第一篇：關于推進老舊小區物業管理的對策與建議

關于推進老舊小區物業管理的對策與建議

加強老舊小區物業管理，創造整潔、文明、安全、方便的生活居住環境，是月城區推進“繁華時尚之區”建設的一項民心工程和實事工程。多年來，月城區委、區政府高度重視老舊小區居民生活質量和環境的提高，并將其作為改善民生的重要工作抓手，取得了初步成效。近日，課題組對月城區老舊小區物業管理現狀和推進準物業管理工作情況進行了專題調研，并提出對策建議。

一、現狀與舉措

（一）現狀

1．模式方面。一是社區居委會自管，約占月城區的90%，主要以保潔為主，小區綠化、維修等分別由區有關部門承擔；二是物業產權單位委托社區居委會從事保安、保潔工作，其他綠化、維修等工作由產權單位出資委托管理，約占5%；三是房管站及街道開展簡單的物業管理工作，約占5%。

2．規模方面。月城區八個街道共有老舊小區無物業管理房屋1978幢、97416套，約687萬平方米。從2009年開始已在8個街道9個小區的153幢、7632套、52.6萬平方米先期實施準物業管理試點（介于專業物業管理與社區自治管理的一種模式），在試點的基礎上，今年又確定在16個小區334幢、15688套、1307152平方米繼續推進準物業管理。至今，已有約22%的無物業管理老舊住宅小區推行了社區化準物業管理。3．管護方面。老舊小區的物業大多是上世紀90年代以前建設的，房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，而且由于老舊小區實行的是低租福利制的管理模式，物業費收取率及低，使得房屋和基礎設施得不到及時維修和保養，致使房屋設備陳舊、老化。盡管近幾年月城區政府投入大量資金，用于庭院改造整治、“平改坡”、小區綠化改造提升，但由于缺乏長效機制，小區“失管、失養、失修”等問題嚴重存在。

（二）主要舉措

1．建立機構。為保障物業改善工程的順利實施，月城區政府于2015年8月成立了月城區物業管理改善工程領導小組，各街道、社區也相繼成立準物業管理工作機構，一般由社區書記或主任兼任物管負責人。通過區、街道、社區三級聯動機制，推進改善工程。同時召開物改工作的專題會議，明確了月城區各職能部門的工作職責，并制訂了《月城區老舊小區住宅小區物業管理改善工程實施方案》。

2．營造氛圍。積極宣傳相關法律法規和政策，在月城區8個街道71個社區張貼準物業管理“宣傳海報”，對無物業管理狀況作了全面的調查，進行了分類梳理。深入社區逐一聽政，并落實“四問四權”（問情于民、問需于民、問計于民、問績于民；知情權、選擇權、參與權、監督權），廣泛征求意見、建議，形成共識。組織試點單位負責人參加市、區兩級宣傳教育和業務培訓，幫助引導廣大居民對準物業管理的知曉和參與，培養物業管理有償服務意識，為推行物業管理提供組織保證和良好的外部環境。

3．落實資金。根據市配套政策要求落實了社區準物業管理中的經費，去年撥付25萬元，今年共安排87萬余元，也已全部到帳。主要是對生活困難的家庭救助、幫扶，補貼等方式，保證其也能享有相應的權利。同時加強了物業維修基金的使用。

4．建章立制。對老舊居住小區開展準物業管理在我市是一種嘗試，在月城區也是一種新事物，主管部門在開展此項工作時，做了大量調查研究工作，提出了試點單位要達到“八個有”的規范要求，即：有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維護、有綠化養護、有道路保養、有維修服務。從對去年9個小區實行準物業管理視察情況看，基本達到要求，并在不斷創新和規范中。

二、問題與困難

（一）觀念陳舊。多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，在調查中，90%以上的居民對住宅小區“要不要物業管理”給予了肯定的答復，但65%以上的居民認為，物管是政府的事，應有政府承擔一切費用，35%的居民認為如果引進物管要花錢，還不如不引進，心里有抵觸情緒。消費觀念有待轉變，“花錢買服務”的意識淡薄。去年杭州市出臺文件，統一收取每平方物管費為0.15 元，即便是如此低廉的費用，物管負責人對能否收齊物管費心存疑慮。物管收費難一定程度上制約了物業服務質量和水平的提高。

