第一篇：地產(chǎn)開發(fā)項目貸款申請報告

XX大廈房地產(chǎn)開發(fā)項目借款申請報告

XX市商業(yè)銀行：

XX市XX開發(fā)公司（組織機構(gòu)代碼：XXXXXX）創(chuàng)建于2008年。注冊資本XX萬元，資產(chǎn)總額XX萬元，現(xiàn)有員工XX人。具有房地產(chǎn)開發(fā)X級資質(zhì)。法人代表情況。。。

200X年我公司購得XX地塊，土地面積XX平方米。該地塊處于東市場西，新瑪特商廈以東，步行街以南，地處XX地區(qū)核心商圈，經(jīng)本公司調(diào)研，擬在該地塊建設(shè)XX大廈項目（商住），其中含27層高屋住宅兩座，X層住宅一座，底部四層商場。總建筑面積XXX平方米。住宅XX戶。

該項目現(xiàn)已取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》（見附件），并完成了各項立項手續(xù)，且確保全部立項文件真實、完整、有效。項目申報用途與其功能相符，符合國家相關(guān)規(guī)定。該項目如順利實施有利于XX市核心商圈的環(huán)境提升。能夠有效滿足城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場需求。

我公司目前經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好，資產(chǎn)負(fù)債率為X%（詳見資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表），符合貴行貸款要求。

我公司擬在該項目投入XX萬元，現(xiàn)在自有項目資本金XX萬元，資本金比例符合國家規(guī)定。為提高資金流動率，保障項目實施特向貴行提請流動資金貸款XXX萬元，用于推進(jìn)項目順利進(jìn)行。我公司用商鋪及住宅收益作為還款來源，以公司所有的土地使用權(quán)及建筑材料設(shè)備作為抵押，貸款使用期為兩年。希望貴行給予我公司授信和貸款支持，幫助我公司實現(xiàn)新的發(fā)展!

此致

敬禮

XX市XX開發(fā)公司

第二篇：項目貸款申請報告

項目貸款申請報告

中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行：

農(nóng)業(yè)是國民經(jīng)濟建設(shè)中的一項主業(yè)，它涉及國計民生抓好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)是一切工作中的重中之重。為了大力發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，必須采取相應(yīng)地保證措施，才能確保農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)妥地向前發(fā)展，才能使支持“三農(nóng)”工作得以落實。

遼寧省蓋州市暖泉植富園綠色水果基地，在科學(xué)發(fā)展理論指導(dǎo)下，結(jié)合本綠色水果基地的自然環(huán)境特點，從利用和發(fā)揮綠色水果基地資經(jīng)優(yōu)勢出發(fā)，結(jié)合自身資金條件能力的實際，開辦為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展提供保證的產(chǎn)前、產(chǎn)后項目，從而將自然優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，帶支和促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的大發(fā)展獲得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)更好地經(jīng)濟效益，同時也取得了一定的社會效益。為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的農(nóng)業(yè)的產(chǎn)前項目是：蓋州市 暖泉植富園綠色水果基地建塘壩水庫及水利基礎(chǔ)設(shè)施。綠色水果基地西側(cè)有一條從山上流下來的河流，常年流水不斷，雨季河水流量理更大，綠色水果基地將這條河流之水截住，修塘壩水庫，引水到山頂天池，再通過管路，采用自流方式，將水送到綠色水果基地金果園7.1萬株果樹下，實施澆。從而增加果品產(chǎn)量，提高了果品質(zhì)量，增強綠色水果基地的經(jīng)濟效益。果品產(chǎn)量較正常年增加82.5萬公斤，果品質(zhì)量較正常年景提高30%，產(chǎn)值較正常年將增加198.0萬元。

為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的農(nóng)業(yè)產(chǎn)持項目是：蓋州市暖泉植富園綠色水果基地，在基地區(qū)內(nèi)建一座面積這3.000平方米，容積為18.000立方米，年貯各種水果12.000噸的保鮮恒溫氣調(diào)庫，該庫的建設(shè)填補大連至沈陽區(qū)間保鮮恒溫氣調(diào)庫的空白，保證一年四季都有新鮮果品供應(yīng)市場，解決周邊五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，二萬戶果農(nóng)賣果難的實際問題，從而凋動了果農(nóng)生產(chǎn)的積極性，促進(jìn)果業(yè)生產(chǎn)發(fā)展，同時使農(nóng)村閑散勞力和城市下崗職工得到就業(yè)。項目實施后，達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力，年實現(xiàn)銷售收入92000萬元，年實現(xiàn)利潤26680萬元。

建設(shè)塘壩水庫及水利基礎(chǔ)設(shè)施項目和建設(shè)保鮮恒溫氣調(diào)庫項目總投資156250萬元，申請貴行貸款1002000萬元，占決的645，單位自籌56250萬元，占決投資36%。項目為一次性貨款。還款來源以項目投產(chǎn)后，提取設(shè)備折舊費和

第三篇：旅游地產(chǎn)項目申請報告結(jié)構(gòu)

旅游地產(chǎn)項目申請報告

目錄

第一章概 況...................錯誤！未定義書簽。

一、項目簡介..................錯誤！未定義書簽。

二、項目開發(fā)單位介紹................錯誤！未定義書簽。

三、項目開發(fā)背景及必要性...............錯誤！未定義書簽。

四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)................錯誤！未定義書簽。

五、報告編制依據(jù).................錯誤！未定義書簽。

第二章項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析..........錯誤！未定義書簽。

一、國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及政策分析..........錯誤！未定義書簽。

（一）旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及政策分析............錯誤！未定義書簽。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及政策分析............錯誤！未定義書簽。

二、某省/市產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及政策分析............錯誤！未定義書簽。

（一）旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及政策分析............錯誤！未定義書簽。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及政策分析............錯誤！未定義書簽。

三、某市/縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及政策分析............錯誤！未定義書簽。

（一）旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及政策分析............錯誤！未定義書簽。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及政策分析............錯誤！未定義書簽。

第三章項目層面分析............錯誤！未定義書簽。

一、區(qū)位交通..................錯誤！未定義書簽。

（一）區(qū)位及周邊城市群分析（城市人口、有效需求、年收入支配能力等）..........................錯誤！未定義書簽。

（二）交通分析（航空、鐵路、陸路、水運等）..........錯誤！未定義書簽。

二、資源狀況（旅游資源的特色及水平、市場吸引力和主題概念等）錯誤！未定義書簽。

三、周邊環(huán)境（配套基礎(chǔ)及生活設(shè)施等）.....錯誤！未定義書簽。

四、同類項目比較分析（資源、區(qū)位、交通、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)地位、客流量、贏利、特色等等）...............錯誤！未定義書簽。

五、項目SWOT分析（優(yōu)勢、劣勢、機遇及挑戰(zhàn)）.........錯誤！未定義書簽。

六、項目定位分析及開發(fā)方案建議（根據(jù)以上分析得出該項目的定位，包括市場定位、客源定位、形象定位等等，以及開發(fā)該項目的方案建議。該項目的開發(fā)方案建議是建立在深入的市場調(diào)查以及綜合分析的基礎(chǔ)上。）錯誤！未定義書簽。

第四章 項目選址和建設(shè)條件..............錯誤！未定義書簽。

一、項目選址..................錯誤！未定義書簽。

二、項目建設(shè)條件.................錯誤！未定義書簽。

第五章 項目建設(shè)方案............錯誤！未定義書簽。

一、項目主要規(guī)劃指標(biāo)................錯誤！未定義書簽。

二、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案............錯誤！未定義書簽。

三、配套設(shè)施建設(shè)方案................錯誤！未定義書簽。

第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防..........錯誤！未定義書簽。

一、環(huán)境保護(hù)..................錯誤！未定義書簽。

二、節(jié)約能源..................錯誤！未定義書簽。

三、消防...................錯誤！未定義書簽。

第七章項目建設(shè)管理和物業(yè)管理.............錯誤！未定義書簽。

一、項目建設(shè)管理.................錯誤！未定義書簽。

二、建成后的物業(yè)管理................錯誤！未定義書簽。

第八章項目進(jìn)度計劃............錯誤！未定義書簽。

一、建設(shè)進(jìn)度計劃.................錯誤！未定義書簽。

二、進(jìn)度橫道圖.....................錯誤！未定義書簽。

三、銷售進(jìn)度計劃.................錯誤！未定義書簽。

第九章投資估算及資金籌措..............錯誤！未定義書簽。

一、投資估算..................錯誤！未定義書簽。

二、資金使用計劃.................錯誤！未定義書簽。

三、資金籌措..................錯誤！未定義書簽。

第十章經(jīng)濟效益分析............錯誤！未定義書簽。

一、測算說明..................錯誤！未定義書簽。

二、收入測算..................錯誤！未定義書簽。

三、成本費用測算.................錯誤！未定義書簽。

四、稅金測算..................錯誤！未定義書簽。

五、利潤測算..................錯誤！未定義書簽。

六、項目財務(wù)現(xiàn)金流量表............錯誤！未定義書簽。

七、主要財務(wù)指標(biāo).................錯誤！未定義書簽。第十一章社會及環(huán)境效益分析..........錯誤！未定義書簽。第十二章風(fēng)險分析...............錯誤！未定義書簽。

一、開發(fā)過程中的一般風(fēng)險因素..............錯誤！未定義書簽。

二、本項目開發(fā)過程中的主要風(fēng)險因素.........錯誤！未定義書簽。

三、敏感性分析.....................錯誤！未定義書簽。

四、風(fēng)險管理建議.................錯誤！未定義書簽。第十三章結(jié) 論...............錯誤！未定義書簽。附表

附表1項目投資估算表；

附表2項目建設(shè)投資計劃與資金籌措表；

附表3項目銷售計劃表；

附表4項目銷售稅金及附加估算表；

附表5總成本費用估算表；

附表6利潤表；

附表7建設(shè)借款及還本付息估算表；

附表8項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）；

附表9項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（自有資金）。

附件

附件1企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本； 附件2公司暫定資質(zhì)證書及副本； 附件3 《國有土地使用權(quán)出讓合同》； 附件4規(guī)劃委員會規(guī)劃意見書等。附件n。。

附圖

附圖1項目總平面布置圖。附圖n。。

第四篇：地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品設(shè)計建議

項目產(chǎn)品設(shè)計建議（中原地產(chǎn)）-設(shè)計

項目產(chǎn)品設(shè)計建議（中原地產(chǎn)）-設(shè)計

3.項目產(chǎn)品設(shè)計建議

一個房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈的情況下，我們更應(yīng)該從產(chǎn)品設(shè)計入手，提高項目的內(nèi)在品質(zhì)。這已經(jīng)成為競爭中關(guān)鍵的一環(huán)。本建議從規(guī)劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化、車位配置等幾方面對產(chǎn)品設(shè)計進(jìn)行詳細(xì)闡述。3.1總述

3.1.1產(chǎn)品功能設(shè)計原則 社區(qū)規(guī)劃動態(tài)化

本項目社區(qū)的規(guī)劃布局，不但要考慮實用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。園林景觀特色化

