第一篇：養老地產項目可行性分析報告

養老地產項目可行性分析報告

我國已進入老齡化社會，養老市場需求巨大，但養老產品供給嚴重不足，養老產業被譽為銀發經濟、朝陽產業和民生工程，存在巨大的發展空間J20。8年由美圍次貸危機引發的全球金融危機對中囡經濟增長模式挺出了嚴峻考驗，國家采取多種措施?保增長、保民生、保穩定?，(鼓勵和引導社會機構投資養老產業，)為某某投資養老產業提供了難得的戰略機遇√投資養老產業既有利于促進經濟發展、改善民生，更有利于某某形成長期持有、高度可控、與主業關聯、收益均衡穩定的產業形態，在完善資產布局、改善資產配臵、搭建綜合服務平臺、提升品牌價值、推動集團化發展方面有著十分重要的戰略意義。

以美國為主的發達國家養老市場的快速發展，主要來源于人口老齡化程度不斷加深、收入水平不斷提高和醫護市場的逐步成熟等因素的推動，養老需求基本表現為預防性、支持性、長期看護和精細看護等四種養老需求，養老產品供給則與之相應地表現為活力居住、獨立居住、協助居住、護理居住和持續看護等五種產品，同時養老市場有效的政策監管和政府支持培育了大型養老杜區集中度相對較高的良性市場競爭態勢。我國養老產業市場空間巨大、需求十分強勁，但發展極不成熟。作坊式、規模小；服務差、配套弱；投入少、超低端；無標準、缺監管等問題與發達國家相比形成了強烈的反差。只有走產品高端化、管理專業化、經營連鎖化、功能多樣化的經營道路，發展符合經濟規律，具有獨立生存和發展能力的社化的經營道路，發展符合經濟規律，具有獨立生存和發展能力的社會化、連鎖化、規模化、品牌化的養老機構才能滿足人民日益增長的養老需求。

規劃中的某某養老養生產業，以中高端養老客戶為目標市場，在區域規劃和功能設計上，充分考慮經濟資源、人文環境，氣候因素，環境條件，地理特征，生態和諧等多方面的因素，在環渤海、長三角、珠三角、西三角、亞熱帶、亞寒帶等區域建立多處融休閑居住、康復居住和醫療看護于一體的養老社區，滿足老年生活特征的多種需要，使?候鳥式?養老成為一種新的消費方式；在配套服務上，提供包括醫療衛生、基礎需求、文化體閑、增值服務、自身價值等全方位、全過程、全功能、、全覆蓋的綜合服務配套體系；通過品牌建設、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構建布局合理、規劃科學、配套完善、服務優良的養老養生網絡體系，以?大思路、大智慧、大決心?的氣魄，形成品牌連鎖化、服務綜合化、發展一體化的高端養老產品，打造與某某國際頂級金融保險集團戰略目標相匹配的養老產業，實現我國養老產業的快速發展。

把握宏觀經濟形勢變化趨勢，某某利用最佳的投資?窗口?期，布局養老產業具有重大的戰略意義。在當前我園養老市場供求嚴重不平衡的情況下，把握市場機遇，搶占市場先機，打造主導市場競爭格局的養老品牌，通過參與制定養老行業標準，將在行業內形成先發優勢。養老產業與公司主業良性互動、充分共享品牌、資金、客戶、網絡、公共關系和信息平臺等核心資源，將為養老產業提供強大的內在支持，為聚集高端專業運營機構、吸引社會資金共同參與奠定堅實的基礎。在公司整體優勢的發揮下，針對中高端客戶提供理念先進、定位科學、管理專業、功能完善的中高端養老產品，樹立養老標桿示范，提高行業準入門檻，建立行業壁壘，有效避免行業無序競爭。

從發達國家養老產業發展經驗和當前我國養老產業的面臨的困境看，發展養老產業必須具備完整的投融資平臺和切實可行的退出模式；必須具備科學的組織管理和高效的專業運營。規劃中的項目運作模式充分吸取了發達國家成功的經驗，按照籌瓷管理、資產管理和物業管理三個層面進行一體化管理。在籌資面，試圖搭建一個涵蓋資金池、管理公司、專業運營機構、項目公司多角度、全開放的投融資架構；在資產管理面，在成立管理公司的基礎上，引入全球知名品牌和專業機構進行專業管理；在物業管理面，吸收項目落地點優質地方資源，組建養老實體。在退出模式上，可將成熟的養老項目資產證券化打包上市，條件成熟時，也可以通過公司整體上市方式實現退出。在管理模式上，可以通過管理公司對所屬養老機構在客戶管理、資本管理、成本管理、收益管理、風險管理、增值管理、質量管理等方面實行矩陣式管理，最大限度提高產業的復制能力。

養老養生項目的所取得的收入是多方面的，其中最基礎的收入主要來源于物業租金收入、服務收入及管理收入。如果將土地一級開發納入到項目范圍，則可取得可觀的一級土地開發收入，如果將一部分土地部分進行進行房地產開發，建設成出售類物業，則可取得房地產開發收入。最后是物業評估增值收入。以某某項目作為養老基地樣本測算，項目按照一二級聯動開發，內部收益率可達22．5％，稅后投資收回期為8．3年，稅后凈現值達到28。43億元。

在當前國內養老產業仍處于相對落后的情況下，某某投資建設養老產業，雖經濟測算可行，但也存在一定的投資風險。主要表現在：由于幾千年來?養兒防老?觀念，加之當前國內傳統低端養老機構為主體，管理成熟、配套完善、服務優良的養老機構欠缺，導致人們更新觀念仍需時日；同時，商業機構投資養老產業相關政策尚須理順，各方面優惠政策尚須爭取，以及專業人才匱乏，各項資源整合難度較大等。因此，項目運作過程中，必須謹慎操作，科學管理，充分發揮優勢，合理規避風險，牢牢把握?輿論引導、積極培育市場、明確產品定位、精細項目選址、高度專業管理?等關鍵成功要素。

報告認為，在全球金融危機的背景下，當前國家宏觀經濟政策相對寬松，投資養老產業具有很高的經濟價值和社會價值，特別是與保險主業進行關聯后所產生的聯動效應，具有十分重要的戰略意義。雖有一定的風險，但仍是可控范圍。建議公司及時把握市場機遇，以某某項目為切入點，確定一級土地開發和養老產業的投資主體，加快推進養老養生項目的開展。投資布局打開了一扇機遇之門。

我國己進入老齡化社會，養老市場的巨大需求將醞釀出巨大的商機。同時，我國養老服務產業尚處于起步階段，社會化發展水平偏低、管理理念和經營模式陳舊，供需矛盾十分突出。人壽保險掌握著巨大的現金資產、數量眾多的客戶資源和完善的信息平臺，在養老醫療領域有著巨大的優勢。發展養老服務業既有利于解決社會養老的矛盾，又有利于解決當前我國經濟發展中的結構問題，形成以?銀發經濟?為特色的新經濟增長點。某某以參與化解金融危機為契機，進入養老醫療領域，不僅順應了國家經濟發展的需要，而且促使其作為重要的資產配臵渠道和資源整合手段，發展成為長期持有、高度可控、與主業關聯、收益均衡穩定的產業形態。有利于提升某某的品牌形象和核心競爭能力，有利于推動集團公司打造國際頂級金融保險集團戰略目標的實現。

資料來源：Recent Social Trends in the United States

3、醫療市場成熟度

養老和醫療是老人兩個最基本的需求，從某種意義上講，老年人是醫療資源最大的需求對象。因此，養老市場的發展也與醫療市場的成熟度密切相關。醫護資源的豐富，醫護市場的成熟，都將有力的推動養老社區的發展。

從美國的發展情況來看，1990年到2008年，美國每千人中醫生的數量由平均1．8人增加至2．7人，相應的美囝每千名65歲以上的老人在養老社區可獲得的床位數由50．1張增加至79．9張，表現出較強的關聯性。

圖3：美國醫護市場成熟度與養老需求的關聯性分析 第一章背景及意義

隨著我國人口老齡化進程加快，我國養老產業具有巨大的發展空間和投資價值，當前國家鼓勵保險機構投資養老產業，為公司開展養老產業投資提供了政策支持。因此，某某投資發展養老產業順應當前經濟和社會發展形勢，符合當前的國家政策。同時，公司發展養老產業具有巨大的社會價值和經濟價值，在促進經濟發展、改善民生和推動公司發展等方面具有重要的意義，有利于拉動內需，促進經濟發展；有利于改善民生，促進和諧社會建設；有利于公司完善資產布局，實現可持續發展；是一項利國、利民、利司的重要舉措。

一、發展養老產業的背景(一)社會背景

我國是個老齡化問題比較嚴重的國家。根據全國老齡工委數據顯示，2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總人顯示，2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總人口的兒．6％，超過國際社會公認的老年人口占總人口比重超過lo％即為老齡化社會的標準，事實上我國已經進入了老齡化社會。當前，我國老齡人口呈現出不斷加速擴大的趨勢，據估計到2040年老年人口將達到4．2億左右，約占到全國總人口的25％以上。規模龐大并且不斷加速擴大的老齡人口，加上我國計劃生育政策形成獨特的四二一家庭結構(即一對夫妻贍養四個老人和一個小孩)，使中國社會面臨越來越嚴重的養老壓力，超過了世界上其他國家。當前我國傳統的家庭養老觀念正在發生變化，據全國老齡委抽樣調查，有16．7％的老年人表示愿意到養老機構安度晚年，顯示我國養老需求日益社會化。但當前我國養老服務業還處于起步階段，供給嚴重不足。截至2007年底，我國各類社會養老機構僅有3。9萬多個，養老床位只有149．7萬多張，是老齡人口總數的1％，與發達國家平均每千名老人占有養老床位數50—70張的水平相比，存在巨大差距。巨大的養老需求和嚴重的供給不足，將在我國催生出一個體量驚人的現代養老產業。朝陽產業。

(二)經濟背景

2008年至今，始于美國的．次貸危機在全球愈演愈烈，最終演變成全球性的金融危機，此次金融危機給全球經濟造成了巨大的損失，世界經濟面臨著嚴重衰退的風險。根據世界銀行2009年4月n日發布

