第一篇：物業(yè)管理前期介入探析

物業(yè)管理前期介入探析

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、營銷、消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的前期介入（以下簡稱前期介入）在這一系統(tǒng)工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程和物管行業(yè)的總體運作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，先天不足，后天難補，并且物業(yè)公司常常來不及作充分準(zhǔn)備，便匆匆“走馬上任”。由于新接管物業(yè)前期工作時間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗收、入住、裝修等工作，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無法挽回的損失。此外，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，由于設(shè)計不盡合理（未能從使用和管理的需要考慮）、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會直接影響物業(yè)今后的使用和管理。因此，從理論和實踐兩方面對物業(yè)管理前期介入問題進行探討，對促進房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的有機結(jié)合，有著深遠和現(xiàn)實的意義。

一、物業(yè)管理前期介入的重要意義

1、適應(yīng)了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展要求。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以抓建設(shè)為主的生產(chǎn)導(dǎo)向階段，以抓促銷為主的銷售導(dǎo)向階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向階段，開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和用戶呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢前期介入開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求，成為市場上受消費者歡迎的物業(yè)。物業(yè)管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，據(jù)專家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的20%-30%。如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入，將會極大地促進物業(yè)的銷售。可見，物管前期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大作用。

2、擴充了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵。目前的物業(yè)管理大都停留在僅僅作為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。傳統(tǒng)的物業(yè)管理定義是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的立足點是充分發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的積極作用，物業(yè)管理可以從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學(xué)的建議和有效的方法。通過前期介入，擴充了物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延，真正體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)完善和延伸的本質(zhì)要求，也使物業(yè)管理以人為本、業(yè)主第一的理念得到了進一步的貫徹，最終使業(yè)主受益。

3、提升了物業(yè)管理的專業(yè)形象，有利于物管工作的開展。物業(yè)管理通過前期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等方面的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理的角度、從業(yè)主的角度、從降低管理費用的角度在規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時，通過在前期介入中同施工單位形成的良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。另一方面，由于通過前期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)在業(yè)主入住前，處理好了如熟悉物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作。業(yè)主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業(yè)的良好形象。如果接管與入住同步進行，物管公司即使很努力，往往也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，容易忙中出錯，其后還會出現(xiàn)一段時間的磨合期，影響了物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)形象。因此，物業(yè)管理前期介入是非常必要的。

4、為物業(yè)管理后期管理打下良好基礎(chǔ)。物管企業(yè)通過前期介入對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可以提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。而沒有前期介入，接管驗收中一旦出現(xiàn)圖紙資料不全的問題和硬件方面嚴(yán)重缺陷往往難以及時解決，對業(yè)主的入住、后期管理和創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)工作帶來嚴(yán)重影響。另一方面，在前期介入中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進行。同時，物管企業(yè)通過前期介入可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決方法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量，有利于業(yè)主，也有利于施工企業(yè)。

二、搞好物管前期介入的實踐體會

1、前期介入好處多。1）保證了物業(yè)的使用功能，提高實用性便利性。在前期介入的實踐中，我們發(fā)現(xiàn)了許多影響物業(yè)使用維護的問題，如施工吊頂時未留必要的檢修孔，或檢修孔過小不便拆卸的問題；閥門安裝位置過高朝向不對的問題等等，這些問題及時通報給建設(shè)單位、監(jiān)理方和施工方進行整改，使問題得到了提前解決；2）便于發(fā)現(xiàn)問題，改進不合理之處。如我們在前期介入實踐中發(fā)現(xiàn)，有些會所或公共設(shè)施、設(shè)備的安排很不合理；有的物業(yè)設(shè)備安裝中，出現(xiàn)動力電表和照明電表混裝的情況，結(jié)果造成照明用電按動力用電收費的不合理情形，增加了業(yè)主的支出等等，這些問題經(jīng)我們提出后，很快就在施工中得到了調(diào)整和解決。3）參與竣工驗收保證了接管驗收的質(zhì)量。由于前期介入中，可以會同開發(fā)商或建設(shè)單位、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計方、政府有關(guān)部門一起進行竣工驗收，便于全面掌握物業(yè)情況，對于存在問題可以協(xié)同整改，彌補了接管驗收時只和委托方接觸的不足，保證了接管驗收的質(zhì)量。4）有利于物管企業(yè)工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。前期介入過程中需要較多的工程技術(shù)人才，我們注意新老搭配，發(fā)揮老同志設(shè)備管理和施工現(xiàn)場經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，發(fā)揮年輕人電腦、網(wǎng)絡(luò)、智能化等新技術(shù)掌握較快的特點，同時實行各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚團隊精神，使物管企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展。5）消滅了“接管介入”中常見的磨合期現(xiàn)象。通過前期介入，可以使物管企業(yè)全面掌握物業(yè)的情況并熟悉使用有關(guān)的設(shè)施設(shè)備，使后期管理可以順利進行。

