第一篇：前期物業管理工作計劃1

前期物業管理工作計劃

一、前期介入計劃

專業、科學、規范的物業管理前期介入,將為今后物業管理服務品質的提高及降底管理成本,打下堅實的基礎。針對行政中心,現代化、智能型、設施設備多規模大的物業特點,本公司如果中標,將成立前期物業管理介入工作組,以國際先進的物業管理理念,專業化、科學化的管理方式,介入某某區行政中心的前期物業管理工作。

(一)、前期介入人員安排

組長:公司總經理兼任

副組長:行政中心物管事務所經理

其它成員:公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業工程師各2名,項目經理2名、品質管理部、資源管理部、市場推廣部、計劃財務部主管級職員各1名。

(二)、工作方式

1.組長每周組織會議對一周工作作全面布署,并檢討各項工作的完成情況。

2.副組長全日制現場辦公,負責行政中心現場工作的協調與安排。

3.各專業工程師及中心物管員按工作內容全日制現場工作,副組長每日組織會議對當日工作作全面檢討。

4.工作組其它成員按現場半日工作制工作,按計劃完成各口工作,每周向副組長提供工作報告。

(三)、工作內容

內容 完成時間 落實部門 備注

一、前期工程監督

1)審閱樓宇、設備圖則及設計 工程部、工作組

2)設施設備隱蔽線路的熟悉與標注 工程部、工作組

3)從物業管理角度向業主方提供建議 工程部、工作組

4)按工程合同承諾標準,編造驗收表格 工程部、工作組

5)制定驗收程序并接管物業設施、初檢遺漏工程 按工程進度 工程部、工作組

6)向機關事務局提供樓宇、設施設備保養及維修建議 工程部、中心物管事務所

二、人事

1)物管事務所架構制定及討論審定 資源部、工作組

2)管理級員工的招聘

3)各級員工編制、職責、聘用條件及員工福利制度審批 資源部

4)人事管理制度、員工手冊的討論審批 資源部

A.公開招聘 資源部

B.面試 資源部

C.聘用及入職培訓 資源部

D.熟悉物管事務所運作及在職培訓 資源部、中心物管事務所

三、設立某某區行政中心物管事務所

1)設立及裝修物管事務所 工程部、工作組

2)辦公設備及工具設備的采購 資源部、工作組

3)現場清潔及布置 中心物管事務所

四、管理文件

1)中心公約、服務手冊制定及審批 市場推廣部

2)各類文件、表格的制定及印刷 品質部、資源部

五、管理預算、啟動預算及財務安排

1)制定初步管理預算、啟動預算及討倫 計劃財務部

2)管理費及各項費用制定及申報 市場推廣部

3)各項財務管理制度制定 計劃財務部

六、樓宇基本設備預算

1)設計及審定各類標牌、指示牌 市場推廣部

2)采購、制作及安裝 市場推廣部

七、物業驗收之準備

1)樓宇各單項驗收 根據情況確定 工程部、工作組

2)公共地方的驗收(道路、停車場等)根據情況確定 工程部、工作組

3)樓宇各項設施設備測試及驗收 根據情況確定 工程部、工作組

4)樓宇內部初驗 根據情況確定 工程部、工作組

5)遺漏工程跟進及監督驗收 根據情況確定 工程部、工作組

6)綠化工程的驗收 根據情況確定 工程部、工作組

八、樓宇接管安排

1)制定接管計劃 工作組

2)安排準備各類文件 品質部、工作組

3)人員安排 工程部、工作組

4)接管培訓 工程部

5)清潔開荒 中心物管事務所

6)現場氛圍布置 市場部、中心物管事務所

7)進行接管工作 工程部、中心物管事務所

九、遺漏工程跟進

1)整理資料及落實遺漏工程跟進 按工程進度 工程部、中心物管事務所

2)維修后復檢、通知業主方再次驗收 按工程進度 工程部、中心物管事務所

3)現場施工方的管理討論 品質部、中心物管事務所

十、各服務項目檢討

1)物業保險事宜之建議 計財部、中心物管事務所

2)檢討物業管理人力資源 資源部、中心物管事務所

3)檢討保安安排 中心物管事務所

4)檢討清潔服務之安排 中心物管事務所

5)檢討維護保養服務之安排 工程部、中心物管事務所

6)檢討處理客戶投訴之程序 品質部、中心物管事務所

7)檢討園藝綠化保養及節日布置之安排 工程部、中心物管事務所

8)檢討公共關系之安排 市場部、中心物管事務所

第二篇：住宅小區前期物業管理工作計劃

住宅小區前期物業管理工作計劃

依據管理要求和物業管理運作需要，物業公司將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業主；二次裝修管理、迎接業主遷入新居等）和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：

