第一篇：全國(guó)高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

北京地區(qū)中高端養(yǎng)老項(xiàng)目

1、康夢(mèng)圓國(guó)際老年公寓

2、太申祥和山莊

3、愛暮家養(yǎng)老院

4、壽山福海養(yǎng)老服務(wù)中心

5、將府莊園

6、曜陽國(guó)際老年公寓

7、雙井恭和苑

8、北京匯晨老年公寓

9、北京太陽城

10、北京東方太陽城

上海地區(qū)高端養(yǎng)老項(xiàng)目案例介紹

1、上海親和源

2、艷陽鄉(xiāng)村度假公寓

廣東地區(qū)高端養(yǎng)老項(xiàng)目

1、番禺祈福護(hù)老公寓

2、深圳任達(dá)山莊生態(tài)養(yǎng)生園

3、深圳香港賽馬會(huì)深圳復(fù)康會(huì)頤康院

浙江地區(qū)高端養(yǎng)老項(xiàng)目

1、金色年華--杭州金家?guī)X退休生活社區(qū)

海南地區(qū)高端養(yǎng)老項(xiàng)目

1、樂成養(yǎng)老海口恭和苑

香港地區(qū)中高端養(yǎng)老項(xiàng)目

1、紫云間

臺(tái)灣地區(qū)中高端養(yǎng)老項(xiàng)目

1、臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村

2、臺(tái)灣潤(rùn)福生活新象館

3、恒安兆如老人養(yǎng)護(hù)中心

第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)

養(yǎng)老地產(chǎn)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng) 北京有項(xiàng)目老人每月費(fèi)用過萬

中低階層養(yǎng)老需求遇冷 養(yǎng)老地產(chǎn)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)

隨著人口老齡化的加劇，如何養(yǎng)老的問題愈加受到關(guān)注，未來巨大的老年消費(fèi)市場(chǎng)也引起資本的興趣。

除萬科、保利、遠(yuǎn)洋等品牌房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)之外，險(xiǎn)資也在加入，泰康人壽和平安保險(xiǎn)以養(yǎng)老社區(qū)的名義拿地，兼顧開發(fā)運(yùn)營(yíng)。一時(shí)間，各大企業(yè)云集養(yǎng)老地產(chǎn)，大有“八仙過海，各顯神通”的意味。

但在養(yǎng)老地產(chǎn)剛起步之時(shí)，就面臨著企業(yè)投資熱情與市場(chǎng)主體需求不搭配的尷尬，高端化傾向明顯。面對(duì)這一潛力巨大的市場(chǎng)，房企和險(xiǎn)資也各懷動(dòng)機(jī)。

有項(xiàng)目押金高達(dá)200多萬

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪北京多個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，大部分老年公寓的定位都是面向高端人群，收費(fèi)也頗為昂貴。

泰康之家·燕園的自理老人每月需繳納的費(fèi)用大概在9000元左右，非自理老人則在2萬元左右。在泰康之家體驗(yàn)館，銷售人員頗為自豪地告訴客戶，他們這里入住的老人一般都是高校退休教授或北京廳局級(jí)以上干部。

值得注意的是，泰康之家·燕園二期公寓的預(yù)約需要繳納85萬到245萬元不等的押金。據(jù)銷售人員解釋，這部分錢其實(shí)不全是押金，以入住最低需要繳納的85萬元為例，押金只有20萬元，剩下的65萬元是落地卡，可以享受打折。不過，無論以何種方式入住，自理老人都需要交納每月1萬元左右的租金。

記者致電恭和苑處獲悉，該項(xiàng)目自理老人每月費(fèi)用達(dá)到1.1萬元之多。

保利安平·和熹會(huì)的工作人員也告訴記者，在他們這里入住的老人基本都是退休高干，而他們的收費(fèi)大概在每月7500元左右。

同樣地，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的椿萱茂老年公寓也將目光瞄向高端人群，據(jù)記者了解，這里每月的最低收費(fèi)都在6900元。另據(jù)了解，老年公寓一般為一個(gè)房間兩張床，很多老人和家屬不愿意和別人拼房，就將整個(gè)房間都包下來，這樣費(fèi)用又增加了將近一倍。

養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)陳寶存說：“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老本來就是營(yíng)利性質(zhì)的，一般來說，老年公寓的建設(shè)成本都在每平方米8000元左右，而普通的商品房只有不到3000元，成本高導(dǎo)致收費(fèi)高，也很正常。不過未來居家養(yǎng)老將是趨勢(shì)，這種高端化的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老可能市場(chǎng)不會(huì)太好，很多老人會(huì)覺得沒有必要去老年公寓養(yǎng)老。”

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為：“開發(fā)商主要追求的相對(duì)來說是塔尖階層的養(yǎng)老需求，這種高端化的模式更利于其整個(gè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，如果做中低階層養(yǎng)老需求的話，可能很難實(shí)現(xiàn)資金的正循環(huán)。畢竟拿地、開發(fā)，包括設(shè)備都是有成本的，企業(yè)的商業(yè)行為都是具有選擇性的，而不是扮演政府的角色來做公益。”

針對(duì)市場(chǎng)需求，北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理金輝指出：“養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主體其實(shí)還是工薪階層的老人，他們付不起動(dòng)輒上萬元的價(jià)格，但價(jià)格低廉的老年公寓又?jǐn)D不進(jìn)去，處于一個(gè)很尷尬的境地。而且老社區(qū)大多沒有電梯，卻也有六七層樓高，居住在這里的老人生活十分不便，這個(gè)人群量很大，他們才是最需要住進(jìn)老年公寓的。”

動(dòng)機(jī)各異

針對(duì)萬科等大牌房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“品牌房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，一定程度上是在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上做新的拓展，這是多元化的模式。地產(chǎn)企業(yè)多有類似的邏輯，都希望在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)投資的基礎(chǔ)上尋找新的投資機(jī)會(huì)，養(yǎng)老地產(chǎn)本身沒有太多的品牌開發(fā)商，這個(gè)時(shí)候政策也比較寬松，所以很多房企愿意追加投資。”

前不久遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁李明在在2016年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上談及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來時(shí)直言：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在遠(yuǎn)洋未來的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，雖然說不上半壁江山，也應(yīng)該是三分天下。”事實(shí)上，對(duì)于品牌房企來說，傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)板塊已不能滿足業(yè)務(wù)拓展的需要，且養(yǎng)老地產(chǎn)又有一定的政策扶持，加上未來年近2萬億元老年消費(fèi)市場(chǎng)的誘惑，品牌房企不會(huì)放棄這一搶占先機(jī)的機(jī)會(huì)。

對(duì)于險(xiǎn)資涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，首先是因?yàn)殡U(xiǎn)資的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)等業(yè)務(wù)有很好的匹配度和切入點(diǎn)，所以投資方面的壓力不大。而且此類險(xiǎn)資也在積極尋找比較匹配資金期限的項(xiàng)目，這個(gè)時(shí)候養(yǎng)老地產(chǎn)長(zhǎng)周期的開發(fā)模式和險(xiǎn)資保單背后的現(xiàn)金流的期限是比較吻合的，即都是長(zhǎng)周期的資金流。既然此類保單背后的資金不需要短期償付，那么投資此類5年以上開發(fā)周期的地產(chǎn)項(xiàng)目就比較匹配。

除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)險(xiǎn)資還有一種誘惑，就是可以將保險(xiǎn)業(yè)務(wù)與老年公寓搭配起來銷售。記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泰康之家·燕園的入住模式分為兩種，一種是交押金入住，一種就是辦理保險(xiǎn)入住。項(xiàng)目不僅高端化，而且設(shè)置入住門檻，設(shè)置入住年齡，如果沒有達(dá)到，則需要辦理至少200萬元的保險(xiǎn)才能入住。

但這部分資金的去向卻不甚明朗，記者就此事致函泰康之家投資有限公司，截至發(fā)稿之前未獲回復(fù)。

專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力待考

記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京幾乎所有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都是一家企業(yè)包攬了投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的所有工作。情形往往是，集團(tuán)公司負(fù)責(zé)投資拿地和開發(fā)建設(shè)，并以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的名義成立子公司，負(fù)責(zé)老年公寓的運(yùn)營(yíng)。

萬科集團(tuán)成立萬怡醫(yī)養(yǎng)企業(yè)管理有限公司，負(fù)責(zé)老年公寓的管理和運(yùn)營(yíng)，而這些老年公寓基本都是嵌入在萬科社區(qū)中。如位于竇店的萬科幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心就是嵌入在萬科幸福匯社區(qū)之中。萬科幸福家的前臺(tái)工作人員告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目隸屬于萬怡醫(yī)養(yǎng)企業(yè)管理有限公司，其實(shí)也是萬科旗下的子公司。

保利安平·和熹會(huì)也是嵌入在保利西山林語社區(qū)之中，工作人員說，這個(gè)項(xiàng)目由保利和安平共同開發(fā)建設(shè)，雖然引進(jìn)了安平的醫(yī)療資源，但運(yùn)營(yíng)主要還是由保利這邊來完成。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立了遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理有限公司，專門負(fù)責(zé)其旗下品牌椿萱茂老年公寓的運(yùn)營(yíng)管理。記者以客戶身份來到雙橋椿萱茂老年公寓，項(xiàng)目位于康城花園一隅，內(nèi)嵌于社區(qū)中。銷售人員告訴記者，項(xiàng)目所在的這棟樓是從康城花園社區(qū)買過來的，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來運(yùn)營(yíng)，他們也都屬于遠(yuǎn)洋的員工。

泰康人壽也成立了泰康之家（北京）投資有限公司，負(fù)責(zé)拿地、開發(fā)、建設(shè)、公寓經(jīng)營(yíng)的全程工作。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為其中可能存在專業(yè)化不夠的問題。“主要是目前各大企業(yè)實(shí)際上并沒有一個(gè)太大的戰(zhàn)略儲(chǔ)備，都是拿一塊地做一個(gè)項(xiàng)目的試水模式。后續(xù)若有新的盈利模式，此類企業(yè)的追加投資，包括專業(yè)管理層面的投資才會(huì)增加。”

張大偉則表示：“一個(gè)完善的養(yǎng)老體系應(yīng)該是以國(guó)家投資為主，但現(xiàn)在國(guó)家沒做，企業(yè)并不想全部包攬開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，可是沒有辦法，國(guó)家沒有扶持，只好由企業(yè)來做全部的事情。”

陳保存說，“總體來看，險(xiǎn)資在運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)大于房企。很多房企是以養(yǎng)老社區(qū)為噱頭來達(dá)到賣房的目的，有掛羊頭賣狗肉的嫌疑。”而險(xiǎn)資只開發(fā)老年公寓，不建產(chǎn)權(quán)式商品房，在運(yùn)營(yíng)方面注意力會(huì)更加集中。

第三篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。

養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就是對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的細(xì)致、周全的智慧解決方案。

第四篇：首屆養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇

首屆中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇

【主持人周燕珉】：中國(guó)正面臨快速老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但是現(xiàn)階段我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對(duì)滯后，目前只有1.16%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，居家和社區(qū)的養(yǎng)老設(shè)施比較滯后。另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)有著巨大的市場(chǎng)，尤其是在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國(guó)才剛剛起步，其發(fā)展的前景被廣泛看好。因此，聯(lián)合各方力量，共同探討適合中國(guó)國(guó)情的市場(chǎng)需求和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式具有重大的迫切性的現(xiàn)實(shí)意義。在此背景下，清華大學(xué)建筑學(xué)院和中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)聯(lián)合主辦了此次首屆中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇。

下面我們先有請(qǐng)清華的領(lǐng)導(dǎo)致辭，有請(qǐng)清華建筑學(xué)院黨委書記邊蘭春教授致辭！【邊蘭春】：尊敬的各位來賓、各位專家、老師們、同學(xué)們大家上午好！非常高興與各位朋友相聚在清華大學(xué)參加這次富有意義的老年論壇，再次我代表清華大學(xué)建筑學(xué)院向各位的到來表示最熱烈的歡迎和誠(chéng)摯的問候。

首屆中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇由清華大學(xué)建筑學(xué)院和中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)共同舉辦，論壇旨在聚焦于我國(guó)當(dāng)前所面臨的老年社會(huì)的挑戰(zhàn)，聯(lián)合政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、老年住宅產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)、建筑設(shè)計(jì)單位和相關(guān)媒體等多方力量共同探討和展望未來中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的交流，老年住宅的設(shè)計(jì)等多個(gè)主題。可以說，這是新形勢(shì)，新的發(fā)展要求下的一次跨學(xué)科，寬行業(yè)的交流盛會(huì)。

和諧社會(huì)的發(fā)展目標(biāo)要求我們建設(shè)一個(gè)以人為本，服務(wù)日益人性化的社會(huì)，一個(gè)老少共融，不分年齡，人人平等的社會(huì)。當(dāng)前國(guó)家制訂了以居家養(yǎng)老的政策，全國(guó)有90%的老人在家養(yǎng)老，同時(shí)養(yǎng)老住宅的開發(fā)和建設(shè)迫在眉睫。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與養(yǎng)老建筑的設(shè)計(jì)尚處于起步和探索階段，所以聯(lián)合各方面的力量，共同探討適合中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式具有重大的迫切性和現(xiàn)實(shí)意義。

清華大學(xué)建筑學(xué)院一直在建筑設(shè)計(jì)、科研等領(lǐng)域關(guān)注住宅與社區(qū)發(fā)展的研究，我們一直強(qiáng)調(diào)通過多學(xué)科交叉的課程設(shè)計(jì)和實(shí)踐環(huán)節(jié)在社區(qū)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)對(duì)不同人群的實(shí)際需要，實(shí)現(xiàn)美好環(huán)境和和諧社會(huì)的共同締造。

建筑學(xué)院組成的科研團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期進(jìn)行老年住宅的研究，開設(shè)有住宅經(jīng)濟(jì)化設(shè)計(jì)和老人居住建筑設(shè)計(jì)等多門課程，開展了大量關(guān)于老年人居住需求和老年住宅設(shè)計(jì)等方面的科研和實(shí)踐工作。參與編制關(guān)于老年居住建筑方面的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)圖集，并且與國(guó)內(nèi)外政府部門、著名大學(xué)及研究、設(shè)計(jì)和開發(fā)機(jī)構(gòu)搭建起了廣泛的交流和合作平臺(tái)。

今天到來的很多嘉賓都曾經(jīng)與我院在這些領(lǐng)域的研究有過很好的合作，并對(duì)我院在這些學(xué)科方面的發(fā)展給予了非常多的關(guān)注，再次我也表示非常衷心的感謝！

老齡化社會(huì)給我們的不僅是挑戰(zhàn)，更是學(xué)科與行業(yè)蓬勃發(fā)展的時(shí)代機(jī)遇，跨學(xué)科，跨行業(yè)的合作是老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，對(duì)于清華而言，需要我們進(jìn)一步發(fā)揮學(xué)術(shù)先鋒作用和學(xué)術(shù)整合的力量，將產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的辦學(xué)思想貫徹其中，對(duì)于我們?cè)谧拿恳晃欢裕@更是不可推卸的社會(huì)責(zé)任。社會(huì)的發(fā)展離不開對(duì)人本身的終極關(guān)懷，老年人是我1/39 們社會(huì)的財(cái)富，也是全人類的財(cái)富，建立一個(gè)充滿活力的健康長(zhǎng)壽的社會(huì)，是人類社會(huì)發(fā)展的永恒目標(biāo)，這其實(shí)也是在談?wù)撋婕拔覀兠恳粋€(gè)人自身未來的重要話題。

所以我們很高興在清華大學(xué)舉辦這次論壇，希望通過本次大會(huì)能夠在決策部門、學(xué)術(shù)界、相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)中發(fā)起關(guān)于老年地產(chǎn)問題、老年養(yǎng)老問題等全面而深刻的討論，并搭建起一個(gè)廣泛而密切的合作平臺(tái)，為推動(dòng)我國(guó)走向健康的老齡化，積極的老齡化社會(huì)作出貢獻(xiàn)。最后，預(yù)祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：謝謝邊教授的精彩致辭。本次活動(dòng)得到清華大學(xué)學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)的支持，還有許多學(xué)生、老師、志愿者也給予我們很多的幫助，在此表示感謝！下面有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)總經(jīng)理單大偉先生致辭！

【單大偉】：尊敬的各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！看到這么多來自國(guó)內(nèi)外的專家、學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)上下游的企業(yè)，都如此關(guān)注首屆中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇，作為主辦方代表，我感到由衷的欣慰和激動(dòng)。欣慰的是關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)這體現(xiàn)著房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)未來產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)的關(guān)注和分析，也體現(xiàn)了中國(guó)步入老齡化社會(huì)，作為房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)。激動(dòng)的是，通過今天各抒己見的深入探討，我們?cè)诹私鈬?guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，期待著為養(yǎng)老地產(chǎn)的中國(guó)化發(fā)展找到一個(gè)突破口。

沉淀5000年的中國(guó)傳統(tǒng)文化，以孝義構(gòu)筑了中國(guó)道德體系的倫理基礎(chǔ)，而當(dāng)代中國(guó)將面臨嚴(yán)重的人口老齡化挑戰(zhàn)，當(dāng)中國(guó)社會(huì)以典型的未富先老方式進(jìn)入老齡化和高齡化時(shí)期，相關(guān)的政策、配套服務(wù)是否完善，如何使得銀發(fā)一族老有所養(yǎng)。

2001-2020年為我國(guó)快速老齡化階段，而北京、上海、天津等城市更提前進(jìn)入老齡化的階段。溫家寶總理在第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議的政府工作報(bào)告中指出，加強(qiáng)應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略研究，加快建立健全養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系，讓老年人安享老年生活。

在這樣的背景下，城市管理者、服務(wù)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)未來的銀發(fā)浪潮我們能做一些什么？引導(dǎo)大家去思考這樣的問題也就是中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、清華大學(xué)建筑學(xué)院共同主辦這次高端論壇的意義所在。從另一個(gè)層面講，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)也就是在關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有15-20年的時(shí)間可以開發(fā)，這個(gè)階段買房的主力是70后和80后，但是當(dāng)?shù)搅?0后成長(zhǎng)起來，很多夫妻雙方家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就要少了很多。而中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)空間巨大。尤其是當(dāng)我們國(guó)家制訂的以居家養(yǎng)老為主的政策，全國(guó)將有90%的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)迫在眉睫，急需要建設(shè)大量的養(yǎng)老住宅，而養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持還不夠完善，商業(yè)模式也剛剛探索起步，養(yǎng)老建筑的設(shè)計(jì)尚缺少經(jīng)驗(yàn)，這些都需要業(yè)內(nèi)共同探討和呼吁，研究并整合相關(guān)資源，多做一些有益的嘗試和探索。

各位來賓，養(yǎng)老地產(chǎn)的命題還有許多亟待求解，希望今天的研討會(huì)能為整個(gè)行業(yè)開一個(gè)好頭，也希望跟中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)一樣有責(zé)任感的媒體將聲音傳遞出去，倡導(dǎo)行業(yè)學(xué)習(xí)國(guó)際前進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)行創(chuàng)新性的探索，為中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)和老齡事業(yè)的發(fā)展攜手努力。最后預(yù)祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：謝謝單總的致辭，也非常感謝單總和中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)這個(gè)團(tuán)隊(duì)為了這次會(huì)議作出了很多的貢獻(xiàn)。下面我們進(jìn)入大會(huì)報(bào)告階段，首先有請(qǐng)中華人民共和國(guó)民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司王振耀司長(zhǎng)發(fā)言！

2/39 王振耀司長(zhǎng)畢業(yè)于南開大學(xué)，先后獲得哈佛大學(xué)行政管理碩士以及北京大學(xué)法學(xué)博士，2008年9月，他開始負(fù)責(zé)組建民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司，并擔(dān)任司長(zhǎng)。正在直接推動(dòng)中國(guó)福利制度，特別是養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展，他同時(shí)還是北京師范大學(xué)社會(huì)發(fā)展公共政策學(xué)院的兼職教授，王司長(zhǎng)的講演題目是中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)政策的基本走向，有請(qǐng)王司長(zhǎng)！

【王振耀】：以中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)政策基本走向?yàn)轭}，我想談八個(gè)方面的問題。

第一，所有在座的嘉賓都會(huì)關(guān)注的一個(gè)問題就是一年來中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)政策的進(jìn)展。大家知道最近一年來，是我們養(yǎng)老服務(wù)界在歷史上最為忙碌的一年，從中央的行政部門到具體的養(yǎng)老院的服務(wù)工作人員，全面都在經(jīng)歷著一個(gè)轉(zhuǎn)型，經(jīng)過我們一年的努力，我自己感覺到我們的進(jìn)展比較多。大家知道第一個(gè)大的進(jìn)展就是在去年確定了新農(nóng)保，就是在農(nóng)村建立新型農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)，就是農(nóng)民60歲以后可以得到國(guó)家的基本養(yǎng)老金，有55塊錢。當(dāng)然這是在逐步的進(jìn)行試點(diǎn)和推廣，去年已經(jīng)有10%以上的縣展開了這項(xiàng)工作。

第二，去年到今年，最大的一項(xiàng)政策就是高齡津貼。盡管中央沒有統(tǒng)一的文件，但是因?yàn)閷幭囊约捌渌恍┑胤降闹鸩酵茝V，在全社會(huì)已經(jīng)形成了一種共識(shí)，那就是對(duì)高齡的80歲以上的老人，該按月給予適度的生活津貼。這項(xiàng)政策的進(jìn)展應(yīng)該說使相當(dāng)多的80歲以上的老人感受到了整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步。

第三，有所進(jìn)展的是去年我們?cè)谧脑S多同志積極參與的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的床位建設(shè)。去年我們逐步統(tǒng)計(jì)，去年一年我們中國(guó)整個(gè)養(yǎng)老的床位增加了七萬張，我們居住的老年人也增加了十萬人以上。另外，我們也增加了一千多個(gè)養(yǎng)老院以及其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。去年一年成就不小，當(dāng)然在看到成就的時(shí)候，大家都會(huì)感受到去年擴(kuò)展的十萬多個(gè)老年人進(jìn)駐到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大部分還屬于五保對(duì)象，但是無論如何已經(jīng)有相當(dāng)多的老年人開始進(jìn)入到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

第四，我們整個(gè)養(yǎng)老的工作布局開始發(fā)生了變化。去年的養(yǎng)老工作從單一的床位建設(shè)，現(xiàn)在發(fā)展到了以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，開始兼顧養(yǎng)老護(hù)理，應(yīng)該說開始了多方面的，包括推進(jìn)民間的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，多方面，多層次的一個(gè)政策調(diào)整。它是一種結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，去年來看，這種結(jié)構(gòu)性的調(diào)整產(chǎn)生了比較大的效果。到現(xiàn)在為止，由于去年一年來社會(huì)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，我們很坦率的說，加上今年整個(gè)房地產(chǎn)的形勢(shì)，現(xiàn)在是什么樣一種狀況呢？現(xiàn)在是有幾千億的民間的資金或者說是其他別的領(lǐng)域的一些資金，大家都在盯著房地產(chǎn)。這個(gè)領(lǐng)域現(xiàn)在應(yīng)該說已經(jīng)被很多做企業(yè)的人開始盯上了，開始感興趣。這和一年多前，和兩年前是完全不一樣的。去年一年的結(jié)構(gòu)性的變化使整個(gè)中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的布局產(chǎn)生了重大的推進(jìn)。

第五，去年整個(gè)養(yǎng)老行政管理的工作進(jìn)度也發(fā)生了重大的調(diào)整。從原來的逐步試點(diǎn)型開始過渡到全面普及型，去年有兩個(gè)最大的普及，一個(gè)大的普及就是寧夏一個(gè)月的時(shí)間建立了高齡津貼，并且進(jìn)行了普及。另一個(gè)就是北京，北京原來的工作部署時(shí)間要長(zhǎng)一點(diǎn)，但是從去年開始，一直持續(xù)到現(xiàn)在，北京在全國(guó)率先發(fā)起了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的革命。大家都知道，去年頒布了九養(yǎng)政策，九個(gè)方面的措施，其中大家都知道的是對(duì)所有80歲以上的老年人都發(fā)了100塊錢的養(yǎng)老護(hù)理券。這個(gè)是在全國(guó)走在最前面的，隨之而來的是北京的老年人開始在探尋多重得到服務(wù)的機(jī)會(huì)，北京不是80歲以上的人給高齡津貼，北京是60歲以上的人，如果沒有養(yǎng)老金就發(fā)200塊錢的福利養(yǎng)老金。同時(shí)北京農(nóng)村農(nóng)民的新型養(yǎng)老保險(xiǎn)的基礎(chǔ)養(yǎng)老金不是55塊錢，而是280塊錢。所以在北京一個(gè)老年人如果60歲以上沒有養(yǎng)老金，那就意味著可以從國(guó)家，可以從政府這邊得到480塊錢，現(xiàn)在80歲以上的人又開始能得到100塊錢的護(hù)理券。大家看到北京的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在正在邁開大的步驟。

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不僅如此，今年春天北京又進(jìn)行了另一個(gè)大的臺(tái)階的攀登，這個(gè)攀登就是原來認(rèn)為三年要普及的托老所，社區(qū)里面的老年飯桌又決定一個(gè)月完成，就是五一節(jié)就要因地制宜來完成這樣一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)性工程。應(yīng)該說這樣一種工作部署在全國(guó)帶了一個(gè)很好的頭。

第六，去年以來，我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在出現(xiàn)了比較大的三個(gè)行業(yè)性的聯(lián)盟，盡管松散，但卻昭示了我們整個(gè)養(yǎng)老行業(yè)的進(jìn)步。三個(gè)大的聯(lián)盟大家知道主要是長(zhǎng)期照料、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、研究界推進(jìn)的研究、護(hù)理、實(shí)踐的一條龍的聯(lián)盟。同時(shí)也成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面的協(xié)會(huì)，應(yīng)該說老年養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的組織化的程度正在得到全面的提高。

回顧一年來的進(jìn)展，我覺得我們的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)正在出現(xiàn)健康發(fā)展的局面，這是我要向大家報(bào)告的第一個(gè)問題。

第二個(gè)問題，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)形勢(shì)的嚴(yán)峻性。

應(yīng)該說養(yǎng)老服務(wù)業(yè)到目前這個(gè)階段，我們大家千萬不要以為形勢(shì)一片大好，沒有任何艱難的、嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。其實(shí)回顧一年多的工作，我們邁開了大步，但是我們只是剛剛邁步。大家知道我們的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的第一個(gè)大的挑戰(zhàn)就是我們還有一個(gè)億左右的農(nóng)村的60歲以上的老年人，還依然沒有得到基礎(chǔ)養(yǎng)老金，還是依托于家庭贍養(yǎng)為主，還沒有納入到現(xiàn)代養(yǎng)老保險(xiǎn)或者是基礎(chǔ)性的現(xiàn)代養(yǎng)老保險(xiǎn)的范圍，這應(yīng)該說是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

另外一個(gè)比較大的格局，我們離退休人員和整個(gè)低保人員目前的退休金和得到的最低保障的標(biāo)準(zhǔn)不一樣。大家知道我們有5000多萬人是退休人員，他們的平均工資一個(gè)月是1200塊錢多一點(diǎn)，另外還有近2000萬人是納入到低保、五保，他們的標(biāo)準(zhǔn)也都比較低，一個(gè)大的挑戰(zhàn)。

另外一個(gè)大的挑戰(zhàn)是高齡老人，大家知道高齡人去年的同期數(shù)據(jù)是1800多萬，現(xiàn)在有數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)可能達(dá)到了2000萬，就是80歲以上的老人，但是在全國(guó)到目前為止，只有七個(gè)省市自治區(qū)在全省范圍內(nèi)按月發(fā)放養(yǎng)老金，相當(dāng)多的，甚至是發(fā)達(dá)的省份還沒有在全省普及高齡津貼。

第三個(gè)大的挑戰(zhàn)是我們高質(zhì)量服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)在全國(guó)依然偏少，與國(guó)外的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)相比，我們的差距太大了。這些服務(wù)質(zhì)量應(yīng)該說包括多個(gè)方面，我們覺得現(xiàn)在應(yīng)該說是相當(dāng)多機(jī)構(gòu)即使有了好的房子，但是管理方面都還有比較大的缺陷，提供不出來高質(zhì)量的服務(wù)，因此就沒有好的產(chǎn)品，富裕的老年人進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有時(shí)候也感受不到較高質(zhì)量的服務(wù)，這是我們今天在座的同志要討論的問題，我們應(yīng)該深深思考這個(gè)問題。

