第一篇：物業管理前期介入

物業管理前期介入

總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：

● 施工期物業管理

● 設施設備調試期物業管理

● 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理

● 前期物業管理人員安排與工作進度

一、施工期物業管理工作

1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環境清潔用水預留接

口等。

4.對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開發商協商，進行改進。

5.對影響小區（大廈）功能、危及設備和業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發商備案處理。

二、設施設備調試期物業管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調試檔案

3.從物業管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發商。

4.參與設備調試，對小區（大廈）的供配電、電梯、空調（包括空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等）等項目的調試，對設施設備的性能、結構、參數、工作環境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規程

和各項操作指導書。

三、小區（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業管理

1.小區（大廈）竣工驗收

2.物業企業接管驗收

物業按業主進駐使用的要求進行全面檢查，物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統 ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統 ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等

■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統等

（5）電梯系統

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調系統

■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等（包括暖風系統）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等。

（7）弱電系統

■消防報警系統（消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協議也可）等。

（3）公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。（2）接管驗收不但要檢查物業的質量，而且還清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發商認可；屬于無法返修的項目，報告開發商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，由管理處工程技術人員開

始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據小區（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物

業管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛生與環境衛生前期介入

在小區（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發現危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。

4、外部公共關系建立

為保證今后物業管理的順利開展，管理處經理將在小區（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用

事業各職能機構建立穩定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業主全面進駐準備

小區（大廈）業主全面進駐之前，管理處將主動與業主溝通、協調，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監督搬運工人遵守有關規定，保持良好秩序，減少對其他業主的影響。

二、前期物業管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區（大廈）《物業管理前期介入方案》。② 派長駐小區（大廈）施工現場管理人員3人，在中標15天后進入現場，負責與施工管理方保持密

切的聯系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現場的物業管理前期工作。

（2）設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作

維修規程和各項作業指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業管理公司派往小區（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業人員7人參與接管驗收，擬定小區（大廈）

《物業管理接管驗收方案》，協助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據小區（大廈）實際情況和待業慣例，建議在定標后10天內簽定《物業管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業管理前期介入方案》

參與設施設備的調試 盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統方案竣工驗收

物業接管現場驗收（包括備品 備件）

物業各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調整

第二篇：物業管理前期介入

淺談物業管理的前期介入

（發表于《中國住宅設施》、《首都房地產》）

眾所周知，房地產開發的市場機制一般由生產、流通、消費三個基本環節組成，而物業管理是房地產消費環節的主要活動。因此，人們習慣地將物業管理稱為房地產開發的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導致后期糾紛的產生，不但給物業管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發商的信譽和利益。

實際上，物業管理是房地產開發的延續和完善，是房地產開發的最后一道關口，在房地產開發的全過程中起著重要的作用。隨著房地產市場的日趨成熟，消費者不僅關注開發商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業管理。

筆者在房地產及物業管理行業工作多年，深切地認識到，物業管理提前介入房地產開發活動，已成為市場的必然。

一、物業前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產市場見怪不怪的一道特殊風景。

我們的客戶怎么了？我們的開發商怎么了？我們的物業公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現其本質。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區的磚混結構多層住宅中，經常會出現因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現，常常令業主深感疑慮和擔心，進而引發一系列復雜的糾紛。在甲小區處理類似問題的過程中，物業人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學到了如何預防裂縫的寶貴經驗。在甲小區二期工程的前期設計時，就此類問題，物業人員曾主動向開發商提出了具體的預防性建議。可惜的是，該開發商習慣地認為物業人員不是專業的工程技術人員，在工程專業問題上不如設計師，對物業的意見重視不足，而是采取了設計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現，成為開發商和物業公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區的施工中，銷售人員及物業人員無意中發現各戶衛生間內沒有暖氣，于是趕緊找開發商交涉。而開發商過分依賴工程技術人員，堅持認為通過熱工計算，衛生間內可以不安裝暖氣，對物業人員的合理化建議沒有采納。結果乙小區竣工三年以來，衛生間沒有暖氣始終是業主投訴的熱點之一，甚至個別業主因此拒繳供暖費，給小區物業管理及開發商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區竣工后，在進行物業接管驗收時，物業人員發現該小區的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發商錯誤地認為物業人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發生了竊賊翻墻而入的事件，小區居民意見很大，紛紛抗議，開發商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規劃設計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業管理提前介入房地產開發活動的必要性。物業管理專業人士介入房地產開發活動的時間越早，就越有可能更多地規避一些不應發生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認，在眾多的房地產糾紛中，的確有個別物業服務不到位的，也有個別業主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規劃的不合理、設計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優秀的技術人員也有他一定的局限性。稍有經濟學常識的人都知道，在市場經濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經常出現那些使用功能和質量方面的問題？

物業管理如能早期介入房地產開發活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發產品的品質更符合市場的需求。

概言之，物業早期介入，具有如下作用： 有利于優化設計，完善規劃設計細節； 有利于提高工程質量；

有利于保證物業的使用功能；

加強對物業的全面了解，便于后期管理服務。

二、物業管理前期介入的時機與階段

既然物業管理在房地產開發活動的前期介入十分必要，那么，物業管理究竟在什么時機或說在房地產開發的哪個階段介入最為適當呢？

因物業管理在我國起步較晚，而最早又是房地產的附屬產業，所以，物業管理的介入時機也有一個逐步發展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業管理往往是在業主入住前才匆匆介入。開發商完成征地、拆遷、規劃設計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業主辦理入住手續之前，才將建成的物業移交物業公司。此時，木已成舟，物業介入后即便發現不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現狀。在此境況下，物業管理的主要工作之一往往是為開發商處理遺留問題。、隨著房地產業的發展與成熟，人們對物業管理工作日趨重視，物業管理的介入階段逐步前移至房地產銷售階段。政府有關規章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規定：“建設單位銷售物業時，應將前期物業服務合同中的物業管理服務內容和質量要求、服務費用和收費方式作為房屋買賣合同的內容。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”物業管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業服務專業知識培訓和指導，避免在銷售中經常出現的亂承諾、虛假承諾現象，減少業主入住后的糾紛。但在房地產銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發商的習慣作法是聘請一家較好的監理公司，再派駐幾個好的工程技術人員即可，往往認為物業管理人員不是專業的施工技術人員，對物業管理在施工階段介入認識不足。