<一>介入期

根據房地產公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于房地產公司的銷售服務，（物業管理有限公司）申報物業服務收費(初次定價)。

1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，物業公司做好以下各項前期準備工作：

（1）根據房地產公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，并與業主簽定《前期物業服務協議》；對房地產公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議；對智能化系統提出專項建議；對小區的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；

（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售中心物業管理咨詢，同時與銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通；

（7）業主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯系人、聯系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

（9）與公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與公司協商確定管理辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

（12）擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業主

入伙時發放給業主）。

（13）針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。

2、開展業主服務需求調查

積極參與地產公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在銷售中心幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。

3、按規范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對物業的了解，本著“對業主負責，對房地產負責”的宗旨，進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表

<二>入住期

1、便利辦好入住

入伙期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此物業公司做好如下幾項工作：

（1）與銷售中心配合，告知業主詳細的入伙流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備；

（2）銷售中心應合理安排業主的入伙時期，加強節假日的入伙辦理；入住服務；

（3）一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務；

（4）事前聯系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關專業部門，同步辦公，方便業主入伙；

2、提供入住期的便民服務措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區并向業主推薦方便業主的同時進行經營創收；

（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業主在接收樓驗房中提出的合理的意見與建議

4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓。根據建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及中山市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。

（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。

（3）落實二次裝修跟蹤監管責任制。

（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。

5、治安管理

（1）建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。

（2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。

車位、車主、車型、車色）

（3）實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛崗）、機動崗三崗聯合防范，各崗有效的配合與互動；

（4）完善并發揮智能化系統的安防優勢。

6、入住期管理工作計劃表

<三>常規期管理

培訓工作

通過培訓，提高物業公司員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為物業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使社區的物業管理更加賦有成效。

（1）安管培訓計劃

（2）綠化培訓計劃

（3）行政培訓計劃

1、小區工程部培訓計劃

2、常規期工作計劃表

第三篇：前期物業管理的工作計劃

前期物業管理工作計劃 醫院后勤工作在整個醫院運行體系中扮演著保障、服務、節能、增效重要角色，是醫療服務和醫院運行的支持系統。后勤設備是保障醫、教、研活動正常運轉的基本條件，也是醫院基本質量要素。因此物業后勤不僅具有為醫療活動提供條件保障的一面，而且還有為病人和醫院職工提供生活服務的一面，因此搞好物業后勤工作，更好地為醫、教、研服務，為病人和醫院職工服務，非常重要。根據目前主體工程一期項目完工的情況，本人初擬定以下工作思路以供領導審閱：

一、確定管理模式 委托物業公司管理，醫院業務經營與后勤物管以共融兩制的方式進行管理，我院獨立成立物業管理部機制，由物業管理部建立一套質量體系指標，以此作為督查考評的依據，對物業公司進行服務管理及評分，力求服務優質與醫療技術達到相得益彰的效果。

二、制定物業部門組織結構、人員配置及工作職責

1、醫院物業管理部組織結構圖如下：

物業管理部部長 1名 ↙ ↓ ↘ 物管部行管 物管文員 機電工程師 1名 1名 1名

2、各職位工作職責

物業管理部 部長 ①在院長的領導下全面部署并組織物業部的管理工作，以滿足醫院建設、發展及醫療、教育和科研的需要。②參與醫院建設和發展的論證活動，發揮職能部門參謀決策的作用。③對物業部的工作提出總體設想和規劃，不斷建立健全的管理制度，使管理水平制度化、規范化、科學化。④制定的科學的《物業管理質量體系》，對物業公司日常工作進行監督與評估。⑤組織物業部門進行業務培訓，對相關的業務工作進行指導。⑥制定醫院資產管理方案及管理制度，對資產進行統籌管理。⑦對各類機電設備檢修、服務管理評分、醫院環境巡視報告、等報表進行審核。⑧完成院領導交辦的其它工作。物業部 行管人員 主管領導物業部長，日常工作向物業部部長匯報。① 協助部長督查物業公司日常管理工作。②協助部長起草有關物業管理方面的文書及管理制度。③依照物業管理部制定的《物業管理質量體系》，對物業公司的業務管理水平進行評估。④督查協同管理醫院餐廳，組織協調會務接待用餐安排。⑤督查物業公司的安范管理情況，對管理疏漏之處，提出整改意見。⑥完成部長交辦的其它工作。

