第一篇：某著名地產公司項目開發施工經驗總結-3

前期工作經驗總結

一、開發商管理方面1、2、現場組織管理不能出現盲點；明確一個全面統籌的人員； 避免前期手續辦理中建筑規劃許可證與后期施工圖紙矛盾；

3、文物勘探一次面積在沒有把握的時候，不宜過大，為后期工作留有空間；

4、5、放線后，防線報告要專人跟蹤； 工期安排，應根據項目實際，合理安排；對土建竣工驗收后的維修檢查留出充足的時間；

6、工作中，首先考慮與其它區塊相互關聯的地方，且應以進度最快的區塊為基準；

7、對施工臨建及塔吊、施工電梯、攪拌站的布置應結合后期交房動線，提前統籌考慮；

8、9、對工作全局產生重大影響的應提前考慮； 充分考慮配套工程對全局的影響；

10、售房合同中確定的交房時間宜充分考慮項目自身特點對施工影響（景觀施工周期較長；區塊之間的交叉影響；秋收、麥收、春節、雨季、冬季對工程施工影響；）；

11、售房合同中確定的交房標準宜充分考慮各種配套完成的可能性；

12、銷售房屋的變更，應嚴格按流程執行（書面告知各相關部門）；

二、設計方面1、2、線條設計平面與建筑立面沖突； 向客戶交房圖與工程施工圖的一致性問題（a、施工圖與交房圖核對；b、過程中對交房圖的核對；c、交房前的最終核對；）； 3、4、凸出立面的各類線條應考慮外保溫施工厚度； 質量通病的解決，最好從設計著手（a、屋面及墻面的滲漏；b、墻面的空鼓開裂；）；

5、空調板宜校核其凈尺寸是否滿足空調要求（考慮保溫板厚度、雨水管、欄桿等位置）；

6、7、施工圖紙中有關經濟指標的調整應制定流程，嚴格把控； 變配電室（設備消防中心、安防監控中心）內不能設計水管或過路水管，驗收時通不過，防止跑水毀壞設備造成停電事故。

三、施工方面：

A：景觀施工

1、各種井位置設置：公用的必須移出住戶庭院，自用的盡可能移出住戶庭院；

2、3、箱變位置設置應合理（離住宅恰當距離）； 分支電纜箱及有線電視分支箱的位置設置必須移出住戶庭院；4、5、6、7、8、庭院雨水必須延伸出住戶庭院，住戶庭院增設雨水井； 人行步道雨水井的設置應隨景觀坡地進行調整； 坡地景觀堆土與住戶小圍墻處設置排水盲管； 景觀施工進場后，室外施工以景觀為主； 夏季高溫對苗木移栽的影響；

B：土建施工

1、落水管平面位置與建筑立面沖突；

2、入戶門安裝宜考慮加氣砼墻面、首層外保溫厚度對固定的影響；

3、地下室閥板基礎回填土含水率的控制；

4、面磚、涂料施工前，提前考慮其在各部位的收頭（宜收在陰角）；

5、電梯口地面鋪裝，宜高出電梯間地面；

6、各種排水口部位排水坡度宜明顯；

7、排煙道的設計是否合理（開口及誘導器的設制）；

8、下雪前，已支好墻柱模板，未澆筑砼的；澆筑砼前，必須

拆開墻柱模板清除積雪（禁止從上面清理或采取澆注熱水）；

C：安裝施工

1、暖氣打壓的要求（三次：一次工程施工完畢；一次向工

程部移交；一次向物業移交；）

2、暗埋的PPR管縮頸宜高度重視（水利測試不過關）；

D：管網施工

1、室外管網（雨污水、自來水、熱力、燃氣、電力、弱電）施工完畢，應與景觀施工單位辦理驗收交接手續；

2、室外管網的施工順序：首先污水，后雨水干管；先熱力、自來水；后電力；最后雨水支管、弱電、燃氣；

3、下沉式庭院應采用強排措施（避免因市政管網引起的倒灌）； 4、2007年10月23日：設計院聯系單需要各專業會簽，項目負責需重點控制變更造成的連鎖反應。

背景：D2E2分支箱取消后改成單元配電箱，沿街商業處出現與建筑不合的問題，建筑結構都應考慮出細部詳圖。

四、工程驗收1、2、電梯驗收對消防驗收的影響（消防與電梯的聯動）； 消防驗收對工程竣工驗收的影響；（多層一般一次通過；小高層一般二次通過；高層一般三次通過；）

3、前期施工手續對工程竣工驗收的影響；（建筑規劃許可證與施工圖紙是否一致；驗線報告是否齊備；）

4、局部驗收受制于整體驗收；（小高層需消防驗收，而其消防泵房在高層地下室下，尚未施工，無法進行驗收；）

五、合同1、2、3、合同中明確下道工序對上道工序的驗收要求； 樓內建筑垃圾的清理要求； 砌體發票對開發商退費的影響；4、5、6、合同中關于施工配合的具體要求； 合同中關于甲方分包項目竣工驗收資料的具體要求； 高層施工明確外墻雙排架的搭設（后期的外保溫、涂料的分包具有重大影響；）；

7、合同中明確與施工單位出現糾紛時，施工方的退出程序，退出后未完工程的施工及費用核算辦法；

8、合同中明確后期出現問題時維修責任認定、客戶索賠的裁定（避免扯皮引起客戶不滿加重）；

第二篇：項目開發經驗總結

項目開發經驗總結

本人做項目經理工作多年，感到做這個工作最要緊的就是要明白什么是因地制宜、因勢利導，只有最合適的，沒有什么叫對的，什么叫錯的，項目經理最忌諱的就是完美主義傾向，尤其是做技術人員出身的，喜歡尋找標準答案，耽誤了工作進度，也迷茫了自己。

項目開始階段是一個最重要的階段。項目經理在接手一個新項目的時候，首先要盡可能地多從各個方面了解項目的情況，如：

1.這個項目是什么項目，具體大概做什么事情，是誰提出來的，目的是解決什么問題。在國內很多客戶都很不成熟的情況下，千萬不要根據項目的名稱望文生義地去想象項目的目標。一個名為“辦公自動化”的項目很有可能在你進場以后一個月才發現客戶其實需要的是一個計算機生產管理輔助信息系統系統。前期了解情況的工作越詳細，后面的驚訝就越少，項目的風險就越小。

2.這個項目里牽涉哪些方面的人，如投資方、具體業務干系方、項目建成后的運營方、技術監督方等等，很多項目里除了業主單位的結構很復雜以外，還有一些其他單位也會牽涉進來，如項目監理公司、業主的行業主管機構等。項目經理需要了解每個方面的人對這個項目的看法和期望是什么。事先了解各個方面的看法和期望，可以讓你在做項目碰到問題的時候，就每件事情分析哪些人會在什么方面支持你，哪些人會出于什么目的反對你，從而提前準備聯合朋友去對抗敵人，讓事情向你所希望的方向發展。沒有永遠的朋友，也沒有永遠的敵人，只有一致的利益，這句話作為項目經理是一定要記住的；

3.基本了解了客戶的情況后，下面的事情就是了解自己公司各方面對這個項目的看法。

4.在做整體項目計劃前，還要大致計算一下你手上的資源。首先是時間，現在市場競爭

激烈，往往很多項目要求在幾乎不可能的時間范圍里完成。對于這一點，你在做項目的風險控制計劃的時候要充分考慮。其次是人員，根據項目預算和已往經驗，大致計算一下未來的項目小組有多少種角色，每個角色目前公司是否有人，是否能完全歸這個項目使用，是否需要另外招聘一些人員，招聘的準備工作要盡早啟動。最后就是一些設備的準備，項目所需大件關鍵設備要盡早預定，以后不管發生設備等人還是人等設備的情況，浪費的都是你的時間；

5.現在是做項目說明書的時候了。一份好的項目說明書不僅將要做的事情描述得很清楚

7.明白了要做哪些事情和你手上的籌碼以及你做這個項目的總體策略，現在是成立項目小組的時候了。很多項目經理都沒有自己選擇組員的權利，那么，就盡量發揮你的影響力去尋找那些你想要的人吧。成員的組成根據項目不同，相差較大，很難有什么具體要求，但是，一定要有精通客戶業務的人，很多小項目里，這個人就是項目經理本人，大項目里會配

客戶了，不知道自己要做什么，更不懂怎么做還要指手畫腳的客戶到處存在，但是要明白，是客戶選擇了你，而不是你選擇了客戶，有了客戶你才有工資拿，心平氣和一點吧；

8.如果你在一個部門時間做長了，對這些規則的運用覺得是一件理所應當的事情，但是，你現在面對的是多個部門甚至多個單位，不把溝通規則說清楚，你以后就會吃虧。下面的東西看起來無聊，其實還是很管用的：第一個是規定信息的流動方式和介質，是推還是拉。推的意思就是項目經理將主動發布信息，不管通過電話、郵件還是書面方式，保證將信息傳達到每個人。這種情況適合小項目，人少；拉的意思就是項目經理就是一個類似web服務器，你自己需要什么信息就去問他。當然，沒有項目經理把自己搞得那么累，他會用發布信息到公共介質的方式公布信息，簡單的是白板，復雜一點的是項目的公共信息交互區，潛規則就是我發了你沒去看就不要說我沒告訴你。說這些看似很無聊，其實里面牽涉信息傳達不完全的責任問題。當然，這些都是指一般的方式，而且不要絕對化，一般情況下，主動溝通和被動訪問是同時存在的，尤其是對領導，項目經理更加應該主動去和領導溝通。第二個問題就是文檔問題，很多人怕寫文檔，但是項目經理一定要牢記“好記性不如爛筆頭”的道理。有理所以項目經理開始就要和客戶說清楚有些共識的東西，比如會議紀要，甚至領導的講話記錄，都要寫成文檔，雙方簽字，這樣以后扯皮的時候，就能做到有據可查。記住：說了的就和沒說一樣，只有寫下來大家簽字后才算真正發生了的。還有一些問題，比如你提交的報告，給領導（包括本方領導和客戶領導）做一個選擇題，結果領導壓住不批，讓你無所適從，結果拖延了進度。這時候，你可以等，但是注意要留記錄，標明是誰的責任；另外，如果你在開始階段就和領導商定：如果批示提交

三天后沒有得到領導答復就算對方同意，這樣你就會主動很多。再比如不同事件的審批流程問題：什么等級的事情記錄在項目日志里、什么等級的事情要雙方項目經理專門簽署備忘錄、什么等級的事情要雙方領導出面簽署合同附件等等。事先想得越周到，以后的工作就越主動。

9.定義了一些游戲規則，現在是坐下來做計劃的時候了。這一節，首先是找幾個關鍵組員，比如客戶業務專家、系統分析員等等，做一下項目模塊劃分工作。項目分成幾塊去做，每一塊完成什么，模塊之間的信息如何交換等等。需求定義的是做什么