其實，施工技術人員更多關注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業主和物業管理企業來直接面對有可能出現的各種問題。物業管理人員在長期的工作實踐中，對各種質量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發商的質量控制增加了一份力量，使工程質量多了一份保障，可最大程度地防止一些質量通病的出現。

隨著房地產市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發商已不再止步于請物業管理人員介入施工管理，而是將物業管理的介入時機提前至了前期規劃設計階段。規劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設計人員往往習慣于從技術角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預料和估計。物業管理專業人員此時介入，可從業主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節，進一步優化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優秀的開發商為提高自己產品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環境和房屋產品的不斷變化的更高需求，在房地產項目的可行性研究和策劃階段，就預先考慮到以后的物業管理問題，請物業管理專業人士對項目論證發表意見，提出建議。

物業管理提前介入房地產開發活動，已成為業內的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產品的品質；介入越早，越能贏得市場。

三、物業管理前期介入應注意的問題

物業管理前期介入，主要是發揮物業管理專業人員的經驗和特長，彌補房地產開發前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業管理活動。想做好物業管理的前期介入工作，就應注意以下幾個問題：

（一）加強業務學習和積累，不斷提高物業管理人員的自身素質。物業管理工作，涉及規劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業知識。在日常工作中，必須加強自身的業務學習，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關專家請教。對平時常見的質量、使用功能問題，要分析其產生的原因、預防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發揮應有的作用。

（二）了解業主的呼聲，虛心向業主學習。我們直接的服務對象就是廣大的業主，沒有人比我們更具深入接觸業主的先天優勢。業主可以不懂建筑學，但他們做為房地產產品的最終使用者，往往比專家更深知產品的優缺點，更了解產品應該改進的方向。業主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業主的意見和呼聲，并將其條理化、系統化，在前期介入的過程中，才能真正站在業主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調整好自己的心態，擺正自己的位置。物業前期介入，只是在房地產開發活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協調好同各個部門的工作關系，不要越俎代庖，更不能搞越權指揮。但搞好關系，不是不談問題。對前期發現的有可能影響后期使用、管理的問題，應及時找有關人員交涉，要據理力陳，切實發揮物業前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業管理前期介入，重點要確保開發產品的使用功能和質量。物業管理人員應根據以往的經驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統的布局、質量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業管理前期介入的過程中，物業管理人員應盡可能全面地收集相關資料，如圖紙發生變更、增減，特別是管線的節點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業管理工作帶來便利，既能提高物業管理企業的工作效率和工作質量，也能提高業主的滿意度。

物業管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關鍵是以產品的使用者（業主）為中心。通過物業管理在房地產開發活動中的前期介入，必將使房地產開發行為日趨規范，使房地產開發產品日益符合廣大業主的需求。

第三篇：物業管理前期介入合同

****項目

前期介入物業服務合同

本合同由****房地產開發有限責任公司與****物業管理有限公司在北京訂立。

甲方：****房地產開發有限責任公司（以下稱“甲方”）地址：**市**區**路**號 法人代表：

乙方：****物業管理有限公司（以下稱“乙方”）地址：**市**區**路**號 法人代表：

甲、乙雙方都是具有合法經營權的企業法人。根據《中華人民共和國合同法》及有關物業管理法律、法規，經過甲乙雙方友好協商，在平等、自愿和協商一致的基礎上，甲方委托乙方實施“****項目”（以下簡稱“本物業”）的項目前期介入服務工作，特訂立本合同。

基本原則

1． 甲方委托乙方為本項目提供本物業項目前期介入物業服務工作；

2． 乙方接受甲方的委托及甲方的監管，并按照本合同約定的模式為本項目提供前期介入物業服務。

物業基本情況如下：

名 稱: ****項目 類 型: 住宅及配套 座落位置: ***區*** 建筑面積:（預測面積）97586平方米 區域四至: 東至：***路 南至：***街 西至：***路 北至：***街

以上各項指標如有變更，甲方應于變更后一周內書面告知乙方。

根據《中華人民共和國合同法》及有關物業管理法律、法規和政策的規定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，甲、乙雙方經過認真協商，就甲方聘請乙方對****項目提供專業化物業管理前期介入服務事宜訂立本合同。

（3）編制《本物業項目管理籌備工作計劃》；（4）編制部門職能設置、崗位職責和人員編制；（5）編制內部管理制度和工作程序；

（6）對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓；

（7）派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務；（8）將全部前期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業管理檔案；

（9）負責相關物業管理及客戶關系信息調研工作； 5.竣工驗收階段

（1）在各項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；（2）在分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收；（3）在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。

（4）編制《 用戶手冊 》、《 二次裝修管理方案 》等文件；（5）編制本物業的接管驗收及配合竣工驗收的工作計劃；（6）制訂《前期物業管理服務方案》；（7）制訂業主入伙籌備策劃；（8）參與編制入伙通知書；（9）參與編制入伙須知；

（10）制定業主入伙手續辦理流程；（11）制訂交樓收費清單；

（12）制定入伙手續辦理所需各種表格、資料。

甲方簽章：

乙方簽章：

法人代表：

年

月 日

法人代表：年

日

月

第四篇：物業管理的前期介入

物業管理的前期介入

[教學目的要求] 通過學習,要求學生了解物業竣工驗收和接管驗收的相關內容,了解物業管理項目招標方式,掌握前期介入的概念,必要性,內容,掌握物業管理項目招投標的程序,掌握物業管理投標書和入伙通知書編寫方法以及裝修管理內容.第一節 物業管理前期介入概述

一,物業管理前期介入的認識(開發-經營-管理)二,物業管理前期介入的必要性-意義 三,物業管理前期介入的內容

四,物業管理企業在規劃,設計,施工階段的參與

五,_物業管理前期介入中遇到的幾個實際問題

一,物業管理前期介入的認識(開發-經營-管理)1,_前期介入:指物業公司在接管物業以前的各個階段就參與決策,制定出物業管理方案,并從管理和運作的角度為開發商提出良好的建設性意見.接管物業以前的各個階段:項目可行性研究階段,建筑物規劃方案設計階段,施工階段等 參與決策:指參與物業的規劃設計和建設的過程.物業管理公司從業主與使用人及物業管理的角度,就物業開發,建設和今后使用,管理提出建議,并對將接管的物業從物質上和組織上做好準備,以更好滿足業主與非業主使用人的需求和有利于之后的物業管理.2,_前期介入時物業企業向開發商提出的建議(1)_配套設施的完善(2)_水電氣等供應容量(3)_安全保衛系統(4)_垃圾處理方式(5)_綠化布置(6)_消防設施(7)_建材選用

