第一篇：養老地產項目策劃

養老地產項目策劃

養老地產，從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，這類老年地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品開發的規律，創新核心在于適老化設計。

養老地產實現了品質地產和優良健管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營；開發商推出的養老地產項目。

養老地產項目策劃就是對養老地產項目進行的細致、周全的智慧解決方案。

第二篇：養老地產項目全程策劃

一、養老地產策劃內涵

養老地產策劃是貫穿養老地產項目開發整個過程的一項極為重要的工作。一般由開發商聘請專業的養老地產策劃公司來執行。從廣義來說，養老地產策劃主要包括：項目的前期定位策劃（即養老地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的整合推廣策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等）、項目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃）等。

二、養老地產項目策劃的重要意義

（一）養老地產策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。

養老地產策劃是在對養老地產項目市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為養老地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。

（二）養老地產策劃能使養老地產開發項目增強競爭能力。

養老地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，養老地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

（三）能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。

養老地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助養老地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求養老地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

（四）能有效地整合養老地產項目資源，使之形成優勢。

要開發好一個養老地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在養老地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。養老地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。

此外，養老地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

三、總體策劃流程詳解

（一）項目可行性分析

可行性分析的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益?？尚行苑治霭?個步驟進行：(1)接受委托；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化；(4)財務評價和國民經濟評價；(5)編制可行性分析報告。

可行性分析的主要內容有：

1．項目自身條件分析

1）項目地塊解析：在項目市場發展趨勢研究的基礎上，本部分將從項目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發展的物業形態，并對項目周邊環境地塊的狀況性質進行研究，分析其對本地塊可能之影響。

2）項目區位分析：主要針對項目周邊地塊的現狀以及未來發展狀況進行分析，了解項目發展的環境及影響因素。

3）項目地塊條件分析：主要針對項目地塊的開發條件進行透徹分析，找出影響項目發展的因素。

4）項目SWOT分析(優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅)：分析項目發展的重要及難點，明確項目本身的優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅等。

2．投資機會分析

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會分析相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會分析認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

3．初步可行性分析，亦稱“預可行性分析”

在機會分析的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

4．詳細可行性分析，即通常所說的可行性分析

詳細可行性分析是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.5．項目的評估和決策

按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

（二）項目定位

項目定位是指對養老地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、政策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市政配套等）進行客觀調查，并通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、養老地產開發商經濟合理回報的需要、消費者的有效需求等）。簡言之，項目定位是養老地產市場策劃的基礎，項目定位的成果及結論（項目總體定位、客群定位、產品定位建議）對后續各階段策劃具有方向性和指導性，是養老地產策劃的首要環節之一。

項目定位包含以下內容：

定位范疇

1．項目客群定位

主要確定項目各功能物業的客戶階層、消費群體，為項目后期開發方案提供依據。即什么樣的人會買項目的產品和服務。

2．項目發展形象定位及概念定位

確定項目的發展形象，為項目定位與規劃設計提供方向。

3．項目功能組合及業態配比定位

主要包括項目內部主要物業類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關聯性控制。就是利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據，科學地確定設計內容，并尋找達到這一目標的科學方法。其主要內容包括如下：

項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標準、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。功能定位是介于城市規劃與建筑設計（設計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前養老地產業發展過程中最薄弱的環節，是養老地產市場經濟發展到今天的必然產物。

4．項目開發規模與檔次定位

根據項目發展主題，并結合項目所處市場背景環境，確定項目主要物業類型的開發規模與檔次。

5．項目價值定位(含財務分析)

根據項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現有物業供應價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區域未來發展趨勢等因素，明確項目各功能物業的價格水平。

6．價格定位

養老項目的開發、銷售往往是一個時期的或跨的。而消費市場變化莫測，項目的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、項目品質、顧客承受的價格、同類產品的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。

定位方法

從定價來講，主要有幾個方法：

1．類比法：所推出的項目，應清楚在同等產品中屬上、中、下哪種。

2．成本法：物業包括稅金、推廣費等在內的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據開發商自身和市場情況確定。

3．評估法：由專業地產評估師對項目進行全方位的評估后作出定價。無論哪種，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。

