第一篇：旅游地產項目開發有待重新定義

如今，我國的房地產政策不斷在調整，中國房地產發展模式正在面臨著轉型，傳統的以住宅銷售為主的地產開發模式已不在受到熱捧了。2013年，國家重新提出的“城鎮化”，它導致產業地產順勢而起，旅游地產、養生養老地產、汽車產業地產等開發模式紛紛開始了一個新的階段，云南省作為旅游大省，在旅游二次創業的助推下，旅游地產迎來了前所未有的機遇，旅游地產專家目前大力主推的旅游小鎮、自然生態村，都要有旅游作為支柱產業支撐，在這個基礎上做的旅游地產呢，更要融合式發展。

真正的旅游地產首先必須是能為旅游者服務的東西，能夠讓旅游者反復多次使用，如溫泉的附屬設施、景區的亭臺樓閣等;其次，對旅游資源的開發有提升作用，產權式酒店、分時度假酒店等業態都是具體表現。旅游業是點石成金的行業，游客帶來大量的信息流、現金流都使得級差地租通過杠桿效應放大數倍，這比上市來得還猛烈。如迪拜，抽沙填海建造人工島，賣給各國開發商去建造，請世界最著名的的規劃師進行旅游地產規劃，最終建造出來的都是頂級的精品地產項目。一個由沙漠里崛起金碧輝煌的城市就這樣成了世界著名旅游勝地。

云南具備了與眾不同的旅游、文化旅游資源和得天獨厚的氣候條件和多民族特色和旅游休閑產業，在居民經濟收入不斷提高的同時，生活水平質量的提高，也讓越來越多的人能夠外出旅游度假，所以旅游地產項目并不存在過剩這種說法，不同區域內的旅游地產案例因其所在地區的環境不同，加上旅游地產項目對自身定位，旅游地產案例研究發展的主題也不同，“百花齊放”，這對于旅游地產行業來說是好事，各有所長，游客也可以各取所需。

第二篇：旅游地產開發模式

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旅游地產開發模式大全

黃山市旅游房地產開發與管理

旅游地產開發 旅游地產管理 旅游地產旅游房地產的概念、歷史和發展

休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會經濟狀態密切相關。未來十年之內，隨著中國汽車時代、郊區化時代與休閑時代浪潮席卷而至，運動、健康、養生、體驗、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區產品和服務之中，并構成主要的價值支撐和賣點。

與休閑度假活動相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產是景觀、旅游內容與商業價值的良好結合點，是區域旅游向產業縱深發展、功能復合與品牌延伸的表現。它將成為休閑度假時代的競爭要素與旅游創新的關鍵因素之一，成為我國旅游產業和國民經濟中不容忽視的領域，成為政府部門制定相關政策必須考慮的因素。

1.1 旅游房地產概念

旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，其開發項目全部或部分實現旅游功能。旅游房地產的開發對象為旅游物業。

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一般而言，旅游物業除按傳統方式開發經營的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養老等相關的房地產開發形式，以及分時度假、產權酒店、主題社區或景區住宅、養老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品模式。

旅游房地產屬于泛地產概念，其發展有兩個方向，即旅游地的房地產化與房地產的旅游化。旅游地（度假區、高爾夫球場、主題公園等）與房地產業在完善功能、增加賣點、提高自身品位的同時，從不同的出發點打造了一種新的復合型業態：旅游房地產。本文討論的旅游房地產——度假區旅游房地產屬于“旅游地的房地產化”范疇，是度假區內部的一個有機組成部分。主要包括具有度假性質的分時權酒店、產權酒店、養老屋村、主題社區、景區住宅、各種專題屋村等幾種形態。

1.2 發展歷史

國外旅游房地產的歷史

旅游房地產發源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀初才開始市場化規模經營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標志著旅游物業市場的形成。70年代中期，美國泡沫經濟破滅后造成大量的房地產積壓，特別是市場景氣時期開發的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產，精心收集

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美國從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業是由其他項目改造過來的。1987年以后，大量的投資商、開發商介入這一領域，使產品模式更加清晰，法規也相應地健全，配套的服務業、管理業、交換業也迅速成熟。僅就分時度假物業而言，目前全球已有60多家大型的分時度假集團，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區，來自120多個國家和地區的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權或酒店產權。到2001年，全球分時度假業的營業額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預計到2004年，全世界的時權酒店銷售總額將超過300億美元。

今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產市場推向了一個新的高潮。

我國旅游房地產的發展

目前，我國旅游房地產業已初現端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產項目達到近百個，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區”的成功開發后，先后已有幾十個旅游房地產項目在全國進行改造、規劃、建設和推廣，市場反響較大。其中包括北京強龍房地產開發公司在延慶龍慶峽投資開發的“快樂無窮大”產權酒店、精心收集

