第一篇：政協調研：加強老舊小區物業管理 為民服務改善民生

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政協調研：加強老舊小區物業管理為民服務改善民生

近幾年來，圍繞以人為本，構建和諧社會的奮斗目標，各級政府都將提高居民的生活水平作為一項重要工作去落實。加強小區物業管理工作，特別是在舊住宅小區實施物業管理，成為各級政府亟需解決的一個重要難題，分析現狀及難點并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。通過對鏡湖區小區物業管理工作的調研、分析和思考，就如何加強小區物業管理工作做如下論述。

一、基本情況

鏡湖區現有住宅小區230個（小區在幢數4幢以上），建筑面積約1028萬㎡。實施物業管理的小區135個，管理較完善的小區89個，建筑面積約564萬㎡，約占54.9%，如藝江南水景別墅、香格里拉花園、香樟花園、郁金香花園等，收費標準約為多層0.35元/㎡—0.58元/㎡、高層0.65元/㎡—1.2元/㎡，多為封閉式管理；管理不規范的小區約46個，建筑面積約276萬㎡，約占26.8%，如桃園小區、杏園小區、勞動新村、三山里小區等，收費標準約為3元/月—5元/月，為開放式管理。未實施物業管理的小區95個，建筑面積約188萬㎡，精

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約占18.3%，目前由社區居委會代管，如樂園小區、團結新村等，收費情況2元/月—3元/月，為開放式管理；

二、存在問題及原因

上述3類住宅小區中，45.1%的老就舊小區存在如下問題：

1、規劃存在缺陷，長效管理難。

部分商住或商辦住混合小區，特別是市場與住宅混合的小區，規劃設計的進出口道路四通八達，整治后，由于商業、辦公或市場的特殊功能需要，小區無法實施封閉，導致部分業主對政府的行政管理能力不滿，借機不交物業管理費。

部分業主受行政管理及福利制住房管房的影響較深，出了家門，就是政府門觀念根深蒂固，認為小區內硬件設施維修養護和管理服務，是政府和物業公司的事，把物業管理費同房租劃等號，與亂收費相提并論。物業管理難以長效維持。

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2、配套設施不全，管理資金缺乏

這類小區大多存在規劃滯后，必要的配套設施嚴重匱乏現象。如機動車、非機動車停車位不足，傳達室、管理用房和公建配套等設施不全，增加建設往往遭到部分業主的阻饒，由于缺乏必要的造血功能，集中的整治難以從根本上解決小區內必要的配套設施，實行市場化的物業管理模式只能是空談。

3、設施陳舊老化，施工難度大

由于政府整治的是公共基礎設施，施工時不可避免影響到業主的私有財產，而小區內建筑設施老化、陳舊，長期缺乏管理，牽一發動全身，業主與施工人員糾纏不清現象時有發生。同時，因為沒有必要的基礎資料，技術資料變更頻繁，簽證量大，需要投入較多的管理人員加強現場管理。施工現場無法封閉，施工人員與業主相互干擾大，建設周期相對較長。

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4、業主呈多元化格局，需求統一難。

通過調查，老舊小區業主對整治的需求是迫切的，但對物業管理的認識、要求及經濟承受能力差異較大，部分業主希望通過整治后得到全方位，高層次的服務，愿意承擔相應的物業管理費用；部分業主因承受能力等多方面原因，認為只要不交費，有無管理無所謂。業主的要求不統一，導致整治后長效管理難。

5、收費難，導致物業企業維計難。

一些業主只愛護自家衛生，不關心小區的整潔；對物業管理要求過高，維權意識過強，卻忽視了自己應盡的義務，而部分物業企業管理水平較低，管理者業務不熟，服務意識差。部分企業將盈利看得過重，目光短淺，管理層次低，業主不滿意，導致企業退出以至物業難以維系，紛紛撤出管理項目。收支狀況形成極大的反差，從而使小區物業管理難以步入良性循環。

大多數物業管理企業處于經營虧損狀態。除了存在部分是生活困難，下崗人員較多，承受能力低以外，重視規范收費行為，忽視規范交費行為；重規范企業行為，忽視規范業主行為，是目前物業管理難以健