每件事情需要什么資源，他們之間的前后關系如何，消耗的時間有多長，完成后有什么標志等。所有的結果最后用一個叫做甘特圖的形式表現出來。你做完這個表以后會驚奇地發現，甘特圖上項目的結束時間會遠遠落后于你的計劃結束時間（簽合同的人永遠不會先征求你的意見的）。當然，學過項目管理的人會大談什么WBS、優化路徑之類的東西，但是我的經驗是你再優化也不可能把這些東西安排到計劃的時間結束。如果你沒碰到這個問題，在我恭喜你挑了一個輕松活之前，請你再去確認你是否羅列了所有要做的事情和正確評估了他們所需要的時間。這時候，你就要考慮犧牲一些任務的時間（也意味著質量）了。按照什么標準犧牲？這個項目的戰略！我們在第三節提到過的戰略。我的經驗是如果你什么都趕進度，其結果可能就是十件事情你一件也沒做好，想想多么失敗啊。所以，把資源投到你熟悉和有把握的事情上，最后的結果是十件事情，你有三件做成了精品，三件完成，還有四件因為某些原因延誤，成績單是否靚麗了很多呢？戰略決定優先級，而正確排列事情的優先級是一個項目經理能力的主要體現。

現在項目已經完成了前期工作，了解了項目的目標、搞清楚了手上的資源，制定了項目的策略，然后編制了項目的整體計劃，項目進入實施階段。進入這個階段反而是項目經理比較空閑的時候，不像前期的時候項目經理要象記者一樣到處和不同的人接觸，搞清楚他們在說什么，努力猜測他們在想什么和他們的真正目的，那才是最累人的事情。當然，小項目的項目經理往往自己也是一個資源，要做很多事情，這時候反而比誰都苦。項目經理這段時間的主要工作是保持和客戶領導以及自己領導的溝通。和客戶領導溝通時特別要注意，除非你需要對方給你支持，那么你才需要講得具體一點，否則，告訴他一切正常就可以了，而且態度要積極一些，千萬不要說一些領導不懂的細節，比如：“王局長，最近項目進度還算正常，就是JVM經常發生一些內存泄漏的情況…”

項目經驗總結(2)

前陣子負責一個接口項目的開發，雖然技術上沒有太大問題，但過程并不順利。現在總結一下經驗上的不足：

一是，前期沒有明確的分析文檔、用例圖和活動圖，為了讓快點看到成果，只憑著簡單的需求文檔進行開發。

二是，中期沒有補上缺失的文檔，而是在原來代碼上修修補補，最后由于變化很大，所以基本上完全重構。

三是，給潛在客戶的文檔不明確方向，技術上太細致化，而且沒有一個明確的世界觀，不能在一個比較高的層面上表現接口的功能。

四是，接口散亂，沒有統一的中心流程，雖然可以用，卻經常走入死胡同。建議：

第三篇：地產開發項目產品設計建議

項目產品設計建議（中原地產）-設計

項目產品設計建議（中原地產）-設計

3.項目產品設計建議

一個房地產項目的產品是它的核心，尤其現在，在北京房地產市場競爭異常激烈的情況下，我們更應該從產品設計入手，提高項目的內在品質。這已經成為競爭中關鍵的一環。本建議從規劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設施、物業管理、智能化、車位配置等幾方面對產品設計進行詳細闡述。3.1總述

3.1.1產品功能設計原則 社區規劃動態化

本項目社區的規劃布局，不但要考慮實用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區的空間變化豐富、有層次。園林景觀特色化

現在北京的項目日益增多，市場競爭日漸激烈，只有結合項目整體定位，做出自己的特色，充分體現新時代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。加之,本項目自身因其園林面積比重較大，故更需要發展商及設計單位在此方面投入較大的精力及心血。戶型設計三維化

戶型設計在平面功能、布局合理的前提下，應加注重空間的塑造，例如：躍層兩層高的挑高起居空間、有室內落差的陽光餐廳、寬大的露臺以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。建材設備科技化

由于我們的項目正是為那些站在知識經濟時代前沿的人群建造的，便更應符合這類人群的生活方式和消費心理，在建材和設備的選擇上盡量尋求高科技含量產品，以保證住戶有高水準的生活品質；同時，亦將為項目增添更多新的賣點，加強產品的競爭力。社區管理智能化

社區智能化技術的使用給項目賦予了網絡化、信息化的新功能。社區局域網可明顯提高上網速度，同時令業主的電信資費大為降低；此外，閉路電視監控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對講、防災報警及應急聯動等智能化安防系統更可全面保證業主生活居住的安全。社區智能化技術的使用還可為社區今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎，從而使客戶入主本社區后得到更加先進、迅捷、系統的服務。物業服務人性化

物業服務水平及內容直接影響到社區入住后的居住品質。在項目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業服務內容及水平便逐漸成為物業間相互競爭的重要指標。故針對本項目，應將原有的物業管理理念從社區管理提升到社區服務的高度，根據區內業主的生活需要，提供相應的人性化服務，并在此基礎上設置相應的配套服務設施，以滿足人們日益提高的生活及文化需要。

3.1.2本項目產品定位 建筑型式以塔、板結合，并擁有異域風情的雙園林社區 3.2總體規劃設計建議

規劃設計是一個房地產項目產品的統領，規劃思路直接影響項目的后續各個階段設計的進行，重視總體規劃設計是打造一個好的產品的基礎。3.2.1建議依據

3.2.1.1本項目的市場定位

本項目定位為：“西南區域居住核心、新標準都市園林、中檔舒適社區”；項目規模較大，因此整個社區主題與整體性是一個要考慮的重要因素。3.2.1.2本項目的目標客戶群 本項目的主力客群為： 工作、生活在西南區域的國有企事業單位的中高層管理人員； 周邊現狀生活區中的業主及其親朋。

他們是一群收入穩定、注重家庭、講求實際、追求溫馨、講究生活品質的“中堅力量”，他們對自己的居住環境有著執著的實用主義追求，故社區的整體規劃應迎合他們的這種心理需求，努力于為他們打造一個精品社區。3.2.1.3規劃設計新理念

今日的房地產理念已經不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規劃設計新觀念成為優秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關鍵。敝司提出幾點規劃新理念。A、強調“均好性”理念

在規劃設計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。要達到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個院落里，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區的規劃框架中要布置出多個景觀“亮點”，實施均享理念。a、強調景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。

b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。

c、人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。d、強調日照、朝向均好。

本項目既要照顧北京地區客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進行設計，盡量使每戶窗前有景，做好社區內園林建設，實現全景觀設計。B、“新街坊”理念

新街坊包括“城市街坊”和“社區內街坊”主要特點： a、汽車入地與街道直接相通；

b、周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度公共空間； c、強調內側，加大綠化面積，多做隱蔽車道； C、“價值定位”理念 a、在規劃的過程中，不是單純追求平面構圖，重要的是確定價值區域； b、依確定的價值區域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復調整低價位區的比例，消除低價位區，化不利為有利； d、重視草地、樹林、水面、硬質景觀的價值。

對本項目建議加強具有特色的大面積綠化景觀設計，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區的“景觀價值”。中部區域深入社區內部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價值區”，適合設置項目的高端產品。3.2.1.4住宅規劃設計未來空間發展模式

住宅規劃設計以往是以的平面模式為主的，而未來空間發展模式更加傾向于向空間滲透的模式。

未來空間滲透 半公共空間 通過綠化和開放空間，作為居民接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候。

純靜空間 保證安靜、安全、安逸。

步行空間 步行空間的景觀布置和休息場地的設計是精華所在。

平臺分流 在平臺的兩邊設計綠地，使人流匯集在中間，避免對一層的視線干擾，再者，采取人車分流，保證人行的安全。

架空空間 是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺。3.2.2建議內容 3.2.2.1總體規劃思路

本項目根據自身的市場定位、客群定位及產品定位，建設

動感、雙園林、塔板結合、半圍合時尚社區 為西南部中產階層提供舒適、溫馨、悠閑的生活環境。3.2.2.2建筑群體組合布置建議

由于現代居住環境中居住者的結構，不再是以原來的家庭、血緣或業緣為基礎，而僅會是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，人們的職業、文化程度、行為準則、道德規范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小，復雜矛盾增多。每個人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長期的壓制使人們對環境監控的安全感，對居住環境擁有的領域感、歸屬感與認同感，呼聲日高。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。A、社區組團組合設計

住宅的外部環境要改變以往住宅規劃設計中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。本地區的項目的共性是占地面積都不是很大，25個調查樣本中，只有7個超過本項目（表中藍色為超過本項目占地面積的項目，占總數的28％）。故本項目占地面積雖不算獨特的優勢，但如在規劃中加以合理的利用，可以成為本項目的強勢（參考表3.2－1）。根據3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建議本項目把地塊劃分成二個組團，形成組團式社區格局。每一組團都具有精心設計有中心花園，形成公共交往空間。

建議社區內部樓座底層架空作開敞處理，將宅旁活動場地與景觀園林聯系在一起，形成空間流動地豐富場景，架空層為老人、兒童開辟了活動場地，并創造鄰里地交往空間。表3.2－1：區域項目規劃情況

序號 分區 物業名稱 占地面積 樓體類型 使用率 綠化率 容積率 1 東南 歐園?北歐印象 2.40 高層 73.00% 40.00% 5.00 2 東南 精圖雅苑 0.40 小高層 78.00% 40.00% 4.00 3 西南 豐益城市花園（二期）17.00 高層 75.00% 38.00% 1.88 4 東南 立恒名苑 1.61 高層 75.00% 35.00% 8.70 5 西南 蓮馨嘉園 1.60 高層 75.00% 30.00% 5.00 6 東南 華源新第 4.50 高層 73.00% 38.00% 2.67 7 北部 翠微生活 1.06 塔樓 78.00% 32.00% 3.77 8 西南 蓮香園 8.00 多層及高層 78.00% 35.00% 3.00 9 東南 榮豐2008 11.00 小高層及高層 75.00% 37.00% 3.18 10 西南 鼎恒新星 0.36 高層 70.00% 30.00% 5.56 11 西南 盛榮嘉園 1.40 高層 77.00% 32.00% 3.36 12 東南 馨蓮茗苑 1.00 高層 73.00% 30.00% 5.00 13 西南 盛鑫嘉園 1.96 高層 75.00% 42.00% 5.10 14 東南 西環景苑 0.87 高層 78.00% 31.00% 6.90 15 北部 萬方苑 0.48 小高層 80.00% 30.00% 3.75 16 東南 信德新時代 3.00 多層及小高層 77.80% 34.00% 4.67 17 西南 莊維花園 14.20 高層 70.00% 55.00% 2.38 18 東南 依蓮軒 1.50 高層 75.00% 35.00% 5.33 19 東南 蝶翠華庭 12.00 高層 78.00% 35.00% 2.83 20 北部 國電中興嘉園 0.20 塔樓 76.00% 30.00% 7.50 21 北部 頤源居(三期)14.00 小高層 82.00% 60.00% 2.86 22 北部 恒華國際 1.35 高層 73.00% 40.00% 6.67 23 北部 新世華苑 1.08 多層 85.00% 55.00% 3.70 24 東南 麗陽四季 0.90 高層（14、23層)80.00% 30.00% 6.00 25 東南 朗琴園（二期）13.00 小高層 80.00% 34.00% 3.08 B、組團組織布局方式

本項目組團建筑群體的組合布置建議采取半圍合方式。圍合方式即樓座圍繞組團中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場所，有規律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區的管理，還可節約道路等設施的外線投資，同時保留出大量的面積用于環境景觀的設計，使社區真正體現出其內部環境的魅力。在進行組團規劃設計時，將組團成內向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。其間，可以設置小品和設施，同周圍綠化環境相協調?？梢阅M自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進而實現人類回歸自然的本能屬性。內向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產生一種內聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強的領域感。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。半圍合中之“半”指的是盡量減少東西向的板樓設計，將板樓盡量布置在南北方向上。C、組團特色

