第一篇：旅游開發項目可行性報告

旅游開發項目可行性報告

項目名稱：萬德鎮界首村旅游開發項目可行性報告 申報單位： 聯系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：中國三農建設委員會

撰稿時間：2013年9月2日

總論

1.1概論

針對濟南市由觀光型向休閑度假型旅游過渡的發展現實，萬德鎮政府把“實施旅游立鎮”作為五大發展戰略的首要戰略，把“精心打造百公里旅游帶”作為全鎮兩大產業帶之一，正在將 風景區、游度假區整合為國家重點支持的《旅游基礎設施建設項目》，將其提升為5A級旅游區，被列為國家重點支持項目地區旅游基礎設施第一名。

隨著山東地區沿海經濟帶開發開放上升為國家戰略，濟南市長清區界首村依托彌足珍貴的山地丘陵資源，已華麗轉身，面向全國大旅游市場，全面開啟了揚帆遠航的新征程。《項目地區沿海經濟帶發展規劃》中指出，“首界村要依托山地、玉礦等資源優勢，推進資源型城市轉型，加快發展特色優勢產業，建成具有北方水鄉特色的玉石城和環境宜居的山地新城”。濟南市委、市政府已明確表態：“我們一定要將長清區和泰安臨界地帶變成一條聞名世界的景觀帶、產業帶。這是我們經濟發展的重要支撐點，也是我們要創造的一個旅游高地。我們要充分挖掘山地等旅游資源，科學規劃，合理布局，打造個性鮮明的5A級景區、旅游特色小鎮等一批特色景區，創建江北第一大竹海、竹海休閑體驗游等精品旅游路線，提升旅游服務的國際化水平，使旅游產業躍上一個新的層次，向世界展現一個美麗的濕地休閑之都?！?1.2項目區域概況

界首村位于濟南市長清區萬德鎮東南方向，西鄰泰安市石臘村，是去國家5A級景區泰山的必經之路。位于東經121°27′～122°29′，北緯40°45′～40°27′。

東西長為十三公里，南北寬為十公里，總面積98平方公里，占某某市總面積的2.45%，耕地面積近五萬畝。轄十一個村(分場)，十九個自然屯。全鄉共有居民4,304戶，共14,538人，其中有三個朝鮮族村，人口為1,644人；滿、回、錫伯族不足50人。1.2.1旅游資源

某某境內的青年水庫是某某第三大平原水庫，面積為8,065畝，環周為10公里，庫容1,200萬m3。

水庫建于1958年，當地政府為了保護歷史文物，在水庫偏中西北處留有1.3萬m2的孤島（現域名為明珠島），寺廟幾經修繕至今保護完整，寺廟中住一70多歲高齡的僧人釋覺凡主持日常佛教事務。

地下蘊藏著豐富的優質地熱溫泉資源，距地表約1,800米，水質優良，含氯化鈉、氧化鈣及氯化氟等多種有益礦物質及微量元素，常年水溫42℃，出水量大約（4,000立方米/小時）。溫泉中富含多種有益健康的微量元素，對人體的多種疾病有良好療養功效。近年來研究還發現，溫泉浴能夠促進機體的免疫功能，調整植物神經系統，所以還有一定的保健和延年益壽作用。

項目地區的水域資源、濕地植被景觀資源、歷史文物資源、民族風情資源、公路鐵路交通資源、映襯閭山山脈、一條條巨龍越野穿過、地處北站經濟帶可謂中國北方甲天下！人文景觀及旅游資源極具商業開發價值。礦產資源

某某南部和西南部有豐富的地下海水資源，經探明儲量達15.9億m3，Mgcl2、Nacl、Br礦化度工業指標極具開采價值，可連續開采數百年。

305國道北部地下水資源豐富，各項微量元素指標接近飲用礦泉水標準。1.2.3水資源

境內有西沙河、張家溝、鴨子河、月牙河等中小河流，自北向南流經全鄉，歸遼河入渤海；擁有8,065畝的青年水庫，水面遼闊，平均水深2米，保持良好。地面有三萬多畝坑塘，水質肥沃，餌料充足，是繁殖魚、蝦、貝類、蟹的天然淡水養殖場。1.2.4土地資源

某某共有土地面積98平方公里。其中耕地為71,440畝，鹽田4,382畝，葦田18,107畝，草地264畝，灘涂2,230畝。1.2.5交通資源

甜水地處某某、錦州兩市交界，素有某某的北大門之稱，是連接遼西五市，通往關內的交通要道；沈山、溝海線鐵路；秦沈、溝營大高速鐵路繞境通過；３０５國道、京沈高速公路穿越境內。1.3項目提出的背景

改革開放以來，我國的農業得以快速發展，取得舉世矚目的成績，特別是種植業，我們用世界上7％的耕地養活24％的人口。但種植業發展面臨耕地有限，單產難以快速大幅度提高的現實，對農村經濟發

黨的十七大報告提出：“加快轉變經濟發展方式，推動產業結構優化升級；促進經濟增長由主要依靠第二產業帶動向依靠第一，第二、第三產業協同帶動轉變，由主要依靠增加物質資源消耗向依靠科技進步、勞動者素質提高、管理創新轉變。” 1.3.1整合資源開發旅游開發產業

時序更迭、光陰荏苒。廣袤遼闊的三角洲在自然界中無聲的記錄著某某日新月異的變化，好風憑借力，送我上青云。

近年來旅游開發產業，這一商業模式取得了長足的發展。這個古老而又時尚、充滿現代氣息的休閑模式，給人們帶來了全新的生活品味。

厚天載物，適者生存。隨著一條條巨龍穿境而過，隨著春華秋實的變幻，一片片稻田、一彎彎葦浪、一座座坑塘、一條條河流環抱的“一潭春水”，湖中觀魚躍、草底現牛羊的盎然生機；明珠島、海云寺幾百年滄桑的傳奇故事為發展度假旅游提供了得天獨厚的條件。該項目為某某北站經濟帶注入了新的生機和活力，那些幾乎被遺忘的北部三角洲從而成為新的財富增長點。

某某正在由相對獨立產業向綜合開發產業鏈邁進，產業化鏈條明顯延伸，市場網絡進一步完善和規范，整體科技水平和綜合開發能力顯著增強。1.3.2發展目標

某某市旅游產業發展戰略，是以確立本市“北國濕地休閑之都，為最終目標的長遠謀劃。其目標包括定性和定量兩個指標。

1、定性戰略目標：

把某某市建成北國濕地休閑之都，國際旅游名城。旅游收入占GDP10%以上，旅游業成為市域國民經濟的支柱產業。

2、定量戰略目標

定量戰略目標實現的特征包括：旅游發展速度高于市域國民經濟8%的平均發展速度；2008-2010年間旅游收入平均增長速度達到25%；2010—2015年間旅游收入平均增長速度達到20%；2015—2020年預計保持15%的穩定增長態勢；從而成為某某市產業結構戰略框架的重要支柱產業之一。1.3.3區域旅游發展背景

項目地區旅游開發產業具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風光和生物多樣化的特點。這里系遼河入?？冢瑳_積三角洲末端濱海沉積平原。特殊的地質構造、茂密的樹林、廣袤的蘆葦、河流、島嶼、灘涂、沼澤和水庫，構成了別具特色的北國濱海河川濕地自然景觀。

項目區擁有良好的濕地景觀資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護區，且擁有良好的道路交通基礎設施，以及鄰近某某北站的區位優勢。

某某市以濕地為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于旅游產品開發滯后、旅游基礎設施和服務配套設施欠缺，資源優勢尚未轉化 劃》，進一步發揮旅游產業拉動性強、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業多、發展速度快等特點和優勢，進一步推動產業結構調整和優化、全力推進旅游業的發展，促進對外開放，將某某打造為“世界濕地休閑之都”。

項目地處京沈高速公路、鐵路與305國道、溝海鐵路交匯處。境內的西沙河、張家溝、鴨子河、月牙河自北向南流歸遼河入渤海，項目地區地處四條河流下游。1.8萬畝葦田同羊圈子葦場毗連，岸邊坑塘星羅棋布，8,065畝湖面平均水深2m，是衍生魚蝦蟹的天然場所。260畝草地是發展畜禽的天然放牧場。渾、太、遼河給與項目地區的補水為岸邊的農業提供了用之不盡的水源。芳草、蘆葦、農田、碧水、藍天融為一體故有北三角洲小江南之美譽。項目地區、明珠島、海云寺、龍王廟同觀光融為一體，協調自然，是北三角洲水鄉風情園的主題特色。形成了旅游競爭優勢，并使其脫穎而出，必將成為我國北方旅游業的頂級靚點。

在旅游產業不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強的今天，項目地區度假村必然向一定的主題化發展。綜觀中外旅游特色景點已經成為集自然觀光、精品購物、餐飲、娛樂、水上運動于一體的風景如畫的旅游基地。每個旅游俱樂部都是以自然觀光、旅游度假、娛樂運動等為主題。這類旅游產品具有很大的市場需求、發展空間和開發潛力。

項目地區旅游度假村充分利用水利工程、荒地、灘涂等低產業密度用地，開發建設旅游開發產業及相關產業，倡導環保理念，發展循 1.4編制依據 1.4.1相關法律法規

《中華人民共和國城市規劃法》

《中華人民共和國環境保護法》

《中華人民共和國水法》

《中華人民共和國水污染防治法》

《中華人民共和國土地管理法》

《風景名勝區管理暫行條例》

《中華人民共和國自然保護區條例》

《中華人民共和國植物保護條例》 1.4.2有關標準、規范

《中華人民共國旅游規劃通則》（GB/T18971-2003）

《旅游區（點）質量等級的劃分與評定》（GB/T17775－2003）

《旅游資源分類、調查與評定》（GB/18972－2003）

《風景名勝區規劃規范》（GB50298-1999）1.4.3相關規劃、計劃

《項目地區地區振興規劃》

《項目地區沿海經濟帶開發建設規劃》

《某某市土地利用總體規劃》

《某某市旅游總體規劃》

《某某市“十一五”發展規劃》 《某某市國民經濟和社會發展“十一五”規劃》

《某某市“十一五”旅游發展規劃》

《某某市環境保護“十一五”發展規劃》 1.4.4其他相關材料

《建設項目經濟評價方法與參數》第二、三版；

某某政府提供的有關資料和數據；

新建項目的有關法律法規及政府文件；

實地踏勘與訪談資料

網絡及其它公共渠道資料 1.5編制原則

1.5.1貫徹國家經濟建設方針、政策，認真執行國家對節能環保和安全衛生要求。

1.5.2合理利用資源，規劃建設經濟合理。

1.5.3優化設計、合理布置、節約用地、節省投資。1.5.4優化流程、節省人、財、物。

1.5.5合理配備公用設施，滿足項目建設要求。1.6研究結論

借助某某北站經濟帶開發；依托北三角濕地景觀；充分利用項目地區、明珠島、海云寺的自然景觀和古文物資源；開發利用地下溫泉資源；開發種植業養殖業，依托濱海開發新區形成的旅游環線，充分利用青年水庫及周邊19.11km2的自然保護區。開發6個各具特色的觀光項目；以最核心的資源，6位一體，整合打造項目地區自然觀光

該項目整合當地資源，促進了農業的的良性循環，順應人們對食品和環境的需求，順應老知青對鄉土故里的戀情。利用自然農業資源、利用地熱溫泉資源、利用大遼河水資源，開發觀光旅游項目。

本項目以推進新農村建設為指導，以開發特色的多功能產業體系、開發建設觀光旅游產業基地，形成良性循環的產業鏈，提升產業經濟的附加值，帶動相關行業向產業化經營目標發展，促使社會效益、經濟效益和農民增收同步提高。

通過對效益、社會效益和經濟效益的綜合評價，此項目都是可行的，是功在當代利在千秋的舉措。

第二章 市場需求及預測 2.1市場現狀

2.1.1項目地區自然保護區開發現狀

項目地區自然保護區區域面積19.11km2，蘆葦、灘涂、草地、坑塘、水庫比鄰錯落形成了天然的濕地景觀。項目地區亦稱青年水庫，是項目地區省較大的平原水庫之一，位于西沙河右畔，距某某北站1km、305國道4.5km，庫區圍堤高7m、壩頂寬4m，圍堤長11.3km，水域面積8065畝。平均水深2m，庫容量1200萬m3。湖中有一小島域名明珠島面積1.3萬㎡，島上樹木茂盛、鳥語花香，林蔭深處海云寺映襯其中。

項目地區特殊的地質構造、集濕地植被、鳥類棲息地、灘涂、荒草地、茂密的樹林、廣袤的蘆葦、河流、島嶼、灘涂、沼澤、水庫和古文物，構成了別具特色的北國濱海河川濕地自然景觀。瀕臨濕地核心保護區，且擁有良好的道路交通基礎設施，以及鄰近某某北站的區位優勢。為開發旅游業提供了得天獨厚的條件。2.1.2農業市場現狀

目前國內的糧食、水果、蔬菜、和畜禽肉、蛋的市場供應多為污染超標的食品，在市場很難買到無污染的綠色食品，貨真價實的食品那還是40年前的回憶，難怪過來人說：“現在啊，肉沒肉味、果沒果味、菜沒菜味、魚蝦沒魚蝦味”，過去的東西再也吃不到了！通過本項目的示范建設，就是要返回的人居環境的飲食環境。

根據城市不同層次抽樣調查結果表明：經商的老板對綠色食品的 全部食用價位可高2倍；公務員和白領階層的需求是：全部食用價位可高1.5倍；一般市民的需求是：部分食用價位可高1.3倍。過路旅游者：體驗莊家院生活、觀光農業，洗礦泉浴，吃食品還要買上帶走價位可高2倍。

通過食用食品，可平衡人體需求的各類維生素，無污染的食品可以杜絕引發各類疾病，食用無激素的肉食品可以杜絕引發少兒早熟和軟骨病，并且食品味道純正、甜美自然。2.1.3溫泉市場現狀

我國溫泉利用雖然已有數千年歷史，但溫泉旅游的發展卻只 有幾十年過程，分別經歷了溫泉資源的原始利用、溫泉療養院到溫泉旅游度假區的發展階段。第一代（洗?。诙ǒ燄B）——第三代（戲水）——第四代（多元化）。

