第一篇：住宅小區的物業管理

住宅小區的物業管理

城市居民的居住生活聚居地稱為居住區。居住區是具有一定的人口和用地規模、以滿足居民日常物質和文化生活需要的，為城市干道所分割或自然界限所包圍的相對獨立的區域。在規劃設計中，居住區按居住戶數或人口規模分為規模居住區、居住小區、住宅組團三級

一個完整的居住區由若干小區組成。同樣，一個完整的居住小區由若干居住組團組成。每一個級別均需配套建設相應數量和級別的公共服務設施。對達到一定規模、基礎設施比較齊全的居住區稱為住宅小區（含居住小區、住宅組團）。

一、住宅小區的功能

從物業管理的角度來看，住宅小區是一個集居住、服務、經濟、社會功能于一體的社會的縮影。1．居住功能。這是住宅小區最基礎的功能。根據居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場地和環境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛生、學習、娛樂、交際等功能。2．服務功能。住宅小區的服務功能是隨著城市規劃建設要求、房地產綜合開發而來的，即要求小區的公用配套設施和小區的管理應能為居民提供多項目、多層次的服務。包括：教衛系統，如托兒所、幼兒園、小學、中學、醫療門診、保健站、防疫站等；商業餐飲業系統，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務系統，如圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務系統，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。3．經濟功能。住宅小區的經濟功能體現在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括物業自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經紀中介服務和小區管理勞務的交換，即業主通過合同的方式將住宅小區的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區中的住宅將不斷的商品化，并進行商業化的管理。包括住宅在購、租兩方面的逐漸商品化及小區的管理和服務都是有償的，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。4．社會功能。住宅小區的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區的各種社會實體，如行政治安機關、商業服務業、文化教育、銀行等是以住宅小區為依托，共同為居民服務，發揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區的社會關系、人際關系，形成了一個社會網絡，相互影響和相互制約。

二、住宅小區的特點

住宅小區相對于一般單體住宅或單幢住宅樓來說，由于其是小區，更注重物業的整體性、相關性。住宅小區，尤其是新建住宅小區有以下特點：1．統一規劃，綜合開發。由于城市建設的發展和人們物質文化水平及居住條件的提高，住宅區的規劃布局有了很大變化。在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”原則的指導下，全國廣大城鎮統一規劃、綜合開發的新型住宅區成片地興建起來。這些新建住宅小區，規劃布局合理，配套設施日益完善，改變了過去單一的、分散的結構和功能，向節約用地、高密度、綜合化和現代化方向發展。新建住宅小區一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業、服務業、飲食業、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛生、娛樂、庭院綠化等配套設施，組成一個功能齊全的居民生活小區。這就要求區內各類建筑和居住環境相互協調，有機結合。由專業化的物業管理企業實行統一管理、優質服務、合理收費。2．規模大，功能全。新建居民住宅小區多為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余萬平方米。如我們所管轄的銀河綠苑物業小區，總占地面積500畝，建筑面積50萬平方米是我市乃至全省數一數二的超大社區，近4000戶居民，綠化面積40℅，集地下停車場、籃球場、網球場、幼兒園、小學等一應俱全。超級市場、體育場、健身房、醫院等等，居民達3萬人。小區已不僅是人們避風雨、御嚴寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學習、工作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園；也是進行區域內購物、飲食、生活服務的場所；更是社會主義精神文明和物質文明建設的基地。住宅小區的多功能性，給小區的物業管理工作帶來了很大的難度。3．房屋結構整體化，配套設施系統化。住宅小區內，多座單體樓宇構成一個小區房屋系統；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構成一個整體；區域內供水、排水、供電、各種熱力、煤氣管網互相相通構成一個網絡系統，而這些系統交融組合形成了一個龐大的、復雜的、多功能的大系統。各種服務設施、配套設施、區域內綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網都是統一設計規劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區服務的，是無法分割的，使住宅小區變成一個小社會。這就必然要求統一管理，統一經營。4．產權多元化，管理復雜化。由于住宅建設投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產權結構發生變化。在市場經濟條件下，房屋產權由單一所有制變為產權多元化。一個居住區、同一棟樓宇內，全民、集體、個人、外產等不同的產權共存。住宅小區規劃、設計、建設的統一性、系統性、功能的多樣化、房屋結構與配套設施的系統化，再加上產權的多元化，給小區物業管理造成了極為復雜的局面，導致物業管理工作的復雜化。