物業管理部 文員 主管領導物業部長，日常工作向物業部部長匯報。①接收醫院內各類發文，負責本部門報刊、郵件的收發。②負責物業部辦公室與各科室及業務單位的接待工作。③匯編建檔物業管理部的各項文檔及資料。④負責醫院資產臺帳的建立及查詢，制作資產管理報表。⑤負責每半年/1次，醫院內的資產盤點工作。⑥負責物業辦公室各類辦公物資的領用與管理。⑦完成部長交辦的其它工作。

物業部 機電工程師。主管領導物業部長，日常工作向物業部部長匯報①負責綜合樓日常機電設備的管理與維修。②督查物業管理區域各機電設備的運行狀況，對設備運行情況提出預警意見及評估，發現問題，要求物業公司工程部進行整改。③制定機電設備管理體系與巡查評分，每日制作巡查報表交物業部長審查。④制定物業中心關于機電設備方面的培訓，協同物業公司共同組織培訓工作。⑤督查并協同物業公司進行每年設備的養護并制定養護方案。⑥建立各類設備及產家的檔案，將每次養護維修的資料建檔。⑦完成部長交辦的其它工作。

三、市調，了解具資質的物業企業，實地考察，為后續物業引進工作提供質價相符的企業。3

四、篩選潛在物業企業，制定物業服務項目內容及要求，了解比對預報價。

六、引進物業服務企業，約談物業委托合同，提出托管項目及服務要求。

七、向院領導匯報物業管理合同，請示相關未盡事宜，完善合同條款。

八、進行委托合同法律咨詢，確定我方合同的權力受保護的合法性。

九、組織簽訂物業委托合同的。

十、督查物業公司與建設單位承接驗收工作，參與并監督物業企業與建設單位驗收的過程，避免工程質量上的疏漏及相關資料的流失。承接的項目及資料包括以下內容：

（一）產權資料

1、項目批準文件；

2、規劃用地批準文件；

3、建筑執照。

（二）工程技術資料

1、地質勘察報告；

2、工程合同及開竣工報告；

3、工程預算；

4、圖紙繪審記錄；

5、工程設計變更通知及技術核定資料（質量事故處理記錄）；

6、工程竣工圖（總評面圖、建筑、結構、設備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙）；

7、隱蔽工程驗收記錄；

8、沉降觀測記錄；

9、地基處理記錄；

10、鋼材水泥等主要材料的質量保證資料；

11、新材料、構配件的簽訂合格證書；

12、水、電、暖、通、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

13、砂槳、混凝土試塊試壓報告；

14、施工驗收證明書。

二、房屋移交接管內容

1、建筑外檐；

2、梁、柱、板主體；

3、公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗； 4

4、室內及樓道配電箱；

5、配電柜；

6、公共部位照明。

三、公共設施接管驗收項目內容

1、中央空調系統；

2、高低壓配電室設備；

3、鍋爐房系統；

4、真空泵房、氣泵房、水泵房設備系統；

5、消防中控、監控系統；

6、給排水系統；

7、弱電系統（電話、電視、寬帶網絡、廣播、音響、對講等）；

8、電梯系統；

9、污水處理系統；

10、院內路燈、公共走廊照明系統；

11、停車設備運行情況；

十一、監管前期物業接管設備物質的采購

十二、督查物業公司招聘工作，與物業公司確認組織結構并明確各部門崗位的責任分工及人數安排。如虛擬圖所示： 擬樓層 服務崗位 保潔人數設置（人）保安設置（人）預估人工費用 掛號處 1人/1000元 2人/1500 4000元 / 1000元 急診科 1人/1000元 / 1000元 傳染科 1人/1000元 1人/1500元 2500元 1F 收費處 1人/1000元 大堂保 潔及其 它功能/ 1000元 1人/1000元 科室日常清潔 / 2000元 內科門診 2人/1000元 / 2000元 外科門診 2人/1000元 2F / 1000元 兒科門診 1人/1000元 3人/1500 5500元 體檢中心 1人/1000元 合計人工費用 ￥：20000元