(三)政策背景

黨和政府歷來支持和鼓勵杜會力量參與養老服務業，胡錦濤總書記在2008年元旦前夕到天津市養老院看望老年人時說：?尊重老年人、關愛老年人、照顧老年人、是中華民族的優受傳統，也是一個國家進步文明的標志。我們要大力弘揚中華民族尊老敬老的傳統美德，給予老年人更多生活上的幫助和精神上的安慰，讓所有老年人都能安享幸福的晚年。?圍務院在《關于加強老齡工作的決定》中指出：?老齡問題是關系園計民生和囡家長治久安的一個重大社會問題。全黨全社會必須從改革、發展、穩定的大局出發，高度重視和切實加強老齡工作?。?老年服務業的發展要走社會化、產業化的道路。鼓勵和引導社會各方面力量積極參與、共同發展老年服務業，逐步形成政府宏觀管理、社會力量興辦、老年服務機構按市場化要求自主經營的管理體制和運行機制。?全國老齡工作委員會辦公室常務副主任、中國老齡協會會長李本公也指出，國家鼓勵杜會力量以獨資、合資、合作、聯營、參股、特許經營等多種方式興辦養老服務業。要加大圜家對老年服務機構減免稅政策的浯實力度。對社會力量興辦醫療、生活照料和文體活動等養老服務設施，政府要采取多種形式予以扶持，在土地征用、設施建設、市政配套等方面提供方便條件。此次全球金融危機爆發屆，為應對危機對我國經濟的沖擊，我國政府及時出臺了一系列保增長的政策措施并頒布了《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》，提出?支持相關保險機構投資醫療機構和養老實體。?新修訂的保險法規定，保險機構可投資不動產；保監會吳定富主席在2009年全國保險工作會議上提出保險機構可擇機投資與保險業務相關的醫療機構和養老實體。宏觀經濟政策和保險資金運用監管政策的調整，為公司保險資金運用提供了寬松的政策環境，有利于公司進一步拓展投資渠道、為公司投資養老醫療相關產業投資提供了政策依據，公司應以參與化解金融危機為契機，搶抓政策機遇，盡快進入養老產業領域，通過投資養老產業形成長期持有、高度可控、與主業關聯、收益均衡穩定的產業形態，提升某某特有的核心競爭能力，推動公司可持續發展。

二、發展養老產業的意義

(一)有利于拉動內需，促進經濟發展

l、發展養老產業能促進投資，帶動相關產業發展。發展養老產業能有效帶動房地產尤其是老年房地產業的健康快速發展。房地產行業較長的產業鏈條的特點將直接和間接帶動建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛生潔具等五十多個行業的發展。在當前嚴峻的國際經濟形勢下，擴大國內需求是當務之急，而發展養老社區，可以有效帶動各個行業發展，符合國家?保增長、保民生、保穩定?的政策方針，有利于促進解決當前經濟發展面臨的緊迫問題。

2、發展養老產業能擴大內需，提高經濟發展質量。過去幾年，投資和出口的高速增長推動了我國經濟的快速增長。然而投資和出口更易受經濟周期的影響，在經濟處于下行通道時，投資和出口增長速度的放緩將嚴重影響一園經濟的發展速度。實證表明，消費需求具有一定的剛性，在經濟處于下行通道時，消費需求的下降速度明顯慢于投資和出口的下降速度，能夠在一定程度上抵御經濟周期對經濟發展的影響，因此消費需求在GDP增長中比重大小在一定程度上決定了一國經濟發展的質量。對比國外發達國家6DP：~營長結構，我國消費需求增長占GDP的比重一直處于一個較低水平。而開展養老杜區項目將能很好的引導和促進人們消費，一方面養老社區的建成，將會使得一部分人解除了對養老的顧慮，刺激當前的消費；另一方面養老社區自身就是一個很大的消費點，其自身的運作就是一個很大的消費需求。因此，開展養老社區項目有利于擴大我國內需規模，不僅在一定程度上緩解我國經濟當前面臨的保增長壓力，還能在一定程度上優化我國GDPf曾長結構，進一步提高我圍經濟發展質量。

3、發展養老產業能緩解當前就業壓力。根據國際上養老社區案例分析結果，養老社區居住人口和直接配備工作人員比例為l：l，和間接輔助工作人員比例為l：4，也就是說養老社區每1個老人將會需要5個人參與其中的各項服務。按照養老杜區容納10萬名老年人計算，需要各類管理、服務、輔助等各方面人員約計為50萬人左右，且其中大部分勞動力并非社會的高端勞動力，可有效解決目前社會中低端勞動力的就業難問題，極大緩解當前就業壓力。

(二)有利于改善民生，促進和諧社會建設

L、發展養老產業能完善社會保障體系，促進和諧社會建設。社會保障體系是社會穩定的?安全網?、經濟運行的?調節器?，是構建社會主義和諧社會的重要內容，對調節收入分配、促進社會公平、擴大國內需求、拉動經濟增長具有重要作用。建立和完善社會保障體系，提高人民生活水平，是國家長治久安、人民生活幸福、經濟持續增長的重要基礎，是建設社會主義和諧社會的重要保障。當前我圍的社會養老服務體系正面臨著前所未有的挑戰，養老問題已成為政府、社會急需解決、迫在眉睫的社會問題。大力發展養老產業，讓更多的社會機構參與發展養老服務業，建立多層次的社會保障體系，滿足差異化的養老需求，有利于進一步完善我國的社會保5章體系。

2、發展養老產業為解決人口老齡化闊題提供了新出路。我國是一個老齡化較為嚴重的國家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的。四加二加一’家庭已是大量出現，將來這一局面更為嚴重。養老服務是社會服務的重要方面，大力發展與老年人特殊需求相適應的社會養老服務業，是應對人口老齡化的重要舉措。從國外養老服務業發達地區的產業發展情況和商業服務業發展的普遍規律看，要培育健康發展的養老服務產業，必須引進社會機構，借鑒連鎖商業服務規模化發展的成功經驗，著力發展符合經濟規律，具有獨立生存與發展能力的社會化養老機構，建立一批連鎖化、規模化的品牌養老機構。提高養老機構社會化水平，讓更多的社會機構參與發展養老服務業，使之成為一個符合經濟規律、能夠健康成長的產業，是未來養老產業發展的總體趨勢，也是我國解決人口老齡化問題的新出路。

3、發展養老產業能提高老年人生活質量。由于養老社區將向老年人提高優質醫療健康等高附加值的增值服務，徹底解決老年人養老的后顧之憂，能大幅度提高老年人的生命質量，提高老年人的壽命。同時，引導老年人參與社會公益活動，參與慈善事業，提升老年人的精神面貌和生命質量。

4、發展養老產業能緩解城市壓力，改善城市生活質量。當今城市入口密集、交通擁擠、噪音污染叢生、生活質量下降，人口疏散已經成為諸多城市不得不面對的一大難題。養老社區的建立將使一部分老年人從城市移居到城市周邊區域養老，這將緩解城市壓力，節約城市資源，提高城市活力，有效改善城市生活質量。同時大量的高收入、高素質的城市老年人到城市周邊區域養老，將全面拉動該地區的商貿、旅游、通訊、交通、教育、文化、醫療等產業的發展，打開與外界交流通道，這無疑為城市周邊區域的發展開辟一條新型、便捷的發展之路。

4、發展養老產業具有巨大的經濟價值和社會價值。一方面我國養老產業市場具有巨大的市場價值和廣闊的發展空間，通過投資養老產業，公司可充分分享我國養老產業市場的發展成果，能夠給公司帶來持續穩定的利潤，形成公司新的利潤增長點，具有巨大的經濟價值。另一方面作為一家大型國有企業，公司具有優良的社會責任感傳統，參與發展養老產業，正是某某以關注社會焦點問題、化解社會焦點問題為己任的社會責任感的具體體現。因此公司投資發展養老相關產業，發揮公司對經濟發展和社會穩定運行的支持作用，參與解決我國社會老齡化問題，體現了公司積極響應國家號召，勇于承擔社會責任的形象，有助于提升公司的社會形象。

5、發展養老產業能極大提升某某品牌價值。發展養老產業，搶占我國養老市場發展的主導地位，通過制定高標準的養老市場經營、管理和服務規范，為客戶提供高附加值的增值服務，引領行業的發展，將造成良好的社會效應，極大提升某某的品牌價值。

第二章國內外養老市場概況

通過對國內外養老市場發展因素、需求、供給、市場競爭等情況進行比較分析，發現人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫護市場的日趨完善有效推動了國外養老市場的發展。多元化的養老產品切合了各層次年齡段的養老需求。在有效的政府監管和政策補貼支持下，商業養老市場形成集中度相對較高的良性市場競爭態勢。國內養老市場需求龐大，高端需求強勁，但供給嚴重不足，普遍集中于低端養老市場，競爭無序，監管缺失，缺乏具有規模性的大型養老社區。比較可以看出，我國要培育健康發展的養老產業，必須在加強政府監管和政策扶持的同時，積極弓}進社會機構投資養老市場，走產品高端化、管理專業化、經營連鎖化、功能多樣化的經營道路，著力發展符合經濟規律，具有獨立生存和發展能力的社會化、連鎖化、規模化、品牌化的養老機構。

一、國外養老市場概況(一)養老市場發展因素分析

從全球范圍來看，人口老齡化率的不斷提高、收入增長的不斷提升和醫護市場的日趨成熟是推動養老市場發展的關鍵因素。

1．、人口老齡化

在推進養老市場快速發展的諸多因素中，人口老齡化是最為重要的推動因素之一。以美國為例，美國的老齡化率由1980年的6．2％增長至2008年的10．3％，65歲以上的老年人達到了3630萬人。與之相適應，美國養老社區產業的床位數也持續增加。在1967年，美國每千名65歲以上的老人在養老社區可獲得的床位數僅為29．1。在1986年，此數字則達到了48．5。而在2008年更達到了79。9。

2、收入增長

收入增長也是推進養老市場快速發展的主要因素之一。個人收入的不斷增長，增加了老齡人口的購買力，使其可以享受更為專業化、服務內容更加豐富的養老產品，有力的刺激和帶動了養老市場的發展。仍以美國為例，1967年至2008年，美國的人均收入由3．3萬美元增長至5萬美元，與養老需求也呈現出較強的關聯性。

圖l：美國人口老齡化與養老需求的關聯性分析

資料來源：Recent Social。rrends in the Uni。ted Sta‘tes 圖2：美國居民人均收入與養老需求的關聯性分析

資料來源：Recent Social Trends in the IJn]ted States(二)養老需求內容分析

由于個體差異，老年人對養老需求的內容也不盡相同。總體而言，養老需求內容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現出差異性。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年人養老需求的內容將從前期的預防性和支持性的需求逐步轉化為后期的長期看護及精細護理需要。

以美國為例，剛退休時，其養老主要需求體現為預防性養老，主要內容包括一些體育運動及社會活動等需求。在老人身體進一步衰老屆，其需求主要變為支持性需求，即需要一些普通的生活照料，如做飯及家政服務等。而當老人行動不便時，則需要養老社區給與長期看護，這些服務可能包括如廁、洗澡、穿衣等。當老人步入生命的夕陽階段時，則需要看護人員提供24小時的看護服務。

l、預防性需求：主要是年齡段剛進入老年階段的老人，身體狀況較 好，其主要需求表現為參加各種社會活動和體育運動。

2、支持性需求：主要是能正常行動但需要一定幫助的老人，其主要需求表現為支持性服務和非專業的生活協助。

3、長期看護需求：主要是行動不便的老人，其主要需求表現為洗澡、穿衣、飲食、如廁和室內移動等基本活動。

4、精細護理需求：主要是患病較為嚴重的老人，主要需求表現為專業性的醫療護理以及24小時的生活看護。

圖4：美國55．歲以上老人的養老需求類型謄藝竄釉盍爹淼≯ 資料來源：Greystone Communi~ies Con％inum of Care Chart(三)養老市場供給種類分析(三)養老市場供給種類分析

