第一篇：物業管理前期介入與查驗制度

物業管理前期介入與查驗制度

第一節 管理人員的招聘

物業服務前期介入需要的主要人員是工程技術人員和項目經理。以上人員的入職日期應在物業服務合同簽訂后盡快入職，其中項目經理應在項目交付前半年入職，工程主管最好在項目設計階段入職，最遲不應超過交房前半年。

項目經理的崗位職責：

1、制訂年度經營管理服務計劃、編制年度費用預算，并帶領下屬開展各項經營管理服務工作，完成年度經營指標；

2、負責前期介入階段的人員招聘、項目籌備、配合銷售等工作；

3、負責項目承接查驗的組織工作；

4、負責交房的組織工作；

5、制訂符合項目情況的物業服務方案，并控制其有效實施，保證滿足顧客需求；

6、嚴格執行公司質量體系文件，做好項目質量管理、監督、提高工作；

7、制訂樓宇、綠化、工程驗收接管方案、開荒清潔方案，報上級領導審批后，帶領相關部門做好驗收接管工作，并建立檔案；

8、組織并監督管理處顧客服務、工程服務、秩序服務、保潔服務、園藝服務等日常服務工作，確保服務品質；

9、組織開展項目行政、人事、公共關系等綜合事務的管理工作，滿足服務提供的需要；

10、組織開展項目日常培訓工作，提升員工服務水平；

11、物業項目公共能耗統計和分析，組織開展節能降耗工作；

12、做好轄區內政府部門以及物業管理各主管部門等相關單位的聯系溝通工作；

13、制定社區文化建設工作標準和規章制度，協調社區服務和社區活動的場地及設施，制定活動方案并組織實施；

14、組織開展項目區域內危險源識別、評估、預防及改進工作；

15、編制物業管理報告，并向公司領導、業主委員會或建設單位匯報；

16、接受政府相關部門、公司職能部門的監督、檢查與指導；

17、組織開展創新服務活動，不斷提升服務品質項目經理入職要求。

項目經理任職要求： 1、30-55歲，性別不限，高中以上文化程度；

2、物業管理及相關專業；五年以上相關工作經驗，其中擔任項目經理3年以上；

3、協作性、積極性、行動力、責任感、自我管理、成本意識。

4、熟悉物業公司的運作方式及管理服務的各項工作及操作規范，掌握客戶服務技巧；

5、熟悉物業相關政策法規并具有作業任務和經營管理知識；

6、具有較強的溝通協調能力；

7、良好的人力資源管理能力。

工程主管的崗位職責：

1、在項目部副經理的直接領導及品質部的監督指導下，負責工程管理部的日常管理事務工作。

2、在前期介入階段，負責圖紙審核、施工質量控制、與開發商、施工單位的溝通協調等工作；

3、擔任承接查驗小組負責人，負責分戶驗收、圖紙資料交接、承接查驗工作；

物業管理前期介入與查驗制度

4、負責小區工程部的日常管理，擬定工程設施、設備的管理規章，檢查每日設備、設施運行記錄，了解設施、設備工作狀況，合理安排各項工作；

5、全面負責房屋及設施、設備的正常運行與維保服務，包括房屋設施、設備運行的應急處理；

6、制訂系統設備、設施的保養、維修計劃，審核統計月度能耗及材料消耗，報請上級領導審批，按計劃組織員工具體落實，并指導監督計劃的完成情況；

7、熟練掌握各項設備的操作技能和維修技術，制定員工技術培訓計劃，定期組織員工進行技術練兵，并經常檢查員工的技能狀況；

8、組織員工進行突發事件預演，制定斷電、斷水、突發性設備故障應急措施，并落實到崗；

9、編制設備技術檔案卡，督促員工學習圖紙與掌握設備功能、特性；

10、負責編制設備檢查巡視表，并監督設備巡視工作；

11、經常檢查交接班日記、巡視記錄，并定期實地抽樣檢查；

12、定期抽樣檢查報修單完成情況，經常與客戶溝通聽取反饋意見；

13、完成項目經理布置的其他任務。

工程主管的任職要求：

1、28-45歲，性別男，中專以上學歷；

2、工程建筑、電氣、強弱電、暖通空調等工程類專業，五年以上相關工作經驗，其中擔任主管3年以上；

3、品行端正，工作認真負責，具備良好的服務意識與強烈的責任心；

4、精通電工技術和電氣操作規程以及電氣工藝技術規程。

第二節 前期介入的主要內容

一、工程技術方面

1、設計優化

根據目前建筑設計市場的狀況，特別是針對大型、專業性強的項目，開發商／設計單位需要由更加專業的顧問參與到設計過程中，協助開發商和設計單位提出問題及解決問題，使資源的利用達到最大化。目前設計部門在設計建筑物時均是按照相應的國家規范與開發商提出的要求進行設計。

但是往往與使用方的使用方式存在較大的差距。我司提供的服務不僅僅是限于純建筑技術及相關規范方面，更加重要的是站在開發商的立場，從市場、營銷以及項目最終使用者（國際用戶及本地用戶）等角度分析設計中可能存在的問題，通過和設計單位的配合 使設計達到最優化，使開發商的回報實現最大化。

根據開發商對建筑物設計使用的理念，協助開發商對整體建筑進行設計優化，確保建筑的落成后的實際情況符合開發商理念, 優化建議包括設備設施安裝選型、空間使用規劃計劃等，還包括強弱電連接、道管設計、垃圾處理空間和建議方式等。空間上包括公共區域，如走廊，衛生間，殘疾人設施，坡道等的設計優化，另外，物業公司還將在配套商業上做出預留設計。

在使用者的角度上，將根據以上理念以及對建筑項目的充分了解，提交專業分項建議，使建筑物在使用和管理方面得到充分優化，同時也將盡可能的發揮出開發商理念。

在管理者的角度上，物業公司將提交必要的設計優化或補充建議，以確保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的選擇、物業規劃、各系統設備安裝選型、2

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隱蔽工程施工封閉等工作建議。

2、隱蔽工程的記錄和施工工藝的建議

在項目的施工階段，物業公司主要對施工工藝和隱蔽工程進行重點關注。隱蔽工程對日后的物業管理維修和維護有重大的影響，物業工程主管應對隱蔽工程進行驗收、記錄，了解隱蔽的管線位置、敷設方向，為日后的維修養護提供準確像是的信息支持。

施工工藝是房屋建設過程中的細節之一，但是小小的問題多次重復出現，必定會帶來不可估計的損失。例如，衛生間、陽臺地面坡度的控制，水泥混凝土標號的控制，抹灰的平整度等待。這些細小的問題可能會給日后業主的使用帶來極大的不便，甚至造成無法修復。物業公司在前期介入階段應密切關注施工工藝，做好細節關注。