（二）產權分散。老舊小區住房產權形式有商品房，房改房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房等。住房的產權人也具復雜性，有居民個人、直管公房、單位產權人（包括省級單位、市屬單位、區屬單位）、公共設施產權人（如各市政設施部門、電信、郵政、銀行、區屬商業單位所有的房產）、托管房、二手房產權人等。且大多各自為“居”，難以形成一定規模的物業管理區域。有的老舊小區城市主干道、支路橫穿其中，有大量社會車輛通行，無法實施封閉管理。

（三）基礎薄弱。老舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市居民生活水平的提高，對硬件設施的提升提出了更高的要求，如管理用房不夠、大小市政配套不到位，還如綠化面積過小、機動車停車難，大部分老舊小區沒有體育健身設施和文化活動空間等，有些是可以通過大量投入進行改造提升，有些項目就是投入了也無法改變，如居住空間方面的問題等。

（四）管理缺失。社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾，業主期望值與物業管理現狀倒掛。從一項“住宅小區環境衛生方面”問卷中，對清潔狀況反映最大的是：小廣告亂貼，占56.39%，垃圾隨地棄置占20.28%；對社區綠化評價一般的和不滿意的占了52%；對停車占道，認為經常發生的占39.13%，沒有占道的僅為6.67%。有些居民竟在自己家邊搭雞棚、圈狗窩、種蔬菜，法律對業主的行為存在缺失。社區與物業的矛盾、物業與業主的矛盾，以及公共維修、綠化養護、停車管理等矛盾錯綜復雜，有時難以調和。

三、對策與建議

（一）認識要再統一。加強老舊小區的物業管理，是踐行“以人為本、以民為先”理念、解決人民群眾最關心最直接最現實利益問題、提升人民群眾生活品質的民心工程，是推進“和諧社區”建設、提高城市文明程度和管理水平的基礎工程，是落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的實事工程，區各有關部門要進一步解放思想、創新思路、落實舉措。街道辦事處要切實將推進物業管理作為一項重要工作任務來抓。要充分發揮社區黨委核心作用，建立和健全小區綜合管理體制，保證老舊小區物業管理工作順利推進，并及時總結經驗，建立和完善物管長效機制。

（二）經費要再落實。按照“全覆蓋、低收費、有補貼”的要求，用好、用足市政府關于推進物業管理相關資金和配套政策，區、街要按文件要求，及時匹配到位，并保證這一資金和政策的持續性，同時積極爭取市財政補助資金按社會發展和物價上漲指數有一個增長的比例。規范物管服務收費行為，物管小區可以根據管理規模、服務成本、經營收入等情況，在政府指導價（每月每平方米建筑面積1.2元，可上浮20%）規定的幅度內，充分征求居民意見后確定具體收費標準。對確實入不敷出的物管小區，建議以街道為單位進行統籌，專款專用。同時建議月城區政府要減免相關物管稅費，出臺相應的扶持政策，對小區物管自有經營房、停車收入和小區廣告收入要全部足額用于小區物業管理。

（三）硬件要再改善。對老舊小區硬件設施的改造和提升，是提高居民生活品質的根本問題，也是實行物業管理的核心環節，因此在推進“庭改”工作中，結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行全面改善，特別是小區道路、房屋維修整理、立面整治、管線序化、公用事業管線改造、公共照明、監控設施、保安門、綠化配置、停車位劃定等，與大市政和整體布局相適應，盡可能一步到位，不留遺憾。抓住市政府對購買物管用房的補貼政策，盡快在全區開展排摸、統計，能新建的就新建，能新購的就新購，能置換的就置換，能補辦手續的就補辦手續，總之，要保證物管用房足額配置到位。因多種原因，暫時不能配置物管用房的，也要采取臨時借用、租賃等過渡性辦法解決。

