第一篇：關(guān)于老舊小區(qū)改善提升的問題研究

關(guān)于老舊小區(qū)改善提升的問題研究

確定標準，對老舊小區(qū)進行環(huán)境改善

對老舊小區(qū)實施環(huán)境綜合整治，整治內(nèi)容包括建筑物整治（包括拆除違法建筑、清運柴草堆等），道路和停車場整治（整修市政路面、人行道板、路邊石、停車場等），綠化整治（整修綠地、增加綠色植物），管線整治（自來水、雨水、污水、供熱、天然氣管道等），五小行業(yè)整治。

建立完善基層黨組織，使之發(fā)揮作用

基層黨支部要堅持立黨為公、執(zhí)政為民，發(fā)揚黨的優(yōu)良傳統(tǒng)和作風，扎實做好聯(lián)系服務群眾工作，把廣大群眾緊緊凝聚到黨組織周圍。要維護群眾權(quán)益。基層黨支部要樹立群眾利益無小事的觀念，積極推進黨務公開，在決策重大事項或作出重要決議、決定前，廣泛征求群眾的意見和建議，努力使制定的政策措施更好地體現(xiàn)群眾的利益；要反映群眾意見。基層黨組織要積極拓寬群眾反映情況渠道，通過設置意見箱、開通信箱、開設熱線電話等多種形式，方便群眾反映意見；要解決群眾困難。基層黨支部領(lǐng)導班子成員要牢記“兩個務必”，關(guān)心群眾疾苦，體察群眾情緒，為群眾誠心誠意辦實事，盡心竭力解難事，堅持不懈做好事，樹立起勤政廉政的良好形象。引導在職黨員進社區(qū)發(fā)揮黨員先鋒模范帶動作用，促進在職黨員在社區(qū)亮身份、樹形象、作表率，爭當為民服務志愿者，為推進社區(qū)黨建與文明和諧社區(qū)建設作出了積極貢獻。認領(lǐng)社區(qū)工作崗位，參與社區(qū)開展共建活動。

街道辦事處如何改選業(yè)主委員會？

召開業(yè)主委員會會議，應當告知居委會，并聽取居委會的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合居委會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

業(yè)主委員會應行使權(quán)利范圍

業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。

《物業(yè)管理條例》規(guī)定: 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會和社區(qū)如何招標物業(yè)公司

⒈業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，決定物業(yè)招標事宜包括：招標采取公開招標或邀請招標、評標委員會成員人數(shù)、推選代表招標人的評標委員會成員以及業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會在招投標事宜中的各項權(quán)力。

⒉業(yè)主委員會將業(yè)主大會表決物業(yè)招標事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。

小區(qū)內(nèi)物業(yè)用房、經(jīng)濟用房的建設

中華人民共和國物權(quán)法 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應當對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)服務用房，包括物業(yè)服務設備用房、物業(yè)服務辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房。物業(yè)服務設備用房面積根據(jù)設備安裝、使用、維護實際需要提供。物業(yè)服務辦公用房面積按照下列標準提供：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按物業(yè)總建筑面積千分之二提供，建筑面積在五萬平方米及以下的，按不少于建筑面積一百平方米提供；

（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積超過二十五萬平方米的，除按照二十五萬平方米的千分之二提供外，超過部分按千分之一的標準提供。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務辦公用房中調(diào)劑，建筑面積應當不少于二十平方米。第五十三條 物業(yè)服務用房應當有獨立產(chǎn)權(quán)并具有正常使用功能。

小區(qū)內(nèi)物業(yè)用房、經(jīng)濟用房、停車場的后期收益的分配

（一）完善相關(guān)政策。明確小區(qū)公共收益界定、歸屬、分配和使用辦法，規(guī)范其流向，強化監(jiān)管力度。同時加強宣傳，讓小區(qū)業(yè)主知曉相關(guān)規(guī)定。

（二）加強業(yè)主權(quán)利意識，突出業(yè)主的知情權(quán)和決策權(quán)。業(yè)主是小區(qū)的主人，業(yè)主要增強權(quán)利意識，積極參與到小區(qū)管理中來，盡早成立業(yè)主委員會，實施小區(qū)自治。要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、政策、文件的規(guī)定，充分運用業(yè)主的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，小區(qū)公共收益的使用由業(yè)主大會決定。明確公共收益的歸集方式、監(jiān)督管理及使用占比，物業(yè)服務企業(yè)可以參與歸集，并由業(yè)主委員會管理，定期公布使用賬目，接受業(yè)主的監(jiān)督。

（三）對公共收益較多的小區(qū)，指導其用大部分收益補充專項維修資金，減輕專項維修資金續(xù)籌的負擔。

對業(yè)主委員會和物業(yè)公司的管理獎懲和考核

業(yè)主委員會考核條例

1、業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務公司企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理實施情況。

2、業(yè)主委員會及時了解業(yè)主及物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，配合收繳物業(yè)服務費用。