近年來，溫泉經濟日漸興起，溫泉旅游開發的熱潮也漸漸在全國形成，以露天溫泉為特色的第三代溫泉產品較為普遍，功能由單純的醫療、療養旅游發展為觀光度假、康體休閑、商務會議、娛樂、休療養等多種功能，旅游者也從特殊的群體向大眾化發展，形成了同時發展康體旅游、娛樂旅游、體育旅游、商務旅游、會議旅游、旅游地產等多功能的綜合性旅游度假區，溫泉開發正在由湯治、保養、休養向觀光、娛樂、休閑、度假轉換。

雖然各游地的客源市場、游客行為和生命周期具有不同的特征，但總體來說，農業觀光旅游作為一種特殊的具有特色的旅游產品，其市場和產品特征具有一定的規律，據有關問卷調查結果顯示： 露天溫泉特色、整體環境、溫泉醫療功能；戶外觀光娛樂型和綜合型溫泉旅游地是兩大游客喜好的溫泉旅游地類型。以文化和休閑娛樂為特色的第四代產品更具發展潛力。2.1.4市場定位

某某市旅游產業發展戰略，建立在大體量的濱海濕地環境和多樣化的旅游資源基礎之上，目前紅海灘風景區、鼎翔風情小鎮、鴨舌島濕地公園已初具規模。為規劃和設計旅游產品提供了得天獨厚的環境資源。因此，本市旅游發展定位于敏感型旅游群體，其中國內市場為主導市場，海外市場為重要市場。具體為: 2.1.3.1國內主導市場

一級市場: 項目地區工業城市。

本市場以沈陽、長春和哈爾濱為客流樞紐中心，覆蓋大連、丹東、本溪、撫順、鞍山、遼陽、營口、海城、鐵嶺、朝陽、錦州、阜新、延吉、吉林、大慶、牡丹江、齊齊哈爾等工業城市。以沈陽為中心由鋼都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城某某、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和糧食煤炭基地鐵嶺構成的省內城市群，又是本市場的核心。

一級國內市場是中國傳統的重工業基地，又是目前國內重點發展的工業城市經濟圈之一，具有大密度的工礦企業和從業人口。該市場的主要消費群體可細分為：工礦企業獎勵旅游群體，工礦企業療養旅游群體，企業會議旅游群體，城市居民節假日和周末度假休閑旅游群體，政府和企業的公務與商務旅游群體等。二級市場: 京津滬文化大都市。

本市場以北京、天津和上海為客流樞紐中心，覆蓋京津唐大都市經濟圈和長江三角洲大都市經濟圈。其中，京津唐大都市經濟圈已經形成了以高新技術產業、電子、汽車、機械制造業為主導的產業集群，各具特色的產業帶開始形成，并對河北、山東、山西及內蒙古產生著強大的向心引力和輻射力。長三角大都市經濟圈以上海為核心，其城市化水平整體較高，正處在向工業化中后期發展的階段，未來10年內有可能成為我國區域經濟發展的重要增長極和亞太地區經濟發達地區之一。

二級國內市場是中國的經濟和文化中心所在地，具有大量現實和潛在的高素質旅游者，可細分為：高知旅游消費群體，外資、合資和高新技術企業白領旅游消費群體，自駕車家庭旅游消費群體，高等院校青年學生旅游消費群體，都市居民節假日和周末休閑度假消費群體，中央部委和全國性行業組織的會議旅游消費群體，外國駐京使、領事館和大公司辦事處官員及商務代表旅游消費群體等。

三級市場: 東南沿海經濟發達城市。

本市場以廣州和福州為客流樞紐中心，包括珠江三角洲經濟圈和福建省。其中，珠三角是中國市場化及國際化程度最高的大都市經濟圈。珠江東岸上形成了以深圳、東莞、惠州為主的電子信息產業群，西岸上形成了以廣州、佛山、珠海為主的電器產業群，這里聚集了中國大量知名的高新技術企業和世界知名大企業。僑鄉福建，正在形成以福州為中心包括廈門、漳州、泉州、莆田在內的海灣經濟帶，并初 保稅區、高科技園區等全方位對外開放型經濟發展格局。

三級市場是目前國內旅游需求最旺盛的地區，而某某市北國濕地休閑產品對該市場較為成熟的旅游者具有強烈的反差吸引力。該市場可細分為：企業家和高級管理人員休閑度假消費群體，高收入家庭避暑休閑消費群體，企業獎勵旅游消費群體，商務及會議旅游消費群體等。

2.1.3.2海外重要市場

一級市場: 日韓地緣敏感國家。

日本是世界經濟強國，也是中國傳統的第一大旅游客源大國。韓國是世界上經濟發展速度最快的國家之一，近年來迅速崛起為中國第二大旅游客源大國。2001年，兩國分別名列中國旅游客源大國前兩位；2002年繼續保持了20%以上的客源增長率。某某市距日韓市場較近，并具有對該市場具有強烈吸引力的濕地旅游資源，加之近年來某某市與日韓文化、經濟與旅游交流活動不斷增加，因而該市場具備開發成本市一級海外市場的條件。該市場可細分為：濕地觀光旅游消費群體，系統觀摩與考察旅游消費群體，商務旅游消費群體和民間文化交流旅游消費群體等。

二級市場: 港澳臺血緣敏感地區。

港澳臺是中國大陸入境旅游具有血緣關系的重要客源市場，港澳臺地處中國南部，在自然景觀和氣候等方面與具有北國濕地特征的某某市存在巨大差異。血緣相通，景觀相異，有利于某某市以獨特旅游 濕地觀鳥專項旅游消費群體，商務考察與經貿會展旅游消費群體等。

三級市場: 歐美經濟發達敏感國家。

歐美經濟發達國家是中國長期穩定的海外客源市場。經濟發達國家的旅游者具有較高的消費能力和豐富的旅游經驗，傾向于探索新的旅游目的地，追求自然環境良好的旅游經歷。其主要細分市場為系統科學考察消費群體，濕地觀光消費群體，濕地及保護協會專業會議消費群體，成熟旅游者的濕地探奇消費群體等。2.1.3.3景區農業觀光旅游

農業觀光旅游產品屬于區域性產品，游客以中近程游客為主，近90％的國內游客來自一級客源市場和二級客源市場，近80％的游客集中在4小時交通半徑范圍內的區域。旅游地淡旺季受氣候的影響變化不大，一般而言，春冬寒冷季節所在月份是溫泉旅游的旺季，而炎熱的夏秋季節是農業觀光旅游旺季。第二代溫泉旅游產品的消費者近60％是月收入3000元以上的高收入階層。第三代溫泉旅游產品消費者則主要是商務和公務游客。2.1.3.4游客行為

露天溫泉特色、整體環境、溫泉醫療功能是影響游客決策行為的主要因素；農業觀光度假、溫泉旅游度假是游客喜好的旅游產品。

觀光度假是游客出游的主要目的，其中以觀光為主，度假為輔。大約30％的國內游客是單位組織而來，是游客出游的主要方式，這是現階段高門票的溫泉和景區農業觀光綜合旅游地興旺的重要因素。70％的游客是首次出游客人，受市場信息影響大。2.1.3.5生命周期

以單一的客房式度假旅游為特點的第一、二代溫泉旅游產品競爭力差，可替代性強，生命周期短，目前大多已經進入消亡期。以露天溫泉為特色的第三代溫泉旅游產品目前處于鞏固期，要維持較長的生命周期，必須在強化溫泉旅游文化特色的同時，不斷更新項目。以文化和休閑娛樂為特色的第四代產品逐漸深入人心，發展潛力大。

體驗農家小院生活，就地觀、采、釣、宰購就地加工和帶走，篝火晚宴、觀光農業、觀光放牧圍獵野兔又是度假旅游的一大特色。2.2市場分析 2.2.1旅游產品

以項目地區自然保護區旅游；以古文物、濕地觀光；以天然地熱溫泉為支撐，以本市及周邊城市消費群體、以電視、廣播廣告為媒介。

向游人展示：用水源、有機農肥、用人工伴機械播種和中耕除草、用低毒無公害農藥和激光殺蟲；生長的有機水稻、玉米雜糧、水果、蔬菜。

展示：用飼料和水喂養、環境放養的雞、鴨、豬和野兔；用水草和自然環境生長的魚、蝦、蟹。

展示：地熱溫泉資源給與的健康與快樂。

展示：項目地區保護區的濕地候鳥種群、廣袤的湖面、明珠島上古老而傳奇的歷史文物、與渤海相連的蘆葦蕩、茂密的樹林草地構成

展示：捕撈垂釣、采摘、撿蛋、現場宰割加工畜禽肉食產品的樂趣；老知青回訪的樂趣；農家院現采、現撿、現釣、現宰現做的樂趣。

作為某某北站經濟帶的集散地，建設特色驛館、溫泉浴場、農家大院、知青大院供游人休憨和觀光。2.2.2我市旅游發展趨勢

某某緊鄰項目地區中部城市群，以京沈、沈大、濱海、盤海營高速公路和京哈鐵路，與京哈連接的大、營、盤、溝線等為主干的區域交通網絡發達。同時某某濱鄰渤海，是項目地區地區唯一的河流入?？冢瑸I海濕地環境與項目地區內陸形成很大的差異，對旅游客源市場有很強的吸引力。環渤海地區旅游的最主要的目的地是濱海休閑度假、觀光。從近幾年數據統計來看，某某旅游市場發展迅速，游客人數和旅游收入保持較快增長；從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主。

2009年，“十一”黃金周期間全市接待海內外游客217萬人次，同比增長61%；旅游總收入9.3億元，同比增長72%；市內相關酒店飯店入住率100%，各項旅游指標再創新高。

牢牢抓住項目地區“五點一線”建設的有利契機，利用某某與項目地區內陸景觀環境上的差異性，發揮產業基礎優勢；面向項目地區腹地提供旅游服務。發展壯大景區旅游業，從而拉動相關產業和地方經濟快速發展。2.3游客調查分析 根據《某某市旅游發展總體規劃》及相關市場調查資料，得到某某旅游的游客的消費行為具有以下特征。2.3.1旅游客源增長特征分析

某某市2009年接待旅游者1462.2萬人次，旅游總收入完成117億元人民幣，分別比2008年增長48％和48.7%；相當于全市GDP的17.08％。由于在旅游業初始發展階段，即目的地生命周期的介入期，旅游者接待人數基數較小，在客源增長上表現為爆炸式數量擴張特征。

2.3.2客源市場地域結構特征分析

某某市2007～2009`年接待旅游者3,215.21萬人次，其中入境旅游者占7.69%，某某市的居民占12%，省內各市占32%，京津地區的占38%，其他地方的旅游者占10.31%。這一旅游者構成比例說明，京津地區和省內游客是本區域的主要客源市場。國內旅游客源在未來某某市旅游發展中仍將長期處于主導地位，但隨著本市外向型經濟和世界濕地休閑之都旅游的發展，在中遠期海外商務、等旅游者數量預計將有較大增長。

2.3.3某某客源市場地域構成

旅游動機與消費行為特征分析。據某某市抽樣調查，旅游者來盤旅游動機按比重排列依次為，休閑觀光度假；探親訪友；商務、會議、文化科技體育交流；健康療養、宗教朝拜及其他。某某市現有市場影響力較高的旅游產品和旅游環境，主要是自然景觀、濱海休閑度假旅游、農業、遼河油田和城市公園，旅游產品表現為初級觀光形式。抽樣調查顯示，目前來某某旅游的國內游客消費水平較低，平均停留時間較短，這與目前休閑、度假、商務、會議等高檔次設施配套不足，項目單一等有關。2.3.4旅游者的人口學特征分析

1、年齡構成

不同年齡旅游者受可自由支配的時間和閑暇時間以及身體因素等影響，其對旅游產品偏好會產生較大的差異。調查結果表明，某某市國內旅游者中25-44歲年齡組游客占絕對優勢，占到76％；45-64歲和15-24歲，分別為19.43%和4.57%；而14歲以下和65歲以上的游客比重很小，這與我國大部分旅游區旅游市場年齡結構相似。

2、職業構成

不同職業旅游者的收入水平、閑暇時間、受教育程度有差異，旅游欲望和旅游需求偏好也不一樣。某某市旅游者在職業構成上呈現出多樣化特征。調查發現私營業主所占比重最大，達20.94%，其次為農民和公務員。值得注意的是農民群體旅游者已成為一個新興的群體，達到12.57%。

3、收入構成

調查結果表明，某某市旅游者在收入構成上以收入1,000元／月以下和1,000—1,999元／月兩個收入組所占的比重最大，兩者共占72.49％。某某市國內旅游者以中等收入者為主，旅游產品開發和旅游住宿設施建設初期，要考慮到旅游者的消費能力，應以廣大中等收入的工薪階層與農民為主。項目建設的必要性

某某是最具發展潛力和戰略投資價值的城市，其中建設農業產業鏈，向市場提供綠色食品是關系國計民生、造福子孫的基本國策，而“農業觀光旅游產品”則是最具戰略投資價值的項目。

該項目地處某某北站經濟帶、北三角洲末端和錦州市溝幫子接壤，項目區的葦田毗連羊圈子葦場。區域內水庫、島嶼、古寺；蘆葦蕩、灘涂坑塘、河流、草地濕地植被保護完整、濕地景觀優勢凸顯。毗鄰重要能源基地遼河油田，京沈、沈大、盤海營高速公路鐵路緊密相接，優越的區位和凸顯的地緣優勢，使項目地區自然保護區成為極具開發潛力的最佳發展區域。

2007年8月6日國家旅游局副局長張希欽，實地參觀、調研了盤山縣旅游發展情況。還饒有興致地參觀了某某青年水庫和高升鎮的森林公園，他鼓勵當地黨委、政府及旅游部門要重視旅游，珍惜資源，避免資源閑置、浪費，做好縣域合理開發利用旅游資源，形成旅游產業的長期規劃。

論證的產業優勢、環境優勢、區位優勢、資源優勢、價值優勢充分地肯定了項目建設的必要性。3.1重大區域發展戰略的交匯點

地處項目地區環渤海經濟開發帶，輻射遼西地區，是遼中城市群、遼西經濟走廊和沿海經濟帶三大戰略板塊的交匯點，是項目地區振興戰略與京津唐“環渤海”戰略對接的前沿窗口，是我國最具想象空間、最具發展潛力的戰略要地。世界罕見的資源環境

