第一篇：杭州市區老舊住宅小區物業管理改善工程實施方案

杭州市區老舊住宅小區物業管理改善工程實施方案

各區、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：

《杭州市區老舊住宅小區物業管理改善工程實施方案》已經市政府同意，現印發給你們，請遵照實施。

二○○九年六月十五日

杭州市區老舊住宅小區物業管理

改善工程實施方案

為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：

一、指導思想

以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴面提質”，構建與杭州經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。

二、主要目標

總體目標：力爭到2011年年末，杭州市區（包括上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區，以下簡稱五城區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。

三、實施范圍

杭州市區五城區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：

1．1999年以前建成；

2．房屋標準成套；

3．尚未開展專業化物業管理。

四、基本原則

1．堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

2．堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。

3．堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。

4．堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。

5．堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權”，確保業主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。

五、實施步驟

1．調查計劃階段。2009年6月底前，完成機構組建、五城區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

2．全面推進階段。2009年7月-2011年年底，全面推進五城區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中2009年完成100萬平方米，2010年完成500萬平方米，2011年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1．已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：

（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。

（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

2．未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。

（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。

（二）建立物管機制。

在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。

1．確定管理模式。

街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。

2．實

施

物

業

管

理。

（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照杭州市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。

（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務

費

七、資

金

政。策

1．硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危

舊

房

改

善

工

程

專

項

經

費。

2．硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：

（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算

結

果

按

1：

1配

套

解

決。

直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果

按

1：

1配

套

解

決。

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產權單位承擔；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。

（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

3．住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解

決

八、保

障

措

。施

1．建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。

2．落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。

3．加大扶持力度。住宅小區實行“準物業管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。

4．加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。

5．加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。

濱江區、杭州經濟技術開發區、杭州西湖風景名勝區，蕭山區、余杭區可參照執行。

第二篇：老舊住宅小區改造后的物業管理 - 副本

老舊小區物業管理現狀及思考

老舊小區改造是一項福澤于民、惠及百姓的民心工程，兩年來，尤其是今年以來，政府不斷加大投入，動用大量的人力、物力、財力對我區多個老舊小區進行綜合整治，提升了城市功能、優化了人居環境、改善了治安狀況。但是改造后的成果維護卻一直是個難題。在已改造的老舊小區中，有物業管理的為數很少，多數小區無物業管理。如何不讓老舊小區改造的成果“曇花一現”，是老舊小區改造后亟待解決的問題，本文旨在探討如何因地制宜地開展老舊小區改造后的物業管理。

一、老舊小區改造的基本情況

牡丹辦今年共改造老舊小區23個，改造建筑面積為40萬平米，63棟樓，334個單元，5589戶。現已拆除了160處違建、15個自行車棚、145個配建棚廈。指導各改造小區成立了21個業主委員會。改造后的老舊小區，樓頂、地面、墻面明顯改觀，增設了各類健身器材和休閑設施，居民和業主普遍感到滿意，改造成效十分顯著。

二、老舊小區改造后在物業管理上普遍存在的問題及原因

目前，牡丹辦老舊小區改造后在開展物業上普遍存在以下問題：

（一）開展常規性物業管理條件先天不足。老舊小區雖 然經過了改造，但老由于建設時間早、建設主體多元化，小區的規劃設計、功能布局以及各項生活配套設施存在較多缺陷，與開展常規性的物業管理要求有較大差距。如許多老住宅小區經過整治后治安環境有了較大的改善，但由于建造歷史的原因，小區進出口較多，交通通道、夾雜其中，造成進出口設置過多，管理成本提高，封閉管理難度較大，如揚帆小區，總建筑面積為6.54萬平米，6棟居民樓，東西南北有6個大門供居民和各種車輛出入。平安二道街緊鄰小區北側，小區4號樓各單元門鄰平安二道街，整個結構看上去小區不象小區、鄰街又不全象鄰街，管理起來十分麻煩。

