第一篇：文化旅游開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

《靖水山莊》文化旅游開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一、《靖水山莊》文化旅游項(xiàng)目總論

1、項(xiàng)目背景

隨著人們生活水平日益提高和閑暇時(shí)間增多，旅游業(yè)正成為當(dāng)今世界最具生機(jī)活力、永不衰落的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新“亮點(diǎn)”。改革開放以來，我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)20多年的持續(xù)、快速發(fā)展，旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益增強(qiáng)，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)和效益指標(biāo)有了百倍以上的增長(zhǎng)，國(guó)際旅游各項(xiàng)指標(biāo)比80年代初有了四五十倍以上的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了從“資源大國(guó)”到“亞洲旅游大國(guó)”的歷史性跨越。隨著小康社會(huì)的到來，我國(guó)旅游發(fā)展格局和態(tài)勢(shì)正在發(fā)生著深刻地變化，從“觀光時(shí)代”向“休閑度假時(shí)代”轉(zhuǎn)變，人們的休閑時(shí)間也越來越多，傳統(tǒng)工作和休閑概念已經(jīng)逐步地模糊，人們也更加注重文化精神的消費(fèi)與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游和文化旅游的發(fā)展，休閑消費(fèi)已經(jīng)成為我國(guó)旅游業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。追求文化、享受大自然，已逐漸成為一種社會(huì)時(shí)尚，是現(xiàn)代旅游發(fā)展所追求的核心價(jià)值。休閑旅游主動(dòng)順應(yīng)了人們旅游觀念的改變和對(duì)健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內(nèi)涵，是第二代旅游發(fā)展的一個(gè)重要方向

2、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱：靖水山莊綜合文化旅游休閑園

2、項(xiàng)目單位：中玨國(guó)際集團(tuán)有限公司

3、建設(shè)地址：靖安縣水口鄉(xiāng)水口村茅屋組

4、經(jīng)營(yíng)方式：合資。

5、擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)：靖水山莊綜合文化休閑園文化旅游項(xiàng)目總體規(guī)劃控地1000畝，分三期工程建設(shè),總投資6億元人民幣。建設(shè)以“九龍文化影視城”和“中華詩詞園”為主體，結(jié)合觀光、療養(yǎng)、休閑、現(xiàn)代運(yùn)動(dòng)等要素，集健康性、時(shí)尚性、趣味性為一體,打造成以休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑、療養(yǎng)保健為一體的旅游度假圣地，最終使之發(fā)展成為國(guó)家級(jí)的旅游和療養(yǎng)保健一條龍的休閑基地。

6、承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表

承擔(dān)可行性研究工作的單位：北京時(shí)代凱歌文化發(fā)展有限公司

法人代表：李建華

二、《靖水山莊》文化旅游項(xiàng)目建設(shè)背景

1、項(xiàng)目提出的背景 : 靖安三爪侖是國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)，也江西省唯一的國(guó)家級(jí)示范森林公園，地處贛西北，景區(qū)森林覆蓋率 高達(dá)95.7%，森林動(dòng)植物豐富，地廣人稀林密，生態(tài)環(huán)境一流，發(fā)展生態(tài)休閑度假旅游具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，是江西“綠色搖籃”中的一顆生態(tài)明珠。

近幾年，靖安縣委、縣政府高度重視旅游業(yè)的發(fā)展，確立了“生態(tài)立縣、旅游興縣”的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)力推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展進(jìn)程，旅游基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、旅游服務(wù)項(xiàng)目日臻豐富、旅游行業(yè)管理更加規(guī)范、旅游客源市場(chǎng)半徑日漸延伸，旅游接待人數(shù)每年大幅遞增，產(chǎn)生了良好的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。2008年接待游客97.2萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入1.9億元，2009年接待游客101.2萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入4.05億元，旅游業(yè)成為了靖安縣重要產(chǎn)業(yè)之一。

目前三爪侖景區(qū)已經(jīng)開發(fā)40余個(gè)旅游項(xiàng)目，其中旅游度假村、山莊21個(gè)，旅游景點(diǎn)13個(gè)，娛樂項(xiàng)目10個(gè)，全縣賓招接待床位3000余個(gè)，基本形成了一個(gè)由中部夢(mèng)幻休閑區(qū)、況鐘園林城市溫泉療養(yǎng)區(qū)、仁首石上五星級(jí)國(guó)際休閑娛樂區(qū)、寶峰古樟林生態(tài)養(yǎng)生休閑城、虎嘯峽森林生態(tài)休閑區(qū)、羅灣白茶文化休閑區(qū)、中源溫泉療養(yǎng)避暑度假休閑區(qū)、金羅灣水上娛樂休閑區(qū)八個(gè)不同主題特色的休閑區(qū)，通過100公里的旅游公路串接而起，構(gòu)建成中國(guó)三爪侖百里生態(tài)休閑長(zhǎng)廊。

為了策應(yīng)鄱陽湖生態(tài)旅游示范區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快靖安縣生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展，打造面向海內(nèi)外的生態(tài)旅游勝地，縣委、縣政府緊緊圍繞“生態(tài)立縣，旅游興縣”的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)加大旅游開發(fā)建設(shè)力度，啟動(dòng)了洪屏抽水蓄能電站、靖安國(guó)際旅游休閑居住中心、中部夢(mèng)幻城、恒茂金羅灣度假村等重大旅游建設(shè)項(xiàng)目，已開工或即將開工的項(xiàng)目總投資達(dá)100億元，項(xiàng)目建成后，可將靖安三爪侖打造成全國(guó)聞明的“山水長(zhǎng)廊，休閑天堂”。

我國(guó)旅游發(fā)展格局和態(tài)勢(shì)正在發(fā)生著深刻地變化，從“觀光時(shí)代”向“休閑度假時(shí)代”轉(zhuǎn)變，人們的休閑時(shí)間也越來越多，傳統(tǒng)工作和休閑概念已經(jīng)逐步地模糊，人們也更加注重文化精神的消費(fèi)與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游和文化旅游的發(fā)展，休閑消費(fèi)已經(jīng)成為我國(guó)旅游業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。追求文化、享受大自然，已逐漸成為一種社會(huì)時(shí)尚，是現(xiàn)代旅游發(fā)展所追求的核心價(jià)值。文化休閑旅游主動(dòng)順應(yīng)了人們旅游觀念的改變和對(duì)健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內(nèi)涵，是第二代旅游發(fā)展的一個(gè)重要方向。縱觀靖安旅游發(fā)展勢(shì)頭,加速靖安文化旅游項(xiàng)目的建設(shè)有著十分重要的意義。

2、項(xiàng)目發(fā)展的必要性: 靖安山水風(fēng)光秀麗，佛教文化神奇，古文化厚重，詩詞文化瑰麗，旅游資源極為豐富，是全省重點(diǎn)旅游縣市，國(guó)家森林公園三爪侖峰巒疊嶂，泉巖奇特，古木參天，寶峰寺佛教文化深厚，東周古墓是2007年全國(guó)十大考古發(fā)現(xiàn)之一；詩詞文化獨(dú)具特色,靖安縣是個(gè)只有十三萬人的山區(qū)小縣，但這里文風(fēng)鼎盛，歷代人才輩出，現(xiàn)在靖安的詩人就有四千多人，其中中華詩詞協(xié)會(huì)會(huì)員就超過百人，因此，1999年10月，江西省文化廳授予靖安縣“詩詞之鄉(xiāng)”稱號(hào)；2003年12月30日中華詩詞協(xié)會(huì)授予靖安縣為全國(guó)“中華詩詞之鄉(xiāng)”稱號(hào)。

三、《靖水山莊》文化旅游項(xiàng)目建設(shè)條件分析

1、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平: 靖安縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀。隨著縣委、縣政府“工業(yè)強(qiáng)縣、旅游興縣、林果富民”等經(jīng)濟(jì)建設(shè)重大戰(zhàn)略的實(shí)施，縣域經(jīng)濟(jì)獲得了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，人民生活不斷改善。國(guó)民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)優(yōu)，二產(chǎn)和三產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Σ粩嘣鰪?qiáng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量顯著提高。基本建設(shè)投資高速增長(zhǎng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面繁榮，新農(nóng)村建設(shè)全面啟動(dòng)，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，城鄉(xiāng)面貌煥然一新，人民居住環(huán)境大為改觀。

2、自然資源條件: 靖安縣位于江西省西北部，東界安義，南鄰奉新，西毗修水，北倚武寧、永修。全縣國(guó)土面積1377.49平方公里，轄5鎮(zhèn)6鄉(xiāng)74個(gè)行政村，人口14萬。境內(nèi)千米以上山峰113座，位于靖安、武寧交界處的九嶺尖海拔1794米，是宜春市最高點(diǎn)；九嶺山脈綿亙?nèi)常绷孰p溪流貫東西，素有“八山半水一分田，半分道路和莊園”之稱；峰巒層疊，木竹繁茂，氣候溫和，雨量充沛，山川 毓秀，風(fēng)景秀美，是國(guó)家AAAA級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)、江西唯一的國(guó)家示范森林公園，曾被唐宋八大家之一的曾鞏贊譽(yù)“雖為千家縣，正在清華間”。

3、靖安文化獨(dú)具特色：靖安山水風(fēng)光秀麗，佛教文化神奇，古文化厚重，詩詞文化瑰麗，旅游資源極為豐富，是全省重點(diǎn)旅游縣市，國(guó)家森林公園三爪侖峰巒疊嶂，泉巖奇特，古木參天，寶峰寺佛教文化深厚，東周古墓是2007年全國(guó)十大考古發(fā)現(xiàn)之一。詩詞文化獨(dú)具特色，靖安縣是個(gè)只有十三萬人的山區(qū)小縣，但這里文風(fēng)鼎盛，歷代人才輩出，現(xiàn)在靖安的詩人就有四千多人，其中中華詩詞協(xié)會(huì)會(huì)員就超過百人，因此，1999年10月，江西省文化廳授予靖安縣“詩詞之鄉(xiāng)”稱號(hào)；2003年12月30日中華詩詞協(xié)會(huì)授予靖安縣為全國(guó)“中華詩詞之鄉(xiāng)”稱號(hào)。

4、交通條件: 距省會(huì)南昌80公里，至昌北機(jī)場(chǎng)56公里，離開放型口岸九江175公里，離昌九高速公路49公里。

四、《靖水山莊》文化旅游項(xiàng)目景觀分析、資源評(píng)價(jià)及定位

1、景觀分析 ：《靖水山莊》主要有：

1、九龍文化影視城：根據(jù)中國(guó)歷代文化分別以唐、宋、元、明、清、江南水鄉(xiāng)和老北京四合院的風(fēng)貌建設(shè)7-8條文化特色小街。使之成為全國(guó)項(xiàng)目最全影視拍攝基地。

2、中華詩詞園：園內(nèi)山、水、石、林等景觀設(shè)計(jì)獨(dú)特，主要以詩詞文化長(zhǎng)廊和詩詞博物館為主體。

3、中國(guó)姓氏文化公園：根據(jù)中國(guó)的百家姓中的姓氏起源和相關(guān)文化傳說，建設(shè)各姓的姓氏博物館。

4、在景區(qū)的周邊開發(fā)少量小別墅：《靖水山莊》地處水口鄉(xiāng)政府西部，東向開闊，西、北、南三方均靠山，在建設(shè)主體項(xiàng)目時(shí)會(huì)有一部分零散土地不好利用，因此，在零散土地上將開發(fā)一些小別墅。

2、景觀資源評(píng)價(jià)

1、九龍文化影視城：根據(jù)中國(guó)歷代文化分別以唐、宋、元、明、清、江南水鄉(xiāng)和老北京四合院的風(fēng)貌建設(shè)7-8條文化特色小街。每條街將建設(shè)為長(zhǎng)約500米的實(shí)體小街，也就是說城里的建筑不僅僅是風(fēng)景，整個(gè)影視城就是一個(gè)綜合行文化古城，除老北京四合院街以外其他小街均為三層小樓組成，一層以特色商業(yè)為主，唐街==民間藝術(shù)街、宋街==美食街、元街==娛樂風(fēng)情街、明街==書畫古玩街、清街==民族服飾街、江南水鄉(xiāng)街==精品禮物和土特產(chǎn)街、老北京四合院街==夢(mèng)幻游戲 街。

二、三層以賓招為主。所以影視城不僅具有很高的文化價(jià)值還有不可估量的商業(yè)價(jià)值。

2、中華詩詞園：園內(nèi)山、水、石、林等景觀設(shè)計(jì)獨(dú)特，主要以詩詞文化長(zhǎng)廊和詩詞博物館為主體。這個(gè)園子是以文化休閑為主的特色文化園，園里的文化長(zhǎng)廊以展示為主，讓游客進(jìn)入園子后感受到濃厚的文化氣息，長(zhǎng)廊里展示的詩詞以書畫的形式表現(xiàn)出來，讓每個(gè)游客都有躍躍欲試的沖動(dòng)。詩詞博物館以陳列全國(guó)詩詞愛好者的作品為主，給詩詞作者頒發(fā)收藏證書并編號(hào)陳列。

3、中國(guó)姓氏文化公園：根據(jù)中國(guó)的百家姓中的姓氏起源和相關(guān)文化傳說，建設(shè)各姓的姓氏博物館。中國(guó)姓氏文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，文化底蘊(yùn)深厚，建設(shè)各姓的姓氏博物館給游客了解自己的祖先，也是各姓氏宗族文化的展示園，在文化旅游項(xiàng)目中是個(gè)不可多得的易招商、引游客、經(jīng)營(yíng)活的好項(xiàng)目。