3、業(yè)主投訴物業(yè)相關(guān)問題。一屬物業(yè)管理公司責任的，業(yè)主委員會配合社區(qū)居委會督促物業(yè)管理企業(yè)負責解決；二屬業(yè)主委員會職責的，按照社區(qū)居委會和上級相關(guān)物管部門要求負責解決；三屬其它業(yè)主責任的，業(yè)主委員會配合社區(qū)居委會和相關(guān)業(yè)主協(xié)商解決；四在特殊情況下，可以通過法律途徑解決問題。

4、業(yè)主委員會定期接受社區(qū)居委會和上級物管部門的考核，考核實績較突出的予以獎勵，對考核實績較差的，堅決改選補充新人。

5、小區(qū)保潔、保綠、保安人員的聘請小區(qū)業(yè)主優(yōu)先。業(yè)主自治小區(qū)的業(yè)主委員會負責對保潔、保綠、保安人員的日常指導、管理、監(jiān)督、考核。

6、物管小區(qū)的業(yè)主委員會定期會同上級物管部門依據(jù)物業(yè)管理委托合同確定的服務事項、服務標準進行考核，決定物管企業(yè)的續(xù)用或解聘。

7、業(yè)主委員會不能解決的問題及時上報社區(qū)居委員，按照社區(qū)居委會的指導方案進行解決。

8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

9、根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務合同》等，監(jiān)督檢查物業(yè)的各項工作的完成情況、履約情況，檢查物業(yè)的工作是否符合合同中約定的服務標準。

建立業(yè)主誠信體系

誠信是目前整個社會缺失的，物業(yè)行業(yè)也不例外，從誠信建設入手也是解決行業(yè)問題的有效途徑。將物業(yè)服務費納入銀行信用記錄，業(yè)主按時繳納可提升個人信用，業(yè)主不按時繳納就留下不良信用記錄，將來貸款、購買保險都有實質(zhì)影響。

當然是物業(yè)企業(yè)也講誠信，行業(yè)兩個市場主體都講誠信才能提升行業(yè)整體誠信水平，現(xiàn)實操作，可以將物業(yè)企業(yè)分成兩部分，一部分講誠信物業(yè)企業(yè)項目，業(yè)主服務費納入銀行信用體系，另一部分物業(yè)企業(yè)項目和業(yè)主暫時不納入這個體系。兩部分物業(yè)企業(yè)可互相流動，依據(jù)標準就是業(yè)主有效投訴和行業(yè)監(jiān)管。這個誠信體系建設一定要公開透明，不能黑箱操作，所有信息定期在網(wǎng)絡公布，系統(tǒng)是以企業(yè)還是項目操作可以再探討，以項目來說可能好操作一點。物業(yè)項目加入的理由，退出的理由，清楚向社會發(fā)布，接受社會監(jiān)督，業(yè)主可以公開查詢相關(guān)內(nèi)容。

***社區(qū)

第二篇：老舊小區(qū)問題

老舊小區(qū)問題

城市發(fā)展得好不好，不能只看高樓廣場這些“面子”，更要看老舊小區(qū)這些“里子”。老舊小區(qū)是城市管理的難點，也是群眾關(guān)心的熱點，一方面基礎設施差、亂堆亂放多、臟亂差多，整治難，易反彈，真愁人；另一方面，困難群眾多，收費非常難，治安案件多，真可憐。就事論事，談談自己的看法，望能拋磚引玉。

一、老舊小區(qū)現(xiàn)狀

各地對老舊小區(qū)的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)，普遍存在以下問題。

（一）基礎設施老化破損比較嚴重，設計規(guī)劃不合理。經(jīng)過二三十年的使用，小區(qū)路面、墻面、地面、欄桿扶手、樓道門窗、照明等設施老化破損比較嚴重，一般沒有樓道門、監(jiān)控技防設施等較新基礎設施。小區(qū)外墻面、線桿、線路私拉亂扯問題嚴重，消防設施不全。有時修補小區(qū)路面，揭開一看，下水道基本全壞了，需要重做。

規(guī)劃戶型不盡合理。有一些小區(qū)的老樓，房子特別小，只有五六十個平方，還沒有配建儲藏室，住戶不得已把一些物品堆放到樓道、樓下，甚至是私建儲藏室。還有些房屋沒有供暖，冬季有人儲備一些煤、劈柴用來取暖，堆放在樓道里，這樣的亂堆放，清理起來難度都比較大。2014年，濟南市大明湖街道實施了按市場價回收蜂窩煤的行動,共回收40多噸，街道專門租用了一處廢舊廠房存放蜂窩煤，這也是沒有辦法的辦法。

（二）主體混亂。老舊小區(qū)既有單位宿舍，也有商品房，回遷房，房管所公房等，再加上由于房改體制的推進，住宅產(chǎn)權(quán)已呈多元化。早期房屋開發(fā)重建設、輕管理，導致建管脫節(jié)，天長日久，開發(fā)商不管了。隨著很多企業(yè)破產(chǎn)、合并、重組，加之近年來單位開始推進職工住宅物業(yè)服務社會化和后勤服務體制改革，通過發(fā)放物業(yè)補貼，逐漸和單位宿舍脫鉤，通過組建業(yè)委會，把宿舍管理推向市場化，單位也不管了。

