第一篇：住宅小區前期物業管理工作計劃

住宅小區前期物業管理工作計劃

依據管理要求和物業管理運作需要，物業公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業主；二次裝修管理、迎接業主遷入新居等）和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

<一>介入期

根據房地產公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于房地產公司的銷售服務，（物業管理有限公司）申報物業服務收費(初次定價)。

1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，物業公司做好以下各項前期準備工作：

（1）根據房地產公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，并與業主簽定《前期物業服務協議》；對房地產公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議；對智能化系統提出專項建議；對小區的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；

（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售中心物業管理咨詢，同時與銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通；

（7）業主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯系人、聯系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

（9）與公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與公司協商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

（12）擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業主

入伙時發放給業主）。

（13）針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

2、開展業主服務需求調查

積極參與地產公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。

3、按規范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對物業的了解，本著“對業主負責，對房地產負責”的宗旨，進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

<二>入住期

1、便利辦好入住

入伙期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此物業公司做好如下幾項工作：

（1）與銷售中心配合，告知業主詳細的入伙流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備；

（2）銷售中心應合理安排業主的入伙時期，加強節假日的入伙辦理；入住服務；

（3）一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務；

（4）事前聯系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關專業部門，同步辦公，方便業主入伙；

2、提供入住期的便民服務措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區并向業主推薦方便業主的同時進行經營創收；

（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業主在接收樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓。根據建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及中山市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。

（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

（3）落實二次裝修跟蹤監管責任制。

（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理

（1）建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。

（2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。

車位、車主、車型、車色）

（3）實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛崗）、機動崗三崗聯合防范，各崗有效的配合與互動；

（4）完善并發揮智能化系統的安防優勢。

6、入住期管理工作計劃表

<三>常規期管理

培訓工作

通過培訓，提高物業公司員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為物業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使社區的物業管理更加賦有成效。

（1）安管培訓計劃

（2）綠化培訓計劃

（3）行政培訓計劃

1、小區工程部培訓計劃

2、常規期工作計劃表

第二篇：住宅小區前期物業管理

住宅小區前期物業管理

——前期開發遺留問題探究

城建工管班王志明學號：0811010051

摘要：小區前期物業管理是對在建住宅小區進行安裝工程、裝修工程及小區綠化等多方面的管理。前期物業管理的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理建議。但是在建設單位與物業管理公司交接的過程中，常常因為信息不對稱或是互相推脫責任留下諸多難以解決的問題，被稱為前期開發遺留問題。我謹以此論文闡述自己愚見，簡單探究一下我國住宅小區前期開發中有哪些遺留問題及相應的處理對策。

關鍵詞：前期物業管理業主大會物業交接物業費房屋維修基金

一、住宅小區前期物業管理的主要特征。

1、管理的是未建成的小區。住宅小區由單幢樓宇、組團組成，一個小區不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當小區第一批房屋建成出售后，隨著業主的入住就需要物業管理，否則小區就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。

2、服務業主是建設單位。國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，建設單位可以選聘物管公司實施前期物業管理。事實上，目前新建住宅小區絕大多數是由建設單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標來選聘物業公司。

3、細節決定成敗。由于前期物業管理處于小區建設之中，各種配套設施不健全，管理的內容也在逐步擴展，但對管理的細節要求非常高。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現場盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發生因業主裝修損壞公共部位事件，誰也不會承認，這種現象屢見不鮮。

4、工作展開在業主大會召開之前。前期物業管理由于沒有成立業主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業主的咨詢、質疑，既要及時解答處理屬于物業管理的問題，又要收集反饋屬于開發商答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業主滿意率。

5、需大量收集各種資料。物業管理的基礎在物業的基礎資料是否齊全，前期物業管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業的構成明細、物業公用部位明細、物業公用設施設備明細、各種管線和地下排水系統的圖紙資料、業主裝飾裝修資料、業主反映物業存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。

二、住宅小區前期物業管理的主要內容

1、通過投標來接洽物業管理業務

無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。

2、建立與業主式租戶的關系

物業管理的管理對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主（開發商）共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見

3、察看工程建設現場

前期物業管理的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理建議。

4、衛生保潔工作

前期物業管理的衛生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝潢施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現象。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數，盡量使業主從一入住小區就感受到溫馨整潔的環境。

5、治安維護工作

小區在建期間各種工人機械出入頻繁，很多不法分子會趁機潛入工地進行盜竊、勒索等違法行為。小區保安必須做好人員的登記識別工作，盡量做到出入有證件，請假有假條，記住出入車輛的外形及車牌號，做到見車思人。

三、前期物業管理中常出現的問題。

1、協議問題。國務院《物業管理條例》規定：“建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業管理合同。”以協議的形式賦予物管企業獨立管理運作的權利，可以減少開發商不必要的干擾，更有利于物管企業提高自己的管理能力和服務水平。

2、收費問題。新建住宅小區前期物業管理收費要經當地物價部門批準才能實施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業要根據小區建設的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務收費。

《物業管理服務費用收取標準》

第十條 住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的 倍收取。

第十二條 乙方對業戶或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計劃。

3、三者關系問題。前期物業管理中，存在著開發商、物管公司、業主之間相互關聯制約的關系。物管公司與業主是管理服務與被管理服務的關系，是主與從的關系，在管理上物管公司是主，業主是從；在服務上，業主是主，物管公司是從。業主與開發商的關系純粹是一

種買賣關系，契約關系，在業主與開發商之間，物管公司起著一種協調和媒介作用。在這三者關系之中，物管公司既不能得罪開發商，更不能得罪業主，因為前期物業管理結束后，物管企業能否繼續在這里實施管理服務，不是開發商說了算，而是業主大會說了算。所以物管公司要特別注意協調好業主與開放商之間發生的矛盾，既要承擔起開發商賦予的管理服務職責，為開發商排憂解難，又不能犧牲業主的利益，尤其對業主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業管理結束后繼續在該小區實施物業管理為最終目標。