4、景區(qū)小別墅：在景區(qū)的周邊開發(fā)少量小別墅：《靖水山莊》地處水口鄉(xiāng)政府西部，東向開闊，西、北、南三方均靠山，在建設(shè)主體項(xiàng)目時(shí)會(huì)有一部分零散土地不好利用，因此，在零散土地上將開發(fā)一些小別墅。有著很好的房產(chǎn)價(jià)值。

3、景區(qū)定位：文化旅游觀光、文化消費(fèi)體念、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)

五、《靖水山莊》文化旅游項(xiàng)目環(huán)境容量與游客容量預(yù)測(cè)

1、環(huán)境容量預(yù)測(cè)：水口鄉(xiāng)位于靖安縣中部和南部，東鄰寶峰鎮(zhèn)、雷公尖鄉(xiāng)、雙溪鎮(zhèn)、南界香田鄉(xiāng)和奉新縣操下鄉(xiāng)，西倚高湖鎮(zhèn)，北毗璪都鎮(zhèn)和三爪侖鄉(xiāng)，面積178.41平方公里。水口鄉(xiāng)歷史悠久，人杰地靈。桃源春色、鶴嶺晴嵐、雙峰霽雪為舊“雙溪十景”中的“三景”。桃源又是盛唐詩人劉慎虛晚年的定居地，他在此地辟有深柳讀書堂，《唐詩三百首》中載的《闕題》（原題為《歸桃源鄉(xiāng)》）詩寫于此，青山村口尚有劉慎虛墓。沙港村橋邊野鹿銜花地有宋代淳熙進(jìn)士舒邦佐墓。來堡村瑪瑙崖是明代正德五年（1510年）胡雪二聚眾起義扎寨之地。土地革命時(shí)期，桃源到煙竹為大股紅軍途經(jīng)地。1983年在來堡村發(fā)掘的鄭家坳土坑墓群為新石器時(shí)代晚期古墓葬。水口村李家組 是國(guó)家一級(jí)館藏文物春秋時(shí)期徐國(guó)青銅器盥盤、盧盤和枓（音主）的出土地。2007年在水口村發(fā)掘的李洲坳古墓為2500年前的東周墓葬，共出土47具棺木，其一墓多棺為江南罕見，墓中出土的竹扇被考古專家譽(yù)為“中國(guó)第一扇”，竹席被譽(yù)為“中國(guó)第一竹席”，棺頭金箔飾物為全國(guó)同類出土文物中最大最完整的，人體骨骼中的綠色結(jié)晶體為全國(guó)罕見。所以靖安的文化旅游項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn),水口為最佳，水口村茅屋組位于靖安城西北8部公里處，省道萬黃直通覆地，水口鄉(xiāng)政府駐地（2010年高速路通車后距省會(huì)南昌僅50公里）。座落于群山環(huán)抱之中，總面積達(dá)5000余畝。森林覆蓋面積4000余畝，以闊葉林為主，水源豐富，該地還是是候鳥白露的棲息地，身入其中，能看到一片雪白的候鳥群，能感受到人與自然和諧、還回歸大自然的氣息。區(qū)內(nèi)風(fēng)景秀麗，環(huán)境優(yōu)美，清新自然，樹木成行，瓜果飄香，青山碧水相映生輝，景色格外清秀怡人。曲徑穿林而過，百年的奇形松樹，顯得格外迷人。《靖水山莊》的建設(shè)將打造出“到靖安：上三爪林感受森林環(huán)境微妙，下水口鄉(xiāng)領(lǐng)略靖安文化的底蘊(yùn)”的綜合旅游環(huán)境。

2、游客容量預(yù)測(cè)：靖安現(xiàn)有賓招接待能力為每天3000人左右，影視城建成后每天的接待能力將達(dá)到15000人，大大提高了靖安的旅游接待能力。

六、《靖水山莊》文化旅游項(xiàng)目旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1、當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)現(xiàn)狀：目前靖安三爪侖景區(qū)已經(jīng)開發(fā)40余個(gè)旅游項(xiàng)目，其中旅游度假村、山莊21個(gè)，旅游景點(diǎn)13個(gè)，娛樂項(xiàng)目10個(gè)，全縣賓招接待床位3000余個(gè)，基本形成了一個(gè)由中部夢(mèng)幻休 6 閑區(qū)、況鐘園林城市溫泉療養(yǎng)區(qū)、仁首石上五星級(jí)國(guó)際休閑娛樂區(qū)、寶峰古樟林生態(tài)養(yǎng)生休閑城、虎嘯峽森林生態(tài)休閑區(qū)、羅灣白茶文化休閑區(qū)、中源溫泉療養(yǎng)避暑度假休閑區(qū)、金羅灣水上娛樂休閑區(qū)八個(gè)不同主題特色的休閑區(qū)，通過100公里的旅游公路串接而起，構(gòu)建成中國(guó)三爪侖百里生態(tài)休閑長(zhǎng)廊。然而除寶峰寺外幾乎沒有文化旅游項(xiàng)目,因此開發(fā)文化旅游項(xiàng)目在靖安顯得尤其重要.2、本項(xiàng)目主要服務(wù)范圍和市場(chǎng)：靖安是江西省距省會(huì)最近縣市之一，也是江西重點(diǎn)旅游地。南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈城市之

一、4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈有九江、萍鄉(xiāng)、鷹潭、黃石、株州、長(zhǎng)沙、上饒等地級(jí)以上城市、600多萬城市人口;8小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈有福州、上海、杭州、南京、武漢、合肥、廣州、深圳等省會(huì)城市、7000多萬城市人口，城市客源市場(chǎng)無比廣闊。京九鐵路連接北京和香港，南昌是唯一的省會(huì)城市，高速鐵路的建成大大縮短了南昌到北京和廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)的距離，若在經(jīng)營(yíng)上有特色，全國(guó)的市場(chǎng)都可以統(tǒng)攬。

3、本項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平的提高，外出旅游已成為人們追求生活質(zhì)量、滿足精神需求的時(shí)尚。旅游業(yè)日益成為當(dāng)今世界最具生機(jī)與活力的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，發(fā)展迅猛。據(jù)專家預(yù)測(cè)，2010年國(guó)際旅游人數(shù)將突破10億，旅游綜合收入可達(dá)2600億美元，成為世界最大產(chǎn)業(yè)之一。在日益升溫的旅游熱潮中，文化旅游越來越受到歡迎。靖安的森林旅游，佛教文化、詩詞文化、生態(tài)養(yǎng)生等項(xiàng)目順應(yīng)了人們需要。能適應(yīng)市場(chǎng)需求，具有良好的發(fā)展前景。

七、《靖水山莊》文化旅游項(xiàng)目總體規(guī)劃方案與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式

1、開發(fā)范圍 ：森林旅游，佛教文化、詩詞文化、生態(tài)養(yǎng)生、民俗風(fēng)情，綜合文化等。

森林旅游：以三爪侖國(guó)家級(jí)森林公園為主要景區(qū)

佛教文化：以寶峰寺為主要景區(qū) 詩詞文化：以中華詩詞園為主要景區(qū)

生態(tài)養(yǎng)生：以21個(gè)旅游度假村、山莊為主要景區(qū) 民俗風(fēng)情：以中國(guó)姓氏文化公園為主要景區(qū) 綜合文化：以九龍文化影視城為主要景區(qū)

2、項(xiàng)目開發(fā)的基本原則 ：發(fā)展旅游、富裕鄉(xiāng)民、弘揚(yáng)文化、集團(tuán)管理

3、項(xiàng)目總體規(guī)劃：《靖水山莊》是一個(gè)綜合文化旅游景區(qū),它既有文化旅游價(jià)值,也有商業(yè)功能.項(xiàng)目總體將規(guī)劃為靖安文化旅游中心.4、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式：影視劇為載體擴(kuò)大影響；集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)提高效益；城市化建設(shè)完善服務(wù)；現(xiàn)代化管理加速發(fā)展；具體概述為：

1、影視劇為載體擴(kuò)大影響：第一步：整理靖安傳說故事，重打文化旅游牌。

A、九龍的傳說：有這樣一個(gè)傳說故事，中國(guó)古代天上有十個(gè)太陽，后來被一個(gè)叫后羿的人射下了九個(gè)，掉在了靖安與奉新交界的九仙倉這個(gè)地方，而形成了九口溫泉并變成了九條小龍，它們從溫泉出來之后分別在九嶺山上修練成仙，后來沿溪水在今九江市匯入長(zhǎng)江而進(jìn)入大海，由于他們是玉帝的兒子，因此被玉帝分別封為各海龍王撐管天下水系，成為龍王的九條龍，為了交流治水經(jīng)驗(yàn)和敘述兄弟之情，它們會(huì)定期在南海的一個(gè)地方聚會(huì)，這就是現(xiàn)在香港的九龍。這個(gè)故事，把后羿射日射下的九個(gè)太陽和九仙倉的九口溫泉，九嶺山，九江市和九龍聯(lián)在了一起，這就是一個(gè)很有特色的人文景觀。B寶峰寺的傳說：C胡雪二的傳說：D況鐘的故事：E“深柳讀書堂”的傳說故事：F、八仙之一曹國(guó)舅的故事：G、東周古墓的傳說故事。第二步：把傳說故事整理成文學(xué)作品和影視劇本。第三步：根據(jù)傳說故事的文學(xué)本所涉及的場(chǎng)景選擇適當(dāng)?shù)牡胤剑鞒鼍皡^(qū)建設(shè)規(guī)劃。第四步：把故事拍成影視劇和出版圖書，向全國(guó)播放和發(fā)行。這一步很重要。電視劇的播出，是對(duì)景區(qū)最好的廣告。

2、集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)提高效益：

1、《靖水山莊》建設(shè)期間，由中玨國(guó) 際集團(tuán)有限公司與旅游學(xué)校簽訂協(xié)議，委培一批旅游專業(yè)的大學(xué)生，這批大學(xué)生主要為兩種人才，一是旅行社的經(jīng)營(yíng)人才，二是景區(qū)的導(dǎo)游。旅行社的經(jīng)營(yíng)人才到集團(tuán)后工作檔案均在集團(tuán)，但他們將配送到全國(guó)各大中型城市去經(jīng)營(yíng)旅行社，并統(tǒng)一管理，每個(gè)旅行社每年必須完成一定量游客輸送任務(wù)。

2、影視城里的房子，一樓作為店面可以從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，二樓和三樓可以作為賓招客房同樣可以獲取很高的經(jīng)濟(jì)效益。（還可以單間、單棟租賃經(jīng)營(yíng)）

3、加強(qiáng)橫向聯(lián)營(yíng)，景點(diǎn)打包經(jīng)營(yíng)與同行共贏，也能帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益。

3、城市化建設(shè)完善服務(wù)；九龍文化影視城是根據(jù)中國(guó)歷代文化分別以唐、宋、元、明、清、江南水鄉(xiāng)和老北京四合院的風(fēng)貌建設(shè)7-8條文化特色小街。每條街將建設(shè)為長(zhǎng)約500米的實(shí)體小街，也就是說城里的建筑不僅僅是風(fēng)景，整個(gè)影視城就是一個(gè)綜合行文化古城，除老北京四合院街以外其他小街均為三層小樓組成，一層以特色商業(yè)為主，唐街==民間藝術(shù)街、宋街==美食街、元街==娛樂風(fēng)情街、明街==書畫古玩街、清街==民族服飾街、江南水鄉(xiāng)街==精品禮物和土特產(chǎn)街、老北京四合院街==夢(mèng)幻游戲街。

二、三層以賓招為主。所以影視城不僅具有很高的文化價(jià)值還有不可估量的商業(yè)價(jià)值。更是一座設(shè)施完整的小城鎮(zhèn)。

4、現(xiàn)代化管理加速發(fā)展；由于景區(qū)的建設(shè)要花費(fèi)大量的資金，為了擴(kuò)大發(fā)展可以將已建項(xiàng)目（如：影視城的門面房甚至是部分客房）十年、二十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的租出去經(jīng)營(yíng)，也可以吸引股金的形式融資來壯大集團(tuán)的實(shí)力。

5、道路交通規(guī)劃 ：靖安處贛中北腹地,是江西西北大門的天心之地，昌銅高速通車后30分鐘即可到達(dá)省會(huì)南昌，縣城區(qū)距昌北機(jī)場(chǎng)約1小時(shí)車程，與千里黃金水道贛江（三級(jí)航道）共同構(gòu)成獨(dú)特的水、陸、空立體交通格局,屬于杭州、上海、武漢、南京、廣州、深圳、福州、合肥等省會(huì)城市7小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，交通十分便捷。

八、《靖水山莊》景區(qū)管理與人員編制

1、景區(qū)管理：景區(qū)內(nèi)實(shí)行居民管理和商業(yè)管理相結(jié)合的管理模式.2、人員編制：最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為:集團(tuán)董事會(huì)，下設(shè)：辦公室、項(xiàng)目部、通聯(lián)部、公關(guān)部、策劃部等部門。集團(tuán)實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，全面管理集團(tuán)各項(xiàng)工作。