現(xiàn)在北京的項目日益增多，市場競爭日漸激烈，只有結(jié)合項目整體定位，做出自己的特色，充分體現(xiàn)新時代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。加之,本項目自身因其園林面積比重較大，故更需要發(fā)展商及設(shè)計單位在此方面投入較大的精力及心血。戶型設(shè)計三維化

戶型設(shè)計在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)加注重空間的塑造，例如：躍層兩層高的挑高起居空間、有室內(nèi)落差的陽光餐廳、寬大的露臺以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。建材設(shè)備科技化

由于我們的項目正是為那些站在知識經(jīng)濟時代前沿的人群建造的，便更應(yīng)符合這類人群的生活方式和消費心理，在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準(zhǔn)的生活品質(zhì)；同時，亦將為項目增添更多新的賣點，加強產(chǎn)品的競爭力。社區(qū)管理智能化

社區(qū)智能化技術(shù)的使用給項目賦予了網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時令業(yè)主的電信資費大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對講、防災(zāi)報警及應(yīng)急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人性化

物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競爭的重要指標(biāo)。故針對本項目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?/p>

3.1.2本項目產(chǎn)品定位 建筑型式以塔、板結(jié)合，并擁有異域風(fēng)情的雙園林社區(qū) 3.2總體規(guī)劃設(shè)計建議

規(guī)劃設(shè)計是一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項目的后續(xù)各個階段設(shè)計的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。3.2.1建議依據(jù)

3.2.1.1本項目的市場定位

本項目定位為：“西南區(qū)域居住核心、新標(biāo)準(zhǔn)都市園林、中檔舒適社區(qū)”；項目規(guī)模較大，因此整個社區(qū)主題與整體性是一個要考慮的重要因素。3.2.1.2本項目的目標(biāo)客戶群 本項目的主力客群為： 工作、生活在西南區(qū)域的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員； 周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋。

他們是一群收入穩(wěn)定、注重家庭、講求實際、追求溫馨、講究生活品質(zhì)的“中堅力量”，他們對自己的居住環(huán)境有著執(zhí)著的實用主義追求，故社區(qū)的整體規(guī)劃應(yīng)迎合他們的這種心理需求，努力于為他們打造一個精品社區(qū)。3.2.1.3規(guī)劃設(shè)計新理念

今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。敝司提出幾點規(guī)劃新理念。A、強調(diào)“均好性”理念

在規(guī)劃設(shè)計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。要達(dá)到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個院落里，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個景觀“亮點”，實施均享理念。a、強調(diào)景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。

b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。

c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。d、強調(diào)日照、朝向均好。

本項目既要照顧北京地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè)計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實現(xiàn)全景觀設(shè)計。B、“新街坊”理念

新街坊包括“城市街坊”和“社區(qū)內(nèi)街坊”主要特點： a、汽車入地與街道直接相通；

b、周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度公共空間； c、強調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道； C、“價值定位”理念 a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價值區(qū)域； b、依確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復(fù)調(diào)整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利； d、重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價值。

對本項目建議加強具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。中部區(qū)域深入社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價值區(qū)”，適合設(shè)置項目的高端產(chǎn)品。3.2.1.4住宅規(guī)劃設(shè)計未來空間發(fā)展模式

住宅規(guī)劃設(shè)計以往是以的平面模式為主的，而未來空間發(fā)展模式更加傾向于向空間滲透的模式。

未來空間滲透 半公共空間 通過綠化和開放空間，作為居民接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候。

純靜空間 保證安靜、安全、安逸。

步行空間 步行空間的景觀布置和休息場地的設(shè)計是精華所在。

平臺分流 在平臺的兩邊設(shè)計綠地，使人流匯集在中間，避免對一層的視線干擾，再者，采取人車分流，保證人行的安全。

架空空間 是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺。3.2.2建議內(nèi)容 3.2.2.1總體規(guī)劃思路

本項目根據(jù)自身的市場定位、客群定位及產(chǎn)品定位，建設(shè)

動感、雙園林、塔板結(jié)合、半圍合時尚社區(qū) 為西南部中產(chǎn)階層提供舒適、溫馨、悠閑的生活環(huán)境。3.2.2.2建筑群體組合布置建議

由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結(jié)構(gòu)，不再是以原來的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎(chǔ)，而僅會是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小，復(fù)雜矛盾增多。每個人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長期的壓制使人們對環(huán)境監(jiān)控的安全感，對居住環(huán)境擁有的領(lǐng)域感、歸屬感與認(rèn)同感，呼聲日高。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。A、社區(qū)組團(tuán)組合設(shè)計

住宅的外部環(huán)境要改變以往住宅規(guī)劃設(shè)計中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。本地區(qū)的項目的共性是占地面積都不是很大，25個調(diào)查樣本中，只有7個超過本項目（表中藍(lán)色為超過本項目占地面積的項目，占總數(shù)的28％）。故本項目占地面積雖不算獨特的優(yōu)勢，但如在規(guī)劃中加以合理的利用，可以成為本項目的強勢（參考表3.2－1）。根據(jù)3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建議本項目把地塊劃分成二個組團(tuán)，形成組團(tuán)式社區(qū)格局。每一組團(tuán)都具有精心設(shè)計有中心花園，形成公共交往空間。

建議社區(qū)內(nèi)部樓座底層架空作開敞處理，將宅旁活動場地與景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流動地豐富場景，架空層為老人、兒童開辟了活動場地，并創(chuàng)造鄰里地交往空間。表3.2－1：區(qū)域項目規(guī)劃情況

序號 分區(qū) 物業(yè)名稱 占地面積 樓體類型 使用率 綠化率 容積率 1 東南 歐園?北歐印象 2.40 高層 73.00% 40.00% 5.00 2 東南 精圖雅苑 0.40 小高層 78.00% 40.00% 4.00 3 西南 豐益城市花園（二期）17.00 高層 75.00% 38.00% 1.88 4 東南 立恒名苑 1.61 高層 75.00% 35.00% 8.70 5 西南 蓮馨嘉園 1.60 高層 75.00% 30.00% 5.00 6 東南 華源新第 4.50 高層 73.00% 38.00% 2.67 7 北部 翠微生活 1.06 塔樓 78.00% 32.00% 3.77 8 西南 蓮香園 8.00 多層及高層 78.00% 35.00% 3.00 9 東南 榮豐2008 11.00 小高層及高層 75.00% 37.00% 3.18 10 西南 鼎恒新星 0.36 高層 70.00% 30.00% 5.56 11 西南 盛榮嘉園 1.40 高層 77.00% 32.00% 3.36 12 東南 馨蓮茗苑 1.00 高層 73.00% 30.00% 5.00 13 西南 盛鑫嘉園 1.96 高層 75.00% 42.00% 5.10 14 東南 西環(huán)景苑 0.87 高層 78.00% 31.00% 6.90 15 北部 萬方苑 0.48 小高層 80.00% 30.00% 3.75 16 東南 信德新時代 3.00 多層及小高層 77.80% 34.00% 4.67 17 西南 莊維花園 14.20 高層 70.00% 55.00% 2.38 18 東南 依蓮軒 1.50 高層 75.00% 35.00% 5.33 19 東南 蝶翠華庭 12.00 高層 78.00% 35.00% 2.83 20 北部 國電中興嘉園 0.20 塔樓 76.00% 30.00% 7.50 21 北部 頤源居(三期)14.00 小高層 82.00% 60.00% 2.86 22 北部 恒華國際 1.35 高層 73.00% 40.00% 6.67 23 北部 新世華苑 1.08 多層 85.00% 55.00% 3.70 24 東南 麗陽四季 0.90 高層（14、23層)80.00% 30.00% 6.00 25 東南 朗琴園（二期）13.00 小高層 80.00% 34.00% 3.08 B、組團(tuán)組織布局方式

本項目組團(tuán)建筑群體的組合布置建議采取半圍合方式。圍合方式即樓座圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施的外線投資，同時保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設(shè)計，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計時，將組團(tuán)成內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)。可以模擬自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強的領(lǐng)域感。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。半圍合中之“半”指的是盡量減少東西向的板樓設(shè)計，將板樓盡量布置在南北方向上。C、組團(tuán)特色

設(shè)計住宅在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計時，應(yīng)結(jié)合整個社區(qū)特點及周圍環(huán)境，每個組團(tuán)可以適當(dāng)加以變化，并采用不同的園林主題風(fēng)格，詳細(xì)闡述見3.4。尤其在組團(tuán)入口處要重點處理，以形成各自的特點，突出其空間的個性，建議每組團(tuán)可以以不同的名稱進(jìn)行命名，增強趣味性和識別性。D、開發(fā)順序

建議分期進(jìn)行開發(fā)，分成二期開發(fā)，每期開發(fā)建筑面積大約在15萬平米，可以按照組團(tuán)形式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。3.2.2.3規(guī)劃平面布局建議 A、不同樓體戶型規(guī)劃布局

因本項目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對的目標(biāo)客戶群不盡相同，建議盡量相近總價款的戶型集中排放，形成相同的目標(biāo)客群聚集居住，這樣比較符合客群消費心理。a、不同樓體戶型建筑面積比例

本項目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)研樣本中，25個項目僅有6個為非高層塔樓項目（參表3.2－1，黃色部分），高層塔樓項目占總項目的比例為76％，說明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為塔樓產(chǎn)品，而板樓產(chǎn)品相對較少。由于本項目的容積率的限制，本項目全部設(shè)計成板樓產(chǎn)品必然會造成占地面積過大，影響社區(qū)綠化率及園林的品質(zhì)。故建議在平衡園林規(guī)劃及建筑單體的形式種種因素下，塔樓與板樓的建筑面積比例為： 塔樓：板樓＝7：3 b、樓體類型及位置擺放詳細(xì)建議 塔樓類型及位置擺放詳細(xì)建議

本項目所在區(qū)域的項目中，其塔樓的戶型布局相對比較陳舊。建議本項目選用一梯六至八戶新型塔樓形式，如Y字型、風(fēng)車形，蝶形等，既照顧到北京客戶對日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場式的大型中心花園，戶型設(shè)計中盡量戶戶朝向景觀，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。建議項目北側(cè)沿路集中布置新型塔樓及板樓的結(jié)合，既通常所稱的塔連板樓形。

項目北側(cè)的塔連板樓體設(shè)置的優(yōu)勢為： ●對于北京的天氣，在冬季可遮擋西北風(fēng)； ●最北部沿路噪音較大，塔樓可起到屏蔽作用；

板樓類型及位置擺放詳細(xì)建議

北京近年來甚是流行板樓戶型，主要原因是采光通風(fēng)效果好，但也有些項目盲目追求板樓戶型，建造大進(jìn)深、窄開間的戶型，使得戶內(nèi)建筑面積難以控制，戶型使用性不高。而南方近期出現(xiàn)的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點，成為新一代的優(yōu)秀設(shè)計產(chǎn)品，受到青睞。建議本項目的板樓設(shè)計成一梯三戶的新型板樓。布置位置為中間區(qū)域。

