第一篇：文化旅游地產項目拓展與開發策劃的思考

文化旅游地產項目拓展與開發策劃的思考

2011年全國幾十個城市“限購令”“限價令”相繼落地，招招劍指“價格過快上漲”的住宅市場。傳統的住宅競爭空間已經接近飽和，房地產業向商業、文化、旅游等復合型地產開發模式轉型已是大勢所趨，越來越多的公司從戰略角度考慮，進軍文化旅游地產，萬科、萬達、保利、龍湖、恒大、富力、雅居樂、中信、海航、佳兆業等國內50多家知名房企涉足旅游項目，涉及金額超過3000億元。

文化旅游地產與傳統房地產開發投資相比，開發規模大、資金需求更大，從投資建設到獲得收益的過程相對普通住宅開發更長，這就對開發商的實力提出了更高的要求，必須做到合理規劃，謹慎開發，兼顧社會效益、環境效益及經濟效益。

項目拓展需要注意的幾個問題

文化旅游資源價值是首要考慮的，項目必須擁有可利用的文化、自然資源或有歷史文化背景，資源必須是稀缺的、具有一定的吸引力，并享有較高的知名度，具有“世界自然人文遺產、世界生物圈保護區網絡、世界地質公園、國家風景名勝區、國家4A、5A景區、國家自然保護區、國家森林公園、國家地質公園”等品牌的“山、海、湖、泉”是我們必須重點搶占的資源。

其次要考慮項目的目標市場依托問題，周邊的城市體系必須能對其提供資源支持，包括目標市場的經濟水平、人口數量、收入水平、消費水平、未來需求導向以及房價等，意味著未來一定的潛在游客和

度假置業者為支撐。

再次是區位和交通條件，最好位于城市近郊，距市中心車程距離一般不宜超過兩個小時，區域目前或未來三到五年內規劃有高速公路、高速鐵路、機場等便捷的快速交通網絡可以通達項目。

文化旅游項目一般規模較大，一般在千畝以上，所以對土地資源空間要求較高，本地開發用地存量、建設用地計劃指標、土地整理空間、旅游及地產的供地量以及可間接運作土地的空間等都是項目拓展需重點考慮的關鍵因素。

由于旅游地產項目需要巨大的投入，為擴大現金流，降低投資風險，提高其可持續發展能力，需要政府提供強有力的政策扶持，除允許項目配套建設旅游休閑居住結合的房地產，還要對項目建設用地給予更優惠的出讓價格。但考慮到項目占地面積較大，動輒數千畝甚至上萬畝，因此土地成本總額還是很高，有可能對投資方獎金造成較大壓力，所以盡量在合同中約定分批分階段付款、爭取土地出讓金返還，通過結合“新農村建設”政策規避全部土地“招拍掛”在土地地價成本過高與土地指標方面的難題（部分以售為主物業所在配套土地走正規“招拍掛”程序，其他可長期租賃）。

最后，地方政府要對文化旅游產業有整體的、長期的產業規劃，并將文化旅游業作為重要的支柱產業，政策支持力度較大，旅游基礎設施較好，各產業相關配套政策的具有完整性與明確性。

項目的開發策劃的四個原則

一是“總體規劃、分期開發，先做旅游、后做地產”原則。

文化旅游地產項目的開發應強調高起點、大手筆、超常規、跨越式、創新性，聘請實力雄厚、資質一流、經驗豐富的知名旅游規劃設計公司借鑒國內外成功案例進行精心策劃和規劃設計，做到規劃一步到位，分步實施推進。

項目開發原則上應先做旅游，后做房地產。首期的項目中應包括主要的文化旅游項目，通過經營以人氣帶動區域價值提升，旅游項目的建設與經營不求盈利，只求精品，并可增強項目在政府領導和公眾中的號召力，取信于人，為后續開發的順利實施奠定基礎。由于這類項目規模巨大，開發周期長，資金壓力大。因此，一定要注意合理安排開發的節奏，確保資金鏈的安全，短線開發與長線開發結合，適當開發一部分房地產，以增加現金流，緩解資金壓力。也可先將部分地塊引進中小投資者，以盡快變現，快速回籠資金，從而降低投資開發風險。