但是由于老舊小區(qū)業(yè)主成分復雜，參與積極性差，組織過程繁瑣等原因，現(xiàn)在業(yè)委會成立的也不是很多，運行情況也一般，群眾參與的積極性也不太高，現(xiàn)在還沒擔起老舊小區(qū)管理這個重擔。所以，很多時候都是街道、社區(qū)管理，可以說投入了大量的精力、人力、財力。

（三）居住群體復雜，弱勢群體多。老舊小區(qū)居民有單位職工、退休人員、下崗職工、回遷戶、外來購房戶、租賃戶等。老年人多、弱勢群體多、外來人口多，一方面是部分人素質(zhì)不高，個人利益至上，亂堆亂放、亂潑亂倒、私搭亂建、毀綠種菜時有發(fā)生。這部分人對于清理自己的亂堆亂放、毀綠種菜、亂搭亂建、飼養(yǎng)家禽等行為，持抵觸、不理解態(tài)度，甚至胡攪蠻纏、撒潑耍賴罵大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱勢群體的生活習慣問題。很多人經(jīng)濟困難或是會過慣了，用不著又舍不得扔的舊東西,習慣于堆放到樓道或樓下,見到有別人扔的這些東西，還喜歡撿回來，久而久之，形成亂堆放。

這在一個小區(qū)，形成鮮明對比，六排樓，前三排基本沒有亂堆放，后三排經(jīng)常有。一打聽，原來前三排是住的是年輕人，這破爛東西給都不會要，后三排是住的是老年人還有些困難群眾，經(jīng)常往回撿。有時這邊清理出來剛堆成堆，垃圾車還沒到，就有大爺大娘過來撿，一眼看不見就撿走了，所以會看到似曾相識的破沙發(fā)、舊床“長腿”跑回來了，讓人哭笑不得。

（四）管理費用不足，收費難度很大。首先是收費標準低，現(xiàn)在老舊小區(qū)一般是一戶一年70-100元的衛(wèi)生費，約合每月每平方米0.10元，這個標準也就是一個掃掃地、拉垃圾的錢，養(yǎng)不起保安、保潔、維修、綠化等服務，更談不上封閉、監(jiān)控、路燈等硬件投入，但就是這個標準，能收到70%算是比較好的。極少數(shù)人、極極少數(shù)人是真不自覺，自己不交衛(wèi)生費，堆積了垃圾就打舉報電話投訴、叫新聞媒體曝光，說垃圾堆成山，就是沒人管，用這種手段來倒逼居委會給他打掃衛(wèi)生。（此辦法觀眾切勿模仿，謝謝！）

其次是收費困難，居住在老舊小區(qū)的居民，多數(shù)業(yè)主沒有確立有償購買物業(yè)服務的意識，其思維仍然停留在計劃經(jīng)濟時期“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段，這個是全國普遍存在的問題。深圳市社科院做過問卷調(diào)查，老舊住宅區(qū)住戶中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理或愿意繳納管理費的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業(yè)管理的前期投入，即便實行了物業(yè)管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。

老舊小區(qū)住戶對小區(qū)改造整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強烈、非常強烈，但在出資和繳費問題上態(tài)度消極、非常消極。磚家說是“你要管理我歡迎，你要投資我贊成，讓我出錢你別想”。所以物業(yè)公司普遍不愿進駐老舊小區(qū)，即便是進駐了的也是慘淡經(jīng)營，很多地市出現(xiàn)老舊小區(qū)改造提升后物業(yè)進駐，收不起來物業(yè)費最后跑路的現(xiàn)象。

二、解決問題的建議

（一）大力實施老舊小區(qū)改造，提升硬件。2015年12月，中央城市工作會議提出“加快推進老舊小區(qū)改造”，這是大好事，難點在籌錢。關(guān)于資金問題，一是可以成立一個專門的老舊小區(qū)維修基金，市場化運作，負責資金的籌集、運營和調(diào)配。二是盡最大可能、最大限度地合理利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進行二次開發(fā)，獲得收益進行貼補。三是借鑒江蘇南通“PPP”模式改造老小區(qū)道路照明的經(jīng)驗，吸引社區(qū)資金參與。四是創(chuàng)造融資平臺，通過一定優(yōu)惠政策，吸引有興趣參與老舊小區(qū)物業(yè)管理的大型物業(yè)企業(yè)出資。

（二）明確主體，盡快建立業(yè)主委員會。老舊小區(qū)業(yè)主的物管意識普遍淡薄，多數(shù)人不清楚業(yè)委會是干什么的，自我管理、自我維權(quán)意識不強，不愿意參加業(yè)主大會，更不愿意參選業(yè)委會委員，常說的一句話是“管閑事落閑事”。仍停留在有問題找政府的舊思維上，難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會普遍缺乏辦公經(jīng)費，加上很多委員都是兼職的、沒有報酬的，積極性及公益熱情難以持久。

（三）引入物業(yè)化管理，樹立大物業(yè)理念。小區(qū)建設“三分建、七分管”，政府投入了巨大的資金進行老舊小區(qū)改造，如果管理不跟上，必定會反彈。把老舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)的管理工作讓位于社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理，無疑是最好的選擇。