布置位置的優(yōu)勢：

南側(cè)區(qū)域及中間區(qū)域深入整個大社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，是地塊的“高價值區(qū)”，適合設(shè)置項目的高端產(chǎn)品，可以打造出社區(qū)精品。B、樓座的布局

樓座的布局建議采用具有時代動感的曲線布局，尤其指板樓布局，可增加規(guī)劃平面的節(jié)奏感，增加外觀的可視效果。C、道路系統(tǒng)及交通組織

本項目定位的目標(biāo)客戶群在未來有一定的私家車的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項目的一個重點，良好的交通組織會個業(yè)主帶來體貼與方便。

a、人車分流方式 采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開，通過人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧靜的居住環(huán)境。車行道設(shè)在組群的周圍，通過出入口進(jìn)入地下車庫，住戶可通過電梯直接回到家中。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。b、道路分級布置

按居住區(qū)的四級道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內(nèi)，由主干道引入支路逐級銜接，與居住人口和車流相對應(yīng)。

c、靜態(tài)交通布置

包括建設(shè)停車設(shè)施、廣場、回車場、交通島 d、道路設(shè)置要點

社區(qū)內(nèi)的車行道路應(yīng)該通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時，可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性。

●車行道作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌。路牌也可反映社區(qū)的特色。

●人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。3.2.2.4規(guī)劃豎向空間組織建議 底層架空空間建議

在社區(qū)中部的板樓樓體中，采用層高5.1米高的底層架空層，庭院中的綠化從架空中穿過。底層架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，視野通透，小區(qū)的通風(fēng)效果佳。在北京地區(qū)尚極少有采用的，咎其原因有三：

一是市場競爭尚沒有南方激烈，開發(fā)商還沒有對環(huán)境有足夠的重視程度； 二是北方要受日照間距限制，開發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積； 三是北方的氣候寒冷，景觀利用時間較短。

敝司認(rèn)為，本項目占的有限，園林的合理營造是本項目有待解決的首要問題，通過損失部分樓座首層面積，營造大面積的景觀園林是非常值得的，此舉在產(chǎn)品設(shè)計上的創(chuàng)新與亮點。

3.3戶型設(shè)計建議

目前，北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直接影響到項目后期最重要的環(huán)節(jié)----產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項目精品的重要一環(huán)。3.3.1建議依據(jù) 3.3.1.1市場調(diào)查

市場調(diào)研結(jié)果表明，本項目所在區(qū)域住宅市場樣案所提供的主力戶型為兩居。從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)市場競爭項目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績不佳。

3.3.1.2戶型需求

價格因素：客戶在購買類似于房子這樣的大型不動產(chǎn)時，單價只是一種感觀性的心理價位，即參考價，而非決定性的價位，最終確定是否購買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價。針對本項目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價在40萬至60萬之間。

客戶需求：根據(jù)敝司市場調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項目的主力客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級。對于這部分人群而言，他們并不追求生活的豪華奢侈，而是追求一種溫馨、舒適、悠閑的生活，他們大多期望在自己的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。

三級市場：近幾年，隨著北京房地產(chǎn)政策的逐漸放寬，三級市場逐漸活躍起來，很大一部分客戶群會考慮將原有的房子賣掉，重新置業(yè)，而他們再次置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也會有很大程度的提高。本項目的目標(biāo)客戶群大多都享有國家的福利分房，而對于福利分的房子大多數(shù)地理位置較好，但房屋戶型結(jié)構(gòu)差，戶型面積較小，配套設(shè)施差，所以他們在再次置業(yè)時希望房屋的結(jié)構(gòu)趨于合理，面積適中，配套完善。3.3.1.3戶型設(shè)計新概念

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展日趨成熟，人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)要求也越來越高。日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商逐漸認(rèn)識到戶型設(shè)計的重要性，愈來愈注重產(chǎn)品與消費者的契合，因此，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，使得戶型設(shè)計出現(xiàn)了許多新穎的理念，詳見表3.3-1。

表3.3-1戶型新概念 設(shè)計

要求 具體技術(shù)指標(biāo) 注釋 面積

趨向 新布局形式 傳統(tǒng)住宅實用率低，功能質(zhì)量差，受市場冷落。戶數(shù)減少，多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計更趨合理。

戶內(nèi)實用率 公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。功能 配置 主人房

及衛(wèi)生間 主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計。

工作陽臺設(shè)置 把家務(wù)操作與觀景分開，更加方便、合理。

配套空間 書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內(nèi)生活更加豐富多彩,更舒適。

玄觀設(shè)計 增加空間的層次，與入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡埽龠M(jìn)居家健康。功能

分區(qū) 空間層次

與分區(qū) 三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學(xué)合理。

戶型設(shè)計 利用凸出的邊角臺階隱避走道等設(shè)計進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型 設(shè)計 更為

體貼 廚房設(shè)計 設(shè)計是出于現(xiàn)代家庭居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地的為住戶考慮。

臥室門的朝向 朝向注意避免與其它門相對的現(xiàn)象。

打破單純

外延空間 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。

低窗臺設(shè)計 可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野。

體現(xiàn)個性品位 中小戶型采用自由間隔設(shè)計，充分體現(xiàn)個性品味。設(shè)計

觀念 朝向觀念改革 在追求戶戶朝陽的同時,景觀與朝向變的同樣重要。

需求觀念改革 購房群體日趨理性與個性，戶型設(shè)計呈多樣化的特征。

戶型設(shè)計 的重視程度 日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商認(rèn)識到戶型設(shè)計的重要性，加強了與設(shè)計單位的溝通協(xié)商。

3.3.2戶型設(shè)計建議

本案在戶型設(shè)計汲取了其他競爭項目的優(yōu)劣勢，做出最具競爭力的產(chǎn)品： 以中小面積為主 戶型類型多樣化 塔板結(jié)合戶型 3.3.2.1確定戶型大小 A、根據(jù)

區(qū)域位置：普遍看法為市區(qū)中心的戶型小的好、郊區(qū)戶型可以做大。北京市場平均戶型面積： 一居：60平米－80平米 二居：90平米－120平米 三居：120平米－160平米 四居：160平米-200平米 B、戶型大小建議

建議本項目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實現(xiàn)其經(jīng)濟性、實用性的目的。一居：50平米--60平米 二居（小）：70平米--90平米 二居（大）：90平米--100平米 三居：100平米--120平米 躍層：130平米--150平米

3.3.2.2戶型結(jié)構(gòu)功能分區(qū)

3.3.2.3戶型布局 A、整體布局

●戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計原則；

動靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對隔開為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性；

潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；

廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響。

●建議采用大開間、小進(jìn)深的樓體形式，●客廳面寬不小于3.6米。B、公共區(qū)域

●進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費面積； ●兩廳方正實用，無凸顯的柱體、缺角或變形； ●建議采用大客廳、小餐廳的布局； ●不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性； ●廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光； ●各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對； C、私密區(qū)域

●與公用活動空間隔離，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端； ●各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。D、居室朝向

●起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向； ●書房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。E、窗戶設(shè)計

各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。F、陽臺設(shè)計

應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。C、附屬空間

大面積戶型，居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計儲物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置； 在居室設(shè)計上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機、空調(diào)等； 衛(wèi)生進(jìn)行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。3.3.2.4戶型構(gòu)成

戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜，與諸多因素有關(guān)。如下圖

A、依據(jù)

a、布局不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長

戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰(zhàn)線過長，往往無法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準(zhǔn)確

主力戶型差異過大，給物業(yè)管理帶來治安造成相當(dāng)大的難度。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區(qū)。

c、具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來確定

本項目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會平均戶人口數(shù)。

B、板式高層戶型設(shè)計配比建議

板樓是本項目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開間小進(jìn)深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。C、新型塔樓戶型設(shè)計配比建議

塔樓是本項目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。戶戶朝陽、家家觀景的戶型布置，打造出經(jīng)濟實用的居家環(huán)境。3.3.2.5細(xì)部處理 A、加寬低沿外飄窗設(shè)計

客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時，增加其實用率。這是南方先進(jìn)市場的普遍設(shè)計特色。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對于中小戶型,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn)，B、陽臺設(shè)計

建議采用雙陽臺設(shè)計，即在封閉陽臺外面設(shè)置景觀陽臺，即可滿足觀景需要，也可遮擋北京的風(fēng)沙天氣。陽臺設(shè)計別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時尚、悠閑社區(qū)的定位。

表3.3-2戶型設(shè)計配比及結(jié)構(gòu)面積表 樓體類型 新型高層塔樓 一梯三戶板式小高層 樓體類形占整盤比例 70％ 30％ 戶型 一居 二居 三居 二居 三居 躍層

普通 普通 普通 普通 三錯層 普通 三錯層 空中花園 一室一廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 四室三廳 三衛(wèi)一廚 銷售面積 50－60 70－90 90-100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每戶型不同結(jié)構(gòu)同樓體類型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每戶型同樓體類型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每戶型整盤中

所占比重 21% 19.5% 19.5% 9.8% 7.5% 1.5% 10.5% 3% 6% 1.5% 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐廳 — — — — — 6 6 8 8 主臥室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次臥室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次臥室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次臥室 — — — — — — — — — 8 廚房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主衛(wèi)生間 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次衛(wèi)生間 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次衛(wèi)生間 — — — — — — — — — — 生活陽臺 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 觀景陽臺 2 4 4 4 5 4 5 5 25（贈送）5 過道 — — — — — 2 2 2 2 4 儲藏間 — — — 2 — — 2 2 2 2 樓梯 — — — — — 2 — 2 — —

總使用面積 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 陽臺式空中花園 贈送頂層露臺 3.3.3戶型特色賣點設(shè)計建議

3.3.3.1賣點一：立體花園走入高層住宅

購房者越來越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實現(xiàn)了這一要求。A、空中花園

選取100-120平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點，并可適當(dāng)提高戶型價格，增加利潤。ａ、空中花園的形式

空中花園形式一：加大陽臺面積達(dá)20-25平米，形成陽臺式空中花園

空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為20-30平米，而后才是客廳。

ｂ、空中花園經(jīng)濟性分析

司以往所作的項目“優(yōu)秀?賞”項目為例，戶內(nèi)銷售面積為142-156平方米，贈送空中花園（陽臺空中花園，下同）面積為30-35平方米，并且贈送面積不計公攤面積及物業(yè)費；現(xiàn)售價整盤均價3600元/平方米，空中花園戶型均價為4300元/平方米，故把贈送面積計入銷售面積的話，均價約為3550元/平方米。以此計算，空中花園戶型實際售價比其他戶型略低，但相差不多，并因贈送面積不計公攤面積及物業(yè)費，故會成為銷售的熱點。ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢為： 帶動該區(qū)域的高檔目標(biāo)客戶群

如把“優(yōu)秀?賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標(biāo)客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對較少，空中花園戶型針對的是三居戶型需求者的高檔客戶，會帶給客戶全新的居住概念，無形中帶動項目的整體檔次。宣傳推廣的熱點，給客戶留下高品質(zhì)的印象。B、陽光花園