三、住宅小區物業管理的特點

住宅小區內居住著不同階層、職業的家庭，不同的生活習慣、愛好、文化程度、道德水準、經濟收入水平等等決定了他們對居住環境要求和居住行為的差異。這些差異有時會產生各種各樣的問題、矛盾和糾紛。這也給住宅小區的物業管理提出了更高的要求。住宅小區是小區內全體居民共同的家園，是大家共同生活的場所，建設和維護一個良好、和諧的居住環境就是全體居民共同的心愿。因此，為避免減少和妥善處理這些問題、矛盾和糾紛，有必要在自治自律的基礎上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規范，即業主公約，其核心是任何人的行為不得違反社會公共利益和損害他人利益。這也就是說，自治自律是相統一的，自治是在自律基礎上的自治。每個人在享受一定權利的同時，也應承擔相應的義務。住宅小區物業管理還帶有相當的復雜性，主要表現在三個方面。首先，小區的房屋產權的多元化要求管理上的權威性和統一性。不同產權性質的住宅在物業管理上的側重點不同，如何針對產權的多元化實行統一的物業管理具有一定的復雜性。其次，小區的物業管理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部門和單位，如何協調好相互間的關系和利益，明確各自的職責和管理范圍，對搞好小區物業管理是至關重要的。第三，物業管理經費籌集的復雜性。不同產權形式下物業管理經費的籌集渠道不同，物業管理服務收費的計算原則不同，收繳方式不同。當前，我國的物業管理主要是在普通住宅小區推行，其住宅小區物業管理經費的籌集既要考慮到物業管理實際運作的成本費用，又要考慮到人民群眾經濟收入的實際水平。這種費用與支付能力的矛盾構成了現階段住宅小區物業管理經費籌集的復雜性，給經費的具體籌集帶來了比非住宅物業更大的困難，需要認真加以研究，制定穩妥可行的收費標準與辦法。

四、住宅小區物業管理目標

小區物業管理的目標概括起來就是要通過科學的管理手段和專業化管理技術來實現社會效益、經濟效益、環境效益的統一。1．社會效益。小區管理的社會效益首先表現在為居民提供一個安全、舒適、和睦、優美的生活環境。這一環境不僅是指居室、樓宇內的，而且還指整個社區的治安、交通、綠化、衛生、文化、教育、娛樂等方面。它對于調節人際關系，維護社會安定團結，都有著十分重要的意義。其次，它可以起到為政府分憂解難的作用。實施小區管理以后，小區復雜繁瑣的管理工作和各種投訴的處理，都由物業管理企業負責，政府不再為此花費大量的時間與精力，只需制定有關的政策規定，對小區管理實行指導、協調和監督。2．經濟效益。小區管理的經濟效益可從多方面得以體現：（1）從政府的角度看，未實行小區管理的住宅區，政府不僅要補貼大量資金用于小區房屋的維修，還要在環衛、治安、綠化和其它公共市政設施上投入財力。而實行小區管理的住宅區，政府不僅不投資，還可向物業管理企業收取稅收。從這兩方面看，經濟效益是很明顯的。（2）從開發企業角度看，實行小區管理不僅有利于房產銷售，加速資金的周轉，而且有利于開發企業以較高的價格售房。獲取更多的銷售利潤。（3）從小區管理企業角度看。小區管理的經濟效益不單體現在開發企業身上，還體現在物業管理企業本身。小區管理從單純收取管理費來講，是微利的，但如果善于經營，通過開展各種有償服務，仍會取得較好的經濟效益。（4）從業主的角度看。物業管理企業管理好、維護好房屋住宅及附屬設備、設施，延長它的使用壽命，可以保障業主的經濟利益。3．環境效益。小區內的水、電、煤、陽光、空氣、通風以及建筑和人口密度等方面都與居民的身心健康有著密切的關系。小區管理有利于從根本上治理城市住宅內臟、亂、差現象，改善人居環境。因此，搞好環境的綠化、凈化，不僅有助于人的身心健康，還將對整個城市建設規模、格局和風貌產生積極影響。

五、住宅小區物業管理原則 由具有獨立法人資格、實行獨立核算、自負盈虧的物業管理企業來進行城鎮居民住宅小區的物業管理，與舊體制下那種政企不分、權責不明的福利型管理是截然不同的。應遵循的主要原則有：1．業主自治自律與專業管理相結合。住宅小區物業管理首先應遵循業主自治自律與專業化管理相結合的原則。業主自治自律是基礎，但住宅小區的管理又具有技術性、專業性強的特點，必須以專業化管理為主；住宅區的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理，發揮業主自治自律的作用，是實行這一原則的關鍵。2．服務至上，寓管理于服務之中。住宅小區的物業管理是一項服務性很強的工作，關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛生、教育、體育等諸多方面。住宅小區管理中的服務工作，具有長期性和群眾性的特點，服務時限很長，往往幾十年以上；服務對象范圍很寬，男女老幼，各行各業，且流動性大、變化快。因此，必須堅持“服務至上，寓管理于服務之中”的原則，樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。3．所有權與經營權相分離。實行所有權與經營管理權兩權相分離，是現代物業管理與舊式的房屋管理本質區別之一。這是針對城鎮居民住宅小區，特別是舊有居民住宅小區存在的“兩權”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統一管理的矛盾。房屋及小區環境內各種設備是一個有機的統一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實行所有權與管理權兩權分離，在依法確認產權權屬的前提下，實行管理經營權的集中統一。由一家物業管理企業對某一居民住宅小區實行統一