定價策略

根據市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表；實施后，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格；推出優惠活動的時機及數量建議；樓層、朝向、配套差價；付款方式建議；售價調整與銷售率及工程進度的關系。

在弄清方法之后，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。采用低價戰略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。采用高價策略：為了標榜物業的出類拔萃、身份象征、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

（三）運營規劃設計

運營管理就是養老運營商接受委托以商業經營的手段管理養老項目，為投資商和入住客戶提供高效、優質和經濟的服務。

物業管理策劃的主要內容包括以下三點：

1．商業模式設計

商業模式設計應該注意以下八大事項：

a.要把國家產業導向和具體政策結合起來發展。

b.要把近期盈利和中長遠盈利結合起來做好戰略設計。商業模式的底線是不能虧，所謂“買賣千宗萬種，只要不賠，剩下的就是賺的”，故避開賠本風險就是應有之義，但關鍵是要分開近期和中遠期在盈利上的時間錯置。現在，一些房地產商以賣房思維經營養老地產，只考慮短期收回投入的商業模式將后患無窮。一些險資投入養老社區的思路是好的，但仍然是短期獲取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險這種長期資本和養老社區這種長期投入的結合點。這就需要老齡房地產開發商找到近期盈利和中長期盈利增長的邏輯鏈條。

c.要把有效剛性需求和有效彈性需求結合起來做好盈利模式基礎構建。許多養老地產開發商一上來就把商業模式的基礎，也就是把客戶定位于高端。即使是非企業界人士都知道，高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往容易出現商業模式運行風險。例如，大多數高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房，這種情況是抑制養老地產需求的一個直接障礙。對此，現有開發項目少有對策。有時候，我們甚至懷疑少數企業家的基本判斷力。不可否認，少數行業定位高端不乏成功案例，但長遠看，設計這個新生業態的商業模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產階級中那些老齡服務需求迫切者。

d.要把盈利方式和盈利結構結合起來做好經營運籌。

e.要把共性盈利來源和唯一性盈利來源結合起來做好模塊安排。談到商業模式，許多老齡房地產開發者幾乎千篇一律，有講醫養結合模式的，也有談醫護結合模式的，還有以老年教育引領的醫護模式的以及異地養老、分時養老等等。但卻忽視了多元化的現金流來源，這是值得深思的。好的方式是著力設計商業模式的唯一性，以此牽動其他現金流來源，在形成穩定收入來源的基礎上找到盈利模式。

f.要把戰略協作與獨立經營結合起來做好長遠打算。許多開發商是從傳統房地產行業轉型而來，在開發初期，由于不熟悉養老地產新業態，自己建設項目，把服務委托給服務商。但從長遠來說，這只是權宜之計。原因十分簡單，和傳統房地產行業不同，養老地產項目建成并開始運營，僅僅只是盈利的起步，此后的運營及其形成網絡才是巨大的金礦。成就多元成長性盈利結構的關鍵在于一條龍全方位運營。

g.要把國外先進做法與本土現實需求結合起來做好商業模式創制。

h.要把商業模式創新和法律規制結合起來確保商業模式穩健成長。

2．運營管理

主要是掌握養老地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。

3．服務產品內容

是指準確、及時地滿足用戶要求，如康復、護理、照料、文化娛樂及各種特約服務的策劃。

（四）營銷策劃

營銷策劃就是將市場策劃、產品策劃兩階段的策劃成果，通過系統而形象的表現手法將產品的各種優勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執行兩大部分。營銷策劃是最終實現產品飛躍為商品的過程和手段。

營銷策劃內容包括區域市場動態分析（市場供求狀況、周邊競爭性樓盤調查---市場調查，銷售控制，推廣策劃，公關活動，usp）、項目主賣點薈萃及物業強勢、弱視分析與對策、目標客戶群定位分析（客戶群細分、目標市場、客戶特征、生活習慣）、價格定位及策略（利潤目標、樓層差價、價格升幅比例）、入市時機規劃（宏觀經濟運行狀況分析）、廣告策略（廣告主題、創意表現、效果評估及修正）、媒介策略（媒體選擇、投放頻率及規模、費用估計）、推廣費用計劃（現場展會包裝、公關活動）、公關活動策劃和現場包裝（動態）、營銷推廣效果。

