第一篇：第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇

第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇

時間：2010.12.11

地點：深圳會展中心5F勒杜鵑廳

實錄內(nèi)容：

主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家早上好，歡迎各位蒞臨第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇。有請本屆論壇特邀主持人清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉女士，有請周教授，大家掌聲歡迎！

周燕珉：尊敬的各位來賓，大家早上好，歡迎大家參加第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇。

下面我們正式開始今天的會議，我國已經(jīng)步入老齡化社會，老年人基數(shù)龐大，增長非常快。2009年老年人達到1.67億，我國面臨老年人帶來的很多挑戰(zhàn)，養(yǎng)老成為重要的問題，全國老年機構(gòu)協(xié)會只能滿足1.59%的老人入住，而且設(shè)施比較落后。近年來養(yǎng)老地產(chǎn)也逐步興起，但是過程中遇到了很多困難，同時出現(xiàn)了很多問題，影響了養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展。為此清華大學(xué)建筑學(xué)院今年6月份在清華大學(xué)舉辦了第一屆養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇，會上邀請了日本、臺灣的很多專家展開了很多的討論。參會的人數(shù)達到700多，那時因為清華大學(xué)的會場不夠大，很多人沒有能參加，這次借住交會的契機，我們召開了第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇。在第一屆的基礎(chǔ)上，希望這一屆論壇能夠更加深入的有一些探討。主要探討?zhàn)B老地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計和運營、管理方面的問題。

今天的會議是一整天，分三個板塊，上午請研究方面的金融投資、養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老建筑設(shè)計方面的專家跟大家一起交流、分享。下午邀請養(yǎng)老機構(gòu)的管理者和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商這樣一些第一線的專家跟大家探討他們的經(jīng)驗。下午還會邀請幾位專家上臺跟大家交流，可以跟大家進行互動。

今天的時間安排的比較緊，大家都要遵守時間的規(guī)定，這樣可以保證順利的完成。

這次論壇由清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與居住研究所和優(yōu)博承辦、中國之家聯(lián)盟協(xié)辦，12580地產(chǎn)客是獨家支持，對大家的支持表示深深的感謝。

下面正式開始，有請中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理單大偉先生致辭。歡迎單大偉先生！

單大偉：尊敬的各位來賓，女士們、先生們，大家上午好。看到這么多來自國內(nèi)外的專家、學(xué)者、研究機構(gòu)以及房地產(chǎn)上下游的企業(yè)代表都如此關(guān)注第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇，作為主辦方的中國房地產(chǎn)報代表，我感到由衷的欣慰和高興。今年6月我們在北京與清華大學(xué)聯(lián)合舉辦了第一屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇，大家都希望此類活動能越辦越好，這體現(xiàn)了中國步入老齡化社會之際房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)意識正在增強。正是通過首屆高峰論壇的舉辦，讓大家認識到我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在很多不足，我們養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，需要的土地支持、配套政策支持遠遠不夠完善，商業(yè)模式剛剛開始起步探索，因此聯(lián)合各方力量共同持續(xù)、深入的探討中國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式具有重要的迫切性和

現(xiàn)實意義。為此，我們經(jīng)過半年多的醞釀和準備，借助中國住交會這一全國性的舞臺，再次聯(lián)合清華大學(xué)共同舉辦第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇。本屆論壇將延續(xù)首屆論壇在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)方面的話題，在養(yǎng)老行業(yè)方面的政策、國外政策的研究、國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式、國外養(yǎng)老機構(gòu)的運營經(jīng)驗及老年項目經(jīng)驗、國內(nèi)地產(chǎn)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資戰(zhàn)略，國內(nèi)優(yōu)秀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗，進行多方面的探討，希望通過上述領(lǐng)域的探討促使我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有條不紊的開發(fā)建設(shè)，避免盲目投資，減少失誤，杜絕浪費。

各位來賓，希望今天的論壇能夠為整個行業(yè)開一個好頭，也希望中國房地產(chǎn)報一樣有責(zé)任感的媒體一同傳播出去，進行創(chuàng)新性的探索，為中國養(yǎng)老地產(chǎn)和老齡事業(yè)做出貢獻。最后，預(yù)祝會議圓滿成功，謝謝大家！

周燕珉：下面，請中國社會福利協(xié)會會長（馮小麗）女士致辭。馮會長給我們講一下“十二五”期間關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)體系方面的建設(shè)，馮會長對這方面非常了解，希望聽到您的見解。

馮小麗：首先非常感謝中國房地產(chǎn)報邀請我來參加住交會，在這短短的時間里我深刻了解到我國房地產(chǎn)業(yè)對我國社會經(jīng)濟作出的巨大貢獻，以及他們提出的擁抱變化的主題。我非常感謝周燕珉教授臨時安排我來參加咱們的分論壇。我今天想和大家一起分享四方面的信息：

第一個信息，五中全會和十二五規(guī)劃對養(yǎng)老問題有一些基本的原則，在我們國家剛剛召開的五中全會上不僅提出了經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟方式增長的轉(zhuǎn)變，提出了提高國民收入待遇等等，這些跟養(yǎng)老事業(yè)都有密切的關(guān)系。在十二五規(guī)劃中專門列出了養(yǎng)老體系的專業(yè)規(guī)劃，這說明黨和國家對養(yǎng)老事業(yè)的高度重視。中央電視臺報道了一組數(shù)字，我們國家一共有老人1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%，而且每年在以3個百分點的速度增長，養(yǎng)老問題十分突出。我們?nèi)珖F(xiàn)在有養(yǎng)老的床位自改革開放至今有246萬床，按照國家今年人均GDP達到4000美金以上，我們應(yīng)該進入中等國家的床位數(shù)，百名老人應(yīng)該用到4到6張。在十二五規(guī)劃中要增加300萬張養(yǎng)老床位，到十二五規(guī)劃也只能做到每百名老人3張床位。這300萬張床位的增長只能面向最低的保障，比如說國家哪個鄉(xiāng)、中等城市要建示范市的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)，這是國家的投資，這遠遠不能滿足日益增長的需要，這需要社會力量的全力關(guān)注和積極參與，為全國的老人提供好的服務(wù)，使他們能夠老有所養(yǎng)。

第二個信息，民政部10月份剛剛召開了全國養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推介會，這是五中全會之后國家部委第一個應(yīng)對的十二五規(guī)劃的總體方案，召開了一個非常及時和重要的會議。養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推介會非常重要，很多主管司長參加了會議，重點提出由政府主導(dǎo)、社會積極參與，加大養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的開發(fā)。這個會議也提出了在養(yǎng)老服務(wù)的優(yōu)惠政策方面鼓勵社會力量加入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，能夠推進養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，把它作為十二五規(guī)劃中大力推進服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要突破口，這是有很大空間的。據(jù)去年年底的統(tǒng)計，全國養(yǎng)老服務(wù)的需求是5000萬億，現(xiàn)在提供的不到1000萬億，這個市場空間是非常大的。這需要房地產(chǎn)業(yè)在目前面臨一定困境的情況下能夠及時積極的轉(zhuǎn)型，投入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

第三個信息，最近民政局考察了西方養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展情況，特別是澳大利亞的服務(wù)體系情況，我采集了三組數(shù)據(jù)，第一組數(shù)據(jù)，澳洲政府對養(yǎng)老非常重視，他們在1997年就出臺了養(yǎng)老福利法和養(yǎng)老護力法，澳洲政府出臺了44個強制性標準，同時澳洲政府2008年出臺了老年人能力評估的63條，對全國65歲以上的老人因為能力評估，由政府按照不同的能

力水平提供不同的服務(wù)。澳大利亞一共有2200萬人，老人有150萬人，國家一年投入90億為老人提供服務(wù)，平均每個老人每個月享受到5千澳大利亞幣的支出。同時，澳洲政府把標準化、信息化管理統(tǒng)一建立在信息平臺上，每一個老人如果需要政府提供的養(yǎng)老服務(wù)，過了65歲就可以向當?shù)亟值郎暾垼畷腥街薪榻M織進行評估，你可以自己選擇養(yǎng)老機構(gòu)或者居家養(yǎng)老，政府為你提供相應(yīng)的服務(wù)，這是中國今后養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的目標。

第四個信息，我介紹一下中國社會福利協(xié)會，今年2月份成立，我們是民政部直屬的組織，很大程度上承擔(dān)著政府職能，今年的全國養(yǎng)老體系推介會上主管部長做了宣布，中國福利協(xié)會的成立將會承擔(dān)很大的職能，比如說全國成立了中國養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，由國家民政部和中國的老齡辦共同組成的領(lǐng)導(dǎo)小組，相關(guān)的司局和國家社團組織參與，中國社會福利協(xié)會是養(yǎng)老服務(wù)體系小組成員之一。

第一項工作是我們組織大家學(xué)習(xí)標準和討論標準，標準的制定讓我們有了等級評估工作；第二項工作是人才培訓(xùn)，國家拿出1000萬資金要求我們進行高級護理員的培訓(xùn)；第三項工作是進行了信息系統(tǒng)建設(shè)，我們將面向全國養(yǎng)老機構(gòu)進行軟件的設(shè)計和聯(lián)網(wǎng)，這也是非常重要的職能。中國社會福利協(xié)會將為在座的各位，曾經(jīng)致力于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)和今后將要轉(zhuǎn)向養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的各位專家、學(xué)者、管理者、經(jīng)營者、投資者提供全方位的服務(wù)。

中國社會福利協(xié)會準備在明年2月份在人民大會堂召開新聞發(fā)布會，專門針對養(yǎng)老服務(wù)的。其中一項是向全國倡議提倡關(guān)注老人專項基金，這個基金將用于全國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)平臺的研究和研發(fā)，我們將分八個研究團隊：第一是老年人居住生存環(huán)境的模式，二是居住環(huán)境的設(shè)計模式，三是康復(fù)設(shè)計模式，四是文化服務(wù)設(shè)計模式，五是養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)管理模式，六是老年人護理管理模式，七是養(yǎng)老機構(gòu)和老年人信息化管理模式，八是所有的養(yǎng)老機構(gòu)人才培訓(xùn)管理模式。

在這里真誠希望各位房地產(chǎn)業(yè)精英們關(guān)注養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，能夠投身養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，在這里找到自己的價值，同時為全國的老年人盡孝，讓天下的老年人享受高質(zhì)量的生活，能夠快樂的生存。謝謝大家！

周燕珉：非常感謝馮會長給我們帶來的信息，我們也了解國家十二五規(guī)劃之后要做的事情，包括福利協(xié)會要做的事情，我們也愿意積極的加入進去。

下面有請中國老齡科研中心郭平先生，郭主任的題目是“我國人口老齡化機遇和挑戰(zhàn)——老年人居住狀況與需求”。有請郭主任！

郭平：謝謝周教授。各位來賓，上午好！受第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇組委會的委托，我來跟大家一起分享一下我們的研究結(jié)果。我的發(fā)言主要是介紹一下中國的人口老齡化帶來的機遇和挑戰(zhàn)，以及老年人居住狀態(tài)與需求。

眾所周知，中國是老齡人口數(shù)很多的國家，65歲以上的老齡人口占了總?cè)丝诘?.5%，80歲以上的總?cè)丝诘?.4%。從已有的五次人口普查來看，人口老齡化的速度是日趨嚴峻。2050年中國60歲以上的老齡化人口約占全國總?cè)丝诘娜种弧Ｎ覀兛匆幌吕淆g化的發(fā)展速度，與歐洲和北美國家相比，中國人口老齡化的發(fā)展速度快的多，這實際上跟東亞國家和地區(qū)有共同的性質(zhì)，這里有一個指標（PPT），這個指標從7%發(fā)展到14%的時候最多用27

年的時間，比如說法國是用115年完成這樣的過度，瑞典是85年，許多國家都是50年以上，但是我們用的時間是非常短的，在東亞、東南亞國家來說這是趨勢。

我們看一下1982年第三次人口普查以來的現(xiàn)象（PPT），這是50年代和60年代兩個高峰期人口帶來的影響，這使我們的人口發(fā)生重大的影響，也就是人口老齡化快速發(fā)展的重要原因之一。影響人口年齡結(jié)構(gòu)由年輕型向老年型轉(zhuǎn)變的主要因素是生育力的降低，綜合生育力低于2.1的水平，大概是80年代末、90年代初，從90年代中期開始人口生育力低于2的水平，而且在持續(xù)的下降。現(xiàn)在有一種估算，因為第六次人口普查正在進行當中，我們的生育力大概在1.3到1.8區(qū)間，當然這估算區(qū)間，各方有各方的算法。

另外一個是死亡率（PPT），60年代以后隨著生活水平的提高、農(nóng)村政策的落實，中國人口的死亡率在下降。退休年齡人口余壽也是一個趨勢，促使中國人口向老齡化和高齡化方向發(fā)展。這是一個高齡化的結(jié)果，80歲以上的老齡人口達到83萬，2050年80歲以上的老人高達1億，這將成為非常突出的社會問題。

中國人口老齡化有一個非常大的特征，那就是老年人口規(guī)模，不僅僅像圖中看到的亞太地區(qū)占相當大的比例，在歐洲也有相當大的總額，龐大的老齡化人口是我們面臨的巨大問題，很多機構(gòu)從上世紀90年代開始研究中國的老齡化問題，美國戰(zhàn)略中心發(fā)布的研究報告中有兩個結(jié)論，2015年嬰兒潮退休時，也就是人口出生高峰，中國將面臨嚴峻的人口老齡挑戰(zhàn)，2040年中國老齡人口將達到4.7億，這是一個非常龐大的數(shù)字。

我們開展了兩次老年人口追蹤調(diào)查，目前正在開展第三次，從今年12月1號開始的，這個時點與第六次人口普查的時點比較吻合，比較有利于我們推論以下的人口規(guī)模和狀況。

我主要介紹一下調(diào)查結(jié)果，首先是老年人的經(jīng)濟保障和收入。雖然這幾年的收入幅度不算少，但是這是建立在水平比較低上面的增加。現(xiàn)在農(nóng)村老年人收支水平比較低，仍然是在溫飽的狀態(tài)，這方面不再介紹。更多的城市老人越來越多依賴社會養(yǎng)老保險，儲蓄的比例相對原來有所下降，農(nóng)村養(yǎng)老保險制度發(fā)展滯后。

我們看一下老年人的醫(yī)療保障（PPT），老年人醫(yī)療保障的覆蓋率的提高是比較明顯的，城市從51.6%上升到74.1%。農(nóng)村的基本醫(yī)療保障從8.9%上升到44.7%。

我們可以看出老年人對自己健康狀況的評述越來越一般，真的認為自己身體非常好和非常差的沒有太大變化，城市老人認為自己身體非常好的比例還是有點下降的。老年人自報的慢性病情況，城市是80.8%，農(nóng)村老人是65.1%。農(nóng)村老人有一個慢性病知曉率低的問題，他們體檢頻率比較低，要得到診斷之后才知道是不是有慢性病。我們看到60多歲以上老年人的余壽之中有三分之二的時間處于帶病生存狀態(tài)，慢病患病率是全部人口患病率的3.2倍，傷殘率是全國人口傷殘率的3.6倍。

從圖上可以看到老年人日常生活自理能力變化（PPT），規(guī)模變化不大，但是比例上是有所變化的。這是2006年的情況，失能老人從799萬增長到940萬。60歲以上的老年人口照料需求也有所增加，農(nóng)村的需求增加比較大，特別要看到80多歲及以上的老人，他們對照料需求都達到了30%以上，這部分的需求可能是更加迫切的。

我們簡單看一個老年人孤獨感變化，老年人孤獨感有不同程度的降低，但是有超過30%的農(nóng)村老人有孤獨感。對老年人的照料由家庭照料向非家庭成員提供的居家照料轉(zhuǎn)變，目前老年人的照料資源也在發(fā)生萎縮，子女、配偶、親屬照料的比例相對要降低。

剛才馮主任也講了機構(gòu)床位的情況，我們在這里不多講了。高齡老人有一些特殊需求，醫(yī)療、護理、日生活照料、健康料理等等方面，針對老年人需求不同類型的支持主要有醫(yī)學(xué)治療、康復(fù)輔助技術(shù)、交通服務(wù)、居家護理服務(wù)、住房改善、長短期照護機構(gòu)、特殊房屋和活動場所等等。

從社區(qū)居家照料體系和社區(qū)需求來看，這個需求是非常強烈的。現(xiàn)在有這么規(guī)模龐大的失能或者部分失能老人群體，全部養(yǎng)老機構(gòu)的職工也就是23萬人左右，如果按照老年人和護理員配比3：1來算，大概需要900萬護理人員。

我們可以看一下國內(nèi)和國際不成功養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老社區(qū)存在的問題：建筑模式像醫(yī)院、地點偏僻不方便、與社區(qū)脫離沒有生命力、規(guī)模太大形成造城模式、生態(tài)的不適應(yīng)、持有型養(yǎng)老房地產(chǎn)項目的回報、房地產(chǎn)銷售概念型項目的回報、與服務(wù)的銜接考慮不夠。這些都是我們目前存在的共性問題。

第三部分，探求正確的途徑。我們要建立適合國情老年人居住環(huán)境和養(yǎng)老服務(wù)體系，努力提高老年人生活質(zhì)量。這個挑戰(zhàn)是長期低生育力水平帶來的影響，未來勞動力結(jié)構(gòu)性短缺和成本不斷上升使勞動力成本的優(yōu)勢逐漸喪失。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)也導(dǎo)致了社會保障的不均衡，社會照料服務(wù)業(yè)也嚴重滯后。

養(yǎng)老床位的缺乏是東亞國家普遍面臨的問題，也是我們要研究的重要問題。人口老齡化、高齡化、空巢化、少子化、邊緣化、訴求政治化等六化疊加也帶來了嚴重的問題。

基本的判斷，我們看到中國的老齡問題并不十分嚴重，但未來將會非常嚴重，如果解決不好，甚至?xí)蔀槭澜缟侠淆g問題最嚴重的國家之一，也會影響到可持續(xù)發(fā)展。

從發(fā)展方向和理念上也有判斷，從中央政府的層面看是加強社會建設(shè)，建立健全社會保障體系，從強調(diào)經(jīng)濟社會發(fā)展速度變?yōu)閺娬{(diào)發(fā)展質(zhì)量，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。從只強調(diào)發(fā)展到可持續(xù)發(fā)展，再到建立以人為本的和諧社會。應(yīng)對挑戰(zhàn)時，政府扮演主要角色，發(fā)揮主導(dǎo)作用，加大財政資金投入，加強老齡工作機構(gòu)和老年人群眾組織，加強和完善相應(yīng)的老年人法律體系、加強應(yīng)對人口老齡化的政策。

國家層面的主要行動有很多，包括《老年人權(quán)益保護法》的修訂、相關(guān)社會政策制定、完善社會保障制度，建立農(nóng)民養(yǎng)老保障制度等等。

老年人住房狀況與環(huán)境需求。城市老人自有產(chǎn)權(quán)占了很大比例，這是房產(chǎn)有20年以上壽命的住房比例（PPT）。老年人對住房的總體滿意度是有所改善的，粗漏的住房設(shè)計和失修房屋會導(dǎo)致傷害，降低老年人的生活綜合質(zhì)量。老年人自己能夠自理的情況下是愿意自己居住的。

促進居家養(yǎng)老設(shè)施的策略，對現(xiàn)有住房的改造，預(yù)防跌倒的發(fā)生，提高居住和環(huán)境的安全性；增加現(xiàn)有住房的服務(wù)功能；遵循通用設(shè)計原則規(guī)劃，建立宜居社區(qū)等，很多地方都在建宜居社區(qū)，這方面不詳細介紹了。

我們看到對老年人的住房保障讓我們擁有住房的權(quán)利，對老年設(shè)施的完善是讓老年人享有住房的便利，謝謝大家！

周燕珉：謝謝郭平主任的精彩講演，他從宏觀層面講了一些老人在住宅方面的需求，包括機構(gòu)和社區(qū)存在的問題，最后也談了一下發(fā)展的道路。

下面有請?zhí)┛抵彝顿Y有限公司副總裁劉淑琴女士，劉淑琴女士長期從事投資和管理工作，目前正在從事養(yǎng)老地產(chǎn)方面的投資和管理工作，對養(yǎng)老方面有非常多的思考，也做了很多思考和努力，下面有請劉淑琴女士為大家做報告。大家歡迎！講演的題目是“保險融入大眾生活——保險資金投入養(yǎng)老社區(qū)、打造全新退休生活方式”。

劉淑琴：尊敬的各位來賓，大家上午好。我演講的題目是“保險融入大眾生活——保險資金投入養(yǎng)老社區(qū)、打造全新退休生活方式”。我的演講分幾部分：一是我們訴求中國新世紀的中國夢：二是保險與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合；三是新世紀退休生活選擇；四是一日之城、一生之城泰康之家社區(qū)；五是養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇。

美國夢，從上世紀60年代起養(yǎng)老社區(qū)成為美國中產(chǎn)階級生活的一部分，這代表著美國夢的升華。改革開放30年孕育著中國人的中國夢，如今中產(chǎn)階級新生活的三大件是買車、買房、買保險，將來會有更多人意識到中產(chǎn)階級需要的是一種全新的保障，一種全新的生活方式。創(chuàng)新養(yǎng)老社區(qū)商業(yè)模式，打造中國新生活方式將實現(xiàn)“從搖籃到天堂”的新世紀的“中國夢”。它的理念是人們需求是分層次的，通過購買保險的保障，保障了財務(wù)的安全，這樣實現(xiàn)了一條完備的滿足需求的路徑。泰康之家打造的社區(qū)里面不僅有生老病死的關(guān)懷、醫(yī)療護理的服務(wù)，還有老人心理的訴求，這也是中國新的壽險模式。

我們看一下社會聲音，4月份北大知名的孫祁祥教授到我們泰康考察時說到“童年的純真，少年的狂野、中年的瀟灑，老年的神閑，這是一個完整的生命構(gòu)圖”。我們現(xiàn)在就是想通過打造全新的方式，讓生命的每一個階段都變的流光異彩。

養(yǎng)老社區(qū)更重要的使命是讓中國人重新認識生命、尊重生命，養(yǎng)老社區(qū)要讓子女送老人進來安全放心，老年人在這兒自在、快樂和自主，這是一種全新的社區(qū)生活，是要讓老年人擁抱自然、回歸自我，是真正體驗活力的社區(qū)。我們希望通過養(yǎng)老社區(qū)的打造讓中國中產(chǎn)階級的生活中切入養(yǎng)老社區(qū)，相信養(yǎng)老社區(qū)會提高家庭的幸福指數(shù)。

保險資金與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合是體現(xiàn)人文關(guān)懷的商業(yè)創(chuàng)新。我們在美國考察，美國的養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老機構(gòu)的起源也是宗教組織發(fā)展起來的，也有一些市場化的運作組織，現(xiàn)在基本上是1：1的比例。我們發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模非常大，必須有長期的資金支持。美國養(yǎng)老商業(yè)機構(gòu)在2008年金融危機的時候，由于資金鏈的問題出現(xiàn)了一些轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，在中國我們希望通過保險資金的介入能降低投資運營的風(fēng)險，從而提高養(yǎng)老社區(qū)運營的質(zhì)量。保險資金融入養(yǎng)老社區(qū)是非常好的模式，中國長期的資產(chǎn)非常少，大家可能會關(guān)注政府發(fā)了長期債、企業(yè)債非常少，而且受市場影響波動非常大，我們保險資金進入這個行業(yè)，相當于我可以持有長期的資產(chǎn)，這是資金需求的匹配。如果老年人進去社區(qū)，他在社區(qū)生活將會是二十年、三

