第一篇：老舊小區現場管理制度

老舊小區現場管理制度

工地安全文明施工管理制度

1、施工單位應嚴格遵守國家及地方政府頒發的安全施工、文明施工等規范、條例，遵守建設單位的現場管理規定。建設單位將不定期邀請有關部門按《建設工程現場文明施工檢查評定標準》等要求進行檢查，達不到文明工地標準的，建設單位即可勒令其停工整改。

2、施工現場必須按要求設置“七牌一圖”，標牌的內容及形式必須符合相關規定要求。

3、施工現場應有恰當的標語和安全警戒標志。標語標牌由施工單位擬定，交甲方現場代表審定批準后付諸實施，切勿亂寫亂畫以及隨意張貼懸掛。

4、施工現場實行封閉式管理，各施工單位制定相應的門崗管理制度并嚴格執行，施工現場的管理人員、施工人員必須佩戴證明身份的證卡進出，非施工人員不得擅自進入施工現場。證卡由施工單位擬定內容及形式，交由甲方審定批準后實施。

5、本工程施工場地，以該項目總平面紅線范圍內及臨時租用地作為施工場地，施工單位在施工前，必須在甲方規定的區域內布置臨設，并將總平面布置圖交由甲方審定批準后，方能付諸實施。

6、施工單位在施工現場周邊設立圍護設施，屬臨街和居民居住區在建工程的，應當設置封閉式圍護設施作業，工地周邊50米、出入口100米內無垃圾、污水，保持工地周邊整潔。

7、施工現場應確保進出道路通暢、平整、堅實，有回旋余地，施工現場應有可靠的排水措施，施工污水沉淀排入甲方指定的地方，排水系統處于正常的使用狀態。

8、施工單位應當按照施工總平面布置圖合理布置各項臨時設施，堆放大宗材料、成品、半成品和施工機具設備，減少二次倒運與搬遷，不得侵占場內道路及安全防護等設施。建筑物內外的零散碎料和垃圾渣土應及時清理。樓梯踏步、休息平臺、陽臺處等懸挑結構上不得堆放料具和雜物。在施工作業面，工人操作應做到“活完料凈腳下清”。

9、施工單位應重視和加強施工現場的衛生防病工作；職工食堂應符合《中華人民共和國食品衛生法》規定的標準，并辦理《衛生許可證》；食堂工作人員必須先體檢、培訓合格后方可上崗；發現傳染病人和疑似傳染病人，及時救治的同時向甲方告知。

10、遵守國家有關環境保護的法律規定，采取有效措施控制施工現場的各種粉塵、廢氣、固體廢棄物以及噪聲、振動對環境的污染和危害。

11、嚴格按照《中華人民共和國消防條例》的規定，在施工現場內建立和執行防火管理制度，設置符合要求的消防設施，并保持完好的備用狀態。在容易發生火災的地方施工或者儲存、使用易燃、易爆器材時，應當采取特殊的消防安全措施。貫徹“誰施工誰負責安全、防火”的原則。

12、在施工現場內必須加強社會治安綜合治理工作，施工組織設計應有保衛措施方案，落實社會治安綜合治理工作責任制；遇有治安突發事件，必須立即向公安機關匯報，不得延誤和隱瞞。需要招用外來務工人員的，必須立即按有關規定辦理《用工證》、《外來人員就業證》和暫住證。施工現場應明確劃分施工區和生活區，嚴禁在建工程內安排人員住宿，做好宿舍的衛生及安全管理，做到窗明地凈，生活用品疊放整齊，并做好宿舍安全用電及消防預防措施。

13、施工單位管理人員及工人在施工現場必須戴安全帽，安全帽的顏色應便于區分；高空作業，必須系安全帶，做到高掛低用及牢固，設置必要的警戒；安全平網必須隔層鋪設并及時清理，嚴防高空墜物。所有人員特別是操作工人不得從柱子箍筋上下，鋼筋骨架無論其固定與否，不得在上行走，特別是板筋，必須要“安全第一”。

14、施工單位操作工人必須穿著統一的標準建筑背心上班，且必須定時清洗，不得有明顯大面積污垢。

15、施工單位在土方開挖中如發現管道電纜及其它埋設物應及時報告，不得擅自處理。在不放坡、挖深超過1.5米的土方施工中必須采取正確的經甲方現場代表批準的護壁措施；外運土方時，應辦理“渣土棄置許可證”，并作好周邊環境的清潔衛生；在出入口20米內應鋪設草墊；在施工中，必須派員清潔污染路面，在施工后必須對路面進行徹底的清潔。如在現場堆碼土方，應距離圍墻50米，距離操作人員100米以上，垂直堆放高度不能超過1.5米；電纜等管線兩側1米范圍內應采用人工挖掘。

