第一篇：旅游地產開發的注意事項有哪些

旅游地產開發的注意事項有哪些?

旅游景區開發住宅房地產的核心問題是既要有經濟效益，還要有社會效益、生態效益，既能創造一個適合人居的最佳環境，又要保護好生態環境和歷史風貌，使旅游景區能千秋萬代永續利用，決不能毀掉老祖宗留下的寶貴遺產和大自然留給人類的風光美景。因此，景區住宅開發必須與景區協調發展。這里主要有7個要素：

第一，規劃要素。必須有一個科學的、合理的、能保證景區可持續發展的旅游、居住整體規劃。第二，體量、色彩、密度要素。景區住宅應該體量適度、色彩和諧、密度較低。

第三，建筑外觀、形式要素。景區住宅的建筑外觀和建筑形式要具有個性化特征，避免同一化，使住宅為景區添彩。

第四，建筑與景觀襯托要素。景區住宅與自然景觀要融為一體，交相輝映。

第五，人流分離要素。旅游人口和居民人口無論在靜態還是在動態上都要分離。

第六，環保要素。景區住宅在污水處理、垃圾處理、太陽能利用上都要符合環保要求，保證景區不被污染或破壞。

第七，資源保護要素。嚴格限制對景區資源會造成負面影響的住宅開發，不能因住宅開發而破壞資源。

第二篇：旅游地產開發模式

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旅游地產開發模式大全

黃山市旅游房地產開發與管理

旅游地產開發 旅游地產管理 旅游地產旅游房地產的概念、歷史和發展

休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會經濟狀態密切相關。未來十年之內，隨著中國汽車時代、郊區化時代與休閑時代浪潮席卷而至，運動、健康、養生、體驗、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區產品和服務之中，并構成主要的價值支撐和賣點。

與休閑度假活動相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產是景觀、旅游內容與商業價值的良好結合點，是區域旅游向產業縱深發展、功能復合與品牌延伸的表現。它將成為休閑度假時代的競爭要素與旅游創新的關鍵因素之一，成為我國旅游產業和國民經濟中不容忽視的領域，成為政府部門制定相關政策必須考慮的因素。

1.1 旅游房地產概念

旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，其開發項目全部或部分實現旅游功能。旅游房地產的開發對象為旅游物業。

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一般而言，旅游物業除按傳統方式開發經營的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養老等相關的房地產開發形式，以及分時度假、產權酒店、主題社區或景區住宅、養老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品模式。

旅游房地產屬于泛地產概念，其發展有兩個方向，即旅游地的房地產化與房地產的旅游化。旅游地（度假區、高爾夫球場、主題公園等）與房地產業在完善功能、增加賣點、提高自身品位的同時，從不同的出發點打造了一種新的復合型業態：旅游房地產。本文討論的旅游房地產——度假區旅游房地產屬于“旅游地的房地產化”范疇，是度假區內部的一個有機組成部分。主要包括具有度假性質的分時權酒店、產權酒店、養老屋村、主題社區、景區住宅、各種專題屋村等幾種形態。

1.2 發展歷史

國外旅游房地產的歷史

旅游房地產發源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀初才開始市場化規模經營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標志著旅游物業市場的形成。70年代中期，美國泡沫經濟破滅后造成大量的房地產積壓，特別是市場景氣時期開發的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產，精心收集

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美國從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業是由其他項目改造過來的。1987年以后，大量的投資商、開發商介入這一領域，使產品模式更加清晰，法規也相應地健全，配套的服務業、管理業、交換業也迅速成熟。僅就分時度假物業而言，目前全球已有60多家大型的分時度假集團，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區，來自120多個國家和地區的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權或酒店產權。到2001年，全球分時度假業的營業額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預計到2004年，全世界的時權酒店銷售總額將超過300億美元。

今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產市場推向了一個新的高潮。

我國旅游房地產的發展

目前，我國旅游房地產業已初現端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產項目達到近百個，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區”的成功開發后，先后已有幾十個旅游房地產項目在全國進行改造、規劃、建設和推廣，市場反響較大。其中包括北京強龍房地產開發公司在延慶龍慶峽投資開發的“快樂無窮大”產權酒店、精心收集

