區做貢獻。4.違法建設問題

由于小區長期缺少物業監管，小區內部普遍存在私搭亂建，違規建設現象特別嚴重。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業和城管進行處理，但也是因政策法規不完善，職能部門之間職責不清，缺乏聯動機制，造成執法難。居委會又沒有權利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。

5、老舊小區的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在比如：原開發商缺資建設標準不高，房屋工程建設資料、圖紙殘缺無法查找，給后續一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出；小區內需建設室外休閑場所等大問題。客觀的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。但最主要的基礎設施建設，重大維修及整治，還必須靠由政府主導投入。還應充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機制，及時反映小區存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進社區歷史遺留問題的解決。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經提上了日程。

三、探究老舊小區物業管理與服務問題的建議

（一）建設為先，提升小區環境品質。為小區開展準物業管理打下扎實的物質基礎，就要先對小區的基礎設施進行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》，只有通過政府出資，對小區老化管道、破損道路和區域進行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監控等公共設施，通過綜合整治，改善和解決一批現實問題，進一步完善制度，才能切實改變小區的環境面貌，為居民創造舒適和諧的生活環境。可以先把事情做起來，居民對管理和服務認可后，明確業主在物業管理中的權力和義務，推動“誰受益誰出資”的意識，再由居民協商決定物業管理事宜。

（二）成立街道級的物業督導中心，切實加大對小區物業管理工作的指導力度，協調處理好各方關系。街道物業督導中心主要職能

1、物業危機應對

本轄區居住小區發生物業服務停止或者其他重大、緊急物業管理事件需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項時，啟動物業危機應對機制，對不能維持正常物業管理秩序的，由街道辦事處及時向區政府匯報，請示對小區物業危機啟動辦事處、住建委、公安局三方協作接管機制。

2、指導業主成立業主大會和選舉業主委員會

對居住小區占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向督導中心書面申請成立業主大會的，由督導中心負責進行成立業主大會的全程監督與協助。

3.組織召開物業管理聯席會議

督導中心可以組織召開物業管理聯席會議。由區房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等各方代表參加，共同協商解決物業管理活動中遇到的問題。4.建立與公安、城管、消防、工商、住建等部門的溝通協調機制，梳理與小區物業相關的職責分工。在街道層面建立起物業監督巡查機制，對物業管理中存在的各項問題及時解決。其中重點做好以下方面的工作：

①對小區內停車管理不到位的情況，及時檢查取證，將信息反饋給消防部門，負責協調對違法行為的查處整治監督；

②協調處理小區內治安環境惡化問題，對小區的治安問題匯總，定期進行治安環境檢查，對存在的問題及時聯系公安部門進行整治；

③建立小區違法建設巡查機制，定期對小區內是否存在違法建設行為進行檢查，對發現的問題及時制止查處，并向督導中心及時上報違法建設報告書，對需要由城管部門查處的及時聯系城管部門進行聯合執法；

④對物業內的經營項目進行定期巡檢，建立起小區經營臺賬，對存在的無照經營、違法出租等情況，制作違法經營報告書及時反饋給工商、住建部門進行查處，徹底根除小區存在的綜治隱患。

（三）嘗試非贏利性的“準物業”自治管理模式。借鑒其它社區對老舊 小區進行集中管理的成功經驗，政府先期投入一定資金，居民分攤定期繳納一筆費用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區進行維護和日常管理，探究居民互助加外包式半專業化物業管理。居民家有些小問題，能解決的提供免費服務，或發動有能力的居民自助服務；根據《北京市物業管理辦法》第二十一條 物業服務是包括各專項服務的綜合服務。物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。一些需要專業服務部分則外包給專業服務商，擬訂服務協議，根據需求提供菜單式物業管理有償服務，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔任小區停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發停車證。選聘綠化隊伍定期美化澆灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強小區的治安維護和防范；聘用懂技術的電工維修工能及時處理解決居民急需問題。做到低標準收費，高標準管理，逐步得到居民共識，過渡到標準化物業管理。爭取達到老舊小區居住環境的改善，實現有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理“七個有” 基本目標。最終目的是滿足居民的需求。