發達國家的養老市場較為成熟，其所提供的養老服務的供給形式也多種多樣，包括家庭養老、政府養老及商業養老等多種形式。

根據老年人養老需求內容的不同，養老產品的供給種類也有所不同。綜合美國、英國、澳大利亞、日本等發達國家的發展經驗，養老社區針對預防性需求、支持性需求、長期看護需求和精細看護需求等不同細分市場，提供活力居住社區、獨立居住社區、協助居住社區、護理居住社區及持續看護社區等五種類型的養老社區業態。

l、活力居住杜區：活力居住社區包含的物業主要包括獨立式別墅、鄉村別墅、聯排別墅和不提供專門服務的公寓。這些社區通常是限制或針對55歲或以上的成年人。居民普遍擁有一種獨立的生活方式。社區一般包括的設施有俱樂部、高爾夫球場和休閑空間。其維修保養費用包含在每月的管理費中。社區不提供隨著老人年齡增大而可能需要的一些護理設施和服務。

2、獨立居住社區：獨立居住社區主要為生活可以完全自理的老人設計，是一種有入住家庭年齡限制并提供中央餐飲服務的社區。住在這里的老人們保持自己獨立的生活習慣，很少或基本不需要其它幫助。社區為居民提供的服務包括餐飲服務、家政服務、交通服務和社交及康樂活動。這些附加服務費用包括在每月的管理費中。一般來說，獨立居住社區不需要政府有關部門的執照，但很多這樣的住宅包含有協助居住的成分，從而需要住宅所在地的政府的批準和許可。

圖5：美國養老社區的種類

資料來源：Greystone Communities Continum 0f Care Chart

3、協助居住社區：協助居住社區是受國家管制的租賃物業，一般要持有州政府的許可執照。其主要為生活可半自理的老人設計，通過受過訓練的員工為老人提供日常的生活起居服務，包括藥品管理、洗澡、穿衣、如廁、攙扶走動和喂食等等。尤其是為需要提醒服藥、需要24小時看護服務、有困難獨立行走，有特殊醫療要求，有失禁問題，有老年癡呆癥的老人提供服務。提供協助的程度和水平是由多種因素決定的，如入住老人的需求、機構自身的能力、所在州的法律等。

4、護理居住社區：護理居住社區為生活不可自理的老人設計，提供24小時護理和醫療保健服務。護理居住社區是擁有SNF(專業護理設施)或者NF(護理設施)執照，為大多數需要24小時護理和醫療保健服務的個人，按日費率或出租價格收費的物業。它提供常規的醫藥監督和康復治療，不同的護理居住社區各有專長。由于護理居住社區受聯邦、州政府的規定管轄，護理居住社區必須滿足標準，有適當的工作人員，其花名冊包括管理人員、注冊護士、有執照的護士、護工和其他人員。

絕大多數護理居住社區參加了醫療補助和醫療保險項目，因此一般來說，入住這些社區可以享受醫療補助許可和醫療保險報銷。但這些設施必須滿足聯邦的要求以及州政府執照的標準。即使不參加醫療補助和醫療保險，護理院也必須滿足州政府的執照標準。在美國人們認為護理居住社區是僅次于核電站的規定最多的行業。

5、持續看護社區：持續看護社區為高收入老人提供全方位或定制化的保健和醫療服務。持續看護社區是由活力居住物業、獨立生活物業、協助居住物業和護理居住物業共同組成的。對于生活在這個社區的居民的最重要的吸引力是他們無需隨著保健和醫療需求的變化而搬遷，在社區的物業中轉移就行。各個持續看護社區的收費標準也不一樣，但一般包括入住費，公寓費和租金。許多社區每月還收取維護費，以換取居住單元、餐飲服務和一些保健服務。一股持續看護社區需要州政府的許可。

(四)養老市場競爭狀況分析

發達國家在商業養老市場中，行業集中度相對較高。以美國為例，根據公開資料顯示，各類上市的養老杜區共有23家，其資產總額達到482．1億美元，凈資產額為206．77億美元。以上市公司的收入計算，排名前5名的上市養老社區的收入，占到整個行業收入的55．‘79％。而以資產總額計算，排名前5名的上市養老社區的資產總額，占到整個行業資產總額的65．80％。

造成行業集中度相對較高的主要原因是由于政府對于養老社區的管制較為嚴格，如除活力居住社區外，美國各類型主要養老社區都需要聯邦政府或州政府的執照，其從業人員均須經過相關業務的培訓，并需要在政府有關機構登記。由于如此嚴格的管制，為達到政府的要求，而造成了養老社區行業的收購兼并較為頻繁，造就了相對集中的行業競爭狀況。

圖6：美國各大養老社區運營商市場份額占比(以收入計算)資料來源：美國各大養老社區運營商2008年年報

圖7：美國各大養老社區運營商市場份額占比(以資產計算)相對嚴格的行業進入門檻，同時也造就了美國養老社區相對較高的入住率。根據2008年3月31日，美國老年人家居及服務聯合會對主要養老社區的經營者抽樣調查數據，美國主要養老社區類型的入住率基本在85％以上。

資料來源：美國老年人家居及服務聯合會(五)政府監管

發達國家，政府對商業養老市場的監管較為嚴格。對于除有自理能力的活力居住社區以外，一般均需獲取由政府頒發的專業經營養老社區的執照。同時，對于所有養老社區，建立一套包括建筑設施、衛生條件、服務水平、管理能力在內的資質評估系統，加強養老服務機構的管理。

前面提到，美國政府對于養老社區的管制較為嚴格，如除活力居住社區外，美國各類型主要養老社區都需要聯邦政府或州政府的

執照，其從業人員均須經過相關業務的培訓，并需要在政府有關機

構登記。澳大利亞政府對于養老社區的管理也有著一系列嚴格的規居住社區外，美國各類型主要養老社區都需要聯邦政府或州政府的執照，其從業人員均須經過相關業務的培訓，并需要在政府有關機構登記。澳大利亞政府對于養老社區的管理也有著一系列嚴格的規章制度，政府通過這些制度對養老社區市場進行有效管理。這些制度主要包括關于行業參與者的規章制度、關于供應的規章制度、關于客戶的規章制度以及關于價格的規章制度。這些制度的實施，提高了行業的準入門檻，限制了惡性競爭，提升了服務標準，保障了養老社區的良性發展。

二、國內養老市場概況(一)國內養老需求市場概況 l、總體需求規模龐大

我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化杜會lo％的標準，整 體進入老齡化社會。據全國老齡委權威數據，2004年底，中國60歲 以上老年人口達到1．43億人，占總人口的lO．97％。2005年底，中國 60歲以上老年人口近1．44億人，占總人口的比例達11％，65歲以上老 年人口達到l。Ol億人，占全國總人口的7．7％。2006年中國60歲以上 老年人口接近1．5,fz,。2007年底中國60歲及以上老年人口已達到1．53億人，占總人口的l 1．6％。預計我國老年人口將以平均每年凈增596萬的速度增長，2051年達到最高峰4．37億人，占到當時總人口的31％。

規模龐大并且不斷加速擴大的老齡人口，加上我國計劃生育國策形成獨特的?4+2+l?家庭結構(即一對夫妻贍養四個老人和一個小孩)，使中圜社會面臨越來越嚴重的養老壓力，同時也形成了巨大的養老產業需求。據全國老齡委抽樣調查，有16．7％的老年人表示愿意到養老機構安度晚年，且年紀較小的老年人表示愿意的比例大于年紀較大的老年人，顯示出中國人養老的觀念正在發生著變化，養老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現代養老產業。

2、高端養老需求強勁

中國社會經過30多年的改革開放，人民的經濟狀況已經有了棲大改觀，形成了數量龐大的中產階級和富裕群體。據全球管理咨詢公司麥肯錫研究報告，截至2008年，中國富裕家庭數量為160萬個，且未來五到七年將以每年15．996的速度遞增，到20 15年，這個數字齲達到440萬個：而同期美國、日本富裕家庭數量年均增速只有2．1％署lL．7％。中國即將成為僅次于美國、日本和英國的全球富裕家庭數量第四多的國家。當前，中國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環渤海等經濟發達地區，其中，30％生活在北京、上海、廣州和深可【這四個大都市中，居住在最富裕的lO個城市中的富裕消費者占全匡總數的50％。這些群體在考慮養老安排時，觀念開放，更能接受在j；f境優美，設施完備、服務周到的高端養老機構。針對這部分高端人群的養老產業，孕育著巨大的財富空間。

(二)我國養老市場的供給概況

1、養老機構供給種類分析

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1、養老機構供給種類分析

我國的養老機構主要包括社會福利院、敬老院和老年社區等。

社會福利院。社會福利院主要面向城鎮?三無?老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養人、扶養人，或者其法定贍養人、扶養人確無贍養、扶養能力的城市老年人，為他們提供養老的場所和各類生活、醫療服務。社會福利院的主要資金來源為政府補助。

敬老院。敬老院主要針對城鎮的各類有一定經濟能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。私立敬老院無補助，基本自負盈虧。

老年社區。養老社區一般規模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業設施及醫療設施等，通常擁有社區醫院。養老社區通常包括家庭養老、公寓養老和看護養老三種類型的養老用房。

家庭養老的養老社區通常子女與老人同住一養老社區，主要的養老服務由子女提供，但社區也提供一定的補充服務，如日聞看護等。以養老公寓為主要形式的養老社區，主要針對有自理能力的老年人。此類社區一般老年人單獨居住，主要服務均由社區提供，包括日常的家政服務、生活服務、出行服務等。以看護養老為主要形式的養老社區，主要針對半自理或無自理能力的老年人。除提供養老公寓提供的各類服務以外還提供各類醫療服務，如急救服務、攙扶服務、喂飯服務等。

2、養老機構供給總量

2、養老機構供給總量

當前我國城鄉公辦的各類敬老院、福利院、養老院等老年社會福利機構共有39500多個，養老床位149．7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8．6張，與發達國家平均每千名老人占有養老床位數50一70張的水平相差甚遠，供需嚴重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到實現，養老產業的發展空間十分廣闊。

(三)北京、上海養老市場概況

1、北京市養老市場概況(1)北京市人口老齡化狀況

2007年，北京市60歲以上的老人己超過200萬，如按囝家老齡委抽樣調查結果，約有16．7噓年人表示愿意到養老機構安度晚年，以此推算，北京約有33。4萬老人的機構養老需求，但現在北京的老年福利設施床位總數僅有3萬余張。隨著?4+2+l?家庭增多，人口壽命延長，我國快速進入老齡化階段，將有越來越多的老人從家中走出來，選擇?機構養老?。

(2)北京養老機構供給狀況

北京市的主要養老機構是各城區街道辦事處、社會企事業單位和個人興辦的養老院、敬老院和托老所。這些養老機構規模都不大，一般床位都在100張以內，住宿及設施條件比較簡陋，服務和管理水平不高，主要服務對象是附近區域的老人。這部分養老機構從設施條件，收費水平，服務和管理情況衡量，基本可以定位于中、低檔；其次是市屬及各區政府興辦的養老機構，這部分養老機構數量較少，一般床位在200—500張左右，每人每月收費在1500—2500元左右，由于設施條件稍好，服務和管理也比較規范，老人入住率比較高，市屬的養老院均己住滿，且均有數千人的排隊。具體分析如下：