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位于秦皇島度假區在北京發售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團與海南泰信實業有限公司開發的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產權式酒店）、新世界集團投資的海南新世界家園等。

1.3 旅游房地產發展模式

廣東是中國旅游房地產的策源地之一，其旅游房地產發展歷程較長，開發模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產的實踐看，目前主要有四種模式。

模式一：賣地滾動發展模式

該模式以南國桃園旅游度假區為代表。南國桃園開發初期，缺乏必要的基礎設施建設資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當一部分土地，以賣地收入來啟動開發，度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后，獨立開發度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動”這條河，發展壯大完成必要的度假基礎設施配套以后，南國桃園又從當初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續升級發展的需要。

這種依靠賣地滾動發展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發展，使旅游房地產與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯：

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這種類似工業園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮化，與高品質度假環境相悖，導致度假地的退化；

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隨著度假區環境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；

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最初引入的開發商魚龍混雜，開發的旅游房地產質素良莠不齊，規劃控制與協調難度大，給度假區進一步提升整體品質埋下隱憂；

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隨著無地可賣，度假地的維護管理資金將成為無米之炊，公共環境與品牌的維護將難以為繼。從發展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續的。

模式二：旅游先行帶動房地產發展模式

這類房地產不依附原有的旅游資源、旅游景區，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，提升知名度，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞房地產開發。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知

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名度和美譽度的旅游城，為自己創造出區域性旅游資源優勢，再以此為依托，開發高質量的旅游主題房地產。其發展道路是：旅游起步—優化環境—帶旺地產—全面發展，是旅游與房地產良性互動的典型。從結果來看，華僑城城區旅游房地產采取的是一種混合功能的概念，實際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關的設施與服務整合在同一空間內，實現房地產開發與旅游景觀開發高度融合，房地產成為景觀的有機部分，景區環境又深化了房地產的旅游內涵，建成集旅游、度假、文化教育相關的特色商業與高檔居住為一體的花園城市綜合社區。

模式三：房地產先行帶動度假地模式

以廣東省南海市西岸旅游度假區為代表。西岸旅游度假區地處珠三角邊緣，開發以前，稱得上環境優美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發展愿望導向下，西岸度假區發展的思路過于倉促。在政府主導下，在未能形成有特色、有份量的旅游項目和良好的配套環境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規模開發房地產，結果只能是本末倒置、損失慘重。因為位置、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產來帶動度假區整體發展的路子難度很大。雖然當年曾經風光一時，但如今已債臺高筑，舉步維艱。改變思維、找準大的方向，明確戰略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當務之急。

模式四：大開發商整體操盤模式

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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區。這里生態良好，環境優美，地段獨特性強。當地政府抓住佛山行政調整、城市更新升級的機遇，通過出讓這塊特定土地的開發經營權，引入實力強大、經驗豐富、管理成熟的開發商——廣東房地產名牌碧桂園集團來整體開發運作該項目。項目采取完全的市場化手法，其投資、規劃、設計、建設、經營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統籌承擔。在此種模式下，當地政府只要控制宏觀層面政策方向，具體的市場運營是投資者的事。此項目不論最后成敗如何，可以說都是市場選擇的結果，碧桂園必須全力以赴爭取成功，才能對自己的投資行為負責。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業參與”的城鎮運營，有望創造旅游房地產大規模、高水準開發的范例，取得“政府、社會、企業三贏”的理想效果。

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第三篇：淺談旅游地產開發策劃(上)

淺談旅游地產開發策劃（上）

這個題目確實有點大，但為了能梳理一下自己的思路，為自己、同伴、為愿意專研和正在或者準備操作旅游地產的朋友提供一點思路或者叫啟示，特將自己對旅游地產的一點初淺認識與大家分享，某些觀點和看法肯定有些不盡人意，思緒也有點雜亂無章，所以還請大家多多包涵、理解、指正。說到旅游地產，我們首先來看一下目前對旅游地產的幾種解釋：

