第一篇：旅游地產項目規劃開發：主題是靈魂

旅游地產項目規劃開發：主題是靈魂

——山合水易以“東部華僑城”為例 旅游地產項目規劃開發，北京山合水易規劃設計院認為國內目前的旅游地產開發模式，主要表現為兩種形式：一是圍繞地產進行旅游資源的差異化經營，二是圍繞稀缺的旅游資源進行地產的差異化經營。毫無疑問，不同的資源特點、企業戰略將決定不同的開發策略，如華僑城?歡樂谷、宋城?休博園，以及中坤集團對黃山宏村的開發都體現了不同取向的開發策略，但這些策略最終都需要通過主題定位來實現。專家說，一個旅游地產的開發成功與否在于其準確的“主題定位”。

旅游地產開發核心要素之二即依賴于對項目主題的成功定位，依賴于前期旅游項目的導入，資源的合理配置以及旅游價值的挖掘。

一、市場分析

1、旅游地產市場總體發展情況

旅游地產市場總體發展情況是一個宏觀層面的分析，主要由兩大塊構成，一是行業經濟的特性、二是整個市場的發展情況。從行業經濟的特點來看，更多是與社會整體情況關聯，如社會經濟發展情況、旅游觀念的轉變意識、旅游的季節性特點、國家出臺的相關假日政策、旅游市場消費需求習慣以及消費群體的出游形式等，這些將直接影響旅游地產市場發展的前景和市場容量；而對于整個大旅游地產市場分析，則主要建立在旅游地產的現有格局、發展的成熟度以及相應經營狀況的基礎上。

從國內行業市場總體發展情況來看，隨著國民經濟的快速發展，旅游地產開發大有風起云涌之勢：目前全國已有近百個旅游

地產項目開工建設，包括首創、海航、中信、中旅等大型國企和萬科集團、萬達集團等房地產品牌開發商，均進入旅游地產開發行列；而08年4月，在鄭州舉行的第15屆中國旅游交易會上，旅游地產正式作為其中一個獨立環節，迎來“首屆中國旅游地產節”，這也預示著旅游地產開發將正式走入主流市場。

2、城市旅游地產結構現狀

具體到某個項目而言，旅游地產項目的定位必然受所在城市旅游地產結構的深刻影響。城市現有旅游地產格局是以觀光型旅游為主、還是以體驗型為主，是以歷史文化古跡為主、還是以人文自然為主，是以門票的形式為主、還是以多種經濟結構復合型發展為主，都決定了本項目的項目定位方向和主題訴求。

譬如鄭州、開封這類歷史文明厚重的城市，多以觀光型的歷史文化景點為主，以門票為主要盈利方式，缺少參與、體驗型項目，則后續項目進入時可依托相應資源，補充開發休閑、娛樂、運動等主題項目，或是針對現有旅游地產布局在原有基礎上打造升級版項目，尋求有效差異化。值得一提的是，針對這一類擁有稀缺性資源或文化內涵的城市，既需要考慮城市本身具有的文化特質，又能“推陳出新”，才能挖掘本項目的亮點，否則項目的價值和意義無法獲得更多提升。

3、區域市場旅游地產結構現狀

即周邊相鄰區域內旅游地產結構，及相鄰地塊內旅游地產開發情況（旅游地產開發通常規模較大，同一地塊內可能有不同投資商共同分別開發），通過相近或相鄰項目的分析比較尋求差異化和建立本項目的核心競爭力以及USP。

二、項目資源分析

有無可利用的資源、資源的強弱，以及可利用資源的特點，決定了項目主題的根本定位；而對于資源缺少型旅游地產，主題的經營是成功的唯一秘訣。目前運作最成功的旅游地產項目之一深圳華僑城?歡樂谷、中坤?黃山宏村和宋城?休博園即分別代表了三種面臨不同資源情況的主題定位。