在頂層退臺設(shè)置陽光花園，在頂層退臺設(shè)置陽光花園，充分利用項目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點，并可適當(dāng)提高戶型價格，增加利潤。

3.3.3.2賣點二：層高解決功能分區(qū) 三錯層戶型

房間的功能有動靜之分，房間的面積有大小之分，房間設(shè)計要深入和細(xì)致。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設(shè)計上作出二維到三維的開拓。三錯層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系的戶型。可利用錯層住宅中不同的層高、標(biāo)高區(qū)分不同功能的空間。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務(wù)空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。錯層的市場銷售狀況：

三錯層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品。現(xiàn)階段，北京市場上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來名珠兩個項目有錯層戶型，且錯層戶型都取得不俗的銷售業(yè)績。

以都市心海岸為例，該項目的錯層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些明顯的不足，但該項目于2001年5月在市場中亮相，售價5500元/平方米，高出周邊項目約300元/平方米，其中開售的40套117平米二居錯層戶型在短短的一個月內(nèi)被搶購一空。由此可見錯層這種新穎的戶型對市場的吸引力是巨大的。3.3.3.3賣點三：交通面積功能化

在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。3.4園林景觀建議

景觀設(shè)計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。但是根據(jù)本項目的自身特點，制定合理的景觀設(shè)計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價值、主題風(fēng)格到特色賣點進(jìn)行一一闡述。3.4.1景觀的價值

3.4.1.1環(huán)境賣點概念提出的背景 A、市場競爭的需要

北京房地產(chǎn)市場在發(fā)展中很快由賣方市場走向買方市場。商品房供給量過多，空置積壓房劇增，競爭空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素質(zhì)，營造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競爭力。于是景觀設(shè)計日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來越好。發(fā)展商開發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運而生。建筑設(shè)計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強園林景觀設(shè)計，力圖創(chuàng)造個性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。

本項目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項目較多，但在市場有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設(shè)計在業(yè)內(nèi)外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見的明星樓盤。從區(qū)域市場來看，抓住機會從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場的有效手段。

B、消費者的需要

消費者對園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發(fā)展商對消費者需求的回應(yīng)。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的目標(biāo)客戶對房地產(chǎn)項目優(yōu)美園林景觀設(shè)計期待與認(rèn)同，故本項目成功的一大重要會取決于園林景觀設(shè)計的好壞。

3.4.1.2景觀的價值

萬科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開發(fā)中設(shè)計費和景觀綠化投資，是邊際利潤很大的兩個項目。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費，房屋售價每平方米往往可以多賣250元。林指出，隨著個人購房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。3.4.1.3邀請國際名師

既然是景觀設(shè)計有如此高的回報率，建議開發(fā)商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請國際名師已成為一股熱潮。在北京市場上如：東京國際、錦秋知春等，以國際名設(shè)計師為一個主要賣點，形成熱銷。建議本項目從建筑設(shè)計，規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計邀請國際知名設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計，形成本項目的一大賣點。

3.4.2園林景觀的主題風(fēng)格

本項目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為： 自然悠閑的英式風(fēng)情與日式禪意雙主題風(fēng)格園林

3.4.2.1說明

本項目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項目內(nèi)部的景觀的營造。但本項目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設(shè)兩組大型主題園林。主題一為英式風(fēng)情園林，主題二是日式禪意園林。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。

英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一個項目，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，形成既現(xiàn)對獨立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。3.4.2.2具體風(fēng)格營造 A、英式風(fēng)情園林

18世紀(jì)出現(xiàn)的英國風(fēng)景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻(xiàn)。英國園林以植物為主題。英國風(fēng)景園的特點是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運動場。善于運用風(fēng)景透視線，采用“對景”、“借景”手法，對人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過渡手法。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點綴裝飾。

英國風(fēng)景園在植物種植豐富的條件下，建議本項目以某一風(fēng)景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。

B、日式禪意園林 日本園林有三類：

（一）筑山庭

“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”。“筑山”又象書法一樣，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡各異。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個山頭形成遠(yuǎn)山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點。

（二）平庭 一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。

（三）茶庭

茶庭只是一小塊庭地，單設(shè)或與庭園其它部分隔開，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設(shè)富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點。

建議本項目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團(tuán)。

3.4.3綠化設(shè)計

綠化是住宅外部環(huán)境的一個重要組成部分。住宅的綠化設(shè)計，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點可以分級設(shè)置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團(tuán)綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。

綠化設(shè)計擴展“綠化環(huán)境”設(shè)計的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對吸收CO2釋放O2、抗SO2、殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，同時要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。

綠化環(huán)帶用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對建筑物將起保護(hù)作用，使保護(hù)對象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹、綠地，才能使公共綠帶達(dá)到更高的水平。

立體綠化立體綠化含陽臺、平臺綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用。可使在高層居住和工作的人們在多層和高層中綠化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。

樹種建議建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風(fēng)情的有效手段。用整體的表現(xiàn)手法，通過設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風(fēng)格。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且減少成本的投入。

3.4.4環(huán)境設(shè)施設(shè)計要點建議 3.4.4.1環(huán)境景觀設(shè)施匯總 分類 內(nèi)容

建筑小品及設(shè)施 園林設(shè)計 漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石

建筑附屬設(shè)施 通廊、門廊、自動扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄

景觀設(shè)施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝

3.4.4.2室外硬質(zhì)景觀設(shè)計

住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設(shè)計也是一個不可疏忽的重要組成部分。室外硬質(zhì)景觀，是相對于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場地、路面鋪砌、建筑小品、市政設(shè)施等。A、容易出現(xiàn)的一些問題

a、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時間最長的室外活動空間。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設(shè)計只注重營造大面積的綠地和四通八達(dá)的道路系統(tǒng)，甚至被設(shè)計成公園甚至是主題公園，而忽略了活動場所的設(shè)計和生活氣氛的營造。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進(jìn)的感覺。b、大面積的綠地往往只可遠(yuǎn)觀不可進(jìn)入，空地雖大功能性卻較差。

c、有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計，雖然注意了活動場所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。例如把座椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來聊天時，會不斷地受到過往行人的干擾。再如兒童游戲場，司空見慣的情況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。出現(xiàn)這些問題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計質(zhì)量不高。B、各種活動設(shè)施建議

考察居民在社區(qū)里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們需要進(jìn)行各種不同類型的活動，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書等。而不同的戶外活動行為需要不同功能的場所。散步的空間散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；

晨練的空間應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；

人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長時間；

青少年玩耍的空間在考慮就近分散設(shè)置的同時，應(yīng)當(dāng)離住宅遠(yuǎn)一些，以免造成對居民日常生活的干擾。社區(qū)內(nèi)樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設(shè)有多種運動場所、設(shè)施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂之用。運用精致的硬質(zhì)鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動場所。花池和水池外壁，恰好和坐椅距地高度相同，人們可在花叢中、水池邊隨時找到自己喜愛的空間坐下來休息。C、建設(shè)功能性趣味性強的小品

居住區(qū)內(nèi)的建筑小品應(yīng)有較強的功能性和趣味性，這樣人們才樂于觀賞和接近它們。社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當(dāng)?shù)墓δ埽尵用衲軌蛸N近它們，使用它們，參與其中享受無究的樂趣。在風(fēng)格上，建議與整個園林的風(fēng)格相一致。

3.4.4.3社區(qū)景觀設(shè)想

A、主入口：主入口廣場，主題噴泉雕塑，展現(xiàn)社區(qū)整體對外形象，體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個性的風(fēng)格定位。

B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。同時將休閑長廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。

C、設(shè)置花圃、特色種植、密林幽徑。

D、設(shè)置兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等；

E、建議建設(shè)坡地高差設(shè)置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。

3.4.5園林景觀特色賣點設(shè)計

3.4.5.1園林景觀空間設(shè)計的連續(xù)性

本項目的英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一處，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，使整個項目景觀有序的連接，形成既現(xiàn)對獨立又彼此相通的大型雙園林社區(qū)。這是北京市場上所沒有的一定會成為園林景觀特色賣點。3.4.5.2“景窗”概念

建議進(jìn)行雙陽臺設(shè)計，即在全落地玻璃封閉陽臺外面設(shè)計600mm寬的不封閉陽臺，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可直接進(jìn)行室外遠(yuǎn)眺。臥室的窗全部低開，窗臺高于室內(nèi)地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗臺下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開滿窗下的時候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。3.4.6環(huán)境建設(shè)其他注意之處 3.4.6.1環(huán)境建設(shè)注意經(jīng)濟性

由于人們對環(huán)境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長。考核環(huán)境建設(shè)的經(jīng)濟性，既要計算一次性建設(shè)投資，也要計算建成后的日常運行和管理費用，這一比例應(yīng)掌握適度，既要防止建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過低，也要反對不必要的奢華和鋪張。

居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運行和管理費用包括草皮、樹木的養(yǎng)護(hù)、修剪費，水泵運行、水景維護(hù)費等，這些費用都來源于物業(yè)管理費。在環(huán)境設(shè)計時應(yīng)注意減少可能發(fā)生的日常運行費用，不然就會出現(xiàn)建得起而用不起的后果。

需要指出的還有，草皮的維護(hù)和保養(yǎng)費用遠(yuǎn)高于一般樹木，而其保護(hù)生態(tài)的作用卻比樹木要差。因此在許多情況下，少種草、多栽樹是合理而經(jīng)濟的綠化方案。但在社區(qū)建設(shè)初期，樹木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。本項目園林建設(shè)初期可以栽種一定的成年樹，營造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。

3.4.6.2潔凈大氣環(huán)境

園內(nèi)綠樹成蔭，空氣質(zhì)量有了進(jìn)一步的保障；通過禁止設(shè)置露天飲食攤點，清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛(wèi)生死角等其它污染源，排氣進(jìn)行統(tǒng)一集中向高空排放等措施，有效地保障社區(qū)空氣質(zhì)量。

3.4.6.3良好的聲環(huán)境

在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。在北京地區(qū)，建議采用外墻外保溫，并采用斷橋中空雙層玻璃窗。3.4.7發(fā)揮景觀的促銷作用

優(yōu)美的園林景觀對消費者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。如果賣現(xiàn)樓，銷售時建筑和園林景觀都已完成，消費者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳選擇。發(fā)展商不需玩弄各種營銷技巧，只要實實在在地做好樓盤和園林景觀，就可以等著收錢了。但本項目可能賣的是期房，銷售時整個工程只完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見不到實物，消費者看見的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對不上號，園林景觀的促銷作用就不顯著。

未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進(jìn)作用，但消費者總存有疑慮：園林建成后會有這么漂亮嗎？在消費者對未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時，園林景觀對銷售就難發(fā)揮很大作用。

景觀先行

現(xiàn)在，敝司建議在樓盤預(yù)售前，先把園林景觀做好，消除購房者的疑慮。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點不做好。本項目為分期開發(fā)的大項目，在后面幾期開發(fā)時不用先完成園林景觀工程，因為有前期的園林可讓看樓者參觀。