隨著我國工業化、城市化進程不斷加快，宜食、宜居、宜旅、宜業的高品質區域越來越少，稀缺性越來越強。某某擁有兩大壟斷性稀缺資源，世界罕見的“紅海灘”奇觀和亞洲面積最大、系統保存最完整的濕地。同時，某某匯集了五種環境景觀資源：一是濱鄰渤海，有獨特的北方濱海景觀，海岸線從大遼河口至大凌河口，全長118公里；二是遼河入海，近海灘涂30萬畝，淺海水域面積120萬畝，海洋生物和灘涂貝類資源豐富，河口沼澤，某某海域灘涂總面積3.55萬公頃；三是古鎮渡口：主要包括田莊臺渡口、三汊河渡口、下口子渡口、雙臺子渡口、沙嶺后壕渡口等；四是濕地溫泉，某某市處在地熱帶上，有豐富的地熱和溫泉資源；五是水庫水網：某某市地上水系發達，境內有7座水庫，總蓄水量18,380萬立方米，水域面積超過60平方公里，大、中、小型河流21條，境內總流域面積3,750.3平方公里。其中，全程流域面積大于5,000平方公里的大型河流有4條，中型河流有1條，小型河流有16條。其中，外遼河與新開河是遼河與大遼河的連通河道。五大配套資源形成綜合環境優勢，以濕地為核心品牌，整合歷史文化、江河資源、工業旅游多種資源于一體，成為休閑、娛樂、健身、戶外運動中心，有條件成為國際性自然農業觀光和濕地旅游的目的地。3.3多元市場的匯集

我國正處于區域經濟板塊整合重構過程中，隨著交通網絡的進一步完善，某某與環渤海地區、京津唐地區及項目地區經濟板塊之間的 成為項目地區地區面向環渤海和京津唐地區的橋頭堡之一。因此，必將出現大規模的、近距離的外部消費群體向該區域匯集。環渤海地區、京津唐地區、項目地區地區將成為某某市場的三大支撐性區域市場?！盃I（口）盤（錦）”地區基礎市場，以商務、休閑和房地產等市場消費為主；遼中城市群及項目地區周邊地區是核心市場，以假日休閑、會議培訓、休閑度假等市場消費為主；京津唐地區是拓展市場，以休閑度假及度假房產等市場消費為主，從而形成多元消費市場的組合。

3.4國家發展戰略與政策的扶持

某某是國務院確立的11個資源型城市轉型試點城市之—，國家在資金、政策等方面都給予了有力的支持，在建立社會保障體系、構筑維護社會穩定的措施，資助試點城市修復城市基礎設施,進行棚戶區改造，在產業規劃、財政轉移支付、金融信貸等政策方面對試點城市給以傾斜。

3.5城市拓展向沿海轉移

在《項目地區沿海經濟帶開發建設規劃》城鎮化戰略中指出，要完善城市功能，引導人口向沿海經濟帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發展的總體趨向。根據《某某市城市總體規劃》，從城市結構調整和城市發展走向來看，某某旅游綜合開發項目所在區域是城市向新區拓展的重要地段，是承接沿海產業帶和區域拓展的戰略要地，承接城市的總體發展方向。3.6土地整合開發的必要性 以北站經濟帶為媒介，以項目地區為為看點，以整合農業為支撐，以開發建設觀光旅游區為動力，促進農業產業化經營與第三產業的鏈接，建設新型小鎮，開發旅游項目及相關產業，倡導環保理念，發展循環經濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。豐富的資源帶來勃勃商機，在循環經濟的輻射作用下，消費群體和消費量劇增，為該建設項目提供了必要性。3.7符合立市、產業強市的發展戰略

該項目屬旅游循環經濟，同時拉動相關產業快速發展。將成為我市可持續增長的后續產業之一，該項目以優化產業結構為核心，從整合資源入手，從而推進農業產業和產品結構調整，向市場推出綠色食品和旅游產品，從而推進由大變強，推進企業總體素質，提高核心競爭力，建設資源節約型、環境友好型，明顯提高資源利用率，為市民創造良好的生活與工作環境，為子孫后代留下藍天綠地。

該項目以轉變經濟增長方式、提高經濟增長質量、提高產業層次為目的；以增強產業集約能力，建立以市場為導向的農業發展戰略。

策劃方案

4.1區址選擇與資源整合 4.1.1區址選擇

以建設濱海大道快速發展環渤海經濟帶為契機，以開發建設北站經濟帶為媒介，以項目地區自然景區、農業觀光為支撐，項目選址在項目地區，京沈高速鐵路、高速公路同305國道交匯處。保護區區域面積19.11km2。

距高鐵某某北站1公里，距305國道4.5公里，距京沈高速公路某某北站12公里，盤山新縣城13公里，某某市區25公里，某某港70公里，沈陽桃仙兩大國際機場180公里，地理位置優越，交通方便快捷。4.1.2資源整合

某某人口14,538人，其中朝鮮族1,644人、滿回錫伯族50人。某某共有土地面積98平方公里。其中耕地為71,439.7畝、鹽田4,382畝、葦田18,107畝、草地264畝、灘涂2,230畝、水庫8,065畝（其中明珠島20畝，島上海云寺古建筑保存完好）。

該地區擁有豐富的地熱和溫泉資源，主要蘊藏在館陶組及下第三系、前第三系潛山儲熱層中，為中型地熱田。距地表約1,800米，水質優良，含氯化鈉、氧化鈣及氯化氟等多種有益礦物質及微量元素，常年水溫42度，出水量4,000立方米/小時。為旅游提供了溫泉祛病、保健洗浴資源。4.2項目策劃方案 規劃定位

依托濱海開發新區與某某形成的環線，整合打造1個20km2的自然觀光旅游區。開發6個各具特色的觀光項目，以最核心的資源打造最頂級的項目，六位一體，打造項目地區自然觀光小鎮。

借助濱海大道開發濱海地帶；依托項目地區自然景觀及資源；充分利用水資源、有機肥資源、土地資源、開發種植業、養殖業。農業良性循環見下圖。4.2.2實施步驟

第一步：整合青年水庫景區資源

⑴通北站1km、通305國道4.5km、各修筑一條9m寬柏油路，路兩側安裝路燈、暗排和種植花草喬木，庫區圍堤修4m寬的柏油路，靠湖一側安裝路燈暗排和種植花草喬木。

⑵建設鋼筋砼仿古式項目地區門樓牌坊一座。

⑶改擴建海云寺廟，三層殿院、三座鎮廟寶塔。

⑷島上規劃種植花草喬木、構建涼亭長廊供游人觀賞休憩，通右側圍堤建浮橋一座。

⑸恢復“龍泉”水井、不干溝“海眼”原貌，配以傳奇標識，讓游人知曉“龍泉水不干”、“海眼通龍宮”、“廟隨水漲”的傳奇故事

⑹改造湖面島嶼：明珠島周邊的三個孤島改造為花鳥島；湖右側島嶼改造為游艇和游船碼頭，能停泊游艇20艘、游船30艘；湖左側和葫蘆頭二島嶼改造為釣魚島，可供百人垂釣。

在寺廟通圍堤的停車場構筑標志性濕地浮雕一座，及其他旅游觀

第二步：健全景區總體休閑度假功能

在對應明珠島右岸規劃2km×200m休閑度假功能服務區，中心布置廣場5,000㎡、內置標志性雕塑一幅。接湖邊規劃20m寬的帶狀公園，接公園修一條9m寬的柏油路，其余180m規劃旅游度假村、溫泉洗浴中心、商業街、農產品市場。

第三步：整合水、肥、土地資源

在區域內調整產業和產品結構，種植水稻100公頃，雜糧50公頃，蔬菜50公頃，水果30公頃，淡水湖養殖水面538公頃，養殖放牧面積32公頃。保鮮稻谷、玉米1,400t，水果1,300t，蔬菜5,000t。

依托項目地區景和觀光資源、地下溫泉資源，打造項目地區旅游觀光產品。區域內設置農業觀光、狩獵；溫泉洗??；蘆葦蕩探險；孤島觀鳥；海云寺朝拜；水上游艇、蕩舟、捕魚、垂釣、滑冰；果菜采摘區；畜禽養殖、放牧、新鮮禽蛋撿拾區；集貿市場采購區；知青回訪區；農家旅游度假村；區域內路邊設置賓館、溫泉洗浴中心、商務、通訊、餐飲娛樂功能齊全。4.2.3客戶群定位

主客戶群定位：本市及鄰市經銷商，某某本地及三大城市板塊中商務、會議及培訓等消費市場，及商務度假市場。

亞客戶群定位：國內臨省市各類商務度假市場及旅游消費群體。4.2.4文化、特色定位

以自然觀光為主題，以地熱溫泉為特色，以食品休閑度假為品牌。功能定位

項目地區自然保護區景觀；明珠島海云寺歷史文物；地熱

溫泉；觀光旅游、休閑度假村；農業觀光；某某北站經濟帶。構筑休閑及景點六大功能于一體的綜合性觀光旅游項目。4.2.6檔次定位：

項目地區自然自然保護區的濕地自然景觀、映襯在閭山腳下的項目地區明珠島、海云寺在某某市乃至中國北方實屬絕無僅有，因此有必要按5A級景區打造。

第五章 項目實施方案 5.1景區自然條件

景區位于項目地區，區域面積19.11km2，地處京沈高速鐵路、公路同305國道交匯處。借助于原青年水庫和海云寺古建筑的自然景觀；借助于灘涂蘆葦蕩的濕地自然環境，是我國北方唯一灘涂濕地、水庫和古建筑融為一體的自然景觀。5.1.1氣象條件

（1）氣溫：

平均氣溫8.3℃

夏季最高平均氣溫30.2℃

冬季最低平均氣溫－15.7℃

極端最高氣溫35.2℃

（2）風向、主導風向：

冬季項目地區北（NNE）

夏季西南南（SSW）

風速：最大（地面上10m處10min統計數字）25.7m/s

平均風速：4.46m/s

標準風載：70kg/m2 5.1.2工程水文地質資料

根據當地水文地質資料記載，土壤結構為亞粘土、黃土和粉砂層，地耐力為110~130Mpa，海拔標高為3.3～3.6m。5.2總圖運輸 地理位置、輪廓

以項目地區為主體，地處京沈高速鐵路、公路同305國道交匯處，區域面積19.11km2，其中庫區水域面積538公頃、葦田1207公頃、草地18公頃、灘涂148公頃。距秦沈高鐵某某北站1km，距305國道4.5km。5.2.2總圖布置

以項目地區、蘆葦蕩、灘涂、草地自然保護區為定位。

1、項目地區景區改造：

通北站1km、通305國道4.5km各修筑一條9m寬柏油路，路兩側安裝路燈、暗排和種植花草喬木。在通北站的入口處建設仿古式項目地區牌樓一座。

改造項目地區圍堤黑色路面11.5km、寬4m，靠湖一側安裝路燈、暗排和種植花草喬木。

對應明珠島圍堤右岸為景區旅游度假設施功能區，長2km寬200m，占地40公頃。

靠堤20m布置帶狀公園種植花草喬木、布置長廊、涼亭及健身器材。

建設廣場5,000㎡柏油路面，中央構筑標志性雕塑一幅。

改擴建海云寺廟，三層殿院一座鎮廟寶塔，島上通圍堤修棧橋2座。

在湖面右側島嶼建設游艇、游船碼頭一座，一端建設娛樂場。

在水深適中地建設露天浴場一座（設有跳水臺）。在葫蘆頭島嶼進深處建造一座大型水上九龍城；

在旅游度假功能服務區配套建設溫泉度假村、自然賓館、莊家院驛館：知青回訪驛館。

2、農田改造：

改造庫區附近農田262公頃；改造后種植水稻100公頃、雜糧50公頃、蔬菜50公頃、水果30公頃、養殖放牧荒草地32公頃。庫區水面538公頃，功能服務區40公頃，合計840公頃。5.3項目建設內容

5.3.1項目地區景區擴建主體工程

水庫面積538公頃，水容積1,200萬m3，可養魚3,000萬尾，可年產淡水魚蝦4.2萬t。利用湖面放鴨50萬只。

湖左、上側島嶼設置釣魚臺，可容納百人垂釣。

湖右側島嶼設置躉船、浮碼頭，停放各類游艇20艘、游船30艘。島的一端建設游樂場，主要功能有環湖電動車、碰碰車、電動火車、360°大篷車、旱冰場、激流勇進、迷宮、蹦蹦床、水龍宮、兒童動畫宮、及其他娛樂運動器材。

改造明珠島海云寺廟，建設三層殿院一座鎮廟寶塔，島上通圍堤建棧橋2座。

設置觀賞亭臺、種植花草喬木、引養各種鳥類，湖邊種植花草喬木和綠化林同時設置園藝甬道，建設格調自然。

通北站、通305國道、圍堤、廣場、景區道路13.15萬㎡，繞湖游配備電動車10臺；右岸功能服務區景觀建筑構物：景區牌樓一座； 5,000㎡（含標志性雕塑一幅）；布置帶狀公園2,000×20m面積40,000m2，構筑長廊200m記錄當年水庫建設、海云寺景觀神奇傳說、甜水地區名人軼事，構筑涼亭10個。

在水深適中處建設露天浴場一座（設有跳水臺）。夏泳冬滑，岸邊設置捕魚碼頭一座讓游人盡享湖水捕魚的樂趣。

在葫蘆頭島嶼縱深處建造一座大型水上九龍城，集食宿、娛樂、景觀、商務為一體，充分體現水上明珠特色。

建造溫泉度假村：配套建設1,800m溫泉深井一口、室外過廊套環式溫泉池、濕地溫泉水上瑜伽館、溫泉水療中心。

特色驛館：自然賓館、莊家院驛館：知青回訪驛館。5.3.2地熱溫泉度假城

近年來，溫泉經濟日漸興起，溫泉旅游開發的熱潮也漸漸在全國形成，以露天溫泉為特色的第三代溫泉產品較為普遍，旅游功能由單純的醫療和療養旅游發展為觀光度假、康體休閑、商務會議、娛樂、休療養等多種功能，旅游者也從特殊的群體向大眾化發展，形成了同時發展康體旅游、娛樂旅游、體育旅游、商務旅游、會議旅游、旅游地產等多功能的綜合性旅游度假區，溫泉開發正在由湯治、保養、休養向觀光、娛樂、休閑、度假轉換。