根據規模、收費、管理水平等綜合情況，北京市各類養老機構基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎上劃分為五種類型：

第一類是直屬市民政局的養老機構。一般規模在200—500張床左右，月人均收費1500一-3000元(單人間1800元／月、豪華套間5000元／月)。具有較好的住宿、醫療條件，服務周到，管理規范，收費合理且有政府補貼，入住率常年為100％，目前仍有上千人排隊等候入住。

第二類是各城區街道辦事處設立的養老院，是北京的主要養老機構。一般規模在lOO張床以內，月人均收費1000_2500元。具有區域優勢，貼近社區，老人可以就近入住，交通方便，家人可以隨時探肇，收費合理，管理比較規范，且有政府背景，老人和親屬比較放心，具有較高的入住率。

第三類是各鄉鎮政府設立的養老機構，一般規模在100張床以內，月人均收費1000_2000元，條件較好的入住率還可以；但一些條件簡陋，服務較差，管理欠缺的養老機構，入住率比較低。

第四類是一些社會企事業單位設立的養老機構，一般規模在lOO張床以內，月人均收費1000一1500元，設施條件一般，收費合理，服務和管理水平不高。主要是為照顧本單位職工入住；而面對社會服務的機構則入住率相對較低。

第五類是民營企業投資的老年公寓、國際敬老院等具有一定規模的養老機構，一般都在200張床位以上。具有較好的居住環境和醫療配套設施，管理也比較規范。其月人均收費為3000元一5000元(包括單人間的收費)，是公辦養老院的卜2倍。像北京太申祥和國際礅老院、東方綜合養老院等投資較大，具有較好的設施和管理水平的，一般入住率可達到80一9596。

從以上五類養老機構的基本情況分析，具有一定的投資規模，交通便利，有較好的住宿條件，能接待不同類型的老人(自理、半自理、不能自理)，有醫療配套設施，具有良好服務和管理水平的養老機構，不論是公辦或民辦都比較受歡迎。即使收費偏高也擁有較高的入住率；而一些投資規模不大、遠離城區、設施條件差、服務和管理水平低、缺乏醫療配套的養老機構，即便收費低廉，老人前往入住的意愿也較低。

北京市養老機構供應缺口很大，尤其是定位在高檔并提供專業護理服務的養老機構。主要原因在于目前從事安養服務的機構或個人在經濟實力以及專業經驗上尚不具備從事高檔康復護理的市場開拓。

但從市場的需求來說，呈現?兩頭大，中間小’’的態勢，即由政府提供的福利性安養和由社會機構提供的高端安養是渴求度最高的需求方向。

2、上海市養老市場概況(1)上海市人口老齡化狀況

上海是中國最早進入老齡化的城市之一，人口老齡化呈現出程度高、速度快、高齡化突出等特點，獨居老人、空巢家庭等急需照顧的人群逐年擴大。據上海市人口計生委報告，2007年上海60歲及以上戶籍老年人口總數己達286．83萬人，占總人口的20。8096；高齡老人／~507j。預測到2025年，上海人口老齡化比例將高達3596左右。

(2)上海市養老機構供給狀況

截止2006年，上海全市共有養老機構505家，養老床位總數達59735張，占60歲及以上戶籍老年人口的2．2％，養老設施存在著較大缺口。2006年，上海市新增養老床位lO，206張，增長率為20．6％，表明上海市的養老產業正處于快速發展狀態。表2：上海市年老年事業基本情況統計

±b士； 個數 面積(平床位數 收養人數 瑁乍?(個)方米)(張)(人)

三、國內外養老市場比較分析(一)需求比較分析

從養老市場的推動因素來看，我國養老市場與國外發達國家并無較大差異。人口老齡化率的不斷提高、收入水平的不斷提升和醫護資源的不斷豐富也是我國養老市場需求不斷增長的主要動力。

從需求內容來看，由于發達國家居民收入水平較高，養老需求也更為豐富。近年來，隨著我國居民收入水平的不斷提高，消費能力的不斷增強，老年人的養老需求內容也目益豐富，呈現出逐步細化并向高端市場集中的趨勢，針對中高端人群的養老產業，孕育著巨大的市場空間。

與國外市場比較，我國人口基數較大，導致我國老齡人口的絕對數量龐大。同時由于實施計劃生育政策的現實國情，導致國內養老市場的需求總量和增速都明顯高于國外市場，且增速不斷加快。

(二)供給比較分析

從養老服務供給的內容來看，發達國家的養老市場較為成熟，其養老服務的供給形式多樣、內容豐富、功能齊全、服務專業。僅從養老社區發展來看，針對老年人自理能力和經濟能力的不同，已住社區及持續看護社區為代表的五大類成熟業態，可以針對老年人的需求特點，提供全面的服務。

與發達圜家相比，我國養老市場還不成熟，養老產品供給數量和種類均較少，養老社區建設主要針對生活可自理的老年人，對于生活半自理或不可自理的老年人缺乏專業化的機構進行照顧，無法滿足不同類型老年人的養老需求。與國外成熟養老社區相比，國內養老杜區在發展理念、管理水平和服務方式等方面也存在較大差距，表現為開發理念較為落后，管理水平較低，服務功能不完善。

(三)監管比較分析

在監管方面，發達國家對于除有自理能力的老年人社區以外，均需獲取由政府頒發的專業經營養老社區的執照。同時，對于所有養老杜區，建立一套包括建筑設施、衛生條件、服務水平、管理能力在內的資質評估系統，加強養老服務機構的管理。

而我國目前還沒有相關法律對養老市場予以規范，對于養老機構的醫療保障、醫療護理體系也沒有資質認定和監管，沒有明確特定的監管機構。由于缺乏政府對市場的有效監管和明確的行業標準，導致市場處于一種無序競爭的狀態，對于未來養老機構的規范化、標準化運作產生了不利的影響。

在政府補貼方面，發達國家由于養老機構普遍帶有公益性質，大多數老人在養老機構生活的最低生活費用由政府或社會慈善機構支付。比如，在澳大利亞，政府補貼的收入占到整個養老社區收入的4096—70％。而我國政府對養老機構建設的支持力度較小，除了每月每床位50元的補貼外，沒有直接對入住老人進行資助，僅提供營業稅減免等優惠措施。

通過對國內外養老市場的綜合比較，針對我圍養老市場存在的不足，我國未來養老社區的發展，必須加強政府的監管和政策扶持，積極引進社會機構投資養老市場，走產品高端化、管理專業化、經營連鎖化、功能多樣化的經營道路，著力發展符合經濟規律，具有獨立生存和發展能力的社會化、連鎖化、規模化、品牌化的養老機構。

第三章總體規劃

某某養老養生項目將本著?關愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學?的經營理念，在市場定位上以中高端市場為目標市場；在區域規劃和選址上要充分考慮經濟、人文，氣候，環境，地理，生態六方面因素，建立差異化有代表性的養老養生基地，使候鳥式養老成為可能；在功能設計上，參照國內步}成功模式設計休閑居住社區、康復居住社區和醫療看護社區三個相對獨立的功能區；在配套服務上，根據老年人不同需求特點和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系；在發展思路上，通過品牌建設、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構建布局合理、規劃科學的某某的養老養生網絡體系，走品牌化、產業化、規模化、連鎖化、規范化、專業化的發展道路，打造中國養老養生第一品牌，建立中國養老養老產業行業標準，并最終推動我圍養老產業的快速發展。

一、市場定位與經營理念

一、市場定位與經營理念(一)市場定位

發達圍家的經驗表明，商業養老社區的主要定位基本均是針對中高端客戶，以Del Webb旗下的Sun City和Sun City West養老社區為例，其在美國20多個州開發的50多個老年人社區中，其客戶的人均收入均高于美國平均水平。

從國內養老市場狀況來看，隨著我國居民收入水平的不斷提高，客觀上已經形成了數量龐大的中產階級和富裕群體。這部分人群消費意愿高、消費能力強、受教育程度高、觀念更為開放，在考慮養老安排時更容易接受環境優美，設施完備、服務周到的中高端養老產品。

而目前國內養老產品供給主要集中于低端市場，針對中高收入人群的養老產品供給嚴重不足，是養老市場供需矛盾表現最為突出的領域，不利于社會的和諧與穩定，針對這部分中高端人群的養老產業，孕育著巨大的商機和財富空間。

因此，某某養老養生項目的目標市場應定位于中高端養老市場，因此，采萊養老養生項目的目標市場應定位于中高端養老市場，目標客戶鎖定為中高收入人群，其整體上處于社會中上層，具有較高的社會地位，收入較為寬裕，有較為豐實的家底以及穩定的養老金和其他收入來源。

學?為理念，著力打造一個充滿人文關懷、尊重生命價值、服務社會和諧、環境自然優美、生態平衡持續、功能服務完備、管理專業科學的老年幸福家園，使老年人真正實現?老有所醫，老有所養，老有所學，老有所樂，老有所用?。

?關愛老人?： 老年人作為一個特殊的社會群體，一個相對弱勢且迅速擴大的群體，在社會生活中的位臵會越來越突出。關愛老年人，提供生態和諧、環境優美、功能完善、配套齊全的養老產品，滿足老年人的養老需求，提高他們的生命生活質量，是某某堅持以人為本、履行社會責任、恪守?雙成?理念的現實體現，對于發展經濟、構建社會主義和諧社會具有十分重要的意義。

?奉獻社會?：奉獻社會既體現為某某對社會和老年人的奉獻，也體現為老年人對社會的奉獻。老年人是我國小康社會的建設者，也是小康社會的共享者。某某針對老年入的特點，提供功能完善的養老產品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套服務，是對老年人生命的尊重與關愛，也是對社會的奉獻與回饋。而通過搭建社區志愿者平臺，使老年人有機會發揮自身的潛能余熱，繼續奉獻、參與社會發展。

?共建和諧?：老年人是中華民族優秀文化的堅定守護者和傳播者，也是維護社會和諧的重要力量。養老服務工作是構建社會主義和諧社會的重要內容，也是一個社會是否和諧的重要標志。某某將通過合理規劃和功能設計，打造出一個人與人、人與自然、人與社會自然和諧的養老社區。這里生態平衡、環境優美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺多樣，活動豐富，老人可發揮余熱，實現人生價值。某某養老社區將向社會和公眾展現出一幅幅?最美不過夕陽紅，溫馨又從容?的動人畫面。

?管理科學?：某某養老養生項目將引入和貫徹最先進服務理念，整合各個領域中的優秀團隊，把菜某的資源優勢同專業機構的人才優勢、技術優勢和經驗進行有效結合，從而對養老養生項目進行全方位、專業化、科學化的管理。從而為老年人提供高標準、高質量的服務內容，豐富周到的服務種類，完善齊全的服務設施，使老年人產生家的歸屬感。