前期介入的主要目的

物業管理前期介入的目的是在物業建成之前采取措施,確保建成的物業質量和功能都合乎要求,有利于業主使用,方便以后的物業管理.二,物業管理前期介入的必要性-意義 1,有利于維護物業公司的良好形象

2,優化設計,減少返工,防止后遺癥(減少或避免規劃設計,建設的隱患)3,有利于全面了解物業:土建結構,管線走向,設施建設,設備安裝 4,為后期管理做好準備 5,促進物業的銷售

物業管理前期介入能夠在較大程度上保證物業管理的一致性和連貫性,減少很多不必要的損失.三,物業管理前期介入的內容

(一)通過投標來接洽物業管理業務 1,_進行可行性,可靠性,可贏利性分析 2,_具體測算物業管理費用

3,_投標競爭,洽談,簽訂物業管理合同 4,_選派人員運作物業前期管理(二)根據物業檔次確定服務標準(三)制定物業維修管理方案

(四)建立與業主或使用人的聯系關系 1,_聽取業主或使用人的要求,希望

2,_了解業主或使用人對物業的使用的有關安排,打算 3,_參與售房部門同業主或使用人簽約(五)參與施工與設計

1,_從用戶角度審查建筑物的設計圖樣

2,_從管理角度分析物業建造的選料及安裝方法等 3,_在施工現場做好記錄 4,_提供改良意見 5,_檢查施工進度 6,_參與工程驗收

(六)設計管理模式,草擬及制定管理制度 1,_籌建業主管委會 2,_草擬規章制度

3,_設置物業轄區的組織機構 4,_培訓上崗

(七)建立服務系統和服務網絡

1,_專業項目隊伍的設立,選聘,洽談及合同訂立 2,_同各部門進行聯絡,溝通 3,_建代辦網

(八)辦理移交接管事宜 1,_擬定移交接管辦法 2,_籌建管委會

3,_協助和辦理移交接管事項

四,物業管理企業在規劃,設計,施工階段的參與 A 在規劃,設計階段的參與: 房地產項目的開發建設應具有超前意識,物業管理專業人員對規劃設計的參與職責主要表現在全面細致的針對物業管理順利實施的各種需要以及在以往管理實踐中發現的規劃設計上的問題向開發企業和設計單位提出建議.(一)_配套設施的完善(二)_水電氣等供應容量(三)_安全保衛系統(四)_垃圾處理方式(五)_綠化布置(六)_消防設施(七)_建筑材料選用(八)_其他 B 在施工階段的參與

物業管理企業參與工程施工質量監理的要點包括: 1,_應派選有關專業人員參與工程施工質量監理;2,_要盡可能全面的收集物業的各種資料,同時熟悉各個部分,為日后的管理作充分的準備;3,_按國家規定的技術標準,對工程設計與設計單位施工單位,開發商一起認真進行技術鑒定和圖紙會審;4,_工程施工中按國家現有法律規定,技術標準及合同不斷進行檢查.五,_物業管理前期介入中遇到的幾個實際問題(一)介入方式: 1,早期介入-充當顧問,此時提出的建議最及時,容易采納,此時一般不設固定人員進駐開發現場,工作方式可根據發展商的需要確定,如定期參加發展商的設計會議,出謀劃策等.2,中期介入-扮演監理,介入人員主要為工程技術人員,尤其是設備系統工程師.3,晚期介入-開始管家,是由先前的顧問工作轉入實質性操作工作,此時管理公司的整套隊伍應基本到位.也有認為,前期介入的方式為: 早期介入:是指物業管理企業在項目可行性研究階段的介入.中期介入:是指物業管理企業方案設計階段的介入.晚期介入:是指物業管理企業在項目施工階段的介入.(二)前期介入費用由誰承擔

根據費用產生的原因及用途,管理公司在入伙前介入所產生費用應由開發商承擔,原因: 1,_前期介入的主要目的是協助開發商工作

(1)_前期介入為驗收接管打下基礎,使房屋質量得到保證,提升了物業檔次.(2)_使已購房業主對物業質量及日后管理放心,幫助發展商銷售.2,_管理費用尚無收費來源,此期間公司的實際服務對象是發展商,誰受益,誰付費.3,_政府規定:目前國家尚無統一立法,但各地政府明文規定.(三)設計單位不接受,采納意見不接受怎么辦

不采納理由:(1)不符合設計規范(2)增加設計難度

(3)自認為設計符合規范,無須更改 管理公司做法與態度:(1)_對確實不符合設計規范的意見,公司應放棄,應尊重科學,尊重設計.(2)_說服發展商,多為以后著想.(3)_一些設計雖符合規范要求,但偏于保守,落后于現實發展需要,則應努力用事實依據來改變設計單位的看法.與房地產開發公司開始洽談初步達成協議

介入可行性研究 → 退出房地產開發 簽訂合同,正式進入前期介入

介入規劃設計階段

介入施工建設階段

介入物業銷售階段

物業驗收,移交,結束前期介入

PM前期介入流程圖

第二節 物業管理的招標與投標 一,物業管理招標的必要性 二,招標的類型,原則,程序,特點 三,物業管理招標文件的內容 四,物業管理投標的程序和方法 五,投標的策略

六,投標書的擬寫和經營管理測算 一,物業管理招標的必要性

1,招標:指開發商或管委會為即將建造完成或已經建造完成的物業尋找物業公司而制定符合其管理服務要求和標準的招標文件,向社會公開招聘物業管理公司的過程.招標由物業開發商(或業主)負責,通過招標開展競爭,擇優選聘物業管理公司.2,必要性:(1)_是發展社會主義市場經濟的需要(2)_是房地產管理體制改革的需要

(3)_是提高物業管理水平,促進行業發展的需要,“外樹形象,內強素質” 二,招標的類型,原則,程序(一)類型: 1,_按招標內容分:單純物業管理招標 物業管理與經營總招標

