第一篇：珠海 老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

為了提高小區(qū)居住品質(zhì)，對(duì)庭院改善、小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進(jìn)行長(zhǎng)效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)的便利和舒適。我街道充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對(duì)不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平。

物業(yè)公司在為業(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿(mǎn)足小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿(mǎn)意為公司的最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。

一、管理內(nèi)容

1、服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

小區(qū)二星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)有專(zhuān)門(mén)的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場(chǎng)所干凈有序。

2、消防安全及安全保衛(wèi)工作。

小區(qū)出入口做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。有車(chē)輛管理制度,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)臨時(shí)訪(fǎng)客實(shí)行登記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施。

保安人員24小時(shí)在崗值班，夜間安排專(zhuān)人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時(shí)處理各種火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車(chē)輛和各安全出口的暢通無(wú)阻，每月對(duì)此檢查2次以上。

3、持證上崗掛牌服務(wù)。

物業(yè)公司管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。

4、定期公開(kāi)相關(guān)費(fèi)用或資金支出情況。

堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。物業(yè)公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、培訓(xùn)學(xué)習(xí)。

定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動(dòng)場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車(chē)停放、行駛等的標(biāo)志。保證車(chē)輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

6、小區(qū)綠化管。

制定綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保證花草樹(shù)木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲(chóng)害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長(zhǎng)良好，形成較好的植物景觀(guān)。

7、保潔管理。

將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天清運(yùn)，公共場(chǎng)所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。

8、設(shè)施設(shè)備管理。

老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話(huà)10分中到場(chǎng)，急修半天內(nèi)完成。

對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員

嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時(shí)啟用，消防通道要保持暢通。

設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無(wú)缺損或丟失，主要道路及車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。供電設(shè)備運(yùn)行能正常使用的，無(wú)設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)設(shè)施損壞。

制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。制訂有各類(lèi)應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

9、房屋管理。

對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實(shí)際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時(shí)編制維修計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議。

有每日巡查小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽(yáng)臺(tái))和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部

門(mén)。

10、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理。

在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類(lèi)整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶(hù)檔案，進(jìn)行分類(lèi)成冊(cè)、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

11、其他管理

（1）定期開(kāi)展有意義、健康向上小區(qū)文化活動(dòng)。（2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。

（3）無(wú)因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級(jí)部門(mén)批評(píng)通報(bào)和在旗級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)道。

（4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。

第二篇：老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

為了提高小區(qū)居住品質(zhì)，對(duì)庭院改善、小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進(jìn)行長(zhǎng)效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來(lái)的便利和舒適。我公司充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對(duì)不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平。

我們?cè)跒闃I(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候，始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿(mǎn)足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿(mǎn)意為公司的最高追求；在服務(wù)過(guò)程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。

一、管理思路

根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過(guò)高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的小區(qū)。我公司設(shè)有專(zhuān)門(mén)的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場(chǎng)所干凈有序。

2、對(duì)老舊小區(qū)采取專(zhuān)業(yè)管理的關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對(duì)照國(guó)家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來(lái)確定客戶(hù)(業(yè)主)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。每季度要采取書(shū)面形式向業(yè)主征詢(xún)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)。

3、由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口能做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行

巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。有車(chē)輛管理制度,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)臨時(shí)訪(fǎng)客實(shí)行登記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施。

老舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶(hù)，以做到真正的小區(qū)就是家，愛(ài)崗如愛(ài)家，實(shí)行24小時(shí)執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。

4、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積大小不一，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。

5、針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6、針對(duì)老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項(xiàng)目員工招聘上，采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來(lái)管理。同時(shí)兼顧項(xiàng)目的實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶(hù)，實(shí)行24小時(shí)有專(zhuān)職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶(hù)的問(wèn)題，提高員工的愛(ài)崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū),且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有記錄。

7、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)部門(mén)，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開(kāi)展各種有益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好 的社區(qū)文化。

8、我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動(dòng)場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車(chē)停放、行駛等的標(biāo)志。保證車(chē)輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