露天溫泉特色、整體環境、溫泉醫療功能；戶外觀光娛樂型和綜合型溫泉旅游地是兩大游客喜好的溫泉旅游地類型。以文化和休閑娛樂為特色的第四代產品逐漸深入人心，發展潛力大。

過廊套環式溫泉池：景區溫泉是稀缺資源，以適應各類群體打造 熱帶雨林植物做景觀裝飾。開設天然溫泉浴池、藥浴池（以某某濕地礦物溫泉和蘆葦等中藥為基礎，結合中醫針灸、推拿、按摩等形成特色水療。如：泰式磁療SPA、浴鹽按摩SPA等）、花瓣池、水果池、親親魚療池、古井溫泉池、兒童戲水池等。建筑面積3000m2,采用古、現代相結合的建筑風格。木框架結構，彩鋼瓦夾心苯板附設太陽能裝置屋頂，彩鋼夾心苯板活動密封墻體，內墻彩繪現代浪漫色彩的壁畫。

濕地溫泉水上瑜伽館：充分利用溫泉資源，開辟瑜伽專用池，建筑面積1,500m2，3層框架結構，聘請專業瑜伽教練，成立瑜伽健身會所，推廣溫泉瑜伽。有溫泉作為載體，濕地環境為依托，水上瑜伽可以一年四季開展。溫泉水上瑜伽比任何瑜伽都更有利于健身、減肥和療養身心。水上瑜伽特別適合老年人健身，但溫泉的水溫不能太熱。將溫泉與濕地環境與瑜伽相結合，讓游客的身心一起得到深層凈化。

溫泉水療中心：建筑面積3,500m2，5層框架結構，開設大型水療消閑中心，提供集中、港、泰式和香熏按摩、美容美甲、五花八門特色水療池，如：高溫按摩池、腳底按摩池、漩渦池、針浴、水床、浮浴、站浴、冰水池、維其浴、兒童池、特色魚療池、高溫干/濕蒸氣房、特色低溫干蒸房等，為游客洗滌身心疲憊。

溫泉度假城占地面積2公頃，總建筑面積8,000m2。5.3.3特色驛館

項目地區賓館：建筑面積12,000m2,10層框架結構，建筑風格突出自然，集住宿、餐飲、娛樂、休閑于一體。莊家院驛館：以入住農戶為主體建筑面積20,000m2,單層北京平磚混結構，四合院格局。

知青回訪驛館：恢復南鍋青年營舊貌，增設老知青回訪館驛，青年營分3個連隊，每個連隊一棟宿舍一頭做食堂，同時設有青年活動俱樂部，均為一層磚混結構，建筑面積720m2；驛館為5層框架結構，建筑面積1,200m2,內收展當年老知青生活回顧、現在老知青天各一方的成長在線及名人軼事??。

特色驛館占地5公頃，總建筑面積33,920m2。5.3.4水上明珠—九龍城

建筑面積3,000m2,6層框架結構，特設豪華VIP房、麻將房、多功能商務房，供客享用中西日韓式特色美食之餐飲區、自助健康水果吧、自助飲料吧，迷你私人影吧、網吧、英式桌球、開放式多功能電影廳、氧氣吧、露天休息吧、聊天區、模擬游戲機、跳舞機、塔羅牌（Tarrot）、V5等等個性化的娛樂空間，吃喝玩樂盡在其中，項目占地1公頃。5.3.5商務區

分別開設休閑購物街，路一側云集中高檔次的商業網點、理發店、便利商店、咖啡廳、飯店、茶館及消費品商店。

路另一側設農副產品市場，向游人提供的大米、雜糧、蔬菜、水果；畜禽肉、蛋；水產品。食品檢測中心監督食品質量、以維護消費者的利益、維護食品信譽。

在任何時間、季節都可享用食品的樂趣。購物廣場建筑總面積5,000m2,不同層次框架結構；農產品市場建筑面積10,000m2，單層、鋼構輕鋼結構，成為東三省的保鮮糧食、果菜、畜禽肉蛋的集散大市場。占地2公頃，建筑面積15,000m2。5.3.6有機農田

改造面積230公頃，其中有機水稻100公頃；改造旱田種植有機玉米及雜糧50公頃；改造蔬菜園50公頃；改造果園30公頃，利用庫區有機水；肥料選擇以畜、禽糞為主（氮、鉀），磷肥為輔。種子選擇抗病力強、耐有機肥、營養價值高口感好產量較高的品種。選擇低毒無公害的生物農藥或采用電子激光殺蟲。采用機械除草。預計可年產有機水稻600t；年產玉米及雜糧300t.有機水果1,300t，年產有機蔬菜8,000t。5.3.7畜、禽養殖場

養鴨場：年養成鴨50萬只，選擇櫻桃谷鴨和北京鴨品種，占地面積245畝，2批/年。建設養殖小區4個（318×128.4m），建筑面積6.75萬m2。

養雞場：年養成雞50萬只，選擇三黃雞種，占地197畝，2批/年。建設養殖小區4個(318×103.2m),建筑面積6.75萬m2。

養豬場：年養成豬2萬頭，選擇夏洛克、長白品種，占地80畝，建筑面積4萬m2。

飼料加工廠：年產飼料4萬噸，其中雞鴨飼料3.2萬噸、豬飼料0.8萬噸，占地20畝，建筑面積1,600m2。

有機肥廠：年產有機農家肥1.2萬t，其中稻田施用3,000t，雜 1,500t，果、菜田施用5,300t,外銷2,200t（購買磷肥），占地30畝，建筑面積3,000m2。

放牧豬、雞及自然生青飼料面積260畝（荒草地），域內放養養野兔5千只，供冬季狩獵。

養殖場占地55.47公頃（含荒草地17.33公頃）。5.3.8糧、果、菜保鮮

糧、果、蔬菜儲備保鮮，以保鮮儲備為目的；水分流失后的糧食、水果、蔬菜不但色、味、口感退減，營養成分也相對降低，建設保鮮倉庫使糧食、水果、蔬菜按不同濕度、溫度要求實行恒溫、恒濕控制保鮮。讓人們反季吃到新鮮的糧食、水果和蔬菜。

比如早熟品種的大米、暖棚的反季水果、蔬菜雖然品味欠佳，但價值卻成倍增長，況且反季的暖棚果菜不能成為食品。可見保鮮食品的價值是相當可觀的。

年保鮮水稻400t、雜糧200t、蔬菜4,500t、水果750t

項目占地1公頃，建筑面積6,000m2。5.3.9住宅辦公區建設

規劃農戶入住400戶，預計1,500口人，其中糧食種植100戶；水果栽培30戶；蔬菜種植30戶；畜禽水產養殖140戶；其余戶數及人口負責綠化及市政設施服務。采用私建公助的原則，規劃占地10公頃，建筑面積32,000m2，投資2,500萬元。

設小區管委會及附屬管理部門，規劃占地1公頃，建筑面積1,500m2，投資180萬元 生活辦公區建設規劃占地11公頃，建筑面積33,500m2。5.4公用工程 5.4.1供水、供暖

區內的供水供暖提取地熱溫泉水，提水量4,000m3/h，最高用水量50m3/h，最低用水量10m3/h，出水溫度42℃，供飲用水外，通過供暖再循環到溫泉洗浴。5.4.2排水

畜禽場的污水和區內的生活污水經排水管道收集到北站污水廠，經處理達標后統一排到排水總干。5.4.3供電

供電由甜水農電所10kv輸變電線路統一供電，區內變壓器總容量2,000KVA，估算平均用電量為350kw/h。5.4.4通訊信息

通訊信息網絡由甜水電訊支局提供，容量可滿足區內使用。

第六章 環境保護 6.1設計依據、原則及目標 6.1.1設計依據

《中華人民共和國環境空氣質量標準》（GB3095—1996）

《中華人民共和國城市區域環境噪聲標準》（GB3096—93）

《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標準（GB16297-1996）

《中華人民共和國污水綜合排放標準》（GB8978-96）； 6.1.2環境保護目標

將旅游景區建設成為空氣清新、環境優雅、水體清潔、景觀優美、平衡的綠色景區。實行環保與經濟建設同步持續發展。

1、空氣質量

環境空氣質量達到國家GB3095-1996一類地區中的二級標準。

2、地面水質量

地面水環境標準達到環境質量一類區三類標準。

3、環境噪音

環境噪聲分貝五類地區，要求全面達到國家GB3096-93標準中二類地區二類標準（晝夜40～45dB,夜間35～40dB）

4、固體廢棄物

生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無害化處理率達到100%

5、保護覆蓋率100%。6.1.3環境保護原則

1、與自然和諧共存原則

旅游景區應與區域自然系統相結合，保持盡可能多的功能。在基礎設施建設及規劃中最大限度地降低公共中心區對局地景觀和水文背景、區域系統造成的影響。

2、效率原則

在基礎設施、建筑物構造過程中，按照“三同時”原則，應全面實施清潔建設，盡可能降低資源消耗和廢物產生；在建筑材料、能源使用、產品和服務中，鼓勵利用可再生資源和可重復利用資源。

3、區域發展原則

盡可能將旅游景區與地方特色經濟相結合，將景區建設與區域環境綜合整治相結合，并與區域環境保護規劃方案相協調。

4、高科技、高效益原則

大力采用現代化生物技術、技術、節能技術、節水技術、再循環技術和信息技術，采納國際上先進的生產過程管理和環境管理標準，要求經濟效益和環境效益實現最佳平衡，實現“雙贏”．

5、軟硬件并重原則

硬件指具體工程項目的建設，軟件包括景區環境管理體系的建立、信息支持系統的建設等，在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設，使公共中心區得到健康、持續發展。6.2環境現狀及環境影響因素分析 6.2.1環境現狀

1、水環境質量 項目地區水域來自上游大伙房水庫水質無污染。

2、空氣環境質量

項目區域主要空氣污染源來自于當地居民爐灶煙氣，空氣質量良好。

3、固體廢棄物

生活固體廢棄物包括生活垃圾和畜禽糞便，目前均為有效處理（全部用于生產有機肥）。

4、聲環境質量

當地噪聲來主要為道路交通類噪聲，基本上沒有形成噪聲公害。6.2.2環境影響因素分析

1、項目施工期

項目建設過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設備裝配等施工行為，在一定時段內都將會對周圍環境造成一定影響。

⑴材料及土石方運輸車輛噪聲；

⑵現場施工噪聲；

⑶運輸車輛的汽車尾氣及燃油機械排放的燃油廢氣；

⑷施工中土方挖掘、平整場地以及裝載運輸產生的二次揚塵；

⑸施工作業產生的生活污水；

⑹挖掘土方等產生的固體廢棄物；

⑺施工現場周圍的景觀影響。

由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環境的影響主要是地面 TSP。這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結束，污染影響也就隨之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產生的塵埃排放物，會在短期內大大影響當地的空氣質量。粉塵排放量隨施工作業的活動水平、特定操作和主導天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。

2、項目建成后污染分析

⑴廢氣

景區建成后廢氣主要有飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等。

⑵廢水

污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機物。

⑶廢渣

景區建成后，其排放的主要固體污染物有畜禽糞便和生活垃圾。6.3環境保護防治規劃 6.3.1施工期間污染處理措施

施工期間比較明顯的環境問題主要有三點：一是施工機械及運輸車輛產生的噪聲；二是施工中平整場地、混凝土運輸攪拌等作業產生的地面揚塵；三是施工期間的生活污水。

1、施工機械運行時的噪聲輻射源強在75～115dB（A）范圍內，距離聲源30米范圍內的噪聲輻射值超過建筑施工景區界噪聲限制標準，如果施工機械放置位置距離邊界較近，施工時應采取適當的隔聲

2、對于施工期間產生的揚塵，在不同的施工環節采取不同的措施，力爭使其對環境的污染降至最低。揚塵嚴重時實行灑水作業，汽車駛出工地要對輪胎進行清洗，防止泥土帶入觀光區。

3、施工期間產生的生活污水，要加強管理，污水實行統一收集、排至北站污水處理廠，防止對周圍環境的污染。6.3.2運行期間

1、廢氣治理

該項目采用地熱采暖，養殖場的畜禽糞便通過噴灑EMP生物處理液把惡臭強度控制在10～20之間（50m之內）。加強貨運車輛揚塵的監測和防治工作，在道路上逐步限制不符合運輸標準的車輛通行。加強對汽車尾氣的監測和防治，淘汰尾氣排放不合格的車輛。推廣使用無鉛汽油。

2、水污染防治

污水排出均需經過初級處理，再進入市政管道。實行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強對各排污單位的監督管理。建設污水統一排放體制，生活污水處理率達到100%。

推行節約用水的獎勵措施，逐步實行定額用水制度，規劃建設中水處理設施，提高水的重復利用率。

3、噪聲污染整治

合理調整交通設施布局，科學組織路網系統，提高道路的質量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區內、加強景觀區和游客中心區的噪聲管理，對施工噪聲的管理要從嚴控制。

4、固體廢棄物治理

加強游客生活及景點遺留垃圾的處理和綜合利用，鼓勵并推廣垃圾綜合利用技術，畜禽糞生產沼氣后再生產有機農肥，固體廢棄物綜合利用率達到100%。

5、環境衛生設施

旅游觀光區的公共廁所按每平公里不少于3座設置，公廁間距為800-1,000m，積極推廣公廁。

沿景區道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點區道路100m。

6.3.3環境監督管理

1、按照《中華人民共和國環境影響評價法》，對規劃區進行環境影響評價，確定排放總量。

2、集中污水處理，積極推行清潔生產運營，實現廢水減量化；促進廢水循環利用和綜合利用，實現廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處理設施建設；