3、設備選型建議

設備選型主要包括電梯、扶梯，空調的選擇，選擇的依據主要是節約投資，方便日后的使用、管理，節能降耗，提高建筑無的品質、檔次。

4、參與設備安裝調試

設備安裝方面主要是電梯、鍋爐、變配電設備、換熱設備、道閘系統、監控系統、消防系統等等。設備安裝調試階段對日后的使用和管理有著重要的影響，在此期間物業工程主管應積極參與設備的安裝調試，記錄設備安裝調試過程，收集相關的設備出廠文件、安裝說明書、使用說明書、隨機附件等。

二、前期介入的工作重點

▉ 物業管理的角度對項目各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業建議；

?▉依據對樓宇機電設備等的了解，結合項目本身的市場定位，為發展商提供質量價格比最優的品牌與型號建議；

??▉從業主實用的角度提供戶型設計、各種管道設計等方面的建議； ??建筑外墻的選材和設計提供專業建議；

??▉具體研究項目總體規劃設計方案，提供秩序維護崗與安保系統監控布點的設計方案，兼顧充分監控與節約成本；

??▉提供環保設施建議，如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等。

??▉對管理用房的大小、分配、位置等提出建議，如：物管人員宿舍出入口應盡量避免與物業出入口交叉等。

??▉就發展商制定物業收費標準、入住收費明細及裝修期間的收費標準等方面提供建議。

??▉配合發展商樓宇銷售。根據物業所在地物價部門的有關規定，并結合市場的實際情況。

三、前期介入的工作內容

1）對物業各業態的建筑提出意見和建議 建筑結構及功能設計（包括但不限于：）

? ● 物業內功能整體布局； ?

● 交通道路分布； ?

● 綠化景觀等。

停車系統及交通路線規劃（包括但不限于）： ?

● 人流和車流導向；

? ● 停車場出入與計費管理系統； ?

● 行車路線； ?

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● 停車標識；

● 停車場的分配與規劃等。

消防系統

? ● 監控和消防中心 ?

● 消防中心位置； ?

● 消防水池、水箱位置； ?

● 消防通道設計； ?

● 消防栓接合器位置；

● 消防中心設備布置；

● 消防監控點位調整與補充。

公共區域裝飾裝修 ?

● 土建裝飾裝修審圖；

? ● 土建裝飾裝修符合項目建設特點與檔次； ?

● 土建裝飾裝修便于運營后的檢修保養； ?

● 土建裝飾裝修便于運行后的清潔工作； ?

● 土建裝飾裝修與其它專業的施工配合。

管理用房

? ● 管理用房的數量、位置、面積； ?

● 管理用房的功能、平面布置； ?

● 管理用房的裝飾標準和裝飾風格建議； ?

● 管理用房的附屬設備配備標準。

會所

? ● 會所面積、位置建議； ?

● 會所裝修檔次、風格建議； ?

● 會所水、電、氣供應建議； ?

● 會所功能分區建議； ?

● 會所停車區域；

垃圾處理

? ● 垃圾房位置、面積、垃圾場高度標準。?

● 垃圾桶位置預留建議；

● 垃圾房設備配備標準； ?

電梯系統

? ● 電梯配備數量；

? ● 電梯檔次、品牌的選擇建議； ?

● 電梯裝飾建議； ?

● 電梯梯速的選擇。

對物業各業態的機電設施提出意見和建議

各系統設計參數及配制建議

在符合設計規范的情況下，提出市場經驗調整參數。

配電系統

? ● 配電系統設計審圖建議； ?

● 住宅電力負荷參數；

? ● 住宅區域末端點位配備建議標準； ?

● 配電系統的分界；

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● 配電設備選型和經濟評價。

給排水系統

? ● 給排水系統設計審圖建議； ?

● 給排水閥門位置補充建議；

? ● 雨水篦子、雨水、污水檢查井的分布建議； ?

● 雨水管的流向組織建議； ?

● 給排水系統計量； ?

● 中水系統的建議；

? ● 給排水系統設備的選型和經濟評價。

消防系統

? ● 消防系統設計審圖建議； ?

● 消防電、水系統物業補充建議； ?

● 消防末端閥門位置；

? ● 消防中控室的位置、面積、裝修建議； ?

● 消防系統設備的選型和經濟評價。

安防系統

? ● 安防系統設計審圖建議； ?

● 安防系統末端點位的物業建議； ?

● 安防系統分區和門禁控制； ?

● 安防系統設備的選型和經濟評價。

公共照明系統

? ● 公共照明系統審圖建議；

? ● 照明運行分區節能控制； ?

● 公共照明能耗計量； ?

● 公共照明運行模式；

? ● 公共照明系統設備的選型和經濟評價。

3）對物業各業態的智能系統提出意見和建議 ?

● 智能化建筑的概念和標準； ?

● 智能化的硬件配備和擴展要求； ?

● 智能化設備的軟件功能； ?

● 智能化操作的分級職能； ?

● 智能化運行的經濟性分析； ?

● 智能化運行的可靠性能分析； ?

● 智能化控制末端點位的補充； ?

● 智能化控制系統的完善；

● 智能化系統在各專業系統工程中的體現；

4）跟進物業建筑施工和設備安裝過程 ?

■ 了解施工進度 ?

■ 了解隱蔽工程

■ 公共區域合理尺寸及使用材料建議 ?

■ 車場合理建議

5）能源收繳與計量控制建議

?

■ 物業主體部分及相關配套設施各功能部分之供電、水、燃氣系統合理分割與獨立計量要求。

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■ 物業主體部分及相關配套設施各功能組合部分內公共區域各地段、照明用電、動力用電系統、清潔、綠化用水之系統與業戶單元內之供電、水系統合理分割與獨立計量要求。?

■ 計量表的位置與抄表方式符合物業運行管理要求； ?

■ 通過計量，達到能源系統平衡控制。

6）裝修管理建議

物業公司將向書面提供安排裝修工程、物料運送控制及相關之裝修管理程序建議。

?

■ 向開發商提供成品保護方案； ?

■ 裝修現場消防安全管理方案； ?

■ 裝修現場施工安全管理方案； ?

■ 裝修現場臨時用電管理方案

第三節 項目的籌備

籌備的內容

1、人員招聘，包含但不限于組織架構的確定、工資福利標準的確定、招聘途徑的選擇、認識制度的編寫；

2、辦公室的選址、裝修，主要內容有裝修公司的選擇、圖紙的審查、裝修風格的確定、裝修預算的申請、裝修過程的控制；

3、行政性事務，包含但不限于工服廠家的選擇、辦公家具的采購、工程設備、工具的采購，保潔機器、用品的采購；

4、物業管理方案的編制；

5、項目服務預算及開辦費的編制；

6、協助開發商編制《臨時管理公約》、《房屋質量保證書》和《房屋使用說明書》；

7、交房資料的準備及印刷工作；包含單不限于《業主手冊》、《裝修手冊》、《交房通知書》等；

8、評估影響物業管理運作收費的因素，并就物業管理服務之各項無償及有償收費標準與操作程序提出建議。

第四節 承接查驗

一、分戶驗收

住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設單位組織施工、監理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎上，在住宅工程竣工驗收前，依據國家有關工程質量驗收標準，對每戶住宅及相關公共部位的觀感質量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。