狹義的旅游地產是指服務于旅游的地產項目;廣義的旅游地產是依托豐富的旅游資源，借助旅游度假為目的開發經營模式，以求全部或部分實現度假休閑旅游功能而開發建設以及經營運作的房地產項目。

旅游地產就是依托區域周邊豐富的人文、歷史、自然、旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、觀光、休閑、度假、商務、居住為一體的房地產項目），它是旅游業和房地產業的無縫嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前網上或書上所歸結的旅游地產分類

一是旅游景點地產：主要是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間;

二是旅游商務地產，主要是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐飲、娛樂城等建筑物及關聯空間;

三是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等;

四是旅游住宅地產，主要是指與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。

其實我們很多人都了解或者熟悉旅游地產最實質的一些東西，但卻很少有人將自己的經歷經驗上升到理論高度的層面，特別是戰略理論的總結和研究，主要也是我們的經歷和見識有限，還有就是對全國乃至全球著名旅游地產案例的研究太少或者深度不夠，沒有去探究他們的共性和客戶的需求，所以就無法把握住旅游地產的脈搏，當然也就無法真正的準確的操作它了。

大家可能也都在關注和研究全國乃至全球的旅游地產案例，每個人也都有一

套自己的方式方法去了解學習，同時也有各自的理解，那么你覺得目前中國旅游地產到時是“旅游+地產”、還是“旅游=地產”呢？在旅游地產的產業和功能上你又有怎樣的看法呢？中國旅游地產最大的問題或軟處在哪里呢？

從90年代初海南開始，到現在隨著人民生活水平的不斷提高，特別是社會有產階級的形成為旅游房地產消費奠定了基礎，多種旅游產品和投資品種的完善多重市場價值的凸顯使這一產品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現了嫁接。我國目前的宏觀經濟背景，不論是供給還是需求都已具備了發展旅游、休閑物業及商務休閑旅游的條件。

主流市場的飽和，為邊緣市場的發展創造了條件。

我國傳統投資領域已基本飽和，特別是主流房地產開發領域，主流房地產市場的疲軟與相對飽和，為旅游物業的發展創造了新的市場機遇，主流市場配套的邊緣物業開發呈現出強勁的增長力，也為大量游散資金投資創造了條件。城市化進程的加快，生活水平的提高，為旅游消費奠定了良好的基礎。城市化進程的加快，越來越多的城市人在實現住房、購車等大額消費后，開始厭倦城市喧囂和煩躁，向往自由、純樸的鄉間野趣生活，節假日旅游已成為眾望所歸。

旅游模式轉變，旅游消費支出比例增加。

當前我國城市居民對于旅游消費支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產品，難以滿足旅游客源市場多方面的需求。開發旅游度假產品順應國際旅游市場潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時尚、個性”，一方面已形成了從傳統長線觀光型旅游開始轉向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時性隨意性度假轉變為有計劃的經常性度假休閑。這就為開發旅游地產與商務休閑地產創造了市場條件。

置業行為的不斷升級加快旅游地產開發熱度。

越來越多的購房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開始越來越關注環境對居住品質的影響。越來越多的遠郊區樓盤開始煥發新的生機與活力，他們借助名勝風景區和城市周邊的山、水、園、林來作為開發的賣點，從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配時間增加，消費者休閑假期大幅增加。

我國實行每周5個工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中長假，累計一年將近115天假期。隨著人們可自由支配時間的增加，用于休閑用途的旅游地產前景廣闊。

政府大力推動：政策作用，刺激和拉動旅游及相關產業發展。

在當前旅游假日經濟持續增長的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對當地旅游資源進行最大限度的包裝和完善;同時，政府也會制定各種政策，為旅游休閑度假區的開發建設提供了良機。

信息通訊技術的提高、為新型辦公創造條件。

目前社會上已經形成了廣泛的自由職業者、以及自由撰稿人、藝術創作人等，他們的日常辦公形式并非傳統的寫字間，而是追求安靜、閑適的創作空間。從目前類似的情況看，已經有大量自由職業人群經常性的進駐旅游休閑地產。