二是“綜合開發、全面收益、合理銜接”原則

文化旅游地產項目的功能組合非常豐富，配套齊全，通過子項目的項目支撐、業態補充、內部協調，從而達到降低風險的目的。一般的文化旅游項目由文化旅游、休閑度假、居住和配套四大板塊組成，要盡量實現不同項目組合的最佳整體效益。

同時，在項目規劃中要著重處理好一期工程與后續工程、整個項目與各子項目之間的銜接，協調好關系，使各子項目一方面具有相對的獨立性，同時又共同組成有機的整體，合理分擔整個項目不同的功能訴求。對項目周邊原來的景區、景點，可與之開展多種方式的合作

經營，并在尊重歷史、科學保護的前提下，重新進行統一的規劃、擴充和完善，加強項目之間的深度整合，使它們得以重現昔日盛況，以與新開發項目互為補充與呼應，豐富、提升整個區域旅游的游歷空間與內涵。

第三是“環境優先、永續利用、城鄉統籌、和諧發展”原則

自然生態資源是項目生存和可持續發展的基礎，因此項目建設應體現“統一規劃，近期、遠期兼顧”的精神，正確處理保護與開發的矛盾，防止和杜絕一切破壞性的建設，堅持“嚴格保護、環境優先、永續利用”原則。

發展文化旅游地產，不僅是旅游加地產那么簡單的開發模式，更不是單純的地產開發模式，它是更復雜的區域社會發展的綜合性問題，往往會包括土地流轉與整理、拆遷與安置、農民生活與就業、農業產業升級、農村土地性質轉變、農村基礎設施建設、農村綜合管理等問題，所以城鄉統籌開發是文化旅游地產必須解決的問題，要積極探索“離土不離鄉”的新城鎮化模式，發展生態農業等開發模式，妥善解決“三農問題”，營造和諧的社會關系。

第四是“廣泛營銷、內部平衡、持續經營、土地升值”原則

文化旅游地產不同于普通的房地產開發，其持有物業的比例要比普通商業地產高很多，旅游地產的營銷需要有更廣更大更全的營銷網絡，當地購房群體往往無法支撐項目的銷售，而有能力購房的人群則遍布于區域以外，如何吸引這些目標客戶群來此購房，除了產品設計外，還要有強大的營銷實力產和品牌影響力。

文化旅游地產具有“長期持續回報與快速回報、持續現金流與短期銷售、低成本土地與高成本配套”等相互聯結的特點，所以在項目開發的過程中必須建立一個平衡區，通過開發商業地產、住宅地產來規避市場風險平衡整體投資收益。采取滾動開發的經營策略，地產開發方面的盈利支持旅游項目的先期投入，而旅游項目度過凈投入期后很快實現自身的資金平衡。最終通過持續的經營，帶動后續項目儲備土地和周邊土地的升值，土地的潛在增值性是實現企業目標的關鍵點。同時，準確的預判土地的增值潛力，從戰略上判定土地的開發價值，將能夠有效平衡政府、企業、居民三方的利益需求，達到土地的戰略價值和經濟價值的統一。

文章出處： 房策網

第二篇：淺談旅游地產開發策劃(上)

淺談旅游地產開發策劃（上）

這個題目確實有點大，但為了能梳理一下自己的思路，為自己、同伴、為愿意專研和正在或者準備操作旅游地產的朋友提供一點思路或者叫啟示，特將自己對旅游地產的一點初淺認識與大家分享，某些觀點和看法肯定有些不盡人意，思緒也有點雜亂無章，所以還請大家多多包涵、理解、指正。說到旅游地產，我們首先來看一下目前對旅游地產的幾種解釋：