（四）服務要再提升。月城區政府在加強對物管人員職業培訓和技能培訓的同時，要加大對街道物業管理推進工作的考核，并列入年終工作考核內容。建立健全基層物管組織機構，建議在街道城管科增掛物管辦牌子。在條件許可的社區設立物管專管員，因條件限制一時無法解決的，通過整合資源，明確現小區配備的城管協理員兼管物業管理工作。加強社區準物業管理臺帳。規范工作制度，不斷深化服務標準，落實責任片，規范便民卡。盡快建立爭議化解和糾紛處理工作機制，制定物業管理中投訴糾紛中的工作職責和處理程序，制定和完善物業應急管理機制，為廣大居民提供最便捷、最有效的服務。加強資源整合，為使有限的經費發揮更大的作用，以街道為單位配備專業技術人員，由街道城管科（物管辦）對技術人員進行統一調度，為各小區居民提供各項維護和維修服務。

（五）部門要再聯動。盡快成立區、街推進物業管理領導小組，進一步明確建設、城管、行政執法、工商、公安、民政、衛生、國土、規劃、環保等部門和相關專業單位的管理職責，各相關部門和專業單位要按職責分工、制定管理細則，做到不越位、不錯位、不缺位。月城區政府應定期召開物管工作例會，分析研究、協調解決物管工作和準物業管理推進工作中碰頭的困難和問題。共同推進老舊小區的物業管理。充分發揮街道和社區在物業管理中綜合協調作用。社區居委會也要將物業管理納入日常管理工作，開展相關的宣傳、協調、檢查和考核等工作，確保正常運行。

老舊小區的物業管理盡管存在這樣或那樣的問題和困難，但只要我們制定推進規劃，堅持和完善相應的管理辦法，不斷創新和提升服務水平，相信月城區老舊小區實施物業管理一定有一個非常美好的發展前景，準物業管理逐步向專業化物業管理過渡的目標一定會實現。

第二篇：老舊小區物業管理方案

老舊小區物業管理方案

為了提高小區居住品質，對庭院改善、小區整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適。我公司充分認識加強老舊小區物業管理工作的重要性，針對不同情況采取相應措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質量，提高小區管理的整體水平。

我們在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心；以滿足老舊小區業主的需求為目標；以業主的滿意為公司的最高追求；在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。

一、管理思路

根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1、根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。

2、對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業主的特別需求來確定客戶(業主)服務的項目、內容和標準。每季度要采取書面形式向業主征詢對物業管理服務的意見。

3、由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行

巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。

老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，以做到真正的小區就是家，愛崗如愛家，實行24小時執勤，為業主提供安全、溫馨的生活環境。

4、老舊小區物業管理面積大小不一，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。

5、針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。

6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，實行24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓有記錄。

7、我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好 的社區文化。

8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。

10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。

11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。

對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。

設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟

失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。

制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。

12、安全保衛及消防工作。

結合工作區的物業，完備安全防范措施。嚴格來訪 保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。

13、房屋管理

對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。

有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。

對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部門。

14、物業管理制度與檔案、資料管理

在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期開展有意義、健康向上小區文化活動。（2）積極支持參與社區文化建設。

（3）無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在旗級以上媒體有負面報道。

（4）避免小區內由物業管理不善導致發生的治安、刑事案件。

物業服務和業主出入的和諧；

我公司實行零干擾服務，在業主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務均為零干擾：即我們所有的設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間，為業主出入提供方便。

二、抓整治工作，換環境面貌

1、針對問題，一對一宣傳

根據我公司以往老舊小區管理工作經驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現象較為嚴重。再之老舊小區大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區管理帶來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業管理知識普及宣傳，制作業主入住手冊，加大小區物業管理的宣傳工作，針對小區存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業主進行一對一的宣傳，提高業主的文明意識以及安全防范意識。

2、做好小區基礎設施的維護，切實解決老百姓所關心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區內消防車難進入的安全隱患。

