第一篇：房地產項目開發可行性分析報告

房地產項目開發可行性分析報告

旅游度假區規劃分區（A8、A9）開發項目可行性研究報告

呈報單位：**房地產開發公司

呈報時間：二00五年六月二十七日

一、項目概況

（一）、開發項目區位條件

威海九龍灣旅游度假區位于經濟技術開發區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區

規劃分區，位于威海灣南側，東、北臨規劃環路，西側與皇冠房地產先期開發的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅游度假區地理位置最為優越的規劃分區之一。

（二）、規劃方案

旅游度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規劃中。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。

2、威海市國土資源局發布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

3、該規劃分區距皇冠房地產辦公樓、工業園區、已開發的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3和4.1。

3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區用地的商業價值，成為威海房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、威海投資環境良好，政策比較優惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發展集團所屬企業在威海的發展創造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在威海成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。A8、A9規劃分區的繼續開發，將是大慶及皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A8、A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。

4、擬開發項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優

勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分析

根據對今年以來出臺的房地產行業政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產業發展前景看好，主要表現為：

1、房價將持續穩中

有升

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢

一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產營銷方式的改變

房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位

目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環境、人居品牌的購房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；

三是當地居民更換舊房、二次置業的購房群；

四是致力于威海投資置業的購房群體。

（三）、價格預測

根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業網點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按威海市對九龍灣旅游度假區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發的方式，先開發市場份額大、開發成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發商業網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發建設期為3年（2006—2008年），2006年擬開發面積37902㎡，2007年擬開發面積26150㎡，2008年擬開發面積26808㎡，工程建設進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略好范文版權所有

1、銷售計劃

根據工程建設進度計劃及威海地區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。

（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。

（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。

（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36。

預測前提：

土地173.6萬元/畝；

營業收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米；

營業成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態分析好范文版權所有

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05。（數據見附表5）

（2）、動態分析

項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經計算，本項目的內部收益率為9.5，參考同行業基準投資內部收益率8，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米

占計劃銷售量的92.82

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米

占計劃銷售單價的92.82

盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18。

八、結論

經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第二篇：房地產項目開發可行性分析報告

房地產項目開發可行性分析報告

一、項目概況

（一）、開發項目區位于泰州市海陵區青年橋西南側。規劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區商業地理位置最為優越的規劃分區之一。

（二）、規劃方案規劃總用地面積3000平方米，規劃以辦公、營業功能為主，充分體現了以人為本的對辦公環境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規劃一至二層為營業區，二層以上為辦公區。整體規劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的辦公、環境和高標準的服務設施。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰坡子街商業廣場。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、電力、電信等基礎設施規劃配套齊全。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。

2、泰州市國土資源局發布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、江蘇省、泰州市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業價值，成為泰州房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、泰州投資環境良好，政策比較優惠，給房地產企業在泰州的發展創造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在泰州成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。該規劃區的繼續開發，將是皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、隨著長江三角經濟區城市發展一體化的進程，加之商業住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。已建的皇冠花園小區在泰州具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分析 根據對今年以來出臺的房地產行業政策、泰州市場供需狀況等方面情況調查表明，泰州地區房地產業發展前景看好，主要表現為：

1、房價將持續穩中有升近幾年，泰州商品房價格與周邊沿江城市相比價格較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢 一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。

3、二手房市場

活躍對新房的促進 隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進泰州這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。

5、房地產營銷方式的改變 房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強知名度的商業群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當地居民二次置業的購房群； 四是致力于泰州投資置業的購房群體。

（三）、價格預測 根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、辦公區8000元/㎡；

2、營業區均價12000元/㎡；

3、車位均價8萬元/個；

4、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按泰州市對該商業區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、擬開發建設期為1年。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、營銷策略 秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適

應客戶需求的樓盤產品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。（4）、提供優質服務銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。

（二）、資金籌措 根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預測前提： 土地173.6萬元/畝； 營業收入33,666.10

萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態分析 投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數據見附表5）（2）、動態分析 項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論 經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第三篇：房地產投資開發項目可行性分析

盈都攬悅杭州下沙項目可行性研究報告

一、項目概論盈都·攬悅項目位于下沙大學城北板塊，東靠安瀾路，南側為新建河，西側鄰近文匯北路、距奧特萊斯廣場約50米。項目總用地面積約2.45萬方，地上總建筑面積約10萬方。項目由3幢18層高層建筑和5幢29層高層建筑組成，呈圍合式布局，中間為中央大庭院。項目大部分建筑南偏東25度設計，不僅保證了良好的采光效果，同時可眺望高爾夫球場及錢塘江景。戶型創新是該項目的最大特色，主力戶型為79—85平米左右的舒適三房兩廳，最小約79平米的三房兩廳做到了舒適度與功能性的完美結合。此外，還有約110平米的四房及部分約135平米頂層空中別墅。大學城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊。南側為杭州下沙大學城，東臨錢塘江，片區有奧特萊斯、九球高爾夫球場等大型配套，規劃有沿江生態公園、五星級酒店、大型商業及眾多教育配套資源。

二、環境分析

盈都攬悅周邊交通

周邊地鐵：1號線-下沙臨江站；

公交線路：乘坐868路到達奧特萊斯站即到，周末還可在黃龍體育中心直接乘坐奧特萊斯免費班車到達樓盤現場

高速公路：緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達武林廣場僅30分鐘車程 盈都攬悅周邊配套

教育：大學城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊

醫院：東方醫院、新城醫院、邵逸夫醫院下沙分院（大型綜合性三甲醫院)銀行：建行、農行、交行、工行

其他：沿江生態公園、九橋高爾夫球場、九洲大藥房、云水苑農貿市場、物美、福雷德廣場 盈都攬悅區位交通配置

盈都攬悅緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達武林廣場僅30分鐘車程，自駕車到達市中心方便快捷。地鐵一號線計劃于2012年國慶節開通，下沙延伸段也將于近期通車，本項目地鐵文澤路站較近，屆時出行較為便捷。此外，也可乘坐868路到達奧特萊斯站即到；周末還可在黃龍體育中心直接乘坐奧特萊斯免費班車到達樓盤現場，立體交通四通八達。

三、市場分析

杭州房地產市場：近年來杭州房價上漲幅度較快，主要由于供求關系的嚴重失衡引起。

杭州是全國第一個實行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應令土地成交價格連年倍升，高額的地價成本直接抬高了房產價格。加上“創業在杭州”一系列引進人才、購房入戶等優惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對房地產的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產價格的不斷上升。

2009年，在我國宏觀經濟快速企穩的大背景下，隨著一系列相關調控政策和優惠措施的全面落實，杭州房地產投資、消費的信心得以重新樹立，逐步走出了國際金融危機陰影。壓抑許久的需求在政策帶動下全面爆發，成交量呈井噴式上漲，價格也在短期內創下了歷史新高，杭州房地產市場整體呈現繁榮的景象。

2010年的杭州房地產市場，伴隨著多次嚴厲的宏觀調控而起落。從商品房市場的成交量變化與價格走勢來看，市場成交面積萎縮明顯，價格持續上漲。2010年全年杭州市新建商品房的總成交面積為403.7萬平方米，降幅達到44%，銷售量萎縮明顯。2010年，杭州市新建商品住宅市場的成交量走勢與新建商品房市場保持了高度一致。其中三次交易量峰值主要出現在4月份、9月份和12月份，成交面積分別達到41.1萬平方米、50.4萬平方米和59萬平方米。