4、進水水質和達標污水管網入網水質兩級在線IC卡智能檢測；

5、組織污染事故調查組，制定污染賠償制度；

6、進區項目要完善環保檢測制度。節能節水和消防

7.1節能節水 7.1.1節能措施

1、設計依據

項目設計依據按國家發改委、國家經貿委、建設部文件：

《關于固定資產投資工程項目可行性研究報告“節能篇（章）”編制及評估的規定》計交能（1997）2542號

《民用建筑節能設計標準》（JGJ-26-95）。

2、主要設計原則

執行國家現行的節約能源的政策、指令、規定及有關標準，合理利用能源，降低能源消耗，提高經濟效益。

能源選擇以貫徹國家能源方針和因地制宜為原則。

設計中所選設備采用國家推薦的節能產品，嚴禁采用國家規定淘汰的低效高耗能設備。

3、節能措施

在基礎設施建設階段，在供電、供熱、道路建設、路燈安裝等方面優先選用節能新技術、新工藝、新材料及新設備。其中，供、配電設計符合《評價企業合理用電導則》（GB/T3485-1998）的有關規定，優先采用低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節能燈具。7.1.2節水措施

1、設計依據

《建設項目水資源論證管理辦法》國家計委和水利部頒布；《評價企業合理用水技術通則》(GB/T9711—1993)。

2、節水措施

項目為基礎設施建設項目，耗水量較小，在項目基礎設施建設階段，采取以下節水措施：

⑴在基礎設施規劃中，注重節約用水和水的重復利用。

根據景區的發展需要，污水排至北站污水處理廠，污水處理率達到90％以上。

為了有效降低對新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統，污水回用率45%。經過污水處理的后污水主要用于用于建筑內沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質要求不高的生活外用水。大大降低新鮮水用量。

⑵樹立施工人員節水意識，在項目建設調度會上將節水作為項目建設的主要內容，積極宣傳普及有關建設、節約用水的知識、政策和法律，使廣大施工人員樹立節水意識，明確自己在建設和節約用水方面的權利和義務。

⑶在給排水規劃中，積極引入用水循環，注重中水工程建設，同時在給排水管材的選擇及相關配件上采用性能好的設備，嚴防滴漏水現象。

⑷在工作和生活區內采用節水型衛生器具，實現工藝冷卻水的循 7.2消防工程

7.2.1消防工程規劃原則

1、遵循“預防為主、防消結合”的方針，以全面安排、有利生產、保障安全為出發點，做好園區防火規劃和滅火設施的規劃建設。

2、加強景區消防基礎設施建設，發展消防科技，努力消除火險隱患。

3、增強消防意識，積極推進消防工作社會化，嚴格執行有關消防規范、規定和標準。

4、城區消防規劃應與交通、給水、燃料、電力、電信等規劃相銜接，堅持近遠期結合，統一規劃，同步建設。7.2.2工程措施

1、合理劃分消防責任區并設置消防隊(站)

根據總圖布置與功能結構，景區消防應規范合理規劃設計。

2、消防通道

消防通道路中心線間距不宜超過160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路轉彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。

3、消防供水

消火栓設置：管網上布置地下式室外消火栓。室外消火栓應沿道路設置，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應超過2m，距房屋外墻不宜小于5m。室內外消火藥味栓的間距不應超過120m。

4、消防通訊 消防通訊主要應保障火災報警和滅火指揮調度迅速、準確可靠，要充分利用無線和有線兩種通信手段，完善消防通信系統。7.2.3防震

地區很少發生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設防，生命線系統工程和地震發生后易發生二次災害的建筑、高層建筑及重要建筑應根據抗震評價進行抗震設計。

（四）防洪

結合水系景觀等進行河道改造。建設時應嚴格避免將河道蓋板成暗渠，亦不宜將河道修成呆板的混凝土岸壁，應最大限度的利用地形優勢，做成自然堤岸。

加強水土保持，充分考慮洪水等自然災害對景區的影響；充分重視天文潮、風暴潮對景區的影響，保證游客安全。

項目組織管理與實施進度計劃

8.1建設項目組織機構

項目批復后，組建小區管委會，下設招商部、農業管理部、旅游管理部、物業部、財務綜合部，設小區管委會主任、副主任各1人，財務部招商部設兩人其他各部設1人，共9人。負責小區的規劃建設、招商引資、投資商入住手續、農業管理、農業觀光旅游管理、和小區的物業管理。8.2項目工程設計管理 8.2.1建設項目工程設計管理

1、工程設計管理的目的

工程設計管理的目標是：安全可靠、適用和經濟性，以保障建設項目的質量、進度和投資三大控制目標的實現。

2、工程設計管理的意義

工程設計要貫穿工程建設的全過程。因此，項目辦公室應對工程設計過程進行管理，中心任務是對設計的工程質量、進度、投資進行控制。應由項目辦公室負責提供設備資料和外部協作條件，應及時向設計單位提供準確的資料。8.2.2工程設計招投標

項目辦公室以招標承包方式委托工程勘察和工程設計任務的目的，打破地區、部門的界限，開展工程勘察、設計競爭，優選工程勘察設計單位，促使工程勘察設計單位改進管理工作、提高工作質量、改善服務態度，達到采用先進技術、降低工程造價、縮短建設周期和

8.2.3工程設計外部協作條件管理

(1)環境影響及評價：環境影響評價、環境自然保護許可、環境影響評價。

(2)水源、電源供應線路、方式、指標。

(3)集散條件：交通儲運、站場等設施。

(4)外部配套條件：熱、氣、汽等供應及輸出接口。8.2.4工程設計過程的管理

1、工程設計過程管理的目的

在保證設計質量、進度條件下，以較低工程投資設計方案向業主提交符合標準、適用、便于實施、能滿足使用功能與效益的設計成果，評價設計質量的最終標準是建設項目的功能和效益。

2、工程設計過程管理的目標控制

1)從建設項目的條件和投資效益出發，控制設計的功能滿足使用要求、符合標準，設計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創造條件，符合法規、規定和政策的規定。

2)控制工程設計標準和設計工程質量及設計文件質量。

3)控制工程設計進度，滿足建設項目工期與進度的要求。

4)控制設計方案的經濟性，降低建設項目的總投資。8.3項目招投標

項目建設采取公開招標方式，選取資質高、造價合理，信譽 好的施工單位施工，以確保項目能夠高質量、低成本、按期完成。建設項目合同與管理 8.4.1建設項目合同

根據建設項目的特點和國家及省、市的有關法律和規范，制定建設工程施工合同審批流程圖如下圖8-2。8.4.2建設項目合同管理

建設項目合同管理是以建設項目的計劃工期、規定的技術標準和質量要求以及批準概算等為項目管理的控制目標，以合同為管理依據，項目辦公室通過合同的訂立和履行過程中所進行的計劃、組織、指揮、監督和協調等工作，促使項目管理的各部門、各環節相互銜接、密切配合，在實現項目預定目標的前提下達到最優的結果，使項目驗收合格并發揮預定功能。8.5進度計劃（項目分兩期建設）

第一期工程（見表5-1）

內容：農業調整改造、景區擴建改造、設備配置、公用工程。

工期：2010年4月開工到2011年12月竣工。

第二期工程（見表5-2）

內容：功能服務區建設

工期：2011年3月開工到2012年11月竣工。

第二篇：旅游開發項目可行性研究報告

項目名稱：申報單位：聯系人： 電話： 傳真： 編寫時間：主管部門：

旅游開發項目可行性研究報告

撰稿單位：鄭州經略智成企業管理咨詢有限公司 撰稿時間：2013年9月2日

第一章 項目概況

一、項目簡介

1、區域及自然條件（1）歷史沿革

項目景區旁邊原有一某某關，為明洪武年所建，“懸壁臨水，盤折而上，口開一罅，十里蚊行，為往省治要隘”。明代為防“安奢之亂”，設九關，派重兵于某某駐守。這里歷史上曾發生過幾次著名的戰斗。明萬歷二十八年（公元1600年），明軍參將謝崇爵產與播州宣慰使楊應龍部在某某激戰，“ 爭浮橋，橋斷，殺溺死者數千人”，四川總督李化龍“用尚方劍斬崇爵”。某某總兵官童元鎮率軍平播，楊應龍令其部下著水西衣甲，混入童元鎮部營中“內合外發，官軍大，進至某某，斷浮橋，官兵溺死無算”。楊應龍后為劉廷所敗。據考，項目景區為“官”渡，原屬貴陽府，設厘金卡，收入為“官”渡之費。早先渡人，后來擺渡汽車。1935年1月，紅軍長征突破某某天險，到某某召開了著名的“某某會議”。

2、資源評價

（1）季節：終年四季如春，從三月至十月是黃金季節，冬暖夏涼。（2）污染：旅游開發項目無工業污染，環境安靜無噪聲，無放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新。游客活動產生的三廢可以控制、回收，凈化達標處理后排放。

（3）聯系：該旅游開發項目毗鄰某某河邊，有三橋飛渡，大壩屹立，晚間燈火，摩崖石刻，庫區風光以及被譽為“中國一絕、項目地區一技”的某某豆腐魚等景觀，相互輝映，可參觀點能形成旅游開發線。從外圍講，旅游開發項目景區南可依托息烽溫泉、集中營舊址以及省府貴陽，北靠歷史文化名城某某，沿庫區而上有已初步形成的“某某大壩－傣族公園－神石山莊－三沙大橋”和“某某電站－小溪－化覺－六廣”兩條黃金旅游開發線。

（4）可進入性：210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路從境區穿過，景區背靠某某、面向貴陽，瀕臨某某，俯視長江，內有火車站2個，客運航運碼頭1個，規劃中水運的客運、貨運及自用碼頭各1個。形成了公路、鐵路、航運縱橫交錯、航空港近距離呼應的交通網絡，游客進得去，散得開，出得來，可以做到旅短游長，其資源利用價值因交通方便而大為提高。

（5）基礎設施：景區水電路通訊具備。有山、河、橋、瀑布、森林、溶洞、風景資源豐富獨特，環境容量大，發展空間廣闊，搬遷工作量小，土地肥沃，能提供新鮮果品、蔬菜、肉食、蛋禽、魚類。農村勞動力豐富而廉價。建筑材料產地近，價格低，未開發旅游開發項目旅游開發，無同行業競爭。

（6）社會經濟環境：該區域主要為城鎮區，社會基礎條件好，以“某某豆腐魚一條街”為代表的飲食服務業為主要經濟產業，旅游開發氛圍濃，服務質量上檔次，對旅游開發具有很高的積極性。

（7）客源市場：某某市城區40萬人，郊區20萬人。某某縣130萬人，貴陽市 萬人，210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路穿境而過，車流量每日達 車次，過往人數每天達 人次。某某豆腐、項目景區發電廠以及某某天險的高知名度省內外聞名，客源不愁。

二、項目開發的必要性

隨著生產的發展，社會文明程度的提高，旅游開發業在世界范圍內都日趨興旺，我省是在旅游開發上提出建設公園省的目標，旅游開發資源豐富，旅游開發業已確定為我省的先導性支柱產業，我縣旅游開發資源得天獨厚，不僅自然資源品位高，人文資源亦是獨具一格。由于我縣旅游開發業才開始起步，對旅游開發產品的包裝，宣傳力度不夠，旅游開發區的基礎設施，接待能力滯后等，使我縣潛力巨大的旅游開發資源未能發揮效益，旅游開發業作為支柱產業的地位未能形成。因此，現階段，急需在我縣境內開辟的一個集文化、科考、游樂、觀光、休閑為一體的旅游開發風景區，使之成為長征文化旅游開發線路的延伸，吸引留住前來婁山風景名勝區、某某會議會址以及息烽溫泉、集中營舊址游覽觀光的游客，從而推動我縣旅游開發業的發展。

三、某某旅游開發基地開發存在的問題

1、缺乏開發資金

某某鎮政府財力有限，對項目景區開發主要靠招商引資。

2、勞動人口科學文化素質低

景區因勞動力人口文化層次不高，不能為景區提供合格的旅游開發服務人員。

3、管理體制未確立，相關部門支持配合程度不夠，應通過努力協調，形成開發旅游開發產品的合力。

第三章 市場分析及預測

一、國內市場預測

1、市場預測

隨著經濟發展，人民生活水平提高及消費觀念的轉變，國內旅游開發業已蓬勃發展，與某某相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游開發大省，周邊旅游開發市場的開發和繁榮，對某某旅游開發業的發展造就了有利的背景。

項目景區，主要景觀是山水自然風光，橋梁、電站等高科技產品，景點獨一無二，是休閑、度假、參觀、教育的理想場所，開發成規模后，對不同層次，不同類型的旅游開發者都有較大的吸引力。

開發前期：以某某市、某某縣以及貴陽、息烽旅游開發線上的游客為第一客源市場，景區逐步完善后，可以開辟重慶、昆明、廣西、廣東為第二客源市場。通過加大宣傳力度，爭取組團游覽，也可以通過與各大旅行社聯營，組織到大西南地區的團隊到項目景區游覽。

2、游客量預測

據統計，近幾年，每年到某某參觀旅游開發的游客10萬人次左右，考慮到景區建成后的區位優勢，增長率考慮為50%，中期由于游人基數大，增長率下降，考慮為30%，遠期取15%。近期2005－2007年項目景區游人規模為4.75萬人次 中期2008－2010年

11.67萬人次 遠期2011－2013年

19.72萬人次

二、外地區及省外市場預測

項目地區旅游開發線近年相繼推出“紅軍長征路游”、“酒鄉游”產品，特別是赤水國家級風景名勝區建成開放，將會吸引省內外周邊地區的游客。

若借助于某某這座歷史文化名城的知名度，到項目景區去休閑，品某某豆腐魚以及觀項目景區電站、某某斜拉吊組合橋、摩崖石刻等會產生很高的感召力，能吸引周邊的游客，如宣傳促銷有力，提高產品的知名度，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客也將光臨項目景區。開發初期，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客不多，爭取在2008年，接待重慶、昆明、廣西、廣東等的游客20萬人次，2011年達30萬人次。

第四章 景區建設

一、景區建設原則

把保護風景名勝資源放在首位，堅持嚴格保護，統一管理，合理開發，持續利用原則。項目景區旅游開發基地的修建，對景區內山、水、林、河等自然環境實行保護，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。所有建設、開發都服從科學規劃，分期開發，重點實施。