分戶驗收內容主要包括：

1）地面、墻面和頂棚質量；

2）門窗質量；

3）欄桿、護欄質量；

4）防水工程質量；

5）室內主要空間尺寸；

6）給水排水系統安裝質量；

7）室內電氣工程安裝質量；

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8）采暖工程安裝質量；

9）建筑節能工程質量；

10）有關合同中約定的其他內容。

住宅工程分戶驗收的程序

（一）分戶驗收內容完成后，施工單位應首先進行全面的自檢評定，自檢合格后向建設單位提出住宅工程分戶質量驗收書面申請。

（二）建設單位組織監理、施工、物業管理等單位的有關人員按照國家工程質量驗收標準的要求，逐戶按照本辦法要求的分戶驗收內容確定檢查部位、數量并適時進行檢查驗收；分包單位項目經理、項目技術負責人也應參加分包項目的分戶驗收；已選定物業公司的，物業公司應當參加分戶驗收工作。

（三）參加分戶驗收的人員應具備相應的技術能力和資格，并經當地監督機構認可與備案。

（四）分戶質量驗收前，施工單位應在建筑物相應部位標識好暗埋水、電管線的走向，分戶驗收應配備必要的檢測儀器；建設單位應提前5個工作日向當地工程質量監督機構進行告知。

（五）分戶驗收應逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質量驗收不合格的，須經整改符合要求后重新組織驗收。

（六）每戶住宅和規定的公共部位驗收完畢，應填寫《住宅工程質量分戶驗收表》（見附表一），由建設單位和施工單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師等分別簽字確認，并加蓋公章后，張貼于戶內醒目位置。

建設、施工、監理等單位應嚴格履行分戶驗收職責，對分戶驗收的結論進行簽認，不得簡化分戶驗收程序。對于經檢查不符合要求的，施工單位應及時進行返修，監理單位負責復查。返修完成后由建設單位重新組織分戶驗收。

二、資料檔案交接

在物業交付前，物業公司應與開發商進行資料檔案的交接，資料檔案的交接應該在綜合驗收合格后，房屋交付前進行。最遲不得超過房屋交付前5日，以便給承接驗收留出充足的時間。資料檔案的內容：

第一類、基礎資料

1.竣工圖——原件一套

包括：總平面布置圖、建筑、結構、給排水、空調、電、燃氣、通訊、消防、監控、門禁、對講、停車場、廣播、智能系統等各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖

2.工程及隱蔽管線的全套圖紙——原件一套

3.工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）——復印件一套

4.生活供水設施清洗消毒合格報告——復印件一套

5.設備出廠合格證、技術資料、使用說明書——復印件一套，6.各類能源供應合同（電、水、熱力、天然氣）——復印件一套

7.排污協議（污水排放、垃圾排放）——復印件一套

第二類、工程技術資料

1)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、給排水、空調、電、燃氣、通訊、消防、監控、門禁、對講、停車場、廣播、智能系統等各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；

2)工程及隱蔽管線的全套圖紙；

3)地質勘察報告；

4)工程合同及開、竣工報告；

5)圖紙會審記錄；

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6)工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）；

7)隱蔽工程驗收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗收證明書；

10)水、電、衛生器具等設備的檢驗合格證書；

11)砂漿、混凝土塊試壓報告及其它材料測試、檢測記錄；

12)管道系統試壓、沖洗試驗報告；

13)生活供水設施清洗消毒合格報告。

第三類、設備設施資料

1)設備開箱記錄，包括裝箱單、出廠合格證、技術資料、使用說明書、隨機備件、附件等；

2)發電機安裝、調試記錄；

3)消防系統安裝、調試記錄；

4)監控、門禁、對講系統安裝、調試記錄；

5)中央空調系統安裝、調試記錄；

6)廣播、智能系統安裝、調試記錄；

7)電梯安裝、調試記錄；

8)變壓器的安裝調試紀錄

第四類、施工、供貨合同、協議

1）施工總承包合同；

2）分包合同；

3）建筑材料供貨合同、協議；

4）產品檢驗報告、合格證；

5）混凝土試壓報告、鋼筋檢測報告等；

6）施工總承包單位、分包單位、供貨商資料；

物業公司接收以上檔案資料時，應仔細清點、查驗，發現有缺失、損壞，應請開發商補充，圖紙、資料應妥善保存，建立檔案室，鑰匙由專人保管。以上資料保存年限為永久保存。

三、物業交接

物業資料檔案交接完畢后，房屋交付前，開發商應與物業公司進行物業交接，并簽訂交接協議。交接的主要內容包括：共用部位和共用設備設施的交接；園區綠化交接；業主資料交接。

交接時應對以上內容進行及認真查驗，發現問題應請開發商進行整改。整改完畢再簽訂交接協議。

具體交接程序見：園區綠化交接方案、保潔交接方案。

第二篇：物業管理前期介入與承接查驗方案

物業管理前期介入與承接查驗方案

××物業管理有限公司

二〇一三年一月

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目錄

第一節 管理人員的招聘...........................................................3 第二節 前期介入的主要內容...................................................6 第三節 項目的籌備................................................................14 第四節 承接查驗....................................................................15

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第一節 管理人員的招聘

物業服務前期介入需要的主要人員是工程技術人員和項目經理。以上人員的入職日期應在物業服務合同簽訂后盡快入職，其中項目經理應在項目交付前半年入職，工程主管最好在項目設計階段入職，最遲不應超過交房前半年。項目經理的崗位職責：

1、制訂經營管理服務計劃、編制費用預算，并帶領下屬開展各項經營管理服務工作，完成經營指標；

2、負責前期介入階段的人員招聘、項目籌備、配合銷售等工作；

3、負責項目承接查驗的組織工作；

4、負責交房的組織工作；

5、制訂符合項目情況的物業服務方案，并控制其有效實施，保證滿足顧客需求；

6、嚴格執行公司質量體系文件，做好項目質量管理、監督、提高工作；

7、制訂樓宇、綠化、工程驗收接管方案、開荒清潔方案，報上級領導審批后，帶領相關部門做好驗收接管工作，并建立檔案；

8、組織并監督管理處顧客服務、工程服務、秩序服務、保潔服務、園藝服務等日常服務工作，確保服務品質；

9、組織開展項目行政、人事、公共關系等綜合事務的管理工作，滿足服務提供的需要；

10、組織開展項目日常培訓工作，提升員工服務水平；

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11、物業項目公共能耗統計和分析，組織開展節能降耗工作；