2,按招標方式分:公開招標-發廣告招標 邀請招標-發通知邀請 協商招標-直接邀請協商

(二)招標的原則——公平,公正, 公開,合理

公平-向所有物業公司提出的招標條件都是一致的.公正-指投標評定的準則是衡量所有投標書的尺度.公開-指招標過程中各項程序對外公開,實行行業監督,以增加招標的透明度.合理-選中投標的價格,要求必須合理,不能接受低于正常的管理服務成本的標價,也不能脫離實際市場情況,提出不切實際的管理服務要求.(三)物業管理的招標程序 1.選擇招標方式 2.制定招標文件

3.發出招標邀請或通知,投標單位資格審查,出售招標文件 4.組織現場勘察 5.召開標前會議

招標機構通常在投標人購買招標文件后安排一次投標人員會議,即標前會議.召開標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題.6.收存投標書并開標和定標

7.與中標企業簽訂物業管理委托合同(四)物業管理招標的特點 1.超前招標

物業管理早期介入的特點,決定了物業管理招標必須超前.2.具有階段性和時間性

首先,招標文件的各種管理要求,管理價格的制定都具有階段性,過了一段時間,由于各種變化可能需要調整.其次,物業管理公司一旦中標,并不意味著可以長期占據這一市場份額,直到所管理物業的壽命期結束.物業管理公司可能在激烈的競爭中被更好的物業管理公司所替代.所以,物業管理招標具有階段性和時間性的特點.三,物業管理招標文件的內容

1.投標須知:包括:投標人須知,投標的主要要求,合同格式與合同條件等內容.(1)投標人須知的要求與內容

①必須出具投標保證書.投標保證書必須與投標書一起交出,用于保證投標后不中途退標,否則投標保證金將予以沒收;②關于保密要求.投標文件具有保密性質,投標人不得泄密,這是為避免投標的物業管理企業之間互相串通,競相抬高投標價格而做出的規定;③要有“不選擇最低標價”的申明.在絕大部分投標文件中,按照國際慣例,均有一條“業主不約束自己接受最低標價”的規定.因為有些管理費用標價很低甚至低于成本價,這勢必會造成日后管理不到位,或者賠本破產無法繼續履行合同的局面;④遞送投標書的程序.投標人須知中應對投標書的遞送程序加以說明.其主要內容有:投標書所用的語言,份數,地址,截止日期,傳送方法和必要的證明文件;⑤開標與評定投標的時間與標準.招標文件的投標人須知中應說明開標時間和定標時間及評定標準.評定投標的標準應盡可能量化,使每一個投標的物業管理企業能明白將采用何種方法量化.(2)關于投標的主要要求

①出具履約保證書.投標的物業管理企業中標以后簽訂合同以前,必須先要簽署履約保證書,繳納履約保證金,用以確保合同的履行,其手續與辦理投標保證書相同.保證金額可具體規定一定額度.履約保證書的有效期為履行完合同為止.如果中標的物業管理企業中途違約,則履約保證金就被開發商或業主委員會沒收,作為賠償損失之用;②對開發商或業主不采用最低價的承諾,這一條規定主要是為了避免投標的物業管理企業對選標權的爭議;③管理服務的具體要求和條件.(3)關于合同格式和條件

在招標文件中要說明開發商或業主委員會與物業管理企業簽約的合同格式和條件,以便投標的物業管理企業明確自己中標后將承擔的責任,義務和享受的權利.2.要求管理的物業說明書

開發商或業主委員會在招標文件中,應具體而詳盡地說明本次招標所要求管理的物業的具體情況.通常是列出物業的地址,包括物業的地理位置,占地面積,住戶數和物業的各個組成部分,如建筑物的建筑結構和建筑材料的選用,設備,設施的選用與安裝,物業環境與配套設施,委托管理經營得范圍,應達到的各項經濟指標,管理指標及基本要求,投標起止日期和開標日期,地點等情況.3.提供計算方案和設計圖紙

若是新建物業,則在招標文件中提供規劃設計和設計意向方案,以便投標的物業管理企業在投標書中可提出自己對設計方案的合理性看法及改進調整設想,從而為招標工作帶來方便.若是已建成的物業,則要在投標文件中提供詳細的設計圖紙,以便投標的物業管理企業對所接管的物業有全面的了解,便于在投標文件中正確合理地計算出管理費標價.四,物業管理投標的程序和方法

投標是指物業管理公司依據物業開發商的招標文件的要求組織編制標書,參加物業管理資格競爭的一種行為.物業管理投標的程序和方法如下:(一)取得招標文件

收到招標邀請信的物業管理企業,可直接到發出邀請信的招標方去購買招標文件.獲得招標廣告通知信息并通過經營資質預審的物業管理企業,也可按規定程序購買招標文件.(二)熟悉招標文件并考察物業現場

招標文件取得后,首先應詳細閱讀全部招標文件內容,并對現場進行實地考察,有時開發商或業主委員會會組織投標者參加統一參觀現場并作必要介紹的活動.對招標文件中的各項規定,如開標時間,定標時間,投標保證書,履約保證書,獎罰措施等都要弄清,并做好相應準備,更重要的是對于圖紙,設計說明書和管理服務標準,方案和要求,應仔細閱讀和了解.(三)詳細列出管理方法和工作量

根據招標文件中的物業情況和管理服務范圍,要求,詳細列出完成所要求管理服務任務的方法和工作量.一般可劃分為日常綜合管理方法與工作量,特約特需管理服務方法與工作量,維修更新管理方法和工作量等.(四)確定單價,估算管理服務費總額

國家規定的管理服務單價不必研究,此處主要是對市場指導價和市場價這兩部分單價進行專題分析研究.由于每一物業情況不同,有各自的特點,其管理服務范圍,標準不同,因此不能套用一種單價,應具體問題具體分析.同時,要弄清競爭對手的情況,在確定單價時要從戰略,戰術上去進行研究.一旦單價確定下來,與工作量相乘,即可得出管理服務費總標價.(五)編制和投送標書 1.編制標書

投標人在做出投標報價決策之后,就應按照招標文件的要求正確編制標書.即投標人須知中規定的投標人必須提交的全部文件.2.封送標書

封送標書的一般管理是,投標人應將所有投標文件按招標文件的要求,準備正本和副本(通常正本一份,副本兩份).標書的正本及每一份副本應分別包裝,而且都必須用內外兩層封套,封套上均應按投標邀請信的規定寫明投遞地址及收件人,并注明:投標文件的編號,物業名稱,在某日某時(開標日期)之前不要啟封等.內層封套是用于原封退還投標文件的,因此應寫明投標商的地址和名稱,若是外層信封未按上述規定密封及做標記,則招標人的工作人員對把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責.由于上述原因被過早啟封的標書,招標人將予以拒絕并退還投標人.3.編制和封送投標書應注意的幾個問題