我們的商品還不對(duì)路，有的方面還很不對(duì)路，我們對(duì)社會(huì)的說服力還很差，這是我們養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，現(xiàn)在要和其他成熟的市場(chǎng)的商品比較，我們高質(zhì)量的服務(wù)產(chǎn)品和他們的差距太大了。

第四，我們的政策研究和其他一系列的管理，包括信息方面的加工，都還有著比較大的缺陷。大家知道，包括我們的行業(yè)管理，今天臺(tái)灣的養(yǎng)老協(xié)會(huì)來了一個(gè)比較大的代表團(tuán)，剛才我們見面一聊，他們是一千多個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，清清楚楚，80%的床位都得到了利用，他們的信息是比較準(zhǔn)確，加工出來的產(chǎn)品也能夠提供給各個(gè)養(yǎng)老院。我們國(guó)家應(yīng)該說現(xiàn)在在行業(yè)管理，行業(yè)聯(lián)合方面還存在著大的缺陷。這是我想談的第二個(gè)問題。

第三個(gè)問題，我們下一步應(yīng)該如何定位養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的機(jī)會(huì)目標(biāo)。就全國(guó)總體而言，應(yīng)該定位為一個(gè)目標(biāo)，就是要建立與中等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。我們現(xiàn)在的養(yǎng)老服務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，所以說從個(gè)體上來說，我們是未富先4/39 老，我們的很多老年人沒有養(yǎng)老金，但是從國(guó)家來說，從整體來說，可不是未富先老，已經(jīng)是有了財(cái)富，沒有落實(shí)到老年人這里，存在著一定的技術(shù)障礙。這個(gè)國(guó)家的GDP已經(jīng)接近了4000美元，4000美元是中等發(fā)達(dá)水平，中等發(fā)達(dá)水平的時(shí)候全世界包括我們同等發(fā)達(dá)水平的發(fā)展中國(guó)家他們的養(yǎng)老的各方面的政策措施都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)，那我們?cè)趺茨苷f是未富先老呢？坦率的說是個(gè)體未富，國(guó)家富了，是一富一老，不是未富。但是現(xiàn)在關(guān)鍵是如何進(jìn)行政策調(diào)整。

第四個(gè)問題，當(dāng)前的政策重點(diǎn)應(yīng)該注重三類人。第一類貧困老人。納入低保和五保的老年人，他們大體上有兩千多萬。第二是高齡老人，應(yīng)該說高齡老人就是80歲以上的老年人，這些老年人現(xiàn)在也接近兩千萬。第三個(gè)是失能失智老人，大體上超過了一千萬。這三類人做哪些事，主要是做三件事。

第一件事，給老年人進(jìn)一步的發(fā)放津貼、補(bǔ)貼，讓老年人手里應(yīng)該有一定的資金，才有服務(wù)能力。

第二件事，要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

第三件事，要進(jìn)行一系列的政策調(diào)整，要向以老年人為本的這樣一種基本的趨勢(shì)發(fā)展，使我們的多項(xiàng)政策更有利于老年人。

第五個(gè)問題，如何規(guī)劃未來。大家知道今年是規(guī)劃十二五建設(shè)之年，現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)決定我們要制訂專項(xiàng)的十二五的國(guó)家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃應(yīng)該是確定整個(gè)國(guó)家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的基本格局。這個(gè)基本格局應(yīng)該是以基層社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)為主，應(yīng)該是以剛才談的三類老年人的服務(wù)為主，但同時(shí)一定要注意促成政府和民間的積極互動(dòng)，形成未來良性的政策格局，恐怕要調(diào)整許多技術(shù)性的政策。

第六個(gè)問題，我要特別談到的是我們的產(chǎn)業(yè)就是聯(lián)盟或者是說我們行業(yè)組織的重要性。我們大家都知道一年多來，一年來我們能數(shù)得出來，我們?nèi)珖?guó)的一百個(gè)，全國(guó)的二百個(gè)，全國(guó)的一千個(gè)這樣的優(yōu)秀的養(yǎng)老院是哪里？是誰？應(yīng)該說沒有數(shù)得出來。為什么沒有數(shù)得出來？說明我們養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老的行業(yè)坦率的說還停留在一盤散沙的局面，我們需要聯(lián)合，需要聯(lián)盟，需要更多的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)體系，行業(yè)評(píng)價(jià)活動(dòng)開展起來。我特別希望，我們這樣的論壇向全國(guó)推出多種類型的養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)頭的群體，模范的群體，讓我們?cè)谖覀冃袠I(yè)內(nèi)部需要形成一套大家比較認(rèn)同的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這是我想談的未來的工作。

第七個(gè)問題，高度重視咨詢機(jī)構(gòu)的作用。現(xiàn)在我們發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其實(shí)和發(fā)展別的產(chǎn)業(yè)一樣，我們對(duì)咨詢機(jī)構(gòu)的作用重視不夠。外國(guó)的咨詢機(jī)構(gòu)到中國(guó)來，發(fā)現(xiàn)中國(guó)的養(yǎng)老界的許多很優(yōu)秀的企業(yè)家，他們的學(xué)習(xí)依然停留在手工式、經(jīng)驗(yàn)式這樣一個(gè)層面。大家來見了見，聽了聽，簡(jiǎn)單的了解了一下概況，就認(rèn)為自己弄明白了，聽清楚了，就完全可以大膽的推進(jìn)，這里沒有各類咨詢機(jī)構(gòu)的詳細(xì)的規(guī)劃，沒有各種方案的選擇，沒有市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，沒有公共關(guān)系的處理，所以坦率的說，我們養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的挑戰(zhàn)應(yīng)該說關(guān)鍵是在于我們立足點(diǎn)，起步還沒有把知識(shí)運(yùn)用起來，或者是還沒有形成有機(jī)的結(jié)合。這是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)，一個(gè)現(xiàn)代行業(yè)的發(fā)展，有了資金，有了需求，但是沒有很好的咨詢業(yè)，大家如果還不知道用咨詢機(jī)構(gòu)，這就是一個(gè)很大的問題了。不知道用咨詢機(jī)構(gòu)，我們知道就會(huì)出現(xiàn)多種多樣的資金的浪費(fèi)，我們不愿意向咨詢機(jī)構(gòu)付那幾十萬塊錢，付那幾百萬塊錢，最后我們可能浪費(fèi)的是幾千萬，幾個(gè)億，幾十億。我希望大家對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行深思。

第八個(gè)問題，我要向大家提醒的是，現(xiàn)在的中國(guó)政策發(fā)展的模式已經(jīng)出現(xiàn)了重大的轉(zhuǎn)型，這個(gè)轉(zhuǎn)型就是政府和民間開始了良性的互動(dòng)，這個(gè)良性的互動(dòng)就是當(dāng)一項(xiàng)政策如5/39 果有社會(huì)需求，如果民間的呼吁比較得當(dāng)，并且形成一定的聲勢(shì)，政府往往會(huì)順應(yīng)大家的要求，調(diào)整我們現(xiàn)行的政策，從這個(gè)角度來看問題。我衷心的希望大家通過這次會(huì)議，通過會(huì)后的活動(dòng)，通過聚智舉力，提出更多好的政策建議，也使我們中國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策建立在更為健全的、良性互動(dòng)的一個(gè)平臺(tái)上，謝謝大家！

主持人周燕珉】：剛才王司長(zhǎng)非常懇切的把現(xiàn)在全國(guó)老年方面的態(tài)勢(shì)描述的非常清楚，最近幾年政府連續(xù)出臺(tái)了很多政策，也總結(jié)了一些問題，說明現(xiàn)在的問題還很重，任重而道遠(yuǎn)，今后的工作也講了重點(diǎn)是什么。下面我們就有請(qǐng)孟曉蘇先生發(fā)言！孟曉蘇是幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司的董事長(zhǎng)，孟曉蘇先生是享受國(guó)務(wù)院特殊津貼的專家，是九所高校的兼職教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，曾任中房集團(tuán)董事長(zhǎng)。2007年孟曉蘇開始醞釀啟動(dòng)銀行系保險(xiǎn)企業(yè)在金融領(lǐng)域中發(fā)揮全新的業(yè)務(wù)模式，房產(chǎn)反向按揭，牽頭組織成立幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司，建立全新的國(guó)民養(yǎng)老保險(xiǎn)體系，為中國(guó)健全和夯實(shí)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系作出了一個(gè)支撐。孟曉蘇先生講演的題目是以反向抵押貸款，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，有請(qǐng)孟總！

【孟曉蘇】：非常高興參加這次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的論壇，感謝主辦單位對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持！我研究養(yǎng)老已經(jīng)多年，特別是研究以金融創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。我向國(guó)家寫了一些政策建議，也和其他一些研究學(xué)者共同寫了一些著作，關(guān)于以房養(yǎng)老的著作現(xiàn)在已經(jīng)完成了八被，特別是反向抵押貸款。根據(jù)我們所收集的一些資料，我們看到了中國(guó)從2000年以來已經(jīng)進(jìn)入到了老年人社會(huì)，60歲以上的老人超過了10%，而65歲以上的老人超過了7%。

我們老齡化第一是速度快，來勢(shì)猛，第二是因?yàn)?21家庭的問題，使得老年人的撫養(yǎng)比明顯的加大。第三就是居民的富裕速度還是慢于老齡化速度。國(guó)家來說我們不窮了，但是從個(gè)人來說需要找到未富先老的辦法。

現(xiàn)在很多人都在研究如何投資養(yǎng)老設(shè)施，而中國(guó)的保險(xiǎn)業(yè)是允許投資養(yǎng)老設(shè)施，目前還不能夠投資其他的房地產(chǎn)行業(yè)。現(xiàn)在也有一些保險(xiǎn)公司在積極研究如何能夠建設(shè)養(yǎng)老院，但是選址如何，在什么地方建，這是我們?cè)谧暮芏喾康禺a(chǎn)界人士都需要關(guān)心的。往往一選就選到了荒野地區(qū)，因?yàn)槟莾旱牡乇阋耍x在了荒山野嶺的這么一些地方，這些地方缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，老人生活很不方便，建筑醫(yī)院也很費(fèi)勁，年輕人把父母送到那里心里有一種歉疚感，覺得對(duì)老人不孝順。老人為了不給子女增加負(fù)擔(dān)，大義凜然，走向荒山野嶺，這種方式并不太好。

用什么方式建設(shè)養(yǎng)老院呢？首先我給大家要報(bào)告的是我們有很多土地，以中房為例，早在80年代就建了800多個(gè)住宅區(qū)，而現(xiàn)在至少有20%就是有160個(gè)分布在全國(guó)100個(gè)城市市中心的小區(qū)要改造了，這些小區(qū)位置絕佳，因?yàn)?0年代建的房子能建在什么地方去呢，都是建在了二環(huán)路以內(nèi)，而現(xiàn)在這些小區(qū)需要改造了。為什么建了那么多小區(qū)呢？原來在那個(gè)時(shí)期，各地建房需要指標(biāo)，全國(guó)有20%的指標(biāo)分給了中房集團(tuán)，他在國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)下，在若干城市集中的建成了一批住宅區(qū)，推動(dòng)了中國(guó)城市綜合開發(fā)。

因?yàn)榻朔孔硬荒芄饨o中房的員工自己住，還要賣給別人住，賣給別的單位住，由此推動(dòng)了中國(guó)的住房商品化。現(xiàn)在這些小區(qū)都老了，沒有外墻保溫，沒有停車位，一般都是小戶型，現(xiàn)在都成了棚戶區(qū)了。當(dāng)年戶型要求每套不超過47平米，別以為小戶型是現(xiàn)在才有了，當(dāng)年我們就蓋小戶型了，現(xiàn)在這些房子都已經(jīng)舊了，不是我們建筑質(zhì)量不好，而是規(guī)劃要求太低了，老百姓住不下就是在兩棟樓之間蓋房子，成了棚戶區(qū)，現(xiàn)在這個(gè)棚子都搭了有25年了。

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在改造這些小區(qū)的過程中我們看到因?yàn)檫@里面居民也老了，我們拿出15%-20%來建設(shè)老年社區(qū)，像呼和浩特有一個(gè)小區(qū)是市中心的一個(gè)小區(qū)，未來建成以后有15%的住宅是老年住宅。像昆明新東華小區(qū)，未來拆建了以后有10%的住宅建成老年社區(qū)，而且房子還不貴，因?yàn)楝F(xiàn)在要招拍掛，土地一平米的樓面積價(jià)都達(dá)到了兩萬塊錢了，但是這些地方的房子依然可以賣得比較便宜，5000、6000塊錢一平米，這是中房原有的土地，我們不主張賣高價(jià)。

怎么樣推動(dòng)小區(qū)建設(shè)呢？現(xiàn)在還是需要找到資金渠道，所以我主張用PE的方式加強(qiáng)中房這樣的企業(yè)建設(shè)老年社區(qū)的能力，是不是能夠推動(dòng)保險(xiǎn)業(yè)通過PE的方式來參加呢？現(xiàn)在正在研究關(guān)于PE方案，我作為保險(xiǎn)公司的董事長(zhǎng)非常希望拿我左手的錢投資我右手的項(xiàng)目。

談到PE這個(gè)產(chǎn)品，其實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，很多都是我們這些人，而不是原來的金融界人士引進(jìn)的，最成功的是我們引進(jìn)的住房抵押貸款，當(dāng)時(shí)是由我、宋春華、顧云昌等這些人建議的，現(xiàn)在已經(jīng)大規(guī)模推行了。抵押貸款保險(xiǎn)是我個(gè)人向國(guó)家建議的，當(dāng)月實(shí)行了。還有反向抵押貸款、解決中低收入家庭住宅的房地產(chǎn)信托基金這些都得到了支持。

今天我要給大家介紹的是反向抵押貸款，這是我們這些年研究并且積極推動(dòng)的。這個(gè)產(chǎn)品是我在2003年就把它介紹給溫家寶總理，溫家寶總理當(dāng)天做了批示，批示給主管部門，一個(gè)是原建設(shè)部，一個(gè)是中國(guó)保監(jiān)會(huì)，要建立一個(gè)以房養(yǎng)老的壽險(xiǎn)服務(wù)，兩個(gè)主管部門很快拿出意見，認(rèn)為孟曉蘇的建議很好，可以加快推進(jìn)，這是2003年124號(hào)文件。

他要推進(jìn)了我們就等著，但是一等就等了七年，這七年中產(chǎn)品沒有推進(jìn)，但是有關(guān)的法律障礙在逐漸的解除，這個(gè)產(chǎn)品遲早要在中國(guó)大行其道。中國(guó)現(xiàn)在也和很多國(guó)家，特別是像美國(guó)一樣，也出現(xiàn)了一些有房產(chǎn)，但是沒有現(xiàn)金的老人，在美國(guó)叫住房富人，貨幣窮人，這種老人上百萬價(jià)值的房產(chǎn)不能在有生之年變現(xiàn)，怎么解決這個(gè)問題呢？他們又引進(jìn)了一個(gè)荷蘭的產(chǎn)品，就是把退休老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，再根據(jù)老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計(jì)算出來每個(gè)月需要給老人多少錢。一旦簽了這個(gè)協(xié)議，老年人繼續(xù)住在這個(gè)房子里，每個(gè)月保險(xiǎn)公司送來一筆錢，一直到老人的離去房子才拿到保險(xiǎn)公司來進(jìn)行拍賣。這個(gè)產(chǎn)品是人生資源的一個(gè)很好的配置，因?yàn)槿嘶钪托枰》浚残枰X，人死了當(dāng)然就不需要錢了，也不需要房了，他不住在這個(gè)地方了，搬到另一個(gè)地方去住，那個(gè)地方很小的面積就夠了。

老人把自己身后的資產(chǎn)，用不著的資產(chǎn)用來提前變現(xiàn)，換了在世時(shí)候的生活、消費(fèi)需要，由于這種產(chǎn)品有點(diǎn)像把抵押貸款反過來做，這種產(chǎn)品是金融機(jī)構(gòu)按月向老人付錢，老人去世了以后房子歸金融機(jī)構(gòu)，我就把這個(gè)翻譯過來叫做反向抵押貸款，這種產(chǎn)品很適合我們的國(guó)情。

90年代，美國(guó)人開始實(shí)行反向抵押貸款了，現(xiàn)在在美國(guó)反向抵押貸款已經(jīng)是一個(gè)普遍的方式，日本近些年來老年人也踴躍的參加反向抵押貸款，日本引進(jìn)這個(gè)產(chǎn)品的時(shí)間和我向總理報(bào)告的2003年的時(shí)間差不多，就是這七、八年的時(shí)間里，日本有39%的老人通過反向貸款實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老了，而我們這個(gè)產(chǎn)品還處于一個(gè)尚待研究的領(lǐng)域。

日本和美國(guó)大量的推行反向抵押貸款有一個(gè)重要的原因就是他們都是有遺產(chǎn)稅的國(guó)家，這就是推進(jìn)老人以房養(yǎng)老的一個(gè)重大的社會(huì)力量。

7/39 其實(shí)在我們中國(guó)，反向抵押貸款是最適合中國(guó)國(guó)情的，因?yàn)槲覀冎袊?guó)老年人沒有多少錢，多年低工資，對(duì)國(guó)家貢獻(xiàn)了，也沒有積蓄，不像日本老人越老越有錢。再有一個(gè)老年人沒有養(yǎng)老保險(xiǎn)，現(xiàn)在給老年人上養(yǎng)老保險(xiǎn)行不行呢？來不及了，你現(xiàn)在一次性交給200萬，還不如交給他自己慢慢花呢。所以中國(guó)在這種情況下從中年人開始就攢錢，用自己在銀行里的錢給自己建一個(gè)保險(xiǎn)。但是中國(guó)人雖然是沒有多少積蓄，但是中國(guó)人有房子，特別是公房出售，就形成了很多老人因?yàn)橐惶追孔佣韮r(jià)幾百萬，現(xiàn)在房子也不是一套了，也還有人有兩套和三套的房子，而用房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老恰恰是非常適合中國(guó)老人需要的。

把房子抵押了可以得到多少錢呢？雖然我們沒有具體的測(cè)算，但是模擬測(cè)算一下，我們主張中國(guó)以房養(yǎng)老老人是以65歲起步。65歲以后，根據(jù)男性老人的分析，他每個(gè)月可以得2萬塊錢，而且終身源源不斷。我們?cè)俜治鲆晃慌裕@個(gè)房子比前面那個(gè)男性要小，但是女性的平均壽命要高于男性，所以平均下來每年和每個(gè)月要得到的少一點(diǎn)，加上房子再小一點(diǎn)，即便是這樣，這個(gè)老太一個(gè)月也可以得到14000塊錢。有一個(gè)老部長(zhǎng)問我說，我要是做的話能得到多少錢呢？我給他算了一下，一般老部長(zhǎng)是66歲起算，房產(chǎn)260平米，每平米按三萬塊錢計(jì)算，這就是780萬，未來的升值我們還要少算，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司都愿意給他少算，可是老年人希望多算。這個(gè)老人一個(gè)月可以得四萬塊錢。

如果能夠推行這個(gè)產(chǎn)品，對(duì)老年人的好處大了，至少有五個(gè)好處。第一個(gè)好處，要啟動(dòng)房產(chǎn)金庫，補(bǔ)償老年生活。這個(gè)情況下，房產(chǎn)成了金庫了，等于給自己存了一筆錢。

第二個(gè)好處，解除經(jīng)濟(jì)顧慮，愉快延長(zhǎng)證明。如果沒有錢的話，生活質(zhì)量就不好了，在這種狀態(tài)下，老人有錢了，而且是源源不斷，這種老人如果拿了保險(xiǎn)公司的抵付金以后，再到銀行存起來，就是想不開的老人了，你只要把身體養(yǎng)好了，下個(gè)月錢就來了，你還存什么錢呢？也要學(xué)月光族，月月花光，下個(gè)月錢又來了。根據(jù)國(guó)外統(tǒng)計(jì)，用了反向抵押貸款的老人一般比正常的要多活兩年左右。李嵐清同志聽說我這個(gè)產(chǎn)品以后，他說了一段話，他說他看過一個(gè)法國(guó)電視劇，一個(gè)法國(guó)老太太入了這么一個(gè)保險(xiǎn)，結(jié)果老太太活了100多歲，把兩個(gè)基金人和一個(gè)律師都給熬死了，這個(gè)老太太就是不死。第三個(gè)是增強(qiáng)生活自信，保持社會(huì)尊重。人老了不僅需要錢，還需要社會(huì)尊重。不光是年輕人需要尊嚴(yán)，老年人更需要尊嚴(yán)。但是人老了沒有錢就沒有尊嚴(yán)，住個(gè)院還得看醫(yī)生和護(hù)士的臉色。以后老人有錢了，一個(gè)月多拿好幾萬塊錢，兒子和兒媳婦看你的時(shí)候，你就塞給他五千塊錢，下個(gè)禮拜兒子沒有空了，兒媳婦帶著孫子來看你。

第四個(gè)好處是保護(hù)弱勢(shì)群體，有利于社會(huì)穩(wěn)定。反向抵押貸款關(guān)注的是高收入群體，但是富人和有錢人的特點(diǎn)就是有錢，不需要你反向抵押貸款，是中低收入者但是有房產(chǎn)的家庭，這種產(chǎn)品自然的有一種向中低收入群體傾斜的傾向。民政部前任的一位副部長(zhǎng)曾經(jīng)問我說孟董事長(zhǎng)你的產(chǎn)品很好，但是你的產(chǎn)品是給有錢的人，他說我管的人你管得了嗎？我說你管什么，他說我管低保。告訴他說管得了，我給他講一個(gè)上海發(fā)生過的一個(gè)真實(shí)的故事，是浦東電視臺(tái)報(bào)道的一個(gè)七旬老人狀告子女的故事，他一生沒有生育，養(yǎng)育丈夫的一子一女，老爺子死了以后給他留下了25000塊錢，他的子女都下崗了，把這25000塊錢都騙走了，這個(gè)老人一怒之下把這一對(duì)子女告上了法庭。小叔子說這個(gè)錢是留下給我嫂子的。

上海東方電視臺(tái)介入了，很煽情，一看這個(gè)節(jié)目很有意思，一個(gè)老人被子女拋棄，告上法庭，多熱鬧啊，電視臺(tái)想奪眼球，就拿著電視鏡頭去拍，透過電視鏡頭大家看到這個(gè)老太太是一貧如洗，什么都沒有。但是同樣，透過電視鏡頭，我發(fā)現(xiàn)的卻是另一番景象，原來老太太在浦東有一室一廳的房改房。我問我上海的總經(jīng)理，我說浦東一室一廳值多少錢？他說值一百萬。原來?xiàng)罾咸怯兄话偃f身家的富婆啊，就這么一個(gè)富8/39 婆為了兩萬五千塊錢把子女告上了法庭，如果他有了反向抵押貸款，老太太一百萬房產(chǎn)抵押到里面，每個(gè)月可以給她8000塊錢，8000塊錢對(duì)一個(gè)老太太還愁什么啊，不光是自己衣食有靠，還能拿出一部分錢來接濟(jì)這兩個(gè)子女，那時(shí)候這兩個(gè)子女肯定會(huì)爭(zhēng)著叫媽了，和諧社會(huì)就是這么建立起來的。

第四個(gè)是實(shí)行遺產(chǎn)稅后可以依法避稅。貧富分化日趨嚴(yán)重的國(guó)家不能夠沒有遺產(chǎn)稅，如果有了遺產(chǎn)稅，這套房子你想留給子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遺產(chǎn)稅。但是入了反向抵押貸款，這套房子就不用交遺產(chǎn)稅了，因?yàn)槔先嗽谒熬皖I(lǐng)光了他在房產(chǎn)里的全部，這他房產(chǎn)已經(jīng)歸社會(huì)了，不再歸他自己了。不管他是活的長(zhǎng)還是活的短，老人走的那天就領(lǐng)光了全部，就是命來該有的，他都拿走了，剩下的不歸他了，歸別人了，歸社會(huì)了。這樣房子就可以依法避稅了，不入的資產(chǎn)還是要交稅。

有人說這么好的產(chǎn)品是我們夫妻兩個(gè)共抵一套還是各抵一套啊？是各抵一套好，因?yàn)楹芏嗳硕际怯袃商追孔印Ｈ绻麅蓚€(gè)人共抵一套的話，保險(xiǎn)公司還是要按年齡小的計(jì)算，而且還要按照生命長(zhǎng)的計(jì)算，還要加一個(gè)死亡的系數(shù)，這樣每個(gè)月得的就是少，一個(gè)人抵押一套就得的比較多。特別是如果兩個(gè)人押一套，現(xiàn)在中國(guó)老夫少妻盛行。

對(duì)社會(huì)觀念的影響，第一是中年人，可以放心花錢不必?cái)€錢養(yǎng)老。擴(kuò)大消費(fèi)有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第三個(gè)好處是可以反腐敗，59歲現(xiàn)象說的是一些官員在臨近退休的時(shí)候，對(duì)未來生活預(yù)期不良，為了保持住自己的生活水平而做了一些有損黨和國(guó)家的事，一旦被捉不僅毀了自己的一生，還為執(zhí)政黨帶來了名聲的損害。田鳳山這個(gè)人是國(guó)土資源部的前任的前任的部長(zhǎng)，他受賄了500萬，他有一套房產(chǎn)是800萬，他為什么為了500萬的受賄斷送了自己的名聲呢？不就是因?yàn)闆]有入我這個(gè)反向抵押貸款嗎？所以，如果有了反向抵押貸款，按照中紀(jì)委的同志說，至少有一半犯罪的干部不再犯罪了，我說怎么有一半呢？他們認(rèn)為有一半壓根兒就是壞人。

現(xiàn)在人的新觀念是人生最大的遺憾是人死了錢還沒有花完，人生最大的悲哀是人沒有死錢就花完了，我講了五年了，去年被趙本山給剽竊了。

保險(xiǎn)業(yè)在中國(guó)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家，還是因?yàn)槲覀內(nèi)狈?chuàng)新能力，現(xiàn)在是一張保單賣全國(guó)，整天打電話追著你讓你買，實(shí)際上這些產(chǎn)品都不好，我們現(xiàn)在最怕就是接保險(xiǎn)人的電話，先生你買保險(xiǎn)嗎，小姐你買保險(xiǎn)嗎？把這個(gè)很好的產(chǎn)業(yè)做成這樣了。這么好的產(chǎn)品為什么保險(xiǎn)公司不推進(jìn)呢？第一個(gè)是害怕房?jī)r(jià)下跌。第二個(gè)擔(dān)心是說土地到期，土地70年，到時(shí)候怎么辦呢？物權(quán)法這幾年也設(shè)立了，說土地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期了。第三個(gè)是保險(xiǎn)公司不讓投資不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)在也可以投資不動(dòng)產(chǎn)了，當(dāng)然法律制度有待細(xì)則的出臺(tái)。最后一個(gè)擔(dān)心說中國(guó)老人都愿意把房產(chǎn)留給子女，很多老人有兩套、三套房子，中國(guó)有10%的老人是沒有子女的，他們靠誰來養(yǎng)老呢？子女養(yǎng)老肯定是達(dá)不到，而指望子女養(yǎng)老在現(xiàn)代社會(huì)中也慢慢的成為了奢望。

中央電視臺(tái)一調(diào)查說有一半老人愿意選擇以房養(yǎng)老。現(xiàn)在我們要分析我們應(yīng)該在兒女養(yǎng)老和票子養(yǎng)老的基礎(chǔ)上為老年人提供一個(gè)以房養(yǎng)老的條件，讓他可以選擇。正因如此，所以我幸福人壽在成立的時(shí)候就引起了社會(huì)的熱烈的議論，希望我們能夠盡快推出這種產(chǎn)品。如果有了這種產(chǎn)品，人生養(yǎng)老的三個(gè)需要里有兩個(gè)就可以通過這個(gè)解決了，老人可以自己給付自己了，第二是起居照料可以解決了，第三個(gè)是親情關(guān)懷就可以了。