十年甚至五十年，相當于他一下支付了十年以上的公寓住宿的金額，這對保險來說是一個很大的保險額，所以我們講保險資金的進入對行業(yè)是一個促進，同時成功的運營模式對保險的發(fā)展也是一個非常有利的補充。我們說保險資金和養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合是一種新的模式的創(chuàng)新，在中國是我們最早發(fā)現(xiàn)的壽險資金投資養(yǎng)老社區(qū)的，這是比較好的商業(yè)模式。保險資金投資健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅對資金有好處，同時可以有效拉動保險創(chuàng)新，尤其是健康管理險、醫(yī)療護理險等方面都有大量的促進作用，還可以帶動上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還可以增加就業(yè)人口。

通過對國內(nèi)市場的研究，我們在核心城市進行調(diào)查，大多數(shù)中產(chǎn)階級以上的人希望到社區(qū)養(yǎng)老，他們的理解是愿意離開家庭到機構(gòu)養(yǎng)老。從現(xiàn)有的機構(gòu)來看，我們發(fā)現(xiàn)也有機構(gòu)性的問題，中產(chǎn)階段這一段需求的養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量是不夠的，所以我們希望這方面為社會做出貢獻。

很榮幸的是2009年泰康拿到了中國保監(jiān)會正式批準保險行業(yè)的第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目，這個是具有創(chuàng)新意義的試點，同時有全國性的示范意義，希望這是利國、利民、利家庭的好的事情。今后泰康的發(fā)展模式將是做全國連鎖的養(yǎng)老社區(qū)，在不同城市會有不同的落地方案。

我們打造的社區(qū)定義的是新世紀退休生活選擇。養(yǎng)老社區(qū)打造方面我們找最好的葫蘆畫最好的瓢，我們打造的養(yǎng)老社區(qū)是以美國CCRC的模式作為拷貝的模板，它代表著現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)的健康、醫(yī)療及護理服務(wù)與養(yǎng)老保險結(jié)合起來的模式，以規(guī)模化、人性化的社區(qū)為中心，形成一個解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、護理服務(wù)等問題的模式，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù)體系。

我們總結(jié)社區(qū)有五大重要生活要素：文化娛樂、精神實現(xiàn)、健康運動、美食享受、全面安全。我特別想解釋一下全面安全，老年人不僅需要我們剛才講的精神方面、生活方面的照料，更多需要財務(wù)的安排和財務(wù)的安全，一方面是在年輕的時候通過買保險的方式把養(yǎng)老的財務(wù)做好預(yù)先的安排。還有一方面，老年人住進社區(qū)以后，通過一些方式讓自己的財務(wù)有保值增值的機會，進而保證他在老年生活的安全。

這是我們客戶給我們寫的一篇文章（PPT），這篇文章里他闡述了對養(yǎng)老社區(qū)的憧憬。他的解決方案是希望在社區(qū)具備安全感、消除孤獨感、享受快樂感，做到在社會中不脫離、不邊緣、不拖累，這也是我們打造的一種訴求。

秉承新的理念，我們的社區(qū)樣打造一日之城、一生之城。一生之城是老年人入住以后不用再搬家，不會到某一個階段社區(qū)沒有服務(wù)還要遷移到其他地方，這對老年人生活是不好的概念。一日之城是什么概念呢？在社區(qū)里每天的吃喝拉撒到生活娛樂、健康管理全部都能在社區(qū)里解決。

泰康打造的養(yǎng)老社區(qū)是全產(chǎn)品線的（PPT），包括活力生活、獨立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護理、記憶障礙五大方面。

最后，講一下養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇。剛才說到政府對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持，我們希望政府在法律和基礎(chǔ)法規(guī)方面給予更多的支持，在社區(qū)的投資和運營方面給予更多的政策支持，我也希望同行給予更多的指正和批評。我的演講到此結(jié)束，謝謝大家！

周燕珉：謝謝劉總，剛剛從中國夢開始給我們講了真實的需求，舉了一些例子，也分析了保險投資對養(yǎng)老社區(qū)的意義，這都是值得我們大家思考的，希望保險業(yè)加盟以后能夠更好的促進養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

下面有請美國生活品質(zhì)集團主席傅旻女士，在美國期間傅旻女士擔(dān)任了養(yǎng)老院長的職務(wù)，積累了豐富的運營經(jīng)驗，目前正結(jié)合中國的國情將美國的先進經(jīng)驗介紹到國內(nèi)，同時積極開展一些培訓(xùn)和咨詢工作。下面有請傅旻女士講演，傅旻女士講演的題目是“美國養(yǎng)老設(shè)施運營管理經(jīng)驗”。

傅旻：各位同行，早上好！非常高興有這樣的機會在這里分享經(jīng)驗、互相學(xué)習(xí)。今年感恩節(jié)之前美國有一個很大的會議，是在新愛爾蘭州召開的，我在會上看到很多亞洲學(xué)者做了非常好的老年人研究。剛才郭主任也分析了中國老年人狀況和緊迫性，我們也有很多做養(yǎng)老地產(chǎn)的品牌，很多專家都坐在這里，給我們創(chuàng)造了很好的學(xué)習(xí)機會。

兩年前我剛剛到中國的時候就跟我一個好朋友研究、探討、學(xué)習(xí)老年住宅設(shè)計的問題，今天我們還看到另外的美國老年人設(shè)計所，待會兒WDG還會給我們做精彩的演講。我感到非常激動，好像全世界都矚目中國，全世界的精英和專家都在這里為我們的養(yǎng)老事業(yè)做工作。剛才馮主任是代表政府的，我們覺得非常有希望，中國的養(yǎng)老事業(yè)一定會騰飛。

快速過一下不同類型養(yǎng)老的社區(qū)類型：一是活力成人社區(qū)，這就是休閑養(yǎng)老的社區(qū)，給老人打造一個非常溫馨的家；二是持續(xù)照料型退休社區(qū)，根據(jù)不同的照料需求可以到不同照料的住宅來居住，這樣可以讓他安心、安全的渡過晚年；三是獨立居住型住宅；四是借助式居住型住宅；五是癡呆癥照料區(qū)域；六是醫(yī)療護理型機構(gòu)；七是日間活動中心，這里面還有圖書館這樣的場所，因為他們也有學(xué)習(xí)的需求。

如何成功的開發(fā)和管理老年機構(gòu)呢？我們首先要懂這個人，因為我們要照顧的是老人。不管開發(fā)成什么的模式，比如說出售式或者會員制、租賃制的，首先要考慮不只是你建起來一個房子，而要考慮建起房子之后住在里面的人的需求是怎么樣的，要考慮他們要什么類型的房子，要住洋房、連體房、公寓還是什么，要考慮他們要什么樣的需求，身體狀況、精神層面需要什么樣的服務(wù)。因為客戶都是老人家，今天的精神可能很好，摔一跤之后需求就上升了，或者中風(fēng)之后需求馬上就上升了，這是不斷變化的，而且變化是不斷升級的。

剛才聽到劉總講他們設(shè)計的服務(wù)有很多，這些服務(wù)的項目也要設(shè)計成多樣化，這些活動的內(nèi)容也要深化，要有可持續(xù)性。根據(jù)這些要求作為開發(fā)商、投資商要考慮老人要的是什么，現(xiàn)在的老人跟二十年前、十年前進來住的老人是不一樣的，他要的更加全面，比如說身體上的需要、心理上的需求，還有一些情緒上和精神層面的。

這是我的一個朋友，已經(jīng)七十多歲了，還跟孫子有這種活動的需求（PPT）。集中到一句話是她要享受生活，不只是在那里面生存，她要的是對生活的享受。以后不管房地產(chǎn)開發(fā)商以前是做什么產(chǎn)業(yè)的，投入之后一定要考慮到老人家要享受的生活，你們要給現(xiàn)在的老人家和未來的老人家想一想他們要的是什么。

我們要經(jīng)歷幾個步驟：一是市場調(diào)研，要真正問一問服務(wù)對象要的是什么，包括老人、子女、鄰里，包括競爭環(huán)境分析、投資的分析和財務(wù)的預(yù)算；二是確定項目定義和服務(wù)；三是設(shè)計和建設(shè)，很多開發(fā)商知道有什么需求就開始設(shè)計，實際上設(shè)計所也是要在整個項目的

定義和服務(wù)定義之后設(shè)計的，不是拿到一些數(shù)字就知道需求是多少的，還是要認認真真做前這幾步的研究；四是培訓(xùn)和招聘，要看什么時間進行管理人員、服務(wù)人員的培訓(xùn)，我們會盡全力用我們的知識和經(jīng)驗幫助中國把這個體系建立起來；五是運行和管理計劃制定，你建的是養(yǎng)老機構(gòu)，不要忘了養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)體系，也要注意有日間康復(fù)的體系、日間活動的體系。住在這里面的有上千個老人，讓他們住在獨立居住的住宅里面，如果需求有增加的話，我們要考慮怎么建立公共服務(wù)的管理體系，把服務(wù)輸入他們的家庭。我們最后的服務(wù)要落到實處，還要有最后的評估管理，如果這些全做到了就可以說項目基本上是可以達到成功的目標了。

我在加州做過聯(lián)邦政府養(yǎng)老院的管理者，我從管理的角度來分析一下對中國養(yǎng)老機構(gòu)的挑戰(zhàn)因素：

第一個挑戰(zhàn)因素，科技和知識管理。現(xiàn)在所有的管理都不要忘記科技是非常重要的力量，如果剛開始的時候就把大量的高科技東西輸入進管理之后，以后就會感覺到非常容易，而且整個管理品質(zhì)也會有保障。根據(jù)我們的經(jīng)驗，老人家進來之后你用高科技管理把整個系統(tǒng)建立起來，系統(tǒng)不斷的追蹤老人家居住的需求，而且一定要追蹤他存在的變化趨勢，這樣可以按照科技系統(tǒng)的管理把機構(gòu)的成本搞清楚，而且也會回避很多風(fēng)險因素。高科技在檢測和居住者評估，員工管理和員工福利，市場營銷和交流可靠性、有效性的結(jié)果上也扮演著關(guān)鍵角色。

第二個挑戰(zhàn)因素，成本控制和過程改進。關(guān)注老人的身體變化帶來的照料等級的變化，隨時調(diào)整價格計劃做到成本控制。舉個例子，一般在有助型的養(yǎng)老院里標準的日常生活照料時間是每個老人每天45分鐘，如果照料的時間超過每天60分鐘，每月超過20天的話，那么就要增加成本或修改價格。這方面還有定價策略，對于居住者的服務(wù)進行定價的時候有許多方面的考慮。所有的養(yǎng)老機構(gòu)首先要有服務(wù)的宗旨，知道我是要做什么的、我的目標是什么，每一個機構(gòu)都是不一樣的，管理系統(tǒng)和與之相配套的規(guī)章制度和服務(wù)的流程一定要合理，要符合國家的規(guī)定，而且也要符合機構(gòu)運營的效率，一定要在保證服務(wù)體制和服務(wù)品質(zhì)的過程當中保持可持續(xù)性。這個體系的過程和品質(zhì)一定要員工滿意、老人家滿意，這個系統(tǒng)會給機構(gòu)的成本控制帶來很大的好處。

第三個挑戰(zhàn)因素，員工的問題。在美國和中國都有員工流失的問題，養(yǎng)老機構(gòu)成功之一的因素就是你怎么樣用合適的員工、怎么樣想方設(shè)法把他們留住。在院里建立非常穩(wěn)定和親密的員工、老人、家人的關(guān)系，這是體現(xiàn)管理和領(lǐng)導(dǎo)力的因素，這樣才可以在企業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)中建立起高品質(zhì)的企業(yè)文化。招聘員工的時候就要找對人，還要教好他們，進行有效的績效關(guān)系。

培訓(xùn)也是非常重要的，新員工進來要進行培訓(xùn)，還有在崗的培訓(xùn)、團隊建設(shè)培訓(xùn)、高管特殊輔培訓(xùn)等等。員工的流失是一個很大的問題，成功的機構(gòu)就要為員工找到幸福舒適的、可以發(fā)揮他們創(chuàng)造力和文化的家，不僅要給老人建立一個家，還要給員工建立一個家。有一些開發(fā)商告訴我說要在很偏遠的地方建多少畝的地，我會問他你要考慮老人家去不去。我是北京人，我問過我的爸爸媽媽，他們說不想去，因為太遠了。你同時還要考慮員工去不去。作為院長，院長這個位子非常重要，而且需要馬上反應(yīng)和到位的，我在加州管理的時候，夜里邊老人有問題或者去世我馬上就要到位的，我要是去很遠的地方就回不了家，這時候你能招來有效率的管理者嗎？其他人怎么辦呢？這些問題都需要考慮。

第四個挑戰(zhàn)因素，居住者的流失。我們首先要考慮市場的細分，比如說在美國綜合的養(yǎng)老機構(gòu)里面，一般進去的時候老人家平均年齡是84歲，照料的比例像自立型30%、有助型50%，癡呆型的20%，一般都是直接進入有助型的服務(wù)，我們希望設(shè)計多種類、多方位的服務(wù)，而且是要非常專業(yè)的服務(wù)。對專業(yè)的要求非常嚴格，由于市場的細分就要考慮服務(wù)和管理的業(yè)務(wù)水平要很高，機構(gòu)高科技的水平和管理水平要求非常高，而且要細致，同時要注意照料的品質(zhì)，要有可持續(xù)性的監(jiān)控，這對員工解決問題的能力要求非常高。

我們對入住者的科學(xué)和嚴格的評估是對居住者的需求和分類的關(guān)鍵。對不斷變化的入住老人定期評估和對照料計劃和價格分類的實施監(jiān)控是企業(yè)控制成本和提供最佳服務(wù)的保障。我們也是在做生意，所以一定要嚴格的控制成本，在提供最佳服務(wù)的基礎(chǔ)上保證服務(wù)的質(zhì)量。

最后，我想講一下行業(yè)的展望。

第一，需求是存在的，但是未來需求的趨勢是全面和更高層面的，剛才的那些數(shù)字和激動人心的信息都可以說明。

第二，靠近已有的社交圈，避免移居到陌生地區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)不要說一建就要建新的城，要真正考慮老人的需求，踏踏實實的根據(jù)需求建他們的家，這個家可以是在社區(qū)、郊區(qū)和其他地方。

第三，商業(yè)市場和需求的調(diào)查研究是非常必要和必須的。請開發(fā)商考慮一下商業(yè)市場和需求的工作。

第四，新的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了無限的商機，這是大家有目共睹的。

第五，借鑒和學(xué)習(xí)。美國、臺灣和其他國家的先進經(jīng)驗我們都可以學(xué)習(xí)，在美國也有一些失敗的經(jīng)驗教訓(xùn)，把這些拿過來是很好的借鑒。借鑒了這些成功的經(jīng)驗，又有高品質(zhì)的設(shè)計，肯定會對你的項目帶來很大的價值。

我們還有一個規(guī)則：一是堅決不能出錯；二是以人為本；三是質(zhì)量是成本的通道；四是要求最佳的超級服務(wù)；五是要求價值的最大化。

就講這些，謝謝大家！

周燕珉：感謝傅老師跟我們講的實踐經(jīng)驗，傅老師有理論的基礎(chǔ)，而且她又是實踐者，所以她講的非常具體，給我們大家很多啟示。

下面有請美國WDG建筑設(shè)計事務(wù)所養(yǎng)老建筑設(shè)計專家DAVID先生。美國上世紀60年代進入了老齡化社會，已經(jīng)形成比較成熟的開發(fā)體系，有許多值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的地方。今天我們請到WDG建筑設(shè)計事務(wù)所養(yǎng)老方面的專家DAVID跟我們分享一下他們的經(jīng)驗，DAVID的題目是“美國養(yǎng)老地產(chǎn)及養(yǎng)老建筑設(shè)計”。有請DAVID！

DAVID：女士們、先生們，大家好！今天非常榮幸有機會來到深圳參加這次養(yǎng)老地產(chǎn)論壇。我是WDG建筑公司養(yǎng)老建筑部負責(zé)人，我代表WDG公司向大會組委會及清華大學(xué)周教授的邀請表示感謝。我今天演講的題目是“美國養(yǎng)老地產(chǎn)及養(yǎng)老建筑設(shè)計”。

要想了解美國的養(yǎng)老建筑發(fā)展要先了解它的使用者，那就是美國的老人，美國現(xiàn)在的老人可以劃分為三個主要的世代，他們已經(jīng)住在老年社區(qū)里或者正在入住。

第一代叫做最偉大的一代，是1901年到1924年間出生的老人，這代人參與了二次大戰(zhàn)，主要居住在佛羅里達州、亞利桑那州和加州，他們是我下面將要談到的第三代老人的父母。

第二代是沉默的一代，是1925年到1945年出生的老人，這部分人已經(jīng)有一部分住進了養(yǎng)老院，其他的老人準備入住。

第三代是嬰兒潮時代，是1947年以后出生的老人，他們是第一代老人的后代，這一代人即將步入65歲這個退休年齡，距離傳統(tǒng)的77歲老人還差十幾年。嬰兒潮一代強調(diào)積極健康的生活方式，過去幾年他們已經(jīng)對活躍老人社區(qū)發(fā)展帶來巨大影響，這種生活方式對養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)計影響包括養(yǎng)老社區(qū)構(gòu)成、社區(qū)建設(shè)地點的選擇是靠近鄉(xiāng)村還是市區(qū)，如何用市區(qū)普通社區(qū)結(jié)合，以及與餐飲娛樂設(shè)施的結(jié)合。

美國的養(yǎng)老建筑大概分為六類：

第一類，活躍老人住宅。這類住宅要求入住者至少有一位是55歲以上，他們對老人的吸引力是自己不用維護房子，有完善的配套設(shè)施。

第二類，自理型老年住宅。一般是服務(wù)62歲以上的老人，他們的日常生活完全可以自理，這種住宅提供的配套服務(wù)包括打掃屋子、提供飲食和相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施，這種可以是政府資助的低收入住宅。

第三類，半自理老年住宅，也叫協(xié)助型老年住宅。提供更高一級提供個人需求護理，包括幫助穿衣、提醒吃藥和在需要的時候喂飯等，提供24小時護理，包括很多配套設(shè)施，包括圖書室和繪畫室等等。

第四類，介護型老年住宅。是為需要持續(xù)和24小時護理的老人準備，他們一人一間房或者合住，早期這種住宅按照醫(yī)院模式建筑的。現(xiàn)在有一種新的模式，是溫室建筑，我后面也會講到。

第五類，患老年癡呆癥老年住宅。要求在24小時內(nèi)提供持續(xù)照料，同時鼓勵老人自理生活。

第六類，持續(xù)照料退休社區(qū)。把以上住宅集中在一個社區(qū)里面，讓老人隨著年齡的增長在一個社區(qū)里就可以轉(zhuǎn)換社區(qū)的類型。

我將用一個實例將一下規(guī)劃設(shè)計過程，不同時代的人市場及投資、經(jīng)驗管理、規(guī)范規(guī)定和未來的發(fā)展趨勢。這個項目是（海麗緹娜），自理型老年類型包括獨立屋、花園公寓和老年屋。這是一個收取會員費的社區(qū)，所謂會員費社區(qū)是指居民入住錢需要支付一筆費用才能享受服務(wù)，發(fā)展商利用這筆費用來發(fā)展，這個費用一部分會在住戶離世時退還給子女。除了會員費還要交月費，這個費用不同，由當?shù)氐那闆r來決定，從幾萬美元到十幾萬美元不等。這種模式對項目早期的規(guī)劃有什么影響呢？一般情況下發(fā)展商沒有足夠的資金做整個設(shè)計，前期要做共同的設(shè)計，需要考慮這個地區(qū)特定的風(fēng)格、本地的法律法規(guī)和臨近普通住宅區(qū)對房子規(guī)模和高度的影響。

作為老年社區(qū)，首先要面對的是老年人這個特區(qū)群體的特殊要求，要把公共設(shè)施放在社區(qū)位置，減少老年人走路的距離。基于這些考慮，我們決定把項目分成三期建設(shè)：第一期有180個自理型住宅，36個床位的介護型住宅；第二期將增加更多自理型住宅、半自理型住宅，擴大配套設(shè)施；第三期將增加更多自理型老年住宅以及患癡呆癥老年住宅。

可以從圖片看出來，小區(qū)最大的組成部分和配套設(shè)施的位置（PPT）。正如前面提到的，當?shù)卣Ｍ^(qū)建設(shè)能夠遵守當?shù)貍鹘y(tǒng)社區(qū)建設(shè)原則，這樣可以平息周圍普通社區(qū)的擔(dān)心，當?shù)鼐用駮?dān)心老年社區(qū)的公寓樓太高。我們的解決辦法是把獨立型老年住宅安排在最靠近普通小區(qū)的地方，然后是兩層樓的花園公寓，大量的公共建筑安排在幾百英尺以外，通過這種布局不僅緩解了臨近社區(qū)的擔(dān)心，也使我們擁有了三種住宅類型。

下面說一說每期的重點和設(shè)計老年住宅考慮的問題。第一期包括三種不同類型的住宅：獨立屋是最大的類型，我們設(shè)計了三種平面，這樣就有了六種戶型，這樣一方面使我們更容易和周圍社區(qū)結(jié)合，另一方面由于平面的反復(fù)使用降低了建造成本；花園公寓是兩層小公寓樓，每棟樓都有自己的公園；自理型住宅主要是多層的公寓樓，這些樓圍繞中心綠地擺放，把當中類型的設(shè)計放在一個小區(qū)，符合當?shù)匦^(qū)的建筑傳統(tǒng)。

自理型老年住宅設(shè)計中有一個問題，包括電器插座是14英寸不是普通的18英寸、降低櫥柜的高度，所有這些對活動能力降低的老人來說都是必須的。在浴室設(shè)計方面要有加高的馬桶、加高的洗臉盆和加高的毛巾桿，因為老人摔倒時會抓毛巾桿。在走廊一側(cè)安裝欄桿，這樣可以幫助老人找到回來的路，其他的辦法還包括把走廊涂成不同的顏色或者擺放大型藝術(shù)品。公共設(shè)施是小區(qū)的中心，通常包括主餐廳、酒廊、酒吧、圖書館、便利店、工藝美術(shù)手工作坊、管理辦公室、市場營銷辦公室等等。

有護士護理的老年住宅通常第一期就要建設(shè)，確保最初的住戶在最初的時候介入，房間是在兩邊的，只有很少的公共設(shè)施。這個項目我們試圖創(chuàng)造一種不同的模式，舍棄了中央護士站，在不同的地方建設(shè)多個小型護士站，這是當前最新的發(fā)展趨勢。這種最新的趨勢叫溫室型老年住宅，是介護型的住宅，創(chuàng)造更佳的環(huán)境，宗旨是少一些醫(yī)院的感覺，讓居民擁有更多的自主權(quán)。這種住宅鼓勵居民多參加日常生活，比如說幫助做飯和洗衣服。這種模式對建筑師有什么要求呢？最關(guān)鍵的因素環(huán)境的創(chuàng)造，要創(chuàng)造小的生活圈，比如說六到十人，讓每個人都有獨立的居室。這些臥室圍繞中心的公共空間，包括客廳、餐廳和類似于普通住家的廚房，老人一起工作和在餐廳就餐，其他的配套還有中央浴室和辦公室等。這個獨立的房子就是這種模式的例子（PPT），幾個這樣的房子組合在一起就是更大的社區(qū)，也可以把這個平面作為高層的標準層，這樣化整為零的方式也可以用于其他老年住宅的規(guī)劃。

講過溫室模式后，我們來講一講這個項目的第二期。第二期將增加更多自理型住宅、半自理住宅和老年中心。分期建設(shè)的好處是發(fā)展商可以利用這個機會對第一期進行評估，看一看哪種類型更受市場的歡迎，什么是最新的發(fā)展趨勢，現(xiàn)在都有機會調(diào)整計劃書。什么是老年住宅最新的發(fā)展趨勢呢？下面提到的新趨勢是可以用在新區(qū)開發(fā)和老項目改造的。