2、分階段組織前期介入。1）規(guī)劃設(shè)計階段，物管企業(yè)應(yīng)挑選知識面廣、經(jīng)驗豐富的物管專家和技術(shù)全面的工程技術(shù)人員組成精干的顧問班子，從物業(yè)管理的角度和業(yè)主的角度，從設(shè)施設(shè)備的合理選擇配置、從水電供應(yīng)容量的科學(xué)核定、從垃圾收集處理方式、從會所的大小和內(nèi)容、從綠化的設(shè)計配置等等方面當(dāng)好顧問，共同把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)。2）施工建設(shè)階段，應(yīng)將有關(guān)技術(shù)人員組織到位，成立技術(shù)服務(wù)組，關(guān)鍵是要物色主持過大工程的技術(shù)全面過硬的專家擔(dān)任負(fù)責(zé)人，協(xié)調(diào)使用好各類技術(shù)人員，督促施工單位把好質(zhì)量關(guān)；掌握新物業(yè)的房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、管線布置、房間大小等方面的全部情況；參與施工監(jiān)理，使某些影響物業(yè)使用功能的問題能及早發(fā)現(xiàn)解決，對工程質(zhì)量增加一份保證。3）竣工驗收和接管驗收階段，物管公司在這時開始進入“管家”角色，針對目標(biāo)物業(yè)的管理需要搭好人員“班子”，重點把好驗收關(guān)，開展好保潔、安保、工程維修等各工種新員工的培訓(xùn)，并定崗到位，保證物業(yè)管理處正式成立后順利進入后期管理階段。

3、分步驟實施前期介入。前期介入的主要步驟有：1）了解圖紙，向有關(guān)方面提供《讀圖報告》，提出改進意見；2）熟悉跟蹤現(xiàn)場；3）了解開發(fā)商或建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責(zé)分工，理順工作關(guān)系；4）從設(shè)備安裝入手，建立完善設(shè)備檔案；5）參與設(shè)備驗收，包括單機驗收、局部驗收、系統(tǒng)驗收和全局驗收的整個過程；6）完善驗交資

料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計圖表和資料清單；7）參與竣工驗收；8）主持接管驗收。

4、內(nèi)部管理到位，確保前期介入達到預(yù)期效果。物管公司的前期介入機構(gòu)有自身的工作特點，應(yīng)按照公司的各項管理制度進行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度。我們的做法是每周用工作聯(lián)系函和建議書的方式與開發(fā)商或建設(shè)單位保持溝通和聯(lián)系，做到每周有本周工作實施情況，有下一周的工作計劃，有改進建議書，并定期對工作計劃和改進建議的落實情況進行回顧和小結(jié)，同開發(fā)建設(shè)方、監(jiān)理方及施工方都保持緊密合作。通過規(guī)范的工作制度和扎扎實實的辛勤付出，就能夠一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預(yù)期效果。