這種產(chǎn)賓被厲以寧教評(píng)價(jià)為四種功能，其中住房的養(yǎng)老功能就是厲以寧教授概括出來的。這種產(chǎn)品的實(shí)行不光是需要保險(xiǎn)人努力，還需要開發(fā)公司的努力，因?yàn)樵u(píng)估、管理都需要保險(xiǎn)公司。我們的利益就是要建立和諧社會(huì)，老有所得，病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，住有所居，學(xué)有所教，這些都可以解決。

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我們的目標(biāo)是建立和諧社會(huì)，我們的做法是要?jiǎng)?chuàng)新，通過創(chuàng)新，包括金融創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，我講完了，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：剛才孟總講的特別生動(dòng)形象，下面陣陣掌聲。下面我來講一下我們做老年地產(chǎn)和老年建筑這方面的研究。

我今天講的內(nèi)容有三個(gè)方面，第一個(gè)是養(yǎng)老居住需求和養(yǎng)老地產(chǎn)的概況。第二個(gè)是養(yǎng)老居住產(chǎn)品類型和設(shè)計(jì)要點(diǎn)。第三個(gè)是養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)實(shí)踐的案例。

剛才王司長(zhǎng)講了我們國(guó)家的一些養(yǎng)老的狀況和出臺(tái)的一些政策，我們了解到咱們國(guó)家2006年提出了一個(gè)基本的養(yǎng)老方針，就是以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，我們就稱之為9073，90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，7%的老年人通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，3%的老人是入駐養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。

我們看一下現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老建筑的類型，如果按照9073分類的話可以看出三大段落。這里面我們可以看到居家養(yǎng)老是可以造一些適老化的普通住宅，還有老年居住社區(qū)和老年公寓。社區(qū)養(yǎng)老提供的是一些服務(wù)，老人的配套社區(qū)里面通過享受社區(qū)的照料，同時(shí)住在家里，但是由社區(qū)提供服務(wù)。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老指的是有政府的，也有企業(yè)的，公共福利院、私立老人院，老人護(hù)理中心等，老人住在機(jī)構(gòu)里，過的是一種集體生活。

總的來說方向就是健康老人基本上是居家，在家里養(yǎng)老，而如果身體條件不好，需要護(hù)理多的是進(jìn)入機(jī)構(gòu)進(jìn)行養(yǎng)老，大概是這么一個(gè)方向。

從我們的調(diào)查中可以看到，現(xiàn)在多數(shù)的老人希望在家里養(yǎng)老，有85%的老人表明了有這樣一個(gè)意愿，有6.69%的老人希望住到機(jī)構(gòu)。在養(yǎng)老住宅這個(gè)方面，有很多的發(fā)展的前景，從發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老上來看，因?yàn)樗麄冇幸粋€(gè)循環(huán)的過程，發(fā)達(dá)國(guó)家也經(jīng)歷過首先是先建醫(yī)院，很多人老在醫(yī)院排隊(duì)，所以建了很多醫(yī)院。后來覺得建太多醫(yī)院是特別合適，因?yàn)檎冻隽撕芏嗟馁Y金，很多老人的身體也不是病多特別的緊急，是一種慢性病，長(zhǎng)期住在醫(yī)院里占了資源，所以就做老人機(jī)構(gòu)的設(shè)施。后來發(fā)現(xiàn)其實(shí)這也不是特別合適，因?yàn)楹芏嗬先俗∵M(jìn)老人設(shè)施，不喜歡這種生活，還不是很適應(yīng)，所以希望在家養(yǎng)老，西方一些國(guó)家已經(jīng)從醫(yī)院慢慢回歸到家庭社區(qū)養(yǎng)老了。

我國(guó)本來就有這種傳統(tǒng)觀念，就是天倫之樂，愿意跟家里人在一起，這種情況下我們自然的就從社區(qū)養(yǎng)老開始，我們就不用走彎路了。住宅建設(shè)今后肯定會(huì)蓬勃發(fā)展，但是養(yǎng)老設(shè)施也不是說不需要了，因?yàn)檫@些數(shù)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還是不能滿足需求。國(guó)際上的入駐養(yǎng)老設(shè)施一般占老年人口的4-6%，我們國(guó)家是占到了1%點(diǎn)多。

目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在哪些問題呢？首先是開發(fā)檔次比較低，配套和服務(wù)的設(shè)施有限。以前專門為老人設(shè)計(jì)這方面做的還是很不夠的，也沒有什么經(jīng)驗(yàn)。此外產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，老年的一些設(shè)施和設(shè)備這些東西都是很缺乏的，也不專業(yè)，這方面產(chǎn)品也特別少，比如說扶手啊什么的都是特別少。缺乏全過程的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，把國(guó)外的東西直接搬來又水土不服，這個(gè)我們自己也比較明白，我們也借鑒了日本或者是臺(tái)灣、美國(guó)的一些經(jīng)驗(yàn)，我們感覺到有一些東西也不是可以直接照辦過來的。日本政府接入的也很多，給了養(yǎng)老很大的支持。但是我們國(guó)家的這些政策還不能馬上下來，所以我們直接學(xué)日本的小規(guī)模、多功能的養(yǎng)老設(shè)施恐怕也不是就能馬上搬得過來的。

缺乏清晰的市場(chǎng)定位，對(duì)老年客戶群細(xì)分不夠。我們認(rèn)為對(duì)有錢的老人進(jìn)行一些產(chǎn)品的開發(fā)，老人的情況非常的復(fù)雜，年輕一點(diǎn)的老人身體非常健康，老了以后就會(huì)身體不好，需要照護(hù)了。今天他比較健康，你就覺得他住的非常的合適，明天他摔一跤，需要護(hù)理了，但是又滿足不了。有一些政策雖然已經(jīng)想起來了，但是還不能完全落地，特10/39 別是一些法規(guī)還不是很細(xì)致，有一些東西在適應(yīng)性上還差一些，我們?cè)谠O(shè)計(jì)當(dāng)中也是有所感悟的。從這一點(diǎn)可以看出，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)正處于一個(gè)初級(jí)階段，產(chǎn)業(yè)的整合，高端市場(chǎng)亟待發(fā)展，跨行業(yè)的前沿性研究迫在眉睫。

我們看一下嬰兒潮的現(xiàn)象，就是人口的高峰在哪些段上，第一代嬰兒潮是1949年左右出生的。第二代是文化大革命期間。第一代嬰兒潮生的80后也是一個(gè)小的嬰兒潮。1949年左右這一代即將步入老年，和80后年齡段的人要考慮購(gòu)房和養(yǎng)老的問題，兩代人怎么樣共同購(gòu)房，這個(gè)是值得我們關(guān)注的。

養(yǎng)老居住模式和社會(huì)背景的關(guān)系。首先是時(shí)代背景催生了遷居養(yǎng)老。首由于人口流動(dòng)，因異地求學(xué)、救治帶來的兩代分居，可以看到被訪者當(dāng)中很多人現(xiàn)在都是跟父母不住在一起，但是由于獨(dú)生子女的政策，其實(shí)父母的養(yǎng)老子女必須要承擔(dān)，他們也想到肯定要把父母接過來，他們老想著給父母買一個(gè)房，有這樣的一種想法。父母也想著來幫著帶子孫，兩代有一個(gè)需要就近居住的要求。還有就是家庭小型化帶來的問題，希望有第二套、第三套房的剛需，現(xiàn)在年輕人比較獨(dú)立，老人也是這樣的，讓他們?cè)谕粋€(gè)屋檐下住著也是很不方便的。想把父母接來，也不想住在一個(gè)屋子里，一個(gè)套型里，可能是希望分成兩套，第二套、第三套的剛需顯得非常的明顯。

兩代家庭的居住聯(lián)盟。最近這一段尤其表現(xiàn)出來了，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)非常高，80后想買房子其實(shí)已經(jīng)變得不像以前那么容易了，原先是父母幫他付了首付，他自己可以來還貸款，但是現(xiàn)在恐怕連還貸款也有一點(diǎn)困難了，父母還得幫他多出一點(diǎn)錢。所以現(xiàn)在買房子的時(shí)候，父母的砝碼加重了，對(duì)房子的擁有程度也比較高一些，兩代又必須在經(jīng)濟(jì)上相互扶持。

還有就是就近居住的要求，傳統(tǒng)觀念和獨(dú)生子女政策的影響，使育兒養(yǎng)老的問題必須是由全家人的共同協(xié)力一起完成，需要各自獨(dú)立，又希望相互能夠支持這樣的一個(gè)居住模式。多數(shù)家庭希望在同一個(gè)城區(qū)或者是社區(qū)居住，可以節(jié)約時(shí)間和生活的成本。這張表感到，選擇與父母居住的關(guān)系，有83%的人都希望住的近。老人特別希望看護(hù)第三代，和小孩在一起，活的特別的高興，這種情況是各個(gè)地方都可以發(fā)現(xiàn)的。希望就近居住，一個(gè)是可以互相幫助，另外一個(gè)在經(jīng)濟(jì)上也可以相互支撐和節(jié)約生活成本，省得年輕人到了周末跑到很遠(yuǎn)的地方看父母，希望就近居住。

養(yǎng)老模式和經(jīng)濟(jì)能力的關(guān)系。老人的消費(fèi)能力消費(fèi)意識(shí)已經(jīng)大大提高，特別是改革30年以后，到今天很多老人其實(shí)已經(jīng)享受了改革開放的成果，經(jīng)濟(jì)能力也可以達(dá)到一定的水平，足以支撐他自己的獨(dú)立生活。他們追求自由自主的晚年生活。有一些老人也照顧到年輕人的情況，現(xiàn)在就把城里的房子換掉，到郊區(qū)去居住，希望生活在風(fēng)景非常好的地方，把城里的房子留給子女，方便他們工作和就學(xué)。老人或者是把自己的房子出租，來增加一些收入

此外，以房養(yǎng)老也是一個(gè)特別重要的方法，解決養(yǎng)老資金的來源，剛才孟董事長(zhǎng)講的非常清楚，可以用銀行的返回房屋租金，倒按揭的形式。時(shí)代催生出一批富裕的老人，老年群體的居住也希望細(xì)分，需要多元化的老年社區(qū)形式，怎么樣的多元化的社區(qū)形式呢？我們可以看到我們研究了一下，當(dāng)前老年人居住的社區(qū)建設(shè)有什么樣的類型，可以從兩個(gè)方面來看。

第一個(gè)方面，地段區(qū)位來分，還有一個(gè)是從建筑類型上來分。首先地段方面有城區(qū)型、景區(qū)型還有氣侯區(qū)域型。在城里住著有時(shí)候更需要的是護(hù)理，如果健康可以到郊外去。郊區(qū)是用地比較寬松，房?jī)r(jià)也低一些，可以建一些大型的或者是低密度的老年社區(qū)，當(dāng)然也可以提供混合居住的社區(qū)。景區(qū)型是景觀環(huán)境非常好，可以做渡假養(yǎng)生的老人公11/39 寓，強(qiáng)調(diào)自然生態(tài)和休閑娛樂。氣侯區(qū)域型是指有特別好的資源環(huán)境，實(shí)現(xiàn)候鳥式的養(yǎng)老，比如說海南、云南比較好天氣的地方，老人可以進(jìn)行候鳥式的養(yǎng)老，每年去住一兩個(gè)月。

我們可以分成專門型，就是專門向老年群體這樣的社區(qū)，比如說北京太陽城、東方太陽城(論壇新聞)，這些都是專門面向老人的。也可以是混合的，有年輕的人和老人一起居住，這樣的社區(qū)也是非常受歡迎的。嵌入式是普通的住區(qū)當(dāng)中插入多種的老年設(shè)施，比如說老年公寓，專門的老年戶型，日間照料中心，活動(dòng)中心等。

我們?cè)?jīng)研究過北京市的老年設(shè)施的分布和類型，在這個(gè)地圖上把這些老年社區(qū)都點(diǎn)進(jìn)去，大表是代表人數(shù)床位多的，小的是代表人數(shù)床位少的，藍(lán)色的是代表私人企業(yè)開辦的，紅色是國(guó)家開辦的。不一定統(tǒng)計(jì)的非常準(zhǔn)確，但是可以看出這個(gè)密度。我不仔細(xì)講是什么年代，怎么造的問題，我們可以從這幾個(gè)方面考慮一下我們今后要選擇在什么地方建設(shè)老人院，跟區(qū)位是不相同的。

比如說近郊區(qū)，現(xiàn)在可以蓋很多的商品住宅，在這個(gè)其中我們應(yīng)該配件老人的住宅，或者是建設(shè)中等規(guī)模的專門的老年人社區(qū)。建城區(qū)二、三環(huán)以內(nèi)的，要建大量的老年社區(qū)不是特別的現(xiàn)實(shí)，應(yīng)該插建或者是配建老年服務(wù)設(shè)施。昌平、懷柔這些地方有很好的環(huán)境資源，可以建設(shè)高檔的老年人公寓或者是老年人住宅，也可以開發(fā)一些休閑養(yǎng)生類的產(chǎn)品。舊城區(qū)現(xiàn)在主要是嵌入一些老年人的服務(wù)設(shè)施，或者是對(duì)舊的住宅實(shí)行適老化的改造。我們對(duì)80歲以上的老人進(jìn)入家庭，給裝上扶手這類活動(dòng)已經(jīng)都展開了。

在開發(fā)的時(shí)候，我們要考慮的是很多的因素，比如說土地的價(jià)值、景觀的資源、交通的距離，特別是醫(yī)療條件要比較好，老人最關(guān)心的就是跟醫(yī)院就近的關(guān)系，有一些時(shí)候也是把醫(yī)院的分院搬到那邊去，或者是請(qǐng)醫(yī)生到那邊定期去進(jìn)行門診。

這張表我們研究了一下根據(jù)護(hù)理程度和經(jīng)營(yíng)難度的兩個(gè)維度來看的，這邊是護(hù)理程度低，這邊是高，這邊是經(jīng)營(yíng)難度和易，有一些像林總關(guān)懷、老人病醫(yī)院暫時(shí)還不是開發(fā)商主要的方向，應(yīng)該去做一些跟住宅比較接近的，比如說老年公寓，老年社區(qū)，老少戶兩代居，在一般的住宅上進(jìn)行改造或者是加深，專門適合老年人的就夠了，這個(gè)并不是非常的有難度。

養(yǎng)老社區(qū)未來的發(fā)展、建設(shè)方向，首先應(yīng)該注意實(shí)現(xiàn)多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，純老年人社區(qū)建的特別多也不是特別的合適。第二要配備完整的，可應(yīng)對(duì)緊急情況的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)，醫(yī)療對(duì)老人非常重要，特別是緊急救護(hù)。第三個(gè)要擁有豐富的，滿足不同需求的康復(fù)運(yùn)動(dòng)和娛樂配套設(shè)施，老年人到了晚年了，希望自己健康的活下去，有很多的時(shí)間需要進(jìn)行鍛煉，對(duì)自己的疾病進(jìn)行康復(fù)，這些設(shè)施應(yīng)該配套的比較多一些。還有是營(yíng)造方便學(xué)習(xí)交流的，跟上時(shí)代要求的環(huán)境和設(shè)施，因?yàn)楹芏嗬夏耆瞬坏墙?jīng)濟(jì)條件比較好，還需要繼續(xù)學(xué)習(xí)，繼續(xù)深造，這種設(shè)施里頭也要含有這樣的功能。這個(gè)就是美國(guó)的一個(gè)例子，他們是把老年人公寓建在大學(xué)的旁邊，要求這些老人必須要有一定的學(xué)歷，這些老人可以到大學(xué)里去學(xué)習(xí)或者是去講一些東西，實(shí)現(xiàn)老人老有所為的理想。第五個(gè)是具有符合精神和價(jià)值需求的老年人服務(wù)功能，滿足自我的價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。剛才說的可以到大學(xué)里講課，可能就覺得特別精神，后來這些老人當(dāng)身體較為健康的時(shí)候，我們覺得老有所為的事情變成了他第一功能了，他只要老有所為了，身體也會(huì)相對(duì)健康一些。

我們研究的主要的方面，就是老年人居住產(chǎn)品類型和設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

作為一個(gè)小區(qū)的規(guī)劃的示范，這個(gè)小區(qū)中應(yīng)該怎么樣配套老人設(shè)施，怎么嵌入進(jìn)去，保持可持續(xù)的居家養(yǎng)老。這里面我們拿小區(qū)的規(guī)劃來做例子，這樣的一些樓棟，可能是在三單元的地方做成老少戶，也可能在樓棟的一層專門做老年人戶型，因?yàn)檫M(jìn)出比較方便，12/39 輪椅什么的也可以很方便的進(jìn)出，給提供一些底層花園等等。比如說孤獨(dú)一個(gè)老人或者是需要?jiǎng)e人照顧的可以放在底層。還有老人公寓，老人公寓，社區(qū)里加入老人公寓也是大家所希望的，我們?cè)谏虾Ｒ淮{(diào)查過，很多老人提出了這樣的情況，說我不一定非得跟小孩住在一個(gè)房子里，比如說三居室的房子里，我寧愿在小區(qū)里有一套公寓，小一點(diǎn)沒有關(guān)系，我可以替你接送孩子上幼兒園，等著你回來我把飯做好，你吃完以后把孩子帶走，這樣老人也可以自己獨(dú)立的生活，晚上還有自己的空間，而不是在一個(gè)房子里面彼此看著非常的小心注意的，老年公寓也有一定的市場(chǎng)。

托老中心，這個(gè)小區(qū)里我覺得應(yīng)該配置，可以跟幼兒園接近，或者是跟幼兒園在一個(gè)建筑里都是可以的，管理也比較方便，一套管理人馬就把幼兒園和老人活動(dòng)中心都(論壇新聞視頻)管了。接送小孩和老人都是一塊了，接送完小孩把老人也接回來了，這樣也很方便。一個(gè)社區(qū)里怎么樣插入這樣的老人的設(shè)施設(shè)備，有的人覺得只能蓋老年社區(qū)，或者是老年到底有什么類型我們不是很清楚，我們可以分成四類到五類的設(shè)施可以插入進(jìn)來。

老少戶的單元設(shè)計(jì)，老少戶是怎么樣的呢？像這樣一個(gè)單元，這邊是子女套，是兩室套，這邊是老人套，一個(gè)是單室的，或者是兩方的老人都要住在一起，就可以買兩個(gè)小套，和兩室套合在一起。我們把走廊做了一些處理，門的位置可以在不同的位置上有開啟的可能。走廊里面這個(gè)門可以在這兒設(shè)置，可以在這兒設(shè)置，有三種設(shè)置方式，可以使套型有靈活可變的可能。設(shè)置在這個(gè)位置上，其實(shí)A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和兩方的老人住在一起，成了一個(gè)大戶型。我設(shè)置在這兒，這個(gè)戶型我可能是沒有買，或者是出租出去都可以。如果設(shè)在這兒，比如說老人不在，這兩套都出租了也可以。

我們想說的是我們只通過把門的位置換一下，設(shè)立不設(shè)立這個(gè)門使這個(gè)房子就有多種變化的可能，這樣的話我們做產(chǎn)品類型的時(shí)候相對(duì)放松。

還有一種就是短外廊式的住宅。電梯對(duì)老人很重要，如果有這個(gè)短外廊連接以后，就有兩個(gè)電梯，萬一某一個(gè)電梯檢修或者是有問題，他可以上另外一部電梯。短外廊里面這樣的戶型老人覺得很好，特別是衛(wèi)生間，他覺得就應(yīng)該對(duì)著廊子，我們問他們說，他們害怕出事的時(shí)候沒有人知道他們是怎么回事，就是希望能夠呼救。

郊外的風(fēng)景區(qū)可以蓋一些住宅像別墅，但是不是一家人住，是幾位老人一起來做，或者是單位購(gòu)買了一套，一家人一起來，或者是幾個(gè)人一起就伴來的形式會(huì)好很多。

結(jié)伴式度假我們也做了一個(gè)分析，覺得很好。到這兒來住幾個(gè)星期或者是幾個(gè)月，他們個(gè)人來的時(shí)候覺得比較孤獨(dú)，我們清華的教授就是幾個(gè)教授都在那兒買了房子，或者是會(huì)員制的，大家結(jié)伴去養(yǎng)老，那才比較有意思。可能是個(gè)人的房間都有起居、餐廳大的空間，但是可以有一個(gè)共同的空間。他們平常自己在房間里住著，有可能白天到這兒來活動(dòng)，通過公共空間使老人相互認(rèn)識(shí)，他們到這兒以后活動(dòng)的比較有意思，要是住旅館的話，就覺得養(yǎng)老的方式對(duì)他們來說不是很合適，覺得很孤獨(dú)，這樣的話使他們能夠更多的在一起活動(dòng)，相互認(rèn)識(shí)。

還有一種就是自立和護(hù)理相變式的養(yǎng)老公寓。老人的身體是會(huì)變化的，今天是很健康的，明天可能會(huì)出現(xiàn)臥床的情況，需要輪椅了，但是這個(gè)建筑如果沒有辦法適應(yīng)他的話，對(duì)他很不方便，讓他搬走，馬上離開也是非常困難的。這幾年我們都是健康的，可能是過三、五年以后就不健康了，怎么適應(yīng)呢？比如說這個(gè)就像我們平常的單元式的房子，我們過了多少年以后，我們要求它或者是有這種需求的時(shí)候，我們可以讓它變成了像護(hù)理單元，比如說這邊全變成了一間一間的護(hù)理房間，有公共的活動(dòng)還有管理室，有13/39 公共的洗浴和衛(wèi)生間，我們可以動(dòng)作非常小就可以變?yōu)榱硗庖环N形式，可以互換，適應(yīng)老年人生活習(xí)慣的變化。

下面舉一些室內(nèi)的例子，這是我自己家，這是起居和廚房的關(guān)系，我們希望起居和廚房之間是用玻璃，使得兩方視線上可以溝通，如果在廚房里做飯，外面有一點(diǎn)什么事不知道，所以到了老年以后，相互的關(guān)照就特別的重要了。門廳要比較亮，鞋柜的設(shè)計(jì)也要適應(yīng)老年人的要求，還有完善去上廁所，通過扶著臺(tái)面去廁所比較安全，扶手的設(shè)置也是很重要的。

住宅衛(wèi)生間里面，這是一張日本的照片，他們的老人公寓做的非常好，有扶手，有緊急呼叫的系統(tǒng)，包括衛(wèi)生間的水池可以坐著洗臉等等，這些都是保證安全，并且是干濕分區(qū)。廚房的設(shè)計(jì)，像一些公寓里面我們也用不著非得做一個(gè)非常大的廚房，大家注意必須要用電的爐子，不能用明火，因?yàn)橛妹骰鹩袝r(shí)候比較危險(xiǎn)。

下面講一下老年建筑設(shè)計(jì)實(shí)踐的案例，這里面我們舉了一些案例，政府出資建的一些老年福利設(shè)施，有西藏和河北。

這是西藏拉薩城關(guān)區(qū)的社會(huì)福利院，前兩天我也去講了一下關(guān)于福利設(shè)施應(yīng)該怎么建設(shè)。這是政府城關(guān)區(qū)出資建設(shè)的，有150個(gè)床位的老人院，其中有五保戶70多人，還有一些自費(fèi)老人。建在旁邊的一個(gè)村子里面，旁邊都是藏族的農(nóng)居的風(fēng)格。旁邊有古樹林、轉(zhuǎn)經(jīng)的塔等，地段條件非常好，我們把它也建的跟民居長(zhǎng)的差不多形式的樣子。首先我們到西藏市區(qū)老人居住的地方或者是老人院里面去調(diào)研，他們的民族特色非常清楚，他希望把床都擺的靠近窗戶，我們覺得這個(gè)很奇怪，因?yàn)槲覀兤匠６加X得窗戶跟前比較冷，西藏的溫差也比較大，但是西藏一個(gè)特點(diǎn)就是白天的太陽非常好，把被褥都曬熱了，晚上雖然沒有暖氣，但是屋里也很暖和，所以床都擺在窗邊。另外他們都供奉著佛，必須要在屋子里有佛龕，所以這是民族特色的特殊的需求。

我們覺得每個(gè)地方氣侯條件和老人的生活習(xí)慣是不同的，老人的客戶群要細(xì)分，根據(jù)特點(diǎn)去做設(shè)計(jì)，如果你僅憑著想象，很多地方是不適合老人生活的。這個(gè)地段我們注意尊重周邊的環(huán)境，地貌。總建筑面積是5000多平米，容積率是1.2，這是一層的平面圖，可以簡(jiǎn)單的分析一下，這里綠色的都是房間，這部分是五保戶的，這部分是自費(fèi)的老人。最重要的我們通過調(diào)查感覺到跟社區(qū)的互動(dòng)是很重要的，我們可以看到在周邊這些地方，沿路都設(shè)計(jì)了公共的場(chǎng)所，比如說茶室，就是可以轉(zhuǎn)完經(jīng)到這兒休息，公共浴室也可以對(duì)外開放，村子里的人也可以到這兒來洗澡等等。如果政府建造完，由政府包下一直管這些，也是不合適的，這樣也不是特別容易可持續(xù)發(fā)展的。通過我們調(diào)研感到，村民們也愿意參與這樣的活動(dòng)，也愿意到這兒來跟老人有一些共同的活動(dòng)，我們把這些公共活動(dòng)室對(duì)村民開放，有時(shí)候收一點(diǎn)費(fèi)也可以幫助老人院持續(xù)的經(jīng)營(yíng)。

這是我們?cè)O(shè)計(jì)的立面，保持了西藏傳統(tǒng)民居的風(fēng)格，樹林全都保留下來，這里面分別做了幾個(gè)院子，看起來比較親切，保障日照。這是保留的一棵古樹。

第二個(gè)例子講一下河北中捷民政事業(yè)服務(wù)中心，總面積不到兩萬，有300多張床位，他們要求是五院合一，包括了敬老院、殘障院、孤兒院、光榮院和老年公寓。中間是一個(gè)服務(wù)樓，把兩邊銜接，分幾期，后面這期持續(xù)往上增長(zhǎng)，前面是第一期的開發(fā)。中間是光榮院，光榮院是原來退伍軍人，有殘障的功臣住在這個(gè)地方。后面將來會(huì)開發(fā)一些老年住宅以及護(hù)理的建筑。這是整體的鳥瞰圖，這一部分是老年公寓，這一部分是國(guó)家出資辦的孤兒院、殘障老人的服務(wù)中心。

這里面是老人公寓的平面，這里面也吸收了國(guó)外的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，包括管理在這里怎么樣形成，我們也考慮了設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。這些房間都是老人的房間，可能是雙人間和單14/39 人間，到了邊上由于窗戶可以開得比較多，我們做了套間，我們當(dāng)?shù)卣{(diào)查，有一些人有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，他們希望要一套房子，這里面可以夫婦分室，做一個(gè)兩室戶的房間。這樣的一條腿都有一個(gè)服務(wù)中心，有一個(gè)服務(wù)站，可以服務(wù)的比較方便，里面還有公共的小廁所，每間屋子都有衛(wèi)生間，還有服務(wù)臺(tái)還有倉(cāng)庫等等。中間這一條是公共的活動(dòng)中間，每一條都有專屬的活動(dòng)空間，包括餐廳，可以在這兒就餐。這邊還有一個(gè)總的服務(wù)臺(tái)，可以管理公共服務(wù)的空間，管理人員的勞動(dòng)的時(shí)間段的不同，希望可以節(jié)省時(shí)間，這是非常重要的。這是外觀的樣子，目前地方政府可能很多地方都要求建設(shè)老人院，我們也希望作出典范。

目前我國(guó)面臨嚴(yán)重的老齡化的國(guó)情，并且發(fā)展速度非常快，希望社會(huì)多方面的解決養(yǎng)老居住問題，養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在剛剛開始，如果能夠有一個(gè)健康的發(fā)展的話，會(huì)起到一個(gè)很好的作用。同時(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)項(xiàng)目雖然大家都想富，可是經(jīng)驗(yàn)也比較少，特別是全過程的開發(fā)已經(jīng)建成了這樣的例子，下午有臺(tái)灣、日本和咱們國(guó)內(nèi)的一些嘉賓也會(huì)講一些經(jīng)驗(yàn)。老人建筑設(shè)計(jì)希望人性化、精細(xì)化，這個(gè)地方我們想象的比較簡(jiǎn)單了，覺得有一個(gè)無障礙的通道就可以了，其實(shí)不是的，還有更多的細(xì)節(jié)，希望大家能夠了解和關(guān)注，有愛心才能把這個(gè)建筑做好，今天我就講到這兒，謝謝大家！