二、區域規劃及選址原則(一)區域規劃

某某養老養生項目的目標市場為中高端市場，目標客戶為中高收入人群。有數據表明，我國的富裕人群主要集中在長三角，珠三角、環渤海等經濟發達地區，其中，30％生活在北京、上海、廣州和深圳這四個大都市中，居住在最富裕的10個城市中的富裕消費者占全國總數的50％。這些群體在考慮養老安排的標準較高，更能接受在氣候宜人、環境優美、生態平衡、地理優越的地區建設的高端養老機構。因此，某某養老養生項目在區規劃方面要綜合考慮經濟、人文，氣候，環境，地理，生態六方面因素，同時要有一定的代表性。

按照上述標準，在某某養老養生項目發展的第一階段，我們初步規劃在環渤海京津冀區域、長三角江浙區域、珠三角區域、亞熱帶氣候區域、亞寒帶氣候區域以及中西部地區選擇若干交通條件較好、自然景觀較佳、輻射力較強的合適地塊，建立6個具有標桿效應的?新型養老養生基地?。

由于某某養老養生基地具有經濟條件好、地域分布廣、氣候變化大、自然景觀佳、生態環境優的特點，同時又很注重差異性和代這種區域布局就為老年人選擇養老地點提供了更為寬泛的選擇空間。老年人可根據自身偏好與需要，游走流動于某某各個養老養生基地，使老年人候鳥式?的應時移居、?休養式?的暫居、?度假式?的借居和長期定居等不同需求均可以得到有效的滿足。

(二)具體項目選址原則

某某養老養生項目在具體選址上應遵循以下原則：

l、市場可行性。為使未來潛在客戶資源相對集中，應充分考慮客戶 群體來源的支撐力和有效性，盡量選擇經濟中心城市的周邊區 域，以降低項目操作風險，確保整體收益。

2、成本可行性。為使開發成本具有競爭優勢，應充分利用大城市和 周邊區域在養老環境和房地價、生活用費標準的巨大差異，提升 生活居住質量的同時，大幅降低養老成本。

3、交通可行性。應考慮到老年人不愿遠離所在城市交往生態圈的習慣特點，基地選址應爭取考慮在中心城區外部，交通通達的地點。

圖9：養老基地與養老中心分布圖

4、環境可行性。要避開市區商業繁華喧鬧的市鎮區域，避開有工業 污染的區域(包括其沿河下游及常年主導風向下風口區域)，避 開鐵路及高架交通沿線及有輻射及噪音超標的區域。

5、地域可行性。要在適宜健身、療養、度假有氣候差異及特色環境 的優勢地域發展養老社區，特色環境例如熱帶海岸，森林氧吧，溫泉地熱，濕地湖泊及特色生態農莊等。

6、規劃可行性。要依照國家有關城市規劃法律法規、規劃設計規范 及各地方標準，保護生態環境，保護耕地，節約使用土地，盡可能減少對環境的影響，規劃根據不同地區氣候環境制定盡可能高 的綠化標準，控制容積率和建筑高度，降低熱島強度。

三、項目功能設計

由于個體差異，老年人對養老需求的內容也不盡相同。總體而言，養老需求內容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現出差異性。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年入養老需求的內容將從前期的預防性和支持性的需求逐步轉化為后期的長期看護及精細護理需要。針對老年人在不同生理階段的需求特點，發達國家也相應提供了不同的養老產品，主要包括活力居住社區、獨立居住社區、協助居住社區、護理居住社區及持續看護退休社區五種業態。

借鑒發達國家的成熟經驗，結合我國具體國情，某某養老養生項目根據老年人休閑養老、康復養老和醫療養老的基本需求，在功能設計上將養老社區劃分為休閑居住社區、康復居住社區及醫療看護社區三大相對獨立的功能區。

圖1 O：某某養老養生中心功能設計圖(一)休閑居住社區

老年人退休后大都身體康健，愿意游覽觀光，游走流動于全國城鄉各地，瀏覽大好河山。國外為此類老年人提供了活力居住社區和獨立居住社區，以滿足老年人休閑、旅游的需求。而某某在各地打造的各具特色的休閑居住社區，將可以滿足老人為了避暑、避寒、避鬧等目的的?候鳥式?的應時移居；休閑、旅游、調節生活等目的?休養式?的暫居、?度假式?的借居、長期定居等不同需求。

休閑居住社區，其形式多樣，包括家庭式的養老公寓及酒店式的養老酒店。老年人可以根據自己的經濟能力、意愿愛好等，做自主選擇，使老人充分享受老年休閑時光。

(二)康復居住社區

一些年齡較高以及療后和術屆身體活動不便的老年人，其洗澡、穿衣、飲食、如廁、病后看護等活動均需經過專業化培訓的服務人員為其提供貼心的服務。國外為此類老年人提供了協助看護社區以滿足其康復需求。而某某的康復居住社區將為此類老人提供健身、看護、養生等點對點的護理服務，達到顧養生命，提高生命質量的目標。

(三)醫療看護社區

一些老年人身體極度虛弱或患有特殊疾病如老年癡呆癥，生活完全不能自理，為使這部分老年人得到專業性的醫療護理，醫療看護社區為老人提供了24小時的生活看護、臨終關懷等服務。使其在生命的最艱難的階段，體會到社會對于其的關懷，能夠安度晚年。

四、配套服務

某某養老養生項目將根據老年人不同的需求特點和需求層次，建造相應的配套設施，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套體系，使住某某養老養生基地的老年人可以真正做到?老有所醫，老有所養，老有所學，老有所樂，老有所用?。

(一)醫療衛生

為滿足老年人的的醫療養老需求，養老社區將在提供日常醫療服務和康復醫療服務的基礎上，在各個養老基地間設立針對各類老年病的?產、研、學?一體化的老年病的醫療主題公園。

基礎醫療：老年人隨著年齡增長，各種老年人常見病均處于多發狀態，養老社區本著?早發現、早治療?的精神，為入住養老社區的老年人提供了包括定期健康評估、個人護理規劃、常見病治療等基礎醫療服務，使老年人足不出戶即可滿足預防性的醫療需求。

康復醫療：針對老年人術后和病后的看護需要，我們為其提供了包括24小時看護、中醫按摩、針灸等在內的醫療服務，使入住社區的老年人能都得到比較及時和周到的康復醫療服務，使其可以盡快的康復。

特殊醫療：為滿足老年人的的醫療養老需求，同時為促進各地及治療機構入住。如設立心血管專科、呼吸疾病專科、癌癥專科、皮膚病專科、老年癡呆癥專科等，如此有各類老年病治療需求的老年人將根據自己的病情，在各個養老社區間流動，促使?候鳥式?養老的實現。

健康管理：對于?候鳥式?養老的老年人，為方便其外出就醫，養老社區將為入住的老年人建立動態的健康檔案，老年人健康檔案將由數據管理中心集中管理，養老社區醫院的醫生將根據健康檔案中老年人的身體狀況，為其提供合適的健康服務，使其得到動態的健康管理。

(二)基礎服務

針對老年人基礎衣食住行的需求，杜區為老年人提供了不同風味的飲食服務和體貼周到的家政服務。

飲食服務：針對老年人不同口味的飲食需求，養老社區將為老年人提供各種特色風味的飲食服務，同時格配備有專門的營養師對一日三餐制定營養食譜，針對老年人的健康狀況進行搭配和設計，并由專業的廚師主理，使其達到餐餐美昧、安全、營養。

家政服務：針對老年人特別是單身老人和體弱多病的老人，不愿為料理家務、打掃衛生花費很多時間，養老社區將提供其提供體貼周到的家政服務，幫助老人料理日常生活，如清潔衛生服務、商品代購服務和專車接送服務等。

(三)文化休閑

為豐富老年人的文化休閑生活，社區為老年人提供的豐富多彩的文化娛樂生活，包括體育活動、教育服務、旅游服務及文化娛樂服務等等，使老年人擴大社交范圍，充分享受老年休閑時光。

體育運動：為豐富老年人的生活，滿足其強身健體的需要，養老社區將為入住社區的老年人提供各類適宜老年人進行的體育活動所需的場所，如高爾夫球場(低于標準桿)、網球場、設臵帶有標示的不同長度的散步道等。同時，養老社區還將在運動場所為老年人提供免費的醫藥用品、飲料等。老年人將通過體育鍛煉，可以促進其身體健康，有助于老年人延年益壽。

教育服務：為充實老年人的文化生活，針對老年人求知的需求，社區將通過廣播、電視、網絡、集中授課等多種方式，舉辦各類講座，如養生講座，以滿足老年人求知、社交的需求。

旅游服務：為滿足老年人休閑娛樂的需要，養老社區將引入專業旅游機構為老年人提供旅游服務，并通過社區內各類配套的旅游服務，如酒店服務、專車接送服務等，以便使老年人達到?候鳥式?的養老，使老人充分享受老年休閑時光。

文化娛樂服務：為滿足老年人的各類興趣愛好，社區將針對老年的不同的愛好，成立各類俱樂部如電影俱樂部、高爾夫俱樂部、網球俱樂部等以豐富他們的生活，增加他們的樂趣，使他們的晚年生活幸福快樂。這些文化娛樂活動，也將增加老年人的社會聯系，擴大社交范圍，陶冶思想情操。

(四)增值服務

除基本服務與文化娛樂服務以外，為滿足老年人諸如財富管理、法律援助及心理輔導等方面的需求，養老社區為其提供了理財服務、法律服務及心理服務等多方面的增值服務，使其安度晚年。

理財服務：為滿足老年人財富管理的需求，社區將針對老年入財產較為豐厚的特點，提供特色理財服務，一方面通過專業的金融機構和專業人士，為老年人提供理財知識培訓和點對點的理財代理服務；另一方面由養老社區為老年人在市區的房產提供出租管理服務，幫助其實現財產的保值和增值。

法律服務：為幫助老年人解決諸如家庭財產分割問題、喪偶離異后再婚問題、無子女及親人瞻養問題等，社區將開展各類老人法律援助、咨詢、調解、庇護等服務活動，以維護和保障老年人權益，使其安度晚年。

心理服務：對于老年人孤獨、寂寞的心理特征，社區將設立老年心里輔導中心，為鰥寡、孤獨的老人提供心里咨詢，以達到使老年人身心舒暢的目標。

(五)自身價值

入住養老社區的老年人中，蘊含著各類人才，其經驗與能力均是不可多得的。為此，養老社區為其提供了多樣化得平臺，使老人發揮余熱，繼續參與社會發展，實現人生價值。

潛能余熱服務：老年群體是一個蘊含著極大開發價值的人才資源群體，尤其是離退休的老干部、老科技工作者，是國家的寶貴財富。社區將設立潛能余熱服務平臺，使老年人中的各類人才通過平臺找到發揮余熱的場所，以自己的優勢繼續奉獻，參與社會發展，體現老年價值。

志愿者服務：為加強老年人與外部的交流，增加杜區內部活力，社區將搭建志愿者服務平臺，使入住的老年人參與杜區各項設施的運營、社區管理和服務，愿為社區建設貢獻自己的時間和精力。同時也可以讓社區外的志愿者為社區內的老年提供服務，培養年輕人高尚的道德情操。另外，由于社區內聚集了大量中高端客戶，因此社區將設立慈善基金和慈善項目，為老年人提供向社會捐贈的平臺，以滿足老年人的自尊。