二、景區建設指導思想

充分發揮項目景區旅游開發基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－貴陽”旅游開發線上，交通方便，區域位置好的優勢，以休閑、觀光、避暑為重點，在保護的前提下逐步開發風景資源，帶動周邊鄉鎮的旅游開發業、交通運輸業、土特產加工業以及第三產業等相關產業的綜合發展，力求環境、社會、經濟效益的統一。

三、景區建筑風格 項目景區景點的建設應與休閑、觀光、避暑、健身相適應的建筑，可采用現代建筑中的歐式或西洋式，但應與自然山川融為一體，室內裝修，衛生設施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。

第五章 環境衛生 綠化及安全

一、環境衛生

1、在景區管理機構下設環衛監察隊，定員、定人，定片區包干，并將環境衛生的好壞和環衛管理人員的經濟效益掛鉤，加強環境衛生的監督力度。

2、搞好環衛設施建設，在各景點及游覽道路邊相應地設置果皮箱，各景點相應設置垃圾集中處理場地，以確保環境衛生。

3、在景區內設公共廁所兩個，廁所外觀與景區的建筑風格協調，采用現代建筑風格，但內部應干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環衛人員管理。

二、綠化

保護好景區內現有的植被，對荒山坡地，廣植當地速生樹種；景區道路沿途種植當地特有觀賞樹種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游開發的生命線，景區管理機構要加強安全知識宣傳，并采取有力的安全防護措施，定點、定人、定區域巡邏，以確保游人的安全。

第六章 項目建設實施計劃

一、項目建設分期規劃

根據地方財力、物力及旅游開發業的發展情況，項目景區旅游景區項目開發建設分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、進入景區道路

集中有限財力，解決景區可進入性，第一期基礎建設中首先解決新建河濱路－百畝大田1公里公路。

三、近期建設項目及規模

集中有限財力，搞基礎設施建設，使游客進得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游開發的客人成為某某旅游開發基地的宣傳人。2004年10月——2005年10月建設項目： 第一期

1、修建改造河濱路延伸至百畝大田的車行道1公里，改造后道路路幅寬9米，水泥砼路面。

2、修建旅游開發項目停車場 單位停車面積35平方米/車 入場停車數88輛 停車場面積3080平方米

3、修建項目景區三星級賓館。

建筑面積800平方米，內設餐飲、酒巴、商店、住宿、會議服務等，設床位200個，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2個，在賓館附近，一個水深在60cm－1.3m，面積100平方米，另一個水深在1.3m－1.8m，面積200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設施。

5、草坪：景區綠化，面積2000平方米。

6、添置太陽傘，棋牌桌

7、游覽步道，石板鋪砌，寬1.5m（1）由公路直達露天泳池，浴池至山莊。（2）停車場至山莊，健身中心。（3）其他

8、室內浴池20個，每個10平方米，計200平方米。

9、化糞池2個，面積30平方米，深2米。

10、供電設施，在景區內添置100kva變壓器一臺，購電桿、電線等。

11、通訊

12、廁所，在景區內建2座，每座40平方米

13、衛生所：建在景區內，面積35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景觀說明牌等。

15、征地、土20畝，荒山草地120畝。

16、景區管理人員培訓：經理1人，財務2人，廚師2人，管理員2人，電工抽水員1人，駕駛員1人。服務員32人，共41人。第二期

1、建迎賓門，內設售票房

2、建網球場

3、建燈光音樂噴泉

4、加固河岸，高25米，長1500米，寬平均0.8米。

5、沿河建長800米，寬3米的觀光長廊，供游客垂釣、休息。

6、圍墻，長3000米，高1.8米。

7、觀景亭（望江樓）2座

8、其他 第三期

1、修攔河壩，長150米，高40米，寬4米

2、建別墅群10個

3、建垂釣亭、釣魚臺4個

4、高臺跳水

5、建石拱橋，索橋各1座

6、完成景區內規劃綠化工作

第七章 組織機構

一、項目法人

根據某某鎮人民政府決定，設置“項目景區風景名勝區管理所”，某某鎮人武部部長冷明剛為項目景區風景名勝區項目的法人代表，對項目的規劃，資金籌措，建設實施經營和債務償還實行全過程負責。管理所為事業單位，定員6人，隸屬于某某鎮人民政府。招商引資由出資方建設后，以出資方為項目法人代表。

二、組織機構

1、管理所下設專門的管理科室，分別管理風景區內森林、土地、建設、環境衛生、治安等工作。

2、管理所應在景區內充分行使政府予以的管理職能，對景區實行嚴格統一規劃和統一管理。

第八章近期建設投資估算及資金來源

一、近期建設項目投資估算

2004年、2005年，建設項目總投資2242萬元，見附表：

二、資金來源 招商引資

三、資金使用計劃

第一期工程建設投資為745.15萬元 第二期工程建設投資為757萬元 第三期工程建設投資為740萬元

第九章 經濟效益分析

一、預算說明

1、項目計算期為9年，其中建設期3年，經營期6年。

2、項目基準收益率取10%。

二、經營收入預測

景區目前游人達10萬人次/年，隨著景區基礎設施的不斷建成，在建設期內，預計游人數量每年增加50%，當建設項目完成后，預計第4年－第6年游客人數凈達到平均每年12萬人，第7年－第9年游客人數凈達到平均每年20萬人，按人均消費100元計算。第一年可實現營業收入100萬元 第二年可實現營業收入150萬元 第三年可實現營業收入225萬元

第四年——第六年可實現平均年收入1200萬元 第七年——第九年可實現平均年收入2000萬元

三、經營成本預測

1、折舊：項目總投資為2242萬元，折舊年限為20年，殘值率為10%，年折舊分攤100.89萬元。

2、營業成本

營業成本包括營業費用、管理費用、職工福利費用等，按營業收入的30%計。

3、稅金：營業稅按5.5%計，所得稅按33%計（經營前三年根據優惠政策，免征所得稅）（1）財務分析

1、基準收益率Ic=10%，財務凈現值FNPV= 萬元。

2、財務內部收益率FTRR= %

3、投資回收期＝累計現金流量開始出現正值的上一年份 ＋上一年累計凈現金流量的絕對值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建設期3年）

出現正值年份的凈現金流量

668

4、投資年利稅率＝ 年平均利稅額 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

總投資

2242

5、投資年利潤率＝ 年平均利稅額 ＝ 654.76 ×%＝29%

總投資

2242

第十章 結論及存在問題和建議

一、結論

項目景區旅游開發基地經以上可行研究分析表明，該項目符合項目景區旅游開發風景名勝區總體規劃，項目區域位置優越，景觀類型豐富、獨特，又在某某——息烽——貴陽旅游開發線上，是不可多得的旅游開發產品，對國內游客具有潛在的巨大的吸引力，市場前景樂觀。項目財務內部收益率為16.86%，投資回收率6年，投資年利稅率11.4%，投資年利潤率19%，財務效益較好。因此，項目景區旅游開發基地開發項目可行。

二、存在的問題及建議

按照資金使用計劃，某某旅游景區的開發，由于某某鎮政府財力有限，投入基礎設施的資金有限，因此，為了項目景區近期建設項目能如期完成，早日形成某某縣的旅游開發產品，帶動某某縣旅游開發業及相關產業的發展，建議某某鎮政府，請有關專家作出景區的詳規，且申請立項，申請國家投資或貼息貸款1000萬元。

第三篇：旅游項目可行性報告

廣東廣州旅行社可行性報告

廣州（Guǎngzhōu）是廣東省省會，全省政治、經濟和文化中心。瀕臨南海，鄰近香港特別行政區和澳門特別行政區，是中國通往世界的南大門。中國的第三大河——珠江從廣州市區穿流而過。根據省委、省政府提出的廣東要在南部地區閃耀，廣州要努力做好建成現代區域經濟中心城市的要求，以旅游業作為溝通廣州與海內外聯系的橋梁，把廣州推向世界，招徠廣大的游客和更多的外商來昌旅游、投資勢在必行。為增強廣東廣州旅游集團有限公司在旅游行業中的競爭能力，進一步壯大旅游集團公司的經濟實力，廣東廣州旅游集團有限公司決定在原廣東通華夏旅行社有限公司的基礎上，更名組建廣東廣州旅游集團國際旅行社有限公司。

一、更名組廣東廣州旅行社的市場條件：

1.根據《廣東省旅游業發展總體規劃》繪就的旅游藍圖，未來20年，江西省的旅游業將取得長足發展。到2020年，江西接待國內游客將由2000年的0.25億人次提高到1.5億人次，國內旅游收入將由129.6億元提高到1500億元左右，旅游創匯將由0.62億美元提高到11.7億美元。

2.廣州山清水秀，風光旖旎，旅游資源豐富。按照《旅游總體規劃》要求：今后江西旅游業將著力推廣最具代表的三條金牌線路，它們分別是名山名水名城瓷都文化游：名山名城道教文化尋蹤游：中華紅色文化研習游：特色游樂園系列：等等。。（可以自己再變兩個，，從下面的景點中選一些歸類起來）

（（（（（（其中以羊城新八景白云山、珠江夜游、越秀山、東站廣場、陳家祠、黃花崗七十二烈士墓、廣東奧林匹克體育中心、蓮花山、孫中山紀念堂、鄧世昌紀念館、黃埔軍校、南越王博物館、廣州白云國際機場、廣州國際會展中心、廣

州藝術博物院、廣州花卉博覽園、華南植物園、從化溫泉、長隆香江野生動物世界、長隆歡樂世界、長隆水上樂園、長隆鱷魚公園、寶墨園、廣東美術館、魯迅博物館、廣東省博物館、廣州抽水蓄能電站旅游區、流溪河國家森林公園、上下九路商業步行街、北京路商業步行街等景點最負盛名。其中長隆的一系列主題樂園更是南中國首屈一指的歡樂圣地，特別是長隆歡樂世界內，更是集中許多國際級的機動設施：世界過山車王、有吉尼斯世界記錄的十環過山車、亞洲獨一無二的U型滑板過山車、全球最大的大擺錘等。樂園內的機動設施多不勝數。另外長隆水上樂園更是經過多次上級，如今已超過美國迪士尼水上樂園成為全球最大的水上樂園。）））））

3.以前客流量統計：（把里面的數字改改，年份 錢 等等）

2002年廣東接待國內游客3269.52萬人次,旅游收入185.14億元人民幣,接待海外游客24.09萬人次,創匯7161.77萬美元。廣州市近兩年旅游接待人次、旅游收入分別為2001年接待國內游客447萬人次，旅游收入27.16億元人民幣，接待海外游客4.2萬人次，創匯2912.55萬美元；2002年接待國內游客507.68萬人次,旅游收入32.76億元人民幣,接待海外游客44840人次,創匯1642.96美元。

二、組建廣東廣州旅行社的資金條件（把里面的旅行社的名字都改改編點。。。數字也改改。。）

公司注冊資金150萬元人民幣，由廣東廣州旅游集團有限公司絕對控股，出資142.5萬元人民幣，占總出資額的95%。廣東廣州旅游集團有限公司的注冊資金為15810萬元人民幣，下轄滕王閣管理處、南昌賓館、江西南昌旅游資源開發有限公司、江西南昌五彩旅游咨詢服務有限公司，以及正在籌建中的上規模的旅游車隊等，國際旅行社的成立一定能給集團公司帶來較好的經濟收益和社會效益。

三、組建廣東廣州旅行社的人員條件

更名組建的廣東旅游集國際旅行社有限公司下設

辦公室、計調部、海外部、國內部、外聯部、財務部等5部一室。

員工13名，全部為大專以上學歷。其中包括總經理在內的4名公司中高級管理人員持有國家旅游局頒發的《旅行社經理資格證書》，公司的兩名專職財務人員持有中級會計師職稱，在旅游行業有近十年的從業經歷,并具備較豐富的經營管理經驗及企業策劃、營銷運作的能力。

四、其它條件

公司選址于深圳北環大道梅山街20號，此地北臨梅林水庫，東臨香蜜湖和筆架山公園，西鄰中國民俗文化村和深圳直升機場。人口流量大，交通方便，氣候宜人，具有巨大的客源市場潛力巨大。公司營業面積90平方米，擁有傳真機、直線電話、電子計算機（可與省、市旅游局聯網）、打印機等現代化辦公設備，以及1輛業務用車。

五、可行性研究結論（把一些名稱改一改不要出現什么江西南昌的字眼）

以上分析結果表明，更名組建江西南昌旅游集團五環國際旅行社有限公司將具有良好的社會經濟環境和經營條件。從旅行社的選址、目標市場需求狀況來看，組建國際旅行社是必要和可行的；從資金、人員等相關條件來看,符合設立國際旅行社的基本標準；從經濟效益來看,收入前景樂觀，企業投資償還能力較強；從社會效益來看，可為社會提供一定數量的就業機會，并能為南昌市增添一個具備相當接待規模的國際旅行社,對促進南昌旅游業的發展、壯大旅游經濟具有積極的作用。

綜上所述，本可行性研究的結論是：更名組建江西南昌旅游集團五環國際旅行社有限公司是可行的。

I complicated our lives

By falling in love with him I complicated our lives

Now I’m losing my only friend

I don’t know why’ I had to try

Living my life on the other side

Now I’m so confused I don’t know what to do He loves me’ He loves me not

She loves me’ She loves me not

He loves me’ He loves me not

She loves me...I started blurring the lines Because I didn’t care I started crossing the line Cause you were never there No where to turn’No one to help’