4、安民告示問題。前期物業管理，是在新建住宅小區中進行的，業主來自五湖四海，個人的職業、品行、生活習慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區的管家，要對小區的各項管理規定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規定和要求及時通知業主。規模較大的小區還可印制業主手冊，將業主公約、小區建設規劃、服務內容及標準、公眾應急電話等集于一冊，使業主不出門便知物管事，提高物業管理的服務水平。

四、前期開發遺留問解決辦法

“物業管理矛盾”已經成為當前社會普遍關注的熱點、難點問題。其中，前期開發遺留問題已經成為物業管理矛盾的核心癥結。據統計，在物業管理矛盾中，70％是由前期開發遺留的問題引發。那我們有哪些解決的對策呢？

以下是5月26號北京市委發布的《北京市物業管理辦法》（以下簡稱《辦法》）中的規定。

北京市新建小區將由開發商負責提供前期物業服務，并且在業主大會沒有成立、物業沒有交接前，開發商不得向業主收取物業費；鄉鎮政府及街道辦事處有義務幫助籌備業主大會；物業服務分成五個等級，業主可以選擇需要的服務等級??

此法規將于今年10月1日正式施行。與此同時，北京市住房城鄉建設委員會目前正在研究制定30余個配套政策、技術標準、操作規范和示范文本，將為《辦法》的貫徹落實提供支撐。

北京出臺的這一新法規雖然沒有解決業主與開發商之間的矛盾，但卻從根本上解決了物業管理公司與開發商之間權責糾紛問題，我個人認為這種解決問題的方式很值得其他地方借鑒。

1、在業主大會成立之前，由建設單位承擔物業的維修養護和管理完善責任。《辦法》的配套措施還將規定在合理的期限內，建設單位應當按照約定的服務等級標準提供前期物業服務。也就是說，當業主大會主體沒有出現時，建設單位不得向業主收取物業服務費。

2、明確了前期開發與后期管理的責任分界點，把物業共用部分交接查驗作為前期開發與后期管理的分界點。業主大會成立并確定物業管理方式后，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗交接。

3、業主可選擇物業服務等級。長期以來，業主與物業服務企業就物業服務收費、物業服務質量等問題糾紛不斷，直接影響了業主與物業企業和諧互信關系的建立。

4、物業公司須每年“晾”賬單。一是實施物業服務企業動態監管，推動企業資質管理向信用管理轉變，逐步實現對物業服務企業由傳統的資質管理向行為管理過渡。二是調整行業監管重心，建立物業項目備案制度。三是創新項目管理模式，建立項目負責人制度。四是制定物業項目接撤管辦法，規范物業項目變更物業管理方式和物業服務企業時的接撤管活動。

參考文獻：《北京：開發商“離場”不得遺留問題 》——房產——人民網

《北京市物業管理辦法》

《前期物業管理》——百度百科

《住宅小區前期物業管理的主要特征》——中國物業管理培訓信息網

《關于住宅小區前期物業管理的思考》——裝飾裝修——大把論壇

第三篇：淺談住宅小區前期物業管理論文

上海第二工業大學成人與繼續教育學院本科畢業設計（論文）

淺談住宅小區前期物業管理

目 錄

一、前期物業管理(一)前期物業管理的含義(二)前期物業管理的作用(三)前期物業管理的必要性(四)前期物業管理的內容

二、前期物業管理的時機和方法

(一)在規劃設計階段積極參與物業建設項目的設計(二)在項目建設期強化物業的施工監理(三)在物業的驗收期及時發現存在問題落實整改

三、物業管理前期階段怎樣與開發商配合

四、物業管理前期的意義

(一)物業前期管理是為業主把好驗收關

（二）物業前期管理是后期管理的基礎(三)物業前期管理是社區服務持續發展的保證

五、結論 參考文獻

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淺談住宅小區前期物業管理

摘要：前期物業管理，能從業主對物業的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服務”的理念，為開發商和業主提供前期的專業性服務，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定做的，符合業主心愿的居家樂園，提升物業使用的附加值，形成開發商的新賣點，有利于開發商建造精品物業和房屋促銷，更有利于今后物業管理公司的管理和服務。

關鍵詞：物業管理；前期管理；管理的意義；作用；必要性；

一、前期物業管理(一)前期物業管理的含義

前期物業管理，是指物業管理公司正式接管物業前，參與該物業項目的可行性研究，從物業管理和運作角度為開發企業提出小區規劃設計、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、租賃等方面的建設性意見，制定物業管理方案以便建成后的物業更能滿足業主或用戶的要求，前期物業管理是為以后的物業管理工作打下良好基礎。

（二）前期物業管理的作用

1、完善物業管理的規劃設計

由于社會發展水平存在差異造成房屋設計要求也不同。因此，必須恰當的使用國家的建設設計標準。一些物業管理中經常出現的實際問題，設計單位預先想不到的，物業服務企業通過前期管理，可以將跟多的信息傳遞給設計和使用單位。

2、更好地監督施工質量

物業服務企業面臨著以后接管驗收及維修保養的任務，而工程質量的任何隱患和疏忽都會增加物業服務企業的工作難度，因此，物業服務企業更加重視房屋的質量，而且，由于物業服務企業在物業管理方面掌握第一手的資料，對所發現的缺陷問題或遺漏項目則可在現場與開發商和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案，配合設備安裝，進行現場監督，確保安裝質量，對內外裝修方式，布局、用料等從物業管理角度提供有關意見。