十三、督查組織物業公司員工培訓工作 5

十四、監督食堂籌備工作

十五、組織資產設備系統軟件的引進及培訓 固定資產作為醫院資產的重要組成部分，具有使用周期長、使用地點分散、管理難度大等特點。根據這一特性，建議引用《醫院固定資產管理軟件》，這類軟件有別于財務類軟件的附屬《固定資產管理軟件》，它支持設備及資產的增加管理、變更管理、清理、借出管理、歸還管理、修理管理等管理功能，支持固定資產折舊管理，自動生成固定資產臺帳，提供多種查詢及報表，同時能結合條形碼技術，賦予每個實物一張唯一的條碼資產標簽，從資產購入企業開始到資產退出的整個生命周期，能針對固定資產實物進行全程跟蹤管理。解決了資產管理中帳、卡、物不符，資產不明設備不清，閑置浪費、虛增資產和資產流失問題。為醫院資產管理工作提供全方位、精準、高效的動態數據與決策依據，實現資產管理工作的信息化、規范化與標準化管理，能全面提升醫院資產管理的效率與管理水平。物業管理服務內容確定

十六、1、物業管理區公共區域、共用設施設備管理及維修、養護（1）房屋主體的維修、養護和管理；（2）墻面、天花板、地面、門窗各類板材、磚面的維護保養；（3）各小修范圍內的泥工、瓦工、木工的修補及小五金的安裝維護；（4）中央空調系統運行維護；（5）高低壓配電室設備運行維護；（6）鍋爐房系統運行維護；（7）消防系統設備運行維護；（8）中央監控系統設備運行維護；（9）弱電系統（電話、電視、廣播、寬帶網線）設備運行維護；（10）真空泵房、氣泵房、水泵房設備系統運行維護；（11）給排水系統運行維護；（12）電梯系統運行維護；（13）污水處理系統運行維護；（14）院內路燈公共走廊照明系統的維護；（15）停車設備運行、維護保養；

2、物業管理區域安全防范、公共秩序維護；（1）門崗保衛；（2）醫院重要設備和庫房區域的治安巡視；（3）醫院門診、科室、病區、傳染隔離區等的治安巡視； 6

（4）地面及地下車庫的車輛引導、停放管理；（5）閉路電視監控中心的監控；（6）報刊、郵件的收發；（7）醫院物資出入放行登記管理。

3、物業管理區域綠化養護和管理；（1）綠籬及灌木修剪；（2）草坪機剪；（3）花、樹噴藥殺蟲；（4）樹木、綠化帶（草坪）澆水；（5）枯枝、落葉清除；（6）施肥、松土、拾撿雜物；（7）綜合樓辦公室，租擺花樹的養護。

4、物業管理區域的清潔、保潔（1）外圍道路清掃、保潔；（2）樓層清潔、消毒；（3）玻璃清潔；（4）公共衛生間、開水間、污洗間、浴室清潔消毒；（5）生活垃圾收集清運及醫療垃圾焚燒處理；（7）地面、溝渠、窨井等清理消毒；（8）醫療科室、手術室、會議室、透析室、重癥室、急診搶救室、注射區等清潔消毒；（9）共用部分的過道、步梯、電梯、天臺、平臺、挑檐及建筑外墻等的清潔。（10）大堂大理石地面打蠟、消毒；（11）果皮箱、垃圾站垃圾清運保潔；（12）各類板材墻面、頂棚、標識、宣傳欄外窗、桌椅的保潔；（13）不銹鋼制品去污（扶手、電梯門、果皮箱等）；（14）路燈、公共照明燈等清潔；（15）樓梯踏步、踢腳線、圍護鐵欄清潔；（16）化糞池清掏消毒。