It’s almost like I don’t even know myself

Now I have to choose I don’t know what to do He loves me’ He loves me

not

She loves me’ She loves me not

He loves

not

She loves me’ she loves meme’ He loves me

第四篇：文化旅游開發項目可行性研究報告

《靖水山莊》文化旅游開發項目可行性研究報告

一、《靖水山莊》文化旅游項目總論

1、項目背景

隨著人們生活水平日益提高和閑暇時間增多，旅游業正成為當今世界最具生機活力、永不衰落的“朝陽產業”，成為經濟增長的新“亮點”。改革開放以來，我國旅游業已經實現了連續20多年的持續、快速發展，旅游業在國民經濟中的地位和作用日益增強，國內旅游人數和效益指標有了百倍以上的增長，國際旅游各項指標比80年代初有了四五十倍以上的增長，實現了從“資源大國”到“亞洲旅游大國”的歷史性跨越。隨著小康社會的到來，我國旅游發展格局和態勢正在發生著深刻地變化，從“觀光時代”向“休閑度假時代”轉變，人們的休閑時間也越來越多，傳統工作和休閑概念已經逐步地模糊，人們也更加注重文化精神的消費與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游和文化旅游的發展，休閑消費已經成為我國旅游業新的增長點。追求文化、享受大自然，已逐漸成為一種社會時尚，是現代旅游發展所追求的核心價值。休閑旅游主動順應了人們旅游觀念的改變和對健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內涵，是第二代旅游發展的一個重要方向

2、項目概況

1、項目名稱：靖水山莊綜合文化旅游休閑園

2、項目單位：中玨國際集團有限公司

3、建設地址：靖安縣水口鄉水口村茅屋組

4、經營方式：合資。

5、擬建規模和標準：靖水山莊綜合文化休閑園文化旅游項目總體規劃控地1000畝，分三期工程建設,總投資6億元人民幣。建設以“九龍文化影視城”和“中華詩詞園”為主體，結合觀光、療養、休閑、現代運動等要素，集健康性、時尚性、趣味性為一體,打造成以休閑娛樂、運動休閑、療養保健為一體的旅游度假圣地，最終使之發展成為國家級的旅游和療養保健一條龍的休閑基地。

6、承擔可行性研究工作的單位和法人代表

承擔可行性研究工作的單位：北京時代凱歌文化發展有限公司

法人代表：李建華

二、《靖水山莊》文化旅游項目建設背景

1、項目提出的背景 : 靖安三爪侖是國家AAAA級風景旅游區，也江西省唯一的國家級示范森林公園，地處贛西北，景區森林覆蓋率 高達95.7%，森林動植物豐富，地廣人稀林密，生態環境一流，發展生態休閑度假旅游具有得天獨厚的優勢，是江西“綠色搖籃”中的一顆生態明珠。

近幾年，靖安縣委、縣政府高度重視旅游業的發展，確立了“生態立縣、旅游興縣”的縣域經濟發展戰略，強力推動旅游業發展進程，旅游基礎設施不斷完善、旅游服務項目日臻豐富、旅游行業管理更加規范、旅游客源市場半徑日漸延伸，旅游接待人數每年大幅遞增，產生了良好的生態、經濟和社會效益。2008年接待游客97.2萬人次，實現旅游綜合收入1.9億元，2009年接待游客101.2萬人次，實現旅游綜合收入4.05億元，旅游業成為了靖安縣重要產業之一。

目前三爪侖景區已經開發40余個旅游項目，其中旅游度假村、山莊21個，旅游景點13個，娛樂項目10個，全縣賓招接待床位3000余個，基本形成了一個由中部夢幻休閑區、況鐘園林城市溫泉療養區、仁首石上五星級國際休閑娛樂區、寶峰古樟林生態養生休閑城、虎嘯峽森林生態休閑區、羅灣白茶文化休閑區、中源溫泉療養避暑度假休閑區、金羅灣水上娛樂休閑區八個不同主題特色的休閑區，通過100公里的旅游公路串接而起，構建成中國三爪侖百里生態休閑長廊。

為了策應鄱陽湖生態旅游示范區建設，進一步加快靖安縣生態旅游業的發展，打造面向海內外的生態旅游勝地，縣委、縣政府緊緊圍繞“生態立縣，旅游興縣”的縣域經濟發展戰略，繼續加大旅游開發建設力度，啟動了洪屏抽水蓄能電站、靖安國際旅游休閑居住中心、中部夢幻城、恒茂金羅灣度假村等重大旅游建設項目，已開工或即將開工的項目總投資達100億元，項目建成后，可將靖安三爪侖打造成全國聞明的“山水長廊，休閑天堂”。

我國旅游發展格局和態勢正在發生著深刻地變化，從“觀光時代”向“休閑度假時代”轉變，人們的休閑時間也越來越多，傳統工作和休閑概念已經逐步地模糊，人們也更加注重文化精神的消費與追求，這種變化大大刺激了休閑度假旅游和文化旅游的發展，休閑消費已經成為我國旅游業新的增長點。追求文化、享受大自然，已逐漸成為一種社會時尚，是現代旅游發展所追求的核心價值。文化休閑旅游主動順應了人們旅游觀念的改變和對健康的追求，拓展了旅游方式，豐富了旅游的內涵，是第二代旅游發展的一個重要方向?？v觀靖安旅游發展勢頭,加速靖安文化旅游項目的建設有著十分重要的意義。

2、項目發展的必要性: 靖安山水風光秀麗，佛教文化神奇，古文化厚重，詩詞文化瑰麗，旅游資源極為豐富，是全省重點旅游縣市，國家森林公園三爪侖峰巒疊嶂，泉巖奇特，古木參天，寶峰寺佛教文化深厚，東周古墓是2007年全國十大考古發現之一；詩詞文化獨具特色,靖安縣是個只有十三萬人的山區小縣，但這里文風鼎盛，歷代人才輩出，現在靖安的詩人就有四千多人，其中中華詩詞協會會員就超過百人，因此，1999年10月，江西省文化廳授予靖安縣“詩詞之鄉”稱號；2003年12月30日中華詩詞協會授予靖安縣為全國“中華詩詞之鄉”稱號。

三、《靖水山莊》文化旅游項目建設條件分析

1、當地經濟發展水平: 靖安縣社會經濟發展現狀。隨著縣委、縣政府“工業強縣、旅游興縣、林果富民”等經濟建設重大戰略的實施，縣域經濟獲得了持續穩定的發展，經濟綜合實力不斷增強，人民生活不斷改善。國民經濟三次產業結構不斷調優，二產和三產發展潛力不斷增強，經濟運行質量顯著提高?；窘ㄔO投資高速增長，全社會固定資產投資規模進一步擴大，旅游業蓬勃發展，社會各項事業全面繁榮，新農村建設全面啟動，城鄉一體化進程加快，城鄉面貌煥然一新，人民居住環境大為改觀。

2、自然資源條件: 靖安縣位于江西省西北部，東界安義，南鄰奉新，西毗修水，北倚武寧、永修。全縣國土面積1377.49平方公里，轄5鎮6鄉74個行政村，人口14萬。境內千米以上山峰113座，位于靖安、武寧交界處的九嶺尖海拔1794米，是宜春市最高點；九嶺山脈綿亙全境，北潦雙溪流貫東西，素有“八山半水一分田，半分道路和莊園”之稱；峰巒層疊，木竹繁茂，氣候溫和，雨量充沛，山川 毓秀，風景秀美，是國家AAAA級旅游風景區、江西唯一的國家示范森林公園，曾被唐宋八大家之一的曾鞏贊譽“雖為千家縣，正在清華間”。

3、靖安文化獨具特色：靖安山水風光秀麗，佛教文化神奇，古文化厚重，詩詞文化瑰麗，旅游資源極為豐富，是全省重點旅游縣市，國家森林公園三爪侖峰巒疊嶂，泉巖奇特，古木參天，寶峰寺佛教文化深厚，東周古墓是2007年全國十大考古發現之一。詩詞文化獨具特色，靖安縣是個只有十三萬人的山區小縣，但這里文風鼎盛，歷代人才輩出，現在靖安的詩人就有四千多人，其中中華詩詞協會會員就超過百人，因此，1999年10月，江西省文化廳授予靖安縣“詩詞之鄉”稱號；2003年12月30日中華詩詞協會授予靖安縣為全國“中華詩詞之鄉”稱號。

4、交通條件: 距省會南昌80公里，至昌北機場56公里，離開放型口岸九江175公里，離昌九高速公路49公里。

四、《靖水山莊》文化旅游項目景觀分析、資源評價及定位

1、景觀分析 ：《靖水山莊》主要有：

1、九龍文化影視城：根據中國歷代文化分別以唐、宋、元、明、清、江南水鄉和老北京四合院的風貌建設7-8條文化特色小街。使之成為全國項目最全影視拍攝基地。

2、中華詩詞園：園內山、水、石、林等景觀設計獨特，主要以詩詞文化長廊和詩詞博物館為主體。

3、中國姓氏文化公園：根據中國的百家姓中的姓氏起源和相關文化傳說，建設各姓的姓氏博物館。

4、在景區的周邊開發少量小別墅：《靖水山莊》地處水口鄉政府西部，東向開闊，西、北、南三方均靠山，在建設主體項目時會有一部分零散土地不好利用，因此，在零散土地上將開發一些小別墅。

2、景觀資源評價

1、九龍文化影視城：根據中國歷代文化分別以唐、宋、元、明、清、江南水鄉和老北京四合院的風貌建設7-8條文化特色小街。每條街將建設為長約500米的實體小街，也就是說城里的建筑不僅僅是風景，整個影視城就是一個綜合行文化古城，除老北京四合院街以外其他小街均為三層小樓組成，一層以特色商業為主，唐街==民間藝術街、宋街==美食街、元街==娛樂風情街、明街==書畫古玩街、清街==民族服飾街、江南水鄉街==精品禮物和土特產街、老北京四合院街==夢幻游戲 街。

二、三層以賓招為主。所以影視城不僅具有很高的文化價值還有不可估量的商業價值。

2、中華詩詞園：園內山、水、石、林等景觀設計獨特，主要以詩詞文化長廊和詩詞博物館為主體。這個園子是以文化休閑為主的特色文化園，園里的文化長廊以展示為主，讓游客進入園子后感受到濃厚的文化氣息，長廊里展示的詩詞以書畫的形式表現出來，讓每個游客都有躍躍欲試的沖動。詩詞博物館以陳列全國詩詞愛好者的作品為主，給詩詞作者頒發收藏證書并編號陳列。

3、中國姓氏文化公園：根據中國的百家姓中的姓氏起源和相關文化傳說，建設各姓的姓氏博物館。中國姓氏文化源遠流長，文化底蘊深厚，建設各姓的姓氏博物館給游客了解自己的祖先，也是各姓氏宗族文化的展示園，在文化旅游項目中是個不可多得的易招商、引游客、經營活的好項目。

4、景區小別墅：在景區的周邊開發少量小別墅：《靖水山莊》地處水口鄉政府西部，東向開闊，西、北、南三方均靠山，在建設主體項目時會有一部分零散土地不好利用，因此，在零散土地上將開發一些小別墅。有著很好的房產價值。

3、景區定位：文化旅游觀光、文化消費體念、文化產業經營

五、《靖水山莊》文化旅游項目環境容量與游客容量預測

1、環境容量預測：水口鄉位于靖安縣中部和南部，東鄰寶峰鎮、雷公尖鄉、雙溪鎮、南界香田鄉和奉新縣操下鄉，西倚高湖鎮，北毗璪都鎮和三爪侖鄉，面積178.41平方公里。水口鄉歷史悠久，人杰地靈。桃源春色、鶴嶺晴嵐、雙峰霽雪為舊“雙溪十景”中的“三景”。桃源又是盛唐詩人劉慎虛晚年的定居地，他在此地辟有深柳讀書堂，《唐詩三百首》中載的《闕題》（原題為《歸桃源鄉》）詩寫于此，青山村口尚有劉慎虛墓。沙港村橋邊野鹿銜花地有宋代淳熙進士舒邦佐墓。來堡村瑪瑙崖是明代正德五年（1510年）胡雪二聚眾起義扎寨之地。土地革命時期，桃源到煙竹為大股紅軍途經地。1983年在來堡村發掘的鄭家坳土坑墓群為新石器時代晚期古墓葬。水口村李家組 是國家一級館藏文物春秋時期徐國青銅器盥盤、盧盤和枓（音主）的出土地。2007年在水口村發掘的李洲坳古墓為2500年前的東周墓葬，共出土47具棺木，其一墓多棺為江南罕見，墓中出土的竹扇被考古專家譽為“中國第一扇”，竹席被譽為“中國第一竹席”，棺頭金箔飾物為全國同類出土文物中最大最完整的，人體骨骼中的綠色結晶體為全國罕見。所以靖安的文化旅游項目建設地點,水口為最佳，水口村茅屋組位于靖安城西北8部公里處，省道萬黃直通覆地，水口鄉政府駐地（2010年高速路通車后距省會南昌僅50公里）。座落于群山環抱之中，總面積達5000余畝。森林覆蓋面積4000余畝，以闊葉林為主，水源豐富，該地還是是候鳥白露的棲息地，身入其中，能看到一片雪白的候鳥群，能感受到人與自然和諧、還回歸大自然的氣息。區內風景秀麗，環境優美，清新自然，樹木成行，瓜果飄香，青山碧水相映生輝，景色格外清秀怡人。曲徑穿林而過，百年的奇形松樹，顯得格外迷人?！毒杆角f》的建設將打造出“到靖安：上三爪林感受森林環境微妙，下水口鄉領略靖安文化的底蘊”的綜合旅游環境。

2、游客容量預測：靖安現有賓招接待能力為每天3000人左右，影視城建成后每天的接待能力將達到15000人，大大提高了靖安的旅游接待能力。

六、《靖水山莊》文化旅游項目旅游市場預測

1、當地旅游市場現狀：目前靖安三爪侖景區已經開發40余個旅游項目，其中旅游度假村、山莊21個，旅游景點13個，娛樂項目10個，全縣賓招接待床位3000余個，基本形成了一個由中部夢幻休 6 閑區、況鐘園林城市溫泉療養區、仁首石上五星級國際休閑娛樂區、寶峰古樟林生態養生休閑城、虎嘯峽森林生態休閑區、羅灣白茶文化休閑區、中源溫泉療養避暑度假休閑區、金羅灣水上娛樂休閑區八個不同主題特色的休閑區，通過100公里的旅游公路串接而起，構建成中國三爪侖百里生態休閑長廊。然而除寶峰寺外幾乎沒有文化旅游項目,因此開發文化旅游項目在靖安顯得尤其重要.2、本項目主要服務范圍和市場：靖安是江西省距省會最近縣市之一，也是江西重點旅游地。南昌半小時經濟圈城市之

