關于老舊小區環境改善的調研報告

---以城陽區城陽街道老舊小區為調研對象

目前城陽區城陽街道已有登記商住小區110多個，其中由物業服務企業管理的有102個，由業主自管或無人管理的有10個小區20多個樓座。城區老舊小區共涉及居民樓300多棟，建筑面積120萬平方米，居民1.1萬戶。這些小區大都存在因配套設施缺失和物業管理服務不到位的問題，引起矛盾糾紛頻發，投訴率居高不下。

一、老舊小區存在的歷史遺留問題

（一）建成年代比較久，配套滿足不了當前的需求

大部分建成于上世紀八九十年代，大多為六層左右的高密度住宅或零散的獨樓，這些老舊小區的樓房大多以單位自籌或集資等形式建起來的，由于受資金、技術、設計等因素制約，加之當時沒有強制性建設規范。由于當時規劃設計和建設標準低，普遍存在著小區的基礎和配套設施差、管線老化、管理不到位等問題。存在安全隱患因無公共維修資金無法及時進行整改，給居民生活帶來諸多不便。

（二）維護保養不當，服務成本高

大部分老舊小區多年來未實施正規物業管理，所以普遍存在房屋漏水、墻體開裂和公用設施損壞、下水管道未與市政主管道連接等現象，日常生活中的道路不平、路燈不明和環境臟亂差問題層出不窮。

（三）物業管理收費難

多數業主是退休的普通職工或低收入人群及租戶，自我維護意識不強，習慣于單位或政府的無償提供的物業服務，基本無“花錢買服務”的意識，物業管理收費難。如海棠苑小區物業收費率低，物業只能安排幾位年紀較大工人，做維持性工作，陷入物業收費率低，無資金投入，服務跟不上，投訴多，收費率更低的惡行循環。

（四）開發建設遺留問題多，矛盾糾紛頻發

小區環境不達標、配套設施不完善、房屋及附屬設備質量差等問題造成了物業服務企業與業主之間矛盾糾紛頻發，且難以解決，導致小區物業生存難度加大。如金日商業街小區因下水管道未并入市政主管網造成下水管道堵塞倒灌等矛盾糾紛，多數數屬于建設開發之初遺留的歷史問題。

二、小區現狀

（一）物業企業存在問題多，服務水平低。

目前，在我街道從事物業服務的企業有五十多家，有物業管理的老舊小區13家，普遍存在著重管理，輕服務，收費標準及收費率低，輕投入的問題。

1、物業服務水平低

一般僅限于打掃衛生，值守大門、清運垃圾等低水平服務，有的為節省成本，降低了服務標準，造成投訴率上升。

2、侵犯業主權益，賬務不公開，收支不透明

擅自占用或改變小區公共資源，為企業謀取利益，引發矛盾。而公共收益部分無財務公開，有賬務公開也是多公布虧損，少有公布公共收益。

3、物業公司更換不能有序交接，形成問題較多。

有的物業企業因經營虧損，撤出時不能及時移交相關資料和手續，甚至將預收的居民費用帶走，造成小區管理混亂。

（二）業主代表性組織建設及管理亟待規范

1、業主大會和業主委員會成立難

大多數業主對業主大會和業主委員會組織不甚了解，抱有無所謂的態度，小區租戶流動性強，互不相識很難達成一致想法。

2、業主委員會正常運行困難

業主委員會成員大都沒有津貼報酬，人員辦公場所緊張，辦公經費緊缺，遇到難題撂挑子不干的現象時有發生，業主委員會的維權、監督和協調作用得不到發揮。

3、業主委員會監管困難

業主委員會是一個自治性的群眾組織，機構松散，沒有明確具體的權力和責任以及與之相對應的獎懲考核辦法，很難對其運行情況實施有效監督。有些奔著炒掉物業的想法聯系一部分人成立業委會，三天兩頭找政府，一旦成立起來不按照正常程序行使職能，居民感覺被代表了，意見糾紛不斷，反而不利于小區的安定團結。如臻園小區、圣喬維斯小區業委會內部矛盾問題，三番五次到政府部門集體投訴，經多次調解仍舊投訴不斷。

（三）體制不順，力量不足，監管沒有形成合力。

我區老舊小區產權涉及眾多建設主體，有的一棟樓就歸屬幾個產權單位，自成體系，各自為政，割裂了小區管理權屬。但這種管理體制與現實需要脫節，造成了居民投訴多，物業不想接的現狀。隨著商住居民小區的增加，街道物業部門管理壓力增大，日益增加的物業矛盾糾紛增多，對老舊小區管理力量顯明不足，只能在有限范圍內給予維持性處理。

三、意見和建議

（一）綜合施策，改造提升，從根本上解決老舊小區管理難問題。

堅定不移推進老舊小區改造提升。

去年我街道對華二等幾個老舊小區通過實施配建社區環境等不同項目的改造提升，使小區面貌發生了翻天覆地的變化，基礎設施和居民生活質量得到了極大改善，居民滿意度得到提高。每年對一定老舊小區按照居民自籌，企業或單位支助，財政按一定比例投入等籌資辦法進行改造。今年街道又計劃對華三等幾個老舊小區進行改造提升。

（二）改變居民觀念，習慣“為服務買單”

老舊小區改造后，具備一定基礎條件后及時引入正規物業管理。對老舊小區的物業管理也應實行優惠政策，通過財政補助等優惠措施，調動小區周邊物業企業接管老舊小區的積極性。同時要加強對居民群眾的宣傳教育。引導居民盡快由福利性生活思維方式向市場經濟條件下花錢買服務的生活思維方式轉變，樹立起物業管理是居民自己應盡的義務的觀念和自覺交納物業管理費的思想意識。逐步實現付費管理，提高生活品質。

（三）加大對物業公司的監管力度，不斷提升物業企業管理服務水平

物業服務企業，提供的服務具有社會性、公共性和有償性，所以物業企業既要追求經濟效益，更要注重社會效益。

（四）探索創新，突破小區遺留問題瓶頸。

近年來居民小區遺留的問題比較多，且解決難度大，引起了業主與物業企業之間拖欠各種費用和服務管理質量跟不上等連鎖反應，形成了制約小區物業管理瓶頸。要高度重視存在問題的嚴重性和復雜性，不斷探索創新，尋求解決辦法：

1、區級部門要加強同市規劃局等部門聯系，建立起與市規劃、環衛、綜合執法等單位的聯合管理，定期召開聯席會議，建立聯合監管制度，推進社會管理創新。

2、明確職責分工，加強協同合作

按照“條塊結合，屬地管理”的原則，充分發揮社區居委會、業委會在物業管理工作中的監督作用，做到強化日常監管，突出矛盾糾紛調處，進一步理順物業管理工作監督體系。

3、小區自治組織要打好群眾基礎，選好物業管理公司，共同維護業主合法權益，確保小區的安全穩定。

4、落實人員和經費保障

建議為一線管理機構招聘部分協管員，充分發揮基層的管理和服務作用居民生活環境得以改善。

希望本報告有助于我街道物業管理工作提升，有助于居民提高生活水平，確保管理工作有序進行。