九、《靖水山莊》項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

1、工程項(xiàng)目管理 ：

2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

十、《靖水山莊》文化旅游項(xiàng)目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計(jì)劃

十一、《靖水山莊》社會(huì)效益分析

1、社會(huì)效益分析

2、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析

十二、《靖水山莊》風(fēng)險(xiǎn)分析

1、風(fēng)險(xiǎn)類別

2、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

十三、《靖水山莊》可行性研究結(jié)論與建議

1、結(jié)論

2、建議 附件

1、項(xiàng)目承辦單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件

2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門關(guān)于項(xiàng)目的支持文件

3、旅游資源調(diào)查材料

4、自有資金存款證明

5、相關(guān)銀行貸款承諾

6、其他相關(guān)證明材料

7、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)表

影視城的宋街全長(zhǎng)500米，東西走向，模仿送建筑風(fēng)格，古色古香，富有宋代遺韻，街旁有模仿錢莊、茶館、客棧、酒家，還有宋文化博物館等。建筑共分三層，一層主要是：模仿錢莊、茶館、客棧、酒家模式的店面為主，二、三層以實(shí)用賓招為主，使影視城里的建筑既有觀賞性又有商業(yè)實(shí)用性。

第二篇：旅游開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目名稱：申報(bào)單位：聯(lián)系人： 電話： 傳真： 編寫時(shí)間：主管部門：

旅游開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司 撰稿時(shí)間：2013年9月2日

第一章 項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1、區(qū)域及自然條件（1）歷史沿革

項(xiàng)目景區(qū)旁邊原有一某某關(guān)，為明洪武年所建，“懸壁臨水，盤折而上，口開一罅，十里蚊行，為往省治要隘”。明代為防“安奢之亂”，設(shè)九關(guān)，派重兵于某某駐守。這里歷史上曾發(fā)生過幾次著名的戰(zhàn)斗。明萬歷二十八年（公元1600年），明軍參將謝崇爵產(chǎn)與播州宣慰使楊應(yīng)龍部在某某激戰(zhàn)，“ 爭(zhēng)浮橋，橋斷，殺溺死者數(shù)千人”，四川總督李化龍“用尚方劍斬崇爵”。某某總兵官童元鎮(zhèn)率軍平播，楊應(yīng)龍令其部下著水西衣甲，混入童元鎮(zhèn)部營(yíng)中“內(nèi)合外發(fā)，官軍大，進(jìn)至某某，斷浮橋，官兵溺死無算”。楊應(yīng)龍后為劉廷所敗。據(jù)考，項(xiàng)目景區(qū)為“官”渡，原屬貴陽府，設(shè)厘金卡，收入為“官”渡之費(fèi)。早先渡人，后來擺渡汽車。1935年1月，紅軍長(zhǎng)征突破某某天險(xiǎn)，到某某召開了著名的“某某會(huì)議”。

2、資源評(píng)價(jià)

（1）季節(jié)：終年四季如春，從三月至十月是黃金季節(jié)，冬暖夏涼。（2）污染：旅游開發(fā)項(xiàng)目無工業(yè)污染，環(huán)境安靜無噪聲，無放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新。游客活動(dòng)產(chǎn)生的三廢可以控制、回收，凈化達(dá)標(biāo)處理后排放。

（3）聯(lián)系：該旅游開發(fā)項(xiàng)目毗鄰某某河邊，有三橋飛渡，大壩屹立，晚間燈火，摩崖石刻，庫區(qū)風(fēng)光以及被譽(yù)為“中國(guó)一絕、項(xiàng)目地區(qū)一技”的某某豆腐魚等景觀，相互輝映，可參觀點(diǎn)能形成旅游開發(fā)線。從外圍講，旅游開發(fā)項(xiàng)目景區(qū)南可依托息烽溫泉、集中營(yíng)舊址以及省府貴陽，北靠歷史文化名城某某，沿庫區(qū)而上有已初步形成的“某某大壩－傣族公園－神石山莊－三沙大橋”和“某某電站－小溪－化覺－六廣”兩條黃金旅游開發(fā)線。

（4）可進(jìn)入性：210國(guó)道、貴遵高等級(jí)公路、川黔鐵路從境區(qū)穿過，景區(qū)背靠某某、面向貴陽，瀕臨某某，俯視長(zhǎng)江，內(nèi)有火車站2個(gè)，客運(yùn)航運(yùn)碼頭1個(gè)，規(guī)劃中水運(yùn)的客運(yùn)、貨運(yùn)及自用碼頭各1個(gè)。形成了公路、鐵路、航運(yùn)縱橫交錯(cuò)、航空港近距離呼應(yīng)的交通網(wǎng)絡(luò)，游客進(jìn)得去，散得開，出得來，可以做到旅短游長(zhǎng)，其資源利用價(jià)值因交通方便而大為提高。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施：景區(qū)水電路通訊具備。有山、河、橋、瀑布、森林、溶洞、風(fēng)景資源豐富獨(dú)特，環(huán)境容量大，發(fā)展空間廣闊，搬遷工作量小，土地肥沃，能提供新鮮果品、蔬菜、肉食、蛋禽、魚類。農(nóng)村勞動(dòng)力豐富而廉價(jià)。建筑材料產(chǎn)地近，價(jià)格低，未開發(fā)旅游開發(fā)項(xiàng)目旅游開發(fā)，無同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

（6）社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域主要為城鎮(zhèn)區(qū)，社會(huì)基礎(chǔ)條件好，以“某某豆腐魚一條街”為代表的飲食服務(wù)業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，旅游開發(fā)氛圍濃，服務(wù)質(zhì)量上檔次，對(duì)旅游開發(fā)具有很高的積極性。

（7）客源市場(chǎng)：某某市城區(qū)40萬人，郊區(qū)20萬人。某某縣130萬人，貴陽市 萬人，210國(guó)道、貴遵高等級(jí)公路、川黔鐵路穿境而過，車流量每日達(dá) 車次，過往人數(shù)每天達(dá) 人次。某某豆腐、項(xiàng)目景區(qū)發(fā)電廠以及某某天險(xiǎn)的高知名度省內(nèi)外聞名，客源不愁。

二、項(xiàng)目開發(fā)的必要性

隨著生產(chǎn)的發(fā)展，社會(huì)文明程度的提高，旅游開發(fā)業(yè)在世界范圍內(nèi)都日趨興旺，我省是在旅游開發(fā)上提出建設(shè)公園省的目標(biāo)，旅游開發(fā)資源豐富，旅游開發(fā)業(yè)已確定為我省的先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，我縣旅游開發(fā)資源得天獨(dú)厚，不僅自然資源品位高，人文資源亦是獨(dú)具一格。由于我縣旅游開發(fā)業(yè)才開始起步，對(duì)旅游開發(fā)產(chǎn)品的包裝，宣傳力度不夠，旅游開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，接待能力滯后等，使我縣潛力巨大的旅游開發(fā)資源未能發(fā)揮效益，旅游開發(fā)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位未能形成。因此，現(xiàn)階段，急需在我縣境內(nèi)開辟的一個(gè)集文化、科考、游樂、觀光、休閑為一體的旅游開發(fā)風(fēng)景區(qū)，使之成為長(zhǎng)征文化旅游開發(fā)線路的延伸，吸引留住前來婁山風(fēng)景名勝區(qū)、某某會(huì)議會(huì)址以及息烽溫泉、集中營(yíng)舊址游覽觀光的游客，從而推動(dòng)我縣旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

三、某某旅游開發(fā)基地開發(fā)存在的問題

1、缺乏開發(fā)資金

某某鎮(zhèn)政府財(cái)力有限，對(duì)項(xiàng)目景區(qū)開發(fā)主要靠招商引資。

2、勞動(dòng)人口科學(xué)文化素質(zhì)低

景區(qū)因勞動(dòng)力人口文化層次不高，不能為景區(qū)提供合格的旅游開發(fā)服務(wù)人員。

3、管理體制未確立，相關(guān)部門支持配合程度不夠，應(yīng)通過努力協(xié)調(diào)，形成開發(fā)旅游開發(fā)產(chǎn)品的合力。

第三章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)

一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)旅游開發(fā)業(yè)已蓬勃發(fā)展，與某某相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游開發(fā)大省，周邊旅游開發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)和繁榮，對(duì)某某旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展造就了有利的背景。

項(xiàng)目景區(qū)，主要景觀是山水自然風(fēng)光，橋梁、電站等高科技產(chǎn)品，景點(diǎn)獨(dú)一無二，是休閑、度假、參觀、教育的理想場(chǎng)所，開發(fā)成規(guī)模后，對(duì)不同層次，不同類型的旅游開發(fā)者都有較大的吸引力。

開發(fā)前期：以某某市、某某縣以及貴陽、息烽旅游開發(fā)線上的游客為第一客源市場(chǎng)，景區(qū)逐步完善后，可以開辟重慶、昆明、廣西、廣東為第二客源市場(chǎng)。通過加大宣傳力度，爭(zhēng)取組團(tuán)游覽，也可以通過與各大旅行社聯(lián)營(yíng)，組織到大西南地區(qū)的團(tuán)隊(duì)到項(xiàng)目景區(qū)游覽。

2、游客量預(yù)測(cè)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年，每年到某某參觀旅游開發(fā)的游客10萬人次左右，考慮到景區(qū)建成后的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，增長(zhǎng)率考慮為50%，中期由于游人基數(shù)大，增長(zhǎng)率下降，考慮為30%，遠(yuǎn)期取15%。近期2005－2007年項(xiàng)目景區(qū)游人規(guī)模為4.75萬人次 中期2008－2010年

11.67萬人次 遠(yuǎn)期2011－2013年

19.72萬人次

二、外地區(qū)及省外市場(chǎng)預(yù)測(cè)

項(xiàng)目地區(qū)旅游開發(fā)線近年相繼推出“紅軍長(zhǎng)征路游”、“酒鄉(xiāng)游”產(chǎn)品，特別是赤水國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)建成開放，將會(huì)吸引省內(nèi)外周邊地區(qū)的游客。

若借助于某某這座歷史文化名城的知名度，到項(xiàng)目景區(qū)去休閑，品某某豆腐魚以及觀項(xiàng)目景區(qū)電站、某某斜拉吊組合橋、摩崖石刻等會(huì)產(chǎn)生很高的感召力，能吸引周邊的游客，如宣傳促銷有力，提高產(chǎn)品的知名度，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客也將光臨項(xiàng)目景區(qū)。開發(fā)初期，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客不多，爭(zhēng)取在2008年，接待重慶、昆明、廣西、廣東等的游客20萬人次，2011年達(dá)30萬人次。

第四章 景區(qū)建設(shè)

一、景區(qū)建設(shè)原則

把保護(hù)風(fēng)景名勝資源放在首位，堅(jiān)持嚴(yán)格保護(hù)，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，持續(xù)利用原則。項(xiàng)目景區(qū)旅游開發(fā)基地的修建，對(duì)景區(qū)內(nèi)山、水、林、河等自然環(huán)境實(shí)行保護(hù)，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。所有建設(shè)、開發(fā)都服從科學(xué)規(guī)劃，分期開發(fā)，重點(diǎn)實(shí)施。

二、景區(qū)建設(shè)指導(dǎo)思想

充分發(fā)揮項(xiàng)目景區(qū)旅游開發(fā)基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－貴陽”旅游開發(fā)線上，交通方便，區(qū)域位置好的優(yōu)勢(shì)，以休閑、觀光、避暑為重點(diǎn)，在保護(hù)的前提下逐步開發(fā)風(fēng)景資源，帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旅游開發(fā)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、土特產(chǎn)加工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，力求環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

三、景區(qū)建筑風(fēng)格 項(xiàng)目景區(qū)景點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)與休閑、觀光、避暑、健身相適應(yīng)的建筑，可采用現(xiàn)代建筑中的歐式或西洋式，但應(yīng)與自然山川融為一體，室內(nèi)裝修，衛(wèi)生設(shè)施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。

第五章 環(huán)境衛(wèi)生 綠化及安全

一、環(huán)境衛(wèi)生

1、在景區(qū)管理機(jī)構(gòu)下設(shè)環(huán)衛(wèi)監(jiān)察隊(duì)，定員、定人，定片區(qū)包干，并將環(huán)境衛(wèi)生的好壞和環(huán)衛(wèi)管理人員的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督力度。

2、搞好環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，在各景點(diǎn)及游覽道路邊相應(yīng)地設(shè)置果皮箱，各景點(diǎn)相應(yīng)設(shè)置垃圾集中處理場(chǎng)地，以確保環(huán)境衛(wèi)生。

3、在景區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所兩個(gè)，廁所外觀與景區(qū)的建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但內(nèi)部應(yīng)干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環(huán)衛(wèi)人員管理。

二、綠化

保護(hù)好景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的植被，對(duì)荒山坡地，廣植當(dāng)?shù)厮偕鷺浞N；景區(qū)道路沿途種植當(dāng)?shù)靥赜杏^賞樹種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區(qū)外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達(dá)到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游開發(fā)的生命線，景區(qū)管理機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)安全知識(shí)宣傳，并采取有力的安全防護(hù)措施，定點(diǎn)、定人、定區(qū)域巡邏，以確保游人的安全。

第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

一、項(xiàng)目建設(shè)分期規(guī)劃

根據(jù)地方財(cái)力、物力及旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目景區(qū)旅游景區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、進(jìn)入景區(qū)道路

集中有限財(cái)力，解決景區(qū)可進(jìn)入性，第一期基礎(chǔ)建設(shè)中首先解決新建河濱路－百畝大田1公里公路。

三、近期建設(shè)項(xiàng)目及規(guī)模

集中有限財(cái)力，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使游客進(jìn)得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游開發(fā)的客人成為某某旅游開發(fā)基地的宣傳人。2004年10月——2005年10月建設(shè)項(xiàng)目： 第一期