5、物業管理區域的消防管理

6、餐飲管理服務

1、要求物業公司建立一套完善的，科學訂餐、送配餐及消毒作業規程。

2、建立一套便捷且具優質服務的醫院職工用餐服務方案。7

3、建立一套會務接待用餐服務方案。

7、物業管理區域內車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及場所管理；救護車管理。

消毒房的管理

醫院被服布料、太平間、高壓氧、8、被服布料即：病人使用醫院的床上用品和穿著的衣服。以及工作人員的服裝和各種敷料布、手術衣等。要求物業提供全院各種被服布料的收集、運送及消毒等服務。

9、醫療輔助服務 導醫、護工、病人陪護、月子陪護、門診掛號；

10、醫療勤雜工服務 10.1內勤：收發、運送被服布類、向病人發護理水、送開水、維護門診。診室的秩序10.2護理內勤 幫助病人訂餐，取送飯菜、清洗送餐車； 手術室接送手術病人； 清洗醫用器材，代病人取藥等； 協助護理人員護理嬰兒； 協助醫護人員約束病人的行為； 協助病室醫護人員進行尸體料理、病重患者及行動不便病人的陪護工作。10.3外勤：取送各種檢查、化驗標本，醫療用各類物品（含藥品），外送病室科室各類報告、報表及相關文件。流泥井清運與保暢，醫療區下水管道的疏通與保暢（含室內外）。搬運工作：醫院所需的物資（含醫療用品、藥品和器材）搬運。

11、接待服務

物管接待咨詢、醫院內報修受理、受理投訴、病床加位租賃、輪椅。

12、商業便民服務 8

文印、代辦機票、火車票、船票、預定鮮花。

十七、物業檔案資料的保管及有關物業服務費用的帳務管理；

十八、各類突發事件的緊急預案

1、火警處理方案、火災處理預緊程序。

2、水管爆裂緊急預案。

3、污井水、管道、化糞池堵塞、污水外溢緊急預案。

4、停電事故的緊急預案。

5、電梯故障緊急預案。

6、物品被盜、遺失的處理流程。

7、病患猝死的處理方案。

8、打架、斗毆、流氓滋事等治案事件的預緊方案。

9、醫患沖突的預緊方案。

10、精神失常及醉漢闖入醫院的處理流程。

11、搶劫、爆炸事件的預緊方案。

十九、投標項目以外的院內勤雜事物 9

工作進度表 2011年8月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 3日期/內容 休 休 休 休 物業部工作計

劃制定

確定物業管理 模式 確定物業部組

織結構 招聘物業部工

作人員

省內，市調物

業公司

物業部招聘人

員到位

與院領導請示 辦公用品、醫 療耗材采購方

案

了解采購市場

制定采購方

案，制作開業 期各類耗材及 辦公室用品的 采購計劃 組織資產設備 系統軟件的引 進10

及培

訓

工作進度表 2011年9月份

日期/內容

在院領導批 示下，赴深

圳考察物業

企業

制作物業企 業市調報告

向院領導匯 總會報考察

企業的情

況，及預報

價。約談意向公 司，商談服

務項目、價 格，擬定委

托合同

雙方意向達

成，進行委 托合同法律

咨，簽定合 物業進場，安排辦公

室。進行承

接驗收，籌 備食堂。組織招聘，11 進行資產

錄入工作

工作進度表 2011年10月份2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 日期/內容 物業公司招 聘人員到位 組織入職、作。食堂人員培訓

食堂籌備工

籌備就

緒，試用。

制定各類物

業管理制

度。

制定《物業

管理質量體

系》

制定辦公用 品及醫療耗

材，市調采

購計劃

向院領導匯 報采購市調

情況，收集 各科室采購

計劃，報批。組織資產管 帳

理錄入工

作，建立臺

工作進度表 2011年11月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 日期/內容 組織物業公 司進行一期 工程的開荒 保潔工作。進行辦公用

品及醫療耗 材的采購 物業公司組

織培訓并進

約談《危險 物品特許經

營》企業，商定合作價 格，簽定醫

療垃圾處置 合同。

督查醫院 餐廳籌備

檢查物業培 訓、上崗情 況 檢查物業清

潔耗材、設 備準備情況

機電設備運 行實習。行檢查 13

工作進度表 2011年12月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 日期/內容 消防隊進行 消防工作檢 查 協助醫院開