16、施工單位在主體及裝修施工時，必須作好外架的搭設和安全網的懸掛，其作法應以書面形式在施工前兩天上報甲方，經批準后方能實施，腳手架的搭設應遵照《腳手架搭設的安全要求》，特別需注意對只圖施工方便隨意拆除外架連墻桿及外架基礎松動等影響腳手架安全的情況進行監管。

17、施工單位應對現場機具進行正常維護和定期保養。使用垂直運輸機械（如塔吊、門字架、吊籃等），必須有勞動局頒發的使用許可證，方能使用。相鄰工地的塔吊，各施工單位應相互協調，制定防碰撞措施，嚴防發生塔吊碰撞事故。

18、每天施工單位項目經理或責任工長應準時到施工現場，如有急事，應向甲方現場代表請假批準，施工現場應隨時有負責人，如施工負責人不在，必須指定有資質的臨時負責人。我公司現場代表對其的考核結果，將作為衡量施工單位管理水平的一個重要依據。

19、在夜間施工時，施工單位必須有管理人員值班，管理人員值班名單應上報甲方。

20、在施工前，各施工工長應以書面形式向施工工人作好安全技術交底，并作好文字記錄，隨時接受甲方現場代表的督查。

21、施工單位必須加強對其現場人員的管理約束，合同履行期間嚴禁發生任何性質的打架斗毆事件。若施工方人員參與打架斗毆，每發生一次除賠償由此給建設單位造成的直接經濟損失外還需按規定視情況進行罰款1000-10000元。

22、為了維護建設場地周邊的花園、環境等公共設施，施工單位必須教育工人愛護一草一木，嚴禁踐踏、污染、破壞。

工地現場質量管理制度

1、施工單位必須按設計圖紙，設計變更、規范規程，驗收標準、以及地方的有關規定、建設單位要求進行施工和驗收，工程質量必須達到優良標準。

2、各施工單位在開工前，施工現場必須配備合格、齊全的管理人員、建立完善的質量、進度保障體系，且必須有經甲方審查批準的總體施工組織設計和各項專項施工方案；未有針對性的施工組織設計不能開工。

3、在施工過程中，工地上的負責人和技術人員必須向工人進行認真的技術交底，并存有相應的文字記錄待查。

4、建筑物在開挖之前，施工單位必須向甲方提供《放線記錄》，經甲方現場代表復核字認可后方可開挖。

5、分部分項工程隱蔽驗收必須嚴格執行“三檢”制度，經施工單位自檢合格后，于正式驗收前24小時通知甲方、監理和物業單位，并提供有關合格的資料，驗收合格并簽字后方可進行隱蔽。經施工單位進行“三檢”后的驗收項目，在甲方、監理檢查過程中若發現三處以上不合格的有權不予驗收，同樣情況出現三次以上的有權要求更換管理人員。

6、施工單位在驗收合格后嚴禁對合格部分做任何改動，一經發現必須進行重新驗收；重要隱蔽部位應通知質量監督和設計單位共同參加驗收。

7、甲方、監理對施工質量有疑問，而要求施工單位復測時，施工單位應于積極配合。對隱蔽工程提出質量疑問要求重新檢驗的，無論建設單位是否進行驗收，施工單位都應按要求進行剝離或開孔，并在檢驗后重新覆蓋或修改。檢驗合格的，建設單位承擔由此發生的全部費用并應順延工期。檢驗不合格的，施工單位承擔發生的全部費用，工期不予順延。

8、關鍵工序施工完畢后，須經監理、甲方代表驗收合格簽字后（施工單位應在驗收前向甲方及監理提交三檢記錄、施工交底記錄等資料），方可進行下道工序施工，直至確認該部分工程合格為止。

9、混凝土澆筑過程中除必須有值班工長外，還必須保證每個工種（如水、電、模板、鋼筋等）有人值班。

10、為保證施工質量，施工難點以及容易發生的質量通病的地方，施工單位應先報施工方案經建設單位確認，建設單位可根據實際情況要求施工單位做施工樣板（包括砌體、抹灰、涂料、門窗安裝、防水、瓷片等），樣板經甲方驗收合格后施工單位可按照樣板進行大面積施工；砌體工程開始后，施工單位應按建設單位提供的戶型圖完成砌體和水電定位施工標準間，經建設單位確認后可大面積施工。