五、項目發展思路

在深入研究國內外養老市場的發展現狀，并吸收案例成功經驗的基礎上，某某養老養生項目建設養老基地樹立品牌、通過品牌管理建立連鎖網絡和將網絡滲透社區、覆蓋全國的三步走戰略計劃，逐步推進。

品牌建設階段。某某在我國毗鄰大城市的周邊選擇若干生態環境優越、依山傍水、區位地段好，適于養老的地域，建立大規模的養老養生基地。用全新的理念、全新的操作為老年人提供更領先、更專業、更貼近和更周到的服務，著力打造運行順暢、服務專業、功能齊全、管理科學、收益穩定的綜合型養老社區，在探索適合老年人群的社區發展模式的同時，建設某某的養老品牌。

品牌滲透階段。在養老養生基地發展較為成熟后，某某將在國內主要旅游風景區，通過少量輸出、參與管理的方式，完善品牌建設，營造自己的養老連鎖網絡。由于此時某某養老品牌己具有一定的影響力，養老社區管理經驗也較為豐富，已經具備了一定資源整合的能力。在風景環境資源豐富的地區吸收條件適宜的養老機構，加盟某某連鎖養老社區。在不需要投入大量資金的條件下，可以不斷擴大某某養老網絡的規模，并進一步提升某某養老品牌的市場影響力。

第二篇：關于養老地產項目可行性研究報告

養老地產項目可行性研究報告

編制單位：鄭州經略智成企業管理咨詢有限公司

可行性研究報告按用途 ：

(1)用于企業融資、對外招商合作的可行性研究報告。這類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際作方案

(2)用于國家發展和改革委（以前的計委）立項的可行性研究報告。項目建議書、項目申請報告，該文件是根據《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》而編寫，是大型基礎設施項目立項的基礎文件，發改委根據可研報告進行核準、備案或批復，決定某個項目是否實施。另外醫藥企業在申請相關證書時也需要編寫可行性研究報告。

(3)用于銀行貸款的可行性研究報告。商業銀行在貸款前進行風險評估時，需要項目方出具詳細的可行性研究報告,對于國家開發銀行等國內銀行，若該報告由甲級資格單位出具，通常不需要再組織專家評審,部分銀行的貸款可行性研究報告不需要資格，但要求融資方案合理，分析正確，信息全面。另外在申請國家的相關政策支持資金、工商注冊時往往也需要編寫可研報告，該文件類似用于銀行貸款的可研，但工商注冊的可行性報告不需要編寫單位有資格。

(4)用于境外投資項目核準的可行性研究報告。項目申請報告，企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告或項目申請報告、報給國家發展和改革委或省發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告和項目申請報告。

(5)用于企業上市的可行性研究報告。這類可行性報告通常需要出具國家發改委的甲級工程咨詢資格。經略智成為多家創業板和中小板企業提供可行性研究報告編寫服務（包括已經上市和正準備上市的），積累的豐富的編寫經驗。公司擁有行業內最為豐富的數據庫、一流的市場調查和行業分析能力、高素質的復合型人才以及豐富的上市公司可行性研究報告編寫經驗。

(6)用于申請政府資金（發改委資金、科技部資金、農業部資金）的可行性研究報告。這類可行性報告通常需要出具國家發改委的甲級工程咨詢資格.我國人均GDP近年來保持8%以上的增長速度，有顯著提升。2011年我國人均GDP達35083元人民幣，約為5500美元，已處中等偏上收入國家行列，具備一定的支撐養老市場的經濟條件，但仍與發達國家有巨大差距，如美國為48373美元，德國37337美元。雖然目前的增長高峰階段已經過去，但隨著我國經濟持續穩定增長、人口數量繼續得以有效控制，未來人均GDP將繼續提升。

其次，老年人口占比逐年提升。同策咨詢研究中心數據顯示，2011年我國65歲及以上老齡人口占總人口比例已達9.1%，按國際通行標準界定，我國已進入老齡社會，具備養老服務及養老地產發展的需求環境。

再次，人口結構變化顯著，80年代以來，老年人口占比逐漸提高，老年撫養比不斷提高。2010這一數據為11.9%，即每100名勞動年齡人口撫養近12個65歲及以上的老年人，相比2000年增長了近20%，青年一代老年撫養壓力劇增。

中國經濟與養老市場發展階段

由此可見，由于人均GDP水平相比太低，對比國外養老地產發展速度的經驗數值，我國養老市場依舊處于初步發展階段。但同時，我們根據人均GDP增長的初步測算，可以判斷，我國即將進入養老地產的快速發展期，需求與供給均將會有大幅度的增長；參考發達國家的經驗，這個過程至少需經歷20年的時間，這期間養老市場將創造出新一輪的創新及變革。第一章 養老地產項目總論

1.1 養老地產項目背景

1.1.1 養老地產項目名稱

1.1.2 養老地產項目承辦單位

1.1.3 養老地產項目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據與原則

1.2.1 編制依據

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設內容與規模

1.3.2 養老地產項目建設地點

1.3.3 養老地產項目性質

1.3.4 建設總養老地產及資金籌措

1.3.5 養老地產計劃與還款計劃

1.3.6 養老地產項目建設進度

1.3.7 養老地產項目財務和經濟評論

1.3.8 養老地產項目綜合評價結論 1.4 主要技術經濟指標表

1.5 結論及建議

1.5.1 專家意見與結論

1.5.2 專家建議

第二章 養老地產項目背景和發展概況

2.1 養老地產項目提出的背景

2.1.1 國家或行業發展規劃

2.1.2 養老地產項目發起人和發起緣由

2.2 養老地產項目發展概況

2.2.1 已進行的調查研究養老地產項目及其成果

2.2.2 試驗試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 養老地產項目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 養老地產的必要性第三章 養老地產項目市場分析與預測

3.1 市場調查

3.1.1 擬建養老地產項目產出物用途調查

3.1.2 產品現有生產能力調查

3.1.3 產品產量及銷售量調查

3.1.4 替代產品調查

3.1.5 產品價格調查

3.1.6 國外市場調查

3.2 市場預測

3.2.1 國內市場需求預測

3.2.2 產品出口或進口替代分析

3.2.3 價格預測

3.3 市場推銷戰略

第四章 產品方案設計與營銷戰略

4.1 產品方案和建設規模

4.1.1 產品方案

4.1.2 建設規模

4.1.3 產品銷售收入預測

4.2 市場推銷戰略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價格制度

4.2.4 產品銷售費用預測

第五章 建設條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應

5.1.3 需要作生產試驗的原料

5.2 建設地區的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎設施

5.2.3 社會經濟條件

5.2.4 其它應考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 養老地產項目技術、設備與工程方案

6.1 養老地產項目組成6.2 生產技術方案

6.2.1 技術來源途徑

6.2.2 生產方法

6.2.3 技術參數和工藝流程

6.2.4 主要工藝設備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標

6.2.6 主要生產車間布置方案

6.3 總平面布置和運輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內外運輸方案

6.3.3 倉儲方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構筑物的建筑特征與結構設計

6.4.2 特殊基礎工程的設計

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動力及公用工程

6.5.3 地震設防

6.5.4 生活福利設施

第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 養老地產項目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規劃方案

第八章 資源利用與節能措施 8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節能措施分析

8.2.1土地資源節約措施

8.2.2水資源節約措施

8.2.3電能源節約措施

第九章 養老地產項目原材料供應及外部配套條件

9.1 主要原材料供應 9.2 燃料、加熱能源供應

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 養老地產項目進度與管理

10.1 工程建設管理

10.2 養老地產項目進度規劃

10.3 養老地產項目招標

第十一章 環境影響評價

11.1 建設地區的環境現狀

11.1.1 養老地產項目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物

11.1.4 自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施

11.1.5 現有工礦企業分布情況；

11.1.6 生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況；

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環境質量狀況；

11.1.8 交通運輸情況；

11.1.9 其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。

11.2 養老地產項目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 養老地產項目擬采用的環境保護標準

11.4 治理環境的方案

11.4.1 養老地產項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響

11.4.2 養老地產項目對周圍地區自然資源可能產生的影響

11.4.3 養老地產項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化

11.5 環境監測制度的建議 11.6 環境保護養老地產估算

11.7 環境影響評論結論

第十二章 勞動保護與安全衛生

12.1 生產過程中職業危害因素的分析

12.2 職業安全衛生主要設施

12.3 勞動安全與職業衛生機構

12.4 消防措施和設施方案建議 第十三章 企業組織和勞動定員

13.1 企業組織

13.1.1 企業組織形式

13.1.2 企業工作制度 13.2 勞動定員和人員培訓

13.2.1 勞動定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓及費用估算 第十四章 養老地產估算與資金籌措

14.1 養老地產項目總養老地產估算

14.1.1 固定資產養老地產總額

14.1.2 流動資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 養老地產項目籌資方案

14.3 養老地產使用計劃

14.3.1 養老地產使用計劃

14.3.2 借款償還計劃 第十五章 財務與敏感性分析 15.1 生產成本和銷售收入估算

15.1.1 生產總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財務評價

15.3 國民經濟評價

15.4 不確定性分析 15.5 社會效益和社會影響分析

15.5.1 養老地產項目對國家政治和社會穩定的影響。

15.5.2 養老地產項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性；

15.5.3 養老地產項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性；

15.5.4 養老地產項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性；

15.5.5 養老地產項目對合理利用自然資源的影響；

15.5.6 養老地產項目的國防效益或影響；

15.5.7 對保護環境和生態平衡的影響。

第十六章 風險分析

16.1 風險影響因素

16.1.1 可能面臨的風險因素

16.1.2 主要風險因素識別

16.2 風險影響程度及規避措施

16.2.1 風險影響程度評價

16.2.2 風險規避措施

第十七章 可行性研究結論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結論性意見。

17.2 對主要的對比方案進行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。17.4 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的養老地產項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

17.6 可行性研究中主要爭議問題的結論。第十八章 財務報表

第十九章 附件

第三篇：養老地產可行性研究報告

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養老地產可行性研究報告

1.中國已進人老齡化社會

根據聯合國規定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當前我國人口老齡化態勢已非常嚴峻，2008年我國60歲以上的人口達到1.67億，約占總人口的12%。在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。

2.傳統養老方式面臨挑戰

與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統的家庭養老模式遭遇困難：

（1）生育率下降直接導致家庭的供養資源減少，子女養老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養雙方4位老人，撫養1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推動平均期望壽命延長。現在中國人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達到發達國家的水平（75歲）。隨著父母壽命的提高，贍養時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現兩代老人，贍養數量開始增多。另一方面，子女的年齡

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也在相應提高，供養者的老齡化，將導致低齡老人供養高齡老人的局面產生；

（3）21世紀將是老年人獨居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住。現如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達70%-80%，代際分離增加了家庭養老的困難；

（4）現代化生產節奏不斷加快，勞動強度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

3.國內的養老設施滿足不了需求

中國的養老設施傳統上是民政機構社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。

目前社會福利社會化的改革，相當的重點放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。由于民政系統財力的限制，加之沒有有力的投資發展環境，養老設施的發展在現階段仍然是有限的和緩慢的，目前國內常見的養老設施是一些規模較小的養老院、敬老院、護理院、老年公寓等。因在傳統意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務單

