第一篇：電梯運行管理標準作業規程

1.0目的規范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內電梯的運行管理。

3.0職責

3.1設備部主管負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。

3.2設備部班組長負責電梯運行管理工作的組織實施。

3.3電梯管

理員具體負責電梯的運行管理。

4.0程序要點

4.1巡視監控。

4.1.1電梯管理員每天應對小區內所有電梯的主要部位至少巡視一次。

4.1.2巡視監控的主要內容如下：

a)曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高(燙手)，曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；

b)減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動；

c)指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響；

d)變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現象；

e)制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污；

f)曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常，有無異常聲響；

g)通訊設施是否靈敏暢通，指示牌、標示牌是否完好，盤車手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；

h)轎廂照明是否正常，廳外轎內指層、指令及指示燈是否正常；

i)廳門及轎門踏板是否清潔干凈；

j)轎廂和對重導靴油杯油量是否足夠；

k)電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；

l)開關門有無異常(順暢)，轎廂內應急燈是否可靠；

m)底坑限速器、漲緊裝置、開關和碰鐵距離是否異常；

n)補償鏈是否有異響；

o)底坑有無積水或臟物。

4.1.3巡視過程中如發現上述情況有不正常時，電梯管理員應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時如實地匯報給設備部主管，在主管的協同下加以解決。整改時，應嚴格遵守《電梯維修保養標準作業規程》。

4.2異常情況處置。

4.2.1發生火災的處置：

a)樓層發生火災時，電梯管理員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態，電梯運行到基站后，應使乘客保持鎮靜，疏導乘客迅速離開轎廂；

b)井道內或轎廂發生火災時，電梯管理員應即刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和12u滅火器滅火控制火勢蔓延；

c)對于上述兩種情況，電梯管理員應及時通知小區消防中心，按《火警、火災應急處理標準作業規程》處置。

4.2.2電梯濕水的處置：

a)當底坑內出現少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源；

b)當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電梯總電源；

c)當底坑、井道或機房進水較多時，應立即停梯，斷開電梯電源總開關；

d)發生濕水時，應迅速阻斷漏水源；

e)對濕水電梯應進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干(溫度不能太高)、自然通風(用工廠用鼓風機)、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。

4.2.3停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人救援標準作業規程》處理。

4.3電梯機房管理。

4.3.1非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經設備部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。

4.3.2機房內嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，機房內應配足消防器材，禁止吸煙。

4.3.3每周打掃一次機房的衛生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。

4.3.4機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。

4.3.5機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。

4.4交接班要求。

4.4.1接班人員應準時來接班。

4.4.2接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行日記》表上簽名。

4.4.3有下列情況之一者不準交接班：

a)上一班運行情況未交代清楚；

b)記錄不規范、不完整、不清晰；

c)機房不干凈；

d)接班人未到崗；

e)事故正在處理中或交接班時發生故障，應由交班人負責繼續處理，

1.0目的規范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內電梯的運行管理。

3.0職責

3.1設備部主管負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。

3.2設備部班組長負責電梯運行管理工作的組織實施。

3.3電梯管理員具體負責電梯的運行管理。

4.0程序要點

4.1巡視監控。

4.1.1電梯管理員每天應對小區內所有電梯的主要部位至少巡視一次。

4.1.2巡視監控的主要內容如下：

a)曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高(燙手)，曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；

b)減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動；

c)指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響；

d)變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現象；

e)制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污；

f)曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常，有無異常聲響；

g)通訊設施是否靈敏暢通，指示牌、標示牌是否完好，盤車手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；

h)轎廂照明是否正常，廳外轎內指層、指令及指示燈是否正常；

i)廳門及轎門踏板是否清潔干凈；

j)轎廂和對重導靴油杯油量是否足夠；

k)電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；

l)開關門有無異常(順暢)，轎廂內應急燈是否可靠；

m)底坑限速器、漲緊裝置、開關和碰鐵距離是否異常；

n)補償鏈是否有異響；

o)底坑有無積水或臟物。

4.1.3巡視過程中如發現上述情況有不正常時，電梯管理員應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時如實地匯報給設備部主管，在主管的協同下加以解決。整改時，應嚴格遵守《電梯維修保養標準作業規程》。

4.2異常情況處置。

4.2.1發生火災的處置：

a)樓層發生火災時，電梯管理員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態，電梯運行到基站后，應使乘客保持鎮靜，疏導乘客迅速離開轎廂；

b)井道內或轎廂發生火災時，電梯管理員應即刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和12u滅火器滅火控制火勢蔓延；

c)對于上述兩種情況，電梯管理員應及時通知小區消防中心，按《火警、火災應急處理標準作業規程》處置。

4.2.2電梯濕水的處置：

a)當底坑內出現少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源；

b)當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電梯總電源；

c)當底坑、井道或機房進水較多時，應立即停梯，斷開電梯電源總開關；

d)發生濕水時，應迅速阻斷漏水源；

e)對濕水電梯應進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干(溫度不能太高)、自然通風(用工廠用鼓風機)、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。