11、若施工單位多次不按合同約定施工，或違反正常施工程序、施工工藝進行野蠻施工，或施工質量、安全、環保等達不到有關要求，或施工用材料設備不合規定，甲方有權勒令施工單位暫停施工，施工單位必須立即整改，一切責任由施工單位負責。

12、如因施工單位原因，造成所建房屋面積與施工圖不符，由此產生的相關責任與費用由施工單位承擔。作為有經驗的施工單位，施工單位理應及時發現施工圖紙中明顯錯誤或矛盾（如建施圖與結施圖不符，尺寸錯誤，照圖施工房屋使用功能明顯不合理等）并及時告知甲方，若施工單位未及時發現而導致費用與工期損失概由施工單位承擔。

13、所有進場材料均需提供材質合格證明文件進行報審，要求送檢的材料必須經當地質量監督站認可的試驗室試驗合格后方能應用于現場，各施工單位應提前做好材料的送檢試驗工作，并保持相應的質量記錄待查，屆時若因未及時送檢而造成工期延誤的，全部責任由施工單位承擔。對違反上述規定或雖經甲方許可而中途偷梁換柱者，除責令其返工外，還將視情況處經濟處罰5000-20000元。

14、各施工單位應在收到甲方現場代表整改通知后2小時內開始整改，在限期內整改完畢，如有特殊原因的，應以書面形式向甲方現場代表提出，經允許后方可延期。

15、各施工單位在現場使用的混凝土或砂漿，必須按規定使用商品混凝土或商品灰。

16、各施工單位必須做好廚房、衛生間、屋面的防水施工工作，在與物業公司交接房屋時，如發生有滲漏，將按每處處以10000元人民幣的罰款。

17、施工單位在現場施工中如遇到現場實際情況于施工圖紙不符，需采用變更洽商的形式上報甲方，經同意后方可施工，別更部位施工結束后，在三日內完成該部位竣工圖紙。未按要求執行所導致的工程量不清，有施工單位自行承擔。

工地現場協調管理制度

1、各單位包括各施工單位和監理單位進場前，應向甲方提供現場各級管理人員及班組負責人的詳細名單及聯系方式，各項目管理班子人員名單，經甲方考察認定進入施工補充協議，方可安排進場。各單位更換管理人員必須事先通知甲方工程部，甲方有權根據施工和監理單位現場管理人員的實際能力和水平，決定其是否留退。

2、各施工單位進場時必須在現場辦公室安裝電話或報送手機號，并保證每日24小時暢通，工地有人值守。

3、監理公司人員必須保證每日8小時以上現場工作時間，保證每天24小時通訊暢通。如遇工程施工特殊階段或緊急施工問題，應保證及時到工地解決。

4、各施工單位應在臨設施工前向甲方提交相應臨設安排方案，在正式開工前15天應向甲方報送有關施工組織設計，經甲方工程部簽字認可后方可進行施工安排，正式動工前一天必須提交開工報告。

5、各施工單位必須服從甲方現場代表的協調安排，服從監理公司的技術指導和監督。

6、施工現場內各單位之間包括建設單位、施工單位、監理單位等所有協調安排事項，均應以書面形式傳達，如有特殊情況需立即口頭處理時也必須在12小時內完善正規手續。

7、現場所有往來文件均以標準打印文本為準，并妥善保存。如非標準打印文本各單位有權拒絕簽收，相應產生的影響和責任由發出方承擔。所有發出的文件均應有簽收回執。

8、現場內各種往來書面文件、通知，施工單位必須在規定的時間內由甲方認可的管理人員簽收。簽收后如有異議必須在當日內提出，否則視為認同，并應嚴格按照文件內規定時限內執行完成。

9、在施工過程中，各單位如有管理或技術問題需協調解決，須立即直接向甲方提出，在經三方協商并得到甲方書面答復后方可按書面決議執行，切忌擅自行事。

10、施工單位制定的各項現場管理制度、條例均不得與甲方制定的作為施工補充協議附件的各項管理制度有抵觸或沖突，并應在進場前隨施工組織設計報交甲方審核完善后方可執行。

11、經建設單位或監理單位下發通知施工單位認可但不執行將給予500-2000/項.次。

工地現場會議管理制度

1、為了便于銜接，甲方實行現場周例會制度，以及不定期安排臨時現場專題會，時間、地點由甲方屆時通知，施工單位參加人員必須是項目經理或項目執行經理或技術負責人，所有人員不得無故遲到、缺席。遲到者罰款50元/人，缺席者罰款100元/人。