如黃山宏村原是南宋時期的原始村落，經過中坤集團的建設和包裝后被譽為“中國明清博物館”、以及被列入“世界文化遺產名錄”，可以看出中坤集團依托的是絕對稀缺的人文旅游資源，并在此基礎上開發了宏村奇墅湖國際旅游度假村項目；宋城?休博園位于杭州蕭山湘湖保護區內，擁有與西湖并稱為“姐妹湖”的湘湖，宋城集團依托的是極致自然的山水資源，由此打造世界休閑博覽園——集休閑、旅游、度假、會展、人居為一體的休閑主題城；而深圳華僑城的歡樂谷是在當時深圳沒有任何文化娛樂設施的情況下進行開發的，除了土地外基本沒有其它可用的資源；從其名字“歡樂谷”也看出，它走的也不是觀賞性為主的開發思路，而是強調以參與性為主的開發理念，隨著歡樂谷所在區域價值的提升，華僑城開發了波托菲諾高檔住宅區。

因此，對資源情況的把握，包括濕地資源、溫泉資源、山水資源、人文資源等都可以成為項目主題定位的依據；即使沒有可以利用的資源，也能夠重新開辟出一片新天地。

三、主題定位

從目前已建成或在建的項目看，旅游地產并不是單純的項目投資開發：對政府而言，希望通過面向區域性發展、帶動地方經濟；對于企業而言，則可能關聯到企業的發展規劃、戰略布局。而旅游地產項目由于業態復雜、規模偏大，投資回收期在6—8年，甚至更長，如果主題定位沒有足夠吸引力，無法確保旅游價值層層啟動，不僅不能保持長久的吸引力，同時也達不到預期收

益。因此對于主題定位——涉及項目生命力的東西不但要找準落腳點，同時需保證持久的活力。

如華僑城主題公園的成功因素之一，就是始終堅持把主題的選擇和營造放在首要的位置。不僅開發建設新景區，而且更新改造現有景區，在這個過程中，則堅持突出特色、突出主題的原則。

進行項目的主題定位大致可從三個層面來分析：

（1）從人們的心理體驗進行主題定位

主要通過兩種途徑實現：一是懷舊，滿足商業社會的人們對歷史文化的懷念；二是憧憬未來，滿足大眾對未來的遐想。

（2）結合資源特點進行主題定位

如結合濕地資源打造主題濕地公園，結合溫泉資源打造主題溫泉度假村、結合自然山水資源打造主題生態度假項目，結合高爾夫資源打造高爾夫高檔度假項目，結合人文資源打造主題人文景點，利用滑雪打造滑雪場度假勝地等。

通過資源定位主題的項目，關鍵在于保持資源在區域內的獨特性或者唯一性。

（3）根據功能進行主題定位

滿足健康、休閑、運動、娛樂、商務會議等功能需求的旅游地產，如療養中心、主題公園、會議中心、影視基地、康體俱樂部等。

在所有旅游地產項目中，主題色彩最濃的莫過于主題公園、影視城這類以娛樂功能為主的項目，對這些項目而言，創意是成功的基礎條件之一，文化則是增加附加值的必要條件之一。譬如迪斯尼樂園，如果剝離了文化的內涵僅僅就是一個游樂場，無法保持長久不衰的吸引力，而豪斯登堡，如果沒有文化的魅力，無非就是一個仿造的小城鎮，也很難做到旅游的可持續性。因此，有了主題的創意和文化概念的策劃，項目才能有生命力，才能有出路。

第二篇：旅游地產項目商業策劃及規劃

旅游地產的主題定位是旅游地產的定位是個系統工程，涉及到目標客群定位、功能定位、產品定位、主題定位等，其中，目標客群定位是基礎，功能定位和產品定位是現實體現，而主題定位則是靈魂性的統領。根據艾?里斯和杰克?特勞特的《定位》理論，定位就是尋找其在未來游客與消費群體心中的位置。這個“位置”有兩個層面的含義，一是屬于哪一類，二是在此類中的地位，即特色和地位。而地位，在很大程度上，是由特色決定的，也就是說，特色是定位中最為關鍵、最需把握的部分。旅游地產的主題定位就是尋找并凸顯特色和賣點、注入靈魂。客群、功能、產品的規劃、設計、建造、銷售、運營等都是在主題定位這一靈魂統領下的不同表現方式和實現手段。