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位于秦皇島度假區在北京發售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團與海南泰信實業有限公司開發的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產權式酒店）、新世界集團投資的海南新世界家園等。

1.3 旅游房地產發展模式

廣東是中國旅游房地產的策源地之一，其旅游房地產發展歷程較長，開發模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產的實踐看，目前主要有四種模式。

模式一：賣地滾動發展模式

該模式以南國桃園旅游度假區為代表。南國桃園開發初期，缺乏必要的基礎設施建設資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當一部分土地，以賣地收入來啟動開發，度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后，獨立開發度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動”這條河，發展壯大完成必要的度假基礎設施配套以后，南國桃園又從當初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續升級發展的需要。

這種依靠賣地滾動發展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發展，使旅游房地產與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯：

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這種類似工業園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮化，與高品質度假環境相悖，導致度假地的退化；

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隨著度假區環境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；

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最初引入的開發商魚龍混雜，開發的旅游房地產質素良莠不齊，規劃控制與協調難度大，給度假區進一步提升整體品質埋下隱憂；

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隨著無地可賣，度假地的維護管理資金將成為無米之炊，公共環境與品牌的維護將難以為繼。從發展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續的。

模式二：旅游先行帶動房地產發展模式

這類房地產不依附原有的旅游資源、旅游景區，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，提升知名度，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞房地產開發。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知

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名度和美譽度的旅游城，為自己創造出區域性旅游資源優勢，再以此為依托，開發高質量的旅游主題房地產。其發展道路是：旅游起步—優化環境—帶旺地產—全面發展，是旅游與房地產良性互動的典型。從結果來看，華僑城城區旅游房地產采取的是一種混合功能的概念，實際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關的設施與服務整合在同一空間內，實現房地產開發與旅游景觀開發高度融合，房地產成為景觀的有機部分，景區環境又深化了房地產的旅游內涵，建成集旅游、度假、文化教育相關的特色商業與高檔居住為一體的花園城市綜合社區。

模式三：房地產先行帶動度假地模式

以廣東省南海市西岸旅游度假區為代表。西岸旅游度假區地處珠三角邊緣，開發以前，稱得上環境優美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發展愿望導向下，西岸度假區發展的思路過于倉促。在政府主導下，在未能形成有特色、有份量的旅游項目和良好的配套環境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規模開發房地產，結果只能是本末倒置、損失慘重。因為位置、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產來帶動度假區整體發展的路子難度很大。雖然當年曾經風光一時，但如今已債臺高筑，舉步維艱。改變思維、找準大的方向，明確戰略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當務之急。

模式四：大開發商整體操盤模式

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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區。這里生態良好，環境優美，地段獨特性強。當地政府抓住佛山行政調整、城市更新升級的機遇，通過出讓這塊特定土地的開發經營權，引入實力強大、經驗豐富、管理成熟的開發商——廣東房地產名牌碧桂園集團來整體開發運作該項目。項目采取完全的市場化手法，其投資、規劃、設計、建設、經營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統籌承擔。在此種模式下，當地政府只要控制宏觀層面政策方向，具體的市場運營是投資者的事。此項目不論最后成敗如何，可以說都是市場選擇的結果，碧桂園必須全力以赴爭取成功，才能對自己的投資行為負責。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業參與”的城鎮運營，有望創造旅游房地產大規模、高水準開發的范例，取得“政府、社會、企業三贏”的理想效果。

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第三篇：旅游地產開發全程解析及標桿項目考察

旅游地產開發全程解析及標桿項目考察（2010年12月25日深

類別:房地產培訓 評論(0)瀏覽(58)2010-11-29 16:09

標簽：旅游地產

旅游地產開發全程解析及標桿項目考察（2010年12月25日深圳）中國房地產培訓網

隨著國家對旅游產業的大力扶持以及人們對第二居所的需求快速增長，旅游地產的綜合價值大力凸顯。商業旅游、休閑旅游地產即將成為時代新寵。但是，資本和旅游業怎樣進行深度結合以充分體現房地產價值？旅游地產的市場需求挖掘、片區規劃、產品配比、持續性盈利運營等到底該怎么做？

中國房地產培訓網特邀國內旅游地產權威派代表許老師和實戰派代表原華僑城高管秦老師通過為期三天的流動性教學，大量案例分享，全方位考察旅游地產業的超級航母——新老華僑城。共同探索如何充分挖掘旅游產業鏈上的房地產價值。