設計住宅在進行組團設計時，應結合整個社區特點及周圍環境，每個組團可以適當加以變化，并采用不同的園林主題風格，詳細闡述見3.4。尤其在組團入口處要重點處理，以形成各自的特點，突出其空間的個性，建議每組團可以以不同的名稱進行命名，增強趣味性和識別性。D、開發順序

建議分期進行開發，分成二期開發，每期開發建筑面積大約在15萬平米，可以按照組團形式進行開發建設。3.2.2.3規劃平面布局建議 A、不同樓體戶型規劃布局

因本項目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對的目標客戶群不盡相同，建議盡量相近總價款的戶型集中排放，形成相同的目標客群聚集居住，這樣比較符合客群消費心理。a、不同樓體戶型建筑面積比例

本項目所在區域內的調研樣本中，25個項目僅有6個為非高層塔樓項目（參表3.2－1，黃色部分），高層塔樓項目占總項目的比例為76％，說明本地區的主流產品仍為塔樓產品，而板樓產品相對較少。由于本項目的容積率的限制，本項目全部設計成板樓產品必然會造成占地面積過大，影響社區綠化率及園林的品質。故建議在平衡園林規劃及建筑單體的形式種種因素下，塔樓與板樓的建筑面積比例為： 塔樓：板樓＝7：3 b、樓體類型及位置擺放詳細建議 塔樓類型及位置擺放詳細建議

本項目所在區域的項目中，其塔樓的戶型布局相對比較陳舊。建議本項目選用一梯六至八戶新型塔樓形式，如Y字型、風車形，蝶形等，既照顧到北京客戶對日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場式的大型中心花園，戶型設計中盡量戶戶朝向景觀，彌補景觀價值較低的狀況，拉平整個社區的“景觀價值”。建議項目北側沿路集中布置新型塔樓及板樓的結合，既通常所稱的塔連板樓形。

項目北側的塔連板樓體設置的優勢為： ●對于北京的天氣，在冬季可遮擋西北風； ●最北部沿路噪音較大，塔樓可起到屏蔽作用；

板樓類型及位置擺放詳細建議

北京近年來甚是流行板樓戶型，主要原因是采光通風效果好，但也有些項目盲目追求板樓戶型，建造大進深、窄開間的戶型，使得戶內建筑面積難以控制，戶型使用性不高。而南方近期出現的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點，成為新一代的優秀設計產品，受到青睞。建議本項目的板樓設計成一梯三戶的新型板樓。布置位置為中間區域。

布置位置的優勢：

南側區域及中間區域深入整個大社區內部，不管是噪音還是景觀都較好，是地塊的“高價值區”，適合設置項目的高端產品，可以打造出社區精品。B、樓座的布局

樓座的布局建議采用具有時代動感的曲線布局，尤其指板樓布局，可增加規劃平面的節奏感，增加外觀的可視效果。C、道路系統及交通組織

本項目定位的目標客戶群在未來有一定的私家車的擁有比例，故道路系統及交通組織也是本項目的一個重點，良好的交通組織會個業主帶來體貼與方便。

a、人車分流方式 采用人車分流方式，是有組織地將人行與車行路線分開，通過人為的管理方式可以將人車分流，從而為居民提供安全、寧靜的居住環境。車行道設在組群的周圍，通過出入口進入地下車庫，住戶可通過電梯直接回到家中。步行道則貫穿于組群內部，通過區內將綠地、戶外活動場地、公共建筑和樓體聯系起來。b、道路分級布置

按居住區的四級道路，由區外引入區內，由主干道引入支路逐級銜接，與居住人口和車流相對應。

c、靜態交通布置

包括建設停車設施、廣場、回車場、交通島 d、道路設置要點

社區內的車行道路應該通而不暢，道路盡量設有彎度變化，在獲得景觀效果的同時，可以降低車速，減少區內道路的危險性。

●車行道作為主要干道應設立指路牌。路牌也可反映社區的特色。

●人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設座椅、花架等休閑設施，增加各種生活趣味。3.2.2.4規劃豎向空間組織建議 底層架空空間建議

在社區中部的板樓樓體中，采用層高5.1米高的底層架空層，庭院中的綠化從架空中穿過。底層架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，視野通透，小區的通風效果佳。在北京地區尚極少有采用的，咎其原因有三：

一是市場競爭尚沒有南方激烈，開發商還沒有對環境有足夠的重視程度； 二是北方要受日照間距限制，開發商更加難以割舍一層的銷售面積； 三是北方的氣候寒冷，景觀利用時間較短。

敝司認為，本項目占的有限，園林的合理營造是本項目有待解決的首要問題，通過損失部分樓座首層面積，營造大面積的景觀園林是非常值得的，此舉在產品設計上的創新與亮點。

3.3戶型設計建議

目前，北京房地產市場競爭異常激烈，人們對現代生活品質的要求不斷提高，對居住環境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房地產項目產品而言戶型面積的選擇及組合是至關重要的，戶型設計特色和結構面積的配比及組合直接影響到項目后期最重要的環節----產品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產項目精品的重要一環。3.3.1建議依據 3.3.1.1市場調查

市場調研結果表明，本項目所在區域住宅市場樣案所提供的主力戶型為兩居。從市場調研可以發現，本地區市場競爭項目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業績不佳。

3.3.1.2戶型需求

價格因素：客戶在購買類似于房子這樣的大型不動產時，單價只是一種感觀性的心理價位，即參考價，而非決定性的價位，最終確定是否購買的決定性因素是該產品的總價。針對本項目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價在40萬至60萬之間。

客戶需求：根據敝司市場調研及產品定位結果分析，得出本項目的主力客戶群為工作、生活在南城的國有企事業單位的中高層管理人員、私營業主、周邊現狀生活區中的業主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經濟基礎的中產階級。對于這部分人群而言，他們并不追求生活的豪華奢侈，而是追求一種溫馨、舒適、悠閑的生活，他們大多期望在自己的承受能力范圍內，擁有居住環境優美、面積適中的居所來享受生活。

三級市場：近幾年，隨著北京房地產政策的逐漸放寬，三級市場逐漸活躍起來，很大一部分客戶群會考慮將原有的房子賣掉，重新置業，而他們再次置業的標準也會有很大程度的提高。本項目的目標客戶群大多都享有國家的福利分房，而對于福利分的房子大多數地理位置較好，但房屋戶型結構差，戶型面積較小，配套設施差，所以他們在再次置業時希望房屋的結構趨于合理，面積適中，配套完善。3.3.1.3戶型設計新概念

近幾年，房地產行業飛速發展日趨成熟，人們對房地產產品的品質要求也越來越高。日趨激烈的市場競爭使得開發商逐漸認識到戶型設計的重要性，愈來愈注重產品與消費者的契合，因此，在很大程度上促進了房地產產品質的飛躍，使得戶型設計出現了許多新穎的理念，詳見表3.3-1。

表3.3-1戶型新概念 設計

要求 具體技術指標 注釋 面積

趨向 新布局形式 傳統住宅實用率低，功能質量差，受市場冷落。戶數減少，多邊形的平面布局使得戶型設計更趨合理。

戶內實用率 公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。功能 配置 主人房

及衛生間 主人房帶衛生間已成為中大戶型的必要設計。

工作陽臺設置 把家務操作與觀景分開，更加方便、合理。

配套空間 書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內生活更加豐富多彩,更舒適。

玄觀設計 增加空間的層次，與入室更衣換鞋等新風尚變為可能，促進居家健康。功能

分區 空間層次

與分區 三大分區理念：動態靜態空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學合理。

戶型設計 利用凸出的邊角臺階隱避走道等設計進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型 設計 更為

體貼 廚房設計 設計是出于現代家庭居家細節設身處地的為住戶考慮。

臥室門的朝向 朝向注意避免與其它門相對的現象。

打破單純

外延空間 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。

低窗臺設計 可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野。

體現個性品位 中小戶型采用自由間隔設計，充分體現個性品味。設計

觀念 朝向觀念改革 在追求戶戶朝陽的同時,景觀與朝向變的同樣重要。

需求觀念改革 購房群體日趨理性與個性，戶型設計呈多樣化的特征。

戶型設計 的重視程度 日趨激烈的市場競爭使得開發商認識到戶型設計的重要性，加強了與設計單位的溝通協商。

3.3.2戶型設計建議

本案在戶型設計汲取了其他競爭項目的優劣勢，做出最具競爭力的產品： 以中小面積為主 戶型類型多樣化 塔板結合戶型 3.3.2.1確定戶型大小 A、根據

區域位置：普遍看法為市區中心的戶型小的好、郊區戶型可以做大。北京市場平均戶型面積： 一居：60平米－80平米 二居：90平米－120平米 三居：120平米－160平米 四居：160平米-200平米 B、戶型大小建議

建議本項目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實現其經濟性、實用性的目的。一居：50平米--60平米 二居（?。?0平米--90平米 二居（大）：90平米--100平米 三居：100平米--120平米 躍層：130平米--150平米

3.3.2.2戶型結構功能分區

3.3.2.3戶型布局 A、整體布局

●戶型布局遵循動靜分區、潔污分區的設計原則；

動靜分區即以公共區域（廳、廚房及公共衛生間）與私密區（臥室）相對隔開為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性；

潔污分區即將廚房、公用衛生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；

廚房、貯藏間等服務區域應位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響。

●建議采用大開間、小進深的樓體形式，●客廳面寬不小于3.6米。B、公共區域

●進門即玄關或廳，不留走道等浪費面積； ●兩廳方正實用，無凸顯的柱體、缺角或變形； ●建議采用大客廳、小餐廳的布局； ●不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性； ●廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風采光； ●各居室的門洞應避免與入戶大門相對； C、私密區域

●與公用活動空間隔離，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應位于走廊的盡端； ●各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。D、居室朝向

●起居室和臥室應取最好的朝向； ●書房、餐廳等應取次好朝向。E、窗戶設計

各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。F、陽臺設計

應設置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。C、附屬空間

大面積戶型，居室內應考慮設計儲物間，主臥室內考慮步入式更衣室的布置； 在居室設計上應考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機、空調等； 衛生進行管井布置，從而達到衛生間內墻面整潔的效果。3.3.2.4戶型構成

戶型的構成比例比較復雜，與諸多因素有關。如下圖

A、依據

a、布局不宜過雜，戰線不宜拉長

戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰線過長，往往無法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現不出樓宇的檔次和形象定位。b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準確

主力戶型差異過大，給物業管理帶來治安造成相當大的難度。不同層次業主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區。

c、具體的戶型構成比例，應以目標客戶群細分來確定

本項目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構成接近社會平均戶人口數。

B、板式高層戶型設計配比建議

板樓是本項目的高端產品，戶型合理、通風采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開間小進深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環境。C、新型塔樓戶型設計配比建議

塔樓是本項目的低端產品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。戶戶朝陽、家家觀景的戶型布置，打造出經濟實用的居家環境。3.3.2.5細部處理 A、加寬低沿外飄窗設計

客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時，增加其實用率。這是南方先進市場的普遍設計特色。它可有效的提高了室內使用面積,對于中小戶型,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現，B、陽臺設計

建議采用雙陽臺設計，即在封閉陽臺外面設置景觀陽臺，即可滿足觀景需要，也可遮擋北京的風沙天氣。陽臺設計別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動的局部效果，體現以人為本、時尚、悠閑社區的定位。