三、問題與建議

1、開發(fā)商或建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位等對前期介入的認(rèn)識有待提高。在前期介入與以上單位的工作接觸中發(fā)現(xiàn)，他們對物業(yè)管理及其前期介入作用的認(rèn)識有一個發(fā)展過程，開始時開發(fā)商或建設(shè)單位有人認(rèn)為物管介入過早使他們多花錢，沒必要；監(jiān)理方認(rèn)為與他們的職能是否重疊；施工方認(rèn)為物管前期介入是來對他們進行監(jiān)督，找麻煩！對前期介入的認(rèn)識程度不夠，使他們有所顧慮，也無形中增加了前期介入工作的難度。建議在這方面新聞界要加強輿論的導(dǎo)向工作，多做宣傳和引導(dǎo)，物業(yè)公司也要認(rèn)真做好準(zhǔn)備，提供一流的管理服務(wù)，與有關(guān)方面加強溝通與聯(lián)系，使各方都能體會到物管前期介入帶來的好處。

2、政府對前期介入要給予政府支持。前期介入是一件功在物管利在開發(fā)商和業(yè)主的好事情。通過前期介入，開發(fā)商完善了物業(yè)，保證了營銷的順利進行，業(yè)主最終保障了自己的利益，物管公司方便了后期管理，因此從理論上來講三者的利益是統(tǒng)一的，但實際運作中三方對前期介入要求的迫切程度并不相同，業(yè)主對物管前期介入的要求最高，但往往因為房產(chǎn)銷售還未開始，他們的身份還未確定，因而無法對開發(fā)商施加壓力，只能通過買與不買來行使自己的發(fā)言權(quán)；開發(fā)商往往急功近利，片面追求利潤，雖知道物管前期介入的好處，但不肯投入必要的費用，這成為前期介入中的主要制約因素；物管公司雖然主動要求高，但投入大收益少，往往勉為其難。這就需要政府出面協(xié)調(diào)各方關(guān)系，制定有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度，對前期介入提供充分完善的政策支持。目前雖然深圳、北京等地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，但還不具備普遍性，對于合理收費問題的政策還不完善，并且還未制定出全國性的關(guān)于物管前期介入的法律法規(guī)。因此建議政府職能部門加大管理力度，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行監(jiān)督。如沒有實行物業(yè)管理前期介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作，使物業(yè)管理前期介入的合理收費問題得到相應(yīng)解決。

物業(yè)管理在我國作為一個迅速發(fā)展的朝陽行業(yè)，還有許多重要的理論和實踐問題需要全體行業(yè)同仁共同探討。我們認(rèn)為，物管前期介入是今后行業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一，應(yīng)給予高度重視，并在理論研討和實踐探索的基礎(chǔ)上，達成共識，將前期介入作為物管服務(wù)的重要項目納入制度化、規(guī)范化、程序化的管理軌道。

第二篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場機制一般由生產(chǎn)、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。

實際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，消費者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為市場的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議。可惜的是，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅持認(rèn)為通過熱工計算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請的設(shè)計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟學(xué)常識的人都知道，在市場經(jīng)濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計，完善規(guī)劃設(shè)計細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個階段介入最為適當(dāng)呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費用和收費方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”物業(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識不足。

其實，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實踐中，對各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機提前至了前期規(guī)劃設(shè)計階段。規(guī)劃設(shè)計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，進一步優(yōu)化設(shè)計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動，已成為業(yè)內(nèi)的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗和特長，彌補房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個問題：

（一）加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)專家請教。對平時常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動的前期進行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標(biāo)注不一致時，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第三篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進行改進。

5.對影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運行的問題及時同開發(fā)

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設(shè)備的檢測檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，對設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項操作指導(dǎo)書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗收

物業(yè)按業(yè)主進駐使用的要求進行全面檢查，物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現(xiàn)場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機組、各盤管機、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾小⒕徏笆謩影粹o、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進駐準(zhǔn)備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標(biāo)15天后進入現(xiàn)場，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。

① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識系統(tǒng)方案竣工驗收

物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調(diào)整

第四篇：淺談物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理前期介入

建筑工程學(xué)院07物業(yè)管理班楊星星

摘要：物業(yè)管理早期介入指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理物業(yè)管理早期介入前期介入立法意義

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。

一、物業(yè)管理前期介入的可行性

物業(yè)管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實中是否可行呢？下面我們就對物業(yè)管理前期介入的可行性進行分析。

（一）、從經(jīng)濟效益角度看

任何經(jīng)濟活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟效益，這是無可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟性呢？這可從三個角度來分析：

