第一篇：專業(yè)地產(chǎn)項目公司開發(fā)運營管理方案

專業(yè)地產(chǎn)項目公司開發(fā)運營管理方案

一、方案說明

本方案是為大型集團設置房地產(chǎn)專業(yè)公司進行房地產(chǎn)開發(fā)，解答有關運營管理方案的建議，旨在為地產(chǎn)項目的運營提供專業(yè)化、科學化、規(guī)范化的概要性的指導意見。本方案并非基于具體土地、具體團隊、具體市場研判的市場報告，也有別于正式的制度設計。

二、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營管理趨勢簡判

1、中國房地產(chǎn)開發(fā)管理的發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷產(chǎn)剛性需求帶來硬性發(fā)展、政策調(diào)整沖擊、出庫存促進房地產(chǎn)、房地產(chǎn)爆發(fā)拿地、再至調(diào)整的過程。各個房地產(chǎn)公司都心理很糾結(jié)地面臨“去、留”、“成長、萎縮”的選擇。

龍頭企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊建設等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢，在調(diào)控中的經(jīng)營策略非常合理，既重視擴張，也注重規(guī)避風險，企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風險。從發(fā)展的業(yè)務范圍來看，為了規(guī)避風險，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級開發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，成為眾多企業(yè)關注的熱點。

房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過暴利時代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。這就是目前中國房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國”時代的現(xiàn)狀和趨勢！

2、新趨勢對開發(fā)管理模式及管理團隊的要求。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，過去那種依賴高地價、高房價的粗放式贏利模式將難以持續(xù)，目前的各種環(huán)境也決定了新入門的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價格的快速上漲中獲取高利潤的的模式已不可取。新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目開發(fā)成功的關鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團隊運作。

三、項目開發(fā)運營管理的目標

基于集團的管控及投資目標，更好的實現(xiàn)利潤及企業(yè)價值；建議開始介入的項目運營管理的目標可明確為以下幾點：

第一，構建在項目所在地突出的房地產(chǎn)項目運營能力，保證本地產(chǎn)項目運營可控、高效；構建成熟的房地產(chǎn)管控模式，設立項目負責制的動力單元，明確“責、權、利”，真正將個人利益與權力和責任掛鉤，杜絕責任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)項目開發(fā)管理探索第一條可行的模式。

第二，打造一支“精干、高效”的專業(yè)化操作的職業(yè)團隊，專業(yè)團隊職業(yè)操作，同時實現(xiàn)集團與運營團隊的“雙贏”，為項目的成功開發(fā)及其他項目的開發(fā)培養(yǎng)人才。

第三，初步樹立特色地產(chǎn)品牌在區(qū)域的影響力，為企業(yè)在區(qū)域的發(fā)展奠定一定的品牌基礎。

第四，確保盈利，將本項目打造成地區(qū)標桿“精品”樓盤，為公司取得最大的社會效益和經(jīng)濟效益，或者說爭取項目利益最大化。這是項目運營管理的最終目標。

四、運營管理的基本思路

在成功的關鍵是在一種高效、可控的管控模式及一支高素質(zhì)的職業(yè)運作團隊。為達成上述的運營管理目標，企業(yè)必須走市場化道路，管理要在規(guī)范化的基礎上追求精細化，團隊也必須是專業(yè)化、職業(yè)化的團隊。這樣，才能既保證了企業(yè)運營的高效，又保證了投資者的可控性。

1、運營管理的基本要點 ：

(1)、執(zhí)行項目經(jīng)理負責制，項目經(jīng)理對公司或股東負責； 成立項目全過程一體的動力單元，保證項目經(jīng)理在項目開發(fā)的建設、營銷、交付全過程負責。

(2)、公司或股東與項目經(jīng)理簽訂責任狀，明確責、權、利；(3)、項目經(jīng)理與項目部門經(jīng)理簽訂責任狀，明確部門職責，將利益與部分的權力和責任掛鉤。

2、主要運營流程 ：

(1)、項目經(jīng)理帶領動力單元對項目所在地市場進行充分調(diào)研，形成當?shù)厥袌稣{(diào)研報告報公司或股東審批，以便對項目進行準確定位；項目經(jīng)理牽頭組織編制項目公司的管理制度、流程、管控體系和績效考核體系等報公司或股東審批；

(2)、項目經(jīng)理牽頭，與建筑設計、室內(nèi)設計單位對項目規(guī)劃設計、建筑方案設計進行充分論證，形成適合當?shù)厥袌隹蛻粜枨?、性價比高的“精品”設計方案，報公司或股東審批；

(3)、項目經(jīng)理牽頭組織編制項目運營計劃，包括：項目開發(fā)計劃、項目投資估算、資金使用計劃、營銷回款計劃、項目融資計劃等報公司或股東審批；

(4)、以公司或股東審批的項目運營計劃作為考核項目經(jīng)理的主要依據(jù)，公司與項目經(jīng)理簽訂責任狀；

(5)、項目經(jīng)理牽頭分解項目經(jīng)營計劃，形成各部門、各專業(yè)子計劃；

(6)、項目經(jīng)理牽頭組建精干的專業(yè)團隊（動力單元），明確各部門、各專業(yè)“責、權、利”并簽訂責任狀；

(7)、項目公司每月如實形成《項目運營月報》，報公司或股東審核，以便公司或股東對項目經(jīng)理進行考核、對項目的監(jiān)控以及根據(jù)總部戰(zhàn)略、市場的變化等對項目公司下達相關的指令；

(8)、項目公司根據(jù)總部對項目公司《管控模式》的規(guī)定嚴格執(zhí)行相關的流程和請示。

五、團隊及管理

1、團隊的組織設計(1)、項目公司組織管理概述

公司經(jīng)營管理實行董事會授權下的總經(jīng)理負責制：董事會由投資股東構成,對經(jīng)營目標、重大投資事項及重大的經(jīng)營管理事項享有最高決策權；在董事會授權下，總經(jīng)理全面負責公司的經(jīng)營管理事務；公司根據(jù)工作需要設立若干副總（或其他高管）協(xié)助總經(jīng)理工作；總經(jīng)理由董事會任命；副總經(jīng)理由總經(jīng)理提名，董事會批準。(2)、集團（投資者）與項目公司（項目經(jīng)營團隊）的責權劃分 ： 在戰(zhàn)略、投融資、財務方面實行集權管理；

在成本控制方面對項目投資估算目標執(zhí)行、招投標實行集權管理； 在 人力資源管理方面的人員招聘、薪酬績效實行部分放權； 在運營管理方面：項目決策、運營監(jiān)察實行集權管理，設計管理實行部分放權，工程建設業(yè)務操作層面全面放權。

這樣既保證能對風險的控制，又保證了項目開發(fā)的高效。

（3、項目的銷售管理

項目擬自己組建銷售團隊進行銷售。銷售團隊的收入與銷售業(yè)績緊密掛鉤，提高銷售代理公司的工作熱情，促進項目銷售。項目公司要建立一支成熟的項目銷售管理團隊。項目的銷售管理團隊全部由從事過五年以上房地產(chǎn)銷售管理的專業(yè)人才組成,銷售管理團隊要熟悉華東地區(qū)市場，精于項目策劃，擅長于各種銷售策略的使用，能熟練地運用廣告、價格策略開拓市場。

2、項目運營的標準化管理

為確保公司發(fā)展目標的達成和相關政策、制度的有效實施，保證團隊的高效可控運作，保證投資利潤的有效實現(xiàn)，地產(chǎn)項目擬實行全面的標準化管理、全面計劃管理和全面預算管理，特別是要實行全面標準化管理。通過標準化體系的建設，持續(xù)不斷地提升和改進團隊、部門和員工的工作效率及辦事流程，達到如下管理作用： 一是項目團隊建設的標準化

通過簽訂動力單元目標責任書權責管理與目標管理相結(jié)合，通過確定投資者、項目運營團隊、部門和員工個人的工作目標，確定項目運營團隊、部門和個人的聚焦主題，并借助各種溝通手段及行政手段，對目標責任書目標實施過程進行有效的控制，以強化企業(yè)的聚焦能力和執(zhí)行能力，并進而提高企業(yè)整體快速反應能力。

二是提高計劃管理的標準化。首先是項目開發(fā)周期的標準化管理，在項目進度編制階段，科學制訂項目開發(fā)計劃，并通過對開發(fā)計劃的目標層層分解，實現(xiàn)項目開發(fā)壓力有效的向下傳遞，從而使得部門和員工的努力與項目運營團隊的發(fā)展相協(xié)同，促進團隊的達成；通過標準化目標反饋體系的建設，能保證計劃的實施過程中及時地反饋信息并對計劃進行及時地調(diào)整，對計劃的實施進行有效的管理；在后評估階段，對計劃的實施結(jié)果進行準確的評估，并找出差距，分析原因，以利于對計劃管理的改善。

三是簡化內(nèi)部審批流程的標準化。首先對項目開發(fā)周期的全過程事項梳理，對于開發(fā)過程的行政事業(yè)性收費、區(qū)域性單一來源事項的審批，參照集團相近項目或類似收費制定項目開發(fā)行政事業(yè)性收費、區(qū)域性單一來源采購事項的合同審批及付款標準化管理，在項目全面預算編制階段，詳細制訂項目資金計劃，并通過內(nèi)部審批流程標準化對項目開發(fā)全過程的行政事業(yè)性收費、區(qū)域性單一來源事項等資金計劃的目標層層落實，一次性審批通過后下放合同審批流程及付款節(jié)點，簡化內(nèi)部審批流程及事項匯報有效實現(xiàn)項目開發(fā)建設階段的建設高效性，緩解施工階段的時間壓力有效的加快工程進度，從而使得項目建設與項目銷售去化目標相一致，促進地產(chǎn)的銷售的達成；通過單一來源費用標準化目標反饋體系的建設，能保證項目開發(fā)全過程的行政事業(yè)性收費、區(qū)域性單一來源事項計劃的實施過程中及時地反饋信息并對收費目錄及收費價格進行及時地調(diào)整，對支付費用進行有效的管理；在后評估階段，對項目運行的實施結(jié)果進行準確的評估，并找出差距，分析原因，以利于對費用管理的改善。

第二篇：地產(chǎn)開發(fā)園區(qū)管理

地產(chǎn)開發(fā)程序

第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立

第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告 房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設計條件

3、委托作出規(guī)劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設計方案

7、住宅設計方案的專家組審查

8、落實環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設工程勘察招、投標

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設計

13、申報、審定初步設計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設計費

3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設工程費

7、建設工程勘察招標管理費

8、勘察設計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設計費

第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13、國有土地使用權劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的相關稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設維護管理費

7、土地閑置費

8、土地權屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉(zhuǎn)人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設基金

19、耕地占用稅

第五步房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務費

第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證

15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標

16、辦理招標登記、招標申請

17、招標準備

18、招標通告

19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底

21、標底送審合同預算審查處確認

22、標底送市招標辦核準，正式申請招標

23、投標單位資格審批

24、編制投標書并送達

25、召開招標會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標會議，進行開標

27、評標、決標

28、發(fā)中標通知書

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議

42、領取建設工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結(jié)構施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定 50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）

18、電源建設集資費（用電權費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權登記費

12、房屋所有權證工本費

13、房產(chǎn)共有權執(zhí)照費

14、房屋他項權利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產(chǎn)價格評估費

24、房地產(chǎn)中介服務費

第八步房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設立房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

房地產(chǎn)策劃項目建議書

關于房地產(chǎn)策劃房地產(chǎn)營銷策劃房地產(chǎn)項目策劃廣告策劃方面的資料可以去房策網(wǎng) http://

一、項目簡介

? 項目名稱：未定名

? 地點：

? 用地面積：約17畝

? 開發(fā)功能：商住

? 用地狀況：已拆遷平地

? 發(fā)展商：

二、項目理解

現(xiàn)場的房地產(chǎn)競爭層面比以前已經(jīng)有很大的變化，一線城市已經(jīng)從賣環(huán)境向賣生活方式發(fā)展，二線、三線城市正從賣房子向賣環(huán)境發(fā)展。房地產(chǎn)的競爭層面越來越高，競爭程度也越來越激烈，因此，我們要做好一個項目，就需要從更高的層面考慮項目。

經(jīng)過對項目及所在城市的房地產(chǎn)整體市場初步調(diào)查，市場明顯供大于求，本項目具有相當難度，前期策劃定位準確與否是關鍵，因此，本項目不能操之過急，需作周詳考慮，否則極有可能“一步走錯，整盤皆輸”。

1、項目優(yōu)勢

2、項目劣勢

3、項目機會點

4、開發(fā)思路及策略建議

（1）要將項目打造成具有影響力，就要提升項目的開發(fā)目的和意義：

? 老百姓滿意：為消費者提供一個美好的居住環(huán)境。

? 老板滿意：在滿足開發(fā)利潤的同時，為企業(yè)培養(yǎng)人才。

? 老頭子（政府）滿意：為政府和城市創(chuàng)造價值，為城市增加一道美麗的風景線，為政府增加一個樣板工程。

（2）資源整合策略——整合房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的策劃、規(guī)劃設計、營銷、廣告等優(yōu)秀資源為項目服務。

（3）創(chuàng)新策略——對項目的開發(fā)模式、產(chǎn)品設計、推廣宣傳等多個環(huán)節(jié)進行創(chuàng)新。

（4）引導策略——必須在各個方面去引導市場，而不是迎合，利用和整合各種優(yōu)勢資源，打造客戶意想不到而又在心目中有潛意識需求的產(chǎn)品，提升他們的生活品質(zhì)。

三、委托工作目的：營銷策劃

營銷策劃又分前期策劃和推廣策劃。前期策劃主要是在項目的整體規(guī)劃及設計方面提供切實可行的顧問意見，使項目能夠在一定條件下更好地適應市場，適應消費者的需求；推廣策劃是為項目提供最具吸引力的包裝，運用有效的宣傳手段，使之一旦推出，就能受到歡迎。

（以上營銷策劃將向委托方遞交書面報告）

四、工作內(nèi)容

1、項目概況

（1）項目的位置及基本數(shù)據(jù)