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康發展的重要原因，目前相關部門對物業管理企業收費存在的問題有諸多相應的懲處措施，監管部門查處監管到位、規范，而對業主不交費的行為都無適當措施應對，收費難成為物業管理難以走上良性循環的絆腳石。

6、物業企業成本增加，運轉難。由于近年來，物業企業人員工資上漲，成本開支增加，物業服務收費標準偏低，收繳率不高，導致企業運轉難度加大，制約了企業的生存和發展。近兩年來，我區部分物業企業因運轉困難，選擇退出物業服務項目，導致物業管理覆蓋面有所下降。

7、開發單位遺留問題多，后期解決難度大。一些小區物業配套設施不全、不到位，物業公司難以維持收支，《物權法》出臺后，業主的維權意識增強，對公建配套設施是否完善的要求越來越高，無形中也給物業管理造成很多無法回避的矛盾和問題，也增加了企業管理的難度。

8、業主改變房屋使用性質，管理難。少數業主為一己私利，隨意改變房屋使用性質（餐飲、旅館、棋牌室等），影響相關業主權益，造

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成業主投訴，并將矛盾轉嫁給物業管理，而物業管理公司不具備查處行為，業主對物業企業不滿意。

9、業主違規裝修，執法難。部分業主無視管理規約，擅自改變房屋結構，違規裝修。。？。。政策法規執行不到位，部門之間職責不清，缺乏聯動機制，物業企業解決不了業主的實際困難，業主的滿意度受到影響。

10、輿論導向存在偏差。少數媒體報道缺乏深入的調查研究，單方面曝光、宣傳，誤導群眾，一定程度上使物業企業的生存受到影響，給有待完善的物業管理蒙上了一層陰影。我市發生3-27事件中，保安和業主發生糾紛，導致保安死亡事件后，市新聞媒體沒有及時報道。認為社會輿論導向有偏差的企業占被調查企業的68.7%。

四、解決措施

1、政府出資對老舊小區系統的綜合整治。

住宅小區的資產歸全體業主所有，由于老舊小區建設年代久遠，基礎設施老化，改造費用較大。違法建設、亂堆放等臟亂差現象嚴重，涉及業主多，矛盾多。業主委員會難以牽頭組織綜合整治。為了改善

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民生，美化環境，只有通過政府出資，集中對這些老舊小區按照先易后難、先大后小的順序進行綜合整治，對小區公共設施和區域進行改造，綜合執法部門多頭并進，聯合執法，取締違法、違規行為，才能切實改變小區的環境面貌。2008年，我區在全市率先將小區整治工作納入民生工程建設，全年共投資了2523萬元，重點對8個公共設施不配套、物業管理不到位的老舊小區進行綜合改造，提升老舊小區各項基礎設施和生態環境，得到了絕大多數業主的大力支持和好評。整治后的住宅小區由街道辦事處負責指導業主委員會進行自治管理，將不能實施物業管理或沒有條件進行封閉管理的小區納入背街巷管理。

2、逐步推進小區物業管理市場化。

經過調查和研究，住宅小區應該充分發揮民主自治的作用，走市場化道路。引進物業公司，實現市場化物業管理是一種符合實際、科學的管理模式。政府要積極引導物業管理走向市場化，并加大對物業管理行為的規范、培訓和指導，引導業主委員會公開、公平、公正的選聘物業企業，將小區物業管理工作推向由物業公司全權負責，業主委員會實施監管和監督的小區物業管理市場化軌道。

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3、建立健全完善的物業管理法律法規體系。

完善法律、法規，進一步規范物業管理服務行為，《物權法》已經正式實施，《物業管理條例》已經修改，建議市里應盡快出臺與之相配套的政策法規，完善物業法制體系，明確市場權利義務，提升物業服務水平。