狹義的旅游地產是指服務于旅游的地產項目;廣義的旅游地產是依托豐富的旅游資源，借助旅游度假為目的開發經營模式，以求全部或部分實現度假休閑旅游功能而開發建設以及經營運作的房地產項目。

旅游地產就是依托區域周邊豐富的人文、歷史、自然、旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、觀光、休閑、度假、商務、居住為一體的房地產項目），它是旅游業和房地產業的無縫嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前網上或書上所歸結的旅游地產分類

一是旅游景點地產：主要是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間;

二是旅游商務地產，主要是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐飲、娛樂城等建筑物及關聯空間;

三是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等;

四是旅游住宅地產，主要是指與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。

其實我們很多人都了解或者熟悉旅游地產最實質的一些東西，但卻很少有人將自己的經歷經驗上升到理論高度的層面，特別是戰略理論的總結和研究，主要也是我們的經歷和見識有限，還有就是對全國乃至全球著名旅游地產案例的研究太少或者深度不夠，沒有去探究他們的共性和客戶的需求，所以就無法把握住旅游地產的脈搏，當然也就無法真正的準確的操作它了。

大家可能也都在關注和研究全國乃至全球的旅游地產案例，每個人也都有一

套自己的方式方法去了解學習，同時也有各自的理解，那么你覺得目前中國旅游地產到時是“旅游+地產”、還是“旅游=地產”呢？在旅游地產的產業和功能上你又有怎樣的看法呢？中國旅游地產最大的問題或軟處在哪里呢？

從90年代初海南開始，到現在隨著人民生活水平的不斷提高，特別是社會有產階級的形成為旅游房地產消費奠定了基礎，多種旅游產品和投資品種的完善多重市場價值的凸顯使這一產品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現了嫁接。我國目前的宏觀經濟背景，不論是供給還是需求都已具備了發展旅游、休閑物業及商務休閑旅游的條件。

主流市場的飽和，為邊緣市場的發展創造了條件。

我國傳統投資領域已基本飽和，特別是主流房地產開發領域，主流房地產市場的疲軟與相對飽和，為旅游物業的發展創造了新的市場機遇，主流市場配套的邊緣物業開發呈現出強勁的增長力，也為大量游散資金投資創造了條件。城市化進程的加快，生活水平的提高，為旅游消費奠定了良好的基礎。城市化進程的加快，越來越多的城市人在實現住房、購車等大額消費后，開始厭倦城市喧囂和煩躁，向往自由、純樸的鄉間野趣生活，節假日旅游已成為眾望所歸。

旅游模式轉變，旅游消費支出比例增加。

當前我國城市居民對于旅游消費支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產品，難以滿足旅游客源市場多方面的需求。開發旅游度假產品順應國際旅游市場潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時尚、個性”，一方面已形成了從傳統長線觀光型旅游開始轉向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時性隨意性度假轉變為有計劃的經常性度假休閑。這就為開發旅游地產與商務休閑地產創造了市場條件。

置業行為的不斷升級加快旅游地產開發熱度。

越來越多的購房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開始越來越關注環境對居住品質的影響。越來越多的遠郊區樓盤開始煥發新的生機與活力，他們借助名勝風景區和城市周邊的山、水、園、林來作為開發的賣點，從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配時間增加，消費者休閑假期大幅增加。

我國實行每周5個工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中長假，累計一年將近115天假期。隨著人們可自由支配時間的增加，用于休閑用途的旅游地產前景廣闊。

政府大力推動：政策作用，刺激和拉動旅游及相關產業發展。

在當前旅游假日經濟持續增長的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對當地旅游資源進行最大限度的包裝和完善;同時，政府也會制定各種政策，為旅游休閑度假區的開發建設提供了良機。