(1)投標文件中的每一空白都應填寫,如有空缺,則必引起分歧意見,重要數據未填寫,可能被作為廢標處理;(2)遞交的全部文件每頁應簽字,若填寫中有錯誤而不得不修改,則應在修改處簽字;(3)_打印或墨水筆正楷填寫;(4)_標書格式不得改變,不得不改變標書的格式時(如原有格式不能表達投標意圖),可另附補充說明;(5)投標文件應字跡清楚,整潔,紙張統一,裝幀美觀大方;(6)計算數字要準確無誤,無論單價,合計,分部合計,中標價及其大寫數字均應仔細核對;(7)投標者應嚴格執行各項規定,不得行賄,營私舞弊;不得泄露自己的標價或串通其他投標人哄抬標價;不得隱瞞事實真相;不得有損害他人利益的行為.(六)物業管理中標與簽約前后的工作

(1)簽約前,要辦妥履約保證書和各項保證手續,以便送交業主及時簽約;(2)保存好投標文件,標書,圖紙以及同業主的來往信件,以備查考;(3)經常核對物業中的項目與內容同原標書,圖紙是否相符.總之,凡是合同中已有規定的,一切要按合同規定辦事.委托合同一經簽訂,物業管理業務進入日常管理的程序.五,投標的策略

投標策略是指物業管理公司為了取得投標的成功而采取的相應原則和方式方法,也就是物業管理公司為了取得投標的成功在投標時采用的一些特殊的政策和與眾不同的謀略,以達到出奇制勝的效果.具體包括: 1.組織落實 2.自我包裝 3.市場調查 4.了解對手 5.規范及時

六,投標書的擬寫和經營管理測算(一)投標書的擬寫

1.擬寫投標書的重要性

如果詞不達意,那只能事倍功半,導致前功盡棄.2.投標書的組成

介紹企業的概況和經歷 分析投標物業管理的要點 提供管理方案 管 理 方 案 管理目標和方式

將提供的管理服務內容和功能 物質裝備及人員配備 管理規章制度 經費收支預算 其它

3.投標書擬寫的要求

在文字上做到通俗,規范,在內容上做到全面,合理,在編排上做到重點突出.具體說: 1)綜合說明:層次分明,言簡意賅,有一定的誘惑力.2)物業概況:數據準確,介紹全面,用詞專業,盡量發掘物業所具有的說服力.3)投標單位概況:如實介紹,揚長避短.4)管理經營的宗旨,方針:從物業開發商(或業主)的利益出發,替他們著想,為他們服務,具有親合力.5)機構人員,費用:機構設置科學,人員編制合理,費用測算正確,具有吸引力.6)抓住有利時機,宣傳招標單位所具有的良好傳統,作風,精神,具有鼓動力.(二)經營管理測算

經營管理測算的正確,合理與否,直接關系到該方案的競爭力,是投標取得成功的關鍵.主要包括以下幾方面的內容:(1)前期介入中發生的費用預算

(2)第一物業管理費用預算

(3)能源費用測算

(4)各項經營項目的經營收入預算

(5)經營管理支出費用預算 第三節 物業的接管與驗收

包括物業的竣工驗收和物業的接管驗收兩部分.一,物業的竣工驗收

所有房地產開發項目,都要按照1990年9月11日國家建設部頒布的《建設項目(工程)竣工驗收辦法》進行竣工驗收.城鎮住宅小區竣工綜合驗收,可按照1993年12月1日國家建設部頒布的《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》進行.(一)竣工驗收及驗收種類

1.竣工驗收—建筑商與開發商之間的一個法定手續

竣工:指該物業的工程項目經過建筑施工和設備安裝以后,達到了該工程項目設計文件所規定的要求,具備了使用或投產的條件.驗收:工程項目竣工后,需經開發商或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗,在認為工程合格后辦理工程交付手續,建筑商把物業交給開發商,這一交接過程稱之為竣工驗收.通過驗收能明確責任,經驗收后,就可解除合同義務.從經濟關系上來說,建筑商即可解除對開發商承擔的經濟和法律責任.2.竣工驗收的種類 隱蔽工程驗收

單項工程驗收

分期驗收

全部工程驗收

(1)隱蔽工程驗收:隱蔽工程驗收是指在施工過程中,各項隱蔽工程完成后及時進行的驗收.隱蔽工程:指從表面上看不到的工程,如線路的走向,鋼筋架,地下管道的安裝等.(2)分期驗收:指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目,或個別單位工程在達到使用條件,需要提前動用時所進行的驗收.(3)單項工程驗收:指工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢,具備使用條件,能滿足投產要求時,施工單位便可向建設單位發出交工通知.(4)全部工程驗收:指整個工程項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準時即可進行全部工程竣工驗收.全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上,按預先驗收一正式驗收的順序進行.進行預驗收須由建設單位,設計單位,施工單位及有關部門組成預驗收工作組.其主要工作是:(1)檢查,核實竣工項目準備移交給建設單位的所有技術資料的完整性,準確性;(2)檢查每一單位工程的建設標準及施工質量,對工程隱患和遺留問題提出處理建議;(3)排解驗收中有爭議的問題;(4)督促返工,補做部分工程的修竣及收尾工程的完工;(5)檢查“三廢”治理措施的情況;(6)向驗收委員會提交預驗收報告.正式驗收即有驗收機構進行驗收.大型建筑工程項目由國家主管部門或由工程項目的主管部門會同所在省,自治區,直轄市組建驗收委員會;中小型工程項目按隸屬關系,由上級主管部門或工程項目所在省,自治區,直轄市組建驗收委員會(或驗收組).驗收委員會應由主管部門,建設單位,設計單位,施工單位,投資銀行以及統計,勞動,物資,環保等單位的有關專家參加.3.PM企業在竣工驗收過程中應注意的問題 認真參與竣工驗收,嚴格把質量關.通過參與竣工驗收,熟悉物業,為物業的接管驗收以至將來的維修養護做準備.細心查驗竣工驗收資料,保證資料齊全,準確.(二)竣工驗收的依據,標準及主要材料 1.竣工驗收的依據