中物(南海)科技廣場項目是文登政府與中物院綜合科技資源形成有效對接，引導科技資源向文登、威海轉移，幫助地方企業解決技術難題，用建設“科技廣場”方式固化院地合作渠道和內涵。該項目是中物院展示綜合科技資源、普及科技知識的窗口，是技術轉移的一種具體手段和方法，通過政府主導、企業參與、市場化運行機制，打造國內首家以中物院國防科技資源為依托的具有權威性、國際性的技術轉移中心;以中物院核科技文化為主線充分展示我國國防科技實力，打造國內首軍事高科技文化為主要內容的科普教育基地、愛國主義及國防教育基地、互動式科技旅游景點。該項目以“立足文登、面向威海、服務山東”戰略將成為中物院軍民兩用技術研發、轉化及產業化促進的試驗示范基地，成為山東半島藍色經濟區先行區——文登南海新區技術創新體系的標志性平臺。

旅游地產項目組站在發展中國現代國防科技旅游和建設山東半島藍色經濟區的戰略高度，依托文登南海旅游度假區發展潛力和中物院國防科技資源，以核文化高科技軍事旅游為內涵，以全景體驗式科技娛樂項目“諾亞方舟”為核心驅動力，打造集科普教育、研發交流、休閑娛樂、商務會議、培訓居住為一體的創意旅游綜合體。

第三篇：旅游地產規劃項目發展趨勢研究

巔峰智業與與重慶市廣電集團簽署《中國大足縣旅游開發總體策劃與中國龍水歡樂世界規劃設計系列項目》合作協議，“中國龍水歡樂世界”主題樂園位于重慶大足城市新區——龍水湖片區的東南角，毗鄰大龍路(龍玉路)，與龍水湖相接，資源條件良好。作為大足石刻影視文化創意產業基地的啟動項目，龍水歡樂世界被列為《重慶市創意產業“十一五”發展規劃》首批重點打造的十一項載體之

一、《重慶市文化發展“十一五”規劃》文化產業重點項目、重慶市重點旅游項目、重慶廣播電視集團(總臺)“十一五”重點文化產業項目、大足縣人民政府旅游整體開發重點項目。

巔峰智業旅游規劃項目組根據規劃目標、當地實際情況與工程設計建設要求，將規劃期定為5年，并分成二個階段：主體工程建設施工期，即滑雪館綜合體建設階段;另一方面，應包括基礎設施建設及綠化建設，即園區內部道路交通建設，土地整理，基礎綠化建設等，附屬延伸項目(即演藝劇院與五星級酒店、配套別墅等)建設施工期，由此推進度假地產的開發與建設，旅游規劃項目組本著生態設計觀的規劃原則，在保護自然生態環境的基礎上進行合理開發建設，文脈設計觀：在滿足現代服務設施要求的基礎上，充分體現獨特的地方文化特征，效益設計觀：在符合社會、環境效益的前提下，充分考慮項目的整體最佳經濟效益。通過對項目所在地實地踏堪、周邊旅游資源考察、當地旅游客觀消費需求詳細調研，結合旅游產業發展趨勢，確定項目的規劃目標，旅游發展目標是與大足石刻景區共享發展，共同打造大足縣的旅游龍頭產品，構建極具特色的文化生態旅游區。用2-3年完成主體工程建設，實現規模化接待;用5年打造集休閑度假、娛樂養生、康體醫療為主，功能完善的旅游接待區，旅游經營目標：實現旅游經營收支平衡;建立完整的旅游產業發展模式，通過旅游促進其它產業發展;通過旅游開發建立龍水湖的新形象。