第一個新趨勢，創(chuàng)建多個餐飲場所，包括開放式的廚房、咖啡館、熟食店，同一時間這些場所都會向公眾開放。

第二個新趨勢，過去十到十五年美國老人單人住房面積逐漸的增大，現(xiàn)在大家覺得每個單元其實應(yīng)該減少一些，配合更合理的設(shè)計，提高使用率和標準化率，特別是廚房和浴室。新一代老人更加活躍，他們待在自己單元的時間會很少，他們不愿意花很多錢買很多單位，這樣發(fā)展商可以降低建筑成本，如果總建筑面積相同就可以建筑更多的單位。

第三個新趨勢，創(chuàng)建有多種用途的空間，這對新建和改造項目都適用，你可以把無線上網(wǎng)的咖啡廳和圖書館相結(jié)合，還可以把酒吧和功能區(qū)相結(jié)合，這些對老人有吸引力，同時又減少了開發(fā)成本。

第四個新趨勢，越來越多的老年住宅建在市區(qū)，這些出生在嬰兒潮的老人有積極的生活方式，要求豐富的業(yè)務(wù)生活、多種餐飲組合，喜歡和外界交流。由于城市的土地造價高，靠近城市的老年住宅很多是高層建筑。這座高層建筑就在美國波特蘭市（PPT），這種項目一般在公共交通附近，比如說有地鐵，這樣方便老人出行，還方便員工上下班。

下面講一講健康中心的設(shè)計，健康中心不僅促進老人的身體健康，也有助于他們的身心建設(shè)。作為一個設(shè)計師，你需要將這些設(shè)施在社區(qū)中合理布置、方便使用，健康中心一般放在半自理型和介護型的中間，這是一個不成文的規(guī)定，為的是使各種人員不交叉。社區(qū)健康中心通常包括一個15米長9米寬的室內(nèi)游泳池，方便老人做有氧運動，還會有升降機來方便體弱的老人出入。健康中心內(nèi)的其他設(shè)施還有健身房，這個空間也可以用于健美操或者舞蹈工作室。其中還包括物理治療室，配備專門的設(shè)備，協(xié)助做過手術(shù)的老人進行康復(fù)理療，也可以幫助半自理型老人進行恢復(fù)體力訓(xùn)練。還有美容美發(fā)店，作為按摩場所的一部分。還有一個小診所，在里面為居民進行例行的體檢和檢查。

下面講一講自理型老年住宅，多為兩層樓，房間都在走廊兩側(cè)或者是圍繞中心的環(huán)型設(shè)計。如前所述半自理型老年住宅要靠近公共設(shè)施和健身中心，并與之相連。半自理型老年住宅需要注意的事情，除了提供私人浴室也應(yīng)該提供靠近中心的公共浴室，方便服務(wù)人員幫助老人洗澡，這些都可以作為美容院的一部分。還應(yīng)設(shè)置像護士站一樣的工作臺，護理人員可以進入老人的生活，特別是登記服藥記錄。在美國關(guān)于老人住宅有很多的法律規(guī)范，有一些是國家級的，也有一些是地方政府自己的規(guī)定，這些規(guī)范包括最小住宅單元面積、配套設(shè)施的種類和面積以及要求設(shè)置清潔儲藏室、小區(qū)中心等等。無論是私人浴室還是公共浴室都要有擴大額外的空間，方便服務(wù)人員照顧老人洗澡，走廊2.4米寬，走廊兩邊要有扶手，這只是設(shè)計半自理型老年住宅考慮的一些設(shè)計要點。

第三期將包括更多的自理型老年住宅和老年癡呆癥住宅，這也是對老年住宅的補充。這個大禮堂將有多種功能（PPT），可用于全社區(qū)老人自己辦的音樂會、戲劇表演或者舞會，也可以邀請周圍普通社區(qū)的居民參加，給老人創(chuàng)造互動的機會。大禮堂的座位不固定，方便各種用途，有一個大舞臺，大禮堂放在公共設(shè)施中間，還有方便周圍居民出入的公共出入口。

下面講一講老年癡呆癥老年住宅，這是特殊的類型，這些老人大部分身體功能正常但是日常起居生活需要提醒，這樣的空間對老人是非常有利的，他們會做正常老人做的事情，比如說取信、吃飯等等，這樣讓他們集中注意力幾分鐘。患這種病的老人喜歡到處走動，我們可以設(shè)計組團讓他們活動，這些老人喜歡到處走動，所以需要提供安全的環(huán)境，對他們能夠出入的范圍加以限制，樓門都是要用鑰匙的。還應(yīng)該提供一個漫步花園，讓老人在里面漫步，要有專門的道路讓他們回到起點，還有適合老人的設(shè)施，比如說抬高的花臺，這樣可以方便老人休息。

這就是我們大概的規(guī)劃設(shè)計過程，時間有限，不可能涵蓋每一個細節(jié)，希望這幾點對大家有所幫助。

WDG建筑和室內(nèi)設(shè)計公司創(chuàng)建1938年，是美國首都華盛頓歷史最悠久的設(shè)計公司，在全美各大主要城市和海外都有我們的項目。我們完成了超過500個大型項目，包括養(yǎng)老建筑高層公寓、辦公樓、旅館和室內(nèi)設(shè)計，我們在海外的城市遍及卡塔爾、阿拉伯王國和埃及，現(xiàn)在希望能為中國出力。

再次感謝大會組委會和周教授的邀請，謝謝大家！

周燕珉：剛才DAVID先生給咱們介紹了美國的概況，也說了他們建造的實際案例，經(jīng)驗很豐富，但是時間有限就不能讓他說的非常細。

下面，由我來給大家做一個“建筑適合中國國情的養(yǎng)老建筑”的演講。

我們稍微提煉了一下，涉及到養(yǎng)老建筑的有哪些因素會跟西方文化和其他國家有所不同的。我們看一下養(yǎng)老建筑設(shè)計要素的影響，包括個人的閱歷、世代關(guān)系、生活習(xí)慣、文化觀念、經(jīng)濟水平、管理模式等等。

先說一下保障方式對養(yǎng)老建筑設(shè)計的影響。舉一下日本的例子，他們跟我們有所不同，所以形式會有一些不一樣。日本的養(yǎng)老政策是在2000年出現(xiàn)了介護保險政策，這對后期的養(yǎng)老有很大的影響，要求40歲以上的人必須交介護保險，66歲以上的就可以享受了，當然40歲以上的老人有病的時候也可以。他們分了七條要支援的情況（PPT），這個保險和醫(yī)療保險是分開的，只要得了慢性病可能會連累家里，他會用保險來幫助你，這些保險對養(yǎng)老方面起到了很大的作用。

這個政策下來出現(xiàn)了社區(qū)中的小規(guī)模多功能服務(wù)設(shè)施（PPT），是日本政府提倡的。這個小區(qū)有很多功能的服務(wù)，包括小規(guī)模、近距離、全天后、一站式、多功能的服務(wù)。小規(guī)模多功能的設(shè)施上來以后，以后是政府的保險支持，老人有病自己沒法支付你，而是保險來支付。很多行業(yè)應(yīng)運而生，有專門做飯和洗衣服、洗頭發(fā)的，這也是非常有意義的。老人設(shè)施也是受益于這種政策，比如說像這個圖片（PPT），這里面有入住的房間和活動的空間，包括衛(wèi)生間和廚房等等。

我們國家養(yǎng)老居住政策是9073政策，今后居家養(yǎng)老是為主的，社區(qū)也會發(fā)展起來。剛才說的日本的是支持社區(qū)的，我們中國以后也會努力在這方面工作，社區(qū)里會建設(shè)這種小規(guī)模、多功能的設(shè)施。

經(jīng)濟水平和資源條件差異對養(yǎng)老建筑的影響。以美國為例，美國土地資源特別好，建立的老年社區(qū)都是比較低層的（PPT）。去了以后你會感覺身心特別舒暢，這是我們剛剛參觀過的美國公司設(shè)計的，他們室內(nèi)也是裝修的非常豪華（PPT），老人在里面生活自如，幸福感非常強。我們這要經(jīng)常裝修，可以看到他們的裝修和家具選擇都是非常好的材質(zhì)。

看一下美國的設(shè)計（PPT），剛開始的時候大家都想建設(shè)這種為高檔老人生活的高品質(zhì)老年社區(qū)，其實這也是一部分的量，大部分還是一般的老人社區(qū)，我們更應(yīng)該向臺灣和香港

學(xué)習(xí)，大多數(shù)在城郊一帶要建設(shè)高層的，這一點必須要有準備，我們學(xué)習(xí)對象的時候光靠一個方面也是不夠的。

看一下世代關(guān)系對養(yǎng)老居住需求的影響。我們的家庭少子化、空巢化，在這樣的情況下怎么讓老人共同居住是我們考慮的問題。中國非常重視家庭文化，老年人的價值更多體現(xiàn)在扶持子女和照看孫輩，雖然目前家庭小型化，但是多數(shù)老人希望與子女就近居住，老人退休以后也非常希望享受自由的第二人生。

過去的老人子女比較多，現(xiàn)在基本上是希望子女照顧他們，這種傳統(tǒng)觀念比較強。這一代人工資收入水平很少，也必須依靠子女。有一條比較特殊的是這部分老人有獨立分房，那時候可以做養(yǎng)老財富的儲備，這是中國的一個特點。

我們看一看接近60歲的老人（PPT），第一代嬰兒潮是1953年到1957年出生的人，這部分人開始步入老齡了，第二代嬰兒潮是文革期間的，第三代是80后的小嬰兒潮，是第一代嬰兒潮的孩子。現(xiàn)在80后到了婚齡和育齡，他們要養(yǎng)孩子，他們自己可能沒有能力做到，老人也要出很多資金方面的支持，可能現(xiàn)在要共同買房子，現(xiàn)在我們要考慮這種開發(fā)的關(guān)系。

家庭的核心化，由于生活習(xí)慣的不同，子女和父母更愿意分開但臨近居住。孩子們買房子也是看父母房在哪兒，在就近的地方買房子，工作單位可能跟父母的房子更近一些。

跟子女的居住關(guān)系受到一些影響，年輕仍由于異地求學(xué)或者在城市工作，出現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者小城鎮(zhèn)有不少家庭的老人沒有人照顧。由于獨生子女的關(guān)系，他最后都要到城市來向子女靠攏，那時候還比較年輕，主要幫助子女看護第三代，我們覺得城市化的現(xiàn)象不只是年輕人來了，包括老人也向城里進軍了，所以城里住房壓力更大，不只是年輕人，跟老人之間是什么關(guān)系，房子應(yīng)該做成什么樣都需要考慮。

這是我們在新疆的規(guī)劃項目（PPT），把老人的住宅配在普通社區(qū)中。有幾種類型：第一種是在普通住宅中設(shè)計老少戶，讓兩室合并或者挨著，這樣更加實用；第二種是在一層做專門的老人住宅，他自己可以在家庭當中生活下去；第三種是老人公寓，很多老人覺得不用完全跟子女在一個房子里，我們可以在一個小區(qū)，我天天可以接送孩子、讓子女來吃飯，晚上可以自己生活，這樣老人生活的比較獨立，也比較有尊嚴。老年公寓和青年公寓在戶型上是差不多的，但是老年公寓更需要的是無障礙。你可以根據(jù)別墅的比例變化，比如說現(xiàn)在青年不多老人多，那就老年的多加幾層，都有一定的可變性。老人的日托中心可以靠近會所，可以跟幼兒園結(jié)合，他們可以送孩子，這樣也比較容易照顧得來。

生活習(xí)慣的差異對養(yǎng)老建筑設(shè)計的影響。中國人對養(yǎng)生特別注重養(yǎng)氣，比如說拉筋、養(yǎng)氣等等，我們可以有一個廣場跳舞，但是往往社區(qū)沒有設(shè)計小廣場，或者廣場設(shè)計的位置不對，老人一來就被哄走了，不能滿足老人的需求。西方老人的養(yǎng)生觀念跟我們很不一樣，他們更多是練力的這種（PPT）。

在住宅朝向跟國外不一樣，中國有人住的房間都是要求朝南的，如果北邊不用容積率就上不去，中檔的這一點是很困難的，因為高檔的還可以土地容積率高一點。我們盡量都做南的朝向，中國的特色是在北邊的房子不容易賣出去或者租出去。日本和美國這方面比較放松，北邊是四居室，他們更注意護理的方便性和工作勞動量的節(jié)省，可保證老人的互相交流，從

思想方面、交流層面和管理層面來設(shè)計。他的空調(diào)系統(tǒng)、設(shè)備系統(tǒng)比較好，所以溫度溫差不是很大。日本會在南邊做一個公共的廳，讓老人從屋子里出來到公共廳里曬太陽就行了。

中國跟別的國家在食物制作方面有很大的不同，我們以炒、炸為主，油煙比較大，廚房必須要封閉，需要有很好的排煙設(shè)施，我們要尊重這種需求。樓層中間也應(yīng)該加小公共廚房，讓老人在小廚房里有更多的交流。

我曾經(jīng)講過一個我們在上海調(diào)研時一條魚的故事，我們老人也有戀愛的情況，有一天一個老爺爺買了一條魚回來，走在走廊里有七個老太太圍著他想告訴他怎么做好一條魚，大家都特別喜歡他，其中一個老太太性格特別內(nèi)向，他特別暗戀這個老爺爺，有一個人性格特別開朗，把這個感情表達出來了，最后這個開朗的老太太就跟這個老爺爺好了。后來那個內(nèi)向的老太太投河自盡了，不過搶救及時給救回來了，最后這個老爺爺和內(nèi)向的老太太在一起了。

我們的廚房建議有三級，屋子里有小廚房、公共的小廚房和大的廚房。日本的廚房干凈極了，都是有一些自助的，這在中國難以做到。

管理模式對老年建筑的設(shè)計影響。中國照護人員多，但是專業(yè)水平比較低。這是我們調(diào)研時候拍的照片（PPT），這個護工就是一直拉著老人快走，沒有照顧到老人的感受。在西方照護人員是非常緊缺的，但是他們的專業(yè)性很強。他們的工作方式和建筑的形式適合他們的管理，硬件設(shè)計是非常重要的，如果沒有處理好就很浪費勞動力。在中國來說目前這種狀態(tài)沒有達到那個份上，我們將來也會走向這種方向。

我們的護工24小時與老人一起生活，但是我們沒有考慮護工的生活環(huán)境，他們的生活條件很差，我們應(yīng)該考慮對護工生活的關(guān)系，這樣才能把老人照顧好。這是智障的老人（PPT），這邊三個護工在一起聊天，根本不理老人，我們對護工的情況要有所了解。

中國的管理模式與建筑的軟件硬件沒有做好協(xié)調(diào)，目前都是做成這種走廊，跟公寓差不多的。護理站設(shè)在中間，每次巡視的路線非常長，浪費人力，而且如果有什么事走的路線比較長，比較浪費時間，我們希望是兩邊可以互動的。

我們也做了一些老年設(shè)施（PPT），因為清華老年建筑學(xué)院也可以做一些建筑設(shè)計。咱們中國學(xué)習(xí)了很多國外的模式，但是拿過來用有一些是不適應(yīng)的，我們要逐步的走向高管理體制的模式。要想適應(yīng)現(xiàn)在的狀態(tài)要適合適應(yīng)的建筑，考慮到適應(yīng)現(xiàn)在也要考慮到適應(yīng)將來，如果將來有能力做的更好的時候建筑有能力改造，不會把建筑打死。建筑師的任務(wù)是很重的，希望建筑師能夠跟管理人員一起完成這個任務(wù)，一起把老年人的服務(wù)做好。

我的講演就到這里，謝謝大家！

主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家下午好。歡迎各位回到第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)的高端論壇。

上午我們請了多位專家談了一下各自的經(jīng)驗，從政策層面介紹了老年居住需求和中國老年的居住現(xiàn)狀，后面講到養(yǎng)老社區(qū)的投資建設(shè)方向以及養(yǎng)老服務(wù)管理、養(yǎng)老建筑設(shè)計經(jīng)驗，有中國的嘉賓和美國的嘉賓。下午我們會邀請養(yǎng)老機構(gòu)的運營管理者和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，我

們會請臺灣的陳會長來講一下他的經(jīng)驗，還會請趙院長講一下投資管理風(fēng)險方面的內(nèi)容，請了北京太陽城的朱總和親和源的奚總介紹他們的經(jīng)驗。

首先有請臺灣老人福利機構(gòu)協(xié)會理事長陳敏雄先生。臺灣地區(qū)在養(yǎng)老方面發(fā)展了很多年，形成了多種養(yǎng)老發(fā)展的模式，陳敏雄先生從事養(yǎng)老院管理工作20多年，經(jīng)驗非常豐富。我們也去臺灣參觀過他們的養(yǎng)老院，跟我們的經(jīng)驗非常接近。今天陳敏雄理事長的題目是“臺灣養(yǎng)老住宅與照護機構(gòu)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢”，有請陳先生！

陳敏雄：尊敬的主持人周教授，尊敬的各位在座的嘉賓，大家下午好！

首先，感謝大會安排這個機會讓我在這里向各位一起分享臺灣關(guān)于老人機構(gòu)方面的經(jīng)驗，我也很高興有這個機會能夠延續(xù)上次在北京清華大學(xué)的相關(guān)議題，這次我會知道怎么樣在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢方面跟各位交流。

各位可以看得出來，這張圖是臺灣人口結(jié)構(gòu)變動趨勢圖（PPT）。1993年臺灣邁入老年化社會的門檻，這邊已經(jīng)達到了7%，按照世界衛(wèi)生組織的規(guī)定，人口7%到14%的時候叫高齡化社會，從14%到20%叫做高齡社會，達到20%以上就是超高齡社會。按照現(xiàn)在的定義，臺灣1993年開始到2010年，這17年當中已經(jīng)有10.68%了。上面是超高齡的社會（PPT），14歲以下的小朋友是16%，我們看到這個階段小朋友在減少。到了2025年，24年以后這些人口在減少，可以看到臺灣以后是什么樣的場景，學(xué)校不容易找到學(xué)生，工廠不容易找到工人，而且滿街是老人。整個產(chǎn)業(yè)也會跟著改變，麥當勞應(yīng)該是爺爺或者奶奶帶著孫子去麥當勞店，所以麥當勞的產(chǎn)品要改變。包括手機也要改變，手機要有很簡單的功能，比如按鍵有叫兒子、女兒或者孫子的，而且手機聲音要大。

人口結(jié)構(gòu)與老年照顧問題。現(xiàn)在的人口轉(zhuǎn)型已經(jīng)趨向成熟，在這樣的人口轉(zhuǎn)型下老化是必然的結(jié)果，所以有一定比例的增加。因為老人開始成長，前面幾位嘉賓也報告過了，1946年以后人口進入嬰兒潮，生育率降低了，人口老化較歐美國家速度還要快，因為這個原因我們的很多配套措施沒有做好，包括醫(yī)療問題和老人照顧問題都沒有做好。平均的壽命也是在增加的，希望老人退休之后活的時間長一點。臺灣每戶人口也在減少，目前每戶只有3點多一點，換句話說一家人里面只有夫婦兩個加一個小朋友多一點。我們生活居住的方式也改變了，老人家跟子女同居，這樣家庭的功能能夠照顧老人，所以要慢慢做一些規(guī)劃，其實老人是喜歡自己住或者跟老伴一起住的。

這是今年的一個統(tǒng)計（PPT），公營機構(gòu)有仁愛之家、大同之家、社區(qū)安養(yǎng)堂，一共有25家。民營機構(gòu)有幾種，一種是財團法人機構(gòu)，一共有109家，一般來講都在100床以上。另外是私人立案機構(gòu)，有940家，機構(gòu)規(guī)模限制在49床以下。還有一種公設(shè)民營機構(gòu)，目前有15家。社政機構(gòu)的安養(yǎng)機構(gòu)有43家，住的人都是生活能自理的長者，長期照顧的不能自理，我們還有老人住宅，還有社區(qū)安養(yǎng)堂，社政體系一共有1089家，行政體系有385家，99床以下的護理之家是市政府立案的，1003床以上的護理之家是衛(wèi)生署立案的。目前總收入兩是9萬多床，需求數(shù)是7萬多，有一點失衡，目前來說占床率是76%。

我們看一下照顧機構(gòu)服務(wù)模式（PPT），有安養(yǎng)型、養(yǎng)護型、長照型和失智者型的。這是多層級照顧服務(wù)的系統(tǒng)，臺灣目前在運行這樣一種體系。

要特別介紹的是老年公寓，也是切合這個會的一體的。老年公寓是未來發(fā)展的機會，什么叫未來我們還會介紹。目前臺灣有淡水潤福生活新象館、林口長庚養(yǎng)生文化村、臺南縣悠然山莊等等，這是政府辦的老人公寓。

什么叫老人住宅？我們很難去拿捏它的定義，只有從特色和服務(wù)模式來看，基本上是提供一個適當?shù)姆?wù)，但是不是購物。我們要提供一個像家的感覺，強調(diào)福利、休閑、醫(yī)療、保健，這是老人住宅的定義，基本上老人住宅是只住不賣的。經(jīng)營者要提供綜合服務(wù)的模式，包括房子修繕、緊急救援等等，設(shè)計上基本是安全的、衛(wèi)生的、通風(fēng)采光很好的環(huán)境，我們也提供一些交通、醫(yī)療、保健、家飾等等。老人住宅是60歲的人來住，原住民年滿55歲也可以住，假如是配偶同住一定要50歲以上，這些人生活能自理也是可以的。

政府推動老人住宅的策略，落實小規(guī)模開發(fā)200人以下的，太大的話管理也困難。還有社區(qū)化發(fā)展，他的生活是OK的，老人家去看病、逛街、買東西、朋友看他都是可以的，至少那個地方是熟悉的地方，方便老人參與社區(qū)相關(guān)事務(wù)。老人住宅應(yīng)該是普及化，而且是鼓勵民間來參與的，當然它也創(chuàng)造了就業(yè)的機會，這是臺灣推動的老人住宅策略。

既然有策略還要有措施，我們把它納入到社會環(huán)境下面，其中有很多的法律，因為時間關(guān)系就沒有辦法細講了。我們把它列入了民政事業(yè)局，列入了研究項目。協(xié)助民間排除用地取得障礙，包括共有土地出租或設(shè)定地上權(quán)并以優(yōu)惠租金方式。提高老人住宅容積率，樓地板面積增加約20%。我們也提供一些資訊讓他們選擇，這里還包括資金的選擇，他可能要辦款和打帳，銀行基本上是短期資金的，甚至于保險公司是長期資金，希望他能夠進來。

臺灣現(xiàn)在又一些優(yōu)惠方案停辦了，優(yōu)惠方案停辦的原因是什么呢？臺灣住宅率的自有率、高空屋率及高供給率的市場現(xiàn)狀；老人住宅市場比較小，尚不足以支持老人住宅朝產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展；老人住宅邊緣化的投資興建方式缺乏可親性和便利性，不符合老人及其家屬需求，也與世界潮流不符，難有發(fā)展的空間；市政府配合度低，對民間參與老人住宅有所影響。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢，我認為它也是新貴產(chǎn)業(yè)，因為傳統(tǒng)的機構(gòu)慢慢會被淘汰，將由老人住宅替代。民眾對老人住宅的看法也越來越正面，我們對50歲和60歲的人進行了調(diào)查，認為這個機構(gòu)是OK的達到了60%，調(diào)查時發(fā)現(xiàn)年齡越低的人越覺得能接受，教育程度高的人也比較能夠接受。未來潛在的消費群是教育水平高、觀念開放、經(jīng)濟獨立是未來的形勢。老人組成一個生活圈，越來越多的人會選擇跟老伴一起住或者自己住，不愿意跟子女一起住，未來老人住宅的需求還是會增加的。

有一些業(yè)者會進來的，比如說醫(yī)院、建筑等等，還有公共的第三部門。像仁愛之家也是面臨轉(zhuǎn)型的壓力，他也必須要去調(diào)整。我們知道這是要上來的，人口老化和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型之后政府財政會越來越困難，社會體系的機構(gòu)困難是必然加劇的。公共部門、第三部門、營利事業(yè)只是任何一方堅持為全體老人謀需求福祉是不夠的，三方合作才會做好。

