第一篇：老舊小區調研報告

關于加強和改進老舊小區管理與服務的調研報告

——以天橋灣小區為例探討老舊小區管理與服務問題

前言

小區管理與服務貼近社區居民的生活實際，關系到廣大人民群眾的切身利益，物業管理水平的高低與服務的好壞對社區兩個文明建設具有重要影響。因此，探討如何協調物業公司和業主的關系，提高物業管理的服務質量，為社區居民創造良好的生活環境，對于建設和推動社區的和諧發展具有重要意義。

天橋灣社區位于通州區繁華地帶，占地面積約0.32萬平方公里，與區政府緊一路之隔，地理位臵優越，交通便利。小區建成于90年代，共計14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來京人員573人，轄區范圍內有通州區體育局、游泳中心、武術學校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來，天橋灣小區也像很多老舊小區一樣，存在著物業管理不到位，小區的環境衛生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴重影響著社區居民生活質量和社區和諧，已成為居民群眾反應強烈、各級領導關注的現實問題。

一、相關概念

（一）、老舊小區

《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》規定，老舊小區包括1990年（含）以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區。相關學者認為老舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區的外部設施已經跟不上時代。我國老舊小區的管理一直有三種典型的模式：一是由社區居委會進行管理；二是物業產權單位組建內部服務機構管理；另一種就是“多單位管理”，即一個小區有房管、園林、供電及水務等多單位管理。

（二）、社區服務

在社會學上社區服務就是指一個社區為滿足其成員物質生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務活動。按照社會學的概念，社區服務可以分為滿足社區居民精神生活需要為目的的社區基本公共服務和以滿足社區居民物質生活為目的的社區基本物業服務。

二、分析天橋灣小區作為老舊小區的管理服務現狀及對策

（一）居民多元化結構，物業管理惡性循環。通過調查走訪，天橋灣小區中的房屋結構復雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此情況導致了老小區的居民結構相對復雜。居民的生活背景、知識結構、行為習慣，消費觀念，自身素質參差不齊，不能充分認識物業管理的真正含義。一些居民只愛護自家衛生，忽視了自己應盡的義務，不關心小區的整潔建設。由于歷史遺留問題，這些年小區物業又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業費較低，管理人員有限，服務質量跟不上，造成了居民多數不繳費，物業收費難度大，便以降低服務標準來維持現狀，服務管理狀況越來越差，從而使小區物業管理步入惡性循環。所以導致小區出現了很多棘手的問題。

名詞解釋：物業管理惡性循環

物業管理服務水平不高——業主不滿拒繳物業費——物業虧損減少服務項目——更多業主不繳費——矛盾激化——物業公司退出——陷入真空狀態——新物業公司（或政府接管）進入——再次循環。這樣的輪回被業界稱之為“物業管理惡性循環”。

針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業管理方面法規政策和權利義務，引領廣大居民正視老小區管理中存在的現實問題，樹立正確的消費觀念。并引導物業不斷提高管理服務水平，強化物管工作人員的行為和素質，努力促進社區的和諧穩定。目前也借助網格化工作，加強入戶，不斷推動居民“花錢買服務”意識的深入，提高精細化服務水準，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（二）小區物業管理的突出問題及對策

社區物業管理應包括常規服務、專項服務和委托特約服務等方面的內容。一般社區能夠提供的常規性服務是對業主提供的基本服務，主要包括：

（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環境衛生的管理

多年來，天橋灣小區正是由于缺乏正規的物業管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規服務管理無序，小區的居住環境、和諧環境成為居民日益關注的焦點，影響了居民的歸屬感和幸福感。

1.治安管理問題

由于我社區緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小區沒有完全封閉，沒有技防設施，單元門未安裝門禁，2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經常發生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區不穩定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發顯現。

2.車輛道路管理問題

嚴重影響天橋灣小區和諧的另一個問題是車輛管理。一是小區內兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區的機動車輛極具增多，但小區沒有規劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現象嚴重。又由于無人管理收費、不限車輛入內，外來車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區居委會也多次協調物業商量安排值守人員，但由于資金問題未果。

為破解這些難題，保證轄區的安全穩定，我們沒有坐以待斃，而是注重發揮社區層面的協調作用，積極牽頭組織物業，居民代表，相關部門召開聯席會、座談會，本著“小事自己解決，大事協調解決”的工作原則，積極開展志愿服務，發動了一批有能力、有公益心、有責任心的居民黨員成立巡邏隊、義務看家護院，擔任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動想辦法，積極協調單位，挨戶做工作收取路燈費，解決了小區路燈照明問

題。又積極聯系派出所在小區6個明顯部位安裝電子監控設備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。今年又協調辦事處出資設計更新了小區東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認可和滿意的同時，居民們思想也大大轉變，也提出應該聘用安保人員，規范車輛管理，保證小區居民的安全，建立長效管理，提升服務水平。

3.環境維護問題

長期以來，由于歷史遺留問題，物業管理缺失，小區基礎設施年久失修，小區支干道路、宅前道路、路面、臺階出現不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重，下水道經常堵塞；沒有專業保潔服務，小區道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環境衛生的臟亂差，影響著居民的日常生活質量，使居民的歸屬感很低。

近兩年，通過社區自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發動黨員、居民、服務隊伍開展義務勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設，改善樓道面貌，增進鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了4名清掃員，小區主干道路、綠地等衛生得以維護，但是很多小區樓門內衛生依然處于無人管理。樓門內小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習依然存在。小區亟待解決的是如何進一步加大提高居民自身素質，從自身做起積極維護小區整體環境，為小區做貢獻。