一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝 2

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn 的罵名，由此造成各地普通養老機構空床率較高，形成社會資源浪費。

近年來，老年人口數量增長加速，生活品質要求日益提高，這與國內養老資源緊缺、環境設施落后、服務水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養老項目迫在眉睫！4.政府鼓勵發展養老地產

人口老齡化給中國的經濟、社會、政治、文化等方面的發展帶來了深刻影響，養老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。

國家民政部提出養老機構要由單純供養型向收養、治療、康復、教育、娛樂相結合方向發展的功能定位。

2006年6月，國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門《關于加快發展養老服務業意見的通知》，提出要建立公開、平等、規范的養老服務業準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養老服務業，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務業。

政府出臺的養老方面的政策為社會力量進軍養老產業提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協調難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優惠政策成為一紙空文。

可行性研究報告大綱（具體可根據客戶要求進行調整）第一章 研究概述

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第一節 研究背景與目標 第二節 研究的內容 第三節 研究方法 第四節 數據來源 第五節 研究結論

一、市場規模

二、競爭態勢

三、行業投資的熱點

四、行業項目投資的經濟性

第二章 養老地產項目總論 第一節 養老地產項目背景

一、養老地產項目名稱

二、養老地產項目承辦單位

三、養老地產項目主管部門

四、養老地產項目擬建地區、地點

五、承擔可行性研究工作的單位和法人代表

六、研究工作依據

七、研究工作概況 第二節 可行性研究結論

一、市場預測和項目規模

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二、原材料、燃料和動力供應

三、選址

四、養老地產項目工程技術方案

五、環境保護

六、工廠組織及勞動定員

七、養老地產項目建設進度

八、投資估算和資金籌措

九、養老地產項目財務和經濟評論

十、養老地產項目綜合評價結論 第三節 主要技術經濟指標表 第四節 存在問題及建議

第三章 養老地產項目投資環境分析 第一節 社會宏觀環境分析 第二節 養老地產項目相關政策分析

一、國家政策

二、養老地產行業準入政策

三、養老地產行業技術政策 第三節 地方政策

第四章 養老地產項目背景和發展概況

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第一節 養老地產項目提出的背景

一、國家及養老地產行業發展規劃

二、養老地產項目發起人和發起緣由 第二節 養老地產項目發展概況

一、已進行的調查研究養老地產項目及其成果

二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、養老地產項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節 養老地產項目建設的必要性

一、現狀與差距

二、發展趨勢

三、養老地產項目建設的必要性

四、養老地產項目建設的可行性 第四節 投資的必要性

第五章 養老地產行業競爭格局分析 第一節 國內生產企業現狀

一、重點企業信息

二、企業地理分布

三、企業規模經濟效應

四、企業從業人數

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第二節 重點區域企業特點分析

一、華北區域

二、東北區域

三、西北區域

四、華東區域

五、華南區域

六、西南區域

七、華中區域

第三節 企業競爭策略分析

一、產品競爭策略

二、價格競爭策略

三、渠道競爭策略

四、銷售競爭策略

五、服務競爭策略

六、品牌競爭策略

第六章 養老地產行業財務指標分析參考 第一節 養老地產行業產銷狀況分析 第二節 養老地產行業資產負債狀況分析 第三節 養老地產行業資產運營狀況分析 第四節 養老地產行業獲利能力分析 第五節 養老地產行業成本費用分析

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第七章 養老地產行業市場分析與建設規模 第一節 市場調查

一、擬建 養老地產項目產出物用途調查

二、產品現有生產能力調查

三、產品產量及銷售量調查

四、替代產品調查

五、產品價格調查

六、國外市場調查

第二節 養老地產行業市場預測

一、國內市場需求預測

二、產品出口或進口替代分析

三、價格預測

第三節 養老地產行業市場推銷戰略

一、推銷方式

二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產品銷售費用預測

第四節 養老地產項目產品方案和建設規模

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一、產品方案

二、建設規模

第五節 養老地產項目產品銷售收入預測

第八章 養老地產項目建設條件與選址方案 第一節 資源和原材料

一、資源評述

二、原材料及主要輔助材料供應

三、需要作生產試驗的原料

第二節 建設地區的選擇

一、自然條件

二、基礎設施

三、社會經濟條件

四、其它應考慮的因素 第三節 廠址選擇

一、廠址多方案比較

二、廠址推薦方案

第九章 養老地產項目應用技術方案 第一節 養老地產項目組成 第二節 生產技術方案

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一、產品標準

二、生產方法

三、技術參數和工藝流程

四、主要工藝設備選擇

五、主要原材料、燃料、動力消耗指標

六、主要生產車間布臵方案 第三節 總平面布臵和運輸

一、總平面布臵原則

二、廠內外運輸方案

三、倉儲方案

四、占地面積及分析 第四節 土建工程

一、主要建、構筑物的建筑特征與結構設計

二、特殊基礎工程的設計

三、建筑材料

四、土建工程造價估算 第五節 其他工程

一、給排水工程

二、動力及公用工程

三、地震設防

四、生活福利設施

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第十章 養老地產項目環境保護與勞動安全 第一節 建設地區的環境現狀

一、養老地產項目的地理位臵

二、地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象

三、礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物

四、自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施

五、現有工礦企業分布情況

六、生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況

七、大氣、地下水、地面水的環境質量狀況

八、交通運輸情況

九、其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料

十、環保、消防、職業安全衛生和節能 第二節 養老地產項目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三節 養老地產項目擬采用的環境保護標準 第四節 治理環境的方案

一、養老地產項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響

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二、養老地產項目對周圍地區自然資源可能產生的影響

三、養老地產項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

五、綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化 第五節 環境監測制度的建議 第六節 環境保護投資估算 第七節 環境影響評論結論 第八節 勞動保護與安全衛生

一、生產過程中職業危害因素的分析

二、職業安全衛生主要設施

三、勞動安全與職業衛生機構

四、消防措施和設施方案建議

第十一章 企業組織和勞動定員 第一節 企業組織

一、企業組織形式

二、企業工作制度

第二節 勞動定員和人員培訓

一、勞動定員

二、年總工資和職工年平均工資估算

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三、人員培訓及費用估算

第十二章 養老地產項目實施進度安排 第一節 養老地產項目實施的各階段

一、建立 養老地產項目實施管理機構

二、資金籌集安排

三、技術獲得與轉讓

四、勘察設計和設備訂貨

五、施工準備

六、施工和生產準備

七、竣工驗收

第二節 養老地產項目實施進度表

一、橫道圖

二、網絡圖

第三節 養老地產項目實施費用

一、建設單位管理費

二、生產籌備費

三、生產職工培訓費

四、辦公和生活家具購臵費

五、勘察設計費

六、其它應支付的費用

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第十三章 投資估算與資金籌措 第一節 養老地產項目總投資估算

一、固定資產投資總額

二、流動資金估算 第二節 資金籌措

一、資金來源

二、養老地產項目籌資方案 第三節 投資使用計劃

一、投資使用計劃

二、借款償還計劃

第十四章 財務與敏感性分析 第一節 生產成本和銷售收入估算

一、生產總成本估算

二、單位成本

三、銷售收入估算 第二節 財務評價 第三節 國民經濟評價 第四節 不確定性分析

第五節 社會效益和社會影響分析

一、養老地產項目對國家政治和社會穩定的影響14

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二、養老地產項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性

三、養老地產項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性

四、養老地產項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性

五、養老地產項目對合理利用自然資源的影響

六、養老地產項目的國防效益或影響

七、對保護環境和生態平衡的影響

第十五章 養老地產項目不確定性及風險分析 第一節 建設和開發風險 第二節 市場和運營風險 第三節 金融風險 第四節 政治風險 第五節 法律風險 第六節 環境風險 第七節 技術風險

第十六章 養老地產行業發展趨勢分析

第一節 我國養老地產行業發展的主要問題及對策研究

一、我國養老地產行業發展的主要問題

二、促進養老地產行業發展的對策 第二節 我國養老地產行業發展趨勢分析

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第三節 養老地產行業投資機會及發展戰略分析

一、養老地產行業投資機會分析

二、養老地產行業總體發展戰略分析 第四節 我國 養老地產行業投資風險

一、政策風險

二、環境因素

三、市場風險

四、養老地產行業投資風險的規避及對策

第十七章 養老地產項目可行性研究結論與建議 第一節 結論與建議

一、對推薦的擬建方案的結論性意見

二、對主要的對比方案進行說明

三、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

四、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

五、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

六、可行性研究中主要爭議問題的結論

第二節 我國養老地產行業未來發展及投資可行性結論及建議

第十八章 財務報表 第一節 資產負債表

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

第二節 投資受益分析表 第三節 損益表

第十九章 養老地產項目投資可行性報告附件 1、養老地產項目位臵圖 2、主要工藝技術流程圖 3、主辦單位近5 年的財務報表、養老地產項目所需成果轉讓協議及成果鑒定5、養老地產項目總平面布臵圖 6、主要土建工程的平面圖 7、主要技術經濟指標摘要表 8、養老地產項目投資概算表 9、經濟評價類基本報表與輔助報表 10、現金流量表 11、現金流量表 12、損益表、資金來源與運用表 14、資產負債表 15、財務外匯平衡表 16、固定資產投資估算表 17、流動資金估算表

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn、投資計劃與資金籌措表 19、單位產品生產成本估算表 20、固定資產折舊費估算表 21、總成本費用估算表、產品銷售（營業）收入和銷售稅金及附加估算表18

第四篇：“十三五”重點項目-養老地產項目可行性研究報告

“十三五”重點項目-養老地產項目可

行性研究報告

編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司

0 本報告是針對行業投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告，此報告為個性化定制服務報告，我們將根據不同類型及不同行業的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎上重新完善行業數據及分析內容，為企業項目立項、申請資金、融資提供全程指引服務。

可行性研究報告 是在招商引資、投資合作、政府立項、銀行貸款等領域常用的專業文檔，主要對項目實施的可能性、有效性、如何實施、相關技術方案及財務效果進行具體、深入、細致的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優方案和最佳時機而寫的書面報告。

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投 資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

投資可行性報告咨詢服務分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響；融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調查，在行業專家研究經驗的基礎上對項目經濟效益及社會效益進行科學預測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設進程等咨詢意見。

報告用途：發改委立項、政府申請資金、申請土地、銀行貸款、境內外融資等

關聯報告：

養老地產項目建議書 養老地產項目申請報告 養老地產資金申請報告 養老地產節能評估報告 養老地產市場研究報告 養老地產商業計劃書 養老地產投資價值分析報告 養老地產投資風險分析報告 養老地產行業發展預測分析報告