12、做好轄區內政府部門以及物業管理各主管部門等相關單位的聯系溝通工作；

13、制定社區文化建設工作標準和規章制度，協調社區服務和社區活動的場地及設施，制定活動方案并組織實施；

14、組織開展項目區域內危險源識別、評估、預防及改進工作；

15、編制物業管理報告，并向公司領導、業主委員會或建設單位匯報；

16、接受政府相關部門、公司職能部門的監督、檢查與指導；

17、組織開展創新服務活動，不斷提升服務品質項目經理入職要求。項目經理任職要求：

1、30-45歲，性別不限，大學專科以上文化程度；

2、物業管理及相關專業；五年以上相關工作經驗，其中擔任項目經理3年以上；

3、協作性、積極性、行動力、責任感、自我管理、成本意識。

4、熟悉物業公司的運作方式及管理服務的各項工作及操作規范，掌握客戶服務技巧；

5、熟悉物業相關政策法規并具有作業任務和經營管理知識；

6、了解掌握ISO9001：2000和ISO14001：2004體系；

7、具有較強的溝通協調能力；

8、良好的人力資源管理能力。工程主管的崗位職責：

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1、在項目部副經理的直接領導及品質部的監督指導下，負責工程管理部的日常管理事務工作。

2、在前期介入階段，負責圖紙審核、施工質量控制、與開發商、施工單位的溝通協調等工作；

3、擔任承接查驗小組負責人，負責分戶驗收、圖紙資料交接、承接查驗工作；

4、負責小區工程部的日常管理，擬定工程設施、設備的管理規章，檢查每日設備、設施運行記錄，了解設施、設備工作狀況，合理安排各項工作；

5、全面負責房屋及設施、設備的正常運行與維保服務，包括房屋設施、設備運行的應急處理；

6、制訂系統設備、設施的保養、維修計劃，審核統計月度能耗及材料消耗，報請上級領導審批，按計劃組織員工具體落實，并指導監督計劃的完成情況；

7、熟練掌握各項設備的操作技能和維修技術，制定員工技術培訓計劃，定期組織員工進行技術練兵，并經常檢查員工的技能狀況；

8、組織員工進行突發事件預演，制定斷電、斷水、突發性設備故障應急措施，并落實到崗；

9、編制設備技術檔案卡，督促員工學習圖紙與掌握設備功能、特性；

10、負責編制設備檢查巡視表，并監督設備巡視工作；

11、經常檢查交接班日記、巡視記錄，并定期實地抽樣檢查；

12、定期抽樣檢查報修單完成情況，經常與客戶溝通聽取反饋意見；

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13、完成項目經理布置的其他任務。工程主管的任職要求：

1、28-45歲，性別男，中專以上學歷；

2、工程建筑、電氣、強弱電、暖通空調等工程類專業，五年以上相關工作經驗，其中擔任主管3年以上；

3、品行端正，工作認真負責，具備良好的服務意識與強烈的責任心；

4、精通電工技術和電氣操作規程以及電氣工藝技術規程。

第二節 前期介入的主要內容

一、工程技術方面

1、設計優化

根據目前建筑設計市場的狀況，特別是針對大型、專業性強的項目，開發商／設計單位需要由更加專業的顧問參與到設計過程中，協助開發商和設計單位提出問題及解決問題，使資源的利用達到最大化。目前設計部門在設計建筑物時均是按照相應的國家規范與開發商提出的要求進行設計。

但是往往與使用方的使用方式存在較大的差距。我司提供的服務不僅僅是限于純建筑技術及相關規范方面，更加重要的是站在開發商的立場，從市場、營銷以及項目最終使用者（國際用戶及本地用戶）等角度分析設計中可能存在的問題，通過和設計單位的配合 使設計達到最優化，使開發商的回報實現最大化。

根據開發商對建筑物設計使用的理念，協助開發商對整體建筑進行設

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計優化，確保建筑的落成后的實際情況符合開發商理念, 優化建議包括設備設施安裝選型、空間使用規劃計劃等，還包括強弱電連接、道管設計、垃圾處理空間和建議方式等。空間上包括公共區域，如走廊，衛生間，殘疾人設施，坡道等的設計優化，另外，物業公司還將在配套商業上做出預留設計。

在使用者的角度上，將根據以上理念以及對建筑項目的充分了解，提交專業分項建議，使建筑物在使用和管理方面得到充分優化，同時也將盡可能的發揮出開發商理念。

在管理者的角度上，物業公司將提交必要的設計優化或補充建議，以確保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的選擇、物業規劃、各系統設備安裝選型、隱蔽工程施工封閉等工作建議。

2、隱蔽工程的記錄和施工工藝的建議

在項目的施工階段，物業公司主要對施工工藝和隱蔽工程進行重點關注。隱蔽工程對日后的物業管理維修和維護有重大的影響，物業工程主管應對隱蔽工程進行驗收、記錄，了解隱蔽的管線位置、敷設方向，為日后的維修養護提供準確像是的信息支持。

施工工藝是房屋建設過程中的細節之一，但是小小的問題多次重復出現，必定會帶來不可估計的損失。例如，衛生間、陽臺地面坡度的控制，水泥混凝土標號的控制，抹灰的平整度等待。這些細小的問題可能會給日后業主的使用帶來極大的不便，甚至造成無法修復。物業公司在前期介入階段應密切關注施工工藝，做好細節關注。

3、設備選型建議

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設備選型主要包括電梯、扶梯，空調的選擇，選擇的依據主要是節約投資，方便日后的使用、管理，節能降耗，提高建筑無的品質、檔次。

4、參與設備安裝調試

設備安裝方面主要是電梯、鍋爐、變配電設備、換熱設備、道閘系統、監控系統、消防系統等等。設備安裝調試階段對日后的使用和管理有著重要的影響，在此期間物業工程主管應積極參與設備的安裝調試，記錄設備安裝調試過程，收集相關的設備出廠文件、安裝說明書、使用說明書、隨機附件等。

二、前期介入的工作重點

??物業管理的角度對項目各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業建議；

??依據對樓宇機電設備等的了解，結合項目本身的市場定位，為發展商提供質量價格比最優的品牌與型號建議；

??從業主實用的角度提供戶型設計、各種管道設計等方面的建議； ??建筑外墻的選材和設計提供專業建議；

??具體研究項目總體規劃設計方案，提供秩序維護崗與安保系統監控布點的設計方案，兼顧充分監控與節約成本；

??提供環保設施建議，如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等。

??對管理用房的大小、分配、位置等提出建議，如：物管人員宿舍出入口應盡量避免與物業出入口交叉等。

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??就發展商制定物業收費標準、入住收費明細及裝修期間的收費標準等方面提供建議。

??配合發展商樓宇銷售。根據物業所在地物價部門的有關規定，并結合市場的實際情況。

三、前期介入的工作內容

1）對物業各業態的建筑提出意見和建議 建筑結構及功能設計（包括但不限于：）

? 物業內功能整體布局； ? 交通道路分布； ? 綠化景觀等。

停車系統及交通路線規劃（包括但不限于）： ? 人流和車流導向；

? 停車場出入與計費管理系統； ? 行車路線； ? 停車標識；

? 停車場的分配與規劃等。消防系統

? 監控和消防中心 ? 消防中心位置； ? 消防水池、水箱位置； ? 消防通道設計； ? 消防栓接合器位置；

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? 消防中心設備布置； ? 消防監控點位調整與補充。公共區域裝飾裝修 ? 土建裝飾裝修審圖；