9、針對(duì)老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)，保證花草樹(shù)木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲(chóng)害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長(zhǎng)良好，形成較好的植物景觀(guān)。

10、老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員，全面實(shí)行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天清運(yùn)，公共場(chǎng)所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。

11、由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話(huà)10分中到場(chǎng)，急修半天內(nèi)完成。

對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時(shí)啟用，消防通道要保持暢通。

設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無(wú)缺損或丟

失，主要道路及車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。供電設(shè)備運(yùn)行能正常使用的，無(wú)設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)設(shè)施損壞。

制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。制訂有各類(lèi)應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

12、安全保衛(wèi)及消防工作。

結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。嚴(yán)格來(lái)訪(fǎng) 保安人員24小時(shí)在崗值班，夜間安排專(zhuān)人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時(shí)處理各種火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車(chē)輛和各安全出口的暢通無(wú)阻，每月對(duì)此檢查2次以上。

13、房屋管理

對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實(shí)際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時(shí)編制維修計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議。

有每日巡查小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽(yáng)臺(tái))和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)。

14、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理

在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類(lèi)整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶(hù)檔案，進(jìn)行分類(lèi)成冊(cè)、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期開(kāi)展有意義、健康向上小區(qū)文化活動(dòng)。（2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。

（3）無(wú)因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級(jí)部門(mén)批評(píng)通報(bào)和在旗級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)道。

（4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。

物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧；

我公司實(shí)行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人員嚴(yán)格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時(shí)間，為業(yè)主出入提供方便。

二、抓整治工作，換環(huán)境面貌

1、針對(duì)問(wèn)題，一對(duì)一宣傳

根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來(lái)人員，亂晾曬、亂堆放情況無(wú)法杜絕，無(wú)形之中給小區(qū)管理帶來(lái)了難度。我們將在接管后進(jìn)行通過(guò)各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對(duì)小區(qū)存在的問(wèn)題從治安安全、消防意識(shí)等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行一對(duì)一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識(shí)以及安全防范意識(shí)。

2、做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)，切實(shí)解決老百姓所關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，加強(qiáng)停車(chē)位或共用車(chē)庫(kù)的管理，解決居民停車(chē)位的問(wèn)題，消除小區(qū)內(nèi)消防車(chē)難進(jìn)入的安全隱患。

3、加強(qiáng)對(duì)公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對(duì)拆遷安

置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機(jī)制，采取整體聯(lián)動(dòng)，形成合力，聯(lián)合管理，及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)、解決問(wèn)題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問(wèn)題成堆以后再臨時(shí)抱佛腳，不浪費(fèi)大量的人力、財(cái)力、物力。營(yíng)造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境。

三、管理模式

四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理

五、保安及消防管理

六、公用設(shè)備、公共場(chǎng)所等管理養(yǎng)護(hù)

七、各種車(chē)輛管理

八、消防管理

九、外墻清洗、修補(bǔ)方案

十、物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)報(bào)價(jià)分析表

第三篇：關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理的探討

關(guān)于老舊小區(qū)物業(yè)管理的探討

本人是一名從事物業(yè)管理工作的，并且于去年考取了物業(yè)管理師。本人所管小區(qū)就是一個(gè)老舊小區(qū)，根據(jù)所學(xué)知識(shí)和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)單的談?wù)剬?duì)于老舊小區(qū)管理的看法，敬請(qǐng)各位同仁指教！

一個(gè)小區(qū)的管理就同一個(gè)企業(yè)或者一個(gè)國(guó)家，必須要有它的最高管理機(jī)構(gòu)如股東大會(huì)或人民代表大會(huì)，這是一首要必須解決的問(wèn)題，而小區(qū)就是業(yè)主大會(huì)。新建小區(qū)根據(jù)現(xiàn)行法律成立業(yè)主大會(huì)很容易，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都會(huì)積極參與與支持。但老舊小區(qū)就完全不同了，第一、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，比如

