第一篇：地產開發項目產品設計建議
項目產品設計建議（中原地產）-設計
項目產品設計建議（中原地產）-設計
3.項目產品設計建議
一個房地產項目的產品是它的核心，尤其現在，在北京房地產市場競爭異常激烈的情況下，我們更應該從產品設計入手，提高項目的內在品質。這已經成為競爭中關鍵的一環。本建議從規劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設施、物業管理、智能化、車位配置等幾方面對產品設計進行詳細闡述。3.1總述
3.1.1產品功能設計原則 社區規劃動態化
本項目社區的規劃布局，不但要考慮實用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區的空間變化豐富、有層次。園林景觀特色化
現在北京的項目日益增多，市場競爭日漸激烈，只有結合項目整體定位，做出自己的特色，充分體現新時代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。加之,本項目自身因其園林面積比重較大，故更需要發展商及設計單位在此方面投入較大的精力及心血。戶型設計三維化
戶型設計在平面功能、布局合理的前提下，應加注重空間的塑造，例如：躍層兩層高的挑高起居空間、有室內落差的陽光餐廳、寬大的露臺以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。建材設備科技化
由于我們的項目正是為那些站在知識經濟時代前沿的人群建造的，便更應符合這類人群的生活方式和消費心理，在建材和設備的選擇上盡量尋求高科技含量產品，以保證住戶有高水準的生活品質；同時，亦將為項目增添更多新的賣點，加強產品的競爭力。社區管理智能化
社區智能化技術的使用給項目賦予了網絡化、信息化的新功能。社區局域網可明顯提高上網速度，同時令業主的電信資費大為降低；此外，閉路電視監控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對講、防災報警及應急聯動等智能化安防系統更可全面保證業主生活居住的安全。社區智能化技術的使用還可為社區今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎，從而使客戶入主本社區后得到更加先進、迅捷、系統的服務。物業服務人性化
物業服務水平及內容直接影響到社區入住后的居住品質。在項目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業服務內容及水平便逐漸成為物業間相互競爭的重要指標。故針對本項目，應將原有的物業管理理念從社區管理提升到社區服務的高度，根據區內業主的生活需要，提供相應的人性化服務，并在此基礎上設置相應的配套服務設施，以滿足人們日益提高的生活及文化需要。
3.1.2本項目產品定位 建筑型式以塔、板結合，并擁有異域風情的雙園林社區 3.2總體規劃設計建議
規劃設計是一個房地產項目產品的統領，規劃思路直接影響項目的后續各個階段設計的進行，重視總體規劃設計是打造一個好的產品的基礎。3.2.1建議依據
3.2.1.1本項目的市場定位
本項目定位為：“西南區域居住核心、新標準都市園林、中檔舒適社區”；項目規模較大，因此整個社區主題與整體性是一個要考慮的重要因素。3.2.1.2本項目的目標客戶群 本項目的主力客群為： 工作、生活在西南區域的國有企事業單位的中高層管理人員； 周邊現狀生活區中的業主及其親朋。
他們是一群收入穩定、注重家庭、講求實際、追求溫馨、講究生活品質的“中堅力量”，他們對自己的居住環境有著執著的實用主義追求，故社區的整體規劃應迎合他們的這種心理需求，努力于為他們打造一個精品社區。3.2.1.3規劃設計新理念
今日的房地產理念已經不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規劃設計新觀念成為優秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關鍵。敝司提出幾點規劃新理念。A、強調“均好性”理念
在規劃設計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。要達到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個院落里，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區的規劃框架中要布置出多個景觀“亮點”，實施均享理念。a、強調景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。
b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。
c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。d、強調日照、朝向均好。
本項目既要照顧北京地區客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進行設計，盡量使每戶窗前有景，做好社區內園林建設，實現全景觀設計。B、“新街坊”理念
新街坊包括“城市街坊”和“社區內街坊”主要特點： a、汽車入地與街道直接相通；
b、周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度公共空間； c、強調內側，加大綠化面積，多做隱蔽車道； C、“價值定位”理念 a、在規劃的過程中，不是單純追求平面構圖，重要的是確定價值區域； b、依確定的價值區域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復調整低價位區的比例，消除低價位區，化不利為有利； d、重視草地、樹林、水面、硬質景觀的價值。
對本項目建議加強具有特色的大面積綠化景觀設計，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區的“景觀價值”。中部區域深入社區內部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價值區”，適合設置項目的高端產品。3.2.1.4住宅規劃設計未來空間發展模式
住宅規劃設計以往是以的平面模式為主的，而未來空間發展模式更加傾向于向空間滲透的模式。
未來空間滲透 半公共空間 通過綠化和開放空間，作為居民接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候。
純靜空間 保證安靜、安全、安逸。
步行空間 步行空間的景觀布置和休息場地的設計是精華所在。
平臺分流 在平臺的兩邊設計綠地，使人流匯集在中間，避免對一層的視線干擾，再者，采取人車分流，保證人行的安全。
架空空間 是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺。3.2.2建議內容 3.2.2.1總體規劃思路
本項目根據自身的市場定位、客群定位及產品定位，建設
動感、雙園林、塔板結合、半圍合時尚社區 為西南部中產階層提供舒適、溫馨、悠閑的生活環境。3.2.2.2建筑群體組合布置建議
由于現代居住環境中居住者的結構，不再是以原來的家庭、血緣或業緣為基礎，而僅會是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，人們的職業、文化程度、行為準則、道德規范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小，復雜矛盾增多。每個人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長期的壓制使人們對環境監控的安全感，對居住環境擁有的領域感、歸屬感與認同感，呼聲日高。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。A、社區組團組合設計
住宅的外部環境要改變以往住宅規劃設計中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。本地區的項目的共性是占地面積都不是很大，25個調查樣本中，只有7個超過本項目（表中藍色為超過本項目占地面積的項目，占總數的28％）。故本項目占地面積雖不算獨特的優勢，但如在規劃中加以合理的利用，可以成為本項目的強勢（參考表3.2－1）。根據3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建議本項目把地塊劃分成二個組團，形成組團式社區格局。每一組團都具有精心設計有中心花園，形成公共交往空間。
建議社區內部樓座底層架空作開敞處理，將宅旁活動場地與景觀園林聯系在一起，形成空間流動地豐富場景，架空層為老人、兒童開辟了活動場地，并創造鄰里地交往空間。表3.2－1：區域項目規劃情況
序號 分區 物業名稱 占地面積 樓體類型 使用率 綠化率 容積率 1 東南 歐園?北歐印象 2.40 高層 73.00% 40.00% 5.00 2 東南 精圖雅苑 0.40 小高層 78.00% 40.00% 4.00 3 西南 豐益城市花園（二期）17.00 高層 75.00% 38.00% 1.88 4 東南 立恒名苑 1.61 高層 75.00% 35.00% 8.70 5 西南 蓮馨嘉園 1.60 高層 75.00% 30.00% 5.00 6 東南 華源新第 4.50 高層 73.00% 38.00% 2.67 7 北部 翠微生活 1.06 塔樓 78.00% 32.00% 3.77 8 西南 蓮香園 8.00 多層及高層 78.00% 35.00% 3.00 9 東南 榮豐2008 11.00 小高層及高層 75.00% 37.00% 3.18 10 西南 鼎恒新星 0.36 高層 70.00% 30.00% 5.56 11 西南 盛榮嘉園 1.40 高層 77.00% 32.00% 3.36 12 東南 馨蓮茗苑 1.00 高層 73.00% 30.00% 5.00 13 西南 盛鑫嘉園 1.96 高層 75.00% 42.00% 5.10 14 東南 西環景苑 0.87 高層 78.00% 31.00% 6.90 15 北部 萬方苑 0.48 小高層 80.00% 30.00% 3.75 16 東南 信德新時代 3.00 多層及小高層 77.80% 34.00% 4.67 17 西南 莊維花園 14.20 高層 70.00% 55.00% 2.38 18 東南 依蓮軒 1.50 高層 75.00% 35.00% 5.33 19 東南 蝶翠華庭 12.00 高層 78.00% 35.00% 2.83 20 北部 國電中興嘉園 0.20 塔樓 76.00% 30.00% 7.50 21 北部 頤源居(三期)14.00 小高層 82.00% 60.00% 2.86 22 北部 恒華國際 1.35 高層 73.00% 40.00% 6.67 23 北部 新世華苑 1.08 多層 85.00% 55.00% 3.70 24 東南 麗陽四季 0.90 高層（14、23層)80.00% 30.00% 6.00 25 東南 朗琴園（二期）13.00 小高層 80.00% 34.00% 3.08 B、組團組織布局方式
本項目組團建筑群體的組合布置建議采取半圍合方式。圍合方式即樓座圍繞組團中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場所，有規律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區的管理，還可節約道路等設施的外線投資，同時保留出大量的面積用于環境景觀的設計，使社區真正體現出其內部環境的魅力。在進行組團規劃設計時，將組團成內向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。其間，可以設置小品和設施，同周圍綠化環境相協調。可以模擬自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進而實現人類回歸自然的本能屬性。內向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產生一種內聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強的領域感。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。半圍合中之“半”指的是盡量減少東西向的板樓設計，將板樓盡量布置在南北方向上。C、組團特色