3、為竣工驗收和接管驗收打下基礎

由于有了物業服務企業的前期管理，物業服務企業對即將接管的建筑物的結構在《土建結構、管狀結構、設施建設、設備安裝等》中的規定應相當熟悉，可以提 2

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高驗收工作的質量、節約驗收時間，對于驗收中發現的問題也容易交涉和協調，便于整改。

4、為以后的物業管理打下基礎

物業服務企業提前管理物業開發，熟悉了物業的各個部分，設備和環境等，對于以后的物業管理將帶來很多便利，提高了管理的質量和效益。

(三）前期物業管理的必要性

從表面上看，物業管理只是對物業接管后物業的使用管理，及物業管理只要在物業交付使用時管理即可，然而，隨著物業管理的深入發展，物業管理總是在物業建成后管理的狀況已不適應物業管理發展的需要。很多人把物業管理看成是開發商進行房地產開發的附屬，并不把物業管理行業看成是一個獨立的行業，但是，在開發建設的前期，物業管理企業通過前期介入活動，本著“服務第一，誠信服務，以質取勝”的態度，將長期積累的物業知識與經驗應用與規劃設計，并且在建設施工銷售階段同步跟進配合，協助開發建設單位及時發現和處理建設銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發生，減少房地產開發建設的糾紛，使房地產開發建設得以順利進行，而且可以在物業開發建設初期把不利于物業管理、損害業主利益的因素盡可能消除或減少，是物業投入使用后，物業管理順利開展，業主利益得到保障。物業管理提前管理物山仁建設，從開發項目的規劃設計、審批、施工建設、設備安裝運行到工程竣工驗收期間以物業管理的角度㈩發提前發現問題，解決問題，能夠避免以后在實際的物業管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業管理服務中的諸多麻煩。

第一，能最大限度上滿足客戶的要求，體現“以人為本，客戶至上”的精神。業主希望有什么樣的設施和條件，這樣物業前期物業管理就有利于開發商采納合理化建議，使業主解除利吁十顧慮。

第二，有利于后續工作的順利進行。早期物業管理可以優化設計，減少不必要的后期麻煩，物業管理公司可以在早期就與該物叫卜有關部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進行。

第三，為驗收接管打下基礎。物業管理在驗收接管的前期，有利于對土建結構、設施建設、設備安裝等情況的了解，能為驗收接管以及門后的管理、養護等打下基礎。

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因此說重視物業管理的前期管理對于開發商和購房者來說都是一個雙贏的策略。

(四)前期物業管理的內容

（一）規劃設計階段物業管理

物業管理在規劃設計階段的內容：從項目設計開始提前管理，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。物業的設計人員不是專業的物業管理者，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業管理經營中可能出現的問題考慮的那么全面，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，因此會造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需求的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業服務企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。例如，配套設施的完善、水電供應容量問題、生活垃圾處理方式，以及消防設施等。

（二）工程監理中物業管理

物業管理在工程監理中介入的內容：積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現問題，及早解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。物業管理公司選派相應的管理人員在物業的建設過程中參與監理，可以在施工單位自我質量管理，開發單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶單位的監督管理，這不僅強化了房屋建造中的生產技術的監控，而且還落實、保證了質量監督的組織措施，從而確保房屋建造質量；對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業的工程質量，為以后的物業管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業主滿意，物業管理順利雙贏效果打下了基礎；在工程驗收時，前期介入使物業管理公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。

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(三)設備設施安裝階段物業管理

物業管理在設備設施安裝階段介入的內容：物業公司維修人員提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業管理單位能夠在物業建成后一開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的不同程度的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用入住前就能正常運行。由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌；所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短了了物業開發、經營、使用之間的過渡期。物業服務企業在接管后即能投入使用，保證以后為業主提供可靠的服務。

（四）清潔綠化方面

1、清潔方面

可以關注各樓層垃圾桶的設置是否合理；樓層清潔用水是否方便；電梯廳內吸塵用電是否方便，天臺是否設置照明及水龍頭，以方便清潔用；是否設計垃圾收集點及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關的問題。

2、綠化及泳池方面

對綠化設計的品種是否適宜以后的物業管理；是否適宜以后長期保持相應的花期；各種自動澆水系統說否完善；花池的排水是否恰當；泳池的設備設計是否合理；補水、溢水、排水是否完善。

（五）在小區安全方面

關注其智能防盜設備是否完善；周邊防翻越 是否合理；各種監控鏡頭的設置是否足夠以及合理，對住戶與商場的門 是否進行控制；能否有效的隔離商場人員進入住戶空間；對出入口的設置是否合理；停車場的智能化有否安全隱患；管道井是否存在安全隱患。

（六）接管驗收階段物業管理

物業管理在接管驗收階段介入的內容：開發商在接管驗收時往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務

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帶來影響。有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關。

二、前期物業管理的時機和方法

(一)在規劃設計階段積極參與物業建設項目的設計

完善物業的作用和管理功能，避免物業建成后存在使用和管理[：的問題規劃設計是決定今后物業管理能夠提供高效、優質服務的關鍵。物業的設計人員受所從事的專業的限制，基本上是從技術角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設訓‘細’節，降低管理成本，從而使物業的功能設計更有利于閂后的使用和管理。有效的避免因設計的合理性而給業主使用和物、比管理帶來的不必要的麻煩。

(二)在項目建設期強化物業的施工監理

從物業管理的角度對施工、設備安裝的質量進行監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業建設期，物業管理企業作為物業建成后的管理者，對建設質量的關切非常強烈。物業管理企業派出專業技術人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，跟進物業各項相關設七十在施工過程中的落實情況，及時提山調整改進不合理的設計，及時監督存在的問題，糾正巧；符合用戶需要的建造形式，協助監理單位對物業的建設進行監督，確保建設質量，為業主爭得了良好的硬件條件。