4.違法建設問題

由于小區長期缺少物業監管，小區內部普遍存在私搭亂建，違規建設現象特別嚴重。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業和城管進行處理，但也是因政策法規不完善，職能部門之間職責不清，缺乏聯動機制，造成執法難。居委會又沒有權利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。

5、老舊小區的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在比如：原開發商

缺資建設標準不高，房屋工程建設資料、圖紙殘缺無法查找，給后續一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出；小區內需建設室外休閑場所等大問題。客觀的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。但最主要的基礎設施建設，重大維修及整治，還必須靠由政府主導投入。還應充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機制，及時反映小區存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進社區歷史遺留問題的解決。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經提上了日程。

三、探究老舊小區物業管理與服務問題的建議

（一）建設為先，提升小區環境品質。為小區開展準物業管理打下扎實的物質基礎，就要先對小區的基礎設施進行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》，只有通過政府出資，對小區老化管道、破損道路和區域進行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監控等公共設施，通過綜合整治，改善和解決一批現實問題，進一步完善制度，才能切實改變小區的環境面貌，為居民創造舒適和諧的生活環境。可以先把事情做起來，居民對管理和服務認可后，明確業主在物業管理中的權力和義務，推動“誰受益誰出資”的意識，再由居民協商決定物業管理事宜。

（二）成立街道級的物業督導中心，切實加大對小區物業管理工作的指導力度，協調處理好各方關系。

（三）嘗試非贏利性的“準物業”自治管理模式。借鑒其它社區對老舊小區進行集中管理的成功經驗，政府先期投入一定資金，居民分攤定期繳納一筆費用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區進行維護和日常管理，探究居民互助加外包式半專業化物業管理。居民家有些小問題，能解決的提供免費服務，或發動有能力的居民自助服務；一些需要專業服務部分則外包給專業服務商，擬訂服務協議，根據需求提供菜單式物業管理有償服務，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔任小區停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發停車證。選聘綠化隊伍定期美化澆

灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強小區的治安維護和防范；聘用懂技術的電工維修工能及時處理解決居民急需問題。做到低標準收費，高標準管理，逐步得到居民共識，過渡到標準化物業管理。爭取達到老舊小區居住環境的改善，實現有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理“七個有” 基本目標。最終目的是滿足居民的需求。

（七）利用社區公益事業專項補助資金，解決社區公共服務難題

根據《北京市社區公益事業專項補助資金管理辦法》（京財預?2007?3226號）和《關于2011年全面推進社區規范化建設工作的實施意見》（通社領辦發?2011?6號）文件，社區公益事業專項補助資金使用范圍：主要用于社區文化體育、社區教育、社區衛生、社區美化綠化和綜合整治、社區治安、社區精神文明建設、社區法律宣傳與服務、社區公共服務設施建設等公益事業。社區基本公共服務方面存在的問題，可以通過申請專項補助資金，來統籌解決，積極開展社區、物業，居民間的共駐共建活動，通過開展豐富多彩的社區文化活動，增進社區、物業同廣大居民的交流與溝通，讓社區居民享受更好的公共服務。

（四）積極在實踐中摸索網格化管理與服務工作，通過調查問卷摸清老舊小區居民對物管的需求，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業服務項目和方式。分層次確定公益服務內容，積極搭建服務平臺，增進居民之間的互助，促進社區各項事業發展。

第二篇：合肥市老舊小區調研

XX街道老舊小區計劃生育工作

調研匯報材料

街道位于合肥市北門，東靠阜陽北路，西至蜀山區，南臨老城區、北與長豐接壤，是一個典型的城市化進程中的城郊結合部街道，轄區內社居委的小區屬于具有代表性的城郊結合部老舊小區。

一、基本情況

小區始建于1997年，由于村（1997年時還是村）為發展經濟，給予村民購買土地自建及大房郢水庫拆遷移民所建，現小區內共居住293戶居民，總人口818人，其中常住人口648人，育齡婦女212人，流動人口170人，已婚育齡婦女63人。

二、管理與服務工作機制的主要內容

（一）小區現在的計劃生育管理主要由物業公司配合社居委負責，具體管理措施如下：

1、做好小區內的計生宣傳教育工作，發放各類宣傳品，并利用小區內的宣傳板對計劃生育法律法規、優生優育、避孕節育、生殖保健等知識進行宣傳，同時開展各種宣傳活動，在小區內營造濃厚的宣傳氛圍；

2、及時了解掌握和上報常住、流動人口中已婚育齡婦女的婚、孕、育及其變動信息。

3、做好小區內居民計劃生育需求信息的采集、匯總、上報和反饋工作；

4、協助街道計生辦做好非意愿妊娠居民采取補救措施的說服動員工作；

5、對轄區居民違法生育的，及時通報街道計生辦，并協助做好調查和處理工作；

6、協助街道計生辦做好《生殖保健服務證》、《生育證》、《流動人口婚育證明》等證件的的發證和審驗工作。

（二）計劃生育管理手段

1、定期組織社居委工作人員利用晚上的時間逐一上門對育齡婦女進行摸底清理并發放宣傳材料，不僅摸清了底數同時也使她們了解計生知識和最新政策。

2、充分發揮物業公司作用，深入開展計劃生育工作。一是協助居委會做好人口與計劃生育的宣傳工作。二是協助社居委計生專干收集小區內居民的計劃生育四種信息采集。三是協助社居委幫助居民解決在計劃生育方面遇到的困難；