管理、綜合治理、全方位服務。4．企業經營，獨立核算。必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機構成為經濟實體，具有相對獨立的經營自主權，逐步實現住宅經營管理的市場化。5．有償服務和費用合理分擔。物業管理企業要搞好管理，實行優質服務，就必須有資金來源。資金的主要來源是業主和用戶，因此要實行有償服務、合理分擔的原則。物業管理企業提供的管理和服務是有償的，應得到價值形態的實現和物質形態的替換。在費用分擔方面，應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，由房地產開發企業、物業管理企業和業主及使用人共同合理分擔。

六、住宅小區物業管理的內容 住宅小區物業管理，是指對住宅小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。包括管理、經營與服務三方面的工作，概括起來講，包括如下基本內容：1．住宅小區內，房屋及設備的維護與修繕管理。2．住宅小區環境的維護管理。具體包括：（1）違章建筑的管理；（2）公用市政設施的維護管理；（3）環境衛生的維護管理；（4）綠化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）車輛道路管理。3．開展多種形式的便民有償服務。4．住宅小區的社會主義精神文明建設。

七、住宅小區精神文明建設的內容 1．開展精神文明建設，制定住宅小區居民精神文明公約。居民要自覺遵守住宅小區的各項規章制度，遵守和維護公共秩序，愛護公共財物，提倡居民鄰里互助、文明居住、文明行為、關心孤寡老人和殘疾人。2．完善、充實娛樂場所和文體活動設施，開展豐富多彩的文體活動，豐富小區居民的業余生活，密切鄰里感情，協調人際關系，提高廣大居民的參與意識，促進安定團結和社會穩定。3．建設高雅的社區文化，培育健康的社區精神。“社區”是地域、社會互助和社會關系的綜合體，即一群人居住于某一地理區域、具有共同關系和社會服務體系的一種生活共同體。小區居民長期生活、學習、工作在同一空間，彼此之間相互交往、溝通和影響，造成了特定的社會關系，形成了一個小社會。“社區”精神，是住宅小區居民的精神狀態和思想行為的綜合反映。而社區文化則是社區精神的載體。住宅小區精神文明建設活動應以靈活多樣適合居民特點方式進行。通常可以的活動方式有：1．運用傳播文化和工具的康樂設施，如影劇院、文化站、有線廣播、圖書館、社區報、閉路電視等，開展聯絡感情活動。2．組織各類體育比賽、舞會和文藝演出晚會，加強住戶之間的交往與聯系，培養群體活動與公民意識，增強友誼。3．創建文明單位，如文明班組、文明家庭、文明樓、文明住宅小區活動，注重文明居住，鄰里團結互助，無糾紛，積極參加各項公益活動。4．開展“優質服務競賽”活動，講文明、懂禮貌，文明用語、尊老愛幼，各行各業發揮本專業的特點，更好地為住宅區居民服務。5．開展人際交往，推行“社團”活動。在香港，物業管理企業還是一個活躍的準社團組織，經常利用公眾節假日，組織內容豐富多彩的文體活動。

第二篇：住宅小區物業管理

浙江廣廈建設職業技術學院

管理工程學院

2009/2010學年第1學期

課程名稱物業管理實務授課教師劉團輝教研室主任

第三篇：住宅小區物業管理暫行辦法

中國石油集團東方地球物理公司公共事業部

涿州基地管理處文件

基管物字〔2006〕13號

關于印發《涿州基地管理處 住宅小區物業管理暫行辦法》的通知

處屬各單位：

現將《涿州基地管理處住宅小區物業管理暫行辦法》印發給你們，請各單位認真遵照執行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區物業管理暫行辦法

第一章

總

則

第一條

為規范涿州基地管理處小區物業管理和服務，為業主創造文明有序、優美和諧的生活、工作環境。依據《物業管理條例》、《河北省物業管理優秀住宅小區（大廈）評分及細則》和《公共事業部住宅小區物業管理暫行規定》，結合涿州基地管理處實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業，是指涿州基地管理處管理和服務的住宅小區內房屋建筑及相配套的設施、設備和場所（地）。

第三條

本辦法所稱物業管理，指按照公共事業部住宅小區物業服務委托合同，對住宅小區內房屋建筑及配套的設施設備和場所（地）進行維修、養護、管理，維護管理區域內的環境衛生、綠化、美化等活動。

第四條

房屋及配套設施設備和場所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。

（二）公用設施設備和場所（地）：排污設施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設施、避雷設施、住宅小區照明和公共設施設備用房等；

（三）自用部位、自用設施設備：是指分戶門及其以內的門、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內的管線等，暖氣分戶閥門及其以內的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內的建筑物、構筑物和配套設備等。

第五條

物業管理部是本辦法的歸口管理部門，負責制定住宅小區小區管理考核辦法、服務標準及有關物業管理的各項規定；組織、指導住宅小區管理機構參加物業的接管驗收及申報工作；監督、檢查、考核小區物業管理工作；受理業主投訴，協調住宅小區與業主、其他共管等單位之間的關系。