(三)在物業的驗收期及時發現存在問題落實整改

物業管理公司介入竣工驗收，嚴把物業驗收關，可以明確責任，避免物業管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進建設單位嚴格按照國家有關規范和設計要求對工程進行認真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責任，及時為業主追時應得的補償，避免業主不必要的負擔。提前介入，做好接管驗收工作，做到管理到位，服務創優，業主滿意。

三、物業管理在前期階段怎樣與開發商配合

物業管理公司的前期管理工作能否順利進行，關鍵在于與刀：發商的配合。我們應依據和開發商簽訂的物業服務合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服

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務中的經驗和教訓告知相關人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發土的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在

萌芽狀態。重大問題一定要：書面函告開發商，方能引起其重視，同時也能規避物業管理責任。開發商能否采納物業管理公司的建議一般取決丁以下幾個方面：

一是會不會增加其成本；

二是難度大不大；

三是對設計風格和外立面的影響：

四是對其房屋銷售有無好處。基于各方面的因素考慮，開發商刁工會對物業管理公司的建議全面采納，但是協調得越好，采納得越多。同時，物業管理公司前期介入時應注意幾點：對開發商的建議一定要專業，否則沒人聽；分析產生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發商、承包尚和物業管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業管理公司要減心實意地溝通，全心全意地服務，全面參與配合樓盤的開發建設。

四、前期物業管理的意義

(一)物業前期介入管理是為業主把好驗收關

l、我國的房地產開發經過多年的發展，從以生產為龍頭的建設階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經發展到現代房地產開發的營銷為龍頭導向的階段。物業管理公司的職能和業主服務要求也相應發生了變化，不再停留在物業管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專業優勢，前期介入管理丌發階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和質量良好。

2、作為業主的管家從物業前期管理開始為維護業主共同的利益，擬定物業管理公約，清楚界定發展商、小業主及物業管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業管理檔案系統，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作。物業管理公司在接管物業前為維護全體業主(使用人)的利益以及自身的合法權益，并先于業主入住(使用)之前進行，從確保物業的正常使用功能和管理基礎出發，代表業主對即將交付使用的

上海第二工業大學成人與繼續教育學院本科畢業設計（論文）

物業的質量、管理資料、配套設施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格咀是物業可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

(二)物業的前期管理是后期管理的基礎

1、物業前期管理是后期物業管理的一項基礎性工作，“物業管理從圖紙開始”其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工進程中，使物業盡量滿足業主的要求。物業管理企業通過前期管理對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業及其附屬設施的維修養護工作。山于已對所管物業有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。同時，通過前期管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業管理工作中物業的返修工作量。前期管理完善的記錄和相應的證據在未來的隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業的使用質量，為日后漫長的物業管理奠定基礎的極為重要的物業管理工作。

2、作為管理者從物業前期管理開始，為物業管理公司設計合理人事組織架構，制定各部門之間的配合協調程序與備崗位職責，采購管理服務所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設備，為物業管理公司各部門制定具體管理制度與規定，對各部門主要管理人員進行現代物業管理概念與操作手法的培訓，就物業項目的設計、物料、能源分布、設備安裝等向發展商提出有關建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業主手冊、裝修管理規定、公共區域行為規范、自行車管理規定、停車場管理等，為規范正常期物業管理奠定了基礎。

(三)物業前期管理是社區服務持續發展的保證

1、物業管理企業社區實行社會化、專業化和一體化的管理之后，物業管理企業一方面成了多個產權單位、產權人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。物業管理企業為提高自身的管理服務水平，勢必不斷滿足住、用戶閂益增長的文化需求。物業管理以人為本的全方位的服務和鄰里相親為宗旨的社區文化建設相輔相成。是以社區文明氛圍的塑造、社會生活服務項目的展開以及社區意識的培養，來實現“讓業主擁有一個居住安定放心、環境優美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園。

2、社區服務建設與發展是衡量社會生存質量和整個城市文明程度的管理是一項

上海第二工業大學成人與繼續教育學院本科畢業設計（論文）

以各類房屋和公建配套設施的使用、維修、養護為核心的—與業鋁；理，是以人為中心發展活動，為人的生存、發展、享受提供各種方便。物業前期介入管理尤其是對社區文化項目和社區配套設施建設的專業意見，保障了社區生活服務項目的開展。同時不斷完善社區服務功能，物業管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業服務、管理贏得主動，為社區服務發展開辟廣闊的空間。

3、物業前期管理同時也是—件有利于開發商和物業管理的好事情。將前期管理作為物業管理服務的重要項目納入制度化、規范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產開發商由被動到自覺地考慮物業的前期管理工作，從而規范了發展商的開發與銷售行為。前期管理的同時，物業各工種交叉，提倡—專多能和發揚團隊精神，使物業管理企業的工程技術人員在前期管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術全面發展，有利于物業管理企業工程技術人員的培養。物業管理公司的前期管理應按照公司的各項管理制度進行嚴格的內部管理，在此基礎上建立一套行之有效的工作制度。

五、結論

綜上所述，實踐證明由于目前設計、建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，造成物業建成后的長期管理服務工作中，出現諸多問題。要解決問題，應從根本上改變人們對物業管理的觀念，要認識到物業建設只是短期行為，而物業管理則是長期的過程。讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量、物業在建成后漫長的使用期間順利的維護保養等工作，有無可替代的重要作用；做好物業管理前期管理工作對于提高物業質量，延長物業的使用壽命，有著重要的作用，在相關物業管理法規中，從法律的高度，把物業管理的前期管理納入法規，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量將產生極大的促進作用。隨著物業管理行業的迅速崛起，物業管理立法的加快，物業管理法律體系的形成，物業管理體制的建立，物業管理模式的確立，物業管理制度的完善，物業競爭機制的形成，物業管理人員素質和管理服務水平的提高，將會促進物業管理前期管理的發展并能促進物業管理行業的發展。