表3.3-2戶型設計配比及結構面積表 樓體類型 新型高層塔樓 一梯三戶板式小高層 樓體類形占整盤比例 70％ 30％ 戶型 一居 二居 三居 二居 三居 躍層

普通 普通 普通 普通 三錯層 普通 三錯層 空中花園 一室一廳 一衛一廚 二室二廳 一衛一廚 二室二廳 二衛一廚 三室二廳 二衛一廚 二室二廳 二衛一廚 二室二廳 二衛一廚 三室二廳 二衛一廚 三室二廳 二衛一廚 三室二廳 二衛一廚 四室三廳 三衛一廚 銷售面積 50－60 70－90 90-100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每戶型不同結構同樓體類型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每戶型同樓體類型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每戶型整盤中

所占比重 21% 19.5% 19.5% 9.8% 7.5% 1.5% 10.5% 3% 6% 1.5% 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐廳 — — — — — 6 6 8 8 主臥室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次臥室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次臥室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次臥室 — — — — — — — — — 8 廚房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主衛生間 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次衛生間 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次衛生間 — — — — — — — — — — 生活陽臺 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 觀景陽臺 2 4 4 4 5 4 5 5 25（贈送）5 過道 — — — — — 2 2 2 2 4 儲藏間 — — — 2 — — 2 2 2 2 樓梯 — — — — — 2 — 2 — —

總使用面積 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 陽臺式空中花園 贈送頂層露臺 3.3.3戶型特色賣點設計建議

3.3.3.1賣點一：立體花園走入高層住宅

購房者越來越看重居住的環境質量，而現有的居住模式很難實現戶戶有私家花園，而立體花園則實現了這一要求。A、空中花園

選取100-120平米的較大戶型設置空中花園（以贈送或優惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點，并可適當提高戶型價格，增加利潤。ａ、空中花園的形式

空中花園形式一：加大陽臺面積達20-25平米，形成陽臺式空中花園

空中花園形式二：戶內空中花園，即在進入戶內先進入景觀廳，形成室內種植空間，面積為20-30平米，而后才是客廳。

ｂ、空中花園經濟性分析

司以往所作的項目“優秀?賞”項目為例，戶內銷售面積為142-156平方米，贈送空中花園（陽臺空中花園，下同）面積為30-35平方米，并且贈送面積不計公攤面積及物業費；現售價整盤均價3600元/平方米，空中花園戶型均價為4300元/平方米，故把贈送面積計入銷售面積的話，均價約為3550元/平方米。以此計算，空中花園戶型實際售價比其他戶型略低，但相差不多，并因贈送面積不計公攤面積及物業費，故會成為銷售的熱點。ｃ、空中花園戶型的優勢為： 帶動該區域的高檔目標客戶群

如把“優秀?賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標客群為的確有四居需求的客戶，而該地區這樣的客戶相對較少，空中花園戶型針對的是三居戶型需求者的高檔客戶，會帶給客戶全新的居住概念，無形中帶動項目的整體檔次。宣傳推廣的熱點，給客戶留下高品質的印象。B、陽光花園

在頂層退臺設置陽光花園，在頂層退臺設置陽光花園，充分利用項目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點，并可適當提高戶型價格，增加利潤。

3.3.3.2賣點二：層高解決功能分區 三錯層戶型

房間的功能有動靜之分，房間的面積有大小之分，房間設計要深入和細致。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設計上作出二維到三維的開拓。三錯層戶型是戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系的戶型?？衫缅e層住宅中不同的層高、標高區分不同功能的空間。一般在戶內最低層為生活服務空間，如廚房餐廳和客用衛生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。錯層的市場銷售狀況：

三錯層戶型是一種較新穎的戶型產品。現階段，北京市場上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來名珠兩個項目有錯層戶型，且錯層戶型都取得不俗的銷售業績。

以都市心海岸為例，該項目的錯層戶型在功能分區上，雖有一些明顯的不足，但該項目于2001年5月在市場中亮相，售價5500元/平方米，高出周邊項目約300元/平方米，其中開售的40套117平米二居錯層戶型在短短的一個月內被搶購一空。由此可見錯層這種新穎的戶型對市場的吸引力是巨大的。3.3.3.3賣點三：交通面積功能化

在最少的交通面積服務盡可能多的戶數的同時，又結合環境設計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現了交通面積的高效率，提高了得房率。3.4園林景觀建議

景觀設計為富有創造力的發展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。但是根據本項目的自身特點，制定合理的景觀設計方案，并在營銷過程中充分兌現最大價值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價值、主題風格到特色賣點進行一一闡述。3.4.1景觀的價值

3.4.1.1環境賣點概念提出的背景 A、市場競爭的需要

北京房地產市場在發展中很快由賣方市場走向買方市場。商品房供給量過多，空置積壓房劇增，競爭空前激烈，迫使發展商提高樓盤素質，營造舒適宜人的居住環境，以提高樓盤競爭力。于是景觀設計日益受到重視，住宅社區的環境越來越好。發展商開發了景觀優美的住宅社區，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應運而生。建筑設計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發展商紛紛加強園林景觀設計，力圖創造個性特色鮮明的住宅小區，于是庭園越做越精美，一些住宅小區被稱為園林式住宅并不夸張。

本項目所在大區域范圍內，項目較多，但在市場有較好口碑的不多，敝司分析發現，本地區項目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優良的園林設計在業內外著稱，并借此成為本地區的少見的明星樓盤。從區域市場來看，抓住機會從園林景觀入手打造精品社區是搶占市場的有效手段。

B、消費者的需要

消費者對園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發展商對消費者需求的回應。從朗琴園的熱銷可以看出本區域內房地產項目的目標客戶對房地產項目優美園林景觀設計期待與認同，故本項目成功的一大重要會取決于園林景觀設計的好壞。

3.4.1.2景觀的價值

萬科北京地產公司總經理林少洲曾表示，商品住宅開發中設計費和景觀綠化投資，是邊際利潤很大的兩個項目。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：如果舍得為社區每平方米多花50元的景觀綠化費，房屋售價每平方米往往可以多賣250元。林指出，隨著個人購房率逐年攀升，環境設計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。3.4.1.3邀請國際名師

既然是景觀設計有如此高的回報率，建議開發商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請國際名師已成為一股熱潮。在北京市場上如：東京國際、錦秋知春等，以國際名設計師為一個主要賣點，形成熱銷。建議本項目從建筑設計，規劃、建筑及園林設計邀請國際知名設計師進行設計，形成本項目的一大賣點。

3.4.2園林景觀的主題風格

本項目園林景觀的主題風格定位建議為： 自然悠閑的英式風情與日式禪意雙主題風格園林

3.4.2.1說明

本項目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項目內部的景觀的營造。但本項目的占地面積有限，怎樣在有限面積內作出最好的效果，并以突出于其他項目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區中建設兩組大型主題園林。主題一為英式風情園林，主題二是日式禪意園林。英式風情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現代客戶群的崇尚自然的心理。

英式風情園林與日式禪意園林同處一個項目，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，形成既現對獨立又彼此相同的大型雙園林社區。3.4.2.2具體風格營造 A、英式風情園林

18世紀出現的英國風景園，崇尚自然，為世界園林藝術作出了重大貢獻。英國園林以植物為主題。英國風景園的特點是以發揮和表現自然美出發，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運動場。善于運用風景透視線，采用“對景”、“借景”手法，對人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風景，采用由規則向自然的過渡手法。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點綴裝飾。

英國風景園在植物種植豐富的條件下，建議本項目以某一風景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。

B、日式禪意園林 日本園林有三類：

（一）筑山庭

“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”?！爸健庇窒髸ㄒ粯?，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡各異。它是表現山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風景的園林。傳統的特征是以山為主景，以重疊的幾個山頭形成遠山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點。

（二）平庭 一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。

（三）茶庭

茶庭只是一小塊庭地，單設或與庭園其它部分隔開，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門入內，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點。

建議本項目根據具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團。

3.4.3綠化設計

綠化是住宅外部環境的一個重要組成部分。住宅的綠化設計，應結合具體的環境、氣候特點可以分級設置。比如，將綠化分為社區中心綠地、組團綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。

綠化設計擴展“綠化環境”設計的內涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場地也成為當前居住社區之必需。在綠色生態社區的綠化環境設計中不容忽視的工作是依據各種植物的隔聲、減噪作用及生態效應（主要針對吸收CO2釋放O2、抗SO2、殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數量、搭配和布置。綠化設計包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區內四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優美的樹型，同時要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。

綠化環帶用綠色植物形成主干道環形綠化，這對建筑物將起保護作用，使保護對象形成良好的背景，創造適宜于人的良好環境，減緩建筑物之間的不協調，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設施。因此，建好綠化環帶、林蔭帶、引導樹、綠地，才能使公共綠帶達到更高的水平。

立體綠化立體綠化含陽臺、平臺綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強建筑物與景觀相互結合、相互作用。可使在高層居住和工作的人們在多層和高層中綠化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。

樹種建議建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風情的有效手段。用整體的表現手法，通過設施及硬質鋪裝表現園林的風格。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且減少成本的投入。

3.4.4環境設施設計要點建議 3.4.4.1環境景觀設施匯總 分類 內容

建筑小品及設施 園林設計 漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石

建筑附屬設施 通廊、門廊、自動扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護欄

景觀設施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝

3.4.4.2室外硬質景觀設計

住宅外部環境的體現是多方面的，其中，室外硬質景觀設計也是一個不可疏忽的重要組成部分。室外硬質景觀，是相對于由植物形成的軟質景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場地、路面鋪砌、建筑小品、市政設施等。A、容易出現的一些問題

a、居住區環境設計中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時間最長的室外活動空間。許多社區中，室外環境設計只注重營造大面積的綠地和四通八達的道路系統，甚至被設計成公園甚至是主題公園，而忽略了活動場所的設計和生活氣氛的營造。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進的感覺。b、大面積的綠地往往只可遠觀不可進入，空地雖大功能性卻較差。

c、有些社區的環境設計，雖然注意了活動場所的設置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。例如把座椅設在社區干道兩側，人們坐下來聊天時，會不斷地受到過往行人的干擾。再如兒童游戲場，司空見慣的情況是那些照看孩子的大人無處可坐，只好無奈地站在一旁。出現這些問題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對人們行為規律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區環境設計質量不高。B、各種活動設施建議

考察居民在社區里的生活內容和居住行為，不難曉得人們需要進行各種不同類型的活動，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書等。而不同的戶外活動行為需要不同功能的場所。散步的空間散步時一般希望有個線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會身心舒暢；

晨練的空間應該有面積適當的硬質鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；

人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長時間；

青少年玩耍的空間在考慮就近分散設置的同時，應當離住宅遠一些，以免造成對居民日常生活的干擾。社區內樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設有多種運動場所、設施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂之用。運用精致的硬質鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動場所。花池和水池外壁，恰好和坐椅距地高度相同，人們可在花叢中、水池邊隨時找到自己喜愛的空間坐下來休息。C、建設功能性趣味性強的小品

居住區內的建筑小品應有較強的功能性和趣味性，這樣人們才樂于觀賞和接近它們。社區環境建設必須適合居住特點，作為社區環境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應具有較強的觀賞性，也應具有近人的尺度和恰當的功能，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無究的樂趣。在風格上，建議與整個園林的風格相一致。