設計住宅在進行組團設計時，應結合整個社區特點及周圍環境，每個組團可以適當加以變化，并采用不同的園林主題風格，詳細闡述見3.4。尤其在組團入口處要重點處理，以形成各自的特點，突出其空間的個性，建議每組團可以以不同的名稱進行命名，增強趣味性和識別性。D、開發順序
建議分期進行開發，分成二期開發，每期開發建筑面積大約在15萬平米，可以按照組團形式進行開發建設。3.2.2.3規劃平面布局建議 A、不同樓體戶型規劃布局
因本項目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對的目標客戶群不盡相同，建議盡量相近總價款的戶型集中排放，形成相同的目標客群聚集居住，這樣比較符合客群消費心理。a、不同樓體戶型建筑面積比例
本項目所在區域內的調研樣本中，25個項目僅有6個為非高層塔樓項目（參表3.2－1，黃色部分），高層塔樓項目占總項目的比例為76％，說明本地區的主流產品仍為塔樓產品，而板樓產品相對較少。由于本項目的容積率的限制，本項目全部設計成板樓產品必然會造成占地面積過大，影響社區綠化率及園林的品質。故建議在平衡園林規劃及建筑單體的形式種種因素下，塔樓與板樓的建筑面積比例為： 塔樓：板樓＝7：3 b、樓體類型及位置擺放詳細建議 塔樓類型及位置擺放詳細建議
本項目所在區域的項目中，其塔樓的戶型布局相對比較陳舊。建議本項目選用一梯六至八戶新型塔樓形式，如Y字型、風車形，蝶形等，既照顧到北京客戶對日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場式的大型中心花園，戶型設計中盡量戶戶朝向景觀，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區的“景觀價值”。建議項目北側沿路集中布置新型塔樓及板樓的結合，既通常所稱的塔連板樓形。
項目北側的塔連板樓體設置的優勢為： ●對于北京的天氣，在冬季可遮擋西北風； ●最北部沿路噪音較大，塔樓可起到屏蔽作用；
板樓類型及位置擺放詳細建議
北京近年來甚是流行板樓戶型，主要原因是采光通風效果好，但也有些項目盲目追求板樓戶型，建造大進深、窄開間的戶型，使得戶內建筑面積難以控制，戶型使用性不高。而南方近期出現的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點，成為新一代的優秀設計產品，受到青睞。建議本項目的板樓設計成一梯三戶的新型板樓。布置位置為中間區域。
布置位置的優勢：
南側區域及中間區域深入整個大社區內部，不管是噪音還是景觀都較好，是地塊的“高價值區”，適合設置項目的高端產品，可以打造出社區精品。B、樓座的布局
樓座的布局建議采用具有時代動感的曲線布局，尤其指板樓布局，可增加規劃平面的節奏感，增加外觀的可視效果。C、道路系統及交通組織
本項目定位的目標客戶群在未來有一定的私家車的擁有比例，故道路系統及交通組織也是本項目的一個重點，良好的交通組織會個業主帶來體貼與方便。
a、人車分流方式 采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開，通過人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧靜的居住環境。車行道設在組群的周圍，通過出入口進入地下車庫，住戶可通過電梯直接回到家中。步行道則貫穿于組群內部，通過區內將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯系起來。b、道路分級布置
按居住區的四級道路，由區外引入區內，由主干道引入支路逐級銜接，與居住人口和車流相對應。
c、靜態交通布置
包括建設停車設施、廣場、回車場、交通島 d、道路設置要點
社區內的車行道路應該通而不暢，道路盡量設有彎度變化，在獲得景觀效果的同時，可以降低車速，減少區內道路的危險性。
●車行道作為主要干道應設立指路牌。路牌也可反映社區的特色。
●人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設座椅、花架等休閑設施，增加各種生活趣味。3.2.2.4規劃豎向空間組織建議 底層架空空間建議
在社區中部的板樓樓體中，采用層高5.1米高的底層架空層，庭院中的綠化從架空中穿過。底層架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，視野通透，小區的通風效果佳。在北京地區尚極少有采用的，咎其原因有三：
一是市場競爭尚沒有南方激烈，開發商還沒有對環境有足夠的重視程度； 二是北方要受日照間距限制，開發商更加難以割舍一層的銷售面積； 三是北方的氣候寒冷，景觀利用時間較短。
敝司認為，本項目占的有限，園林的合理營造是本項目有待解決的首要問題，通過損失部分樓座首層面積，營造大面積的景觀園林是非常值得的，此舉在產品設計上的創新與亮點。
3.3戶型設計建議
目前，北京房地產市場競爭異常激烈，人們對現代生活品質的要求不斷提高，對居住環境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房地產項目產品而言戶型面積的選擇及組合是至關重要的，戶型設計特色和結構面積的配比及組合直接影響到項目后期最重要的環節----產品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產項目精品的重要一環。3.3.1建議依據 3.3.1.1市場調查
市場調研結果表明，本項目所在區域住宅市場樣案所提供的主力戶型為兩居。從市場調研可以發現，本地區市場競爭項目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業績不佳。
3.3.1.2戶型需求
價格因素：客戶在購買類似于房子這樣的大型不動產時，單價只是一種感觀性的心理價位，即參考價，而非決定性的價位，最終確定是否購買的決定性因素是該產品的總價。針對本項目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價在40萬至60萬之間。
客戶需求：根據敝司市場調研及產品定位結果分析，得出本項目的主力客戶群為工作、生活在南城的國有企事業單位的中高層管理人員、私營業主、周邊現狀生活區中的業主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經濟基礎的中產階級。對于這部分人群而言，他們并不追求生活的豪華奢侈，而是追求一種溫馨、舒適、悠閑的生活，他們大多期望在自己的承受能力范圍內，擁有居住環境優美、面積適中的居所來享受生活。
三級市場：近幾年，隨著北京房地產政策的逐漸放寬，三級市場逐漸活躍起來，很大一部分客戶群會考慮將原有的房子賣掉，重新置業，而他們再次置業的標準也會有很大程度的提高。本項目的目標客戶群大多都享有國家的福利分房，而對于福利分的房子大多數地理位置較好，但房屋戶型結構差，戶型面積較小，配套設施差，所以他們在再次置業時希望房屋的結構趨于合理，面積適中，配套完善。3.3.1.3戶型設計新概念
近幾年，房地產行業飛速發展日趨成熟，人們對房地產產品的品質要求也越來越高。日趨激烈的市場競爭使得開發商逐漸認識到戶型設計的重要性，愈來愈注重產品與消費者的契合，因此，在很大程度上促進了房地產產品質的飛躍，使得戶型設計出現了許多新穎的理念，詳見表3.3-1。
表3.3-1戶型新概念 設計
要求 具體技術指標 注釋 面積
趨向 新布局形式 傳統住宅實用率低，功能質量差，受市場冷落。戶數減少，多邊形的平面布局使得戶型設計更趨合理。
戶內實用率 公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。功能 配置 主人房
及衛生間 主人房帶衛生間已成為中大戶型的必要設計。
工作陽臺設置 把家務操作與觀景分開，更加方便、合理。
配套空間 書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內生活更加豐富多彩,更舒適。
玄觀設計 增加空間的層次，與入室更衣換鞋等新風尚變為可能，促進居家健康。功能
分區 空間層次
與分區 三大分區理念：動態靜態空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學合理。
戶型設計 利用凸出的邊角臺階隱避走道等設計進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型 設計 更為
體貼 廚房設計 設計是出于現代家庭居家細節設身處地的為住戶考慮。
臥室門的朝向 朝向注意避免與其它門相對的現象。
打破單純
外延空間 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。
低窗臺設計 可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野。
體現個性品位 中小戶型采用自由間隔設計，充分體現個性品味。設計
觀念 朝向觀念改革 在追求戶戶朝陽的同時,景觀與朝向變的同樣重要。
需求觀念改革 購房群體日趨理性與個性，戶型設計呈多樣化的特征。
戶型設計 的重視程度 日趨激烈的市場競爭使得開發商認識到戶型設計的重要性，加強了與設計單位的溝通協商。
3.3.2戶型設計建議
本案在戶型設計汲取了其他競爭項目的優劣勢，做出最具競爭力的產品： 以中小面積為主 戶型類型多樣化 塔板結合戶型 3.3.2.1確定戶型大小 A、根據
區域位置：普遍看法為市區中心的戶型小的好、郊區戶型可以做大。北京市場平均戶型面積： 一居：60平米－80平米 二居：90平米－120平米 三居：120平米－160平米 四居：160平米-200平米 B、戶型大小建議
建議本項目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實現其經濟性、實用性的目的。一居：50平米--60平米 二居（小）：70平米--90平米 二居（大）：90平米--100平米 三居：100平米--120平米 躍層：130平米--150平米
3.3.2.2戶型結構功能分區
3.3.2.3戶型布局 A、整體布局
●戶型布局遵循動靜分區、潔污分區的設計原則；
動靜分區即以公共區域（廳、廚房及公共衛生間）與私密區（臥室）相對隔開為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性；
潔污分區即將廚房、公用衛生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；
廚房、貯藏間等服務區域應位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響。
●建議采用大開間、小進深的樓體形式，●客廳面寬不小于3.6米。B、公共區域
●進門即玄關或廳，不留走道等浪費面積； ●兩廳方正實用，無凸顯的柱體、缺角或變形； ●建議采用大客廳、小餐廳的布局； ●不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性； ●廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風采光； ●各居室的門洞應避免與入戶大門相對； C、私密區域
●與公用活動空間隔離，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應位于走廊的盡端； ●各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。D、居室朝向