3.5建筑風(fēng)格

3.5.1建筑風(fēng)格對利潤的影響 3.5.1.1建筑風(fēng)格對住宅的重大意義

建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實用和美觀兩個目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個意義上說，風(fēng)格對住宅開發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個層面：

從建筑本身來說，是通過風(fēng)格來取得兩重效果：一是美觀，二是識別（如同CI設(shè)計）從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風(fēng)格對整盤促銷是有積極意義的。正因為此，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點之一。

對消費者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。

樓盤的外觀，（一般稱外立面）對房價是有影響的，除了樓看起來是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時候，看上去好看，卻特別易污、易變色，用不了多久就舊得不成樣子，用這樣的材料建的房子，再好看也對保值沒有幫助。3.5.1.2“外立面”對樓宇價格的影響不斷上升

雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價格中所占的比例有越來越高的趨勢。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對樓宇價值的影響增加得也會較快。

樓市發(fā)展的必然趨勢是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場越來越成熟的今天，人們對居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。北京地區(qū)如：戀日家園等項目以建筑外立面為主要賣點。

3.5.2建筑風(fēng)格與開發(fā)商的關(guān)系

3.5.2.1建筑風(fēng)格在購房決策要素中的排序

在當(dāng)前特定的情況下，購房者尚未將建筑風(fēng)格、建筑形式作為購房時重點考慮的因素。在分期開發(fā)的社區(qū)中，前期開發(fā)的住宅建筑的風(fēng)格，對后續(xù)買房者的影響較大。

普通居民普遍傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，這種體驗，在很大程度上是基于個人感覺。購房者對“歐陸風(fēng)格”、“古典主義”、“現(xiàn)代主義”等建筑流派或發(fā)展商的宣傳推廣口號敏感度較小。

3.5.2.2客戶群對“建筑風(fēng)格”的偏好

對建筑色彩和建筑立面造型的選擇，與人的生活經(jīng)歷有關(guān)，也與人的文素質(zhì)（如受教育水平、職業(yè)、記憶、經(jīng)驗等）有關(guān)。一般地說，知識水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風(fēng)格和色彩。3.5.2.3建筑風(fēng)格與開發(fā)價值的關(guān)系

影響房地產(chǎn)開發(fā)價值的因素很多。開發(fā)時機、地段和建筑質(zhì)量是三個決定性的因素。房地產(chǎn)市場的激烈競爭也迫使發(fā)展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫。相同質(zhì)量下的價格競爭和相同價格下的質(zhì)量競爭，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求。有遠(yuǎn)見的發(fā)展商都已經(jīng)意識：必須通過產(chǎn)品來引導(dǎo)消費，通過新的產(chǎn)品來激發(fā)新的有效需求。未來的住宅社區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。3.5.2.4建筑師與開發(fā)商的配合問題

房地產(chǎn)開發(fā)的根本目的是為了盈利，發(fā)展商永遠(yuǎn)將經(jīng)濟效益放在首位。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng)作和創(chuàng)新的欲望很強，但往往忽視市場需求的因素。良好的建筑方案和建筑風(fēng)格，需要建筑師和發(fā)展商共同配合來完成。3.5.3房地產(chǎn)市場中建筑風(fēng)格現(xiàn)狀剖析 3.5.3.1歐陸風(fēng)格

其實這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類型，主要是以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號為特征，反映在建筑外形上，較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結(jié)合。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。3.5.3.2新“古典主義”與現(xiàn)代主義相結(jié)合

這種風(fēng)格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。3.5.3.3現(xiàn)代風(fēng)格

現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。3.5.3.4異域風(fēng)格

這類建筑大多是境外設(shè)計師所設(shè)計，其特點是將國外建筑模式“原版移植”過來，植入了現(xiàn)代生活理念，同時帶來了某種異域情調(diào)的空間。3.5.3.5普通型

這類建筑很難就其建筑外觀在風(fēng)格上下一定義，它們的出現(xiàn)大概與商品房開發(fā)的環(huán)境或開發(fā)商的認(rèn)識水平、審美能力或開發(fā)實力有關(guān)。建筑形象平淡，建筑立面樸素，無過多的裝飾，在墻面的材料亦無細(xì)致考慮，顯得普通化。

樓房風(fēng)格（特色）的界定，主要指房子的外觀造型及社區(qū)配套的特色。3.5.4建筑風(fēng)格的未來走勢 3.5.4.1個性化時代來臨 現(xiàn)代生活豐富多彩，現(xiàn)代風(fēng)格推崇個人主義，突出人的個性張揚。人在對住宅的需求上，同樣要求有更多內(nèi)涵豐富、形式多樣的樓盤供現(xiàn)代人選擇，這其中尤其對樓盤外立面的新穎創(chuàng)新上有關(guān)更強烈的要求，鮮明突出的樓盤至今還留給人們深刻的印象。不管哪種風(fēng)格，都應(yīng)能在平實之中體現(xiàn)出建筑的品味和質(zhì)感，社區(qū)的外在形象一定要能體現(xiàn)目標(biāo)客群內(nèi)在身份的需求，建筑外立面和建筑風(fēng)格能滿足目標(biāo)顧客的個性心理和社會心理需求，這就要求在樓盤策劃時不但要溶入超前的開發(fā)設(shè)計理念和文化理念，而且還要溶入人們追求成功事業(yè)，美好生活的人生理念，哪個樓盤能使目標(biāo)客戶從項目上找到歸屬感、自豪感和榮譽感，這個樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強的生命力和號召力。3.5.4.2設(shè)計理念更加理性成熟

開發(fā)商所希望的種種風(fēng)格，亦不過是取代一些專業(yè)人士難以名狀的建筑形式，這終究是為了美的愉悅，所以設(shè)計師有義務(wù)主動引導(dǎo)社會的審美，走出“某某風(fēng)格”的誤區(qū)，用本質(zhì)的創(chuàng)造去代替風(fēng)格的模仿。3.5.4.3建筑風(fēng)格多樣化

隨著經(jīng)濟的發(fā)展、建筑科技的進(jìn)步以及消費需求的多元化，住宅風(fēng)格也會日益多樣化。3.5.4.4建筑風(fēng)格景致化

隨著消費品位的提高，建筑風(fēng)格將更為完美、精致、那種粗制濫造、各不符實的風(fēng)格將無市場。

3.5.5本項目建筑風(fēng)格建議 本項目建議采用：

新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格

新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號和裝飾細(xì)節(jié)于建筑中達(dá)到豐富的效果。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格在很大程度上繼承和借鑒了現(xiàn)代主義建筑的構(gòu)造和功能，僅僅是在形式上進(jìn)行刻意強調(diào)，達(dá)到裝飾的美感。本項目建筑風(fēng)格建議與園林風(fēng)格相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架。線條簡潔明朗為宜，給人以高雅、時尚的雙重感受。

3.5.6建筑風(fēng)格的表達(dá)

3.5.6.1建筑風(fēng)格表達(dá)的四大法則

3.5.6.2建筑風(fēng)格表達(dá)的要素 A、立面

建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。

本項目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺及線角的設(shè)計，產(chǎn)生豐富的立體感。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或弧形的觀景陽臺造型與有波浪曲線造型的水景相呼應(yīng)，營造高雅、浪漫、時尚及個性的居住氣氛。

建議設(shè)計具有特色的屋面結(jié)構(gòu)，采用曲線造型，展示外立面的動感和時代感。

B、材質(zhì)

在北京地區(qū)，因為天氣及大氣環(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，在北京地區(qū)進(jìn)行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營造高尚社區(qū)環(huán)境。C、色彩

根據(jù)本項目定位，針對其購買客群，建筑外立面應(yīng)追求活潑的視覺感受，營造休閑、舒適、時尚的家居氛圍。結(jié)合敝司對本項目建筑外觀風(fēng)格的建議，我們認(rèn)為外立面可考慮采用淺色系列墻面顏色，帶有高級灰的淡藍(lán)、綠、黃、白，配以淡藍(lán)綠落地觀景窗，碧水藍(lán)天影映社區(qū)清新與時尚的風(fēng)格。D、空間及其組合

建議在樓座的組合上，以曲線造型上與建筑的外立面相配合，空間高度上，以錯落的布局營造浪漫的天際線。

3.5.7建筑風(fēng)格實現(xiàn)更好價值的方法

A、發(fā)展商自身建筑審美能力的提高。可考慮聘請富有經(jīng)驗的優(yōu)秀的建筑大師作參謀。B、對住宅設(shè)計的重視程度要提高。在費用、時間等方面上給予設(shè)計人員更多的空間。C、詳細(xì)進(jìn)行項目策劃，給予設(shè)計人員更多的指引。

3.6配套設(shè)施規(guī)劃建議

對于工作強度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來說，社區(qū)配套的完備程度是他們在購房時要考慮的重要因素；加之，本項目目前的周邊環(huán)境差，嚴(yán)重影響了項目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施將成為提升項目品質(zhì)和檔次的首要因素。我們應(yīng)以經(jīng)濟性實用性為出發(fā)點，謹(jǐn)慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要注意開發(fā)成本的節(jié)約，以免造成不必要的浪費。3.6.1建議依據(jù)

透視本項目調(diào)研報告(參考表3.6-1)，發(fā)現(xiàn)本案周邊競爭項目的社區(qū)配套設(shè)置幼兒園、中小學(xué)、兒童游樂、老年活動中心、健身娛樂等設(shè)施的項目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標(biāo)客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動等，因此在設(shè)置區(qū)內(nèi)配套時要著重考慮。本案周邊大多數(shù)競爭項目的規(guī)模較小，檔次較低，區(qū)內(nèi)配套情況均不良好；而本項目周邊生活配套設(shè)施除缺乏大型運動場館及文化設(shè)施和大規(guī)模公園景區(qū)外，其他日常生活配套設(shè)施較為完善。因此本項目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的重中之重。本項目定位在“中高檔舒適園林社區(qū)”。

本項目的目標(biāo)客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。對于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、悠閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類人群考慮的重要因素。因此根據(jù)他們的喜好建設(shè)便利生活、充分休閑娛樂的社區(qū)配套設(shè)施是本項目社區(qū)配套規(guī)劃的側(cè)重點。

表3.4-1周邊競爭項目社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施情況

物業(yè)名稱 會所 羽毛球場 網(wǎng)球場 游泳館 保齡球場 臺球室 健身房 桑拿浴室 餐飲設(shè)施 幼兒園 中小學(xué) 商店 健身步道 兒童游樂設(shè)施 老年人活動場所 歐園?北歐印象 √ √ √ √ √ √ √ √ 精圖雅苑 豐益城市花園（二期）

√ √ √

立恒名苑 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 蓮馨嘉園 √ √ √ 華源新第 √ √ 翠微生活