3、發揮協會的職能作用，協助做好計劃生育工作，貫徹落實計劃生育方針政策。一是充分發揮會員和會員聯系戶組作用，做好育齡婦女宣傳教育和需求信息的收集工作，使其自覺實行晚婚和計劃生育；二是向小區育齡群眾、青少年、兒童和老年人提供生殖健康的信息和服務；三是圍繞群眾在生產生育方面的需求，利用社區資源開展服務，發動和組織會員對有困難的獨生子女家庭進行幫助；四是積極參與計劃生育居民自治工作，充分發揮協會在計劃生育居民自治中的骨干、帶頭、監督作用。

（三）計劃生育管理工作成效

通過以上管理模式和手段，使小區內的計劃生育工作得到了明顯改善，社居委計生辦能夠及時、準確的掌握到小區內居民的居住情況和計劃生育四種信息的變動，避免了育齡婦女漏建檔和漏信息上報的現象，同時也通過各類宣傳活動大大提高了社區居民的計劃生育工作參與率和知曉率。

三、存在的問題

1、小區內人員結構復雜，部分居民是大房郢水庫移民，掛戶人口很多，造成辦理《生殖保健服務證》、《生育證》時居民的婚育情況難核實。

2、存在三多現象：“流動人口多、育齡婦女多、困難家庭多”，造成社居委在計劃生育工作開展中遇到很多困難。

四、對策措施

1、針對掛戶人員多的現象，街道計生辦要求社居委在給居民辦理證件時一定要仔細核實其婚育情況，并落實居住地管理，避免錯發證的情況。

2、由于小區范圍大、人員多，社居委在小區范圍中選聘威信較高、熱愛計生工作的人員，擔任小區的計生信息員，承擔負責片區內的計劃生育工作。一是做好宣傳人口與計劃生育方針政策、法律法規、優生優育、避孕節育、生殖保健等知識；二是協助社居委計生辦做好已婚育齡婦女避孕藥具的發放工作；三是掌握片區內居民的婚、孕、育情況，收集居民對計生方面的需求信息，并及時通報給社居委。

第三篇：區縣老舊小區改造調研報告

區縣老舊小區改造調研報告

一、我縣老舊小區現狀。

據統計，縣城區有住宅小區X余個，其中老舊小區（X年前建成）X個，占城區住宅小區總量的X%以上。老舊小區大部分建成于上世紀八九十年代，多為X層左右的高密度住宅樓小區或零散的臨街獨棟樓房，以單位福利房、房改房、舊城改造開發房、拆遷安置房等居多。

老舊小區多數無專業物業管理公司進行管理，大多采用業主自治管理或聘請夫妻門衛看守小區大門的方式進行日常管理；建筑外立面陳舊，公共配套設施不完善、因年久失修無人維護，建筑外墻滲水，道路破損，化糞池、排水管堵塞，供水管網跑冒漏問題嚴重，電路設備老化等問題影響業主正常生活需求；

因當時設計條件限制多數沒有設置機動車和非機動車停車位，小區內車輛亂停亂放占用消防通道的現象普遍；老舊小區多數業主為年紀較大不愿離開主城區生活的老年群體以及部分在縣城務工的租住人員，對老舊小區改造有意愿但不愿自籌資金對小區進行改造，寄希望于政府包干改造。

二、群眾的期盼和建議。

我局從X年X月起組織縣城區三鎮、公房管理所對縣城區老舊小區按X年前及X年至X年建成進行了初步摸底調查，同年X月，又再次進行了查漏補缺的摸底，通過摸底也收集到了各社會各界及普通群眾對老舊小區改造的建議，為我局今后更好的開展該工作提供了有效的意見。

縣凱江鎮朝陽東路社區書記黃勇作為基層干部，通過多年與群眾打交道收集到眾多群眾意見，代表多數群眾提出不是所有小區都適合改造，應區分輕重緩急，統籌安排老舊小區改造時序，優先改造部分業主改造意愿強烈且水、電、氣、排水等管線老化、外墻或樓頂滲水嚴重的小區，先幫助群眾恢復住房的正常使用功能，再在資金結余的情況下改造小區臨街立面、小區內停車位、綠化等小區風貌工程。

縣蠶種廠宿舍住戶劉躍林曾因小區合表用水漏損率高，業主矛盾突出的問題多次向我局反映希望盡快對小區水表進行分戶改造，我局也將該小區納入X年老舊小區改造計劃，當其得知該消息時激動的表示對黨和政府的感謝，同時也提出了自己的建議，認為國家對老舊小區改造的重視，作為業主享受到了實惠一定會全力配合，并動員其他業主配合，但也希望政府部門加強對改造過程的安全、質量監管，不能流于形式，更不能讓惠及廣大普通百姓的好事變成豆腐渣工程，辜負國家的期望。

縣住建局退休職工肖樂全作為X年第二批次老舊小區改造的住戶代表向我們表達了他的意見，在改造過程中應注重方式方法，要有專業的規劃，應充分發揮業主的積極性和參與性，由小區業委會或社區組織小區業主按改造內容適當籌集前期費用，不能全部由國家負擔，在改造前業主對改造方案有意見應及時向社區或鄉鎮人民政府反饋，不得在改造過程中阻斷改造工程，同時施工隊伍要注意施工文明，盡量不影響業主的正常生活作息；作為一代建設人，還提到對城區內的改造應按片區統一規劃和改造，確保主城區外立面的統一性，也可以通過片區改造完善城市公共停車場、社區服務用房、市民便民中心等社區公共配套。