1．經(jīng)濟效益的可行性

從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。

2．從物業(yè)管理公司的角度

物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進一步擴大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。

3．從社會總體的角度

從社會總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會總體經(jīng)濟利益提高。

綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。

（二）、技術(shù)力量的保證

為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介

入。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡政的組

織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)

備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。

長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結(jié)束，參與項目的全過程。介入

人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應(yīng)對物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗）來

參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進行配合，分管土建工程和設(shè)

備安裝的質(zhì)量把關(guān)。

正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入達到預(yù)期的結(jié)果。

（三）、政府、法律制度的保證

政府的經(jīng)濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權(quán)利。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場中，物

業(yè)管理以前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求

利潤，卻不愿意進行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。政府應(yīng)該介入。

政府介入的方式主要在兩個方面：

1.制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度。現(xiàn)在中國許多城市如深圳、北京等

地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度保證物業(yè)管

理前期介入的開發(fā)與實行。

2.政府委托行業(yè)協(xié)會成立監(jiān)督機構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行監(jiān)督。如果沒有實行物業(yè)管理

介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期

介入工作。縱觀國內(nèi)外各行業(yè)，都已成立了自己行業(yè)的行業(yè)協(xié)會。如中國的物業(yè)管理協(xié)會便是物

業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會，它的成立必將使中國的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。

二、物業(yè)管理前期介入的作用

隨著中國社會的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機制在對建成物業(yè)的管理和

對使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認(rèn)可。從表面上看物業(yè)管

理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)開

發(fā)建設(shè)是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。

很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個卓有建樹的獨

立行業(yè)。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，如常見的車

位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交

通等配套方面存在的問題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建

設(shè)，在物業(yè)開發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。

物業(yè)管理是一種對物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。詳細(xì)來說，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

目前已經(jīng)有一些富有遠見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項目規(guī)劃設(shè)計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。本文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進物業(yè)管理前期介入。

現(xiàn)代建筑，設(shè)計復(fù)雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個物業(yè)實施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項目實施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準(zhǔn)備，而沒有從實質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。

(一)、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進行了實地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并提出了需補充和完善的項目。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

(二)、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)

控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

國家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)要與國際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運而生。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗收接管代理，在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，可以加強房屋建造質(zhì)量管理。這樣，在施工單位自我質(zhì)量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，不僅強化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。

在工程施工這個關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。

很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。基于長期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護服務(wù)帶來的缺憾。

(三)、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運行。

由于早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對物業(yè)的管理、養(yǎng)護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。

早期介入可以做好財務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過初期設(shè)計建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實根據(jù)較精確的進行財務(wù)預(yù)算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保證服務(wù)費用的有效使用，達到最佳效果。

此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓(xùn)。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)

主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設(shè)施完好無損，需要時及時投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的概念，要認(rèn)識到，物業(yè)建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。做好物業(yè)管理工作對于提高物業(yè)質(zhì)量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。

三、前期介入的立法意義

實踐證明,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè),對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面,有無可替代的重要作用。但是,由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用,其意義將是深遠的。

1、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計階段開始,從物業(yè)管理的角度,對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

隨著經(jīng)濟持續(xù)增長,我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理要求,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計、建

設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入,對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。

實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。

參考文獻：《中國物業(yè)管理》 《物業(yè)管理》

《物業(yè)管理實物》 機械工業(yè)出版社

第五篇：物業(yè)管理前期介入方案

物業(yè)管理前期介入方案

物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受項目開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委托對所開發(fā)項目或所屬房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地以及與房屋土地相連的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、道路、車輛、秩序維護等實施統(tǒng)一的維修、養(yǎng)護及管理，為項目開發(fā)企 業(yè)或全體業(yè)主 / 使用人提供服務(wù)。