3.4.4.3社區景觀設想

A、主入口：主入口廣場，主題噴泉雕塑，展現社區整體對外形象，體現居住區崇尚人文文化、自然悠閑富有個性的風格定位。

B、中心水景：形成庭院環境的中心。同時將休閑長廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。

C、設置花圃、特色種植、密林幽徑。

D、設置兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等；

E、建議建設坡地高差設置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。

3.4.5園林景觀特色賣點設計

3.4.5.1園林景觀空間設計的連續性

本項目的英式風情園林與日式禪意園林同處一處，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，使整個項目景觀有序的連接，形成既現對獨立又彼此相通的大型雙園林社區。這是北京市場上所沒有的一定會成為園林景觀特色賣點。3.4.5.2“景窗”概念

建議進行雙陽臺設計，即在全落地玻璃封閉陽臺外面設計600mm寬的不封閉陽臺，用以觀景，使景色完全納入室內，又可直接進行室外遠眺。臥室的窗全部低開，窗臺高于室內地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗臺下設一花池，用鐵飾圍起，當繁花開滿窗下的時候，這景窗即是主人從窗內看到的第一道風景了。3.4.6環境建設其他注意之處 3.4.6.1環境建設注意經濟性

由于人們對環境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長。考核環境建設的經濟性，既要計算一次性建設投資，也要計算建成后的日常運行和管理費用，這一比例應掌握適度，既要防止建設標準過低，也要反對不必要的奢華和鋪張。

居住區環境建成后，室外環境工程的日常運行和管理費用包括草皮、樹木的養護、修剪費，水泵運行、水景維護費等，這些費用都來源于物業管理費。在環境設計時應注意減少可能發生的日常運行費用，不然就會出現建得起而用不起的后果。

需要指出的還有，草皮的維護和保養費用遠高于一般樹木，而其保護生態的作用卻比樹木要差。因此在許多情況下，少種草、多栽樹是合理而經濟的綠化方案。但在社區建設初期，樹木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區環境。本項目園林建設初期可以栽種一定的成年樹，營造良好的社區綠化品質。

3.4.6.2潔凈大氣環境

園內綠樹成蔭，空氣質量有了進一步的保障；通過禁止設置露天飲食攤點，清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛生死角等其它污染源，排氣進行統一集中向高空排放等措施，有效地保障社區空氣質量。

3.4.6.3良好的聲環境

在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。在北京地區，建議采用外墻外保溫，并采用斷橋中空雙層玻璃窗。3.4.7發揮景觀的促銷作用

優美的園林景觀對消費者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷作用顯而易見。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。如果賣現樓，銷售時建筑和園林景觀都已完成，消費者自然能辨別孰優孰劣，作出最佳選擇。發展商不需玩弄各種營銷技巧，只要實實在在地做好樓盤和園林景觀，就可以等著收錢了。但本項目可能賣的是期房，銷售時整個工程只完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見不到實物，消費者看見的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對不上號，園林景觀的促銷作用就不顯著。

未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進作用，但消費者總存有疑慮：園林建成后會有這么漂亮嗎？在消費者對未建成的園林景觀產生懷疑時，園林景觀對銷售就難發揮很大作用。

景觀先行

現在，敝司建議在樓盤預售前，先把園林景觀做好，消除購房者的疑慮。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點不做好。本項目為分期開發的大項目，在后面幾期開發時不用先完成園林景觀工程，因為有前期的園林可讓看樓者參觀。

3.5建筑風格

3.5.1建筑風格對利潤的影響 3.5.1.1建筑風格對住宅的重大意義

建筑是內容和形式的統一體，它要達到實用和美觀兩個目的。由于風格總是和形式聯系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個意義上說，風格對住宅開發具有重要意義，這主要表現在三個層面：

從建筑本身來說，是通過風格來取得兩重效果：一是美觀，二是識別（如同CI設計）從發展商的角度來說，良好的建筑風格對整盤促銷是有積極意義的。正因為此，不少發展商都把建筑風格作為樓盤賣點之一。

對消費者來說，有風格的建筑能獲得他們的認同，引致精神上的愉悅。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風格設定上與目標客戶的心理特征相符。

樓盤的外觀，（一般稱外立面）對房價是有影響的，除了樓看起來是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時候，看上去好看，卻特別易污、易變色，用不了多久就舊得不成樣子，用這樣的材料建的房子，再好看也對保值沒有幫助。3.5.1.2“外立面”對樓宇價格的影響不斷上升

雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價格中所占的比例有越來越高的趨勢。這是生活水平的發展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉，外立面對樓宇價值的影響增加得也會較快。

樓市發展的必然趨勢是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場越來越成熟的今天，人們對居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。北京地區如：戀日家園等項目以建筑外立面為主要賣點。

3.5.2建筑風格與開發商的關系

3.5.2.1建筑風格在購房決策要素中的排序

在當前特定的情況下，購房者尚未將建筑風格、建筑形式作為購房時重點考慮的因素。在分期開發的社區中，前期開發的住宅建筑的風格，對后續買房者的影響較大。

普通居民普遍傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，這種體驗，在很大程度上是基于個人感覺。購房者對“歐陸風格”、“古典主義”、“現代主義”等建筑流派或發展商的宣傳推廣口號敏感度較小。

3.5.2.2客戶群對“建筑風格”的偏好

對建筑色彩和建筑立面造型的選擇，與人的生活經歷有關，也與人的文素質（如受教育水平、職業、記憶、經驗等）有關。一般地說，知識水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風格和色彩。3.5.2.3建筑風格與開發價值的關系

影響房地產開發價值的因素很多。開發時機、地段和建筑質量是三個決定性的因素。房地產市場的激烈競爭也迫使發展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫。相同質量下的價格競爭和相同價格下的質量競爭，都已經證明難以激發新的市場需求。有遠見的發展商都已經意識：必須通過產品來引導消費，通過新的產品來激發新的有效需求。未來的住宅社區建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。3.5.2.4建筑師與開發商的配合問題

房地產開發的根本目的是為了盈利，發展商永遠將經濟效益放在首位。建筑師由于職業的原因，創作和創新的欲望很強，但往往忽視市場需求的因素。良好的建筑方案和建筑風格，需要建筑師和發展商共同配合來完成。3.5.3房地產市場中建筑風格現狀剖析 3.5.3.1歐陸風格

其實這種所謂歐陸風格的建筑類型，主要是以粘貼古希臘古羅馬藝術符號為特征，反映在建筑外形上，較多地出現山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結合。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結合裙樓、標準層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。3.5.3.2新“古典主義”與現代主義相結合

這種風格的建筑外觀，吸取了類似上述“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。3.5.3.3現代風格

現代風格的作品大都以體現時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發，講究造型比例適度、空間構圖明確美觀，強調建筑外觀的明快、簡潔。3.5.3.4異域風格

這類建筑大多是境外設計師所設計，其特點是將國外建筑模式“原版移植”過來，植入了現代生活理念，同時帶來了某種異域情調的空間。3.5.3.5普通型

這類建筑很難就其建筑外觀在風格上下一定義，它們的出現大概與商品房開發的環境或開發商的認識水平、審美能力或開發實力有關。建筑形象平淡，建筑立面樸素，無過多的裝飾，在墻面的材料亦無細致考慮，顯得普通化。

樓房風格（特色）的界定，主要指房子的外觀造型及社區配套的特色。3.5.4建筑風格的未來走勢 3.5.4.1個性化時代來臨 現代生活豐富多彩，現代風格推崇個人主義，突出人的個性張揚。人在對住宅的需求上，同樣要求有更多內涵豐富、形式多樣的樓盤供現代人選擇，這其中尤其對樓盤外立面的新穎創新上有關更強烈的要求，鮮明突出的樓盤至今還留給人們深刻的印象。不管哪種風格，都應能在平實之中體現出建筑的品味和質感，社區的外在形象一定要能體現目標客群內在身份的需求，建筑外立面和建筑風格能滿足目標顧客的個性心理和社會心理需求，這就要求在樓盤策劃時不但要溶入超前的開發設計理念和文化理念，而且還要溶入人們追求成功事業，美好生活的人生理念，哪個樓盤能使目標客戶從項目上找到歸屬感、自豪感和榮譽感，這個樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強的生命力和號召力。3.5.4.2設計理念更加理性成熟

開發商所希望的種種風格，亦不過是取代一些專業人士難以名狀的建筑形式，這終究是為了美的愉悅，所以設計師有義務主動引導社會的審美，走出“某某風格”的誤區，用本質的創造去代替風格的模仿。3.5.4.3建筑風格多樣化

隨著經濟的發展、建筑科技的進步以及消費需求的多元化，住宅風格也會日益多樣化。3.5.4.4建筑風格景致化

隨著消費品位的提高，建筑風格將更為完美、精致、那種粗制濫造、各不符實的風格將無市場。

3.5.5本項目建筑風格建議 本項目建議采用：

新古典主義與現代主義相結合的建筑風格

新古典主義與現代主義相結合風格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內涵，采用古典的建筑符號和裝飾細節于建筑中達到豐富的效果。新古典主義與現代主義相結合風格在很大程度上繼承和借鑒了現代主義建筑的構造和功能，僅僅是在形式上進行刻意強調，達到裝飾的美感。本項目建筑風格建議與園林風格相呼應，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構架。線條簡潔明朗為宜，給人以高雅、時尚的雙重感受。

3.5.6建筑風格的表達

3.5.6.1建筑風格表達的四大法則

3.5.6.2建筑風格表達的要素 A、立面

建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結構構件，也包括門窗、陽臺、外廊和內部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。

本項目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺及線角的設計，產生豐富的立體感。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或弧形的觀景陽臺造型與有波浪曲線造型的水景相呼應，營造高雅、浪漫、時尚及個性的居住氣氛。

建議設計具有特色的屋面結構，采用曲線造型，展示外立面的動感和時代感。

B、材質

在北京地區，因為天氣及大氣環境的狀況，空中的灰塵較多，在北京地區進行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營造高尚社區環境。C、色彩

根據本項目定位，針對其購買客群，建筑外立面應追求活潑的視覺感受，營造休閑、舒適、時尚的家居氛圍。結合敝司對本項目建筑外觀風格的建議，我們認為外立面可考慮采用淺色系列墻面顏色，帶有高級灰的淡藍、綠、黃、白，配以淡藍綠落地觀景窗，碧水藍天影映社區清新與時尚的風格。D、空間及其組合

建議在樓座的組合上，以曲線造型上與建筑的外立面相配合，空間高度上，以錯落的布局營造浪漫的天際線。

3.5.7建筑風格實現更好價值的方法

A、發展商自身建筑審美能力的提高。可考慮聘請富有經驗的優秀的建筑大師作參謀。B、對住宅設計的重視程度要提高。在費用、時間等方面上給予設計人員更多的空間。C、詳細進行項目策劃，給予設計人員更多的指引。

3.6配套設施規劃建議

對于工作強度大，生活節奏快的現代人來說，社區配套的完備程度是他們在購房時要考慮的重要因素；加之，本項目目前的周邊環境差，嚴重影響了項目的物業形象，因此本案的社區環境和配套設施將成為提升項目品質和檔次的首要因素。我們應以經濟性實用性為出發點，謹慎考慮社區的配套，既要顯現社區的品質檔次，又要注意開發成本的節約，以免造成不必要的浪費。3.6.1建議依據