? 土建裝飾裝修符合項目建設特點與檔次； ? 土建裝飾裝修便于運營后的檢修保養； ? 土建裝飾裝修便于運行后的清潔工作； ? 土建裝飾裝修與其它專業的施工配合。管理用房

? 管理用房的數量、位置、面積； ? 管理用房的功能、平面布置； ? 管理用房的裝飾標準和裝飾風格建議； ? 管理用房的附屬設備配備標準。會所

? 會所面積、位置建議； ? 會所裝修檔次、風格建議； ? 會所水、電、氣供應建議； ? 會所功能分區建議； ? 會所停車區域； 垃圾處理

? 垃圾房位置、面積、垃圾場高度標準。? 垃圾桶位置預留建議；

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? 垃圾房設備配備標準； ? 垃圾分類。電梯系統

? 電梯配備數量；

? 電梯檔次、品牌的選擇建議； ? 電梯裝飾建議； ? 電梯梯速的選擇。

2）對物業各業態的機電設施提出意見和建議

各系統設計參數及配制建議

在符合設計規范的情況下，提出市場經驗調整參數。

空調系統

? 空調系統設計審圖建議； ? 空調設備的區域控制； ? 空調設備選型的經濟評價； ? 空調系統設計便于物業運行管理； ? 空調閥門的安裝位置； ? 空調能源費用的分攤方法。配電系統

? 配電系統設計審圖建議； ? 住宅電力負荷參數；

? 住宅區域末端點位配備建議標準； ? 配電系統的分界；

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? 配電設備選型和經濟評價。給排水系統

? 給排水系統設計審圖建議； ? 給排水閥門位置補充建議；

? 雨水篦子、雨水、污水檢查井的分布建議； ? 雨水管的流向組織建議； ? 給排水系統計量； ? 中水系統的建議；

? 給排水系統設備的選型和經濟評價。消防系統

? 消防系統設計審圖建議； ? 消防電、水系統物業補充建議； ? 消防末端閥門位置；

? 消防中控室的位置、面積、裝修建議； ? 消防系統設備的選型和經濟評價。安防系統

? 安防系統設計審圖建議； ? 安防系統末端點位的物業建議； ? 安防系統分區和門禁控制； ? 安防系統設備的選型和經濟評價。公共照明系統

? 公共照明系統審圖建議；

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? 照明運行分區節能控制； ? 公共照明能耗計量； ? 公共照明運行模式；

? 公共照明系統設備的選型和經濟評價。3）對物業各業態的智能系統提出意見和建議 ? 智能化建筑的概念和標準； ? 智能化的硬件配備和擴展要求； ? 智能化設備的軟件功能； ? 智能化操作的分級職能； ? 智能化運行的經濟性分析； ? 智能化運行的可靠性能分析； ? 智能化控制末端點位的補充； ? 智能化控制系統的完善；

? 智能化系統在各專業系統工程中的體現； 4）跟進物業建筑施工和設備安裝過程 ? 了解施工進度 ? 了解隱蔽工程

? 公共區域合理尺寸及使用材料建議 ? 車場合理建議

5）能源收繳與計量控制建議

? 物業主體部分及相關配套設施各功能部分之供電、水、燃氣系統合理分割與獨立計量要求。

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? 物業主體部分及相關配套設施各功能組合部分內公共區域各地段、照明用電、動力用電系統、清潔、綠化用水之系統與業戶單元內之供電、水系統合理分割與獨立計量要求。? 計量表的位置與抄表方式符合物業運行管理要求； ? 通過計量，達到能源系統平衡控制。6）裝修管理建議

物業公司將向書面提供安排裝修工程、物料運送控制及相關之裝修管理程序建議。

? 向開發商提供成品保護方案； ? 裝修現場消防安全管理方案； ? 裝修現場施工安全管理方案； ? 裝修現場臨時用電管理方案

第三節 項目的籌備

籌備的內容

1、人員招聘，包含但不限于組織架構的確定、工資福利標準的確定、14 / 20

招聘途徑的選擇、認識制度的編寫；

2、辦公室的選址、裝修，主要內容有裝修公司的選擇、圖紙的審查、裝修風格的確定、裝修預算的申請、裝修過程的控制；

3、行政性事務，包含但不限于工服廠家的選擇、辦公家具的采購、工程設備、工具的采購，保潔機器、用品的采購；

4、物業管理方案的編制；

5、項目服務預算及開辦費的編制；

6、協助開發商編制《臨時管理公約》、《房屋質量保證書》和《房屋使用說明書》；

7、交房資料的準備及印刷工作；包含單不限于《業主手冊》、《裝修手冊》、《交房通知書》等；

8、評估影響物業管理運作收費的因素，并就物業管理服務之各項無償及有償收費標準與操作程序提出建議。

第四節 承接查驗

一、分戶驗收

住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設單位組織施工、監理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎上，在住宅工程竣工驗收前，依據國家有關工程質量驗收標準，對每戶住宅及相關公共部位的觀感質量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。

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分戶驗收內容主要包括：

1）地面、墻面和頂棚質量；

2）門窗質量；

3）欄桿、護欄質量；

4）防水工程質量；

5）室內主要空間尺寸；

6）給水排水系統安裝質量；

7）室內電氣工程安裝質量；

8）采暖工程安裝質量；

9）建筑節能工程質量；

10）有關合同中約定的其他內容。

住宅工程分戶驗收的程序

（一）分戶驗收內容完成后，施工單位應首先進行全面的自檢評定，自檢合格后向建設單位提出住宅工程分戶質量驗收書面申請。

（二）建設單位組織監理、施工、物業管理等單位的有關人員按照國家工程質量驗收標準的要求，逐戶按照本辦法要求的分戶驗收內容確定檢查部位、數量并適時進行檢查驗收；分包單位項目經理、項目技術負責人也應參加分包項目的分戶驗收；已選定物業公司的，物業公司應當參加分戶驗收工作。

（三）參加分戶驗收的人員應具備相應的技術能力和資格，并經當地監督機構認可與備案。

（四）分戶質量驗收前，施工單位應在建筑物相應部位標識好暗

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埋水、電管線的走向，分戶驗收應配備必要的檢測儀器；建設單位應提前5個工作日向當地工程質量監督機構進行告知。

（五）分戶驗收應逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質量驗收不合格的，須經整改符合要求后重新組織驗收。

（六）每戶住宅和規定的公共部位驗收完畢，應填寫《住宅工程質量分戶驗收表》（見附表一），由建設單位和施工單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師等分別簽字確認，并加蓋公章后，張貼于戶內醒目位置。

建設、施工、監理等單位應嚴格履行分戶驗收職責，對分戶驗收的結論進行簽認，不得簡化分戶驗收程序。對于經檢查不符合要求的，施工單位應及時進行返修，監理單位負責復查。返修完成后由建設單位重新組織分戶驗收。