蓮香園 √ √ √ √ √ √ √

榮豐2008 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 鼎恒新星 盛榮嘉園 √ √ 馨蓮茗苑

盛鑫嘉園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 西環(huán)景苑 萬方苑 √

信德新時代 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 莊維花園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 依蓮軒

蝶翠華庭 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 國電中興嘉園

頤源居(三期)√ √ √ √ √ √ √ √ 恒華國際 √ √ √ √ 新世華苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 麗陽四季

朗琴園（二期）√ √ √ √ √ √

3.6.2配套設(shè)施規(guī)劃建議內(nèi)容 3.6.2.1設(shè)施規(guī)劃原則

根據(jù)3.6.1.1建議依據(jù)，可按以下原則設(shè)置區(qū)內(nèi)配套： A、內(nèi)外相結(jié)合

針對項目周邊缺少大眾體育運動和文化設(shè)施,可在社區(qū)內(nèi)有所側(cè)重地加強,以彌補周邊配套的不足，提高業(yè)主生活品質(zhì)。B、一二期相結(jié)合

按本項目規(guī)劃總建筑面積將達(dá)30多萬平方米，建議開發(fā)商分兩期開發(fā)。一期開發(fā)可優(yōu)先考慮建設(shè)大型會所、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、戶外健身配套等；金融機構(gòu)、幼兒園、中小學(xué)等教育設(shè)施可考慮在二期中實現(xiàn)。

按照北京世紀(jì)安泰建筑工程設(shè)計有限公司的規(guī)劃設(shè)計方案，本項目設(shè)有底商，建議可以將本項目的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、金融機構(gòu)等配套設(shè)施設(shè)置在底層商鋪，這一點在招商時應(yīng)著重考慮。C、與產(chǎn)品定位相結(jié)合

通過設(shè)置較為完善的社區(qū)配套及服務(wù)，以期實現(xiàn)配套的高品質(zhì)；通過設(shè)置超市、家政服務(wù)中心、洗衣店商業(yè)服務(wù)設(shè)施等,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便捷的多樣化服務(wù)。D、配套公建建設(shè)指標(biāo)

配套公建建設(shè)指標(biāo)均以《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》及最新相關(guān)文件為依據(jù)。

3.6.2.2會所配套設(shè)施

項目周邊大眾體育運動和文化娛樂設(shè)施不健全，這就要求社區(qū)內(nèi)要有一個完善的大型綜合性會所，以滿足業(yè)主對現(xiàn)代生活的需要。

根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》總建筑面積為：6800米。本項目會所配套內(nèi)容及面積建議見表3.6-2 表3.6-2 序號 名稱 面積(平米）功能 備注 門廳 200 接待登記，物品保管 可適當(dāng)合并 100 等候休息 100 咖啡廳 100 茶室 2 診所 500 門診部 100 醫(yī)藥店 3 社區(qū)服務(wù)中心 300 社區(qū)綜合服務(wù) 方便生活 社區(qū)管理中心 100 業(yè)主管理委員會 300 物業(yè)管理辦公 200 社區(qū)之家 5 青少年之家 400 書籍閱覽培訓(xùn) 豐富文化生活 6 棋牌室 200 象棋、圍棋、橋牌、麻將等 7 健身中心 400 器械健身 200 健身訓(xùn)練室

200 桑拿 鄰近游泳池及淋浴間 200 淋浴 鄰近泳池 200 乒乓球室 200 臺球室

700 室內(nèi)游泳館 泳池尺寸25mx12.5m 500 保齡球場 可適當(dāng)設(shè)置一些娛樂設(shè)施，例如電子游戲、康樂健身等 100 壁球場

300 籃球場 三者設(shè)置在一處，可合并使用 300 羽毛球場（網(wǎng)球場）50 更衣室男部 50 更衣室女部 多功能廳 200 開會、影視、舞廳、卡拉OK 作為文化娛樂場所 9 老年人

活動中心 200 老年人娛樂活動 10 預(yù)留備用 400 將來功能增加 合計 6800 附：

1、根據(jù)規(guī)范計算，診所規(guī)模約為560平米左右，面積較小。為了有效提高用地，增大園林景觀面積，故建議將社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施設(shè)在會所內(nèi)；

2、出于社區(qū)的整體規(guī)劃考慮，建議將籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等運動場所設(shè)在室內(nèi)，這樣不僅避免了對社區(qū)住戶的噪聲影響，而且有利于增加園林景觀的建設(shè)，擴大綠化面積；

3、預(yù)留一定的空間作為以后會所功能變化或增加之用。

C、教育

本項目周邊的教育設(shè)施較為健全，考慮到本案的規(guī)模和開發(fā)成本，敝司建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)置托兒所和幼兒園即可。

根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》建議教育設(shè)施總建筑面積為：1500米

本項目教育設(shè)施及面積建議見表3.6-3 表3.6-3 序號 名稱 面積（平米）備注 托兒所 500 設(shè)置于陽光充足，接近公共綠地，便于家長接送的地段。2 幼兒園 1000 合計 1500 C、商業(yè)服務(wù)設(shè)施

本項目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優(yōu)勢，按照設(shè)計公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設(shè)有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在地層商鋪處，貴方在招商時，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善。因為敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在底層商鋪處，并考慮到同時滿足周邊客戶的需求，增大商業(yè)利潤，在此形成一個功能完善的商業(yè)區(qū)。本項目商業(yè)服務(wù)設(shè)施及面積建議見表3.6-4 表3.6-5 序號 名稱 面積（平米）備注 大型綜合性超市 1000 設(shè)置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應(yīng)在社區(qū)主要出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來客戶。2 集貿(mào)市場 600 室內(nèi)市場，出租攤位 3 洗衣店 400 設(shè)低中高檔 4 花店 100 5 中餐廳 1000 中檔以上餐廳兩個（400*2平米）小餐廳兩個（100*2平米）6 西餐廳 300 7 蛋糕房 200 現(xiàn)場制作 美容、美發(fā) 400 設(shè)置2-3個形成競爭態(tài)勢 9 照相館 500 8 服裝店 600 設(shè)置4-5個有特色的服裝店，出租攤位 9 藥店 100 主要是對外 10 服裝加工 100 11 綜合便利店 200 12 其它第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施 1000 如移動電話廳、家裝建材等 合計 6500

D、金融機構(gòu)

敝司建議將金融機構(gòu)設(shè)在底層商鋪處，既方便社區(qū)內(nèi)住戶，同時也達(dá)到服務(wù)周邊住戶的目的。因此，面積可在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴大，建議面積可達(dá)到800平米，詳見表3.6-6。表3.6-6 序號 名稱 面積（平米）備注 1 銀行 500 與商業(yè)服務(wù)設(shè)施結(jié)合設(shè)置。2 郵局 300 合計 800 E、戶外健身配套 健康步道 兒童游樂園

3.7物業(yè)管理建議

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費心理的日漸成熟，購房者的注意力已不僅僅停留在實物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費者是否在此置業(yè)。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2002年三地新開發(fā)的樓盤的賣點主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價格（92.8%）、戶型（91.4%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（83.5%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。3.7.1考慮因素

根據(jù)市場調(diào)研報告表明（見表3.7-1），本案周邊現(xiàn)有項目中,多數(shù)社區(qū)采用由專業(yè)物業(yè)管理公司來經(jīng)營管理的方式，少數(shù)采取了開發(fā)商自管的方式。

而消費者方面,多數(shù)人對于由“房管時代”轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識,心理承受能力低。“物業(yè)收費難”主要是因為很多業(yè)主沒有從根本上認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性，而并非無力承擔(dān)。

具體到本項目,市場定位的最終目標(biāo)是實現(xiàn)高性價比，物超所值；由于目標(biāo)客戶群中經(jīng)濟狀況和觀念認(rèn)識的差異,這類客戶群不僅注重物業(yè)管理質(zhì)量，而且更為關(guān)注收費的高低。鑒于本項目的實際情況：

1）目標(biāo)客戶群的主要購買目的是自用而非投資，對于這一階層來說本次置業(yè)將是他們的最后一次置業(yè)，因此他們會更加關(guān)注樓盤的物業(yè)管理水平。

2）現(xiàn)階段本項目的周邊環(huán)境較差：房屋破爛、人口復(fù)雜、人員素質(zhì)較低、有一定的治安隱患，并且這一情況不可能在短時間內(nèi)得到改善。購房者會懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境。

對本項目而言，提升物業(yè)管理水平，實現(xiàn)邊際效應(yīng)低，以小幅度增加購房者的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)為代價，來彌補項目的致命缺欠，提升項目的品質(zhì)，消除客戶的決策障礙。

該區(qū)域的購房者價格承受能力有限，提供明顯優(yōu)于周邊項目的高性價比的物業(yè)，物超所值的管理將會成為本案的一個亮點，具有很強的競爭力。

表3.7-1：本案周邊現(xiàn)有項目物業(yè)管理情況 物業(yè)名稱 物業(yè)管理商 物業(yè)管理費（元）綜合評價 歐園?北歐印象 北京新起點物業(yè)管理有限公司 2-2.3 60.18 精圖雅苑 百事物業(yè) 1.8 49.96 豐益城市花園（二期）豐臺城建物業(yè)管理有限公司 1.13 57.23 立恒名苑 自管經(jīng)營 2.8 80.95 蓮馨嘉園 自管 2.2 77.83 華源新第 華能物業(yè) 2.23 53.26 蓮香園 北京瑞思特物業(yè)管理有限責(zé)任公司 1.7 80.17 鼎恒新星 開發(fā)商下屬公司 2.5 62.49 盛榮嘉園 中視實業(yè)發(fā)展有限公司 1 59.90 盛鑫嘉園 中盛鑫物業(yè) 1.75 54.42 西環(huán)景苑 中鐵平安 1.8 60.29 信德新時代 北京東方宏德投資顧問有限公司 2.5 62.27 莊維花園 莊維物業(yè) 1.94 64.08 依蓮軒 自管 1.8 67.33 蝶翠華庭 待定 2.5 77.76 麗陽四季 中鐵太平1.98 64.03 朗琴園（二期）中房恒通物業(yè)管理公司（開發(fā)商下屬）2.5 87.90

3.7.2物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議

為了實現(xiàn)物業(yè)管理的高性價比、物超所值，增加產(chǎn)品賣點，敝司建議貴方采取委托知名物管公司直接管理或作顧問的方式。收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照北京市文件規(guī)定，并依據(jù)市場情況取其平均值2.0253（參考表3.5-1），并根據(jù)本項目實際物業(yè)管理的程度上下浮動，浮動范圍上下不超過25%。本案的物業(yè)管理敝司建議：提供明顯優(yōu)于周邊項目的高性價比的物業(yè)，物超所值的管理，這將會成為本案的一個銷售亮點，具有很強的市場競爭力。因此，物業(yè)管理費應(yīng)趨向于上限，并建議采取非整數(shù)的定價方法,如2.15元,以給業(yè)主留下一個定價科學(xué)合理的印象。