4.2.3停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人救援標準作業規程》處理。

4.3電梯機房管理。

4.3.1非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經設備部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。

4.3.2機房內嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，機房內應配足消防器材，禁止吸煙。

4.3.3每周打掃一次機房的衛生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。

4.3.4機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。

4.3.5機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。

4.4交接班要求。

4.4.1接班人員應準時來接班。

4.4.2接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行日記》表上簽名。

4.4.3有下列情況之一者不準交接班：

a)上一班運行情況未交代清楚；

b)記錄不規范、不完整、不清晰；

c)機房不干凈；

d)接班人未到崗；

e)事故正在處理中或交接班時發生故障，應由交班人負責繼續處理，[page_break]接班人協助進行。

4.5對于電梯運行情況，應完整、規范地記錄在《電梯運行日記》表內，于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊后交設備部存檔，保存期為2年。

5.0記錄

《電梯運行日記》。

6.0相關支持文件

《電梯維修保養標準作業規程》。

第二篇：消防系統運行管理標準作業規程

消防系統運行管理標準作業規程

1.0目的規范物業轄區內的防火管理工作，確保及時消除轄區火險隱患，保證公司和住戶的生命和財產安全

2.0適用于正式接管的小區防火工作

3.0職責

3.1總經理為公司第一防火責任人，對公司的防火管理工作負全面領導責任。

3.2管理處主任為防火管理直接責任人，對防火管理工作負有直接領導責任。

3.3消防管理中心主管對防火管理工作進行監督、檢查，組織實施。

3.4消防管理中心班、組長、消防員負責對防火管理工作的具體實施。

4.0程序要點

4.1防火管理委員會

4.1.1組織架構圖

4.1.2管理職責：

a）防火管理委員會：

——防火管理委員會由公司各部門主管以上（含主管）人員組成；——貫徹執行《中華人民共和國消防法》及其消防法規；

——監督檢查消防管理中心執行防火管理工作的開展情況；

——組織消防安全大檢查，研究整改火險隱患，改善消防設施設備條件；——督促整改本部門存在的消防隱患，對本部門員工進行必要的消防安全教育；——遇有火災必須親臨火場組織指揮撲救。

b）防火總指揮（總經理）：

——對外個公安消防局鑒定《小區防火安全責任書》；

——領導消防管理中心工作；

——審批各種消防安裝工程經費開支。

c）主管經理：

——督促落實消防管理中心各項工作的開展；——審議消防管理中心各類消防安全工作計劃及防火安全管理制度；——審核消防管理中心經費預算，消防器材購置計劃，維修計劃和消防經費開支；

——代表消防管理中心同分公司各部門鑒定《小區區域內防火安全責任書》；——遇有火災親臨現場組織指揮、調度相關人員參加撲救。

d）消防管理中心主管：

——向上級報告每月的消防安全情況，執行公司各項規章制度，組織監督實施；——做好消防管理中心業務建設及部門日常管理工作；

——指導消防器材的配置、維修、保養和管理工作，負責對住宅小區重點防火部

位的管理；

——制定住宅小區重點防火部位的滅火預案及應急作戰方案；

——制定部門經費預算及消防安裝工程預算；

——監督火險隱患的整改，制止違章作業；

——編制消防安全工作計劃，修訂消防安全管理制度或方法；

——及時完成經常性的消防安全檢查和火險隱患、火災事故統計匯總上報；——同公安消防隊溝通與聯絡。

e）消防管理中心班組長：

——對消防中心值班監控的管理和住宅小區防火巡檢；

——明確每個人 的防火責任，用責任制的形式確定職責和分工，便于只執行遵守；

——明確重點防火部位的危險點，控制點及其預防，控制措施；

——監督消防員嚴格遵守防火安全制度和安全操作規程，糾正和制止違章作業不安全行為；

——堅持巡回檢查制度，并將檢查結果記錄在《消防安全檢查記錄表》中；——監督危險作業的實施，及時發現和消除事故隱患；

——每月30日定時總結本班組的消防安全情況，做到有表揚、有批評采納隊員合理建議，完善管理制度，以提高班組的防火安全素質；

——合理配置滅火器材及保管；

——按本規程4.4.1的要點進行防火巡查。

f）消防中心消防員：按《消防系統運行管理標準作業規程》的相關要點進行監控管理。

4.2防火基本原則

4.2.1“誰主管，誰負責”的原則。消防管理中心主管受公司總經理的委托，對公司的防火管理負主要負責，起監督、檢查、督導作用。

4.2.2堅持“專門機關同群眾相結合”的原則。消防管理中心是公司消防管理的專門機構，在行使防火管理工作中具有最高權利力，積極發揮消防督導作用，走“群防群治”的心肝路線。

4.2.3“時效制”原則。對消防設施、設備，應定時檢查和維修保養；對重點防火部位及火險隱患的地方應經常檢查，及時整改；對出現的火警、火災應在第一時間沒趕赴現場處置。