二、資料檔案交接

在物業交付前，物業公司應與開發商進行資料檔案的交接，資料檔案的交接應該在綜合驗收合格后，房屋交付前進行。最遲不得超過房屋交付前5日，以便給承接驗收留出充足的時間。資料檔案的內容： 第一類、基礎資料 1.竣工圖——原件一套

包括：總平面布置圖、建筑、結構、給排水、空調、電、燃氣、通訊、17 / 20

消防、監控、門禁、對講、停車場、廣播、智能系統等各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖

2.工程及隱蔽管線的全套圖紙——原件一套

3.工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）——復印件一套 4.生活供水設施清洗消毒合格報告——復印件一套

5.設備出廠合格證、技術資料、使用說明書——復印件一套，6.各類能源供應合同（電、水、熱力、天然氣）——復印件一套 7.排污協議（污水排放、垃圾排放）——復印件一套

第二類、工程技術資料

1)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結構、給排水、空調、電、燃氣、通訊、消防、監控、門禁、對講、停車場、廣播、智能系統等各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； 2)工程及隱蔽管線的全套圖紙； 3)地質勘察報告；

4)工程合同及開、竣工報告； 5)圖紙會審記錄；

6)工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）； 7)隱蔽工程驗收簽證； 8)沉降觀察記錄； 9)竣工驗收證明書；

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10)水、電、衛生器具等設備的檢驗合格證書；

11)砂漿、混凝土塊試壓報告及其它材料測試、檢測記錄； 12)管道系統試壓、沖洗試驗報告； 13)生活供水設施清洗消毒合格報告。

第三類、設備設施資料

1)設備開箱記錄，包括裝箱單、出廠合格證、技術資料、使用說明書、隨機備件、附件等； 2)發電機安裝、調試記錄； 3)消防系統安裝、調試記錄；

4)監控、門禁、對講系統安裝、調試記錄； 5)中央空調系統安裝、調試記錄； 6)廣播、智能系統安裝、調試記錄； 7)電梯安裝、調試記錄； 8)變壓器的安裝調試紀錄

第四類、施工、供貨合同、協議 1）施工總承包合同； 2）分包合同；

3）建筑材料供貨合同、協議； 4）產品檢驗報告、合格證；

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5）混凝土試壓報告、鋼筋檢測報告等； 6）施工總承包單位、分包單位、供貨商資料；

物業公司接收以上檔案資料時，應仔細清點、查驗，發現有缺失、損壞，應請開發商補充，圖紙、資料應妥善保存，建立檔案室，鑰匙由專人保管。以上資料保存年限為永久保存。

三、物業交接

物業資料檔案交接完畢后，房屋交付前，開發商應與物業公司進行物業交接，并簽訂交接協議。交接的主要內容包括：共用部位和共用設備設施的交接；園區綠化交接；業主資料交接。

交接時應對以上內容進行及認真查驗，發現問題應請開發商進行整改。整改完畢再簽訂交接協議。

具體交接程序見：園區綠化交接方案、保潔交接方案。

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第三篇：物業管理前期介入

淺談物業管理的前期介入

（發表于《中國住宅設施》、《首都房地產》）

眾所周知，房地產開發的市場機制一般由生產、流通、消費三個基本環節組成，而物業管理是房地產消費環節的主要活動。因此，人們習慣地將物業管理稱為房地產開發的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導致后期糾紛的產生，不但給物業管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發商的信譽和利益。

實際上，物業管理是房地產開發的延續和完善，是房地產開發的最后一道關口，在房地產開發的全過程中起著重要的作用。隨著房地產市場的日趨成熟，消費者不僅關注開發商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業管理。

筆者在房地產及物業管理行業工作多年，深切地認識到，物業管理提前介入房地產開發活動，已成為市場的必然。

一、物業前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產市場見怪不怪的一道特殊風景。

我們的客戶怎么了？我們的開發商怎么了？我們的物業公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現其本質。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區的磚混結構多層住宅中，經常會出現因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現，常常令業主深感疑慮和擔心，進而引發一系列復雜的糾紛。在甲小區處理類似問題的過程中，物業人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學到了如何預防裂縫的寶貴經驗。在甲小區二期工程的前期設計時，就此類問題，物業人員曾主動向開發商提出了具體的預防性建議。可惜的是，該開發商習慣地認為物業人員不是專業的工程技術人員，在工程專業問題上不如設計師，對物業的意見重視不足，而是采取了設計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現，成為開發商和物業公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區的施工中，銷售人員及物業人員無意中發現各戶衛生間內沒有暖氣，于是趕緊找開發商交涉。而開發商過分依賴工程技術人員，堅持認為通過熱工計算，衛生間內可以不安裝暖氣，對物業人員的合理化建議沒有采納。結果乙小區竣工三年以來，衛生間沒有暖氣始終是業主投訴的熱點之一，甚至個別業主因此拒繳供暖費，給小區物業管理及開發商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區竣工后，在進行物業接管驗收時，物業人員發現該小區的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發商錯誤地認為物業人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發生了竊賊翻墻而入的事件，小區居民意見很大，紛紛抗議，開發商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規劃設計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業管理提前介入房地產開發活動的必要性。物業管理專業人士介入房地產開發活動的時間越早，就越有可能更多地規避一些不應發生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認，在眾多的房地產糾紛中，的確有個別物業服務不到位的，也有個別業主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規劃的不合理、設計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優秀的技術人員也有他一定的局限性。稍有經濟學常識的人都知道，在市場經濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經常出現那些使用功能和質量方面的問題？

物業管理如能早期介入房地產開發活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發產品的品質更符合市場的需求。

概言之，物業早期介入，具有如下作用： 有利于優化設計，完善規劃設計細節； 有利于提高工程質量；

有利于保證物業的使用功能；

加強對物業的全面了解，便于后期管理服務。

二、物業管理前期介入的時機與階段

既然物業管理在房地產開發活動的前期介入十分必要，那么，物業管理究竟在什么時機或說在房地產開發的哪個階段介入最為適當呢？

因物業管理在我國起步較晚，而最早又是房地產的附屬產業，所以，物業管理的介入時機也有一個逐步發展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業管理往往是在業主入住前才匆匆介入。開發商完成征地、拆遷、規劃設計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業主辦理入住手續之前，才將建成的物業移交物業公司。此時，木已成舟，物業介入后即便發現不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現狀。在此境況下，物業管理的主要工作之一往往是為開發商處理遺留問題。、隨著房地產業的發展與成熟，人們對物業管理工作日趨重視，物業管理的介入階段逐步前移至房地產銷售階段。政府有關規章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規定：“建設單位銷售物業時，應將前期物業服務合同中的物業管理服務內容和質量要求、服務費用和收費方式作為房屋買賣合同的內容。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”物業管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業服務專業知識培訓和指導，避免在銷售中經常出現的亂承諾、虛假承諾現象，減少業主入住后的糾紛。但在房地產銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發商的習慣作法是聘請一家較好的監理公司，再派駐幾個好的工程技術人員即可，往往認為物業管理人員不是專業的施工技術人員，對物業管理在施工階段介入認識不足。