對于群眾的期盼和建議，我局都充分理解并將其作為今后開展此項工作的重要意見，充分結合民意確保此項工作落到實處。

三、下一步工作開展計劃。

（一）成立縣老舊小區改造工作領導小組。縣政府主要領導擔任組長，分管領導任副組長，縣發改局、財政局、自然資源局、執法局、水電氣通訊運營單位等相關單位和城區鄉鎮人民政府主要負責人為成員，小組負責統籌、協調、督查、考核老舊小區改造推進工作。進一步明確各相關部門、屬地政府、專營企業的職責，齊抓共管，統籌協調機制。

（二）摸清家底，建立我縣老舊小區改造項目庫。

各屬地鄉鎮人民政府負責，組織社區居委會，對我縣老舊小區基本情況再次全面清理，摸清掌握老舊小區的分布、現狀、改造意愿等，摸底情況報縣住建局形成我縣老舊小區改造清單。

（三）制定我縣老舊小區改造實施意見。

根據《意見》精神，結合我縣實施，盡快研究制定我縣老舊小區改造實施意見，明確我縣老舊小區改造范圍、任務、實施步驟等，進一步精減和優化老舊小區改造項目行政審批流程，確保老舊小區改造工作盡快落地實施。

（四）制定改造計劃，分類推進。

由屬地政府加強宣傳，充分征求居民改造意愿，根據財力及資金籌措情況，按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的方式，區分輕重緩急，統籌安排老舊小區改造時序，制定我縣老舊小區改造計劃。提前謀劃，安排財政專項資金，提前做好改造工程前期可研、立項、設計等準備工作，以便在上級部門下達支持政策時能夠及時爭取上級資金，提供申請資金支持。同時，積極引導居民自籌資金、社會資金參與老舊小區改造。

（五）繼續推進X及X年已申請到國家改造資金的X個老舊小區改造項目按計劃實施，同時配合縣財政局做好今年包裝的縣公園街片區及南門廣場片區老舊小區及周邊配套設施改造工程的債券發行工作，籌集X.X億資金用于片區老舊小區急配套改造。

第四篇：老舊小區管理與治理調研報告

關于加強和改進老舊小區管理與服務的調研報告

——以天橋灣小區為例

第八組人員：米 妍 盧銀萍 陳海濤 代麗艷 王曉丹 執 筆 人：米 妍 陳海濤 PPT 制 作：陳海濤

前 言

小區管理與服務貼近社區居民的生活實際，關系到廣大人民群眾的切身利益，物業管理水平的高低與服務的好壞對社區兩個文明建設具有重要影響。因此，探討如何協調物業公司和業主的關系，提高物業管理的服務質量，為社區居民創造良好的生活環境，對于建設和推動社區的和諧發展具有重要意義。

基本情況

天橋灣社區位于通州區繁華地帶，占地面積約0.32萬平方公里，與區政府緊一路之隔，地理位臵優越，交通便利。小區建成于90年代，共計14棟住宅樓，常住人口855戶、2330人，外地來京人員573人，轄區范圍內有通州區體育局、游泳中心、武術學校、西海子早市、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來，天橋灣小區也像很多老舊小區一樣，存在著物業管理不到位，小區的環境衛生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴重影響著社區居民生活質量和社區和諧，已成為居民群眾反應強烈、各級領導關注的現實問題。

一、相關概念

（一）、老舊小區

《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》規定，老舊小區包括1990年（含）以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒 有建立長效管理機制的老舊小區（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區。相關學者認為老舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，社區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區的外部設施已經跟不上時代。我國老舊小區的管理一直有三種典型的模式：一是由社區居委會進行管理；二是物業產權單位組建內部服務機構管理；另一種就是“多單位管理”，即一個小區有房管、園林、供電及水務等多單位管理。

（二）、社區服務

在社會學上社區服務就是指一個社區為滿足其成員物質生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務活動。按照社會學的概念，社區服務可以分為滿足社區居民精神生活需要為目的的社區基本公共服務和以滿足社區居民物質生活為目的的社區基本物業服務。

二、分析天橋灣小區作為老舊小區的管理服務現狀及對策

（一）居民多元化結構，物業管理惡性循環。通過調查走訪，天橋灣小區中的房屋結構復雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此情況導致了老小區的居民結構相對復雜。居民的生活背景、知識結構、行為習慣，消費觀念，自身素質參差不齊，不能充分認識物業管理的真正含義。一些居民只愛護自家衛生，忽視了自己應盡的義務，不關心小區的整潔建設。由于歷史遺留問題，這些年小區物業又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業費較低，管理人員有限，服務質量跟不上，造成了居民多數不繳費，物業收費難度大，便以降低服務標準來維持現狀，服務管理狀況越來越差，從而使小區物業管理步入惡性循環。所以導致小區出現了很多棘手的問題。

名詞解釋： 物業管理惡性循環

物業管理服務水平不高——業主不滿拒繳物業費——物業虧損減少服務項目——更多業主不繳費——矛盾激化——物業公司退出——陷入真空狀態——新物業公司（或政府接管）進入——再次循環。這樣的輪回被業界稱之為“物業管理惡性循環”。