【組織機構】中國房地產培訓網 http://.cn

【培訓時間】2010年12月25-26日 深圳（詳見報到通知）

【收費標準】3980元/人（含培訓費、場地費、中餐、資料費等，提供住宿代訂）

【報名咨詢】010-68011791，62202006 王老師，李老師

下載報名表http://.cn/page/dcpxbmb.doc

【培訓特色】

聽國內最權威的旅游地產專家心得分享；

看國內最著名高盈利性旅游+地產的完美結合；

以多樣化、多角度游覽的方式親身體驗旅游地產片區規劃；

學習國內旅游地產標桿企業創新之道；

全國40多名旅游地產開發商得失交流。

【培訓對象】房地產企業董事長、總經理、副總等房地產企業中高層及有意進行旅游地產開發的企業高管。

【培訓內容】

一、宏觀戰略篇——旅游地產開發大環境與市場（許老師，半天）

主要內容：我國旅游地產發展環境與發展現狀，一線城市房地產調控引發資金流入旅游度假地產和休閑度假地產，旅游投資要注重與國家區域發展策略相契合，與市場環境相適應，處理好資源開發與環境保護的關系。

二、解說篇——多樣化旅游地產開發及實例（許老師，半天）

如何打造中國休閑旅游文化地產模式；

城市旅游產品開發與市場營銷；

旅游地產開發十全戰術（概念包裝策劃、空間配比方式、核心產品塑造、多元業態創意、資源流轉方式等）；

中國著名旅游城市產品開發十大經典案例；

三、實際操作篇——華僑城的前世今生（秦老師，半天）

主要內容：從開中國主題公園之先河建設錦繡中華開始，到中國第一個主題公園連鎖品牌歡樂谷、國內首家生態旅游示范區東部華僑城，新一代以都市娛樂為目的的歡樂海岸。全面解說中國最成功的旅游地產生態鏈操作摸式，吸取旅游地產操作精髓。

四、實地考察篇——6平方公里之華僑城（解說人：秦老師，半天，移動課堂）最佳看點：

1、空中漫步華僑城：乘坐歡樂干線，在華僑城上空游覽，整個景區總體規劃一覽無余。

2、住宅與旅游的完美結合：華僑城依托旅游自然資源開發的高端住宅區波托菲諾——深圳最大、最成功的第一居所豪區。意大利波托菲諾小鎮1：1的比率全盤復制，打造出了可用完美形容的意境。其聚集的富人數量，是深圳當之無愧的冠軍。

3、旅游地產轉型之作：華僑城正在打造的最新產品——歡樂海岸。以創新的“旅游+住宅+商業”模式，完美整合華僑城片區高檔住宅、商業、旅游、文化、生態、教育、交通七大核心資源。

五、實地考察篇——9平方公里之東部華僑城（解說人：現東部華僑城高管，全天，移動課堂）

最佳看點：

1、多元化開發：在山海間巧妙規劃了大俠谷、茶溪谷、云海谷三大主題區域，集生態動感、休閑度假、戶外運動等多項文化旅游功能于一體

2、中國頂級山海大宅：華僑城天麓，依托主題生態公園，是有別于傳統物業的低密度山海大宅。

【專家師資】

許老師：旅游學者，教授，旅游地產規劃與市場營銷專家，中國房地產培訓網特約培訓師、中華風旅游營銷機構總策劃師。先后主持《天津市旅游發展總體規劃》、《國家戰略：天津濱海新區旅游產業發展規劃》、《大連市沿黃渤海經濟圈旅游發展規劃》、《大連市旅游產業發展規劃（2011-2015）》、《杭州旅游產業發展規劃（2011-2015）》、《寧波旅游產業發展規劃（2011-2015）》、《泰山風景名勝區旅游產業發展規劃》、《鏡泊湖風景名勝區旅游產業發展規劃》等城市旅游與風景名勝區旅游專項規劃兩百余部；

先后成功運作國家重要功能區域鴨綠江流域旅游產業發展規劃、環京津溫泉帶產業發展規劃、環京津冰雪旅游產業發展規劃、吉林省長吉一體化的二道區域旅游產業規劃、河南省鄭汴一體化的雁鳴湖區域旅游產業發展規劃、東隴海戰略的新沂泛旅游產業發展規劃、長白山功能區的安圖縣靖宇縣旅游產業與城市空間發展規劃、京津冀聯動的泛金海湖旅游產業發展規劃等重要流域區域旅游產業發展規劃；

先后主持浙江萬象控股集團、廈門象嶼集團、廣東利海集團、北京聯想集團融科置地有限公

司、天津龍順集團、內蒙古興宇集團、北京博大東方置地集團、河北厚望集團、黑龍江冠錡集團等百余家企業集團的旅游地產開發項目規劃（策劃）。

秦老師：前華僑城高管，中國房地產培訓網特約培訓師，中國旅游界資深管理大師，中國最成功主題公園的規劃者、策劃者、管理者，旅游策劃專家、景區管理營銷專家。曾先后擔任華僑城集團總辦副主任、公關部總經理、深圳華夏藝術中心副總經理、歡樂谷副總經理等職，參與了華僑城所有主題公園項目和活動的部分策劃，經歷了歡樂谷主題公園規劃、設計、籌建、管理、改造的全過程。