（二）老舊小區物業管理“造血”功能不足，物業管理企業的經濟效益難以實現。老舊小區由于自身功能不完善，嚴重影響物業公司的自我平衡與發展。

1、物業管理用房配置嚴重不足。雖然在老小區改造整治過程中，街道和社區積極爭取規劃調整、審批新建搭建經營用房。但仍有許多小區因本身地理位置、可占用空間不多等原因，新建搭建物業經營用房的余地不大，導致一些小區的物業管理及經營用房落實難度較大。如交通局小區，建筑面積只有0.49萬平米，本不太寬敞的院內正中間又有一個諾大的供熱站用房，居民活動的空間已很狹窄，根本無處建物業用房。

2、小區停車條件差，物業公司通過收取停車費增加企 業收入比較困難。許多老小區建設時間早，設計建設時大都沒有考慮到現在的停車需要，基本沒有專門的停車庫和停車位。雖然通過改造整治拓寬了小區道路，但是由于車多空間小，要在路邊設置停車位比較困難，而且停車會影響車輛、人員的進出，容易引起居民的不滿。且因物業公司收取停車費需經過業主同意，這也很難達成統一意見。如新立小區，不僅整體空間小，而且建筑格局本身不規整，很難劃分出車位。

3、一般管理區域偏小，物業管理效益不高。企業管理效率是企業獲利的主要條件。物業企業效益的實現，取決于管理成本的控制，管理規模效益的獲得。相當部分小區管理區域較小，投入產出比較低。如環衛局樓，總建筑面積0.85萬平米，只有116戶，物業管理分攤成本相對高，物業企業不愿進入。類似的小區還有加油站1組、2組居民樓。

（三）老小區物業管理標準降低、收費難，嚴重影響了物業公司的正常運營。

物業管理費的正常收繳是物業企業運行的根本保證。但盡管物業費相對較低，還是有不少業主因為對物業管理不理解、不支持，而造成物業管理費收繳困難重重。

對老小區而言物業管理費收繳率低原因是多方面的。一方面，老小區居民以中低收入家庭為主，下崗待業、老弱病殘等弱勢群體比例較高，生活比較困難；而更主要的是老小 區居民花錢買服務的意識未形成，由于房屋產權購置的特殊性，以及提供社區綜合服務體制的歷史沿革，許多居民認為物業管理是政府提供的福利，應該由政府掏錢。另一方面，一些居民動輒以新小區的物業管理服務水平來與老小區相比較，產生物業交費的抵觸情緒。最典型的就是朝鮮一區，業主基本屬于上述情況，還有相當一部分房屋出租給小生意人和外來人口，且民風彪悍，物業費根本收繳不上。

對物業管理企業而言，在物業管理費收繳率低的現實情況下，除想方設法催交外，只能通過減少物業服務內容，減少人員配備或選聘年齡較大的下、離崗人員的辦法加以維持。而通過法律程序取得業主欠交的物業管理費，由于現行管理條例規定不夠明確，法律程序繁雜以及“法不責眾”的行為特殊性，成本較高，造成催交物業管理費十分困難。

綜上分析，老舊小區物業管理運行中存在的問題比較突出，問題的成因也有特殊性，這些問題從根本上看，反映了三方面的突出矛盾：

一是改造后的老舊小區需要引入物業管理機制而老小區自身實施物業管理條件不足；二是許多社區居民不認同物業管理的方式，不愿遵循物業管理的運行規則;三是老舊小區需要物業管理機制的長效化運行，但要政府對老舊小區的物業管理扶持力度還需進一步加強。

三、老舊小區改造后實現長效物業管理的建議與意見 老舊小區整治改造后實施長效物業管理，是事關現代文明社區建設的大事，也是體現政府公共管理能力的一個重要方面。我們認為，物業管理市場化運作是老住宅小區社會化管理的基本方向，下一步的關鍵是要使物業管理走向規范化、長效化。可以考慮的辦法措施有：