1、一棟樓可能有多家產(chǎn)權(quán)單位（有的國(guó)企已轉(zhuǎn)制或破產(chǎn)）；

2、職工優(yōu)惠售房有成本價(jià)、又有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)；

3、相當(dāng)一部分公房租賃戶(hù)。

4、還有一部分商品房。第二、收取的費(fèi)用形式復(fù)雜，既有物業(yè)費(fèi)，又有公房租金（還有相當(dāng)一部分減免）。第三、共用設(shè)施、設(shè)備老化嚴(yán)重，共用場(chǎng)地小且設(shè)計(jì)不合理。第四、公共維修基金只有小部分商品房上交到建委或房管局，而職工優(yōu)惠售房的公共維修基金產(chǎn)權(quán)單位并未上交到政府相關(guān)部門(mén)，該單位已轉(zhuǎn)制或已破產(chǎn)。從上述情況來(lái)看，要想解決老舊小區(qū)管理難的問(wèn)題首先要先突破上層建筑即小區(qū)的業(yè)主大會(huì)機(jī)構(gòu)問(wèn)題。從目前現(xiàn)狀和相關(guān)法律來(lái)看，有相當(dāng)大的困難。但是我個(gè)人覺(jué)得還是有辦法解決的，要有北京的創(chuàng)新精神。在北京各社區(qū)都有群眾的自治組織——居委會(huì)，我認(rèn)為應(yīng)充分發(fā)揮其來(lái)自群眾、代表群眾、組織群眾的特點(diǎn)，在未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)由其先行代理其職權(quán)，這樣物業(yè)管理?xiàng)l例及其配套法規(guī)就有了相應(yīng)的法律主體，便于物業(yè)管理法律體系在老舊小區(qū)的施行。當(dāng)然，法律可規(guī)定當(dāng)業(yè)主大會(huì)成立后社區(qū)居委會(huì)將移交相關(guān)的權(quán)利和資料。我個(gè)人認(rèn)為這樣，物業(yè)管理?xiàng)l例和其配套法規(guī)可操作性在老舊小區(qū)就不會(huì)成為一紙空文了！

老舊小區(qū)業(yè)主大會(huì)的問(wèn)題解決了，也就順理成章解決了：

1、物業(yè)費(fèi)定價(jià)問(wèn)題；

2、公共部位、公用設(shè)施的管理維修問(wèn)題；

3、公共維修基金的管理與尋找追查問(wèn)題；

4、業(yè)主管理規(guī)約問(wèn)題；

5、代表業(yè)主維權(quán)，與物業(yè)公司溝通，共建和諧、溫馨、環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)。

第四篇：老舊小區(qū)物業(yè)管理表態(tài)發(fā)言稿

老舊小區(qū)工作表態(tài)發(fā)言稿

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位物業(yè)公司的同仁：

大家好！

開(kāi)展“秦淮區(qū)住宅物業(yè)小區(qū)優(yōu)質(zhì)服務(wù)勞動(dòng)競(jìng)賽”活動(dòng)，是“兩學(xué)一做”活動(dòng)的延展和深入。作為老舊小區(qū)物業(yè)管理組的代表，白下物業(yè)有決心、有信心按照區(qū)建設(shè)房產(chǎn)和交通局、區(qū)總工會(huì)的要求，積極參與，緊緊圍繞“六比六賽”，團(tuán)結(jié)動(dòng)員公司職工立足崗位、努力工作，不斷提升老舊住宅小區(qū)管理服務(wù)水平，為積極打造和諧社區(qū)建功立業(yè)，為全力打造秦淮“微幸福城”作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。為此在競(jìng)賽中，我們將結(jié)合老舊小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)做出以下表態(tài)和承諾：