信息通訊技術的提高、為新型辦公創造條件。

目前社會上已經形成了廣泛的自由職業者、以及自由撰稿人、藝術創作人等，他們的日常辦公形式并非傳統的寫字間，而是追求安靜、閑適的創作空間。從目前類似的情況看，已經有大量自由職業人群經常性的進駐旅游休閑地產。

根據國際著名旅游景區的發展經驗，年游客量在180-200萬人次以上和停留時間在6小時以上的主題景區，都有明顯開發邊緣產業的趨勢和潛力。對于占地面積在2、3平方公里以上的項目必須考慮產業問題，對于新興的沒有任何自然資源可利用的新地，需要對產業和商業模式進行創新。

現在國內很多地方的所謂旅游地產項目基本都還處于景區發展階段，景區的核心競爭力和亮點都還沒有真正確定和展現出來，即使建立了一些所謂的服務功能，但都是基礎和原始化的，要發展以旅游為核心的各類邊緣產業還為時過早，大多數景區的功能還停留在觀光上，很少牽涉到休閑、度假，也就是說這些目標客群的消費習慣都還停留在人看景的階段，國內做的好一點的景區已做到人看人的階段，只有華僑城做到了一些人玩人的階段，目前國內也只有華僑城將旅游與產業融合，已由初始的“旅游+地產”雙核驅動發展到“旅游=地產”以文化創意為基礎、旅游、房地產等多核驅動的階段。并最終實現打造休閑旅游區和商務休閑區的目標。

中國旅游地產最大軟肋就是沒有主題，沒有亮點和核心的競爭力要素，贏利就更不用談了，所以旅游地產項目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產業，還需解決的核心問題是解決人和政府的問題，同時還要解決消費者與房地產開發的矛盾，以及做景點與成熟旅游區底價拿地等問題;目前中國旅游地產發展已從開始的旅游為核心的單核（圣淘沙）模仿階段發展到旅游與地產同步

進行的雙核（華僑城）自主階段，期待有更多的旅游地產向多種發占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟階段發展。

現在國內旅游產業已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游價值創造中的作用，以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強調高附加值的服務功能，成為未來旅游產業的發展趨勢;單一的傳統商務辦公向多元化的集團活動演變，衍生出來的若干新興集團消費需求，將是主導游客體驗消費的未來發展趨勢，將休閑旅游與新興集團消費需求結合，細化、創新各種服務功能，滿足各類商務休閑人群的各種休閑旅游消費需求將是未來商務旅游休閑產業化的必經之路。

目前國內旅游地產開發企業在與政府合作時基本都是置換的形式，先簽訂一個框架協議，企業給政府做市政和城市配套服務功能，政府給企業等價值的土地作為開發建設用地，而對于景區和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業，這樣就導致了企業在這塊的投入上處于被動和無賴的局面，企業都是趨利的，那么他們在這塊上的投入，必須得找地方去收回來，以達到企業資深的收支平衡和獲利，這也是旅游地產承載的機會和空間，也是更多房地產企業愿意為此去付出和投入的根本原因。

旅游地產發展欲解決的幾個問題：

未來國內房地產開發企業在旅游地產開發上將都是通過鎖定土地后續的開發權，并充分參與到一級開發，二級開發，持有經營和資本運作的各個環節中去，以此來平衡投入和產出，最后達到利潤的實現。而未來中國旅游地產開發的發展趨勢將是多元化，主題化、文化化、產業化融合的復合式開發模式。

首先要解決的是土地問題，旅游地產最重要一個決定性因素應該是開發商怎么拿地，拿到什么樣的地，大家都知道國內的旅游地產的土地性質大都是農村集體用地性質或者是市政綠化用地，旅游地產開發商都要么是從政府手上租賃過來的，要么就是跟政府合作，將整個區域的市政和綠化工程做好，政府給予相應價值的土地的使用權和使用年限給開發商，這樣就造成開發商不愿意花太多的財力物力去真正打造旅游地產核心的東西，而是把經歷都放在如何賣房子上去了，但旅游地產脫離了旅游這個核心要素，那么房地產開發就陷入了孤立的局面，也不可能走太遠。所以旅游地產開發的關鍵還是拿地，土地拿的好

