第一篇：房地產項目可行性分析報告格式

寫字樓項目可行性分析報告格式 第一部分 寫字樓項目總論 1.項目概況 1.1項目名稱 1.2項目建設單位 1.3項目位置（四至范圍）1.4項目周邊目前現狀 1.5項目性質及主要特點 1.6項目地塊面積及邊界長 1.7研究工作依據 1.8研究工作概況 2.可行性研究結論 2.1市場分析預測 2.2項目地塊分析 2.3項目規劃方案 2.4項目工程進度 2.5投資估算及資金籌措 2.6項目財務與經濟評價 2.7項目綜合評價結論 3.主要技術經濟指標表 4.項目存在問題與建議 第二部分 寫字樓項目背景 1.項目提出背景

1.1項目所在區域商業發展情況 1.2所在區域政策、經濟及產業環境 1.3項目發起人及發起緣由 2.項目發展概況

2.1已進行的調查研究項目及成果 2.2項目地塊初勘及初測工作情況 2.3項目建議書編制、提出及審批過程 2.項目投資的必要性 第三部分 寫字樓市場研究 1.市場供給

1.1所在區域內商業用房現有供給量及結構情況調查 1.2所在區域內商業用房未來供給量及結構情況調查 1.3其他替代性產品供給量情況調查研究 2.市場需求

2.1所在區域內商業用房的租用情況調查 2.2所在區域內在售商業用房銷售情況調查 2.3其他替代性產品租售情況調查 3.市場價格

3.1所在區域內商業用房銷售價格情況調查 3.2所在區域內商業用房租賃價格情況調查 4.市場預測

4.1未來該區域內商業用房需求預測 4.2銷售及租賃價格預測 5.市場推銷 5.1推銷方式及措施 5.2產品推銷費用預測 第四部分 寫字樓項目研究 1.地塊特征分析 1.1項目區位分析 1.2項目交通分析 1.3項目人流分析 1.4項目周邊規劃 2.項目SWOT分析 2.1項目優勢分析 2.2項目劣勢分析 2.3項目機會分析 2.4項目威脅分析 3.項目定位方案 3.1項目產品方案 3.2主要功能建筑規模 3.3主要技術經濟指標 第五部分 寫字樓投資估算

寫字樓項目一般采用分項估算法，然后進行匯總，其主要內容包括： 1.土地費用 2.前期工程費用 3.建筑安裝工程費用 4.基礎設施建設費用 5.公共配套設施建設費用 6.管理費用 7.銷售費用 8.財務費用 9.各種稅金支出 10.其他成本支出估算

第六部分 寫字樓項目開發進度 第七部分 寫字樓項目資源供給 1.資金籌集與使用計劃

2.建筑材料的需要量、供應計劃和采購方式 3.施工力量組織計劃

4.項目施工期間的動力、水電等供應

5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應 第八部分 寫字樓項目財務評價 1.獲利性評價 1.1成本利潤率 1.2銷售利潤率 2.效率評價 2.1經營比率 2.2資金利用率 3.信譽評價 3.1流動比率 3.2杠桿比率 4.靜態獲利分析 4.1投資收益率(R)4.2投資回收期(Pt)5.動態獲利分析

5.1財務凈現值（FNPV）5.2財務凈現值率(FNPVR)第九部分 寫字樓項目風險評價 1.盈虧平衡分析 2.敏感性分析 2.1變動因素一 2.2變動因素二

第十部分 寫字樓項目綜合評價 1.經濟評價（定性）2.社會評價（定性）3.環境評價 4.存在問題與建議 5.總體結論及建議-------------------根據項目性質，有關章節參考以下詳細的格式模板： 寫字樓項目可行性報告格式范本

第一部分：項目決策背景及摘要

一、外部環境

1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活產品配套、文化園、政府重點工程等；

二、內部因素

1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

第一部分：寫字樓項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。

附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、寫字樓項目周邊的社區配套

（一）周邊3000米范圍內的社區配套

1、交通狀況

（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫院等級和醫療水平

4、大型購物中心、主要商業和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、寫字樓項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、寫字樓項目大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

六、寫字樓項目規劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、產品建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、產品容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風險分析