2、與會人員手機均調為振動或關機，會場中手機不能發出聲響，不得在會議場中接聽手機，否則罰款50元/人。

3、甲方及監理對施工單位的管理實行目標責任制，即每周例會時由施工單位提出下周計劃（包括質量、進度、安全、文明施工），同時檢查本周計劃完成情況。配合協調情況、約定事項的執行情況、材料供應情況、違規通報、各種材料、設備準備、重大問題的論證解決等。

4、會議記錄由與會各方各自進行記錄整理，會議當日之內必須形成正式文本報甲方進行匯總整理。

進度管理制度

1、施工單位進度嚴格按照合同工期執行：

1.1開工日期：單棟工期以甲方現場代表簽發的開工令為準。

1.2施工單位和建設單位雙方在確定竣工日期及各項竣工控制工期時，已充分考慮：

A、可能出現的各種規模的下雨、大風、高低溫天氣、停水、停電、節假日因素。

B、建設單位分包工程的合理工期。

2、各施工單位必須在甲方總體工期控制節點前提下，于每月25日前報下月進度計劃，每周工地例會前報上周工作完成情況及下周工作計劃。所有報送的進度計劃文件必須由項目經理及責任工長簽字并加蓋項目章。

3、甲方另行安排的剛性進度指標必須按時完成。

4、施工單位上報甲方的月進度計劃應按時完成，并參考月進度計劃分解成為周季度計劃，每周應當按周計劃執行。

5、按照合同，以及雙方對工期控制節點的約定，乙方無正當理由使工期延誤將處于1000-5000/天的罰款。

現場施工臨時用水用電管理制度

1、施工單位在工地上統一設置配電房，并指定專職人員負責，任何人未經施工單位項目負責人許可不得私自接近及開啟動用。

2、施工單位進入現場需根據自身用水用電量的大小自備水電表，并準確記錄起始數字，報交甲方、監理、物業公司現場代表核定。

3、臨時水電表安裝位置應經甲方指定，不得隨意安裝。

4、水電線路的敷設應符合施工現場安全管理規范。

5、水電抄表應于每月25日完成并報交甲方現場代表核定，施工單位負責人給予簽字認可。

6、按照合同約定，施工單位按時向有關部門繳納費用。否則造成一切經濟損失自付。

第二篇：老舊小區改造現場解說

高標準打造提升

老舊小區換新顏

歡迎各位領導蒞臨**街道辦事處檢查指導工作：

**街道共有6個開放式小區，全部為建成于上世紀90年代。基礎設施不完善，小區內無儲藏室、無人管理，樓道內雜物堆積、臟亂差現象嚴重。按照區委、區政府總體部署要求，**街道緊緊圍繞“彰顯老城特色、提升生活品質”的工作思路，堅持“天上地下、樓上樓下、院里院外”的工作原則，整體推進，高標準、高水平開展老舊小區整治提升工作。自2015年以來，累計投入2212萬元，先后對明湖小區6個小區、16處省直機關單位宿舍進行改造提升，整治面積33.9萬平方米，涉及68棟樓、302個單元、4517戶居民。通過開展整治工作，安裝單元門302個，樓宇對講3115套，路面硬化8682平方米，信報箱3709戶，建設綠地7090平方米，建設景觀木亭9處、風景石4組、花架3處，新增監控168個，建設微型消防站1處，消防栓75個，在樓道內增加滅火器等完善了基礎設施，改善了居住環境，成功實現“破舊立新、一步一景”的華美蝶變。

破除積弊，強力攻艱，全面拆除違法違章建設，通過摸排樓頂加層、樓道加蓋、房屋插建、擴建、侵占綠地、道路、樓道等公共空間的建筑，全面拆除開放式小區內違法違章建筑12萬平方米。細處布新，強力推進，老小區變成“后花園”。按照“一區一景、一步一景”標準，對施工質量嚴格把關，在進行樓體美化、路面硬化、園林綠化、安裝防盜門窗的基礎上，修建主題休閑廣場，增設健身路徑和休閑座椅。在拆出的空地上設計打造了一批文化墻，并按照“四季常綠,三季有花”標準,建設7處口袋花園，增加綠化體量1100平方米。