參與的旅游企業管理與建設及旅游項目的咨詢策劃包括：金木棉東盟經濟旅游開發區、杭州千島湖靜閑灣旅游度假區、深圳歡樂谷主題公園、深圳威尼斯酒店、惠州湯泉度假區、南京鐘山風景區、廣州番禺長隆野生動物世界、無錫惠山古鎮、?？谑交鹕饺簢业刭|公園、紅安縣紅色旅游、濟南臥虎山生態旅游度假區、天津橋園游憩公園、天津薊縣環秀湖旅游度假區、無錫太湖拖山島、秦皇島昌黎黃金海岸假日度假城、?？诎咨抽T公園、江蘇姜堰市溱湖風景區、惠東巽寮灣旅游度假區、廣州長洲島生態文化觀光園、南寧大明谷旅游度假區、衡水湖濕地主題公園、天津環球鄉村樂園、天津葛沽休閑度假區、廣東東江野戰俱樂部、深圳永豐源瓷工業文化創意產業園等。

負責和參與的活動及演出策劃有：歡樂谷瑪雅狂歡節、首屆華僑城狂歡節開幕式、魔術歌舞劇《夢幻神曲》、歡樂谷國際魔術節、互動影視表演《地道戰》等等。

【移動課堂項目介紹】

1、歡樂干線---華僑城片區規劃最佳體驗方式

歡樂干線是深圳華僑城歡樂谷旅游公司引進的世界一流無人駕駛高空觀光列車。全程3.88公里，列車勻速運行在華僑城旅游度假區的上空，乘車游覽一周約需25分鐘。前所未有的視覺感受——游客沿途可以從高空俯瞰深圳歡樂谷、世界之窗、錦繡中華·民俗村、威尼斯酒店、華僑城大酒店、海景酒店、華夏藝術中心、生態廣場等整個華僑城的片區規劃，還可以到達深圳灣畔，遠眺深圳的濱海大道、國家重點保護的自然景觀——紅樹林。透過深圳灣浩渺的海面，可以將香港新界的“衛星城”元朗和氣勢雄偉的深港跨海大橋——深圳灣公路大橋盡收眼底

2、波托菲諾純水岸---中國旅游主題地產的典范之作

潮濕的空氣滲透過厚厚的石墻，帶來怒放的花草清香，湖水平靜如鏡，木棧道延伸至天際、鐘樓敲打的鐘聲在暮色里回響、滑翔的水鳥驚起湖水的漣漪??走進波托菲諾純水岸，尋訪生命里最美的時光??體驗波托菲諾1:1比率原貌移植的意大利小鎮風情。

波托菲諾商業街位于具有濃郁意大利風情特色的深圳華僑城高檔住宅區— 波托菲諾之中，毗鄰7萬平方米燕棲湖，片區擁有極為優質的客戶資源及優美的自然環境。一期項目總建筑面積約15000平米，擁有街鋪80余間。二期項目建筑面積1900平方米。

3、歡樂海岸----世界首座建在城市中心的濕地公園

華僑城于深圳灣打造的中國首個新型復合型濱海主題商業——歡樂海岸，將于年底試運營。作為華僑城集團在主題商業、時尚娛樂、創意文化領域的又一次創想與實踐，歡樂海岸將被打造成中國最具特色的主題型、復合型、體驗型濱海商業集群和都市娛樂目的地，并形成深圳罕見的中央休閑娛樂區。未來歡樂海岸檔次之高，規模之大將有目共睹，而從目前項目的整體定位及產品屬性來看，歡樂海岸的建成，勢必對整個華僑城片區的區域性質產生影響，使華僑城再次發生質變。

4、東部華僑城----首個國家生態旅游示范區

東部華僑城位于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里，是由華僑城集團斥資35億元精心打造的世界級度假旅游目的地，是由國家環境保護部和國家旅游局聯合授予的首個 “國家生態旅游示范區”。

東部華僑城集兩個主題公園、三座旅游小鎮、四家度假酒店、兩座36洞山地球場、大華興寺和天麓地產等項目于一體。主要包括：大俠谷生態樂園、茶溪谷度假公園、茵特拉根小鎮、海菲德小鎮、茶翁古鎮、大華興寺、茵特拉根酒店、東部華僑城瀑布酒店、東部華僑城房車酒店、大華興寺菩提賓舍、云海谷高爾夫會員球場和公眾球場、天麓地產等，體現人與自然的和諧共處。

第四篇：淺談旅游地產開發策劃(上)

淺談旅游地產開發策劃（上）

這個題目確實有點大，但為了能梳理一下自己的思路，為自己、同伴、為愿意專研和正在或者準備操作旅游地產的朋友提供一點思路或者叫啟示，特將自己對旅游地產的一點初淺認識與大家分享，某些觀點和看法肯定有些不盡人意，思緒也有點雜亂無章，所以還請大家多多包涵、理解、指正。說到旅游地產，我們首先來看一下目前對旅游地產的幾種解釋：