（2）項目的現(xiàn)狀及基本條件

2、××市區(qū)及其經(jīng)濟發(fā)展概況

（1）地理位置、自然環(huán)境、人口、歷史、文化

（2）主要經(jīng)濟指標

（3）綜合評述

3、項目所在區(qū)域物業(yè)市場概況

（1）項目周邊小區(qū)分布，消費特點

（2）項目周邊物業(yè)的開發(fā)狀況

（3）綜合評述

4、項目競爭力分析

（1）項目的主要競爭優(yōu)勢

（2）項目的主要競爭劣勢

（3）項目的主要機會

（4）項目的主要風險

5、對初步規(guī)劃設計方案的評價及建議

（1）對初步規(guī)劃設計方案的評價

（2）對初步規(guī)劃設計方案的改進建議

6、項目客戶群定位

（1）目標客戶的經(jīng)濟背景、文化背景

（2）目標客戶對物業(yè)的特殊偏好

（3）對目標客戶側(cè)重程度劃分（核心、重點、不確定）

7、項目的市場定位

（1）功能定位

（2）檔次定位

8、價格定位

（1）市場比較法定價

（2）收益還原法定價（租值回報）

9、項目的包裝策略

（1）硬件方面

（2）軟件方面

10、銷售資金回收計劃

（1）總體銷售目標及資金回收

（2）分階段銷售計劃及資金回收

11、入市時機及方式的確定

（1）入市時機的選擇

（2）最佳入市方式

12、推廣宣傳策略

（1）廣告宣傳整體目標

（2）品牌宣傳策略

（3）廣告宣傳主題（賣點）

（4）廣告宣傳的目標客戶群

（5）廣告宣傳實施及媒體選擇

（6）推廣宣傳費用預算

13、物業(yè)管理的建議

14、銷售人員培訓計劃

15、銷售工作現(xiàn)場指導

五、工作時間

營銷策劃報告書在簽署正式合同二十個工作日內(nèi)完成（按每周五個工作日計算）。

六、工作收費

營銷策劃費人民幣××萬元整（￥××××），由委托方分兩期支付，簽約后三天內(nèi)支付60％，即××××元（￥××××），遞交正式書面營銷策劃報告時付××××元（￥××××）。（注：以上費用我方不提供發(fā)票）對以上工作建議，若貴公司有任何意見，請隨時與我們聯(lián)系。

工業(yè)園區(qū)管理暫行辦法

第一章總則

第一條為加快開放型經(jīng)濟發(fā)展步伐，促進全縣經(jīng)濟又好又快發(fā)展，根據(jù)國家法律、法規(guī)、政策及省人民政府批準設立省級工業(yè)園“宜豐工業(yè)園區(qū)”的有關規(guī)定，制定本暫行辦法。

第二條本暫行辦法適用于宜豐縣工業(yè)園區(qū)管理委員會（以下簡稱園區(qū)管委會）管轄范圍內(nèi)的單位、個人以及登記注冊的企業(yè)。園區(qū)管委會管轄范圍具體指宜豐工業(yè)園區(qū)（以下簡稱園區(qū)）規(guī)劃區(qū)及隨著工業(yè)規(guī)模發(fā)展需要而新增的工業(yè)項目區(qū)。

第三條園區(qū)管理內(nèi)容包括土地利用規(guī)劃管理、工程規(guī)劃建設管理、項目入園服務管理、企業(yè)生產(chǎn)規(guī)范管理、社會治安綜合管理、稅收規(guī)費征收管理、社會公共事務管理等。

第二章管理機構及其職權職責

第四條縣人民政府設立園區(qū)管委會，代表縣人民政府行使相關管理職能。

第五條園區(qū)管委會享有和行使以下職權

(一)縣人民政府依照法律、法規(guī)授予在園區(qū)的管理權限以及開發(fā)建設權限。具體包括：在園區(qū)行使全部或部分財政、稅收、工商、國土、招商、規(guī)劃、建設、環(huán)保、司法、勞動、安全、衛(wèi)生、教育、社會事務等管理權；在園區(qū)內(nèi)的開發(fā)建設權；按社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律，依法組建園區(qū)建設投資公司，并加強對公司的監(jiān)管，確保國有資產(chǎn)的保值增值。

(二)園區(qū)管委會根據(jù)自身職責和工作任務，設立相應的內(nèi)部職能機構，在園區(qū)內(nèi)行使縣人民政府賦予的與相關部門

相對應或相關聯(lián)的管理權限，但業(yè)務上接受相應職能部門的指導和監(jiān)督。相關部門在園區(qū)內(nèi)設立的分支機構接受主管部門和園區(qū)管委會的雙重管理。

(三)依法對園區(qū)內(nèi)的單位和企業(yè)進行監(jiān)督和管理。

(四)縣人民政府授予的其他職權。

第六條園區(qū)管委會承擔以下主要職責

(一)根據(jù)相關法律、法規(guī)及國家、省、市、縣關于園區(qū)各項工作的方針、政策，結(jié)合園區(qū)不同時期的發(fā)展需要，研究制定適用于園區(qū)建設與發(fā)展的有關辦法、意見等，并負責組織實施；

(二)研究編制園區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)縣人民政府批準后組織實施；

(三)探索建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應，與國際慣例相銜接的現(xiàn)代管理體制，研究新時期園區(qū)的發(fā)展思路和規(guī)劃布局；

(四)負責園區(qū)相關配套基礎設施建設和園區(qū)安全、環(huán)保以及社會穩(wěn)定等工作；

(五)負責協(xié)調(diào)、溝通、處理好園區(qū)內(nèi)企業(yè)與政府及各部門的關系，做好服務工作，保障企業(yè)依法自主經(jīng)營；

(六)根據(jù)規(guī)劃要求和產(chǎn)業(yè)定位，積極主動地做好擇商選資和安商工作；

(七)協(xié)調(diào)管理園區(qū)內(nèi)的服務組織；

(八)按定期向縣委、縣政府提交工作報告和園區(qū)發(fā)展的經(jīng)濟評估報告；

第三章土地利用規(guī)劃管理

第七條園區(qū)的土地利用規(guī)劃嚴格遵照國家的有關政策，按照節(jié)約用地的原則，逐步發(fā)展和壯大工業(yè)園區(qū)。

第八條園區(qū)土地利用總體規(guī)劃必須和縣土地利用總體規(guī)劃及縣城總體規(guī)劃相銜接，并按照園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位和功能分區(qū)的要求以及《宜豐縣工業(yè)園區(qū)控制性詳細規(guī)劃》操作。

第九條會同縣國土資源局做好園區(qū)土地規(guī)劃、征收、報批、出讓、發(fā)證與管理工作。

第十條園區(qū)土地利用分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、公共設施用地和行政生活用地。其使用方式分為土地出讓、土地租賃和行政劃撥等。土地出讓按照“招拍掛”方式進行，出讓價不低于《全國工業(yè)用地出讓最低標準》規(guī)定的宜豐縣工業(yè)用地的最低出讓標準。以“招拍掛”方式取得的土地，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承或作價入股與其他企業(yè)合作、合資。工業(yè)用地土地使用權為50年（時間從簽訂土地出讓合同之日起計算）。

第十一條園區(qū)內(nèi)土地利用規(guī)劃，主要以安置工業(yè)企業(yè)為主，占園區(qū)土地總面積的65%以上，其它用地分別安排為市政公共設施用地、行政生活用地和商業(yè)用地。

第十二條嚴格園區(qū)規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)土地管理，園區(qū)周邊相關村組建設道路、水利等公共設施及農(nóng)戶建房等，必須符合園區(qū)土地利用總體規(guī)劃，周邊村組開展以上建設要先報園區(qū)審核，再報國土、建設等部門審批。

第十三條園區(qū)企業(yè)土地利用規(guī)劃控制指標：

(一)工業(yè)企業(yè)用地建筑密度控制在43%以上，容積率控制在0.6-1.0之間，綠化率控制在23%—30%，辦公生活用地控制在本企業(yè)用地總規(guī)模的7%以下。

(二)工業(yè)企業(yè)用地投資強度控制。凡入園企業(yè)固定資產(chǎn)投資強度每畝必須在80萬元以上，產(chǎn)出密度畝均年繳納稅金2萬元以上。同時，土地出讓按投資規(guī)模分檔，即2000萬-5000萬元為一檔，5001萬元-1億元為一檔；投資1億元以上項目，實行一事一議(外資按外匯實時牌價折合人民幣計算，下同)。在《全國工業(yè)用地出讓最低標準》規(guī)定實施前，以零出讓獲得的土地，需要轉(zhuǎn)讓、抵押登記的必須按現(xiàn)有最低標準補交出讓金。

(三)企業(yè)用地實行保證金制度。企業(yè)入園用地按面積大小向園區(qū)交納用地保證金：30畝以下（含30畝）交10萬元，31-50畝交20萬元，51-100畝交30萬元，101-200畝交50萬元，201-500畝交100萬元，501畝以上交200萬元。用地保證金由縣財政實行專戶管理，在項目竣工驗收后7個工作日內(nèi)全額無息退還。

第十四條防范園區(qū)土地閑置。

(一)入園項目超過合同約定的動工日期滿一年未動工建設的，由園區(qū)管委會會同國土部門按12元/每平方米的標準征收土地閑置費；滿兩年未動工建設的依法無償收回土地使用權(已收的閑置費不予退回)。

(二)項目建設密度、投資強度、畝均年稅收(投產(chǎn)后3年平均數(shù))中有一項達不到要求的，按該項計算閑置土地面積。如有多項達不到要求，以最高的一項為依據(jù)計算閑置土地面積，并按相關規(guī)定收取土地閑置費。

(三)招商服務單位在控制閑置土地中的責任。招商項目實行誰引進誰服務、誰負責的機制。凡簽約項目未按期開工建設，未按期投產(chǎn)或投產(chǎn)后三年內(nèi)建筑密度、投資強度、畝均年稅收有一項或多項達不到要求的，招商服務單位應協(xié)助相關部門無償收回土地或按規(guī)定征收土地閑置費。如不能按要求收回用地或繳清土地閑置費，縣財政將從招商服務單位的可用財力或經(jīng)費中酌情扣繳。

第四章工程規(guī)劃建設管理

第十五條園區(qū)所有的工程規(guī)劃與建設必須符合控制性詳細規(guī)劃的總體要求。

第十六條園區(qū)管委會相應的內(nèi)設機構是園區(qū)工程建設管理的職能部門，負責園區(qū)所有基礎設施工程的規(guī)劃、預決算、招投標和建設管理工作，以及園區(qū)企業(yè)建設項目的設計審(報)批、安全監(jiān)督、質(zhì)量監(jiān)督、施工隊伍管理和工程竣工驗收等工作。

第十七條由園區(qū)管委會實施的基礎設施工程建設嚴格遵照上級有關規(guī)定和園區(qū)工程建設制度執(zhí)行。凡工程預算造價在30萬元以上（含30萬元）的項目，一律向社會公開招標承建；工程預算造價不足30萬元的項目，可實行競價議標。所有工程招(議)標實行陽光操作，擇優(yōu)選擇，公正辦理招投標事務。

第十八條各職能部門承建的管線工程，應遵守園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，在園區(qū)管委會的統(tǒng)一指導下進行規(guī)劃與建設。第十九條企業(yè)規(guī)劃建設應遵守下列規(guī)定：

(一)企業(yè)規(guī)劃建設必須做到依法有效。企業(yè)廠區(qū)規(guī)劃與建設必須聘請具備資質(zhì)的單位進行，杜絕“三無”單位進入園區(qū)企業(yè)規(guī)劃建設。

(二)企業(yè)廠區(qū)規(guī)劃與建設時，應提供按規(guī)定要求設計的用地規(guī)劃平面圖和廠區(qū)建設效果圖，經(jīng)園區(qū)管委會審核，再報請縣政府分管領導審定。通過審批后，由園區(qū)管委會放土地紅線，并嚴格按設計方案實施。

(三)企業(yè)廠區(qū)建設必須按規(guī)定程序申請報批。在獲取建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證，通過規(guī)劃放線、施工驗線合格后方可開工建設。未經(jīng)報批強行施工的項目，園區(qū)管委會可依法依規(guī)制止其施工并拆除違法違規(guī)建筑物。

(四)企業(yè)廠區(qū)布局設計必須符合園區(qū)整體規(guī)劃，維護園區(qū)整體形象，服從園區(qū)的規(guī)劃管理，同時還應符合下列規(guī)定：

1、廠房建設要規(guī)范標準，必須是輕鋼結(jié)構或鋼砼結(jié)構，杜絕以鋼管為原材料的簡易廠房，外觀裝飾符合園區(qū)廠房整體布局要求。辦公樓建設原則上應建成三層以上，且設計新穎外觀漂亮；

2、臨公共區(qū)域的廠區(qū)圍墻必須按要求建設，禁止以廠房墻體充當圍墻，或利用圍墻作為墻體搭建附屬建筑物；

3、廠房建設要求美觀整潔。企業(yè)出入口須服從總體規(guī)劃。管道、線纜等不得在臨路的墻體上鋪設，只能內(nèi)設或側(cè)、后放置。廠房外墻粉刷要求整潔美觀，與園區(qū)整體形象協(xié)調(diào)一致；

4、廠區(qū)建設須嚴格按規(guī)定退讓建設紅線，任何建筑物和構筑物都不得伸入道路紅線內(nèi)。退讓距離內(nèi)的土地按園區(qū)總體規(guī)劃，由企業(yè)實施綠化、硬化；

5、附屬建筑和隱蔽工程必須符合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，做到先批后建。凡需對園區(qū)公共設施進行破壞性的建設工程，除必須先申報并獲得批準外，還需繳交其恢復費用的2-5倍工程保證金后方可動工。

(五)建設、施工單位要主動接受質(zhì)量、安全監(jiān)督和消防審查，確保工程質(zhì)量和安全。項目竣工后要及時向園區(qū)管委會出具相關資料，申請驗收。園區(qū)管委會組織相關部門驗收后出具驗收報告，合格工程方可投入使用。

第二十條道路建設按控制性詳細規(guī)劃進行。在用地規(guī)劃改變時，可視情況對支路進行增減建設。道路及公用設施按控制性詳細規(guī)劃建設，隨路鋪建市政公用設施。

第二十一條廣場及公共綠化地按規(guī)劃籌建，其面積視功能確定。

第二十二條園區(qū)基礎設施必須符合相關的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范。

第五章項目入園服務管理

第二十三條園區(qū)重點引進符合國家產(chǎn)業(yè)政策且固定資產(chǎn)投資2000萬元以上項目，及經(jīng)省級以上部門批準的高新技術產(chǎn)業(yè)項目和園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)及其配套項目。

第二十四條落實環(huán)保第一審批權，項目入園首先必須通過環(huán)境影響評價和環(huán)保審批。

第二十五條規(guī)范投資協(xié)議。招商服務單位與投資方簽訂項目投資協(xié)議必須遵守相關法律法規(guī)，符合本暫行辦法的規(guī)定。

第二十六條規(guī)范入園程序。投資協(xié)議簽訂后，投資方須向園區(qū)管委會提交投資協(xié)議、項目可行性報告、環(huán)評初審意見、立項批復，提出項目用地申請，經(jīng)園區(qū)項目準入領導小組審批同意后，與園區(qū)管委會簽訂正式入園合同。國土部門憑入園合同界定的項目用地范圍，簽訂用地協(xié)議，投資方在一次性交清全部土地出讓金和用地保證金后，再按程序辦理用地手續(xù)。用地選擇要遵照園區(qū)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)定位和功能分區(qū)的要求確定。

第二十七條項目正式入園合同中要明確投資強度、建筑密度、容積率、畝年均稅收、年主營業(yè)務收入以及開工建設日期和投產(chǎn)時間等條款。

第二十八條項目建設周期原則上規(guī)定在1年以內(nèi)。投資規(guī)模1億元人民幣以上的項目可適當放寬，并在合同中加以約定。

第二十九條加強現(xiàn)有入園企業(yè)轉(zhuǎn)讓、繼承、拍賣、租賃及變更管理，防范企業(yè)在變更過程中套取優(yōu)惠政策。屬同一宗土地、同一類產(chǎn)品、同一生產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)只能享受一次優(yōu)惠政策。凡現(xiàn)有入園企業(yè)需轉(zhuǎn)讓、繼承、拍賣、租賃及變更的，須由園區(qū)管委會牽頭組織相關單位參與協(xié)調(diào)，嚴禁企業(yè)未經(jīng)許可擅自操作。