另外根據(jù)《北京市物管招投標(biāo)暫行辦法》規(guī)定,新建的用于出售的物業(yè),應(yīng)在銷售（預(yù)售）前完成物管單位的招投標(biāo)工作。建議屆時貴方邀請部分已認(rèn)購的客戶參加,這對于加強雙方溝通理解和將來小區(qū)的順利入住有著積極的意義。3.7.2.1服務(wù)內(nèi)容建議：

物業(yè)管理服務(wù)一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)和公眾代辦性服務(wù)。A、公共性服務(wù)內(nèi)容建議如下： 1)、公共區(qū)域的保潔、保安、綠化； 2）、化糞池清掏；

3）、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護(hù)； 4）、小區(qū)/樓宇的日常管理。注：業(yè)主必須交納公共性服務(wù)費。B、特約性服務(wù)內(nèi)容建議如下： 1）、定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； 2）、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)； 3）、園藝培植及保養(yǎng)、租擺； 4）、信函電報及報刊速遞； 5）、訪客留言；

6）、物品搬運服務(wù)（特指在社區(qū)內(nèi)）； 7）、訂餐及送餐服務(wù)； 8）、衣物洗燙； 9）、家政服務(wù)； 10）、接送子女上學(xué)； 11）、幼兒托管及老人陪伴；

12）、商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真等）；

13）、各種代辦及代理服務(wù)（如代購商品,代聘家教,預(yù)定飛機、火車、船票,報刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)??）。注：特約性服務(wù)費用應(yīng)由雙方協(xié)定，實行調(diào)節(jié)價管理。C、代辦性服務(wù)內(nèi)容建議如下：

物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費用的服務(wù)。

3.7.2.2相關(guān)物業(yè)管理公司簡介

第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（北京）有限公司

“第一太平戴維斯”是一間國際知名的物業(yè)顧問行,歷史悠久,信譽卓著，主要從事寫字樓的物業(yè)管理。為配合業(yè)務(wù)全球化的發(fā)展,“第一太平戴維斯”于2000年4月起已正式成為在英國倫敦上市的Savillsplc集團(tuán)成員之一。物業(yè)管理是第一太平戴維斯的一項核心業(yè)務(wù),該公司首先在香港注冊,專長負(fù)責(zé)商業(yè)樓宇及居住型公寓的專業(yè)管理,擁有豐富的經(jīng)驗,于1998年取得了國際認(rèn)證的ISO9002優(yōu)質(zhì)管理證書,1999年取得了國際認(rèn)證的ISO14000環(huán)保管理證書。在香港,主要管理項目有全港最大的商場西九龍中心,甲級寫字樓力寶中心、始創(chuàng)中心、尖沙嘴新文化中心等項目。

該公司于1988年開始開拓國內(nèi)的物業(yè)管理業(yè)務(wù),將專業(yè)的技術(shù)及概念帶到國內(nèi),為此,集團(tuán)在北京、上海、廣州、南京、天津、杭州等城市設(shè)立公司及分公司,專誠為國內(nèi)客戶提供服務(wù)。公司的服務(wù)宗旨是處處采取主動,防范于未然,有效地將意外率減至最低,在對客戶服務(wù)工作中實施嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),特別重視客戶對管理處工作的投訴及跟進(jìn)。而在內(nèi)部管理運作上強調(diào)的是分工合理,責(zé)任明確,獎罰分明,不斷提升員工的服務(wù)工作技能和服務(wù)質(zhì)量。在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)方面,提供優(yōu)質(zhì)的管理的服務(wù)承諾,服務(wù)以客為先,力求不斷改進(jìn),自我完善。通過實施質(zhì)量管理系統(tǒng),確保服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到國際級的ISO9002或國內(nèi)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn),力求為客戶的物業(yè)創(chuàng)造品牌。“第一太平戴維斯”在北京管理的項目包括香江花園、東湖別墅、朝陽園、豐聯(lián)廣場、中關(guān)村大廈、方圓大廈等。

戴德梁行

梁振英測量師行與兩間享負(fù)盛名的物業(yè)顧問公司-英國的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要從事高檔公寓的物業(yè)管理。三千位房地產(chǎn)專業(yè)人士在全球三十個國家一百一十個城市,為客戶提供更臻完善的跨國房地產(chǎn)服務(wù)。北京戴德梁行房地產(chǎn)顧問有限公司自一九九六年在北京接管第一個物業(yè)管理項目以來,經(jīng)過6年的發(fā)展,目前已成為北京市最具活力、管理項目最多、服務(wù)工作最具特色、技術(shù)支援體系最為完善、培訓(xùn)項目最為豐富、合同續(xù)簽率最高的外資公司。依賴其龐大的物業(yè)管理資源以及對國內(nèi)物業(yè)管理市場的了解和貢獻(xiàn),北京戴德梁行作為唯一一家海外公司榮幸成為二零零零年十月成立的中國物業(yè)管理協(xié)會首批理事會員。

北京戴德梁行作為戴德梁行集團(tuán)公司的全球一百余家公司之一,在北京地區(qū)現(xiàn)承接包括遠(yuǎn)洋大廈、盈科中心、海龍大廈、風(fēng)林綠洲、華世隆國際公寓、維也納森林別墅、翠湖別墅等具有標(biāo)志性建筑的寫字樓、高檔公寓、別墅項目。

國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司

中國國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)中心）是由對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部所屬鑫廣物業(yè)管理中心和馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán)屬下的香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建國內(nèi)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一。

1998年,國貿(mào)中心在國家工商局注冊成立了全資子公司----國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司,旨在通過該公司對外輸出其成功的物業(yè)管理和酒店管理模式,為促進(jìn)物業(yè)管理和酒店管理的社會化、專業(yè)化做出貢獻(xiàn)。2000年,國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司通過ISO-9002質(zhì)量體系的國際認(rèn)證,其所管理的國貿(mào)中心的物業(yè)也被北京市國土資源和房屋管理局評為優(yōu)秀管理大廈,這些都是國貿(mào)物業(yè)酒店管理公司取得成功的重要標(biāo)志。國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司在引進(jìn)、吸收國外物業(yè)管理及酒店管理模式和經(jīng)驗的同時,注重將其與我國國際相結(jié)合,并在公司經(jīng)營管理過程中不斷進(jìn)行深入探索與開拓,從而進(jìn)一步形成一套獨特、系統(tǒng)的物業(yè)管理及酒店管理模式、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序。

北京中原物業(yè)顧問有限公司物業(yè)部

北京中原物業(yè)顧問有限公司的物業(yè)管理部是一個重要而特殊的部門，主要從事綜合物業(yè)管理。說其重要是因為物業(yè)管理部占據(jù)著一個龐大的物業(yè)管理市場,說其特殊是因為它的運做模式已接近一個公司性質(zhì),都是本著自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧的原則。同時,物業(yè)管理部的發(fā)展又是穩(wěn)健、迅速而全面的,從最初的1個人,2個人到現(xiàn)在的100多人,管理的項目也涉及寫字樓、別墅、公寓和住宅,此外它還提供顧問性質(zhì)的服務(wù),幫助其他管理公司提高自身的管理水平。物業(yè)管理部始終都遵循著“專業(yè)精神,忠誠服務(wù),追求效率,安全至上”的管理服務(wù)宗旨,力求為所有客戶提供最好的服務(wù)。為此,物業(yè)管理部于2000年開始申請ISO9002國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證,并于2000底成功地通過了該認(rèn)證,也使其服務(wù)水平逐漸與國際水平接軌。物業(yè)管理部的過往業(yè)績包括：北京昆泰大廈、安貞大廈、聯(lián)合大廈、嘉浩國際別墅城、天建大廈、迪陽公寓、美麗亞洲假日花園、石家莊金鼎公寓、珠海中山大學(xué)公寓等。目前所管理和顧問的項目有晨曦花園、方安苑、北京機械大廈、高德大廈、浩鴻園、都市經(jīng)典家園、陶然湖景和沈陽佳地園等。目前,物業(yè)管理部已壯大成物業(yè)管理分公司,它的發(fā)展方向是向全國范圍擴展,發(fā)展的目標(biāo)是成為全國性知名物業(yè)管理企業(yè),將運用先進(jìn)的管理手段,科學(xué)的管理方法和全體員工的智慧與努力為所有客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

論及公司背景、資歷，其應(yīng)屬同業(yè)中第一梯隊，但由于正處于市場拓展期，因此與上述幾家公司相比，在收費方面更為優(yōu)惠。同時，北京中原物業(yè)管理部承諾，可協(xié)助由其負(fù)責(zé)顧問的小區(qū)物業(yè)管理公司在運行之后的半年內(nèi)通過ISO9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證。這就為物業(yè)管理公司與開發(fā)商雙方的合作質(zhì)量提供了一個量化的標(biāo)準(zhǔn)。

深圳市中海物業(yè)管理有限公司

是駐香港中資上市公司中國海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨立法人資格的企業(yè)。公司在掌握香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗，結(jié)合中國大陸的實際國情，探索出具有特色的中海物業(yè)管理模式。

公司的經(jīng)營活動以物業(yè)管理為主，同時開展電梯安裝保養(yǎng)、機電設(shè)備維修、二次供水設(shè)施和高樓外墻清洗及物業(yè)智能化系統(tǒng)設(shè)計、集成、施工、調(diào)試及維修等專業(yè)經(jīng)營。目前已發(fā)展為擁有高、中級專業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才近400名、下轄8家子公司的集團(tuán)化企業(yè)。擅長于普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)，價格合理。

中海物業(yè)十年歷程，創(chuàng)造了中國物業(yè)管理行業(yè)的多項之最：已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）15個，占全國國家級優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）總數(shù)的3.5%,為國內(nèi)同業(yè)擁有國優(yōu)最多；1996年2月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9002國際質(zhì)量保證體系認(rèn)證。

3.8項目智能化建議 3.8.1建議依據(jù)

區(qū)域市場項目配套設(shè)施狀況

表3.8－1：區(qū)域市場項目主要樓宇配套 物業(yè)名稱 通訊系統(tǒng) 供暖系統(tǒng) 電梯 供電系統(tǒng) 歐園?北歐印象 寬帶 獨立供暖 合資 雙路供電

精圖雅苑 每戶預(yù)留2條電話線，寬頻入網(wǎng) 獨立供暖 富士達(dá) 雙路供電 豐益城市花園（二期）IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 立恒名苑 IDD 集中供暖 酒店專用3200型奧的斯 雙路供電 蓮馨嘉園 IDD 集中供暖 三菱 單路供電 華源新第 IDD 集中供暖 東芝 雙路供電 翠微生活 寬帶 集中供暖 三菱 雙路供電 蓮香園 IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 榮豐2008 IDD 獨立供暖 富士達(dá) 雙路供電 鼎恒新星 電話、寬帶 市政供暖 國產(chǎn) 雙路供電 盛榮嘉園 電話，寬帶 獨立供暖 三菱 雙路供電 馨蓮茗苑 IDD 集中供暖 待定 雙路供電 盛鑫嘉園 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 西環(huán)景苑 IDD 集中供暖 LG 雙路供電 萬方苑 IDD 市政供暖 通力 雙路供電 信德新時代 寬帶 獨立供暖 東芝 雙路供電 莊維花園 寬帶 集中供暖 合資 雙路供電 依蓮軒 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 蝶翠華庭 IDD 獨立供暖 東芝 雙路供電 國電中興嘉園 寬帶 市政供暖 三菱 雙路供電 頤源居(三期)ADSL 市政供暖 日立 雙路供電 恒華國際（商住）寬帶 中央空調(diào) 雙路供電 新世華苑 IDD 市政 通力 雙路供電