下面有請(qǐng)清華大學(xué)老年研究中心裴曉梅老師演講，他是美國(guó)德克薩斯大學(xué)老年教育研究所客座研究院，主要研究中國(guó)老年人口醫(yī)療改革和社區(qū)發(fā)展，裴老師用社會(huì)學(xué)的角度給我們講一些內(nèi)容，有請(qǐng)裴老師！

【裴曉梅】：大家上午好！我今天想從人文的視角講一下老年型社區(qū)的建設(shè)及其問題。今天的中國(guó)以老年人為目標(biāo)群體的房地產(chǎn)項(xiàng)目在大城市的郊區(qū)迅速擴(kuò)張的勢(shì)態(tài)是有目共睹的。這些4項(xiàng)目多為參照國(guó)外退休社區(qū)模式的高端老年住宅，建造者意在為富裕起來的城市老年人打造服務(wù)周到的社區(qū)。老年人群體規(guī)模迅速的擴(kuò)大，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)，和城市人口消費(fèi)模式的變化又使得越來越多的地產(chǎn)企業(yè)投資于高檔老年住宅的開發(fā)中。另外還有一些規(guī)模較小的老人住宅項(xiàng)目，使開發(fā)商看準(zhǔn)了老年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，旨在盡早加入到老年市場(chǎng)當(dāng)中來。

在以人為本和和諧社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)指引下，一些地方政府也在把建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施放到了治理的日程上，在一些城市不難發(fā)現(xiàn)一些政府主導(dǎo)的老年公寓和養(yǎng)老院的興建。老年住房市場(chǎng)的興起反映了政府和市場(chǎng)對(duì)老年人生活照護(hù)、服務(wù)需求的重視，也反映了當(dāng)代中國(guó)人在決定晚年居住方式時(shí)有了選擇的空間，這無疑是一件值得慶幸的事。

另一方面，我們也看到目前老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展存在一些問題，首先是住宅形式比較單調(diào)，除了比較高檔的老年公寓就是相對(duì)簡(jiǎn)陋的養(yǎng)老院所，處于平均收入水平的老人要選擇既能支付得起，又能滿足晚年生活需求的居住環(huán)境也不是那么容易的。其次是現(xiàn)有的老年人住宅與養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)際脫節(jié)，盡管許多新建老年公寓冠以養(yǎng)老公寓的名義，由于對(duì)老年人生活需求并沒有真正了解，所提供的服務(wù)缺少針對(duì)性和連續(xù)性，對(duì)于入駐的老年人而言，所謂的服務(wù)也多有隔靴搔癢的問題。由于缺少專業(yè)的管理人員和服務(wù)人員，入駐的老年居民仍然難以得到有質(zhì)量的服務(wù)，中國(guó)老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展剛剛起步，出現(xiàn)上述問題并不奇怪，要使這個(gè)市場(chǎng)健康、持續(xù)的發(fā)展下去，除了潛在的消費(fèi)者數(shù)量的增加和消費(fèi)能力的增長(zhǎng)因素外，還需要對(duì)消費(fèi)者的需求進(jìn)行更深刻和精細(xì)的研究。我們要了解老年住宅市場(chǎng)中現(xiàn)有和潛在的消費(fèi)者的特征，特征形成的因素和特征對(duì)居住選擇決定的影響，只有如此，企業(yè)才能開發(fā)更適合老年人居住的居住產(chǎn)品，政府才能對(duì)此行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行更有效的規(guī)范，老年個(gè)人才能可能獲得真正意義上的適宜居住關(guān)系，并因此而提高晚年生活質(zhì)量。

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首先，我們要清楚中國(guó)老年人這個(gè)群體是一個(gè)在年齡、經(jīng)濟(jì)狀況和身體狀況方面高度分化的群體。這種群體分化影響著老人們的居住選擇和消費(fèi)，無論是市場(chǎng)開發(fā)還是政府住房規(guī)劃，都應(yīng)該關(guān)注老年群體特點(diǎn)，在中國(guó)我們看到受現(xiàn)有政策的影響，通常把60歲以上的人劃分為老年人。我們審視現(xiàn)在的人口結(jié)構(gòu)，所謂老年人既包括60多歲的人，也包括80、90甚至是100歲的老人。同為老人，60多歲的人和80多歲的人在生活狀態(tài)下是有明顯差異的，不同年齡層次的人對(duì)居住環(huán)境有著不同的需求，一個(gè)60多歲退休不久的老人很可能身體依然健康，不但生活能夠自理，還有能力照顧子女和孫子女，如果他的住房得到改善，并對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境十分熟悉，則此刻他更換居住環(huán)境的意愿并不十分強(qiáng)烈。

對(duì)于70多歲的老人而言，生活照料開始，成為選擇居住環(huán)境的影響因素，即使是身體健康者，隨著視力和聽力等身體功能的下降，也開始希望居住環(huán)境中有人陪伴，這時(shí)候的老人或是考慮住的離子女近一些，或是住到有人照料的環(huán)境中去。

80歲以上的老人往往是需要人陪伴生活的，不僅僅是因?yàn)樯眢w功能弱化了，還有一些人患有不同程度的慢性病。此時(shí)的老年人一半的人口已經(jīng)處于喪偶的狀態(tài)，如果所居住的社區(qū)有相應(yīng)的服務(wù)可尋，這樣是最好的選擇，如果沒有相應(yīng)的服務(wù)可尋，子女又沒有辦法照料，可以選擇一個(gè)可以提供設(shè)施的社區(qū)。不是所有的老年人都需要更換居住環(huán)境，也不是所有的老年人都有更換環(huán)境居住的意愿，老年住宅消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)力更多來自于需求，而需求會(huì)因?yàn)槟挲g差異而不同。

另外一個(gè)差異，表現(xiàn)在老年群體當(dāng)中的收入差異，收入水平的分化。因?yàn)槔夏耆俗鳛樽≌袌?chǎng)的潛在消費(fèi)者，受到收入水平的限制，一般來講，老年人的潛在收入來源包括社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，離退休金，資產(chǎn)收入，工作薪酬以及來自子女的定期供養(yǎng)金。中國(guó)城市大多數(shù)老年人都有社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)收入和離退休收入，只有少數(shù)人，多于女性老人和高齡老人沒有收入，有固定收入的老人雖然衣食無憂，但是社會(huì)保險(xiǎn)收入不足以使這些老人有能力購(gòu)買有質(zhì)量的老年住宅，除非子女可以提供相當(dāng)部分的資金。

如果我們把老年人的收入分成五等分，我們可以看到80歲以上的年齡組的人，這些人當(dāng)中低收入的人所占比重要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于低收入者在60多歲和70多歲年齡組所占的比重，顯然年齡的增加，老年人的收入局限也會(huì)越來越大，住房的消費(fèi)能力也會(huì)降低。一部分年紀(jì)較輕，身體狀況較好的老人在退休后還有機(jī)會(huì)繼續(xù)參與生產(chǎn)性的勞動(dòng)，在穩(wěn)定的社會(huì)保險(xiǎn)收入之外還能獲得一定的勞動(dòng)收入。這些人作為住宅市場(chǎng)消費(fèi)者，或許更愿意把住房作為投資，購(gòu)買能夠用于出租的普通住宅，而非老年型住宅。而年紀(jì)較大，收入水平在平均線下的老人，不用說消費(fèi)老年公寓，如果沒有政策的支持和子女的幫助，甚至連入駐普通養(yǎng)老院的愿望都難以實(shí)現(xiàn)。

在照顧需求方面，老年群體也是分化的，因此，老年人居住環(huán)境的選擇在多數(shù)情況下是受照護(hù)服務(wù)推動(dòng)的，個(gè)體衰老主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，認(rèn)知和肌體的衰老，首先是認(rèn)知方面，隨著年齡的增高，老年人的短期記憶能力有所下降，大腦容易受環(huán)境的干擾，這就是為什么老年人更容易陷入困惑狀態(tài)，在學(xué)習(xí)當(dāng)中老年人需要比年輕人花更長(zhǎng)的時(shí)間消耗信息。現(xiàn)在的老年人一個(gè)最大的恐懼就是認(rèn)知能力的喪失。這種狀況在一開始的時(shí)候表現(xiàn)非常的微妙，并不明顯，隨著時(shí)間的推移癥狀會(huì)越來越明顯。處于這種狀況的獨(dú)居老人隨時(shí)都可能遭受到傷害，甚至是生命的危險(xiǎn)。老年人口失智率隨著年齡的增長(zhǎng)而上升，目前我國(guó)沒有這方面的統(tǒng)計(jì)，以美國(guó)為例，60歲以上的人口中約有5%的人處于不同程度的失志狀態(tài)。衰老的另一個(gè)特征表現(xiàn)在身體方面的變化，視力、聽力的下降，骨質(zhì)疏松在老年人的身上表現(xiàn)非常的多，這些因素都加在一起，對(duì)老年人很容易造成傷害，對(duì)老年人而言，問題不是摔倒，而是什么時(shí)候摔倒和摔傷的程度。有三分之一的女16/39 性和六分之一的男性有胯骨摔傷的經(jīng)歷。此外，85歲以上的老人發(fā)生致命事故的情況是60-70歲老人的四倍，除了摔傷造成殘疾外，老年人，特別是75歲以上的老年人當(dāng)中許多人是關(guān)節(jié)炎、高血壓、中風(fēng)后遺癥的慢性病患者。

我們看慢性病在不同年齡組的分布，60歲以上的老人中四分之三的人患有慢性病，而80歲以上的年齡組中，這個(gè)比重已經(jīng)比80歲以下年齡組的患者比例高出了10個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)十分明顯的差異暗示，高齡老人對(duì)特殊居住環(huán)境的需求比低齡老人要大得多。慢性病的后果極易導(dǎo)致老年人的失能，無法獨(dú)立生活，需要人在身邊提供日常基本的生活照料，甚至還需要人長(zhǎng)時(shí)間的提供護(hù)理和看護(hù)服務(wù)。

當(dāng)然不是所有的老年病患者都不能生活自立，即使是帶病的狀態(tài)下，絕大多數(shù)的老年人還有較好的日常生活能力，總體而言，90%以上的老人都有較好的生活能力，只有4%的人生活能力差，需要依靠別人的幫助才能生存。3%的人日常生活能力屬于中等水平，需要某種程度的外部幫助維持日常生活。在這里我們?cè)倏吹侥挲g對(duì)需求的影響，80歲以上的人日常生活能力較好者所站得比重比80歲以上的人所占的比重低18個(gè)百分點(diǎn)。隨著年齡的增高，老年人的日常生活能力呈下降趨勢(shì)。

較早進(jìn)入老齡人社會(huì)的國(guó)家已經(jīng)有一些研究，隨著年事的增高，人們不得不嘗試適應(yīng)心里和身體能力的變化，適應(yīng)的辦法就是把時(shí)間和精力集中在習(xí)慣了的活動(dòng)類型上，這就是保持生活的連貫性，測(cè)量生活連貫性的重要指標(biāo)就是是否在同一個(gè)時(shí)間，同一個(gè)地方長(zhǎng)時(shí)間居住。當(dāng)高齡老人不得不更換居住環(huán)境時(shí)，通常是為了生活的更方便，更有利于延長(zhǎng)獨(dú)立生活的時(shí)間，更有利于在有需要的時(shí)候獲得必要的照顧和服務(wù)。由于大半生都是在擁擠和簡(jiǎn)陋的住房中生活過來的，晚年改善住房條件的愿望十分的強(qiáng)烈，但是一旦經(jīng)濟(jì)條件允許就會(huì)追求寬敞一些、現(xiàn)代一些以及環(huán)境優(yōu)雅一些的住房。因此單純改善居住條件的角度出發(fā)，不難斷定老年住宅是一個(gè)潛在的巨大市場(chǎng)，然后中國(guó)的老人和其他國(guó)家的老人在照護(hù)需求方面沒有什么不同，在選擇晚年居住環(huán)境時(shí)，除了改善硬件環(huán)境以外，最關(guān)心的還是是否適合養(yǎng)老，就是所選的這個(gè)居住環(huán)境是否能夠滿足生活照護(hù)的需求。

如前所述，老年人的需求是多樣的，滿足這個(gè)群體的需求是件不容易的事情，目前已有的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)在滿足老年人獨(dú)立生活需求方面做了許多的嘗試，高檔的老年公寓和老年社區(qū)就是屬于這種嘗試的，老年院所的建造開發(fā)者代表了對(duì)老年生活照料需求的關(guān)注，他們意識(shí)到老年居住和老年生活照料服務(wù)之間的關(guān)系，對(duì)于那些完全不能自理，身體脆弱到需要全天候照料的老人，除了家庭照料以外，現(xiàn)在也有了選擇老人護(hù)理院的可能，盡管設(shè)施還不足。

可以看出住房市場(chǎng)已經(jīng)把老年人按生活自理程度分為三類：獨(dú)立自理型、半自理型和完全不能自理型。并根據(jù)這些情況，為身體能夠自理的老人建的老人公寓，為需要照料的老人建的養(yǎng)老院和為生活完全不能自理的老人建造的護(hù)理院。現(xiàn)實(shí)的情況是，這三類類型并不十分清晰，有一些護(hù)理院并不一定容納完全不能自理的老人，少數(shù)養(yǎng)老院也為不能自立的老人提供服務(wù)，在一般的老年公寓中半自理的老人都很少見到，老年公寓所提供的目前更多是一個(gè)免于孤獨(dú)的生活環(huán)境，一個(gè)萬一出事能夠及時(shí)獲得幫助的許諾。應(yīng)該承認(rèn)，住房市場(chǎng)為今天的老人提供了比以往更多的選擇，問題是當(dāng)一個(gè)老人經(jīng)歷所有上述三種情況時(shí)，這樣的居住分類就破壞了他晚年生活的連續(xù)性，現(xiàn)實(shí)生活中一個(gè)老人的晚年生命歷程極有可能是從生活完全自理到完全不能自理的過程。在不斷變遷的居住環(huán)境的過程當(dāng)中，老人不但總是處于一種適應(yīng)新的環(huán)境的不安全感中，而且需要被迫丟掉和自己生活息息相關(guān)的物件和情感記憶。這說明了現(xiàn)有的老年居住安排在人性17/39 化設(shè)計(jì)方面還有巨大的改善空間，這需要市場(chǎng)開發(fā)者們的努力，也需要城市規(guī)劃者的關(guān)注。

在創(chuàng)造適合老年人生活城市社區(qū)當(dāng)中，我們需要做些什么事情呢？做事情之前有一些人文方面的原則要達(dá)成一些共識(shí)。首先我們需要認(rèn)清滿足老年人住房這件事和照護(hù)老年人生活，和維護(hù)他們的健康，這幾方面的需求要同時(shí)得到滿足。

在規(guī)劃當(dāng)中，要注意到養(yǎng)老院和護(hù)理院等設(shè)施的目標(biāo)是滿足一部分老年人的需求。大多數(shù)老年人是有能力和意愿在自己的家中或獨(dú)立，或與家人在一其渡過晚年的，全面的、多樣的、有質(zhì)量的社區(qū)服務(wù)可以幫助他們實(shí)現(xiàn)這樣的一個(gè)愿望的。

這種共識(shí)有助于把現(xiàn)有城市規(guī)劃中對(duì)養(yǎng)老院所和養(yǎng)老公寓建設(shè)的關(guān)注轉(zhuǎn)移到社區(qū)建設(shè)的關(guān)注來，在城市社區(qū)建設(shè)中，有許多需要考慮的問題，針對(duì)老年駐所需求，要考慮三點(diǎn)問題，一個(gè)是養(yǎng)老里面的倡導(dǎo)，連續(xù)照顧服務(wù)體系的建立，以及老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。首先是就地養(yǎng)老的問題，其實(shí)對(duì)于中國(guó)老年人而言，就地養(yǎng)老從來都是一個(gè)現(xiàn)實(shí)而不僅僅是一個(gè)理念，傳統(tǒng)社會(huì)的中國(guó)老人除了就地養(yǎng)老沒有其他的方式，現(xiàn)在大多數(shù)人也沒有輕易放棄自己熟悉的環(huán)境，近些年來，在一些有意無意的誤導(dǎo)和推動(dòng)下，公眾印象中似乎老年公寓大有代表未來老年住房發(fā)展的趨勢(shì)，而遷居老年公寓也確實(shí)成為有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人追逐的一種時(shí)尚，其實(shí)這種印象未必經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，在人口已經(jīng)老化的社會(huì)中，老年人口中居住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的比重一般會(huì)維持在一個(gè)社會(huì)的老年人口總數(shù)的5-6%左右，有人會(huì)說，因?yàn)橹袊?guó)的計(jì)劃生育政策是未來老年人家里沒有子女可以提供照顧，所以入駐養(yǎng)老設(shè)施必然成為趨勢(shì)。事實(shí)上，不僅中國(guó)的老年人將沒有子女可以依靠，許多發(fā)達(dá)社會(huì)的人口做已多年處于低增長(zhǎng)和負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，依靠子女照料已經(jīng)成為奢侈的想法，但是這并沒有妨礙社會(huì)大多數(shù)老年人在自己的家里渡過晚年，只是在特別高齡或者是有特別需求時(shí)才選擇入駐養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，之所以會(huì)如此，是因?yàn)樽》坎粌H僅是一個(gè)居住的地方，還是一個(gè)獨(dú)立的象征，家庭聚會(huì)的焦點(diǎn)，幸福記憶的源泉，與鄰里和周圍社區(qū)關(guān)聯(lián)的紐帶。

對(duì)于老年人來說，年齡越高，住在自己所熟悉的駐所就越發(fā)重要，因?yàn)榧沂且粋€(gè)人在社區(qū)中位置的主要表征，外觀可以說是自尊的來源，內(nèi)涵集中了生活的意義。

其次，如何實(shí)現(xiàn)就地養(yǎng)老的問題。在現(xiàn)代城市建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)就地養(yǎng)老，就需要把城市、社區(qū)建成一個(gè)適合老年人居住的地方，一個(gè)能夠維系居民生活連續(xù)性并提供安全感的地方，一個(gè)在人們身體發(fā)生變化的時(shí)候，滿足他們變化需求的地方。比如說住房設(shè)計(jì)、裝修和改造提供更多的坡道、寬道，以便輪椅的通過，安裝結(jié)實(shí)的扶手等等。當(dāng)然老年個(gè)人是否有能力重新裝修其住房，以及是否應(yīng)該為低收入老年人的住房改造提供公共財(cái)政支持，則是隨著而來需要考慮的問題。

再如失能會(huì)導(dǎo)致對(duì)居家服務(wù)的更多的需求，在獨(dú)立生活的高齡老人中需要日常的照料，對(duì)于需要照料的老人，現(xiàn)在絕大部分的照料是由家人提供的，只有少數(shù)老人雇傭保姆和小時(shí)工，社區(qū)建設(shè)當(dāng)中應(yīng)該設(shè)計(jì)諸如日拖照料、膳食提供和活動(dòng)中心等滿足居家老人需求的服務(wù)，減輕家人照料的負(fù)擔(dān)，提升老年人服務(wù)的專業(yè)化程度，促進(jìn)老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。就地養(yǎng)老還需要考慮建設(shè)一個(gè)提供不間斷照顧服務(wù)的社區(qū)，何為不間斷照顧服務(wù)的社區(qū)呢？如果我們簡(jiǎn)單的看一下這個(gè)社區(qū)的話，就是說這樣的一個(gè)社區(qū)生活的老人從60歲到90歲，甚至是100歲，晚年生活的各個(gè)環(huán)節(jié)都能在一個(gè)社區(qū)當(dāng)中得到滿足。一個(gè)60或者是70多歲的老人日常生活能力還很強(qiáng)的情況下，他所需要的是在生病時(shí)是否能夠及時(shí)就醫(yī)，房屋出現(xiàn)問題時(shí)是否有人及時(shí)維修，甚至有了問題，是否可以在社區(qū)內(nèi)可以獲得必要的咨詢幫助。這時(shí)候就需要社區(qū)提供從醫(yī)院到家庭病床，康復(fù)中心等衛(wèi)生服務(wù)、房屋維修服務(wù)、信息咨詢服務(wù)，隨著年齡的增加和體力的下降，他還很可能需要18/39 一些家務(wù)勞動(dòng)的幫助，當(dāng)他到了80歲或者是90歲的時(shí)候，特別是當(dāng)他生活自理能力降低時(shí)，他還可以得到日托中心定時(shí)上門照護(hù)等服務(wù)。即使是在完全不能自理的情況下，還有入駐社區(qū)護(hù)理院的選擇，其生命的最后階段，還應(yīng)該在自己居住的社區(qū)內(nèi)得到必要的臨終關(guān)懷服務(wù)。

如此在以人為本的思路下，一個(gè)相對(duì)完整的社區(qū)為老年人服務(wù)體系就這樣建立了起來，這個(gè)不是一幅圖景，在我們看到的一些發(fā)達(dá)社會(huì)中已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。如果大家有機(jī)會(huì)去上海世博會(huì)，我建議大家去德國(guó)館參觀一下，那里有一個(gè)多代屋的展示，實(shí)際上就體現(xiàn)了我所說的這個(gè)社區(qū)照護(hù)體系。

最后還有必要重新思考一下社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的投資問題和消費(fèi)問題。這可能是大家最關(guān)注的問題，在城市社區(qū)建設(shè)中，建立一個(gè)連續(xù)照護(hù)體系，除了需要認(rèn)真的規(guī)劃，還需要資金的投入，還需要建立有效的規(guī)范制度。

規(guī)劃者需要認(rèn)識(shí)到社區(qū)服務(wù)體系的建設(shè)和投入不僅是福利投入，還是對(duì)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投入，這種投入涉及多個(gè)領(lǐng)域，包括專業(yè)勞動(dòng)力的職業(yè)培訓(xùn)和信息技術(shù)的開發(fā)，其結(jié)果會(huì)有效的刺激服務(wù)和消費(fèi)，促進(jìn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展，特別是全球金融危機(jī)讓我們看到了中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和擴(kuò)大內(nèi)需的必要，為社區(qū)老年服務(wù)體系的建設(shè)的投入恰好符合中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)有效消費(fèi)的發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)城市規(guī)劃者充分意識(shí)到這個(gè)問題的重要性時(shí)，就會(huì)有更充分的公共資金的投入，也會(huì)有更積極的措施激勵(lì)其他資源的投入，這一點(diǎn)在剛才王司長(zhǎng)的講話中已經(jīng)給們帶來了希望。

此外，大多數(shù)老年人需要幫助才能夠真正消費(fèi)得起老年服務(wù)，組織完善的住房保險(xiǎn)和長(zhǎng)期照護(hù)保險(xiǎn)則是提高老年人消費(fèi)能力的重要途徑，為此，建造適合老年人生活的城市社區(qū)將不再是一個(gè)設(shè)想，在不久的將來，在中國(guó)可以成為現(xiàn)實(shí)。謝謝大家！

【主持人周燕珉】：謝謝裴曉老師！剛才他給了我們很多的具體數(shù)據(jù)，對(duì)我們國(guó)家現(xiàn)在老人的狀態(tài)做了一些分析，給了我們一些理念。今天上午的講演內(nèi)容就到這里結(jié)束了，謝謝大家！下午我們會(huì)有日本、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的一些專家做一些經(jīng)驗(yàn)的分享，希望大家準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。

【主持人】：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家下午好！首屆中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇下午的內(nèi)容正式開始，有請(qǐng)本屆論壇特邀主持人清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉女士！

【主持人周燕珉】：大家下午好！今天下午有三位發(fā)言人和一場(chǎng)論壇。首先先請(qǐng)日本橫濱國(guó)立大學(xué)教授大原一興先生發(fā)言！

日本老齡化出現(xiàn)的比我國(guó)早，我在日本待了七、八年，對(duì)日本的情況非常的了解，他們?cè)谶@方面積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，大原老師是專門研究日本老人設(shè)施和變遷過程的，今天有幸請(qǐng)到他，我也是非常的高興。大原先生是畢業(yè)于橫濱國(guó)立大學(xué)，他在老年基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域有很深的造詣，原來我們也訪問過大原教授，他研究的成果都是非常深刻的。今天有幸請(qǐng)到了他，我們非常的高興。下面我們有請(qǐng)大原一興先生進(jìn)行演講，謝謝！【大原一興】：首先在這里要感謝主辦方的盛情邀請(qǐng)，下面進(jìn)入我的演講時(shí)間。今天的內(nèi)容主要由五部分構(gòu)成：日本個(gè)別式住宅的設(shè)計(jì)指南和純住宅的修改；結(jié)合住宅部分的附加的服務(wù)；養(yǎng)老設(shè)施的住宅化的趨勢(shì)；近年來養(yǎng)老設(shè)施和地區(qū)性的活動(dòng)等。

首先向大家介紹的是面臨老年人的獨(dú)立住宅，日本的住宅分為兩三層的獨(dú)立住宅，在這里面90%的老年人選擇在家養(yǎng)老，老年人持有所有權(quán)的大概占85%左右，為了確保19/39 新建的住宅的保證上，1980年開始，日本各地區(qū)制訂了設(shè)計(jì)指南，在1995年正式制訂了老年人設(shè)計(jì)指南，對(duì)現(xiàn)存住宅的改修方面，在2000年加入了住宅改修的相關(guān)條例。

現(xiàn)在像我們圖中所看到的是玄關(guān)的照片，在日本由于習(xí)慣，玄關(guān)會(huì)有高低的差，為了方便穿脫鞋，為了考慮輪椅，沒有高低差是最理想的，但是由于傳統(tǒng)的習(xí)慣，高地差的減弱并不容易普及。存在明顯高地差的地板、把守和腳下的照明就被著重的考慮到，現(xiàn)在也出現(xiàn)了坐在椅子上可以上下移動(dòng)的升降機(jī)，這種設(shè)計(jì)在家庭住宅也可以使用。此外在洗手臺(tái)附近的設(shè)計(jì)當(dāng)中，比如說可以調(diào)解洗手臺(tái)高度的洗手臺(tái)，同時(shí)也注意下面的空間，方便于輪椅的出入，以及周圍的收納空間，這些方面的設(shè)計(jì)都經(jīng)過了詳細(xì)的考慮。在關(guān)于衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)上面，大家現(xiàn)在從圖中可以看到，為了幫助老年人站立，設(shè)計(jì)了電動(dòng)的坐便器，可以從后面扶助老年人自動(dòng)起立。在浴室的設(shè)計(jì)上，考慮到日本傳統(tǒng)比較喜歡泡澡的習(xí)慣，我們?cè)谠「咨厦婵梢钥吹皆「咨厦婵墒褂玫囊苿?dòng)式的升降椅，門口為了方便輪椅的出入，采用了拉門的設(shè)計(jì)，同時(shí)也出現(xiàn)了家用的為了方便老年人出入的電梯。

在接下來的住宅改修的方面，主要向大家介紹的是改修的實(shí)例，這是一位坐輪椅的居民的房間，榻榻米采取的是可移動(dòng)的榻榻米，可以增加房間的機(jī)動(dòng)性。在浴室、衛(wèi)生間上采用了一條直線的設(shè)計(jì)，方便升降椅來回穿梭于這幾個(gè)房間內(nèi)。

剛才我們介紹的主要是獨(dú)立住宅中的各種手段，但同時(shí)這樣的手段在集合、公用住宅當(dāng)中如何使用呢？下面我就介紹一下。1987年正式制訂了向老年人公開住宅制度化，主要是保障了無障礙設(shè)計(jì)，同時(shí)在內(nèi)部的設(shè)計(jì)上傳感器、通報(bào)設(shè)施這些設(shè)備、設(shè)施也可以讓老年人更加安心，同時(shí)在這樣的住宅當(dāng)中一定要存在管理人之間的談話，建立小區(qū)內(nèi)的會(huì)所，日本的這些制度都是參照了以前英國(guó)的住宅制度而制訂而成的。具體的實(shí)例設(shè)計(jì)方面，由于是針對(duì)老年人的住宅，所以一定要遵從無障礙設(shè)計(jì)，無論是衛(wèi)生間、浴室還是門廳的部分，都一定要適合老年人使用。