狹義的旅游地產是指服務于旅游的地產項目;廣義的旅游地產是依托豐富的旅游資源，借助旅游度假為目的開發經營模式，以求全部或部分實現度假休閑旅游功能而開發建設以及經營運作的房地產項目。

旅游地產就是依托區域周邊豐富的人文、歷史、自然、旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、觀光、休閑、度假、商務、居住為一體的房地產項目），它是旅游業和房地產業的無縫嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前網上或書上所歸結的旅游地產分類

一是旅游景點地產：主要是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間;

二是旅游商務地產，主要是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐飲、娛樂城等建筑物及關聯空間;

三是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等;

四是旅游住宅地產，主要是指與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。

其實我們很多人都了解或者熟悉旅游地產最實質的一些東西，但卻很少有人將自己的經歷經驗上升到理論高度的層面，特別是戰略理論的總結和研究，主要也是我們的經歷和見識有限，還有就是對全國乃至全球著名旅游地產案例的研究太少或者深度不夠，沒有去探究他們的共性和客戶的需求，所以就無法把握住旅游地產的脈搏，當然也就無法真正的準確的操作它了。

大家可能也都在關注和研究全國乃至全球的旅游地產案例，每個人也都有一

套自己的方式方法去了解學習，同時也有各自的理解，那么你覺得目前中國旅游地產到時是“旅游+地產”、還是“旅游=地產”呢？在旅游地產的產業和功能上你又有怎樣的看法呢？中國旅游地產最大的問題或軟處在哪里呢？

從90年代初海南開始，到現在隨著人民生活水平的不斷提高，特別是社會有產階級的形成為旅游房地產消費奠定了基礎，多種旅游產品和投資品種的完善多重市場價值的凸顯使這一產品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現了嫁接。我國目前的宏觀經濟背景，不論是供給還是需求都已具備了發展旅游、休閑物業及商務休閑旅游的條件。

主流市場的飽和，為邊緣市場的發展創造了條件。

我國傳統投資領域已基本飽和，特別是主流房地產開發領域，主流房地產市場的疲軟與相對飽和，為旅游物業的發展創造了新的市場機遇，主流市場配套的邊緣物業開發呈現出強勁的增長力，也為大量游散資金投資創造了條件。城市化進程的加快，生活水平的提高，為旅游消費奠定了良好的基礎。城市化進程的加快，越來越多的城市人在實現住房、購車等大額消費后，開始厭倦城市喧囂和煩躁，向往自由、純樸的鄉間野趣生活，節假日旅游已成為眾望所歸。

旅游模式轉變，旅游消費支出比例增加。

當前我國城市居民對于旅游消費支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產品，難以滿足旅游客源市場多方面的需求。開發旅游度假產品順應國際旅游市場潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時尚、個性”，一方面已形成了從傳統長線觀光型旅游開始轉向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時性隨意性度假轉變為有計劃的經常性度假休閑。這就為開發旅游地產與商務休閑地產創造了市場條件。

置業行為的不斷升級加快旅游地產開發熱度。

越來越多的購房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開始越來越關注環境對居住品質的影響。越來越多的遠郊區樓盤開始煥發新的生機與活力，他們借助名勝風景區和城市周邊的山、水、園、林來作為開發的賣點，從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配時間增加，消費者休閑假期大幅增加。

我國實行每周5個工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中長假，累計一年將近115天假期。隨著人們可自由支配時間的增加，用于休閑用途的旅游地產前景廣闊。

政府大力推動：政策作用，刺激和拉動旅游及相關產業發展。

在當前旅游假日經濟持續增長的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對當地旅游資源進行最大限度的包裝和完善;同時，政府也會制定各種政策，為旅游休閑度假區的開發建設提供了良機。

信息通訊技術的提高、為新型辦公創造條件。

目前社會上已經形成了廣泛的自由職業者、以及自由撰稿人、藝術創作人等，他們的日常辦公形式并非傳統的寫字間，而是追求安靜、閑適的創作空間。從目前類似的情況看，已經有大量自由職業人群經常性的進駐旅游休閑地產。

根據國際著名旅游景區的發展經驗，年游客量在180-200萬人次以上和停留時間在6小時以上的主題景區，都有明顯開發邊緣產業的趨勢和潛力。對于占地面積在2、3平方公里以上的項目必須考慮產業問題，對于新興的沒有任何自然資源可利用的新地，需要對產業和商業模式進行創新。