第二章

業主和業主委員會

第六條

本辦法所稱業主為居住房屋和非居住房屋的所有權人。

第七條

本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和非業主的使用人。

第八條

涿州基地管理處管理和服務區域內的業主是指東方地球物理公司和小區居住房屋所有權人。

第九條

業主委員會是指在公共事業部指導下由居民委員會推薦，由業主代表選舉產生的業主自治組織。

第十條

公共事業部是東方地球物理公司非居住房屋 產權人代表，依據東方地球物理公司的授權，行使下列權力：

（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區物業管理合同。

（二）組織、指導、監督住宅小區物業的接管驗收；

（三）決定專項維修項目、資金使用，并監督實施；

（四）指導、監督、檢查住宅小區物業管理工作；

（五）批準成立物業管理機構；

（六）批準成立業主委員會組織；

（七）其它。

第十一條

公共事業部作為業主代表，依據東方地球物理公司的規定，履行下列義務：

（一）協調有關單位和業主支付物業管理費用；

（二）籌措專項維修項目資金；

（三）協調住宅小區內物業管理單位與業主及其他有關管理單位之間的關系；

（四）提供物業管理用房；

（五）其它。

第十二條

業主委員會的職權：

（一）代表居住房屋業主監督住宅小區物業管理活動，維護業主和非業主使用人的合法權益；

（二）召集業主委員會及業主代表會議，聽取物業管理單位的匯報；

（三）審議物業管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監督其執行，審議住宅小區物業管理服務的重大措施；

（四）監督住宅共用部位維修基金的使用；

（五）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理單位履行物業服務合同；

（六）監督業主履行業主公約的情況；

（七）其它。

第十三條

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）提議召開業主代表會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（二）提出制定和修改業主公約的建議；

（三）監督物業管理單位履行物業服務合同；

（四）對住宅共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（五）監督住宅共用部位、共用設施設備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；

（六）法律、法規的規定；

（七）其它。

第十四條

業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理單位提供的服務；

（二）遵守業主公約；

（三）遵守物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（四）執行業主委員會做出的決定；

（五）按照國家有關規定交納住宅維修資金；

（六）按時交納物業服務費用；

（七）配合物業管理單位對公共設施設備的維修養護；

（八）法律、法規的規定；

（九）其它。

第三章

管理機構與職責

第十五條

涿州基地管理處受公共事業部委托負責東方地球物理公司涿州基地住宅小區的物業管理和服務工作，在各小區分別設立物業管理機構。

第十六條

住宅小區物業管理單位代表涿州基地管理處實施物業管理，職責如下：

（一）負責物業的接管驗收；

（二）依據物業委托管理合同對住宅小區實施管理；

（三）依據東方地球物理公司物業管理收費標準收取物業管理費；

（四）與業主委員會共同制定小區公共管理制度；

（五）協助業主委員會制（修）訂《業主公約》；

（六）依據服務項目需求與專業化中心簽訂《住宅小區物業項目內部服務協議》，并對服務質量進行監督；

（七）接受業主委員會及業主的監督；重大的管理措施經業主委員會認可，涿州基地管理處批準；

（八）受理業主投訴，協調駐小區內各單位在物業管理6 活動中的有關事項；

（九）定期與小區內其它管理部門溝通，每季度末召集業主座談會，對業主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；

（十）接受上級及處職能部室的監督、指導、檢查、考核。

第十七條

供水、供電、供暖、環衛、綠化及維修服務項目等按《住宅小區物業項目內部服務協議》實施專業化服務。

第四章 前期物業管理

第十八條

本辦法所稱前期物業管理是指業主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業部要求，對物業管理的前期策劃、交接驗收、業主入住等事項進行的物業管理活動。

第十九條

成立前期物業管理領導小組，組建承接物業管理的組織機構。

第二十條

在業主入住之前，起草業主臨時公約和物業管理公共契約，對有關物業的使用、維護、管理，以及業主的共同利益、應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出具體約定。

第二十一條

在業主入住時與業主簽訂業主臨時公約，并予以說明。

第二十二條

在業主入住時與其簽訂物業管理公共契約。

第二十三條

承接物業時，對新建物業及配套設施設備 進行驗收。

第二十四條

物業接管驗收應具備以下條件：

（一）房地產開發建設工程施工完畢，并經當地政府行政主管部門竣工驗收合格（或接到公共事業部的通知）；

（二）供電、供暖、供水、排水等配套設施設備經過調試達到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎設施、單項工程全部驗收合格。

第二十五條

物業接管驗收時開發建設單位應提交下列文件（或下列文件清單）：

（一）規劃部門及其他專業管理部門批準的選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及各單項工程設計文件（圖紙復印件）等；

（二）當地工程質量監督機構提供的竣工驗收合格文件；

（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；

（四）當地技術監督部門提供的電梯驗收合格文件；

（五）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（六）設施、設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（七）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（八）物業管理所必需的其它資料。