同時，按照市、區對桿線專項整治工作的安排部署，街道站在“政治任務”“民生福祉”“城市形象”三個高度，提前考慮，超前謀劃，開展一系列“破網行動”，掀起了“桿線整治風暴”，將桿線整治工作與老舊小區整治、安全惠民工程等工作同步規劃、同步實施，不等不靠，久久用功，精細作業，弱電入地5.99萬余米，梳理線纜9400米，剪除線纜6.15萬米，修建弱電檢查井105座，移除大小線桿301根，實現小區線纜“全入地”。

老舊小區整治與“雙氣進家入戶”同步進行，為符合條件的5000余戶居民安裝燃氣，3236戶居民安裝暖氣，徹底告別20多年的“寒冬時代”，居民感受在身，溫暖在心。

建的好還要管理好。**街道從建立長效機制入手，通過引入專業物業公司當“管家”，由物業公司安排保潔員對小區樓道、院落進行8小時不間斷衛生清理，徹底解決小區樓道內無人管的難題。合理規劃停車位，安裝車輛識別系統10套、崗亭8個，物業公司增加保安服務，道閘值班，引導車輛停放，緩解外來車輛亂停亂放造成車位緊張的矛盾，探索出一條“開放式小區封閉式管理”新路子。同時，成立“家家幫”社區物業服務站，向轄區居民免費提供水電維修等物業服務1200余次，滿意率100%。

謝謝各位領導參觀指導！

第三篇：老舊小區問題

老舊小區問題

城市發展得好不好，不能只看高樓廣場這些“面子”，更要看老舊小區這些“里子”。老舊小區是城市管理的難點，也是群眾關心的熱點，一方面基礎設施差、亂堆亂放多、臟亂差多，整治難，易反彈，真愁人；另一方面，困難群眾多，收費非常難，治安案件多，真可憐。就事論事，談談自己的看法，望能拋磚引玉。

一、老舊小區現狀

各地對老舊小區的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區，普遍存在以下問題。

（一）基礎設施老化破損比較嚴重，設計規劃不合理。經過二三十年的使用，小區路面、墻面、地面、欄桿扶手、樓道門窗、照明等設施老化破損比較嚴重，一般沒有樓道門、監控技防設施等較新基礎設施。小區外墻面、線桿、線路私拉亂扯問題嚴重，消防設施不全。有時修補小區路面，揭開一看，下水道基本全壞了，需要重做。

規劃戶型不盡合理。有一些小區的老樓，房子特別小，只有五六十個平方，還沒有配建儲藏室，住戶不得已把一些物品堆放到樓道、樓下，甚至是私建儲藏室。還有些房屋沒有供暖，冬季有人儲備一些煤、劈柴用來取暖，堆放在樓道里，這樣的亂堆放，清理起來難度都比較大。2014年，濟南市大明湖街道實施了按市場價回收蜂窩煤的行動,共回收40多噸，街道專門租用了一處廢舊廠房存放蜂窩煤，這也是沒有辦法的辦法。

（二）主體混亂。老舊小區既有單位宿舍，也有商品房，回遷房，房管所公房等，再加上由于房改體制的推進，住宅產權已呈多元化。早期房屋開發重建設、輕管理，導致建管脫節，天長日久，開發商不管了。隨著很多企業破產、合并、重組，加之近年來單位開始推進職工住宅物業服務社會化和后勤服務體制改革，通過發放物業補貼，逐漸和單位宿舍脫鉤，通過組建業委會，把宿舍管理推向市場化，單位也不管了。

但是由于老舊小區業主成分復雜，參與積極性差，組織過程繁瑣等原因，現在業委會成立的也不是很多，運行情況也一般，群眾參與的積極性也不太高，現在還沒擔起老舊小區管理這個重擔。所以，很多時候都是街道、社區管理，可以說投入了大量的精力、人力、財力。

（三）居住群體復雜，弱勢群體多。老舊小區居民有單位職工、退休人員、下崗職工、回遷戶、外來購房戶、租賃戶等。老年人多、弱勢群體多、外來人口多，一方面是部分人素質不高，個人利益至上，亂堆亂放、亂潑亂倒、私搭亂建、毀綠種菜時有發生。這部分人對于清理自己的亂堆亂放、毀綠種菜、亂搭亂建、飼養家禽等行為，持抵觸、不理解態度，甚至胡攪蠻纏、撒潑耍賴罵大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱勢群體的生活習慣問題。很多人經濟困難或是會過慣了，用不著又舍不得扔的舊東西,習慣于堆放到樓道或樓下,見到有別人扔的這些東西，還喜歡撿回來，久而久之，形成亂堆放。