業慶典的各 項工作

物業公司全 體人員到

崗，內外保 安進入安防

職工食堂、醫院餐廳已

正常運行。

資產數據錄

入完畢，臺 帳已建檔。

組織各機電 設備類，開

業前檢查。

各科室，辦

公用品、醫

用耗材已到 位。衛監局、環

保局、急控 中心，檢查

結束。各辦公室、開業慶典 14

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第四篇：前期物業管理工作計劃

前期物業管理工作計劃

物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理等方面，在實際操作中，我們將根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

一、早期介入的具體工作計劃：

1、檢查配套設施是否完善，如保潔用服務間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區等服務設施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設施；

2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據****的功能要求和考慮不同業主（租戶）使用的設備及其發展需要審查水電特別是區域供電容量。

3、檢查安全監控系統和消防系統設備的布局是否合理實用，是否留有死角。

4、檢查機電設備的配臵是否合理。

5、收集整理合同文件和技術檔案資料。

6、起草物管委托合同并與開發商簽署；

7、與開發商協商制定管理維修公約并報市房地局核準備案；

8、制定物業管理的崗位設臵和人員編制，列出人員到位時間表；

9、制定匯總各部門采購清單（辦公家具設備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）

10、根據正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編制開辦費預算報開發商審批執行；

11、根據具體情況及業主租戶的服務需求預測編制物業管理費預算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據設備情況及業主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務項目及各類收費標準；

12、與開發商辦理交接樓手續（包括安全消防責任的交接）；交接內容要有以下幾點：

● 產權產籍/業戶名單/地址名牌及郵編 ● 圖紙資料及設備使用操作手冊 ● 供貨商/承建商的培訓

● 政府及行業主管部門簽發的許可證書或執照 ● 鑰匙

● 專用工具和備品備件 ● 遺留問題的確認和解決時限 ● 保修安排（電話聯絡單）● 電、水、氣表的抄讀確認 ● 資產/材料/工具 ● 問題 ● 問題的原因

● 已造成或將造成的后果

● 解決方案建議（時間、費用和相關影響；徹底解決、改善、管理措施彌補）● 時間限制要求

13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務制度及重要對客服務程序等；

14、相應文件及表格的設計、印刷和使用；

15、協助發展商辦理業主的入伙手續；辦理業主及租戶的入住手續。

二、前期主要服務質量標準

（一）、基本要求

1、前期服務與開發商雙方簽定規范的物業服務合同，明確雙方的權利和義務關系。

2、承接項目時，對公用部位，公用設施進行認真查檢，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等健全制度。

5、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

7、按合同約定規范使用房屋專項維修資金。

（二）、房屋管理

1、對房屋公用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修。

3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。

4、按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關主管部門。

（三）、共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

2、公示24小時服務電話。急修30分鐘內，到達現場，有報修、維修記錄。

3、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

4、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維修人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，設備房保持整潔。

7、樓道燈完好率不低于85%，發現燈壞及時維修。

8、將公共設施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。

9、對配電柜、空調待各類設備做好運行及維修保養記錄臺帳，定期檢查。

10、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象，排水系統暢通，汛期道路無積水。

（四）、公共秩序維護

1、小區北出入口實行7：00---19：00門衛值班；高層出入口及南出入口實行保安24小時值班。

2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。

3、車輛停放有序。小區進出口通道暢通。對進出車輛指揮管理有序有禮，進出方便。

4、對摩托車、自行車指定位臵停放，停車秩序整齊有序。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施。

6、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

7、全小區實行24小時機動巡邏，夜間實行電子巡更。

（五）、保潔服務

1、生活垃圾每日清運1次。

2、公共場所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設備，每周抹一次，確保無衛生死角。

3、小區內公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發現異常及時清掏。

4、做到七凈、六無。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈；六無：無垃圾污物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。

5、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

（六）、綠化服務

1、對綠化區域每天定時澆水，定期進行翻土，栽種草皮植被，及時清除雜草，創造小區優美的環境。對小區內所有的綠化花木負責，成活率要達95％以上。

2、保證小區所有綠化設施完好，對小區內綠化區域進行管理（澆水、修枝整形及養護），對一切破壞綠化的行為給予制止。

3、負責小區綠化區域內的清潔衛生及保潔工作，及時處理枯枝落葉。

4、公共門廳常年布臵綠色植物，定期對其進行澆水、修剪、施肥、殺蟲養護。

（七）、收發服務

1、報紙、雜志、信函發放準確及時。

2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細，發放準確及時，無錯發，漏發。物業人員配備、培訓及管理