第三十條廠房及生活配套設施可由投資客商自主選擇有資質(zhì)的設計、施工、監(jiān)理單位進行設計和施工建設，或委托

園區(qū)建設投資公司代建，或購買、租賃園區(qū)企業(yè)閑置廠房。

第三十一條園區(qū)管委會對入園項目實行全程跟蹤管理，按照合同規(guī)定，履行服務職能，監(jiān)督項目建設，對違約項目依法按合同追究違約責任。招商引資服務單位要加強與企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)排解生產(chǎn)、生活中遇到的困難，協(xié)助有關部門做好稅收征管、員工招聘等工作。

第六章企業(yè)生產(chǎn)規(guī)范管理

第三十二條完善合同管理，維護合同的合法性和嚴肅性；依法管理企業(yè)，提高企業(yè)開工率、投產(chǎn)率、達產(chǎn)達標率和貢獻率；開展企業(yè)規(guī)范化管理工作，制定獎罰辦法；建立信用考核機制，加強企業(yè)信息化工作，依法、及時、真實上報各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

第三十三條強化企業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)管工作。對入園項目依法實行安全生產(chǎn)準入制度，嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)“三同時”制度，實行安全生產(chǎn)執(zhí)法大檢查制度，督促企業(yè)對存在的安全隱患限期整改，對有重大安全隱患的企業(yè)由相關部門依法處置，對造成重特大安全生產(chǎn)責任事故的，依法追究相關責任人的責任。

第三十四條強化園區(qū)環(huán)保工作。嚴格執(zhí)行環(huán)保“三同時”制度，即環(huán)保設施與主體工程同時設計、同時施工、同時驗收。加強環(huán)境監(jiān)管，落實環(huán)保各項政策，督促企業(yè)加強環(huán)境管理和完善污染治理設施，開展園區(qū)大氣、水體、噪聲、土壤等污染防治工作，保護園區(qū)生態(tài)環(huán)境。

第三十五條園區(qū)勞動保障事務所負責企業(yè)用工招聘、技能培訓、擴大就業(yè)和社會保障、勞動保障監(jiān)察、仲裁等協(xié)調(diào)服務工作。企業(yè)要加強勞動用工管理，按照《勞動法》等法律法規(guī)，與勞動者簽訂勞動合同，自覺接受勞動保障監(jiān)察，規(guī)范用工行為，切實維護勞動者合法權益。園區(qū)企業(yè)擴大就業(yè)和社會保障等業(yè)務的辦理，經(jīng)園區(qū)勞動保障事務所會同有關部門提出申請后，上報到上級主管部門批準。

第三十六條園區(qū)管委會負責企業(yè)主要經(jīng)濟指標的統(tǒng)計、分析、調(diào)度和上報工作；負責企業(yè)管理的咨詢、指導、檢查、評比、考核、整改工作；負責對企業(yè)技術改造、科技創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)等指導、協(xié)調(diào)工作。

第三十七條適時成立園區(qū)中小企業(yè)信用擔保中心，對園區(qū)企業(yè)提供信用擔保支持。

第七章稅收規(guī)費征收管理

第三十八條園區(qū)財稅部門負責園區(qū)范圍內(nèi)稅費征收管理工作。

第三十九條園區(qū)范圍內(nèi)的稅收包括園區(qū)基礎設施建設、企業(yè)廠房建設、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、園區(qū)商業(yè)服務及其他活動等所產(chǎn)生的所有稅收。稅收的征管按照屬地管理原則，由園區(qū)財稅機構統(tǒng)一征收管理，任何單位和個人都不準到園區(qū)內(nèi)攬引稅收，防止園區(qū)稅收的跑冒滴漏，確保園區(qū)稅收管理的完整性和招商引資單位的積極性。

第四十條企業(yè)要依法進行會計核算，按期申報，照章納稅。對企業(yè)的財政獎勵政策按縣政府相關規(guī)定執(zhí)行。

第四十一條園區(qū)企業(yè)自建廠房設施，涉及國家、省、市規(guī)定必須收取的規(guī)費，按規(guī)定標準的最低收?。簧婕翱h級行政性收費的全部免收(工本費除外)，事業(yè)性、服務性收費按國家最低標準減半收取。企業(yè)在繳清建筑營業(yè)稅、城建稅、契稅、教育費附加和建筑企業(yè)所得稅等稅費后，憑地稅部門出具的已稅證明，方可辦理企業(yè)房屋產(chǎn)權證。鼓勵企業(yè)建設多層廠房，凡建設兩層以上廠房且建筑密度達到43%以上的，第二層以上(含第二層)的面積由縣政府每平方米獎勵10元。

第八章社會治安綜合管理

第四十二條園區(qū)管委會相應的內(nèi)設機構會同園區(qū)派出所負責研究制定園區(qū)社會治安綜合治理工作計劃和方案，建立群防群治網(wǎng)絡，落實綜治措施等工作；負責信訪接待、外來人員登記、園區(qū)戶政管理以及調(diào)處矛盾糾紛等工作；負責協(xié)調(diào)周邊社會環(huán)境綜合治理，維護園區(qū)正常工作、生活秩序；負責組織巡邏、處理突發(fā)事件、打擊不法行為、消除治安隱患工作；負責檢查生產(chǎn)現(xiàn)場、整改安全隱患、加強易燃易爆、防火防毒等安全管理督查工作。

第四十三條企業(yè)要建立組織完善、責任明確的內(nèi)部治安防范網(wǎng)格，把維護穩(wěn)定工作的責任逐級分解到車間、班組和職工個人。

第九章社會公共事務管理

第四十四條園區(qū)管委會負責園區(qū)范圍內(nèi)的社會公共事務管理工作。

第四十五條園區(qū)管委會負責園區(qū)物業(yè)管理、物流、園區(qū)信息、商業(yè)用地經(jīng)營等工作。

第十章附則

第四十六條本暫行辦法由縣人民政府授權園區(qū)管委會解釋。

第四十七條本暫行辦法自下文之日起執(zhí)行。

第三篇：房地產(chǎn) 項目運營管理方案

顧問訓練營“項目運營管理”問答集

體系篇

1、項目運營管理的價值是什么？為什么說房地產(chǎn)的項目運營管理不僅限于計劃的管理，而是充當房企“規(guī)模發(fā)動機利潤監(jiān)控者”？

一是管目標

根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略導向下的經(jīng)營目標實現(xiàn)項目維度的運營目標分解，事前做好目標的嚴格分級和管控，承接經(jīng)營計劃管理，實現(xiàn)指標的PDCA循環(huán)管理；

二是控進度

針對項目總控計劃和關鍵里程碑節(jié)點進行嚴格管控，強化協(xié)同與防范風險，最終實現(xiàn)開發(fā)目標的過程監(jiān)控，支撐項目快速高效運營；

三是防風險

強化價值鏈前端管控，通過構建投資收益跟蹤體系，在項目重大節(jié)點和事件節(jié)點進行投資收益跟蹤回顧，最終保證項目運營結(jié)束時完成既定目標。

2、項目運營管理體系包括什么？

答：項目運管管理體系是一個完整的流程體系，包括針對項目的計劃管理，基于報告的會議管理以及項目階段性成果管理。企業(yè)規(guī)模和發(fā)展歷程不同，可以分別選擇完備型體系和簡約型體系。

3、如何診斷房企業(yè)項目運營管理體系？

答：明源五步模型法用于診斷和評估房企運管管控體系是否有效。

a)體系與戰(zhàn)略的匹配度

b)運營管理組織的有效性

c)運管管理制度和流程的可執(zhí)行性

d)運營管理體系的落地執(zhí)行能力

e)決策的頻率和效果

4、什么是運營管理體系中的“管一年、看三年”

答：管一年：構建更有彈性的經(jīng)營計劃管控體系，應需而變，讓開工節(jié)奏、銷售計劃等環(huán)環(huán)相扣，產(chǎn)供銷高度匹配，減少大量資金被存貨和土地占據(jù)，規(guī)避現(xiàn)金流風險?？慈辏和ㄟ^經(jīng)營計劃的管控，能有效保證當年業(yè)績的兌現(xiàn)，從長遠來看，通過經(jīng)營計劃調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，有利于保證未來3-5年業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定增長。

5、什么是運營管理的“四級管理體系”？

答：四級計劃管理體系就是將計劃分為：集團關鍵節(jié)點、項目主計劃、專項計劃、樓棟施工計劃。四級計劃的管理實質(zhì)是在傳統(tǒng)的三級計劃管理基礎上進行了進一步優(yōu)化，抓大放小，合理授權，保障計劃的合理性和科學性；另外一方面，各專業(yè)人員與部門能層層聚焦，做好各自的事情。

6、什么是運營管理的“階段性成果管理體系”？作用是什么？

答：階段性成果是指項目運營管理中階段性工作的“成績”，它以項目全生命周期和職能二個緯度為坐標，設計與各關鍵環(huán)節(jié)成果模板，同時建立與之相配套的制度與流程，系統(tǒng)構建階段性成果體系。

作用有四個方面：

a)工作成績的重要衡量指標

b)實現(xiàn)工作任務的標準化、模板化管理

c)抓住關鍵產(chǎn)物，實現(xiàn)項目的核心控制

d)形成成果管理體系，為快速復制、培養(yǎng)復合型人才提供支撐

7、什么是運管管理的“三級會議體系”？作用是什么？

答：三級會議包括高層會議、基于項目運營的會議、例行會議三個層面。

作用：有效的項目運營會議體系，能提高決策的效率和決策的質(zhì)量。通過會議時間、參與人員、會議內(nèi)容、會議目的、會議成果、會議決議、后續(xù)跟進處理等環(huán)節(jié)的標準化管理。

8、什么是簡約型運營管理體系？

答：針對成長型地產(chǎn)企業(yè)設計的運營體系，歸納為1-4-2-2，即1個輕組織，解決集團與區(qū)域(項目)的集分權關系(需要掌握一個輕量級運營組織架構圖案例)；4級分級計劃(需要掌握各級計劃對應的責任體系)；2例會，周例會和月度運營例會；2類考核支撐，即關鍵節(jié)點達成考核和部門組織績效考核。

9、什么是“五步模型法”項目運營管理問診體系？

答：戰(zhàn)略的匹配度；組織有效性；流程可行性；落地執(zhí)行有效性；決策頻率和效果(雷達圖顯性化診斷)

10、房產(chǎn)企業(yè)構建經(jīng)營計劃的要點是什么？(管一年)

答：首先計劃要有彈性，即城市布局要有彈性、產(chǎn)品類型和戶型面積要有彈性、產(chǎn)銷節(jié)奏要有彈性；其次要編制時要嚴守幾個邊界，即財務邊界、經(jīng)營邊界、資源邊界；第三是強控三大計劃，即生產(chǎn)計劃(開工管控和現(xiàn)金流流出控制)、銷售計劃(回收現(xiàn)金流和提升去化率)、結(jié)轉(zhuǎn)計劃(交房計劃)

11、房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績預演的要點是什么？(看三年)

答：步驟一：對現(xiàn)有項目的業(yè)績預測，根據(jù)現(xiàn)有項目的開發(fā)節(jié)奏，重點關注“開工、開盤、竣備、交房”等關鍵節(jié)點對項目節(jié)奏的影響，結(jié)合產(chǎn)銷匹配，形成銷售面積、銷售金額、回款金額、交房面積、交房金額核心運營指標?！顿Y源盤點表》、《現(xiàn)有項目未來3年業(yè)績預測表》

步驟二：未來投資業(yè)績預測。就是結(jié)合企業(yè)歷史開發(fā)經(jīng)驗，基于投資進度模型對未來三年業(yè)績預測。通俗解釋就是“項目開發(fā)行為導致未來業(yè)績產(chǎn)出模擬”。《投資進度模型表》

步驟三：企業(yè)未來業(yè)績推演。最直接的辦法就是將現(xiàn)有項目和未來投資二個部分業(yè)績預測值進行疊加，從而得到集團未來3-5年的業(yè)績整體預測。但由于未來市場形勢的不確認性，企業(yè)家更需要不斷調(diào)整開工節(jié)奏，同時推演未來業(yè)績變化，匹配市場環(huán)境變化。

12、體系篇重點案例龍湖、沿海，具體由講師開課時介紹詳細內(nèi)容，學員需要將二個企

業(yè)的體系特點和最佳實踐記清楚。

權責篇

1、集團管控模式和項目組織形式的相關基礎理論。(參考張老師的組織管控課程資料)

2、房產(chǎn)企業(yè)集分權的核心是什么？

答：房產(chǎn)企業(yè)集分權的核心在于縱向解決總部與城市公司權責邊界，橫向解決各專業(yè)部門之間權責邊界，靈活的集團管控模式就在于不同市場、不同時間隨需而變，權變地調(diào)整權責邊界與范圍。

3、房企總部對城市公司放權的前提是什么？

答：放權是一個理性的行為，總部針對城市公司放權，一是要看總部對城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放權模式下，總部職能線只是城市公司項目管控的輔助，放權前，總部必須保證城市公司在經(jīng)營管理上能夠做到自身有效決策與風險控制。因此需要總部在放權前幫助城市公司“建好模型，定好規(guī)則”，通過標準化的管理模型與業(yè)務規(guī)則，讓城市公司普通員工一次性把事情做對。這是前提

放權的第二個前提是看區(qū)域的人才與資源匹配度，強調(diào)“成熟一個放一個”。總部“建平臺、做監(jiān)控”，平臺就是統(tǒng)一業(yè)務語言，信息共享與集成；監(jiān)控就是數(shù)據(jù)留痕，保證放權的同時能實現(xiàn)對城市公司核心業(yè)務的監(jiān)控與預警。

4、房企總部集權模式下的管控要點是什么?

答：集權(收權)模式下就是將項目運營的關鍵審批權收回集團，做強總部職能線，實現(xiàn)總部投資、成本、營銷、工程、運營和財務的強管控。集權模式下總部與城市公司要做好決策管理的輸入輸出管理。即需要多做關鍵決策CP點，在關鍵業(yè)務流程中設臵CP(關鍵控制點)，實現(xiàn)對業(yè)務過程和審批過程的要點管控。

5、為什么說主項計劃是集分權落地的有效載體?