一、4小時經濟圈有九江、萍鄉、鷹潭、黃石、株州、長沙、上饒等地級以上城市、600多萬城市人口;8小時經濟圈有福州、上海、杭州、南京、武漢、合肥、廣州、深圳等省會城市、7000多萬城市人口，城市客源市場無比廣闊。京九鐵路連接北京和香港，南昌是唯一的省會城市，高速鐵路的建成大大縮短了南昌到北京和廣州等發達地區的距離，若在經營上有特色，全國的市場都可以統攬。

3、本項目市場預測：隨著經濟發展、人民生活水平的提高，外出旅游已成為人們追求生活質量、滿足精神需求的時尚。旅游業日益成為當今世界最具生機與活力的“朝陽產業”，發展迅猛。據專家預測，2010年國際旅游人數將突破10億，旅游綜合收入可達2600億美元，成為世界最大產業之一。在日益升溫的旅游熱潮中，文化旅游越來越受到歡迎。靖安的森林旅游，佛教文化、詩詞文化、生態養生等項目順應了人們需要。能適應市場需求，具有良好的發展前景。

七、《靖水山莊》文化旅游項目總體規劃方案與項目經營模式

1、開發范圍 ：森林旅游，佛教文化、詩詞文化、生態養生、民俗風情，綜合文化等。

森林旅游：以三爪侖國家級森林公園為主要景區

佛教文化：以寶峰寺為主要景區 詩詞文化：以中華詩詞園為主要景區

生態養生：以21個旅游度假村、山莊為主要景區 民俗風情：以中國姓氏文化公園為主要景區 綜合文化：以九龍文化影視城為主要景區

2、項目開發的基本原則 ：發展旅游、富裕鄉民、弘揚文化、集團管理

3、項目總體規劃：《靖水山莊》是一個綜合文化旅游景區,它既有文化旅游價值,也有商業功能.項目總體將規劃為靖安文化旅游中心.4、項目經營模式：影視劇為載體擴大影響；集團式經營提高效益；城市化建設完善服務；現代化管理加速發展；具體概述為：

1、影視劇為載體擴大影響：第一步：整理靖安傳說故事，重打文化旅游牌。

A、九龍的傳說：有這樣一個傳說故事，中國古代天上有十個太陽，后來被一個叫后羿的人射下了九個，掉在了靖安與奉新交界的九仙倉這個地方，而形成了九口溫泉并變成了九條小龍，它們從溫泉出來之后分別在九嶺山上修練成仙，后來沿溪水在今九江市匯入長江而進入大海，由于他們是玉帝的兒子，因此被玉帝分別封為各海龍王撐管天下水系，成為龍王的九條龍，為了交流治水經驗和敘述兄弟之情，它們會定期在南海的一個地方聚會，這就是現在香港的九龍。這個故事，把后羿射日射下的九個太陽和九仙倉的九口溫泉，九嶺山，九江市和九龍聯在了一起，這就是一個很有特色的人文景觀。B寶峰寺的傳說：C胡雪二的傳說：D況鐘的故事：E“深柳讀書堂”的傳說故事：F、八仙之一曹國舅的故事：G、東周古墓的傳說故事。第二步：把傳說故事整理成文學作品和影視劇本。第三步：根據傳說故事的文學本所涉及的場景選擇適當的地方，作出景區建設規劃。第四步：把故事拍成影視劇和出版圖書，向全國播放和發行。這一步很重要。電視劇的播出，是對景區最好的廣告。

2、集團式經營提高效益：

1、《靖水山莊》建設期間，由中玨國 際集團有限公司與旅游學校簽訂協議，委培一批旅游專業的大學生，這批大學生主要為兩種人才，一是旅行社的經營人才，二是景區的導游。旅行社的經營人才到集團后工作檔案均在集團，但他們將配送到全國各大中型城市去經營旅行社，并統一管理，每個旅行社每年必須完成一定量游客輸送任務。

2、影視城里的房子，一樓作為店面可以從事商業經營，二樓和三樓可以作為賓招客房同樣可以獲取很高的經濟效益。（還可以單間、單棟租賃經營）

3、加強橫向聯營，景點打包經營與同行共贏，也能帶來較好的經濟效益。

3、城市化建設完善服務；九龍文化影視城是根據中國歷代文化分別以唐、宋、元、明、清、江南水鄉和老北京四合院的風貌建設7-8條文化特色小街。每條街將建設為長約500米的實體小街，也就是說城里的建筑不僅僅是風景，整個影視城就是一個綜合行文化古城，除老北京四合院街以外其他小街均為三層小樓組成，一層以特色商業為主，唐街==民間藝術街、宋街==美食街、元街==娛樂風情街、明街==書畫古玩街、清街==民族服飾街、江南水鄉街==精品禮物和土特產街、老北京四合院街==夢幻游戲街。

二、三層以賓招為主。所以影視城不僅具有很高的文化價值還有不可估量的商業價值。更是一座設施完整的小城鎮。

4、現代化管理加速發展；由于景區的建設要花費大量的資金，為了擴大發展可以將已建項目（如：影視城的門面房甚至是部分客房）十年、二十年甚至更長時間的租出去經營，也可以吸引股金的形式融資來壯大集團的實力。

5、道路交通規劃 ：靖安處贛中北腹地,是江西西北大門的天心之地，昌銅高速通車后30分鐘即可到達省會南昌，縣城區距昌北機場約1小時車程，與千里黃金水道贛江（三級航道）共同構成獨特的水、陸、空立體交通格局,屬于杭州、上海、武漢、南京、廣州、深圳、福州、合肥等省會城市7小時經濟圈范圍內，交通十分便捷。

八、《靖水山莊》景區管理與人員編制

1、景區管理：景區內實行居民管理和商業管理相結合的管理模式.2、人員編制：最高權力機構為:集團董事會，下設：辦公室、項目部、通聯部、公關部、策劃部等部門。集團實行總經理負責制，全面管理集團各項工作。

九、《靖水山莊》項目實施進度安排

1、工程項目管理 ：

2、項目實施進度

十、《靖水山莊》文化旅游項目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計劃

十一、《靖水山莊》社會效益分析

1、社會效益分析

2、項目與所在地區互適性分析

十二、《靖水山莊》風險分析

1、風險類別

2、風險應對措施

十三、《靖水山莊》可行性研究結論與建議

1、結論

2、建議 附件

1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件

2、當地規劃、國土、環保等部門關于項目的支持文件

3、旅游資源調查材料

4、自有資金存款證明

5、相關銀行貸款承諾

6、其他相關證明材料

7、項目財務分析報表

影視城的宋街全長500米，東西走向，模仿送建筑風格，古色古香，富有宋代遺韻，街旁有模仿錢莊、茶館、客棧、酒家，還有宋文化博物館等。建筑共分三層，一層主要是：模仿錢莊、茶館、客棧、酒家模式的店面為主，二、三層以實用賓招為主，使影視城里的建筑既有觀賞性又有商業實用性。

第五篇：雞精項目開發可行性報告

雞精項目開發可行性報告

雞精項目開發可行性報告

雞精項目開發可行性報告

一． 概述

味精是菜肴增鮮劑的第一代。在我國，它始于1922年的上海天廚味精廠，至今已有近80年歷史。味精的主要成分是谷氨酸鈉，主要的生產工藝是通過大米、玉米等糧食或糖蜜，采用微生物發酵的方法進行提取。按谷氨酸鈉含量，市場上主要有兩種

味精。一種是

80°味精，其谷氨酸鈉含量為80%；另一種是99°味精，其谷氨酸鈉含量為99.9%，又稱純味精或無鹽味精，也就是說，味精一旦達至99度就到了一個極至，不太可能

再往上提升了。

80年代初期，人們發現一種叫做核酸的還能夠把味精的鮮度提升上來。將味精與核酸按某一恰當比例混合后，便奇跡般地發現了第二代增鮮產品，分別取名為“鮮味王”、“加鮮味精”、“特鮮味精”等。第二代產品在鮮度上比傳統高出許多，以99°味精鮮度為100計算，第二代鮮味劑出現了120°、150°、200°、400°等不同鮮度等級的產品，滿足了人們對鮮度的不同追求。

第二代增鮮產品鮮則鮮矣，但口感單一，尚不能完全滿足人們對豐富口感的追求。為了既增鮮又增味，于是產生了提供復合性鮮味的第三代增鮮品。這種產品最早由日本人于1970年開發成功，名為鯉魚精。特點是具自然鯉魚風味，鮮味強烈，且由多種調料配置而成，口感更豐富，更有層次，營養更充分。此后，在美國、瑞士、韓國、泰國、香港等國家和地區，也先后按當地的口味特點，開發出了各具特色卻相類似的鮮味品，如雞精（歐、美、港）、牛肉精（韓）、豬肉精（泰）等。特別是雞精，以其特有的風味和純正的鮮味，又富有營養，被稱為第三代味精。有了近三年的發展，這些國家的消費者當然對雞精這樣的第三代鮮味品比較了解，容易接

受。

雞精與味精的不同

1、雞精是一種以新鮮雞肉、雞骨、鮮雞蛋為基料，通過蒸煮、減壓、提汁后，配以鹽、糖、味精（谷氨酸鈉）、雞肉粉、香辛料、肌苷酸、鳥苷酸、雞味香精等物質復合而成的具有鮮味、雞肉味的復合增鮮、增香調味料。

2、雞精可以用于味精應用的所有場合，適量加入菜肴、湯食、面食中均能達到效果，在湯菜上作用較為明顯。雞精因含多種調味劑，其味道比較綜合、協調。因

其含鹽，調味時應注意少加鹽。

3、多數廠家不作雞精用量的建議，干脆讓你“取代味精添加至鮮美可口為止”；至多不過給你一份清湯的配方，“將20克雞精溶于1升沸水中”。所以，雞精的用量是個體化而隨意的。而味精比較純凈，用量比較穩定。

4、味精易溶于水，所以在烹飪時一般在起鍋之前加入味精效果好，菜肴的味道會更加鮮美。因為味精若在水溶液中長時間加熱會少部分失水生成焦谷氨酸鈉，焦谷氨酸鈉雖無害，但沒有鮮味。雞精的用法似乎寬松得多，至少沒見哪個廠家提醒消費者該在烹飪過程中的哪個環節添加雞精。

雞精是種復合鮮味劑。它除了含有雞肉粉、雞蛋粉，又添加了解蛋白、呈味核酸，還有一定比例的精鹽和雞油等。所以，除卻味道更鮮之外，它也更富有營養。雞精等新一代調味品的出現，可以說是食品工業發展過程中的一個里程碑。很多人已經開始把使用雞精當作是一件很時髦的事情，但雞精在我國的普及量還很小，遠遠追趕不上傳統的味精。這需要一個過程，一個認知和習慣的過程。反正，味精和雞精，市場都有賣，價格也差不了多少，愿意吃什么就買什么，或者，都買一些，做一個比較，然后，再為以后的生活做一個打算與安排。

二． 市場前景

目前，調味料已成為我國副食品市場新的經濟增長點，其新型復合調味料增長最快。改革開放20年，各類產品增長率達10%以上，其中新型復合調味料年增長達到20%以上，復合調味料年產銷量已達到100多萬噸的市場規模。據報到，每年全球調味料的營業額約為2180億美元，占全球工業品營業額的10%，呈現出巨大的市場規模。在國外，復合調味料所占調味料的市場份額約80%；然而，我國復合調味料行業尚處在發展初期，其市場營業額僅占調味料總營業額的20%。可見，我國復合調味料

發展潛力很大。

據調味品協會統計，復合調味料包括各種粉狀的雞精、肉精以及各種復合漿狀調料，1996年產量為40～50萬噸，到1998年達到150萬噸，可以說是食品工業中增長最快的品種。這直接促進了餐飲業的發展。據了解，我國餐飲業1999年上半年達到1450億元，調味料占餐飲業產值的5％。

據可靠方面統計，到目前，美國、日本、瑞士、韓國和香港，雞精和味精的消費比例為85％比15％，食用雞精者占絕大多數。

綜上所述，雞精已經是各種近現代風味獨特的食品中必不可少的配料，其市場

前景不可限量。三．開發方向

鑒于調味料市場的需求，我們的開發方向初步如下：

產品品種：雞精、牛精、排骨精、香菇精、中草藥功能調味料（靈芝雞汁湯、蟲草燉排骨、雙參雞骨湯、百合海鮮湯、山楂菇茸素丁湯等）、冬季火鍋調味料等。

產品形式：造粒速溶、方塊成型（出口）

四．生產工藝

原輔料→粉碎→混合→造?！稍铩Q量→包裝→成品

五． 要生產設備 粉碎機1臺、混合機1臺、計量儀5臺、包裝機（小型熱縮機3臺，粉體小包包裝機1臺，造粒機1臺、大烘箱2臺等 六． 生產條件（以生產造粒雞精/復合（粉狀）調味料為例）

1.主要原料：鹽、味精、砂糖、淀粉、香辛料、肉精粉等。

2.廠房：生產車間200平方米，倉庫200平方米（要求符合食品衛生規定）。

3.生產規模： 1噸/班 3噸/日 1000噸/年

4.主要設備投資: 全套生產線 20萬元

5.流動資金: 80～120萬元 6.生產人員: 6～15人 7.能

耗: 水

1噸/日

電

20kW

七．技術要求 全套生產技術，包括： 1.生產工藝技術； 2.產品配方； 3.生產設備選型； 4.生產車間要求； 5.原輔料要求； 6.產品質量標準； 7.人員技術培訓； 8.指導試車生產出合格產品；

9.對有關采購、銷售、包裝、商標等提出指導性意見。

八.年投資效益估算

總投資：以100萬元計(含流動資金)銷售收入：1000噸(成品)×1.7萬元/噸=1700萬元

銷售成本： 1.配方原材料 800萬元 2.燃料動力 35萬元

3.包裝物 50萬元

4.工資及附加 18萬元(以12人,1.2萬元/人.年計)

5.利息 10萬元

6、折舊大修理 3萬元

總成本： 915萬元

增值稅稅金：119萬元

銷售毛利潤：666萬元

應繳所得稅：311萬元

稅后利潤：355萬元（未扣房屋折舊和促銷費用）

說明：以上投資效益估算僅供參考。（因具體參數將隨市場變化而變化）