于不好將直接影響到開發商對項目的期望及后續的開發以及項目最后的承載區域城市功能的級別。（這點其實可以借鑒昆明，大家熟知的“春城高爾夫”的土地性質就是旅游用地）。但更大的重要因素還取決于政府，所以政府其實是影響旅游地產發展的至關重要的因素和環節。

待續【淺談旅游地產開發策劃（下）】

第三篇：夢廊坊文化產業園旅游地產策劃項目

旅游地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，開發項目全部或部分實現了旅游功能。隨著旅游消費的不斷增長和人們旅游觀念的日漸成熟，度假休閑式旅游正逐漸取代過去走馬觀花式旅游，成為旅游消費的主流。而旅游市場的這一變化，又催生出一種旅游與地產之間的集合，形成旅游地產這一新興產業。

夢廊坊文化產業園旅游地產項目是總體策劃受新奧集團委托，是新奧集團發展戰略從新能源領域跨向文化旅游領域發展的首個戰略性項目。項目位于廊坊市經濟開發區，策劃面積環繞新奧已建項目艾力楓社高爾夫分布。從新奧集團“昌明國粹，傳繹世界”的企業理想、自身資源整合能力、項目投資額度、所處的大北京區域優質的客源市場和國家文化旅游宏觀戰略需求，注定了夢廊坊將是一個面向世界、立意高遠、具有文化旅游開發引領性質的標桿型創意旅游綜合體項目。

此次旅游地產的項目定位是站在傳承中國德文化的戰略高度，以文化的現代創意為驅動力，融匯中西方文化，搭建文化旅游繁榮發展平臺，通過文化與旅游產業融合發展，實現產業功能、城市功能與生態功能的有機聯動，打造集文化創意、康體養生、商務會議、休閑娛樂、主題度假于一體的夢廊坊文化全景體驗境區。

第四篇：旅游文化地產定位策劃方案

***旅游度假區規劃設計策劃方案

一、項目基本經濟指標

溫泉度假區

總用地面積：250000㎡

總建筑面積：66200㎡

容積率：0.26

1）溫泉度假區建筑面積：19500㎡（含地下）

2）天堂酒店建筑面積：36300㎡

3）養生中心建筑面積：10400㎡

二、項目定位

****旅游度假區，是煙臺市集山、海、城、島一體景觀及打造國內外知名旅游目的地的重要組成部分。整個度假區融入東西方建筑元素，以現代建筑風格打造一個具有濃郁現代文明和傳統宗教文化的原生態文化旅游景區，呈現一處頤養神性的夢幻之城、自由養心的世外桃源。

度假區內匯集中國傳統宗教文化精髓，擁有佛教文化園、道教文化園和儒教文化園，將宗教文化的底蘊與大南山的靈秀完美結合。特色小鎮區，西方文化與東方文明相交融，帶來地中海的浪漫和北歐小鎮的悠閑；熱帶水族館、動植物園以及主題公園，徜徉于大千世界的神秘，成為世界觀賞動植物的薈萃之地。溫泉度假區，于溫潤中靜賞“林海雪原”之壯美。容納天地精華，感受山海情懷。

1、溫泉度假區

項目位于福臨夼的優勢位置，依山面陽，視野開闊，自然資源得天獨厚。項目定位以莊園式中心酒店、主題酒店和文化會所為主，融入園藝、收藏等內容，匯聚部分企業、創意人群及精英人士。

該區域可分三到四個主題片區，借助地形的起伏和臺地效果，在現有方案的基礎上規劃個性主題內容，以莊園的闊、獨棟的精、雙拼的雅來滿足不同客戶需求。以現代簡歐式建筑風格為主，點綴陶藝、石器等帶有地域和時代特色的“老物件”。