透視本項目調研報告(參考表3.6-1)，發現本案周邊競爭項目的社區配套設置幼兒園、中小學、兒童游樂、老年活動中心、健身娛樂等設施的項目較多，從而可以得出此區域的目標客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動等，因此在設置區內配套時要著重考慮。本案周邊大多數競爭項目的規模較小，檔次較低，區內配套情況均不良好；而本項目周邊生活配套設施除缺乏大型運動場館及文化設施和大規模公園景區外，其他日常生活配套設施較為完善。因此本項目的區內配套是本案社區配套設施建設的重中之重。本項目定位在“中高檔舒適園林社區”。

本項目的目標客戶群為工作、生活在南城的國有企事業單位的中高層管理人員、私營業主、本案一期及周邊現狀生活區中的業主及其親朋等。對于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、悠閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類人群考慮的重要因素。因此根據他們的喜好建設便利生活、充分休閑娛樂的社區配套設施是本項目社區配套規劃的側重點。

表3.4-1周邊競爭項目社區內部配套設施情況

物業名稱 會所 羽毛球場 網球場 游泳館 保齡球場 臺球室 健身房 桑拿浴室 餐飲設施 幼兒園 中小學 商店 健身步道 兒童游樂設施 老年人活動場所 歐園?北歐印象 √ √ √ √ √ √ √ √ 精圖雅苑 豐益城市花園（二期）

√ √ √

立恒名苑 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 蓮馨嘉園 √ √ √ 華源新第 √ √ 翠微生活

蓮香園 √ √ √ √ √ √ √

榮豐2008 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 鼎恒新星 盛榮嘉園 √ √ 馨蓮茗苑

盛鑫嘉園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 西環景苑 萬方苑 √

信德新時代 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 莊維花園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 依蓮軒

蝶翠華庭 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 國電中興嘉園

頤源居(三期)√ √ √ √ √ √ √ √ 恒華國際 √ √ √ √ 新世華苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 麗陽四季

朗琴園（二期）√ √ √ √ √ √

3.6.2配套設施規劃建議內容 3.6.2.1設施規劃原則

根據3.6.1.1建議依據，可按以下原則設置區內配套： A、內外相結合

針對項目周邊缺少大眾體育運動和文化設施,可在社區內有所側重地加強,以彌補周邊配套的不足，提高業主生活品質。B、一二期相結合

按本項目規劃總建筑面積將達30多萬平方米，建議開發商分兩期開發。一期開發可優先考慮建設大型會所、商業服務設施、醫療衛生、戶外健身配套等；金融機構、幼兒園、中小學等教育設施可考慮在二期中實現。

按照北京世紀安泰建筑工程設計有限公司的規劃設計方案，本項目設有底商，建議可以將本項目的商業服務設施、金融機構等配套設施設置在底層商鋪，這一點在招商時應著重考慮。C、與產品定位相結合

通過設置較為完善的社區配套及服務，以期實現配套的高品質；通過設置超市、家政服務中心、洗衣店商業服務設施等,向業主提供優質、便捷的多樣化服務。D、配套公建建設指標

配套公建建設指標均以《北京市新建改建居住區公共服務設施配套建設指標》及最新相關文件為依據。

3.6.2.2會所配套設施

項目周邊大眾體育運動和文化娛樂設施不健全，這就要求社區內要有一個完善的大型綜合性會所，以滿足業主對現代生活的需要。

根據《北京市新建改建居住區公共服務設施配套建設指標》總建筑面積為：6800米。本項目會所配套內容及面積建議見表3.6-2 表3.6-2 序號 名稱 面積(平米）功能 備注 門廳 200 接待登記，物品保管 可適當合并 100 等候休息 100 咖啡廳 100 茶室 2 診所 500 門診部 100 醫藥店 3 社區服務中心 300 社區綜合服務 方便生活 社區管理中心 100 業主管理委員會 300 物業管理辦公 200 社區之家 5 青少年之家 400 書籍閱覽培訓 豐富文化生活 6 棋牌室 200 象棋、圍棋、橋牌、麻將等 7 健身中心 400 器械健身 200 健身訓練室

200 桑拿 鄰近游泳池及淋浴間 200 淋浴 鄰近泳池 200 乒乓球室 200 臺球室

700 室內游泳館 泳池尺寸25mx12.5m 500 保齡球場 可適當設置一些娛樂設施，例如電子游戲、康樂健身等 100 壁球場

300 籃球場 三者設置在一處，可合并使用 300 羽毛球場（網球場）50 更衣室男部 50 更衣室女部 多功能廳 200 開會、影視、舞廳、卡拉OK 作為文化娛樂場所 9 老年人

活動中心 200 老年人娛樂活動 10 預留備用 400 將來功能增加 合計 6800 附：

1、根據規范計算，診所規模約為560平米左右，面積較小。為了有效提高用地，增大園林景觀面積，故建議將社區醫療衛生設施設在會所內；

2、出于社區的整體規劃考慮，建議將籃球場、網球場、羽毛球場等運動場所設在室內，這樣不僅避免了對社區住戶的噪聲影響，而且有利于增加園林景觀的建設，擴大綠化面積；

3、預留一定的空間作為以后會所功能變化或增加之用。

C、教育

本項目周邊的教育設施較為健全，考慮到本案的規模和開發成本，敝司建議在社區內設置托兒所和幼兒園即可。

根據《北京市新建改建居住區公共服務設施配套建設指標》建議教育設施總建筑面積為：1500米

本項目教育設施及面積建議見表3.6-3 表3.6-3 序號 名稱 面積（平米）備注 托兒所 500 設置于陽光充足，接近公共綠地，便于家長接送的地段。2 幼兒園 1000 合計 1500 C、商業服務設施

本項目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優勢，按照設計公司的規劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設有底商，因此敝司建議將商業服務設施設在地層商鋪處，貴方在招商時，首先要考慮到社區服務的需要，使得社區的商業配套設施完善。因為敝司建議將商業服務設施設在底層商鋪處，并考慮到同時滿足周邊客戶的需求，增大商業利潤，在此形成一個功能完善的商業區。本項目商業服務設施及面積建議見表3.6-4 表3.6-5 序號 名稱 面積（平米）備注 大型綜合性超市 1000 設置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應在社區主要出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來客戶。2 集貿市場 600 室內市場，出租攤位 3 洗衣店 400 設低中高檔 4 花店 100 5 中餐廳 1000 中檔以上餐廳兩個（400*2平米）小餐廳兩個（100*2平米）6 西餐廳 300 7 蛋糕房 200 現場制作 美容、美發 400 設置2-3個形成競爭態勢 9 照相館 500 8 服裝店 600 設置4-5個有特色的服裝店，出租攤位 9 藥店 100 主要是對外 10 服裝加工 100 11 綜合便利店 200 12 其它第三產業設施 1000 如移動電話廳、家裝建材等 合計 6500

D、金融機構

敝司建議將金融機構設在底層商鋪處，既方便社區內住戶，同時也達到服務周邊住戶的目的。因此，面積可在滿足規范的基礎上，適當擴大，建議面積可達到800平米，詳見表3.6-6。表3.6-6 序號 名稱 面積（平米）備注 1 銀行 500 與商業服務設施結合設置。2 郵局 300 合計 800 E、戶外健身配套 健康步道 兒童游樂園

3.7物業管理建議

隨著房地產行業的日趨完善和消費心理的日漸成熟，購房者的注意力已不僅僅停留在實物品質上，他們將更加關注入住后與之長期相伴的物業服務品質。一流的物業，一流的管理，一流的服務不僅能夠提升物業的附加值，而且在很大程度上決定著消費者是否在此置業。據中國社會調查事務所調查表明：2002年三地新開發的樓盤的賣點主要集中在物業管理（97%）、位置（94%）、價格（92.8%）、戶型（91.4%）、建筑質量（89%）、環境（84%）、生活質量（83.5%）、物有所值（79%），此調查顯示物業管理竟成為最大賣點。因此，高品質的物業，高品質管理已經成為眾多開發商吸引目標客戶的重要手段之一。3.7.1考慮因素

根據市場調研報告表明（見表3.7-1），本案周邊現有項目中,多數社區采用由專業物業管理公司來經營管理的方式，少數采取了開發商自管的方式。

而消費者方面,多數人對于由“房管時代”轉向市場經濟下的物業管理缺乏足夠認識,心理承受能力低?！拔飿I收費難”主要是因為很多業主沒有從根本上認識到物業管理的重要性，而并非無力承擔。

具體到本項目,市場定位的最終目標是實現高性價比，物超所值；由于目標客戶群中經濟狀況和觀念認識的差異,這類客戶群不僅注重物業管理質量，而且更為關注收費的高低。鑒于本項目的實際情況：

1）目標客戶群的主要購買目的是自用而非投資，對于這一階層來說本次置業將是他們的最后一次置業，因此他們會更加關注樓盤的物業管理水平。

2）現階段本項目的周邊環境較差：房屋破爛、人口復雜、人員素質較低、有一定的治安隱患，并且這一情況不可能在短時間內得到改善。購房者會懷疑本社區是否能在貧民窟的包圍之下自成一統，營造好自己內部溫馨、舒適小環境。

對本項目而言，提升物業管理水平，實現邊際效應低，以小幅度增加購房者的經濟負擔為代價，來彌補項目的致命缺欠，提升項目的品質，消除客戶的決策障礙。

該區域的購房者價格承受能力有限，提供明顯優于周邊項目的高性價比的物業，物超所值的管理將會成為本案的一個亮點，具有很強的競爭力。

表3.7-1：本案周邊現有項目物業管理情況 物業名稱 物業管理商 物業管理費（元）綜合評價 歐園?北歐印象 北京新起點物業管理有限公司 2-2.3 60.18 精圖雅苑 百事物業 1.8 49.96 豐益城市花園（二期）豐臺城建物業管理有限公司 1.13 57.23 立恒名苑 自管經營 2.8 80.95 蓮馨嘉園 自管 2.2 77.83 華源新第 華能物業 2.23 53.26 蓮香園 北京瑞思特物業管理有限責任公司 1.7 80.17 鼎恒新星 開發商下屬公司 2.5 62.49 盛榮嘉園 中視實業發展有限公司 1 59.90 盛鑫嘉園 中盛鑫物業 1.75 54.42 西環景苑 中鐵平安 1.8 60.29 信德新時代 北京東方宏德投資顧問有限公司 2.5 62.27 莊維花園 莊維物業 1.94 64.08 依蓮軒 自管 1.8 67.33 蝶翠華庭 待定 2.5 77.76 麗陽四季 中鐵太平1.98 64.03 朗琴園（二期）中房恒通物業管理公司（開發商下屬）2.5 87.90

3.7.2物業管理服務內容建議

為了實現物業管理的高性價比、物超所值，增加產品賣點，敝司建議貴方采取委托知名物管公司直接管理或作顧問的方式。收費標準應遵照北京市文件規定，并依據市場情況取其平均值2.0253（參考表3.5-1），并根據本項目實際物業管理的程度上下浮動，浮動范圍上下不超過25%。本案的物業管理敝司建議：提供明顯優于周邊項目的高性價比的物業，物超所值的管理，這將會成為本案的一個銷售亮點，具有很強的市場競爭力。因此，物業管理費應趨向于上限，并建議采取非整數的定價方法,如2.15元,以給業主留下一個定價科學合理的印象。