無論是集合住宅還是獨(dú)立住宅，為了讓老年人更加安心的生活，除了硬件的方面的提高，在軟件方面，尤其是護(hù)理服務(wù)上也是十分必要的。現(xiàn)在我們看到這個(gè)圖主要是顯示的日本現(xiàn)在近年來的一個(gè)數(shù)據(jù)庫，在2000年的時(shí)候由于制訂的護(hù)理保險(xiǎn)制度，我們可以從最右邊看，1-5是大家需要監(jiān)護(hù)的一個(gè)大概，體現(xiàn)不同的強(qiáng)度，從這張圖上我們知道護(hù)理政策是相當(dāng)具有必要性的。現(xiàn)在各種的護(hù)理政策在一般的民間老年公寓當(dāng)中也被廣泛的適用，現(xiàn)在大家圖上看到的是名古屋的一家老年公寓，7-10層是為一般比較健康的老年人設(shè)計(jì)的住宅，雖然有管理員長(zhǎng)期在里面，但是并沒有設(shè)置護(hù)理服務(wù)。6層是專門為需要提供護(hù)理服務(wù)的老年人準(zhǔn)備的。

這個(gè)就是這家老年公寓的平面圖，我們現(xiàn)在看到右邊的平面圖是7層以上為比較健康的老年人提供的平面圖。左上角的是需要監(jiān)護(hù)的老年人的平面圖，大家可以清晰的看到6層的房間面積比7層的房間面積要相對(duì)的小一些。現(xiàn)在大家看到的三張照片是7層以上為一般比較健康的老年人提供的住宅的照片，上邊這張圖也是7層以上的老年人的食堂照片，右下角這張圖是6層以下老年人的食堂的照片。現(xiàn)在日本的住宅關(guān)于一般的住宅和護(hù)理的住宅結(jié)合在一起綜合形式的住宅是比較多的。

接下來我們要向大家如何把設(shè)施更加偏向住宅化的模式。面向老年癡呆癥的設(shè)施當(dāng)中體現(xiàn)的最為明顯。現(xiàn)在養(yǎng)老設(shè)施的住宅化趨勢(shì)以及住宅養(yǎng)老設(shè)施化是同步進(jìn)行的時(shí)代，在這里養(yǎng)老設(shè)施、居住化主要是重視住宅環(huán)境的改善，此外也從以前的大房間向單人房間進(jìn)行變動(dòng)，加強(qiáng)了小型環(huán)境的改善，以及多機(jī)能性、護(hù)理服務(wù)的連續(xù)性的追求。

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我們從現(xiàn)在這張圖表中可以看出，現(xiàn)在這種護(hù)理型的老年公寓的輔助標(biāo)準(zhǔn)面積在不斷的上升，養(yǎng)老設(shè)施當(dāng)中房間的面積越來越趨向單人化趨勢(shì)，而房間的面積在不斷的增長(zhǎng)。這張圖當(dāng)中主要是顯示了日本的現(xiàn)有各種各樣的老年公寓，這邊是顯示了各種老年公寓的名字，這種形式的老年住宅大概是從哪年開始的。比如說我們現(xiàn)在從上面看到這個(gè)藍(lán)色的部分是關(guān)于日本特別養(yǎng)護(hù)型老年公寓，主要是對(duì)需要監(jiān)護(hù)型的老年人居住的房間，大概的房間面積是下面顯示房間面積的大小。最近在新型建筑的老年公寓當(dāng)中，面積在逐步的變大。在具體的空間上面，從大規(guī)模的集體的形式變成了小規(guī)模的特別看護(hù)形式，從以前的多床位的設(shè)施變成了現(xiàn)在以單人生活為中心的養(yǎng)老設(shè)施。

關(guān)于具體的房間配置方面，我們可以從圖中從左到右看到，最左邊的是很大的房間，里面有很多的床位的形式，慢慢的轉(zhuǎn)變成房間開始具體的劃分，現(xiàn)在變成的完全是提供單人房間的趨勢(shì)。以前的設(shè)施是很大的單位來看護(hù)的，到現(xiàn)在是逐步的分成一個(gè)一個(gè)的小單元式看護(hù)形式。這種護(hù)理型的養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)歷了各種各樣的平面組合的嘗試，近年來以小單元的組合形態(tài)居多，基本的形式都是小單元的組合。這張圖中大家看的稍微不是那么清楚，主要介紹的是日本像看護(hù)的養(yǎng)老設(shè)施當(dāng)中的各種各樣的形式。現(xiàn)在養(yǎng)老設(shè)施的空間我們主要提倡回歸于住宅化、家庭化，空間里面我們要提倡人道性、舒適性、習(xí)慣性。現(xiàn)在圖中顯示的是一家小規(guī)模的養(yǎng)老設(shè)施，外觀上沒有人能看出是養(yǎng)老設(shè)施，跟一般的住宅沒有什么太大的區(qū)別，右側(cè)是門口的照片。這種所謂的以九個(gè)人為一個(gè)單位的，主要的入住者是有老年癡呆癥的老年人。

現(xiàn)在照片當(dāng)中是每個(gè)房間的門口的部分，并不是從走廊直接進(jìn)入到門口，而是走廊到住宅門口會(huì)凹進(jìn)去一個(gè)空間，再到房間門口。走廊和房間中間用的是拉窗聯(lián)系在一起，這樣也加強(qiáng)了個(gè)人空間和公用空間的聯(lián)系。而我們從外觀，從街道上來看，并不是很容易就發(fā)現(xiàn)哪一家是老年公寓，哪一家是一般的住宅，實(shí)際上老年公寓是右邊的圖中所顯示的。

接下來向大家介紹一下近年來在日本養(yǎng)老設(shè)施中的與地區(qū)性聯(lián)系比較密切的設(shè)施，在這里我認(rèn)為普通的生活主要是在追求我們以前的居家生活模式，什么是普通的居家生活呢？我們很難定義，大概都是虛擬的概念，而所謂居住模式的典范也是根據(jù)時(shí)代在不停的變化的。為了保證個(gè)人私人空間，尊重個(gè)人隱私是普通生活的一部分，公建面積是養(yǎng)老設(shè)施接下來需要提高的一部分。什么樣的養(yǎng)老設(shè)施是滿足普通人生活的養(yǎng)老設(shè)施呢？這個(gè)問題我們也進(jìn)行了問卷調(diào)查，得到了大家現(xiàn)在所看到的這些照片。

比如說圖中所顯示的老年人自己在做自己的事情，或者是完全依從于自己的生活習(xí)慣，跟周圍的人聊天等等環(huán)境都顯示出了跟家里一樣的氣氛出來。此外如同我們中國(guó)在社區(qū)養(yǎng)老一樣，在日本的養(yǎng)老設(shè)施的地區(qū)有相當(dāng)緊密的關(guān)系，像我們現(xiàn)在圖中所看到的，綠色的部分中間的這部分是監(jiān)護(hù)型的養(yǎng)老設(shè)施，而相關(guān)的地區(qū)性的一些活動(dòng)包括橙色的部分，包括藍(lán)色的部分。橙色的部分是指日本一般的民宅，具體的是右邊這些照片。

剛才地圖上的養(yǎng)老設(shè)施，在周圍的這些民宅原本就是一般的住宅，圖中這個(gè)是叫中山的家庭住宅，中間的老年人是監(jiān)護(hù)型的養(yǎng)老設(shè)施里面入住的老人，他每天都是工作人員幫他打水，在生活上他自己沒有什么主動(dòng)性，只是被迫的等待而已。現(xiàn)在每天進(jìn)行一些活動(dòng)，對(duì)老年人的每一天都有日間護(hù)理，白天從老年公寓來到人家家里，在這里每天會(huì)有幾個(gè)老年人在一起，每天到這里跟大家一起聊天，度過一天。我們研究室到這家去訪問的時(shí)候，正好趕上老年人在這家里就像一家之主一樣，跟工作人員說客人來了，快給客人倒茶之類的，平常沒有積極主動(dòng)參與的人在這里什么事情都在積極主動(dòng)的參與。像這樣的住宅是屬于一種跟設(shè)施性關(guān)聯(lián)性比較強(qiáng)的住宅。

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包括我們剛才介紹的先從小規(guī)模的與地區(qū)性關(guān)系緊密聯(lián)系的養(yǎng)老設(shè)施被廣泛注目著。2006年根據(jù)護(hù)理管理制度形成了小規(guī)模、多功能的在家看護(hù)的組合模式，這種模式跟我們中國(guó)所說的日間護(hù)理的養(yǎng)老模式是一樣，白天往返于養(yǎng)老設(shè)施和家里之間，有必要的時(shí)候這個(gè)老年人也可以當(dāng)天住在家里，不返回養(yǎng)老中心。現(xiàn)在圖中是一個(gè)小規(guī)模多技能的設(shè)施，主要是在一個(gè)很傳統(tǒng)的街道的里面，是由一個(gè)造醋的小工廠改造的，現(xiàn)在大家所看到的平面圖，左下角的平面圖是小工廠的平面圖設(shè)施，右上角是改造成養(yǎng)老設(shè)施之后的平面圖，在設(shè)施里面，像住房的部分跟一般的住宅沒有任何的區(qū)別。近年來日本進(jìn)入高齡化社會(huì)，老年人的比例也在大幅度的上漲，現(xiàn)在圖中的表格黃色的部分就是日本的關(guān)于今后老年人口的預(yù)測(cè)，紫色的部分是中國(guó)的，大概四十年以后日本老年人口會(huì)接近40%。

這是我們可預(yù)測(cè)的未來的老年人口的總數(shù)，在圖中所介紹的調(diào)查的這個(gè)村的老年人口的比例已經(jīng)增長(zhǎng)到了47.5%，這個(gè)村是日本的一個(gè)小島村，在這里由于高齡者的比例已經(jīng)達(dá)到了47.5%，就是兩個(gè)人當(dāng)中就會(huì)有一個(gè)老年人在地圖當(dāng)中顏色稍微重一點(diǎn)，黑色的部分，在這里老年人的生活不僅僅是單純的依賴著養(yǎng)老設(shè)施，而是整個(gè)地區(qū)和整個(gè)環(huán)境。在日本一般只有在養(yǎng)老設(shè)施中才會(huì)看到老年人的聚會(huì)和聊天，在這里一般的地方都可以看得見。現(xiàn)在圖中的這些照片就是在剛才的地圖上所看到的灰色的部分，在設(shè)施附近的一些老年人的活動(dòng)。我們認(rèn)為在不久的將來，社區(qū)和養(yǎng)老設(shè)施將會(huì)變成一體化，老年人就地養(yǎng)老，社區(qū)也會(huì)變得越來越適合老年人居住。我們現(xiàn)在圖中所看到的是日本長(zhǎng)野縣的一家老年中心，是利用一家廢舊的銀行改造的。在日本這種地方性的改造十分常用，因?yàn)楸刃陆ㄖ阋撕芏啵F(xiàn)在圖中所看到的也是原來一家五層的樓房改造成的養(yǎng)老設(shè)施，四、五層是養(yǎng)老設(shè)施，三層是初中生和高中生的補(bǔ)習(xí)班。

現(xiàn)在的這張照片一看好像是一個(gè)電影院，但是仔細(xì)一看不是，附近的居民就喜歡這個(gè)電影院的老建筑，外觀并沒有改變，只是內(nèi)部進(jìn)行了改修，偶爾還會(huì)有人走錯(cuò)，所以在門口貼出了不是電影院的表示通告。這里面也保持了一些原有電影院的設(shè)施，這個(gè)部分是可以讓來這里的老年人依舊很開心的看那些老電影。在日本，一般的社區(qū)附近都會(huì)存在商店街，這里是商店改造的老年人住宅和多功能的養(yǎng)老設(shè)施。從老年人的房間里面可以看到外面來來往往的居民，這樣可以減輕老年人的寂寞感。

最后我認(rèn)為老年人參與到生活中來是十分必要的，在各有的養(yǎng)老設(shè)施當(dāng)中，護(hù)理人員和被看護(hù)者存在著一種固定的關(guān)系，雖然這是護(hù)理人員的工作，護(hù)理起來也比較方便，但是對(duì)于老年人來說與外界的聯(lián)系會(huì)減少，生活也會(huì)變得單一化，改變護(hù)理人員和被護(hù)理者的固定的關(guān)系，讓老年人參與到平時(shí)的瑣事中是十分必要的。

目前的中國(guó)國(guó)情來講，并沒有過多的涉及到癡呆癥的問題，在日本這是一個(gè)相當(dāng)大的問題，圖中就是一家癡呆癥養(yǎng)老設(shè)施的照片，在這里老年人會(huì)參與到日常生活當(dāng)中來，引導(dǎo)老年人自己動(dòng)手的能力。現(xiàn)在看到廚房的做飯部分，對(duì)這些有認(rèn)知癥的老年人來講一個(gè)人做飯是比較麻煩也是比較困難的，在這里我們提倡大家互相幫助，共同的完成生活瑣事，不僅可以促進(jìn)老年人的自立能力，也能夠使大家相互幫助。

現(xiàn)在看到的也是一家老年癡呆癥養(yǎng)老設(shè)施的平面圖，在這家養(yǎng)老設(shè)施當(dāng)中并沒有強(qiáng)調(diào)設(shè)施的種類和概念，而是強(qiáng)調(diào)了這里的老年人自立能力，每個(gè)人都自己動(dòng)手做飯。附近市場(chǎng)的這些商販每周也會(huì)固定來到養(yǎng)老設(shè)施里面，去為老年人販賣一些新鮮的蔬果。老年人可以根據(jù)自己的收入制訂自己每天的菜單，這種讓老年人自己購(gòu)物的行為可以幫助老年人預(yù)防癡呆癥的發(fā)生，這就是我們所說的參與的重要性。

謝謝大家！

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【主持人周燕珉】：剛才大原先生講的這些研究的內(nèi)容是他們研究了很長(zhǎng)時(shí)間，特別的深刻，但是今天因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，最終PPT的演示不是的好，照片不是特別的看得出來。我用一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間把他剛才的講演稍微總結(jié)一下。

我先簡(jiǎn)單的說一下他說的那些內(nèi)容當(dāng)中有幾個(gè)重點(diǎn)，第一個(gè)是國(guó)家的政策經(jīng)常在改變，房間的大小都變了，他們對(duì)老年人的護(hù)理設(shè)施的要求一個(gè)房間不能多于六個(gè)人，后來改成了四個(gè)人，最近一個(gè)房間變成兩個(gè)人。還有對(duì)智障的研究非常深刻，日本的老人院里住的都是80、90多歲的人，大部分人都有智障的問題，在這方面的研究非常多。剛才說的九個(gè)人一組的組團(tuán)護(hù)理就是專門針對(duì)智障的老人設(shè)立的，他們有變成了空間的小型化的形式了。

他說的地域化的問題，現(xiàn)在不是光組織，回歸社區(qū)，日本的房子都是個(gè)人住宅，社區(qū)的建筑都是一個(gè)一個(gè)的，這種情況下，是小規(guī)模多功能的老年人設(shè)施，在這點(diǎn)日本也是在政策的支持下做了一個(gè)非常好的規(guī)劃。此外改造的建筑很多，把一些個(gè)人的住宅改造了，工廠改造了，我到日本就有這個(gè)感覺，街道上原來是一個(gè)小商鋪，現(xiàn)在改成了老人院了，密度非常高。還有對(duì)街道的改造，促使老人積極活動(dòng)，這一點(diǎn)日本人都比較內(nèi)向，做的很多建筑上的設(shè)計(jì)幫助大家互相交流。中國(guó)的老人這方面的情況不是特別嚴(yán)重，因?yàn)橹袊?guó)老人都很喜歡跳舞什么的，但是高齡化到一定程度以后，老人就不愛動(dòng)了，這時(shí)候需要一些建筑和設(shè)計(jì)使得他們可以動(dòng)，也是延長(zhǎng)壽命的一種方法。非常感謝大原先生！

下面有請(qǐng)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的陳敏雄理事長(zhǎng)講演。臺(tái)灣地區(qū)在福利機(jī)構(gòu)這一塊做的非常好，我們也去參觀過，他們各種形式的都有，由于陳敏雄先生是好幾個(gè)院的院長(zhǎng)，也親自在一線干活，他對(duì)這些都非常的了解。今天我們有請(qǐng)陳敏雄先生給我們介紹一下這方面的經(jīng)驗(yàn)，有請(qǐng)

【陳敏雄】：尊敬的主持人、各位教授、與會(huì)的各位理事、先生，下午好！清華大學(xué)是我們向往的地方，我是第一次來，感謝主辦、協(xié)辦單位的邀請(qǐng)給我這么一次機(jī)會(huì)，到這邊來介紹一下臺(tái)灣的老人照顧機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀跟發(fā)展。

臺(tái)灣有一千多家的老人院，我們臺(tái)灣最古老的老人院創(chuàng)立于康熙26年，已經(jīng)有400年的歷史了，還有一家在高雄，創(chuàng)立在咸豐年間，知道咸豐是誰嗎？就是慈禧太后的老公，都很有悠久的歷史。我今天要介紹的是三個(gè)主題，臺(tái)灣的高齡化、少子化時(shí)代帶來的社會(huì)的沖擊。第二，老人機(jī)構(gòu)的概況，還有市場(chǎng)的供需的狀況。第三，整個(gè)未來銀發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展，還有產(chǎn)業(yè)化。

這張圖告訴我們1993年的9月，臺(tái)灣的老人占了總?cè)丝诘?.1%，有149萬人，這個(gè)是按照聯(lián)合國(guó)世界衛(wèi)生組織，只要你人口達(dá)到7%的時(shí)候，叫做老齡化社會(huì)。這是2010年的3月，我們統(tǒng)計(jì)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了10.68%，有246萬9000人的老人在臺(tái)灣。在2018年，我們會(huì)達(dá)到14.36%，就是有334萬人，只要你14%就是老年社會(huì)。2026年，我們會(huì)達(dá)到20%，就是超老人社會(huì)。

在60年前，臺(tái)灣每一個(gè)婦女生7個(gè)小孩，現(xiàn)在我們已經(jīng)生1個(gè)了，甚至是0.9個(gè)。我記得我們中國(guó)大陸有計(jì)劃生育的政策，臺(tái)灣沒有，但是我們都默默做到了。他也凸顯了一個(gè)問題，人口少子化比高齡化更嚴(yán)重。這個(gè)圖是未來臺(tái)灣人口結(jié)構(gòu)50年是一個(gè)什么樣子，各位看看現(xiàn)在2008年，老人是10%，15-64歲的有生產(chǎn)力的人口，小朋友是17%，再往外推到2025年，老人會(huì)達(dá)到20%的時(shí)候，生產(chǎn)人口越來越小，老人越來越多。最重要的問題是臺(tái)灣的總?cè)丝谑窃谕碌簦側(cè)丝诓]有增加，而且老人在增加，生產(chǎn)力在減少，小朋友更少了，這個(gè)是一個(gè)很可怕的現(xiàn)象。

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臺(tái)灣的家庭的照顧功能逐漸的變小，第一個(gè)是社會(huì)變遷，家庭的結(jié)構(gòu)由大家庭變成了小家庭。第二就是婦女就業(yè)人口在提升，我們?cè)?006年有48.7%的婦女的上班率，但是我個(gè)人認(rèn)為不止，因?yàn)楹芏嗉彝サ募彝D女在工作，只是政府沒有統(tǒng)計(jì)而已。每戶家庭平均人口數(shù)下降，在這樣的情況下，老人的需求已經(jīng)很不容易從家庭中去取得適合的照顧了。再來就是說養(yǎng)老防老的觀念，老人愿意與子女同住的比例越來越降低了，這樣的狀況下怎么辦呢？換句話說，臺(tái)灣老人的事業(yè)越來越發(fā)展了，特別是1997年以后，臺(tái)灣的老人事業(yè)可以講是紅火的發(fā)展，這十年來發(fā)展的很快。在2007年我們國(guó)家定出了一個(gè)政策，什么政策呢？服務(wù)的原則是全人照顧，就是身心的照顧，要多元連續(xù)性的服務(wù)。推動(dòng)方向，我們是以居家式照顧、社區(qū)式照顧為主，機(jī)構(gòu)式照顧為輔，不得以才住機(jī)構(gòu)，盡量在家里和社區(qū)，而且三者最好是連接起來。

臺(tái)灣的老人院的現(xiàn)狀，在經(jīng)營(yíng)形態(tài)來看有公營(yíng)的，一共加起來是26家。民間機(jī)構(gòu)是財(cái)團(tuán)法人機(jī)構(gòu)，是沒有錢的，是非營(yíng)利組織，這個(gè)是108家。有一種是私人立案的，規(guī)模限制在49床以下，規(guī)模比較小，1997年政府才開放的，一共有932家，成長(zhǎng)的香港可怕。還有一種是公設(shè)民營(yíng)，就是政府蓋的，提供設(shè)施設(shè)備，委托民間的財(cái)團(tuán)管理，從中收取一些費(fèi)用，一共有14家。

社政體系管的我們一共有108家，55757床，住在那里的老人不能有自理的生活，有失能的，有失智的，有長(zhǎng)期臥床的三種模式。還有一種是老人公寓，我們有一種叫老人住宅，也有人叫老人公寓，不管名稱怎么樣，都是叫老人住宅。

還有一種是衛(wèi)生體系，屬于我們的衛(wèi)生署管的，一共有373家，如果說100床以上的，就要集中到中央來立案。存在的方式有兩種，一種是由醫(yī)院來設(shè)立，一種是由自己設(shè)立的。在臺(tái)灣經(jīng)營(yíng)比較好的都是醫(yī)院護(hù)士的，私人設(shè)立的一般來講經(jīng)營(yíng)都是比較差一點(diǎn)的。在臺(tái)灣還有一個(gè)很特別特別的機(jī)構(gòu)就是退伍軍人服務(wù)委員會(huì)的體系，當(dāng)時(shí)從大陸到臺(tái)灣去的老兵就住在這個(gè)地方，本來有很多很多，一共有18家，現(xiàn)在都80多歲了，現(xiàn)在只剩下了10800多床。市場(chǎng)供需是跟嚴(yán)重的失衡。

未來臺(tái)灣銀發(fā)市場(chǎng)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)化的趨勢(shì)。我們臺(tái)灣基本來講老人失業(yè)是定位在社會(huì)福利，老人機(jī)構(gòu)也是社會(huì)福利，但是有開放的一點(diǎn)點(diǎn)小空間，允許我們做一些產(chǎn)業(yè)。老人公寓就是其中的一種，大家一直在努力，可能是未來發(fā)展的一個(gè)新的方向。不管是什么家，總是慢慢的在發(fā)展，新的人就是新貴，有錢的老板，絕對(duì)不會(huì)住在那邊，還是有需求，所以就由老人住宅取代了，這樣比較貼近民眾的想法。

同時(shí)，政府也在鼓勵(lì)說你們應(yīng)該用比較低的利息貸款給你，更重要的是獎(jiǎng)勵(lì)，讓大家覺得同樣的土地會(huì)蓋更大。未來我們是覺得有發(fā)展?jié)摿Γ粫?huì)受房地產(chǎn)的漲跌情況所影響。我們有一個(gè)潤(rùn)泰的生活新象館，很多人都去參觀過。還有一個(gè)是臺(tái)塑集團(tuán)在長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村有一個(gè)，另外一個(gè)是我自己經(jīng)營(yíng)的一家機(jī)構(gòu)，叫臺(tái)北市陽明老人公寓。

第二種模式就是財(cái)團(tuán)法人安養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)。400床、500床的很多，我經(jīng)營(yíng)的中心就是453床，這樣的機(jī)構(gòu)應(yīng)該是朝經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，而且要以強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)、完整性、連續(xù)性、功能的方向來規(guī)劃，必須是跟社區(qū)、跟居家去做連接，強(qiáng)調(diào)多層級(jí)照顧。我自己經(jīng)營(yíng)了社團(tuán)，我拿自己的經(jīng)驗(yàn)跟各位做一些分享。這幾家是我們經(jīng)營(yíng)的，加起來一共有900床。我們把它建的模式連接起來，建構(gòu)一個(gè)恒安體系的多層級(jí)照顧的圖，從居家開始，社區(qū)還有老人住宅，還有機(jī)構(gòu)，日漸照顧，還有喘息服務(wù)，就是短期的服務(wù)，也許是一個(gè)禮拜，還有送餐服務(wù)等等。

第三種模式就是在臺(tái)灣有不少公益的設(shè)施，現(xiàn)在逐漸的都凋零了，怎么辦呢？這些設(shè)施總是要改變的。現(xiàn)在用很高的價(jià)格，老人都是很節(jié)儉的，錢花不下去，所以要優(yōu)質(zhì)、24/39 便宜。政府投資應(yīng)急設(shè)備，民間的一些有能力的單位來投資軟體，大家來合作，主要是給民眾的價(jià)錢偏低，而且優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

目前有兩種方式來做，第一種方式是OT的方式，政府新建，民間經(jīng)營(yíng)，幾年以后歸還政府重新招標(biāo)，有的是三年，有的是六年，看你機(jī)構(gòu)規(guī)模的大小。在臺(tái)灣的法律規(guī)定最高只能9年，不管機(jī)構(gòu)大小，要重新的設(shè)置。目前老人機(jī)構(gòu)在整個(gè)臺(tái)灣有14家。還有一種是BOT，政府提供一塊地，這塊地環(huán)境不錯(cuò)，地點(diǎn)不錯(cuò)，交通也OK，就由民間來蓋，蓋了以后讓你經(jīng)營(yíng)，一般來講是30年、40年，50年，以50年比較普遍。50年以后再給政府，臺(tái)灣有一個(gè)很有名的案子就是101大樓，是曾經(jīng)世界最高的大樓，這個(gè)就是屬于辦公大樓的BOT，標(biāo)到的那家公司可經(jīng)營(yíng)70年，70年以后要還給政府，不是讓房子，是你要折舊，70年以后誰來經(jīng)營(yíng)再說，條件會(huì)重談。

老人機(jī)構(gòu)也是這樣子的，我下面要介紹一個(gè)我自己參與的案子。臺(tái)北市第一個(gè)社會(huì)福利的BOD案，是由樺福集團(tuán)來承接的，他的老板是清華大學(xué)畢業(yè)的。這是凱撒飯店的旗艦店，總投資是100億臺(tái)北，其中28-30%是社會(huì)福利。這是一個(gè)很特別的案例，大家可以看一下這個(gè)圖，這是101大樓，他就在這個(gè)點(diǎn)上，這是一個(gè)捷運(yùn)，這條也是捷運(yùn)，地點(diǎn)前后面是捷運(yùn)，一共有兩萬多平，所以說這個(gè)是未來的蠻特別的一個(gè)地方。里面有展覽機(jī)構(gòu)，有老人機(jī)構(gòu)，有老人住宅，有420個(gè)房間，老人養(yǎng)護(hù)有100床，還有日間監(jiān)護(hù)，還有公園、綠地等等。

這是用公家的土地做投資，跟民間的專業(yè)做結(jié)合。臺(tái)灣有一個(gè)問題就是說有932家小型機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)因?yàn)橐?guī)模太小，量實(shí)在是很大，占了整個(gè)臺(tái)灣的老人機(jī)構(gòu)的86.3%，螞蟻多了可以把大象抬走，也是很有力量的。這些都是很小的，都是20床、30床，30床以下的占了64%，其實(shí)這是沒有效益的。這樣的狀況怎么辦呢？我們說應(yīng)該鼓勵(lì)他們要朝著社區(qū)化、多家聯(lián)手經(jīng)營(yíng)的方式經(jīng)營(yíng)。但是我們也知道不是那么好做。

在這樣的局面下，我們鼓勵(lì)他們?nèi)プ龆鄬蛹?jí)的方式，使用連鎖的經(jīng)營(yíng)，但是我們也知道這是很不容易的，但是將來勢(shì)必要這么做。剛剛我們?nèi)毡窘淌诖笤慌d先生提到了失智的問題，每一個(gè)老人都是單人床，而且是12間單人床為一個(gè)組織，未來一定有市場(chǎng)，因?yàn)槭е翘珖?yán)重了，但是我們有規(guī)定，要單人化，照顧人員一定要是臺(tái)灣本島的人，為了他們?nèi)菀诇贤ā＿@樣高各人力成本，高設(shè)備的成本之下，我也不知道怎么經(jīng)營(yíng)，老人付得起這個(gè)費(fèi)用嗎？這是一個(gè)問題，現(xiàn)在大家都在那兒看著，暫時(shí)沒有人當(dāng)?shù)谝恢话桌鲜蟆?/p>