針對收費難的情況，可以采取靈活多樣的方式，一是參照公交公司模式，成立公辦的非營利性老舊小區(qū)物業(yè)公司，政府補貼資金。二是在老舊小區(qū)改造整治中，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設物業(yè)服務用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為小區(qū)物業(yè)管理費用的補充資金。三是對承擔老舊小區(qū)管理的物業(yè)公司或社區(qū)進行補貼，比如淄博市，2011老舊小區(qū)物業(yè)管理收費標準為每月每平方米建筑面積0.30元。政府補貼標準為每月每平方米建筑面積0.20元，業(yè)主交費標準為每月每平方米建筑面積0.10元。徐州市的老舊小區(qū)物業(yè)服務費采取市、區(qū)財政補貼為主，居民負擔為輔，分級負擔的辦法，每月由市、區(qū)兩級按推行準物業(yè)管理的建筑面積各負擔0.05元/m2/月的標準費用，小區(qū)居民按住房建筑面積負擔0.05元/m2/月的標準承擔費用。四是對老舊小區(qū)物業(yè)實行以“以獎代補”政策，設立長效管理獎勵資金，即對每個小區(qū)安排一定數(shù)額資金，經(jīng)考核達到文明城市標準要求的，每年實行一次性獎勵。大物業(yè)管理是指物業(yè)外包的范圍不光是老舊小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，還包括店外經(jīng)營、占道經(jīng)營、亂停車、亂搭建、小廣告、五小行業(yè)等，以彌補現(xiàn)有執(zhí)法力量的不足，這種大包的方式，在深圳、南京、舟山都有試行，也有一些爭議。其實城管外包不是洪水猛獸，需要認真分析，加強管理來解決，公共服務外包是改革的重要方向，不應因噎廢食。

（四）更新觀念，教育群眾。通過建立市場機制來培育老舊小區(qū)百姓的市場觀念，即“政府花錢買機制，百姓花錢買服務”。要讓廣大居民懂得，房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)多元化，房產(chǎn)證是你的名，你作為產(chǎn)權(quán)人要承擔維修養(yǎng)護責任。同時，加強正面典型宣傳，表彰獎勵百名優(yōu)秀樓長、業(yè)委會主任，千名文明市民，把精神獎勵和經(jīng)濟補償相結(jié)合，建立一支長效化的文明志愿者隊伍。

設立道德銀行和文明曝光臺，利用電視、報紙、微信、微博等方式，對亂潑亂倒、亂吐亂丟、車窗拋物、隨地小便等不文明行為，多點名道姓，少打馬賽克，讓不文明者丟人、現(xiàn)眼、受震動、受教育、能改正。

第三篇：關(guān)于老舊小區(qū)的停車難問題的研究

關(guān)于老舊小區(qū)的停車難問題的研究

隨著社會經(jīng)濟和汽車工業(yè)的飛速發(fā)展，越來越多的家庭選擇購買汽車作為代步工具。據(jù)調(diào)查，以南京市為例：截至2015年底，南京市汽車保有量達到為197.93萬輛，扣除報廢等因素，全市年凈增汽車25.73萬輛，比2014年增長14.9%，而2005年底，南京市民用汽車保有量僅30萬輛，10年內(nèi)增加5倍有余。私家汽車數(shù)量及占汽車總量的百分比也從2014年底的86.3%提高到86.9%，同比上升0.6個百分點，全年凈增汽車中私家汽車凈增比重更達91.4%。隨著家庭汽車擁有量的高速增長，一系列城市交通問題日趨加重，尤其是主城區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的“停車難”問題，據(jù)網(wǎng)絡資料：2015年1-11月全市110報警呼入電話412.6萬個，其中29.9%是移車類的，發(fā)生地大都在主城區(qū)社區(qū)小區(qū)。車位不足、規(guī)劃滯后、制度不完善、亂收費等現(xiàn)象，造成停車糾紛爆炸式井噴。

一、老舊小區(qū)停車現(xiàn)狀

經(jīng)過對我們熟知的幾個老舊小區(qū)的走訪發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)的停車現(xiàn)狀基本表現(xiàn)為以下三個方面：

（一）車位資源先天不足：老舊小區(qū)一般意義上是指建于上世紀90年代之前的社區(qū)、居民區(qū)，例如比較有名的：金陵小區(qū)、南湖小區(qū)??。由于老舊小區(qū)在規(guī)劃設計之初，對汽車數(shù)量和停車位需求增長缺少考量，造成老小區(qū)的停車位規(guī)劃遠遠落后于實際情況。故老小區(qū)停車位在規(guī)劃和設計上存在明顯的先天不足。

（二）車輛停放雜亂無章：老舊小區(qū)道路普遍較為狹窄，即使后期在小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域或相對寬敞的道路邊新規(guī)劃了一些車位，也是杯水車薪，原本并不寬敞的道路被占用后，給小區(qū)車輛的正常通行造成諸多不便。車位一般先到先得，上、下班高峰期時，更是碰擦難免，時常造成堵塞。