（九）接收資料應滿足《河北省物業管理優秀住宅小區（大廈）評分及細則》要求。第二十六條

物業接管驗收，應當按照以下程序進行：

（一）在接到接管驗收通知15日內，物業管理部組織相關部門和物業管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓接管驗收人員；

（二）物業管理接管驗收在公共事業部組織下進行，聽取開發建設單位有關物業的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關資料，現場檢查驗收，填寫驗收記錄，進行資料移交，形成驗收報告；

（三）在公共事業部組織下與房地產開發建設單位協商，達成協議，明確質保期內的維修事項、范圍、聯絡方式、處理原則；

（四）在公共事業部主持下，辦理物業移交手續。第二十七條

交接雙方的責任

（一）物業接管交付使用后，如發現隱蔽性的質量隱患，報公共事業部，由公共事業部組織開發建設單位及相關設計、監理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。

（二）在正常使用條件下，建設單位依據建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》承擔物業的保修責任：

1、基礎設施工程、房屋建筑的基礎工程和主體結構工程，為設計文件和合同規定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；

3、供熱系統為2個采暖期；

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程保修期2年。

新建房屋自驗收接管之日起開發建設單位按建筑工程保修的有關規定承擔保修責任。在驗收接管時，開發建設單位若委托物業管理單位保修的事項，經雙方達成協議，建設單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負責保修。保修費的標準雙方協商確定。

第五章

物業管理服務

第二十八條

涿州基地管理處與公共事業部簽訂小區物業委托服務合同。內容包括：物業管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等。

第二十九條

涿州基地管理處依據《物業管理條例》、《公共事業部住宅小區物業管理暫行規定》和合同約定的內容，與管理單位簽訂小區物業管理目標責任書，實施物業管理。

小區物業管理目標責任書包括：設備、設施完好率、業主滿意率、投訴處理率等。

第三十條

小區物業管理單位可以將物業管理區域的電梯等維保業務委托給專業性服務單位；供水、供電、供暖、環衛、綠化及維修服務等項目按住宅小區《物業項目內部服務協議》實施專業化服務。第三十一條 住宅小區物業管理單位建立健全內部管理制度和服務規范等。

第三十二條

根據物業服務合同的約定向業主和用戶收取物業服務費用。

第三十三條

住宅小區物業管理單位代收管轄區域內水、電、暖費用。

第三十四條

住宅小區物業管理單位協助做好管理區域內的安全防范工作；物業管理人員不得侵害業主和物業使用人的合法權益。

第三十五條

住宅小區物業管理單位應建立突發事件應急預案，發生安全事故時，啟動應急預案，采取應急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。

第三十六條

物業管理部和住宅小區物業管理單位應及時處理業主、物業使用人、承租人在物業管理活動中的投訴。

第六章

物業的使用及維修養護管理 第三十七條

物業維修養護的范圍與責任

（一）房屋本體自用部位及設施（以下簡稱：自用部位）的維修責任人為業主；

（二）房屋本體共用部位及設施（以下簡稱：共用部位）的維修責任人為房屋本體內的全體業主；

（三）房屋毗連部位及設施（以下簡稱：毗連部位）的維修責任人為毗連業主。

（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權益、妨礙住宅小區容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區物業管理規定的，物業管理單位督促其及時進行維修、整改，其費用由維修責任人承擔；

住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設施的維修養護費用，執行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》；

（五）住宅小區共用設施、設備和場所（地）維修責任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項目由住宅小區物業管理單位制定計劃，費用納入預算指標，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業部審批，在公共事業部專項資金中列支；

（六）住宅小區綠地、樹木的養護責任人為涿州基地管理處。日常養護由小區物業管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業費用中支出（委托項目依據委托合同執行）；綠化專項項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業部審批，在公共事業部專項資金中列支；

（七）住宅小區公共場所、環衛設施的維修保養責任人為涿州基地管理處。日常維修保養由住宅小區物業管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業費用中支出（委托項目依據委托合同執行）；環境治理專項由計劃財12 務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業部審批，在公共事業部專項資金中列支；

（八）保修期內住宅小區物業的維修養護按《公共事業部住宅小區物業管理暫行規定》執行。

第三十八條

房屋管理與維修養護

（一）住宅小區主出入口設有小區平面示意圖，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。

（二）對房屋共用部位進行日常管理和維修養護。

（三）根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業部批準，組織維修。

（四）每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時維修養護。

（五）住宅裝飾裝修管理按照建設部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業主公約（業主臨時公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區住宅裝飾裝修管理規定。業主（使用人）在裝修前，住宅小區物業管理單位應審核其裝修方案，并告知有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

（六）每日巡查裝修現場，對影響房屋外觀、危及房屋結構安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺封閉統一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對安裝防護網、遮陽蓬等要符合規定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一、美觀，無安全隱患或破損。

（八）房屋完好率達到98%以上。

第三十九條

公共設施、設備、場所（地）的管理

（一）對公共設施設備進行日常管理和維修養護（由專業部門負責的除外）。

（二）建立公共設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

（三）設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

（四）對公共設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業部提出報告與建議；根據公共事業部的決定，組織維修或者更新改造。