這是銀發(fā)族五星級飯店式住宅（PPT），我相信不少單位的業(yè)者也去參觀了，銀發(fā)族是比較高水平的服務(wù)，它的服務(wù)對象是金字塔頂端的銀發(fā)長者，但是這個費用有點高。里面的住民年紀都80歲了，這樣的情況下如何照顧這個發(fā)展，怎么去架構(gòu)這個策略，或者是互補性的資源建立，通過這些來保證競爭的優(yōu)勢。銀發(fā)族和養(yǎng)生、醫(yī)療式經(jīng)營組合，這是強調(diào)銀發(fā)族養(yǎng)生的文化，有相當完整的連續(xù)性系統(tǒng)，也有豐富的管理經(jīng)驗、互補性資源和策略等等，都是以企業(yè)內(nèi)部的管理為主。以臺灣最大財團的背景，有那么的管理經(jīng)驗，但是績效好像沒有做出來，這就讓很多民間的企業(yè)跨在門外，不敢進來做，這是目前的狀況。

其中一種模式是銀發(fā)族跟多據(jù)點旅居度假住宅式經(jīng)營組合，他采取多個點，跟很多家度假住宅聯(lián)合起來，這些集團資金很雄厚，他們以休閑養(yǎng)生為主，他們采取的是惠民制，這是在臺灣很特別的模式。

還有一種是銀發(fā)族與政府委托式經(jīng)營組合，采取多點零售、多層體系的模式，很多專門做政府委托的案例，所以規(guī)模很大，贏得了政府的信任，交通也很方便。品質(zhì)都是很好的，每次的評價都是優(yōu)等的。他是用政府的資源在連接，基本上沒有什么缺點，基本上是一個社會機構(gòu)，資金的籌措和發(fā)展都是比較靠前的。因為都是終端的機構(gòu)，所以主導(dǎo)性常常被政府牽動了很多。大家可以看到費用像表格里這樣的（PPT）。怎么快速達到經(jīng)營規(guī)模？這是臺灣機構(gòu)要發(fā)展的方向，我們能夠與大財團競爭，這還是有相當性的指標出來的。

這個地方要特別介紹一下，這是臺灣市政府的廣慈博愛園區(qū)（PPT），交通非常方便，這是臺北第一大樓，紅線、藍線都是體驗系統(tǒng)。這是未來的項目（PPT），從這里面可以看得出來老人住宅的比例，可以供大家參考。

另外一個例子是韓國的三星集團（PPT），這是在漢城的，這也是綜合型的模式，由三星集團來經(jīng)營。這里有兩棟老人住宅，一共有55英畝的園區(qū)規(guī)模。我們可以看得出來這里面的百分比，韓國三星集團經(jīng)營的非常成功，我去看的時候非常感動。

我們常常談到大陸老人地產(chǎn)怎么走，什么時候進入市場，這是值得我們?nèi)ハ氲摹．斎唬吹贸鰜泶蠹以陴B(yǎng)老地產(chǎn)這一塊做了很多工作。什么時候進去？太早不容易成功，太晚機會就被人家搶光了。我的感覺是日本人口14%的時候是老人住宅的進入口。臺灣為什么那么辛苦？臺灣現(xiàn)在是10.6%，不到11%，可以考慮進去。大陸統(tǒng)計是12%，各位不要忘記，那是60歲的基數(shù)，如果65歲的話是8%，看起來還有相當長的時間要注意。我認為14%是一個支撐點，要考慮在這個時間來做，這也只是我個人的看法。

不管怎么樣，在臺灣社會保險是開辦的，未來在臺灣老人機構(gòu)是這樣子，它將是中產(chǎn)階級為主的，我們會做頂級的或者政府補助那一塊的趨勢慢慢微弱了，所以還是中間的那一部分。在競爭的策略當中應(yīng)該隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行調(diào)整，怎么樣建立一個服務(wù)系統(tǒng)，要往這方面想才是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的策略。

我的演講就到這里，謝謝！

主持人：感謝陳會長剛才跟我們介紹臺灣養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的概況和發(fā)展經(jīng)驗，也探討了政府政策對養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的影響。我們也聊過，政府的政策也在變動，他們也是在過程當中感悟到政策到底怎樣才最合適，從這里面地產(chǎn)商也應(yīng)該吸取一些經(jīng)驗。

下面，有請北京樂成老年事業(yè)投資有限公司趙良羚院長。趙良羚院長現(xiàn)在任中國老年協(xié)會、老年心理委員會的一些社會職務(wù)，她有十幾年的管理經(jīng)驗。趙院長講演的題目是“養(yǎng)老機構(gòu)運營風(fēng)險與規(guī)避”。有請趙院長！

趙良羚：大家下午好！我從1986年開始從事養(yǎng)老院的管理，可以說目睹和體驗了中國養(yǎng)老行業(yè)的整個發(fā)展。養(yǎng)老院從溫飽型只收五保戶、三無對象一直發(fā)展到現(xiàn)在對社會開放。機構(gòu)化的養(yǎng)老院就像一個院子，就是集體生活的，21世紀的時候第一家養(yǎng)老院出現(xiàn)了CCIC，就是北京開辦了長期照顧退休社區(qū)。這種形式的老人社區(qū)在養(yǎng)老行業(yè)中議論紛紛，當時很多人認為這不是養(yǎng)老院，隨著社會的發(fā)展、老年人的需求和國際上的發(fā)展，這種家庭化嵌入機構(gòu)的模式已經(jīng)逐漸建立。像上海的親和源規(guī)模都是非常大的，這種形式已經(jīng)勢不可當了，或者說養(yǎng)老院要發(fā)展也必須要有服務(wù)，而不是單純的集體生活，因為老年人需要家庭化、生活化，老年人需要專業(yè)化的機構(gòu)服務(wù)，這是我多年來的體會。

我今天跟大家匯報的是養(yǎng)老機構(gòu)運營的風(fēng)險與規(guī)模。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險有兩方面：一是投資方面，二是運營方面。我現(xiàn)在在的樂成集團就是地產(chǎn)行業(yè)，我們面臨的風(fēng)險是傾向于規(guī)模增大過速、金融杠桿過度使用、建設(shè)期拖延、經(jīng)濟周期影響客戶購買力、潛在的競爭機構(gòu)。在運營方面，法律缺失、服務(wù)出現(xiàn)意外、服務(wù)質(zhì)量問題、技能勞動力供應(yīng)問題、成本與價格的增速錯位、投資與發(fā)展不足。

我今天主要講服務(wù)方面的風(fēng)險和規(guī)避。規(guī)避服務(wù)風(fēng)險也是從事養(yǎng)老行業(yè)必須要注意的事，因為養(yǎng)老院是人對人的服務(wù)，養(yǎng)老服務(wù)是風(fēng)險行業(yè)，老年人的心理都很脆弱，隨時都可能發(fā)生意外，防止減少意外發(fā)生、規(guī)避服務(wù)風(fēng)險是必須的。中國的法律是這樣的，國外的法律也是這樣的，都是傾向于弱勢群體的，老年人交給你出了事就要有個說法。國外都有保險，但是中國60歲以上的老人是不做的，在北京平安保險已經(jīng)開始做了，這是很好的開始。

說一下風(fēng)險的分類，分為三塊：一是人為風(fēng)險，二是設(shè)備設(shè)施風(fēng)險，三是其他類風(fēng)險。老年人自身風(fēng)險包括走失、摔跤、骨折、猝死。我當過被告，有個老人晚上關(guān)著門睡覺，本來好好的，結(jié)果第二天死了，我就成了被告。在養(yǎng)老院里面發(fā)生這樣的事怎么看？這是傾向于弱者的，判的時候說服務(wù)有瑕疵，補償對方6000元，我覺得買到了教訓(xùn)。這個不好防，他的生活能自理，在家里不讓你去巡視，突然間猝死了你還要補錢。人為風(fēng)險還包括燙傷、燒傷、噎食、窒息、自殺、自傷、突發(fā)疾病等等。

走失是養(yǎng)老機構(gòu)非常重要的問題。85歲以上的人有50%是老年癡呆，老年癡呆可以說表面上并不能發(fā)現(xiàn)，它就是記憶障礙，很多人都不認識了。它是一種致命的腦部神經(jīng)退行性疾病，破壞腦細胞，導(dǎo)致記憶、認知、思考和行為能力出現(xiàn)異常，直至機體喪失功能。到目的為止，這種老年癡呆又叫阿爾茨，是無法治愈的。這些人都有老年癡呆（PPT），老年癡呆發(fā)生在兩部分人中，一類非常聰明的人，一類是非常低智商的人。我們每個人骨骼不同時期是不一樣的，年輕人摔跤可能沒有什么問題，但是老年人摔跤可能就要出問題了。

老年人之間會出現(xiàn)矛盾和糾紛，他們互相也會出現(xiàn)互傷，甚至致死的情況，尤其是男老人，女老人鬧意見就是吵架，男老人就是動手的。舉個例子，兩個都是臥床老人，因為吵架，一個老人把一個點燃的枕頭扔到那個老人身上，最后把那個老人燒死了。

再說一下工作人員，急癥搶救、護理不當、外出活動和管理制度的缺陷。舉一個服務(wù)人員護理不當?shù)睦樱@個人曾經(jīng)評過優(yōu)秀服務(wù)員，給一個不自理的老人洗澡，把老人放在浴缸里面就走一小會兒，老年人就把浴缸的熱水龍頭開了，造成了燙傷，燙傷以后并發(fā)癥出來就死了。這個模范的護理員被判刑，敬老院也要有所賠償。這個溫度的水年輕人不見得會燙傷，但是老年人的皮膚非常薄，而且他也跑不了。

再說設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險，建筑設(shè)施不完善他會找你的毛病。現(xiàn)在大家法律意識很好了，他會說摔跤是因為什么原因，地面澀、滑，有門檻和尖角的設(shè)施，或者家屬不說老人有老年癡呆，只是說他的記憶不好，這方面服務(wù)可能沒有跟上，有的封閉了，但是有的防護不夠。還有電器、電源和電話等設(shè)備的風(fēng)險。

其他風(fēng)險有很多，包括醫(yī)療方面的，還包括院內(nèi)感染，老人來了都要有說法的。上海市福利協(xié)會編了55個例子，摔跤造成傷害的23例，占42%，包括墜床、水坑地滑、呼叫不應(yīng)、洗澡、健身。情緒不好自殺的6例，還包括走失、火災(zāi)，還有吸煙、電熱毯等。我親身經(jīng)歷過一個案例，一個老人燒香，人走了之后香灰著了。還包括墜樓、食物中毒、窒息，老年人不能躺著吃，這方面具體的東西不講了。打架致死、外出車禍、代發(fā)藥過失致死的，這些方面一共55例。

如何規(guī)避風(fēng)險？首先硬件要合格，起碼要符合老年人住宅標準，有事也好說。防護完善、制度健全、專業(yè)培訓(xùn)、問題不拖、細節(jié)不放。第一社會福利院就是因為兩個老人有意見，拖拉著不辦，結(jié)果晚上一個老人趁那個老人睡著拿熱水把那個人燙了。

老人進來你要進行健康評估和認知評估、走失評估、抑郁評估，這樣評估過后才知道對哪個人有什么樣的防護。等級要和評估緊密聯(lián)系起來，有的家屬說為什么要二級？他不舍得花錢，覺得三級就夠了，你降了錢也不能改變。我舉個例子，有個老人說是一級護理，家屬不同意就按二級走，結(jié)果老人晚上下了床走到樓梯摔下去死了，養(yǎng)老院賠了一萬五千塊，就這么不講理，我們的法律就是維護弱勢群體，這是經(jīng)常碰到的情況。服務(wù)等級一旦確定就要嚴格職守，患有精神疾病和癡呆老人沒有條件就避免讓他入住。這邊有個案歷，精神病人沒有地方送也送到養(yǎng)老院，結(jié)果病發(fā)把別人刺死了。

我們要持證上崗，如果不持證上崗是不行的。管理要到位，要嚴格檢查，持續(xù)改進，問題不拖、等、靠，隨時發(fā)現(xiàn)老人的問題，隨時處理，有情況跟家屬溝通。記錄要及時、準確、妥善保管，打電話都要有記錄，他們家誰接的都要記錄。專業(yè)培訓(xùn)方面崗前培訓(xùn)也是必要的。

有一個老人住醫(yī)院，在護工公司雇了一個護工24小時看護到任，到了期限沒有交費，但是護工一直照顧老人，護工一想沒有交錢護理的時候就疏忽了，結(jié)果老人墜樓死了，法院判的是合同期到，護工業(yè)未撤護工公司有責(zé)任，賠償15萬元。

消防措施是我們困惑的，如果出現(xiàn)火災(zāi)服務(wù)人員要背老人，老人是背不動的，我們的損失會更大，可能連年輕人全栽在里面了。大家知道，消防的門和治安是相反的，一個關(guān)一個開，所以門的設(shè)計非常重要，既要很輕還要起到消防的作用。還有老年人使用的電器等等問題。我們還要組織活動，注意老人的健康、自尊和情緒。不傳播不良信息、老人隱私和病情診斷情況等，老人進出都有居住證，好多養(yǎng)老院把癡呆老人的照片放在警衛(wèi)室的。

硬件方面，癡呆區(qū)的房屋是非常重要的（PPT）。老年人的安全是人人有責(zé)的，這不只是服務(wù)部、客房部的事，不是說物業(yè)不管這個事，發(fā)現(xiàn)老人出現(xiàn)異常全都要關(guān)注。

下面介紹一下美國Belment老年公寓，我們負責(zé)的老人占老人群體的百分之一到百分之二，如果要做這樣的老人對象我們應(yīng)該提供什么樣的硬件和軟件？看一下圖片（PPT），這是他的居室，老年人不看門牌號，我們也看門牌號的，我們是看標識的。這邊都有座椅，這是他的居室，家庭化越來越重要，如果我有錢一定不住進去就是床的房間。這里有洗衣機和

烘干機，這是整體的浴室和公共衛(wèi)生間，門下面的空間很大，老年人如果在里面倒在地上，門又反鎖的情況下，你從底下可以鉆進去。這個門口有一個開關(guān)（PPT），套上去就可以開了，這個設(shè)計的非常好。這是癡呆區(qū)、生活區(qū)、活動區(qū)（PPT），這邊可以就餐，他們還有專門的花園。這是門卡（PPT），是可以拉長的，就像我們的鑰匙鏈一樣。這是電梯，外面還有消防門。他的滅火器很好，不是放在地上的，我們國內(nèi)都是放在地上的。這是他們的工作臺，他們沒有工作室，在走廊的犄角就是辦公桌，這給我很大的震撼。

這是雙井恭合苑的工作圖（PPT）。這是海南工作院的圖（PPT）。大家可以猜一猜樓梯中間的是一塊是干什么的，這是我們自己發(fā)明的，我覺得挺好的。謝謝大家！

主持人：趙院長還留了一道題讓大家猜，最后猜出來跟趙院長對答案。趙院長剛才說的都是發(fā)自內(nèi)心的，還有很多是她的親身經(jīng)歷，這些風(fēng)險和安全問題，比如說我們現(xiàn)在突然要蓋老人公寓，不注意這些東西將來出現(xiàn)問題還是很難處理的，今天跟大家說一下，讓大家提高警惕也是非常重要的。

下面請北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊先生。朱鳳泊的老人公寓在北京是非常有名的，參觀的人是非常多的，朱總也非常熱情向把自己的經(jīng)驗介紹給社會各界，其中有很多辛酸和喜悅，今天請朱總分享一下他開發(fā)成功的經(jīng)驗。朱總講演的題目是“開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，你準備好了嗎？”有請朱總！

朱鳳泊：各位朋友，大家下午好！

首先，要為北京昨天的大風(fēng)向各位道歉，首都機場200多家航班取消了，我跟剛才的趙老師是今天中午一點半趕到會場的，上午有那么多好的發(fā)言沒有聽到，所以我非常遺憾。

我今天跟大家交流的是北京太陽城探索了有十年之久的老年公寓的案例。北京太陽城是從1998年開始構(gòu)想的，2001年開始建設(shè)，到現(xiàn)在基本上已經(jīng)建設(shè)完成了。首先它是我的，從這幾年以來北京太陽城已經(jīng)成為社會的了，因為每年、每月甚至每天都有來自國內(nèi)各個方面的人來參觀、交流，甚至聯(lián)合國的老年住宅研究所所長也來過我們這里。北京太陽城是不是一個成功的案例？我在這里和大家進行探討。

北京太陽城做的比較早，90年代末開始構(gòu)想，2001年破斧動工，在老年公寓方面北京太陽城是第一個嘗試地產(chǎn)運作的單位。北京太陽城占地42萬平方米，這里保證居家式養(yǎng)老、租住式養(yǎng)老、愛心護理院、醫(yī)院和超市等商業(yè)配套設(shè)施。太陽城已經(jīng)初步形成了集餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健于一體的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。從這個效果圖上可以看到北京太陽城的規(guī)模和社區(qū)的各個設(shè)施（PPT）。

首先，北京太陽城是一個房地產(chǎn)項目，在32萬平方米的建筑中，有24萬是住宅，共有1600個單位，這里全部出售一空。現(xiàn)在社區(qū)入住率達到90%以上，已經(jīng)成為老人家庭第一居所。大家看一看社區(qū)老人在這里居住得到的是什么樣服務(wù)（PPT），老人在這里生活設(shè)施配套是齊全的，超市、郵局、餐廳、物業(yè)公司滿足居家人的要求，特別是這些設(shè)施還實行方便購物、送貨上門、送餐等等。另外老人在社區(qū)有變頻車，外出有班車，一天有四個來回從太陽城社區(qū)到輕軌的總站。同時，社區(qū)還注重老人的精神文化生活，設(shè)有各種文化興趣班，使老人生活豐富多彩。我們選擇了三幅照片（PPT），實際上老人的文化生活一年當中有幾十次大型、中型的演出，小的演出不計其數(shù)。太陽城奧林匹斯俱樂部是2500平米的高檔會員

制俱樂部，每周這個俱樂部都要對社區(qū)老人和住在公寓的老人們開放，每次開放日最少在380人，最多達到450人。另外，太陽城的醫(yī)院每年都要為老人進行一次免費體檢。以上是買房以后住在太陽城的老人所享受到的內(nèi)容。

我們看一下銀齡老人公寓對老人的情況（PPT），從這幾幅圖片可以看出老人在這里生活有貼身的服務(wù)，有精神文化生活，還有醫(yī)護人員每天定時查房，掌握每一位老人的健康狀況。醫(yī)院每周定時由醫(yī)護人員進行健康講座，從每日開始抓起對老人的全身心的照顧，特別是要求老人們注重養(yǎng)生。除此之外，還為老人提供郊游、聚餐、游玩和健身的空間。銀齡公寓還組織老人參加各種興趣小組，琴棋書畫、吹拉彈唱方方面面都有。在銀齡公寓有26個興趣小組，相信今天在座的有一部分人到過太陽城，能夠看到老人公寓興趣小作的成果，他們寫的字、畫的畫、制作的手工藝品已經(jīng)擺滿了整個展室，他們在興趣小組中玩的開心，也很充實。我們的銀齡公寓已經(jīng)通過了標準化驗收，也獲得了一些榮譽。

我們講一下北京太陽城老年社區(qū)、老年公寓之所以成功的最重要的方面，那就是醫(yī)療方面。我們知道很多老年公寓建設(shè)在醫(yī)院附近，為了方便老人有突發(fā)病時候能就醫(yī)。我們知道醫(yī)院看病、救命的功能是可以達到的，但是老人的健康能夠進一步提高甚至延長壽命，只有自己做醫(yī)院才能達到最終的追求。首先醫(yī)院每年為社區(qū)老人提供免費體檢，建立健康檔案，特別是實施慢病管理、送醫(yī)送藥上門。社區(qū)還有緊急呼救系統(tǒng)，有醫(yī)護型電梯，擔(dān)架、床車都可以進入電梯。社區(qū)還建立了999醫(yī)護站，還有醫(yī)院的救護車，保證在突發(fā)情況下老人得到及時的救治。家家戶戶都是跟呼救系統(tǒng)相聯(lián)的，我們對醫(yī)院的要求是只要有求救信號，要求醫(yī)院5分鐘趕到病人身邊展開搶救。除此之外，我們和安貞醫(yī)院形成了合作關(guān)系，現(xiàn)在北京太陽城醫(yī)院和安貞醫(yī)院是協(xié)作的，每周有安貞醫(yī)院的三位專家定時來醫(yī)院坐鎮(zhèn)。

康復(fù)治療是太陽城醫(yī)院的重要學(xué)科，其中對老年病有幾個成功的案例。山西一個煤礦的黨委書記長期癱瘓在床，他的單位把這位老人送到了北京太陽城，我們對這位老人進行了康復(fù)治療，8個月時間這個老人從輪椅上站起來了，一年半時間甩開了輪椅。下面這個老人是老年公寓的活躍分子（PPT），只要有人參觀他主動迎上來說過去自己是什么樣，現(xiàn)在是什么樣，他喜歡跳舞，甚至還為拉你跳兩圈。醫(yī)療服務(wù)贏得了老年患者的稱贊，這是大家送的錦旗（PPT）。

講一下北京太陽城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色。我們把北京太陽城一個社區(qū)當做一個產(chǎn)業(yè)鏈，作為階段性的發(fā)展目標，相繼在太陽城里成立了太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司、銀齡老年公寓、愛心護理院、陽光商業(yè)廣場、物業(yè)管理公司、渡假村、奧林匹斯俱樂部和太陽城醫(yī)院，這是相互作用圍繞老年人的連鎖型姊妹組合。

通過這些年的發(fā)展，我們覺得發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該做好幾個結(jié)合：家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結(jié)合、工藝事業(yè)與市場運作相結(jié)合、孝道文化和現(xiàn)在的和諧社會相結(jié)合。

北京太陽城服務(wù)內(nèi)容已經(jīng)實現(xiàn)了全城化，對生活自理、半自理、不能自理需要關(guān)懷的形成了系列的全城化養(yǎng)老，我們分成養(yǎng)老三模式和養(yǎng)老四階段（PPT）。另外，北京太陽城也注重打造養(yǎng)老項目當中的品牌人物（PPT）。二姐是我的親姐姐，但是二姐已經(jīng)成為太陽城銀齡公寓的品牌。住在老年公寓的老人，不管是六七十歲還是八十歲的老人見了她都叫二姐。她平時沒有休息，把老人當做自己的父母，無論大小事老人都愿意找她，由于有二姐的行為，太陽城銀齡公寓在社會上的口碑已經(jīng)樹立起來了。

剛才講到醫(yī)院的建設(shè)尤為重要，特別是醫(yī)院取得了醫(yī)保定點醫(yī)院更為重要，這是作為一個老年社區(qū)、一個大規(guī)模老年項目必不可少的。大家知道上海有一個成的案例，不好說它的名字，做的規(guī)模非常大，但是唯有一點，在設(shè)計當初沒有考慮到我后面要講的缺點，他把醫(yī)療診所放在了整棟樓里，所以拿不到醫(yī)保定點醫(yī)院的資質(zhì)，但是在打開市場之初又許愿承諾他的老年公寓有醫(yī)保定點醫(yī)院。這么好的一個公寓，也是我要學(xué)習(xí)的榜樣，但是在這一點上陷入了一些麻煩。太陽城是一個房地產(chǎn)項目，更是一個老年項目，特別是太陽城十年以來堅持在做公益事業(yè)。我們主要是將房地產(chǎn)開發(fā)的一些利潤、長期經(jīng)營的收益回報給老人，在北京太陽城會看到免費的進城班車和免費的體檢，一周一次的免費泡溫泉、游泳，以及其他一些免費的公益活動。