一、增設(shè)并固化各項(xiàng)便民服務(wù)項(xiàng)目

“群眾的需求就是我們的追求”小區(qū)物業(yè)對(duì)已有的便民項(xiàng)目如代收快遞、代訂牛奶等加強(qiáng)服務(wù)。另一方面，結(jié)合老舊小區(qū)業(yè)主需求，針對(duì)老小區(qū)業(yè)主年齡普遍較大，兒女沒(méi)有時(shí)間照顧的特點(diǎn)，新增室內(nèi)水電維修、管道疏通、搬家服務(wù)、垃圾清運(yùn)、理發(fā)預(yù)約等多項(xiàng)上門(mén)服務(wù)，讓業(yè)主體會(huì)到及時(shí)、方便、滿(mǎn)意，感受到老有所依。

二、檢查并消除小區(qū)安全隱患

小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，特別是關(guān)系居民切身利益及人身財(cái)產(chǎn)安全的，管道網(wǎng)絡(luò)、樓道照明燈、消防栓滅火器等設(shè)施，定期維護(hù)及時(shí)維修，而對(duì)于相關(guān)的歷史遺留問(wèn)題，物業(yè)公司也會(huì)責(zé)無(wú)旁貸并不計(jì)得失地予以積極妥善處置。

三、加強(qiáng)小區(qū)公共秩序管理

小區(qū)出入口做到24小時(shí)站崗值勤，每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏。老舊小區(qū)地少車(chē)多，停車(chē)難是不爭(zhēng)的事實(shí),為小區(qū)增設(shè)門(mén)禁系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)臨時(shí)訪(fǎng)客實(shí)行登記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)急到位，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施，分析研究，不找出問(wèn)題癥結(jié)不放過(guò)。

四、改善小區(qū)內(nèi)部環(huán)境

面對(duì)老舊小區(qū)綠化覆蓋率僅15%以上的情況，有針對(duì)性制定植物澆水，施肥，噴藥殺蟲(chóng)，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作方案，保證植物生長(zhǎng)良好，形成較好的植物景觀(guān)。老舊小區(qū)的業(yè)主或使用人喜歡將家中不用的物品擺放在樓道內(nèi)，廢舊自行車(chē)舍不得扔一直堆放在車(chē)棚內(nèi)，這不僅影響小區(qū)環(huán)境，也影響周?chē)鷺I(yè)主的正常生活。我們通過(guò)與公安、街道城管、社區(qū)聯(lián)合行動(dòng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)樓道、車(chē)棚雜物逐一清理，小區(qū)內(nèi)的亂張貼、樓道廣告定期清除粉刷。為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、整潔的居住環(huán)境。

五、提高自身隊(duì)伍形象。

通過(guò)這次的競(jìng)賽活動(dòng)，我們要提升工作人員的整體形象，不僅要求他們著裝整齊規(guī)范，掛牌上崗，還要求他們接待業(yè)主時(shí)使用文明用語(yǔ)，微笑服務(wù)，處理業(yè)主反映問(wèn)題主動(dòng)熱情，耐心周到。堅(jiān)持熱心、細(xì)心、耐心、誠(chéng)心“四心”服務(wù)。定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，加強(qiáng)理論知識(shí)學(xué)習(xí)的同時(shí)提高專(zhuān)業(yè)技能水平，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)展現(xiàn)白下物業(yè)人真誠(chéng)為業(yè)主的服務(wù)宗旨和良好形象。

六、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，邀請(qǐng)業(yè)主參與監(jiān)督。

真誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)、使廣大業(yè)主滿(mǎn)意是公司的第一宗旨，堅(jiān)持把勞動(dòng)競(jìng)賽活動(dòng)與打造和諧團(tuán)隊(duì)、提高服務(wù)質(zhì)量、提高業(yè)主滿(mǎn)意度結(jié)合起來(lái)。加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，與社區(qū)聯(lián)系定期召開(kāi)座談會(huì)，掌握業(yè)主和使用人的需求，傾聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)與建議，了解物業(yè)在管理上的不足，從業(yè)主最需要的地方做起，從業(yè)主最不滿(mǎn)意的地方改起。督促街道、社區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)或管委會(huì)，讓業(yè)主真正成為小區(qū)的主人參與到小區(qū)的管理工作中來(lái)。讓廣大業(yè)主切身感受到變化，使業(yè)主切實(shí)感受到實(shí)惠。