●起居室和臥室應取最好的朝向； ●書房、餐廳等應取次好朝向。E、窗戶設計
各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。F、陽臺設計
應設置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。C、附屬空間
大面積戶型，居室內應考慮設計儲物間，主臥室內考慮步入式更衣室的布置； 在居室設計上應考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機、空調等； 衛生進行管井布置，從而達到衛生間內墻面整潔的效果。3.3.2.4戶型構成
戶型的構成比例比較復雜，與諸多因素有關。如下圖
A、依據
a、布局不宜過雜，戰線不宜拉長
戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰線過長，往往無法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現不出樓宇的檔次和形象定位。b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準確
主力戶型差異過大，給物業管理帶來治安造成相當大的難度。不同層次業主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區。
c、具體的戶型構成比例，應以目標客戶群細分來確定
本項目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構成接近社會平均戶人口數。
B、板式高層戶型設計配比建議
板樓是本項目的高端產品，戶型合理、通風采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開間小進深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環境。C、新型塔樓戶型設計配比建議
塔樓是本項目的低端產品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。戶戶朝陽、家家觀景的戶型布置，打造出經濟實用的居家環境。3.3.2.5細部處理 A、加寬低沿外飄窗設計
客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時，增加其實用率。這是南方先進市場的普遍設計特色。它可有效的提高了室內使用面積,對于中小戶型,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現，B、陽臺設計
建議采用雙陽臺設計，即在封閉陽臺外面設置景觀陽臺，即可滿足觀景需要，也可遮擋北京的風沙天氣。陽臺設計別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動的局部效果，體現以人為本、時尚、悠閑社區的定位。
表3.3-2戶型設計配比及結構面積表 樓體類型 新型高層塔樓 一梯三戶板式小高層 樓體類形占整盤比例 70％ 30％ 戶型 一居 二居 三居 二居 三居 躍層
普通 普通 普通 普通 三錯層 普通 三錯層 空中花園 一室一廳 一衛一廚 二室二廳 一衛一廚 二室二廳 二衛一廚 三室二廳 二衛一廚 二室二廳 二衛一廚 二室二廳 二衛一廚 三室二廳 二衛一廚 三室二廳 二衛一廚 三室二廳 二衛一廚 四室三廳 三衛一廚 銷售面積 50－60 70－90 90-100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每戶型不同結構同樓體類型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每戶型同樓體類型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每戶型整盤中
所占比重 21% 19.5% 19.5% 9.8% 7.5% 1.5% 10.5% 3% 6% 1.5% 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐廳 — — — — — 6 6 8 8 主臥室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次臥室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次臥室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次臥室 — — — — — — — — — 8 廚房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主衛生間 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次衛生間 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次衛生間 — — — — — — — — — — 生活陽臺 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 觀景陽臺 2 4 4 4 5 4 5 5 25（贈送）5 過道 — — — — — 2 2 2 2 4 儲藏間 — — — 2 — — 2 2 2 2 樓梯 — — — — — 2 — 2 — —
總使用面積 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 陽臺式空中花園 贈送頂層露臺 3.3.3戶型特色賣點設計建議
3.3.3.1賣點一：立體花園走入高層住宅
購房者越來越看重居住的環境質量，而現有的居住模式很難實現戶戶有私家花園，而立體花園則實現了這一要求。A、空中花園
選取100-120平米的較大戶型設置空中花園（以贈送或優惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點，并可適當提高戶型價格，增加利潤。ａ、空中花園的形式
空中花園形式一：加大陽臺面積達20-25平米，形成陽臺式空中花園
空中花園形式二：戶內空中花園，即在進入戶內先進入景觀廳，形成室內種植空間，面積為20-30平米，而后才是客廳。
ｂ、空中花園經濟性分析
司以往所作的項目“優秀?賞”項目為例，戶內銷售面積為142-156平方米，贈送空中花園（陽臺空中花園，下同）面積為30-35平方米，并且贈送面積不計公攤面積及物業費；現售價整盤均價3600元/平方米，空中花園戶型均價為4300元/平方米，故把贈送面積計入銷售面積的話，均價約為3550元/平方米。以此計算，空中花園戶型實際售價比其他戶型略低，但相差不多，并因贈送面積不計公攤面積及物業費，故會成為銷售的熱點。ｃ、空中花園戶型的優勢為： 帶動該區域的高檔目標客戶群
如把“優秀?賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標客群為的確有四居需求的客戶，而該地區這樣的客戶相對較少，空中花園戶型針對的是三居戶型需求者的高檔客戶，會帶給客戶全新的居住概念，無形中帶動項目的整體檔次。宣傳推廣的熱點，給客戶留下高品質的印象。B、陽光花園
在頂層退臺設置陽光花園，在頂層退臺設置陽光花園，充分利用項目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點，并可適當提高戶型價格，增加利潤。
3.3.3.2賣點二：層高解決功能分區 三錯層戶型
房間的功能有動靜之分，房間的面積有大小之分，房間設計要深入和細致。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設計上作出二維到三維的開拓。三錯層戶型是戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系的戶型。可利用錯層住宅中不同的層高、標高區分不同功能的空間。一般在戶內最低層為生活服務空間，如廚房餐廳和客用衛生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。錯層的市場銷售狀況：
三錯層戶型是一種較新穎的戶型產品。現階段，北京市場上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來名珠兩個項目有錯層戶型，且錯層戶型都取得不俗的銷售業績。
以都市心海岸為例，該項目的錯層戶型在功能分區上，雖有一些明顯的不足，但該項目于2001年5月在市場中亮相，售價5500元/平方米，高出周邊項目約300元/平方米，其中開售的40套117平米二居錯層戶型在短短的一個月內被搶購一空。由此可見錯層這種新穎的戶型對市場的吸引力是巨大的。3.3.3.3賣點三：交通面積功能化
在最少的交通面積服務盡可能多的戶數的同時，又結合環境設計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現了交通面積的高效率，提高了得房率。3.4園林景觀建議
景觀設計為富有創造力的發展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。但是根據本項目的自身特點，制定合理的景觀設計方案，并在營銷過程中充分兌現最大價值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價值、主題風格到特色賣點進行一一闡述。3.4.1景觀的價值
3.4.1.1環境賣點概念提出的背景 A、市場競爭的需要
北京房地產市場在發展中很快由賣方市場走向買方市場。商品房供給量過多，空置積壓房劇增，競爭空前激烈，迫使發展商提高樓盤素質，營造舒適宜人的居住環境，以提高樓盤競爭力。于是景觀設計日益受到重視，住宅社區的環境越來越好。發展商開發了景觀優美的住宅社區，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應運而生。建筑設計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發展商紛紛加強園林景觀設計，力圖創造個性特色鮮明的住宅小區，于是庭園越做越精美，一些住宅小區被稱為園林式住宅并不夸張。
本項目所在大區域范圍內，項目較多，但在市場有較好口碑的不多，敝司分析發現，本地區項目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優良的園林設計在業內外著稱，并借此成為本地區的少見的明星樓盤。從區域市場來看，抓住機會從園林景觀入手打造精品社區是搶占市場的有效手段。
B、消費者的需要
消費者對園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發展商對消費者需求的回應。從朗琴園的熱銷可以看出本區域內房地產項目的目標客戶對房地產項目優美園林景觀設計期待與認同，故本項目成功的一大重要會取決于園林景觀設計的好壞。
3.4.1.2景觀的價值
萬科北京地產公司總經理林少洲曾表示，商品住宅開發中設計費和景觀綠化投資，是邊際利潤很大的兩個項目。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：如果舍得為社區每平方米多花50元的景觀綠化費，房屋售價每平方米往往可以多賣250元。林指出，隨著個人購房率逐年攀升，環境設計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。3.4.1.3邀請國際名師
既然是景觀設計有如此高的回報率，建議開發商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請國際名師已成為一股熱潮。在北京市場上如：東京國際、錦秋知春等，以國際名設計師為一個主要賣點，形成熱銷。建議本項目從建筑設計，規劃、建筑及園林設計邀請國際知名設計師進行設計，形成本項目的一大賣點。