1、切實把握老舊小區實施長效物業管理機制的原則。老小區的長效物業管理有其特殊性，應該在“堅持社會管理社會化、政府引導、市場化運行”基本方向的前提下，切實把握以下幾個原則：

一是市場機制原則。應該遵循市場經濟規律，按照社會公共管理社會化、市場化的要求落實管理機制的長效化，逐步擺脫政府對社會事務大包大攬、社會管理不計成本、公共服務一味依賴政府投入的思路和做法。應該按照政府引導支持、企業市場化運作的思路，積極推行物業管理的操作模式，在實踐中既要體現政府的工作導向性，給予物業管理必要的扶持和支持，同時要防止企業與政府的利益搏弈，影響市場公平競爭。

二是實事求是原則。老小區推行物業管理長效機制應該充分尊重現實，實事求是又靈活有效地選擇管理的方式和內容。一方面對改造后具備條件的小區要積極實施物業管理，對條件尚不具備的小區，由業主自治或社區居委會代行管理逐步過渡；另一方面可以根據老小區實際的管理條件、居民 要求提供服務的內容，調整物業管理的服務方式和內容，充分體現規范和實際相結合的改革精神。同時，必須明確物業公司、業主委員會、社區居委會三者之間的關系。物業管理的主體是全體業主，業主委員會聘任物業公司，業主委員會和物業公司是聘任和被聘任的關系，物業公司必須根據業主委員會的要求，提供綠化管護、衛生保潔、治安管理、秩序維護等服務及物業費收繳等職責；居民委員會在物業管理中承擔協調、監督及配合的職責，必須履行起業主委員會的選舉、物業管理的監督等協調配合工作，確保物業管理的有序運作。

三是有效傾斜原則。從某種程度上講，老小區實施物業管理離不開政府的扶持和支持。而政府的支持作用應該體現為有效性和有限性。有效性是政府的支持要充分為物業管理的引入創造條件，提供給物業企業必要的生產經營條件，積極為物業企業解決企業運營中的實際困難。有限性是政府的扶持和支持在于促進成長，決不保護依賴；鼓勵走向規范成熟，防止守成不能發展。同時政府支持也是有限度的，無論是時間上還是支持力度上，應考慮的限度就是物業企業能夠進入正常的市場競爭環境，可以按照市場競爭規則的運營來獲取經濟利益。

2、加大力度，進一步重視和支持老小區物業管理工作。老小區整治改造是政府的民心工程，鞏固整治成果、促進管 理機制的長效化，應該引起政府相關部門進一步重視和支持。一要整合相關工作部門職能，有效形成推進老小區物業管理的工作機制，房管、建設、城管、等職能部門以聯席會議、專題工作協商等途徑，加強工作協調，加大工作力度。二要進一步整合相關扶持政策，加大對老小區物業管理的支持力度。同時，不斷分析研究老小區物業管理的新情況、新問題，調整和補充有關的工作措施。三要整合各種社會資源，充分調動街道、轄區單位和社區居民的積極性，共同參與、協調推進老小區物業管理工作。

3、積極探索老小區物業管理的特殊機制，提高物業管理的生存發展能力。一要對老小區物業管理公司進行有效扶持，積極做好相應的政策配套。要按照適度競爭的原則，在物業企業經營資格、企業稅收、政府公共產品提供等方面予以重點傾斜，通過整合物業管理資源，提高物業管理效率，使企業真正實現良性發展循環。但同時也要防止企業過度依賴政府、封閉發展。二要把握不同老小區的實際情況，有效探索物業管理“菜單式”服務機制，由業主根據需要自由選擇服務內容、分別議定收費價格、訂立業主與物業企業的服務合同，也可以采取服務目標內容與服務質量評價掛鉤的方式，提高小區業主對物業服務的認可度。三要有效整合老小區物業管理資源，合理調整、合并物業管理區域，降低物業管理成本，提高物業管理經營活動的規模效益。