（三）外來車輛加重負擔：老舊小區(qū)幾乎沒有物業(yè)，長期無人管理，為了避免被交警“貼條”，小區(qū)附近的一些住戶也會將車輛“擠”進小區(qū)，這些車輛加劇了部分老舊小區(qū)停車難的問題。而且這部分多出來的車輛隨意停放路邊現(xiàn)象普遍嚴重，長期占據(jù)出入道路、遮擋樓道、車棚，居民公共區(qū)域減少導致老人、兒童在小區(qū)內(nèi)活動、健身常常無處可去，且極大的增加了的安全風險，嚴重影響原本小區(qū)的日常生活。

二、國外的先進經(jīng)驗和做法

阿根廷首都布宜諾斯艾利斯：在那里，獨立的房屋有自己的車庫，如果是高樓公寓則有地下兩層或者是三層停車場，道路兩旁也都可以停車。除此之外，布宜諾斯艾利斯還有大量的獨立車庫，大小不等，小的可以停放40輛機動車，大的可以停放上百輛，獨立車庫一般在住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)附近，為住戶、訪客、消費者提供臨時或者長期停車的地方，有年租、月租、小時計費這幾種付費形式。

日本：在日本買車需要提供有停車位的證明，排量小的輕型車可以不需要，一般多棟住宅都建有停車位，小型公寓停車位有限，需要到附近租，大型公寓都有足夠停車位，有公寓的車位是免費的，其實是在購買車位的時候，車位已經(jīng)在房價里了。如果自己不用可以出租，有的公寓是以每個月付租金的形式，租給住戶車位，會比在外面租便宜很多。

英國：在倫敦老區(qū)，道路狹窄時出了名的了，英國人偏好小尺寸的車子，比如mini一類的，也正是這個原因。另外白天可以看到不少雙車道馬路上，在路中間黃線兩側(cè)，畫有斜向來車方向的停車線，并標有可停車時間限制。平時這個車道就是普通的行車道，和其他道路無異，而到了晚上規(guī)定時間內(nèi)，只見這些停車格，一下子涌滿了各式家用車輛，只留路邊靠建筑物一側(cè)的道路供車輛通行。這種方式滿足了城市中夜間停車需求大，又解決了那里地皮不足不能建設太多停車坪的問題，到了早上，這些停在路中間的車按時散去，那里又恢復為快車道，車來車往。而在晚上非繁忙時段，單道行車足以滿足交通需要，還不會因為在路邊停滿汽車、發(fā)生火災等緊急情況妨礙人員疏散和消防人員救火及救人。

俄羅斯：在俄羅斯普通的居民小區(qū)中，居民為了“圈”一塊自己的停車位，干脆直接購買一個簡易的鋁合金車房。莫斯科市的舊居民小區(qū)內(nèi)，橫七豎八的小車房便成了一景。在這些小區(qū)附近，也有吃“停車飯”的私人停車場，業(yè)主們用鐵柵欄把地一圈，鋪上水泥，就可以向居民們征收停車費了，即便是這種簡陋的露天停車場，平均每天也要支付約合40元人民幣的停車費。

第四篇：老舊小區(qū)火災范文

民建濟南市委員會在市政協(xié)十三屆一次會議上提交的《關(guān)于加強我市老居民小區(qū)火災安全防范管理的建議》的提案指出，我市建于上世紀七八十年代的老舊居民小區(qū)由于建筑布局不合理、耐火等級低、消防通道不暢、設施不到位、居民防火意識薄弱等因素，成為火災事故的高發(fā)區(qū)域，應高度重視，采取得力措施解決。

現(xiàn)象

消防通道不暢造成隱患

由于這些老舊小區(qū)在建設初期沒有規(guī)劃停車位，車主大多將車輛停放在小區(qū)道路兩旁，使原本就不寬敞的道路僅能容一輛轎車單向通行，一旦發(fā)生火災，消防車難以通過，影響救援。去年我市某小區(qū)發(fā)生的兩起火災事故，均因小區(qū)內(nèi)道路旁停滿車輛，消防車無法通過，延誤了救援時間，造成嚴重的人員財產(chǎn)損失。由于老舊小區(qū)內(nèi)普遍沒有儲藏室，使得一些居民亂搭亂建、樓道內(nèi)亂堆亂放雜物，極易造成火災隱患。

對策

擴大道路寬度 方便消防車出入

教育引導居民樹立“防范勝于撲救”消防意識。利用電視、廣播、科普宣傳欄、報刊等多種宣傳形式加強對全市居民火災安全知識的教育，普及消防知識，讓安全防范意識深入到每戶居民家中。加大對老舊居民小區(qū)內(nèi)亂停車、亂搭亂建及在街巷、通道堆放雜物等行為的查處力度。同時，對現(xiàn)有老舊小區(qū)道路進行改造，盡可能提高小區(qū)道路使用效率，擴大道路寬度，方便消防車出入。

現(xiàn)象

線路管道老化腐蝕嚴重

老舊小區(qū)大多為高架線路，長時間風吹日曬，老化現(xiàn)象嚴重，安全隱患突出；由于電容量低，不適應現(xiàn)代化家電需求，住戶私自接線，容易引發(fā)火災；老舊小區(qū)電力設施大多未設置接地系統(tǒng)，造成一些高危險的家電如電暖氣、熱水器等容易漏電，危及人身和財產(chǎn)安全。小區(qū)內(nèi)架設的天然氣(煤氣)管道由于維護不及時或不到位，個別管道銹蝕嚴重，極易發(fā)生漏氣事故；管道與建筑物連接處雖有保護網(wǎng)，但因設置不堅固或不合理容易被損壞。