答：項目主項計劃實現(xiàn)了總部與城市公司人與事的管控，通過對主項計劃類工作項進行權責分配和界定，并通過關鍵節(jié)點的預警和強控，實現(xiàn)縱向的權責劃分與橫向的專業(yè)協(xié)同。通過“關鍵事項”“責任部門”“跟蹤考核”實現(xiàn)集分權落地的有效路徑。

6、如何有效推進集分權的落地和監(jiān)控？

答：一是控流程，流程主要在于做好集分權的過程控制，對業(yè)務過程進行全面管控；二是控會議，會議控強調(diào)的是對戰(zhàn)略和經(jīng)營目標的月度或季度回顧與調(diào)整；三是控底線，控底線主要表現(xiàn)為對業(yè)務階段性結(jié)果數(shù)據(jù)和成果進行預警和拉閘。

7、需要掌握的典型案例：

a)天鴻地產(chǎn)：跨區(qū)域開發(fā)模式下，權責劃分和集分權沒有固定模式，下放的不同區(qū)域的權限也不一樣。認為集分權就好象是一個坐標軸上來回移動，但企業(yè)的核心內(nèi)容不會放。是“價值鏈管理模型”的一個典型案例。

b)廣州城建：總部強管控下的項目公司制。廣州本地項目實施總部內(nèi)的項目職能制，外地項目及本地大型重點項目由項目公司或城市公司在總部強管控下實施管理。c)金科集團：職能式管理模式下的運營管控策略，這種模式對于成長型地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模

化和規(guī)范化發(fā)展非常具有借鑒意義。特色主要是《目標責任書》的編制與跟蹤管理、極具特色的部門月度計劃管理，職能式月度營運會議、量化考核應用。

d)卓越集團：績效驅(qū)動的項目總控體系，嚴格考核。

計劃篇

1、計劃管理的基準是什么？對象是什么？基礎是什么？

答：運營管理以流程為基礎，項目管理以計劃為基礎，流程和計劃在項目運管管理中扮演重要角色。項目開發(fā)計劃管理的基準是目標，目標界定越清楚，計劃描述越有依據(jù)，落地就越有保障。項目開發(fā)計劃管理的對象是資源，要考慮和整合各方面資源來實現(xiàn)最初設定的目標。而資源以包括時間、人、財、物等。項目開發(fā)計劃的基礎是流程。流程描述給計劃設定了實現(xiàn)的路徑，流程管理直接承接了房企組織管控的要求。

2、計劃應該如何分級？顆粒度如何？

答：以管理層級的多少界定計劃分級的數(shù)量，計劃分級是房企組織管控的一個組成部分，體現(xiàn)的思路是管理聚焦。計劃分級的數(shù)量原則上是與管理層級的多少對應起來的。此外應以應流程的成熟度判斷計劃管理的顆粒度。

3、項目計劃編制時應重點關注哪些內(nèi)容？

答：清楚政府對項目管理審批程序；各專業(yè)分包或者甲供材料未漏項，確認每項工作的合理進場時間；建設工期滿足銷售、交樓的時間要求；確定售樓部、看樓通道、樣板間和園林的完成時間；房企內(nèi)部工作流程。

4、四級分級計劃編制的一般流程是什么？

答：四級計劃的編制以項目主項計劃的編制為軸心，主項計劃編制完成后，向上抽取，得到集團關鍵節(jié)點計劃，向下擴展，形成項目專項計劃及樓棟施工計劃。主項計劃的編制一般由集團統(tǒng)一定義指導性模板，在項目啟動前編制審批完成。主項計劃主要是圍繞專業(yè)線的協(xié)同，控制總工期。集團根據(jù)管控要求，從主項計劃中抽取集團關鍵節(jié)點，作為集團管控的核心環(huán)節(jié)。各職能線經(jīng)理在主項計劃指引下，進一步細化本專業(yè)的專項計劃。樓棟施工計劃主要由現(xiàn)場工程師在項目“工程專項計劃”的指導下編制每個樓棟的施工計劃。這種從下到下逐級指導的方式確保了計劃緊扣企業(yè)的戰(zhàn)略目標，又逐級細化，保證了合理性和科學性。

5、分級計劃體系下如何有效評價與監(jiān)控？

答：分級計劃體系下，主要有四種途徑實現(xiàn)對計劃的有效評價與監(jiān)控。

a)階段性成果體系：工作的成績，是一種新型管理思路，強調(diào)建立不以完事為終點，而以成果為終點。實現(xiàn)了核心成果的監(jiān)控與成績的衡量，并且形成知識沉淀。

b)三維評價：分別由項目負責人、專業(yè)線負責人和下游責任人針對工作完成的質(zhì)量、進度、專業(yè)技術及配合情況進行評價，評價結(jié)果決定了下一個節(jié)點是否開啟。

c)三級會議管理體系：即通過高層會議、運營會議和例行會議，監(jiān)控項目的執(zhí)行，分

析執(zhí)行情況，為計劃調(diào)整提供決策支撐。

d)形象進度管理：通過視頻、圖片、遠程攝像等形式監(jiān)控和查看現(xiàn)場形象進度，直觀

顯示進度情況。

會議篇

1、目前房地產(chǎn)企業(yè)運營會議的現(xiàn)狀和問題是什么？

答：長征會嚴重浪費時間；缺乏合理規(guī)劃，導致會議粗放隨意；目的不明確，議而不決，無效會議多；會中缺乏組織，會后缺乏跟蹤管理。

2、房企運營會議粗放的原因是什么？

答：房企會議粗放的原因主要有二點：

一是會議體系缺乏整體合理規(guī)劃，導致亂開會

二是運營會議大多低效，決策效果差

3、合理規(guī)劃會議的三大步驟是什么？

答：第一步，認清企業(yè)現(xiàn)狀和實際管理水平，從現(xiàn)狀出發(fā)適當前瞻；第二步，區(qū)分項目會議和非項目運營會議，將項目事務和公司事務分開處理；第三步，聚焦項目運營七大環(huán)節(jié)，設臵關鍵決策類會議。

4、合理規(guī)劃會議的三大要素是什么？

答：第一，遵照運營關鍵節(jié)點，決策吻合項目節(jié)拍；第二，界定管理角色；第三，界定時間周期

5、按會議觸發(fā)的動因分類，有幾類會議？

答：時間觸發(fā)的會議，如周例會、月例會等；事件觸發(fā)的會議，往往是在時間和流程外的一些項目運營難點和風險點的工作專項會議；流程觸發(fā)的會議，項目關鍵工作項開啟前觸發(fā)的會議。

6、會議體系相關案例

a)萬科案例—泛關注下的會議分級，萬科早期試點的16個關鍵會議，后續(xù)濃縮為10

個關鍵會議

b)沿海案例—三令六會

7、什么是與會議相關的運營報告體系？

答：運營報告作為管理信息交換的載體，是識別運營組織成熟度的一個重要標志。目前很多地產(chǎn)企業(yè)的運營報告主要存在的問題包括：內(nèi)容與要素不完整或者缺失、報告生成和應用隨意等問題。相對成熟的運營報告至少要包括以下內(nèi)容：管理目標、要素與內(nèi)容、生成與應用過程。

8、什么是運營會議“三化”策略？

答：會議三化是指：會議卡片標準化、上會資料模板化、會議議程規(guī)范化。

a)會議卡片標準化：是指對會議所指向的人、事、主題、時間、資料等相關要素和其

他內(nèi)容記錄具有一定標準化程度的模板。會議卡片的制作本身就屬于會議管理工具的標準化范疇，它充分界定會議的各種相關要素，使得會議主題明確、參與人、決策人、匯報人角色清晰，而且能夠在機制上和信息上為會前、會中、會后提供服務和記錄，解決很多會前會后信息傳遞和溝通效果不佳的問題。

b)上會資料模板化：上會資料準備的標準化程度是一個企業(yè)項目運營會議規(guī)范高效的c)關鍵。上會資料模板化提升了資料準備、閱讀、批閱的整體效率，也使所有關聯(lián)人更加聚焦標準化模板里的內(nèi)容本身。會議議程規(guī)范化：針對議程和大致時間進行規(guī)范，提供會議效率。

第四篇：地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品設計建議

項目產(chǎn)品設計建議（中原地產(chǎn)）-設計

項目產(chǎn)品設計建議（中原地產(chǎn)）-設計

3.項目產(chǎn)品設計建議

一個房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈的情況下，我們更應該從產(chǎn)品設計入手，提高項目的內(nèi)在品質(zhì)。這已經(jīng)成為競爭中關鍵的一環(huán)。本建議從規(guī)劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設施、物業(yè)管理、智能化、車位配置等幾方面對產(chǎn)品設計進行詳細闡述。3.1總述

3.1.1產(chǎn)品功能設計原則 社區(qū)規(guī)劃動態(tài)化

本項目社區(qū)的規(guī)劃布局，不但要考慮實用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。園林景觀特色化

現(xiàn)在北京的項目日益增多，市場競爭日漸激烈，只有結(jié)合項目整體定位，做出自己的特色，充分體現(xiàn)新時代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。加之,本項目自身因其園林面積比重較大，故更需要發(fā)展商及設計單位在此方面投入較大的精力及心血。戶型設計三維化

戶型設計在平面功能、布局合理的前提下，應加注重空間的塑造，例如：躍層兩層高的挑高起居空間、有室內(nèi)落差的陽光餐廳、寬大的露臺以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。建材設備科技化

由于我們的項目正是為那些站在知識經(jīng)濟時代前沿的人群建造的，便更應符合這類人群的生活方式和消費心理，在建材和設備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準的生活品質(zhì)；同時，亦將為項目增添更多新的賣點，加強產(chǎn)品的競爭力。社區(qū)管理智能化

社區(qū)智能化技術的使用給項目賦予了網(wǎng)絡化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時令業(yè)主的電信資費大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對講、防災報警及應急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進、迅捷、系統(tǒng)的服務。物業(yè)服務人性化

物業(yè)服務水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競爭的重要指標。故針對本項目，應將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應的人性化服務，并在此基礎上設置相應的配套服務設施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?/p>

3.1.2本項目產(chǎn)品定位 建筑型式以塔、板結(jié)合，并擁有異域風情的雙園林社區(qū) 3.2總體規(guī)劃設計建議

規(guī)劃設計是一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的統(tǒng)領，規(guī)劃思路直接影響項目的后續(xù)各個階段設計的進行，重視總體規(guī)劃設計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎。3.2.1建議依據(jù)

3.2.1.1本項目的市場定位

本項目定位為：“西南區(qū)域居住核心、新標準都市園林、中檔舒適社區(qū)”；項目規(guī)模較大，因此整個社區(qū)主題與整體性是一個要考慮的重要因素。3.2.1.2本項目的目標客戶群 本項目的主力客群為： 工作、生活在西南區(qū)域的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員； 周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋。

他們是一群收入穩(wěn)定、注重家庭、講求實際、追求溫馨、講究生活品質(zhì)的“中堅力量”，他們對自己的居住環(huán)境有著執(zhí)著的實用主義追求，故社區(qū)的整體規(guī)劃應迎合他們的這種心理需求，努力于為他們打造一個精品社區(qū)。3.2.1.3規(guī)劃設計新理念

今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關鍵。敝司提出幾點規(guī)劃新理念。A、強調(diào)“均好性”理念

在規(guī)劃設計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。要達到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個院落里，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個景觀“亮點”，實施均享理念。a、強調(diào)景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。

b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。

c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。d、強調(diào)日照、朝向均好。

本項目既要照顧北京地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進行設計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設，實現(xiàn)全景觀設計。B、“新街坊”理念

新街坊包括“城市街坊”和“社區(qū)內(nèi)街坊”主要特點： a、汽車入地與街道直接相通；

b、周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度公共空間； c、強調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道； C、“價值定位”理念 a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構圖，重要的是確定價值區(qū)域； b、依確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復調(diào)整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利； d、重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價值。

對本項目建議加強具有特色的大面積綠化景觀設計，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。中部區(qū)域深入社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價值區(qū)”，適合設置項目的高端產(chǎn)品。3.2.1.4住宅規(guī)劃設計未來空間發(fā)展模式

住宅規(guī)劃設計以往是以的平面模式為主的，而未來空間發(fā)展模式更加傾向于向空間滲透的模式。

未來空間滲透 半公共空間 通過綠化和開放空間，作為居民接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候。

純靜空間 保證安靜、安全、安逸。

步行空間 步行空間的景觀布置和休息場地的設計是精華所在。

平臺分流 在平臺的兩邊設計綠地，使人流匯集在中間，避免對一層的視線干擾，再者，采取人車分流，保證人行的安全。

架空空間 是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺。3.2.2建議內(nèi)容 3.2.2.1總體規(guī)劃思路

本項目根據(jù)自身的市場定位、客群定位及產(chǎn)品定位，建設

動感、雙園林、塔板結(jié)合、半圍合時尚社區(qū) 為西南部中產(chǎn)階層提供舒適、溫馨、悠閑的生活環(huán)境。3.2.2.2建筑群體組合布置建議

由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結(jié)構，不再是以原來的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎，而僅會是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準則、道德規(guī)范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小，復雜矛盾增多。每個人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長期的壓制使人們對環(huán)境監(jiān)控的安全感，對居住環(huán)境擁有的領域感、歸屬感與認同感，呼聲日高。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。A、社區(qū)組團組合設計

住宅的外部環(huán)境要改變以往住宅規(guī)劃設計中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。本地區(qū)的項目的共性是占地面積都不是很大，25個調(diào)查樣本中，只有7個超過本項目（表中藍色為超過本項目占地面積的項目，占總數(shù)的28％）。故本項目占地面積雖不算獨特的優(yōu)勢，但如在規(guī)劃中加以合理的利用，可以成為本項目的強勢（參考表3.2－1）。根據(jù)3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建議本項目把地塊劃分成二個組團，形成組團式社區(qū)格局。每一組團都具有精心設計有中心花園，形成公共交往空間。

建議社區(qū)內(nèi)部樓座底層架空作開敞處理，將宅旁活動場地與景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流動地豐富場景，架空層為老人、兒童開辟了活動場地，并創(chuàng)造鄰里地交往空間。表3.2－1：區(qū)域項目規(guī)劃情況

序號 分區(qū) 物業(yè)名稱 占地面積 樓體類型 使用率 綠化率 容積率 1 東南 歐園?北歐印象 2.40 高層 73.00% 40.00% 5.00 2 東南 精圖雅苑 0.40 小高層 78.00% 40.00% 4.00 3 西南 豐益城市花園（二期）17.00 高層 75.00% 38.00% 1.88 4 東南 立恒名苑 1.61 高層 75.00% 35.00% 8.70 5 西南 蓮馨嘉園 1.60 高層 75.00% 30.00% 5.00 6 東南 華源新第 4.50 高層 73.00% 38.00% 2.67 7 北部 翠微生活 1.06 塔樓 78.00% 32.00% 3.77 8 西南 蓮香園 8.00 多層及高層 78.00% 35.00% 3.00 9 東南 榮豐2008 11.00 小高層及高層 75.00% 37.00% 3.18 10 西南 鼎恒新星 0.36 高層 70.00% 30.00% 5.56 11 西南 盛榮嘉園 1.40 高層 77.00% 32.00% 3.36 12 東南 馨蓮茗苑 1.00 高層 73.00% 30.00% 5.00 13 西南 盛鑫嘉園 1.96 高層 75.00% 42.00% 5.10 14 東南 西環(huán)景苑 0.87 高層 78.00% 31.00% 6.90 15 北部 萬方苑 0.48 小高層 80.00% 30.00% 3.75 16 東南 信德新時代 3.00 多層及小高層 77.80% 34.00% 4.67 17 西南 莊維花園 14.20 高層 70.00% 55.00% 2.38 18 東南 依蓮軒 1.50 高層 75.00% 35.00% 5.33 19 東南 蝶翠華庭 12.00 高層 78.00% 35.00% 2.83 20 北部 國電中興嘉園 0.20 塔樓 76.00% 30.00% 7.50 21 北部 頤源居(三期)14.00 小高層 82.00% 60.00% 2.86 22 北部 恒華國際 1.35 高層 73.00% 40.00% 6.67 23 北部 新世華苑 1.08 多層 85.00% 55.00% 3.70 24 東南 麗陽四季 0.90 高層（14、23層)80.00% 30.00% 6.00 25 東南 朗琴園（二期）13.00 小高層 80.00% 34.00% 3.08 B、組團組織布局方式