上級主管部門的有關文件.開發商和建筑商簽訂的工程合同.設計文件,施工圖樣和設備技術說明書.國家現行的施工技術驗收規范.建筑安裝統計規定.對從國外引進的新技術或成套設備項目,還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件等資料進行驗收.2.驗收的標準

由于建筑工程項目的性質不同,行業不同,其竣工驗收的標準也不同.民用住宅驗收的一般標準如下:(1)工程項目按設計圖紙建成,所有粉刷,裝修作業全部施工完畢.(2)所有該項目的設備均已按設計規定全部落位安裝完畢,并且起動,運轉正常,能滿足使用要求,如電梯,滅火裝置,采暖通風裝置等均已落位,并能正常起動.(3)上下水道鋪設完畢,所有管道及溝道無梗阻,滴漏,滲漏現象,供水正常,排水通暢.照明及動力用電的工作回路結構清晰,控制操作方便,有過載和短路防護裝置.衛生設備安裝齊全,使用靈活方便,其他公用設施均完好.(4)建筑物四周2米之內的場地平整,由于本項目施工所造成的障礙物均已清除.(5)整個工程經按現行施工技術驗收規范進行檢驗后,均達到合格標準以上.經正式驗收合格后的物業應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續,并移交與建設項目有關的所有技術資料.3.驗收時所需移交的材料

在建設項目竣工驗收前,施工單位應將有關技術資料系統整理,分類立卷,在驗收時交建設單位歸檔保管,以適應生產,維修的需要.驗收時移交的技術資料主要有:(1)竣工工程項目一覽表,包括竣工工程,名稱,位置,結構,層數,面積,裝修標準,開工竣工日期等;(2)設備清單,包括設備名稱,規模,數量,產地,主要性能,價及隨機工具,備品備件等;(3)工程項目竣工圖;如果竣工圖不準確,不完整,不符合歸檔要求,則不能辦理工程項目驗收移交手續.大,中型建設項目和城市住宅小區建設竣工圖不得少于兩套:一套交付使用部門(或管理部門);一套交技術檔案部門長期保存.特別重大的項目,應增編一套交由國家檔案館保存.小型建設項目的竣工圖不得少于一套,由使用部門(或管理部門)保管.(4)材料,建筑構件,外協件,各種設備,檢測儀器的出廠合格證,說明書和驗收記錄,預制件的荷載試驗記錄,自動控制儀表的調試記錄;(5)隱蔽工程驗收記錄;(6)土建施工記錄,包括地基處理記錄,結構安裝校正記錄,預應力構件施工記錄等;(7)設備安裝調試記錄,如管道系統的試壓,試漏檢查記錄,暖氣,衛生,空調,電氣,電信,通風,供水,供氣(煤氣,蒸氣等),消煙滅火,防暴報警,電視監控等工程的檢查和試驗記錄等;(8)建筑物,構筑物的沉降,變形,防震,防爆,絕緣,密閉,凈化,隔音,隔熱等指標的測試記錄,重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄;(9)工程質量事故的發生和處理記錄;(10)圖紙會審記錄,設計變更通知和技術核定單;(11)關于建筑物,構筑物的使用注意事項說明;(12)有關該工程項目的其他重要技術決定和文件.# 所謂竣工圖,是指真實地記錄各種地上地下建筑物,構筑物等情況的一項技術檔案文件,也是工程交付驗收以后的改建,擴建,維護的資料依據.工程竣工驗收前,建設單位應組織,督促和協助各設計,施工單位各自負責竣工圖編制工作.繪制和整理工程項目竣工圖,應根據具體情況的不同,加以區別對待,具體要求如下: 凡嚴格按施工設計圖施工,施工中對原施工設計沒有任何變動的,可由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記,即可作為竣工圖.凡在施工中對原施工設計作一般性設計變更,而又能將原施工圖經修改或補充后改為竣工圖的,可不必重新繪制竣工圖,但必須由施工單位負責在原施工圖上注明修改的部分,并附上設計變更通知單和施工說明,再加蓋“竣工圖”印記才能作為竣工圖.凡結構形式,平面布置,生產工藝,體形體量等有重大改變者, 均應重新繪制改變后的竣工圖.由于設計原因造成的,由設計單位 負責重新繪制;由于施工原因造成的,由施工單位負責重新繪制,由于其他原因造成的,由建設單位自行繪制或委托設計單位繪制.重新繪制的竣工圖必須與實際情況相符,并由承擔施工的技術負責人審核簽認.#(三)竣工驗收的實施

竣工驗收的工作程序

1,根據建設項目的規模和復雜程度,確定分兩個階段(初步驗收和竣工驗收)或一次性竣工驗收.2,在竣工驗收前,由開發單位組織施工,設計,使用等有關部門進行初步驗收.3,驗收均符合設計要求,必要文件(竣工圖表,竣工決算,工程總結等)齊全,由項目主管部門或開發單位向負責驗收的單位提出竣工驗收申請報告.4,竣工驗收由開發單位會同設計單位,竣工單位和政府工程質量監督部門組成驗收委員會或驗收組共同進行.驗收委員會或驗收組負責審查工程建設的各個環節,聽取各有關單位的工作報告,審閱工程檔案資料,實地查驗建筑工程和設備安裝情況,并對工程設計,施工和設備質量等方面作出全面的評價.不合格的工程不予驗收;對遺留問題提出具體解決意見,限期落實完成.5,辦理工程交接手續.竣工驗收是全面考核建設工作,檢查所建工程是否符合設計要求和工程質量好壞的重要環節.《建設工程質量管理條例》,《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》等的要求,結合各地區的實際情況,制定竣工驗收辦法.二,接管驗收

——指物業管理企業接管開發企業,建設單位或個人委托的新建房屋或原有房屋時,以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗.(一)接管驗收與竣工驗收的區別 驗收的目的不同 驗收的條件不同 交接對象不同 性質不同

二者所處的階段不同

1.驗收的目的不同

接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再驗收;而竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求.2.驗收條件不同

接管驗收的首要條件是竣工驗收合格,并且供電,采暖,給排水,衛生,道路等設備和設施能正常使用,房屋幢,戶編號已經過有關部門確認;竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢,達到規定的質量標準,能滿足使用等.3.交接對象不同