2011年政策維持調控的一年，限購限貸、明碼標價等政策的出臺使得杭州樓市依舊處于政策高壓下，杭州新建商品房和二手住宅成交面積與套數萎縮明顯，成交價格先升后降。整體來看，市場表現可概括為“量縮價跌”。2011年杭州市區新建商品房總成交套數為23441套，同比下降了34.6%；相比2009年的66359 套，同比下降了64.6%。2011年杭州市區新建商品房成交面積為2506397平方米，同比下降38.0%。

預計2012年杭州房地產市場成交量將會稍有回升，房價下行。在調控政策持續、開發商資金及年底業績需求等多方壓力下，杭州已經進入了全面降價階段。相信2012年會有更多開發商采取以價換量的方法來消化庫存，回籠資金，以度過樓市寒冬。

四、財務分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。

根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1）、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2）、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3）、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆遷評估服務費費：35000元

5）、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在??? 路靠近?? 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內大致布置??

一棟? 15層29.4*13.8*15層；

一棟?? 12層29.4*13.8*12層；

三棟?? 12層40*15*12層；

一棟?? 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。

建設成本估算

（一）、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質量監督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規劃設計：10萬元

15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質勘探：61460*2=12.29萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

（三）項目費用分析

依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：小高層住宅1900元/㎡?? 商鋪6000元/ ㎡? 地下車庫800元/㎡銷售收入? 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業稅及附加? 142392800*5.5%=7831604

各項費用? 142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

五、結論

該項目具有一定利潤空間，項目可行。

投理111 呂曉燕

20113020102

第四篇：房地產項目開發的可行性分析

房地產項目開發的可行性分析

講師：李豪

課程簡介：房地產投資項目投資數額巨大，幾千萬甚至上億元，而且房地產開發項目投資建設周期長、牽涉面廣、所含工程項目多，靠盲目投資、“投機”行為只能給投資者帶來巨大損失。房地產企業要在競爭中求生存求發展,只有對投資項目進行詳細、可靠的市場預測、成本分析和效益計算，才能對項目所面臨的主要技術經濟問題進行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學合理的基礎上，使項目具有一定的可行性。房地產開發項目成功與否，在相當大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

課程時間：2天

課程對象：房地產企業董事長、總經理、項目公司總經理、營銷總監、土地拓展經理等

課程收益：學習和認識房地產項目開發可行性分析的重要性和可行性分析流程和組成； 2 學習和掌握可行性分析各項指標調研實施方案和技術指標參數的作用； 3 學習精確的運用各項目財務指標和參數作為項目開發可行性重要決策依據； 4 掌握如何最終決策房地產項目開發與否。