3、加強對公司人員的業務培訓力度，提高基本素質，掌握服務技能，明確工作職責，全面提升管理水平和質量，對拆遷安

置小區做到保安、保潔、保綠，建立社區與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯動，形成合力，聯合管理，及時現場發現、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區環境。

三、管理模式

四、環境清潔衛生管理

五、保安及消防管理

六、公用設備、公共場所等管理養護

七、各種車輛管理

八、消防管理

九、外墻清洗、修補方案

十、物業管理費用構成明細報價分析表

第三篇：老舊小區物業管理表態發言稿

老舊小區工作表態發言稿

尊敬的各位領導、各位物業公司的同仁：

大家好！

開展“秦淮區住宅物業小區優質服務勞動競賽”活動，是“兩學一做”活動的延展和深入。作為老舊小區物業管理組的代表，白下物業有決心、有信心按照區建設房產和交通局、區總工會的要求，積極參與，緊緊圍繞“六比六賽”，團結動員公司職工立足崗位、努力工作，不斷提升老舊住宅小區管理服務水平，為積極打造和諧社區建功立業，為全力打造秦淮“微幸福城”作出應有貢獻。為此在競賽中，我們將結合老舊小區物業管理的特點做出以下表態和承諾：

一、增設并固化各項便民服務項目

“群眾的需求就是我們的追求”小區物業對已有的便民項目如代收快遞、代訂牛奶等加強服務。另一方面，結合老舊小區業主需求，針對老小區業主年齡普遍較大，兒女沒有時間照顧的特點，新增室內水電維修、管道疏通、搬家服務、垃圾清運、理發預約等多項上門服務，讓業主體會到及時、方便、滿意，感受到老有所依。

二、檢查并消除小區安全隱患

小區內的公共設施，特別是關系居民切身利益及人身財產安全的，管道網絡、樓道照明燈、消防栓滅火器等設施，定期維護及時維修，而對于相關的歷史遺留問題，物業公司也會責無旁貸并不計得失地予以積極妥善處置。

三、加強小區公共秩序管理

小區出入口做到24小時站崗值勤，每天按規定進行巡邏。老舊小區地少車多，停車難是不爭的事實,為小區增設門禁系統，對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件應急到位，事發后及時采取相應措施，分析研究，不找出問題癥結不放過。

四、改善小區內部環境

面對老舊小區綠化覆蓋率僅15%以上的情況，有針對性制定植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作方案，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。老舊小區的業主或使用人喜歡將家中不用的物品擺放在樓道內，廢舊自行車舍不得扔一直堆放在車棚內，這不僅影響小區環境，也影響周圍業主的正常生活。我們通過與公安、街道城管、社區聯合行動，對小區內樓道、車棚雜物逐一清理，小區內的亂張貼、樓道廣告定期清除粉刷。為業主創造一個舒適、整潔的居住環境。

五、提高自身隊伍形象。

通過這次的競賽活動，我們要提升工作人員的整體形象，不僅要求他們著裝整齊規范，掛牌上崗，還要求他們接待業主時使用文明用語，微笑服務，處理業主反映問題主動熱情，耐心周到。堅持熱心、細心、耐心、誠心“四心”服務。定期對員工進行培訓，加強理論知識學習的同時提高專業技能水平，以優質的服務展現白下物業人真誠為業主的服務宗旨和良好形象。

六、加強與業主的溝通，邀請業主參與監督。

真誠為業主服務、使廣大業主滿意是公司的第一宗旨，堅持把勞動競賽活動與打造和諧團隊、提高服務質量、提高業主滿意度結合起來。加強與業主的溝通，與社區聯系定期召開座談會，掌握業主和使用人的需求，傾聽業主的意見與建議，了解物業在管理上的不足，從業主最需要的地方做起，從業主最不滿意的地方改起。督促街道、社區成立業主委員會或管委會，讓業主真正成為小區的主人參與到小區的管理工作中來。讓廣大業主切身感受到變化，使業主切實感受到實惠。