4.2.4服從“統一指揮”的原則。消防管理中心對防火工作統一管理，統一指揮，各部門應遵守和服從，積極配合、協同作戰。

4.2.5法制原則。防火管理應堅持“依法治火，依法管火”的法制原則，建立完善各種防火管理規章制度。

4.3防火業務建設

4.3.1貫徹執行《中華人民共和國消防法》及各類防火技術規范。

4.3.2堅持“預防為主，防消結合”的方針，做到防患于未然。

4.3.3建立以安全處全體安全員員為主的義務消防隊，組織培訓義務消防隊伍，健全義務消防隊管理制度。

4.3.4制定各種防火管理制度和各種防火安全管理計劃，完善消防培訓制度，提高消防隊員業務技能素質。

4.3.5制定一日防火檢查制度，不定期對消防系統設備進行維修，檢查和保養，確保消防系統設備的運行管理落到實處。

4.3.6制定重點防火部位滅火預案，并進行定期演練，重點檢查和防范。

4.4日常檢查

4.4.1巡檢內容：

a）自動報警（滅火）系統的檢查：

——打開消防主機門檢查線路，接口有無松動、脫落，信號燈顯示是否正常；——檢查消防聯動柜各類信號燈顯示是否正常，標識是否清楚，“試燈”時是否出現故障情況 ；

——巡視“1211”氣體系統，查看接口和密封處是否密封，觀察壓力表指針讀數有無明顯減輕；

——火災探測器探頭應無灰塵，無污染，接收效果好，指示燈閃亮；——緊急按扭和啟動鍵完好無損。

b）安全疏散出口的檢查：

——樓梯間、消防走火通道、電梯前室、疏散出口均應保持暢通無阻，不得堆放任何雜物；

——疏散門應向疏散方向開啟，自動啟閉的門應有手動開啟裝置；

——當門開啟后，門扇不應影響疏散走道和平臺的寬度；

——太平門應為推閂式外開門；

——疏散出口應設置明顯的消防安全標識。

c）應急照明與疏散指示標志的檢查：

——疏散指示牌應用不燃材料制作，或其外面加設玻璃或其他不燃燒透明材料制成的保護罩；

——疏散通道中，疏散指示標志（包括燈光式）宜放在通道兩側及拐彎處的墻面上；檢查出口指示燈玻璃有無劃傷或破裂現象，燈箱外表及面板應擦干凈可；——檢查出口指示燈安裝是否牢固；

——遠離出口的地方，應將“出口標志”與“疏散通道方向”的指示標志聯合設置，箭頭須指向通往出口的方向；

——疏散用應急照明和疏散指示燈光標志，可用蓄電池作備用電源，且連續供電時間不應少20分鐘，檢查時拔掉插頭，如燈不亮，應通知機電維修部及時維修；——針對檢查中出現的缺陷取下來進行修復，再裝回原位。

d）室內消防栓檢查：

——在每層樓的疏散樓梯間均設有室內消防栓箱，箱內裝有水帶、水槍、消防軟管和滅火器；

——檢查時應整理箱內水帶、水槍、滅火器消防水喉是否齊全完好放置整齊，便于取用，無發霉，發黑和生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺；

——檢查箱上手動報警合，彈片是否松動、損壞，測試時消防中心有無報警信號顯示。清潔箱內器材時應小心，不得碰動報警器，以免彈片松動報警，引起住客不安；

——檢查報警按扭，指示燈及報警控制線路功能是否正常、無故障。e）滅火器配置檢查：

——滅火器配置應根據配置場所的火災危險程度和《滅火器配置基準表》配置滅火器；

——滅火器設置應便于取用，穩固，不影響安全疏散，標簽明顯，放在顯眼的地方，銘牌朝外，防潮或防腐蝕；

——檢查發現重量減輕10%時，應及時更換充氣。

f）機房檢查：

——對配電箱柜、DJ房、保齡球機室、配電室、高壓開關柜室，柴油機房、中央空調房、鍋爐房、水泵房、電梯機房等應重點檢查；

——檢查機房內有無任何易燃、易爆物品堆放，嚴禁煙火；

——檢查機房內推式“1211”滅火器的放置位置、重量以及保養情況。發現損壞，重量減輕漏氣應及時更換充氣。

g）廚房檢查：

——廚房內所有煤氣（液化石油氣）用后應立即關閉，不得泄露以免引起煤氣爆炸；

——燒烤、燒臘時所用明火不得靠近墻壁，結束后關閉火源；

——廚房內應配置一定數量的滅火器，下班后自行關閉一切電源。

h）樓層檢查：

——嚴格清除死角內堆放的一切易燃、易爆物品，物品存放不得靠近配電箱、不得靠近墻壁，應保持一定的防火間距，放置整齊有序，分類、分垛存放；——營業區在營業時間營業部門應安排1人進行安全巡視，發現情況及時報告消防控制中心，營業停止后注意關閉一切電源和消除火種。