另外根據《北京市物管招投標暫行辦法》規定,新建的用于出售的物業,應在銷售（預售）前完成物管單位的招投標工作。建議屆時貴方邀請部分已認購的客戶參加,這對于加強雙方溝通理解和將來小區的順利入住有著積極的意義。3.7.2.1服務內容建議：

物業管理服務一般分為公共性服務、特約性服務和公眾代辦性服務。A、公共性服務內容建議如下： 1)、公共區域的保潔、保安、綠化； 2）、化糞池清掏；

3）、房屋/樓宇及小區/樓宇周邊共用部位共用設施設備的日常運行維護； 4）、小區/樓宇的日常管理。注：業主必須交納公共性服務費。B、特約性服務內容建議如下： 1）、定期室內清潔、綠化養護服務； 2）、室內設施設備（電器、管道、家具）的維修、定期保養服務； 3）、園藝培植及保養、租擺； 4）、信函電報及報刊速遞； 5）、訪客留言；

6）、物品搬運服務（特指在社區內）； 7）、訂餐及送餐服務； 8）、衣物洗燙； 9）、家政服務； 10）、接送子女上學； 11）、幼兒托管及老人陪伴；

12）、商務服務（包括打字、復印、傳真等）；

13）、各種代辦及代理服務（如代購商品,代聘家教,預定飛機、火車、船票,報刊訂閱,電話安裝,房屋轉讓出售、出租并代辦手續??）。注：特約性服務費用應由雙方協定，實行調節價管理。C、代辦性服務內容建議如下：

物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費用的服務。

3.7.2.2相關物業管理公司簡介

第一太平戴維斯綜合物業顧問（北京）有限公司

“第一太平戴維斯”是一間國際知名的物業顧問行,歷史悠久,信譽卓著，主要從事寫字樓的物業管理。為配合業務全球化的發展,“第一太平戴維斯”于2000年4月起已正式成為在英國倫敦上市的Savillsplc集團成員之一。物業管理是第一太平戴維斯的一項核心業務,該公司首先在香港注冊,專長負責商業樓宇及居住型公寓的專業管理,擁有豐富的經驗,于1998年取得了國際認證的ISO9002優質管理證書,1999年取得了國際認證的ISO14000環保管理證書。在香港,主要管理項目有全港最大的商場西九龍中心,甲級寫字樓力寶中心、始創中心、尖沙嘴新文化中心等項目。

該公司于1988年開始開拓國內的物業管理業務,將專業的技術及概念帶到國內,為此,集團在北京、上海、廣州、南京、天津、杭州等城市設立公司及分公司,專誠為國內客戶提供服務。公司的服務宗旨是處處采取主動,防范于未然,有效地將意外率減至最低,在對客戶服務工作中實施嚴格標準,特別重視客戶對管理處工作的投訴及跟進。而在內部管理運作上強調的是分工合理,責任明確,獎罰分明,不斷提升員工的服務工作技能和服務質量。在質量標準方面,提供優質的管理的服務承諾,服務以客為先,力求不斷改進,自我完善。通過實施質量管理系統,確保服務水準達到國際級的ISO9002或國內城市物業管理優秀大廈的標準,力求為客戶的物業創造品牌。“第一太平戴維斯”在北京管理的項目包括香江花園、東湖別墅、朝陽園、豐聯廣場、中關村大廈、方圓大廈等。

戴德梁行

梁振英測量師行與兩間享負盛名的物業顧問公司-英國的DTZ及新加坡的戴玉祥產業咨詢公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要從事高檔公寓的物業管理。三千位房地產專業人士在全球三十個國家一百一十個城市,為客戶提供更臻完善的跨國房地產服務。北京戴德梁行房地產顧問有限公司自一九九六年在北京接管第一個物業管理項目以來,經過6年的發展,目前已成為北京市最具活力、管理項目最多、服務工作最具特色、技術支援體系最為完善、培訓項目最為豐富、合同續簽率最高的外資公司。依賴其龐大的物業管理資源以及對國內物業管理市場的了解和貢獻,北京戴德梁行作為唯一一家海外公司榮幸成為二零零零年十月成立的中國物業管理協會首批理事會員。

北京戴德梁行作為戴德梁行集團公司的全球一百余家公司之一,在北京地區現承接包括遠洋大廈、盈科中心、海龍大廈、風林綠洲、華世隆國際公寓、維也納森林別墅、翠湖別墅等具有標志性建筑的寫字樓、高檔公寓、別墅項目。

國貿物業酒店管理有限公司

中國國際貿易中心（簡稱國貿中心）是由對外貿易經濟合作部所屬鑫廣物業管理中心和馬來西亞郭氏兄弟集團屬下的香港嘉里興業有限公司共同投資興建國內規模最大的綜合性高檔商務服務企業之一。

1998年,國貿中心在國家工商局注冊成立了全資子公司----國貿物業酒店管理有限公司,旨在通過該公司對外輸出其成功的物業管理和酒店管理模式,為促進物業管理和酒店管理的社會化、專業化做出貢獻。2000年,國貿物業酒店管理有限公司通過ISO-9002質量體系的國際認證,其所管理的國貿中心的物業也被北京市國土資源和房屋管理局評為優秀管理大廈,這些都是國貿物業酒店管理公司取得成功的重要標志。國貿物業酒店管理有限公司在引進、吸收國外物業管理及酒店管理模式和經驗的同時,注重將其與我國國際相結合,并在公司經營管理過程中不斷進行深入探索與開拓,從而進一步形成一套獨特、系統的物業管理及酒店管理模式、服務質量標準和工作程序。

北京中原物業顧問有限公司物業部

北京中原物業顧問有限公司的物業管理部是一個重要而特殊的部門，主要從事綜合物業管理。說其重要是因為物業管理部占據著一個龐大的物業管理市場,說其特殊是因為它的運做模式已接近一個公司性質,都是本著自主經營,自負盈虧的原則。同時,物業管理部的發展又是穩健、迅速而全面的,從最初的1個人,2個人到現在的100多人,管理的項目也涉及寫字樓、別墅、公寓和住宅,此外它還提供顧問性質的服務,幫助其他管理公司提高自身的管理水平。物業管理部始終都遵循著“專業精神,忠誠服務,追求效率,安全至上”的管理服務宗旨,力求為所有客戶提供最好的服務。為此,物業管理部于2000年開始申請ISO9002國際質量管理體系認證,并于2000底成功地通過了該認證,也使其服務水平逐漸與國際水平接軌。物業管理部的過往業績包括：北京昆泰大廈、安貞大廈、聯合大廈、嘉浩國際別墅城、天建大廈、迪陽公寓、美麗亞洲假日花園、石家莊金鼎公寓、珠海中山大學公寓等。目前所管理和顧問的項目有晨曦花園、方安苑、北京機械大廈、高德大廈、浩鴻園、都市經典家園、陶然湖景和沈陽佳地園等。目前,物業管理部已壯大成物業管理分公司,它的發展方向是向全國范圍擴展,發展的目標是成為全國性知名物業管理企業,將運用先進的管理手段,科學的管理方法和全體員工的智慧與努力為所有客戶提供最優質的服務。

論及公司背景、資歷，其應屬同業中第一梯隊，但由于正處于市場拓展期，因此與上述幾家公司相比，在收費方面更為優惠。同時，北京中原物業管理部承諾，可協助由其負責顧問的小區物業管理公司在運行之后的半年內通過ISO9002國際質量體系認證。這就為物業管理公司與開發商雙方的合作質量提供了一個量化的標準。

深圳市中海物業管理有限公司

是駐香港中資上市公司中國海外集團旗下，專門從事物業管理業務、具有獨立法人資格的企業。公司在掌握香港先進物業管理模式的基礎上，融匯世界各國先進物業管理經驗，結合中國大陸的實際國情，探索出具有特色的中海物業管理模式。

公司的經營活動以物業管理為主，同時開展電梯安裝保養、機電設備維修、二次供水設施和高樓外墻清洗及物業智能化系統設計、集成、施工、調試及維修等專業經營。目前已發展為擁有高、中級專業管理人才和專業技術人才近400名、下轄8家子公司的集團化企業。擅長于普通住宅的物業管理服務，價格合理。

中海物業十年歷程，創造了中國物業管理行業的多項之最：已經建成國家優秀示范小區（大廈）15個，占全國國家級優秀示范小區（大廈）總數的3.5%,為國內同業擁有國優最多；1996年2月在中國物業管理行業第一家獲得ISO9002國際質量保證體系認證。

3.8項目智能化建議 3.8.1建議依據

區域市場項目配套設施狀況

表3.8－1：區域市場項目主要樓宇配套 物業名稱 通訊系統 供暖系統 電梯 供電系統 歐園?北歐印象 寬帶 獨立供暖 合資 雙路供電

精圖雅苑 每戶預留2條電話線，寬頻入網 獨立供暖 富士達 雙路供電 豐益城市花園（二期）IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 立恒名苑 IDD 集中供暖 酒店專用3200型奧的斯 雙路供電 蓮馨嘉園 IDD 集中供暖 三菱 單路供電 華源新第 IDD 集中供暖 東芝 雙路供電 翠微生活 寬帶 集中供暖 三菱 雙路供電 蓮香園 IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 榮豐2008 IDD 獨立供暖 富士達 雙路供電 鼎恒新星 電話、寬帶 市政供暖 國產 雙路供電 盛榮嘉園 電話，寬帶 獨立供暖 三菱 雙路供電 馨蓮茗苑 IDD 集中供暖 待定 雙路供電 盛鑫嘉園 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 西環景苑 IDD 集中供暖 LG 雙路供電 萬方苑 IDD 市政供暖 通力 雙路供電 信德新時代 寬帶 獨立供暖 東芝 雙路供電 莊維花園 寬帶 集中供暖 合資 雙路供電 依蓮軒 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 蝶翠華庭 IDD 獨立供暖 東芝 雙路供電 國電中興嘉園 寬帶 市政供暖 三菱 雙路供電 頤源居(三期)ADSL 市政供暖 日立 雙路供電 恒華國際（商?。拵?中央空調 雙路供電 新世華苑 IDD 市政 通力 雙路供電

麗陽四季 2條電話線，一個寬帶接口 集中供暖 LG 雙路供電 朗琴園（二期）寬帶 獨立供暖 三菱 雙路供電 關于樓宇配套方面區域住宅市場中的各項目并無較大差異，具有普遍性，大多數項目采用了現今較流行的設備設施，如樓宇對講、智能化系統等。由此看出，在各項目均已提高自身品質的情況下，未來的市場對本項目在產品品質上提出了更高的要求。

采用何種采暖方式已成為現今新建社區的熱門話題，隨著市場的進一步發展，先進的采暖方式已在市場中逐步被采用。如目前流行的分戶獨立式采暖，可自由調節室內溫度且不受市政供暖期的限制，得到了易接受新鮮事物的客戶的喜愛，但總體來說人們對其性能及使用的安全性仍存在疑問，但不會成為影響客戶選擇住房的因素。

從本區域的情況來看，各項目均或多或少運用了先進的智能化設備，約44%的項目引入了寬帶通訊系統，但在其他方面如現今比較先進的出入口管理系統、保安巡更系統、可視對講系統、防盜及煤氣泄漏自動報警系統等，多數項目都沒有全部配備到位。這為本案在產品設計、配套規劃等方面留下較大的發揮空間。3.8.2建議內容