（四）利用社區公益事業專項補助資金，解決社區公共服務難題 根據《北京市社區公益事業專項補助資金管理辦法》和《關于2011年全面推進社區規范化建設工作的實施意見》文件，社區公益事業專項補助資金使用范圍主要用于公益事業。社區基本公共服務方面存在的問題，可以通過申請專項補助資金，來統籌解決，積極開展社區、物業，居民間的共駐共建活動，通過開展豐富多彩的社區文化活動，增進社區、物業同廣大居民的交流與溝通，讓社區居民享受更好的公共服務。

（五）積極在實踐中摸索網格化管理與服務工作，通過調查問卷摸清老舊小區居民對物管的需求，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業服務項目和方式。分層次確定公益服務內容，積極搭建服務平臺，增進居民之間的互助，促進社區各項事業發展。

一個城市發展水平，一個城市的文明程度，歸根到底都要通過作為城 市主體的人的形象來體現，最終都具體到社區建設上。天橋灣小區是典型的老舊小區，我們力圖通過街道辦事處、居委會和小區居民的共同努力全面提升小區管理和服務水平！進一步把服務社區居民、為居民排憂解難、創建人民滿意社區作為我們工作的重點，用實際行動拓展精品社區的內涵。

第八調研小組 年6月21日

2012

第二篇：老舊小區調研報告

關于加強和改進老舊小區管理與服務的調研報告

——以天橋灣小區為例探討老舊小區管理與服務問題

前言

小區管理與服務貼近社區居民的生活實際，關系到廣大人民群眾的切身利益，物業管理水平的高低與服務的好壞對社區兩個文明建設具有重要影響。因此，探討如何協調物業公司和業主的關系，提高物業管理的服務質量，為社區居民創造良好的生活環境，對于建設和推動社區的和諧發展具有重要意義。

天橋灣社區位于通州區繁華地帶，占地面積約0.32萬平方公里，與區政府緊一路之隔，地理位臵優越，交通便利。小區建成于90年代，共計14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來京人員573人，轄區范圍內有通州區體育局、游泳中心、武術學校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來，天橋灣小區也像很多老舊小區一樣，存在著物業管理不到位，小區的環境衛生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴重影響著社區居民生活質量和社區和諧，已成為居民群眾反應強烈、各級領導關注的現實問題。

一、相關概念

（一）、老舊小區

《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》規定，老舊小區包括1990年（含）以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區。相關學者認為老舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區的外部設施已經跟不上時代。我國老舊小區的管理一直有三種典型的模式：一是由社區居委會進行管理；二是物業產權單位組建內部服務機構管理；另一種就是“多單位管理”，即一個小區有房管、園林、供電及水務等多單位管理。

（二）、社區服務

在社會學上社區服務就是指一個社區為滿足其成員物質生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務活動。按照社會學的概念，社區服務可以分為滿足社區居民精神生活需要為目的的社區基本公共服務和以滿足社區居民物質生活為目的的社區基本物業服務。

二、分析天橋灣小區作為老舊小區的管理服務現狀及對策

（一）居民多元化結構，物業管理惡性循環。通過調查走訪，天橋灣小區中的房屋結構復雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此情況導致了老小區的居民結構相對復雜。居民的生活背景、知識結構、行為習慣，消費觀念，自身素質參差不齊，不能充分認識物業管理的真正含義。一些居民只愛護自家衛生，忽視了自己應盡的義務，不關心小區的整潔建設。由于歷史遺留問題，這些年小區物業又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業費較低，管理人員有限，服務質量跟不上，造成了居民多數不繳費，物業收費難度大，便以降低服務標準來維持現狀，服務管理狀況越來越差，從而使小區物業管理步入惡性循環。所以導致小區出現了很多棘手的問題。

名詞解釋：物業管理惡性循環

物業管理服務水平不高——業主不滿拒繳物業費——物業虧損減少服務項目——更多業主不繳費——矛盾激化——物業公司退出——陷入真空狀態——新物業公司（或政府接管）進入——再次循環。這樣的輪回被業界稱之為“物業管理惡性循環”。

針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業管理方面法規政策和權利義務，引領廣大居民正視老小區管理中存在的現實問題，樹立正確的消費觀念。并引導物業不斷提高管理服務水平，強化物管工作人員的行為和素質，努力促進社區的和諧穩定。目前也借助網格化工作，加強入戶，不斷推動居民“花錢買服務”意識的深入，提高精細化服務水準，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（二）小區物業管理的突出問題及對策