4、加大宣傳力度，提高管理水平。

物業管理服務能否被廣大居民和全社會的認可，其自身的管理水平，和自身的人員素質是物業管理發展的關鍵。物業公司必須不斷地完善和提高管理服務水平，培養出高素質的員工隊伍，真正做到為居民提供方便，及時，全方位的優質服務，使居民享受到居住生活的舒適，方便和安全。并且通過開展豐富多彩的社區文化活動，增進同廣大居民的交流與溝通，轉變業主的消費觀念，讓物業管理理念深入人心。媒體要多從正面加強物業管理宣傳，喚起各有關部門的高度重視和廣大業主的參與意識，為推進物業管理創造良好的社會氛圍。

5、切實解決物業管理收費中出現的難點。首先必須針對不同

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層次的居民做好觀念轉變；其次針對居民的實際情況制定出切實可行的具體的收費辦法，讓廣大居民理解并接受；第三加強同居民的溝通，真正做到為民排憂解難；第四，切實規范物業管理收費工作，建立良好的物業管理收費體系，切忌忽視物業管理交費行為的規范；第五，從法律上維護物業管理收費的嚴肅性，權威性以及強制性。

6、補充、完善基礎設施配套功能，健全造血功能。

充分挖掘和發揮小區內部潛力及周邊優勢，拓寬老舊住宅小區物業管理發展道路。規劃部門要根據要根據老舊住宅小區現狀，結合業主的需求，適當考慮增加物業管理用房，停車棚等設施規劃的審批，整治后，一次性交由社區或業主委員會管理，用于貼補物業管理資金的不足。

適當給予物業公司一定的優惠政策，如提供管理啟動資金，動員社會各方面幫助物業公司健全造血功能，形成良好循環。逐步改善小區綜合狀況，搞好舊小區物業，政府除進行綜合7、加強街道和社區居委會物業管理指導水平。

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年初制定培訓計劃，通過舉辦物業管理培訓班，提高街道、社居委物業管理人員綜合素質；充分發揮街道監督、指導、協調物業服務、業主大會組建和日常活動的作用。街道、社區配合物業服務企業加強宣傳，提高小區業主素質。街道辦事和社區居委會參與指導小區業主選舉或換屆改選，指導業主委員會對外聘請物業服務企業，完善小區物業管理。

總之，住宅小區只有實行統一的，社會化，專業化，規范化的物業管理，才能保證其綜合環境的不斷改善，才能使小區房屋保值增值。然而，物業管理的發展除了物業管理公司自身不斷努力外，還需要政府的大力扶持及社會各方面的理解和支持，這樣，物業管理才能不斷前進，走出困境。

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第二篇：關于老舊小區物業管理的探討

關于老舊小區物業管理的探討

本人是一名從事物業管理工作的，并且于去年考取了物業管理師。本人所管小區就是一個老舊小區，根據所學知識和實際工作經驗簡單的談談對于老舊小區管理的看法，敬請各位同仁指教！

一個小區的管理就同一個企業或者一個國家，必須要有它的最高管理機構如股東大會或人民代表大會，這是一首要必須解決的問題，而小區就是業主大會。新建小區根據現行法律成立業主大會很容易，開發商和物業公司都會積極參與與支持。但老舊小區就完全不同了，第一、產權結構復雜，比如

1、一棟樓可能有多家產權單位（有的國企已轉制或破產）；

2、職工優惠售房有成本價、又有標準價；

3、相當一部分公房租賃戶。

4、還有一部分商品房。第二、收取的費用形式復雜，既有物業費，又有公房租金（還有相當一部分減免）。第三、共用設施、設備老化嚴重，共用場地小且設計不合理。第四、公共維修基金只有小部分商品房上交到建委或房管局，而職工優惠售房的公共維修基金產權單位并未上交到政府相關部門，該單位已轉制或已破產。從上述情況來看，要想解決老舊小區管理難的問題首先要先突破上層建筑即小區的業主大會機構問題。從目前現狀和相關法律來看，有相當大的困難。但是我個人覺得還是有辦法解決的，要有北京的創新精神。在北京各社區都有群眾的自治組織——居委會，我認為應充分發揮其來自群眾、代表群眾、組織群眾的特點，在未成立業主大會的小區由其先行代理其職權，這樣物業管理條例及其配套法規就有了相應的法律主體，便于物業管理法律體系在老舊小區的施行。當然，法律可規定當業主大會成立后社區居委會將移交相關的權利和資料。我個人認為這樣，物業管理條例和其配套法規可操作性在老舊小區就不會成為一紙空文了！