第四篇：旅游地產開發模式

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旅游地產開發模式大全

黃山市旅游房地產開發與管理

旅游地產開發 旅游地產管理 旅游地產旅游房地產的概念、歷史和發展

休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會經濟狀態密切相關。未來十年之內，隨著中國汽車時代、郊區化時代與休閑時代浪潮席卷而至，運動、健康、養生、體驗、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區產品和服務之中，并構成主要的價值支撐和賣點。

與休閑度假活動相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產是景觀、旅游內容與商業價值的良好結合點，是區域旅游向產業縱深發展、功能復合與品牌延伸的表現。它將成為休閑度假時代的競爭要素與旅游創新的關鍵因素之一，成為我國旅游產業和國民經濟中不容忽視的領域，成為政府部門制定相關政策必須考慮的因素。

1.1 旅游房地產概念

旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，其開發項目全部或部分實現旅游功能。旅游房地產的開發對象為旅游物業。

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一般而言，旅游物業除按傳統方式開發經營的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養老等相關的房地產開發形式，以及分時度假、產權酒店、主題社區或景區住宅、養老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品模式。

旅游房地產屬于泛地產概念，其發展有兩個方向，即旅游地的房地產化與房地產的旅游化。旅游地（度假區、高爾夫球場、主題公園等）與房地產業在完善功能、增加賣點、提高自身品位的同時，從不同的出發點打造了一種新的復合型業態：旅游房地產。本文討論的旅游房地產——度假區旅游房地產屬于“旅游地的房地產化”范疇，是度假區內部的一個有機組成部分。主要包括具有度假性質的分時權酒店、產權酒店、養老屋村、主題社區、景區住宅、各種專題屋村等幾種形態。

1.2 發展歷史

國外旅游房地產的歷史

旅游房地產發源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀初才開始市場化規模經營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標志著旅游物業市場的形成。70年代中期，美國泡沫經濟破滅后造成大量的房地產積壓，特別是市場景氣時期開發的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產，精心收集

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美國從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業是由其他項目改造過來的。1987年以后，大量的投資商、開發商介入這一領域，使產品模式更加清晰，法規也相應地健全，配套的服務業、管理業、交換業也迅速成熟。僅就分時度假物業而言，目前全球已有60多家大型的分時度假集團，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區，來自120多個國家和地區的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權或酒店產權。到2001年，全球分時度假業的營業額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預計到2004年，全世界的時權酒店銷售總額將超過300億美元。

今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產市場推向了一個新的高潮。

我國旅游房地產的發展

目前，我國旅游房地產業已初現端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產項目達到近百個，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區”的成功開發后，先后已有幾十個旅游房地產項目在全國進行改造、規劃、建設和推廣，市場反響較大。其中包括北京強龍房地產開發公司在延慶龍慶峽投資開發的“快樂無窮大”產權酒店、精心收集

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位于秦皇島度假區在北京發售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團與海南泰信實業有限公司開發的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產權式酒店）、新世界集團投資的海南新世界家園等。

1.3 旅游房地產發展模式

廣東是中國旅游房地產的策源地之一，其旅游房地產發展歷程較長，開發模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產的實踐看，目前主要有四種模式。

模式一：賣地滾動發展模式

該模式以南國桃園旅游度假區為代表。南國桃園開發初期，缺乏必要的基礎設施建設資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當一部分土地，以賣地收入來啟動開發，度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后，獨立開發度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動”這條河，發展壯大完成必要的度假基礎設施配套以后，南國桃園又從當初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續升級發展的需要。

這種依靠賣地滾動發展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發展，使旅游房地產與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯：

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這種類似工業園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮化，與高品質度假環境相悖，導致度假地的退化；

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隨著度假區環境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；

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最初引入的開發商魚龍混雜，開發的旅游房地產質素良莠不齊，規劃控制與協調難度大，給度假區進一步提升整體品質埋下隱憂；

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隨著無地可賣，度假地的維護管理資金將成為無米之炊，公共環境與品牌的維護將難以為繼。從發展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續的。

模式二：旅游先行帶動房地產發展模式

這類房地產不依附原有的旅游資源、旅游景區，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，提升知名度，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞房地產開發。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知