1、修建改造河濱路延伸至百畝大田的車行道1公里，改造后道路路幅寬9米，水泥砼路面。

2、修建旅游開發(fā)項(xiàng)目停車場(chǎng) 單位停車面積35平方米/車 入場(chǎng)停車數(shù)88輛 停車場(chǎng)面積3080平方米

3、修建項(xiàng)目景區(qū)三星級(jí)賓館。

建筑面積800平方米，內(nèi)設(shè)餐飲、酒巴、商店、住宿、會(huì)議服務(wù)等，設(shè)床位200個(gè)，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2個(gè)，在賓館附近，一個(gè)水深在60cm－1.3m，面積100平方米，另一個(gè)水深在1.3m－1.8m，面積200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設(shè)施。

5、草坪：景區(qū)綠化，面積2000平方米。

6、添置太陽傘，棋牌桌

7、游覽步道，石板鋪砌，寬1.5m（1）由公路直達(dá)露天泳池，浴池至山莊。（2）停車場(chǎng)至山莊，健身中心。（3）其他

8、室內(nèi)浴池20個(gè)，每個(gè)10平方米，計(jì)200平方米。

9、化糞池2個(gè)，面積30平方米，深2米。

10、供電設(shè)施，在景區(qū)內(nèi)添置100kva變壓器一臺(tái)，購電桿、電線等。

11、通訊

12、廁所，在景區(qū)內(nèi)建2座，每座40平方米

13、衛(wèi)生所：建在景區(qū)內(nèi)，面積35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景觀說明牌等。

15、征地、土20畝，荒山草地120畝。

16、景區(qū)管理人員培訓(xùn)：經(jīng)理1人，財(cái)務(wù)2人，廚師2人，管理員2人，電工抽水員1人，駕駛員1人。服務(wù)員32人，共41人。第二期

1、建迎賓門，內(nèi)設(shè)售票房

2、建網(wǎng)球場(chǎng)

3、建燈光音樂噴泉

4、加固河岸，高25米，長(zhǎng)1500米，寬平均0.8米。

5、沿河建長(zhǎng)800米，寬3米的觀光長(zhǎng)廊，供游客垂釣、休息。

6、圍墻，長(zhǎng)3000米，高1.8米。

7、觀景亭（望江樓）2座

8、其他 第三期

1、修攔河壩，長(zhǎng)150米，高40米，寬4米

2、建別墅群10個(gè)

3、建垂釣亭、釣魚臺(tái)4個(gè)

4、高臺(tái)跳水

5、建石拱橋，索橋各1座

6、完成景區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化工作

第七章 組織機(jī)構(gòu)

一、項(xiàng)目法人

根據(jù)某某鎮(zhèn)人民政府決定，設(shè)置“項(xiàng)目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)管理所”，某某鎮(zhèn)人武部部長(zhǎng)冷明剛為項(xiàng)目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目的法人代表，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃，資金籌措，建設(shè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)和債務(wù)償還實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。管理所為事業(yè)單位，定員6人，隸屬于某某鎮(zhèn)人民政府。招商引資由出資方建設(shè)后，以出資方為項(xiàng)目法人代表。

二、組織機(jī)構(gòu)

1、管理所下設(shè)專門的管理科室，分別管理風(fēng)景區(qū)內(nèi)森林、土地、建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、治安等工作。

2、管理所應(yīng)在景區(qū)內(nèi)充分行使政府予以的管理職能，對(duì)景區(qū)實(shí)行嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。

第八章近期建設(shè)投資估算及資金來源

一、近期建設(shè)項(xiàng)目投資估算

2004年、2005年，建設(shè)項(xiàng)目總投資2242萬元，見附表：

二、資金來源 招商引資

三、資金使用計(jì)劃

第一期工程建設(shè)投資為745.15萬元 第二期工程建設(shè)投資為757萬元 第三期工程建設(shè)投資為740萬元

第九章 經(jīng)濟(jì)效益分析

一、預(yù)算說明

1、項(xiàng)目計(jì)算期為9年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營(yíng)期6年。

2、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取10%。

二、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)

景區(qū)目前游人達(dá)10萬人次/年，隨著景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建成，在建設(shè)期內(nèi)，預(yù)計(jì)游人數(shù)量每年增加50%，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)第4年－第6年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年12萬人，第7年－第9年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年20萬人，按人均消費(fèi)100元計(jì)算。第一年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入100萬元 第二年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入150萬元 第三年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入225萬元

第四年——第六年可實(shí)現(xiàn)平均年收入1200萬元 第七年——第九年可實(shí)現(xiàn)平均年收入2000萬元

三、經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè)

1、折舊：項(xiàng)目總投資為2242萬元，折舊年限為20年，殘值率為10%，年折舊分?jǐn)?00.89萬元。

2、營(yíng)業(yè)成本

營(yíng)業(yè)成本包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、職工福利費(fèi)用等，按營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)。

3、稅金：營(yíng)業(yè)稅按5.5%計(jì)，所得稅按33%計(jì)（經(jīng)營(yíng)前三年根據(jù)優(yōu)惠政策，免征所得稅）（1）財(cái)務(wù)分析

1、基準(zhǔn)收益率Ic=10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 萬元。

2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FTRR= %

3、投資回收期＝累計(jì)現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的上一年份 ＋上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建設(shè)期3年）

出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量

668

4、投資年利稅率＝ 年平均利稅額 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

總投資

2242

5、投資年利潤(rùn)率＝ 年平均利稅額 ＝ 654.76 ×%＝29%

總投資

2242

第十章 結(jié)論及存在問題和建議

一、結(jié)論

項(xiàng)目景區(qū)旅游開發(fā)基地經(jīng)以上可行研究分析表明，該項(xiàng)目符合項(xiàng)目景區(qū)旅游開發(fā)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域位置優(yōu)越，景觀類型豐富、獨(dú)特，又在某某——息烽——貴陽旅游開發(fā)線上，是不可多得的旅游開發(fā)產(chǎn)品，對(duì)國(guó)內(nèi)游客具有潛在的巨大的吸引力，市場(chǎng)前景樂觀。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.86%，投資回收率6年，投資年利稅率11.4%，投資年利潤(rùn)率19%，財(cái)務(wù)效益較好。因此，項(xiàng)目景區(qū)旅游開發(fā)基地開發(fā)項(xiàng)目可行。

二、存在的問題及建議

按照資金使用計(jì)劃，某某旅游景區(qū)的開發(fā)，由于某某鎮(zhèn)政府財(cái)力有限，投入基礎(chǔ)設(shè)施的資金有限，因此，為了項(xiàng)目景區(qū)近期建設(shè)項(xiàng)目能如期完成，早日形成某某縣的旅游開發(fā)產(chǎn)品，帶動(dòng)某某縣旅游開發(fā)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建議某某鎮(zhèn)政府，請(qǐng)有關(guān)專家作出景區(qū)的詳規(guī)，且申請(qǐng)立項(xiàng)，申請(qǐng)國(guó)家投資或貼息貸款1000萬元。

第三篇：景區(qū)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告

廣仁嶺景區(qū)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告

1．項(xiàng)目概述

1.1 項(xiàng)目說明

? 項(xiàng)目名稱：廣仁嶺景區(qū)（或風(fēng)摩嶺景區(qū)）

? 項(xiàng)目地點(diǎn)：南以廣仁嶺隧道口到大三岔口公路為界；西以大三岔口到大廟鎮(zhèn)公路為界；東以雙橋區(qū)為鄰；北部以

村邊界為界線，是承德市進(jìn)入雙灤區(qū)的第一個(gè)景區(qū)。? 開發(fā)占地面積：約15平方公里 ? 總建筑面積：平方米 ? 總投資：1億元RMB ? 承辦單位：中國(guó)承德瀛丹旅游天國(guó)開發(fā)有限公司（名稱待定）? 開發(fā)時(shí)間：2006～20015年

1.2 開發(fā)目標(biāo)

作為新開發(fā)的旅游景區(qū)，廣仁嶺景區(qū)按照國(guó)家4A級(jí)景區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，現(xiàn)狀只有少量的游客沿者康熙當(dāng)年進(jìn)入承德避暑山莊的線路尋幽訪古，景區(qū)建成后，由于緊靠承德市區(qū)，客源市場(chǎng)充足，預(yù)計(jì)游客的數(shù)量在2010年可以達(dá)到20萬人次左右，2015年達(dá)到25萬的規(guī)模。

1.3 開發(fā)周期

?近期（2006～2010年），一期開發(fā) ? 中期（2011～2015年），二期開發(fā)

1.3 總體空間布局

根據(jù)對(duì)景區(qū)旅游資源分布、開發(fā)價(jià)值的分析，整個(gè)景區(qū)在總體布局上可以劃分為3部分，即：入口區(qū)（包括山門、關(guān)帝廟、景區(qū)管理區(qū)）；自然與人文景觀區(qū)（包括接龍亭、觀猊亭、統(tǒng)景塔、觀音大士廟）；景區(qū)后門。整個(gè)景區(qū)由御道串聯(lián)在一起。

第四篇：酒莊旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

目 錄

第一章 總論

一、概論

昆明旅游發(fā)展的總體目標(biāo)是：以歷史昆明、人文昆明、生態(tài)昆明與現(xiàn)代昆明和諧共生為基礎(chǔ)，確立構(gòu)建高品位休閑度假城市、旅游綜合競(jìng)爭(zhēng)力領(lǐng)先城市、國(guó)際商務(wù)旅游中心城市的發(fā)展目標(biāo)，以發(fā)展大產(chǎn)業(yè)、提升大形象、發(fā)揮大功能、促進(jìn)大文化、美化大環(huán)境為基礎(chǔ)，把旅游產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的和諧產(chǎn)業(yè)，建設(shè)生態(tài)文明和促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，深化對(duì)外開放的窗口產(chǎn)業(yè)，以觀光為基礎(chǔ)，以休閑度假為主導(dǎo)，以商務(wù)為拓展，以專項(xiàng)為特色，提高旅游業(yè)對(duì)昆明經(jīng)濟(jì)社會(huì)和云南、全國(guó)旅游發(fā)展的貢獻(xiàn)度。昆明的旅游業(yè)發(fā)展，既要依托資源基礎(chǔ)，也要充分發(fā)揮昆明的地理區(qū)位、產(chǎn)業(yè)集聚、商業(yè)特色和人文環(huán)境等方面的綜合優(yōu)勢(shì)，按照增強(qiáng)“帶動(dòng)力、影響力、輻射力”的要求，加快打造云南旅游產(chǎn)業(yè)最重要的增長(zhǎng)級(jí)和發(fā)動(dòng)機(jī)。

“十二五”期間，西山區(qū)將鼓勵(lì)發(fā)展休閑觀光農(nóng)業(yè)、生態(tài)循環(huán)種植養(yǎng)殖業(yè)、現(xiàn)代化城郊型農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工及流通業(yè)，生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；加快發(fā)展精細(xì)新型磷化工、光機(jī)電、生物制藥、風(fēng)力發(fā)電、裝備制造、新材料、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)，初步形成現(xiàn)代工業(yè)體系。西山區(qū)領(lǐng)導(dǎo)表示，西山區(qū)還將大力發(fā)展金融服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、文化旅游業(yè)、中介服務(wù)業(yè)，全面提升傳統(tǒng)商貿(mào)流通業(yè)。

1、項(xiàng)目區(qū)域概況

花紅圣泉酒莊是花紅圣泉餐飲管理有限公司的直屬經(jīng)營(yíng)實(shí)體，坐落于昆明市西郊連綿起伏的玉案山腹地，她與佛教圣地筇竹寺、棋盤仙閣、郊野公園相比鄰。位于清康熙御筆親題的“法界禪寺”下，是國(guó)家森林公園的一部分，距昆明市馬街新城7公里。

西山區(qū)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)是2005年10月撤銷團(tuán)結(jié)彝族白族鄉(xiāng)和谷律彝族白族鄉(xiāng)合并建立的,位于昆明西郊，與昆明主城、安寧市、富民縣、祿豐縣接壤，鎮(zhèn)政府駐地距昆明主城區(qū)17公里，全鎮(zhèn)總面積425.8平方公里，占全區(qū)面積的53.8%，耕地面積3.2萬畝，總?cè)丝?1250人。團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)更加突出，一是礦產(chǎn)資源和生物資源較為豐富，境內(nèi)蘊(yùn)藏有大量的石英砂和品位較高的磷礦資源；還有種類繁多的中草藥材和菌類等生物資源。二是生態(tài)環(huán)境和自然條件相對(duì)較好，最高海拔2640米，最低海拔1750米，平均海拔2195米，年平均氣溫13.2度，立體氣候明顯，森林覆蓋率74.4％。三是民族風(fēng)情和鄉(xiāng)土特色濃郁，居住著彝、白、苗、漢等4個(gè)民族，其中少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?1.2％，生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

各民族婚喪嫁娶民俗各異，服飾民居各有特色，有火把節(jié)、花山節(jié)等多個(gè)民族節(jié)日，是一個(gè)少數(shù)民族聚居的建制鎮(zhèn)。

2、避暑勝地 七、八、九月份，團(tuán)結(jié)鄉(xiāng)天然的山林，空氣質(zhì)量好，濕度大，年平均氣溫比昆明低3度，夏天這里是避暑勝地，也是火把節(jié)到來，團(tuán)結(jié)鄉(xiāng)舉行篝火晚會(huì)的時(shí)節(jié)。如今，春天去看油菜花，夏天去賞千畝油葵，秋天到果園摘水果，已經(jīng)成為昆明人的一種時(shí)尚生活方式，也是人們遠(yuǎn)離喧囂躁動(dòng)的城市，放松心情的最好方式。