這在一個小區，形成鮮明對比，六排樓，前三排基本沒有亂堆放，后三排經常有。一打聽，原來前三排是住的是年輕人，這破爛東西給都不會要，后三排是住的是老年人還有些困難群眾，經常往回撿。有時這邊清理出來剛堆成堆，垃圾車還沒到，就有大爺大娘過來撿，一眼看不見就撿走了，所以會看到似曾相識的破沙發、舊床“長腿”跑回來了，讓人哭笑不得。

（四）管理費用不足，收費難度很大。首先是收費標準低，現在老舊小區一般是一戶一年70-100元的衛生費，約合每月每平方米0.10元，這個標準也就是一個掃掃地、拉垃圾的錢，養不起保安、保潔、維修、綠化等服務，更談不上封閉、監控、路燈等硬件投入，但就是這個標準，能收到70%算是比較好的。極少數人、極極少數人是真不自覺，自己不交衛生費，堆積了垃圾就打舉報電話投訴、叫新聞媒體曝光，說垃圾堆成山，就是沒人管，用這種手段來倒逼居委會給他打掃衛生。（此辦法觀眾切勿模仿，謝謝！）

其次是收費困難，居住在老舊小區的居民，多數業主沒有確立有償購買物業服務的意識，其思維仍然停留在計劃經濟時期“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段，這個是全國普遍存在的問題。深圳市社科院做過問卷調查，老舊住宅區住戶中明確表示愿意出資引入物業管理或愿意繳納管理費的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業管理的前期投入，即便實行了物業管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。

老舊小區住戶對小區改造整治和引入規范物業管理的愿望強烈、非常強烈，但在出資和繳費問題上態度消極、非常消極。磚家說是“你要管理我歡迎，你要投資我贊成，讓我出錢你別想”。所以物業公司普遍不愿進駐老舊小區，即便是進駐了的也是慘淡經營，很多地市出現老舊小區改造提升后物業進駐，收不起來物業費最后跑路的現象。

二、解決問題的建議

（一）大力實施老舊小區改造，提升硬件。2015年12月，中央城市工作會議提出“加快推進老舊小區改造”，這是大好事，難點在籌錢。關于資金問題，一是可以成立一個專門的老舊小區維修基金，市場化運作，負責資金的籌集、運營和調配。二是盡最大可能、最大限度地合理利用小區閑置土地或簡陋房屋進行二次開發，獲得收益進行貼補。三是借鑒江蘇南通“PPP”模式改造老小區道路照明的經驗，吸引社區資金參與。四是創造融資平臺，通過一定優惠政策，吸引有興趣參與老舊小區物業管理的大型物業企業出資。

（二）明確主體，盡快建立業主委員會。老舊小區業主的物管意識普遍淡薄，多數人不清楚業委會是干什么的，自我管理、自我維權意識不強，不愿意參加業主大會，更不愿意參選業委會委員，常說的一句話是“管閑事落閑事”。仍停留在有問題找政府的舊思維上，難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。業主委員會普遍缺乏辦公經費，加上很多委員都是兼職的、沒有報酬的，積極性及公益熱情難以持久。

（三）引入物業化管理，樹立大物業理念。小區建設“三分建、七分管”，政府投入了巨大的資金進行老舊小區改造，如果管理不跟上，必定會反彈。把老舊住宅小區整治完的后續的管理工作讓位于社會化、市場化、專業化的物業管理，無疑是最好的選擇。

針對收費難的情況，可以采取靈活多樣的方式，一是參照公交公司模式，成立公辦的非營利性老舊小區物業公司，政府補貼資金。二是在老舊小區改造整治中，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為小區物業管理費用的補充資金。三是對承擔老舊小區管理的物業公司或社區進行補貼，比如淄博市，2011老舊小區物業管理收費標準為每月每平方米建筑面積0.30元。政府補貼標準為每月每平方米建筑面積0.20元，業主交費標準為每月每平方米建筑面積0.10元。徐州市的老舊小區物業服務費采取市、區財政補貼為主，居民負擔為輔，分級負擔的辦法，每月由市、區兩級按推行準物業管理的建筑面積各負擔0.05元/m2/月的標準費用，小區居民按住房建筑面積負擔0.05元/m2/月的標準承擔費用。四是對老舊小區物業實行以“以獎代補”政策，設立長效管理獎勵資金，即對每個小區安排一定數額資金，經考核達到文明城市標準要求的，每年實行一次性獎勵。大物業管理是指物業外包的范圍不光是老舊小區的環境衛生，還包括店外經營、占道經營、亂停車、亂搭建、小廣告、五小行業等，以彌補現有執法力量的不足，這種大包的方式，在深圳、南京、舟山都有試行，也有一些爭議。其實城管外包不是洪水猛獸，需要認真分析，加強管理來解決，公共服務外包是改革的重要方向，不應因噎廢食。