產(chǎn)業(yè)化的趨勢(shì)整個(gè)來講是社會(huì)獨(dú)立的定位，我就拿三機(jī)構(gòu)試探一下是不是產(chǎn)業(yè)化。第一，銀發(fā)族跟飯店式的經(jīng)營(yíng)組合。住進(jìn)去要600萬，如果到海那邊要加倍，一千多萬，當(dāng)時(shí)定位為高級(jí)公寓。這個(gè)經(jīng)營(yíng)也很成功，但是問題是這個(gè)房子當(dāng)初在蓋的時(shí)候是準(zhǔn)備蓋住宅，后來生意不好，改成了老人院，也很成功。這個(gè)房子蓋的時(shí)候土地有銀行貸款，房子也有建筑貸款，這個(gè)房子比如說15億臺(tái)幣，肯定是轉(zhuǎn)投資了，很多是轉(zhuǎn)投資失敗了，失敗的話怎么辦呢？一定會(huì)產(chǎn)生問題，所以臺(tái)灣的內(nèi)省部不允許抵債。這樣的狀況下，住在里面的老人就要像住飯店拿發(fā)票一樣。他們都是金字塔頂端的那一塊人，照顧的也很好，很有口碑。但是問題來了，因?yàn)槭翘厥獾囊环N，里面的人會(huì)老化，年紀(jì)都80歲了，這個(gè)樓里的人越來越多，所以那些服務(wù)員一個(gè)一個(gè)的進(jìn)來，而且各個(gè)國(guó)家都有，印尼的，菲律賓的，越南的都有，好像一個(gè)大雜院一樣。所以必須要做成一個(gè)聯(lián)盟才能提升競(jìng)爭(zhēng)力，這是他們考慮的一個(gè)問題。

第二個(gè)是跟養(yǎng)生、醫(yī)療式經(jīng)營(yíng)組合。長(zhǎng)庚養(yǎng)生春是200信號(hào)年創(chuàng)立的，臺(tái)塑是以養(yǎng)生做主題的，這個(gè)跟剛才的案例比起來，差很多，是從20-30萬之間，剛才的是500、25/39 600萬，差很多錢。好像也不怎么成功，有人稱為是失敗的案例，為什么失敗呢？因?yàn)槟敲炊嗄曜〉娜瞬坏揭话耄@樣的情況下讓其他企業(yè)主想投資的不敢投資。

第三種就是我們自己的恒安，我們沒有什么權(quán)，我們利用我們的專利跟政府的資源做連接，我們采取多點(diǎn)的連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，財(cái)產(chǎn)本金就是社會(huì)福利，不像公司沒有辦法股票上市，沒有辦法籌措資金，我們?nèi)〉谜男湃危龊献鳎贿^環(huán)境都很好，地點(diǎn)都不錯(cuò)，而且空間也很大，所以容易達(dá)到一個(gè)順勢(shì)擴(kuò)展的局面。

這樣的狀況下，通過這樣的競(jìng)爭(zhēng)快速的去發(fā)展經(jīng)濟(jì)規(guī)模，很多的財(cái)團(tuán)，包括臺(tái)塑也是大財(cái)團(tuán)，我們跟他們做競(jìng)爭(zhēng)，坦白的講我們要努力，我們臺(tái)灣的很多專家對(duì)我們的發(fā)展很有興趣去研究，認(rèn)為有一個(gè)象征的指標(biāo)性的意義。

這樣的狀況未來還是有變數(shù)的，會(huì)產(chǎn)生很大的影響，也會(huì)有很大的挑戰(zhàn)，未來怎么樣就靠運(yùn)氣和智慧，我就簡(jiǎn)單的報(bào)告到這里，謝謝。

【主持人周燕珉】：剛才陳先生講了一些臺(tái)灣機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的情況，這些經(jīng)驗(yàn)非常值得我們學(xué)習(xí)，因?yàn)楸緛淼貐^(qū)的發(fā)展在我們前面一步，另外他們老人的情況也跟我們這邊是比較接近的，所以他的這種管理的模式和做法，成功和示范的經(jīng)驗(yàn)都對(duì)我們有參考的意義。前幾個(gè)月我們剛?cè)ミ^臺(tái)灣，參觀了各種類型的老人院，收獲特別的大，很多經(jīng)營(yíng)模式方面比別的國(guó)家更加容易接近。今天由于時(shí)間的關(guān)系，也沒有來得及講的更多，將來有機(jī)會(huì)我們會(huì)再請(qǐng)陳理事長(zhǎng)。

下面邀請(qǐng)?zhí)旖蚴喧Q童老年福利協(xié)會(huì)常務(wù)副理事長(zhǎng)方嘉珂先生為大家介紹在國(guó)內(nèi)的現(xiàn)代養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的一些運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。方嘉珂先生是鶴童老人院的創(chuàng)始人，經(jīng)歷了十年的艱辛使鶴童老人院由一所發(fā)展成為了五所，為我國(guó)民辦非營(yíng)利性的社會(huì)養(yǎng)老行業(yè)和老人養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展探索出了一條新路，現(xiàn)在有請(qǐng)方先生！

【方嘉珂】：按照我的理解，今天的論壇是中國(guó)最有錢階層和未來最有錢階層的論壇。周教授是我們中國(guó)老年建筑設(shè)計(jì)的先行者和第一人，我很榮幸今天能夠做最后這一段匯報(bào)。談不上經(jīng)驗(yàn)，我想更多的是應(yīng)該有一點(diǎn)反思，特別是聽了從上午到剛才的各位嘉賓的演講之后，我想講三點(diǎn)。

第一，把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的由來和演變的過程簡(jiǎn)單的描述一下。

第二，我們大陸目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀評(píng)析。

第三，向老年房地產(chǎn)商建三言。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的由來與演變，按照我的研究，特別是剛才臺(tái)灣的陳先生談到的，因?yàn)槲覀兇箨懞团_(tái)灣基本上是同宗同族，概念基本上是一致的，他們康熙年間就有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)了，我的理解是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)源于長(zhǎng)期照護(hù)，長(zhǎng)期照護(hù)又源于照護(hù)，照護(hù)又源于照顧。有人的存在就開始有了照顧的問題，當(dāng)然不限于老人。當(dāng)照顧的問題解決需進(jìn)一步對(duì)解決的方案有更高的要求的時(shí)候，比如說滿足感、舒適度、安全的考慮，這樣的話配套而來的一些監(jiān)督、實(shí)務(wù)一些設(shè)計(jì)，照護(hù)就應(yīng)運(yùn)而生了。何為照護(hù)？照護(hù)是要針對(duì)目標(biāo)的照料與護(hù)理，應(yīng)該是照顧、陪同、守護(hù)、監(jiān)督、管理甚至是控制。當(dāng)所涉及的內(nèi)容單純，時(shí)間不長(zhǎng)，一般就可以叫照顧了。但是當(dāng)所涉及的內(nèi)容復(fù)雜，時(shí)間長(zhǎng)了，配套的事項(xiàng)繁多的時(shí)候，則需以照護(hù)來決定

何為長(zhǎng)期照護(hù)，當(dāng)照護(hù)的時(shí)間變得長(zhǎng)，并且形成了專屬的內(nèi)容、領(lǐng)域和學(xué)科，形成的獨(dú)特的工作形態(tài)，創(chuàng)立了制度和體系的時(shí)候，那么長(zhǎng)期照護(hù)就開始產(chǎn)生了。比如說照護(hù)的執(zhí)行，誰來執(zhí)行？專業(yè)的要求，照護(hù)的實(shí)點(diǎn)，執(zhí)行的時(shí)程，資源的耗用，質(zhì)量管理，以26/39 及相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)、監(jiān)督等配套的問題出現(xiàn)時(shí)，長(zhǎng)期照護(hù)是了解、掌握、滿足需求者的需要，對(duì)需求者提供醫(yī)療、保健、護(hù)理、社工、康復(fù)、心理、營(yíng)養(yǎng)、藥事、管一等系列服務(wù)。長(zhǎng)期照護(hù)現(xiàn)在理論上又分為居家式、社區(qū)式、機(jī)構(gòu)式，甚至延伸到長(zhǎng)久性的設(shè)計(jì)和特殊的照顧服務(wù)。比如說對(duì)臨終關(guān)懷的照護(hù)、癡呆人的招護(hù)。機(jī)構(gòu)式的長(zhǎng)期照護(hù)是指長(zhǎng)期需要照護(hù)老年人、殘疾人，住宅為實(shí)現(xiàn)特殊目的而設(shè)置的建筑空間內(nèi)，提供全天后的綜合性包括住宿、護(hù)理等機(jī)構(gòu)式的服務(wù)。

能為需要密集照護(hù)的老年人提供完整且高密度的專業(yè)照護(hù)的業(yè)態(tài)，而且還能減輕家屬在精神和體力上的負(fù)擔(dān)，凡是依賴程度較高，沒有家庭和社區(qū)照顧資源的老年人，都是機(jī)構(gòu)式照護(hù)的對(duì)象。

機(jī)構(gòu)式和社區(qū)式、居家式的比較。從發(fā)達(dá)國(guó)家的地區(qū)經(jīng)驗(yàn)來看，最早被考慮和建置的應(yīng)該是機(jī)構(gòu)式，之后才往居家式和社區(qū)式發(fā)展。機(jī)構(gòu)式在長(zhǎng)期照護(hù)中所占的比例大約是停留在3：7，或者是2：8。此種比例具有普遍性、終極性、必然性、合理性、方便性，重要性難以替代。在成本效益上，機(jī)構(gòu)式也最為合適。機(jī)構(gòu)式在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、拓展制最大，就接近了社區(qū)式，而社區(qū)式規(guī)模精致，就接近了機(jī)構(gòu)式。機(jī)構(gòu)式的比例雖然可能變小，但是不可或缺。前兩者的比重越大，在機(jī)構(gòu)式的基礎(chǔ)上延伸服務(wù)乃理所當(dāng)然。機(jī)構(gòu)式是前兩者服務(wù)的基礎(chǔ)和平臺(tái)。

結(jié)論，由照顧衍生出照護(hù)，照護(hù)又衍生出了長(zhǎng)期照護(hù)，最后形成了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這是第一點(diǎn)。

第二個(gè)問題談一談養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀和評(píng)戲。量少、言微、位卑、差錢、法無。

第一，量少，社會(huì)福利社會(huì)化以前，只有政府對(duì)三無老年人和城市福利院和鄉(xiāng)村敬老院的存在。社會(huì)福利社會(huì)化以后，城市的社會(huì)力量開始介入，但是與高速增長(zhǎng)的老年人需求相比差距甚遠(yuǎn)，床位數(shù)至少應(yīng)該達(dá)到老年人口比數(shù)的3-5，但是實(shí)際上只有1%。

按照沒有數(shù)量就沒有質(zhì)量的觀點(diǎn)，較比學(xué)校、醫(yī)院等類似的行業(yè)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還普遍處于低水平發(fā)展階段，存量太小的必然結(jié)果就是不能形成行業(yè)規(guī)模，更別提進(jìn)入社會(huì)主流行業(yè)。

第二，言微。存量少的直接后果就是行業(yè)發(fā)聲太小，特一是機(jī)構(gòu)式長(zhǎng)期照護(hù)老年人基本無音。當(dāng)然較比發(fā)聲大曾經(jīng)紅火一時(shí)的全國(guó)星光老年之家現(xiàn)在已經(jīng)成了昨日黃花，盡管又在改頭換面，演變成如今的日間照料中心，但是前途未卜。

比照我國(guó)每年兩會(huì)教育界、衛(wèi)生界在地方、全國(guó)人大的、政協(xié)的代表、委員名額，養(yǎng)老竟無界別，也就是說能為全國(guó)近2億老年人說話的人沒有。

第三，位卑。突出表現(xiàn)是從業(yè)人員以退休、進(jìn)城和下崗失業(yè)人員為主要從業(yè)者及從業(yè)者與家庭保姆和醫(yī)院護(hù)工并沒有較大區(qū)別。位卑導(dǎo)致從業(yè)者寡。要實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從業(yè)人員專業(yè)化、職業(yè)化、行業(yè)華的目標(biāo)，從業(yè)者高學(xué)歷、高福利和高待遇至關(guān)重要。

第四，差錢。社會(huì)的投資趨向是如何使投入產(chǎn)出利潤(rùn)最大化，不將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的指標(biāo)，不享與教育、醫(yī)療等行業(yè)同等的待遇，就總處于差錢的狀態(tài)。

導(dǎo)致資本遲遲不盡入的還有所謂的非盈利，加上原有政府直接舉辦的以樣板自居的利益九屆，就是說很多民間資本進(jìn)不來，在我的理解當(dāng)中，非盈利大家總體來講在我們的國(guó)民當(dāng)中搞的不大明朗，認(rèn)為非盈利就是白往里放錢，出不來。剛才臺(tái)灣，包括我理解的日本的體制內(nèi)都應(yīng)該占了絕大多數(shù)，但是那個(gè)里面并不意味著你不營(yíng)利。

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再有就是關(guān)于政府舉辦這一塊，大家剛才也看到了，日本好像根本就不提有關(guān)政府舉辦的概念，但凡和政府競(jìng)爭(zhēng)某個(gè)行業(yè)的時(shí)候，民間永遠(yuǎn)是敗將。已經(jīng)進(jìn)入或者是準(zhǔn)備進(jìn)入的資本也常常是限制于社會(huì)責(zé)任和獻(xiàn)愛心的局面。我跟很多房地產(chǎn)商也接觸過，搞了一種建筑，最后說我獻(xiàn)愛心，來一塊地蓋一個(gè)不要任何匯報(bào)的機(jī)構(gòu)，在這種狀態(tài)下或者是裝裱自己，或者是與政府討價(jià)還價(jià)，甚至有贖原罪的心態(tài)。而這一切都源于沒有法律的歸宿。

第五，法無。立法始終是關(guān)鍵所在，但是迄今能算得上是法的僅為3672字的老年人權(quán)益保障法。該法又是15年前，1996年頒布，單就內(nèi)容論還沒有涉及有關(guān)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的內(nèi)容，明顯時(shí)過境遷。我研究過臺(tái)灣的社會(huì)福利法，把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)都寫出來了，可見規(guī)范之新和之細(xì)。我們呼喚新的能夠涉及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的法律法規(guī)盡早出臺(tái)。

關(guān)于出臺(tái)護(hù)理保險(xiǎn)法，也應(yīng)該盡早的納入國(guó)策層面，錢從哪里來勢(shì)必會(huì)成為主要問題。我們還期盼著養(yǎng)老護(hù)理人員法，德國(guó)有，臨終關(guān)懷法，德國(guó)有。我們業(yè)內(nèi)呼喚非常大，我以為跟前面講的所有的內(nèi)容都相關(guān)，這個(gè)法在發(fā)達(dá)國(guó)家沒有。結(jié)論應(yīng)該倒著說，由于我們的法無，所以導(dǎo)致了差錢，由于差錢，導(dǎo)致了位卑，導(dǎo)致了言微，最后導(dǎo)致了量少。

第三，向老年房地產(chǎn)商建三言。底層建院重布局，長(zhǎng)期照護(hù)重設(shè)計(jì)，建管分離重分工。

第一言，底層建院重布局。我們今天沒有請(qǐng)香港的嘉賓，一線大城市要學(xué)香港，高層建筑的底層，1-3層都可以用來做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，老人與子女們同住在一棟樓內(nèi)感覺良好，跟我們以上發(fā)言者談的什么老少居一系列的東西差不多，香港或者是說拉到我們北京、上海這種超大型城市，地如此緊張的情況下，我們的高層底商是我們的特點(diǎn)，只要蓋高層政府就蓋底商，我覺得應(yīng)該學(xué)香港，高層底面建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。學(xué)習(xí)美國(guó)，大動(dòng)干戈到城郊打造所謂的養(yǎng)老設(shè)施，老年城的做法應(yīng)該有一些質(zhì)疑。就規(guī)模論也不會(huì)是越大越好。剛才臺(tái)灣的陳理事長(zhǎng)也談到這個(gè)問題，要強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)中的骨干和寶塔尖的地位，同時(shí)會(huì)對(duì)居家和社區(qū)服務(wù)有必然的輻射作用，而不是相反。絕不是補(bǔ)充作用。可喜的是我們國(guó)家已經(jīng)在轉(zhuǎn)變，上午有的專家提到了咱們幾年前的提法，居家為基礎(chǔ)，最后機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充，現(xiàn)在民政部已經(jīng)改變提法了，發(fā)改委提出來了機(jī)構(gòu)為支撐，我以為還不夠，還應(yīng)該是形成骨干，中午我跟臺(tái)灣的陳理事長(zhǎng)交談的時(shí)候，他非常同意我的觀點(diǎn)，因?yàn)樗臋C(jī)構(gòu)就是骨干，同時(shí)輻射了相當(dāng)多的社區(qū)和居家。

還要評(píng)估日間照料中心，晚間空間資源的浪費(fèi)的存在，香港很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)在都在改變，由過去的建日間中心現(xiàn)在劃歸為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因?yàn)橥砩祥e置了。我們現(xiàn)在不管這些，說做一件事全面鋪開，最后再說不行再關(guān)，是一個(gè)很大的問題。還要評(píng)估居家服務(wù)人員資源浪費(fèi)之存在，如果用外地的打工妹可以不考慮，但是對(duì)于照料高齡的或者是高端的概念，那是解決不了問題的。

第二言，長(zhǎng)期照護(hù)重設(shè)計(jì)。對(duì)什么是高端老年人的定義要重新明確，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要是面向需要長(zhǎng)期照護(hù)的老年人，所謂高端由此而來。用有錢和無錢來定高端、低端，不斷會(huì)導(dǎo)致養(yǎng)老行業(yè)的混亂，甚至還會(huì)沖擊其他行業(yè)，比如說酒店業(yè)，有錢的人，自理的人可以周游四海，可以到各種酒店去住，如果我們給他打造的是所謂的老年的酒店，將來的麻煩恐怕第一個(gè)抗議的就是酒店業(yè)，我不知道在座有沒有酒店業(yè)的，除非你轉(zhuǎn)型。在臺(tái)灣有一家轉(zhuǎn)型，但是最后又陷入了危機(jī)，好像我的理解是那樣的，何去何從還是問號(hào)。

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因?yàn)榻鉀Q需要長(zhǎng)期照護(hù)老年人支付能力不足的問題，首要責(zé)任人是誰？是政府，其次是誰？是保險(xiǎn)公司。老年人所接受的社會(huì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是一致、公平、公開和公正的，不應(yīng)讓錢把老年人劃分為所謂的高端和低端。這在德國(guó)非常的明顯，德國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有錢人正常進(jìn)入，沒錢人該誰補(bǔ)誰補(bǔ)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建筑設(shè)計(jì)和配套設(shè)施必須是定位于長(zhǎng)期照護(hù)老年人的專業(yè)化設(shè)計(jì)。我走了很多地產(chǎn)商建的所謂的老年公寓，當(dāng)然很多是改建的，后來我跟周教授講，反功率極高，因?yàn)樘粚I(yè)了。

第三言，建管分離重分工。能建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的未必能繼續(xù)管好，長(zhǎng)期照護(hù)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，今后的走向必然要由專業(yè)化、職業(yè)化和行業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)來完成。

鶴童在托管養(yǎng)老機(jī)構(gòu)方面已經(jīng)走出了一條成功之路，比如說在北京月壇街道敬老院已讓其扭虧為盈，為了與市場(chǎng)接軌，鶴童與奧地利合資成立了一個(gè)公司，并在香港注冊(cè)，在引進(jìn)國(guó)際的管理模式和團(tuán)隊(duì)打造優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)方面鶴童愿意與在座的老年房地產(chǎn)投資者、建設(shè)者和所有者精誠(chéng)合作。

由機(jī)構(gòu)的演變是照顧演變成為了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在的基本情況是立法是主要問題。我就說這些，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：剛才方先生給我們理清的許多的概念，講的特別的清晰，因?yàn)樗碓诘谝痪€，可能特別了解現(xiàn)在市場(chǎng)的情況和老年機(jī)構(gòu)建設(shè)的情況，提出了很多深刻的問題，也值得我們深思。這個(gè)跟政府、開發(fā)商以及學(xué)者都是密切相關(guān)的，需要大家共同努力。后面又提出了一些建議，可以說是非常具有實(shí)際的意義的，特別有現(xiàn)實(shí)意義，可以很好的借鑒。

下面進(jìn)入我們的論壇時(shí)間，有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)副總經(jīng)理、中國(guó)土地交易促進(jìn)聯(lián)盟常務(wù)副秘書長(zhǎng)郝衛(wèi)東先生主持！

主持人】：養(yǎng)老地產(chǎn)高端對(duì)話現(xiàn)在開始，有請(qǐng)對(duì)話主持人中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)副總經(jīng)理、中國(guó)土地交易促進(jìn)聯(lián)盟常務(wù)副秘書長(zhǎng)郝衛(wèi)東先生！

【主持人郝偉東】：首先我們要以熱烈的掌聲給到周教授，今天我本人也得到了非常好的學(xué)習(xí)，也是非常難得的一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研討會(huì)，讓我們以熱烈的掌聲感謝清華大學(xué)周教授的主持。

下面我們的對(duì)話將圍繞著城市和房地產(chǎn)選址這樣一個(gè)角度開始，首先有請(qǐng)山東省文登市副市長(zhǎng)譚遠(yuǎn)國(guó)；有請(qǐng)清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)袁昕；太陽城集團(tuán)董事長(zhǎng)朱鳳泊先生；臺(tái)灣老人福利協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)陳立基先生；香港大唐金融集團(tuán)大陸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人陳輝先生。

我們今天的主題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)，上午我們聽到了很多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)包括養(yǎng)老住宅非常專業(yè)的研討。我們今天報(bào)名參會(huì)的大概90%是地產(chǎn)商，由此可見我們國(guó)內(nèi)總活躍的房地產(chǎn)業(yè)非常關(guān)注這個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景。談到房地產(chǎn)，第一就是選址，房子的價(jià)值第一是地段，房地產(chǎn)發(fā)展的第一個(gè)問題就是選址，在哪兒做項(xiàng)目。第二個(gè)我今天聽到了一個(gè)信息，我們這次來參會(huì)的有四個(gè)城市，這四個(gè)城市各有各的特點(diǎn)，城市也在思索，也在非常的關(guān)注這樣一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

我們這次對(duì)話的嘉賓有政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商組成，正好構(gòu)成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游的結(jié)構(gòu)，我想今天我們的對(duì)話為了使得主題比較集中，我們以文登作為一個(gè)案例，如何使得房地產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和城市的戰(zhàn)略選擇結(jié)合在一起。背景就是文登市最近剛剛在全市形成了一個(gè)城市新的戰(zhàn)略，就是要打造中國(guó)第一個(gè)養(yǎng)生29/39 之都，作為一個(gè)城市，舉全市之力把養(yǎng)老、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)作為城市未來發(fā)展的方向，首先有請(qǐng)譚市長(zhǎng)給我們介紹一下養(yǎng)生之都的戰(zhàn)略定位。

【譚遠(yuǎn)國(guó)】：各位朋友，大家可能是對(duì)文登不熟悉，我先簡(jiǎn)單的介紹一下文登，文登是威海下屬的一個(gè)縣級(jí)市，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣里排第14名，這是文登的情況。剛才郝總給大家介紹了文登目前正在打造一個(gè)養(yǎng)生之都，為什么要打造養(yǎng)生之都呢？我們總結(jié)了八大養(yǎng)生資源，三大優(yōu)勢(shì)。

八大養(yǎng)生的資源：第一，文登這個(gè)地方南靠黃河，有一座山，海拔923米，有海有山，這個(gè)地方一年四季分明，夏天比較涼爽，28、29度，冬天又不冷，一般在零度左右，氣侯非常好，非常適合養(yǎng)生。

第二，空氣好。文登這個(gè)地方優(yōu)質(zhì)的空氣優(yōu)良達(dá)到百分之百，優(yōu)質(zhì)的天氣達(dá)到190天，這是全國(guó)比較稀有的。特別是空氣中含有著負(fù)氧粒子特別高，能達(dá)到11000個(gè)，這個(gè)是空氣中的維生素，所以很適合養(yǎng)生，所以說文登是一個(gè)天然的氧吧。

第三，文登有獨(dú)特的海洋的資源優(yōu)勢(shì)。我們文登有156公里的海岸線，特別是有12公里的天然浴場(chǎng)，特別是海邊還有防護(hù)林，非常適合養(yǎng)生。

第四，我們具有溫泉的資源。文登是中國(guó)的溫泉之都，我們文登有五處溫泉，溫度在65-77度之間，溫泉當(dāng)中含有各種微量元素，陰離子、陽離子，對(duì)調(diào)解神經(jīng)功能，增強(qiáng)免疫力非常有好處。

第五，食品養(yǎng)生。文登這個(gè)地方物產(chǎn)非常豐富，小麥、玉米、地瓜、花生、大豆，特別是我們生產(chǎn)的西洋參特別好。在文登這個(gè)地方海產(chǎn)品非常豐富，我們除了吃五谷雜糧以外主要是吃海鮮，吃各種貝類，海產(chǎn)品特別豐富

第六，文化養(yǎng)生。文登名字的由來是秦始皇到文登去尋找長(zhǎng)生不老之藥，在這里特別盛行的是道教文化，想當(dāng)年王重陽率領(lǐng)其他弟子走過千山萬水，想找一個(gè)長(zhǎng)生不老的地方，最后選擇在了文登，這兒的道教養(yǎng)生文化比較豐富。

第七，森林養(yǎng)生。我們這里有一個(gè)國(guó)家森林公園，還有一個(gè)省級(jí)的森林公園，我們的森林覆蓋率可以達(dá)到46%，我們的森林養(yǎng)生的資源非常好。

第八，醫(yī)療養(yǎng)生。文登作為一個(gè)縣級(jí)市我們有兩所三級(jí)醫(yī)院，特別是文登有一個(gè)骨科醫(yī)院，是中國(guó)的三大骨科醫(yī)院之一，特別是院長(zhǎng)是我們山東省的泰山學(xué)者，骨科醫(yī)院主要是治療腰疼、背疼。

三大優(yōu)勢(shì)，第一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因?yàn)檫@個(gè)地方是環(huán)渤海圈，在青島、煙臺(tái)和威海中間。另外一個(gè)是交通優(yōu)勢(shì)，特別是威海的機(jī)場(chǎng)就在文登的境內(nèi)，到北京來50分鐘，特別是到韓國(guó)首爾，韓國(guó)的釜山40分鐘，有兩條高速公路，還有鐵路，特別是目前的膠東半島有一條高速鐵路，完工之后文登到青島到煙臺(tái)只要半個(gè)小時(shí)，這是交通的優(yōu)勢(shì)。還有一個(gè)是土地優(yōu)勢(shì)，這么好的資源，大家都知道土地是我們的基本國(guó)策，你沒有土地有再好的資源沒有辦法開發(fā)，而文登這里有很多的開發(fā)資源。

還有三大地域，第一是目前中國(guó)逐步的走向老齡化時(shí)代，我們文登可以達(dá)到15%。世界衛(wèi)生組織調(diào)查研究，亞健康的人員達(dá)到了70%，這樣的人員特別多。還有我們現(xiàn)在生活水平不斷的提高，原來是解決溫飽，最近幾年是逐步想解決住房，解決汽車，第三次消費(fèi)高潮就是養(yǎng)生。

八大資源，三大優(yōu)勢(shì)來支撐我們要打造一個(gè)中國(guó)的養(yǎng)生之都，溫泉、海洋、森林樣樣都有，這在全國(guó)是獨(dú)一無二的，我們還是長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，百歲以上的老人有47歲，國(guó)家30/39 優(yōu)秀旅游城市，國(guó)家園林城市，這些稱號(hào)都有。所以我們決定要打造一個(gè)中國(guó)的養(yǎng)生之都。