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名度和美譽度的旅游城，為自己創造出區域性旅游資源優勢，再以此為依托，開發高質量的旅游主題房地產。其發展道路是：旅游起步—優化環境—帶旺地產—全面發展，是旅游與房地產良性互動的典型。從結果來看，華僑城城區旅游房地產采取的是一種混合功能的概念，實際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關的設施與服務整合在同一空間內，實現房地產開發與旅游景觀開發高度融合，房地產成為景觀的有機部分，景區環境又深化了房地產的旅游內涵，建成集旅游、度假、文化教育相關的特色商業與高檔居住為一體的花園城市綜合社區。

模式三：房地產先行帶動度假地模式

以廣東省南海市西岸旅游度假區為代表。西岸旅游度假區地處珠三角邊緣，開發以前，稱得上環境優美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發展愿望導向下，西岸度假區發展的思路過于倉促。在政府主導下，在未能形成有特色、有份量的旅游項目和良好的配套環境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規模開發房地產，結果只能是本末倒置、損失慘重。因為位置、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產來帶動度假區整體發展的路子難度很大。雖然當年曾經風光一時，但如今已債臺高筑，舉步維艱。改變思維、找準大的方向，明確戰略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當務之急。

模式四：大開發商整體操盤模式

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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區。這里生態良好，環境優美，地段獨特性強。當地政府抓住佛山行政調整、城市更新升級的機遇，通過出讓這塊特定土地的開發經營權，引入實力強大、經驗豐富、管理成熟的開發商——廣東房地產名牌碧桂園集團來整體開發運作該項目。項目采取完全的市場化手法，其投資、規劃、設計、建設、經營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統籌承擔。在此種模式下，當地政府只要控制宏觀層面政策方向，具體的市場運營是投資者的事。此項目不論最后成敗如何，可以說都是市場選擇的結果，碧桂園必須全力以赴爭取成功，才能對自己的投資行為負責。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業參與”的城鎮運營，有望創造旅游房地產大規模、高水準開發的范例，取得“政府、社會、企業三贏”的理想效果。

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第五篇：旅游地產項目開發有待重新定義

如今，我國的房地產政策不斷在調整，中國房地產發展模式正在面臨著轉型，傳統的以住宅銷售為主的地產開發模式已不在受到熱捧了。2013年，國家重新提出的“城鎮化”，它導致產業地產順勢而起，旅游地產、養生養老地產、汽車產業地產等開發模式紛紛開始了一個新的階段，云南省作為旅游大省，在旅游二次創業的助推下，旅游地產迎來了前所未有的機遇，旅游地產專家目前大力主推的旅游小鎮、自然生態村，都要有旅游作為支柱產業支撐，在這個基礎上做的旅游地產呢，更要融合式發展。

真正的旅游地產首先必須是能為旅游者服務的東西，能夠讓旅游者反復多次使用，如溫泉的附屬設施、景區的亭臺樓閣等;其次，對旅游資源的開發有提升作用，產權式酒店、分時度假酒店等業態都是具體表現。旅游業是點石成金的行業，游客帶來大量的信息流、現金流都使得級差地租通過杠桿效應放大數倍，這比上市來得還猛烈。如迪拜，抽沙填海建造人工島，賣給各國開發商去建造，請世界最著名的的規劃師進行旅游地產規劃，最終建造出來的都是頂級的精品地產項目。一個由沙漠里崛起金碧輝煌的城市就這樣成了世界著名旅游勝地。

云南具備了與眾不同的旅游、文化旅游資源和得天獨厚的氣候條件和多民族特色和旅游休閑產業，在居民經濟收入不斷提高的同時，生活水平質量的提高，也讓越來越多的人能夠外出旅游度假，所以旅游地產項目并不存在過剩這種說法，不同區域內的旅游地產案例因其所在地區的環境不同，加上旅游地產項目對自身定位，旅游地產案例研究發展的主題也不同，“百花齊放”，這對于旅游地產行業來說是好事，各有所長，游客也可以各取所需。