3.4.2園林景觀的主題風格
本項目園林景觀的主題風格定位建議為： 自然悠閑的英式風情與日式禪意雙主題風格園林
3.4.2.1說明
本項目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項目內部的景觀的營造。但本項目的占地面積有限，怎樣在有限面積內作出最好的效果，并以突出于其他項目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區中建設兩組大型主題園林。主題一為英式風情園林，主題二是日式禪意園林。英式風情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現代客戶群的崇尚自然的心理。
英式風情園林與日式禪意園林同處一個項目，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，形成既現對獨立又彼此相同的大型雙園林社區。3.4.2.2具體風格營造 A、英式風情園林
18世紀出現的英國風景園，崇尚自然，為世界園林藝術作出了重大貢獻。英國園林以植物為主題。英國風景園的特點是以發揮和表現自然美出發，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運動場。善于運用風景透視線，采用“對景”、“借景”手法，對人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風景，采用由規則向自然的過渡手法。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點綴裝飾。
英國風景園在植物種植豐富的條件下，建議本項目以某一風景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。
B、日式禪意園林 日本園林有三類：
（一）筑山庭
“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”。“筑山”又象書法一樣，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡各異。它是表現山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風景的園林。傳統的特征是以山為主景，以重疊的幾個山頭形成遠山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點。
（二）平庭 一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。
（三）茶庭
茶庭只是一小塊庭地，單設或與庭園其它部分隔開，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門入內，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點。
建議本項目根據具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團。
3.4.3綠化設計
綠化是住宅外部環境的一個重要組成部分。住宅的綠化設計，應結合具體的環境、氣候特點可以分級設置。比如，將綠化分為社區中心綠地、組團綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。
綠化設計擴展“綠化環境”設計的內涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場地也成為當前居住社區之必需。在綠色生態社區的綠化環境設計中不容忽視的工作是依據各種植物的隔聲、減噪作用及生態效應（主要針對吸收CO2釋放O2、抗SO2、殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數量、搭配和布置。綠化設計包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區內四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優美的樹型，同時要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。
綠化環帶用綠色植物形成主干道環形綠化，這對建筑物將起保護作用，使保護對象形成良好的背景，創造適宜于人的良好環境，減緩建筑物之間的不協調，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設施。因此，建好綠化環帶、林蔭帶、引導樹、綠地，才能使公共綠帶達到更高的水平。
立體綠化立體綠化含陽臺、平臺綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強建筑物與景觀相互結合、相互作用。可使在高層居住和工作的人們在多層和高層中綠化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。
樹種建議建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風情的有效手段。用整體的表現手法，通過設施及硬質鋪裝表現園林的風格。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且減少成本的投入。
3.4.4環境設施設計要點建議 3.4.4.1環境景觀設施匯總 分類 內容
建筑小品及設施 園林設計 漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石
建筑附屬設施 通廊、門廊、自動扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護欄
景觀設施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝
3.4.4.2室外硬質景觀設計
住宅外部環境的體現是多方面的，其中，室外硬質景觀設計也是一個不可疏忽的重要組成部分。室外硬質景觀，是相對于由植物形成的軟質景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場地、路面鋪砌、建筑小品、市政設施等。A、容易出現的一些問題
a、居住區環境設計中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時間最長的室外活動空間。許多社區中，室外環境設計只注重營造大面積的綠地和四通八達的道路系統，甚至被設計成公園甚至是主題公園，而忽略了活動場所的設計和生活氣氛的營造。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進的感覺。b、大面積的綠地往往只可遠觀不可進入，空地雖大功能性卻較差。
c、有些社區的環境設計，雖然注意了活動場所的設置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。例如把座椅設在社區干道兩側，人們坐下來聊天時，會不斷地受到過往行人的干擾。再如兒童游戲場，司空見慣的情況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。出現這些問題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對人們行為規律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區環境設計質量不高。B、各種活動設施建議
考察居民在社區里的生活內容和居住行為，不難曉得人們需要進行各種不同類型的活動，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書等。而不同的戶外活動行為需要不同功能的場所。散步的空間散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；
晨練的空間應該有面積適當的硬質鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；
人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長時間；
青少年玩耍的空間在考慮就近分散設置的同時，應當離住宅遠一些，以免造成對居民日常生活的干擾。社區內樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設有多種運動場所、設施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂之用。運用精致的硬質鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動場所。花池和水池外壁，恰好和坐椅距地高度相同，人們可在花叢中、水池邊隨時找到自己喜愛的空間坐下來休息。C、建設功能性趣味性強的小品
居住區內的建筑小品應有較強的功能性和趣味性，這樣人們才樂于觀賞和接近它們。社區環境建設必須適合居住特點，作為社區環境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應具有較強的觀賞性，也應具有近人的尺度和恰當的功能，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無究的樂趣。在風格上，建議與整個園林的風格相一致。
3.4.4.3社區景觀設想
A、主入口：主入口廣場，主題噴泉雕塑，展現社區整體對外形象，體現居住區崇尚人文文化、自然悠閑富有個性的風格定位。
B、中心水景：形成庭院環境的中心。同時將休閑長廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。
C、設置花圃、特色種植、密林幽徑。
D、設置兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等；
E、建議建設坡地高差設置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。
3.4.5園林景觀特色賣點設計
3.4.5.1園林景觀空間設計的連續性
本項目的英式風情園林與日式禪意園林同處一處，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，使整個項目景觀有序的連接，形成既現對獨立又彼此相通的大型雙園林社區。這是北京市場上所沒有的一定會成為園林景觀特色賣點。3.4.5.2“景窗”概念
建議進行雙陽臺設計，即在全落地玻璃封閉陽臺外面設計600mm寬的不封閉陽臺，用以觀景，使景色完全納入室內，又可直接進行室外遠眺。臥室的窗全部低開，窗臺高于室內地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗臺下設一花池，用鐵飾圍起，當繁花開滿窗下的時候，這景窗即是主人從窗內看到的第一道風景了。3.4.6環境建設其他注意之處 3.4.6.1環境建設注意經濟性
由于人們對環境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長。考核環境建設的經濟性，既要計算一次性建設投資，也要計算建成后的日常運行和管理費用，這一比例應掌握適度，既要防止建設標準過低，也要反對不必要的奢華和鋪張。
居住區環境建成后，室外環境工程的日常運行和管理費用包括草皮、樹木的養護、修剪費，水泵運行、水景維護費等，這些費用都來源于物業管理費。在環境設計時應注意減少可能發生的日常運行費用，不然就會出現建得起而用不起的后果。
需要指出的還有，草皮的維護和保養費用遠高于一般樹木，而其保護生態的作用卻比樹木要差。因此在許多情況下，少種草、多栽樹是合理而經濟的綠化方案。但在社區建設初期，樹木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區環境。本項目園林建設初期可以栽種一定的成年樹，營造良好的社區綠化品質。