【主持人郝偉東】：這個(gè)城市的養(yǎng)生條件，自然條件真的是相當(dāng)?shù)暮茫f了這么多的優(yōu)勢(shì)，給我印象很深刻的是秦始皇要去那兒求仙，道家要在那兒選址，長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)是一個(gè)硬道理，一個(gè)地方如果人是長(zhǎng)壽的，說明這個(gè)地方是非常適合人類居住的。

其實(shí)我們國(guó)內(nèi)有很多這樣的地方，非常適合做這樣的產(chǎn)業(yè)，剛才譚市長(zhǎng)還沒有介紹，還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，不是荒郊野嶺，是百?gòu)?qiáng)縣里面的第14位。

作為我們產(chǎn)業(yè)投資者的投資機(jī)遇怎么樣呢？下面我們有請(qǐng)朱總談一談。

【朱鳳泊】：文登市的情況確實(shí)是很吸引人，但是做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)我相信在全國(guó)各地像文登這樣的好地方很多，作為地產(chǎn)商做養(yǎng)老地產(chǎn)首先選擇的當(dāng)然是自然環(huán)境，但是更重要的是當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平。我們考慮通過十年的養(yǎng)老地產(chǎn)的投資建設(shè)，如果我們選擇一個(gè)城市做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的話，我們要看人均GDP是否達(dá)到了5000美元以上，如果不是這樣的話是不行的，我們憑空制造了一個(gè)閣樓，無人喝彩。我對(duì)文登的情況了解的不是太多，我們考慮現(xiàn)在比較成熟的劃了三條線。

第一條是中國(guó)的沿海，特別是東海、江浙這一代，福建、廣西。中線我們認(rèn)為是在重慶、四川。北線是北京、內(nèi)蒙、山西。大的趨勢(shì)來看，如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，從我個(gè)人的拙見來看向這三條線發(fā)展。

【主持人郝偉東】：其實(shí)有一個(gè)概念需要理清一下，文登是要做養(yǎng)生之都，養(yǎng)老是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)集群里面的一部分，更著眼的還是因?yàn)轲B(yǎng)老經(jīng)過分析因?yàn)槔夏耆说男袆?dòng)能力，包括本地市場(chǎng)的支撐的問題，因此這個(gè)城市的希望在外部市場(chǎng)，外部市場(chǎng)現(xiàn)在還看不到以養(yǎng)老成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)的核心，而是養(yǎng)生。我們之前袁院長(zhǎng)沒有參與過他們的策劃和規(guī)劃，他是參照著一個(gè)國(guó)際養(yǎng)生城市的案例，吸引的是城市亞健康人群，包括中青年。養(yǎng)生跟養(yǎng)老的關(guān)系是城市配置一個(gè)養(yǎng)生的旅游業(yè)和養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)集群，養(yǎng)生的培訓(xùn)服務(wù)業(yè)，養(yǎng)生的文化業(yè)，養(yǎng)生的社會(huì)制造業(yè)，同時(shí)又為養(yǎng)老提供了非常好的條件。

中午我跟岳成老年事業(yè)開發(fā)中心的趙總聊了一下，他們也在做一些關(guān)于候鳥式老假養(yǎng)生的項(xiàng)目，不是純粹養(yǎng)老的課題，而是能夠有移動(dòng)的跟退休經(jīng)濟(jì)有關(guān)系的一部分客群。關(guān)于養(yǎng)生這一塊，一會(huì)兒我想再聽聽周總的意見。中午我也跟陳理事長(zhǎng)聊了一下，這種著眼于外部市場(chǎng)的養(yǎng)生城市有很多的案例，您提到了泰國(guó)，請(qǐng)您給我們介紹一下泰國(guó)的情況。

【陳立基】：泰國(guó)的外貿(mào)部到我們單位來參觀，我問他們的主要目的是什么？他們說泰國(guó)要發(fā)展，要發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，我問他們的優(yōu)勢(shì)在哪里？他說沒有天然災(zāi)害，土地便宜，人工也便宜，人民親和力又很好。以前我曾經(jīng)聽過北歐的人到泰國(guó)一下飛機(jī)就跪下，因?yàn)樘娣耍麄冇X得很感動(dòng)，那都是優(yōu)勢(shì)了。這是7、8年前的事了。

剛才聽到了文登市長(zhǎng)的介紹，我就在想發(fā)展養(yǎng)老范圍比較窄，養(yǎng)老只是其中一部分，條件這么好，應(yīng)該是發(fā)展觀光，觀光是無煙囪的工業(yè)，發(fā)展的好自由也會(huì)把養(yǎng)生這一塊拉進(jìn)來，千萬不要鋪的太大，不然的話很難收拾。

【主持人郝偉東】：正好請(qǐng)?jiān)洪L(zhǎng)接著聊一下，因?yàn)榍迦A參與了文登養(yǎng)生的策劃，在您的觀念里面，一個(gè)養(yǎng)生之都應(yīng)該是一個(gè)什么樣的產(chǎn)業(yè)集群呢？整個(gè)城市在策略、規(guī)劃和空間上，包括資源的梳理方面應(yīng)該是怎么樣的呢？

31/39 【袁昕】：今天是從養(yǎng)老擴(kuò)大到養(yǎng)生的主題，我談一談作為一個(gè)城市規(guī)劃者和建設(shè)者的專業(yè)人員的角度談規(guī)劃和設(shè)計(jì)，大概有兩個(gè)層面，一個(gè)是規(guī)劃，一個(gè)是設(shè)計(jì)。

從規(guī)劃來講，我們很高興能夠和文登市合作，來進(jìn)行探討這方面的發(fā)展的趨勢(shì)。通常來講我們上來要先探討城市的定位，人口發(fā)展的規(guī)模，現(xiàn)在我們希望把人口規(guī)模做大，希望能夠把土地的規(guī)模做大，更多的是城市的運(yùn)營(yíng)或者是城市的經(jīng)營(yíng)，但是背后是人口的集聚，很多城市是把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為我們城市未來發(fā)展的一個(gè)重要的目標(biāo)，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)的對(duì)象又是誰呢？我覺得隨著人口壽命的逐漸的延長(zhǎng)，老年人所占的比例越來越高了。文登看到了自己在這一塊可以有很好的發(fā)展前景，以這樣的方式去吸引更多的人來到這里，對(duì)促進(jìn)他的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到很好的作用。

從設(shè)計(jì)上來講，包括剛才作報(bào)告中談到的老年的住宅是專業(yè)的設(shè)計(jì)，確實(shí)從這樣的設(shè)計(jì)上來講我們分為幾塊，實(shí)際上都在做規(guī)劃和發(fā)展。老年住宅有很多專業(yè)性的需求，這方面確實(shí)也需要很專業(yè)的團(tuán)隊(duì)去配合，這一點(diǎn)我們也是在做一些研究，也希望把我們的這些研究成果轉(zhuǎn)化成在市場(chǎng)上或者是在實(shí)際當(dāng)中能夠落地的，能夠讓大家有更多感受的條件。我們也是希望可以做一個(gè)上下游的配合工作。謝謝。

【主持人郝偉東】：下面我想問一下大唐金融的陳總，陳總我先給您提供一些數(shù)據(jù)。近20年以來，美國(guó)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)了36倍，日本增長(zhǎng)了32倍，歐洲各國(guó)以17%的比例在增加，中國(guó)的養(yǎng)生保健這樣一個(gè)健康產(chǎn)業(yè)是以每年15%-30%的速度在增加。據(jù)美國(guó)專家和財(cái)富雜志預(yù)測(cè)，在十年內(nèi)，全球養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)將達(dá)到10億美金的總產(chǎn)值，中國(guó)是1萬5000億的份額。在聊這個(gè)話題之前，我正好也聽到了清華規(guī)劃院的一個(gè)報(bào)告，什么是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)呢？跟養(yǎng)老的關(guān)系是什么呢？養(yǎng)老是里面的一部分，但是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)是非常龐大的一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，都跟健康和生命有關(guān)系，這里有養(yǎng)生的旅游業(yè)，像三亞可以到那兒度假，非常好的環(huán)境。也有稍微高端人群養(yǎng)心，比如說重慶的縉云山，每個(gè)人去那兒養(yǎng)養(yǎng)心，這樣一種養(yǎng)心之旅至少要花1500-2000元。瑞士是健康之旅，不管是抗衰老的打羊胎素還是像德國(guó)的溫泉小鎮(zhèn)，花費(fèi)都非常昂貴。印度有瑜珈，心靈靜修也可以達(dá)到每年20萬的游客。其實(shí)這些案例都屬于養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，我特別感興趣剛才大原教授講的日本的可以有助力的馬桶座椅，這些設(shè)備不知道誰來生產(chǎn)，這些也屬于養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的設(shè)備制造，包括深海魚油，包括一些生物制藥，一些生物技術(shù)萃取的養(yǎng)魚藥品，這都屬于養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的范疇。當(dāng)一個(gè)城市具備了這么全面的產(chǎn)業(yè)集群的時(shí)候，養(yǎng)老的條件無疑是非常的好，但是唯一要解決的是老年人的倫理問題，包括異地養(yǎng)老的問題，但是條件是具備了。因此把養(yǎng)生作為戰(zhàn)略，而不是把養(yǎng)老作為戰(zhàn)略。

作為金融機(jī)構(gòu)面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)，也面對(duì)各國(guó)包括國(guó)內(nèi)的眾多的案例，您從中有沒有看到一些投資的商機(jī)，或者是未來用哪種方式，無論是跟城市合作還是跟地產(chǎn)企業(yè)合作。

【陳輝】：這么多房地產(chǎn)商來到這個(gè)會(huì)議上，表示這個(gè)市場(chǎng)一定是有需求的。我們資本是尋求回報(bào)和收益，這么多房地產(chǎn)商來到這個(gè)會(huì)議上，說明他們也是尋求機(jī)會(huì)。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有一個(gè)講法叫拉動(dòng)內(nèi)需，老年人的養(yǎng)老需求其實(shí)可能是拉動(dòng)內(nèi)需的很大的一個(gè)部分，我們是這么看這個(gè)行業(yè)的發(fā)展的。

至于說到養(yǎng)生和養(yǎng)老，我認(rèn)為可能是一個(gè)延續(xù)，現(xiàn)在比較講養(yǎng)生的，人到中年了，也考慮養(yǎng)生，但是消費(fèi)最多的還是老年人群。我們的父母在養(yǎng)生中花的錢比他平時(shí)吃飯都要多，老年人有時(shí)候被養(yǎng)生品騙的很多，他們這方面有很大的需要。至于說涉及到文登的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，我認(rèn)為應(yīng)該講是觀光養(yǎng)生是一種方向，但是我認(rèn)為在養(yǎng)老中怎么定位，要在整個(gè)山東半島，大家經(jīng)常去山東的話，現(xiàn)在很多中級(jí)城市建得很好了，山東整個(gè)的產(chǎn)值在國(guó)內(nèi)也是靠前的，應(yīng)該定位周邊的城市跟他有一個(gè)同一個(gè)文化群的人有什32/39 么養(yǎng)老需要。如果想發(fā)展成像三亞這種形式不是不可能，但是必須要突出更多的優(yōu)勢(shì)，三亞的陽光和海岸線是別的城市不具備的，文登必須要拿出別人的城市不具備的東西才能吸引更遠(yuǎn)的游客。

所以我認(rèn)為做成一個(gè)地區(qū)性的養(yǎng)老的基地，同時(shí)也做成了一種全國(guó)的養(yǎng)生的中心，我認(rèn)為這是有可能的，我是這么一個(gè)看法。

我認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)是有很大的興趣，整個(gè)的產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)對(duì)我們來講會(huì)提供很大的商機(jī)，金融機(jī)構(gòu)是一個(gè)錦上添花的部門，我們也希望有機(jī)會(huì)介入，但是我們希望最主要是看到起碼能提供一個(gè)讓我們能認(rèn)可的經(jīng)營(yíng)模式，這個(gè)模式是可復(fù)制，可擴(kuò)大的，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)在這方面做更多的努力。

【主持人郝偉東】：說到金融，譚市長(zhǎng)，我昨天跟您聊，現(xiàn)在有幾個(gè)基金對(duì)文登投資非常感興趣，說是今天晚上就要跟您溝通一下基金在文登投資的規(guī)劃和設(shè)想，您現(xiàn)在可以簡(jiǎn)單給我們透露一下大致是一個(gè)什么樣的情況嗎？

【譚遠(yuǎn)國(guó)】：大家對(duì)文登的資源和地理位置都不太熟悉，對(duì)于打造成一個(gè)養(yǎng)生之都大家都產(chǎn)生了懷疑。我們逐步發(fā)現(xiàn)了我們文登資源的優(yōu)質(zhì)性，所以政府加上我們的有關(guān)專家共同謀劃，利用我們的優(yōu)勢(shì)資源，打造一個(gè)養(yǎng)生之都。我們目前的策劃工作已經(jīng)和清華大學(xué)城市規(guī)劃院合作，我們會(huì)按步驟來實(shí)施。剛才我聽有一位老總說文登可能是一個(gè)區(qū)域性的養(yǎng)老基地，這不是我們的方向，文登這個(gè)地方的海洋資源非常的優(yōu)質(zhì)，有12公里的金色沙灘，海水一點(diǎn)污染都沒有。特別是在北方的沿海城市，有山有水有溫泉的地方很難找到。中國(guó)現(xiàn)在大部分海景開發(fā)的都差不多了，像這么優(yōu)秀的資源確實(shí)是不太多了。特別是文登的有一座山在膠東地區(qū)是第一高峰。這里面奇石、古木比比皆是，山清水秀，號(hào)稱是江北的九寨溝，這是一個(gè)非常有靈氣的地方，目前有幾個(gè)開發(fā)商都看重了這個(gè)地方，田園風(fēng)光非常的好。養(yǎng)生在中國(guó)是一個(gè)新興朝陽產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)生應(yīng)該說是與健康有關(guān)，人最珍貴的是健康，長(zhǎng)壽是我們的追求，怎么樣才能健康呢？要養(yǎng)生，要養(yǎng)心。我們目前為止要和幾個(gè)開發(fā)商對(duì)話，我們要打造一個(gè)田園風(fēng)光的景區(qū)，養(yǎng)生地產(chǎn)。我們的海邊從2007年開發(fā)，投入了28個(gè)億的基礎(chǔ)設(shè)施，供水、排水、供暖、供熱樣樣俱全，我們的養(yǎng)老地產(chǎn)馬上就可以開發(fā)了，希望大家能夠走進(jìn)文登，了解文登。

【主持人郝偉東】：您剛才也談了一個(gè)新的話題，養(yǎng)生之都，養(yǎng)生地產(chǎn)，或者是叫健康產(chǎn)業(yè)。健康產(chǎn)業(yè)不僅是地產(chǎn)商參與，朱總您除了是咱們中國(guó)最早做養(yǎng)老地產(chǎn)，為天下子女盡孝心的這樣一種理念，您有沒有關(guān)注過關(guān)于更寬的，關(guān)于健康產(chǎn)業(yè)的多元經(jīng)營(yíng)呢？還是純做養(yǎng)老地產(chǎn)的呢？

【朱鳳泊】：養(yǎng)生和養(yǎng)老并不矛盾，只是養(yǎng)生的概念更寬泛了，包括養(yǎng)老，還包括對(duì)于中年人，對(duì)于亞健康人的調(diào)整和調(diào)理。今天養(yǎng)老地產(chǎn)的論壇，我們把論壇的主題更寬泛化了，談到了養(yǎng)生，我想做一個(gè)案例分析，來看看我們中國(guó)的國(guó)情，是否能夠急功近利的做到。

大家了解美國(guó)有兩個(gè)城市相連，一個(gè)是圣地亞哥，一個(gè)是爾灣，爾灣這塊地用了一代半人的時(shí)間打造了一個(gè)城市，給這個(gè)城市賦予的內(nèi)容就是養(yǎng)老城。和它相連的是圣地亞哥，圣地亞哥有100、200年的歷史，圣地亞哥打造的就是養(yǎng)生城，這兩個(gè)城市的功能各不一樣，爾灣是一個(gè)非常好的成功案例，之所以成功還得益于美國(guó)是一個(gè)移民國(guó)家，人民從來不把自己住在這個(gè)地方稱為自己永久的地方。但是我們中國(guó)有5000年的歷史，我們居住在一個(gè)地方叫故土難離，很難靠一個(gè)概念，一個(gè)主題把人口集中到一個(gè)地方。所以說，如果我們要人為的打造一個(gè)養(yǎng)老城，除非有行政手段。比如說現(xiàn)在我們有幾個(gè)二線城市，現(xiàn)在政府已經(jīng)出臺(tái)了城市增容的政策。大家都知道呼和浩特，它現(xiàn)在的人口33/39 才180萬人，要在五年內(nèi)發(fā)展到350萬人，靠什么呢？靠引進(jìn)各種產(chǎn)業(yè)來把人口增容。這樣做是能夠做到的，而我們作為一個(gè)投資商，作為一個(gè)策劃，把一個(gè)地方人口增容，很難做到。

所以我們作一個(gè)選題的時(shí)候，一定不能離開中國(guó)的國(guó)情，中國(guó)的歷史。我覺得文登很好，我雖然沒有去過，但是我們也經(jīng)常有一些朋友談到文登，我想有一個(gè)建議，文登可以作為一種休閑度假產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，如果沒有了人口政策，沒有靠政策來搞人口增容的話，先不要說叫什么都，都是指人口永久或者是半永久的居住。投資那么大，還需要人來的話，我倒覺得圣地亞哥是一個(gè)成功的案例，養(yǎng)生內(nèi)容做的很多很多，圣地亞哥后來就成為了一個(gè)休閑度假圣地。我覺得我們的市長(zhǎng)可以把圣地亞哥的情況了解一下。

【主持人郝偉東】：我們今天其實(shí)是拋出了一個(gè)新話題，由養(yǎng)老說到了養(yǎng)生，今天畢竟還是養(yǎng)老地產(chǎn)，大家更多的關(guān)注還是關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，包括投資商、開發(fā)商，結(jié)合老齡化事業(yè)如何做，有哪些新的創(chuàng)新。作為臺(tái)灣在這方面做的是歷史比較久，經(jīng)驗(yàn)也比較豐富，您作為看待大陸的方興未艾的市場(chǎng)，臺(tái)灣的專業(yè)機(jī)構(gòu)有沒有想多和大陸合作投資養(yǎng)老地產(chǎn)呢？

【陳立基】：我在臺(tái)灣看過一個(gè)廣告，在臺(tái)灣有一個(gè)很有名的水庫，風(fēng)景也不錯(cuò)，旁邊蓋了一個(gè)飯店，這個(gè)飯店經(jīng)營(yíng)不好，后來轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老院。我自己在做這一行，他有車送大家去，我也去了，到現(xiàn)場(chǎng)我只聽?zhēng)拙湓捑椭来笞霾缓谩Ｋ麄冋f住在我這里的養(yǎng)老院，每天都吃活魚，我就知道這個(gè)理念很奇怪了，果然后來就沒有做起來。老人家有他的特性，老人家不喜歡離開原來住的地方，還有一個(gè)是社會(huì)關(guān)系，原來的社會(huì)關(guān)系他不喜歡斷掉了，讓他重新適應(yīng)一個(gè)環(huán)境，會(huì)造成他的選擇，他去玩一玩，去玩幾天，泡泡溫泉，吃一些養(yǎng)生的東西，這都是可以的，所以我是贊成發(fā)展觀光，空氣好，交通便利，又有海鮮，西洋參什么的，光從西洋參就可以發(fā)展很多的藥膳。

剛才有提到臺(tái)灣的臺(tái)塑的養(yǎng)生村，是王先生籌劃的，投資了100億下去，臺(tái)幣100億大概是人民幣20多億。我在念EMBA的時(shí)候，我和同學(xué)交換名片，我一看他是臺(tái)塑企業(yè)的高級(jí)主管，我就說現(xiàn)在養(yǎng)生做的怎么樣，他看了看我說學(xué)長(zhǎng)我知道你的意思，我們這是一個(gè)失敗的案例。不是他規(guī)劃的不好，王先生非常有眼光，買了一大塊土地，非常大，他把道路弄好了土地就可以值錢，但是在那兒蓋養(yǎng)生村，連接原來的醫(yī)院，這是一系列的連接。第一期是3750床，他們?cè)谝?guī)劃的時(shí)候到我們機(jī)構(gòu)不下十次，我就跟他們說不要蓋那么大，我看后來跟他們說沒有效。他們說沒有辦法，我們董事長(zhǎng)要做就要做大，如果做成功的話，三千多人住在里面每天救護(hù)車一叫，把人運(yùn)出去很恐怖的，還有去餐廳吃飯，餐廳會(huì)是很大的，所以要是小而美的，這樣成功了就可以復(fù)制。

【主持人郝偉東】：臺(tái)灣的專業(yè)機(jī)構(gòu)有沒有想在大陸進(jìn)行選址或者是合作呢？

【陳立基】：我知道有人來投資，但是做的很辛苦。

【主持人郝偉東】：為什么呢？

【陳立基】：好像是因?yàn)槎惖膯栴}，這個(gè)我不太清楚。在大陸投資的優(yōu)勢(shì)是人事費(fèi)比較低，因?yàn)樵谂_(tái)灣已經(jīng)做了二、三十年了，認(rèn)為經(jīng)營(yíng)管理很有優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該很有信心。一般也不做大，我們都不喜歡做的太大，做的太大就機(jī)構(gòu)化了，談不上什么溫馨照顧，越大越?jīng)]有辦法貼心服務(wù)。

【主持人郝偉東】：中午還提到了一個(gè)模式，每一個(gè)項(xiàng)目不要太大，不要機(jī)構(gòu)化，但是商業(yè)模式上可以做連鎖，可以在全國(guó)鋪點(diǎn)。

【陳立基】：建立品牌。

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【主持人郝偉東】：朱總您做這個(gè)歷史也比較久了，是一個(gè)代表性的企業(yè)，有沒有今后的商業(yè)模式是怎么樣的戰(zhàn)略布局呢？

【朱鳳泊】：我倒不是王婆賣瓜自賣自夸，太陽城到今天走了過十年，我想各位可以把它作為一個(gè)案例來分析，太陽城一共有1700個(gè)住宅單位，全部是銷售的，還有500個(gè)老年寄宿，就是租賃的房間有500個(gè)。按照一個(gè)房間兩個(gè)人的話，也有幾千位老人。現(xiàn)在太陽城無論是住宅還是租住，基本現(xiàn)在都是滿的，剛才提到了一個(gè)話題，說太大就不美，不溫馨，我有一個(gè)不同的見解。其實(shí)做什么事情沒有絕對(duì)化，在中國(guó)的國(guó)情下，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)找準(zhǔn)自己的一個(gè)模式，首先要符合一種大政，在大政下面我是投資人，我來說了算，這個(gè)說了算就是謀劃。謀劃的好就是一個(gè)好項(xiàng)目，也有成功的案例，也有失敗的，就在于我們做老年養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，我們?cè)趺磸慕Y(jié)構(gòu)上，在以后長(zhǎng)久發(fā)展上理清。

我們當(dāng)時(shí)把房地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為一對(duì)孿生兄弟，一對(duì)雙胞胎捆綁起來一起做，所以我們又賣房又租房，還提供服務(wù)。剛才最后一個(gè)主題發(fā)言者講最好建房的別管，找專業(yè)團(tuán)隊(duì)，我就犯這個(gè)大忌，從挖第一鍬土到今天又建又管，我覺得關(guān)鍵在于模式。

目前我們出臺(tái)的有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)政策的前提下，我們現(xiàn)在沒有什么捷徑可走，我倒覺得如果說養(yǎng)老地產(chǎn)是一片茂密的山林，我們要想到這個(gè)山林去，我們必須要經(jīng)過一片沼澤，我們是先挖土填滿了沼澤還是搭一個(gè)橋過去。我們有很多先驅(qū)者，包括我們學(xué)術(shù)界、理論界，我特別佩服周老師，太陽城里的好多戶型都是他的心血。作為開發(fā)商，在運(yùn)營(yíng)商怎么能夠取得成功？有很多政策的限制，有很多干預(yù)，有很多不明白，不清楚的地方，但是你作為開發(fā)商，你自己要明白，要清楚。比如說最難的，我們一直面臨著很困惑的問題，由于我們賣房，政府說你是開發(fā)商，你不是做老年的，由于我們又有租房，銀行就講你是做老年設(shè)施的，養(yǎng)老地產(chǎn)看不明白，貸款我也不給你。所以想得到政府支持的時(shí)候，由于你賣房，政府遠(yuǎn)離你。

最典型的北京市政府知道太陽城這個(gè)地方，當(dāng)時(shí)政府由一個(gè)副市長(zhǎng)帶隊(duì)來考察太陽城，先派了先遣隊(duì)來了太陽城以后回去匯報(bào)他是房地產(chǎn)商，市長(zhǎng)于是就不來了，也不做調(diào)研了。我們發(fā)展當(dāng)中有很大的資金需求，銀行說你這是老年項(xiàng)目，我們銀行目前不做這樣的貸款，你說作為開發(fā)商多難，想找個(gè)娘，娘不待見你，想找個(gè)爸，爸不理你。

我們苦苦的掙扎，到今天用了十個(gè)年頭才把太陽城做成，是滾動(dòng)開發(fā)。太陽城就一個(gè)好，做到今天沒有貸款，整個(gè)資產(chǎn)十多個(gè)億，沒有銀行一分錢，都是太陽城的。所以在中國(guó)的國(guó)情下，做事情很難就在于你如何策劃，也就是說你要逾越這片沼澤的時(shí)候你是填石頭還是搭橋，在于我們自己創(chuàng)造和規(guī)劃。

【主持人郝偉東】：請(qǐng)問袁院長(zhǎng)您是搞規(guī)劃的，原來圍繞一個(gè)城市做一個(gè)項(xiàng)目的比較多，圍繞著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)像朱總提出的問題，您覺得在幾年前剛開始做的時(shí)候您想向朱總提什么建議？

【袁昕】：就單一項(xiàng)目來講，其實(shí)每個(gè)項(xiàng)目的差異性都會(huì)比較大，很難說對(duì)同一類項(xiàng)目有一個(gè)相對(duì)來講比較集中的建議。因?yàn)槎ㄎ弧⑹袌?chǎng)，包括區(qū)位條件等等都有很大的差異性。比如說去參照一下圣地亞哥，特別是所謂的陽光地帶在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這方面的發(fā)展都可以給我們不少的啟示，這個(gè)可以給文登更多的做一個(gè)參考。

我注意到泰國(guó)國(guó)家旅游局在境外投放的廣告，作為國(guó)家戰(zhàn)略來講明顯的分了兩個(gè)階段，第一個(gè)階段就是陽光、沙灘，當(dāng)時(shí)并沒有養(yǎng)生和養(yǎng)老的概念，是純旅游的概念，是為了讓大家去認(rèn)識(shí)泰國(guó)，了解泰國(guó)，就像我們文登一樣，現(xiàn)在很多人對(duì)文登不了解，我覺得文登有資源，在這方面可以向前走一步。但是走過一段時(shí)間以后，大家對(duì)泰國(guó)開始35/39 接受和了解，知道了自然的資源，包括其他的一些相關(guān)的品質(zhì)和設(shè)置的時(shí)候，他的國(guó)家在這方面做了一些調(diào)整。國(guó)家旅游局此后再投放廣告已經(jīng)變成了健康主題了，你到泰國(guó)來就不僅僅是旅游，你可以到這兒來療養(yǎng)一下，休養(yǎng)一下。雖然在本國(guó)有很好的社會(huì)醫(yī)療保障體系，但是你要排隊(duì)，要等很長(zhǎng)的時(shí)間，還不如用相對(duì)來講比較低廉的價(jià)格到這兒自己能夠比較快的去解決這些問題，這是它的發(fā)展的策略。所以我覺得目標(biāo)的定位一定是要跟他的策略結(jié)合起來，才能對(duì)整個(gè)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一個(gè)比較好的判斷。

剛才您也提到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)后續(xù)有很多的產(chǎn)業(yè)鏈，我們做產(chǎn)業(yè)就是為了把產(chǎn)業(yè)鏈盡可能做的長(zhǎng)一些，從養(yǎng)生這一塊來看，可能涵概的內(nèi)容會(huì)更豐富一些，先從哪兒起步，是不是一下子可以做到養(yǎng)老，這也未必，要看市場(chǎng)的條件。這一點(diǎn)也是我們下一階段要規(guī)劃和設(shè)計(jì)需要去進(jìn)一步梳理和細(xì)化的一些部分。