（四）更新觀念，教育群眾。通過建立市場機制來培育老舊小區百姓的市場觀念，即“政府花錢買機制，百姓花錢買服務”。要讓廣大居民懂得，房屋的產權已經多元化，房產證是你的名，你作為產權人要承擔維修養護責任。同時，加強正面典型宣傳，表彰獎勵百名優秀樓長、業委會主任，千名文明市民，把精神獎勵和經濟補償相結合，建立一支長效化的文明志愿者隊伍。

設立道德銀行和文明曝光臺，利用電視、報紙、微信、微博等方式，對亂潑亂倒、亂吐亂丟、車窗拋物、隨地小便等不文明行為，多點名道姓，少打馬賽克，讓不文明者丟人、現眼、受震動、受教育、能改正。

第四篇：老舊小區物業管理方案

老舊小區物業管理方案

為了提高小區居住品質，對庭院改善、小區整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適。我公司充分認識加強老舊小區物業管理工作的重要性，針對不同情況采取相應措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質量，提高小區管理的整體水平。

我們在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心；以滿足老舊小區業主的需求為目標；以業主的滿意為公司的最高追求；在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。

一、管理思路

根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1、根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。

2、對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業主的特別需求來確定客戶(業主)服務的項目、內容和標準。每季度要采取書面形式向業主征詢對物業管理服務的意見。

3、由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行

巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。

老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，以做到真正的小區就是家，愛崗如愛家，實行24小時執勤，為業主提供安全、溫馨的生活環境。

4、老舊小區物業管理面積大小不一，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。

5、針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。

6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，實行24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓有記錄。

7、我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好 的社區文化。

8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。

10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。

11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。

對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。

設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟

失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。

制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。

12、安全保衛及消防工作。

結合工作區的物業，完備安全防范措施。嚴格來訪 保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。

13、房屋管理

對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。

有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。

對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部門。

14、物業管理制度與檔案、資料管理

在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期開展有意義、健康向上小區文化活動。（2）積極支持參與社區文化建設。

（3）無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在旗級以上媒體有負面報道。

（4）避免小區內由物業管理不善導致發生的治安、刑事案件。

物業服務和業主出入的和諧；

我公司實行零干擾服務，在業主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務均為零干擾：即我們所有的設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間，為業主出入提供方便。

二、抓整治工作，換環境面貌

1、針對問題，一對一宣傳

根據我公司以往老舊小區管理工作經驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現象較為嚴重。再之老舊小區大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區管理帶來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業管理知識普及宣傳，制作業主入住手冊，加大小區物業管理的宣傳工作，針對小區存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業主進行一對一的宣傳，提高業主的文明意識以及安全防范意識。

2、做好小區基礎設施的維護，切實解決老百姓所關心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區內消防車難進入的安全隱患。

3、加強對公司人員的業務培訓力度，提高基本素質，掌握服務技能，明確工作職責，全面提升管理水平和質量，對拆遷安

置小區做到保安、保潔、保綠，建立社區與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯動，形成合力，聯合管理，及時現場發現、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區環境。

三、管理模式

四、環境清潔衛生管理

五、保安及消防管理

六、公用設備、公共場所等管理養護

七、各種車輛管理

八、消防管理

九、外墻清洗、修補方案

十、物業管理費用構成明細報價分析表

第五篇：老舊小區改造實施方案

老舊小區改造實施方案

為進一步提高老舊小區基礎設施服務功能，提升城市整體形象，改善居民生產生活環境，鞏固文明創建成果，按照住房城鄉建設部辦公廳、國家發展改革委辦公廳、財政部辦公廳《關于申報2020年城鎮老舊小區改造計劃任務的通知》、XX省人民政府《關于加強城鎮基礎設施建設的實施意見》、《XX省推進城鎮老舊小區改造行動方案》以及《關于開展2020老舊小區整治改造工作的通知》、《XX市老舊小區整治改造建后管養實施辦法》文件精神，XX區繼續實施老舊小區的整治改造工作，為確保如期完成整治改造任務，特制定如下實施方案。