可行性研究報告大綱（具體可根據客戶要求進行調整）第一章 養老地產項目總論 第一節 養老地產項目概況 1.1.1養老地產項目名稱

1.1.2養老地產項目建設單位

1.1.3養老地產項目擬建設地點

1.1.4養老地產項目建設內容與規模

1.1.5養老地產項目性質

1.1.6養老地產項目總投資及資金籌措

1.1.7養老地產項目建設期

第二節 養老地產項目編制依據和原則

1.2.1養老地產項目編輯依據

1.2.2養老地產項目編制原則

1.3養老地產項目主要技術經濟指標 1.4養老地產項目可行性研究結論

第二章 養老地產項目背景及必要性分析 第一節 養老地產項目背景

2.1.1養老地產項目產品背景

2.1.2養老地產項目提出理由

第二節 養老地產項目必要性

2.2.1養老地產項目是國家戰略意義的需要

2.2.2養老地產項目是企業獲得可持續發展、增強市場競爭力的需要

2.2.3養老地產項目是當地人民脫貧致富和增加就業的需要 第三章 養老地產項目市場分析與預測

第一節 產品市場現狀

第二節 市場形勢分析預測

第三節 行業未來發展前景分析

第四章 養老地產項目建設規模與產品方案

第一節 養老地產項目建設規模

第二節 養老地產項目產品方案

第三節 養老地產項目設計產能及產值預測

第五章 養老地產項目選址及建設條件

第一節 養老地產項目選址

5.1.1養老地產項目建設地點

5.1.2養老地產項目用地性質及權屬

5.1.3土地現狀 5.1.4養老地產項目選址意見

第二節 養老地產項目建設條件分析

5.2.1交通、能源供應條件 5.2.2政策及用工條件

5.2.3施工條件

5.2.4公用設施條件

第三節 原材料及燃動力供應

5.3.1原材料 5.3.2燃動力供應

第六章 技術方案、設備方案與工程方案 第一節 項目技術方案

6.1.1項目工藝設計原則

6.1.2生產工藝

第二節 設備方案

6.2.1主要設備選型的原則 6.2.2主要生產設備 6.2.3設備配置方案 6.2.4設備采購方式 第三節 工程方案

6.3.1工程設計原則

6.3.2養老地產項目主要建、構筑物工程方案

6.3.3建筑功能布局

6.3.4建筑結構

第七章 總圖運輸與公用輔助工程 第一節 總圖布置

7.1.1總平面布置原則

7.1.2總平面布置

7.1.3豎向布置

7.1.4規劃用地規模與建設指標

第二節 給排水系統 7.2.1給水情況

7.2.2排水情況

第三節 供電系統

第四節 空調采暖

第五節 通風采光系統

第六節 總圖運輸

第八章 資源利用與節能措施

第一節 資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

第二節 能耗指標及分析

第三節 節能措施分析

8.3.1土地資源節約措施

8.3.2水資源節約措施

8.3.3電能源節約措施

第九章 生態與環境影響分析

第一節 項目自然環境

9.1.1基本概況

9.1.2氣候特點

9.1.3礦產資源

第二節 社會環境現狀

9.2.1行政劃區及人口構成 9.2.2經濟建設

第三節 項目主要污染物及污染源分析

9.3.1施工期 9.3.2使用期

第四節 擬采取的環境保護標準

9.4.1國家環保法律法規

9.4.2地方環保法律法規

9.4.3技術規范

第五節 環境保護措施

9.5.1施工期污染減緩措施 9.5.2使用期污染減緩措施

9.5.3其它污染控制和環境管理措施

第六節 環境影響結論 第十章 養老地產項目勞動安全衛生及消防

第一節 勞動保護與安全衛生

10.1.1安全防護 10.1.2勞動保護 10.1.3安全衛生 第二節 消防

10.2.1建筑防火設計依據

10.2.2總面積布置與建筑消防設計

10.2.3消防給水及滅火設備

10.2.4消防電氣

第三節 地震安全

第十一章 組織機構與人力資源配置

第一節 組織機構

11.1.1組織機構設置因素分析 11.1.2項目組織管理模式

11.1.3組織機構圖

第二節 人員配置

11.2.1人力資源配置因素分析 11.2.2生產班制 11.2.3勞動定員

表11-1勞動定員一覽表

11.2.4職工工資及福利成本分析 表11-2工資及福利估算表 第三節 人員來源與培訓

第十二章 養老地產項目招投標方式及內容

第十三章 養老地產項目實施進度方案

第一節 養老地產項目工程總進度 第二節 養老地產項目實施進度表 第十四章 投資估算與資金籌措

第一節 投資估算依據

第二節 養老地產項目總投資估算

表14-1養老地產項目總投資估算表單位：萬元 第三節 建設投資估算

表14-2建設投資估算表單位：萬元

第四節 基礎建設投資估算

表14-3基建總投資估算表單位：萬元

第五節 設備投資估算

表14-4設備總投資估算單位：萬元

第六節 流動資金估算

表14-5計算期內流動資金估算表單位：萬元

第七節 資金籌措

第八節 資產形成第十五章 財務分析

第一節 基礎數據與參數選取 第二節 營業收入、經營稅金及附加估算

表15-1營業收入、營業稅金及附加估算表單位：萬元 第三節 總成本費用估算

表15-2總成本費用估算表單位：萬元

第四節 利潤、利潤分配及納稅總額預測

表15-3利潤、利潤分配及納稅總額估算表單位：萬元 第五節 現金流量預測

表15-4現金流量表單位:萬元 第六節 贏利能力分析

15.6.1動態盈利能力分析

16.6.2靜態盈利能力分析

第七節 盈虧平衡分析

第八節 財務評價

表15-5財務指標匯總表

第十六章 養老地產項目風險分析 第一節 風險影響因素

16.1.1可能面臨的風險因素

16.1.2主要風險因素識別

第二節 風險影響程度及規避措施 16.2.1風險影響程度評價

16.2.2風險規避措施

第十七章 結論與建議

第一節 養老地產項目結論 第二節 養老地產項目建議

第五篇：萬科地產項目可行性報告

萬科地產項目可行性報告內容指引

一、前言

隨著集團房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行性報告內容指引。

二、可行性報告內容指引

項目決策背景及摘要

一、外部環境

1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。

3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；

二、內部因素

1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；

2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；

第一部分：項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。

附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。

附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、項目周邊的社區配套

（一）周邊3000米范圍內的社區配套

1、交通狀況

（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；

（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫院等級和醫療水平

4、大型購物中心、主要商業和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀

四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現狀及規劃發展

包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。

六、規劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。

第二部分：法律及政策性風險分析

一、合作方式及條件

1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。

3、付款進度及與拿地程序的配合

4、其他合作的主要條件

5、與合作方式相關的其它法律規定

二、土地法律性質評估

（一）現狀

1、土地所有權歸屬

2、土地使用權歸屬

3、土地的用途

（二）規劃

1、規劃所有權歸屬

2、規劃使用權歸屬

3、規劃的用途

三、取得土地使用權程序評估

1、取得土地使用權的程序

2、取得土地使用權需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權所需條件

4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）

四、土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）

1、土地性質變更的程序和理由

2、土地性質變更的政策支持或障礙

3、土地性質變更需要的工作日

五、政策性風險評估

城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內住宅等。

六、總體評價

對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

第三部分：市場分析

一、區域住宅市場成長狀況

1、區域住宅市場簡述

? 形成時間

? 各檔次住宅區域內分布狀況

? 購買人群變化

2、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）

? 開工量/竣工量

? 銷售量/供需比

?平均售價

3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢

二、區域內供應產品特征

1、各檔次產品供應狀況

2、各檔次產品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業的特征

?平均售價

? 開發規模

? 產品形式

?平均消化率

?平均容積率

? 物業在區域內分布特征

3、區域內表現最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。

4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型

5、分析：本案在區域市場內的機會點

6、結論：

? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢

? 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式

? 本案在區域內開發市場潛力

? 本案在開發中的營銷焦點問題

三、區域市場目標客層研究

1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）

2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

四、目標市場定位及產品定位

1、市場定位

2、目標人群特征/來源區域/行業特點

3、產品建議

第四部分：規劃設計分析

一、初步規劃設計思路

1、設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。

2、主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。

3、節能和環保型建筑材料選用的考慮。

4、在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。

5、如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。

二、規劃設計的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2、容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。

第五部分：項目開發

一、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、立即開發與作為土地儲備優缺點分析

三、工程計劃：

工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。

四、銷售計劃：

各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。

第六部分：投資收益分析

一、成本預測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：

項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

土地成本

前期工程費

基礎設施費

建安工程費

配套費用

開發間接費

直接建造成本小計

營銷費用

管理費用

總 計

二、稅務分析

1、營業稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經濟效益分析

1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：

經濟指標 單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）

銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后利潤

銷售凈利率

投資回報率

3、項目開發各期的利潤體現

經濟指標 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

結算面積（m2）

單位利潤(元/m2)

利潤(萬元)

4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。

（1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120% 總投資

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120% 營業額

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

（3）容積率變動各項指標的變化

主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5

多高層比

營業額

總投資 毛利率

稅后利潤

稅后凈利率

總投資回報率

四、項目資金預測

1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。

2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

五、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。

六、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。

七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。第八部分：綜合分析與建議

一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。

四、結論和建議

第九部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題

（一）主要指標測算

1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價

2、投資收益分析（參考以下格式）：

經濟指標 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM

樓面地價

完全成本

總投資 毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

3、根據需要，可增加如下測算：

銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價

R1 R2 R3 ﹒﹒﹒

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。

（二）競爭對手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發的項目

5、參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

（三）制定策略

1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。

2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。

3、把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。

（四）資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。

第十部分：在新城市開發需要補充的內容

一、市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況

1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。

4、各行政區市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。

（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。

5、當地城市近、中期規劃發展方向描述

城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。

6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關注的要素

9、重點樓盤描述

二、需要完成新城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）

附件：

1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。

2、按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程

成本測算可采用兩種方法：

（1）從預算角度，依照當地相關政府政策、法規，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規劃設計、高品質要求下，可能比行業一般成本水平增加的因素。

（2）根據已做的類似項目的相關數據，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。

上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩健一些。可參照下面表格：

成本估算表

成本項目 總成本（萬元）

一、土地獲得價款

1、政府地價及市政配套

2、合作款項

3、紅線外市政配套

4、拆遷補償費

二、開發前期準備費

1、勘察設計費

2、報批報建費

3、三通一平費

4、臨時設施費

三、主體建筑工程費

1、基礎工程

2、結構及粗裝修

3、門、窗工程

單位成本（元/m2）參考項目單位成本 說明

4、公共部位精裝修

5、室內精裝修

6、室內水電氣暖

7、室內設備及安裝

8、室內智能化系統

四、紅線內市政工程費

1、室外給排水系統

2、室外采暖系統

3、室外燃氣系統

4、室外高低壓系統

5、室外消防系統

6、室外智能化系統

五、園林環境費

1、環境設計費

2、綠化建設費

3、建筑小品費

4、道路廣場建造

5、圍墻建造費

6、室外照明費

7、室外背景音樂

8、室外零星工程

六、公共配套設施費

1、游泳池

2、會所

3、幼兒園

4、學校

5、兒童游樂設施

6、商業設施

7、其他

七、開發間接費

1、工程管理費

2、營銷費用

3、資本化利息

4、物業管理完善費

合 計

說明：

1、成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類

2、參考項目可選擇集團內外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性

3、現金流量預測表

4、欲簽定的意向書和合同文本

5、新城市開發的市場調研報告