上海第二工業大學成人與繼續教育學院本科畢業設計（論文）

參考文獻

1、陳福才．《物業·用心服務》．山西科學技術出版社，2010年6月

2、千艷青．《物業管理概論與實務》．北京：化學工業出版社，2007年1月

3、李加林、周心怡．《物業管理實務》．北京：中國建筑工業出版社，2006年

4、滕永健、黃忐潔．《物業管理實務》北京：中國建筑工業出版社，2006年

5、張莉祥．《物業管理法規》．北京：中國建筑工業出版社，2004年

6、王秀云、安靜.物業管理概論.北京: 化學工業出版社, 2008年3月

第四篇：關于住宅小區前期物業管理的思考

公元物業管理網——關于住宅小區前期物業管理的思考

關于住宅小區前期物業管理的思考

天水在線

一、住宅小區前期物業管理的主要特征。

1、前期物業管理是小區未建成的管理。住宅小區由單幢樓宇、組團組成，一個小區不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。當小區第一批房屋建成出售后，隨著業主的入住就需要物業管理，否則小區就成為一個無序的聚居地，秩序混亂不堪。

2、前期物業管理是由建設單位指定的公司實施的管理。國務院《物業管理條例》和建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，建設單位可以選聘物管公司實施前期物業管理。事實上，目前新建住宅小區絕大多數是由建設單位選聘的物管公司進行管理，而不是通過公開招投標來選聘物業公司。

3、前期從事物業管理的物管公司未經業主委員會選聘。對新建住宅小區來說，在業主入住前需要提前實施物業管理。物管公司先于業主入伙開展物業管理時，業主很少，沒有成立業主委員會，談不上物管公司由業主委員會選聘。如果到了大多數業主入伙后才實施物業管理，物管公司前期基礎工作就無法開展。對于老小區來說，由于沒有成立業主委員會，一直是由建設單位指定的物管公司實施管理，是否也叫前期物業管理，則另當別論。

4、細節的管理尤其突出。由于前期物業管理處于小區建設之中，各種配套設施不健全，管理的內容也在逐步擴展，但對管理的細節要求非常高。譬如在裝修過程中，物管公司既要口頭說，墻上貼，還要現場盯。裝修戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會碰壞外墻，甚至毀壞門窗。如果不派人跟蹤，一旦發生因業主裝修損壞公共部位事件，誰也不會承認，這種現象屢見不鮮。

5、面對的是全體業主。前期物業管理由于沒有成立業主委員會，物管公司在實施管理中必須接受所有業主的咨詢、質疑，既要及時解答處理屬于物業管理的問題，又要收集反饋屬于開發商答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業主滿意率。

6、各種資料的收集量大。物業管理的基礎在物業的基礎資料是否齊全，前期物業管理是各種資料大量形成的時期，物管公司要更好地開展物業管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業的構成明細、物業公用部位明細、物業公用設施設備明細、各種管線和地下排水系統的圖紙資料、業主裝飾裝修資料、業主反映物業存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。

二、住宅小區前期物業管理的主要內容。

1、房屋交接驗收。房屋交接驗收是開發商委托物業公司承辦的一項重要工作，是物管公司實施前期物業管理的一項重要內容。由于開發商在交房之前已經請質檢部門將房屋質量

進行了檢查驗收，應該說房屋的質量已經符合居住要求，物管公司只是辦理手續，收取有關費用，移交住房鑰匙就完事了。事實上物管公司在交房過程中的工作遠不止這些。除了辦好正常的交接手續外，物管人員必須熟悉小區的規劃建設情況，了解不同房屋套型的布局情況，了解小區配套設施的建設情況等等，以便于業主的查詢。其次，要派人伴隨業主看房，及時發現室內水電、門窗、墻壁、地面出現的瑕疵，解答業主提出的問題，記錄好存在的問題，以便整改。三是要當作業主的面再次進行蓄水試驗，沒有問題請業主簽字，以免業主在裝修時，因人為造成管根、地面向下滲水而推卸責任。

2、裝修管理。裝修管理是前期物業管理的另一項重要工作，也是容易引起房屋質量投訴的重要環節，弄不好就發生推諉扯皮。物管公司在業主裝修之前要制定周密的管理計劃，將業主必須遵守的規則和要求公布上墻，以便業主了解和執行。一些高檔住宅小區對裝修的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可組織統一裝卸，以免分散裝卸時，碰壞墻壁、樓梯等公用部位和設施。其次要抓好裝修方案的審核，對違反房屋裝飾裝修規定的方案要及時發現糾正，做好說服解釋。三是要不斷巡查裝修施工現場，及時制止違規裝修現象。在巡查裝修施工過程中，重點是巡查水電安裝，敲墻打洞階段，俗稱瓦工、水電工階段，業主擅自更改裝修方案，拆改房屋墻體也就在這一階段，這一階段如果沒有發生問題，一般情況下這一戶的裝修就不會發生問題。

3、衛生保潔工作。衛生保潔工作是小區管理最直觀最形象的環節，前期物業管理的衛生保潔應根據收費標準來確定保潔的方法和任務。通常情況下，前期物業管理的衛生保潔會出現這種情況，由于裝修的戶數比較集中，前邊掃了后邊倒，保潔無法達到應有的效果，小區始終處于一種臟亂的狀態。另外裝修工人隨地大小便，個別業主圖方便，從樓上向下拋雜物和垃圾，等等。針對這種實際，前期物業管理的衛生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝修施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現象。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數，盡量使業主從一入住小區就感受到溫馨整潔的環境。