一、人員配備

物業管理處人員配備是依據我公司多年的管理經驗，結合小區實際情況進行測算。各類人員共計27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。

二、人員培訓高標準的服務，需要高標準的制度，高標準制度需要高素質人來執行。我公司建立了較好的管理人員培訓機制。培訓是員工能否圓滿執行制度并達到目標的手段，也是物業管理處能否實現管理目標的一個重要保證。

1、政治思想素質培訓。全體員工都應樹立全心全意為業主和使用人服務的思想，熱愛物業管理工作，提倡“”熱忱、奉獻”的敬業精神。

2、職業道德培訓。教育員工樹立“五愛”思想：愛行業，愛用戶、愛崗位、愛服務、愛信譽。

3、作風建設：根據員工工作性質，著統一服裝，統一掛牌。在接待業主、使用人或賓客時，應做到態度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動的最高信條。

四、“三全四保”五星級管理體系標準

1、三全四保

1.1為更好實現公司各物業點“天天是精品”的管理目標，依據公司“三全”（全方位、全時段、全覆蓋）、“四保”（保安、保潔、保綠、保設備）的總體要求，制訂本標準。

1.2本標準規定了基礎管理、房屋管理與維修養護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環境衛生管理、綠化管理、精神文明建設和管理效益等方面的要求。1.3本標準適用于公司參與管理的所有物業點。2.基礎管理

2.1接管驗收手續齊備。2.2實施統一專業化管理。

2.3與建設單位或業主委員會簽訂物業管理合同，雙方責權利明確。

2.4建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定。2.5房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善。

2.6業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責。2.7各物業點制訂爭創五星規劃和具體實施方案。

2.8建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制訂具體的落實措施和考核辦法。

2.9管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹。

2.10應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率。2.11在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。

2.12房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。

2.13建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。2.14建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。

2.15定期向住用戶和發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95％以上。

2.16建立并落實維修服務承諾制，零修急修及時率100％、返修率不高于1％，并有回訪記錄。3.房屋管理與維修養護

3.1廣場、大廈、停車場等建筑物標志明顯，服務區內門廳布臵合理并設立引路方向平面圖和路標，大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署，并統一有序。

3.2無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象。3.3建筑物外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。

3.4室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設臵，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。

3.5空調安裝位臵統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。3.6封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。3.7樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛生間、水房等管理完好。

3.8共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天臺隔熱層無破損。

3.9房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

3.10設施單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建筑結構的安全隱患。4.共用設備管理 4.1綜合要求 4.1.1制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行。4.1.2設備及機房環境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。

4.1.3配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程。4.1.4設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。4.2供電系統

4.2.1保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續并按規定時間通知住用戶。

4.2.2制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行。4.2.3備用應急電源可隨時起用。4.3弱電系統

4.3.1按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作。4.3.2監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存。4.4消防系統

4.4.1消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時起用。

4.4.2消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。

4.4.3組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。4.4.4訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。

4.4.5裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監管，裝修完成后經消防部門驗收合格后方可使用。

4.4.6服務區域內無火災安全隱患，督促各用戶與相關部門簽訂消防責任書。

4.4.7各住用戶消防、用電有嚴格的管理規定，室內電線、插座安裝規范，無安全隱患。4.5電梯系統

4.5.1電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。

4.5.2電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。

4.5.3轎廂、井道、機房保持清潔。

4.5.4電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗。4.5.5運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場維修。4.5.6運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施。4.5.7貨運電梯由專人管理操作，嚴禁超載，客梯嚴禁載貨。4.6給排水系統

4.6.1.建立大廈用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。

4.6.2設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。

4.6.3按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染。

4.6.4高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。

4.6.5限水、停水按規定時間通知住用戶。

4.6.6排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生。

4.6.7遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。4.6.8制定事故應急處理方案。4.7空調系統

4.7.1中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象。

4.7.2中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達現場維修。

4.7.3制訂中央空調發生故障應急處理方案。4.8供暖供氣系統

4.8.1鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常。4.8.2管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。4.8.3北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃。5.共用設施管理