i）電氣線路檢查：

——檢查電氣線路，防止漏電、短路、過負荷、接觸電阻過大，電火花，電弧等引起火災；

——檢查電氣線路應防老化、破損、斷落、碰線等，發現及時通知電工維修；——開關、插座之底盒應為鐵盒或阻燃塑料盒，來線應套蛇皮管或阻燃塑料管，接線頭外應套黃臘管。

j）防排煙系統檢查：對于高層或超高層建筑的防排煙系統，應定期清洗送風管道、排風管道、排煙口、防火閥和正壓送風口，避免煙氣堵塞或管道不通。

4.4.2巡檢要求：

a）消防員24小時分三班進行巡查，每班次按本規程4.4.1內容至少巡查一次；b）消防管理中心班組長監督巡查，每班次至少對《消防安全巡檢記錄表》簽到一次，督促消防員巡檢到位；

c）每周由消防管理中心班、組長組織對公共娛樂場所進行一次防火檢查；d）每季度由消防管理中心主管（班組長）組織對小區商鋪進行一次防火檢查；e）每月由消防管理中心班組長組織對所有機房進行一次防火巡查；

f）每兩個月由消防管理中心主管組織對高層、超高層建筑進行一次防火檢查；

4.4.3隱患與處置：

a）消防員在防火檢查中發現火險隱患，應及時消除，并把火險隱患情況報告消防管理中心主管，填寫《消防檢查整改通知書》給隱患部門，限期在7日內整改完畢；

b）小區內或外來施工人員需要在機房、樓層進行動火施工的原則上報市公安消防局審批。可根據小區實際情況，由消防管理中心派消防員到現場監督施工，并采取必要的安全防火措施。動工施工前施工單位應到消防管理中心辦理《臨時作業動火申請表》，報主管經理審批后，方可施工；

c）對違章施工人員違反操作安全規程的，應立即令其停止施工。不辦理證而擅自動火的，發現后除責成其補辦動火證外，并對施工單位負責人進行處理。

4.4.4復查：

a）消防管理中心班組長對查出的火險隱患，應在規定的時間內進行復查，督促

隱患部門切實整改，徹底消除隱患；

b）對重點防火部位（會所、高層、機房、電房、配電箱柜）應經常復查，將復查結果進行整理歸檔，建立防火檔案。

4.5.1隊務工作：

a）消防管理中心實行24小時監控。分早、中、晚三班，班組長跟班輪值巡查；b)交接時由班組長整隊結合，并對值班情況進行講評。

c)具體的交接班管理按《安全處交接班管理標準作業規程》的相關內容執行。

4.5.2排班

a)每周星期五按時倒班（特殊情況除外）；

b)排班由消防管理中心主管負責，根據每個消防控制中心的設備及監控情況合理配置消防員值班。

4.5.3消防文書：

a）消防文書是記載防火資料和辦公室軟件建設的一項復雜性工作，在防火管理中具有較強的嚴肅性。必須明確一個具備文字處理能力，并對消防業務熟悉的人員擔任；

b）消防管理中心主管應指定一名消防支書負責文件和資料的管理，對文件資料進行分類歸檔保存；

c）各類記錄表歸檔管理的保存期為3年。

4.5.4隊務會議：消防管理中心主管每周星期二定時召開隊務會，總結每周消防員的值班防火檢查、日常工作等情況，并對值班過程中出現的違紀和存在的各種問題及時整改及糾正。

4.5.5獎懲制度：消防管理中心每月應進行評比，對工作表現突出，業務知識和技能熟練的消防員進行申報嘉獎，對違紀現象及工作較差的給予糾正，限期整改。不能改正的給予辭退處理。

4.5.6內務管理：內務管理由消防管理中心主管負責，按《安全員員、消防員內務管理標準作業規程》的內容執行。

4.6動火安全管理

4.6.1在重點部位動火，必須由消防主管經理會同消防管理中心主管會審，無異議才能動火，動火后要認真檢查現場，防止留下火種而引燃著火。

4.6.2動火前必須做到“八不、四要、一清”標準：

a）“八不”：

——防火、滅火設施不落實不動火；

——周圍的易燃雜物未清除不動火；

——附近難以移動的易燃結構未采取安全防范措施不動火；

——凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道、未經洗刷干凈，排除殘存的油質不動火；

——凡盛裝過氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器和管道不動火；

——凡儲有易燃、易爆物品的車內，倉庫和場所，未經排除易燃、易爆物品的不動火；

——在高空進行焊接或切割作業時，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護措施的不動火；

——未配備有相應的滅火器材不動火。

b)“四要”