老舊小區業主大會的問題解決了，也就順理成章解決了：

1、物業費定價問題；

2、公共部位、公用設施的管理維修問題；

3、公共維修基金的管理與尋找追查問題；

4、業主管理規約問題；

5、代表業主維權，與物業公司溝通，共建和諧、溫馨、環境優美的小區。

第三篇：老舊小區物業管理方案

老舊小區物業管理方案

為了提高小區居住品質，對庭院改善、小區整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適。我公司充分認識加強老舊小區物業管理工作的重要性，針對不同情況采取相應措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質量，提高小區管理的整體水平。

我們在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心；以滿足老舊小區業主的需求為目標；以業主的滿意為公司的最高追求；在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。

一、管理思路

根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1、根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。

2、對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業主的特別需求來確定客戶(業主)服務的項目、內容和標準。每季度要采取書面形式向業主征詢對物業管理服務的意見。

3、由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行

巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。

老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，以做到真正的小區就是家，愛崗如愛家，實行24小時執勤，為業主提供安全、溫馨的生活環境。

4、老舊小區物業管理面積大小不一，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。

5、針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。

6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，實行24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓有記錄。

7、我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好 的社區文化。

8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。

10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。

11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。

對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。

設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟

失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。

制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。

12、安全保衛及消防工作。

結合工作區的物業，完備安全防范措施。嚴格來訪 保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。

13、房屋管理

對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。

有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。

對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部門。

14、物業管理制度與檔案、資料管理

在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期開展有意義、健康向上小區文化活動。（2）積極支持參與社區文化建設。

（3）無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在旗級以上媒體有負面報道。

（4）避免小區內由物業管理不善導致發生的治安、刑事案件。

物業服務和業主出入的和諧；

我公司實行零干擾服務，在業主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務均為零干擾：即我們所有的設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間，為業主出入提供方便。

二、抓整治工作，換環境面貌

1、針對問題，一對一宣傳

根據我公司以往老舊小區管理工作經驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現象較為嚴重。再之老舊小區大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區管理帶來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業管理知識普及宣傳，制作業主入住手冊，加大小區物業管理的宣傳工作，針對小區存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業主進行一對一的宣傳，提高業主的文明意識以及安全防范意識。

2、做好小區基礎設施的維護，切實解決老百姓所關心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區內消防車難進入的安全隱患。

3、加強對公司人員的業務培訓力度，提高基本素質，掌握服務技能，明確工作職責，全面提升管理水平和質量，對拆遷安

置小區做到保安、保潔、保綠，建立社區與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯動，形成合力，聯合管理，及時現場發現、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區環境。

三、管理模式

四、環境清潔衛生管理

五、保安及消防管理

六、公用設備、公共場所等管理養護

七、各種車輛管理

八、消防管理

九、外墻清洗、修補方案

十、物業管理費用構成明細報價分析表

第四篇：老舊小區物業管理表態發言稿

老舊小區工作表態發言稿

尊敬的各位領導、各位物業公司的同仁：

大家好！

開展“秦淮區住宅物業小區優質服務勞動競賽”活動，是“兩學一做”活動的延展和深入。作為老舊小區物業管理組的代表，白下物業有決心、有信心按照區建設房產和交通局、區總工會的要求，積極參與，緊緊圍繞“六比六賽”，團結動員公司職工立足崗位、努力工作，不斷提升老舊住宅小區管理服務水平，為積極打造和諧社區建功立業，為全力打造秦淮“微幸福城”作出應有貢獻。為此在競賽中，我們將結合老舊小區物業管理的特點做出以下表態和承諾：