接管驗收是由物業管理公司接管開發商移交的物業;而竣工驗收是由開發商驗收建筑商移交的物業.4.性質不同

竣工驗收是政府行為.就是說任何建設工程項目的竣工驗收,都是由政府建設行政主管部門負責,組成綜合驗收小組,對施工質量進行檢驗和評定.而接管驗收是企業行為,是物業管理公司代表業主或用戶對所管物業進行全面的質量驗收.5.二者所處的階段不同

施工 竣工驗收 開發企業 接管驗收 物業

單位 建設單位 公司

(二)物業接管驗收的主要作用 1,明確交接雙方的責,權,利關系

2,確保物業具備正常的使用功能,充分維護自身和業主的利益 3,為后期管理創造條件

(三)物業接管驗收應提交的資料 新建房屋接管驗收應提交的資料

原有房屋接管驗收應提交的資料 技術資料 產權資料(四)接管驗收的程序 新建房屋 原有房屋

1.新建房屋的接管驗收程序

1)建設單位書面提請接管單位驗收.2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核,對具備條件的,應在15天之內簽發驗收通知并約定驗收時間.3)接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗.4)對驗收中發現的問題,按質量問題處理.5)經檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件.2.原有房屋接管驗收程序

1)移交人書面提請接管單位接管驗收.2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核,對具備條件的,應在15天之內簽發驗收通知并約定驗收時間.3)接管單位會同移交人對原有房屋的質量與使用功能進行檢驗.4)對驗收中發現的危險,損壞問題,應按相關辦法處理.5)交接雙方共同清點房屋,裝修,設備,核定附著物,核實房屋使用情況.6)經檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件,辦理房屋所有權轉移登記(若無產權轉移,則無需辦理).(五)物業接管驗收應注意的主要問題

1)物業管理公司要選派素質高,業務精,對工作認真負責的管理人員和技術人員參加驗收工作.嚴格按照相關規范要求逐項,認真驗收.2)物業管理公司既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收,也應站在業主的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護業主的合法權益.在整個的接管驗收過程中要遵循原則性和靈活性相結合的原則等.3)在接管驗收過程中若發現問題,應明確記錄在案,對于不同程度的質量問題,一定要落實責任,并對整改措施進行明確,約定期限督促開發商對存在的問題加固補強,整修,直至完全合格.寫明符合要求的接管具體日期,以劃清責任.4)落實物業的保修事宜.根據建筑工程保修的有關規定,由開發商負責保修,向物業管理公司交付保修保證金,或由物業管理公司負責保修,開發商一次性撥付保修費用.5)開發商應向物業管理公司移交整套圖樣資料,包括產權資料和技術資料.仔細清查應該提交的資料是否真實,齊全.6)物業管理公司接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利.7)接管驗收符合要求后,物業管理公司應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件.當物業管理公司簽發了接管文件,辦理必要的手續后,整個物業驗收與接管工作即告完成.第四節 用戶入伙與裝修管理 “入伙”:業主領取鑰匙,接房入住.物業管理公司應及時將入伙通知書,入伙手續書,收樓須知,收費通知書等一并寄給業主,以方便業主按時順利地辦好入伙手續.用戶入伙手續——物業管理公司在物業具備入伙條件后向業主或租戶寄發入伙通知,要求業主或租戶按要求進行驗樓,付款,簽約,裝修,搬遷入住的過程.一,入伙手續文件

入伙手續文件是指業主在辦理入伙手續時,所要知曉,參考,簽訂的有關文件,主要內容包括入伙通知書,入伙手續書,收樓須知,繳款通知書.1.入伙通知書

入伙通知書是指物業管理公司在物業驗收合格后通知業主可以來辦理入住手續的文件.在制定入伙通知書時應注意下面幾個問題:(1)一般情況下,一個物業轄區內入伙的業主不是一家或幾家,而是幾百家甚至上千家,如果均集中在同一時間內辦理,必然會使手續辦理產生諸多困難,因此在通知書上應注明各幢,各層分期分批辦理的時間,以方便業主按規定時間前來辦理.(2)如業主因故不能按時前來辦理,應在通知書上注明補辦的辦法.入伙通知書的范本見教材.2.入伙手續書

入伙手續書即是辦理入伙手續的程序和安排.制定入伙手續書的目的是為了讓業主在辦理入伙手續時,明確其程序,使整個過程井然有序.一般在入伙手續書上都留有分部門的確認證明,業主每辦完一項手續,有關職能部門在上面蓋章證明.入伙手續書的范本見教材.3.收樓須知

收樓須知是指物業管理公司告知業主在收樓時應注意的事項,以及在辦理入伙手續時應該攜帶的各種證件,合同,費用的文件.從而避免遺漏,往返,給業主增添不便.4.繳款通知書

繳款通知書是物業管理公司通知業主在辦理入伙手續時應該交納的款項及具體金額的文件.5.驗樓情況一覽表

驗樓情況一覽表是物業管理公司為方便業主對房屋進行驗收,監促開發商及時整改問題,以避免相互扯皮,使問題能得到及時解決而制定的文件.6.樓宇交接書

樓宇交接書是業主在確認可以接受所購樓宇后,與開發商簽訂的接受樓宇的書面文件.二,入伙的程序

(一)物業管理公司的準備工作

1.清潔衛生.動員物業管理公司全體人員共同努力,打掃好室內外的衛生,清掃道路,使業主或住戶接受一個干凈的物業.2.制定管理制度.向業主或住戶發入伙通知書,明確搬入時間,并制定出入伙須知,收費標準,入伙驗收手續,入住人員登記,交鑰匙登記,裝修報審,管理規定等.3.物業移交.物業管理公司直接參與了物業的接管驗收,因而能對施工質量有了清楚的了解,完全能負責地向業主進行物業的移交.物業移交是物業管理公司和業主共同管理,相互監督的開始,移交時雙方須完成一系列的交接手續(鑰匙交接好,簽訂交接書)交接涉及的是雙方的權利和義務.4.加強治安和服務質量.物業管理公司應提供較多的值班,保安及勞務人員,提供保安及勞務服務,及時疏導發生的糾紛.5.保持道路通暢.為保障入伙業主或住戶的人身及財產的安全,及時安全的搬入住房,一定要保證通道的暢通.6.合理安排.物業管理公司要有計劃地,分批地,有秩序地安排入住.7.裝修報審.物業管理公司要對業主或住戶的裝修提供方便條件并重視解決裝修垃圾的及時清理,堅持裝修的報審制度,避免違章現象出現.(二)業主的準備工作 1.查看房屋,設備和設施;2.按時辦理收樓手續,及時付清樓款及有關費用;3.仔細閱讀“住戶手冊”,弄清楚管理單位的有關規定,收費情況和入住應辦理的手續;4.簽訂“管理協議”;5.遵守各項管理制度;6.辦理裝修申請手續.(三)簽訂契約