——動火前要指定現場安全負責人；

——現場安全負責人和動火作業員必須經常注意動火情況，發現不安全苗頭時，要立即停止動火；

——發生火災、燃炸事故時，要及時撲救；

——動火人員要嚴格執行安全操作規程。

c)“一清”動火人員和現場負責人在動火后，應徹底清理現場火種，才能離開現場。

5.0記錄

5.1《臨時作業動火申請表》

5.2《消防檢查整改通知書》

5.3《消防安全巡檢記錄表》

6.0相關文件

6.1《消防系統運行管理標準作業規程》

6.2《安全處交接班管理標準作業規程》

6.3《安全員員、消防員內務管理標準作業規程》

7.0附錄

《滅火器配置基準表》

注：

1、C類場所，滅火器可參照B類場所的要求配置，帶電類場所，滅火器參照與其現時存在的A、B、C類場所的要求配置。

2、在配置內，若有燃燒面積等于或大于1m2的 B類火險，應增配滅火器，其滅火級別值應大于或等于該燃燒面積（m2）除以0.2m2（1B=0.2m2）所得的B值。

3、配置滅火器的規格與數量，其滅火級別值的總和不得小于所需滅火級別合計。

4、一個配置場所內滅火器數量不應少于2具。滅火器數量較多的場所每個設置點的滅火配置數量不宜多于5具。

5、設有室內消防栓的配置場所，可減少應配置滅火器數量的30%；設有固定滅火系統的配置場所，可減少應配置滅火器數量的50%；同時設室內滅火系統的配置場所，可減少應配置滅火器數量的70%。

第三篇：中央空調運行管理標準作業規程

1.0目的規范中央空調運行管理工作，確保中央空調良好運行。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司轄區內務類中央空調的運行管理。

3.0職責

3.1設備部主管負責檢查中央空調運行管理的實施情況。

3.2設備部組長負責組織實施中央空調的運行管理。

3.3當

值管理員具體負責中央空調的運行管理。

4.0程序要點

4.1巡視監控。

4.1.1當值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調機組，巡視部位包括：中央空調主機、冷卻塔、控制柜(箱)及管路、閘閥等附件。

4.1.2巡視監控的主要內容如下：

a)檢查線電壓(正常380Ｖ，不能超額定值的±10)；

b)檢查三相電流(三相是否平衡，是否超額定值)；

c)檢查油壓(正常10～15kgf/Cm2)；

d)檢查高壓(＜12kgf/cm2＝；

e)檢查低壓(＞2.5kgf/Cm2)；

f)冷卻水進水溫度(正常＜35℃＝；

g)冷卻水出水溫度(正常＜40℃＝；

h)冷凍水進水溫度(正常10～18℃)；

i)冷凍水出水溫度(正常6～10℃)；

j)檢查中央空調主機運轉是否有異常振動或噪音；

k)檢查冷卻塔風機運轉是否平穩、冷卻塔水位是否正常；

l)檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；

m)檢查控制柜(箱)各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。

4.1.3巡視過程中如發現上述情況有不正常時，當值管理員應及時采取措施予以解決處理不了的問題應及時詳細地匯報給設備部主管，請求支援解決。整改時應嚴格遵守《中央空調維修保養標準作業規程》。

4.2異常情況的處置。

4.3缺一頁

4.4機

4.4.1接班人員應準時接班。

4.4.2接班人員應認真聽取交班人員交代、并查看《中央空調運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《中央空調運行日記》表上簽名。

4.4.3有下列情況之一者不準交接班：

a)上一班運行情況未交代清楚；

b)記錄不規范、不清晰、不完整；

c)中央空調機房不干凈；

d)接班人員未到崗；

e)事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續處理，接班人協助進行。

4.5對于中央空調的運行情況，當值管理員應及時、完整、規范、清晰地記錄在《中央空調運行日記》表內，并于每月的3號之前由設備部組長把上一個月的記錄整理成冊后交設備部存檔，保存期為2年。

5.0記錄

《中央空調運行日記》。

6.0相關支持文件

6.1《中央空調維修保養標準作業規程》。

《火警、火災應急處理標準作業規程》。

第四篇：柴油發電機運行管理標準作業規程

標準作業規程

1.0 目的

規范柴油發電機維修保養工作，確保柴油發電機各項性能良好，保證柴油發電機良好運行。2.0 適用范圍

適用匯日·央擴國際廣場內各類柴油發電機的維修保養工作。3.0 職責

3.1 主管經理負責審核《柴油發電機維修保養計劃》并檢查該計劃執行情況。3.2 工程部主管負責制定《柴油發電機維修保養計劃》并組織、監督該計劃的執行。3.3 柴油發電機管理員負責柴油發電機的日常維修保養。4.0 程序要點

4.1 《柴油發電機維修保養計劃》的制定

4.1.1 每年的12月15日之前，由工程部主管組織柴油發電機管理員一起研究、制定《柴油發電機維修保養計劃》并上報公司審批。

4.1.2 制定《柴油發電機維修保養計劃》的原則： a)柴油發電機使用的頻率；

b)柴油發電機的運行狀況（故障隱患）； c)合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）。4.1.3 《柴油發電機維修保養計劃》應包括如下內容： a)維修保養項目及內容： b)具體實施維修保養的時間； c)預計費用； d)備品、備件計劃。