4、創造條件努力配足物業管理用房，增強物業企業自主發展能力。必要的物業管理用房是物管企業自主發展的基礎，應想方設法爭取各種辦法加以幫助支持。首先，要通過各種渠道，反映呼吁、積極爭取規劃部門的更多支持，在小區內改建、補建、騰退、調整必要的物業管理用房，保證不低于0.3%的用房配置。其次，應該爭取提高預留物業用房價格標準，并允許采取“異地購置”等式增加物業經營用房。再次，合理劃定機動車停車區域，在不影響小區車輛、人員進出和綠地保潔方便的前提下適當增加停車位；同時也可以考慮將小區外道路及相關空間辟為停車場，并允許納入小區物業公司的收費管理。

5、整合政策資源，進一步加大對老小區物業管理的政策支持力度。整合政策資源，就是將政府現行的社會管理政策加以梳理選擇、歸并參照，在不新增支持政策的前提下，尋找對老小區物業管理更多的支持。如：政府城市管理經費與物業管理相銜接，可以考慮將未實施物業管理前小區原有的綠化養護、小區道路維護、化糞池清理、小區保潔等經費切塊給物業公司，或選擇若干小區物業服務內容仍由原管理主體承擔。

6、加大宣傳教育力度，努力提高老小區物業管理收費率。提高老小區物業管理收費率，是物業管理真正實現長效化的關鍵之一，在現實條件下，應該爭取各種有效辦法加以 改善。首先，要通過各個社會層面、各種媒體手段加強對老小區居民的宣傳力度，增強居民花錢購買服務的意識。其次，要努力擴大社區居民對物業管理的參與度，從而提高對物業管理的認可度，在物業公司的引入、提供的服務內容、服務方式和服務質量的評價等環節上廣泛吸納意見，促進居民更多參與。再次，也可以積極反映呼吁，加大法律對業主欠交物業管理費的征交力度。同時，也可以積極探索老小區物業管理服務遞減機制，完善物業管理收費與服務內容遞減、物業公司退出相銜接的辦法，提高小區居民對物業管理的關注度。

第三篇：老舊住宅小區物業管理收費工作困境的分析[范文]

老舊住宅小區物業管理收費工作困境的分析

摘要：老舊住宅小區復雜的物業產權情況，造成了物業管理繳費主體難確認；雜亂的業主階層，促使物業管理收費無序；服務標準缺失，造成物業管理收費不公平；惡劣的生存環境，導致物業管理收費的外部壓力；失衡的公私權利，導致物業管理收費的矛盾重重。這五個方面使老舊住宅小區收費工作陷入困境。

老舊住宅小區的物業管理隨著我國住房制度改革的推進，有了近20 年的發展歷史，但是物業管理收費問題始終是一個老大難問題，沒有一個長期的有效機制來提高收費率，下面結合我們方莊小區物業實際工作來分析老舊住宅小區收費難的成因。

一、復雜的產權，造成了物業管理繳費主體確認難

由于老舊小區歷史都比較長，伴隨著我國房改政策的變遷，房屋產權情況也不斷變化。在方莊小區，國家單位、企事業單位比較多，在這些單位改制之后，產權的歸屬界定非常復雜。比如國家電力公司，產權幾經轉移，一些下屬的單位也不愿承接產權。沒有明確的產權界定，物業管理收費就無從談起。同樣，根據現行北京市的物業管理收費辦法，實行市場調節價，但是小區業主委員會成立的不多，這樣在進行物業費對價時沒有談判對象。同時，存在一些老舊小區業主房產的建筑面積因歷史原因無法準確界定，使物業收費更困難。老舊小區一般是公房或開發商自建自管，大產權證的面積和分戶面積對不上，特別是過去規劃方面的原因，在房屋性質上更難判斷。

還有，開發商在建設小區時按照原規定分配給辦事處、奶站、郵局、學校等的配套公建，多年來一直處于不繳物業管理費的狀態。這樣，物業收費工作面臨著既要承認歷史又要適應社會的變遷，造成了收費難。