各位同仁：勞動競賽的號角已經吹響，我們將統一思想，提高認識，堅定信心，振奮精神，以本次勞動競賽為契機，自覺做好物業管理服務，努力提升物業管理技能，積極開展“規范服務、高效服務、優質服務” 踏實認真做好每一項物業服務工作，提高物業服務的人性化、及時性與滿意率，進一步發揮公司在推動科學發展、促進社會和諧中的重要作用。

最后預祝勞動競賽活動取得圓滿成功，預祝所有參賽單位取得優異成績。

謝謝大家。

第四篇：珠海 老舊小區物業管理方案

老舊小區物業管理方案

為了提高小區居住品質，對庭院改善、小區整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適。我街道充分認識加強老舊小區物業管理工作的重要性，針對不同情況采取相應措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質量，提高小區管理的整體水平。

物業公司在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心；以滿足小區業主的需求為目標；以業主的滿意為公司的最高追求；在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。

一、管理內容

1、服務星級標準。

小區二星級服務標準。設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。

2、消防安全及安全保衛工作。

小區出入口做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。

保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。

3、持證上崗掛牌服務。

物業公司管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。

4、定期公開相關費用或資金支出情況。

堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。物業公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。

5、培訓學習。

定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。

6、小區綠化管。

制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。

7、保潔管理。

將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。

8、設施設備管理。

老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。

對共用設施設備進行日常管理和維修養護。建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人；操作維護人員

嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。

設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。

制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。

9、房屋管理。

對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。

有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。

對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部

門。

10、物業管理制度與檔案、資料管理。

在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

11、其他管理

（1）定期開展有意義、健康向上小區文化活動。（2）積極支持參與社區文化建設。

（3）無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在旗級以上媒體有負面報道。

（4）避免小區內由物業管理不善導致發生的治安、刑事案件。

第五篇：關于老舊小區物業管理的探討

關于老舊小區物業管理的探討

本人是一名從事物業管理工作的，并且于去年考取了物業管理師。本人所管小區就是一個老舊小區，根據所學知識和實際工作經驗簡單的談談對于老舊小區管理的看法，敬請各位同仁指教！

一個小區的管理就同一個企業或者一個國家，必須要有它的最高管理機構如股東大會或人民代表大會，這是一首要必須解決的問題，而小區就是業主大會。新建小區根據現行法律成立業主大會很容易，開發商和物業公司都會積極參與與支持。但老舊小區就完全不同了，第一、產權結構復雜，比如

1、一棟樓可能有多家產權單位（有的國企已轉制或破產）；

2、職工優惠售房有成本價、又有標準價；

3、相當一部分公房租賃戶。

4、還有一部分商品房。第二、收取的費用形式復雜，既有物業費，又有公房租金（還有相當一部分減免）。第三、共用設施、設備老化嚴重，共用場地小且設計不合理。第四、公共維修基金只有小部分商品房上交到建委或房管局，而職工優惠售房的公共維修基金產權單位并未上交到政府相關部門，該單位已轉制或已破產。從上述情況來看，要想解決老舊小區管理難的問題首先要先突破上層建筑即小區的業主大會機構問題。從目前現狀和相關法律來看，有相當大的困難。但是我個人覺得還是有辦法解決的，要有北京的創新精神。在北京各社區都有群眾的自治組織——居委會，我認為應充分發揮其來自群眾、代表群眾、組織群眾的特點，在未成立業主大會的小區由其先行代理其職權，這樣物業管理條例及其配套法規就有了相應的法律主體，便于物業管理法律體系在老舊小區的施行。當然，法律可規定當業主大會成立后社區居委會將移交相關的權利和資料。我個人認為這樣，物業管理條例和其配套法規可操作性在老舊小區就不會成為一紙空文了！

老舊小區業主大會的問題解決了，也就順理成章解決了：

1、物業費定價問題；

2、公共部位、公用設施的管理維修問題；

3、公共維修基金的管理與尋找追查問題；

4、業主管理規約問題；

5、代表業主維權，與物業公司溝通，共建和諧、溫馨、環境優美的小區。