現在國內很多地方的所謂旅游地產項目基本都還處于景區發展階段，景區的核心競爭力和亮點都還沒有真正確定和展現出來，即使建立了一些所謂的服務功能，但都是基礎和原始化的，要發展以旅游為核心的各類邊緣產業還為時過早，大多數景區的功能還停留在觀光上，很少牽涉到休閑、度假，也就是說這些目標客群的消費習慣都還停留在人看景的階段，國內做的好一點的景區已做到人看人的階段，只有華僑城做到了一些人玩人的階段，目前國內也只有華僑城將旅游與產業融合，已由初始的“旅游+地產”雙核驅動發展到“旅游=地產”以文化創意為基礎、旅游、房地產等多核驅動的階段。并最終實現打造休閑旅游區和商務休閑區的目標。

中國旅游地產最大軟肋就是沒有主題，沒有亮點和核心的競爭力要素，贏利就更不用談了，所以旅游地產項目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產業，還需解決的核心問題是解決人和政府的問題，同時還要解決消費者與房地產開發的矛盾，以及做景點與成熟旅游區底價拿地等問題;目前中國旅游地產發展已從開始的旅游為核心的單核（圣淘沙）模仿階段發展到旅游與地產同步

進行的雙核（華僑城）自主階段，期待有更多的旅游地產向多種發占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟階段發展。

現在國內旅游產業已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游價值創造中的作用，以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強調高附加值的服務功能，成為未來旅游產業的發展趨勢;單一的傳統商務辦公向多元化的集團活動演變，衍生出來的若干新興集團消費需求，將是主導游客體驗消費的未來發展趨勢，將休閑旅游與新興集團消費需求結合，細化、創新各種服務功能，滿足各類商務休閑人群的各種休閑旅游消費需求將是未來商務旅游休閑產業化的必經之路。

目前國內旅游地產開發企業在與政府合作時基本都是置換的形式，先簽訂一個框架協議，企業給政府做市政和城市配套服務功能，政府給企業等價值的土地作為開發建設用地，而對于景區和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業，這樣就導致了企業在這塊的投入上處于被動和無賴的局面，企業都是趨利的，那么他們在這塊上的投入，必須得找地方去收回來，以達到企業資深的收支平衡和獲利，這也是旅游地產承載的機會和空間，也是更多房地產企業愿意為此去付出和投入的根本原因。

旅游地產發展欲解決的幾個問題：

未來國內房地產開發企業在旅游地產開發上將都是通過鎖定土地后續的開發權，并充分參與到一級開發，二級開發，持有經營和資本運作的各個環節中去，以此來平衡投入和產出，最后達到利潤的實現。而未來中國旅游地產開發的發展趨勢將是多元化，主題化、文化化、產業化融合的復合式開發模式。

首先要解決的是土地問題，旅游地產最重要一個決定性因素應該是開發商怎么拿地，拿到什么樣的地，大家都知道國內的旅游地產的土地性質大都是農村集體用地性質或者是市政綠化用地，旅游地產開發商都要么是從政府手上租賃過來的，要么就是跟政府合作，將整個區域的市政和綠化工程做好，政府給予相應價值的土地的使用權和使用年限給開發商，這樣就造成開發商不愿意花太多的財力物力去真正打造旅游地產核心的東西，而是把經歷都放在如何賣房子上去了，但旅游地產脫離了旅游這個核心要素，那么房地產開發就陷入了孤立的局面，也不可能走太遠。所以旅游地產開發的關鍵還是拿地，土地拿的好

于不好將直接影響到開發商對項目的期望及后續的開發以及項目最后的承載區域城市功能的級別。（這點其實可以借鑒昆明，大家熟知的“春城高爾夫”的土地性質就是旅游用地）。但更大的重要因素還取決于政府，所以政府其實是影響旅游地產發展的至關重要的因素和環節。

待續【淺談旅游地產開發策劃（下）】

第五篇：旅游地產項目設計初探

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旅游地產項目設計初探

旅游地產項目設計初探

摘要：隨著國民生活水平的提高，人們對旅游、休閑、私密的生活方式的需求越來越大，對健康環保、綠色生態的生活品質的要求也越來越高。在目前房地產政策調控之下，集旅游、文化、休閑為一體的旅游地產項目以其自然資源優勢和旅游政策優勢逐步成為地產商新的開發目標。旅游地產利用廣泛的旅游資源，融入相應的地產元素，整合度假、生活、運動、休閑娛樂等方面，從而創造優美怡人的居住環境，提升地產價值。這種新興的地產模式，已經在全國多個城市實踐并取得了成功。經過參加多個旅游地產項目的實際操作和各地項目的實地考察，特以萬科?三亞“湖心島”項目為例對城市旅游地產項目的具體規劃設計進行初步探討，以求摸索出適應不同開發條件的旅游地產項目規劃設計的思路和方法。

關鍵詞：旅游地產、規劃設計、生態、園林景觀

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high.In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals.Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value.This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success.After more than

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in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, “lake” project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中圖分類號： S757 文獻標識碼： A 文章編號：