4.2 柴油發電機機外附件的維修保養，由工程部維修人員負責，其余維修保養由對外委托完成，維修保養應按《柴油發電機維修保養計劃》進行。

4.3 柴油發電機維修保養 4.3.1 進行維修保養時，應注意可拆零件的相對位置及其順序（必要時應作記號），不可拆零件的結構特點，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力扳手）。

4.3.2 空氣濾清器的維修保養周期為每運行50小時進行一次： a)空氣濾清器顯示器：

當顯示的透明部分出現紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度，應立即進行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復位；

b)空氣濾清器：

——松開鐵環，拆下儲塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯；

——濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應注意空氣壓力不能太大，噴咀不應太接近濾芯；

——如果濾芯太臟，應用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風筒吹干（注意不能過熱）；

——清洗完畢，應進行檢查，檢查的方法是用燈泡從內往外照，在濾芯外部觀察，如發現有光點則表明濾芯已穿孔，此時則應更換同型號的濾芯；

——如果沒有發現光點出現則表明濾芯末穿孔，此時則應小心安裝好空氣濾清器。4.3.3 蓄電池的維修保養周期為每運行50小時進行一次： a)用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應充電；

b)檢查電池液位是否在極板上15MM左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置； c)檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應修復處理或更換，并涂上黃油。4.3.4 皮帶的維修保養周期為每運行100小時進行一次： a)檢查每條皮帶，發現有損壞或失效的，應及時更換；

b)在皮帶中段加40N壓力，皮帶應能按下12MM左右，太松太緊都應當進行調整 4.3.5 散熱器的維修保養周期為每運行200小時進行一次： a)外部清潔：

——用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風扇方向噴射（如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置），使用此方法時，要用膠布擋住柴油發電機；

——如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應把散熱器拆下浸在熱的確良堿水中約20分鐘，然后用熱水清洗。b)內部除垢：

——把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開封口；

——向散熱器中倒入45。C的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器；

——如果仍有水污，則用8%的酸溶液再清洗一次；

——除垢后用3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上；

——所有工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請外委修補；

——如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回后應重新灌滿清水并加入防銹劑。4.3.6 潤滑機油系統維修保養周期為每運行200小時進行一次； a)啟動柴油發電機，讓其運行15分鐘；

b)當柴油機高熱時，從油底殼螺塞排出機油，排完后用110NM（用扭力掃扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號新的機油，渦輪增壓器內也應加添相同型號機油；

c)拆除兩個粗機油濾清器，換兩個新的機油濾清器，新濾清器內應新鮮的與機內型號相同的機油（粗機油濾清器從代理商處購得）；

d)更換精濾清器濾芯（從代理商處購得），添加新的與機內型號相同的機油。

4.3.7 柴油濾清器的維修保養周期性每運行200小時進行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。

4.3.8 充電發電機和啟動電機的維修保養周期為每運行600小時進行一次： a)清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油；

b)清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時的1/2則應及時更換；

c)檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴重則應申請外委維修。4.3.9 發電機控制屏維修保養周期為每半年進行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。

4.4 對于柴油發電機的拆機維修或調整應由主管填寫《外委維修保養申請單》，經管理處經理、公司總經理批準后，由對外委托單位完成。

4.5 對于計劃中列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中。對于突發性的柴油發電機故障，先經工程部主管領導口頭批準后，先組織解決而后寫出《突發事故報告》并上報公司。4.6 對于上述的所有維修保養工作都應清晰、完整、規范地記錄在《柴油發電機維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后將記錄交工程部存檔，長期保存。

5.0 記錄

6.0 相關支持文件

柴油發電機運行管理

標準作業規程

1.0 目的

規范柴油發電機運行管理工作，確保柴油發電機良好運行。2.0 適用范圍

適用于匯日·央擴國際廣場內柴油發電機的運行管理。3.0 職責

3.1 工程部主管負責檢查柴油發電機運行管理工作的實施。3.2 領班負責柴油發電機運行管理工作的組織實施。3.3 當值管理員具體負責柴油發電機的運行管理。4.0 程序要點

4.1 巡視監控

4.1.1 當值管理員應密切監視柴油發電機的運行并每隔1小時進行一次記錄。巡視部位包括：柴油發電機、冷卻水箱、排煙系統、回風系統、控制柜（箱）、儲油箱、蓄電池、消音系統。

4.1.2 巡視監控內容如下： a)有無異常聲響或大的振動； b)有無異常氣味；

c)排煙顏色是否正常，是否有漏油（機油、柴油）、漏水現象； d)機油壓力、冷卻水溫是否正常； e)頻率偏差是否較大；

f)三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現象； f)信號燈指示是否正常；

g)檢查蓄電池狀況（溫度不能超過45℃，用紅外線濕度計）； h)通風是否順暢； i)緊固件是否有松動現象； j)柴油箱油位； k)消音效果是否理想；

l)每半個月應使備用柴油發電機試運行15分鐘。

4.1.3 對于巡視中發現的不正常情況，當值管理員及時采取措施予以解決。處理不了的問題，應及時詳細地匯報給領班、主管或者工程經理，請求支援解決。整改時應遵守《柴油發電機保養標準作業規程》。