3.4.6.2潔凈大氣環境
園內綠樹成蔭，空氣質量有了進一步的保障；通過禁止設置露天飲食攤點，清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛生死角等其它污染源，排氣進行統一集中向高空排放等措施，有效地保障社區空氣質量。
3.4.6.3良好的聲環境
在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。在北京地區，建議采用外墻外保溫，并采用斷橋中空雙層玻璃窗。3.4.7發揮景觀的促銷作用
優美的園林景觀對消費者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。如果賣現樓，銷售時建筑和園林景觀都已完成，消費者自然能辨別孰優孰劣，作出最佳選擇。發展商不需玩弄各種營銷技巧，只要實實在在地做好樓盤和園林景觀，就可以等著收錢了。但本項目可能賣的是期房，銷售時整個工程只完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見不到實物，消費者看見的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對不上號，園林景觀的促銷作用就不顯著。
未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進作用，但消費者總存有疑慮：園林建成后會有這么漂亮嗎？在消費者對未建成的園林景觀產生懷疑時，園林景觀對銷售就難發揮很大作用。
景觀先行
現在，敝司建議在樓盤預售前，先把園林景觀做好，消除購房者的疑慮。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點不做好。本項目為分期開發的大項目，在后面幾期開發時不用先完成園林景觀工程，因為有前期的園林可讓看樓者參觀。
3.5建筑風格
3.5.1建筑風格對利潤的影響 3.5.1.1建筑風格對住宅的重大意義
建筑是內容和形式的統一體，它要達到實用和美觀兩個目的。由于風格總是和形式聯系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個意義上說，風格對住宅開發具有重要意義，這主要表現在三個層面：
從建筑本身來說，是通過風格來取得兩重效果：一是美觀，二是識別（如同CI設計）從發展商的角度來說，良好的建筑風格對整盤促銷是有積極意義的。正因為此，不少發展商都把建筑風格作為樓盤賣點之一。
對消費者來說，有風格的建筑能獲得他們的認同，引致精神上的愉悅。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風格設定上與目標客戶的心理特征相符。
樓盤的外觀，（一般稱外立面）對房價是有影響的，除了樓看起來是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時候，看上去好看，卻特別易污、易變色，用不了多久就舊得不成樣子，用這樣的材料建的房子，再好看也對保值沒有幫助。3.5.1.2“外立面”對樓宇價格的影響不斷上升
雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價格中所占的比例有越來越高的趨勢。這是生活水平的發展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉，外立面對樓宇價值的影響增加得也會較快。
樓市發展的必然趨勢是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場越來越成熟的今天，人們對居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。北京地區如：戀日家園等項目以建筑外立面為主要賣點。
3.5.2建筑風格與開發商的關系
3.5.2.1建筑風格在購房決策要素中的排序
在當前特定的情況下，購房者尚未將建筑風格、建筑形式作為購房時重點考慮的因素。在分期開發的社區中，前期開發的住宅建筑的風格，對后續買房者的影響較大。
普通居民普遍傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，這種體驗，在很大程度上是基于個人感覺。購房者對“歐陸風格”、“古典主義”、“現代主義”等建筑流派或發展商的宣傳推廣口號敏感度較小。
3.5.2.2客戶群對“建筑風格”的偏好
對建筑色彩和建筑立面造型的選擇，與人的生活經歷有關，也與人的文素質（如受教育水平、職業、記憶、經驗等）有關。一般地說，知識水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風格和色彩。3.5.2.3建筑風格與開發價值的關系
影響房地產開發價值的因素很多。開發時機、地段和建筑質量是三個決定性的因素。房地產市場的激烈競爭也迫使發展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫。相同質量下的價格競爭和相同價格下的質量競爭，都已經證明難以激發新的市場需求。有遠見的發展商都已經意識：必須通過產品來引導消費，通過新的產品來激發新的有效需求。未來的住宅社區建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。3.5.2.4建筑師與開發商的配合問題
房地產開發的根本目的是為了盈利，發展商永遠將經濟效益放在首位。建筑師由于職業的原因，創作和創新的欲望很強，但往往忽視市場需求的因素。良好的建筑方案和建筑風格，需要建筑師和發展商共同配合來完成。3.5.3房地產市場中建筑風格現狀剖析 3.5.3.1歐陸風格
其實這種所謂歐陸風格的建筑類型，主要是以粘貼古希臘古羅馬藝術符號為特征，反映在建筑外形上，較多地出現山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結合。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結合裙樓、標準層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。3.5.3.2新“古典主義”與現代主義相結合
這種風格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。3.5.3.3現代風格
現代風格的作品大都以體現時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發，講究造型比例適度、空間構圖明確美觀，強調建筑外觀的明快、簡潔。3.5.3.4異域風格
這類建筑大多是境外設計師所設計，其特點是將國外建筑模式“原版移植”過來，植入了現代生活理念，同時帶來了某種異域情調的空間。3.5.3.5普通型
這類建筑很難就其建筑外觀在風格上下一定義，它們的出現大概與商品房開發的環境或開發商的認識水平、審美能力或開發實力有關。建筑形象平淡，建筑立面樸素，無過多的裝飾，在墻面的材料亦無細致考慮，顯得普通化。
樓房風格（特色）的界定，主要指房子的外觀造型及社區配套的特色。3.5.4建筑風格的未來走勢 3.5.4.1個性化時代來臨 現代生活豐富多彩，現代風格推崇個人主義，突出人的個性張揚。人在對住宅的需求上，同樣要求有更多內涵豐富、形式多樣的樓盤供現代人選擇，這其中尤其對樓盤外立面的新穎創新上有關更強烈的要求，鮮明突出的樓盤至今還留給人們深刻的印象。不管哪種風格，都應能在平實之中體現出建筑的品味和質感，社區的外在形象一定要能體現目標客群內在身份的需求，建筑外立面和建筑風格能滿足目標顧客的個性心理和社會心理需求，這就要求在樓盤策劃時不但要溶入超前的開發設計理念和文化理念，而且還要溶入人們追求成功事業，美好生活的人生理念，哪個樓盤能使目標客戶從項目上找到歸屬感、自豪感和榮譽感，這個樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強的生命力和號召力。3.5.4.2設計理念更加理性成熟
開發商所希望的種種風格，亦不過是取代一些專業人士難以名狀的建筑形式，這終究是為了美的愉悅，所以設計師有義務主動引導社會的審美，走出“某某風格”的誤區，用本質的創造去代替風格的模仿。3.5.4.3建筑風格多樣化
隨著經濟的發展、建筑科技的進步以及消費需求的多元化，住宅風格也會日益多樣化。3.5.4.4建筑風格景致化
隨著消費品位的提高，建筑風格將更為完美、精致、那種粗制濫造、各不符實的風格將無市場。
3.5.5本項目建筑風格建議 本項目建議采用：
新古典主義與現代主義相結合的建筑風格
新古典主義與現代主義相結合風格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內涵，采用古典的建筑符號和裝飾細節于建筑中達到豐富的效果。新古典主義與現代主義相結合風格在很大程度上繼承和借鑒了現代主義建筑的構造和功能，僅僅是在形式上進行刻意強調，達到裝飾的美感。本項目建筑風格建議與園林風格相呼應，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構架。線條簡潔明朗為宜，給人以高雅、時尚的雙重感受。
3.5.6建筑風格的表達
3.5.6.1建筑風格表達的四大法則
3.5.6.2建筑風格表達的要素 A、立面
建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結構構件，也包括門窗、陽臺、外廊和內部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。
本項目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺及線角的設計，產生豐富的立體感。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或弧形的觀景陽臺造型與有波浪曲線造型的水景相呼應，營造高雅、浪漫、時尚及個性的居住氣氛。
建議設計具有特色的屋面結構，采用曲線造型，展示外立面的動感和時代感。
B、材質
在北京地區，因為天氣及大氣環境的狀況，空中的灰塵較多，在北京地區進行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營造高尚社區環境。C、色彩
根據本項目定位，針對其購買客群，建筑外立面應追求活潑的視覺感受，營造休閑、舒適、時尚的家居氛圍。結合敝司對本項目建筑外觀風格的建議，我們認為外立面可考慮采用淺色系列墻面顏色，帶有高級灰的淡藍、綠、黃、白，配以淡藍綠落地觀景窗，碧水藍天影映社區清新與時尚的風格。D、空間及其組合
建議在樓座的組合上，以曲線造型上與建筑的外立面相配合，空間高度上，以錯落的布局營造浪漫的天際線。
3.5.7建筑風格實現更好價值的方法
A、發展商自身建筑審美能力的提高。可考慮聘請富有經驗的優秀的建筑大師作參謀。B、對住宅設計的重視程度要提高。在費用、時間等方面上給予設計人員更多的空間。C、詳細進行項目策劃，給予設計人員更多的指引。
3.6配套設施規劃建議
對于工作強度大，生活節奏快的現代人來說，社區配套的完備程度是他們在購房時要考慮的重要因素；加之，本項目目前的周邊環境差，嚴重影響了項目的物業形象，因此本案的社區環境和配套設施將成為提升項目品質和檔次的首要因素。我們應以經濟性實用性為出發點，謹慎考慮社區的配套，既要顯現社區的品質檔次，又要注意開發成本的節約，以免造成不必要的浪費。3.6.1建議依據
透視本項目調研報告(參考表3.6-1)，發現本案周邊競爭項目的社區配套設置幼兒園、中小學、兒童游樂、老年活動中心、健身娛樂等設施的項目較多，從而可以得出此區域的目標客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動等，因此在設置區內配套時要著重考慮。本案周邊大多數競爭項目的規模較小，檔次較低，區內配套情況均不良好；而本項目周邊生活配套設施除缺乏大型運動場館及文化設施和大規模公園景區外，其他日常生活配套設施較為完善。因此本項目的區內配套是本案社區配套設施建設的重中之重。本項目定位在“中高檔舒適園林社區”。