針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座 談會等多種形式，努力向居民宣傳物業管理方面法規政策和權利義務，引領廣大居民正視老小區管理中存在的現實問題，樹立正確的消費觀念。并引導物業不斷提高管理服務水平，強化物管工作人員的行為和素質，努力促進社區的和諧穩定。目前也借助網格化工作，加強入戶，不斷推動居民“花錢買服務”意識的深入，提高精細化服務水準，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（二）小區物業管理的突出問題及對策

社區物業管理應包括常規服務、專項服務和委托特約服務等方面的內容。一般社區能夠提供的常規性服務是對業主提供的基本服務，主要包括：（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環境衛生的管理

多年來，天橋灣小區正是由于缺乏正規的物業管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規服務管理無序，小區的居住環境、和諧環境成為居民日益關注的焦點，影響了居民的歸屬感和幸福感。

1.治安管理問題

由于我社區緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小區沒有完全封閉，沒有技防設施，單元門未安裝門禁，2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經常發生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區不穩定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發顯現。

2.車輛道路管理問題

嚴重影響天橋灣小區和諧的另一個問題是車輛管理。一是小區內兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區的機動車輛極具增多，但小區沒有規劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現象嚴重。又由于無人管理收費、不限車輛入內，外來車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區居委會也多次協調物業商 量安排值守人員，但由于資金問題未果。

為破解這些難題，保證轄區的安全穩定，我們沒有坐以待斃，而是注重發揮社區層面的協調作用，積極牽頭組織物業，居民代表，相關部門召開聯席會、座談會，本著“小事自己解決，大事協調解決”的工作原則，積極開展志愿服務，發動了一批有能力、有公益心、有責任心的居民黨員成立巡邏隊、義務看家護院，擔任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動想辦法，積極協調單位，挨戶做工作收取路燈費，解決了小區路燈照明問題。又積極聯系派出所在小區6個明顯部位安裝電子監控設備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。今年又協調辦事處出資設計更新了小區東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認可和滿意的同時，居民們思想也大大轉變，也提出應該聘用安保人員，規范車輛管理，保證小區居民的安全，建立長效管理，提升服務水平。

3.環境維護問題

長期以來，由于歷史遺留問題，物業管理缺失，小區基礎設施年久失修，小區支干道路、宅前道路、路面、臺階出現不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重，下水道經常堵塞；沒有專業保潔服務，小區道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環境衛生的臟亂差，影響著居民的日常生活質量，使居民的歸屬感很低。

近兩年，通過社區自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發動黨員、居民、服務隊伍開展義務勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設，改善樓道面貌，增進鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了2名清掃員，小區主干道路、綠地等衛生得以維護，但是很多小區樓門內衛生依然處于無人管理。樓門內小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習依然存在。小區亟待解決的是如何進一步加大提高居民自身素質，從自身做起積極維護小區整體環境，為小區做貢獻。4.違法建設問題

由于小區長期缺少物業監管，小區內部普遍存在私搭亂建，違規建設現象特別嚴重。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天臺等。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業和城管進行處理，但也是因政策法規不完善，職能部門之間職責不清，缺乏聯動機制，造成執法難。居委會又沒有權利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。

5、老舊小區的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在比如：原開發商缺資建設標準不高，房屋工程建設資料、圖紙殘缺無法查找，給后續一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出；小區內需建設室外休閑場所等大問題。客觀的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。但最主要的基礎設施建設，重大維修及整治，還必須靠由政府主導投入。還應充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機制，及時反映小區存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進社區歷史遺留問題的解決。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經提上了日程。

三、探究老舊小區物業管理與服務問題的建議

（一）建設為先，提升小區環境品質。為小區開展準物業管理打下扎實的物質基礎，就要先對小區的基礎設施進行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》，只有通過政府出資，對小區老化管道、破損道路和區域進行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監控等公共設施，通過綜合整治，改善和解決一批現實問題，進一步完善制度，才能切實改變小區的環境面貌，為居民創造舒適和諧的生活環境。可以先把事情做起來，居民對管理和服務認可后，明確業主在物業管理中的權力和義務，推動“誰受益誰出資”的意識，再由居民協商決定物業管理事宜。

（二）成立街道級的物業督導中心，切實加大對小區物業管理工作的指導力度，協調處理好各方關系。街道物業督導中心主要職能

1、物業危機應對

本轄區居住小區發生物業服務停止或者其他重大、緊急物業管理事件需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項時，啟動物業危機應對機制，對不能維持正常物業管理秩序的，由街道辦事處及時向區政府匯報，請示對小區物業危機啟動辦事處、住建委、公安局三方協作接管機制。

2、指導業主成立業主大會和選舉業主委員會

對居住小區占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主向督導中心書面申請成立業主大會的，由督導中心負責進行成立業主大會的全程監督與協助。

3.組織召開物業管理聯席會議

督導中心可以組織召開物業管理聯席會議。由區房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等各方代表參加，共同協商解決物業管理活動中遇到的問題。4.建立與公安、城管、消防、工商、住建等部門的溝通協調機制，梳理與小區物業相關的職責分工。在街道層面建立起物業監督巡查機制，對物業管理中存在的各項問題及時解決。其中重點做好以下方面的工作：

①對小區內停車管理不到位的情況，及時檢查取證，將信息反饋給消防部門，負責協調對違法行為的查處整治監督；

②協調處理小區內治安環境惡化問題，對小區的治安問題匯總，定期進行治安環境檢查，對存在的問題及時聯系公安部門進行整治；

③建立小區違法建設巡查機制，定期對小區內是否存在違法建設行為進行檢查，對發現的問題及時制止查處，并向督導中心及時上報違法建設報告書，對需要由城管部門查處的及時聯系城管部門進行聯合執法；