社區物業管理應包括常規服務、專項服務和委托特約服務等方面的內容。一般社區能夠提供的常規性服務是對業主提供的基本服務，主要包括：

（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環境衛生的管理

多年來，天橋灣小區正是由于缺乏正規的物業管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規服務管理無序，小區的居住環境、和諧環境成為居民日益關注的焦點，影響了居民的歸屬感和幸福感。

1.治安管理問題

由于我社區緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小區沒有完全封閉，沒有技防設施，單元門未安裝門禁，2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經常發生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區不穩定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發顯現。

2.車輛道路管理問題

嚴重影響天橋灣小區和諧的另一個問題是車輛管理。一是小區內兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區的機動車輛極具增多，但小區沒有規劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現象嚴重。又由于無人管理收費、不限車輛入內，外來車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區居委會也多次協調物業商量安排值守人員，但由于資金問題未果。

為破解這些難題，保證轄區的安全穩定，我們沒有坐以待斃，而是注重發揮社區層面的協調作用，積極牽頭組織物業，居民代表，相關部門召開聯席會、座談會，本著“小事自己解決，大事協調解決”的工作原則，積極開展志愿服務，發動了一批有能力、有公益心、有責任心的居民黨員成立巡邏隊、義務看家護院，擔任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動想辦法，積極協調單位，挨戶做工作收取路燈費，解決了小區路燈照明問

題。又積極聯系派出所在小區6個明顯部位安裝電子監控設備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。今年又協調辦事處出資設計更新了小區東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認可和滿意的同時，居民們思想也大大轉變，也提出應該聘用安保人員，規范車輛管理，保證小區居民的安全，建立長效管理，提升服務水平。

3.環境維護問題

長期以來，由于歷史遺留問題，物業管理缺失，小區基礎設施年久失修，小區支干道路、宅前道路、路面、臺階出現不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重，下水道經常堵塞；沒有專業保潔服務，小區道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環境衛生的臟亂差，影響著居民的日常生活質量，使居民的歸屬感很低。

近兩年，通過社區自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發動黨員、居民、服務隊伍開展義務勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設，改善樓道面貌，增進鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了4名清掃員，小區主干道路、綠地等衛生得以維護，但是很多小區樓門內衛生依然處于無人管理。樓門內小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習依然存在。小區亟待解決的是如何進一步加大提高居民自身素質，從自身做起積極維護小區整體環境，為小區做貢獻。

4.違法建設問題

由于小區長期缺少物業監管，小區內部普遍存在私搭亂建，違規建設現象特別嚴重。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業和城管進行處理，但也是因政策法規不完善，職能部門之間職責不清，缺乏聯動機制，造成執法難。居委會又沒有權利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。

5、老舊小區的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在比如：原開發商

缺資建設標準不高，房屋工程建設資料、圖紙殘缺無法查找，給后續一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出；小區內需建設室外休閑場所等大問題。客觀的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。但最主要的基礎設施建設，重大維修及整治，還必須靠由政府主導投入。還應充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機制，及時反映小區存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進社區歷史遺留問題的解決。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經提上了日程。

三、探究老舊小區物業管理與服務問題的建議

（一）建設為先，提升小區環境品質。為小區開展準物業管理打下扎實的物質基礎，就要先對小區的基礎設施進行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》，只有通過政府出資，對小區老化管道、破損道路和區域進行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監控等公共設施，通過綜合整治，改善和解決一批現實問題，進一步完善制度，才能切實改變小區的環境面貌，為居民創造舒適和諧的生活環境。可以先把事情做起來，居民對管理和服務認可后，明確業主在物業管理中的權力和義務，推動“誰受益誰出資”的意識，再由居民協商決定物業管理事宜。

（二）成立街道級的物業督導中心，切實加大對小區物業管理工作的指導力度，協調處理好各方關系。

（三）嘗試非贏利性的“準物業”自治管理模式。借鑒其它社區對老舊小區進行集中管理的成功經驗，政府先期投入一定資金，居民分攤定期繳納一筆費用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區進行維護和日常管理，探究居民互助加外包式半專業化物業管理。居民家有些小問題，能解決的提供免費服務，或發動有能力的居民自助服務；一些需要專業服務部分則外包給專業服務商，擬訂服務協議，根據需求提供菜單式物業管理有償服務，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔任小區停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發停車證。選聘綠化隊伍定期美化澆

灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強小區的治安維護和防范；聘用懂技術的電工維修工能及時處理解決居民急需問題。做到低標準收費，高標準管理，逐步得到居民共識，過渡到標準化物業管理。爭取達到老舊小區居住環境的改善，實現有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理“七個有” 基本目標。最終目的是滿足居民的需求。

（七）利用社區公益事業專項補助資金，解決社區公共服務難題

根據《北京市社區公益事業專項補助資金管理辦法》（京財預?2007?3226號）和《關于2011年全面推進社區規范化建設工作的實施意見》（通社領辦發?2011?6號）文件，社區公益事業專項補助資金使用范圍：主要用于社區文化體育、社區教育、社區衛生、社區美化綠化和綜合整治、社區治安、社區精神文明建設、社區法律宣傳與服務、社區公共服務設施建設等公益事業。社區基本公共服務方面存在的問題，可以通過申請專項補助資金，來統籌解決，積極開展社區、物業，居民間的共駐共建活動，通過開展豐富多彩的社區文化活動，增進社區、物業同廣大居民的交流與溝通，讓社區居民享受更好的公共服務。

（四）積極在實踐中摸索網格化管理與服務工作，通過調查問卷摸清老舊小區居民對物管的需求，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業服務項目和方式。分層次確定公益服務內容，積極搭建服務平臺，增進居民之間的互助，促進社區各項事業發展。

第三篇：合肥市老舊小區調研

XX街道老舊小區計劃生育工作

調研匯報材料

街道位于合肥市北門，東靠阜陽北路，西至蜀山區，南臨老城區、北與長豐接壤，是一個典型的城市化進程中的城郊結合部街道，轄區內社居委的小區屬于具有代表性的城郊結合部老舊小區。

一、基本情況

小區始建于1997年，由于村（1997年時還是村）為發展經濟，給予村民購買土地自建及大房郢水庫拆遷移民所建，現小區內共居住293戶居民，總人口818人，其中常住人口648人，育齡婦女212人，流動人口170人，已婚育齡婦女63人。

二、管理與服務工作機制的主要內容

（一）小區現在的計劃生育管理主要由物業公司配合社居委負責，具體管理措施如下：

1、做好小區內的計生宣傳教育工作，發放各類宣傳品，并利用小區內的宣傳板對計劃生育法律法規、優生優育、避孕節育、生殖保健等知識進行宣傳，同時開展各種宣傳活動，在小區內營造濃厚的宣傳氛圍；

2、及時了解掌握和上報常住、流動人口中已婚育齡婦女的婚、孕、育及其變動信息。

3、做好小區內居民計劃生育需求信息的采集、匯總、上報和反饋工作；

4、協助街道計生辦做好非意愿妊娠居民采取補救措施的說服動員工作；

5、對轄區居民違法生育的，及時通報街道計生辦，并協助做好調查和處理工作；

6、協助街道計生辦做好《生殖保健服務證》、《生育證》、《流動人口婚育證明》等證件的的發證和審驗工作。

（二）計劃生育管理手段

1、定期組織社居委工作人員利用晚上的時間逐一上門對育齡婦女進行摸底清理并發放宣傳材料，不僅摸清了底數同時也使她們了解計生知識和最新政策。

2、充分發揮物業公司作用，深入開展計劃生育工作。一是協助居委會做好人口與計劃生育的宣傳工作。二是協助社居委計生專干收集小區內居民的計劃生育四種信息采集。三是協助社居委幫助居民解決在計劃生育方面遇到的困難；

3、發揮協會的職能作用，協助做好計劃生育工作，貫徹落實計劃生育方針政策。一是充分發揮會員和會員聯系戶組作用，做好育齡婦女宣傳教育和需求信息的收集工作，使其自覺實行晚婚和計劃生育；二是向小區育齡群眾、青少年、兒童和老年人提供生殖健康的信息和服務；三是圍繞群眾在生產生育方面的需求，利用社區資源開展服務，發動和組織會員對有困難的獨生子女家庭進行幫助；四是積極參與計劃生育居民自治工作，充分發揮協會在計劃生育居民自治中的骨干、帶頭、監督作用。

（三）計劃生育管理工作成效

通過以上管理模式和手段，使小區內的計劃生育工作得到了明顯改善，社居委計生辦能夠及時、準確的掌握到小區內居民的居住情況和計劃生育四種信息的變動，避免了育齡婦女漏建檔和漏信息上報的現象，同時也通過各類宣傳活動大大提高了社區居民的計劃生育工作參與率和知曉率。