一、合作方式及條件

1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

3、付款進度及與拿地程序的配合

4、其他合作的主要條件

5、與合作方式相關的其它法律規定

二、土地法律性質評估

（一）現狀

1、土地所有權歸屬

2、土地使用權歸屬

3、土地的用途

（二）規劃

1、規劃所有權歸屬

2、規劃使用權歸屬

3、規劃的用途

三、取得土地使用權程序評估

1、取得土地使用權的程序

2、取得土地使用權需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權所需條件

4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

四、土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

1、土地性質變更的程序和理由

2、土地性質變更的政策支持或障礙

3、土地性質變更需要的工作日

五、政策性風險評估

城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內產品等。

六、總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。第三部分：寫字樓項目市場分析

一、區域產品市場成長狀況

1、區域產品市場簡述 ? 形成時間

? 各檔次產品區域內分布狀況 ? 購買人群變化

2、區域產品市場各項指標成長狀況（近3-5年）? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ?平均售價

3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

二、區域內供應產品特征

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業的特征 ?平均售價 ? 開發規模 ? 產品形式 ?平均消化率 ?平均容積率

? 物業在區域內分布特征

3、區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

5、分析：本案在區域市場內的機會點

6、結論：

? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢

? 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式 ? 本案在區域內開發市場潛力 ? 本案在開發中的營銷焦點問題

三、區域市場目標客層研究

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

四、目標市場定位及產品定位

1、市場定位

2、目標人群特征/來源區域/行業特點

3、產品建議

第四部分：寫字樓項目規劃設計分析

一、初步規劃設計思路

1、設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。

2、主要產品類型。

3、節能和環保型建筑材料選用的考慮。

4、在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。

5、如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。

二、規劃設計的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、產品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和WK所追尋的各種檔次高品質產品的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2、容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。第五部分：寫字樓項目開發

一、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、立即開發與作為土地儲備優缺點分析

三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。

四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。

第六部分：寫字樓項目投資收益分析

一、成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本 前期工程費 基礎設施費 建安工程費 配套費用 開發間接費

直接建造成本小計 營銷費用 管理費用 總 計

二、稅務分析

1、營業稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經濟效益分析

1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格： 經濟指標 單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率

3、項目開發各期的利潤體現 經濟指標 2001年 ··· 20××年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)

4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。

（1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率

（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120% 營業額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率

（3）容積率變動各項指標的變化

主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比 營業額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率

四、項目資金預測

1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：寫字樓項目管理資源配置

五、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。

六、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。

第八部分：寫字樓項目綜合分析與建議

一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

四、結論和建議 附件：

1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。

2、按照WK集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程

第二篇：房地產項目開發可行性分析報告

房地產項目開發可行性分析報告

一、項目概況

（一）、開發項目區位于泰州市海陵區青年橋西南側。規劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區商業地理位置最為優越的規劃分區之一。

（二）、規劃方案規劃總用地面積3000平方米，規劃以辦公、營業功能為主，充分體現了以人為本的對辦公環境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規劃一至二層為營業區，二層以上為辦公區。整體規劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的辦公、環境和高標準的服務設施。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰坡子街商業廣場。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、電力、電信等基礎設施規劃配套齊全。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。

2、泰州市國土資源局發布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、江蘇省、泰州市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業價值，成為泰州房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、泰州投資環境良好，政策比較優惠，給房地產企業在泰州的發展創造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在泰州成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。該規劃區的繼續開發，將是皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、隨著長江三角經濟區城市發展一體化的進程，加之商業住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。已建的皇冠花園小區在泰州具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分析 根據對今年以來出臺的房地產行業政策、泰州市場供需狀況等方面情況調查表明，泰州地區房地產業發展前景看好，主要表現為：

1、房價將持續穩中有升近幾年，泰州商品房價格與周邊沿江城市相比價格較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢 一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。

3、二手房市場

活躍對新房的促進 隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進泰州這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。

5、房地產營銷方式的改變 房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強知名度的商業群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當地居民二次置業的購房群； 四是致力于泰州投資置業的購房群體。

（三）、價格預測 根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、辦公區8000元/㎡；

2、營業區均價12000元/㎡；

3、車位均價8萬元/個；

4、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按泰州市對該商業區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、擬開發建設期為1年。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、營銷策略 秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適

應客戶需求的樓盤產品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。（4）、提供優質服務銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。

（二）、資金籌措 根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預測前提： 土地173.6萬元/畝； 營業收入33,666.10

萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態分析 投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數據見附表5）（2）、動態分析 項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論 經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第三篇：房地產項目開發可行性分析報告

房地產項目開發可行性分析報告

旅游度假區規劃分區（A8、A9）開發項目可行性研究報告

呈報單位：**房地產開發公司

呈報時間：二00五年六月二十七日

一、項目概況

（一）、開發項目區位條件

威海九龍灣旅游度假區位于經濟技術開發區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區

規劃分區，位于威海灣南側，東、北臨規劃環路，西側與皇冠房地產先期開發的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅游度假區地理位置最為優越的規劃分區之一。

（二）、規劃方案

旅游度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規劃中。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。