各位同仁：勞動(dòng)競(jìng)賽的號(hào)角已經(jīng)吹響，我們將統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)定信心，振奮精神，以本次勞動(dòng)競(jìng)賽為契機(jī)，自覺(jué)做好物業(yè)管理服務(wù)，努力提升物業(yè)管理技能，積極開(kāi)展“規(guī)范服務(wù)、高效服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)” 踏實(shí)認(rèn)真做好每一項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作，提高物業(yè)服務(wù)的人性化、及時(shí)性與滿(mǎn)意率，進(jìn)一步發(fā)揮公司在推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧中的重要作用。

最后預(yù)祝勞動(dòng)競(jìng)賽活動(dòng)取得圓滿(mǎn)成功，預(yù)祝所有參賽單位取得優(yōu)異成績(jī)。

謝謝大家。

第五篇：老舊小區(qū)改造方案

為進(jìn)一步提升居民居住環(huán)境質(zhì)量，改善老舊小區(qū)居住環(huán)境，完成老舊小區(qū)改造整治提升工作，為確保如期全面完成改造整治提升目標(biāo)，特制定如下實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，著眼于加快推進(jìn)城市建設(shè)，以改善民生為核心，以?xún)?yōu)化城市人居環(huán)境、提高居住品質(zhì)為目標(biāo)，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、業(yè)主自治，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、標(biāo)本兼治，屬地負(fù)責(zé)，突出重點(diǎn)、分布實(shí)施的原則，著力解決老舊小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全、日常管理制度不健全等群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題。

二、主要目標(biāo)

在完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車(chē)管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

三、基本原則

（一）分類(lèi)實(shí)施、統(tǒng)籌推進(jìn)。老舊小區(qū)綜合治理分為基本型和提升性，在改造過(guò)程中優(yōu)先進(jìn)行基本型改造，結(jié)合實(shí)施條件和示范要求實(shí)施提升性。基本型小區(qū)整治是將影響居民生活的滲漏、危樓加固、下水道疏通、道路、消技防設(shè)施、維修、照明、綠化補(bǔ)植、停車(chē)場(chǎng)復(fù)建、物業(yè)管理等作為基本內(nèi)容，有條件實(shí)施墻體出新、配套體育設(shè)施等；提升性整治是在滿(mǎn)足基本型改造后，增加節(jié)能改造或“適老化”改造內(nèi)容。

（二）綜合整治、標(biāo)本兼治。注重改造老舊小區(qū)的整體環(huán)境，改造水、電、排污等生活配套設(shè)施，既要對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行硬化、綠化、美化、亮化等，又要注重日常物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制建立，實(shí)現(xiàn)建管并舉、標(biāo)本兼治。

（三）政府主導(dǎo)、居民參與。在綜合整治和后期物業(yè)管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

四、整治內(nèi)容

（一）完善基礎(chǔ)設(shè)施

1.清除違章搭建。小區(qū)內(nèi)搭建的一切違章建筑要在項(xiàng)目施工前全部拆除，私占的用于種菜、養(yǎng)家禽等的公共用地要求居民在項(xiàng)目實(shí)施前自行恢復(fù)原狀。2.修整、翻建小區(qū)道路。小區(qū)道路達(dá)到城市居住區(qū)道路建設(shè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，做到道路暢通，路面平整無(wú)坑洼，路牙整齊無(wú)缺損，有條件的小區(qū)應(yīng)符合無(wú)障礙通行要求。3.疏通、翻建地下管網(wǎng)。更換破損窖井蓋，清理、整修、補(bǔ)建化糞池。實(shí)施雨污分流，保證排水通暢。

4.改造水、電、氣三表出戶(hù)管網(wǎng)。水、電、氣三表未出戶(hù)的要實(shí)行出戶(hù)管網(wǎng)改造，確保水、電、氣收費(fèi)直收到戶(hù)。有條件的小區(qū)應(yīng)鋪設(shè)天然氣管道。