三、存在的問題

1、小區內人員結構復雜，部分居民是大房郢水庫移民，掛戶人口很多，造成辦理《生殖保健服務證》、《生育證》時居民的婚育情況難核實。

2、存在三多現象：“流動人口多、育齡婦女多、困難家庭多”，造成社居委在計劃生育工作開展中遇到很多困難。

四、對策措施

1、針對掛戶人員多的現象，街道計生辦要求社居委在給居民辦理證件時一定要仔細核實其婚育情況，并落實居住地管理，避免錯發證的情況。

2、由于小區范圍大、人員多，社居委在小區范圍中選聘威信較高、熱愛計生工作的人員，擔任小區的計生信息員，承擔負責片區內的計劃生育工作。一是做好宣傳人口與計劃生育方針政策、法律法規、優生優育、避孕節育、生殖保健等知識；二是協助社居委計生辦做好已婚育齡婦女避孕藥具的發放工作；三是掌握片區內居民的婚、孕、育情況，收集居民對計生方面的需求信息，并及時通報給社居委。

第四篇：區縣老舊小區改造調研報告

區縣老舊小區改造調研報告

一、我縣老舊小區現狀。

據統計，縣城區有住宅小區X余個，其中老舊小區（X年前建成）X個，占城區住宅小區總量的X%以上。老舊小區大部分建成于上世紀八九十年代，多為X層左右的高密度住宅樓小區或零散的臨街獨棟樓房，以單位福利房、房改房、舊城改造開發房、拆遷安置房等居多。

老舊小區多數無專業物業管理公司進行管理，大多采用業主自治管理或聘請夫妻門衛看守小區大門的方式進行日常管理；建筑外立面陳舊，公共配套設施不完善、因年久失修無人維護，建筑外墻滲水，道路破損，化糞池、排水管堵塞，供水管網跑冒漏問題嚴重，電路設備老化等問題影響業主正常生活需求；

因當時設計條件限制多數沒有設置機動車和非機動車停車位，小區內車輛亂停亂放占用消防通道的現象普遍；老舊小區多數業主為年紀較大不愿離開主城區生活的老年群體以及部分在縣城務工的租住人員，對老舊小區改造有意愿但不愿自籌資金對小區進行改造，寄希望于政府包干改造。

二、群眾的期盼和建議。

我局從X年X月起組織縣城區三鎮、公房管理所對縣城區老舊小區按X年前及X年至X年建成進行了初步摸底調查，同年X月，又再次進行了查漏補缺的摸底，通過摸底也收集到了各社會各界及普通群眾對老舊小區改造的建議，為我局今后更好的開展該工作提供了有效的意見。

縣凱江鎮朝陽東路社區書記黃勇作為基層干部，通過多年與群眾打交道收集到眾多群眾意見，代表多數群眾提出不是所有小區都適合改造，應區分輕重緩急，統籌安排老舊小區改造時序，優先改造部分業主改造意愿強烈且水、電、氣、排水等管線老化、外墻或樓頂滲水嚴重的小區，先幫助群眾恢復住房的正常使用功能，再在資金結余的情況下改造小區臨街立面、小區內停車位、綠化等小區風貌工程。

縣蠶種廠宿舍住戶劉躍林曾因小區合表用水漏損率高，業主矛盾突出的問題多次向我局反映希望盡快對小區水表進行分戶改造，我局也將該小區納入X年老舊小區改造計劃，當其得知該消息時激動的表示對黨和政府的感謝，同時也提出了自己的建議，認為國家對老舊小區改造的重視，作為業主享受到了實惠一定會全力配合，并動員其他業主配合，但也希望政府部門加強對改造過程的安全、質量監管，不能流于形式，更不能讓惠及廣大普通百姓的好事變成豆腐渣工程，辜負國家的期望。

縣住建局退休職工肖樂全作為X年第二批次老舊小區改造的住戶代表向我們表達了他的意見，在改造過程中應注重方式方法，要有專業的規劃，應充分發揮業主的積極性和參與性，由小區業委會或社區組織小區業主按改造內容適當籌集前期費用，不能全部由國家負擔，在改造前業主對改造方案有意見應及時向社區或鄉鎮人民政府反饋，不得在改造過程中阻斷改造工程，同時施工隊伍要注意施工文明，盡量不影響業主的正常生活作息；作為一代建設人，還提到對城區內的改造應按片區統一規劃和改造，確保主城區外立面的統一性，也可以通過片區改造完善城市公共停車場、社區服務用房、市民便民中心等社區公共配套。