做公益和市場運作不是一個對立關(guān)系的，回報天下老人，做好公益事業(yè)首先要把市場運作做好。北京太陽城堅定不移的，無論遇到什么樣的困難和阻力，首先大膽敢于承認我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，我不回避我的身份，我不回避我的途經(jīng)，但是我最終通過這樣一個途經(jīng)要實現(xiàn)目的，要為老人盡孝心。特別是在做開發(fā)住宅的同時還建設(shè)了一部分租住式的老年公寓，商業(yè)設(shè)施也非常齊全，大家剛才也看到了。

十年來，北京太陽城的運營結(jié)果是什么樣的呢？租住式公寓、商品房公寓入住率非常高，特別是商品房在建設(shè)新房期間全部銷售一空。過去一期房賣4800元/平米，現(xiàn)在不掛牌馬上就有人買，而且比周邊的房價高出很多，這樣的發(fā)展模式得到了國家一部分領(lǐng)導(dǎo)人和社會的認可。2002年的時候我作為中國地產(chǎn)界代表參加聯(lián)合國馬德里的第二屆世界老齡大會，聯(lián)合國老齡研究所設(shè)在馬爾他，從2002年到現(xiàn)在為止北京太陽城一直是聯(lián)合國老齡研究所的一個案例。

太陽城通過自己探索的模式，通過在社會中的認知、認可，我們還得到了實惠。有不少地方政府找到我們，以特別優(yōu)惠的政策邀請我們在當?shù)乜截悘?fù)制太陽城的模式，向大家爆料一下，明年我們會做更大規(guī)模的動作。可以肯定的說，通過太陽城這樣一個社區(qū)的打造，也是探索出一個模式，通過太陽城這十年的發(fā)展歷程和今后的發(fā)展方向，我們可以看到做老年產(chǎn)業(yè)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，在未來幾十年會得到迅速發(fā)展。

第二方面，機遇與挑戰(zhàn)并存。

我們知道養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展任重而道遠，我們都有共識，我們知道老齡社會到來了，老齡社會會以空前的速度超越任何一個國家的發(fā)展速度和規(guī)模，進入一個前所未有的老齡化程度，他對政治、經(jīng)濟、文化和社會等諸多方面肯定會帶來強烈的沖擊。現(xiàn)行應(yīng)對人口老化的一些制度和政策還是準備不足，我們的學(xué)者、理論家經(jīng)常告誡政府，我們在老齡化問題上物質(zhì)準備不足、思想準備不足，所以也給我們各級政府，特別給社會帶來了貢獻的壓力。同時，我們也看到我們有這么多的同行、這么多熱情的要做老齡公寓的親身實踐者投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，未來是一個好的形勢，但是我們要知道，我們要面臨的問題是一個非常嚴峻的問題。首先，在政府層面對養(yǎng)老、社會化養(yǎng)老、公益事業(yè)之間的關(guān)系，老年公寓是企業(yè)還是民辦非企，養(yǎng)老地產(chǎn)是普通房地產(chǎn)是不是一樣的政策調(diào)控，老年公寓事業(yè)能不能得到政策資金的支持。政府呼吁我們做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們是做滿足基本需求的還是提高生活質(zhì)量？所以我們說，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)真的準備好了嗎？您是看到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商機還是企業(yè)發(fā)展需要轉(zhuǎn)型的階段，還是為天下老人獻愛心？不同的投資動機、土地性質(zhì)、規(guī)劃建設(shè)和管理模式一定會制約和關(guān)系到企業(yè)今后的發(fā)展和生存。

太陽城分成兩大板塊（PPT），住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)。我們拿到了這個土地是開發(fā)用地，現(xiàn)在有很多熱心以投身老年產(chǎn)業(yè)的在拿地上就出現(xiàn)了問題。時間不多，簡單說一下，太陽城板塊有成功的一面也有不足的一面。我們那么多的積極者在今后做老年項目的時候一定在土地性質(zhì)上要慎之又慎，我們盡量要拿到開發(fā)用地，特別是住宅用地，盡量不要去做租用土地，不要自作主張建老年公寓，這樣會對未來帶來滅頂災(zāi)難。北京有一家老年公寓，規(guī)模不小，投資人過去很有錢，和兒子每天打賭，誰能想出花錢花的最漂亮的方法，誰今天就拿到一千萬的劃帳。后來他把這筆錢投在老年公寓上，但是土地是租用的，到現(xiàn)在他每年的利潤只夠付高息借款的利息。

為老人服務(wù)的配套設(shè)施（PPT），我們知道我們在規(guī)劃當中一定要區(qū)分住宅項目和老年配套項目，因為在稅收上有不同的政策，特別是我們在做配套設(shè)施的時候需要注冊公司。你為老人服務(wù)投資的設(shè)施越多，你注冊的公司也就越多，但是你會加大企業(yè)管理的成本、稅賦成本和人力資源成本。做老年項目確實有瓶頸，這個瓶頸如何打開，我想跟大家探討的是我這個團隊最終確定的，通過這個瓶頸要堅定不移的走市場化運作，加大對社會的開放，賺取更多的利潤來回報養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

最后，做老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要大愛。一個市場經(jīng)濟時代談大愛是應(yīng)該的，做老年項目沒有大愛是不行的。2003年太陽城迎來第一批入住的老人，那時候的老人是太陽城的積極擁護者，七年過去了有的老人身體得了很多疾病，特別有癡呆的表象和表態(tài)，還有一些抑郁癥，過去的積極擁護者后來就變成你的對立方。過去你對他叔叔阿姨相稱、你對他相敬如賓，后來他會非常仇視你，甚至有一些小問題都對你動手。有一次為業(yè)主提供免費游泳池的儲物箱沒有及時打開，三個老人一起打一個19歲的服務(wù)員，服務(wù)員一方面把箱子打開，一方面求老人不要再打了。還有一種情況，一個好端端的社區(qū)有人會在網(wǎng)上說垃圾成堆、蚊蠅成群，這樣的狀況你們有沒有心理做好準備？你們能不能承受得起？這是需要我們?nèi)嫉摹?/p>

對政府職責(zé)的期望。這個題目好像跟前面講的沒有聯(lián)系，實際上是政府還沒有做到，如果我們的政府能夠為我們做的更多，相信老年產(chǎn)業(yè)會做的越來越好。還是需要你深思“做老年項目你真的準備好了嗎？”謝謝！

主持人：剛才朱總講的非常誠懇。今天來了很多人，很多開發(fā)商也在做老年地產(chǎn)，你是不是真的準備好了？一方面是形勢需要我們開發(fā)老年地產(chǎn)，但是另一方面還有很多問題我們不懂，存在一定的風(fēng)險，大家在做之前要做很好的規(guī)劃，想的更清楚一些。

下面有請上海親和源股份有限公司董事長奚志勇先生做講演。親和源公司創(chuàng)建于2005年，實現(xiàn)了居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老的模式，目前正在創(chuàng)立親和源連鎖經(jīng)營的體系。奚志勇先生積極探索養(yǎng)老模式的創(chuàng)新，并且提出了很多有價值的養(yǎng)老方面的觀點。下面請奚志勇先生為大家做報告，他的講演題目是“我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式探討”。有請奚總！

奚志勇：非常感謝周燕珉教授的邀請，在我心目中我對周教授非常敬佩，周教授為中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)付出了那么多。我來是為了利益而來，因為我是做企業(yè)的，做企業(yè)免不了利。今天上午很多嘉賓都講的非常精彩，下午臺灣嘉賓也講了他們的經(jīng)驗，這些都是我非常敬佩的人，他們把經(jīng)歷過的經(jīng)驗跟大家做了匯報，我還是從理念方面來講一下。

大家知道中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求非常巨大，我們有兩大瓶頸：第一大瓶頸，整個養(yǎng)老體系沒有健全，朱總剛才說的困惱是法律體系沒有健全造成的，我們要建立完整的法律體系會對養(yǎng)

老產(chǎn)業(yè)有好處；第二大瓶頸，觀念、輿論和政策，如果觀念不明確、輿論不支持、政策導(dǎo)向不清晰我們的路還要走的很辛苦。我沒有說政府不好的意思，政府的政策肯定是對的，中國五千年的問題都是提倡養(yǎng)老，以前都是在家里養(yǎng)，因為現(xiàn)在家族改變了，經(jīng)濟發(fā)展到今天了，居家養(yǎng)老無法滿足了，我們就來研究用什么方式解決這個問題。政府從理論上要鼓勵家庭和老人走到社會上來，就是說老了要依靠組織，要有組織來給你保障，我們的機構(gòu)就是組織，靠單個人、親戚朋友、子女是沒法保障的。

有幾個點我們要考慮：

首先，孝和養(yǎng)的問題。中國的理念是子女贍養(yǎng)父母，這是子女的義務(wù)，養(yǎng)育子女是我們的責(zé)任，因為人類發(fā)展要延續(xù)，贍養(yǎng)父母也是義務(wù)，義務(wù)的概念就是你有能力照顧父母就一定要做，如果沒有能力照顧好父母，那怎么辦呢？現(xiàn)在都是獨生子女，面對五六個老人、七八個老人，中間還有自己的子女，你怎么去做？他還有很多社會的責(zé)任，要為社會做貢獻，如果他為了解決自己的父母而放下其他的責(zé)任是不行的。我認為從社會發(fā)展的角度，從人類對社會的貢獻來說，這些對我來說不是為社會應(yīng)該做的責(zé)任。

第二，床和家的問題。我們所有的管理模式都是為了安全來管理的，為了安全把老人管的死死的，那就是監(jiān)獄式的管理。當我們基本生活沒有滿足的時候，只是為了簡單解決自己安全問題的時候這種方式是可用的，中國現(xiàn)在已經(jīng)到了4000美金的時候我們要過生活，生活要自由、要尊重、要有隱私和支配的能力。經(jīng)濟在發(fā)展，現(xiàn)在很多城市在8000美金以上了，他就必須要解決這些養(yǎng)老的問題。我認為我們現(xiàn)在政府或者企業(yè)在推動的模式就是機構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老結(jié)合的模式，我認為可以基本上解決這些問題。

家要有客廳、廚房間、臥室和衛(wèi)生間，上午有老師也講到廚房間很重要，沒有廚房間的房子是家嗎？那肯定不是的。廚房間是一個最好的醫(yī)療老年癡呆癥的場所，我們也在做研究看這種方法恢復(fù)的機率有多大，比如說明天他要干什么，說要給老太太送飯，他馬上就有思維的空間，他會跑到市場上去購買。生命在于運動，生命的質(zhì)量在于參與，如果你不參與了就是住在那里等死了。

第三，老年與弱勢的問題。老年人是一個弱勢群體，特別是60歲到80歲之間的老年人，這是人生中最美麗的時段，60歲之前有時間的人一定沒有錢，有錢的人一定沒有時間。退休以后時間來了，退休以后身體狀況很好，又有時間又有錢，這個時候人生的追求在哪里？80歲以后又是另外的情況，睡在床上很多事都無法干的。我們一定要分階段的，身體好的時候在哪里、身體差的時候在哪里、最后不行的時候在哪里，都是要幫他處理的。這些是六七十歲的老人在海南沙灘上游泳時的照片（PPT）。

第四，養(yǎng)老和福利的問題。福利的低效我們就不用說了，因為他沒有創(chuàng)新的動力，院長配套給他的時候告訴他明年給你多少錢，他怎么可能發(fā)展，更重要的是不可持續(xù)的發(fā)展。我有一個朋友也做這一行，做到一定程度就不想發(fā)展了，因為他就只能拿到那些。你要做產(chǎn)品就一定適合市場，市場需要什么就給他什么，我們的客戶是老人，老人要什么我就要提供什么。你要贊助更多的錢，這樣才能解決企業(yè)發(fā)展的問題，我們現(xiàn)在的觀念要轉(zhuǎn)一下，政府該做的是哪一段、企業(yè)該做的是哪一段，從法律上做好，這樣才能保證企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)于養(yǎng)老新生活，我們給老人的不是一間房，也不是一張床，這里面有老年大學(xué)、健康會所、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、俱樂部、秘書處、物業(yè)部和評估工作組。我們做的過程中很多事情是

要評估的，我們認為人的素質(zhì)是最重要的，我們一定要強調(diào)進到這個社會的人是和諧的、講道義的，是能夠在一起過日子的，我們以一種俱樂部的形式解決這樣一個群體。俱樂部是一幫有共同樂趣的人在一起學(xué)習(xí)、工作的地方，這樣的老人是可愛的。我們還要搭配秘書，很多老人干部原來是有秘書的，退休下來一下沒有秘書就不適應(yīng)了，現(xiàn)在給他配備了秘書，有了秘書他的價值就提高了的感覺。

親和源總的規(guī)模是1500位老人，目前招募了700名會員，入住了530人。建筑面積是10萬平米，其中30%是養(yǎng)老配套和70%是養(yǎng)老住宅。

看到這張圖（PPT）大家可以知道這里面平均年齡是73.6%，大專及以上學(xué)歷達到49.9%，13%的老人擁有高級職稱，包括著名的藝術(shù)家、航天專家、船舶專家、文學(xué)研究專家、歷史研究專家，有30%是教授、醫(yī)生、企業(yè)高管和高級公務(wù)員。為什么把這個東西告訴大家？大家想一想我們是做什么，享受國務(wù)院津貼的干部為什么會進到我們這里來？他一定是接受我們的產(chǎn)品、方式的，他們愿意來參與我們的俱樂部，說明這個社會和這個國家缺失了太多好的產(chǎn)品提供給老人。到現(xiàn)在為止上海只有這樣一家民營單位做到這種程度，但是也有一些單位做的很好，為什么他們選擇我們這里而不選擇其他地方？明顯有費用方面的問題，這值得我們企業(yè)反思。養(yǎng)老方面我們誰也不要分民辦和公辦的，誰也不要分盈利和非盈利的，用法律來規(guī)劃就行了（PPT）。

我們土地獲取模式是出讓的，房銷售模式有一部分是居住權(quán)，服務(wù)模式是24小時秘書+智能化設(shè)備+ERP管理軟件+整合服務(wù)商。舉個例子，如果老人出現(xiàn)問題，我們工作人員幾分鐘、幾秒鐘就可以到房間進行搶救，錄像都是有記錄的。出門進門我們不需要登記，因為出門卡都有自動記錄的系統(tǒng)，你進來了保證你所有的安全，出門了自己負擔(dān)，把法律體系和責(zé)任都明明白白告訴老人。

我們的服務(wù)模式是倡導(dǎo)大家文化，所有的人都是一家人，小孩、秘書、工作人員也是家人，我叫秘書來工作，要培訓(xùn)他的禮儀和能力，讓他接到指令第一時間去做，做得到的就自己做，做不到就交給下一個人。你要記住一句話，他是你爸媽，你該怎么做是知道的。我們告訴老人需要服務(wù)的時候秘書才出現(xiàn)，把工作人員當做自己的小孩，俱樂部里面的會員是主人，是你管你們的小孩，不是我們來管理。

我們承諾了終生養(yǎng)老，中國有很多養(yǎng)老機構(gòu)，沒有人敢承諾終生養(yǎng)老，一是配套的問題，二是經(jīng)濟的保障。比如說一位老人生重大疾病沒有錢怎么辦？我們啟動了一個基金，保證他的終生養(yǎng)老，我們向社會和會員承諾，只要進了這個機構(gòu)一生無憂，我們是為你們盡孝，所以我們會承擔(dān)責(zé)任。我們請的都是國際一流的公司來一起做研究，比如說美國的愛瑪客、法國索迪斯、香港美格菲等等這些單位，我們要了解老人有多少人打電話、游泳、到餐廳吃飯，后面的設(shè)計就清清楚楚配套應(yīng)該是多少。通過這個研究中心對住在里面的老人做一個樣板，對他們的生活做分析，給每個老人設(shè)置了三個模型，健康模型、快樂模型和生活模型，同時配備三個秘書，身體不適的時候找健康秘書，需要休閑的時候找快樂秘書，生活中的問題就找生活秘書，一棟樓配三個秘書，一棟樓住一百多人。把模型建立出來就是簡單的管理，這就是我們親和源服務(wù)模式。

“代天下兒女盡孝、替世間父母分憂”是我們的企業(yè)理念。我告訴員工一句話，現(xiàn)在我們照顧好自己的父母是應(yīng)該的，如果照顧好天下的父母是一種大愛，把這種大愛文化做好是

偉大的，你要想一想你從事的是什么職業(yè)。我告訴員工：“同事們，努力吧，我們在為偉大的事業(yè)而努力！”

我的發(fā)言到此結(jié)束，謝謝大家！

主持人：剛才奚總特別有感情的講了親和源管理的經(jīng)驗，我們認為他是用愛心做企業(yè)。我去親和源參觀過兩次，上次開會也住在那里，住在房間里特別有體會，有一些小細節(jié)做的特別好，小鐘上的字特別大，方便老人家看時間。里面有呼叫鍵，按一個鍵可以找服務(wù)員，也就是剛才說的秘書服務(wù)。從這些細節(jié)可以看出真功夫，也可以看出民營企業(yè)也能做好這些事的。

前面階段各位嘉賓給了我們很寶貴的經(jīng)驗，讓我們用熱烈的掌聲表示我們的感謝！下面要把主持的話筒交給下一環(huán)節(jié)主持人——清城華筑建筑設(shè)計研究院副院長陳首春先生。請幾位嘉賓上臺就坐，請陳院長與他們對話。下面的嘉賓如果有想提問的話題可以寫紙條，最后問題不一定都回答，我們可以提問幾個問題。

下面有請嘉賓入座，有請陳院長來主持。

陳首春：下面邀請對話嘉賓上臺：

美國睿智國際老年公寓集團首席運營官潘勇先生；

臺灣老人福利機構(gòu)協(xié)會副理事長陳立基先生；

太陽城集團董事局主席朱鳳泊先生；

上海親和源股份有限公司董事長奚志勇先生；

北京樂成老年事業(yè)投資有限公司、雙井恭合苑老年公寓院長趙良羚女士。

剛才的問題也提出來了，我個人也一直有這個困惑，從民政部2009年的數(shù)據(jù)來看，全國266萬張床位中只收養(yǎng)了大約210萬人。一方面大家都比較公認床位數(shù)無法滿足老人的需求，但是還有20%的空住率，跟臺灣的情況有所類似，臺灣是因為市場需求的問題，但是中國的需求可能不是問題，也許這個問題不是那么容易回答，這個問題想請教每一位嘉賓，大家談一談自己的感受。

陳立基：我們的標準是5%的老人要住在機構(gòu)里面，這個不一定適合我們。在國外的保險非常盛行，而且他們做的很久了，他們住了之后大多數(shù)是保險基金來付，所以沒有什么后顧之憂。中國的機構(gòu)率覆蓋不是很多，入住率也不是很多，臺灣的入住率也不是那么高，經(jīng)過我們的了解是收入不高的人覺得太貴了沒有辦法接受這個服務(wù)，有錢人覺得檔次不夠，不想入住。

朱鳳泊：我個人的認識是這樣三點：

第一，我們累積了266萬多張床位是建國以來不斷發(fā)展的，包括了農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的敬老院、養(yǎng)老院和街道辦事處純福利性的床位。大家知道我們建國60年了，這些床位有些是50年代初建的，已經(jīng)破落不堪，房子搖搖欲墜，這些的控制率就高，有這樣一個原因。

第二，社會發(fā)展了，人有錢了，需求標準也提高了，現(xiàn)在咱們所追求的是一種精神和物質(zhì)兩個方面都要做到的。

第三，養(yǎng)老觀念的問題，現(xiàn)在的老人大部分都是建國前出生的，他們的養(yǎng)老觀念跟以前是不一樣的，精神和物質(zhì)都是要做的。

奚志勇：現(xiàn)在面臨的更大的是政策問題，現(xiàn)在政策補貼給養(yǎng)老機構(gòu)還不夠，假設(shè)我們說給他補貼多少錢，誰做養(yǎng)老機構(gòu)給他做多少錢，這樣就好做了。

趙良羚：我覺得第一是選址，第二是選人，第三是產(chǎn)品設(shè)計。

一是選址，有這樣一個調(diào)查，我看過北京政協(xié)委員做的調(diào)查，有的養(yǎng)老院住的很滿，有的很空，城里的養(yǎng)老院再不好也很滿，郊區(qū)的養(yǎng)老院再好也有空的。

二是選人，親和源的平均年齡是72歲，有的養(yǎng)老院是80多歲，郊區(qū)的養(yǎng)老院應(yīng)該是70多歲，因為他走得動，城里的養(yǎng)老院應(yīng)該在80多歲。

三是產(chǎn)品設(shè)計，根據(jù)服務(wù)對象來設(shè)計產(chǎn)品，也就是說我在城里選的人是高齡的，產(chǎn)品設(shè)計一定是要長期照顧的，不管公寓還是CCIC，產(chǎn)品設(shè)計一定是要有照護的。如果在郊區(qū)生活是能自理的，他也必須有醫(yī)療，剛才朱總說他的養(yǎng)老為什么能那么長，因為他有醫(yī)院。老年人選養(yǎng)老院的時候可能第一個就是選你們有沒有醫(yī)院、能不能報銷，這很重要，我覺得服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量是一致的。

陳首春：我也非常認同幾位嘉賓的觀點，我也認為是產(chǎn)品定位的問題。不能因為想喝牛奶就養(yǎng)頭奶牛，我覺得是產(chǎn)品定位的問題，身邊很多朋友，包括他們的父母老了以后不知道往哪兒送，這是一個大問題。剛才朱總講到了用地問題，如果作為開發(fā)商探討老年地產(chǎn)，更多應(yīng)該關(guān)注的是市場相對高端的這部分人群，他首先面臨的問題是土地的獲得問題，剛才的短片也提到了三類土地的問題，剛才陳理事長也講到臺灣的問題。我想問一下朱總和奚總，開發(fā)用地存在的問題是什么？是完全不能回避的風(fēng)險嗎？

朱鳳泊：用地性質(zhì)是老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本問題，你們看一看先行政府推出的政策跟用地政策完全掛鉤。做老年公寓兩種地可以用，國有劃撥的和出讓來的商品房用地，甚至不是商品房的，是商業(yè)設(shè)施、商業(yè)用地也可以，但是千萬別讓自己進入滅頂之災(zāi)。

我不大同意剛才放的那個片子，我覺得它說的還沒有經(jīng)過特別認真的調(diào)查，說建設(shè)就是集體用地，這也可以建，現(xiàn)在只要夠規(guī)模的都在接近滅頂。首先大家知道政策補貼政策，上海和北京做的最好，你在做老年公寓，建的期間就按照床位補貼，北京是八千到一萬六一個床位，前提是土地性質(zhì)是國有劃撥和出讓來的，如果地是租來的錢就不夠，同時你也得不到銀行的支持。如果我們用社會其他類型的資金，比如說剛才交流有信托公司、基金公司、投資公司和風(fēng)險投資，有這么多投資一看你的地是租來的，也不愿意給你做，你的路就不好走。

房產(chǎn)開發(fā)商做老年住宅大多數(shù)都是掛羊頭賣狗肉，我倒不是說怕罵什么話，在中國怎么能把老年產(chǎn)業(yè)推行下去做成功，如果我們做規(guī)模大的，主力軍就是房地產(chǎn)開發(fā)商。原來我是開餐館或者俱樂部的，我想做大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)，一是不行，二是沒有那么大資金量。真正要把中國養(yǎng)老地產(chǎn)推向軌道上去的就是房地產(chǎn)開發(fā)商，千萬不要傷了房地產(chǎn)開發(fā)商的心，不是像媒體上說的黑心、騙錢、掙暴利，不全是這樣的，不能以偏概全的。為什么這個事情會能得到這么多房地產(chǎn)開發(fā)商的積極響應(yīng)？正因為他們要投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。這個地租給你了，不要錢讓你白用，以后困難就來了。千萬別讓你夭折，你的夭折就是把老年產(chǎn)業(yè)送上不歸路，如果信我的就照我說的去做。