其實，施工技術人員更多關注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業主和物業管理企業來直接面對有可能出現的各種問題。物業管理人員在長期的工作實踐中，對各種質量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發商的質量控制增加了一份力量，使工程質量多了一份保障，可最大程度地防止一些質量通病的出現。

隨著房地產市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發商已不再止步于請物業管理人員介入施工管理，而是將物業管理的介入時機提前至了前期規劃設計階段。規劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設計人員往往習慣于從技術角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預料和估計。物業管理專業人員此時介入，可從業主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節，進一步優化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優秀的開發商為提高自己產品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環境和房屋產品的不斷變化的更高需求，在房地產項目的可行性研究和策劃階段，就預先考慮到以后的物業管理問題，請物業管理專業人士對項目論證發表意見，提出建議。

物業管理提前介入房地產開發活動，已成為業內的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產品的品質；介入越早，越能贏得市場。

三、物業管理前期介入應注意的問題

物業管理前期介入，主要是發揮物業管理專業人員的經驗和特長，彌補房地產開發前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業管理活動。想做好物業管理的前期介入工作，就應注意以下幾個問題：

（一）加強業務學習和積累，不斷提高物業管理人員的自身素質。物業管理工作，涉及規劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業知識。在日常工作中，必須加強自身的業務學習，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關專家請教。對平時常見的質量、使用功能問題，要分析其產生的原因、預防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發揮應有的作用。

（二）了解業主的呼聲，虛心向業主學習。我們直接的服務對象就是廣大的業主，沒有人比我們更具深入接觸業主的先天優勢。業主可以不懂建筑學，但他們做為房地產產品的最終使用者，往往比專家更深知產品的優缺點，更了解產品應該改進的方向。業主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業主的意見和呼聲，并將其條理化、系統化，在前期介入的過程中，才能真正站在業主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調整好自己的心態，擺正自己的位置。物業前期介入，只是在房地產開發活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協調好同各個部門的工作關系，不要越俎代庖，更不能搞越權指揮。但搞好關系，不是不談問題。對前期發現的有可能影響后期使用、管理的問題，應及時找有關人員交涉，要據理力陳，切實發揮物業前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業管理前期介入，重點要確保開發產品的使用功能和質量。物業管理人員應根據以往的經驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統的布局、質量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業管理前期介入的過程中，物業管理人員應盡可能全面地收集相關資料，如圖紙發生變更、增減，特別是管線的節點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業管理工作帶來便利，既能提高物業管理企業的工作效率和工作質量，也能提高業主的滿意度。

物業管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關鍵是以產品的使用者（業主）為中心。通過物業管理在房地產開發活動中的前期介入，必將使房地產開發行為日趨規范，使房地產開發產品日益符合廣大業主的需求。

第四篇：物業管理前期介入

物業管理前期介入

總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：

● 施工期物業管理

● 設施設備調試期物業管理

● 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理

● 前期物業管理人員安排與工作進度

一、施工期物業管理工作

1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環境清潔用水預留接

口等。

4.對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開發商協商，進行改進。

5.對影響小區（大廈）功能、危及設備和業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發商備案處理。

二、設施設備調試期物業管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調試檔案

3.從物業管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發商。

4.參與設備調試，對小區（大廈）的供配電、電梯、空調（包括空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等）等項目的調試，對設施設備的性能、結構、參數、工作環境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規程

和各項操作指導書。

三、小區（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業管理

1.小區（大廈）竣工驗收

2.物業企業接管驗收

物業按業主進駐使用的要求進行全面檢查，物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統 ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統 ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等

■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統等

（5）電梯系統

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調系統

■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等（包括暖風系統）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等。

（7）弱電系統

■消防報警系統（消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協議也可）等。

（3）公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。（2）接管驗收不但要檢查物業的質量，而且還清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發商認可；屬于無法返修的項目，報告開發商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，由管理處工程技術人員開

始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據小區（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物

業管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛生與環境衛生前期介入

在小區（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發現危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。

4、外部公共關系建立

為保證今后物業管理的順利開展，管理處經理將在小區（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用

事業各職能機構建立穩定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業主全面進駐準備

小區（大廈）業主全面進駐之前，管理處將主動與業主溝通、協調，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監督搬運工人遵守有關規定，保持良好秩序，減少對其他業主的影響。

二、前期物業管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區（大廈）《物業管理前期介入方案》。② 派長駐小區（大廈）施工現場管理人員3人，在中標15天后進入現場，負責與施工管理方保持密

切的聯系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現場的物業管理前期工作。

（2）設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作

維修規程和各項作業指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業管理公司派往小區（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業人員7人參與接管驗收，擬定小區（大廈）

《物業管理接管驗收方案》，協助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據小區（大廈）實際情況和待業慣例，建議在定標后10天內簽定《物業管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業管理前期介入方案》

參與設施設備的調試 盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統方案竣工驗收

物業接管現場驗收（包括備品 備件）

物業各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調整

第五篇：淺談物業管理前期介入

淺談物業管理前期介入

建筑工程學院07物業管理班楊星星

摘要：物業管理早期介入指房地產開發單位邀請擬從事前期物業管理的有關人員參與該項目的可行性研究，從物業管理角度對物業規劃、設計、設備選用、功能布局、施工監管、驗收接管、銷售和租賃提出建設性意見，充分反映住戶要求和物業自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業管理工作相適應。

關鍵詞：前期物業管理物業管理早期介入前期介入立法意義

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，依法簽訂《前期物業服務合同》，由受聘的物業管理企業實施的物業管理。前期物業管理一般包括早期介入、業主入住、裝修管理、物業檔案管理等內容。

一、物業管理前期介入的可行性

物業管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現實中是否可行呢？下面我們就對物業管理前期介入的可行性進行分析。

（一）、從經濟效益角度看

任何經濟活動都要有成本支出，作為一個企業也必然要考慮經濟效益，這是無可非議的。如果考慮物業管理前期介入的經濟性呢？這可從三個角度來分析：

1．經濟效益的可行性

從房地產開發的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業管理公司介入，加強了決策、規劃的準確性，保證物業順利地開發；同時保證物業開發質量，促進物業銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產開發商負責承擔），假若物業管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產開發商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經濟性的角度來看，利大于弊，房地產開發商應該支持物業管理前期介入。

2．從物業管理公司的角度

物業管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業，為今后接受新業務奠定了基礎，便于本企業進一步擴大業務領域，占領業務市場。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業管理公司承擔）。

3．從社會總體的角度

從社會總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業的不足之處消滅在萌芽狀態中，有利于社會總體經濟利益提高。