項目背景

三亞城市總體規劃對開發該片區的整體訴求

萬科?三亞“湖心島”項目所屬的片區為南新農場管轄范圍，在三亞原城市總體規劃中為非建設用地。由于近年三亞城市快速發展，規劃區內用地大部分已對外出售，并擁有開發意向方案。為科學合理地引導規劃片區的開發，經政府批復該片區進行了控制性詳細規劃的編制。2011年3月，修編后的控規經市政府批準正式實施。

規劃片區處于三亞市門戶地段，片區內山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務是該片區的主導功能?？匾幹性撈瑓^功能定位為：以風情特色旅游為先導，集旅游休閑、康體養生、生態居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區。

項目用地區位示意項目所在片區控規示意

項目概況

場地概況

萬科?三亞“湖心島”項目用地位于迎賓中路段控規用地

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東南角，離三亞交通樞紐田獨轉盤約3公里。項目地塊南側、西側臨山，北側靠湖（小型水庫），東側為住宅用地；區域內擁有良好的湖泊及山體景觀資源，區域外有規劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。

地塊性質

項目總用地面積436120平米（土地證范圍），計容總建筑面積約319505.8平米。其中三個地塊為可建設用地，B-06-04為商業用地，可建設商業及酒店；B-05-03為商住用地，可建設住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設足球訓練基地；其余部分為非建設用地。另外，項目用地邊緣的高園水庫及一部分山體用地租用作為運動公園用地使用，共約550畝。非建設用地和租用地可配套成園林景觀、運動、休閑、游憩設施等。

用地規劃條件示意

甲方訴求

在規劃設計之初甲方提供給我方的關于該地塊開發設計的關鍵詞是：運動會所、足球基地、公路自行車賽道、復健中心、水上樂園、多功能運動場。

在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結合優美的自然環境，建設以體育運動為主題的公園。體育運動以自行車運動和足球訓練為主，其中自行車運動根植于萬科的企業文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運動的體驗、訓練、比賽等內容，不僅服務于在此旅游居住的人，還能服務于萬科內部的自行車活動；足球訓練基地定位為服務全國足球隊的訓練基地以及國內企業內部足球運動的活動中心。在此基礎上合理配備運動會所、復健中心、水上樂園、多功能運動場等于體育運動相關的服務設施。

場地條件

土地證范圍內基地大部分區域較平坦，南側為緩坡地，坡度約8%。場地標高為10.8至35.0，高差約24.2M?；噩F狀主要為未利用地，現狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成。基地內部有三個水

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塘，水質良好。租用水庫已不具有灌溉功能，水位受季節影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。

根據分析場地正面要素：南面山體、北側水庫及對面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規的綠廊通過；負面要素：場地南靠山體，北朝水庫，對空間布局有一定的影響；場地內部有三個大的水塘，集中與商業地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。

場地條件條件示意

規劃設計

規劃思路

通過對場地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規劃思路：首先要形成一個強有力的空間中心，聯系周邊的居住、商業、教育地塊，進而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動能夠圍繞這個多功能的中心展開。其次，加強軸線的聯系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯場地的各個部分，使其項目用地內的各個功能成為有機的整體。

概括來講，本項目規劃結構可歸納為：“一心、一環、三軸線”。

“一心”是指一個“空間中心”。

從項目規劃開始，我們就強調創造一個強有力的核心來聯系和控制周邊不同功能地塊之間的關系，使區域內人的生活都能夠圍繞這個中心展開。

該項目主要的任務是三個地塊（分別是商業、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運動公園的規劃設計，從空間和實際的利用上來說并沒有一定的關聯性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場地內的活動來說，沒有把各種類型的景觀和活動整合成完整的序列。

規劃中通過利用控規中廣場用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業、居住、公園有效的統一在一起，形成人通往各個功能區域的空間場所和意向節點，同時該中心還承擔廣場的景觀、人的休閑、運動、娛樂、表演及日?；顒拥裙δ?，具有非常積極的意義。

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空間中心統領全局，是整個方案的靈魂。

“一環”是指一個“自行車賽道環線”。

根據項目主題，我們利用自行車賽道形成環線，串聯場地內部的綠地系統，使公園成為一個有機的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運動及休閑活動串聯起來，強調運動公園的項目定位。

“三軸線”是指通過場地的規劃條件、自然地理條件及生態景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關意義的三條 “空間軸線”。

軸線一：生態軸

根據控規廣場南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯通山體，我們打通綠廊連通廣場（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個園區運動休閑的軸線，休憩、運動、公園景觀等均沿此軸線展開。

這個軸線具有生態的含義――它以廣場為中心打通了山和湖的關系，統領了場地內部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。

軸線二：景觀軸

該軸線以項目用地整體的生態景觀要素結合商?。˙-05-03）及商業（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業――無邊泳池――內湖――高園水庫公園綠地為節奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑、廣場等要素均按此節奏展開，與人的生活聯系緊密，也是一條景觀序列軸線。