（五）載人電梯按規定年檢，定期維修、保養，責任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。

（六）公用排污、排雨水管道通暢，設施完好無損。

（七）設備間保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

（九）路燈等公共照明設備完好, 路燈完好率98%以上。

（十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。

（十一）消防設施完好。

（十二）容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設施設備事件有應急方案。

第四十條

環境衛生管理

（一）制定《住宅小區環衛管理規定》，每年制定環衛工作計劃，劃分責任區，明確責任人。

（二）在規定地點設置垃圾箱，垃圾日產日清，保持垃圾箱清潔、無異味。

（三）合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。

（四）住宅小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養護；電梯轎廂內每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時處理。

（六）根據實際情況進行消毒和滅蟲除害。

第四十一條

綠化養護管理

（一）制定《綠化管理規定》，劃分責任區，明確責任人。

（二）根據《涿州基地管理處綠化養護月工作歷》，及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養護工作。

第四十二條

物業管理區域內，按照規劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當依法辦理有關手續，告知小區物業管理單位；物業管理單位確需改變公共建筑和公共設施用途的，應當征得業主委員會同意。如影響公共建筑和公共設施的安全性和功能性改造，及時報公共事業部組織評估，批準后實施。

第四十三條

住宅小區物業管理單位不得擅自占用、挖掘管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應告知業主委員會，完工后及時恢復。

第四十四條

供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃氣等單位，承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

第四十五條

住宅小區物業管理單位實施物業管理后，其它施工單位在住宅小區內從事工程建設或檢修工程前，必16 須經住宅小區物業管理單位同意，并在明顯位置設立安全防護標記，保證公共設施、設備和場所（地）完好及人員安全，同時接受住宅小區物業管理單位監督，對損壞小區公共設施、設備場所（地）的，應予修復或按有關規定賠償損失。

第四十六條

業主或物業使用人不得有下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業管理服務費用；

（二）損壞、變更房屋承重結構和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規格），擅自改變房屋的設計用途、功能、布局；

（三）私自占用或損壞物業的共用和公共設施設備或移裝、拆除、改造公共設備，改變其使用性質。

（四）私自封閉、拆改陽臺，違規安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規在陽臺引入上、下水管線等。

（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

（六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設施。

（七）在公共場所私設、亂設攤點，推銷商品（廣告）等活動。

（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對他人人身、財產造成危險的行為。

（九）在住宅門窗上安裝私設廣告牌或標志。

（十）在住宅小區內，建筑物內亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。

（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內空場地等）堆放雜物；

（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區內的道路、場地、綠地等；

（十三）在住宅小區內設點加工，經營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業主正常生活秩序的行業；

（十四）謾罵、毆打、設置障礙，妨礙、阻撓小區物業管理單位管理人員、維修人員履行職責；

（十五）國家法律、法規、規章、《物業管理條例》、《業主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。

第四十七條

業主和使用人違反本辦法第四十六條所列規定之一的，由住宅小區物業管理單位予以制止、批評，并責令恢復原狀、賠償損失，情節嚴重交有關部門處理。

第七章

物業管理經費

第四十八條

經費來源

（一）向業主收取的物業管理費；

（二）公司費用補貼；

（三）專項費用補貼；

（四）其它。

第四十九條

收費依據 物業服務收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責任公司職工住房物業費采暖費取費控制面積標準的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內部物業服務收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關于東方地球物理公司物業服務及其他收費辦法通知》文件執行。

第五十條

物業管理經費支出

（一）住宅小區共用設施、設備和場所（地）的日常管理、維修和養護費用（包括材料費、物業用水電暖費、設備折舊費、市政和住宅小區環衛費用、排污費、設施維修費、綠化養護費等）；

（二）管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等；

（三）住宅小區共用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；

（四）其它費用。

第八章

附

則

第五十一條

住宅小區治安保衛、車輛安全管理、消防管理、飼養寵物管理、私搭亂建、院區精神文明建設等按公共事業部職責劃分不屬于涿州基地管理處職責范圍，由公共事業部其他相關單位負責管理。燃氣管道由燃氣供應單位負責管理。

第五十二條

本辦法由物業管理部負責解釋。第五十三條

本辦法自發文之日起實施。

主題詞：物業小區

管理辦法

通知 抄送：處領導，存檔。

涿州基地管理處辦公室

2006年6月20日印發

打字：謝

校對：李

(共印30份)20

第四篇：住宅小區物業管理方案

XX居住小區物業管理方案

一、物業管理內容

二、物業管理模式

三、物業公司組織機構和管理制度

六、業服務內容、標準及質量保證措施

二、物業管理內容

物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛管理和其它公共管理”；

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理

范圍：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳。

房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面： 1.2工作的主動性

管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。1.3、工作的多樣性

根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

1.4、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、環境衛生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。2.1衛生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。2.2環境管理

jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。3.綠化管理

綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

6、公共管理 6.1住戶裝修管理

在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。

9、經營性多種服務

即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

三、物業管理模式

居住在jt社區中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。

1、管理方法

1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。1.2提供共管式服務。

1.3嚴格法規、制度和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為。1.4運用現代化管理手段，實現辦公管理自動化。