在業主或租住戶辦理手續時,公司應把“住戶手冊”及時送到業主或租賃戶手中,讓客戶了解轄區管理的有關事宜.并及時簽署“公共契約”或“入住契約”.“公共契約”是一份協議,合同的契約,管理單位與業主(租住戶)應共同遵守,并應符合政府頒發的管理辦法,以保證簽署“公共契約”的有效性.(四)業主入住

業主在辦理完所有手續,裝修之后,就可以擇日進住了.三,入伙的工作內容

1.對于已經銷售或租出去的房屋,經營部門應立即通知物業管理部門具體的樓層和房屋的編號以便早做準備;2.接待業主.接待攜帶購房合同或租賃合同到物業管理部門辦理相關手續的業主;3.在辦理完登記和交款手續后,物業管理部門應該發放入伙通知書和房間鑰匙;4.業主拿到鑰匙后,按照樓宇驗收簽認表的內容逐項簽收水,氣,電,設備等房屋設施的完好情況,屆時,要逐項核對填寫簽認表的內容;5.向業主發放用戶須知和用戶手冊,對業主使用本物業應該遵守的規定用文字的形式傳達到用戶手中.6.簽訂公共契約:公共契約是全體用戶和物業管理公司之間簽訂的共同約定.其中,規定了每一個用戶的權利和義務.公共契約可以參照有關地區主管部門的范本格式;用戶須知和用戶手冊的主要內容包括:(1)物業梗概;(2)物業管理人員的分工;(3)物業管理委員會的組成及作用;(4)如何投訴和提出建議;(5)管理費繳費的有關規定;(6)裝修規定;(7)入伙須知;(8)保安,保潔規定及措施;(9)水,電,氣的使用管理規定;(10)物業用途的限制規定;(11)電視接收,公共設施,文化娛樂設施的管理規定;(12)豢養寵物的有關規定;(13)安裝空調的有關規定;(14)防火須知;(15)噪音限制;(16)泊車,洗車規定;(17)電梯使用規定;(18)物業管理常用的電話號碼.四,裝修管理

在業主入住前,對原來的裝修進行修改或全部重新進行的裝修,稱為二次裝修.二次裝修是物業管理中的一項經常而重要的管理工作,在這一環節最容易出現破壞房屋結構及侵犯他人利益的行為,物業管理公司的各個部門要通力合作,共同完成這項工作.具體程序是:(一)業主裝修申請表(二)裝修管理規定

一般物業管理公司對裝修制定如下規定: 1.申報程序

1)凡欲進行室內裝修及設備改造的用戶,均應提前5天向管理處申報.2)由產權人或其代理人攜帶有關證件,詳細,如實填寫《裝修申請表》.注明裝修時間,項目及施工隊伍名稱,并附有關圖樣資料.3)經管理處審核同意后方可進行裝修施工.4)裝修施工隊應到管理處簽定《裝修工程隊治安責任書》及《裝修施工保證書》.2.裝修管理要求

1)任何裝修不得擅自拆改原房屋的墻,柱,梁,樓板等主體構件.2)不得鑿穿地面和房頂的水泥層.3)不得擅自封閉陽臺或改變陽臺的用途;不得擅自改變原有外門窗的規格及外墻裝飾.4)裝修垃圾必須及時清運,傾倒到指定地點.嚴禁向窗外,陽臺外,樓梯,過道,天臺等公共場所拋撒堆放.5)嚴禁將垃圾倒入下水管道內或將生活污水由雨水管道排出.6)按照管理處的要求,空調安裝在指定的位置,以保持外觀統一,協調.空調出水必須接回陽臺內或室內.7)裝修施工應安排在上午7:00-12:00,下午14:00-20:00時間內進行,以免影響他人休息.8)高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運建材,木料,工具等物品.9)施工隊人員應到管理處辦理臨時出入證,將臨時出入證佩戴在前胸,并在指定的區域內活動.10)未經管理處同意,不得隨意改動水,電管線走向.11)底層住戶裝修,不得在前陽臺違章搭建.12)臨平臺的陽臺,窗戶不能改裝門.3.押金及保證金

1)業主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金.2)裝修施工隊在辦理臨時出入證時,須向管理處交付一定的押金.3)裝修施工結束后,由管理處派人對裝修工程進行檢查,如無違反本規定及物業轄區其他管理規定之行為,沒有對他人財產和公共場地,設施,設備等造成損害的,管理處將如數退還押金和保證金.4.批準權限

1)非結構變動由物業管理公司負責查勘,鑒定,批準.2)結構變動,物業管理公司可代為報請房地產行政管理部門批準,并收取代辦服務費.3)專用設備(如煤氣儀表,管線等)的變動,必須報請主管部門批準,物業管理公司可有償代辦.作業:編制入伙通知書,收樓須知.

第五篇：物業管理前期介入工作細則

物業管理前期介入工作細則

1、物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？

答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（說明）應該提出以下幾點建議：

（1）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

（2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。（4）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

（7）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。（8）小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

（9）小區的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

（10）小區內綠化面積要考慮到以后小區創評的需要。

（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養護的植物。

（12）小區內標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

（13）小區內盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。（15）現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規范會引發一系列問題。

（16）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。

（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。（18）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

（19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。找房地產資料 到中國地產商

（20）樓道內電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

（21）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減

少高空作業）。

（22）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

（23）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。（27）由于商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。

（28）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

（29）凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。

（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。

（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商鋪商前后的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。（34）建筑上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

（36）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（pv管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。

（37）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？

答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：

（1）對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

（2）小區基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件盡量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

（3）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯系電話。

（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

（6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。（7）為方便以后的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

（8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

（10）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業管理公司在開發商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？

答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按 多少元／m2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入伙發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。