奚志勇：從我的理解上關(guān)鍵是國家配套政策，如果他鼓勵你做養(yǎng)老，但是土地拿不到，租的土地也可以做，像泰康也是這樣做的。

朱鳳泊：租來的地國家有明文的法律規(guī)定，是由發(fā)改委和建委、規(guī)委三個部門管的，如果租來的地是不可以大興土木的。

奚志勇：其實也可以做的，接下來的規(guī)劃里面有兩大方面用土地，一是城市規(guī)劃來看怎么用土地，像學(xué)校一樣，規(guī)劃用地給他。二是土地的指標用地，只要是支持這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，你給他租用這個地，政府要你做什么要想明白了。因為我們的法律沒有在這方面有明確規(guī)定，像杭州的金色年華土地就是租來的，他辦會員卡的之后把土地賣了，有人說不允許賣，但是有沒有法律規(guī)定不能賣呢？

朱鳳泊：這不是問題就出來了嗎？

奚志勇：如果國家想明白了就是要做這個產(chǎn)業(yè)，他一定會要法律體系的，如果法律沒有出來之前大家一定不要隨便去拿。

趙良羚：我也有很多朋友，有的是自己租地的，是農(nóng)村用地和集體用地，20年到50年了，快到期了。房地產(chǎn)價格越來越高，他們想漲價，當時租一百萬、二百萬，現(xiàn)在他們覺得太便宜了就斷水、挖溝，香山的養(yǎng)老院租的是部隊大院的地，他們就給斷水、挖溝不讓人住了。我覺得朱總說的忠告也值得慎重的。

陳首春：我也補充一點，我想說的事情實際上是特指農(nóng)村集體的建設(shè)用地，如果是一般的農(nóng)村基地用地是租過來的，我個人覺得風(fēng)險是較大的，最近幾年新農(nóng)村改造以后，他們整理出來了一些集體的建設(shè)用地，有指標要規(guī)劃的。我也請教過中國人民大學(xué)土地系的主任，也請教了相關(guān)的律師，實際上請教他們的問題是他的風(fēng)險到底在哪兒，如果我不是租的行為，而是跟農(nóng)村集體的經(jīng)濟機構(gòu)是一個合資行為，這樣是否可行？是否被資本市場所接受？

趙良羚：我退休之后也籌備了一家，比如說我給土地做股份，我來運營，他們有土地的是占了60%，另一個機構(gòu)占40%。中國的情況是矛盾重重，誰處理得當就贏了，等到政策沒有問題了再擠進去就難了。

朱鳳泊：三農(nóng)政策里是有的，執(zhí)行到有關(guān)權(quán)威部門的層面還沒有。比如說現(xiàn)在新農(nóng)村建設(shè)當中有一個舊村改造，舊村改造很難獲得省市級政府三個部門的批準，現(xiàn)在一般都由地方政府批準。這里還有一個問題是地市級的批準用于新農(nóng)村建設(shè)，這個地隔出了一塊風(fēng)險也是體現(xiàn)在“租”字上，這樣的地也是不能租的。

陳首春：土地的問題確實是無法說的清的，也不是我們在座的幾位能講清的，大家之所以探討土地問題，大家考慮的是成本問題，我們希望能夠獲得比常規(guī)房地產(chǎn)和住宅拿到更合適的成本去做。我想請問一下，作為老年機構(gòu)的運營，朱總講到需要房地產(chǎn)補貼，作為房地產(chǎn)商，如果進入老年地產(chǎn)的行業(yè)可能有更多的顧慮，我做這個事情一直投入，這個行業(yè)如果永遠有賠錢的時候那會是怎么樣的？

趙良羚：如果是賠錢的話北京那140多家企業(yè)都倒閉了，一定是不賠錢的，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是要盈利的。

朱鳳泊：老年公寓是民辦非企，稅務(wù)局不收營業(yè)稅，只是前三年的所得稅，當你第四年盈利的時候稅務(wù)局就找上門來了。咱們都知道做老年公寓很難的，誰敢說自己盈利。

趙良羚：是這樣的，這件事很復(fù)雜，我本人在公辦養(yǎng)老院干了二十年，現(xiàn)在干第二家民營，這就是現(xiàn)在市場的問題。政府、街道集體辦養(yǎng)老院都有政府和街道幫扶，他只算運營成本，不算人員成本，所以第一社會福利院現(xiàn)在收一千多塊。因為他們是好的產(chǎn)品，價格又比較便宜，所以人滿為患，只要跨進了這個門檻，我們付得起一千二百塊錢左右就可以享受國家待遇，這是不公平的。

二是市場是扭曲的，我們私人企業(yè)要投資必須要算房屋多少年折舊、籌備拍賣多少年折舊、固定資產(chǎn)多少年折舊，我一定要進行財務(wù)登記，看多少年才能收成本，再這樣算下去就很艱苦，而且是必須要算的。我們現(xiàn)在中國的市場真的不好，很多地產(chǎn)商都在看，但是不敢進入，就是因為市場不好。我覺得美國非常好，他的市場正常健康的運作起來，我們中國的市場是為了盈利、收回成本，所以就壓低運營成本，民辦的條件非常差，比如說一個人只能護理三四個人，他要護理十個人，服務(wù)的質(zhì)量就會下降，比如說這個地方要維修，他今天不維修，所以他是很艱難的狀態(tài)。政府辦的養(yǎng)老院國家投資，不計成本的，這樣的市場是不能發(fā)展的。

我前幾年去美國，那是全美老年地產(chǎn)行業(yè)的展示會，我看到人群都是西裝革履，說明他的團隊到了非常高的高層，他的市場非常成熟。我們中國也在進步，我們開養(yǎng)老院院長會，我看到人越來越年輕、學(xué)位越來越高，但是確實存在怎么樣私人企業(yè)投入的問題，中國應(yīng)該有大的手筆扭轉(zhuǎn)過來，公辦和民辦應(yīng)該都在一個起跑線上。謝謝。

陳首春：我知道潘總一直想把美國的模式復(fù)制到中國來，您怎么看剛才的問題？您也給我們講一講這兩年的時間您感覺美國的模式在中國落地最困難的是什么？

潘勇：我們也是剛剛開始探索這個東西，我是1985年到美國去的，去了美國以后第一個任務(wù)就是做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們覺得那個理念非常好，希望有機會搬到中國來。現(xiàn)在國內(nèi)的老年地產(chǎn)行業(yè)大家都在做，我們希望把美國的理念帶到中國來，訪問了各種各樣的朋友和專家，我覺得有很多難處，也看到國內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)有很多不足，但是我們還是比較有信心，有信心的依據(jù)是不僅僅是到國內(nèi)做設(shè)計，而是希望把我們的團隊帶過來，希望起一些帶頭作用。

在這個過程中大家都談到了理念的問題，就像您剛才講的，不能把養(yǎng)老簡單看成床位的概念，而是看成家的概念，美國的精細化對國內(nèi)的行業(yè)應(yīng)該是有所幫助的，如果希望把這方面的培訓(xùn)也帶到國內(nèi)。

我覺得美國的精細化管理做的特別到位，不只是服務(wù)理念，還有好多精細化設(shè)計。我在國內(nèi)訪問了很多養(yǎng)老院，從國家到私人好多非常細的東西都沒有做到。國內(nèi)的人到美國參觀時間非常緊，看不到精細化的設(shè)備，其實這也是需要長期的積累的。我們希望把精細化做到國內(nèi)來，我們自己做的測算來看盈利模式還是不錯的，第一階段和第二階段盈利模式會更好一些，比前期建設(shè)還要好。基于這樣的情況，我們希望把整個團隊帶到國內(nèi)來，從規(guī)劃、策劃到設(shè)計、培訓(xùn)、經(jīng)營管理，我們還是挺有信心的。

陳首春：謝謝潘總對行業(yè)的信心。剛才趙院長也提到了，我們實際上想探討的是房地產(chǎn)開發(fā)和老年機構(gòu)的結(jié)合問題。

趙良羚：我說一下，剛才放的地產(chǎn)律師的那個，他對房地產(chǎn)開發(fā)是有經(jīng)驗的，對老年這個行業(yè)不了解。人的思想是隨著事態(tài)的發(fā)展而發(fā)展，我是老年住宅的房地產(chǎn)，新一代的老人居住環(huán)境是希望家庭化的，我覺得應(yīng)該是C+C的模式。太陽城確實做的很好，原來太陽城確實是有爭議的，原來有人說他們不是養(yǎng)老院的，我在哪個方面都待過，所以我比較清楚。隨著社會的發(fā)展，我們要以人為本，老人的需求就是要家庭化的環(huán)境，我不要離開家，但是我有機構(gòu)化的服務(wù)，這就是房地產(chǎn)，就得是房地產(chǎn)去開發(fā)，現(xiàn)在國家沒有那么多錢去開發(fā)這個，我覺得應(yīng)該是這樣的。

陳首春：是這樣的。咱們房地產(chǎn)商和機構(gòu)運營者的相互關(guān)系，看看是否能合作，我覺得朱總十年前就做這件事，不得已自己從開發(fā)到運營都是自己在做，我個人認為是由專業(yè)管理團隊來做。之前他說對內(nèi)地發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)給我們建議是要借鑒臺灣的公社民營，我個人考慮一方面是開發(fā)商建設(shè)專業(yè)機構(gòu)運營，咱們一定要把建設(shè)全都推給政府，應(yīng)該由開發(fā)商來建，前提是公社民營，民營是要賺錢的。

趙良羚：美國做的非常好，開發(fā)商開發(fā)，運營商來運營，國家來給錢，50%的床位費是國家給的，用來補貼開發(fā)商，這個對每一個人的經(jīng)濟有評估，如果拿不起錢也不要緊，最低的收費標準是50萬到700萬，在美國來說是很低的，所以說是留給他足夠的零花錢，剩下的是政府掏的。國家辦的養(yǎng)老院為什么不像二線房一樣限制下來調(diào)整市場，那樣運營投資就都公平了，享受的人也不會享受二次福利分房了。

朱鳳泊：說一下開發(fā)商和運營管理者之間的關(guān)系，現(xiàn)在處于哪一段歷史時期就說哪一個歷史時期的話，不要替政府想以后的事，就目前來說房地產(chǎn)開發(fā)商替代了一些機構(gòu)，比如說傳統(tǒng)的政府民政部門的，房地產(chǎn)開發(fā)商也在做，這支生力軍是別人替代不了的，因為他們更掌握了政府的政策和動態(tài)。怎么說呢？做到無公寓，咱們不說老年公寓的實質(zhì)，就說“公寓”這兩個字，在今年又出問題了，現(xiàn)在談“公寓”色變。過去老年公寓在發(fā)改委三個主要管理部門當中是認定為住宅的，從今年來說如果叫公寓就不是住宅了，如果是公寓就當做商業(yè)設(shè)施，不允許賣的。不是房地產(chǎn)開發(fā)商做這些手續(xù)，可能就在政策漩渦當中出不來，房地產(chǎn)開發(fā)商在一段時期內(nèi)是不可替代的，可能若干年以后，五年、十年有一些房地產(chǎn)開發(fā)商身份就變成了專門做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專業(yè)隊伍或者專業(yè)公司。

陳立基：剛才主持人說到底有沒有盈利，我看了一下有300多的機構(gòu)，還是有一點盈利的。臺灣是政府鼓勵運用民間力量來做這一塊的，只要你愿意捐出來就可以的。咱們租的建筑也是有的，只要租約超過十五年我也同意，還是給你補助，設(shè)施設(shè)備給你補助多少錢，如果你簽的三年，下一期三年不租給你了政府投資就浪費了。

陳首春：奚總怎么看這個問題呢？作為開發(fā)商，在現(xiàn)行條件下開發(fā)商做這件事是不是不得不放到底呢？還是合作的？

奚志勇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是四大模塊同時做的，朱總剛才講開發(fā)商是必須參與的，不參與是不行的。第二個是老齡服務(wù)，現(xiàn)在國外做的非常成功的。我們60歲到80歲是分一個階段的，我認為一個是老齡地產(chǎn)、老齡服務(wù)、老人健康管理，這幾大板塊成為了老人產(chǎn)業(yè)。真的有一天有一家投行進來，我們可以告訴他已經(jīng)產(chǎn)業(yè)化了。幸運的我們已經(jīng)有一家投行進來了，所以說是盈利的，大家一定要看到未來的困難，公司一定要看到未來的希望，我們要想明白盈利點在哪里、怎么盈利。

我剛才談到未來專業(yè)化管理的問題，也可以告訴大家我們已經(jīng)從房地產(chǎn)里面出來了，真要有市場需求的地方總是有人會做的。美國的朋友也說了，我也希望引進他們的機制，包括日本和臺灣的，談到現(xiàn)在這個最大的問題，除非他們是從這里開始，如果把標準拿到中國來根本沒有人對接，你要想一想他們拿一千塊錢怎么可以跟標準對接呢？我們現(xiàn)在的學(xué)校也開了兩個培訓(xùn)班，我更想的是希望國外的機構(gòu)進來，先不要做具體的服務(wù)，而是先做培訓(xùn)，培訓(xùn)這個任務(wù)太大了。我們現(xiàn)在請的培訓(xùn)公司名義上也是臺灣和日本過來的，但是做的不夠好。現(xiàn)在碰到的就是這個人才的問題，如果我們的管理人員都是高中畢業(yè)、中專畢業(yè)的，那是做不好的。我們的人才培養(yǎng)至少要五年的時間，五年以后這個市場成熟，如果你們現(xiàn)在開始投，投三年市場差不多起來了，希望大家抓緊時間快速推動。

陳立基：我補充一下，剛剛奚總提到了人才培訓(xùn)，我們談到正委托他們把那個建構(gòu)起來，我們把那個模式做起來，法律也要做到位。剛才奚總說五年會到位，其實這五年是好做的，再五年過后說不定就更難做了。

陳首春：大家剛才說到兩個機構(gòu)的合作模式，如果從具體項目的角度來看，如果我只是想做常規(guī)的住宅開發(fā)商，我在常規(guī)的住宅小區(qū)里植入老年的元素，我做部分老年公寓甚至是做機構(gòu)，這是正面的還是負面的？對房地產(chǎn)銷售會產(chǎn)生積極的影響還是消極的影響？因為有人可能認為很多老人住在小區(qū)邊上，有人說臺灣會有民眾抗議的情況，這一點大家怎么看？

朱鳳泊：這種情形不會出現(xiàn)了。我們一定把老年住宅和商業(yè)配套設(shè)施分三個內(nèi)容擺放在不同的地方，各走各的門和各的道，政府稅收上也要嚴格區(qū)分開來。太陽城吃了很多虧，有的虧是大虧，為老人做了很多公益事業(yè)，也為老人服務(wù)，但是稅務(wù)部門在住宅領(lǐng)域不把你投入的前期的配套設(shè)施的成本算在總的社區(qū)成本里，給你摘出來，單算住宅的成本。可想而知住宅成本有多少，配套成本才是高的，他這樣來征收你的所得稅，你不是商業(yè)設(shè)施嘛，商業(yè)設(shè)施征收它的流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅，商業(yè)設(shè)施土地增值稅又高，又摘出來單純收費。你們要想做老年項目的時候，一定要把自己變得更聰明一些，如何合理避稅，讓自己的稅賦減輕而不是偷稅。我們是被管理者，有時候管理者說一不二，我們怎么在這個夾縫里生存，規(guī)劃是特別重要的。

我剛才在發(fā)言當中講到太陽城二手城沒有什么可賣的，如果你賣到兩萬一隨時可以買到，這就讓很多老年公寓的人嘗到甜頭，年齡是一天比一天大的，無論里到哪個階段都需要一種照顧。比如說60歲的時候需要游泳、到餐廳吃飯、跳舞，70歲的時候需要有一些借助的東西，80歲的時候也有他的需求，所以有老年住宅又有老年服務(wù)設(shè)施和商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施的是人們最理想、最喜歡的地方。在臺灣可能有百姓不同意的情形，如果我們要做的話最

好要把住宅設(shè)施做好，這樣既能掙錢又能做公益，可以名利雙收，但是大家一定要有一顆真誠的心。

陳立基：臺灣會有人抗議，那是因為臺灣建筑比較密集，救護車一天到晚一直叫，那會影響別人的利益。

朱鳳泊：我們一個小馬路之隔作為一個高檔的會所，遠洋地產(chǎn)就在那里，他的一套房賣好幾百萬，現(xiàn)在他把太陽城的資源跟他捆綁起來，醫(yī)院緊急呼救系統(tǒng)等等，提前跟我們簽協(xié)議把資源整合起來。我覺得人都有老的時候，不要說今天骨折跟我沒關(guān)系，明天需要也可以，都要迅速處理，這是要我們從心里來接納的。

趙良羚：接著朱總說的，在住宅里面加養(yǎng)老設(shè)施是最好的，政府也是想這樣做。我跟老年人接觸時間比較長，老年人也不愿意天天抬頭都是老年人，而且老了要能走、能活動，如果進一個社區(qū)全都不能動就可想而知了，老年人愿意跟孩子和年輕人在一起，混合的社區(qū)是最好的，但是他又有一個照顧結(jié)構(gòu)，這樣孩子回來可以看一看老人，老人也覺得我就是在家的邊上。我有一個遠方親戚，他的媽媽是90多歲，他兒子也有很多工作，他的小區(qū)里面就有幼兒園改的養(yǎng)老院，他媽媽非常喜歡，每個禮拜

六、禮拜天就到家里，平時家里人都走了就到養(yǎng)老院來，這是非常方便的。

剛才朱總也說了，這是名利雙收的事情，現(xiàn)在政府也在提倡做這個。現(xiàn)在做日間照料，像下棋、唱歌就不叫日間照料，現(xiàn)在日間照料變味了，變成老人活動室了，我覺得剛才您說的方式是非常好的，我覺得政府應(yīng)該要求開發(fā)商多少面積里面有幼兒園、學(xué)校、社區(qū)和養(yǎng)老院，我覺得在一定規(guī)模下應(yīng)該要求，我才是為民辦的事，你現(xiàn)在可能看不見，總有一天會需要的。感覺現(xiàn)在的會所都是年輕人，他的爸爸媽媽放在哪兒，這是一個問題。

潘勇：我們現(xiàn)在跟香港一個很大的開發(fā)商在上海有一個很大的社區(qū)，他特別希望老人靠孩子近一些，子女方便看老人，而且上班以前把孫子、孫女送到爺爺奶奶那里去，然后接回來，這對整個小區(qū)的銷售起到非常大的作用，希望把這個模式放在所有的地產(chǎn)開發(fā)商那里去，這是一個互相推動的作用。他們覺得自己的爹媽沒有離自己太遠，還能替自己做一些事情。

奚志勇：這是非常好的，我在操作的過程中自己就碰到了，一開始我的兩個樓盤品質(zhì)都是一樣的，兩邊都有優(yōu)惠，你買了老年公寓的會員卡買房子有優(yōu)惠，你買了房子老年公寓也會有優(yōu)惠，我們要知道子女的生活習(xí)慣和父母的生活習(xí)慣是不一樣的，人為什么要依賴？如果有足夠的資源可以調(diào)配就不需要靠子女或者父母的。我們的父母基本上都是學(xué)歷不高的老百姓，這些人的子女都是高學(xué)歷的，他們可能不跟父母住在一起。我們一再強調(diào)十萬平方米的社區(qū)里面兩萬平方米可以配套老人公寓，這樣到底能不能成功還不知道。從上海來說，大家可能知道上海人小心眼，反正是沒有一套成交的。從理論上來講是好的模式，但是實際操作中很難來做。

陳首春：我覺得中國養(yǎng)老同時面臨兩的問題，一是老人機構(gòu)確實有壓力，尤其是這個機構(gòu)是遠郊區(qū)的，還有一方面是父母子女希望在同一個小區(qū)里。剛才奚總也提到了，不同的模式可能在不同的選址情況下處理方式不一樣，您覺得從現(xiàn)在來看，如果作為房地產(chǎn)商，開始涉足這個行業(yè)的時候應(yīng)該注意什么呢？朱總拿太陽城的時候可能跟現(xiàn)在的感受不一樣吧？因為不同的年代會有不同。

朱鳳泊：當時拿地拿少了。現(xiàn)在看太陽城這一塊是因為那里有一條大河，河堤上是楊柳成行，當時看到自然景象非常好。另外是它離亞運村十七公里，十年前覺得十七公里不算什么，現(xiàn)在果不其然，路也修寬了，比過去的距離更短了。

談到選址，我不大喜歡把老年公寓建在市中心，市中心的地多貴呀，而且為了節(jié)地和降低成本，你做成高容積率，這種環(huán)境不一定適合老人居住。養(yǎng)老應(yīng)該從城市中走出來，老人們也愿意出來。我們這次活動是清華大學(xué)主持的，有多少清華大學(xué)的教授在我們那兒買房子？有很多的，還有中國社會科學(xué)院的院士，他們的體會最真，一生在城市里上班，老了要到郊區(qū)擁抱大自然。如果進行老年公寓的選址，我們多一些良心，把老年公寓建在環(huán)境好的地方，并不是說要離北京多遠，關(guān)鍵是看交通。過去我們不會選懷柔，現(xiàn)在也會去了，實際上距離很近了，從西城到東城開車一個半小時，一個半小時就到懷柔的，我們不能單純看距離，關(guān)鍵的前提是空氣、環(huán)境、自然景象要好。

潘勇：我也講一下這個話題，我們在國內(nèi)跑了將近20個城市，看了很多地，最后選了上海。我們有一個理念是一定住在水邊上，環(huán)境優(yōu)美，走路能夠到商業(yè)中心，我們到城市中心大概十幾分鐘、二十分鐘，這樣離開了城市中心，又沒有離開活動范圍，這樣做比較理想的。我們認為做老年公寓選址特別重要，我們也做了選址的模式，一定不能離城市太遠，但是也不能在城市，要靠近有水、環(huán)境好的地方。

趙良羚：如果地多可以隨便選，但是現(xiàn)在地是不夠的。有一個問題，老年人不管是多大，到了老年就有醫(yī)療需求，而不是逛商場，商場只是生活必需品，如果是城中心有地我就建在那里，不需要有多大的陽光，而是醫(yī)療非常方便。北京的三甲醫(yī)院都在三四環(huán)以內(nèi)，如果在六環(huán)以外，萬一有什么事去三甲醫(yī)院就非常慢。一般城里的人會愿意在周邊，因為在北京來說，能夠接受生活不能自理老人的養(yǎng)老院，尤其是城區(qū)的都排隊排的非常滿。

陳首春：我看了一下臺下嘉賓的這些問題，有一些比較難回答，若以國有劃撥地和其他開發(fā)商合作建設(shè)的地產(chǎn)是否可行？

奚志勇：實際上沒有不可行的，如果你沒有能力做這樣的產(chǎn)品。

陳首春：劃撥地跟農(nóng)村集體建設(shè)用地有類似的地方，他不能獲得土地所得權(quán)。

朱鳳泊：我不知道你拿到國有劃撥土地是多大，也不知道在什么位置，我建議拿到國有劃撥地要做什么呢？第一是可以做，第二是做安養(yǎng)、臨終關(guān)懷，這一部分帶有醫(yī)療性質(zhì)的。本身這塊地要強調(diào)國有劃撥給你的地要有公益色料、醫(yī)療衛(wèi)生或者學(xué)校教育，如果不是的話他也不會給你劃撥，我想應(yīng)該做具有安養(yǎng)性質(zhì)、臨終關(guān)懷和醫(yī)療性質(zhì)的東西。大家可以到醫(yī)院看一看，一年比一年做的好，一年比一年掙錢多。

陳首春：對于非純老年社區(qū)，如何與醫(yī)療機構(gòu)洽談合作？這是針對比較遠一點的機構(gòu)，如果在市內(nèi)就已經(jīng)靠近醫(yī)療機構(gòu)了。