第二章

項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃

一、項(xiàng)目背景

隨著人們生活水平日益提高和閑暇時(shí)間增多，旅游業(yè)正成為當(dāng)今世界最具生機(jī)活力、永不衰落的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新“亮點(diǎn)”。改革開放以來，我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)20多年的持續(xù)、快速發(fā)展，旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益增強(qiáng)，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)和效益指標(biāo)有了百倍以上的增長(zhǎng)，國(guó)際旅游各項(xiàng)指標(biāo)比1978年有了四五十倍以上的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了從“資源大國(guó)”到“亞洲旅游大國(guó)”的歷史性跨越。

隨著小康社會(huì)的到來，我國(guó)旅游發(fā)展格局和態(tài)勢(shì)正在發(fā)生著深刻地變化，從“觀光時(shí)代”向“休閑度假時(shí)代”轉(zhuǎn)變，人們的休閑時(shí)間也越來越多，傳統(tǒng)工作和休閑概念已經(jīng)逐步地模

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

糊，人們也更加注重文化精神的消費(fèi)與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游的發(fā)展，休閑消費(fèi)已經(jīng)成為我國(guó)旅游業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。追求保健、享受健康，已逐漸成為一種社會(huì)時(shí)尚，是現(xiàn)代旅游發(fā)展所追求的核心價(jià)值。休閑保健旅游主動(dòng)順應(yīng)了人們旅游觀念的改變和對(duì)健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內(nèi)涵，是第二代旅游發(fā)展的一個(gè)重要方向。

項(xiàng)目投資為

萬元，其中土地使用租賃資金

萬元，該項(xiàng)目的使用周期長(zhǎng)，操作簡(jiǎn)便，給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供就業(yè)崗位，易被當(dāng)?shù)厝嗣窠邮堋Ｒ虼耍擁?xiàng)目建設(shè)前景廣闊，符合黨中央關(guān)于建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村發(fā)展戰(zhàn)略的要求。西山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，以西山風(fēng)景區(qū)綜合開發(fā)、草海生態(tài)區(qū)旅游開發(fā)、團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)鄉(xiāng)村生態(tài)旅游開發(fā)、海口工業(yè)旅游開發(fā)、滇池路世界餐飲歌舞旅游開發(fā)為重點(diǎn)，依托我區(qū)豐富的觀光、休閑、自然景觀、歷史文化、宗教文化、革命傳統(tǒng)文化教育等旅游資源，走旅游資源和旅游環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的道路。因此實(shí)施“團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目開發(fā)”是可行的。

二、項(xiàng)目建設(shè)單位、法人代表、所有制形式

項(xiàng)目建設(shè)單位：昆明花紅圣泉餐飲管理有限公司 法人代表：李俊成 注冊(cè)資本： 企業(yè)類型：

三、項(xiàng)目策劃單位

昆明花紅圣泉餐飲管理有限公司4

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

四、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)期限

1、建設(shè)地點(diǎn)：

花紅圣泉酒莊坐落于昆明市西山區(qū)團(tuán)結(jié)街道辦事處花紅園居委會(huì)花紅園小村，山清水秀，綠樹成蔭。

2、建設(shè)規(guī)模：

昆明花紅圣泉酒莊總面積為120畝，是一個(gè)以生態(tài)旅游、休閑度假開發(fā)為宗旨依托西山區(qū)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)秀美山景，集歷史文化傳承、休閑度假、綠色餐飲、會(huì)議培訓(xùn)、商務(wù)活動(dòng)等服務(wù)功能為一體的 旅游度假區(qū)。

3、建設(shè)期 建設(shè)期限為2年。

五、項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)內(nèi)容

項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃投資資金7800萬元，將建成具有現(xiàn)代化的休閑度假旅游景區(qū)。修建工作人員辦公區(qū)、宿舍及小規(guī)模接待區(qū)；修建會(huì)議中心。修建住宿休閑及餐飲娛樂區(qū)。

項(xiàng)目共分為史文化區(qū)、藏酒區(qū)、山林健身觀光區(qū)、庭院園林景觀區(qū)、工藝美術(shù)展示區(qū)、餐飲娛樂區(qū)、住宿休閑區(qū)，共七個(gè)區(qū)域，各區(qū)域特色各異，又與其他區(qū)域相輔相成。

1、歷史文化區(qū)

花紅洞歷史悠久、家喻戶曉、久負(fù)盛名。早在1638年著名的地理學(xué)家、旅行家、文學(xué)家、探險(xiǎn)家徐霞客游昆明筇竹寺

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

時(shí)探游過花紅洞，明朝建文皇帝也曾游過花紅洞。洞口崖石上刻有許多歷代名人雅土的墨跡：有清康熙年間欽差、翰林院的諾 敏，欽差一等侍衛(wèi)都楞俄，云貴總督尹繼善，云貴巡撫石文晟、王繼文，民國(guó)國(guó)務(wù)總理李根源等題書的“水流云在”、“凈土青蓮”、“石瀨”、“山水青音”、“龍宗石屋”、“遺世獨(dú)立”、“別有天地”等等，一大批摩崖石刻。還有尹繼善游此地的五首詩句，即：

恰值春歸日，桃李又爭(zhēng)妍。尋幽向山洞，步步入春姻。石磴盤云上，松梢信手攀。青藤纏絕壁，小麥遍梯田。浮生閑片刻，卻誤老僧禪。

茅序何時(shí)好，四野啟青陽。仙源洞口流，石乳垂山房。春風(fēng)自南來，生意滿巖疆。細(xì)雨正霏霏，大有占農(nóng)祥。龍湫一水隔，登歷更褰裳。

小院開罇處，殘梅尚有花。酒行人半醉，香雜樹交加。暫可遠(yuǎn)塵俗，敢云愛煙霞。綠竹誰培植，蔓草費(fèi)搜爬。漫將此中去，輕向外人夸。

勝景屢追陪，幽林到華轂。爾我兩忘形，推心每置腹。喜得年歲豐，長(zhǎng)享太平福。歌詠遍溪山，清光被草木。脊臨日已西，歸鞭促僮仆。

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

天涯偶聚首，況復(fù)是知心。古人秉燭游，所惜在光陰。歸林鳴鳥急，擁岫暮云深。勖哉崇令德，逝者何骎骎。三復(fù)呤君詩，清風(fēng)吹我襟。

將在這個(gè)區(qū)域再認(rèn)真梳理歷史遺留的古跡，翻閱有關(guān)這個(gè)地區(qū)的歷史資料和民間傳說，然后進(jìn)行，形成歷史性較濃，圖、文、雕塑并存的歷史文化區(qū)。

2、藏酒區(qū)

花紅圣泉酒莊因久負(fù)盛名的花紅洞而得名，公司決定花紅洞開發(fā)。

2.1對(duì)花紅洞的改造 將南北相通的千年古洞作為通往酒莊的主入口。在洞口建有巨石聳立的蒼雄大門，門庭內(nèi)建有寬敞的停車場(chǎng)和古樸的接待廳。溶洞入口處計(jì)劃建成洞藏酒展示區(qū)和酒神供奉區(qū)，標(biāo)志著這個(gè)地區(qū)濃厚的民族文化及洞藏文化。走過展示區(qū)便進(jìn)入通往酒莊的萬年古洞——花紅洞。洞內(nèi)用防腐木鋪成生態(tài)環(huán)保是木棧道，留出1.2米寬的路面作為通道，由于洞內(nèi)適度較大且有溶洞滴水，因此地面較滑，因此打算在通道上鋪上紅色防滑墊。

2.2對(duì)藏酒區(qū)的規(guī)劃

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

花紅洞是典型的喀斯特地貌中的石灰?guī)r被含有二氧化碳的水溶解而成的千年天然溶洞，花紅洞長(zhǎng)200余米，可藏600余個(gè)酒壇，500余噸酒。項(xiàng)目建成計(jì)劃引進(jìn)純糧釀造的酒精度在60度以上的原漿秫酒，藏酒采用土陶酒鋼封存，再用紅布蓋在口上，與紅色的防滑地墊交相輝映，形成別具一格的洞藏酒區(qū)。

洞藏酒與其它的白酒有兩個(gè)最大的不同點(diǎn)：第一此酒是用土陶瓷酒缸儲(chǔ)存；用土陶瓷存酒，是中國(guó)藏酒業(yè)通過古代幾千年不斷探索、嘗試和總結(jié)得出的最佳工藝和儲(chǔ)酒方法；由于土陶瓷具有一定的透氣性，更有利于酒的化學(xué)和物理反應(yīng)，使酒的辛辣及雜質(zhì)得到更加完全的釋放，加速白酒的老熟，提升酒的品質(zhì)，呈現(xiàn)白酒回味無窮的獨(dú)特風(fēng)味，這是洞藏酒的第一特性；此酒與其它酒的第二個(gè)不同點(diǎn)是：在溶洞中儲(chǔ)存，在溶洞中存放比在室外存放更加有利于酒分子之間的充分締合，增加酒的綿柔感，更有利于酒的縮合，促進(jìn)酒分子運(yùn)動(dòng)，隨著洞藏時(shí)間的延長(zhǎng)，酒會(huì)變得更加地柔和、甜綿、醇厚，進(jìn)而提升酒的香醇、口感和品質(zhì)等，制酒業(yè)都有這樣一句話形容洞藏酒--“洞中七日，洞外一年”，專家都把洞藏達(dá)20年以上的好酒比做“液體黃金”，足可以說明此洞藏酒的魅力所在。

3、山林健身觀光區(qū)

花紅圣泉酒莊是山多平地少的地形，從西北角到東頭生物研究所，大約近千米的山脈有懸崖、有陡坡、有平緩地帶、有森林、有果樹，大有開發(fā)利用的價(jià)值。可沿著林中盤曲交錯(cuò)的山道

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

進(jìn)行爬山運(yùn)動(dòng)，沿途可觀各種植物，聆聽百鳥歌唱，呼吸新鮮空氣、采集鮮甜水果，品味大自然美景，體驗(yàn)登山健體的樂趣。

待到條件成熟，將林間的果林和所有洞穴進(jìn)行有機(jī)整合，賦予溶洞一些神奇別致的內(nèi)容，再通過林間幽靜的山道將各個(gè)點(diǎn)相連，形成集洞穴文化，歷史文化、酒文化、餐飲文化、佛教文化、民族文化、自然體驗(yàn)和珍禽養(yǎng)殖為一體的旅游觀光景區(qū)，成為距昆明最近，最具有自然神韻和吸引力的旅游景點(diǎn)。

4、庭院園林景觀區(qū)

花紅圣泉酒莊座落于山清水秀，景色宜人的山水間，水流云在、山水青音、別有天地之處。除屏蔽的翠山就數(shù)碧綠的水體面積大，水中可養(yǎng)殖珍稀的土著魚和有利于凈化水質(zhì)，形成生物鏈的其它魚類外，準(zhǔn)備在幾個(gè)水塘四周水面種植各類水生植物，在適當(dāng)位置建造漂浮式綠島，使水面與陸地自然相融，形成水上自然濕地景觀。

計(jì)劃將根據(jù)酒莊環(huán)境和建筑形式，對(duì)原有綠化進(jìn)行全面調(diào)整改造。栽種景觀效果好的蒼勁古樹：四照花、馬櫻花、杉松、羅漢松等樹種。分片種植色彩豐富的紅楓、銀杏、杜鵑、山茶、紅花櫸木、紅葉石楠、桂花和多種地被植物。這樣花紅圣泉酒莊基本成各種文化相秉承的環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)突出、空氣清新、建筑新穎、功能齊全、私秘性較佳的新型酒莊。恰似朱自清筆下的“荷塘月色”，陶淵明描述的當(dāng)今“世外桃園”。

5、工藝美術(shù)展示區(qū)

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

在庭院內(nèi)計(jì)劃建一個(gè)有270平方米的畫廊，畫廊內(nèi)陳列油畫，丙烯畫、國(guó)畫及書法進(jìn)行展示，并特邀多幅作品收藏于國(guó)防部、中央軍委、人民大會(huì)堂的著名軍旅畫家鐘開天先生長(zhǎng)年落堂作畫。

6、餐飲娛樂區(qū)

餐飲娛樂區(qū)計(jì)劃建有6間KTV豪華包房和一間電腦室。水上餐廳設(shè)30臺(tái)獨(dú)立臨水豪華大包房和分別設(shè)20臺(tái)、16臺(tái)不等的五間臨水景觀包房及多功能廳、宴會(huì)廳、別墅包房和散座區(qū)。能同時(shí)容納200余人的高中檔餐飲娛樂接待。同時(shí)，要配備一支技藝高超、善于鉆研、精于創(chuàng)新的廚師隊(duì)伍。以綠色、環(huán)保、低碳、節(jié)約為方向，開創(chuàng)酒莊特有菜肴。

7、住宿休閑區(qū)

客房區(qū)計(jì)劃設(shè)有6個(gè)豪華單人間、12個(gè)豪華標(biāo)準(zhǔn)間、4個(gè)豪華套房、4個(gè)復(fù)式豪華觀景套房，共有54個(gè)床位，單獨(dú)設(shè)立2個(gè)棋牌間，均從水上棧道單獨(dú)進(jìn)入，不受周圍干擾，私秘性強(qiáng)，形成華麗舒適、陽光充足、自然清新、休閑逍遙的院落式獨(dú)立景觀套房和單人房。