對策

徹底排查 及時更換

徹底排查老舊電線、天然氣管道等危險設施。盡快制定規(guī)劃，對老舊小區(qū)的電力線路、天然氣管道進行安全改造，增添安全堅固的天然氣管道防護設施，及時更換老舊電線，加裝接地裝置。對于條件具備的小區(qū)，高架電線應改為地下電纜，并加強巡查，確保安全。積極完善消防設施，著力解決消防車水源不足等老大難問題，為廣大居民創(chuàng)造良好的安全環(huán)境。

現(xiàn)象

火災隱患隱蔽性強

很多商家為節(jié)省經(jīng)營成本，往往使用自己的住宅或租賃經(jīng)營地旁的住宅作為倉庫使用，“居民倉庫”隱蔽性強、缺乏相應的消防配套設施、商家消防意識差、消防執(zhí)法難，已成為威脅居民生命安全的一大火災隱患。

對策

加強消防安全巡邏

充分發(fā)揮公安派出所、辦事處城管及社區(qū)居委會等基層部門的作用，加強對老舊小區(qū)消防安全巡邏，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時處理。積極完善消防設施，著力解決消防車水源不足等老大難問題，為廣大居民創(chuàng)造良好的安全環(huán)境。加大對現(xiàn)有老舊小區(qū)整體改造力度，使我市居民住宅小區(qū)盡快實現(xiàn)安全防火規(guī)范化管理，確保人民群眾生命和財產(chǎn)安全。

第五篇：政協(xié)調(diào)研：加強老舊小區(qū)物業(yè)管理 為民服務改善民生

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政協(xié)調(diào)研：加強老舊小區(qū)物業(yè)管理為民服務改善民生

近幾年來，圍繞以人為本，構(gòu)建和諧社會的奮斗目標，各級政府都將提高居民的生活水平作為一項重要工作去落實。加強小區(qū)物業(yè)管理工作，特別是在舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理，成為各級政府亟需解決的一個重要難題，分析現(xiàn)狀及難點并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。通過對鏡湖區(qū)小區(qū)物業(yè)管理工作的調(diào)研、分析和思考，就如何加強小區(qū)物業(yè)管理工作做如下論述。

一、基本情況

鏡湖區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)230個（小區(qū)在幢數(shù)4幢以上），建筑面積約1028萬㎡。實施物業(yè)管理的小區(qū)135個，管理較完善的小區(qū)89個，建筑面積約564萬㎡，約占54.9%，如藝江南水景別墅、香格里拉花園、香樟花園、郁金香花園等，收費標準約為多層0.35元/㎡—0.58元/㎡、高層0.65元/㎡—1.2元/㎡，多為封閉式管理；管理不規(guī)范的小區(qū)約46個，建筑面積約276萬㎡，約占26.8%，如桃園小區(qū)、杏園小區(qū)、勞動新村、三山里小區(qū)等，收費標準約為3元/月—5元/月，為開放式管理。未實施物業(yè)管理的小區(qū)95個，建筑面積約188萬㎡，精

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約占18.3%，目前由社區(qū)居委會代管，如樂園小區(qū)、團結(jié)新村等，收費情況2元/月—3元/月，為開放式管理；

二、存在問題及原因

上述3類住宅小區(qū)中，45.1%的老就舊小區(qū)存在如下問題：

1、規(guī)劃存在缺陷，長效管理難。

部分商住或商辦住混合小區(qū)，特別是市場與住宅混合的小區(qū)，規(guī)劃設計的進出口道路四通八達，整治后，由于商業(yè)、辦公或市場的特殊功能需要，小區(qū)無法實施封閉，導致部分業(yè)主對政府的行政管理能力不滿，借機不交物業(yè)管理費。

部分業(yè)主受行政管理及福利制住房管房的影響較深，出了家門，就是政府門觀念根深蒂固，認為小區(qū)內(nèi)硬件設施維修養(yǎng)護和管理服務，是政府和物業(yè)公司的事，把物業(yè)管理費同房租劃等號，與亂收費相提并論。物業(yè)管理難以長效維持。

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2、配套設施不全，管理資金缺乏

這類小區(qū)大多存在規(guī)劃滯后，必要的配套設施嚴重匱乏現(xiàn)象。如機動車、非機動車停車位不足，傳達室、管理用房和公建配套等設施不全，增加建設往往遭到部分業(yè)主的阻饒，由于缺乏必要的造血功能，集中的整治難以從根本上解決小區(qū)內(nèi)必要的配套設施，實行市場化的物業(yè)管理模式只能是空談。