本項目組團建筑群體的組合布置建議采取半圍合方式。圍合方式即樓座圍繞組團中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設施的外線投資，同時保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設計，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。在進行組團規(guī)劃設計時，將組團成內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。其間，可以設置小品和設施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)。可以模擬自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強的領域感。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。半圍合中之“半”指的是盡量減少東西向的板樓設計，將板樓盡量布置在南北方向上。C、組團特色

設計住宅在進行組團設計時，應結(jié)合整個社區(qū)特點及周圍環(huán)境，每個組團可以適當加以變化，并采用不同的園林主題風格，詳細闡述見3.4。尤其在組團入口處要重點處理，以形成各自的特點，突出其空間的個性，建議每組團可以以不同的名稱進行命名，增強趣味性和識別性。D、開發(fā)順序

建議分期進行開發(fā)，分成二期開發(fā)，每期開發(fā)建筑面積大約在15萬平米，可以按照組團形式進行開發(fā)建設。3.2.2.3規(guī)劃平面布局建議 A、不同樓體戶型規(guī)劃布局

因本項目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對的目標客戶群不盡相同，建議盡量相近總價款的戶型集中排放，形成相同的目標客群聚集居住，這樣比較符合客群消費心理。a、不同樓體戶型建筑面積比例

本項目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)研樣本中，25個項目僅有6個為非高層塔樓項目（參表3.2－1，黃色部分），高層塔樓項目占總項目的比例為76％，說明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為塔樓產(chǎn)品，而板樓產(chǎn)品相對較少。由于本項目的容積率的限制，本項目全部設計成板樓產(chǎn)品必然會造成占地面積過大，影響社區(qū)綠化率及園林的品質(zhì)。故建議在平衡園林規(guī)劃及建筑單體的形式種種因素下，塔樓與板樓的建筑面積比例為： 塔樓：板樓＝7：3 b、樓體類型及位置擺放詳細建議 塔樓類型及位置擺放詳細建議

本項目所在區(qū)域的項目中，其塔樓的戶型布局相對比較陳舊。建議本項目選用一梯六至八戶新型塔樓形式，如Y字型、風車形，蝶形等，既照顧到北京客戶對日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場式的大型中心花園，戶型設計中盡量戶戶朝向景觀，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區(qū)的“景觀價值”。建議項目北側(cè)沿路集中布置新型塔樓及板樓的結(jié)合，既通常所稱的塔連板樓形。

項目北側(cè)的塔連板樓體設置的優(yōu)勢為： ●對于北京的天氣，在冬季可遮擋西北風； ●最北部沿路噪音較大，塔樓可起到屏蔽作用；

板樓類型及位置擺放詳細建議

北京近年來甚是流行板樓戶型，主要原因是采光通風效果好，但也有些項目盲目追求板樓戶型，建造大進深、窄開間的戶型，使得戶內(nèi)建筑面積難以控制，戶型使用性不高。而南方近期出現(xiàn)的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點，成為新一代的優(yōu)秀設計產(chǎn)品，受到青睞。建議本項目的板樓設計成一梯三戶的新型板樓。布置位置為中間區(qū)域。

布置位置的優(yōu)勢：

南側(cè)區(qū)域及中間區(qū)域深入整個大社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，是地塊的“高價值區(qū)”，適合設置項目的高端產(chǎn)品，可以打造出社區(qū)精品。B、樓座的布局

樓座的布局建議采用具有時代動感的曲線布局，尤其指板樓布局，可增加規(guī)劃平面的節(jié)奏感，增加外觀的可視效果。C、道路系統(tǒng)及交通組織

本項目定位的目標客戶群在未來有一定的私家車的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項目的一個重點，良好的交通組織會個業(yè)主帶來體貼與方便。

a、人車分流方式 采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開，通過人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧靜的居住環(huán)境。車行道設在組群的周圍，通過出入口進入地下車庫，住戶可通過電梯直接回到家中。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。b、道路分級布置

按居住區(qū)的四級道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內(nèi)，由主干道引入支路逐級銜接，與居住人口和車流相對應。

c、靜態(tài)交通布置

包括建設停車設施、廣場、回車場、交通島 d、道路設置要點

社區(qū)內(nèi)的車行道路應該通而不暢，道路盡量設有彎度變化，在獲得景觀效果的同時，可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性。

●車行道作為主要干道應設立指路牌。路牌也可反映社區(qū)的特色。

●人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設座椅、花架等休閑設施，增加各種生活趣味。3.2.2.4規(guī)劃豎向空間組織建議 底層架空空間建議

在社區(qū)中部的板樓樓體中，采用層高5.1米高的底層架空層，庭院中的綠化從架空中穿過。底層架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，視野通透，小區(qū)的通風效果佳。在北京地區(qū)尚極少有采用的，咎其原因有三：

一是市場競爭尚沒有南方激烈，開發(fā)商還沒有對環(huán)境有足夠的重視程度； 二是北方要受日照間距限制，開發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積； 三是北方的氣候寒冷，景觀利用時間較短。

敝司認為，本項目占的有限，園林的合理營造是本項目有待解決的首要問題，通過損失部分樓座首層面積，營造大面積的景觀園林是非常值得的，此舉在產(chǎn)品設計上的創(chuàng)新與亮點。

3.3戶型設計建議

目前，北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關重要的，戶型設計特色和結(jié)構面積的配比及組合直接影響到項目后期最重要的環(huán)節(jié)----產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項目精品的重要一環(huán)。3.3.1建議依據(jù) 3.3.1.1市場調(diào)查

市場調(diào)研結(jié)果表明，本項目所在區(qū)域住宅市場樣案所提供的主力戶型為兩居。從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)市場競爭項目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績不佳。

3.3.1.2戶型需求

價格因素：客戶在購買類似于房子這樣的大型不動產(chǎn)時，單價只是一種感觀性的心理價位，即參考價，而非決定性的價位，最終確定是否購買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價。針對本項目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價在40萬至60萬之間。

客戶需求：根據(jù)敝司市場調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項目的主力客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟基礎的中產(chǎn)階級。對于這部分人群而言，他們并不追求生活的豪華奢侈，而是追求一種溫馨、舒適、悠閑的生活，他們大多期望在自己的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。

三級市場：近幾年，隨著北京房地產(chǎn)政策的逐漸放寬，三級市場逐漸活躍起來，很大一部分客戶群會考慮將原有的房子賣掉，重新置業(yè)，而他們再次置業(yè)的標準也會有很大程度的提高。本項目的目標客戶群大多都享有國家的福利分房，而對于福利分的房子大多數(shù)地理位置較好，但房屋戶型結(jié)構差，戶型面積較小，配套設施差，所以他們在再次置業(yè)時希望房屋的結(jié)構趨于合理，面積適中，配套完善。3.3.1.3戶型設計新概念

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展日趨成熟，人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)要求也越來越高。日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商逐漸認識到戶型設計的重要性，愈來愈注重產(chǎn)品與消費者的契合，因此，在很大程度上促進了房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，使得戶型設計出現(xiàn)了許多新穎的理念，詳見表3.3-1。

表3.3-1戶型新概念 設計

要求 具體技術指標 注釋 面積

趨向 新布局形式 傳統(tǒng)住宅實用率低，功能質(zhì)量差，受市場冷落。戶數(shù)減少，多邊形的平面布局使得戶型設計更趨合理。

戶內(nèi)實用率 公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。功能 配置 主人房

及衛(wèi)生間 主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設計。

工作陽臺設置 把家務操作與觀景分開，更加方便、合理。

配套空間 書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內(nèi)生活更加豐富多彩,更舒適。

玄觀設計 增加空間的層次，與入室更衣?lián)Q鞋等新風尚變?yōu)榭赡?，促進居家健康。功能

分區(qū) 空間層次

與分區(qū) 三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學合理。

戶型設計 利用凸出的邊角臺階隱避走道等設計進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型 設計 更為

體貼 廚房設計 設計是出于現(xiàn)代家庭居家細節(jié)設身處地的為住戶考慮。

臥室門的朝向 朝向注意避免與其它門相對的現(xiàn)象。

打破單純

外延空間 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。

低窗臺設計 可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野。

體現(xiàn)個性品位 中小戶型采用自由間隔設計，充分體現(xiàn)個性品味。設計

觀念 朝向觀念改革 在追求戶戶朝陽的同時,景觀與朝向變的同樣重要。

需求觀念改革 購房群體日趨理性與個性，戶型設計呈多樣化的特征。

戶型設計 的重視程度 日趨激烈的市場競爭使得開發(fā)商認識到戶型設計的重要性，加強了與設計單位的溝通協(xié)商。

3.3.2戶型設計建議

本案在戶型設計汲取了其他競爭項目的優(yōu)劣勢，做出最具競爭力的產(chǎn)品： 以中小面積為主 戶型類型多樣化 塔板結(jié)合戶型 3.3.2.1確定戶型大小 A、根據(jù)

區(qū)域位置：普遍看法為市區(qū)中心的戶型小的好、郊區(qū)戶型可以做大。北京市場平均戶型面積： 一居：60平米－80平米 二居：90平米－120平米 三居：120平米－160平米 四居：160平米-200平米 B、戶型大小建議

建議本項目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實現(xiàn)其經(jīng)濟性、實用性的目的。一居：50平米--60平米 二居（?。?0平米--90平米 二居（大）：90平米--100平米 三居：100平米--120平米 躍層：130平米--150平米

3.3.2.2戶型結(jié)構功能分區(qū)

3.3.2.3戶型布局 A、整體布局

●戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設計原則；

動靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對隔開為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性；

潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；

廚房、貯藏間等服務區(qū)域應位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響。

●建議采用大開間、小進深的樓體形式，●客廳面寬不小于3.6米。B、公共區(qū)域

●進門即玄關或廳，不留走道等浪費面積； ●兩廳方正實用，無凸顯的柱體、缺角或變形； ●建議采用大客廳、小餐廳的布局； ●不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性； ●廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風采光； ●各居室的門洞應避免與入戶大門相對； C、私密區(qū)域

●與公用活動空間隔離，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應位于走廊的盡端； ●各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。D、居室朝向

●起居室和臥室應取最好的朝向； ●書房、餐廳等應取次好朝向。E、窗戶設計

各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。F、陽臺設計

應設置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。C、附屬空間

大面積戶型，居室內(nèi)應考慮設計儲物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置； 在居室設計上應考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機、空調(diào)等； 衛(wèi)生進行管井布置，從而達到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。3.3.2.4戶型構成

戶型的構成比例比較復雜，與諸多因素有關。如下圖

A、依據(jù)

a、布局不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長

戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰(zhàn)線過長，往往無法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準確

主力戶型差異過大，給物業(yè)管理帶來治安造成相當大的難度。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區(qū)。

c、具體的戶型構成比例，應以目標客戶群細分來確定

本項目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構成接近社會平均戶人口數(shù)。

B、板式高層戶型設計配比建議

板樓是本項目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開間小進深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。C、新型塔樓戶型設計配比建議

塔樓是本項目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。戶戶朝陽、家家觀景的戶型布置，打造出經(jīng)濟實用的居家環(huán)境。3.3.2.5細部處理 A、加寬低沿外飄窗設計

客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時，增加其實用率。這是南方先進市場的普遍設計特色。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對于中小戶型,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn)，B、陽臺設計

建議采用雙陽臺設計，即在封閉陽臺外面設置景觀陽臺，即可滿足觀景需要，也可遮擋北京的風沙天氣。陽臺設計別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時尚、悠閑社區(qū)的定位。

表3.3-2戶型設計配比及結(jié)構面積表 樓體類型 新型高層塔樓 一梯三戶板式小高層 樓體類形占整盤比例 70％ 30％ 戶型 一居 二居 三居 二居 三居 躍層

普通 普通 普通 普通 三錯層 普通 三錯層 空中花園 一室一廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 四室三廳 三衛(wèi)一廚 銷售面積 50－60 70－90 90-100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每戶型不同結(jié)構同樓體類型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每戶型同樓體類型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每戶型整盤中

所占比重 21% 19.5% 19.5% 9.8% 7.5% 1.5% 10.5% 3% 6% 1.5% 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐廳 — — — — — 6 6 8 8 主臥室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次臥室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次臥室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次臥室 — — — — — — — — — 8 廚房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主衛(wèi)生間 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次衛(wèi)生間 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次衛(wèi)生間 — — — — — — — — — — 生活陽臺 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 觀景陽臺 2 4 4 4 5 4 5 5 25（贈送）5 過道 — — — — — 2 2 2 2 4 儲藏間 — — — 2 — — 2 2 2 2 樓梯 — — — — — 2 — 2 — —

總使用面積 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 陽臺式空中花園 贈送頂層露臺 3.3.3戶型特色賣點設計建議

3.3.3.1賣點一：立體花園走入高層住宅

購房者越來越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實現(xiàn)了這一要求。A、空中花園

選取100-120平米的較大戶型設置空中花園（以贈送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點，并可適當提高戶型價格，增加利潤。ａ、空中花園的形式

空中花園形式一：加大陽臺面積達20-25平米，形成陽臺式空中花園

空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進入戶內(nèi)先進入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為20-30平米，而后才是客廳。

ｂ、空中花園經(jīng)濟性分析

司以往所作的項目“優(yōu)秀?賞”項目為例，戶內(nèi)銷售面積為142-156平方米，贈送空中花園（陽臺空中花園，下同）面積為30-35平方米，并且贈送面積不計公攤面積及物業(yè)費；現(xiàn)售價整盤均價3600元/平方米，空中花園戶型均價為4300元/平方米，故把贈送面積計入銷售面積的話，均價約為3550元/平方米。以此計算，空中花園戶型實際售價比其他戶型略低，但相差不多，并因贈送面積不計公攤面積及物業(yè)費，故會成為銷售的熱點。ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢為： 帶動該區(qū)域的高檔目標客戶群

如把“優(yōu)秀?賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對較少，空中花園戶型針對的是三居戶型需求者的高檔客戶，會帶給客戶全新的居住概念，無形中帶動項目的整體檔次。宣傳推廣的熱點，給客戶留下高品質(zhì)的印象。B、陽光花園

在頂層退臺設置陽光花園，在頂層退臺設置陽光花園，充分利用項目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點，并可適當提高戶型價格，增加利潤。

3.3.3.2賣點二：層高解決功能分區(qū) 三錯層戶型

房間的功能有動靜之分，房間的面積有大小之分，房間設計要深入和細致。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設計上作出二維到三維的開拓。三錯層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系的戶型?？衫缅e層住宅中不同的層高、標高區(qū)分不同功能的空間。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。錯層的市場銷售狀況：

三錯層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品?，F(xiàn)階段，北京市場上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來名珠兩個項目有錯層戶型，且錯層戶型都取得不俗的銷售業(yè)績。