1．銷售費用及資金流量調控建議

內容包括：營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、制作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，各類促銷活動等費用）的數額建議；銷售資金回籠與工程進度關系建議。

2．開盤時間及銷售階段的劃分

內容包括：開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）；銷售階段的劃分及周期。

3．銷售控制

內容包括：推盤手法建議；各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議；價格調控與促銷手段建議；簽署認購書與合同的注意事項

4．人員培訓

內容包括：開發商與運營商簡介；養老地產特性與養老地產價值；項目環境資料說明；項目規劃介紹；公共設施介紹；整體理念介紹表表達；營銷理念；營銷技巧；逼定技巧；案名表達；廣告定位；廣告表現；市場客源定位；業務計劃介紹；買方心理障礙排除；現場接待流程及規定；守價技巧；準客戶資料收集及分類方法；電話拜訪與演練；DM寄發及促銷活動計劃說明；自我促銷及組合促銷介紹；現場買氣制造；認購書、售價與付款辦法介紹；相關法務及稅務介紹；儀態、儀表與商業禮儀；答客問演練與課程驗收。

第三篇：養老地產開發全程策劃

養老地產開發全程策劃

在中國老齡化形勢日趨嚴峻的背景下，養老地產項目應該如何開發？項目開發過程中需要注意哪些問題？怎樣才能滿足老年人的生理和心理需求？如何把握市場尋求效益最大化？如何穩定經營收益控制投資風險？提供哪些服務以及服務品質如何？這些問題都需要養老地產項目開發全程策劃來解決。

養老地產項目開發全程策劃包括養老項目的市場分析、項目定位、產品規劃、設備標準、整合推廣、營銷策略、投資分析、損益預測、經營管理等關鍵步驟的策劃。

兼顧硬件和軟件

養老地產項目不同于其他項目的特點在于其多元性、復雜性和變化性。養老社區在國內尚屬起步階段，又帶來很多不確定性以及市場的風險性。根據項目背景研究確立項目目標、市場定位、量化指標、技術構想以及經濟策劃，是決定項目成敗的關鍵。

一般認為養老設施及老年居住水平取決于硬件設施，其實更重要的是為入住者提供高水平、高質量的運營管理和細致服務。即使設施的建筑和設備水平非常高，如果管理不到位、工作人員不專業，無法為入住者提供滿意的服務，那這所設施也是不合格的。

作為項目開發者，最重要的工作就是必須進行適合的全程策劃，策劃階段既要考慮合理的建筑與設備方案，又要考慮周到的運營管理方案，開工的同時招聘優秀的工作人員，并對他們進行全面系統的教育和培訓。類似于酒店管理公司的前期介入工作。

換句話說，養老地產項目開發全程策劃包括硬件的建筑和軟件的服務兩大方面，兩者相輔相成，缺一不可。

全程策劃特點

養老地產項目開發全程策劃具有以下幾個特點：

1．地域性。

首先要考慮開發項目的區域經濟情況。其次，要考慮房地產開發項目周邊的市場情況。另外，要考慮養老地產項目的區位情況。如項目所在地的功能區位、地理區位、街區區位，區位的交通情況、自然資源、發展規劃等等。

2．市場性。

房地產項目策劃要適應市場的需求，吻合市場的需要。養老地產項目開發更需要充分了解、適應、創造市場。養老地產是伴隨著我國老齡化進程新興起的市場，必須結合市場需求和變化以及國際經驗，摸索適合中國國情的養老地產開發模式。

3．多樣性。

養老地產項目開發策劃要比較和選擇多種方案。老年人的需求是多樣化的，組合結構也是多種多樣的。同時，房地產項目策劃方案也不是一成不變的，應在保持一定穩定性的同時，根據房地產市場環境的變化，不斷對策劃方案進行調整和變動，以保證策劃方案對現實的最佳適應狀態。策劃過程中需要對多種方案進行權衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理、最具操作性的方案。