3、設施陳舊老化，施工難度大

由于政府整治的是公共基礎設施，施工時不可避免影響到業(yè)主的私有財產(chǎn)，而小區(qū)內(nèi)建筑設施老化、陳舊，長期缺乏管理，牽一發(fā)動全身，業(yè)主與施工人員糾纏不清現(xiàn)象時有發(fā)生。同時，因為沒有必要的基礎資料，技術(shù)資料變更頻繁，簽證量大，需要投入較多的管理人員加強現(xiàn)場管理。施工現(xiàn)場無法封閉，施工人員與業(yè)主相互干擾大，建設周期相對較長。

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4、業(yè)主呈多元化格局，需求統(tǒng)一難。

通過調(diào)查，老舊小區(qū)業(yè)主對整治的需求是迫切的，但對物業(yè)管理的認識、要求及經(jīng)濟承受能力差異較大，部分業(yè)主希望通過整治后得到全方位，高層次的服務，愿意承擔相應的物業(yè)管理費用；部分業(yè)主因承受能力等多方面原因，認為只要不交費，有無管理無所謂。業(yè)主的要求不統(tǒng)一，導致整治后長效管理難。

5、收費難，導致物業(yè)企業(yè)維計難。

一些業(yè)主只愛護自家衛(wèi)生，不關(guān)心小區(qū)的整潔；對物業(yè)管理要求過高，維權(quán)意識過強，卻忽視了自己應盡的義務，而部分物業(yè)企業(yè)管理水平較低，管理者業(yè)務不熟，服務意識差。部分企業(yè)將盈利看得過重，目光短淺，管理層次低，業(yè)主不滿意，導致企業(yè)退出以至物業(yè)難以維系，紛紛撤出管理項目。收支狀況形成極大的反差，從而使小區(qū)物業(yè)管理難以步入良性循環(huán)。

大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于經(jīng)營虧損狀態(tài)。除了存在部分是生活困難，下崗人員較多，承受能力低以外，重視規(guī)范收費行為，忽視規(guī)范交費行為；重規(guī)范企業(yè)行為，忽視規(guī)范業(yè)主行為，是目前物業(yè)管理難以健

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康發(fā)展的重要原因，目前相關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)收費存在的問題有諸多相應的懲處措施，監(jiān)管部門查處監(jiān)管到位、規(guī)范，而對業(yè)主不交費的行為都無適當措施應對，收費難成為物業(yè)管理難以走上良性循環(huán)的絆腳石。

6、物業(yè)企業(yè)成本增加，運轉(zhuǎn)難。由于近年來，物業(yè)企業(yè)人員工資上漲，成本開支增加，物業(yè)服務收費標準偏低，收繳率不高，導致企業(yè)運轉(zhuǎn)難度加大，制約了企業(yè)的生存和發(fā)展。近兩年來，我區(qū)部分物業(yè)企業(yè)因運轉(zhuǎn)困難，選擇退出物業(yè)服務項目，導致物業(yè)管理覆蓋面有所下降。

7、開發(fā)單位遺留問題多，后期解決難度大。一些小區(qū)物業(yè)配套設施不全、不到位，物業(yè)公司難以維持收支，《物權(quán)法》出臺后，業(yè)主的維權(quán)意識增強，對公建配套設施是否完善的要求越來越高，無形中也給物業(yè)管理造成很多無法回避的矛盾和問題，也增加了企業(yè)管理的難度。

8、業(yè)主改變房屋使用性質(zhì)，管理難。少數(shù)業(yè)主為一己私利，隨意改變房屋使用性質(zhì)（餐飲、旅館、棋牌室等），影響相關(guān)業(yè)主權(quán)益，造

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成業(yè)主投訴，并將矛盾轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理，而物業(yè)管理公司不具備查處行為，業(yè)主對物業(yè)企業(yè)不滿意。

9、業(yè)主違規(guī)裝修，執(zhí)法難。部分業(yè)主無視管理規(guī)約，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，違規(guī)裝修。。？。。政策法規(guī)執(zhí)行不到位，部門之間職責不清，缺乏聯(lián)動機制，物業(yè)企業(yè)解決不了業(yè)主的實際困難，業(yè)主的滿意度受到影響。

10、輿論導向存在偏差。少數(shù)媒體報道缺乏深入的調(diào)查研究，單方面曝光、宣傳，誤導群眾，一定程度上使物業(yè)企業(yè)的生存受到影響，給有待完善的物業(yè)管理蒙上了一層陰影。我市發(fā)生3-27事件中，保安和業(yè)主發(fā)生糾紛，導致保安死亡事件后，市新聞媒體沒有及時報道。認為社會輿論導向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的68.7%。

四、解決措施

1、政府出資對老舊小區(qū)系統(tǒng)的綜合整治。

住宅小區(qū)的資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由于老舊小區(qū)建設年代久遠，基礎設施老化，改造費用較大。違法建設、亂堆放等臟亂差現(xiàn)象嚴重，涉及業(yè)主多，矛盾多。業(yè)主委員會難以牽頭組織綜合整治。為了改善