4.2 柴油發電機異常情況的處置

4.2.1 柴油發電機“飛車”的處置：柴油發電機發生”飛車“現象時，當值管理員需沉著、冷靜、迅速果斷得采取措施：

a)切斷油路：將油門開關拉到停機位置，如果柴油機停下來，可以關斷油泵進油管閥門； b)切斷氣路：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或將空氣濾清器拆下，直接用棉衣等物品塞住進氣口（切斷氣路時，一定要注意安全）；

c)絕對禁止減少或去掉負載；

d)柴油機停機后，應立即查找原因。排除故障后，試機運行，一切正常后方可正式使用。4.2.2 柴油發電機房發生水浸時的處置：

a)視進水情況關掉機房內運行的柴油發電機； b)堵住漏水源；

c)如果漏水較大，應立即通知工程部主管領導，同時盡力阻滯進水； d)漏水源堵住后，應立即排水；

e)排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等；

f)確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則可以投入正常運行。4.3 當值管理員應按時開關柴油發電機。對于手動操作的柴油發電機，在停“市電“時，應在15分鐘內啟動柴油發電機并開始供電；在來”市電“時，應在20分鐘內關停柴油發電機。

4.4 對于柴油發電機，當值管理員應根據其負荷的變化及該設備額定功率，及時調整。4.5 柴油發電機機房管理

4.5.1 非值班人員不準進入機房，如需要進入，需經工程部主管領導同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。

4.5.2 機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。機房內嚴禁吸煙，門上有“ 嚴禁煙火”標志。

4.5.3 保持機房衛生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。

4.5.4 機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。

4.5.5 機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私自自配鑰匙。4.6 交接班要求（如發電機正在運行）4.6.1 交接人員應準時接班。

4.6.2 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《柴油發電機運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《柴油發電機運行日記》表上簽名。

4.6.3 有下列情況之一者不準交接班： a)上一班運行情況未交代清楚； b)記錄不規范、不完整、不清晰； c)機房不干凈； d)接班人未到崗；

e)事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續處理，接班人協助進行。4.7 當值管理員應將柴油發電機的運行情況規范、詳細、清晰的記錄在《柴油發電機運行日記》內，并將記錄整理成冊交由工程部存檔，保存期為兩年。

5.0 記錄

《柴油發電機運行日記》 6.0 相關支持文件

《柴油發電機維修保養標準作業規程》

第五篇：電梯維護保養運行管理規程

電梯維護保養/運行規程

一、電梯維修保養工作流程

1、維修保養工作過程中嚴格遵守電梯安全操作規程，維修保養標準參照電梯公司提供的《電梯維修保養手冊》的技術指標和有關規定。

2、電梯維修工對電梯運行狀況進行日巡，發現問題及時通知電梯公司維修人員進行維修，嚴禁電梯帶故障運行。

3、電梯公司按《電梯維護保養合同》的規定，每部電梯每月例行保養不低于一次。

4、工程經理/主管及電梯維修工應督促電梯公司的維修保養實施，監督維修保養質量記錄情況，并由電梯公司提供《電梯維修保養報告》。

5、當電梯發生困人時，值班電梯工應在10分鐘內到達現場，按《電梯運行管理規程》中“電梯故障困人救援規定”處理，并及時通知電梯公司。

6、電梯維修工發現電梯有故障時，經檢查由于人力和技術等原因而無法修復時，應立即通知電梯公司進行維修，并嚴禁電梯處于故障運行。

二、電梯的保養與檢驗

1、電梯一般定期例行保養（每月至少一次或以上），由工程經理/主管及電梯維修工進行檢查，并填寫《設備外委安裝、維修、保養記錄表》。電梯公司負責提供相應的保養報告。

2、重要保養的檢查（事故發生后經維修恢復運行），由經理/主管及服務中心經理組織人員進行檢驗，以此作為考核電梯公司的服務質量。電梯公司負責提供相關的保養報告。

3、電梯年檢年審由電梯公司負責。

5、一般維修的檢驗：在故障修復后，由電梯公司人員負責進行檢驗，并填寫《設備維修記錄表》，有零部件更換時記錄在《臺帳樣表》中；電梯公司負責提供相應的檢修報告。

6、重大維修的檢驗：重大故障維修后，由工程經理/主管和電梯工共同進行檢驗，組織填寫《設備維修記錄表》，并向服務中心經理報告；電梯公司負責提供相關的檢修報告。

三、維修流程要點

1、電梯發生故障后，電梯設備管理員應快速到達現場（值班人員和電梯維修工10分鐘內；分包公司20分鐘內）。

2、先察看故障現象、分析發生故障原因、分析故障的位臵。

3、根據不同的故障，進行相應的處理。

四、常見故障及處理措施

1、電機軸承故障：電機運轉時發出異常聲響，如判斷是軸承故障，應拆下電機檢查軸承，如有發卡、磨損過大，則需更換軸承；

2、制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現象。應調整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污；