二、雜亂的業主階層，造成物業管理收費無序

我們假設現在有了業主委員會，業主委員會也愿意和物業管理公司就費用情況進行商議。但是，由于老舊小區業主階層的多樣性，帶來了業主本身對物業管理服務理解的多樣性和費用承受力的嚴重落差。農民回遷戶、居民拆遷戶、普通商品房、公寓等混在一起，靠一個業主委員會根本代表不了廣大業主。特別是業主委員會對比較大的產權單位和一般個體業主都不具有公信力和影響力。由此，物業管理收費問題的博弈顯得十分無序。在方莊地區，已經有好幾個業主委員會主任因無法組織大家獲得統一的意見，開展工作難而辭職。在老舊電梯更新改造工作中，各個單位對

電梯的要求和服務都不一樣，有的想更換電梯，有的認為現在就可以了，有的干脆就不交費。在這樣一個雜亂的社區，收費問題要實行市場調節是很難的。

三、服務標準缺失，造成物業管理收費不公平

實行市場調節，就要有比較成熟的物業管理市場。現實情況是，物業管理市場自 《 物業管理條例 》 實施以來才開始逐步形成。當新舊物業管理公司還不能順利進行交接的時候，談市場調節，顯然過早。特別是業主和物業管理公司之間關于服務標準的認定不足，關于費用

標準自然也是公說公有理，婆說婆有理。再加之，大量的物業管理企業還沒有形成核心競爭力就參與到激烈的市場競爭中，唯一的手段就是低價競爭。這不僅嚴重打擊了部分好的物業管理企業的積極性，也損害了業主的利益。更重要的是，由于物業管理服務的公共性，使得業主總是從個人的角度來評價物業管理公司的服務。比如說，業主關心的室內維修、小區環境、停車

秩序等，畢竟不是物業管理的全部。在物業管理日常工作中，大量的公共部位的維護，共用設備設施的維護保養，大量鄰里矛盾的處理，對各專業公司的監管等等，業主不清楚、不關心，自然就不愿意付出。但由于這些都是公共消費的產品，物業管理公司都得投入資金、人力進行服務。這兩者之間的矛盾，由于沒有合適的第三方中介的溝通渠道，很難達到一致。這樣，物業管理服務收費的公平性就無法保證。

四、惡劣的生存環境，造成物業管理收費的外部壓力

根據相關調查，很多地區物業管理企業的主業收支不均衡。一些地區的物業管理企業的虧損達到 70%。政府在考慮收費問題時，始終沒有考慮到收繳率的問題。根據網上調查，一般物業收費收繳率達到 80% 已經很好了，大部分根本達不到。為了生存，物業管理公司都要靠多種經營來補充物業費用的不足。正因為如此，就造成了更多的矛盾。但按照現有的法規，多種經營都將有新的說法，嚴重的主業經營虧損是不可避免的。可見，過去物業管理市場的激烈競爭，實質上是對多種經營權利的競爭。現在情況有所改變。就普通的住宅小區來說，僅靠物業管理的收入，是無法生存的。同時，物業管理企業自身也有很多需要完善的地方。比如說專業性不強，服務人員素質不高，服務意識不強等，但由于各項成本支出加大，特別是人工成本加大，企業沒有時間和精力來夯實基礎、勤練內功。尤其需要指出的是，政府行業部門對物業管理的認識還有不盡完善的地方。

物業管理作為社區管理的一個重要方面，有很多方面是需要政府強制力來支持的，需要政府的干預。在 2003 年的抗擊非典中，行業部門提出很多行政命令，比如對電梯要兩個小時噴灑一次藥物，但這些只有要求沒有補貼，費用都由物業管理公司自己來支付。任何一個國家，對于物業管理這樣具有公眾性的服務企業，都需要政府的補貼和政策優惠，但我們看到的卻是一味地把企業推向市場。