④對物業內的經營項目進行定期巡檢，建立起小區經營臺賬，對存在的無照經營、違法出租等情況，制作違法經營報告書及時反饋給工商、住建部門進行查處，徹底根除小區存在的綜治隱患。

（三）嘗試非贏利性的“準物業”自治管理模式。借鑒其它社區對老舊 小區進行集中管理的成功經驗，政府先期投入一定資金，居民分攤定期繳納一筆費用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區進行維護和日常管理，探究居民互助加外包式半專業化物業管理。居民家有些小問題，能解決的提供免費服務，或發動有能力的居民自助服務；根據《北京市物業管理辦法》第二十一條 物業服務是包括各專項服務的綜合服務。物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。未選聘物業服務企業的，業主可以共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。一些需要專業服務部分則外包給專業服務商，擬訂服務協議，根據需求提供菜單式物業管理有償服務，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔任小區停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發停車證。選聘綠化隊伍定期美化澆灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強小區的治安維護和防范；聘用懂技術的電工維修工能及時處理解決居民急需問題。做到低標準收費，高標準管理，逐步得到居民共識，過渡到標準化物業管理。爭取達到老舊小區居住環境的改善，實現有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理“七個有” 基本目標。最終目的是滿足居民的需求。

（四）利用社區公益事業專項補助資金，解決社區公共服務難題 根據《北京市社區公益事業專項補助資金管理辦法》和《關于2011年全面推進社區規范化建設工作的實施意見》文件，社區公益事業專項補助資金使用范圍主要用于公益事業。社區基本公共服務方面存在的問題，可以通過申請專項補助資金，來統籌解決，積極開展社區、物業，居民間的共駐共建活動，通過開展豐富多彩的社區文化活動，增進社區、物業同廣大居民的交流與溝通，讓社區居民享受更好的公共服務。

（五）積極在實踐中摸索網格化管理與服務工作，通過調查問卷摸清老舊小區居民對物管的需求，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業服務項目和方式。分層次確定公益服務內容，積極搭建服務平臺，增進居民之間的互助，促進社區各項事業發展。

一個城市發展水平，一個城市的文明程度，歸根到底都要通過作為城 市主體的人的形象來體現，最終都具體到社區建設上。天橋灣小區是典型的老舊小區，我們力圖通過街道辦事處、居委會和小區居民的共同努力全面提升小區管理和服務水平！進一步把服務社區居民、為居民排憂解難、創建人民滿意社區作為我們工作的重點，用實際行動拓展精品社區的內涵。

第八調研小組 年6月21日

2012

第五篇：關于全市城鎮老舊小區改造工作情況的調研報告

關于全市城鎮老舊小區改造工作情況的調研報告

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

根據2022年工作安排，3月下旬和4月上旬，市人大常委會組織調研組對全市城鎮老舊小區改造（以下簡稱：老舊小區改造）工作情況進行了調研。調研堅持問題導向，采取前期隨訪暗訪與集中調研、重點調研與委托區縣調研結合的方式開展。3月下旬，市人大城環資委組織召開業務培訓會，學習老舊小區改造有關法律法規和政策；赴六區縣實地查看改造項目27個，組織區縣主管部門及街道、社區、施工、監理等單位召開座談會6次，查閱資料，收集各類問題線索及建議意見40余條；赴xxx市學習考察先進經驗。4月上旬，市人大常委會副主任xxx率領調研組實地查看xx區、xx縣、xx縣10余個改造項目，分別聽取市政府和區縣政府情況匯報。委托xx、xx、xx3區縣人大常委會在本轄區開展調研并提交調研報告。

一、主要做法和成效

（一）工作機制比較完善。

一是強化領導機制。市、區縣均成立了以黨委或政府主要領導為組長的領導小組，市委、市政府主要領導經常專題研究推進工作，出臺了《xx市城鎮老舊小區改造實施方案》《xx市城鎮老舊小區改造實施導則》等規范性文件，推動解決審批流程優化、管網管線改造、經費分攤模式等關鍵問題。市委、市政府連續三年將老舊小區改造列入了20件民生實事項目，市人大常委會連續三年將老舊小區改造項目列入了民生實事票決項目，整體推進全市老舊小區改造。二是創新推進機制。全市創新構建“市級統籌、區縣實施、基層協同、企業力推”工作推進機制，形成項目推進強大合力。東坡區推行項目方案多部門聯合審核機制，xx區創新“六步七化”工作機制，丹棱縣建立

“領導聯系＋部門負責＋社區服務”三級管理協調機制，青神縣探索“四不改”“七個一”“回頭看”等機制，不斷破解老舊小區改造難點和痛點。三是探索要素保障。在全省率先推行電力和通信設施改造經費分擔模式，電力和通信設施改造實行代建代管，經費由地方和企業各承擔50％。通信設施實行電信、移動、聯通、廣電網絡“四網合一”，解決小區通信線纜“蛛網”遍布問題。燃氣、供水企業給予住戶經費下浮20％的優惠，同步推進戶內設施改造提升。