4．系統性。

房地產項目開發從開始到完成經過市場調研、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等幾個階段，每個階段構成策劃的子系統，各個子系統又由更小的子系統組成。各個子系統各有一定的功能，而整個系統的功能并非簡單地是各個子系統功能的總和，系統的結構與功能具有十分密切的聯系。

5．前瞻性。

養老地產項目開發策劃的理念、創意、手段應著重表現為超前、預見性。房地產項目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長，如果沒有超前的眼光和預見的能力，就會只見投入不見產出，那么企業的損失是巨大的。

6．創新性。

房地產項目策劃要追求新意、獨創，避免雷同。房地產項目策劃創新，首先表現為概念新、主題新。因為主題概念是項目的靈魂，是項目發展的指導原則，只有概念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產品具有與眾不同的內容、形式和氣質。其次表現為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運用在不同的場合、不同的地方，其所產生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實踐，創造出新的方法和手段來。

7．可操性。

養老地產項目開發策劃在國內尚屬起步階段，新的概念和主題需要一系列可操作的方法和手段貫穿項目開發過程。需要在實際市場環境中有可操作的條件，立意再好市場條件不允許，想操作好是很困難的。在具體的實施上也要有可操作的方法，策劃方案還要易于操作、容易實施。經常有一些策劃方案規定了非常理想的策略，但完全脫離了市場的客觀需求或超出了開發商的負擔能力和實施能力，因而也只能是空洞的紙上談兵。

8．可變性。

養老地產項目開發策劃因其地域不同、定位不同、目標客戶群體不同具有一定的可變性，隨著老年人的年齡增長和身體機能衰退，其需求和對產品的要求也是不斷變化的。另外，我國龐大的老齡人口中，不同時期的老年人由于其生長生活狀態以及價值觀的不同，對于養老環境和養老項目的要求具有很大的差異性，策劃方案中要充分考慮到可變性，才能適應市場和老年人的需求。

在物業管理經營管理中，更要體現出差異化服務和貼心式管理，人到老年每一位個體都有差異性，很多習慣不可改變，那就需要在硬件和軟件上盡可能的適應老年人，硬件的建筑和軟件的服務需要具備一定程度的可變性。

我國現行的建設工程項目程序可分為項目建議書、可行性研究、建筑策劃、建筑設計、建設準備、施工安裝、竣工驗收以及試運行交付使用八個階段。前兩個階段合稱為決策階段，建筑策劃和建筑設計是規劃設計階段，建設準備和施工安裝階段合起來是實施階段，竣工驗收及試運行交付使用并稱為項目收尾階段。

養老地產項目開發全程策劃從項目決策階段的前期開始介入，直至交付使用，這樣全過程的管控，有益于對項目成本、時間、質量全面的有計劃的管理，可以把核心理念貫穿項目始終。所以說，養老地產項目開發全程策劃是保障項目成功開發的關鍵。

（本文節選自《2011中國養老產業與養老社區高端論壇論文集》）

第四篇：關于養老地產項目可行性研究報告

養老地產項目可行性研究報告

編制單位：鄭州經略智成企業管理咨詢有限公司

可行性研究報告按用途 ：

(1)用于企業融資、對外招商合作的可行性研究報告。這類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際作方案

(2)用于國家發展和改革委（以前的計委）立項的可行性研究報告。項目建議書、項目申請報告，該文件是根據《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎設施項目立項的基礎文件，發改委根據可研報告進行核準、備案或批復，決定某個項目是否實施。另外醫藥企業在申請相關證書時也需要編寫可行性研究報告。

(3)用于銀行貸款的可行性研究報告。商業銀行在貸款前進行風險評估時，需要項目方出具詳細的可行性研究報告,對于國家開發銀行等國內銀行，若該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審,部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可研報告，該文件類似用于銀行貸款的可研，但工商注冊的可行性報告不需要編寫單位有資格。

(4)用于境外投資項目核準的可行性研究報告。項目申請報告，企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告或項目申請報告、報給國家發展和改革委或省發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告和項目申請報告。