一、增設并固化各項便民服務項目

“群眾的需求就是我們的追求”小區物業對已有的便民項目如代收快遞、代訂牛奶等加強服務。另一方面，結合老舊小區業主需求，針對老小區業主年齡普遍較大，兒女沒有時間照顧的特點，新增室內水電維修、管道疏通、搬家服務、垃圾清運、理發預約等多項上門服務，讓業主體會到及時、方便、滿意，感受到老有所依。

二、檢查并消除小區安全隱患

小區內的公共設施，特別是關系居民切身利益及人身財產安全的，管道網絡、樓道照明燈、消防栓滅火器等設施，定期維護及時維修，而對于相關的歷史遺留問題，物業公司也會責無旁貸并不計得失地予以積極妥善處置。

三、加強小區公共秩序管理

小區出入口做到24小時站崗值勤，每天按規定進行巡邏。老舊小區地少車多，停車難是不爭的事實,為小區增設門禁系統，對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件應急到位，事發后及時采取相應措施，分析研究，不找出問題癥結不放過。

四、改善小區內部環境

面對老舊小區綠化覆蓋率僅15%以上的情況，有針對性制定植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作方案，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。老舊小區的業主或使用人喜歡將家中不用的物品擺放在樓道內，廢舊自行車舍不得扔一直堆放在車棚內，這不僅影響小區環境，也影響周圍業主的正常生活。我們通過與公安、街道城管、社區聯合行動，對小區內樓道、車棚雜物逐一清理，小區內的亂張貼、樓道廣告定期清除粉刷。為業主創造一個舒適、整潔的居住環境。

五、提高自身隊伍形象。

通過這次的競賽活動，我們要提升工作人員的整體形象，不僅要求他們著裝整齊規范，掛牌上崗，還要求他們接待業主時使用文明用語，微笑服務，處理業主反映問題主動熱情，耐心周到。堅持熱心、細心、耐心、誠心“四心”服務。定期對員工進行培訓，加強理論知識學習的同時提高專業技能水平，以優質的服務展現白下物業人真誠為業主的服務宗旨和良好形象。

六、加強與業主的溝通，邀請業主參與監督。

真誠為業主服務、使廣大業主滿意是公司的第一宗旨，堅持把勞動競賽活動與打造和諧團隊、提高服務質量、提高業主滿意度結合起來。加強與業主的溝通，與社區聯系定期召開座談會，掌握業主和使用人的需求，傾聽業主的意見與建議，了解物業在管理上的不足，從業主最需要的地方做起，從業主最不滿意的地方改起。督促街道、社區成立業主委員會或管委會，讓業主真正成為小區的主人參與到小區的管理工作中來。讓廣大業主切身感受到變化，使業主切實感受到實惠。

各位同仁：勞動競賽的號角已經吹響，我們將統一思想，提高認識，堅定信心，振奮精神，以本次勞動競賽為契機，自覺做好物業管理服務，努力提升物業管理技能，積極開展“規范服務、高效服務、優質服務” 踏實認真做好每一項物業服務工作，提高物業服務的人性化、及時性與滿意率，進一步發揮公司在推動科學發展、促進社會和諧中的重要作用。

最后預祝勞動競賽活動取得圓滿成功，預祝所有參賽單位取得優異成績。

謝謝大家。

第五篇：老舊小區調研報告

關于加強和改進老舊小區管理與服務的調研報告

——以天橋灣小區為例探討老舊小區管理與服務問題

前言

小區管理與服務貼近社區居民的生活實際，關系到廣大人民群眾的切身利益，物業管理水平的高低與服務的好壞對社區兩個文明建設具有重要影響。因此，探討如何協調物業公司和業主的關系，提高物業管理的服務質量，為社區居民創造良好的生活環境，對于建設和推動社區的和諧發展具有重要意義。

天橋灣社區位于通州區繁華地帶，占地面積約0.32萬平方公里，與區政府緊一路之隔，地理位臵優越，交通便利。小區建成于90年代，共計14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來京人員573人，轄區范圍內有通州區體育局、游泳中心、武術學校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來，天橋灣小區也像很多老舊小區一樣，存在著物業管理不到位，小區的環境衛生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴重影響著社區居民生活質量和社區和諧，已成為居民群眾反應強烈、各級領導關注的現實問題。