從物業(yè)管理涉及的服務(wù)對象及服務(wù)內(nèi)容分析，要做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要從項目開發(fā)的源頭抓起，并要根據(jù)項目開發(fā)的階段性特點，從物業(yè)管理及使用者的角度提出意見和建議，并制定相應(yīng)的管理方案。任何一個項目都離不開“策劃定位、規(guī)劃設(shè)計、施工管理、營銷策劃 / 銷售、竣工驗收、接管驗收（物業(yè)）”等環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)要想全面深入了解項目的特點及做好后期物業(yè)管理服務(wù)工作，必需充分了解項目開發(fā)過程的每一個環(huán)節(jié)，并就每個開發(fā)環(huán)節(jié)的特點，從物業(yè)后期管理及使用過程中遇到的問題，降低風(fēng)險。

概括地說，物業(yè)管理對項目開發(fā)的介入是全程參與，同時根據(jù)項目開發(fā) 的不同階段制定階段性工作目標(biāo)，具體如下：

※項目策劃定位階段

物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：充分了解項目的市場定位、項目定位，并據(jù)此 進行市場調(diào)研，確定物業(yè)管理服務(wù)在后期物業(yè)管理中的服務(wù)檔次及標(biāo)準(zhǔn)，初步設(shè)計物業(yè)管理方案，為后期物業(yè)管理做好前期鋪墊。

※規(guī)劃階段

物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：從設(shè)施設(shè)備的完善、建筑設(shè)計中美觀耐用和后期維保服務(wù)相結(jié)合、建筑物功能設(shè)計的完善、細(xì)節(jié)設(shè)計的完善等方面，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗，結(jié)合業(yè)主的意見反饋，提出設(shè)計方面的經(jīng)驗性建議，一定程度上可以使設(shè)計更為合理和人性化，這些合理化建議一旦被采納，將有利于日后業(yè)主的使用和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，可以有效避免由于設(shè)計上的缺陷給后期業(yè)主使用和物業(yè)管理服務(wù)帶來不必要的麻

煩。

※施工管理階段

物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從物業(yè)管理和使用的角度對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)管，及早發(fā)現(xiàn)問題，提高業(yè)主在后期使用過程中的滿意度，減少維修成本，一定程度上可以提高項目建設(shè)單位的知名度及信譽度，同時可以避 免給物業(yè)管理企業(yè)的后期管理及服務(wù)帶來不必要的麻煩。

※營銷策劃/銷售階段

物業(yè)管理的工作目標(biāo)是：與項目開發(fā)企業(yè)商討制定合理的物業(yè)管理相關(guān) 項目的收費標(biāo)準(zhǔn)（主要是管理費）、協(xié)助制定業(yè)主公約及管理制度、協(xié)助做好房屋銷售和宣傳推廣、做好物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌的展示、售樓處及樣板房的接待、管理及服務(wù)、就客戶提出的物業(yè)管理方面的問題現(xiàn)場答辯等等。

※竣工驗收階段

物業(yè)管理的工作目標(biāo)：協(xié)助開發(fā)企業(yè)做好物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備、管線等使 用功能的驗收，對各種設(shè)施設(shè)備逐一檢查，并建立驗收檔案。這樣可以從后期使用和管理角度幫助開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患及遺漏工程，并提出整改意見和建議，規(guī)避由于施工監(jiān)管不力導(dǎo)致的工程缺陷。

※物業(yè)接管驗收階段

物業(yè)管理的工作目標(biāo)：從后期使用和管理的角度對新建物業(yè)竣工驗收是 再驗收，不僅包括主體建筑、設(shè)施設(shè)備，還包括道路、休閑游樂場地、環(huán)境綠化等，驗收過程中如發(fā)現(xiàn)問題，要求逐一記錄，并約定整改期限，要求開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)施工單位限期整改。同時協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)落實工程方面的維保事宜。

以上簡單概述了有關(guān)物業(yè)管理前期介入的思路及階段性工作目標(biāo)，鑒于每個項目的情況各異，物業(yè)公司會根據(jù)項目的具體情況，遵循上述思路及階段性工作目標(biāo)編制具體的實施方案，以上談到的幾個階段，除了在物業(yè)接

管驗收階段，物業(yè)公司占主導(dǎo)外（主角），其他幾個階段物業(yè)公司要充分發(fā)

揮好輔助作用（配角），配合開發(fā)企業(yè)做好相關(guān)的工作。