根據國際著名旅游景區的發展經驗，年游客量在180-200萬人次以上和停留時間在6小時以上的主題景區，都有明顯開發邊緣產業的趨勢和潛力。對于占地面積在2、3平方公里以上的項目必須考慮產業問題，對于新興的沒有任何自然資源可利用的新地，需要對產業和商業模式進行創新。

現在國內很多地方的所謂旅游地產項目基本都還處于景區發展階段，景區的核心競爭力和亮點都還沒有真正確定和展現出來，即使建立了一些所謂的服務功能，但都是基礎和原始化的，要發展以旅游為核心的各類邊緣產業還為時過早，大多數景區的功能還停留在觀光上，很少牽涉到休閑、度假，也就是說這些目標客群的消費習慣都還停留在人看景的階段，國內做的好一點的景區已做到人看人的階段，只有華僑城做到了一些人玩人的階段，目前國內也只有華僑城將旅游與產業融合，已由初始的“旅游+地產”雙核驅動發展到“旅游=地產”以文化創意為基礎、旅游、房地產等多核驅動的階段。并最終實現打造休閑旅游區和商務休閑區的目標。

中國旅游地產最大軟肋就是沒有主題，沒有亮點和核心的競爭力要素，贏利就更不用談了，所以旅游地產項目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產業，還需解決的核心問題是解決人和政府的問題，同時還要解決消費者與房地產開發的矛盾，以及做景點與成熟旅游區底價拿地等問題;目前中國旅游地產發展已從開始的旅游為核心的單核（圣淘沙）模仿階段發展到旅游與地產同步

進行的雙核（華僑城）自主階段，期待有更多的旅游地產向多種發占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟階段發展。

現在國內旅游產業已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游價值創造中的作用，以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強調高附加值的服務功能，成為未來旅游產業的發展趨勢;單一的傳統商務辦公向多元化的集團活動演變，衍生出來的若干新興集團消費需求，將是主導游客體驗消費的未來發展趨勢，將休閑旅游與新興集團消費需求結合，細化、創新各種服務功能，滿足各類商務休閑人群的各種休閑旅游消費需求將是未來商務旅游休閑產業化的必經之路。

目前國內旅游地產開發企業在與政府合作時基本都是置換的形式，先簽訂一個框架協議，企業給政府做市政和城市配套服務功能，政府給企業等價值的土地作為開發建設用地，而對于景區和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業，這樣就導致了企業在這塊的投入上處于被動和無賴的局面，企業都是趨利的，那么他們在這塊上的投入，必須得找地方去收回來，以達到企業資深的收支平衡和獲利，這也是旅游地產承載的機會和空間，也是更多房地產企業愿意為此去付出和投入的根本原因。

旅游地產發展欲解決的幾個問題：

未來國內房地產開發企業在旅游地產開發上將都是通過鎖定土地后續的開發權，并充分參與到一級開發，二級開發，持有經營和資本運作的各個環節中去，以此來平衡投入和產出，最后達到利潤的實現。而未來中國旅游地產開發的發展趨勢將是多元化，主題化、文化化、產業化融合的復合式開發模式。

首先要解決的是土地問題，旅游地產最重要一個決定性因素應該是開發商怎么拿地，拿到什么樣的地，大家都知道國內的旅游地產的土地性質大都是農村集體用地性質或者是市政綠化用地，旅游地產開發商都要么是從政府手上租賃過來的，要么就是跟政府合作，將整個區域的市政和綠化工程做好，政府給予相應價值的土地的使用權和使用年限給開發商，這樣就造成開發商不愿意花太多的財力物力去真正打造旅游地產核心的東西，而是把經歷都放在如何賣房子上去了，但旅游地產脫離了旅游這個核心要素，那么房地產開發就陷入了孤立的局面，也不可能走太遠。所以旅游地產開發的關鍵還是拿地，土地拿的好