2、威海市國土資源局發布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

3、該規劃分區距皇冠房地產辦公樓、工業園區、已開發的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3和4.1。

3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區用地的商業價值，成為威海房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、威海投資環境良好，政策比較優惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發展集團所屬企業在威海的發展創造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在威海成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。A8、A9規劃分區的繼續開發，將是大慶及皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A8、A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。

4、擬開發項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優

勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分析

根據對今年以來出臺的房地產行業政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產業發展前景看好，主要表現為：

1、房價將持續穩中

有升

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢

一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產營銷方式的改變

房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位

目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環境、人居品牌的購房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；

三是當地居民更換舊房、二次置業的購房群；

四是致力于威海投資置業的購房群體。

（三）、價格預測

根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業網點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按威海市對九龍灣旅游度假區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發的方式，先開發市場份額大、開發成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發商業網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發建設期為3年（2006—2008年），2006年擬開發面積37902㎡，2007年擬開發面積26150㎡，2008年擬開發面積26808㎡，工程建設進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略好范文版權所有

1、銷售計劃

根據工程建設進度計劃及威海地區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。

（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。

（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。

（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36。

預測前提：

土地173.6萬元/畝；

營業收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米；

營業成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態分析好范文版權所有

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05。（數據見附表5）

（2）、動態分析

項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經計算，本項目的內部收益率為9.5，參考同行業基準投資內部收益率8，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米

占計劃銷售量的92.82

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米

占計劃銷售單價的92.82

盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18。

八、結論

經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第四篇：霍邱縣房地產項目可行性分析報告

霍邱縣房地產項目可行性分析報告

第一部分 霍邱縣概況

霍邱縣位于安徽西部、大別山北麓、淮河中游南岸，面積3493平方公里，人口170萬，分別位居全省第2位和第4位，轄32個鄉鎮680個行政村。該縣歷史源遠流長，文化底蘊深厚，西周建制始為蓼國，故稱蓼城，隋開皇十九年（公元599年）置霍邱縣，至今已有1400多年。人文環境:楚相孫叔敖、明朝開國皇帝朱元璋、中共創始人陳獨秀等都曾在這里留下了珍貴的印跡，是鄂皖革命根據地的組成部分，在共和國將軍名冊中，霍邱籍的就有陶勇、楊國夫等12位。造就了近現代裴伯謙、韋素園、臺靜農、韋叢蕪、李霽野、王冶秋、李何林等一批文化名人。

自然環境：霍邱屬北亞熱帶，四季分明，雨量充沛，光照充足，特產豐饒,是安徽省九大水產基地之一。全蟲、龜板、鱉甲、紫蘇等中藥材久負盛名；灃蝦、銀魚走俏日韓，柳編工藝品遠銷歐美；礦藏有鐵、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，鐵礦資源豐富，已探明鐵礦儲量16.5億噸，遠景儲量20多億噸，華東第一，是全國唯一一個剛開發的特大型鐵礦富集區，被列為全國大型鐵礦基地。

交通環境：霍邱境內有淠河、史河、汲河、灃河4條一級河流，縱貫南北，擁有城東湖、城西湖、姜家湖三大淡水湖泊，城西湖、城東湖煙波浩淼，飛鳥云集，國家4a級水利風景區臨淮崗洪水控制工程被譽為淮河小浪底雄偉壯觀環境優美，“國家水利風景區”的千年古塘---水門公園，國家級文物保護單位李家圩地主莊園是全國四大地主莊園之首全國罕見。從市場調查的信息我們可以清晰的看到，霍邱房地產主要開發剛剛起步，屬于真正的地產開發洼地，結合花園式新鋼城城市規劃和房地產市場規律，正穩步有序的推進當地市場；從已建成的樓盤和未建成的樓盤來看，當地客戶崇尚電梯房，高層、小高層反而熱銷，從營銷的角度上講，隨著新鋼城的逐步建立，外來人口加大，剛性需求大幅度增加，風格及檔次定位偏高將吸引更多的購房客戶，急需外來先進理念的植入?？傊磥砘羟窨h城區的房地產市場還將持續快速走高。

三、區域房地產市場供求分析

土地的市場狀況：前3年只有陽光水岸、大名稱、龍迪濱水城，總建筑面積約為30萬方，建筑類別為多層、高層、小高層。大名稱、龍迪濱水城銷售已經接近尾聲。大名城起初開盤價位在2500元每平方米經過2009年至今一年多時間增長到4500左右，價格上升空間較大，如我公司進入該市場供應方面有一定的壟斷性。供應結構：起初以多層為主，現以高層、小高層為主。