5.修整、規(guī)范桿管線(xiàn)設(shè)施。完善和規(guī)范路燈、供電、供水、通信、郵政、廣電、燃?xì)狻⑾赖葪U管線(xiàn)及設(shè)施設(shè)備，有條件的小區(qū)要做到桿管線(xiàn)下地，條件不具備的小區(qū)要統(tǒng)一高度和線(xiàn)路走向，杜絕亂拉亂接。

6.整治、新建停車(chē)設(shè)施。新建、改擴(kuò)建和整修公共非機(jī)動(dòng)車(chē)（棚），盡量滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)居民非機(jī)動(dòng)車(chē)停放需求：整頓機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)（位）使用秩序，回復(fù)車(chē)庫(kù)停車(chē)功能；增設(shè)交通標(biāo)志，劃設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)停放位置；有條件的小區(qū)可改建、補(bǔ)建機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。7.更新、規(guī)范環(huán)衛(wèi)設(shè)施。增設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化垃圾桶，保障小區(qū)居民生活垃圾傾倒和堆放。

（二）修繕改造房屋

1.整修屋面。在不影響相鄰住戶(hù)采光、房屋結(jié)構(gòu)、抗震設(shè)防要求的前提下，將隔熱、防漏功能較差的平頂屋面改造成斜坡屋面。

2.整治外觀(guān)。對(duì)破損、陳舊、風(fēng)化嚴(yán)重的房屋外墻進(jìn)行防滲、粉刷處理，達(dá)到防漏、美觀(guān)效果。整修、更換破損落水管道。

3.整治樓道。清理樓道亂堆亂放、亂搭亂建，刷白樓道內(nèi)墻，整修樓梯扶手、欄桿、樓道窗，修繕破損臺(tái)階，修繕、添置公共照明、郵政設(shè)施。4.節(jié)能改造。有條件的小區(qū)或樓棟可進(jìn)行外墻和屋面保溫改造。

（三）提示環(huán)境質(zhì)量

1.整治綠化。優(yōu)化綠化布局，拆除占綠、毀綠的違章建筑物（構(gòu)筑物），恢復(fù)綠化功能，盡可能提升綠化檔次。

2.配套休閑設(shè)施。維修改造原有休閑場(chǎng)地，配置健身器材等文體設(shè)施，有條件的小區(qū)要新建休閑設(shè)施。

3規(guī)范文化宣傳設(shè)施。在小區(qū)主要出入口設(shè)置小區(qū)平面示意圖，方便群眾了解小區(qū)總體布局；合理配置宣傳欄、公示牌等設(shè)施，力求美觀(guān)整潔。

（四）完善公建配套 1.整治配套用房。對(duì)被占用或閑置的公建配套用房進(jìn)行清理、清退和調(diào)整，恢復(fù)原有使用功能。

2.規(guī)范設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施。根據(jù)規(guī)范要求，結(jié)合小區(qū)規(guī)模，補(bǔ)建和完善社區(qū)服務(wù)、居民文化活動(dòng)等公共服務(wù)設(shè)施。

（五）改造技防設(shè)施

1.實(shí)行封閉管理。對(duì)尚未實(shí)施封閉管理的小區(qū)，有條件的要實(shí)施封閉管理。合理確定小區(qū)大門(mén)的位置和數(shù)量，有條件的小區(qū)要設(shè)立門(mén)衛(wèi)室、警務(wù)室、治安報(bào)警點(diǎn)；零星住宅樓盡量并入臨近小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理。

2.添置電子防護(hù)系統(tǒng)。對(duì)規(guī)模較大的小區(qū)出入口設(shè)置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模設(shè)置視頻監(jiān)控節(jié)點(diǎn)、巡查裝置、報(bào)警系統(tǒng)。3.完善樓宇安全系統(tǒng)。修繕、添置單元防盜門(mén)。