朱鳳泊：我們的醫(yī)院也是對外的，不對外就沒有辦法掙錢了，我們的醫(yī)院是一甲，醫(yī)院后面還預(yù)留一塊地，建起來就是二甲醫(yī)院了，前期的規(guī)模是按照二甲醫(yī)院標準做的，只不過現(xiàn)在規(guī)模還沒有做到。其實只有掙錢了才能把社區(qū)的老人照顧好，這是一個前提。

陳首春：大家可能對土地比較關(guān)心，請教一下在美國和臺灣的專家，跟常規(guī)的地產(chǎn)項目獲得的是一樣的比例嗎？

潘勇：美國不太注重土地問題，因為都是私有化，買來以后符合要求就可以做了。

陳首春：比如說在國內(nèi)不同的土地用途是不是地價不一樣、獲取成本不一樣呢？

潘勇：其實在美國就是分住宅用地和商業(yè)用地，老年公寓是屬于商業(yè)用地。你買了之后也可以變更為住宅用地或者商業(yè)用地，也就是商業(yè)用地轉(zhuǎn)化成老年公寓是比較簡單的，如果是住宅用地建老年公寓就非常難通過批準。

朱鳳泊：我六年前在加拿大溫哥華的一個地區(qū)買了一塊19英畝的地，這個地買下來的用途就是住宅，我把它變成老年公寓了，現(xiàn)在我沒有做，想時機成熟了再做。在國外不牽扯土地性質(zhì)，反過來在國內(nèi)土地性質(zhì)是非常重要的。

陳立基：臺灣土地持有如果政府和開發(fā)商關(guān)系很好，政府愿意撥地也沒有什么不好的，但是有一句話是靠人人會跑、靠山山會倒，這個合約要講清楚，蓋起來之后愿意撥出多少用于老年公寓，這樣會比較好一點。將近30年前政府撥地給我們使用，現(xiàn)在我們覺得那個時候為什么不買下來，30年以后就不得了，有機會就要拿下來，有閑錢買下來會比較好。

陳首春：這個問題問朱總，招牌化是不是最好的拿地渠道，招牌化如何控制土地成本。

朱鳳泊：如果你跟一級開發(fā)的是鐵哥們就拿到手了。我們知道招牌化的規(guī)則，一級土地的時候他愿意給你，你們說好一個價錢就招牌化了，拍多高你都拍，水漲船高，有人說三百萬、四百萬你出六百萬，最后還你跟一級土地約定一個價格。事在人為，做老年公寓通過招牌化仍然可以拿到合適價格的地。

陳首春：大家提了很多問題，咱們現(xiàn)在回到原來的問題上。剛才講到選址的問題。選址不只是老人愿不愿意去的問題，還有管理層的問題，我個人也挺擔(dān)心這個問題的，是不是像潘總說的選最好的地址，咱們現(xiàn)在遇到的問題是不一定拿到理想的地。我在城鄉(xiāng)接合部拿到一塊住宅用地，我想做涉及老人地產(chǎn)的產(chǎn)品，這樣是否可行呢？咱們在北京有北五環(huán)、南五環(huán)的概念，涉及老人產(chǎn)品的比例在多少是比較合適的呢？如果是機構(gòu)的話，機構(gòu)的床位數(shù)多少比較合適呢？

朱鳳泊：上次在清華大學(xué)開會爭論過這個問題，多大規(guī)模合適呢？臺灣的老前輩講不宜做的過大，專門的老人機構(gòu)大概三百床位，這是官方的規(guī)定，按照市場推算是三五百床是適度規(guī)模。

陳首春：一個普通的住宅小區(qū)里面要安排老年公寓是什么配比呢？20%是老住宅還是怎么樣？

朱鳳泊：現(xiàn)在北京沒有幾家這么做的，就是建一個普通房地產(chǎn)里面有老年公寓，我知道有兩家，有一家還失敗了，沒有這樣做的。整個社區(qū)是老年概念、老年題材、老年服務(wù)設(shè)施的公寓，這樣就把它作為老年住宅獲得批準，還要去經(jīng)營、打理這個住宅。上周六也邀請周老師參加發(fā)改委的一個會，發(fā)改委研究十二五拿出的老年方面的意見，他們搞了一個調(diào)研，其中也談到了，以后在規(guī)劃用地的時候就要考慮到老年住宅和養(yǎng)老設(shè)施。過去是你申請才會批給你，現(xiàn)在政府就要考慮劃出這一塊了。我覺得這個時機到來了，政府以后越來越規(guī)范、標準越來越多，不如從現(xiàn)在開始我們自己策劃一些，有一些模式是成功的，可以是上海親和源的，也可以是北京太陽城的。最主要的是又能掙錢、又能把事做漂亮，我們要把養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老設(shè)施綁定，我真是嘗到甜頭了。

不要拿一個普通社區(qū)拿一棟樓做老年公寓，失敗的那家就是因為沒有人買房了，把老年公寓取消之后才有人買房子。因為普通社區(qū)一般都是年輕人買，老人住在養(yǎng)老公寓里面子女在住宅里面，不是這樣的，有需求的人是老人買住宅住在這兒，租住的也是老人，買房的老人如果更老了需要有醫(yī)療護理和臨終關(guān)懷了，他從家里到這些地區(qū)里，他的子女繼承他的房子，是這樣定位自己的項目。

潘勇：我們作為一個引領(lǐng)模式和管理模式的計劃，從引領(lǐng)模式最佳的狀態(tài)和管理模式最方便的情況來看，我們在國內(nèi)基本定的是300戶的區(qū)。

陳首春：300戶是給老人？

潘勇：300戶是給健康老人，但是這里面有一定數(shù)量的半護和全護，這兩個比例比較少，其中80%是健康老人。

趙良羚：我覺得有幾個概念，一是做房地產(chǎn)加一個老年公寓，可能像奚總說的一樣不好賣。開始我們討論的是普通住宅應(yīng)該有一個養(yǎng)老設(shè)施，這個養(yǎng)老設(shè)施多少會比較合適，這個定位是造福老人。一層十八間房是幾層規(guī)模是非常大的，經(jīng)營一百張床怎么掙錢？一定是連鎖發(fā)展，我的公司連鎖化運營，管理層都在公司，擺出來的房是病區(qū)，小院長就是護士長，所有的后臺支持都是這樣，省的就是人的錢，所以是兩個問題。

陳立基：在臺灣也是兩類，一類是私人機構(gòu)，臺灣可能是三五百。

奚志勇：到我們社區(qū)的老人大部分都是跟外面有關(guān)系，你要分析老人的需求量是多少。我問了國外都是一百多套房子服務(wù)兩百老人，這里面有死亡率的關(guān)系，美國告訴我的死亡數(shù)據(jù)是30%，日本是24%，這個數(shù)據(jù)在中國沒有法印證，如果20%的話一年死一百個人，也就是三天死一個人。

陳首春：借助朱總的題目，養(yǎng)老地產(chǎn)也準備好了。到底這個行業(yè)現(xiàn)在是不是到了一個時機，作為一個總結(jié)請教各位嘉賓，每個人都發(fā)表一下自己的觀點。

趙良羚：我覺得現(xiàn)在是時機，希望大家都投入來關(guān)心老年人，謝謝。

潘勇：我從兩年前開始到國內(nèi)來談這話題，大概得到了60%以上的人反對，說中國人不習(xí)慣老年公寓，認為把父母送到養(yǎng)老院是不孝。到今天為止走到哪兒都聽到在做老年公寓，好像這都做老年公寓，這已經(jīng)到了刻不容緩的地步了。

奚志勇：我們要考慮城市GDP的總量，這個城市GDP達到5000美金了就可以考慮了，畢竟民營企業(yè)盡量是往以上做，如果找人跟你一塊錢砍一下、五毛錢砍一下就不好做，我們內(nèi)部要做好外部也要做好，是這樣的一種關(guān)系。

朱鳳泊：相應(yīng)黨和國家的號召實行計劃生育的第一代人進入到了60歲的行列了，不管以后他們是醒還是不醒，他們其中一大部分人，或者說一半的人因為只有一個孩子，他們都要或長或短的入住老年公寓，所以從今天開始到未來的幾十年是老年設(shè)施、老年地產(chǎn)、老年公寓的大發(fā)展期。

陳立基：這跟高齡化的數(shù)據(jù)絕對有關(guān)系，現(xiàn)在還不那么成熟，如果各位一定要做的話，要做安養(yǎng)機構(gòu)還是護理型機構(gòu)，我這里有一個數(shù)據(jù)圖表可以打出來給大家看，1996年臺灣統(tǒng)計做安養(yǎng)的48家，做養(yǎng)護的16家，過了兩年之后安養(yǎng)的50家，做養(yǎng)護的33家，又過了兩年做安養(yǎng)又多了兩家，做養(yǎng)護的400多家，又過了兩年做安養(yǎng)的還是53家，做養(yǎng)護的已經(jīng)到了700多家，這個成長的曲線是一致的，謹提供給大家參考。

陳首春：由于時間關(guān)系，咱們對話的環(huán)節(jié)就到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓。

主持人：今天的會議大家都特別認真探討這個問題，不是說每個人介紹自己的項目，很多人都認真的聽，感謝大家一直聽到最后，說明我們特別關(guān)心這個事，大家都有做好的決心。

今天的會到此結(jié)束，也希望大家給我們提意見，讓我們將來做的更好。謝謝大家！

第二篇：第三屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇

第三屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇

國60周歲以上人口超過1.7億，超過德國和法國全國人口的總和！

這一數(shù)字描述了中國“十二五”期間所面臨人口老齡化形勢的嚴峻性，而老齡化、高齡化、空巢化還在進一步加速。與西方發(fā)達國家相比，中國進入老齡化社會是建立在“未富先老”的國情之上的，如何找到一條具有中國特色的應(yīng)對老齡化社會的道路，值得全社會關(guān)注和探索。

“十二五”規(guī)劃提出要積極應(yīng)對人口老齡化問題，在近日召開的全國老齡工作委員會全體會議中，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理、全國老齡工作委員會主任回良玉指出，安排好當前和今后一個時期的老齡工作，是關(guān)系全局的一件大事和要事，并進一步提出要著力推進“六個體系”即：老齡戰(zhàn)略對策體系、老齡服務(wù)體系、老年經(jīng)濟供養(yǎng)體系、老年健康支持體系、老年宜居環(huán)境體系和老齡工作體系的建設(shè)。

有觀點指出，應(yīng)對老齡化問題不僅關(guān)系到老齡人口的生活，更關(guān)系到整個社會的和諧穩(wěn)定。更有觀點直呼，如果“十二五”期間老齡化問題得不到解決，“人口老齡化的大山即將倒塌”。面臨如此嚴峻的現(xiàn)實危機，除了依靠政府推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以外，更多的解決方法還需要依靠社會化、市場化的解決之道。

作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)必將在探索應(yīng)對老齡化的道路中扮演舉足輕重的角色。在前三屆“中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端”論壇成功舉辦后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)刮起了一股養(yǎng)老項目的開發(fā)熱潮，但政策配套不完善，融資渠道缺乏，實際操作經(jīng)驗不足以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式的差異等因素仍然是房地產(chǎn)行業(yè)進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的屏障。因此國外先進經(jīng)驗的借鑒，國內(nèi)成功項目模式的學(xué)習(xí)，甚至失敗經(jīng)驗的吸取，均是瞄準這一發(fā)展領(lǐng)域的企業(yè)及機構(gòu)迫切需要尋找的珍貴資源。

在前三屆論壇上，來自美國、日本、中國臺灣、中國香港及大陸重點城市的政府管理者、金融、學(xué)術(shù)、規(guī)劃設(shè)計、運營管理及配套服務(wù)等多位嘉賓已將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈組成以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)的必要環(huán)節(jié)進行了梳理和分享，獲得了行業(yè)聽眾的認可和好評。

第三篇：首屆養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇

首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇

【主持人周燕珉】：中國正面臨快速老齡化的嚴峻挑戰(zhàn)，但是現(xiàn)階段我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后，目前只有1.16%的老人在養(yǎng)老機構(gòu)，居家和社區(qū)的養(yǎng)老設(shè)施比較滯后。另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)有著巨大的市場，尤其是在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其發(fā)展的前景被廣泛看好。因此，聯(lián)合各方力量，共同探討適合中國國情的市場需求和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式具有重大的迫切性的現(xiàn)實意義。在此背景下，清華大學(xué)建筑學(xué)院和中國房地產(chǎn)報聯(lián)合主辦了此次首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇。

下面我們先有請清華的領(lǐng)導(dǎo)致辭，有請清華建筑學(xué)院黨委書記邊蘭春教授致辭！【邊蘭春】：尊敬的各位來賓、各位專家、老師們、同學(xué)們大家上午好！非常高興與各位朋友相聚在清華大學(xué)參加這次富有意義的老年論壇，再次我代表清華大學(xué)建筑學(xué)院向各位的到來表示最熱烈的歡迎和誠摯的問候。

首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇由清華大學(xué)建筑學(xué)院和中國房地產(chǎn)報共同舉辦，論壇旨在聚焦于我國當前所面臨的老年社會的挑戰(zhàn)，聯(lián)合政府機構(gòu)、金融機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、老年住宅產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)、建筑設(shè)計單位和相關(guān)媒體等多方力量共同探討和展望未來中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，國際先進經(jīng)驗的交流，老年住宅的設(shè)計等多個主題。可以說，這是新形勢，新的發(fā)展要求下的一次跨學(xué)科，寬行業(yè)的交流盛會。

和諧社會的發(fā)展目標要求我們建設(shè)一個以人為本，服務(wù)日益人性化的社會，一個老少共融，不分年齡，人人平等的社會。當前國家制訂了以居家養(yǎng)老的政策，全國有90%的老人在家養(yǎng)老，同時養(yǎng)老住宅的開發(fā)和建設(shè)迫在眉睫。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與養(yǎng)老建筑的設(shè)計尚處于起步和探索階段，所以聯(lián)合各方面的力量，共同探討適合中國國情和市場需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式具有重大的迫切性和現(xiàn)實意義。

清華大學(xué)建筑學(xué)院一直在建筑設(shè)計、科研等領(lǐng)域關(guān)注住宅與社區(qū)發(fā)展的研究，我們一直強調(diào)通過多學(xué)科交叉的課程設(shè)計和實踐環(huán)節(jié)在社區(qū)規(guī)劃和建筑設(shè)計中應(yīng)對不同人群的實際需要，實現(xiàn)美好環(huán)境和和諧社會的共同締造。

建筑學(xué)院組成的科研團隊長期進行老年住宅的研究，開設(shè)有住宅經(jīng)濟化設(shè)計和老人居住建筑設(shè)計等多門課程，開展了大量關(guān)于老年人居住需求和老年住宅設(shè)計等方面的科研和實踐工作。參與編制關(guān)于老年居住建筑方面的國家標準和相關(guān)圖集，并且與國內(nèi)外政府部門、著名大學(xué)及研究、設(shè)計和開發(fā)機構(gòu)搭建起了廣泛的交流和合作平臺。

今天到來的很多嘉賓都曾經(jīng)與我院在這些領(lǐng)域的研究有過很好的合作，并對我院在這些學(xué)科方面的發(fā)展給予了非常多的關(guān)注，再次我也表示非常衷心的感謝！

老齡化社會給我們的不僅是挑戰(zhàn)，更是學(xué)科與行業(yè)蓬勃發(fā)展的時代機遇，跨學(xué)科，跨行業(yè)的合作是老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，對于清華而言，需要我們進一步發(fā)揮學(xué)術(shù)先鋒作用和學(xué)術(shù)整合的力量，將產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的辦學(xué)思想貫徹其中，對于我們在座的每一位而言，這更是不可推卸的社會責(zé)任。社會的發(fā)展離不開對人本身的終極關(guān)懷，老年人是我1/39 們社會的財富，也是全人類的財富，建立一個充滿活力的健康長壽的社會，是人類社會發(fā)展的永恒目標，這其實也是在談?wù)撋婕拔覀兠恳粋€人自身未來的重要話題。

所以我們很高興在清華大學(xué)舉辦這次論壇，希望通過本次大會能夠在決策部門、學(xué)術(shù)界、相關(guān)機構(gòu)、企業(yè)中發(fā)起關(guān)于老年地產(chǎn)問題、老年養(yǎng)老問題等全面而深刻的討論，并搭建起一個廣泛而密切的合作平臺，為推動我國走向健康的老齡化，積極的老齡化社會作出貢獻。最后，預(yù)祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：謝謝邊教授的精彩致辭。本次活動得到清華大學(xué)學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)的支持，還有許多學(xué)生、老師、志愿者也給予我們很多的幫助，在此表示感謝！下面有請中國房地產(chǎn)報總經(jīng)理單大偉先生致辭！

【單大偉】：尊敬的各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！看到這么多來自國內(nèi)外的專家、學(xué)者、研究機構(gòu)以及房地產(chǎn)上下游的企業(yè)，都如此關(guān)注首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇，作為主辦方代表，我感到由衷的欣慰和激動。欣慰的是關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)這體現(xiàn)著房地產(chǎn)行業(yè)對未來產(chǎn)品細分市場的關(guān)注和分析，也體現(xiàn)了中國步入老齡化社會，作為房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)意識。激動的是，通過今天各抒己見的深入探討，我們在了解國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，期待著為養(yǎng)老地產(chǎn)的中國化發(fā)展找到一個突破口。

沉淀5000年的中國傳統(tǒng)文化，以孝義構(gòu)筑了中國道德體系的倫理基礎(chǔ)，而當代中國將面臨嚴重的人口老齡化挑戰(zhàn)，當中國社會以典型的未富先老方式進入老齡化和高齡化時期，相關(guān)的政策、配套服務(wù)是否完善，如何使得銀發(fā)一族老有所養(yǎng)。

2001-2020年為我國快速老齡化階段，而北京、上海、天津等城市更提前進入老齡化的階段。溫家寶總理在第十一屆全國人民代表大會第三次會議的政府工作報告中指出，加強應(yīng)對人口老齡化戰(zhàn)略研究，加快建立健全養(yǎng)老社會服務(wù)體系，讓老年人安享老年生活。

在這樣的背景下，城市管理者、服務(wù)機構(gòu)、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)面對未來的銀發(fā)浪潮我們能做一些什么？引導(dǎo)大家去思考這樣的問題也就是中國房地產(chǎn)報、清華大學(xué)建筑學(xué)院共同主辦這次高端論壇的意義所在。從另一個層面講，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)也就是在關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，有一種觀點認為，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有15-20年的時間可以開發(fā)，這個階段買房的主力是70后和80后，但是當?shù)搅?0后成長起來，很多夫妻雙方家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就要少了很多。而中國已經(jīng)進入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)空間巨大。尤其是當我們國家制訂的以居家養(yǎng)老為主的政策，全國將有90%的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)迫在眉睫，急需要建設(shè)大量的養(yǎng)老住宅，而養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持還不夠完善，商業(yè)模式也剛剛探索起步，養(yǎng)老建筑的設(shè)計尚缺少經(jīng)驗，這些都需要業(yè)內(nèi)共同探討和呼吁，研究并整合相關(guān)資源，多做一些有益的嘗試和探索。

各位來賓，養(yǎng)老地產(chǎn)的命題還有許多亟待求解，希望今天的研討會能為整個行業(yè)開一個好頭，也希望跟中國房地產(chǎn)報一樣有責(zé)任感的媒體將聲音傳遞出去，倡導(dǎo)行業(yè)學(xué)習(xí)國際前進經(jīng)驗，并進行創(chuàng)新性的探索，為中國養(yǎng)老地產(chǎn)和老齡事業(yè)的發(fā)展攜手努力。最后預(yù)祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：謝謝單總的致辭，也非常感謝單總和中國房地產(chǎn)報這個團隊為了這次會議作出了很多的貢獻。下面我們進入大會報告階段，首先有請中華人民共和國民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司王振耀司長發(fā)言！

2/39 王振耀司長畢業(yè)于南開大學(xué)，先后獲得哈佛大學(xué)行政管理碩士以及北京大學(xué)法學(xué)博士，2008年9月，他開始負責(zé)組建民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司，并擔(dān)任司長。正在直接推動中國福利制度，特別是養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展，他同時還是北京師范大學(xué)社會發(fā)展公共政策學(xué)院的兼職教授，王司長的講演題目是中國養(yǎng)老服務(wù)政策的基本走向，有請王司長！

【王振耀】：以中國養(yǎng)老服務(wù)政策基本走向為題，我想談八個方面的問題。

第一，所有在座的嘉賓都會關(guān)注的一個問題就是一年來中國養(yǎng)老服務(wù)政策的進展。大家知道最近一年來，是我們養(yǎng)老服務(wù)界在歷史上最為忙碌的一年，從中央的行政部門到具體的養(yǎng)老院的服務(wù)工作人員，全面都在經(jīng)歷著一個轉(zhuǎn)型，經(jīng)過我們一年的努力，我自己感覺到我們的進展比較多。大家知道第一個大的進展就是在去年確定了新農(nóng)保，就是在農(nóng)村建立新型農(nóng)民養(yǎng)老保險，就是農(nóng)民60歲以后可以得到國家的基本養(yǎng)老金，有55塊錢。當然這是在逐步的進行試點和推廣，去年已經(jīng)有10%以上的縣展開了這項工作。

第二，去年到今年，最大的一項政策就是高齡津貼。盡管中央沒有統(tǒng)一的文件，但是因為寧夏以及其他一些地方的逐步推廣，在全社會已經(jīng)形成了一種共識，那就是對高齡的80歲以上的老人，該按月給予適度的生活津貼。這項政策的進展應(yīng)該說使相當多的80歲以上的老人感受到了整個社會的進步。

第三，有所進展的是去年我們在座的許多同志積極參與的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的床位建設(shè)。去年我們逐步統(tǒng)計，去年一年我們中國整個養(yǎng)老的床位增加了七萬張，我們居住的老年人也增加了十萬人以上。另外，我們也增加了一千多個養(yǎng)老院以及其他養(yǎng)老機構(gòu)。去年一年成就不小，當然在看到成就的時候，大家都會感受到去年擴展的十萬多個老年人進駐到養(yǎng)老機構(gòu)大部分還屬于五保對象，但是無論如何已經(jīng)有相當多的老年人開始進入到養(yǎng)老機構(gòu)。

第四，我們整個養(yǎng)老的工作布局開始發(fā)生了變化。去年的養(yǎng)老工作從單一的床位建設(shè)，現(xiàn)在發(fā)展到了以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，開始兼顧養(yǎng)老護理，應(yīng)該說開始了多方面的，包括推進民間的養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，多方面，多層次的一個政策調(diào)整。它是一種結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，去年來看，這種結(jié)構(gòu)性的調(diào)整產(chǎn)生了比較大的效果。到現(xiàn)在為止，由于去年一年來社會意識的轉(zhuǎn)變，我們很坦率的說，加上今年整個房地產(chǎn)的形勢，現(xiàn)在是什么樣一種狀況呢？現(xiàn)在是有幾千億的民間的資金或者說是其他別的領(lǐng)域的一些資金，大家都在盯著房地產(chǎn)。這個領(lǐng)域現(xiàn)在應(yīng)該說已經(jīng)被很多做企業(yè)的人開始盯上了，開始感興趣。這和一年多前，和兩年前是完全不一樣的。去年一年的結(jié)構(gòu)性的變化使整個中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的布局產(chǎn)生了重大的推進。