一、優勢分析

地塊優勢：該地塊已為凈地，三通一平，已具備開工條件，只要收購股權或成立項目子公司就可以快速啟動。周邊環境良好，交通便利，市政基礎配套設施完善，適合居住。

成本優勢：據了解未來競爭樓盤-0102號地塊，占地面積100畝，位于臥陽大道，容積率為3.0，由福建開發商總地價以2.2個多億于2010年9月16日拍下，而我公司緊鄰縣政府及各大局，與其相比具有區位、成本雙重優勢。霍邱的房地產處于起步階段，未來發展潛力良好，升值空間大，本項目操作短、頻、快，且開發利潤當可觀。

環境優勢：西鄰140平方公里的國家重點保護水產養殖區城西湖面積，北鄰景色優美水門塘公園，城區空氣新鮮富含負氧離子，是一座難得的自然氧吧，霍邱縣是合肥1小時經濟圈，有25個國有大型礦產、鋼鐵集團等大項目入駐，給霍邱經濟騰飛帶來美好的發展前景同時給也本地的房地產市場發展帶來了無限的發展機遇。交通優勢：霍邱縣水陸交通便捷，境內有寧西、阜六2條鐵路3個鐵路?？奎c和合武、濟廣、滬陜3條高速公路，與寧西、滬漢蓉高速、京九大動脈相連接；擁有淮河周集港、慶發港2座碼頭，加之合肥機場西遷，從霍邱到機場只需1小時左右，這樣同時擁有國道、高速公路、鐵路、水路、機場共同構筑的優勢區位中，這在全省乃至在全國的縣區中都是不多見的。

二、劣勢分析

該縣位于淮河南岸，由于獨特的地理位置，常常作為蓄洪區，加上前些年底薄人多、基礎設施較差、社會事業滯后，發展環境還不夠寬松，經濟外向度仍然不高，經濟發展與周邊地區還有差距等，大部分客戶還是有賴當地需求。

三、風險分析

政策性風險：國家如果繼續出臺房地產調控政策，有可能繼續打擊客戶購房的積極性，對項目推廣不利。

四、機遇分析

地方經濟發展是房地產行業發展的根本動力?；羟竦慕洕l展有著巨大的潛力：一是政策機遇明顯。目前該縣已列入省“861”重點項目7個、市面上“568”項目24個，這些項目當年投資量將達到6個億。二是儲量巨大的鐵礦資源。該縣周集地區，南經長40余公里，東西寬約8公里的區域內，有大、中型礦床9個，小型礦床3個，其它6個礦床也正在詳查之中。礦產資源的開發利用，將使霍邱實現經濟騰飛的希望指日可待。三是優質豐富的農副產品資源。該縣的糧食、畜禽、水產、杞柳擁有“國強省冠”之譽；四是數量重多的勞動力資源。據不完且統計，僅擁有資產百萬元以上的就有4000多人；全縣有“鳳還巢”企業70家，規模工業16家。自2008年始財政收入總量增量為全市首位，增幅為全省61個縣市第1位。第五部分 項目開發規劃設計及推廣方案

一、規劃設計的可行性分析

項目計劃總投資3.5億元，總建筑面積72004㎡，按容積率3.5計算，擬建筑面積25萬㎡，預計規劃建設住宅部分17.6萬㎡、商業部分約7.4萬㎡，預計住宅部分銷售均價4000元∕㎡，商業部分銷售均價為8000元∕㎡，根據當地房地產走勢和客戶需求來看，物業形態以高層為主，房型設計方正，贈送大面積飄窗，給客戶一定的實惠和尊崇感，植入先進的社區文化理念，打造當地首屈的湖居大盤，預測項目毛利潤約3.52億元。根據規劃要求2010年年底動工，2013年竣工交付。

二、項目開發推廣計劃

霍邱縣位于淮河南岸，白鷺荷香、悠然忘塵的寧靜超脫，具有海市蜃樓般的夢幻美感，未來將是一個融自然與人文、生態與現代、旅游與時尚休閑于一體的濱水花園式新鋼城，小區風格定位可中可西，現擬定中外風格案名各一： 案名一： 大溪地國際花園

案名靈感來自于南太平洋著名的旅游勝地，被稱為人間天堂的大溪地，大溪地是印象派畫家，抽象主義大師高更的生活與精神家園，當年高更不顧一切，離開巴黎，遠涉重洋，沉迷于大溪地的絢爛和諧的自然風光與原始質樸的人文，開啟了自己藝術的心門，達到了繪畫事業的頂峰，并品嘗到了真實純樸幸福的生活。而霍邱的城西湖具有原生態神秘、浪漫，取此案名便于打造小區的波利尼西亞海島風情，也為小區增添了一抹濃厚的文化藝術色彩，便于日后蓄勢、造勢，為日后的銷售宣傳推廣做鋪墊，小區四個組團分別以大溪地的四個群島莫莉亞、波拉、華希尼、瑞亞堤群島命名。