麗陽四季 2條電話線，一個寬帶接口 集中供暖 LG 雙路供電 朗琴園（二期）寬帶 獨立供暖 三菱 雙路供電 關(guān)于樓宇配套方面區(qū)域住宅市場中的各項目并無較大差異，具有普遍性，大多數(shù)項目采用了現(xiàn)今較流行的設(shè)備設(shè)施，如樓宇對講、智能化系統(tǒng)等。由此看出，在各項目均已提高自身品質(zhì)的情況下，未來的市場對本項目在產(chǎn)品品質(zhì)上提出了更高的要求。

采用何種采暖方式已成為現(xiàn)今新建社區(qū)的熱門話題，隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，先進(jìn)的采暖方式已在市場中逐步被采用。如目前流行的分戶獨立式采暖，可自由調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度且不受市政供暖期的限制，得到了易接受新鮮事物的客戶的喜愛，但總體來說人們對其性能及使用的安全性仍存在疑問，但不會成為影響客戶選擇住房的因素。

從本區(qū)域的情況來看，各項目均或多或少運用了先進(jìn)的智能化設(shè)備，約44%的項目引入了寬帶通訊系統(tǒng)，但在其他方面如現(xiàn)今比較先進(jìn)的出入口管理系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄漏自動報警系統(tǒng)等，多數(shù)項目都沒有全部配備到位。這為本案在產(chǎn)品設(shè)計、配套規(guī)劃等方面留下較大的發(fā)揮空間。3.8.2建議內(nèi)容

3.8.2.1住宅小區(qū)的智能化標(biāo)準(zhǔn)

住宅小區(qū)智能化是利用現(xiàn)代化4C（即計算機、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅的服務(wù)與管理提供高科技的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。不論在與周邊現(xiàn)有項目的競爭中，還是為了在未來愈加激烈的市場競爭中占據(jù)不敗之地，我們都應(yīng)該在本項目的設(shè)備配置方面加大投入，提高物業(yè)品質(zhì)，為未來業(yè)主的生活提供便利條件。

住宅小區(qū)的智能化的水平高低與住宅造價和客戶對象有相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)，為便于小區(qū)智能化的技術(shù)的實現(xiàn)與實施應(yīng)用，對小區(qū)的智能化進(jìn)行技術(shù)分檔。其等級按投資成本分為高中低三檔，即較高標(biāo)準(zhǔn)（成本約為住宅投資額的1%-2%），普及標(biāo)準(zhǔn)（成本約為6000-8000元/戶）、最低標(biāo)準(zhǔn)（成本約為3000-5000元/戶）。住宅小區(qū)智能化分級功能設(shè)置見下表：

第五篇：地產(chǎn)項目開發(fā)手續(xù)工作流程

地產(chǎn)項目開發(fā)手續(xù)工作流程

一、立項

二、環(huán)評、安評

三、委托設(shè)計院做平面方案

四、規(guī)劃、消防總平面方案審批

五、出藍(lán)圖

六、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

七、單體建筑物三個以上設(shè)計方案

八、設(shè)計方案審批

九、出施工圖

十、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

十一、圖紙審查

十二、建筑工程消防施工圖審核

十三、建設(shè)工程招標(biāo)

十四、安全監(jiān)督手續(xù)

十五、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)

十六、施工許可證

十七、開工建設(shè)

十八、消防驗收

十九、規(guī)劃驗收合格證

二十、質(zhì)檢竣工驗收備案表 二

十一、節(jié)能建筑驗收 二

十二、房屋建筑工程結(jié)算備案 二

十三、工程竣工驗收備案

二十四、房產(chǎn)測繪→派出所出具門牌號證明→房屋初始登記出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記 1）土地登記申請書

2）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及政府批復(fù)原件 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件及加蓋公章復(fù)印件 4）建設(shè)用地使用權(quán)出讓金及契稅繳納證明 5）營業(yè)執(zhí)照及組織代碼證原件及加蓋公章復(fù)印件 6）法定代表人及委托代理人原件及加蓋公章復(fù)印件 7）地籍測量的數(shù)據(jù)及原件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證

1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表 2）建設(shè)項目的有效計劃規(guī)劃批準(zhǔn)文件

3）已經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項目選址意見書和項目用地規(guī)劃圖 4）規(guī)劃設(shè)計條件及附圖

5）劃撥土地證明或土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同 6）已批準(zhǔn)的總平面圖 建設(shè)工程規(guī)劃許可證

1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表 2）經(jīng)辦人身份證及復(fù)印件 3）規(guī)劃批文 4）土地權(quán)屬證明文件

5）施工圖三套（含建設(shè)項目總施工圖、建設(shè)單體施工圖、工程定位圖及豎向設(shè)計、管線綜合、綠化及做法施工圖）6）放線（測繪）資料

7）申報材料相應(yīng)的電子文檔光盤 施工圖設(shè)計審查

1）施工圖審查設(shè)計任務(wù)委托書、申請書 2）施工圖圖紙四套 3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證

4）工程勘察報告技術(shù)審查任務(wù)委托書 建筑工程消防施工圖審核

1）建筑工程全套施工設(shè)計圖紙、技術(shù)性審查報告 2）建筑工程消防設(shè)計防火審核申報表

3）申請人身份證明（身份證復(fù)印件、法人、其他組織的營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證書復(fù)印件）4）設(shè)計單位資質(zhì)證明 5）總平面定位圖

建設(shè)工程施工項目招標(biāo)審批 1）立項批文

2）建設(shè)工程施工許可證 3）建設(shè)工程施工圖

設(shè)計審查備案書工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 1）建設(shè)工程處質(zhì)量監(jiān)督登記表

2）勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位中標(biāo)通知書 3）勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理合同 建設(shè)工程安全監(jiān)督

1）建設(shè)施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證 2）建設(shè)工程施工合同 3）工程中標(biāo)通知書

4）施工現(xiàn)場總平圖和臨設(shè)規(guī)劃方案 5）施工組織設(shè)計

6）工程項目負(fù)責(zé)人、安全管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書 7）特種作業(yè)人員有效上崗證

8）建設(shè)單位安全監(jiān)督人員和監(jiān)理單位監(jiān)理人員花名冊 9）從業(yè)人員參加意外傷害保險證明 10）建筑工程報監(jiān)書

11）市建設(shè)工程項目安全生產(chǎn)責(zé)任書 建設(shè)工程施工許可證

1）建設(shè)工程施工許可證申請表 2）土地使用權(quán)證

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4）建設(shè)工程施工合同或中標(biāo)通知書 5）施工圖設(shè)計審查備案證明 6）消防設(shè)計審查證明 7）工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 8）施工安全監(jiān)督備案資料

9）建設(shè)工程委托監(jiān)理合同及備案證明 10）墻改基金繳納證明

11）簽收單位無拖欠工程款及已繳納農(nóng)民工工資保證金證明 消防驗收

1）建筑工程消防驗收申請表

2）申請人身份證明（身份證復(fù)印件、法人、其他組織的營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證書復(fù)印件 3）消防電氣安全檢查檢測報告書 4）施工單位、監(jiān)理單位資質(zhì)證明 5）建筑消防設(shè)施、防火材料等合格證明 6）產(chǎn)品內(nèi)部裝修檢測報告 7）審核意見書 工程竣工規(guī)劃驗收

1）建設(shè)工程規(guī)劃驗收申請表

2）與實際相符的建設(shè)工程竣工圖紙；1:500竣工測量圖（建筑物周圍30－50米范圍內(nèi)）必須采用85黃海高程系統(tǒng) 3）現(xiàn)狀照片（四個方向及周圍環(huán)境）4）消防部門驗收意見

5）其他指定提供的相關(guān)材料（包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、建設(shè)項目放線、驗線驗槽通知單等

6）申報材料相應(yīng)的電子文檔光盤 建筑節(jié)能專項驗收 1）省節(jié)能建筑認(rèn)定申請書

2）工程繳納新型墻體材料專項基金發(fā)票 3）節(jié)能工程設(shè)計文件 4）節(jié)能設(shè)計審查辦案書

5）建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能現(xiàn)場檢測報告

6）新型墻體材料和建筑節(jié)能技術(shù)與產(chǎn)品復(fù)檢報告、產(chǎn)品合格證、省新型墻體材料建筑節(jié)能技術(shù)產(chǎn)品認(rèn)定書、市建筑節(jié)能技術(shù)產(chǎn)品登記證明以及進(jìn)貨原始憑證 7）建筑節(jié)能施工和監(jiān)理資料 竣工驗收備案

1）竣工驗收備案申請表 2）建筑工程竣工驗收報告 3）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告 4）建設(shè)單位竣工驗收通知單 5）施工許可證

6）施工圖設(shè)計審查意見

7）施工單位出具的工程質(zhì)量竣工報告 8）監(jiān)理單位出具的工程質(zhì)量竣工報告 9）勘察單位出具的工程質(zhì)量竣工報告 10）設(shè)計單位出具的工程質(zhì)量竣工報告 11）規(guī)劃部門出具的證明文件或準(zhǔn)許使用文件

12）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由消防部門出具的大型人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗收合格的證明文件 13）環(huán)保部門出具的證明文件或準(zhǔn)許使用文件 14）建筑節(jié)能部門出具的證明文件或準(zhǔn)許使用證明 15）燃?xì)獍踩块T出具的證明文件或準(zhǔn)許使用證明 16）建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金管理辦公室出具 的證明文件 17）工程建設(shè)造價管理部門出具的竣工結(jié)算證明文件 18）城建檔案管理機構(gòu)出具的（建設(shè)工程竣工檔案驗收證明書）

19）工程支付證明 20）無拖欠行為證明

21）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書

22）住宅工程還應(yīng)提交（住宅質(zhì)量保證書）、（）住宅使用說明書）

23）建設(shè)工程質(zhì)量檢測報告和功能性使用資料 24）建設(shè)單位出具辦理備案人員委托書 房屋初始登記

1）當(dāng)事人為自然人的，提交身份證或有限身份證明；當(dāng)事人為法人的，提交營業(yè)執(zhí)照或法人登記證、法人有限是否證明和組織機構(gòu)代碼證

2）國有土地屬于權(quán)證

3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；附建設(shè)用地規(guī)劃總平面圖 4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證 5）建設(shè)工程施工許可證 6）質(zhì)檢部門的竣工驗收備案表 7）房產(chǎn)測繪報告

8）派出所出具的門牌號證明

時曉東 2018年1月18日