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民生，美化環(huán)境，只有通過政府出資，集中對這些老舊小區(qū)按照先易后難、先大后小的順序進行綜合整治，對小區(qū)公共設施和區(qū)域進行改造，綜合執(zhí)法部門多頭并進，聯(lián)合執(zhí)法，取締違法、違規(guī)行為，才能切實改變小區(qū)的環(huán)境面貌。2008年，我區(qū)在全市率先將小區(qū)整治工作納入民生工程建設，全年共投資了2523萬元，重點對8個公共設施不配套、物業(yè)管理不到位的老舊小區(qū)進行綜合改造，提升老舊小區(qū)各項基礎設施和生態(tài)環(huán)境，得到了絕大多數(shù)業(yè)主的大力支持和好評。整治后的住宅小區(qū)由街道辦事處負責指導業(yè)主委員會進行自治管理，將不能實施物業(yè)管理或沒有條件進行封閉管理的小區(qū)納入背街巷管理。

2、逐步推進小區(qū)物業(yè)管理市場化。

經(jīng)過調(diào)查和研究，住宅小區(qū)應該充分發(fā)揮民主自治的作用，走市場化道路。引進物業(yè)公司，實現(xiàn)市場化物業(yè)管理是一種符合實際、科學的管理模式。政府要積極引導物業(yè)管理走向市場化，并加大對物業(yè)管理行為的規(guī)范、培訓和指導，引導業(yè)主委員會公開、公平、公正的選聘物業(yè)企業(yè)，將小區(qū)物業(yè)管理工作推向由物業(yè)公司全權(quán)負責，業(yè)主委員會實施監(jiān)管和監(jiān)督的小區(qū)物業(yè)管理市場化軌道。

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3、建立健全完善的物業(yè)管理法律法規(guī)體系。

完善法律、法規(guī)，進一步規(guī)范物業(yè)管理服務行為，《物權(quán)法》已經(jīng)正式實施，《物業(yè)管理條例》已經(jīng)修改，建議市里應盡快出臺與之相配套的政策法規(guī)，完善物業(yè)法制體系，明確市場權(quán)利義務，提升物業(yè)服務水平。

4、加大宣傳力度，提高管理水平。

物業(yè)管理服務能否被廣大居民和全社會的認可，其自身的管理水平，和自身的人員素質(zhì)是物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵。物業(yè)公司必須不斷地完善和提高管理服務水平，培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工隊伍，真正做到為居民提供方便，及時，全方位的優(yōu)質(zhì)服務，使居民享受到居住生活的舒適，方便和安全。并且通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，增進同廣大居民的交流與溝通，轉(zhuǎn)變業(yè)主的消費觀念，讓物業(yè)管理理念深入人心。媒體要多從正面加強物業(yè)管理宣傳，喚起各有關(guān)部門的高度重視和廣大業(yè)主的參與意識，為推進物業(yè)管理創(chuàng)造良好的社會氛圍。

5、切實解決物業(yè)管理收費中出現(xiàn)的難點。首先必須針對不同

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層次的居民做好觀念轉(zhuǎn)變；其次針對居民的實際情況制定出切實可行的具體的收費辦法，讓廣大居民理解并接受；第三加強同居民的溝通，真正做到為民排憂解難；第四，切實規(guī)范物業(yè)管理收費工作，建立良好的物業(yè)管理收費體系，切忌忽視物業(yè)管理交費行為的規(guī)范；第五，從法律上維護物業(yè)管理收費的嚴肅性，權(quán)威性以及強制性。

6、補充、完善基礎設施配套功能，健全造血功能。

充分挖掘和發(fā)揮小區(qū)內(nèi)部潛力及周邊優(yōu)勢，拓寬老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展道路。規(guī)劃部門要根據(jù)要根據(jù)老舊住宅小區(qū)現(xiàn)狀，結(jié)合業(yè)主的需求，適當考慮增加物業(yè)管理用房，停車棚等設施規(guī)劃的審批，整治后，一次性交由社區(qū)或業(yè)主委員會管理，用于貼補物業(yè)管理資金的不足。

適當給予物業(yè)公司一定的優(yōu)惠政策，如提供管理啟動資金，動員社會各方面幫助物業(yè)公司健全造血功能，形成良好循環(huán)。逐步改善小區(qū)綜合狀況，搞好舊小區(qū)物業(yè)，政府除進行綜合7、加強街道和社區(qū)居委會物業(yè)管理指導水平。

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年初制定培訓計劃，通過舉辦物業(yè)管理培訓班，提高街道、社居委物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)；充分發(fā)揮街道監(jiān)督、指導、協(xié)調(diào)物業(yè)服務、業(yè)主大會組建和日常活動的作用。街道、社區(qū)配合物業(yè)服務企業(yè)加強宣傳，提高小區(qū)業(yè)主素質(zhì)。街道辦事和社區(qū)居委會參與指導小區(qū)業(yè)主選舉或換屆改選，指導業(yè)主委員會對外聘請物業(yè)服務企業(yè)，完善小區(qū)物業(yè)管理。

總之，住宅小區(qū)只有實行統(tǒng)一的，社會化，專業(yè)化，規(guī)范化的物業(yè)管理，才能保證其綜合環(huán)境的不斷改善，才能使小區(qū)房屋保值增值。然而，物業(yè)管理的發(fā)展除了物業(yè)管理公司自身不斷努力外，還需要政府的大力扶持及社會各方面的理解和支持，這樣，物業(yè)管理才能不斷前進，走出困境。

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