一、相關概念

（一）、老舊小區

《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》規定，老舊小區包括1990年（含）以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區。相關學者認為老舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區的外部設施已經跟不上時代。我國老舊小區的管理一直有三種典型的模式：一是由社區居委會進行管理；二是物業產權單位組建內部服務機構管理；另一種就是“多單位管理”，即一個小區有房管、園林、供電及水務等多單位管理。

（二）、社區服務

在社會學上社區服務就是指一個社區為滿足其成員物質生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務活動。按照社會學的概念，社區服務可以分為滿足社區居民精神生活需要為目的的社區基本公共服務和以滿足社區居民物質生活為目的的社區基本物業服務。

二、分析天橋灣小區作為老舊小區的管理服務現狀及對策

（一）居民多元化結構，物業管理惡性循環。通過調查走訪，天橋灣小區中的房屋結構復雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此情況導致了老小區的居民結構相對復雜。居民的生活背景、知識結構、行為習慣，消費觀念，自身素質參差不齊，不能充分認識物業管理的真正含義。一些居民只愛護自家衛生，忽視了自己應盡的義務，不關心小區的整潔建設。由于歷史遺留問題，這些年小區物業又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業費較低，管理人員有限，服務質量跟不上，造成了居民多數不繳費，物業收費難度大，便以降低服務標準來維持現狀，服務管理狀況越來越差，從而使小區物業管理步入惡性循環。所以導致小區出現了很多棘手的問題。

名詞解釋：物業管理惡性循環

物業管理服務水平不高——業主不滿拒繳物業費——物業虧損減少服務項目——更多業主不繳費——矛盾激化——物業公司退出——陷入真空狀態——新物業公司（或政府接管）進入——再次循環。這樣的輪回被業界稱之為“物業管理惡性循環”。

針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業管理方面法規政策和權利義務，引領廣大居民正視老小區管理中存在的現實問題，樹立正確的消費觀念。并引導物業不斷提高管理服務水平，強化物管工作人員的行為和素質，努力促進社區的和諧穩定。目前也借助網格化工作，加強入戶，不斷推動居民“花錢買服務”意識的深入，提高精細化服務水準，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（二）小區物業管理的突出問題及對策

社區物業管理應包括常規服務、專項服務和委托特約服務等方面的內容。一般社區能夠提供的常規性服務是對業主提供的基本服務，主要包括：

（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環境衛生的管理

多年來，天橋灣小區正是由于缺乏正規的物業管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規服務管理無序，小區的居住環境、和諧環境成為居民日益關注的焦點，影響了居民的歸屬感和幸福感。

1.治安管理問題

由于我社區緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小區沒有完全封閉，沒有技防設施，單元門未安裝門禁，2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經常發生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區不穩定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發顯現。

2.車輛道路管理問題

嚴重影響天橋灣小區和諧的另一個問題是車輛管理。一是小區內兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區的機動車輛極具增多，但小區沒有規劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現象嚴重。又由于無人管理收費、不限車輛入內，外來車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區居委會也多次協調物業商量安排值守人員，但由于資金問題未果。

為破解這些難題，保證轄區的安全穩定，我們沒有坐以待斃，而是注重發揮社區層面的協調作用，積極牽頭組織物業，居民代表，相關部門召開聯席會、座談會，本著“小事自己解決，大事協調解決”的工作原則，積極開展志愿服務，發動了一批有能力、有公益心、有責任心的居民黨員成立巡邏隊、義務看家護院，擔任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動想辦法，積極協調單位，挨戶做工作收取路燈費，解決了小區路燈照明問

題。又積極聯系派出所在小區6個明顯部位安裝電子監控設備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。今年又協調辦事處出資設計更新了小區東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認可和滿意的同時，居民們思想也大大轉變，也提出應該聘用安保人員，規范車輛管理，保證小區居民的安全，建立長效管理，提升服務水平。