（二）工作推進整體較快。

2020—2025年，全市計劃開工改造城鎮老舊小區2326個，5977棟、1179萬平方米，惠及居民109336戶，預計總投資約41.6億元。截止2021年底，全市已完成投資17億元，開工老舊小區1161個、完工980個，全市4.3萬戶城鎮居民居住環境得到改善，其中，xx區已完成全部任務的84％，丹棱縣已完成全部任務的72％，全市開工率、完工率均位列全省第一方陣，受到省政府分管領導高度肯定。2022年1月，xx市代表xx省在全國城鎮老舊小區改造工作經驗交流視頻會上作交流發言。

（三）改造效果比較明顯。

一是設施短板基本補齊。已實施改造的老舊小區全面實施了雨污分流，改造提升了供水、供電、網絡、道路、供氣等基礎設施，全市老舊小區改造共建設雨污管網6032公里，黑化地面732318平方米，新增停車位7517個，安裝智慧停車充電樁247個，安裝照明設施20680盞。鼓勵動員居民加裝電梯也收到初步成效，全市老舊小區計劃加裝電梯331臺，已建成153臺、在建178臺。二是小區環境明顯改善。已實施改造的小區基本拆除了違法建筑，全市老舊小區改造共拆除違法建筑33568平方米，優化了小區環境。部分小區實行拆墻并院、拆墻透綠，增加公共空間，實現資源共享，全市共拆除實體圍墻14797米，合并小區48個。部分小區將小區閑置場地改造成休閑綠地，融入城市文化、黨建元素，配置鄰里中心、日間照料中心、體育健身設施等，全市老舊小區新增綠化面積40836平方米，投入健身器材1390套，實現小區環境和功能再提升。三是安防水平得到提升。消防設施和消防水源得到完善，占用或堵塞消防通道情況大量減少。智慧小區建設取得明顯成效，全市372個老舊小區安裝智慧平安小區建設系統，多數小區設置了視頻監控、人臉識別、車閘、門衛室等安防設施設備。

（四）管理創新初見成效。

一是強化群眾主體。xx區把維修基金歸集、物業管理費預收、居民自治組織設立等作為老舊小區改造的前置性條件，將“要我改”轉變為“我要改”，為長效管理“后半篇”文章做好鋪墊。xx經驗被人民日報、xx日報、xx電視臺等主流媒體報道。二是探索黨建引領。青神縣全面推行社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業“四位一體”社區管理模式，以鄰里中心建設為核心，增設社區服務點、物業用房、公共衛生間等便民設施，引領社區精細化管理走出一條多元化治理新路徑。三是創新物業管理。xx區按照

“集散為整、組團連片”思路，采取“連片打包”方式，將地域鄰近、情況類似的小區連片打包給物業公司管理，解決老舊小區因住戶少、體量小，物業服務企業不愿入駐的問題，實現了老舊小區從“社區托管”向“企業接管”，小區治理從“單一自治”向“多元治理”轉變。東坡區創新老舊小區造血機能，部分小區將停車場對外開放，既盤活了小區公共資源，又增加了小區公共收入，緩解了小區物業管理資金難題。

二、存在的主要問題

（一）協調配合還要加強。

一是項目申報協作不夠。老舊小區改造涉及住建、發改、財政、民政、文化等10多個部門，在項目申報上，部門之間沒有圍繞老舊小區改造形成聯動合力，建立相應的項目庫。二是項目組織統籌不足。我市老舊小區改造大多是單個小區改造，對相鄰小區及周邊地區缺乏統一規劃、聯動改造，在項目包裝和資金爭取上，缺乏前瞻性、全局性思考。部分區縣設計、施工單位分離，不少設計單位為外地企業，項目實施中，施工、設計單位相互協調困難，影響項目進度。三是項目實施時序性不緊。電力、通信改造不能與整體改造做到同步設計、同步施工，造成重復施工、重復開挖，群眾意見大。由于成片開工，部分改造項目工期拖得過長，個別項目甚至超過1年，影響群眾正常生活。四是資金統籌還有差距。過度依賴中省資金，地方配套和社會投入不足。2021年，全市老舊小區改造實際完成投資3.4億元，中省補助資金到位2.74億元，占比達80.59％；區縣地方投入資金0.34億元，占比10％；社會資本投入0.23億元，占比6.76％；業主自籌資金0.09億元，占比2.65％。資金整合不夠，多數區縣僅整合財政和發改項目資金，未充分整合黨建、民政、教體、環保、文旅等其他專項資金。

（二）群眾參與還需強化。

一是群眾參與項目設計不夠。部分項目設計方案不能準確反映群眾改造需求，導致施工過程中出現群眾阻工現象。個別區縣在改造方案中策劃綠地過多，增加后期管護成本，擠占群眾停車需求。二是群眾參與施工監管不足。部分項目實施中，存在群眾監督缺位現象，有群眾反映，部分項目存在不文明施工、工程質量瑕疵等問題，但群眾意見反饋途徑不暢。三是群眾參與長效管理積極性不高。部分群眾對維修基金歸集、違建拆除、后期物業管理等工作有抵觸情緒。

（三）改造品質有待提升。

一是改造深度不平衡。少數改造品質較高的項目覆蓋了基礎類、完善類和提升類三大類，品質較低的僅實施了雨污分流和地面平整。2021年，全市戶均改造費用投入最高的區縣達到4萬元，最低的僅為0.77萬元。二是亮點打造不夠突出。個別區縣老舊小區改造未能與城市規劃方向保持一致，集中連片打造不夠，文旅元素植入不足，地方特色、區縣亮點不夠突出。三是群眾實際困難亟待解決。多數區縣未將屋面改造和外立面改造等納入基礎性改造范圍，部分小區屋頂漏雨、外墻磚脫落隱患較突出，群眾意見較大。