綜上分析，利明顯大于弊，所以從經濟的角度看，物業管理的早期介入是可行的。

（二）、技術力量的保證

為了保證物業管理前期介入的成功，物業管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介

入。由于物業開發周期長，物業管理公司不可能抽調出大批人員介入，所以應采取精兵簡政的組

織構架，人員組成可采取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結構工程師和設

備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經理、部門經理和技術骨干組成。

長期介入人員就是從項目一開始，就進入角色，一直到項目結束，參與項目的全過程。介入

人員的素質與技術在很大程度上決定了物業管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應對物業情況十分熟悉，并有相關經驗）來

參與物業管理的前期介入。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設

備安裝的質量把關。

正是通過技術人員的技術把關，來保證物業管理前期介入達到預期的結果。

（三）、政府、法律制度的保證

政府的經濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權利。在房地產開發的市場中，物

業管理以前期介入對未來業主是必須的，而在實際操作中，由于開發商急功近利，或者片面追求

利潤，卻不愿意進行物業管理前期介入（物業管理前期介入，成本投資增加深）。政府應該介入。

政府介入的方式主要在兩個方面：

1.制訂有關物業管理前期介入的一些法律、法規、制度。現在中國許多城市如深圳、北京等

地政府制定出相應的條文，規定房地產開發時，物業管理必須前期介入，從而在制度保證物業管

理前期介入的開發與實行。

2.政府委托行業協會成立監督機構，對房地產開發全過程進行監督。如果沒有實行物業管理

介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產開發商由被動到自覺地考慮物業管理的前期

介入工作。縱觀國內外各行業，都已成立了自己行業的行業協會。如中國的物業管理協會便是物

業管理業的行業協會，它的成立必將使中國的物業管理行業更加規范化、系統化、專業化。

二、物業管理前期介入的作用

隨著中國社會的發展，九十年代物業管理行業的興起，物業管理機制在對建成物業的管理和

對使用人的服務上，發揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認可。從表面上看物業管

理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可。然而，隨著物業管理的深入發展，物業管理總是在物業建成之后介入的狀況已經不適應物業管理發展的需要。物業開

發建設是一次性的“買賣”，而物業管理則是長期伴隨業主的事情。

很多人把物業管理看成是房地產開發的附屬，并不把物業管理行業看成是一個卓有建樹的獨

立行業。但是，總結物業管理多年的經驗，由于房地產開發建設過程中留下的缺憾，如常見的車

位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交

通等配套方面存在的問題，給房產使用人和物業管理單位帶來了諸多影響。隨著物業管理行業的不斷發展，人們對物業管理的作用有了相當的認識和重視。能不能讓物業管理提前介入物業建

設，在物業開發項目未竣工前，直至規劃設計階段即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關注。

物業管理是一種對物業全程的管理，其首要環節即使物業的前期管理，物業前期管理是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段管理。詳細來說，物業管理早期介入，指開發企業邀請從事物業管理企業及有關人員，從物業管理和運作角度為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見，并制定物業管理方案，以便以后物業管理工作打下良好的基礎。

目前已經有一些富有遠見的房地產開發商開始嘗試讓物業管理企業在項目規劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業管理單位的意見建議，完善物業建設，完美樓盤品質，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業管理奠定了良好的基礎。本文試圖從物業管理企業在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進物業管理前期介入。

現代建筑，設計復雜，技術含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業門類越來越廣。為了對一個物業實施有效管理，保證物業正常使用和功能的發揮，需要物業管理企業的前期介入。目前，也有很多物業管理企業對物業項目實施前期介入，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業項目前期開發建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續的物業管理帶來很多問題。從總體上看，物業管理的前期介入一直是困擾當前物業管理的一個薄弱環節。

(一)、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業管理經營中可能出現的問題考慮的那么全面，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是96年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則與后期使用和經營管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關生產廠家進行了實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好地搞好本大廈的經營的角度提出了一系列建議，并提出了需補充和完善的項目。這些項目經同開發商和業主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

(二)、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監

控，及早發現問題，及早解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

國家建設部已有明文規定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監理制，這樣，一批專業工程監理公司便應運而生。盡管如此，由于物業管理公司在物業的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業主的樓宇驗收接管代理，在物業的建設過程中參與監理，可以加強房屋建造質量管理。這樣，在施工單位自我質量管理，開發單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶單位的監督管理，不僅強化了房屋建造中的生產技術的監控，而且還落實、保證了質量監督的組織措施，從而確保房屋建造質量。

在工程施工這個關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。物業管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業的工程質量，為以后的物業管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業主滿意，物業管理順利雙贏效果打下了基礎。

很多物業質量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴重影響了業主的生活質量，造成大量投訴，業主在找開發商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業管理企業，拒絕繳納物業管理費，使物業管理公司成了“替罪羊”。基于長期性考慮的物業管理企業提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。

(三)、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業管理單位能夠在物業建成后一開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

在接管驗收階段，開發商往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。

由于早期介入物業開發，物業管理公司對該物業的整體情況相當熟悉，這對物業的管理、養護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業管理中維修保養計劃的安排；二是方便了物業管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質量等。所有這一切，提高了物業管理工作效率和工作質量，為物業管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。

早期介入可以做好財務預算和業主公約、物業使用守則的制定。通過初期設計建造全過程的現場跟蹤管理，能有事實根據較精確的進行財務預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據物業的層次或檔次來確定各類服務標準，保證服務費用的有效使用，達到最佳效果。

此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業管理中占有重要地位，也是業

主購房意向的重要因素，關系到物業管理公司的聲譽。物業管理人員的早期介入，使得保衛和防火工作在物業交付使用時做到沒有漏洞，安全系統設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區安全納入城市這個大系統中去。人才是各行各業管理水平，技術水平和企業生存發展的重要保證。物業管理也是一樣，那些物業投入時才進入的物業管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業主留下了不好的印象，而物業的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業交付使用時及時提供于相適應的優質服務。

實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量、確保物業在建成后漫長的使用期間順利的維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，造成物業建成后的長期管理服務工作中，出現諸多問題。要解決問題，應從根本上改變人們對物業管理的概念，要認識到，物業建設相比物業管理之下只是短期行為，而物業管理則是長期的過程。做好物業管理工作對于提高物業質量，延長物業的使用壽命，有著重要的作用。而物業管理前期介入是首要的環節，如果在相關物業管理法規中，從法律的高度，把物業管理的前期介入納入法規，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量將產生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。

三、前期介入的立法意義

實踐證明,讓物業管理單位提前介入物業開發建設,對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面,有無可替代的重要作用。但是,由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠,致使物業管理行為滯后,給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入,那么,這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用,其意義將是深遠的。

1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。

如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目,那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始,從物業管理的角度,對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制,更加確保物業建設質量。

2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。當前,很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意,其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高,其設計開發建設質量不符合物業管理的要求,也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素,從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業管理的服務質量才有基礎。

3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。

隨著經濟持續增長,我國每年建設的物業數量相當龐大,然而,從物業管理的角度去考察,真正符合物業管理要求,或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關,另一方面與物業設計、建

設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入,對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下,對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。

實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。

參考文獻：《中國物業管理》 《物業管理》

《物業管理實物》 機械工業出版社