本項目的目標客戶群為工作、生活在南城的國有企事業單位的中高層管理人員、私營業主、本案一期及周邊現狀生活區中的業主及其親朋等。對于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、悠閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類人群考慮的重要因素。因此根據他們的喜好建設便利生活、充分休閑娛樂的社區配套設施是本項目社區配套規劃的側重點。
表3.4-1周邊競爭項目社區內部配套設施情況
物業名稱 會所 羽毛球場 網球場 游泳館 保齡球場 臺球室 健身房 桑拿浴室 餐飲設施 幼兒園 中小學 商店 健身步道 兒童游樂設施 老年人活動場所 歐園?北歐印象 √ √ √ √ √ √ √ √ 精圖雅苑 豐益城市花園（二期）
√ √ √
立恒名苑 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 蓮馨嘉園 √ √ √ 華源新第 √ √ 翠微生活
蓮香園 √ √ √ √ √ √ √
榮豐2008 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 鼎恒新星 盛榮嘉園 √ √ 馨蓮茗苑
盛鑫嘉園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 西環景苑 萬方苑 √
信德新時代 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 莊維花園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 依蓮軒
蝶翠華庭 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 國電中興嘉園
頤源居(三期)√ √ √ √ √ √ √ √ 恒華國際 √ √ √ √ 新世華苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 麗陽四季
朗琴園（二期）√ √ √ √ √ √
3.6.2配套設施規劃建議內容 3.6.2.1設施規劃原則
根據3.6.1.1建議依據，可按以下原則設置區內配套： A、內外相結合
針對項目周邊缺少大眾體育運動和文化設施,可在社區內有所側重地加強,以彌補周邊配套的不足，提高業主生活品質。B、一二期相結合
按本項目規劃總建筑面積將達30多萬平方米，建議開發商分兩期開發。一期開發可優先考慮建設大型會所、商業服務設施、醫療衛生、戶外健身配套等；金融機構、幼兒園、中小學等教育設施可考慮在二期中實現。
按照北京世紀安泰建筑工程設計有限公司的規劃設計方案，本項目設有底商，建議可以將本項目的商業服務設施、金融機構等配套設施設置在底層商鋪，這一點在招商時應著重考慮。C、與產品定位相結合
通過設置較為完善的社區配套及服務，以期實現配套的高品質；通過設置超市、家政服務中心、洗衣店商業服務設施等,向業主提供優質、便捷的多樣化服務。D、配套公建建設指標
配套公建建設指標均以《北京市新建改建居住區公共服務設施配套建設指標》及最新相關文件為依據。
3.6.2.2會所配套設施
項目周邊大眾體育運動和文化娛樂設施不健全，這就要求社區內要有一個完善的大型綜合性會所，以滿足業主對現代生活的需要。
根據《北京市新建改建居住區公共服務設施配套建設指標》總建筑面積為：6800米。本項目會所配套內容及面積建議見表3.6-2 表3.6-2 序號 名稱 面積(平米）功能 備注 門廳 200 接待登記，物品保管 可適當合并 100 等候休息 100 咖啡廳 100 茶室 2 診所 500 門診部 100 醫藥店 3 社區服務中心 300 社區綜合服務 方便生活 社區管理中心 100 業主管理委員會 300 物業管理辦公 200 社區之家 5 青少年之家 400 書籍閱覽培訓 豐富文化生活 6 棋牌室 200 象棋、圍棋、橋牌、麻將等 7 健身中心 400 器械健身 200 健身訓練室
200 桑拿 鄰近游泳池及淋浴間 200 淋浴 鄰近泳池 200 乒乓球室 200 臺球室
700 室內游泳館 泳池尺寸25mx12.5m 500 保齡球場 可適當設置一些娛樂設施，例如電子游戲、康樂健身等 100 壁球場
300 籃球場 三者設置在一處，可合并使用 300 羽毛球場（網球場）50 更衣室男部 50 更衣室女部 多功能廳 200 開會、影視、舞廳、卡拉OK 作為文化娛樂場所 9 老年人
活動中心 200 老年人娛樂活動 10 預留備用 400 將來功能增加 合計 6800 附：
1、根據規范計算，診所規模約為560平米左右，面積較小。為了有效提高用地，增大園林景觀面積，故建議將社區醫療衛生設施設在會所內；
2、出于社區的整體規劃考慮，建議將籃球場、網球場、羽毛球場等運動場所設在室內，這樣不僅避免了對社區住戶的噪聲影響，而且有利于增加園林景觀的建設，擴大綠化面積；
3、預留一定的空間作為以后會所功能變化或增加之用。
C、教育
本項目周邊的教育設施較為健全，考慮到本案的規模和開發成本，敝司建議在社區內設置托兒所和幼兒園即可。
根據《北京市新建改建居住區公共服務設施配套建設指標》建議教育設施總建筑面積為：1500米
本項目教育設施及面積建議見表3.6-3 表3.6-3 序號 名稱 面積（平米）備注 托兒所 500 設置于陽光充足，接近公共綠地，便于家長接送的地段。2 幼兒園 1000 合計 1500 C、商業服務設施
本項目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優勢，按照設計公司的規劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設有底商，因此敝司建議將商業服務設施設在地層商鋪處，貴方在招商時，首先要考慮到社區服務的需要，使得社區的商業配套設施完善。因為敝司建議將商業服務設施設在底層商鋪處，并考慮到同時滿足周邊客戶的需求，增大商業利潤，在此形成一個功能完善的商業區。本項目商業服務設施及面積建議見表3.6-4 表3.6-5 序號 名稱 面積（平米）備注 大型綜合性超市 1000 設置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應在社區主要出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來客戶。2 集貿市場 600 室內市場，出租攤位 3 洗衣店 400 設低中高檔 4 花店 100 5 中餐廳 1000 中檔以上餐廳兩個（400*2平米）小餐廳兩個（100*2平米）6 西餐廳 300 7 蛋糕房 200 現場制作 美容、美發 400 設置2-3個形成競爭態勢 9 照相館 500 8 服裝店 600 設置4-5個有特色的服裝店，出租攤位 9 藥店 100 主要是對外 10 服裝加工 100 11 綜合便利店 200 12 其它第三產業設施 1000 如移動電話廳、家裝建材等 合計 6500
D、金融機構
敝司建議將金融機構設在底層商鋪處，既方便社區內住戶，同時也達到服務周邊住戶的目的。因此，面積可在滿足規范的基礎上，適當擴大，建議面積可達到800平米，詳見表3.6-6。表3.6-6 序號 名稱 面積（平米）備注 1 銀行 500 與商業服務設施結合設置。2 郵局 300 合計 800 E、戶外健身配套 健康步道 兒童游樂園
3.7物業管理建議
隨著房地產行業的日趨完善和消費心理的日漸成熟，購房者的注意力已不僅僅停留在實物品質上，他們將更加關注入住后與之長期相伴的物業服務品質。一流的物業，一流的管理，一流的服務不僅能夠提升物業的附加值，而且在很大程度上決定著消費者是否在此置業。據中國社會調查事務所調查表明：2002年三地新開發的樓盤的賣點主要集中在物業管理（97%）、位置（94%）、價格（92.8%）、戶型（91.4%）、建筑質量（89%）、環境（84%）、生活質量（83.5%）、物有所值（79%），此調查顯示物業管理竟成為最大賣點。因此，高品質的物業，高品質管理已經成為眾多開發商吸引目標客戶的重要手段之一。3.7.1考慮因素
根據市場調研報告表明（見表3.7-1），本案周邊現有項目中,多數社區采用由專業物業管理公司來經營管理的方式，少數采取了開發商自管的方式。
而消費者方面,多數人對于由“房管時代”轉向市場經濟下的物業管理缺乏足夠認識,心理承受能力低。“物業收費難”主要是因為很多業主沒有從根本上認識到物業管理的重要性，而并非無力承擔。
具體到本項目,市場定位的最終目標是實現高性價比，物超所值；由于目標客戶群中經濟狀況和觀念認識的差異,這類客戶群不僅注重物業管理質量，而且更為關注收費的高低。鑒于本項目的實際情況：
1）目標客戶群的主要購買目的是自用而非投資，對于這一階層來說本次置業將是他們的最后一次置業，因此他們會更加關注樓盤的物業管理水平。
2）現階段本項目的周邊環境較差：房屋破爛、人口復雜、人員素質較低、有一定的治安隱患，并且這一情況不可能在短時間內得到改善。購房者會懷疑本社區是否能在貧民窟的包圍之下自成一統，營造好自己內部溫馨、舒適小環境。
對本項目而言，提升物業管理水平，實現邊際效應低，以小幅度增加購房者的經濟負擔為代價，來彌補項目的致命缺欠，提升項目的品質，消除客戶的決策障礙。
該區域的購房者價格承受能力有限，提供明顯優于周邊項目的高性價比的物業，物超所值的管理將會成為本案的一個亮點，具有很強的競爭力。
表3.7-1：本案周邊現有項目物業管理情況 物業名稱 物業管理商 物業管理費（元）綜合評價 歐園?北歐印象 北京新起點物業管理有限公司 2-2.3 60.18 精圖雅苑 百事物業 1.8 49.96 豐益城市花園（二期）豐臺城建物業管理有限公司 1.13 57.23 立恒名苑 自管經營 2.8 80.95 蓮馨嘉園 自管 2.2 77.83 華源新第 華能物業 2.23 53.26 蓮香園 北京瑞思特物業管理有限責任公司 1.7 80.17 鼎恒新星 開發商下屬公司 2.5 62.49 盛榮嘉園 中視實業發展有限公司 1 59.90 盛鑫嘉園 中盛鑫物業 1.75 54.42 西環景苑 中鐵平安 1.8 60.29 信德新時代 北京東方宏德投資顧問有限公司 2.5 62.27 莊維花園 莊維物業 1.94 64.08 依蓮軒 自管 1.8 67.33 蝶翠華庭 待定 2.5 77.76 麗陽四季 中鐵太平1.98 64.03 朗琴園（二期）中房恒通物業管理公司（開發商下屬）2.5 87.90
3.7.2物業管理服務內容建議
為了實現物業管理的高性價比、物超所值，增加產品賣點，敝司建議貴方采取委托知名物管公司直接管理或作顧問的方式。收費標準應遵照北京市文件規定，并依據市場情況取其平均值2.0253（參考表3.5-1），并根據本項目實際物業管理的程度上下浮動，浮動范圍上下不超過25%。本案的物業管理敝司建議：提供明顯優于周邊項目的高性價比的物業，物超所值的管理，這將會成為本案的一個銷售亮點，具有很強的市場競爭力。因此，物業管理費應趨向于上限，并建議采取非整數的定價方法,如2.15元,以給業主留下一個定價科學合理的印象。
另外根據《北京市物管招投標暫行辦法》規定,新建的用于出售的物業,應在銷售（預售）前完成物管單位的招投標工作。建議屆時貴方邀請部分已認購的客戶參加,這對于加強雙方溝通理解和將來小區的順利入住有著積極的意義。3.7.2.1服務內容建議：
物業管理服務一般分為公共性服務、特約性服務和公眾代辦性服務。A、公共性服務內容建議如下： 1)、公共區域的保潔、保安、綠化； 2）、化糞池清掏；
3）、房屋/樓宇及小區/樓宇周邊共用部位共用設施設備的日常運行維護； 4）、小區/樓宇的日常管理。注：業主必須交納公共性服務費。B、特約性服務內容建議如下： 1）、定期室內清潔、綠化養護服務； 2）、室內設施設備（電器、管道、家具）的維修、定期保養服務； 3）、園藝培植及保養、租擺； 4）、信函電報及報刊速遞； 5）、訪客留言；