第五篇：房地產項目可行性分析報告案例

房地產項目可行性分析報告案例

一、總論

1、項目建設背景

A州新區新橋鎮農工商總公司下屬的新城房地產開發公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區的企業改制，有意轉讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮為了能改善居民的生活質量和提高本地區的房地產整體水平，所以希望找到能開發高品質住宅的開發商。而某省特別是B市的房地產開發公司不論是資金實力，還是開發水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉讓到并開發的內在因素。根據A州的城市總體規劃發展以及新區新橋鎮片區控制性規劃要求，該片區將是新區乃至整個A州重要的住宅區。本公司經過對A州全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據A州目前的房地產現狀與發展趨勢，只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。

該項目已經取得了土地使用權證和項目規劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。

2、項目概況

該地塊位于A州新區何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業配套用房（約占5%）。具有一定的開發規模，并能為品牌的延續提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。

二、A州市介紹

A州位于長江三角洲中部、某省東南部，東經l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區392.3平方公里，其中建成區68平方公里，古城區14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成國內生產總值1760億元，經濟總量在三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現行匯率折算超過3600美元，顯示出強勁的增長勢頭。整個市的人口580.53萬，城區人口為80萬。新區的經濟發展保持良好的發展勢頭，全年實現工業銷售產值400億，同比增長17%；完成國內生產總值160億，同比增長14.2%；實現財政收入20.5億。正在啟動二期開發。

三、A州市住宅市場分析1、2002年以前A州市住宅市場分析

在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業園區2300元/m2，古城區2500元/ m2，而新區住宅價格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：

①土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規劃。開發商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。

②整個A州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區環境、園林、文化方面的建設。使一大批想改變住房質量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。

③居民居住觀念沒有改變。大多數A州人認為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區。而且也一直認為A州新區是一個工業區，不適宜居住。同時，新橋鎮一直以來治安、環境都不好，在一定程度上限制了該區域的房價。

④消費觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環境和投資于房產。

⑤這段時間里，雖然有出現過許多有利于住宅發展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使

A州房地產更上一個臺階。

2、2002年以來A州市住宅市場分析

2002年是A州房價飛漲的一年。2001年10月份，A州市土地全面實行招投標。這對于A州整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。

①A州強化“強市富民”意識，努力使全市經濟繼續在高平臺、低波動中運行，2002年全市經濟繼續走強。同時，改變全市居民的消費觀念。

②規范房地產開發，改善投資環境，使房地產開發逐步走上規模化、集約化經營。把房地產開發作為城市新的經濟增長點，大力發展城鎮建設。

③在市區范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發項目，對存量土地開發項目采取限制的態度，使開發總量得到控制。同時，積極引導開發企業參與園區、新區的開發建設。④加強城市建設步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。

3、A州新區住宅市場具體分析

A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發商已經聞風相繼提高樓盤價格。據A州市建設局市場調查統計：A州市今年房價總體上漲了14.8%。

綜上；新區的住宅均價公寓在3000元/ m2，小高層在3500元/ m2，復式樓中樓在3600元/ m2。

4、本項目的發展前景

新橋老鎮改造被A州新區“十五”規劃列為重大項目，估計將投資7億元。同時，隨著新區二期建設進行，該區塊將成為連接古城和新區的中心。

上半年，B州開發商159萬元/畝的價格競得了新區自來水地塊，樓板價約為1000元/ m2，在地價上面我們有一定的優勢。整個新區還沒有出現很高品質和這么大規模的住宅。

所以，根據現有市場價（未考慮房價上升），本項目住宅均價定位在3300元/ m

2四、項目投資估算及盈利分析

1、編制依據

①建筑工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據；②各種費率依據國家相關文件。

2、投資估算

3、銷售收入

根據工程所處位置、周圍環境和A州房地產現行市場預測，考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區住宅均價定位為3300元/ m2，低層商鋪均價定位為4500元/ m2。

4、營業稅及附加

本項目應計營業稅、城市維護建設稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應交納稅金及附加3408萬元。

5、盈利能力分析、五、結論與建議

1、用分期開發的方法進行本項目的開發。一方面是為了降低項目的風險，另一方面是降低資金的壓力；

2、做好方案規劃。項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎之上的，包括小區總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等方面，杜絕規劃設計單調，缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風險，提升樓盤形象。