第三章

項(xiàng)目周邊環(huán)境及發(fā)展?fàn)顩r

一、昆明市西山區(qū)概況

1、地理位置

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

西山區(qū)團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)花紅園居委會(huì)位于昆明市南部，位于東經(jīng)102°10′至103°40′，北緯24°23′至26°232′，西山區(qū)位于昆明市西面，與官渡區(qū)、呈貢新區(qū)隔水相望，與五華區(qū)接壤，西鄰安寧市、祿勸縣，南連晉寧縣，北接富民縣。西山區(qū)建國(guó)初期為昆明第五、六區(qū)。

2、自然狀況

西山區(qū)境內(nèi)山川秀美，風(fēng)景名勝、古寺名園甚多，有西山、棋盤山、觀音山、臥云山、大觀樓、白魚口、筇竹寺等著名旅游景點(diǎn)，大小17個(gè)公園，是昆明公園最多的主城區(qū)。

氣候特征屬北緯亞熱帶，然而境內(nèi)大多數(shù)地區(qū)夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，氣候宜人，全年雨量充沛，光熱熱水資源充足。

3、旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)

西山區(qū)是云南省和昆明市重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是全省重要的工業(yè)基地和商貿(mào)旅游區(qū)，是昆明市通往滇西方向的重要出口。西山西山區(qū)旅游資源豐富多彩，民族風(fēng)情濃郁多姿，歷史遺跡不勝枚舉，是昆明市生態(tài)環(huán)境最好的區(qū)之一。全區(qū)森林覆蓋率達(dá)到50%以上，位于四區(qū)之首；城區(qū)內(nèi)有大觀公園、南園、庾園、西華園，東有滇池旅游度假區(qū)、云南民族村，中間有西山森林公園、華亭寺、聶耳墓、貓貓?bào)洹稗r(nóng)家樂”、觀音山、白魚口、海口石城，西有棋盤山森林公園、臥云山森林公園、豹子箐“農(nóng)家樂”等，良好的生態(tài)環(huán)境加上豐富的旅游資源，為西山區(qū)旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

二、項(xiàng)目建設(shè)所具備的條件

1、“十二五”期間西山區(qū)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要

西山區(qū)正在實(shí)施的第十二個(gè)五年規(guī)劃旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要 西山區(qū)旅游業(yè)發(fā)展面臨著諸多機(jī)遇，一是旅游經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)。近年來，全市入境旅游穩(wěn)健增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)旅游全面發(fā)展，假日旅游空前繁榮，出境旅游方興未艾，旅游接待和收入等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高于全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平。二是產(chǎn)業(yè)規(guī)模日益壯大。旅游產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，帶動(dòng)了交通運(yùn)輸、城鄉(xiāng)建設(shè)，促進(jìn)了環(huán)保和生態(tài)的發(fā)展，為擴(kuò)大內(nèi)需、吸引投資、增加就業(yè)，尤其是為周邊農(nóng)民就業(yè)增收作出了突出的貢獻(xiàn)，也對(duì)宣傳、擴(kuò)大對(duì)外交流，提升城市形象，發(fā)揮了獨(dú)特而重要的作用。三是旅游發(fā)展環(huán)境明顯改善。旅游交通“瓶頸”初步緩解。景區(qū)交通、環(huán)境治理、供水供電、消防等設(shè)施建設(shè)得到加速完善和提升，旅游產(chǎn)品供給體系建設(shè)進(jìn)展明顯。四是旅游旅游市場(chǎng)開發(fā)取得明顯成效。

為此西山區(qū)挖掘特有的旅游資源，充分利用資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)培養(yǎng)個(gè)性化、新型精品化的旅游項(xiàng)目作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，根據(jù)鄉(xiāng)村旅游的實(shí)質(zhì)，加大西山區(qū)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展力度，打造西山區(qū)鄉(xiāng)村旅游新形象，把西山區(qū)建設(shè)成特色鮮明、總類多樣，精致優(yōu)美的郊野鄉(xiāng)村旅游區(qū)。

2、西山區(qū)積極引進(jìn)企業(yè)投資發(fā)展

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

西山區(qū)為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，制定了一系列鼓勵(lì)外來投資的優(yōu)惠政策，其中專門有鼓勵(lì)開發(fā)生態(tài)旅游資源的優(yōu)惠政策。按照西山區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃投資的目的，區(qū)政府根據(jù)開發(fā)規(guī)模及項(xiàng)目特點(diǎn)給予財(cái)政支持。有利于在保護(hù)現(xiàn)有旅游資源的前提下，允許各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村實(shí)行所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，采取租賃、拍賣、轉(zhuǎn)讓等形式開發(fā)土地旅游資源。

第四章

項(xiàng)目建設(shè)的必要性

昆明是最具發(fā)展?jié)摿蛻?zhàn)略投資價(jià)值的城市，其中建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，向市場(chǎng)提供綠色生態(tài)食品是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、造福子孫的基本國(guó)策，而“生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)品”則是最具戰(zhàn)略投資價(jià)值的項(xiàng)目。

一、土地高效開發(fā)利用的必要性

以西部經(jīng)濟(jì)帶為媒介，以西山自然生態(tài)保護(hù)區(qū)為為看點(diǎn)，以整合生態(tài)旅游為支撐，以開發(fā)建設(shè)觀光旅游區(qū)為動(dòng)力，促進(jìn)生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)為紐帶，建設(shè)新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項(xiàng)目及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，充分挖掘土地潛力，有利于土地價(jià)值綜合提升。豐富的資源帶來勃勃商機(jī)，在循環(huán)經(jīng)濟(jì)的輻射作用下，消費(fèi)群體和消費(fèi)量劇增，為該建設(shè)項(xiàng)目提供了必要性。

二、符合生態(tài)立市、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市的發(fā)展戰(zhàn)略

該項(xiàng)目屬生態(tài)旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。將成為我市可持續(xù)增長(zhǎng)的后續(xù)產(chǎn)業(yè)之一，生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

該項(xiàng)目以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為核心，從整合資源入手，從而推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，向市場(chǎng)推出生態(tài)綠色食品和旅游產(chǎn)品，從而推進(jìn)由大變強(qiáng)，推進(jìn)企業(yè)總體素質(zhì)，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型，明顯提高資源利用率，為市民創(chuàng)造良好的生活與工作環(huán)境，為子孫后代留下藍(lán)天綠地。

該項(xiàng)目以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量、提高產(chǎn)業(yè)層次為目的；以增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集約能力，建立以市場(chǎng)為導(dǎo)向的生態(tài)旅游發(fā)展戰(zhàn)略。

第五章

項(xiàng)目發(fā)展的方向

一、客戶群定位

主客戶群定位：本市及鄰市經(jīng)銷商，西山區(qū)本地及三大城市板塊中商務(wù)、會(huì)議及培訓(xùn)等消費(fèi)市場(chǎng)，及商務(wù)度假市場(chǎng)。

亞客戶群定位：國(guó)內(nèi)臨省市各類商務(wù)度假市場(chǎng)及旅游消費(fèi)群體。

二、文化、特色定位

以自然生態(tài)觀光為主題，以洞藏酒品質(zhì)為特色，以生態(tài)食品休閑度假為品牌。

三、功能定位

西山區(qū)自然保護(hù)區(qū)生態(tài)景觀；名人題字摩崖石刻歷史文物；觀光旅游、休閑度假村；生態(tài)旅游觀光；構(gòu)筑休閑及景點(diǎn)于一體的綜合性觀光旅游、休閑度假項(xiàng)目。

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

四、檔次定位：

花紅洞特有的自然資源及藏酒條件，昆明及整個(gè)云南，甚至整個(gè)中國(guó)少之又少。周邊獨(dú)特的歷史文化場(chǎng)所及民族文化風(fēng)情使得項(xiàng)目?jī)?nèi)容更加充實(shí)，因此，有必要把項(xiàng)目打造成3A及3A級(jí)以上休閑度假旅游景區(qū)。

第六章、生態(tài)旅游市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)

一、生態(tài)旅游是社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，人與自然和諧發(fā)展的必經(jīng)之路

生態(tài)旅游是從20世紀(jì)90年代發(fā)展起來的。生態(tài)旅游不僅被定義為一種適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的以自然為基礎(chǔ)的旅游；它還是國(guó)家政府機(jī)構(gòu)用來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一種有效工具。

1、生態(tài)旅游是一種對(duì)環(huán)境負(fù)責(zé)的旅游和觀光行為，主要通過對(duì)環(huán)境的保護(hù)，達(dá)到使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)和人口得以持續(xù)發(fā)展的目的。

2、生態(tài)旅游是在一定自然地域中進(jìn)行的有責(zé)任的旅游行為，為了享受和欣賞的歷史的和現(xiàn)存的自然文化景觀，這種行為應(yīng)該在不干擾自然地域保護(hù)生態(tài)環(huán)境，降低旅游的負(fù)面影響和為當(dāng)?shù)厝颂峁┯幸娴纳鐣?huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的情況下進(jìn)行的。

3、經(jīng)濟(jì)效益

項(xiàng)目建成，將轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力的就業(yè)，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)調(diào)整，開拓新的增收渠道，創(chuàng)造新的增收模式。市旅游資源的最大特點(diǎn)是人文景觀與自然景觀共生，15

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與社會(huì)結(jié)構(gòu)的自然形態(tài)明顯，旅游物價(jià)平穩(wěn)，親和力較強(qiáng)。

綠色食品的市場(chǎng)：1990年5月15日，我國(guó)正式宣布開始發(fā)展綠色食品。我國(guó)綠色食品事業(yè)經(jīng)歷了以下發(fā)展過程：提出綠色食品的科學(xué)概念——建立綠色食品生產(chǎn)體系和管理體系——系統(tǒng)組織綠色食品工程建設(shè)實(shí)施——穩(wěn)步向社會(huì)化產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)化國(guó)際化方向推進(jìn)。

第七章

技術(shù)方案

設(shè)計(jì)原則

本項(xiàng)目的技術(shù)方案依照項(xiàng)目區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件遵循自然社會(huì)和經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，以充分利用當(dāng)?shù)氐淖匀缓腿宋馁Y源，建立具有鮮明地域特點(diǎn)的生態(tài)綜合旅游項(xiàng)目體系為目的，運(yùn)用生態(tài)學(xué)的物質(zhì)循環(huán)轉(zhuǎn)化原理進(jìn)行設(shè)計(jì)。

第八章

組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

一、工程項(xiàng)目管理

建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)性工程，系統(tǒng)工程有其內(nèi)在的規(guī)律，需要通過與之相適應(yīng)的管理模式、管理程序、管理方法、管理技術(shù)去實(shí)現(xiàn)。也就是說，需要有專門從事工程項(xiàng)目管理的組織為之服務(wù)。這種組織應(yīng)該有與項(xiàng)目管理相適應(yīng)的方法和技術(shù)；

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

有相應(yīng)的資質(zhì)人才經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)闃I(yè)主提供最優(yōu)秀是項(xiàng)目管理服務(wù)，能夠?yàn)闃I(yè)主創(chuàng)造最大限度的效益。

1、實(shí)施投資項(xiàng)目法人制

1992年國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行業(yè)主責(zé)任制的暫行規(guī)定》，并隨后推行法人責(zé)任制。國(guó)家十五計(jì)劃綱要指出：全面實(shí)行投資項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制、合同管理制，健全投資約束機(jī)制。這使我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目管理體制改革向前邁進(jìn)了一大步。

業(yè)主是項(xiàng)目的投資主體，在項(xiàng)目實(shí)施過程中有最大的決策權(quán)，能否正確決策取決于業(yè)主的素質(zhì)。業(yè)主不一定必須是項(xiàng)目管理專家，但作為過程建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)主應(yīng)該具備必要的業(yè)主應(yīng)該具備必要的項(xiàng)目管理方面的知識(shí)。‘

2、組織機(jī)構(gòu)

實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級(jí)管理，逐級(jí)考核的直線分層次管理體系。依靠有效的激勵(lì)機(jī)制和制約機(jī)制，堅(jiān)持自主管理，以人為本，以質(zhì)量為中心，以責(zé)任為紐帶，鼓勵(lì)不斷創(chuàng)新，走中外結(jié)合，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的管理之路。

3、人力資源

總經(jīng)理由董事會(huì)批準(zhǔn)任命，中層管理人員采取按條件在社會(huì)招聘辦法解決。營(yíng)業(yè)人員及服務(wù)人員從市區(qū)下崗職工按規(guī)定考核擇優(yōu)錄用。

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

4、員工培訓(xùn)

主要管理人員由單位組織外地考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，工作人員由公司統(tǒng)一組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)。

第九章 投資估算表

一、估算編制范圍

本估算為團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告投資估算，估算主要包括：歷史文化區(qū)改造費(fèi)、住宿休閑區(qū)域餐飲娛樂區(qū)建設(shè)費(fèi)、土地租用費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及市政配套費(fèi)。不包括：業(yè)主開業(yè)流動(dòng)資金和建造期價(jià)格可能發(fā)生的變動(dòng)而需要增加的費(fèi)用。

二、估算編制依據(jù)

本項(xiàng)目建設(shè)投資根據(jù)建筑設(shè)計(jì)方案，相關(guān)圖紙及市建筑工程預(yù)算相關(guān)定額及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