1.5啟動CI系統，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰略。

2、運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。

3、實施措施

3.1治安管理上運用現代科技手段“三防”結合，確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。3.3精心養護小區綠化，加強小區環境建設和環保建設。3.4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發揮規模優勢，實施對電梯、保安方面的專業化管理。3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。3.8開展卓有成效的社區文化活動

4、管理手段

4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發潛能，充分發揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。

4.2執行獎懲制度，在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。4.3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位置。培養的目標是使員工忠于企業。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。4.4工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現意識，使其在授權范圍內創造性地開展工作。

4.6管理工作的計劃性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。

四、物業公司組織機構和管理制度

2、公共管理制度 2.1停車場管理須知

A、區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。

B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。C、請您不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。D、小區業主應自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。

F、對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。2.2衛生管理須知

為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境： A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。

B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。

C、請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。

D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。

E、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：

A、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；

B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；

C、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止； D、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；

E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。2.4綠化管理須知

A、了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。

B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。

C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

D、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。

E、請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。

F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。

3、內部管理制度（各崗位職責）3．1物業處經理崗位職責

A.應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；

B.熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度； C.帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標； D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；

E.鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；

F.關心小區管委員會建設，并接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；

G.配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；

3．2經理助理崗位職責

A.負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關； B.負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結； C.負責對本中心員工各類考核； D.向管理處經理提交各崗位用人計劃；

E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%； F.熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；

G.熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定； H.每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；

I.負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環境管理部主管崗位職責

A、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現； C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；

D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；

E、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。

F、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；

G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．4保安部主管崗位職責

A、負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；

B、制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄； C、嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導； D、負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；

E、負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。

F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；

G、定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理； H、負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作； I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。3．5工程維修部主管職責

A、負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；

B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；

C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；

D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；

E、參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工； F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；

G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤； H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．

6、服務中心主管職責

A、熟悉物業管理有關法規政策；

B、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等； C、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理； D、制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活； E、負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；

F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配置和人員的素質要求

jt物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費

2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養費按月折舊費的40%提取。注：因小區新建在保修期中，暫不考慮。2.2公共設施、設備所用電為

A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0.60元/千瓦/小時 =4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時 =2592.00元/月

B、智能化網絡運行等綜合：1000.00元 C、共計為：3592.00元

2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算則運行電費為： 10部×15元/天×30天 = 150元/天×30天 =4500元/月

維修保養費用為;每部每月按50元計算則為： 10部×50元/月 =500元/月 3.4水泵運行費： 10部×5元/天×30天 = 50元/天×30天

=1500元/月

六、業服務內容、標準及質量保證措施

為將jt小區建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區，物業公司將依照《全國優秀示范物業小區》標準實施物業管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：

一、基本服務：

1、簽訂物業服務合同，明確權利義務關系；

2、承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；

3、管理人員和專業操作人員按照國家規定持證上崗；

4、建立完善的物業管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；

5、管理服務人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，服務主動熱情；

6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其他報修按照約定時間到達現場；

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；

8、公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務

（一）安全管理

10、小區主入口24小時執勤；

11、監控室實行24小時監控；

12、別墅區設立專職保安員；

13、小區內每小時保安巡查一次；

14、對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；

15、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；

16、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（二）環境管理

17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；

18、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；

20、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養護；

25、按照住宅裝修管理規定和業主公約要求，建立裝修管理制度。通知業主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現違反規定現象，及時勸阻，并通知有關部門；

26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。

27、小區道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規范；

28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；

（四）設施、設備管理

29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施運行正常；

31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；

32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；

33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；

住宅小區；三年內獲得jz市物業管理示范住宅小區；四年內成為湖北省物業管理優秀示范小區。

第五篇：住宅小區物業管理方案

住宅小區物業管理方案

1.第一章對現時管理工作的意見及接管后的改善建議

第一節調研

“GM花園”是位于J市區的高尚純住宅小區，公元1994建成使用，是在國內較早采用圍合式格局、人車分流的小型國際化住宅小區（其中近一半為外籍人士）。物業管理系由中港合資的J市物業管理公司進行。

為使“GM花園”小區的物業管理工作水準真正達標、上檔次，充分滿足業主、使用者的服務需求，S物業管理公司在開展了多次實地調研及專業分析上，針對“GM花園”物業管理的各個要素，了解其具有的各項特點以及物業管理工作的難點和重點，確立了的整體構想和管理策劃思路。

經調研和分析S物業管理公司認為現時“X小區”之物業管理工作主要存在：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務漏項”。2利益的根本矛盾：現時物業管理機構在管理酬金收取依據上采用典型之香港物業管理有關依據，酬金收取標準按管理服務之物業總支出之比例收取。在國內相關法規缺乏及業主維護權益意識薄弱時，在利益驅動之下，勢必造成管理開支增大，形成與業主利益的矛盾。2物業保值、增值意識被動：物業的保值和升值是業主投資的一個主要因素了。GM花園小區乃94年投入使用，現時在環境、設施及物業形象之面貌顯示物業管理機構處于較被動狀態，未有體現從專業物業