(5)用于企業上市的可行性研究報告。這類可行性報告通常需要出具國家發改委的甲級工程咨詢資格。經略智成為多家創業板和中小板企業提供可行性研究報告編寫服務（包括已經上市和正準備上市的），積累的豐富的編寫經驗。公司擁有行業內最為豐富的數據庫、一流的市場調查和行業分析能力、高素質的復合型人才以及豐富的上市公司可行性研究報告編寫經驗。

(6)用于申請政府資金（發改委資金、科技部資金、農業部資金）的可行性研究報告。這類可行性報告通常需要出具國家發改委的甲級工程咨詢資格.我國人均GDP近年來保持8%以上的增長速度，有顯著提升。2011年我國人均GDP達35083元人民幣，約為5500美元，已處中等偏上收入國家行列，具備一定的支撐養老市場的經濟條件，但仍與發達國家有巨大差距，如美國為48373美元，德國37337美元。雖然目前的增長高峰階段已經過去，但隨著我國經濟持續穩定增長、人口數量繼續得以有效控制，未來人均GDP將繼續提升。

其次，老年人口占比逐年提升。同策咨詢研究中心數據顯示，2011年我國65歲及以上老齡人口占總人口比例已達9.1%，按國際通行標準界定，我國已進入老齡社會，具備養老服務及養老地產發展的需求環境。

再次，人口結構變化顯著，80年代以來，老年人口占比逐漸提高，老年撫養比不斷提高。2010這一數據為11.9%，即每100名勞動年齡人口撫養近12個65歲及以上的老年人，相比2000年增長了近20%，青年一代老年撫養壓力劇增。

中國經濟與養老市場發展階段

由此可見，由于人均GDP水平相比太低，對比國外養老地產發展速度的經驗數值，我國養老市場依舊處于初步發展階段。但同時，我們根據人均GDP增長的初步測算，可以判斷，我國即將進入養老地產的快速發展期，需求與供給均將會有大幅度的增長；參考發達國家的經驗，這個過程至少需經歷20年的時間，這期間養老市場將創造出新一輪的創新及變革。第一章 養老地產項目總論

1.1 養老地產項目背景

1.1.1 養老地產項目名稱

1.1.2 養老地產項目承辦單位

1.1.3 養老地產項目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據與原則

1.2.1 編制依據

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設內容與規模

1.3.2 養老地產項目建設地點

1.3.3 養老地產項目性質

1.3.4 建設總養老地產及資金籌措

1.3.5 養老地產計劃與還款計劃

1.3.6 養老地產項目建設進度

1.3.7 養老地產項目財務和經濟評論

1.3.8 養老地產項目綜合評價結論 1.4 主要技術經濟指標表

1.5 結論及建議

1.5.1 專家意見與結論

1.5.2 專家建議

第二章 養老地產項目背景和發展概況

2.1 養老地產項目提出的背景

2.1.1 國家或行業發展規劃

2.1.2 養老地產項目發起人和發起緣由

2.2 養老地產項目發展概況

2.2.1 已進行的調查研究養老地產項目及其成果

2.2.2 試驗試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 養老地產項目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 養老地產的必要性第三章 養老地產項目市場分析與預測

3.1 市場調查

3.1.1 擬建養老地產項目產出物用途調查

3.1.2 產品現有生產能力調查

3.1.3 產品產量及銷售量調查

3.1.4 替代產品調查

3.1.5 產品價格調查

3.1.6 國外市場調查

3.2 市場預測

3.2.1 國內市場需求預測

3.2.2 產品出口或進口替代分析

3.2.3 價格預測

3.3 市場推銷戰略

第四章 產品方案設計與營銷戰略

4.1 產品方案和建設規模

4.1.1 產品方案

4.1.2 建設規模

4.1.3 產品銷售收入預測

4.2 市場推銷戰略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價格制度

4.2.4 產品銷售費用預測

第五章 建設條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應

5.1.3 需要作生產試驗的原料

5.2 建設地區的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎設施

5.2.3 社會經濟條件

5.2.4 其它應考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 養老地產項目技術、設備與工程方案

6.1 養老地產項目組成6.2 生產技術方案

6.2.1 技術來源途徑

6.2.2 生產方法

6.2.3 技術參數和工藝流程

6.2.4 主要工藝設備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標

6.2.6 主要生產車間布置方案

6.3 總平面布置和運輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內外運輸方案

6.3.3 倉儲方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構筑物的建筑特征與結構設計

6.4.2 特殊基礎工程的設計

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動力及公用工程

6.5.3 地震設防

6.5.4 生活福利設施

第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 養老地產項目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規劃方案