4、抓好小區秩序維護。前期物業管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，由于進出小區人員比較多且雜，加之小區安全防范的配套設施沒有到位，容易給一些偷盜者可乘之機，因此要加強小區的巡查次數，記錄好巡查情況，一經發現可疑情況要及時處置，發現失竊事件要及時報案。二是要對進出小區人員進行及時登記，裝飾裝修人員憑證進出，杜絕閑散人員進入小區。三是要充分利用好已有的安全設施，如防盜門、窗、電子對講門等，減少失竊案件發生機率。四是抓好小區進出車輛的管制和疏導，特別是各種運送裝修材料的車輛，要及時裝卸，避免長時間停留，以減少小區交通壓力，維護好小區生活秩序。

5、協調各種矛盾。前期物業管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質量問題，購房合同規定的內容沒有兌現問題、小區配套設施沒有到位問題、衛生保潔問題、小區安全秩序問題等，甚至因裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦找物管公司協調解決。在這些矛盾當中絕大多數不是物管公司造成的，也不是物管公司能夠解決的，但業主認為交了物管費，物管公司就應該負責解決。另外，業主認為既然開發商指定的物管公司，那么開發商與物管公司就是一家，發生問題理所當然找物管公司解決。對此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給開發商，認為與己無關，更不能大拍胸口承諾解決。因為開發商既然指定物管公司實施前期物業管理，就希望物

管公司能為開發商分憂解難，替開發商撐一把，如物管公司將業主反映的問題不分青紅皂白，直接推到開發商身上，開發商不滿意，業主也不滿意。同時物管公司決不能將業主反映的問題一概承諾解決，尤其是一些涉及工程質量的問題更不能擅自做主，承諾解決的具體時間。物管公司對業主反映的問題，首先要分清性質，弄清情況，做好解釋工作，以使業主了解實情真相和解決處理的程序。同時積極協調，根據存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業主反映的問題。

三、前期物業管理中應把握的重點環節。

1、簽訂協議。國務院《物業管理條例》規定：“建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業管理合同。”在前期物業管理中，無論是開發商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產開發過程中開發公司與物管公司是兩個不同的環節，一個是建房，一個是管房。以協議的形式賦予物管企業獨立管理運作的權利，可以減少開發商不必要的干擾，更有利于物管企業提高自己的管理能力和服務水平。

2、合理收費。新建住宅小區前期物業管理收費要經當地物價部門批準才能實施，是一項政策性很強的收費項目。因此物管企業要根據小區建設的實際情況，合理確定收費標準，及時報物價部門審核批準后才能服務收費。有的物管企業由于不主動向物價部門申報收費，擅自確定收費標準，引起了業主的不滿和投訴，受到物價部門的查處和經濟罰款，既影響了物管公司在業主中的形象，又使企業蒙受了經濟損失。因此，物管公司人員尤其是物管公司的經理既要懂得管理，更要熟悉有關的法律法規，要有依法經營的意識，切不可盲目蠻干。

3、處理好三者關系。前期物業管理中，存在著開發商、物管公司、業主之間相互關聯制約的關系。雖然三者之間表現形式是一種契約關系，但開發商與物管公司是整體與部門的關系，是上下級關系，物管公司要聽開發商的指揮。物管公司與業主是管理服務與被管理服務的關系，是主與從的關系，在管理上物管公司是主，業主是從；在服務上，業主是主，物管公司是從。業主與開發商的關系純粹是一種買賣關系，契約關系，在業主與開發商之間，物管公司起著一種協調和媒介作用。在這三者關系之中，物管公司既不能得罪開發商，更不能得罪業主，因為前期物業管理結束后，物管企業能否繼續在這里實施管理服務，不是開發商說了算，而是業主大會說了算。所以物管公司要特別注意協調好業主與開放商之間發生的矛盾，既要承擔起開發商賦予的管理服務職責，為開發商排憂解難，又不能犧牲業主的利益，尤其對業主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業管理結束后繼續在該小區實施物業管理為最終目標。

4、安民告示。前期物業管理，是在新建住宅小區中進行的，業主來自五湖四海，個人的職業、品行、生活習慣各不相同，想法各異。物管公司作為小區的管家，要對小區的各項管理規定及早安民告示，可通過通知、公告、告示等形式將具體的規定和要求及時通知業主。規模較大的小區還可印制業主手冊，將業主公約、小區建設規劃、服務內容及標準、公眾應急電話等集于一冊，使業主不出門便知物管事，提高物業管理的服務水平

第五篇：淺談住宅小區物業管理的前期介入論文

山西工商學院畢業論文（設計）

淺談住宅小區物業管理的前期介入

作者：任麗軍

指導教師：張生喜

摘 要

物業管理公司的前期介入，能從業主對物業的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服 務”的理念，為開發商和業主提供前期的專業性服務，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定 做的、符合業主心愿的居家樂園，提升物業使用的附加值，形成開發商的新賣點，有利于開發 商建造精品物業和房屋促銷，更有利于今后物業管理公司的管理和服務。

關鍵詞：物業管理 前期介入 重要性

山西工商學院畢業論文（設計）

目

錄

一、物業管理的前期介入．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3(一)前期物業管理的含義．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3(二)物業管理前期介入的必要性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物業管理前期介入的內容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

二、物業管理前期介入的時機和方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)在規劃設計階段介入積極參與物業建設項目的設計．．．．(二)在項目建設期介入強化物業的施工監理．．．．．．．．．．．．．．(三)在物業的驗收期介入及時發現存在問題落實整改．．．．．．

三、物業管理前期介入時怎樣與開發商配合．．．．．．．．．．．．．．．．

四、物業管理前期介入的意義．．．．．。．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(一)物業前期介入管理是為業主把好驗收關．．．．．．．．．．．．．．(二)物業前期介入管理是后期管理的基礎．．．．．．．．．．．．．．．．(三)物業前期介入管理是社區服務持續發展的保證．．．．．．．．

五、結論．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 參考文獻．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 感謝詞．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 作者簡介．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4 5 5 5 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9