五、失衡的公私權利，導致物業管理收費的矛盾重重

權利和義務是對等的。但是從高法的解釋上看，業主委員會可以狀告物業管理公司，物業管理公司不能把業主委員會當作被告，物業管理公司所要面對的是業主委員會更是廣大的業主。物業管理收費也是同樣的道理，在維護個人權利的時候，業主是義正嚴詞毫不退讓的。但是談到維護公共權力，需要按照業主公約約束自己的時候，情況就不是這樣了，搭便車的心理普遍存在。而物業管理處理的正是公共權力和公共義務，沒有廣大業主的覺醒，只會造成矛盾。比如上下層漏水問題，裝修擾民問題，毀壞公共設備設施問題等等。一些媒體也在一些事情上推波助瀾，使一些矛盾激化。

由于我們正處在一個社會轉型的時期，各種社會矛盾層層疊疊，失衡的心理必然會轉移到物業管理收費上來，于是找各種借口不交費，找各種借口惹事生非，就不奇怪了。沒有業主對公共事務的關注和參與意識，就談不上物業管理的市場成熟。在老舊電梯改造中，最頭疼的就是各樓的個人業主，產權單位可以按照政府部門要求催繳，而業主要么不在家，要么避而不見。

去年年底，北京市朝陽區法院對拒交物業管理費的部分業主實行強制執行，結果引起了軒然大波。當然法院做法有欠妥的地方，但是可以看出對于不多的物業費能不交就不交是普遍心理，人們認為這不是多么嚴重的違法事情。可是正因為這樣，法律又一次沉默了。法律的沉默直接導致的是物業管理市場的無法可依、有法不依，實質透露的是私權意識的嚴重缺失和公權意識的嚴重誤解。當我們用 70% 業主的資金維持了 100% 業主的社區物業管理時，到底是誰侵犯了廣大業主的權益？

參考書目：、李嘉煒，《 物業管理檢查達標實務 》，2005 年 7 月、《 房屋設備管理手冊 》，北京市國土資源和房屋管理局編

第四篇：關于老舊住宅小區物業管理的問題與建議（最終版）

關于老舊住宅小區物業管理的問題與建議

物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而老舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

一、居民觀念需轉變

多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交。

二、硬件條件相對落后

老舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等

三、產權形式多樣

老舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人（包括中央單位、市屬單位、區屬單位）、公共設施產權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產）、托管房、二手房產權人等。

四、存在多頭物業管理的現象

產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有：“單位自管房”物業管理公司，“房管局直管公房”物業管理公司，社區管理單位，居委會或家委會，市政設施單位，商業網點單位等。

五、對老舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大

老舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。

六、物業管理收費困難

已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。老舊小區物業管理收費共分13項，根據房改房政策，房屋使用人一般只交納兩項費用，即衛生費和保安費，普通小區全年收費總額為84元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到70%左右。

七、原產權人物業管理費負擔過重

老舊小區一般是房改售房，根據房改售房的政策規定，物業管理收費中的大部分費用是由原產權人承擔。

八、管委會作用有待進一步發揮

實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。

九、社區管理與物業管理存在矛盾

社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。

針對當前老舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：

其一、加快、加強物業管理的立法工作

當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。

其二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境

1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。

2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。

3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對老舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。

其三、政府部門應加大對老舊小區實施物業管理工作的規劃

針對沒有實施物業管理的老舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究老舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。

其四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分

房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。

其五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系

商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在老舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的“你搞物業是你愿意，跟我沒關系”的觀念。其

六、加強實施物業管理的正面宣傳

一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺的維權意識。四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。

其七、處理好社區管理與物業管理的關系

物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與居委會、派出所、社區管委會等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。

其八、確立物業管理公司是對小區物業實施物業管理的唯一，改變多頭管理的局面應該明確物業管理企業是小區物業唯一的管理企業，一個小區應盡量安排一個物業管理公司。

第五篇：住宅小區物業管理

浙江廣廈建設職業技術學院

管理工程學院

2009/2010學年第1學期

課程名稱物業管理實務授課教師劉團輝教研室主任