以都市心海岸為例，該項目的錯層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些明顯的不足，但該項目于2001年5月在市場中亮相，售價5500元/平方米，高出周邊項目約300元/平方米，其中開售的40套117平米二居錯層戶型在短短的一個月內(nèi)被搶購一空。由此可見錯層這種新穎的戶型對市場的吸引力是巨大的。3.3.3.3賣點三：交通面積功能化

在最少的交通面積服務盡可能多的戶數(shù)的同時，又結(jié)合環(huán)境設計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。3.4園林景觀建議

景觀設計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。但是根據(jù)本項目的自身特點，制定合理的景觀設計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價值、主題風格到特色賣點進行一一闡述。3.4.1景觀的價值

3.4.1.1環(huán)境賣點概念提出的背景 A、市場競爭的需要

北京房地產(chǎn)市場在發(fā)展中很快由賣方市場走向買方市場。商品房供給量過多，空置積壓房劇增，競爭空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素質(zhì)，營造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競爭力。于是景觀設計日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來越好。發(fā)展商開發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應運而生。建筑設計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強園林景觀設計，力圖創(chuàng)造個性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。

本項目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項目較多，但在市場有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設計在業(yè)內(nèi)外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見的明星樓盤。從區(qū)域市場來看，抓住機會從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場的有效手段。

B、消費者的需要

消費者對園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發(fā)展商對消費者需求的回應。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的目標客戶對房地產(chǎn)項目優(yōu)美園林景觀設計期待與認同，故本項目成功的一大重要會取決于園林景觀設計的好壞。

3.4.1.2景觀的價值

萬科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開發(fā)中設計費和景觀綠化投資，是邊際利潤很大的兩個項目。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費，房屋售價每平方米往往可以多賣250元。林指出，隨著個人購房率逐年攀升，環(huán)境設計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。3.4.1.3邀請國際名師

既然是景觀設計有如此高的回報率，建議開發(fā)商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請國際名師已成為一股熱潮。在北京市場上如：東京國際、錦秋知春等，以國際名設計師為一個主要賣點，形成熱銷。建議本項目從建筑設計，規(guī)劃、建筑及園林設計邀請國際知名設計師進行設計，形成本項目的一大賣點。

3.4.2園林景觀的主題風格

本項目園林景觀的主題風格定位建議為： 自然悠閑的英式風情與日式禪意雙主題風格園林

3.4.2.1說明

本項目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項目內(nèi)部的景觀的營造。但本項目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設兩組大型主題園林。主題一為英式風情園林，主題二是日式禪意園林。英式風情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。

英式風情園林與日式禪意園林同處一個項目，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，形成既現(xiàn)對獨立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。3.4.2.2具體風格營造 A、英式風情園林

18世紀出現(xiàn)的英國風景園，崇尚自然，為世界園林藝術作出了重大貢獻。英國園林以植物為主題。英國風景園的特點是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運動場。善于運用風景透視線，采用“對景”、“借景”手法，對人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風景，采用由規(guī)則向自然的過渡手法。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點綴裝飾。

英國風景園在植物種植豐富的條件下，建議本項目以某一風景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。

B、日式禪意園林 日本園林有三類：

（一）筑山庭

“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”。“筑山”又象書法一樣，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡各異。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個山頭形成遠山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點。

（二）平庭 一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。

（三）茶庭

茶庭只是一小塊庭地，單設或與庭園其它部分隔開，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點。

建議本項目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團。

3.4.3綠化設計

綠化是住宅外部環(huán)境的一個重要組成部分。住宅的綠化設計，應結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點可以分級設置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。

綠化設計擴展“綠化環(huán)境”設計的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場地也成為當前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設計中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應（主要針對吸收CO2釋放O2、抗SO2、殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設計包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，同時要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。

綠化環(huán)帶用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對建筑物將起保護作用，使保護對象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導樹、綠地，才能使公共綠帶達到更高的水平。

立體綠化立體綠化含陽臺、平臺綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗冊诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。

樹種建議建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風情的有效手段。用整體的表現(xiàn)手法，通過設施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風格。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且減少成本的投入。

3.4.4環(huán)境設施設計要點建議 3.4.4.1環(huán)境景觀設施匯總 分類 內(nèi)容

建筑小品及設施 園林設計 漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石

建筑附屬設施 通廊、門廊、自動扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護欄

景觀設施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝

3.4.4.2室外硬質(zhì)景觀設計

住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設計也是一個不可疏忽的重要組成部分。室外硬質(zhì)景觀，是相對于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場地、路面鋪砌、建筑小品、市政設施等。A、容易出現(xiàn)的一些問題

a、居住區(qū)環(huán)境設計中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時間最長的室外活動空間。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設計只注重營造大面積的綠地和四通八達的道路系統(tǒng)，甚至被設計成公園甚至是主題公園，而忽略了活動場所的設計和生活氣氛的營造。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進的感覺。b、大面積的綠地往往只可遠觀不可進入，空地雖大功能性卻較差。

c、有些社區(qū)的環(huán)境設計，雖然注意了活動場所的設置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。例如把座椅設在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來聊天時，會不斷地受到過往行人的干擾。再如兒童游戲場，司空見慣的情況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。出現(xiàn)這些問題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設計質(zhì)量不高。B、各種活動設施建議

考察居民在社區(qū)里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們需要進行各種不同類型的活動，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書等。而不同的戶外活動行為需要不同功能的場所。散步的空間散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；

晨練的空間應該有面積適當?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；

人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長時間；

青少年玩耍的空間在考慮就近分散設置的同時，應當離住宅遠一些，以免造成對居民日常生活的干擾。社區(qū)內(nèi)樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設有多種運動場所、設施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂之用。運用精致的硬質(zhì)鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動場所?；ǔ睾退赝獗?，恰好和坐椅距地高度相同，人們可在花叢中、水池邊隨時找到自己喜愛的空間坐下來休息。C、建設功能性趣味性強的小品

居住區(qū)內(nèi)的建筑小品應有較強的功能性和趣味性，這樣人們才樂于觀賞和接近它們。社區(qū)環(huán)境建設必須適合居住特點，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應具有較強的觀賞性，也應具有近人的尺度和恰當?shù)墓δ?，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無究的樂趣。在風格上，建議與整個園林的風格相一致。

3.4.4.3社區(qū)景觀設想

A、主入口：主入口廣場，主題噴泉雕塑，展現(xiàn)社區(qū)整體對外形象，體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個性的風格定位。

B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。同時將休閑長廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。

C、設置花圃、特色種植、密林幽徑。

D、設置兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等；

E、建議建設坡地高差設置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。

3.4.5園林景觀特色賣點設計

3.4.5.1園林景觀空間設計的連續(xù)性

本項目的英式風情園林與日式禪意園林同處一處，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，使整個項目景觀有序的連接，形成既現(xiàn)對獨立又彼此相通的大型雙園林社區(qū)。這是北京市場上所沒有的一定會成為園林景觀特色賣點。3.4.5.2“景窗”概念

建議進行雙陽臺設計，即在全落地玻璃封閉陽臺外面設計600mm寬的不封閉陽臺，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可直接進行室外遠眺。臥室的窗全部低開，窗臺高于室內(nèi)地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗臺下設一花池，用鐵飾圍起，當繁花開滿窗下的時候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風景了。3.4.6環(huán)境建設其他注意之處 3.4.6.1環(huán)境建設注意經(jīng)濟性

由于人們對環(huán)境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長。考核環(huán)境建設的經(jīng)濟性，既要計算一次性建設投資，也要計算建成后的日常運行和管理費用，這一比例應掌握適度，既要防止建設標準過低，也要反對不必要的奢華和鋪張。

居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運行和管理費用包括草皮、樹木的養(yǎng)護、修剪費，水泵運行、水景維護費等，這些費用都來源于物業(yè)管理費。在環(huán)境設計時應注意減少可能發(fā)生的日常運行費用，不然就會出現(xiàn)建得起而用不起的后果。

需要指出的還有，草皮的維護和保養(yǎng)費用遠高于一般樹木，而其保護生態(tài)的作用卻比樹木要差。因此在許多情況下，少種草、多栽樹是合理而經(jīng)濟的綠化方案。但在社區(qū)建設初期，樹木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。本項目園林建設初期可以栽種一定的成年樹，營造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。

3.4.6.2潔凈大氣環(huán)境

園內(nèi)綠樹成蔭，空氣質(zhì)量有了進一步的保障；通過禁止設置露天飲食攤點，清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛(wèi)生死角等其它污染源，排氣進行統(tǒng)一集中向高空排放等措施，有效地保障社區(qū)空氣質(zhì)量。

3.4.6.3良好的聲環(huán)境

在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。在北京地區(qū)，建議采用外墻外保溫，并采用斷橋中空雙層玻璃窗。3.4.7發(fā)揮景觀的促銷作用

優(yōu)美的園林景觀對消費者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。如果賣現(xiàn)樓，銷售時建筑和園林景觀都已完成，消費者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳選擇。發(fā)展商不需玩弄各種營銷技巧，只要實實在在地做好樓盤和園林景觀，就可以等著收錢了。但本項目可能賣的是期房，銷售時整個工程只完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見不到實物，消費者看見的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對不上號，園林景觀的促銷作用就不顯著。

未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進作用，但消費者總存有疑慮：園林建成后會有這么漂亮嗎？在消費者對未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時，園林景觀對銷售就難發(fā)揮很大作用。

景觀先行

現(xiàn)在，敝司建議在樓盤預售前，先把園林景觀做好，消除購房者的疑慮。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點不做好。本項目為分期開發(fā)的大項目，在后面幾期開發(fā)時不用先完成園林景觀工程，因為有前期的園林可讓看樓者參觀。

3.5建筑風格

3.5.1建筑風格對利潤的影響 3.5.1.1建筑風格對住宅的重大意義

建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達到實用和美觀兩個目的。由于風格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個意義上說，風格對住宅開發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個層面：

從建筑本身來說，是通過風格來取得兩重效果：一是美觀，二是識別（如同CI設計）從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風格對整盤促銷是有積極意義的。正因為此，不少發(fā)展商都把建筑風格作為樓盤賣點之一。

對消費者來說，有風格的建筑能獲得他們的認同，引致精神上的愉悅。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風格設定上與目標客戶的心理特征相符。

樓盤的外觀，（一般稱外立面）對房價是有影響的，除了樓看起來是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時候，看上去好看，卻特別易污、易變色，用不了多久就舊得不成樣子，用這樣的材料建的房子，再好看也對保值沒有幫助。3.5.1.2“外立面”對樓宇價格的影響不斷上升

雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價格中所占的比例有越來越高的趨勢。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對樓宇價值的影響增加得也會較快。

樓市發(fā)展的必然趨勢是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場越來越成熟的今天，人們對居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。北京地區(qū)如：戀日家園等項目以建筑外立面為主要賣點。

3.5.2建筑風格與開發(fā)商的關系

3.5.2.1建筑風格在購房決策要素中的排序

在當前特定的情況下，購房者尚未將建筑風格、建筑形式作為購房時重點考慮的因素。在分期開發(fā)的社區(qū)中，前期開發(fā)的住宅建筑的風格，對后續(xù)買房者的影響較大。

普通居民普遍傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，這種體驗，在很大程度上是基于個人感覺。購房者對“歐陸風格”、“古典主義”、“現(xiàn)代主義”等建筑流派或發(fā)展商的宣傳推廣口號敏感度較小。

3.5.2.2客戶群對“建筑風格”的偏好

對建筑色彩和建筑立面造型的選擇，與人的生活經(jīng)歷有關，也與人的文素質(zhì)（如受教育水平、職業(yè)、記憶、經(jīng)驗等）有關。一般地說，知識水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風格和色彩。3.5.2.3建筑風格與開發(fā)價值的關系

影響房地產(chǎn)開發(fā)價值的因素很多。開發(fā)時機、地段和建筑質(zhì)量是三個決定性的因素。房地產(chǎn)市場的激烈競爭也迫使發(fā)展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫。相同質(zhì)量下的價格競爭和相同價格下的質(zhì)量競爭，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求。有遠見的發(fā)展商都已經(jīng)意識：必須通過產(chǎn)品來引導消費，通過新的產(chǎn)品來激發(fā)新的有效需求。未來的住宅社區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。3.5.2.4建筑師與開發(fā)商的配合問題

房地產(chǎn)開發(fā)的根本目的是為了盈利，發(fā)展商永遠將經(jīng)濟效益放在首位。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng)作和創(chuàng)新的欲望很強，但往往忽視市場需求的因素。良好的建筑方案和建筑風格，需要建筑師和發(fā)展商共同配合來完成。3.5.3房地產(chǎn)市場中建筑風格現(xiàn)狀剖析 3.5.3.1歐陸風格

其實這種所謂歐陸風格的建筑類型，主要是以粘貼古希臘古羅馬藝術符號為特征，反映在建筑外形上，較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結(jié)合。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結(jié)合裙樓、標準層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。3.5.3.2新“古典主義”與現(xiàn)代主義相結(jié)合

這種風格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。3.5.3.3現(xiàn)代風格

現(xiàn)代風格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。3.5.3.4異域風格

這類建筑大多是境外設計師所設計，其特點是將國外建筑模式“原版移植”過來，植入了現(xiàn)代生活理念，同時帶來了某種異域情調(diào)的空間。3.5.3.5普通型

這類建筑很難就其建筑外觀在風格上下一定義，它們的出現(xiàn)大概與商品房開發(fā)的環(huán)境或開發(fā)商的認識水平、審美能力或開發(fā)實力有關。建筑形象平淡，建筑立面樸素，無過多的裝飾，在墻面的材料亦無細致考慮，顯得普通化。

樓房風格（特色）的界定，主要指房子的外觀造型及社區(qū)配套的特色。3.5.4建筑風格的未來走勢 3.5.4.1個性化時代來臨 現(xiàn)代生活豐富多彩，現(xiàn)代風格推崇個人主義，突出人的個性張揚。人在對住宅的需求上，同樣要求有更多內(nèi)涵豐富、形式多樣的樓盤供現(xiàn)代人選擇，這其中尤其對樓盤外立面的新穎創(chuàng)新上有關更強烈的要求，鮮明突出的樓盤至今還留給人們深刻的印象。不管哪種風格，都應能在平實之中體現(xiàn)出建筑的品味和質(zhì)感，社區(qū)的外在形象一定要能體現(xiàn)目標客群內(nèi)在身份的需求，建筑外立面和建筑風格能滿足目標顧客的個性心理和社會心理需求，這就要求在樓盤策劃時不但要溶入超前的開發(fā)設計理念和文化理念，而且還要溶入人們追求成功事業(yè)，美好生活的人生理念，哪個樓盤能使目標客戶從項目上找到歸屬感、自豪感和榮譽感，這個樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強的生命力和號召力。3.5.4.2設計理念更加理性成熟

開發(fā)商所希望的種種風格，亦不過是取代一些專業(yè)人士難以名狀的建筑形式，這終究是為了美的愉悅，所以設計師有義務主動引導社會的審美，走出“某某風格”的誤區(qū)，用本質(zhì)的創(chuàng)造去代替風格的模仿。3.5.4.3建筑風格多樣化