山西工商學院畢業論文（設計）

淺談住宅小區物業管理的前期介入

作者：任麗軍 指導教師：張塵喜

摘要：物業管理公司的前期介入，能從業主對物業的使用和居家生活的需要考慮，秉承“用心服務”的理念，為開發商和業主提供前期的專業性服務，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定做的，符合業主心愿的居家樂園，提升物業使用的附加值，形成開發商的新賣點，有利于開發商建造精品物業和房屋促銷，更有利于今后物業管理公司的管理和服務。

關鍵詞：物業管理 前期介入 重要性

一、物業管理的前期介入(一)前期物業管埤的含義

物業管理的前期介入是指在物業管理公司未正式接管物業之前，建設項目未竣工之前的施工階段甚至未動工之前的規劃設七十階段就介入物業管理。物業管理前期介入的目的是為了后續物業管理的正式實施能夠順利地丌展或更好的進行。(二)物業管理前期介入的必要性

從表面上看，物業管理只是對物業接管后物業的使用管理，及物業管理只要在物業交付使用時介入即可，然而，隨著物業管理的深入發展，物業管理總是在物業建成后介入的狀況已不適應物業管理發展的需要。很多人把物業管理看成是開發商進行房地產開發的附屬，并不把物業管理行業看成是一個獨立的行業，但是，在開發建設的前期，物業管理企業通過前期介入活動，本著“服務第一，誠信服務，以質取勝”的態度，將長期積累的物業知識與經驗應用與規劃設計，并且在建設施工銷售階段同步跟進配合，協助開發建設單位及時發現和處理建設銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少一些問題的發生，減 3

山西工商學院畢業論文（設計）

少房地產開發建設的糾紛，使房地產開發建設得以順利進行，而且可以在物業丌發建設初期把不利于物業管理、損害業主利益的因素盡可能消除或減少，是物業投入使用后，物業管理順利開展，業主利益得到保障。物業管理提前介入物山仁建設，從開發項目的規劃設計、審批、施工建設、設備安裝運行到工程竣工驗收期間以物業管理的角度㈩發提前發現問題，解決問題，能夠避免以后在實際的物業管理重在遇到此問題，避免了在以后的物業管理服務中的諸多麻煩。

1、能最大限度上滿足客戶的要求，體現“以人為本，客戶至上”的精神。業主希望有什么樣的設施和條件，這樣物業前期介入就有利于開發商采納合理化建議，使業主解除利吁十顧慮。

2、有利于后續工作的順利進行。早期介入可以優化設計，減少不必要的后期麻煩，物業管理公司可以在早期就與該物叫卜有關部門打好招呼，疏通渠道，讓后期的入住工作得以順利進行。

3、為驗收接管打下基礎。物業管理在驗收接管前期介入，有利于對土建結構、設施建設、設備安裝等情況的了解，能為驗收接管以及門后的管理、養護等打下基礎。

因此說重視物業管理的前期介入對于開發商和購房者來說都是一個雙贏的策略。

(三)物業管理前期介入的內容

l、物業管理企業通過招標來接洽物業管理業務

無論物業管理企業是丌發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，山西工商學院畢業論文（設計）

通過招標來接洽業。

(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析。(2)具體測算物業管理費用，并草擬總體方案。(3)招標競爭、洽談、簽訂物業管理合同。(4)選派管理人員運作物業前期管理

2、建立與業主或使用人的聯絡關系

物業管理的管理對象是物業，而服務刑‘象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。

(1)擬定移交接管辦法。(2)籌備成立業主管理委員會。(3)協助和辦理移交接管事項。

二、物業管理前期介入的時機和方法

(一)在規劃設計階段介入積極參與物業建設項目的設計

完善物業的作用和管理功能，避免物業建成后存在使用和管理[：的問題規劃設計是決定今后物業管理能夠提供高效、優質服務的關鍵。物業的設計人員受所從事的專業的限制，基本上是從技術角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設訓‘細’節，降低管理成本，從而使物業的功能設計更有利于閂后的使用和管理。有效的避免因設計的合理性而給業主使用和物、比管理帶來的不必要的麻煩。

山西工商學院畢業論文（設計）

(二)在項目建設期介入強化物業的施工監理

從物業管理的角度對施工、設備安裝的質量進行監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業建設期，物業管理企業作為物業建成后的管理者，對建設質量的關切非常強烈。物業管理企業派出專業技術人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，跟進物業各項相關設七十在施工過程中的落實情況，及時提山調整改進不合理的設計，及時監督存在的問題，糾正巧；符合用戶需要的建造形式，協助監理單位對物業的建設進行監督，確保建設質量，為業主爭得了良好的硬件條件。(三)在物業的驗收期介入及時發現存在問題落實整改

物業管理公司介入竣工驗收，嚴把物業驗收關，可以明確責任，避免物業管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促進建設單位嚴格按照國家有關規范和設計要求對工程進行認真驗收；有利于分清工程缺陷的整改責任，及時為業主追時應得的補償，避免業主不必要的負擔。提前介入，做好接管驗收工作，做到管理到位，服務創優，業主滿意。

三、物業管理前期介入時怎樣與開發商配合

物業管理公司的前期介入工作能否順利進行，關鍵在于與刀：發商的配合。我們應依據和開發商簽訂的物業服務合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務中的經驗和教訓告知相關人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發土的問題，積極主動地采取措施，將問題處理在 萌芽狀態。重大問題一定要：書面函告開發商，方能引起其重視，同時也能規避物業管理責任。開發商能否采納物業管理公司的建議一般取決