6）、物品搬運服務（特指在社區內）； 7）、訂餐及送餐服務； 8）、衣物洗燙； 9）、家政服務； 10）、接送子女上學； 11）、幼兒托管及老人陪伴；
12）、商務服務（包括打字、復印、傳真等）；
13）、各種代辦及代理服務（如代購商品,代聘家教,預定飛機、火車、船票,報刊訂閱,電話安裝,房屋轉讓出售、出租并代辦手續??）。注：特約性服務費用應由雙方協定，實行調節價管理。C、代辦性服務內容建議如下：
物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費用的服務。
3.7.2.2相關物業管理公司簡介
第一太平戴維斯綜合物業顧問（北京）有限公司
“第一太平戴維斯”是一間國際知名的物業顧問行,歷史悠久,信譽卓著，主要從事寫字樓的物業管理。為配合業務全球化的發展,“第一太平戴維斯”于2000年4月起已正式成為在英國倫敦上市的Savillsplc集團成員之一。物業管理是第一太平戴維斯的一項核心業務,該公司首先在香港注冊,專長負責商業樓宇及居住型公寓的專業管理,擁有豐富的經驗,于1998年取得了國際認證的ISO9002優質管理證書,1999年取得了國際認證的ISO14000環保管理證書。在香港,主要管理項目有全港最大的商場西九龍中心,甲級寫字樓力寶中心、始創中心、尖沙嘴新文化中心等項目。
該公司于1988年開始開拓國內的物業管理業務,將專業的技術及概念帶到國內,為此,集團在北京、上海、廣州、南京、天津、杭州等城市設立公司及分公司,專誠為國內客戶提供服務。公司的服務宗旨是處處采取主動,防范于未然,有效地將意外率減至最低,在對客戶服務工作中實施嚴格標準,特別重視客戶對管理處工作的投訴及跟進。而在內部管理運作上強調的是分工合理,責任明確,獎罰分明,不斷提升員工的服務工作技能和服務質量。在質量標準方面,提供優質的管理的服務承諾,服務以客為先,力求不斷改進,自我完善。通過實施質量管理系統,確保服務水準達到國際級的ISO9002或國內城市物業管理優秀大廈的標準,力求為客戶的物業創造品牌。“第一太平戴維斯”在北京管理的項目包括香江花園、東湖別墅、朝陽園、豐聯廣場、中關村大廈、方圓大廈等。
戴德梁行
梁振英測量師行與兩間享負盛名的物業顧問公司-英國的DTZ及新加坡的戴玉祥產業咨詢公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要從事高檔公寓的物業管理。三千位房地產專業人士在全球三十個國家一百一十個城市,為客戶提供更臻完善的跨國房地產服務。北京戴德梁行房地產顧問有限公司自一九九六年在北京接管第一個物業管理項目以來,經過6年的發展,目前已成為北京市最具活力、管理項目最多、服務工作最具特色、技術支援體系最為完善、培訓項目最為豐富、合同續簽率最高的外資公司。依賴其龐大的物業管理資源以及對國內物業管理市場的了解和貢獻,北京戴德梁行作為唯一一家海外公司榮幸成為二零零零年十月成立的中國物業管理協會首批理事會員。
北京戴德梁行作為戴德梁行集團公司的全球一百余家公司之一,在北京地區現承接包括遠洋大廈、盈科中心、海龍大廈、風林綠洲、華世隆國際公寓、維也納森林別墅、翠湖別墅等具有標志性建筑的寫字樓、高檔公寓、別墅項目。
國貿物業酒店管理有限公司
中國國際貿易中心（簡稱國貿中心）是由對外貿易經濟合作部所屬鑫廣物業管理中心和馬來西亞郭氏兄弟集團屬下的香港嘉里興業有限公司共同投資興建國內規模最大的綜合性高檔商務服務企業之一。
1998年,國貿中心在國家工商局注冊成立了全資子公司----國貿物業酒店管理有限公司,旨在通過該公司對外輸出其成功的物業管理和酒店管理模式,為促進物業管理和酒店管理的社會化、專業化做出貢獻。2000年,國貿物業酒店管理有限公司通過ISO-9002質量體系的國際認證,其所管理的國貿中心的物業也被北京市國土資源和房屋管理局評為優秀管理大廈,這些都是國貿物業酒店管理公司取得成功的重要標志。國貿物業酒店管理有限公司在引進、吸收國外物業管理及酒店管理模式和經驗的同時,注重將其與我國國際相結合,并在公司經營管理過程中不斷進行深入探索與開拓,從而進一步形成一套獨特、系統的物業管理及酒店管理模式、服務質量標準和工作程序。
北京中原物業顧問有限公司物業部
北京中原物業顧問有限公司的物業管理部是一個重要而特殊的部門，主要從事綜合物業管理。說其重要是因為物業管理部占據著一個龐大的物業管理市場,說其特殊是因為它的運做模式已接近一個公司性質,都是本著自主經營,自負盈虧的原則。同時,物業管理部的發展又是穩健、迅速而全面的,從最初的1個人,2個人到現在的100多人,管理的項目也涉及寫字樓、別墅、公寓和住宅,此外它還提供顧問性質的服務,幫助其他管理公司提高自身的管理水平。物業管理部始終都遵循著“專業精神,忠誠服務,追求效率,安全至上”的管理服務宗旨,力求為所有客戶提供最好的服務。為此,物業管理部于2000年開始申請ISO9002國際質量管理體系認證,并于2000底成功地通過了該認證,也使其服務水平逐漸與國際水平接軌。物業管理部的過往業績包括：北京昆泰大廈、安貞大廈、聯合大廈、嘉浩國際別墅城、天建大廈、迪陽公寓、美麗亞洲假日花園、石家莊金鼎公寓、珠海中山大學公寓等。目前所管理和顧問的項目有晨曦花園、方安苑、北京機械大廈、高德大廈、浩鴻園、都市經典家園、陶然湖景和沈陽佳地園等。目前,物業管理部已壯大成物業管理分公司,它的發展方向是向全國范圍擴展,發展的目標是成為全國性知名物業管理企業,將運用先進的管理手段,科學的管理方法和全體員工的智慧與努力為所有客戶提供最優質的服務。
論及公司背景、資歷，其應屬同業中第一梯隊，但由于正處于市場拓展期，因此與上述幾家公司相比，在收費方面更為優惠。同時，北京中原物業管理部承諾，可協助由其負責顧問的小區物業管理公司在運行之后的半年內通過ISO9002國際質量體系認證。這就為物業管理公司與開發商雙方的合作質量提供了一個量化的標準。
深圳市中海物業管理有限公司
是駐香港中資上市公司中國海外集團旗下，專門從事物業管理業務、具有獨立法人資格的企業。公司在掌握香港先進物業管理模式的基礎上，融匯世界各國先進物業管理經驗，結合中國大陸的實際國情，探索出具有特色的中海物業管理模式。
公司的經營活動以物業管理為主，同時開展電梯安裝保養、機電設備維修、二次供水設施和高樓外墻清洗及物業智能化系統設計、集成、施工、調試及維修等專業經營。目前已發展為擁有高、中級專業管理人才和專業技術人才近400名、下轄8家子公司的集團化企業。擅長于普通住宅的物業管理服務，價格合理。
中海物業十年歷程，創造了中國物業管理行業的多項之最：已經建成國家優秀示范小區（大廈）15個，占全國國家級優秀示范小區（大廈）總數的3.5%,為國內同業擁有國優最多；1996年2月在中國物業管理行業第一家獲得ISO9002國際質量保證體系認證。
3.8項目智能化建議 3.8.1建議依據
區域市場項目配套設施狀況
表3.8－1：區域市場項目主要樓宇配套 物業名稱 通訊系統 供暖系統 電梯 供電系統 歐園?北歐印象 寬帶 獨立供暖 合資 雙路供電
精圖雅苑 每戶預留2條電話線，寬頻入網 獨立供暖 富士達 雙路供電 豐益城市花園（二期）IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 立恒名苑 IDD 集中供暖 酒店專用3200型奧的斯 雙路供電 蓮馨嘉園 IDD 集中供暖 三菱 單路供電 華源新第 IDD 集中供暖 東芝 雙路供電 翠微生活 寬帶 集中供暖 三菱 雙路供電 蓮香園 IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 榮豐2008 IDD 獨立供暖 富士達 雙路供電 鼎恒新星 電話、寬帶 市政供暖 國產 雙路供電 盛榮嘉園 電話，寬帶 獨立供暖 三菱 雙路供電 馨蓮茗苑 IDD 集中供暖 待定 雙路供電 盛鑫嘉園 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 西環景苑 IDD 集中供暖 LG 雙路供電 萬方苑 IDD 市政供暖 通力 雙路供電 信德新時代 寬帶 獨立供暖 東芝 雙路供電 莊維花園 寬帶 集中供暖 合資 雙路供電 依蓮軒 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 蝶翠華庭 IDD 獨立供暖 東芝 雙路供電 國電中興嘉園 寬帶 市政供暖 三菱 雙路供電 頤源居(三期)ADSL 市政供暖 日立 雙路供電 恒華國際（商住）寬帶 中央空調 雙路供電 新世華苑 IDD 市政 通力 雙路供電
麗陽四季 2條電話線，一個寬帶接口 集中供暖 LG 雙路供電 朗琴園（二期）寬帶 獨立供暖 三菱 雙路供電 關于樓宇配套方面區域住宅市場中的各項目并無較大差異，具有普遍性，大多數項目采用了現今較流行的設備設施，如樓宇對講、智能化系統等。由此看出，在各項目均已提高自身品質的情況下，未來的市場對本項目在產品品質上提出了更高的要求。
采用何種采暖方式已成為現今新建社區的熱門話題，隨著市場的進一步發展，先進的采暖方式已在市場中逐步被采用。如目前流行的分戶獨立式采暖，可自由調節室內溫度且不受市政供暖期的限制，得到了易接受新鮮事物的客戶的喜愛，但總體來說人們對其性能及使用的安全性仍存在疑問，但不會成為影響客戶選擇住房的因素。
從本區域的情況來看，各項目均或多或少運用了先進的智能化設備，約44%的項目引入了寬帶通訊系統，但在其他方面如現今比較先進的出入口管理系統、保安巡更系統、可視對講系統、防盜及煤氣泄漏自動報警系統等，多數項目都沒有全部配備到位。這為本案在產品設計、配套規劃等方面留下較大的發揮空間。3.8.2建議內容
3.8.2.1住宅小區的智能化標準
住宅小區智能化是利用現代化4C（即計算機、通訊與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅的服務與管理提供高科技的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。不論在與周邊現有項目的競爭中，還是為了在未來愈加激烈的市場競爭中占據不敗之地，我們都應該在本項目的設備配置方面加大投入，提高物業品質，為未來業主的生活提供便利條件。
住宅小區的智能化的水平高低與住宅造價和客戶對象有相當大的關聯，為便于小區智能化的技術的實現與實施應用，對小區的智能化進行技術分檔。其等級按投資成本分為高中低三檔，即較高標準（成本約為住宅投資額的1%-2%），普及標準（成本約為6000-8000元/戶）、最低標準（成本約為3000-5000元/戶）。住宅小區智能化分級功能設置見下表：
第二篇：地產開發項目貸款申請報告
XX大廈房地產開發項目借款申請報告
XX市商業銀行：
XX市XX開發公司（組織機構代碼：XXXXXX）創建于2008年。注冊資本XX萬元，資產總額XX萬元，現有員工XX人。具有房地產開發X級資質。法人代表情況。。。
200X年我公司購得XX地塊，土地面積XX平方米。該地塊處于東市場西，新瑪特商廈以東，步行街以南，地處XX地區核心商圈，經本公司調研，擬在該地塊建設XX大廈項目（商住），其中含27層高屋住宅兩座，X層住宅一座，底部四層商場。總建筑面積XXX平方米。住宅XX戶。
該項目現已取得《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》（見附件），并完成了各項立項手續，且確保全部立項文件真實、完整、有效。項目申報用途與其功能相符，符合國家相關規定。該項目如順利實施有利于XX市核心商圈的環境提升。能夠有效滿足城市規劃和房地產市場需求。
我公司目前經營管理制度健全，財務狀況良好，資產負債率為X%（詳見資產負債表、損益表和現金流量表），符合貴行貸款要求。
我公司擬在該項目投入XX萬元，現在自有項目資本金XX萬元，資本金比例符合國家規定。為提高資金流動率，保障項目實施特向貴行提請流動資金貸款XXX萬元，用于推進項目順利進行。我公司用商鋪及住宅收益作為還款來源，以公司所有的土地使用權及建筑材料設備作為抵押，貸款使用期為兩年。希望貴行給予我公司授信和貸款支持，幫助我公司實現新的發展!