3.8.2.1住宅小區的智能化標準

住宅小區智能化是利用現代化4C（即計算機、通訊與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元信息服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅的服務與管理提供高科技的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。不論在與周邊現有項目的競爭中，還是為了在未來愈加激烈的市場競爭中占據不敗之地，我們都應該在本項目的設備配置方面加大投入，提高物業品質，為未來業主的生活提供便利條件。

住宅小區的智能化的水平高低與住宅造價和客戶對象有相當大的關聯，為便于小區智能化的技術的實現與實施應用，對小區的智能化進行技術分檔。其等級按投資成本分為高中低三檔，即較高標準（成本約為住宅投資額的1%-2%），普及標準（成本約為6000-8000元/戶）、最低標準（成本約為3000-5000元/戶）。住宅小區智能化分級功能設置見下表：

第四篇：地產開發項目貸款申請報告

XX大廈房地產開發項目借款申請報告

XX市商業銀行：

XX市XX開發公司（組織機構代碼：XXXXXX）創建于2008年。注冊資本XX萬元，資產總額XX萬元，現有員工XX人。具有房地產開發X級資質。法人代表情況。。。

200X年我公司購得XX地塊，土地面積XX平方米。該地塊處于東市場西，新瑪特商廈以東，步行街以南，地處XX地區核心商圈，經本公司調研，擬在該地塊建設XX大廈項目（商住），其中含27層高屋住宅兩座，X層住宅一座，底部四層商場?？偨ㄖ娣eXXX平方米。住宅XX戶。

該項目現已取得《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》（見附件），并完成了各項立項手續，且確保全部立項文件真實、完整、有效。項目申報用途與其功能相符，符合國家相關規定。該項目如順利實施有利于XX市核心商圈的環境提升。能夠有效滿足城市規劃和房地產市場需求。

我公司目前經營管理制度健全，財務狀況良好，資產負債率為X%（詳見資產負債表、損益表和現金流量表），符合貴行貸款要求。

我公司擬在該項目投入XX萬元，現在自有項目資本金XX萬元，資本金比例符合國家規定。為提高資金流動率，保障項目實施特向貴行提請流動資金貸款XXX萬元，用于推進項目順利進行。我公司用商鋪及住宅收益作為還款來源，以公司所有的土地使用權及建筑材料設備作為抵押，貸款使用期為兩年。希望貴行給予我公司授信和貸款支持，幫助我公司實現新的發展!

此致

敬禮

XX市XX開發公司

第五篇：專業地產項目公司開發運營管理方案

專業地產項目公司開發運營管理方案

一、方案說明

本方案是為大型集團設置房地產專業公司進行房地產開發，解答有關運營管理方案的建議，旨在為地產項目的運營提供專業化、科學化、規范化的概要性的指導意見。本方案并非基于具體土地、具體團隊、具體市場研判的市場報告，也有別于正式的制度設計。

二、中國房地產開發企業運營管理趨勢簡判

1、中國房地產開發管理的發展趨勢

房地產開發經歷產剛性需求帶來硬性發展、政策調整沖擊、出庫存促進房地產、房地產爆發拿地、再至調整的過程。各個房地產公司都心理很糾結地面臨“去、留”、“成長、萎縮”的選擇。

龍頭企業在融資渠道、拓展布局、人才梯隊建設等方面均有著十分明顯的優勢，在調控中的經營策略非常合理，既重視擴張，也注重規避風險，企業戰略上積極向高周轉策略靠攏。房地產企業紛紛實施多元化發展戰略，規避風險。從發展的業務范圍來看，為了規避風險，房企的發展方向更為多元化，今年以來企業的多元化發展腳步加快，轉向旅游地產、養老地產、商業地產、一級開發等等，尤其是旅游地產、養老地產開發，成為眾多企業關注的熱點。

房地產企業在大的氣候征兆下，都在苦練“內功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經過暴利時代之后，房地產行業已然走上精細化管理之路，行業正在經歷一次重新洗牌。這就是目前中國房地產行業“戰國”時代的現狀和趨勢！

2、新趨勢對開發管理模式及管理團隊的要求。

對房地產開發企業而言，過去那種依賴高地價、高房價的粗放式贏利模式將難以持續，目前的各種環境也決定了新入門的房地產企業從土地價格的快速上漲中獲取高利潤的的模式已不可取。新房地產開發企業新項目開發成功的關鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質的職業團隊運作。

三、項目開發運營管理的目標

基于集團的管控及投資目標，更好的實現利潤及企業價值；建議開始介入的項目運營管理的目標可明確為以下幾點：

第一，構建在項目所在地突出的房地產項目運營能力，保證本地產項目運營可控、高效；構建成熟的房地產管控模式，設立項目負責制的動力單元，明確“責、權、利”，真正將個人利益與權力和責任掛鉤，杜絕責任不清、賞罰不明、人浮于事的現象，為房地產項目開發管理探索第一條可行的模式。

第二，打造一支“精干、高效”的專業化操作的職業團隊，專業團隊職業操作，同時實現集團與運營團隊的“雙贏”，為項目的成功開發及其他項目的開發培養人才。

第三，初步樹立特色地產品牌在區域的影響力，為企業在區域的發展奠定一定的品牌基礎。

第四，確保盈利，將本項目打造成地區標桿“精品”樓盤，為公司取得最大的社會效益和經濟效益，或者說爭取項目利益最大化。這是項目運營管理的最終目標。

四、運營管理的基本思路

在成功的關鍵是在一種高效、可控的管控模式及一支高素質的職業運作團隊。為達成上述的運營管理目標，企業必須走市場化道路，管理要在規范化的基礎上追求精細化，團隊也必須是專業化、職業化的團隊。這樣，才能既保證了企業運營的高效，又保證了投資者的可控性。

1、運營管理的基本要點 ：

(1)、執行項目經理負責制，項目經理對公司或股東負責； 成立項目全過程一體的動力單元，保證項目經理在項目開發的建設、營銷、交付全過程負責。

(2)、公司或股東與項目經理簽訂責任狀，明確責、權、利；(3)、項目經理與項目部門經理簽訂責任狀，明確部門職責，將利益與部分的權力和責任掛鉤。

2、主要運營流程 ：

(1)、項目經理帶領動力單元對項目所在地市場進行充分調研，形成當地市場調研報告報公司或股東審批，以便對項目進行準確定位；項目經理牽頭組織編制項目公司的管理制度、流程、管控體系和績效考核體系等報公司或股東審批；

(2)、項目經理牽頭，與建筑設計、室內設計單位對項目規劃設計、建筑方案設計進行充分論證，形成適合當地市場客戶需求、性價比高的“精品”設計方案，報公司或股東審批；

(3)、項目經理牽頭組織編制項目運營計劃，包括：項目開發計劃、項目投資估算、資金使用計劃、營銷回款計劃、項目融資計劃等報公司或股東審批；

(4)、以公司或股東審批的項目運營計劃作為考核項目經理的主要依據，公司與項目經理簽訂責任狀；

(5)、項目經理牽頭分解項目經營計劃，形成各部門、各專業子計劃；

(6)、項目經理牽頭組建精干的專業團隊（動力單元），明確各部門、各專業“責、權、利”并簽訂責任狀；

(7)、項目公司每月如實形成《項目運營月報》，報公司或股東審核，以便公司或股東對項目經理進行考核、對項目的監控以及根據總部戰略、市場的變化等對項目公司下達相關的指令；

(8)、項目公司根據總部對項目公司《管控模式》的規定嚴格執行相關的流程和請示。

五、團隊及管理

1、團隊的組織設計(1)、項目公司組織管理概述

公司經營管理實行董事會授權下的總經理負責制：董事會由投資股東構成,對經營目標、重大投資事項及重大的經營管理事項享有最高決策權；在董事會授權下，總經理全面負責公司的經營管理事務；公司根據工作需要設立若干副總（或其他高管）協助總經理工作；總經理由董事會任命；副總經理由總經理提名，董事會批準。(2)、集團（投資者）與項目公司（項目經營團隊）的責權劃分 ： 在戰略、投融資、財務方面實行集權管理；

在成本控制方面對項目投資估算目標執行、招投標實行集權管理； 在 人力資源管理方面的人員招聘、薪酬績效實行部分放權； 在運營管理方面：項目決策、運營監察實行集權管理，設計管理實行部分放權，工程建設業務操作層面全面放權。

這樣既保證能對風險的控制，又保證了項目開發的高效。

（3、項目的銷售管理

項目擬自己組建銷售團隊進行銷售。銷售團隊的收入與銷售業績緊密掛鉤，提高銷售代理公司的工作熱情，促進項目銷售。項目公司要建立一支成熟的項目銷售管理團隊。項目的銷售管理團隊全部由從事過五年以上房地產銷售管理的專業人才組成,銷售管理團隊要熟悉華東地區市場，精于項目策劃，擅長于各種銷售策略的使用，能熟練地運用廣告、價格策略開拓市場。

2、項目運營的標準化管理

為確保公司發展目標的達成和相關政策、制度的有效實施，保證團隊的高效可控運作，保證投資利潤的有效實現，地產項目擬實行全面的標準化管理、全面計劃管理和全面預算管理，特別是要實行全面標準化管理。通過標準化體系的建設，持續不斷地提升和改進團隊、部門和員工的工作效率及辦事流程，達到如下管理作用： 一是項目團隊建設的標準化

通過簽訂動力單元目標責任書權責管理與目標管理相結合，通過確定投資者、項目運營團隊、部門和員工個人的工作目標，確定項目運營團隊、部門和個人的聚焦主題，并借助各種溝通手段及行政手段，對目標責任書目標實施過程進行有效的控制，以強化企業的聚焦能力和執行能力，并進而提高企業整體快速反應能力。

二是提高計劃管理的標準化。首先是項目開發周期的標準化管理，在項目進度編制階段，科學制訂項目開發計劃，并通過對開發計劃的目標層層分解，實現項目開發壓力有效的向下傳遞，從而使得部門和員工的努力與項目運營團隊的發展相協同，促進團隊的達成；通過標準化目標反饋體系的建設，能保證計劃的實施過程中及時地反饋信息并對計劃進行及時地調整，對計劃的實施進行有效的管理；在后評估階段，對計劃的實施結果進行準確的評估，并找出差距，分析原因，以利于對計劃管理的改善。

三是簡化內部審批流程的標準化。首先對項目開發周期的全過程事項梳理，對于開發過程的行政事業性收費、區域性單一來源事項的審批，參照集團相近項目或類似收費制定項目開發行政事業性收費、區域性單一來源采購事項的合同審批及付款標準化管理，在項目全面預算編制階段，詳細制訂項目資金計劃，并通過內部審批流程標準化對項目開發全過程的行政事業性收費、區域性單一來源事項等資金計劃的目標層層落實，一次性審批通過后下放合同審批流程及付款節點，簡化內部審批流程及事項匯報有效實現項目開發建設階段的建設高效性，緩解施工階段的時間壓力有效的加快工程進度，從而使得項目建設與項目銷售去化目標相一致，促進地產的銷售的達成；通過單一來源費用標準化目標反饋體系的建設，能保證項目開發全過程的行政事業性收費、區域性單一來源事項計劃的實施過程中及時地反饋信息并對收費目錄及收費價格進行及時地調整，對支付費用進行有效的管理；在后評估階段，對項目運行的實施結果進行準確的評估，并找出差距，分析原因，以利于對費用管理的改善。