對于群眾的期盼和建議，我局都充分理解并將其作為今后開展此項工作的重要意見，充分結合民意確保此項工作落到實處。

三、下一步工作開展計劃。

（一）成立縣老舊小區改造工作領導小組。縣政府主要領導擔任組長，分管領導任副組長，縣發改局、財政局、自然資源局、執法局、水電氣通訊運營單位等相關單位和城區鄉鎮人民政府主要負責人為成員，小組負責統籌、協調、督查、考核老舊小區改造推進工作。進一步明確各相關部門、屬地政府、專營企業的職責，齊抓共管，統籌協調機制。

（二）摸清家底，建立我縣老舊小區改造項目庫。

各屬地鄉鎮人民政府負責，組織社區居委會，對我縣老舊小區基本情況再次全面清理，摸清掌握老舊小區的分布、現狀、改造意愿等，摸底情況報縣住建局形成我縣老舊小區改造清單。

（三）制定我縣老舊小區改造實施意見。

根據《意見》精神，結合我縣實施，盡快研究制定我縣老舊小區改造實施意見，明確我縣老舊小區改造范圍、任務、實施步驟等，進一步精減和優化老舊小區改造項目行政審批流程，確保老舊小區改造工作盡快落地實施。

（四）制定改造計劃，分類推進。

由屬地政府加強宣傳，充分征求居民改造意愿，根據財力及資金籌措情況，按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的方式，區分輕重緩急，統籌安排老舊小區改造時序，制定我縣老舊小區改造計劃。提前謀劃，安排財政專項資金，提前做好改造工程前期可研、立項、設計等準備工作，以便在上級部門下達支持政策時能夠及時爭取上級資金，提供申請資金支持。同時，積極引導居民自籌資金、社會資金參與老舊小區改造。

（五）繼續推進X及X年已申請到國家改造資金的X個老舊小區改造項目按計劃實施，同時配合縣財政局做好今年包裝的縣公園街片區及南門廣場片區老舊小區及周邊配套設施改造工程的債券發行工作，籌集X.X億資金用于片區老舊小區急配套改造。

第五篇：老舊小區的管理現狀123

老舊住宅小區物業管理

摘要：

物業管理近幾年發展越來越快，很多新建小區的物業管理相對越來越完善。但那些老舊住宅小區，盡管政府加大對老住宅小區綜合整治和推進開住宅小區物業管理的力度，單效果不太理想，難度較大。本文從高檔小區到普通小區來講述現在物業管理的大體情況。重點從舊小區硬件設施，居住人群等方面分析了舊小區物業管理為什么這么難，難在何處，并提出一些可行性方案，及一些自己建議。

關鍵詞：

物業管理，老舊住宅小區，業主，硬件設施，對策

一、物業管理現狀

（一）高檔小區物業管理情況

（二）普通小區物業管理情況

1、新建小區物業管理情況

2、老舊小區物業管理情況

二、目前物業管理普遍存在的問題

（一）物業管理存在的普遍問題

（二）對策

三、老舊小區物業管理現狀分析及對策

（一）老舊住宅小區物業管理分析

1、硬件設施分析

2、居住人群分析

（二）老舊商住兩用小區物業管理分析

（三）老舊小區物業管理的對策

1、老住宅小區物業管理方案

2、其他舊小區物業管理方案

結束語：

通過對老舊小區物業管理難問題的研究，發現老舊小區尤其是老住宅小區由于其硬件設施落后，居住人群的特點，導致沒有物業公司愿意去接手。即使有物業公司接手，服務質量相對也不會太好等現實情況出發。從國家方面人手，國家應該加大對老舊住宅小區的政策扶持，對于居住在老舊住宅小區居民給予一定的補助等方式減輕物業管理成本，促使物業管理公司愿意接手老舊住宅小區，并且服務有一定的主動性和積極性。從業主方面入手，應該加大對業主的物業管理服務方面的宣傳。改善老舊小區物業管理的現狀，為我市物業管理發展提供好的環境。