第八章 資源利用與節能措施 8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節能措施分析

8.2.1土地資源節約措施

8.2.2水資源節約措施

8.2.3電能源節約措施

第九章 養老地產項目原材料供應及外部配套條件

9.1 主要原材料供應 9.2 燃料、加熱能源供應

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 養老地產項目進度與管理

10.1 工程建設管理

10.2 養老地產項目進度規劃

10.3 養老地產項目招標

第十一章 環境影響評價

11.1 建設地區的環境現狀

11.1.1 養老地產項目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物

11.1.4 自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施

11.1.5 現有工礦企業分布情況；

11.1.6 生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況；

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環境質量狀況；

11.1.8 交通運輸情況；

11.1.9 其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。

11.2 養老地產項目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 養老地產項目擬采用的環境保護標準

11.4 治理環境的方案

11.4.1 養老地產項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響

11.4.2 養老地產項目對周圍地區自然資源可能產生的影響

11.4.3 養老地產項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化

11.5 環境監測制度的建議 11.6 環境保護養老地產估算

11.7 環境影響評論結論

第十二章 勞動保護與安全衛生

12.1 生產過程中職業危害因素的分析

12.2 職業安全衛生主要設施

12.3 勞動安全與職業衛生機構

12.4 消防措施和設施方案建議 第十三章 企業組織和勞動定員

13.1 企業組織

13.1.1 企業組織形式

13.1.2 企業工作制度 13.2 勞動定員和人員培訓

13.2.1 勞動定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓及費用估算 第十四章 養老地產估算與資金籌措

14.1 養老地產項目總養老地產估算

14.1.1 固定資產養老地產總額

14.1.2 流動資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 養老地產項目籌資方案

14.3 養老地產使用計劃

14.3.1 養老地產使用計劃

14.3.2 借款償還計劃 第十五章 財務與敏感性分析 15.1 生產成本和銷售收入估算

15.1.1 生產總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財務評價

15.3 國民經濟評價

15.4 不確定性分析 15.5 社會效益和社會影響分析

15.5.1 養老地產項目對國家政治和社會穩定的影響。

15.5.2 養老地產項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性；

15.5.3 養老地產項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性；

15.5.4 養老地產項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性；

15.5.5 養老地產項目對合理利用自然資源的影響；

15.5.6 養老地產項目的國防效益或影響；

15.5.7 對保護環境和生態平衡的影響。

第十六章 風險分析

16.1 風險影響因素

16.1.1 可能面臨的風險因素

16.1.2 主要風險因素識別

16.2 風險影響程度及規避措施

16.2.1 風險影響程度評價

16.2.2 風險規避措施

第十七章 可行性研究結論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結論性意見。

17.2 對主要的對比方案進行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。17.4 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的養老地產項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

17.6 可行性研究中主要爭議問題的結論。第十八章 財務報表

第十九章 附件

第五篇：全國高端養老地產項目

北京地區中高端養老項目

1、康夢圓國際老年公寓

2、太申祥和山莊

3、愛暮家養老院

4、壽山福海養老服務中心

5、將府莊園

6、曜陽國際老年公寓

7、雙井恭和苑

8、北京匯晨老年公寓

9、北京太陽城

10、北京東方太陽城

上海地區高端養老項目案例介紹

1、上海親和源

2、艷陽鄉村度假公寓

廣東地區高端養老項目

1、番禺祈福護老公寓

2、深圳任達山莊生態養生園

3、深圳香港賽馬會深圳復康會頤康院

浙江地區高端養老項目

1、金色年華--杭州金家嶺退休生活社區

海南地區高端養老項目

1、樂成養老海口恭和苑

香港地區中高端養老項目

1、紫云間

臺灣地區中高端養老項目

1、臺灣長庚養生文化村

2、臺灣潤福生活新象館

3、恒安兆如老人養護中心