【主持人郝偉東】：朱總的發(fā)言講了太陽城是十年的歷史，可以說是酸甜苦辣，朱總，如果說回到十年前，您還會(huì)不會(huì)再做太陽城這種模式呢？第二個(gè)問題是下一個(gè)十年，您想怎么做呢？

【朱鳳泊】：十年前拿到這塊地的時(shí)候很便宜，沒有用幾個(gè)錢，有不少人出主意干脆把地整理整理賣了，掙幾個(gè)億得了。你說做一個(gè)人，你就專門為了錢嗎？其實(shí)也不是，我覺得還是應(yīng)該做事。當(dāng)時(shí)選準(zhǔn)這個(gè)目標(biāo)就義無反顧，盡管這個(gè)過程很難，但是還是做下來了。我做了以后嘗到甜頭了，我們真的有下一個(gè)十年的規(guī)劃，還是想做養(yǎng)老地產(chǎn)。我們十年摸索出了不少經(jīng)驗(yàn)，我們覺得按照我們自己的經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，當(dāng)然有好政策更好，有銀行支持更好，但是如果政策還是這個(gè)政策，銀行還是這個(gè)銀行，我們照樣還能做得更好。我們主要是摸索剛才談到的像文登這么好的地方，我們選址的問題，選在哪兒，太陽城的成功就得益于是在北京，如果在一個(gè)二線城市就壞了，因?yàn)樽龅奶罅恕?/p>

剛才我說了1700個(gè)住宅單位，500個(gè)租賃式的房間，叫城還真的是對(duì)了，很大，整個(gè)建筑面積是32萬，所以我們差一點(diǎn)在黃山選了一塊地方，差一點(diǎn)在那兒做。后來考慮到我的資金供應(yīng)問題暫時(shí)停下來了，多虧停下來了。目前我們想好了，到城市人口增容比較快的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快的，像內(nèi)蒙古我們用兩年時(shí)間做了調(diào)研，內(nèi)蒙古原來在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位排名第29位，到現(xiàn)在全國(guó)排名第9位，增長(zhǎng)速度排名第3位。它是一個(gè)資源大省，養(yǎng)老是一個(gè)空白，別看那個(gè)地方冬天很冷，冬季也很長(zhǎng)，剛才談到的那個(gè)話題，養(yǎng)生度假養(yǎng)老。我再做的時(shí)候就準(zhǔn)備把渡假、休閑、養(yǎng)老達(dá)到成一個(gè)項(xiàng)目，這樣的話冬天在那里老人也有可玩的內(nèi)容，現(xiàn)在我太陽城就做了一個(gè)大的溫泉俱樂部，在老年城里作為一個(gè)以水為媒介，以溫泉為媒介的一個(gè)場(chǎng)所，就可以納人氣，可以來很多人。所以太陽城的成功還有我又做了休閑會(huì)所俱樂部，也做了一個(gè)醫(yī)院，我為我找準(zhǔn)了點(diǎn)，我相信在內(nèi)蒙那個(gè)地方也能做起來。

當(dāng)然，現(xiàn)在在座的有很多地產(chǎn)商，我?guī)缀跗骄總€(gè)星期可以接待兩撥到太陽城來考察的，有的回去就做了，有的考察來考察去沒有做。我倒覺得別輕易動(dòng)手，做之前一定要揣摩揣摩，做普通房地產(chǎn)一拍腦門你做去吧，錯(cuò)不了，因?yàn)槭袌?chǎng)等著你呢，你賣不了三萬塊也能賣兩萬塊，你不能砸手里。但是做老年地產(chǎn)可不是頭腦一發(fā)熱就做了。從這十年當(dāng)中看，有幾百個(gè)要做項(xiàng)目到我們這兒考察的，真正動(dòng)手做的沒有超過五個(gè)，這個(gè)是對(duì)的。目前我們的政策是一塊堅(jiān)冰，還沒有打開，而且各地又不一樣。有的地方政策給予了很多的扶持，政府真的是下決心要做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，培育老年地產(chǎn)，有的地方是急于把本省的經(jīng)濟(jì)搞上去，把這一塊忽視了，或者是不重視，所以還要看政府和政策。現(xiàn)在的現(xiàn)行政策如果做老年公寓，從開始建設(shè)的時(shí)候，你拿下的是正規(guī)手續(xù)，現(xiàn)在就是每個(gè)床位給補(bǔ)貼8000-16000，有這樣的政策。太陽城再有一兩個(gè)月就能拿好幾百萬，這已經(jīng)定下來了。這個(gè)政策有了，這是做老年的。

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但是做老年從開始建設(shè)這一塊政策又不全，你選擇了一塊地，你是用什么程序做老年項(xiàng)目，這在大陸是一個(gè)大問題，這個(gè)制度一直沒有理順。現(xiàn)在做老年項(xiàng)目大多數(shù)都是按房地產(chǎn)去做的，一套房地產(chǎn)，政府就離你遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，本來老年地產(chǎn)應(yīng)該得到政府政策的支持，甚至是培育你，幫助你。總而言之一句話，做老年地產(chǎn)一定把政策、人均收入、市場(chǎng)需求幾塊問題研究好了再投入。我下一個(gè)十年還繼續(xù)做。

【主持人郝偉東】：雖然很難，下一個(gè)十年還繼續(xù)做。我們說一下下一個(gè)十年，我們有請(qǐng)陳總談一下下一個(gè)十年我們一致關(guān)心的PE和瑞斯能否在這個(gè)產(chǎn)業(yè)里發(fā)展呢？

【陳輝】：今天我們可以給大家統(tǒng)建一個(gè)產(chǎn)品就是上午孟曉蘇提到的瑞斯，像老年這種公寓或者是持有型物業(yè)的租金應(yīng)該是相對(duì)比較穩(wěn)定的，因?yàn)槔先说娜巳旱牟▌?dòng)性應(yīng)該是比較小的，我認(rèn)為瑞斯這個(gè)產(chǎn)品要求的回報(bào)不是特別高的，實(shí)際上是求長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，這個(gè)產(chǎn)品可能是比較符合老年地產(chǎn)中的一個(gè)出口，因?yàn)槿鹚故欠康禺a(chǎn)在金融市場(chǎng)的終端產(chǎn)品，瑞斯現(xiàn)在在香港來講已經(jīng)從政策法規(guī)上很完備了，而且這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)是成熟的了。房地產(chǎn)商的能力在于開發(fā)能力，可能是資本市場(chǎng)尋求的是一種穩(wěn)定的回報(bào)，一部分資金有這方面的需求，保險(xiǎn)公司現(xiàn)在為什么對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)有這么大的需求呢？就是因?yàn)樗麄兊馁Y金是一個(gè)長(zhǎng)線的尋求穩(wěn)定回報(bào)的一個(gè)資金，其實(shí)這類資金在未來的中國(guó)國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)會(huì)越來越多，比如說像養(yǎng)老金都有這方面的需求，所以我認(rèn)為房地產(chǎn)商可以在這方面，你們產(chǎn)品出口的時(shí)候可以考慮這些產(chǎn)品。

PE應(yīng)該講現(xiàn)在對(duì)所有的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)而言都是虎視眈眈的，但是我也必須講明白就是像朱總這樣，營(yíng)利模式已經(jīng)確定了，PE會(huì)蜂擁過來，如果你的營(yíng)利模式不確定的時(shí)候，他們可能會(huì)相對(duì)保守一點(diǎn)。

國(guó)內(nèi)目前的瑞斯市場(chǎng)目前討論的還是銀行間的債權(quán)市場(chǎng)，跟普通的大眾有一點(diǎn)距離，大家可以研究一下香港的市場(chǎng)情況，謝謝。

【主持人郝偉東】：陳總總體感覺是看好下一個(gè)十年。

【陳輝】：出口不會(huì)限定于一兩個(gè)金融產(chǎn)品，基礎(chǔ)還是在房地產(chǎn)商的規(guī)范，而且是正常運(yùn)營(yíng)的角度上、基礎(chǔ)上，我們金融市場(chǎng)會(huì)提供更多的金融產(chǎn)品。但是目前瑞斯已經(jīng)是一個(gè)成熟的產(chǎn)品了。孟總覺得倒按揭也是一個(gè)成熟產(chǎn)品，瑞斯更多是面向房地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)來講更適合這個(gè)產(chǎn)品，是從這個(gè)角度來看的。

【主持人郝偉東】：我們就說下一個(gè)十年，袁院長(zhǎng)您覺得在國(guó)內(nèi)有志于做健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)或者是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的城市選擇，您感覺下一個(gè)十年中國(guó)將出現(xiàn)一個(gè)樣的情況呢？

【袁昕】：老齡化問題是我們中國(guó)全社會(huì)面臨的問題，而不是某一個(gè)城市面臨的問題，因此從整個(gè)城市發(fā)展中兩講，是需要每個(gè)城市政府都關(guān)注的事情。從老人的社會(huì)問題上來講，也是未來我們社會(huì)發(fā)展所需要關(guān)注的事情，但是從這兩點(diǎn)來講，我覺得與老人相關(guān)的產(chǎn)業(yè)在未來的十年都會(huì)有一個(gè)比較大的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)或者是養(yǎng)生作為一個(gè)鏈條的開端往下延伸的話，會(huì)根據(jù)各自城市結(jié)合自己的資源，再加上周邊的發(fā)展形勢(shì)的判斷來做選擇。

【主持人郝偉東】：陳先生，您覺得下一個(gè)十年，大陸?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)這一塊將是什么樣的情況呢？

【陳立基】：未來的十年商機(jī)無限，但是競(jìng)爭(zhēng)還是很激烈的，城市資源怎么樣，同樣的你自己的企業(yè)有哪些資源，你的競(jìng)爭(zhēng)力在哪里，蓋房子只要有錢，有好的設(shè)計(jì)，都可以達(dá)到，但是日后的經(jīng)營(yíng)管理呢？也非常非常重要，最后的競(jìng)爭(zhēng)力就在事后的經(jīng)營(yíng)管理，為什么有的飯店要交給別人經(jīng)營(yíng)管理，人家有一套管理方式。商機(jī)無限，但是也是37/39 競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，成不成功都是在這個(gè)細(xì)節(jié)中。包括人為的，包括你整個(gè)團(tuán)隊(duì)怎么帶出來，那個(gè)團(tuán)隊(duì)投資人已經(jīng)在后面了，應(yīng)該是管理者還有專業(yè)人員，專業(yè)人員包括護(hù)理、社工、心理輔導(dǎo)等，這方面的人才，整個(gè)的團(tuán)隊(duì)，整個(gè)的公司文化要呈現(xiàn)出來，讓住在里面的長(zhǎng)輩覺得我住在這里安全、安心，我覺得吃的不錯(cuò)，我也覺得我住在里面是受到尊重的，而且我覺得很有尊嚴(yán)，家人來看我不會(huì)覺得我是住在養(yǎng)老院，我是住在類似飯店管理那樣的，住在里面很有尊嚴(yán)。

【主持人郝偉東】：總的感覺是商機(jī)無限，但是依然會(huì)有人死掉，有人會(huì)活下來。譚市長(zhǎng)，下一個(gè)十年，您心目中的文登會(huì)是什么樣的呢？

【譚遠(yuǎn)國(guó)】：過程我聽了各位專家對(duì)這十年的展望，養(yǎng)生和養(yǎng)老確實(shí)是現(xiàn)在的一個(gè)主題，我們社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入到了老齡化的社會(huì)，我們每個(gè)人都是追求長(zhǎng)壽和健康，我認(rèn)為養(yǎng)生在今后十年肯定會(huì)成為第三次社會(huì)浪潮。不管是養(yǎng)生還是養(yǎng)老，哪里好往他里去，追求最高的養(yǎng)生。女同志希望永葆青春，永遠(yuǎn)年輕，男同志希望永遠(yuǎn)健康強(qiáng)壯，老年人也希望長(zhǎng)壽，這是一個(gè)養(yǎng)老的城市，養(yǎng)生的城市。在北京的養(yǎng)老公寓大概是15000左右，文登這個(gè)地方藍(lán)天、白云、陽光、沙灘、海浪、溫泉，我們的客源都是外地消費(fèi)群體，房?jī)r(jià)是在4000-5000左右，不管是養(yǎng)老還是養(yǎng)生的成本都很低。

我們有這么多的優(yōu)質(zhì)資源，有這么高級(jí)的規(guī)劃部門給我們搞謀劃、規(guī)劃和策劃，文登一定會(huì)按照這個(gè)策劃往前發(fā)展的，追求長(zhǎng)壽，追求健康的理想之都，養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)形、養(yǎng)老、養(yǎng)顏，成為大家一個(gè)非常向往的地方。我希望在座的各位嘉賓到文登去買套房，到文登去投資，希望大家有時(shí)間可以去考察一下。

【主持人郝偉東】：大家有什么問題可以提一下。

陳敏雄：剛才我聽了大家講的很有感觸，臺(tái)灣也有這樣的經(jīng)驗(yàn)，我想?yún)R報(bào)給各位參考。在臺(tái)灣很難找到大面積的土地，只有政府的土地才可以。但是你任何一個(gè)開發(fā)商、地產(chǎn)商投資那么大，90億、100億臺(tái)幣下去，而且要占30%做社會(huì)福利，這個(gè)是很難的，而且有規(guī)定，這些房子蓋起來以后，住宅可以蓋，蓋越多回收越快，但是這些住宅只租不賣，這是房地產(chǎn)要命的一個(gè)地方。那怎么辦呢？剛才你提到了瑞斯的觀點(diǎn)，通過這個(gè)觀點(diǎn)把土地的產(chǎn)權(quán)證券化，這是瑞斯的概念，把錢趕快收回來。他用的是公家的土地，50年，讓你用50年，如果你表現(xiàn)的好，50年快到的前三年經(jīng)過一種手續(xù)之后再加你20年，這就是70年，70年當(dāng)中你好好做，透過瑞斯的方式把錢收回來，那些房子再慢慢的租，還有租金的收入，還有瑞斯的收入，這一點(diǎn)就是目前臺(tái)灣的一個(gè)做法。他有一個(gè)問題，沒有保險(xiǎn)公司的資金進(jìn)來，只是一般的券商的資金和銀行的資金，如果保險(xiǎn)公司有資金進(jìn)來，再通過瑞斯的機(jī)制，這樣的運(yùn)作會(huì)更好。

剛才譚市長(zhǎng)提多了文登的事情，其實(shí)韓國(guó)有一個(gè)很好的案例，三星集團(tuán)有一個(gè)55公頃的空間，從2001年開始蓋第一棟，2005、2006年蓋第二棟，住在里面的都是金字塔頂端的那一塊，企業(yè)家、銀行家、教授或者是將軍，配套的還有養(yǎng)護(hù)197床，是整套的配套。還有就是運(yùn)動(dòng)中心，還有文化中心，醫(yī)療中心。已經(jīng)開放給臨近的民眾，大家一起來，所以強(qiáng)調(diào)的是三代同堂的概念，這個(gè)經(jīng)營(yíng)的很成功。

【主持人郝偉東】：謝謝陳理事長(zhǎng)！

【提問】：我想問一下臺(tái)灣的陳理事長(zhǎng)，您剛才說到不要太大，那么您認(rèn)為根據(jù)您的經(jīng)驗(yàn)多少床位算大，多少床位在經(jīng)營(yíng)上最合理呢？

【陳立基】：200、300床，越大照顧越困難，200、300床位比較容易服務(wù)。

【提問】：低于多少床位呢？

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【陳立基】：再低的話也不行，我們也要為業(yè)主著想。

【主持人郝偉東】：今天我們的論壇到此結(jié)束，總之，我們看到了養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大的商機(jī)，也找到了方法，感謝各位嘉賓、聽眾和來賓，謝謝大家

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第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃

一、養(yǎng)老地產(chǎn)策劃內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)策劃是貫穿養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程的一項(xiàng)極為重要的工作。一般由開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)策劃公司來執(zhí)行。從廣義來說，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃主要包括：項(xiàng)目的前期定位策劃（即養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等）、項(xiàng)目的整合推廣策劃（包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等等）、項(xiàng)目的銷售招商策劃（包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊(cè)的編制，分階段銷售價(jià)格的確定等，項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的重要意義

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。

養(yǎng)老地產(chǎn)策劃是在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)策劃能使養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。

（三）能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

（四）能有效地整合養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。

要開發(fā)好一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在養(yǎng)老地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。養(yǎng)老地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用。

三、總體策劃流程詳解

（一）項(xiàng)目可行性分析

可行性分析的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。可行性分析按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性分析報(bào)告。

可行性分析的主要內(nèi)容有：

1．項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析

1）項(xiàng)目地塊解析：在項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究的基礎(chǔ)上，本部分將從項(xiàng)目條件分析入手，從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)形態(tài)，并對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境地塊的狀況性質(zhì)進(jìn)行研究，分析其對(duì)本地塊可能之影響。

2）項(xiàng)目區(qū)位分析：主要針對(duì)項(xiàng)目周邊地塊的現(xiàn)狀以及未來發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，了解項(xiàng)目發(fā)展的環(huán)境及影響因素。

3）項(xiàng)目地塊條件分析：主要針對(duì)項(xiàng)目地塊的開發(fā)條件進(jìn)行透徹分析，找出影響項(xiàng)目發(fā)展的因素。

4）項(xiàng)目SWOT分析(優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、發(fā)展機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)威脅)：分析項(xiàng)目發(fā)展的重要及難點(diǎn)，明確項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、發(fā)展機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)威脅等。

2．投資機(jī)會(huì)分析

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)分析相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會(huì)分析認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

3．初步可行性分析，亦稱“預(yù)可行性分析”

在機(jī)會(huì)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性分析階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

4．詳細(xì)可行性分析，即通常所說的可行性分析

詳細(xì)可行性分析是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.5．項(xiàng)目的評(píng)估和決策

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

（二）項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位是指對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國(guó)土、市場(chǎng)、消費(fèi)者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進(jìn)行客觀調(diào)查，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項(xiàng)目眾多元素的結(jié)合點(diǎn)（城市規(guī)劃條件的滿足、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)合理回報(bào)的需要、消費(fèi)者的有效需求等）。簡(jiǎn)言之，項(xiàng)目定位是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的基礎(chǔ)，項(xiàng)目定位的成果及結(jié)論（項(xiàng)目總體定位、客群定位、產(chǎn)品定位建議）對(duì)后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，是養(yǎng)老地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

項(xiàng)目定位包含以下內(nèi)容：

定位范疇

1．項(xiàng)目客群定位

主要確定項(xiàng)目各功能物業(yè)的客戶階層、消費(fèi)群體，為項(xiàng)目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。即什么樣的人會(huì)買項(xiàng)目的產(chǎn)品和服務(wù)。

2．項(xiàng)目發(fā)展形象定位及概念定位

確定項(xiàng)目的發(fā)展形象，為項(xiàng)目定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)提供方向。

3．項(xiàng)目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位

主要包括項(xiàng)目?jī)?nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關(guān)聯(lián)性控制。就是利用對(duì)建設(shè)目標(biāo)所處社會(huì)環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項(xiàng)目任務(wù)書對(duì)設(shè)計(jì)的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計(jì)內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下：

項(xiàng)目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。功能定位是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)院所）之間的一項(xiàng)重要“斷層”工作，也是我國(guó)目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。

4．項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與檔次定位

根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展主題，并結(jié)合項(xiàng)目所處市場(chǎng)背景環(huán)境，確定項(xiàng)目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。

5．項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位(含財(cái)務(wù)分析)

根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件、總體定位、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)價(jià)格水平、潛在購(gòu)買水平，以及項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)等因素，明確項(xiàng)目各功能物業(yè)的價(jià)格水平。

6．價(jià)格定位

養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)、銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨的。而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，項(xiàng)目的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、項(xiàng)目品質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來非常惡劣的影響。

定位方法

從定價(jià)來講，主要有幾個(gè)方法：

1．類比法：所推出的項(xiàng)目，應(yīng)清楚在同等產(chǎn)品中屬上、中、下哪種。

2．成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合成本及利潤(rùn)期望值的幅度，是微利多銷或高價(jià)高利潤(rùn)，這要根據(jù)開發(fā)商自身和市場(chǎng)情況確定。

3．評(píng)估法：由專業(yè)地產(chǎn)評(píng)估師對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的評(píng)估后作出定價(jià)。無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。

定價(jià)策略

根據(jù)市場(chǎng)情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價(jià)格表；實(shí)施后，在銷售過程中視實(shí)際情況調(diào)整銷售價(jià)格；推出優(yōu)惠活動(dòng)的時(shí)機(jī)及數(shù)量建議；樓層、朝向、配套差價(jià)；付款方式建議；售價(jià)調(diào)整與銷售率及工程進(jìn)度的關(guān)系。

在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。采用低價(jià)戰(zhàn)略：入市時(shí)比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng)。采用高價(jià)策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。此法風(fēng)險(xiǎn)較大。

（三）運(yùn)營(yíng)規(guī)劃設(shè)計(jì)

運(yùn)營(yíng)管理就是養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商接受委托以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理養(yǎng)老項(xiàng)目，為投資商和入住客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。

物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點(diǎn)：

1．商業(yè)模式設(shè)計(jì)

商業(yè)模式設(shè)計(jì)應(yīng)該注意以下八大事項(xiàng)：

a.要把國(guó)家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和具體政策結(jié)合起來發(fā)展。

b.要把近期盈利和中長(zhǎng)遠(yuǎn)盈利結(jié)合起來做好戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。商業(yè)模式的底線是不能虧，所謂“買賣千宗萬種，只要不賠，剩下的就是賺的”，故避開賠本風(fēng)險(xiǎn)就是應(yīng)有之義，但關(guān)鍵是要分開近期和中遠(yuǎn)期在盈利上的時(shí)間錯(cuò)置。現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商以賣房思維經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)，只考慮短期收回投入的商業(yè)模式將后患無窮。一些險(xiǎn)資投入養(yǎng)老社區(qū)的思路是好的，但仍然是短期獲取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險(xiǎn)這種長(zhǎng)期資本和養(yǎng)老社區(qū)這種長(zhǎng)期投入的結(jié)合點(diǎn)。這就需要老齡房地產(chǎn)開發(fā)商找到近期盈利和中長(zhǎng)期盈利增長(zhǎng)的邏輯鏈條。

c.要把有效剛性需求和有效彈性需求結(jié)合起來做好盈利模式基礎(chǔ)構(gòu)建。許多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商一上來就把商業(yè)模式的基礎(chǔ)，也就是把客戶定位于高端。即使是非企業(yè)界人士都知道，高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往容易出現(xiàn)商業(yè)模式運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。例如，大多數(shù)高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房，這種情況是抑制養(yǎng)老地產(chǎn)需求的一個(gè)直接障礙。對(duì)此，現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目少有對(duì)策。有時(shí)候，我們甚至懷疑少數(shù)企業(yè)家的基本判斷力。不可否認(rèn)，少數(shù)行業(yè)定位高端不乏成功案例，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，設(shè)計(jì)這個(gè)新生業(yè)態(tài)的商業(yè)模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產(chǎn)階級(jí)中那些老齡服務(wù)需求迫切者。

d.要把盈利方式和盈利結(jié)構(gòu)結(jié)合起來做好經(jīng)營(yíng)運(yùn)籌。

e.要把共性盈利來源和唯一性盈利來源結(jié)合起來做好模塊安排。談到商業(yè)模式，許多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者幾乎千篇一律，有講醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的，也有談醫(yī)護(hù)結(jié)合模式的，還有以老年教育引領(lǐng)的醫(yī)護(hù)模式的以及異地養(yǎng)老、分時(shí)養(yǎng)老等等。但卻忽視了多元化的現(xiàn)金流來源，這是值得深思的。好的方式是著力設(shè)計(jì)商業(yè)模式的唯一性，以此牽動(dòng)其他現(xiàn)金流來源，在形成穩(wěn)定收入來源的基礎(chǔ)上找到盈利模式。

f.要把戰(zhàn)略協(xié)作與獨(dú)立經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來做好長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。許多開發(fā)商是從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型而來，在開發(fā)初期，由于不熟悉養(yǎng)老地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，自己建設(shè)項(xiàng)目，把服務(wù)委托給服務(wù)商。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，這只是權(quán)宜之計(jì)。原因十分簡(jiǎn)單，和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建成并開始運(yùn)營(yíng)，僅僅只是盈利的起步，此后的運(yùn)營(yíng)及其形成網(wǎng)絡(luò)才是巨大的金礦。成就多元成長(zhǎng)性盈利結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于一條龍全方位運(yùn)營(yíng)。

g.要把國(guó)外先進(jìn)做法與本土現(xiàn)實(shí)需求結(jié)合起來做好商業(yè)模式創(chuàng)制。

h.要把商業(yè)模式創(chuàng)新和法律規(guī)制結(jié)合起來確保商業(yè)模式穩(wěn)健成長(zhǎng)。

2．運(yùn)營(yíng)管理

主要是掌握養(yǎng)老地產(chǎn)的變動(dòng)和使用情況，使房屋得到及時(shí)修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來，及時(shí)變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的正常運(yùn)行的策劃。

3．服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)容

是指準(zhǔn)確、及時(shí)地滿足用戶要求，如康復(fù)、護(hù)理、照料、文化娛樂及各種特約服務(wù)的策劃。

（四）營(yíng)銷策劃

營(yíng)銷策劃就是將市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢(shì)（賣點(diǎn)）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營(yíng)銷策劃包括營(yíng)銷推廣、營(yíng)銷執(zhí)行兩大部分。營(yíng)銷策劃是最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。

營(yíng)銷策劃內(nèi)容包括區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析（市場(chǎng)供求狀況、周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查---市場(chǎng)調(diào)查，銷售控制，推廣策劃，公關(guān)活動(dòng)，usp）、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱視分析與對(duì)策、目標(biāo)客戶群定位分析（客戶群細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)、客戶特征、生活習(xí)慣）、價(jià)格定位及策略（利潤(rùn)目標(biāo)、樓層差價(jià)、價(jià)格升幅比例）、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃（宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析）、廣告策略（廣告主題、創(chuàng)意表現(xiàn)、效果評(píng)估及修正）、媒介策略（媒體選擇、投放頻率及規(guī)模、費(fèi)用估計(jì)）、推廣費(fèi)用計(jì)劃（現(xiàn)場(chǎng)展會(huì)包裝、公關(guān)活動(dòng)）、公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝（動(dòng)態(tài)）、營(yíng)銷推廣效果。

1．銷售費(fèi)用及資金流量調(diào)控建議

內(nèi)容包括：營(yíng)銷全過程中各階段銷售費(fèi)用（包括廣告設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎(jiǎng)金，各類促銷活動(dòng)等費(fèi)用）的數(shù)額建議；銷售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議。

2．開盤時(shí)間及銷售階段的劃分

內(nèi)容包括：開盤時(shí)機(jī)建議（根據(jù)市場(chǎng)、項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況綜合起來考慮）；銷售階段的劃分及周期。

3．銷售控制

內(nèi)容包括：推盤手法建議；各銷售階段及銷售人員職級(jí)的成交折扣建議；價(jià)格調(diào)控與促銷手段建議；簽署認(rèn)購(gòu)書與合同的注意事項(xiàng)

4．人員培訓(xùn)

內(nèi)容包括：開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商簡(jiǎn)介；養(yǎng)老地產(chǎn)特性與養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)值；項(xiàng)目環(huán)境資料說明；項(xiàng)目規(guī)劃介紹；公共設(shè)施介紹；整體理念介紹表表達(dá)；營(yíng)銷理念；營(yíng)銷技巧；逼定技巧；案名表達(dá)；廣告定位；廣告表現(xiàn)；市場(chǎng)客源定位；業(yè)務(wù)計(jì)劃介紹；買方心理障礙排除；現(xiàn)場(chǎng)接待流程及規(guī)定；守價(jià)技巧；準(zhǔn)客戶資料收集及分類方法；電話拜訪與演練；DM寄發(fā)及促銷活動(dòng)計(jì)劃說明；自我促銷及組合促銷介紹；現(xiàn)場(chǎng)買氣制造；認(rèn)購(gòu)書、售價(jià)與付款辦法介紹；相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹；儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀；答客問演練與課程驗(yàn)收。