隨著經(jīng)濟的發(fā)展、建筑科技的進步以及消費需求的多元化，住宅風格也會日益多樣化。3.5.4.4建筑風格景致化

隨著消費品位的提高，建筑風格將更為完美、精致、那種粗制濫造、各不符實的風格將無市場。

3.5.5本項目建筑風格建議 本項目建議采用：

新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風格

新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號和裝飾細節(jié)于建筑中達到豐富的效果。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風格在很大程度上繼承和借鑒了現(xiàn)代主義建筑的構造和功能，僅僅是在形式上進行刻意強調(diào)，達到裝飾的美感。本項目建筑風格建議與園林風格相呼應，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構架。線條簡潔明朗為宜，給人以高雅、時尚的雙重感受。

3.5.6建筑風格的表達

3.5.6.1建筑風格表達的四大法則

3.5.6.2建筑風格表達的要素 A、立面

建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構構件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。

本項目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺及線角的設計，產(chǎn)生豐富的立體感。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或弧形的觀景陽臺造型與有波浪曲線造型的水景相呼應，營造高雅、浪漫、時尚及個性的居住氣氛。

建議設計具有特色的屋面結(jié)構，采用曲線造型，展示外立面的動感和時代感。

B、材質(zhì)

在北京地區(qū)，因為天氣及大氣環(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，在北京地區(qū)進行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營造高尚社區(qū)環(huán)境。C、色彩

根據(jù)本項目定位，針對其購買客群，建筑外立面應追求活潑的視覺感受，營造休閑、舒適、時尚的家居氛圍。結(jié)合敝司對本項目建筑外觀風格的建議，我們認為外立面可考慮采用淺色系列墻面顏色，帶有高級灰的淡藍、綠、黃、白，配以淡藍綠落地觀景窗，碧水藍天影映社區(qū)清新與時尚的風格。D、空間及其組合

建議在樓座的組合上，以曲線造型上與建筑的外立面相配合，空間高度上，以錯落的布局營造浪漫的天際線。

3.5.7建筑風格實現(xiàn)更好價值的方法

A、發(fā)展商自身建筑審美能力的提高?？煽紤]聘請富有經(jīng)驗的優(yōu)秀的建筑大師作參謀。B、對住宅設計的重視程度要提高。在費用、時間等方面上給予設計人員更多的空間。C、詳細進行項目策劃，給予設計人員更多的指引。

3.6配套設施規(guī)劃建議

對于工作強度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來說，社區(qū)配套的完備程度是他們在購房時要考慮的重要因素；加之，本項目目前的周邊環(huán)境差，嚴重影響了項目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設施將成為提升項目品質(zhì)和檔次的首要因素。我們應以經(jīng)濟性實用性為出發(fā)點，謹慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要注意開發(fā)成本的節(jié)約，以免造成不必要的浪費。3.6.1建議依據(jù)

透視本項目調(diào)研報告(參考表3.6-1)，發(fā)現(xiàn)本案周邊競爭項目的社區(qū)配套設置幼兒園、中小學、兒童游樂、老年活動中心、健身娛樂等設施的項目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動等，因此在設置區(qū)內(nèi)配套時要著重考慮。本案周邊大多數(shù)競爭項目的規(guī)模較小，檔次較低，區(qū)內(nèi)配套情況均不良好；而本項目周邊生活配套設施除缺乏大型運動場館及文化設施和大規(guī)模公園景區(qū)外，其他日常生活配套設施較為完善。因此本項目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套設施建設的重中之重。本項目定位在“中高檔舒適園林社區(qū)”。

本項目的目標客戶群為工作、生活在南城的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。對于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、悠閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類人群考慮的重要因素。因此根據(jù)他們的喜好建設便利生活、充分休閑娛樂的社區(qū)配套設施是本項目社區(qū)配套規(guī)劃的側(cè)重點。

表3.4-1周邊競爭項目社區(qū)內(nèi)部配套設施情況

物業(yè)名稱 會所 羽毛球場 網(wǎng)球場 游泳館 保齡球場 臺球室 健身房 桑拿浴室 餐飲設施 幼兒園 中小學 商店 健身步道 兒童游樂設施 老年人活動場所 歐園?北歐印象 √ √ √ √ √ √ √ √ 精圖雅苑 豐益城市花園（二期）

√ √ √

立恒名苑 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 蓮馨嘉園 √ √ √ 華源新第 √ √ 翠微生活

蓮香園 √ √ √ √ √ √ √

榮豐2008 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 鼎恒新星 盛榮嘉園 √ √ 馨蓮茗苑

盛鑫嘉園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 西環(huán)景苑 萬方苑 √

信德新時代 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 莊維花園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 依蓮軒

蝶翠華庭 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 國電中興嘉園

頤源居(三期)√ √ √ √ √ √ √ √ 恒華國際 √ √ √ √ 新世華苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 麗陽四季

朗琴園（二期）√ √ √ √ √ √

3.6.2配套設施規(guī)劃建議內(nèi)容 3.6.2.1設施規(guī)劃原則

根據(jù)3.6.1.1建議依據(jù)，可按以下原則設置區(qū)內(nèi)配套： A、內(nèi)外相結(jié)合

針對項目周邊缺少大眾體育運動和文化設施,可在社區(qū)內(nèi)有所側(cè)重地加強,以彌補周邊配套的不足，提高業(yè)主生活品質(zhì)。B、一二期相結(jié)合

按本項目規(guī)劃總建筑面積將達30多萬平方米，建議開發(fā)商分兩期開發(fā)。一期開發(fā)可優(yōu)先考慮建設大型會所、商業(yè)服務設施、醫(yī)療衛(wèi)生、戶外健身配套等；金融機構、幼兒園、中小學等教育設施可考慮在二期中實現(xiàn)。

按照北京世紀安泰建筑工程設計有限公司的規(guī)劃設計方案，本項目設有底商，建議可以將本項目的商業(yè)服務設施、金融機構等配套設施設置在底層商鋪，這一點在招商時應著重考慮。C、與產(chǎn)品定位相結(jié)合

通過設置較為完善的社區(qū)配套及服務，以期實現(xiàn)配套的高品質(zhì)；通過設置超市、家政服務中心、洗衣店商業(yè)服務設施等,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便捷的多樣化服務。D、配套公建建設指標

配套公建建設指標均以《北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標》及最新相關文件為依據(jù)。

3.6.2.2會所配套設施

項目周邊大眾體育運動和文化娛樂設施不健全，這就要求社區(qū)內(nèi)要有一個完善的大型綜合性會所，以滿足業(yè)主對現(xiàn)代生活的需要。

根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標》總建筑面積為：6800米。本項目會所配套內(nèi)容及面積建議見表3.6-2 表3.6-2 序號 名稱 面積(平米）功能 備注 門廳 200 接待登記，物品保管 可適當合并 100 等候休息 100 咖啡廳 100 茶室 2 診所 500 門診部 100 醫(yī)藥店 3 社區(qū)服務中心 300 社區(qū)綜合服務 方便生活 社區(qū)管理中心 100 業(yè)主管理委員會 300 物業(yè)管理辦公 200 社區(qū)之家 5 青少年之家 400 書籍閱覽培訓 豐富文化生活 6 棋牌室 200 象棋、圍棋、橋牌、麻將等 7 健身中心 400 器械健身 200 健身訓練室

200 桑拿 鄰近游泳池及淋浴間 200 淋浴 鄰近泳池 200 乒乓球室 200 臺球室

700 室內(nèi)游泳館 泳池尺寸25mx12.5m 500 保齡球場 可適當設置一些娛樂設施，例如電子游戲、康樂健身等 100 壁球場

300 籃球場 三者設置在一處，可合并使用 300 羽毛球場（網(wǎng)球場）50 更衣室男部 50 更衣室女部 多功能廳 200 開會、影視、舞廳、卡拉OK 作為文化娛樂場所 9 老年人

活動中心 200 老年人娛樂活動 10 預留備用 400 將來功能增加 合計 6800 附：

1、根據(jù)規(guī)范計算，診所規(guī)模約為560平米左右，面積較小。為了有效提高用地，增大園林景觀面積，故建議將社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設施設在會所內(nèi)；

2、出于社區(qū)的整體規(guī)劃考慮，建議將籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場等運動場所設在室內(nèi)，這樣不僅避免了對社區(qū)住戶的噪聲影響，而且有利于增加園林景觀的建設，擴大綠化面積；

3、預留一定的空間作為以后會所功能變化或增加之用。

C、教育

本項目周邊的教育設施較為健全，考慮到本案的規(guī)模和開發(fā)成本，敝司建議在社區(qū)內(nèi)設置托兒所和幼兒園即可。

根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標》建議教育設施總建筑面積為：1500米

本項目教育設施及面積建議見表3.6-3 表3.6-3 序號 名稱 面積（平米）備注 托兒所 500 設置于陽光充足，接近公共綠地，便于家長接送的地段。2 幼兒園 1000 合計 1500 C、商業(yè)服務設施

本項目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優(yōu)勢，按照設計公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務設施設在地層商鋪處，貴方在招商時，首先要考慮到社區(qū)服務的需要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設施完善。因為敝司建議將商業(yè)服務設施設在底層商鋪處，并考慮到同時滿足周邊客戶的需求，增大商業(yè)利潤，在此形成一個功能完善的商業(yè)區(qū)。本項目商業(yè)服務設施及面積建議見表3.6-4 表3.6-5 序號 名稱 面積（平米）備注 大型綜合性超市 1000 設置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應在社區(qū)主要出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來客戶。2 集貿(mào)市場 600 室內(nèi)市場，出租攤位 3 洗衣店 400 設低中高檔 4 花店 100 5 中餐廳 1000 中檔以上餐廳兩個（400*2平米）小餐廳兩個（100*2平米）6 西餐廳 300 7 蛋糕房 200 現(xiàn)場制作 美容、美發(fā) 400 設置2-3個形成競爭態(tài)勢 9 照相館 500 8 服裝店 600 設置4-5個有特色的服裝店，出租攤位 9 藥店 100 主要是對外 10 服裝加工 100 11 綜合便利店 200 12 其它第三產(chǎn)業(yè)設施 1000 如移動電話廳、家裝建材等 合計 6500

D、金融機構

敝司建議將金融機構設在底層商鋪處，既方便社區(qū)內(nèi)住戶，同時也達到服務周邊住戶的目的。因此，面積可在滿足規(guī)范的基礎上，適當擴大，建議面積可達到800平米，詳見表3.6-6。表3.6-6 序號 名稱 面積（平米）備注 1 銀行 500 與商業(yè)服務設施結(jié)合設置。2 郵局 300 合計 800 E、戶外健身配套 健康步道 兒童游樂園

3.7物業(yè)管理建議

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費心理的日漸成熟，購房者的注意力已不僅僅停留在實物品質(zhì)上，他們將更加關注入住后與之長期相伴的物業(yè)服務品質(zhì)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費者是否在此置業(yè)。據(jù)中國社會調(diào)查事務所調(diào)查表明：2002年三地新開發(fā)的樓盤的賣點主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價格（92.8%）、戶型（91.4%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（83.5%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開發(fā)商吸引目標客戶的重要手段之一。3.7.1考慮因素

根據(jù)市場調(diào)研報告表明（見表3.7-1），本案周邊現(xiàn)有項目中,多數(shù)社區(qū)采用由專業(yè)物業(yè)管理公司來經(jīng)營管理的方式，少數(shù)采取了開發(fā)商自管的方式。

而消費者方面,多數(shù)人對于由“房管時代”轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理缺乏足夠認識,心理承受能力低?！拔飿I(yè)收費難”主要是因為很多業(yè)主沒有從根本上認識到物業(yè)管理的重要性，而并非無力承擔。

具體到本項目,市場定位的最終目標是實現(xiàn)高性價比，物超所值；由于目標客戶群中經(jīng)濟狀況和觀念認識的差異,這類客戶群不僅注重物業(yè)管理質(zhì)量，而且更為關注收費的高低。鑒于本項目的實際情況：

1）目標客戶群的主要購買目的是自用而非投資，對于這一階層來說本次置業(yè)將是他們的最后一次置業(yè)，因此他們會更加關注樓盤的物業(yè)管理水平。

2）現(xiàn)階段本項目的周邊環(huán)境較差：房屋破爛、人口復雜、人員素質(zhì)較低、有一定的治安隱患，并且這一情況不可能在短時間內(nèi)得到改善。購房者會懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境。

對本項目而言，提升物業(yè)管理水平，實現(xiàn)邊際效應低，以小幅度增加購房者的經(jīng)濟負擔為代價，來彌補項目的致命缺欠，提升項目的品質(zhì)，消除客戶的決策障礙。

該區(qū)域的購房者價格承受能力有限，提供明顯優(yōu)于周邊項目的高性價比的物業(yè)，物超所值的管理將會成為本案的一個亮點，具有很強的競爭力。

表3.7-1：本案周邊現(xiàn)有項目物業(yè)管理情況 物業(yè)名稱 物業(yè)管理商 物業(yè)管理費（元）綜合評價 歐園?北歐印象 北京新起點物業(yè)管理有限公司 2-2.3 60.18 精圖雅苑 百事物業(yè) 1.8 49.96 豐益城市花園（二期）豐臺城建物業(yè)管理有限公司 1.13 57.23 立恒名苑 自管經(jīng)營 2.8 80.95 蓮馨嘉園 自管 2.2 77.83 華源新第 華能物業(yè) 2.23 53.26 蓮香園 北京瑞思特物業(yè)管理有限責任公司 1.7 80.17 鼎恒新星 開發(fā)商下屬公司 2.5 62.49 盛榮嘉園 中視實業(yè)發(fā)展有限公司 1 59.90 盛鑫嘉園 中盛鑫物業(yè) 1.75 54.42 西環(huán)景苑 中鐵平安 1.8 60.29 信德新時代 北京東方宏德投資顧問有限公司 2.5 62.27 莊維花園 莊維物業(yè) 1.94 64.08 依蓮軒 自管 1.8 67.33 蝶翠華庭 待定 2.5 77.76 麗陽四季 中鐵太平1.98 64.03 朗琴園（二期）中房恒通物業(yè)管理公司（開發(fā)商下屬）2.5 87.90

3.7.2物業(yè)管理服務內(nèi)容建議

為了實現(xiàn)物業(yè)管理的高性價比、物超所值，增加產(chǎn)品賣點，敝司建議貴方采取委托知名物管公司直接管理或作顧問的方式。收費標準應遵照北京市文件規(guī)定，并依據(jù)市場情況取其平均值2.0253（參考表3.5-1），并根據(jù)本項目實際物業(yè)管理的程度上下浮動，浮動范圍上下不超過25%。本案的物業(yè)管理敝司建議：提供明顯優(yōu)于周邊項目的高性價比的物業(yè)，物超所值的管理，這將會成為本案的一個銷售亮點，具有很強的市場競爭力。因此，物業(yè)管理費應趨向于上限，并建議采取非整數(shù)的定價方法,如2.15元,以給業(yè)主留下一個定價科學合理的印象。

另外根據(jù)《北京市物管招投標暫行辦法》規(guī)定,新建的用于出售的物業(yè),應在銷售（預售）前完成物管單位的招投標工作。建議屆時貴方邀請部分已認購的客戶參加,這對于加強雙方溝通理解和將來小區(qū)的順利入住有著積極的意義。3.7.2.1服務內(nèi)容建議：