于不好將直接影響到開發商對項目的期望及后續的開發以及項目最后的承載區域城市功能的級別。（這點其實可以借鑒昆明，大家熟知的“春城高爾夫”的土地性質就是旅游用地）。但更大的重要因素還取決于政府，所以政府其實是影響旅游地產發展的至關重要的因素和環節。

待續【淺談旅游地產開發策劃（下）】

第四篇：復合旅游地產的開發模式

海南的大旅游地產項目建設取得了較好成效，城市建設也隨著國家重大戰略的實施進入了發展的快車道，在海南旅游地產開發規劃中，列出了幾個重要的節點城市，作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產和上兩類的發展模式迥然不同。

復合旅游地產項目潛力大升值快 借助低緯度的優勢，文昌成為中國也是世界上為數不多的航天中心。目前兩條一路和東線高速鐵路的建設使文昌擺脫了長期被邊緣化的局面，迎來了發展的黃金時代。就在宣布航天城建設后不到兩年的時間里，文昌房地產價格已經翻番，城市基礎設施投入也急劇增加。

緊密結合城市發展 與濱海灣區開發的國際化和養老地產的獨自發展模式不同，城市拓展區地產開發項目要承擔起部分城市功能，對項目和配套設施的規劃都提出了更高的要求，客戶需求多元 這類地產不僅要照顧外來的候鳥客戶和度假客戶，更多的是城市升級帶來的大量商務人群。他們的消費行為和海南傳統的旅游地產客戶不同，更看重資產的升值潛力。

復合旅游地產的開發的限制因素，海南島城市中除海口和三亞外，城市市政基本配套設施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫療和文化娛樂設施缺乏，針對單個復合旅游地產的開發開發商難以承擔市政配套設施的建設，在土地的一級開發中要為其預留發展用地。

第五篇：新農村旅游地產開發思路是什么

新農村旅游地產開發思路是什么?

旅游導向的社會主義新農村建設，為房地產，尤其是資源導向較強的旅游地產提供了新的發展機遇，也從中尋找新的思路和契機，加速新農村的建設。一些行之有效的模式值得我們去借鑒和思考。

·集約化農業帶動型

結合區域特點，利用集約化、專業化的農業來發展社會主義新農村是一種較好的新農村建設模式。在此過程中，可參照價值規律與平等競爭的機制促使農地流轉。首先促進農用地整理，對各類廢棄地、閑散地進行復墾，增加可利用土地，并置換出更多的可建設用地;其次，通過農業產業的提升引導農民積極參與，促進撤鄉并鎮、遷村并點、舊村整治、民居翻建改建、農村基礎設施建設等，因地制宜，通過土地置換、土地權屬重劃等獲得低成本的可建設用地;再次，利用集約化農業形成旅游區，吸引游客前來觀光休閑，并帶動鄉村公寓、度假住宅等旅游地產物業的開發。

·工業帶動型

在經濟發達的地區，一些鄉村能夠利用當地區位和資源條件，將工業和新農村建設融合為一體，和諧發展，并兼顧農業的發展、環境的保護以及本土文化的提升。在此進程中，會出現一些鄉村風情和現代化氣息相結合的新農村工業園區，以及大量較低成本的工業用地。依托工業資源和鄉村旅游資源，可開發新農村工業旅游區，并利用工業園區的規劃住宅用地，或通過整理農村建設用地，開發配套的接待設施、商業街、住宅等旅游地產。

·休閑和旅游帶動型

利用鄉村較好的休閑氛圍、生態環境、民俗文化和旅游資源，可以將休閑產業、旅游產業與新農村建設緊密結合，形成鄉村休閑旅游區，并依托旅游區，開發產權的酒店、農莊、商業街、度假住宅等多種旅游地產形式。在此進程中，要梳理、挖掘和保護鄉村的旅游資源，而這個過程也是農用地和農村建設用地的整理過程。通過建設休閑度假區和旅游區，優化鄉村建設布局，促進人口適度集中，改善基礎設施，發展公共事業，可以獲得相對低成本的可建設用地，同時，在旅游發展過程中，農村的閑置勞動力會轉化成為非農業人口――旅游產業工人，并可促生新的土地流轉空間。