2、青青酒店或竹林酒店

鑒于氣候因素和后期運營管理，本酒店擬整體設計、運作，可分三個相對獨立的空間（大型餐飲，特色餐飲，商務辦公、會議及客房），面積12000平米左右，配套設備分體控制，降低季節性運營成本。酒店建議由高端連鎖酒店或餐飲公司經營，由知名酒店管理公司顧問式全程運營。（參考城市度假酒店見下表）

3、溫泉養生中心

以溫泉養生為主題，打造煙臺最高端的休閑度假養生中心。通過對煙臺及省內幾個洗浴中心的調查，該養生中心面積建議為1萬㎡，設置恒溫泳池（滿足競技要求）、桑拿區、單間及特色洗浴（啤酒浴、咖啡浴、紅酒浴、茶浴等）、特色按摩（中式養生、泰式按摩、夏威夷羅米按摩）、自助餐廳、VIP包房及現代聲光電休閑娛樂場所等。

4、特色小鎮區

特色小鎮位于景區的中心地段，是游覽主線上的重要主題區。該區以歐洲小鎮文化為載體、以西方浪漫悠閑為主線，配有教堂、玫瑰花園、主題餐廳、特色商店等，使游人能體驗到原汁原味的歐式地中海小鎮風情和童話城堡般的別致韻味。

參考項目：杭州萬科良渚文化村（一期），重慶龍湖悠山郡，蘇州高新區，青島百通香溪庭院，北京西山美廬、紅螺湖別墅，云南麗江古城，湖南鳳凰古城，北京798、宋莊藝術區等。

三、設計建議

1、溫泉酒店戶型設計建議

2、溫泉養生中心建議

二○一一年十月十九日

第五篇：旅游地產項目商業策劃及規劃

旅游地產的主題定位是旅游地產的定位是個系統工程，涉及到目標客群定位、功能定位、產品定位、主題定位等，其中，目標客群定位是基礎，功能定位和產品定位是現實體現，而主題定位則是靈魂性的統領。根據艾?里斯和杰克?特勞特的《定位》理論，定位就是尋找其在未來游客與消費群體心中的位置。這個“位置”有兩個層面的含義，一是屬于哪一類，二是在此類中的地位，即特色和地位。而地位，在很大程度上，是由特色決定的，也就是說，特色是定位中最為關鍵、最需把握的部分。旅游地產的主題定位就是尋找并凸顯特色和賣點、注入靈魂。客群、功能、產品的規劃、設計、建造、銷售、運營等都是在主題定位這一靈魂統領下的不同表現方式和實現手段。

中物(南海)科技廣場項目是文登政府與中物院綜合科技資源形成有效對接，引導科技資源向文登、威海轉移，幫助地方企業解決技術難題，用建設“科技廣場”方式固化院地合作渠道和內涵。該項目是中物院展示綜合科技資源、普及科技知識的窗口，是技術轉移的一種具體手段和方法，通過政府主導、企業參與、市場化運行機制，打造國內首家以中物院國防科技資源為依托的具有權威性、國際性的技術轉移中心;以中物院核科技文化為主線充分展示我國國防科技實力，打造國內首軍事高科技文化為主要內容的科普教育基地、愛國主義及國防教育基地、互動式科技旅游景點。該項目以“立足文登、面向威海、服務山東”戰略將成為中物院軍民兩用技術研發、轉化及產業化促進的試驗示范基地，成為山東半島藍色經濟區先行區——文登南海新區技術創新體系的標志性平臺。

旅游地產項目組站在發展中國現代國防科技旅游和建設山東半島藍色經濟區的戰略高度，依托文登南海旅游度假區發展潛力和中物院國防科技資源，以核文化高科技軍事旅游為內涵，以全景體驗式科技娛樂項目“諾亞方舟”為核心驅動力，打造集科普教育、研發交流、休閑娛樂、商務會議、培訓居住為一體的創意旅游綜合體。