物業(yè)管理服務一般分為公共性服務、特約性服務和公眾代辦性服務。A、公共性服務內(nèi)容建議如下： 1)、公共區(qū)域的保潔、保安、綠化； 2）、化糞池清掏；

3）、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用部位共用設施設備的日常運行維護； 4）、小區(qū)/樓宇的日常管理。注：業(yè)主必須交納公共性服務費。B、特約性服務內(nèi)容建議如下： 1）、定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護服務； 2）、室內(nèi)設施設備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務； 3）、園藝培植及保養(yǎng)、租擺； 4）、信函電報及報刊速遞； 5）、訪客留言；

6）、物品搬運服務（特指在社區(qū)內(nèi)）； 7）、訂餐及送餐服務； 8）、衣物洗燙； 9）、家政服務； 10）、接送子女上學； 11）、幼兒托管及老人陪伴；

12）、商務服務（包括打字、復印、傳真等）；

13）、各種代辦及代理服務（如代購商品,代聘家教,預定飛機、火車、船票,報刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)??）。注：特約性服務費用應由雙方協(xié)定，實行調(diào)節(jié)價管理。C、代辦性服務內(nèi)容建議如下：

物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費用的服務。

3.7.2.2相關物業(yè)管理公司簡介

第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（北京）有限公司

“第一太平戴維斯”是一間國際知名的物業(yè)顧問行,歷史悠久,信譽卓著，主要從事寫字樓的物業(yè)管理。為配合業(yè)務全球化的發(fā)展,“第一太平戴維斯”于2000年4月起已正式成為在英國倫敦上市的Savillsplc集團成員之一。物業(yè)管理是第一太平戴維斯的一項核心業(yè)務,該公司首先在香港注冊,專長負責商業(yè)樓宇及居住型公寓的專業(yè)管理,擁有豐富的經(jīng)驗,于1998年取得了國際認證的ISO9002優(yōu)質(zhì)管理證書,1999年取得了國際認證的ISO14000環(huán)保管理證書。在香港,主要管理項目有全港最大的商場西九龍中心,甲級寫字樓力寶中心、始創(chuàng)中心、尖沙嘴新文化中心等項目。

該公司于1988年開始開拓國內(nèi)的物業(yè)管理業(yè)務,將專業(yè)的技術及概念帶到國內(nèi),為此,集團在北京、上海、廣州、南京、天津、杭州等城市設立公司及分公司,專誠為國內(nèi)客戶提供服務。公司的服務宗旨是處處采取主動,防范于未然,有效地將意外率減至最低,在對客戶服務工作中實施嚴格標準,特別重視客戶對管理處工作的投訴及跟進。而在內(nèi)部管理運作上強調(diào)的是分工合理,責任明確,獎罰分明,不斷提升員工的服務工作技能和服務質(zhì)量。在質(zhì)量標準方面,提供優(yōu)質(zhì)的管理的服務承諾,服務以客為先,力求不斷改進,自我完善。通過實施質(zhì)量管理系統(tǒng),確保服務水準達到國際級的ISO9002或國內(nèi)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標準,力求為客戶的物業(yè)創(chuàng)造品牌。“第一太平戴維斯”在北京管理的項目包括香江花園、東湖別墅、朝陽園、豐聯(lián)廣場、中關村大廈、方圓大廈等。

戴德梁行

梁振英測量師行與兩間享負盛名的物業(yè)顧問公司-英國的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要從事高檔公寓的物業(yè)管理。三千位房地產(chǎn)專業(yè)人士在全球三十個國家一百一十個城市,為客戶提供更臻完善的跨國房地產(chǎn)服務。北京戴德梁行房地產(chǎn)顧問有限公司自一九九六年在北京接管第一個物業(yè)管理項目以來,經(jīng)過6年的發(fā)展,目前已成為北京市最具活力、管理項目最多、服務工作最具特色、技術支援體系最為完善、培訓項目最為豐富、合同續(xù)簽率最高的外資公司。依賴其龐大的物業(yè)管理資源以及對國內(nèi)物業(yè)管理市場的了解和貢獻,北京戴德梁行作為唯一一家海外公司榮幸成為二零零零年十月成立的中國物業(yè)管理協(xié)會首批理事會員。

北京戴德梁行作為戴德梁行集團公司的全球一百余家公司之一,在北京地區(qū)現(xiàn)承接包括遠洋大廈、盈科中心、海龍大廈、風林綠洲、華世隆國際公寓、維也納森林別墅、翠湖別墅等具有標志性建筑的寫字樓、高檔公寓、別墅項目。

國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司

中國國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)中心）是由對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部所屬鑫廣物業(yè)管理中心和馬來西亞郭氏兄弟集團屬下的香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建國內(nèi)規(guī)模最大的綜合性高檔商務服務企業(yè)之一。

1998年,國貿(mào)中心在國家工商局注冊成立了全資子公司----國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司,旨在通過該公司對外輸出其成功的物業(yè)管理和酒店管理模式,為促進物業(yè)管理和酒店管理的社會化、專業(yè)化做出貢獻。2000年,國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司通過ISO-9002質(zhì)量體系的國際認證,其所管理的國貿(mào)中心的物業(yè)也被北京市國土資源和房屋管理局評為優(yōu)秀管理大廈,這些都是國貿(mào)物業(yè)酒店管理公司取得成功的重要標志。國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司在引進、吸收國外物業(yè)管理及酒店管理模式和經(jīng)驗的同時,注重將其與我國國際相結(jié)合,并在公司經(jīng)營管理過程中不斷進行深入探索與開拓,從而進一步形成一套獨特、系統(tǒng)的物業(yè)管理及酒店管理模式、服務質(zhì)量標準和工作程序。

北京中原物業(yè)顧問有限公司物業(yè)部

北京中原物業(yè)顧問有限公司的物業(yè)管理部是一個重要而特殊的部門，主要從事綜合物業(yè)管理。說其重要是因為物業(yè)管理部占據(jù)著一個龐大的物業(yè)管理市場,說其特殊是因為它的運做模式已接近一個公司性質(zhì),都是本著自主經(jīng)營,自負盈虧的原則。同時,物業(yè)管理部的發(fā)展又是穩(wěn)健、迅速而全面的,從最初的1個人,2個人到現(xiàn)在的100多人,管理的項目也涉及寫字樓、別墅、公寓和住宅,此外它還提供顧問性質(zhì)的服務,幫助其他管理公司提高自身的管理水平。物業(yè)管理部始終都遵循著“專業(yè)精神,忠誠服務,追求效率,安全至上”的管理服務宗旨,力求為所有客戶提供最好的服務。為此,物業(yè)管理部于2000年開始申請ISO9002國際質(zhì)量管理體系認證,并于2000底成功地通過了該認證,也使其服務水平逐漸與國際水平接軌。物業(yè)管理部的過往業(yè)績包括：北京昆泰大廈、安貞大廈、聯(lián)合大廈、嘉浩國際別墅城、天建大廈、迪陽公寓、美麗亞洲假日花園、石家莊金鼎公寓、珠海中山大學公寓等。目前所管理和顧問的項目有晨曦花園、方安苑、北京機械大廈、高德大廈、浩鴻園、都市經(jīng)典家園、陶然湖景和沈陽佳地園等。目前,物業(yè)管理部已壯大成物業(yè)管理分公司,它的發(fā)展方向是向全國范圍擴展,發(fā)展的目標是成為全國性知名物業(yè)管理企業(yè),將運用先進的管理手段,科學的管理方法和全體員工的智慧與努力為所有客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務。

論及公司背景、資歷，其應屬同業(yè)中第一梯隊，但由于正處于市場拓展期，因此與上述幾家公司相比，在收費方面更為優(yōu)惠。同時，北京中原物業(yè)管理部承諾，可協(xié)助由其負責顧問的小區(qū)物業(yè)管理公司在運行之后的半年內(nèi)通過ISO9002國際質(zhì)量體系認證。這就為物業(yè)管理公司與開發(fā)商雙方的合作質(zhì)量提供了一個量化的標準。

深圳市中海物業(yè)管理有限公司

是駐香港中資上市公司中國海外集團旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務、具有獨立法人資格的企業(yè)。公司在掌握香港先進物業(yè)管理模式的基礎上，融匯世界各國先進物業(yè)管理經(jīng)驗，結(jié)合中國大陸的實際國情，探索出具有特色的中海物業(yè)管理模式。

公司的經(jīng)營活動以物業(yè)管理為主，同時開展電梯安裝保養(yǎng)、機電設備維修、二次供水設施和高樓外墻清洗及物業(yè)智能化系統(tǒng)設計、集成、施工、調(diào)試及維修等專業(yè)經(jīng)營。目前已發(fā)展為擁有高、中級專業(yè)管理人才和專業(yè)技術人才近400名、下轄8家子公司的集團化企業(yè)。擅長于普通住宅的物業(yè)管理服務，價格合理。

中海物業(yè)十年歷程，創(chuàng)造了中國物業(yè)管理行業(yè)的多項之最：已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）15個，占全國國家級優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）總數(shù)的3.5%,為國內(nèi)同業(yè)擁有國優(yōu)最多；1996年2月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9002國際質(zhì)量保證體系認證。

3.8項目智能化建議 3.8.1建議依據(jù)

區(qū)域市場項目配套設施狀況

表3.8－1：區(qū)域市場項目主要樓宇配套 物業(yè)名稱 通訊系統(tǒng) 供暖系統(tǒng) 電梯 供電系統(tǒng) 歐園?北歐印象 寬帶 獨立供暖 合資 雙路供電

精圖雅苑 每戶預留2條電話線，寬頻入網(wǎng) 獨立供暖 富士達 雙路供電 豐益城市花園（二期）IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 立恒名苑 IDD 集中供暖 酒店專用3200型奧的斯 雙路供電 蓮馨嘉園 IDD 集中供暖 三菱 單路供電 華源新第 IDD 集中供暖 東芝 雙路供電 翠微生活 寬帶 集中供暖 三菱 雙路供電 蓮香園 IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 榮豐2008 IDD 獨立供暖 富士達 雙路供電 鼎恒新星 電話、寬帶 市政供暖 國產(chǎn) 雙路供電 盛榮嘉園 電話，寬帶 獨立供暖 三菱 雙路供電 馨蓮茗苑 IDD 集中供暖 待定 雙路供電 盛鑫嘉園 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 西環(huán)景苑 IDD 集中供暖 LG 雙路供電 萬方苑 IDD 市政供暖 通力 雙路供電 信德新時代 寬帶 獨立供暖 東芝 雙路供電 莊維花園 寬帶 集中供暖 合資 雙路供電 依蓮軒 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 蝶翠華庭 IDD 獨立供暖 東芝 雙路供電 國電中興嘉園 寬帶 市政供暖 三菱 雙路供電 頤源居(三期)ADSL 市政供暖 日立 雙路供電 恒華國際（商?。拵?中央空調(diào) 雙路供電 新世華苑 IDD 市政 通力 雙路供電

麗陽四季 2條電話線，一個寬帶接口 集中供暖 LG 雙路供電 朗琴園（二期）寬帶 獨立供暖 三菱 雙路供電 關于樓宇配套方面區(qū)域住宅市場中的各項目并無較大差異，具有普遍性，大多數(shù)項目采用了現(xiàn)今較流行的設備設施，如樓宇對講、智能化系統(tǒng)等。由此看出，在各項目均已提高自身品質(zhì)的情況下，未來的市場對本項目在產(chǎn)品品質(zhì)上提出了更高的要求。

采用何種采暖方式已成為現(xiàn)今新建社區(qū)的熱門話題，隨著市場的進一步發(fā)展，先進的采暖方式已在市場中逐步被采用。如目前流行的分戶獨立式采暖，可自由調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度且不受市政供暖期的限制，得到了易接受新鮮事物的客戶的喜愛，但總體來說人們對其性能及使用的安全性仍存在疑問，但不會成為影響客戶選擇住房的因素。

從本區(qū)域的情況來看，各項目均或多或少運用了先進的智能化設備，約44%的項目引入了寬帶通訊系統(tǒng)，但在其他方面如現(xiàn)今比較先進的出入口管理系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄漏自動報警系統(tǒng)等，多數(shù)項目都沒有全部配備到位。這為本案在產(chǎn)品設計、配套規(guī)劃等方面留下較大的發(fā)揮空間。3.8.2建議內(nèi)容

3.8.2.1住宅小區(qū)的智能化標準

住宅小區(qū)智能化是利用現(xiàn)代化4C（即計算機、通訊與網(wǎng)絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網(wǎng)絡，將多元信息服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅的服務與管理提供高科技的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。不論在與周邊現(xiàn)有項目的競爭中，還是為了在未來愈加激烈的市場競爭中占據(jù)不敗之地，我們都應該在本項目的設備配置方面加大投入，提高物業(yè)品質(zhì)，為未來業(yè)主的生活提供便利條件。

住宅小區(qū)的智能化的水平高低與住宅造價和客戶對象有相當大的關聯(lián)，為便于小區(qū)智能化的技術的實現(xiàn)與實施應用，對小區(qū)的智能化進行技術分檔。其等級按投資成本分為高中低三檔，即較高標準（成本約為住宅投資額的1%-2%），普及標準（成本約為6000-8000元/戶）、最低標準（成本約為3000-5000元/戶）。住宅小區(qū)智能化分級功能設置見下表：

第五篇：地產(chǎn)開發(fā)項目貸款申請報告

XX大廈房地產(chǎn)開發(fā)項目借款申請報告

XX市商業(yè)銀行：

XX市XX開發(fā)公司（組織機構代碼：XXXXXX）創(chuàng)建于2008年。注冊資本XX萬元，資產(chǎn)總額XX萬元，現(xiàn)有員工XX人。具有房地產(chǎn)開發(fā)X級資質(zhì)。法人代表情況。。。

200X年我公司購得XX地塊，土地面積XX平方米。該地塊處于東市場西，新瑪特商廈以東，步行街以南，地處XX地區(qū)核心商圈，經(jīng)本公司調(diào)研，擬在該地塊建設XX大廈項目（商?。?，其中含27層高屋住宅兩座，X層住宅一座，底部四層商場?？偨ㄖ娣eXXX平方米。住宅XX戶。

該項目現(xiàn)已取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》及《建設工程施工許可證》（見附件），并完成了各項立項手續(xù)，且確保全部立項文件真實、完整、有效。項目申報用途與其功能相符，符合國家相關規(guī)定。該項目如順利實施有利于XX市核心商圈的環(huán)境提升。能夠有效滿足城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場需求。

我公司目前經(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好，資產(chǎn)負債率為X%（詳見資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表），符合貴行貸款要求。

我公司擬在該項目投入XX萬元，現(xiàn)在自有項目資本金XX萬元，資本金比例符合國家規(guī)定。為提高資金流動率，保障項目實施特向貴行提請流動資金貸款XXX萬元，用于推進項目順利進行。我公司用商鋪及住宅收益作為還款來源，以公司所有的土地使用權及建筑材料設備作為抵押，貸款使用期為兩年。希望貴行給予我公司授信和貸款支持，幫助我公司實現(xiàn)新的發(fā)展!

此致

敬禮

XX市XX開發(fā)公司