課程大綱：關于房地產項目開發的可行性分析

1.1 房地產項目開發可行性分析目的與意義

1.2 可行性分析所包含內容

1.3 可行性分析操作流程宏觀環境分析

2.1 國內、外經濟環境和投資環境分析

2.2 國家土地政策環境分析

2.3 房地產政策分析

2.4 金融政策環境分析項目背景調研分析

3.1 項目背景調研

3.2 項目主辦單位情況分析

3.3 可行性研究的主要技術經濟指標分析項目投資環境和市場研究

4.1 城市概況及經濟發展基本情況

4.2 城市房地產發展及市場的基本情況

4.2.1 房地產開發企業發展概況

4.2.2 房地產開發工作量增加概況

4.2.3 商品房的銷售概況

4.2.4 房地產開發企業經濟收益概況

4.2.5 城市房地產市場的展望

4.2.6 城市房地產相關法律、法規城市（區域）市場現狀研究

5.1 城市（區域）房地產市場供、需情況分析

5.2 物業出租情況分析

5.3 城市（區域）消費（投資）情況分析

5.4 城市和區域房地產開發的總體分析

5.5 對項目開發的功能、規模、標準及營銷的建議和分析

5.6 項目開發及技術設計方案的分析地塊環境、建筑開發條件調研分析

6.1 七通一平情況

6.2 地理位置及道路交通

6.3 地形、地質

6.4 附近商業及生活配套；市政基礎及公建配套設施

6.5 地塊拆遷安置情況

6.6 綜合評估項目投資估算和資金籌措

7.1 土地成本預算

7.2 建安工程成本預算

7.3 前期費用

7.4 紅線內外工程及公建配套預算

7.5 不可預見費

7.6 開發期稅費

7.7 資金籌措計劃及財務費用可行性研究財務數據的選定和預測

8.1 售樓收入的測算

8.1.1 住宅銷售單價的測算

8.1.2 商鋪銷售單價的測算

8.1.3 單位銷售單價的測算

8.1.4 建議銷售價

8.1.5 實際銷售總收入

8.2 項目經營管理費用收入與支出測算

8.3 經營稅費及所得稅的繳交測算

8.4 土地增值稅

8.5 所得稅項目盈虧能力分析

9.1 內部收益率（IRR）

9.2 凈現值（NPV）

9.3 凈現值率（NPVR）項目的不確定性分析

10.1 項目盈虧平衡分析

10.2 項目敏感性分析

10.3 概念性分析可行性研究結論與建議

11.1 可行性研究結論與建議方案

11.2 項目綜合經濟評價 11.3 相關說明及建議

11.4 項目主要經濟數據、指標綜合評估

第五篇：房地產項目開發可行性分析報告

房地產項目可行性報告

房地產項目開發可行性分析報告

一、項目概況................................................................................................................2

（一）、開發項目區位條件.................................................................................2

（二）、規劃方案.................................................................................................2

二、建設條件................................................................................................................2

（一）、建設地點條件.........................................................................................2

（二）、建設實施條件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、優勢分析.................................................................................................2

（二）、劣勢分析.................................................................................................3

（三）、機會分析

（四）、威脅分析

四、市場分析與價格預測............................................................................................3

（一）、市場發展前景分析...................................................................................3

（二）、目標客戶的定位.......................................................................................4

（三）、價格預測...................................................................................................4

五、項目實施計劃........................................................................................................4

（一）、工程建設實施計劃...................................................................................4

（二）、銷售計劃及營銷策略...............................................................................5

六、項目財務經濟分析................................................................................................6

（一）、投資估算...................................................................................................6（二）、資金籌措.................................................................................................6

（三）、項目經濟效益分析...................................................................................6

七、結論........................................................................................................................7

房地產項目可行性報告

一、項目概況

（一）、開發項目區位條件

湖南工學院位于衡陽市珠暉區大學城，該開發地塊為湖南工學院酃湖校區后校門西側，與衡陽師范學院教師公寓相連，具有很好的文化氛圍、良好的自然環境。

（二）、規劃方案

該住宅區規劃總用地面積30畝，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規劃中。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。

2、威海市國土資源局發布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

3、該規劃分區距皇冠房地產辦公樓、工業園區、已開發的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

房地產項目可行性報告

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區用地的商業價值，成為威海房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、威海投資環境良好，政策比較優惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發展集團所屬企業在威海的發展創造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在威海成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。A8、A9規劃分區的繼續開發，將是大慶及皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A8、A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。

4、擬開發項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分析

根據對今年以來出臺的房地產行業政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產業發展前景看好，主要表現為：

1、房價將持續穩中有升

房地產項目可行性報告

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢

一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產營銷方式的改變

房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環境、人居品牌的購房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當地居民更換舊房、二次置業的購房群； 四是致力于威海投資置業的購房群體。

（三）、價格預測

根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業網點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

房地產項目可行性報告

1、按威海市對九龍灣旅游度假區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發的方式，先開發市場份額大、開發成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發商業網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發建設期為3年（2006—2008年），2006年擬開發面積37902㎡，2007年擬開發面積26150㎡，2008年擬開發面積26808㎡，工程建設進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據工程建設進度計劃及威海地區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。

（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人

房地產項目可行性報告

氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預測前提：

土地173.6萬元/畝； 營業收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數據見附表5）（2）、動態分析

房地產項目可行性報告

項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論

經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。