管理角度向業主提供服務之意識。

2物業管理服務意識被動：現時“GM花園”物業管理機構提供之服務內容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現時不斷提升之業主、使用者需求不相匹配。

2物業形象服務缺乏：物業形象是物業價值的體現，物業價值是業主的利益。

2私人個性服務缺乏：在高尚住宅，物業使用者的需求在不斷提升，也同時各有不同。物業管理服務應提供和滿足物業使用者的不同需要。

2溝通服務缺乏：物業管理是業主與物業管理機構委托合同的行為，相互溝通是委托合同進行的重要因素，缺乏溝通將影響服務質量。

第二節管理服務思路

現代人經過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發展和享受需求層面，有了更高的要求。

我們考慮到在“GM花園”小區的業主使用者都是經濟富裕的境內外企業家、外企高級管理人士和外籍人士。業主組成整體素質高，對物業管理服務工作的要求也高，一般層次上的物業管理服務工作很難讓業主滿意。

“GM花園”小區圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環境；加之人車分流的整體規劃，營造出家居生活氛圍

與私人空間相得益彰的高品質生活小區氛圍。

為了在不同程度上滿足業主和使用者的需求，我們將在為“GM花園”小區的物業管理服務過程中體現“業主利益第一位，服務內容全面化，保證物業管理服務質量”。以達到我們物業管理的目標：“通過自己的有效服務，提高物業的使用效率和經濟效益，促使物業的保值和增值，構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開放的工作和生活環境”。

第三節物業管理改進工作

為顯現出物業管理的四大功能：“管理功能、維護功能、服務功能、經紀功能”。S物業管理公司將在“GM花園”小區的物業管理服務過程中突出體現：

1、管理酬金定額收取，徹底照顧業主利益。

S物業管理公司將采用管理酬金標準與小區物業管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統計部門物價指數調整的原則。從根本上為業主利益考慮，以增強業主與委托管理機構的相互信任，全力為小區業主、使用者服務。

2、制定業主、使用者個性化酒店家居服務套餐式物業管理服務。業主的需求乃依據業主個人的消費能力、消費層次等因子的區別而產

生差異，我們將應不同的業主、使用者的需求，根據調研及專業經驗，為“GM花園”小區的業主、使用者提供個性化的物業管理服務，滿足各種層面的需求，同時也是提升物業價值之亮點。

3、引入住區形象設計與建設概念，提升物業公司的形象。

社區形象設計與建設（DIS）既是社區的“美容術”，更是社區的“健身法”，已經同資源、人才、科教、環境、信息等一樣，成為構成社區發展的要素之一，同時，具有對社區形象的塑造功能和對物業的增值功能。

4、提供物業租賃服務，滿足業主需求

經過我們的調研，“GM花園”的使用者多為租戶，租金是業主利益的體現，為滿足業主的利益，小區物業管理機構將應用S物業管理公司的專業技術和社會影響，開展物業租賃推廣服務項目。

5、創造靜態管理服務，提升管理層次。

為適應“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區內全面建立標識導視系統（VI），所有文字性標識統一制作中英文對照雙語牌，以靜態形式表達管理服務，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現“GM花園”做為國際化人居環境，提升小區層次。

6、開通渠道，保障有效溝通。

“GM花園”物業管理處及S物業管理公司將運用業戶信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網等多種渠道，開展座談、家訪等多種形式，與業主、使用者保持溝通，以有效的保障物業管理服務滿足需求和達到質量。

7、實行物業管理報告制度，提倡工作透明化

“GM花園”小區物業管理處將實行“管理報告”制度，每季度將財政收支、公共水、電使用、工程維護、投訴處理、重大活動、工作改進項目等全方位進行公開，供全體業主、使用者監督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。

8、實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感。

充分利用“GM花園”的高級會所，將部分內容以成本價向居民開放，吸引居民更多的參加會所活動，讓小區居民在節假日工余時間休閑娛樂、放松身心。并舉辦網球寒、書畫展、音樂會等各種各樣的社區活動，加強業主相互之間、業主與物業管理者之間的溝通。增加居民歸屬感，提升小區物業價值。

9、倡導“鄰居守望”，加強居民自治意識。

在發達國家住宅區，為了提高安全度，特別倡導住戶不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶的安全，特別是在鄰居出門在外的時候，要主動幫助“守望”，并在小區內設有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現了居民安全管理的自治意識。我們將在“GM花

園”借鑒這種富有實效的措施。

10、加強各方溝通，保障專業服務。

S物業管理公司就“GM花園”物業管理服務聘請了深圳某物業管理公司做專業顧問，以保障我們對“GM花園”物業管理服務的質量。同時，我們也將與各相關部門保持信息溝通，以掌握最新的管理服務技術和政策，以便服務工作到位。