1、相似工程合同造價(jià)資料及地區(qū)材料價(jià)格。

2、假定由本市內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)，施工及項(xiàng)目管理。

三、投資估算

本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資7800萬元，其中歷史文化區(qū)維護(hù)及裝飾100萬元，藏酒區(qū)800萬元，生態(tài)林休閑區(qū)3600萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及辦公配置2000萬元，庭院景觀區(qū)及工藝美術(shù)展示區(qū)1000萬元，山林健身觀光區(qū)300萬元。

第十章

經(jīng)濟(jì)分析

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

通過預(yù)測(cè)，本報(bào)告擬定下列經(jīng)營(yíng)策略：花紅圣泉酒莊總投資7800萬元，由政府招商引資，開發(fā)商有規(guī)劃的開發(fā)，自主經(jīng)營(yíng)。

一、年?duì)I業(yè)收入

通過歷年旅游接待情況，預(yù)測(cè)花紅圣泉酒莊生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目收入概況如下：

二、成本估算

1、各項(xiàng)原材料成本，按現(xiàn)行市場(chǎng)行情進(jìn)行估算。

2、投資采用平均年限法匪類進(jìn)行折舊攤銷，攤銷折舊20年。

3、管理費(fèi)用按銷售收入的20%計(jì)算。

4、銷售費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì)算。

5、職工年平均工資按16000計(jì)算，管理人員按42000計(jì)算。包括工資性補(bǔ)貼及福利。

6、稅金：交易稅按收入3.3%計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅收按5.5%計(jì)算，租用按租金收入17.5%計(jì)算。

三、所得稅

按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其他實(shí)施細(xì)則，所得稅按25%計(jì)算。

四、資金籌措

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

采取有效措施，組織和引導(dǎo)全社會(huì)各方面的力量，多渠道、多形式籌集資金，建設(shè)和完善旅游投入增長(zhǎng)機(jī)制，增加項(xiàng)目投入。

1、積極招商引資

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展需要，制定有關(guān)鼓勵(lì)投資開發(fā)政策，并優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)的外部環(huán)境，吸引企業(yè)個(gè)體工商戶到項(xiàng)目區(qū)投資。同時(shí)要擴(kuò)大對(duì)外宣傳力度，提高項(xiàng)目的知名度，吸引更多的外來業(yè)主對(duì)項(xiàng)目投資。

2、爭(zhēng)取國(guó)家政策資金和社會(huì)資金投入

適當(dāng)擴(kuò)大項(xiàng)目專項(xiàng)資金的投入，積極向政府爭(zhēng)取專項(xiàng)資金。同時(shí)要注重證券資金的投入，抓住機(jī)遇，創(chuàng)造條件，積極主動(dòng)向上市公司靠攏，搞聯(lián)合，上市融資，吸收社會(huì)資本。在擴(kuò)大融資渠道的同時(shí)，要細(xì)化資金管理，加強(qiáng)監(jiān)督，堅(jiān)持專款專用，專戶儲(chǔ)存，提高資金的使用效率。

第十一章風(fēng)險(xiǎn)分析

生態(tài)旅游發(fā)展要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，遵循價(jià)值規(guī)律，講求經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。離開了市場(chǎng)，生態(tài)旅游，休閑度假的推廣就難以得到應(yīng)用，因此，市場(chǎng)需求是生態(tài)旅游發(fā)展的方向。

一、自然風(fēng)險(xiǎn)

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

由于自然環(huán)境等不確定性因素，受環(huán)境的影響，生態(tài)旅游區(qū)域的客源狀況也有著很多不確定的因素。

二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，旅游市場(chǎng)也一樣。本項(xiàng)目相比其他旅游區(qū)域，開發(fā)較晚，知名度不高，存在產(chǎn)品的供求失衡導(dǎo)致的波動(dòng)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的困難。

三、防范風(fēng)險(xiǎn)的措施

1、制度安排與政策機(jī)制。

它直接關(guān)系到能否調(diào)動(dòng)各方面的積極因素，使生態(tài)旅游的發(fā)展充滿生機(jī)與活力。生態(tài)旅游發(fā)展，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)離不開政府的扶持。

2、人才培育機(jī)制

生態(tài)旅游的發(fā)展必須調(diào)動(dòng)全社會(huì)的力量，其中的核心問題 是人才隊(duì)伍的建設(shè)。我們要通過體制改革，環(huán)境優(yōu)化，觀念轉(zhuǎn)變，不拘一格，發(fā)現(xiàn)人才，使用人才，發(fā)現(xiàn)人才，使用人才。

第十二章

環(huán)境保護(hù)

當(dāng)今，綠色經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)成為新世紀(jì)的標(biāo)志。用環(huán)保促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。保護(hù)環(huán)境就是保護(hù)生

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

產(chǎn)力，改善環(huán)境就是發(fā)展生產(chǎn)力。因此，如何協(xié)調(diào)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，建設(shè)人與自然和諧相處的現(xiàn)代文明是堅(jiān)持實(shí)現(xiàn)保護(hù)環(huán)境的基本國(guó)策的關(guān)鍵。

一、設(shè)計(jì)依據(jù)

《中華人民共和國(guó)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）《中華人民共和國(guó)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）《中華人民共和國(guó)大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB16297-1996）《中華人民共和國(guó)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-96）；

二、環(huán)境保護(hù)目標(biāo)

將生態(tài)旅游景區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色景區(qū)。實(shí)行環(huán)保與經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步持續(xù)發(fā)展。

1、空氣質(zhì)量

環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家GB3095-1996一類地區(qū)中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

2、地面水質(zhì)量

地面水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標(biāo)準(zhǔn)。

3、環(huán)境噪音

環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達(dá)到國(guó)家GB3096-93標(biāo)準(zhǔn)中二類地區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜40～45dB,夜間35～40dB）

4、固體廢棄物

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無害化處理率達(dá)到100%

5、生態(tài)保護(hù)覆蓋率100%。

三、環(huán)境保護(hù)原則

1、與自然和諧共存原則

生態(tài)旅游景區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對(duì)局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。

2、生態(tài)效率原則

在基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造過程中，按照“三同時(shí)”原則，應(yīng)全面實(shí)施清潔建設(shè)，盡可能降低資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵(lì)利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。

3、區(qū)域發(fā)展原則

盡可能將生態(tài)旅游景區(qū)與地方特色經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，將景區(qū)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護(hù)規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。

4、高科技、高效益原則

大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國(guó)際上先進(jìn)的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，要求經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)最佳平衡，實(shí)現(xiàn)“雙贏”．

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

5、軟硬件并重原則

硬件指具體工程項(xiàng)目的建設(shè)，軟件包括景區(qū)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設(shè)等，在進(jìn)行硬件建設(shè)同時(shí)必須建立和完善軟件建設(shè)，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。

四、環(huán)境影響因素分析

1、項(xiàng)目施工期

項(xiàng)目建設(shè)過程中，場(chǎng)地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、設(shè)備裝配等施工行為，在一定時(shí)段內(nèi)都將會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成一定影響。

⑴材料及土石方運(yùn)輸車輛噪聲； ⑵現(xiàn)場(chǎng)施工噪聲；

⑶運(yùn)輸車輛的汽車尾氣及燃油機(jī)械排放的燃油廢氣； ⑷施工中土方挖掘、平整場(chǎng)地以及裝載運(yùn)輸產(chǎn)生的二次揚(yáng)塵；

⑸施工作業(yè)產(chǎn)生的生活污水； ⑹挖掘土方等產(chǎn)生的固體廢棄物； ⑺施工現(xiàn)場(chǎng)周圍的景觀影響。

由上面分析可以看出，施工期對(duì)周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚(yáng)塵污染，污染因子為TSP。這種污染影響是暫時(shí)的，可逆的，工程一結(jié)束，污染影響也就隨之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產(chǎn)生的塵埃排放物，會(huì)在短期內(nèi)大大影響當(dāng)?shù)氐目諝赓|(zhì)量。粉塵排放量隨施工作業(yè)的活動(dòng)水

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

平、特定操作和主導(dǎo)天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。

2、項(xiàng)目建成后污染分析 ⑴廢氣

景區(qū)建成后廢氣主要有飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等。

⑵廢水

污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機(jī)物。⑶廢渣

景區(qū)建成后，其排放的主要固體污染物有畜禽糞便和生活垃圾。

五、環(huán)境保護(hù)防治規(guī)劃

1、施工期間環(huán)境保護(hù)措施

施工期間比較明顯的環(huán)境問題主要有三點(diǎn)：一是施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲；二是施工中平整場(chǎng)地、混凝土運(yùn)輸攪拌等作業(yè)產(chǎn)生的地面揚(yáng)塵；三是施工期間的生活污水。

1、施工機(jī)械運(yùn)行時(shí)的噪聲輻射源強(qiáng)在75～115dB（A）范圍內(nèi)，距離聲源30米范圍內(nèi)的噪聲輻射值超過建筑施工景區(qū)界噪聲限制標(biāo)準(zhǔn)，如果施工機(jī)械放置位置距離邊界較近，施工時(shí)應(yīng)采取適當(dāng)?shù)母袈暣胧?/p>

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

2、對(duì)于施工期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵，在不同的施工環(huán)節(jié)采取不同的措施，力爭(zhēng)使其對(duì)環(huán)境的污染降至最低。揚(yáng)塵嚴(yán)重時(shí)實(shí)行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對(duì)輪胎進(jìn)行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。

3、施工期間產(chǎn)生的生活污水，要加強(qiáng)管理，污水實(shí)行統(tǒng)一收集、排至北站污水處理廠，防止對(duì)周圍環(huán)境的污染。

2、運(yùn)行期間的環(huán)境保護(hù)措施

1、廢氣

基本情況：廢氣主要是廚房油煙和汽車尾氣。我公司只用清潔能源液化氣和電能，因此在運(yùn)營(yíng)期的廢氣主要是廚房做飯時(shí)產(chǎn)生廚房油煙。

計(jì)劃措施：我公司按照環(huán)保管理部門的要求安裝油煙凈化裝置，使油煙排氣筒的設(shè)置高于自身樓高1.5米。使用液化氣和電等清潔能源。使用具有《環(huán)境保護(hù)認(rèn)證證書》和《云南省環(huán)境保護(hù)行業(yè)污染治理資質(zhì)證書的廠家生產(chǎn)的炊具和廚具。

2、廢水

基本情況：廢水主要是餐飲、客房、項(xiàng)目KTV廢水以及員工的生活污水。

計(jì)劃措施：針對(duì)公司的排水情況，本項(xiàng)目排水采用雨水、污水分流制。雨水經(jīng)雨水管網(wǎng)統(tǒng)一收集后排入項(xiàng)目西面的分洪溝；計(jì)劃運(yùn)營(yíng)期餐飲廢水經(jīng)隔油池處理后排入項(xiàng)目?jī)?nèi)的池塘，多功能廳及餐

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

廳內(nèi)的衛(wèi)生間污水經(jīng)化糞池處理后上清液也排入池塘（目前項(xiàng)目客源不穩(wěn)定，化糞池的糞便和污水較少，還沒有污水進(jìn)入池塘），客房的生活污水經(jīng)原有排污管道排入隔壁動(dòng)物研究所的化糞池，員工廁所有單獨(dú)是化糞池，該化糞池?zé)o外排口，由環(huán)衛(wèi)部門清掏。排入池塘內(nèi)的污水經(jīng)稀釋、沉淀后進(jìn)一步處理，再回用于綠化和澆灌蔬菜。隔油池找相關(guān)公司進(jìn)行定期清理。我公司會(huì)嚴(yán)格按照昆明市政府有關(guān)“禁磷”、“禁白”的要求，使用無磷洗衣粉和無磷清潔劑。加強(qiáng)用水管理，降低用水排水量，提高員工的節(jié)水意識(shí)，大力倡導(dǎo)節(jié)約用水，減少客房設(shè)備用水量。

推行節(jié)約用水的獎(jiǎng)勵(lì)措施，逐步實(shí)行定額用水制度，規(guī)劃建設(shè)中水處理設(shè)施，提高水的重復(fù)利用率。

3、噪聲

基本情況：項(xiàng)目的主要噪聲源是KTV包房?jī)?nèi)的音響設(shè)備，廚房?jī)艋鞯囊L(fēng)機(jī)。KTV的運(yùn)營(yíng)時(shí)間為晚18：00至凌晨2：00，大；油煙凈化器位于項(xiàng)目一樓廚房的東北角，油煙凈化器引風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間為7：00——9：00，11：00——14：00，17：00——21：00。

計(jì)劃措施：我公司將嚴(yán)格按照文化部頒布的《營(yíng)業(yè)性歌舞娛樂場(chǎng)所管理辦法》及《云南省營(yíng)業(yè)性歌舞娛樂場(chǎng)所管理?xiàng)l例》的要求進(jìn)行KTV的建設(shè)及日常經(jīng)營(yíng)管理；嚴(yán)格按照《娛樂場(chǎng)所管理?xiàng)l例》的規(guī)定，KTV的營(yíng)業(yè)時(shí)間不超過凌晨2：00。KTV內(nèi)采用隔音效果較好的隔聲材料，加強(qiáng)房間隔壁與建筑結(jié)構(gòu)的隔振處理，所有房間對(duì)外一面均 27

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

無門窗，完善和改進(jìn)KTV包房各項(xiàng)隔音、減震、降噪措施，同時(shí)合理放置音響，減少了對(duì)周圍及上下樓層的影響。

4、固物

基本情況：項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢棄物主要來源于廚房餐廳、KTV、客房、觀景房產(chǎn)生的固廢，以及公司內(nèi)員工產(chǎn)生的生活垃圾KTV包房、客房、觀景房、餐飲固體廢棄物主要由蔬菜、紙屑、果皮、酒瓶等包裝物構(gòu)成。