一、指導思想

以改善城市環境面貌、提升城市整體形象、構建和諧社會為宗旨，以提高老舊小區基礎設施服務功能、改善居民生產生活環境為目標，以建立長效管理的新機制為根本，全面提高老舊小區改造整治工作成效與管理水平。

二、工作原則

結合文明創建需要，XX區按照“先急后緩、循序漸進”的原則，遵循重點改造與全面整治相結合、零星整治與精品打造相結合、整治提升與長效管理相結合，實施老舊小區基礎設施整治改造，逐步實現市區老舊小區功能齊全、配套完善、出行方便、整潔美觀、安全有序的目標。

三、整治計劃

20XX年-20XX年計劃實施XX個老舊小區改造項目，總建設面積約XX萬平方米，總戶數XXXXX戶，在基本型改造的基礎上打造2-3個完善型項目，1-2個提升型項目。基本型改造：優先補齊小區功能短板，拆除違建，解決供水、排水、道路、停車等需求；完善型改造：房屋維修改造、配套停車場及充電樁活動設施、物業服務、智慧安防設施等；提升型改造：進一步改善公共服務和公共環境，包括增設社區養老、托幼、醫療、家政、體育設施、智能信包(快件)箱等便民設施。

（一）20XX年計劃實施項目

1、XX個民生工程整治改造項目，已納入20XX年中央補助支持城鎮老舊小區改造計劃，總建筑面積約XX萬平方米，涉及居民XXXX戶，改造資金共計約XXXX萬元，涉及西街道、東山街道及三堤口街道等。

（二）20XX年計劃實施項目

共計XX個，涉及東街道、西街道、東山街道、相南街道等，總建筑面積約XX萬平方米，涉及居民約XXXX戶。爭取納入20XX年中央補助支持城鎮老舊小區改造計劃。

四、保障措施

（一）加強組織領導。

為確保老舊小區改造整治提升工作扎實有效開展，成立XX區老舊小區整治改造領導小組，明確責任領導、各責任單位工作職責，實行半月一調度，一月一總結，對全區老舊小區改造進行統籌調度，總結進展情況，解決存在問題，安排部署后續工作。各有關部門要切實增強大局意識，加強溝通，密切配合，健全工作推進機制，加快推進轄區內老舊小區的改造提升工作。

（二）加強項目監管。

老舊小區改造提升執行國家對工程建設項目的管理規定和建設標準，按程序辦理項目立項、招標、建設、驗收等各項手續。建設部門要加強對改造整治提升項目施工、監理、驗收的過程監管，確保改造整治提升項目符合各項建設標準和質量要求。財政審計部門要加強資金審計、核算、劃撥和使用，按照政府投資項目資金管理辦法實施。

（三）加強協調調度。

實行區級領導包保制和部門跟蹤服務制，加大日常督查、巡查、考核力度，建立“社區、街道、總承包單位、監理單位、跟蹤審計單位、建設管理單位”六位一體聯合協調監管制度，保證工程質量安全，及時協調解決工程建設中的困難和問題，各部門要加強協作配合，形成工作合力，同時加強與市相關部門的溝通協調，保證工程按質、按量、按期順利完成，確保改造工作取得實實在在的成效。

（四）加強宣傳引導。

充分利用各類媒體，在老舊小區改造整治期間，大力宣傳老舊小區改造提升工作的重要意義、改造內容、方法步驟和改造成效，引導老舊小區居民積極參與獻計獻策，營造良好的輿論氛圍，爭取社會各界和廣大居民的擁護支持，同時街道社區及居民代表成立群眾監督小組，對工程實施全過程進行參與，有效保證工程實施切實符合群眾需要，促進改造整治工作平穩、順利開展。

（五）加強長效管理。

按照《XX市老舊小區整治改造建后管養實施辦法》要求：一是對有物業服務企業進駐的小區實施專業化的物業管理模式；二是建立“三位一體”準物業管理模式，成立社區物業服務中心，建立社區居委會、業主委員會、物業服務中心的“三位一體”準物業管理模式，開展基本的保安、保潔、保綠和維修服務，為廣大業主提供基本的物業管理服務；三是對改造體量小、樓宇分散的零星小區，實行“整體打包、連片管理”模式，實現長效性、延續性的物業管理。按照“就近管理，資源共享”的原則，將相鄰幾個規模較小老舊小區的安保巡邏、垃圾清運、電子門禁系統、物業管理、綠化補植等統一打包管理，提高資源利用效率，降低運營成本。