（四）長效機制亟待加強。

實施改造的老舊小區普遍沒有聘請專業物業公司、沒有歸集維修資金、沒有組建業主委員會，嚴重影響小區后續管理和維護。仁壽縣已實施改造的168個小區，成立業委會的小區16個，占比10％，物業服務費收取率32％，均未歸集維修基金和聘請專業物業公司。丹棱縣已實施改造的122個小區，成立業委會的小區31個，占比25％，物業服務費收取率9％，均未歸集維修基金和聘請專業物業公司。調研發現，多數已實施改造的老舊小區后續維護管理跟不上，部分小區安裝了路燈和充電樁，由于無人負擔電費，導致長期不能使用；部分小區綠地無人管護，已經看不出改造痕跡。

三、建議意見

（一）強化統籌協調。

一是強化政府統籌。建立健全政府統籌、轄區為主、街道主責、各部門齊抓共管的工作機制，在落實責任和協同解決問題上完善工作規則、議事規程和考核機制，確保工作推進規范有序。及時總結老舊小區改造工作中的亮點和成熟經驗，加強推廣，提升全市整體改造水平。二是突出規劃引領。依托城市總規和專項規劃，將老舊小區改造放在城市更新行動中統籌推進，做好城市風貌、綜合交通、公共服務設施、綠化空間、歷史文化保護等整體設計。加強橫向統籌和連片規劃，推進相鄰小區及周邊地區統一規劃、改造、管理，使老舊小區改造由單個小區向連片街區縱深推進，從根本上解決改造深度不平衡的問題，打造老舊小區改造“升級版”。三是實現推進協同。在項目方案設計和施工中，有機整合電力、通信、燃氣、供排水等專項改造方案，加強設計、施工單位工作協調，確保基礎設施、地下管網、“四網合一”項目等同步設計、同步施工和同步驗收，確保改一個算一個，改一個成一個；合理安排開工時序，縮短單個小區施工時間。

（二）強化群眾參與。

一是加大宣傳動員力度。老舊小區改造宣傳，既要突出優秀項目和正面典型，引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”；更要宣傳相關法律法規和政策知識，讓群眾理解物業管理費、維修基金的現實需要，增強群眾責任意識。二是突出主體作用。實施改造前，堅持把居民自治組織建立、違建拆除等作為納入改造范圍的先決條件，將維修基金歸集情況較好、后期物業管理意見比較一致的小區優先納入改造范圍。方案設計時，提高意見征集對象的覆蓋面，做深做實改造方案公示工作，盡量滿足群眾改造需求，“怎么改”要尊重群眾意見。實施改造中，發揮自治組織和小區群眾的監督作用，暢通意見反饋渠道，提升工程質量水平。項目驗收時，邀請自治組織和群眾代表參加，“行不行”要聽取群眾意見。

（三）強化品質提升。

一是著力解決基礎問題。優先實施小區供排水、供電、燃氣、通信、停車場、智慧小區建設等基礎工程項目，逐步化解屋頂漏水、外墻磚脫落等問題，解決群眾“急難愁盼”。二是努力提升改造效果。根據小區實際，建設鄰里中心、日間照料中心、黨員活動中心、體育健身等項目，鼓勵植入文化元素。合理拓展改造施工單元，推進相鄰小區及周邊地區連片改造，實現服務設施、公共空間、物業管理共建共享。支持老舊小區加裝電梯，提升居住品質。三是全力保障質量安全。嚴格執行招投標、施工圖審查、工程監理、竣工驗收備案等制度，加強巡查檢查，落實五方責任，確保項目改造按圖、現場施工文明、進場產品合格、工程質量優良。

（四）強化資金保障。

一是積極向上爭取。充分把握政策機遇，高水平高質量包裝老舊小區改造項目，積極向上爭取資金，做到應改盡改。進一步落實電力、通信等專營企業配合老舊小區改造工作任務，加大要素投入。二是增加地方配套。市、區縣政府通過市政項目配套支持等方式加大投入力度，解決地方財政配套資金不足的問題。民政、文體等專業部門積極參與老舊小區改造項目整合，加大資金投入。三是鼓勵社會參與。出臺激勵政策，支持社會資本參與老舊小區完善類、提升類改造，鼓勵社會資本參與老舊小區管理和運營。積極推動居民出資參與小區提升性改造，實現可持續發展。

（五）強化長效管理。

一是完善基層治理。把推進老舊小區管理與加強基層黨組織建設相結合，采取單獨建、聯合建、派駐建等方式，在老舊小區建立基層黨組織，構建“街道黨組織－社區黨組織－小區黨組織”三級架構，落實黨建引領。二是突出黨員帶動。探索黨支部書記或成員擔任業委會主任，發揮小區黨員模范作用，帶動居民參與老舊小區管理，促進管理水平提升。三是創新管理模式。探索多路徑物業管理模式，對已有物業管理的小區，加大對物業企業的管理力度，提升服務水平；對物業管理不健全的小區，引導業主靈活選擇專業物業公司、社區準物業管理、自我管理等物業管理模式；對微型小區、開放式小區，探索采用街區或連片模式聘請物業管理公司，統一提供物業服務；對未歸集維修基金的小區，引導業主補交，為小區設施維修維護提供資金保障；探索盤活老舊小區停車場、鄰里中心等公共資源，激活造血機能，為小區后續管理提供資金支持。