3.環境維護問題

長期以來，由于歷史遺留問題，物業管理缺失，小區基礎設施年久失修，小區支干道路、宅前道路、路面、臺階出現不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重，下水道經常堵塞；沒有專業保潔服務，小區道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環境衛生的臟亂差，影響著居民的日常生活質量，使居民的歸屬感很低。

近兩年，通過社區自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發動黨員、居民、服務隊伍開展義務勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設，改善樓道面貌，增進鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了4名清掃員，小區主干道路、綠地等衛生得以維護，但是很多小區樓門內衛生依然處于無人管理。樓門內小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習依然存在。小區亟待解決的是如何進一步加大提高居民自身素質，從自身做起積極維護小區整體環境，為小區做貢獻。

4.違法建設問題

由于小區長期缺少物業監管，小區內部普遍存在私搭亂建，違規建設現象特別嚴重。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業和城管進行處理，但也是因政策法規不完善，職能部門之間職責不清，缺乏聯動機制，造成執法難。居委會又沒有權利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。

5、老舊小區的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在比如：原開發商

缺資建設標準不高，房屋工程建設資料、圖紙殘缺無法查找，給后續一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出；小區內需建設室外休閑場所等大問題。客觀的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。但最主要的基礎設施建設，重大維修及整治，還必須靠由政府主導投入。還應充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機制，及時反映小區存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進社區歷史遺留問題的解決。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經提上了日程。

三、探究老舊小區物業管理與服務問題的建議

（一）建設為先，提升小區環境品質。為小區開展準物業管理打下扎實的物質基礎，就要先對小區的基礎設施進行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》，只有通過政府出資，對小區老化管道、破損道路和區域進行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監控等公共設施，通過綜合整治，改善和解決一批現實問題，進一步完善制度，才能切實改變小區的環境面貌，為居民創造舒適和諧的生活環境。可以先把事情做起來，居民對管理和服務認可后，明確業主在物業管理中的權力和義務，推動“誰受益誰出資”的意識，再由居民協商決定物業管理事宜。

（二）成立街道級的物業督導中心，切實加大對小區物業管理工作的指導力度，協調處理好各方關系。

（三）嘗試非贏利性的“準物業”自治管理模式。借鑒其它社區對老舊小區進行集中管理的成功經驗，政府先期投入一定資金，居民分攤定期繳納一筆費用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區進行維護和日常管理，探究居民互助加外包式半專業化物業管理。居民家有些小問題，能解決的提供免費服務，或發動有能力的居民自助服務；一些需要專業服務部分則外包給專業服務商，擬訂服務協議，根據需求提供菜單式物業管理有償服務，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔任小區停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發停車證。選聘綠化隊伍定期美化澆

灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強小區的治安維護和防范；聘用懂技術的電工維修工能及時處理解決居民急需問題。做到低標準收費，高標準管理，逐步得到居民共識，過渡到標準化物業管理。爭取達到老舊小區居住環境的改善，實現有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理“七個有” 基本目標。最終目的是滿足居民的需求。

（七）利用社區公益事業專項補助資金，解決社區公共服務難題

根據《北京市社區公益事業專項補助資金管理辦法》（京財預?2007?3226號）和《關于2011年全面推進社區規范化建設工作的實施意見》（通社領辦發?2011?6號）文件，社區公益事業專項補助資金使用范圍：主要用于社區文化體育、社區教育、社區衛生、社區美化綠化和綜合整治、社區治安、社區精神文明建設、社區法律宣傳與服務、社區公共服務設施建設等公益事業。社區基本公共服務方面存在的問題，可以通過申請專項補助資金，來統籌解決，積極開展社區、物業，居民間的共駐共建活動，通過開展豐富多彩的社區文化活動，增進社區、物業同廣大居民的交流與溝通，讓社區居民享受更好的公共服務。

（四）積極在實踐中摸索網格化管理與服務工作，通過調查問卷摸清老舊小區居民對物管的需求，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業服務項目和方式。分層次確定公益服務內容，積極搭建服務平臺，增進居民之間的互助，促進社區各項事業發展。