這個軸線同時具有人文的含義――它順應自然、強化景觀要素，控制了景觀的節奏，為場地中活動的人提供鮮明的指引，利于人文活動的展開。

軸線三：休閑軸

保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態廊道和體現自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯系居住地塊及廣場（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達商業用地和公園綠地。居民日常的休閑活動都能夠以此軸線展開。

軸線位置明確，形成三條強有力的控制線，是整個方案的功能布

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局和空間控制的骨架。

規劃設計思路示意

功能布局

項目主要用地可以分為商業用地、商住用地、教育科研用地及規劃綠地、租用水庫及山體形成的公園綠地四種土地利用形式。總體上可以分為商業、居住、教育及公園四大功能用地。

商業功能用地位于迎賓路進入場地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫景觀資源，其入口形象的地位相當突出，是對外形象展示的焦點。該地塊主要布置為酒店和服務性商業，是公共活動的中心，具有較高的商業價值。

居住功能用地位于商業南面，自然條件優良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質度假型住宅產品。

教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個國際標準的足球場、康體設施及宿舍，是具有一定規模的足球訓練中心，可以成為三亞的足球培訓基地，可以承接企業足球隊的訓練，可以承接國家級以上足球隊的訓練。

公園功能用地包圍以上三個功能用地，定位為體育運動休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環繞整個項目用地范圍，室外籃球場、網球場、拓展訓練場，水上娛樂、休閑、健身等設施分布在公園內部。綜合性的運動項目體現公園的運動主題。

場地設計

空間組織

在空間組織上我們從地標、節點、界面、區域的角度出發，讓整體的空間形象就有標志性、可識別性。

地標：以酒店群體建筑及其環境形成區域地標，建立區域形象。

節點： B-06-05地塊公共廣場空間，是放大了的城市節點及公共活動節點。

界面：整合上述商業和居住的布局，形成主要城市界面，并劃分

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公共和私密的空間。

區域：各個地塊內部空間形成屬性明確的區域。其中住宅小區通過生態軸、景觀軸、休閑軸與外圍公建相聯系，保證住宅的便利性與私密性。

園林景觀組織、園林景觀組織由外而內、由內而外的分析景觀資源，發掘場地特質。

外部自然景觀資源：湖泊（水庫）景觀，南北兩面自然山體景觀。

城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標志性建筑景觀。

內部庭院景觀：在各居住組團內部形成大庭院景觀。

總體景觀節奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內湖――外湖（水庫）。

規劃設計總平面圖

生態化處理方式

場地地形的處理。我們采用因地適宜的設計手法，盡量不對規劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環境肌理，為游客及居住者創造多元化的自然的體驗。

水的利用。設置雨水收集回用系統，收集屋面、地面雨水進行回用。由于本項目現有水體面積較大，可結合進行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經室外管網收集，通過棄流井對初期雨水棄流后，收集儲存于室外水庫、魚塘等處，經簡單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統補充水。水資源得到充分的利用。

太陽能的利用。本項目生活熱水全部采用太陽能熱水系統。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統供給，提高能源的利用率，減少對環境污染，降低用電量。

六、旅游地產項目規劃設計思考

（1）宏觀定位決定開發走向

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開發商所站的角度和立場決定項目的高度。萬科從市場的角度出發對項目主題、客源市場、戶型產品等方面進行了詳細的論證分析，使得該旅游地產項目以體育運動休閑為主題，以居住、度假、療養等人群為市場，提供多樣的戶型產品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎上提供完善的服務配套，形成高品質的主題式運動休閑公園。

（2）項目策劃突出主題思路

各類項目的組織開展是主題內容突出的必要條件。在該項目當中，萬科以自己的企業文化為出發點，突出自行車運動，提倡健康、環保的生活方式。以自行車道貫穿整個項目為亮點，打造運動主題，另外結合足球運動、水上運動等項目，將項目的主題凸顯得更加豐滿、完善。

（3）規劃設計理清功能關系

規劃設計是從甲方的訴求、場地的實際情況出發，宏觀上處理好自然環境和不同功能分區之間的關系，微觀上處理好建筑與場地內部要素之間的關系以及建筑內部的組織關系。在該項目中，通過合理的規劃設計做到商業、酒店、居住分區明確，交通聯系便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達到步移景異的效果。

（4）生態理念營造自然氛圍

生態理念貫穿規劃設計的全過程。在該項目的設計過程中，在場地設計、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運用、植物選擇等方面都始終堅持著生態理念。從這些方面出發，體現出人與自然的完美融合，創造出生態和諧的人居環境。

規劃效果圖示意規劃效果圖示意

參考文獻：

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專業論文

[J].城市建設理論研，2012，（6）.[4] 旅游地產的特征及金融投資風險問題研究[J],廣西金融研究,2007,第2期

[5] 吳老二 吳建華 胡敏,發展旅游房地產的瓶頸制約[J],社會科學家,2003,第2期

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