3、限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應清理雜物、更換軸承。

4、轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有碰聲、門隙過大等。應清除地坎滑槽雜物、調整安全觸板、連桿轉動處加油等；

5、廳門故障同上；

6、開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車。應調整開刀門位臵；

7、導軌故障：運行不平穩、發抖、震動等現象。應調整軌道尺寸，用找道尺調正、用軌道銼修平接口；

8、導靴故障：運行不平穩、有磨鐵聲、振動等現象，導靴片磨損嚴重、導靴座位臵不對等，應更換導靴，調整到靴座位臵；

9、安全鉗故障：運行時有磨鐵聲，嚴重時安全鉗還會動作剎車，或單邊剎車。應調整安全鉗間隙、安全聯動機構，加油潤滑，保證活動部位靈活。

五、底坑常見故障及處理措施

1、補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應調整補償鏈長度；

2、安全鉗鋼絲繩張緊輪故障，不活動，液壓油量不足。應除去鐵銹，補充液壓油。

3、電梯故障排除后，將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長期保存。

4、每年的12月15日之前，由工程部經理/主管組織設備班長、電梯設備管理員一起研究、制定《電梯系統保養計劃表》上報公司審批。

5、電梯維修工對電梯一般性日常保養時，應按《電梯系統保養計劃表》進行。

6、在電梯檢修時基站門口處應放臵“檢修停用”標牌；

7、要求電梯公司每次電梯系統保養時間不允許超過8小時，若要超過8小時，則應由電梯公司填寫《延時系統保養申請》，經服務中心經理批準后方可延時。

六、電梯機房管理工作流程

1、除電梯工、電梯公司專業維修保養人員外，禁止其他人操作電梯機房內設備。

2、非工作人員進入電梯機房須經工程經理/主管或批準后，由值班電梯工陪同，方可進入。

3、保持機房良好的照明及通風，常備手電筒及應急照明設施，門窗開啟靈活無破損。

4、每周應打掃一次機房的衛生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。

5、保持機房干凈整潔，不準堆放雜物。并應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值維修員保管，任何人員不得私配鑰匙。

6、消防器材齊備、良好，機房內嚴禁吸煙。

7、機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值工程項目維修員保管，工程維修員不得私配鑰匙。

七、電梯運行異常處理辦法

1、樓層火災時，電梯工程維修員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態，電梯運行到基站后，應使乘客保持鎮靜，疏導乘客迅速離開轎廂；

2、井道內或轎廂發生火災時，電梯工/維修員應立刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器控制火勢蔓延；

3、對于上述兩種情況，電梯工/維修員應及時通知消防中心，按《火警、火災應急處理標準作業程序》處臵。

4、當地震發生時根據震前預報，由電梯工關閉所有電梯，地震過后由專業電梯公司對電梯進行安全檢測，確認無異常后方可運行。

5、底坑進水時，應將電梯停于兩層樓以上，終止運行并切斷電源。

6、當樓層水淹而使井道和底坑進水時，應將電梯停于進水樓層以上，并及時關閉電梯及總電源。

7、電梯設備濕水后，由電梯公司進行處理，并提交相應報告。

八、電梯安全操作工作流程

1、維修保養時必須切斷主電源，以免觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設備事故，試運行除外。

2、維修保養需停梯前，須確認轎廂內無乘客方可停梯。

3、在維修保養中必須注意工作協調和配合，有人協同工作時，行梯、停梯都必須揚聲，得到對方的回答后方可操作，防止意外發生。

4、在梯頂做檢查保養時，除判斷故障和調試高度需要外，禁行快車。

5、下底坑作業時，禁止關閉廳門，廳門口必須擺設告示牌，防止無關人員靠近。

6、在底坑作業時，必須佩帶安全帽、首先開亮井底燈，按下井底安全掣。

7、機房、井道、底坑因工作需要進行動火作業時，必須遵守動火作業規定，并配備相應的滅火器具，指定專人監視，事后清理火種，嚴防火災發生。

8、維修保養結束后，必須認真清理現場，清點工具和物品。

九、電梯困人故障救援規定

1、轎廂停于接近廳門口位臵，且高于或低于樓面不超過0.5米時；

2、用專用廳門鑰匙開啟廳門，用人力開啟轎廂門，協助乘客離開轎廂；

3、轎廂停于遠離廳門的位臵，首先確認轎廂所在位臵（根據樓層指示燈或小心開啟廳門察看），并將電梯轎廂移至就近的電梯廳門口救出乘客；

4、把所有乘客放出來后，及時通知電梯公司對電梯進行檢查維修。

項目名稱（蓋章）年

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