山西工商學院畢業論文（設計）

丁以下幾個方面：

一是會不會增加其成本；

二是難度大不大；

三是對設計風格和外立面的影響：

四是對其房屋銷售有無好處。基于各方面的因素考慮，開發商刁工會對物業管理公司的建議全面采納，但是協調得越好，采納得越多。同時，物業管理公司前期介入時應注意幾點：對開發商的建議一定要專業，否則沒人聽；分析產生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據、以理服人；提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發商、承包尚和物業管理公司多方受益；不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法；講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業管理公司要減心實意地溝通，全心全意地服務，全面參與配合樓盤的開發建設。

四、物業管理前期介入的意義

(一)物業前期介入管理是為業主把好驗收關

l、我國的房地產開發經過多年的發展，從以生產為龍頭的建設階段，以賣房為龍頭的銷售階段，已經發展到現代房地產開發的營銷為龍頭導向的階段。物業管理公司的職能和業主服務要求也相應發生了變化，不再停留在物業管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專業優勢，前期介入管理丌發階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和質量良好。

山西工商學院畢業論文（設計）

2、作為業主的管家從物業前期介入管理開始為維護業主共同的利益，擬定物業管理公約，清楚界定發展商、小業主及物業管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業管理檔案系統，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作。物業管理公司在接管物業前為維護全體業主(使用人)的利益以及自身的合法權益，并先于業主入住(使用)之前進行，從確保物業的正常使用功能和管理基礎出發，代表業主對即將交付使用的物業的質量、管理資料、配套設施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格咀是物業可以交付使用和交付管理的前提要件之一。(二)物業的期介入管理是后期管理的基礎

1、物業前期介入管理是后期物業管理的一項基礎性工作，“物業管理從圖紙開始”其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工進程中，使物業盡量滿足業主的要求。物業管理企業通過前期介入管理對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業及其附屬設施的維修養護工作。山于已對所管物業有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。同時，通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業管理工作中物業的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應的證據在未來的隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業的使用質量，為日后漫長的物業管理奠定基礎的極為重要的物業管理工作。

2、作為管理者從物業前期介入管理開始，為物業管理公司設計合理

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人事組織架構，制定各部門之間的配合協調程序與備崗位職責，采購管理服務所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設備，為物業管理公司各部門制定具體管理制度與規定，對各部門主要管理人員進行現代物業管理概念與操作手法的培訓，就物業項目的設計、物料、能源分布、設備安裝等向發展商提出有關建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時為項目管理擬定一切有關日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業主手冊、裝修管理規定、公共區域行為規范、自行車管理規定、停車場管理等，為規范正常期物業管理奠定了基礎。(三)物業前期介入管理是社區服務持續發展的保證

1、物業管理企業社區實行社會化、專業化和一體化的管理之后，物業管理企業一方面成了多個產權單位、產權人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門找到了一個社會總代管。物業管理企業為提高自身的管理服務水平，勢必不斷滿足住、用戶閂益增長的文化需求。物業管理以人為本的全方位的服務和鄰里相親為宗旨的社區文化建設相輔相成。是以社區文明氛圍的塑造、社會生活服務項目的展開以及社區意識的培養，來實現“讓業主擁有一個居住安定放心、環境優美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心”的生活家園。

2、社區服務建設與發展是衡量社會生存質量和整個城市文明程度的管理是一項以各類房屋和公建配套設施的使用、維修、養護為核心的—與業鋁；理，是以人為中心發展活動，為人的生存、發展、享受提供各種方便。物業前期介入管理尤其是對社區文化項目和社區配套設施建設的專業意見，保障了社區生活服務項目的開展。同時不斷完善社區服務

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功能，物業管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業服務、管理贏得主動，為社區服務發展開辟廣闊的空間。

3、物業前期介入管琿同時也是—件有利于開發商和物業管理的好事情。將前期介入管理作為物業管理服務的重要項目納入制度化、規范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產開發商由被動到自覺地考慮物業的前期介入管理工作，從而規范了發展商的開發與銷售行為。前期介入管理的同時，物業各工種交叉，提倡—專多能和發揚團隊精神，使物業管理企業的工程技術人員在前期介入管理過程中得到充分鍛煉，有利于技術全面發展，有利于物業管理企業工程技術人員的培養。物業管理公司的前期介入管理應按照公司的各項管理制度進行嚴格的內部管理，在此基礎上建立一套行之有效的工作制度。

五、結論

綜上所述，物業管理前期介入，對于培育整個物業市場，促進物業管理企業積極走向市場，推進物業管理水平的提高，為業主物權的保值、增值，有著舉足輕重的作用。物業服務雖然不是開發建設的主體骨干，但絕對可以從閂后管理的角度幫您拾遺補缺，使您避免建管分離等可能發生的弊端。并且物業服務的前期介入—是有利于開發商；二是有利于業主；三是有利于物業服務企業，是互利共贏之舉!參考文獻

1、陳福才．《物業·用心服務》．山西科學技術出版社，2010年6月

2、千艷青．《物業管理概論與實務》．北京：化學工業出版社，2007年1月

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3、李加林、周心怡．《物業管理實務》．北京：中國建筑工業出版社，2006年8月

4、滕永健、黃忐潔．《物業管理實務》北京：中國建筑工業出版社，2006年

5、張莉祥．《物業管理法規》．北京：中國建筑工業出版社，2004年

感謝詞

感謝我的導師張塵喜老師，陳福才老師、栗風剛老師、武巖平老師，在我的寫作過程中幫我開拓思路，精心點撥，熱忱鼓勵。他們嚴謹細致、精益求精的工作作風，深深的感染和激勵著我。在此，向張老師以及陳老師、栗老師、武老師致以真摯的謝意和崇高的敬意。

2012．6．4 作者簡介

姓名：任麗軍 性別：男 民族：漢 出生年月：1990年7月

籍貫：山西省呂梁市 聯系方式：*** 學院：山西工商學院商學院工商管理系09物業一班