5.1共用配套服務設施完好，無隨意改變用途。5.2共用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。5.3道路、樓道、大堂等公共照明完好。

5.4廣場、大廈、停車場范圍內的道路通暢，路面平坦。6.保安及車輛管理

6.1服務區域內實行24小時值班及巡邏制度。

6.2有專業保安隊伍，保安人員熟悉服務區域內的環境，文明值勤訓練有素言語規范認真負責。

6.3結合服務區域內的特點，制訂安全防范措施。

6.4進出服務區域內的各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

6.5停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。6.6室內停車場管理嚴格，出入登記。

6.7非機動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。

6.8危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。7.環境衛生管理

7.1環衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。7.2清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔。

7.3垃極日產日清，定期進行衛生消毒滅殺、房屋共用部位共用設施設備無蟻害。

7.4管理區域保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；廣場、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。

7.5廣場、大廈商業網點管理有序，符合衛生標準；無攤點外溢、無亂貼、亂畫現象。7.6無違反規定飼養寵物。

7.7排煙、排污、噪音等符合國家環保標準，外墻無污染。7.8對有毒、有害垃圾管理嚴格按規定分裝，不得與其它垃圾混雜。8.綠化管理

8.1綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象。

8.2花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿。

8.3綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。8.4對廣場、大廈等綠化有管理措施并落實。8.5農藥使用要建有嚴格的領用、保管、使用制度。9.精神文明建設

9.1全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守服務區域內的各項管理規定。

9.2相關服務區域內設立宣傳園地，宣傳管理、衛生、治安、消防等方面的知識，開展健康向上的活動。

9.3管理區域內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件。9.4相關區域內設立信息公告欄，符合條件的設有文化體育活動場所。

9.5創造條件，積極配合，支持并參與社區文化建設。10.管理效益

10.1物業管理服務費用收繳率98％以上。10.2提供便民有償服務，開展多種經營。10.3物業管理經營狀況良好。

五、物業管理檔案的收集

在小區物業管理中，我們的檔案資料的收集工作盡可能及時、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業構成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境；從時間上講是自始至終，從物業的規劃設計到售后服務的資料都須齊全。及時，即要不失時機，做到“六時”。

第五篇：前期物業管理

一、前期物業管理的含義

前期物業管理，是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前，建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理。它是整個物業管理活動的初始階段，也是實施物業管理非常重要的環節。建設部頒布的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業管理的概念，把前期物業管理的責任定位在“由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”

二、物業前期介入的重要性

物業管理提前介入物業開發建設，對完善物業的使用功能、確保物業建設質量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個物業管理活動中的關鍵環節，是搞好物業管理的主要基礎。

《物業管理條例》總共70條，其中前期物業管理就有11條，并就前期物業管理設專章，由此可以看出前期物業管理的重要性。前期物業管理活動對搞好整個物業管理有著舉足輕重的作用，是關鍵環節和主要基礎；它涉及管理區域內全體業主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業建設中的問題和完善物業后期管理

物業前期介入，不僅能減少建設單位在建設過程中隨意改變物業規劃，保證物業施工的質量，達到完善物業使用功能的目的；而且能保證業主的長遠利益。同時，物業前期介入，有利于避免建設單位、業主及物業管理企業三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業，有利于實現建設單位、物業管理企業和業主的“三贏”，互惠互利，共同發展。因此，物業管理的前期介入，是實施物業管理的重要的基礎，是做好后期物業管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業管理前期介入的時機和方式

1.在規劃設計階段介入，積極參與物業建設項目的設計，完善物業的作用和管理功能，避免物業建成后存在使用和管理上的問題規劃設計是決定今后物業管理能夠提供高效、優質服務的關鍵。物業的設計人員受所從事的專業的限制，基本上是從技術角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設計細節，降低管理成本，從而使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設計的合理性而給業主使用和物業管理帶來的不必要的麻煩。

2．在項目建設期介入，強化物業的施工監理，從物業管理的角度對施工、設備安裝的質量進行監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業建設期，物業管理企業作為物業建成后的管理者，對建設質量的關切非常強烈。物業管理企業派出專業技術人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，跟進物業各項相關設計在施工過程中的落實情況，及時提出調整改進不合理的設計，及時監督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協助監理單位對物業的建設進行監督，確保建設質量，為業主爭得了良好的硬件條件。