計(jì)劃措施：垃圾每天清理集中后分類存放，能回收的外售資源化利用，不能回收的垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處置。食品殘留物統(tǒng)一收集后和隔油池中打撈的動(dòng)植物油一起放入泔水桶，交由相關(guān)公司處理，公司內(nèi)員工的生活垃圾集中收集后由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。使固體廢棄物處置率達(dá)100%。

該項(xiàng)目在環(huán)境保護(hù)方面投入大量資金，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，認(rèn)真落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的健康、綠色、環(huán)保可持續(xù)發(fā)展。

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

第六章

綜 論

該項(xiàng)目建成后，將為昆明市旅游增添了新的亮點(diǎn)，與筇竹寺、郊野公園、棋盤仙閣、法界禪寺形成一條綜合性的旅游鏈。

1、該項(xiàng)目適應(yīng)了旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的客觀要求，是旅游開發(fā)形式轉(zhuǎn)型的新探索，推進(jìn)了現(xiàn)代旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，不僅拓寬了旅游資源開發(fā)的路徑，而且把旅游、休閑度假、新農(nóng)村建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來，加快了結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升和豐富了旅游的內(nèi)涵，減少了旅游開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)，迎合了大眾消費(fèi)心理。

2、該項(xiàng)目可促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化改變。旅游業(yè)具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用，開發(fā)生態(tài)旅游，同時(shí)充分開發(fā)利用了農(nóng)村豐裕的空間資源和眾多的家事活動(dòng)、傳統(tǒng)文化、風(fēng)俗等無形資產(chǎn)。

3、該項(xiàng)目可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，積極開發(fā)生態(tài)旅游，不僅可以有效地解決農(nóng)村富裕勞動(dòng)人口的就業(yè)問題（旅游業(yè)每增加1個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，就能帶來相關(guān)行業(yè)5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)），緩解社會(huì)壓力。

生態(tài)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目 方案

4、該項(xiàng)目可以加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)，有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。開發(fā)生態(tài)旅游的生產(chǎn)素材是當(dāng)?shù)厝伺c自然和諧共生的環(huán)境，因此對(duì)加快生態(tài)建設(shè)、農(nóng)地保護(hù)、規(guī)范開發(fā)、資源永續(xù)利用力度大，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

5、該項(xiàng)目可以緩解假日高峰旅游壓力，促進(jìn)消費(fèi)。不但可以有效地對(duì)部分旅游者進(jìn)行分流，就近帶動(dòng)消費(fèi)者，同時(shí)也提高了游客的游覽體驗(yàn)質(zhì)量，豐富人民的消費(fèi)及文化生活。

6、項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入38,315萬元，可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)11,821萬元，投資回收期2.1年，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為93.5%。

該項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，建議建設(shè)單位抓緊建設(shè)實(shí)施。項(xiàng)目的發(fā)展，希望得到政府的支持與關(guān)懷！

第五篇：住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一 總論

（一）項(xiàng)目背景： 1 項(xiàng)目名稱：惠滇花園

承辦單位概況：曲靖紳園房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司始建于2008年9月，是一個(gè)具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，公司注冊(cè)資本為壹仟萬元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑材料、裝飾材料、金屬材料銷售等。是一家新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下設(shè)綠化公司、商貿(mào)公司、物流公司。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司制度的運(yùn)作方式，現(xiàn)在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，已初步形成了一個(gè)上進(jìn)、勇于開拓的企業(yè)團(tuán)隊(duì)。公司始終堅(jiān)持團(tuán)結(jié)協(xié)作、銳意進(jìn)取、開拓創(chuàng)新、求真務(wù)實(shí)的精神，以日臻完善的管理體系，嚴(yán)格按照“誠(chéng)實(shí)守信、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)方針，樹立品牌的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持追求獲取社會(huì)良好效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益雙贏的局面。公司曾在昆明投資開發(fā)若干大、中、小型樓盤。公司2000年與昆明泰尊祥和房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了“西山別墅”（三期還在開發(fā)中）。2006年與昆明宸瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)面積約二十萬平方米的“官渡工業(yè)園區(qū)機(jī)電城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的綠化公司承建了曲靖南城門的建設(shè)和綠化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度評(píng)價(jià)和市民的廣泛贊譽(yù)，現(xiàn)二期工程正在建設(shè)中。現(xiàn)在的紳園房地產(chǎn)正在健康有序的蓬勃發(fā)展，我們不斷的積極尋求和探索與市場(chǎng)機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)營(yíng)方針，始終堅(jiān)持“人性化”的設(shè)計(jì)思想，竭誠(chéng)為業(yè)主營(yíng)造一流的居住和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。我們必將為爭(zhēng)創(chuàng)一流品牌房地產(chǎn)企業(yè)而努力，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展的新思路、新理念，拓寬經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為己任，為曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

（二）項(xiàng)目概況： 1 地塊環(huán)境：

地塊面積：凈用地面積，近似扇形，周邊主要有菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成。該地塊位于麒麟?yún)^(qū)紅廟村二隊(duì)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地勢(shì)呈現(xiàn)南高北低的趨勢(shì)，站在高處視野很開闊，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。惠滇花園位于城南水務(wù)片區(qū)，從南城門出發(fā)經(jīng)過官房酒店經(jīng)麒小線到達(dá)。第二工作區(qū)離我們只有一路之隔，在第二工作區(qū)內(nèi)將設(shè)置幼兒園、游泳館、羽毛球館、網(wǎng)球場(chǎng)等各類娛樂運(yùn)動(dòng)設(shè)施。惠滇花園居住周圍有；法院小區(qū)、水務(wù)小區(qū)、惠滇山莊、瀟湘水庫、桃花湖公園等 位于此地生活方便而多彩。2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積：170畝（約180000）

容積率：1.58（本地塊位于曲靖南片區(qū)，沿惠滇山莊往前走即達(dá)昆曲速公路，是曲靖別墅區(qū)重點(diǎn)開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的醫(yī)療人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：113253 開發(fā)周期：至年

土地價(jià)格：萬 3 項(xiàng)目周邊情況

（1）地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（2）物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）（3)局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）4 項(xiàng)目投入資金及效益情況 項(xiàng)目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價(jià)格：2000 元/平米起 項(xiàng)目銷售收入：59104.00萬元 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：16127.14萬元 項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)：27.28％ 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：25.39％

（三）項(xiàng)目建設(shè)緣由

項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開拓發(fā)展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神

國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時(shí)間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。3 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)所在

世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì)

（四）市場(chǎng)分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到104.06點(diǎn)，比上年增加2.6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，（《中國(guó)統(tǒng)計(jì)》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2000年實(shí)際 比上年同期+% 住宅投資（億元）3318.7 25.8 商品房新開工面積（萬平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米）23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.1 26.9 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個(gè)人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長(zhǎng)19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長(zhǎng)25.8%。2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。3． 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價(jià)1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，下跌7.95%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)3221.18元，上漲3.47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng)17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。

4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)

2000年XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較1999年增長(zhǎng)11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長(zhǎng)3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長(zhǎng)2%；其中住宅竣工面積達(dá)377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長(zhǎng)8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達(dá)60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長(zhǎng)11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長(zhǎng)17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長(zhǎng)52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長(zhǎng)。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購買為6.91億元，個(gè)人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。價(jià)格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計(jì)總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表：

各季度XX市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。

光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡(jiǎn)稱“武漢?中國(guó)光谷”）。

（2）建筑類型

住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。●高層。目前曲靖市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。它們都以高品質(zhì)樹立的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。曲靖特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場(chǎng)中無論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。

本項(xiàng)目建筑類型：

以別墅（A3)為主干，周圍點(diǎn)綴布局（H1/H2/H3/HP型）多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.58的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。配比：

別墅：A1 戶A2 戶A3 戶A4 戶 多層：H1型 戶、H2型 戶、H3型戶、HP型戶 高層：G1型 戶G2型 戶 G3型 戶G4型 戶

目標(biāo)市場(chǎng)地位 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下：

（1）第一期針對(duì)市第一人民醫(yī)院的職工;（2）第二期針對(duì)市第一人民醫(yī)院及其他醫(yī)療單位；（3）此后將面對(duì)社會(huì)銷售；（4）其他

（五）結(jié)論

本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。

1、投資環(huán)境分析結(jié)論

曲靖市位于長(zhǎng)江三角洲西北部，是長(zhǎng)江沿岸的重要口岸，離昆明僅1.5小時(shí)車程，受XX經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在云南省名列前茅，曲靖市現(xiàn)有人口約72萬人，包括外地在XX經(jīng)商人員共約80萬人。按曲靖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進(jìn)一步拉大，城市人口將大幅度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)4-5年人口將達(dá)到100萬人。該項(xiàng)目定位于曲靖市15%的中高收入消費(fèi)群體。具調(diào)查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬×15%/3×15%=1.2萬套（以戶均3人計(jì)），以每套120平方米計(jì)算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經(jīng)濟(jì)條件的進(jìn)一步改善，有購買實(shí)力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內(nèi)仍將是房產(chǎn)供需兩旺期（具體分析見第六章項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查和需求預(yù)測(cè)分析）。

XX市區(qū)可以簡(jiǎn)明的分成三個(gè)區(qū)域：城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城中中心生活區(qū)、城南新生活區(qū)。城市規(guī)劃有特色，如XX廣場(chǎng)、步行街、美食街； 城市發(fā)展思路清晰，如經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定，XX作為長(zhǎng)江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時(shí)新建的XX長(zhǎng)江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟(jì)樞紐。位于境內(nèi)的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)吸引了眾多的國(guó)內(nèi)外商家來蕪?fù)顿Y，近兩年來，有近20家上市公司落戶XX，2003年上半年可實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值26億元，同比增長(zhǎng)13.1%，依托長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境良好；城市生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為XX市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件，住宅銷售價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)上升：經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費(fèi)需求；產(chǎn)品質(zhì)量上升帶動(dòng)成本的上升；大量高層住宅帶動(dòng)房?jī)r(jià)總體水平的上升；土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的上升；建安成本的上升。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇：大量樓盤的開發(fā)必然形成有效客戶的分流及競(jìng)爭(zhēng)的加劇。產(chǎn)品差異化、定位細(xì)分化、企業(yè)品牌化是今后XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，XX市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來發(fā)展快速，房?jī)r(jià)持續(xù)上升。特別是浙江房地產(chǎn)開發(fā)公司的進(jìn)入，是推動(dòng)XX市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。

2、金融投資環(huán)境分析結(jié)論

由于2003年央行出臺(tái)的系列房地產(chǎn)金融政策，意在限制高房?jī)r(jià)，適度控制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的炒作風(fēng)，最具現(xiàn)實(shí)意義的幾條規(guī)定是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款被取消，商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的門檻提高，銷售回款的周期延長(zhǎng)，這些政策對(duì)目前XX已經(jīng)完成土地拍賣但尚未開工建設(shè)的樓盤影響不小，部分開發(fā)企業(yè)可能因?yàn)橘Y金儲(chǔ)備不足，陷入尷尬的局勢(shì)，這些政策對(duì)未來的XX房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用加速XX房地產(chǎn)企業(yè)從新洗牌的局面。因此規(guī)避金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時(shí)彌補(bǔ)封頂按揭造成的消費(fèi)信貸斷裂，具備良好的財(cái)務(wù)狀況，以及規(guī)范的財(cái)務(wù)操作規(guī)程、人員是勢(shì)在必行的。

3、項(xiàng)目定位分析結(jié)論

曲靖未來幾年的規(guī)劃中以多層項(xiàng)目為主，因此對(duì)該項(xiàng)目高層定位有非常大的優(yōu)勢(shì)。

本項(xiàng)目在，它是XX市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿(mào)繁華，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會(huì)受到高端購房者的青睞。目前距離XX街X湖的XX花園為市目前價(jià)格最高的樓盤，樓面地價(jià)成本為：658.5元/平方米，而該項(xiàng)目的可銷售樓面地價(jià)成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項(xiàng)目是高檔次的，我們必須用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光去打造我們的項(xiàng)目。

XX苑三面臨街，2.2萬平方米沿街商鋪，開發(fā)大型品牌超市賣場(chǎng)、時(shí)尚休閑商業(yè)街，強(qiáng)大的商業(yè)設(shè)施，足以成為XX廣場(chǎng)周邊區(qū)域的商業(yè)中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺(tái)、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設(shè)施讓您的生活更添健康活力。VIP會(huì)員俱樂部、商務(wù)中心、藝術(shù)幼兒園，網(wǎng)絡(luò)式物業(yè)管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項(xiàng)目做到了“五年內(nèi)保持領(lǐng)先，十年內(nèi)不落伍！”目充分掌握居民的購前樓盤均價(jià)定位在2500元/m2，采取房?jī)r(jià)低開高走的策略，房消費(fèi)心理，隨市場(chǎng)靈活掌握售價(jià)，獲得滾動(dòng)發(fā)展的資金和理想收益。在戶型結(jié)構(gòu)上控制在市場(chǎng)流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價(jià)格控制在20-40萬，順勢(shì)市場(chǎng)的反映，在保證樓盤風(fēng)險(xiǎn)托盤銷售的前提下，此項(xiàng)目樓群定價(jià)具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和良好的效益預(yù)期性，在城市化建設(shè)不斷推進(jìn)，人們對(duì)住宅要求的提升，人們貸款購房意識(shí)增強(qiáng)趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。該項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施后既滿足了人們對(duì)高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風(fēng)景線。