此致
敬禮
XX市XX開發公司
第三篇：產品設計開發控制程序
產品設計開發控制程序
QCX-B-05 目的和適用范圍
對產品設計開發的全過程進行控制，是為了確保產品滿足規定的要求。本程序適用于電梯大修改造的設計開發控制。2 職責
2.1 總工程師、技安部負責組織實施設計開發的策劃和控制。2.2 各有關部門配合實施設計開發控制。3 工作程序
3.1 設計開發的策劃
3.1.1 由技安部依據產品要求或電梯大修改造的需求組織編寫《電梯改造設計開發計劃》，計劃應闡明電梯大修改造設計開發各階段應開展的評審、驗證和確認活動、職責分工、工作要求和進度。
3.1.2 《電梯改造設計開發計劃》經總工程師審核批準，發至有關部門。
3.1.3 各有關部門根據《電梯改造設計開發計劃》編制出《電梯改造設計開發工作計劃表》，計劃表應闡明設計各階段的活動、工作進度、人員安排，明確應貫徹的標準及特殊要求，并提出必要的信息。
3.1.4 設計開發人員應具備相應的資格和能力，能按分工完成設計開發過程的各項活動。3.1.5 《電梯改造設計開發計劃》隨著設計開發過程的進展加以修訂和完善。
3.1.6總工程師負責組織協調在電梯大修改造設計生產及檢驗過程中各部門間在組織上和技術上的接口，將必要的信息形成文件予以傳遞，定期組織評審并予以記錄，協調重大的試驗，對故障或質量問題進行分析。3.2 設計輸入
3.2.1 技安部負責編制《電梯改造設計開發任務書》，明確規定所有與電梯大 修改造有關的設計要求、設計人員的職責權限，一般包括： a)b)c)d)任務來源和顧客要求 產品使用地點
產品的基本性能和主要參數 有關的法律法規要求
e)電器原理圖、布線圖、接線圖等技術資料
3.2.2 《電梯改造設計開發任務書》應充分考慮產品要求評審的結果。
3.2.3 《電梯改造設計開發任務書》由技安部組織評審并填寫《電梯改造設計評審記錄》，對不完善的、含糊的或矛盾的要求提出解決辦法。3.3 設計輸出
3.3.1 設計輸出文件包括： a)電氣原理圖 b)布線圖
c)接線圖（控制系統）
d)程序梯型圖（控制系統）e)程序控制清單（控制系統）f)變頻器、調速器接線圖 g)工作原理說明 h)使用維護說明 i)j)符號說明
變頻器調速器使用說明
3.3.2 上述文件必須：
a)滿足《電梯改造設計開發任務書》的要求 b)給出采購、生產和服務提供的適當信息 c)包括或引用產品的準則
d)規定對產品的安全和正常使用所必須的產品特性
3.3.3 在設計完成后，項目負責人組織編寫技術工作總結和完成全套鑒定資料。3.4 設計評審
3.4.1 根據設計計劃的要求，由總工程師組織進行設計評審。3.4.2 設計評審的內容包括：
a)設計輸出文件是否滿足該階段的輸入要求； b)設計輸出文件的可操作性和可行性； c)設計輸出存在問題及跟蹤措施。
3.4.3 設計評審的參加人員應包括與被評審設計階段有關職能部門的代表。3.4.4 設計評審的結果及跟蹤措施，由技安部做好記錄。3.5 設計驗證
3.5.1根據設計開發計劃的要求，由總工程師組織進行設計驗證。3.5.2 除實施設計評審外，采用的設計驗證方法還有：
a)對新結構、新技術、新材料、新工藝進行試驗和記錄； b)將新設計與已證實的設計進行比較； c)利用產品試驗對產品設計進行驗證。
3.5.3 驗證所發現的問題及其處理措施，由技安部填寫《設計開發驗證記錄》。3.6 設計確認
3.6.1根據設計計劃的要求，由總工程師組織以質量技術監督局、用戶、本公司有關人員共同對大修改造的電梯進行鑒定、驗收、確認。3.6.2 設計確認的內容包括：
a)是否符合《電梯改造設計開發任務書》的要求； b)是否符合有關法律法規的要求； c)是否符合產品合同的要求。
3.6.3 設計確認的結果及跟蹤措施由技安部填寫《設計開發確認記錄》并保存。3.7 設計更改
3.7.1 設計更改由技安部編制《文件更改通知單》，說明更改原因和更改內容，并辦理審批手續。一般更改由項目負責人審批；重大更改由總工程師審批。
3.7.2 適宜時，重大設計更改由總工程師組織進行評審驗證和確認，并由技安部記錄其結果和有關措施并保留。4 有關文件和記錄
《電梯改造設計開發計劃》
《電梯改造設計開發工作計劃表》
《電梯改造設計開發任務書》
《電梯改造設計評審記錄》
《設計開發驗證記錄》
《設計開發確認記錄》
第四篇：項目開發工作建議
元陽縣建設局項目開發工作建議
為加快縣城“西擴、南延、東伸”片區開發建設，進一步盤活土地資源，全面推進我縣基礎設施建設，完善城市功能，加快城市化發展步伐，特提出如下開發建設建議：
1、積極爭取建設項目與資金，做大項目儲備，堅持以“大項目帶動大發展”工作思路，繼續實施片區開發戰略，爭取檳榔園片區3號市政道路、大象田片區5、6號市政道路及大象路下段工程立項建設，完善市政道路網絡；
2、不斷加快南片區規劃修編工作，完善南片區規劃控制，積極爭取項目與資金，實現南片區“集行政辦公、娛樂休閑、旅游居住”為一體的市政功能；
3、加快元陽縣城垃圾處理工程和元縣城市供水及管網改造工程建設步伐，切實消除城市垃圾污染對環境的影響，逐步實現城市垃圾處理的無害化、減量化、資源化的治理目標，不斷完善城市供水系統，徹底解決城市用水供求矛盾；積極爭取兩城區城市污水處理及排水網改造項目建設；
4、建立健全和完善城鎮廉租住房建設體系，不斷推進我縣城鎮廉租住房建設，切實解決城鎮低收入家庭住房難的問題。
元陽縣建設局
二○○八年四月二十二日
第五篇：地產項目開發手續工作流程
地產項目開發手續工作流程
一、立項
二、環評、安評
三、委托設計院做平面方案
四、規劃、消防總平面方案審批
五、出藍圖
六、建設用地規劃許可證
七、單體建筑物三個以上設計方案
八、設計方案審批
九、出施工圖
十、建設工程規劃許可證
十一、圖紙審查
十二、建筑工程消防施工圖審核
十三、建設工程招標
十四、安全監督手續
十五、質量監督手續
十六、施工許可證
十七、開工建設
十八、消防驗收
十九、規劃驗收合格證
二十、質檢竣工驗收備案表 二
十一、節能建筑驗收 二
十二、房屋建筑工程結算備案 二
十三、工程竣工驗收備案
二十四、房產測繪→派出所出具門牌號證明→房屋初始登記出讓國有土地使用權設定登記 1）土地登記申請書
2）國有建設用地使用權出讓合同及政府批復原件 3）建設用地規劃許可證原件及加蓋公章復印件 4）建設用地使用權出讓金及契稅繳納證明 5）營業執照及組織代碼證原件及加蓋公章復印件 6）法定代表人及委托代理人原件及加蓋公章復印件 7）地籍測量的數據及原件 建設用地規劃許可證
1）建設用地規劃許可證申請表 2）建設項目的有效計劃規劃批準文件
3）已經批準的建設項目選址意見書和項目用地規劃圖 4）規劃設計條件及附圖
5）劃撥土地證明或土地出讓、轉讓合同 6）已批準的總平面圖 建設工程規劃許可證
1）建設工程規劃許可證申請表 2）經辦人身份證及復印件 3）規劃批文 4）土地權屬證明文件
5）施工圖三套（含建設項目總施工圖、建設單體施工圖、工程定位圖及豎向設計、管線綜合、綠化及做法施工圖）6）放線（測繪）資料
7）申報材料相應的電子文檔光盤 施工圖設計審查
1）施工圖審查設計任務委托書、申請書 2）施工圖圖紙四套 3）建設工程規劃許可證
4）工程勘察報告技術審查任務委托書 建筑工程消防施工圖審核
1）建筑工程全套施工設計圖紙、技術性審查報告 2）建筑工程消防設計防火審核申報表
3）申請人身份證明（身份證復印件、法人、其他組織的營業執照或組織機構代碼證書復印件）4）設計單位資質證明 5）總平面定位圖
建設工程施工項目招標審批 1）立項批文
2）建設工程施工許可證 3）建設工程施工圖
設計審查備案書工程質量監督手續 1）建設工程處質量監督登記表
2）勘察、設計、施工、監理單位中標通知書 3）勘察、設計、施工、監理合同 建設工程安全監督
1）建設施工企業安全生產許可證 2）建設工程施工合同 3）工程中標通知書
4）施工現場總平圖和臨設規劃方案 5）施工組織設計
6）工程項目負責人、安全管理人員安全生產考核合格證書 7）特種作業人員有效上崗證
8）建設單位安全監督人員和監理單位監理人員花名冊 9）從業人員參加意外傷害保險證明 10）建筑工程報監書
11）市建設工程項目安全生產責任書 建設工程施工許可證
1）建設工程施工許可證申請表 2）土地使用權證
3）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證 4）建設工程施工合同或中標通知書 5）施工圖設計審查備案證明 6）消防設計審查證明 7）工程質量監督手續 8）施工安全監督備案資料
9）建設工程委托監理合同及備案證明 10）墻改基金繳納證明
11）簽收單位無拖欠工程款及已繳納農民工工資保證金證明 消防驗收
1）建筑工程消防驗收申請表
2）申請人身份證明（身份證復印件、法人、其他組織的營業執照或組織機構代碼證書復印件 3）消防電氣安全檢查檢測報告書 4）施工單位、監理單位資質證明 5）建筑消防設施、防火材料等合格證明 6）產品內部裝修檢測報告 7）審核意見書 工程竣工規劃驗收
1）建設工程規劃驗收申請表
2）與實際相符的建設工程竣工圖紙；1:500竣工測量圖（建筑物周圍30－50米范圍內）必須采用85黃海高程系統 3）現狀照片（四個方向及周圍環境）4）消防部門驗收意見
5）其他指定提供的相關材料（包括：建設用地規劃許可證及附圖、工程規劃許可證、施工許可證、建設項目放線、驗線驗槽通知單等
6）申報材料相應的電子文檔光盤 建筑節能專項驗收 1）省節能建筑認定申請書
2）工程繳納新型墻體材料專項基金發票 3）節能工程設計文件 4）節能設計審查辦案書
5）建筑維護結構熱工性能現場檢測報告
6）新型墻體材料和建筑節能技術與產品復檢報告、產品合格證、省新型墻體材料建筑節能技術產品認定書、市建筑節能技術產品登記證明以及進貨原始憑證 7）建筑節能施工和監理資料 竣工驗收備案
1）竣工驗收備案申請表 2）建筑工程竣工驗收報告 3）建筑工程質量監督報告 4）建設單位竣工驗收通知單 5）施工許可證
6）施工圖設計審查意見
7）施工單位出具的工程質量竣工報告 8）監理單位出具的工程質量竣工報告 9）勘察單位出具的工程質量竣工報告 10）設計單位出具的工程質量竣工報告 11）規劃部門出具的證明文件或準許使用文件
12）法律規定應當由消防部門出具的大型人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件 13）環保部門出具的證明文件或準許使用文件 14）建筑節能部門出具的證明文件或準許使用證明 15）燃氣安全部門出具的證明文件或準許使用證明 16）建筑企業養老保障金管理辦公室出具 的證明文件 17）工程建設造價管理部門出具的竣工結算證明文件 18）城建檔案管理機構出具的（建設工程竣工檔案驗收證明書）
19）工程支付證明 20）無拖欠行為證明
21）施工單位簽署的工程質量保修書
22）住宅工程還應提交（住宅質量保證書）、（）住宅使用說明書）
23）建設工程質量檢測報告和功能性使用資料 24）建設單位出具辦理備案人員委托書 房屋初始登記
1）當事人為自然人的，提交身份證或有限身份證明；當事人為法人的，提交營業執照或法人登記證、法人有限是否證明和組織機構代碼證
2）國有土地屬于權證
3）建設用地規劃許可證；附建設用地規劃總平面圖 4）建設工程規劃許可證 5）建設工程施工許可證 6）質檢部門的竣工驗收備案表 7）房產測繪報告
8）派出所出具的門牌號證明
時曉東 2018年1月18日
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