第五，去年整個養(yǎng)老行政管理的工作進度也發(fā)生了重大的調(diào)整。從原來的逐步試點型開始過渡到全面普及型，去年有兩個最大的普及，一個大的普及就是寧夏一個月的時間建立了高齡津貼，并且進行了普及。另一個就是北京，北京原來的工作部署時間要長一點，但是從去年開始，一直持續(xù)到現(xiàn)在，北京在全國率先發(fā)起了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的革命。大家都知道，去年頒布了九養(yǎng)政策，九個方面的措施，其中大家都知道的是對所有80歲以上的老年人都發(fā)了100塊錢的養(yǎng)老護理券。這個是在全國走在最前面的，隨之而來的是北京的老年人開始在探尋多重得到服務(wù)的機會，北京不是80歲以上的人給高齡津貼，北京是60歲以上的人，如果沒有養(yǎng)老金就發(fā)200塊錢的福利養(yǎng)老金。同時北京農(nóng)村農(nóng)民的新型養(yǎng)老保險的基礎(chǔ)養(yǎng)老金不是55塊錢，而是280塊錢。所以在北京一個老年人如果60歲以上沒有養(yǎng)老金，那就意味著可以從國家，可以從政府這邊得到480塊錢，現(xiàn)在80歲以上的人又開始能得到100塊錢的護理券。大家看到北京的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在正在邁開大的步驟。

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不僅如此，今年春天北京又進行了另一個大的臺階的攀登，這個攀登就是原來認為三年要普及的托老所，社區(qū)里面的老年飯桌又決定一個月完成，就是五一節(jié)就要因地制宜來完成這樣一個養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)性工程。應(yīng)該說這樣一種工作部署在全國帶了一個很好的頭。

第六，去年以來，我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在出現(xiàn)了比較大的三個行業(yè)性的聯(lián)盟，盡管松散，但卻昭示了我們整個養(yǎng)老行業(yè)的進步。三個大的聯(lián)盟大家知道主要是長期照料、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、研究界推進的研究、護理、實踐的一條龍的聯(lián)盟。同時也成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面的協(xié)會，應(yīng)該說老年養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的組織化的程度正在得到全面的提高。

回顧一年來的進展，我覺得我們的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)正在出現(xiàn)健康發(fā)展的局面，這是我要向大家報告的第一個問題。

第二個問題，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)形勢的嚴峻性。

應(yīng)該說養(yǎng)老服務(wù)業(yè)到目前這個階段，我們大家千萬不要以為形勢一片大好，沒有任何艱難的、嚴峻的挑戰(zhàn)。其實回顧一年多的工作，我們邁開了大步，但是我們只是剛剛邁步。大家知道我們的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的第一個大的挑戰(zhàn)就是我們還有一個億左右的農(nóng)村的60歲以上的老年人，還依然沒有得到基礎(chǔ)養(yǎng)老金，還是依托于家庭贍養(yǎng)為主，還沒有納入到現(xiàn)代養(yǎng)老保險或者是基礎(chǔ)性的現(xiàn)代養(yǎng)老保險的范圍，這應(yīng)該說是一個很大的挑戰(zhàn)。

另外一個比較大的格局，我們離退休人員和整個低保人員目前的退休金和得到的最低保障的標準不一樣。大家知道我們有5000多萬人是退休人員，他們的平均工資一個月是1200塊錢多一點，另外還有近2000萬人是納入到低保、五保，他們的標準也都比較低，一個大的挑戰(zhàn)。

另外一個大的挑戰(zhàn)是高齡老人，大家知道高齡人去年的同期數(shù)據(jù)是1800多萬，現(xiàn)在有數(shù)據(jù)預(yù)測可能達到了2000萬，就是80歲以上的老人，但是在全國到目前為止，只有七個省市自治區(qū)在全省范圍內(nèi)按月發(fā)放養(yǎng)老金，相當多的，甚至是發(fā)達的省份還沒有在全省普及高齡津貼。

第三個大的挑戰(zhàn)是我們高質(zhì)量服務(wù)的養(yǎng)老機構(gòu)。高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)在全國依然偏少，與國外的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)相比，我們的差距太大了。這些服務(wù)質(zhì)量應(yīng)該說包括多個方面，我們覺得現(xiàn)在應(yīng)該說是相當多機構(gòu)即使有了好的房子，但是管理方面都還有比較大的缺陷，提供不出來高質(zhì)量的服務(wù)，因此就沒有好的產(chǎn)品，富裕的老年人進入養(yǎng)老機構(gòu)有時候也感受不到較高質(zhì)量的服務(wù)，這是我們今天在座的同志要討論的問題，我們應(yīng)該深深思考這個問題。

我們的商品還不對路，有的方面還很不對路，我們對社會的說服力還很差，這是我們養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，現(xiàn)在要和其他成熟的市場的商品比較，我們高質(zhì)量的服務(wù)產(chǎn)品和他們的差距太大了。

第四，我們的政策研究和其他一系列的管理，包括信息方面的加工，都還有著比較大的缺陷。大家知道，包括我們的行業(yè)管理，今天臺灣的養(yǎng)老協(xié)會來了一個比較大的代表團，剛才我們見面一聊，他們是一千多個養(yǎng)老機構(gòu)，清清楚楚，80%的床位都得到了利用，他們的信息是比較準確，加工出來的產(chǎn)品也能夠提供給各個養(yǎng)老院。我們國家應(yīng)該說現(xiàn)在在行業(yè)管理，行業(yè)聯(lián)合方面還存在著大的缺陷。這是我想談的第二個問題。

第三個問題，我們下一步應(yīng)該如何定位養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的機會目標。就全國總體而言，應(yīng)該定位為一個目標，就是要建立與中等經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。我們現(xiàn)在的養(yǎng)老服務(wù)是遠遠落后于我們的經(jīng)濟發(fā)展水平，所以說從個體上來說，我們是未富先4/39 老，我們的很多老年人沒有養(yǎng)老金，但是從國家來說，從整體來說，可不是未富先老，已經(jīng)是有了財富，沒有落實到老年人這里，存在著一定的技術(shù)障礙。這個國家的GDP已經(jīng)接近了4000美元，4000美元是中等發(fā)達水平，中等發(fā)達水平的時候全世界包括我們同等發(fā)達水平的發(fā)展中國家他們的養(yǎng)老的各方面的政策措施都遠遠高于中國，那我們怎么能說是未富先老呢？坦率的說是個體未富，國家富了，是一富一老，不是未富。但是現(xiàn)在關(guān)鍵是如何進行政策調(diào)整。

第四個問題，當前的政策重點應(yīng)該注重三類人。第一類貧困老人。納入低保和五保的老年人，他們大體上有兩千多萬。第二是高齡老人，應(yīng)該說高齡老人就是80歲以上的老年人，這些老年人現(xiàn)在也接近兩千萬。第三個是失能失智老人，大體上超過了一千萬。這三類人做哪些事，主要是做三件事。

第一件事，給老年人進一步的發(fā)放津貼、補貼，讓老年人手里應(yīng)該有一定的資金，才有服務(wù)能力。

第二件事，要進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

第三件事，要進行一系列的政策調(diào)整，要向以老年人為本的這樣一種基本的趨勢發(fā)展，使我們的多項政策更有利于老年人。

第五個問題，如何規(guī)劃未來。大家知道今年是規(guī)劃十二五建設(shè)之年，現(xiàn)在國家已經(jīng)決定我們要制訂專項的十二五的國家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的規(guī)劃，這個規(guī)劃應(yīng)該是確定整個國家養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的基本格局。這個基本格局應(yīng)該是以基層社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)為主，應(yīng)該是以剛才談的三類老年人的服務(wù)為主，但同時一定要注意促成政府和民間的積極互動，形成未來良性的政策格局，恐怕要調(diào)整許多技術(shù)性的政策。

第六個問題，我要特別談到的是我們的產(chǎn)業(yè)就是聯(lián)盟或者是說我們行業(yè)組織的重要性。我們大家都知道一年多來，一年來我們能數(shù)得出來，我們?nèi)珖囊话賯€，全國的二百個，全國的一千個這樣的優(yōu)秀的養(yǎng)老院是哪里？是誰？應(yīng)該說沒有數(shù)得出來。為什么沒有數(shù)得出來？說明我們養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老的行業(yè)坦率的說還停留在一盤散沙的局面，我們需要聯(lián)合，需要聯(lián)盟，需要更多的行業(yè)標準，行業(yè)體系，行業(yè)評價活動開展起來。我特別希望，我們這樣的論壇向全國推出多種類型的養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)頭的群體，模范的群體，讓我們在我們行業(yè)內(nèi)部需要形成一套大家比較認同的一個標準，這是我想談的未來的工作。

第七個問題，高度重視咨詢機構(gòu)的作用。現(xiàn)在我們發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其實和發(fā)展別的產(chǎn)業(yè)一樣，我們對咨詢機構(gòu)的作用重視不夠。外國的咨詢機構(gòu)到中國來，發(fā)現(xiàn)中國的養(yǎng)老界的許多很優(yōu)秀的企業(yè)家，他們的學(xué)習(xí)依然停留在手工式、經(jīng)驗式這樣一個層面。大家來見了見，聽了聽，簡單的了解了一下概況，就認為自己弄明白了，聽清楚了，就完全可以大膽的推進，這里沒有各類咨詢機構(gòu)的詳細的規(guī)劃，沒有各種方案的選擇，沒有市場的預(yù)測，沒有公共關(guān)系的處理，所以坦率的說，我們養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的挑戰(zhàn)應(yīng)該說關(guān)鍵是在于我們立足點，起步還沒有把知識運用起來，或者是還沒有形成有機的結(jié)合。這是一個很大的挑戰(zhàn)，一個現(xiàn)代行業(yè)的發(fā)展，有了資金，有了需求，但是沒有很好的咨詢業(yè)，大家如果還不知道用咨詢機構(gòu)，這就是一個很大的問題了。不知道用咨詢機構(gòu)，我們知道就會出現(xiàn)多種多樣的資金的浪費，我們不愿意向咨詢機構(gòu)付那幾十萬塊錢，付那幾百萬塊錢，最后我們可能浪費的是幾千萬，幾個億，幾十億。我希望大家對這個問題進行深思。

第八個問題，我要向大家提醒的是，現(xiàn)在的中國政策發(fā)展的模式已經(jīng)出現(xiàn)了重大的轉(zhuǎn)型，這個轉(zhuǎn)型就是政府和民間開始了良性的互動，這個良性的互動就是當一項政策如5/39 果有社會需求，如果民間的呼吁比較得當，并且形成一定的聲勢，政府往往會順應(yīng)大家的要求，調(diào)整我們現(xiàn)行的政策，從這個角度來看問題。我衷心的希望大家通過這次會議，通過會后的活動，通過聚智舉力，提出更多好的政策建議，也使我們中國的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策建立在更為健全的、良性互動的一個平臺上，謝謝大家！

主持人周燕珉】：剛才王司長非常懇切的把現(xiàn)在全國老年方面的態(tài)勢描述的非常清楚，最近幾年政府連續(xù)出臺了很多政策，也總結(jié)了一些問題，說明現(xiàn)在的問題還很重，任重而道遠，今后的工作也講了重點是什么。下面我們就有請孟曉蘇先生發(fā)言！孟曉蘇是幸福人壽保險股份有限公司的董事長，孟曉蘇先生是享受國務(wù)院特殊津貼的專家，是九所高校的兼職教授，經(jīng)濟學(xué)博士，曾任中房集團董事長。2007年孟曉蘇開始醞釀啟動銀行系保險企業(yè)在金融領(lǐng)域中發(fā)揮全新的業(yè)務(wù)模式，房產(chǎn)反向按揭，牽頭組織成立幸福人壽保險股份有限公司，建立全新的國民養(yǎng)老保險體系，為中國健全和夯實社會養(yǎng)老保險體系作出了一個支撐。孟曉蘇先生講演的題目是以反向抵押貸款，實現(xiàn)以房養(yǎng)老，有請孟總！

【孟曉蘇】：非常高興參加這次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的論壇，感謝主辦單位對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持！我研究養(yǎng)老已經(jīng)多年，特別是研究以金融創(chuàng)新實現(xiàn)以房養(yǎng)老。我向國家寫了一些政策建議，也和其他一些研究學(xué)者共同寫了一些著作，關(guān)于以房養(yǎng)老的著作現(xiàn)在已經(jīng)完成了八被，特別是反向抵押貸款。根據(jù)我們所收集的一些資料，我們看到了中國從2000年以來已經(jīng)進入到了老年人社會，60歲以上的老人超過了10%，而65歲以上的老人超過了7%。

我們老齡化第一是速度快，來勢猛，第二是因為421家庭的問題，使得老年人的撫養(yǎng)比明顯的加大。第三就是居民的富裕速度還是慢于老齡化速度。國家來說我們不窮了，但是從個人來說需要找到未富先老的辦法。

現(xiàn)在很多人都在研究如何投資養(yǎng)老設(shè)施，而中國的保險業(yè)是允許投資養(yǎng)老設(shè)施，目前還不能夠投資其他的房地產(chǎn)行業(yè)。現(xiàn)在也有一些保險公司在積極研究如何能夠建設(shè)養(yǎng)老院，但是選址如何，在什么地方建，這是我們在座的很多房地產(chǎn)界人士都需要關(guān)心的。往往一選就選到了荒野地區(qū)，因為那兒的地便宜，選在了荒山野嶺的這么一些地方，這些地方缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，老人生活很不方便，建筑醫(yī)院也很費勁，年輕人把父母送到那里心里有一種歉疚感，覺得對老人不孝順。老人為了不給子女增加負擔(dān)，大義凜然，走向荒山野嶺，這種方式并不太好。

用什么方式建設(shè)養(yǎng)老院呢？首先我給大家要報告的是我們有很多土地，以中房為例，早在80年代就建了800多個住宅區(qū)，而現(xiàn)在至少有20%就是有160個分布在全國100個城市市中心的小區(qū)要改造了，這些小區(qū)位置絕佳，因為80年代建的房子能建在什么地方去呢，都是建在了二環(huán)路以內(nèi)，而現(xiàn)在這些小區(qū)需要改造了。為什么建了那么多小區(qū)呢？原來在那個時期，各地建房需要指標，全國有20%的指標分給了中房集團，他在國家的領(lǐng)導(dǎo)下，在若干城市集中的建成了一批住宅區(qū)，推動了中國城市綜合開發(fā)。

因為建了房子不能光給中房的員工自己住，還要賣給別人住，賣給別的單位住，由此推動了中國的住房商品化。現(xiàn)在這些小區(qū)都老了，沒有外墻保溫，沒有停車位，一般都是小戶型，現(xiàn)在都成了棚戶區(qū)了。當年戶型要求每套不超過47平米，別以為小戶型是現(xiàn)在才有了，當年我們就蓋小戶型了，現(xiàn)在這些房子都已經(jīng)舊了，不是我們建筑質(zhì)量不好，而是規(guī)劃要求太低了，老百姓住不下就是在兩棟樓之間蓋房子，成了棚戶區(qū)，現(xiàn)在這個棚子都搭了有25年了。

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在改造這些小區(qū)的過程中我們看到因為這里面居民也老了，我們拿出15%-20%來建設(shè)老年社區(qū)，像呼和浩特有一個小區(qū)是市中心的一個小區(qū)，未來建成以后有15%的住宅是老年住宅。像昆明新東華小區(qū)，未來拆建了以后有10%的住宅建成老年社區(qū)，而且房子還不貴，因為現(xiàn)在要招拍掛，土地一平米的樓面積價都達到了兩萬塊錢了，但是這些地方的房子依然可以賣得比較便宜，5000、6000塊錢一平米，這是中房原有的土地，我們不主張賣高價。

怎么樣推動小區(qū)建設(shè)呢？現(xiàn)在還是需要找到資金渠道，所以我主張用PE的方式加強中房這樣的企業(yè)建設(shè)老年社區(qū)的能力，是不是能夠推動保險業(yè)通過PE的方式來參加呢？現(xiàn)在正在研究關(guān)于PE方案，我作為保險公司的董事長非常希望拿我左手的錢投資我右手的項目。

談到PE這個產(chǎn)品，其實關(guān)于房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，很多都是我們這些人，而不是原來的金融界人士引進的，最成功的是我們引進的住房抵押貸款，當時是由我、宋春華、顧云昌等這些人建議的，現(xiàn)在已經(jīng)大規(guī)模推行了。抵押貸款保險是我個人向國家建議的，當月實行了。還有反向抵押貸款、解決中低收入家庭住宅的房地產(chǎn)信托基金這些都得到了支持。

今天我要給大家介紹的是反向抵押貸款，這是我們這些年研究并且積極推動的。這個產(chǎn)品是我在2003年就把它介紹給溫家寶總理，溫家寶總理當天做了批示，批示給主管部門，一個是原建設(shè)部，一個是中國保監(jiān)會，要建立一個以房養(yǎng)老的壽險服務(wù)，兩個主管部門很快拿出意見，認為孟曉蘇的建議很好，可以加快推進，這是2003年124號文件。

他要推進了我們就等著，但是一等就等了七年，這七年中產(chǎn)品沒有推進，但是有關(guān)的法律障礙在逐漸的解除，這個產(chǎn)品遲早要在中國大行其道。中國現(xiàn)在也和很多國家，特別是像美國一樣，也出現(xiàn)了一些有房產(chǎn)，但是沒有現(xiàn)金的老人，在美國叫住房富人，貨幣窮人，這種老人上百萬價值的房產(chǎn)不能在有生之年變現(xiàn)，怎么解決這個問題呢？他們又引進了一個荷蘭的產(chǎn)品，就是把退休老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險公司，保險公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價值進行評估，再根據(jù)老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計算出來每個月需要給老人多少錢。一旦簽了這個協(xié)議，老年人繼續(xù)住在這個房子里，每個月保險公司送來一筆錢，一直到老人的離去房子才拿到保險公司來進行拍賣。這個產(chǎn)品是人生資源的一個很好的配置，因為人活著就需要住房，也需要錢，人死了當然就不需要錢了，也不需要房了，他不住在這個地方了，搬到另一個地方去住，那個地方很小的面積就夠了。

老人把自己身后的資產(chǎn)，用不著的資產(chǎn)用來提前變現(xiàn)，換了在世時候的生活、消費需要，由于這種產(chǎn)品有點像把抵押貸款反過來做，這種產(chǎn)品是金融機構(gòu)按月向老人付錢，老人去世了以后房子歸金融機構(gòu)，我就把這個翻譯過來叫做反向抵押貸款，這種產(chǎn)品很適合我們的國情。

90年代，美國人開始實行反向抵押貸款了，現(xiàn)在在美國反向抵押貸款已經(jīng)是一個普遍的方式，日本近些年來老年人也踴躍的參加反向抵押貸款，日本引進這個產(chǎn)品的時間和我向總理報告的2003年的時間差不多，就是這七、八年的時間里，日本有39%的老人通過反向貸款實現(xiàn)養(yǎng)老了，而我們這個產(chǎn)品還處于一個尚待研究的領(lǐng)域。

日本和美國大量的推行反向抵押貸款有一個重要的原因就是他們都是有遺產(chǎn)稅的國家，這就是推進老人以房養(yǎng)老的一個重大的社會力量。

7/39 其實在我們中國，反向抵押貸款是最適合中國國情的，因為我們中國老年人沒有多少錢，多年低工資，對國家貢獻了，也沒有積蓄，不像日本老人越老越有錢。再有一個老年人沒有養(yǎng)老保險，現(xiàn)在給老年人上養(yǎng)老保險行不行呢？來不及了，你現(xiàn)在一次性交給200萬，還不如交給他自己慢慢花呢。所以中國在這種情況下從中年人開始就攢錢，用自己在銀行里的錢給自己建一個保險。但是中國人雖然是沒有多少積蓄，但是中國人有房子，特別是公房出售，就形成了很多老人因為一套房子而身價幾百萬，現(xiàn)在房子也不是一套了，也還有人有兩套和三套的房子，而用房產(chǎn)來實現(xiàn)以房養(yǎng)老恰恰是非常適合中國老人需要的。

把房子抵押了可以得到多少錢呢？雖然我們沒有具體的測算，但是模擬測算一下，我們主張中國以房養(yǎng)老老人是以65歲起步。65歲以后，根據(jù)男性老人的分析，他每個月可以得2萬塊錢，而且終身源源不斷。我們再分析一位女性，這個房子比前面那個男性要小，但是女性的平均壽命要高于男性，所以平均下來每年和每個月要得到的少一點，加上房子再小一點，即便是這樣，這個老太一個月也可以得到14000塊錢。有一個老部長問我說，我要是做的話能得到多少錢呢？我給他算了一下，一般老部長是66歲起算，房產(chǎn)260平米，每平米按三萬塊錢計算，這就是780萬，未來的升值我們還要少算，因為保險公司都愿意給他少算，可是老年人希望多算。這個老人一個月可以得四萬塊錢。

如果能夠推行這個產(chǎn)品，對老年人的好處大了，至少有五個好處。第一個好處，要啟動房產(chǎn)金庫，補償老年生活。這個情況下，房產(chǎn)成了金庫了，等于給自己存了一筆錢。

第二個好處，解除經(jīng)濟顧慮，愉快延長證明。如果沒有錢的話，生活質(zhì)量就不好了，在這種狀態(tài)下，老人有錢了，而且是源源不斷，這種老人如果拿了保險公司的抵付金以后，再到銀行存起來，就是想不開的老人了，你只要把身體養(yǎng)好了，下個月錢就來了，你還存什么錢呢？也要學(xué)月光族，月月花光，下個月錢又來了。根據(jù)國外統(tǒng)計，用了反向抵押貸款的老人一般比正常的要多活兩年左右。李嵐清同志聽說我這個產(chǎn)品以后，他說了一段話，他說他看過一個法國電視劇，一個法國老太太入了這么一個保險，結(jié)果老太太活了100多歲，把兩個基金人和一個律師都給熬死了，這個老太太就是不死。第三個是增強生活自信，保持社會尊重。人老了不僅需要錢，還需要社會尊重。不光是年輕人需要尊嚴，老年人更需要尊嚴。但是人老了沒有錢就沒有尊嚴，住個院還得看醫(yī)生和護士的臉色。以后老人有錢了，一個月多拿好幾萬塊錢，兒子和兒媳婦看你的時候，你就塞給他五千塊錢，下個禮拜兒子沒有空了，兒媳婦帶著孫子來看你。

第四個好處是保護弱勢群體，有利于社會穩(wěn)定。反向抵押貸款關(guān)注的是高收入群體，但是富人和有錢人的特點就是有錢，不需要你反向抵押貸款，是中低收入者但是有房產(chǎn)的家庭，這種產(chǎn)品自然的有一種向中低收入群體傾斜的傾向。民政部前任的一位副部長曾經(jīng)問我說孟董事長你的產(chǎn)品很好，但是你的產(chǎn)品是給有錢的人，他說我管的人你管得了嗎？我說你管什么，他說我管低保。告訴他說管得了，我給他講一個上海發(fā)生過的一個真實的故事，是浦東電視臺報道的一個七旬老人狀告子女的故事，他一生沒有生育，養(yǎng)育丈夫的一子一女，老爺子死了以后給他留下了25000塊錢，他的子女都下崗了，把這25000塊錢都騙走了，這個老人一怒之下把這一對子女告上了法庭。小叔子說這個錢是留下給我嫂子的。

上海東方電視臺介入了，很煽情，一看這個節(jié)目很有意思，一個老人被子女拋棄，告上法庭，多熱鬧啊，電視臺想奪眼球，就拿著電視鏡頭去拍，透過電視鏡頭大家看到這個老太太是一貧如洗，什么都沒有。但是同樣，透過電視鏡頭，我發(fā)現(xiàn)的卻是另一番景象，原來老太太在浦東有一室一廳的房改房。我問我上海的總經(jīng)理，我說浦東一室一廳值多少錢？他說值一百萬。原來楊老太太是有著一百萬身家的富婆啊，就這么一個富8/39 婆為了兩萬五千塊錢把子女告上了法庭，如果他有了反向抵押貸款，老太太一百萬房產(chǎn)抵押到里面，每個月可以給她8000塊錢，8000塊錢對一個老太太還愁什么啊，不光是自己衣食有靠，還能拿出一部分錢來接濟這兩個子女，那時候這兩個子女肯定會爭著叫媽了，和諧社會就是這么建立起來的。

第四個是實行遺產(chǎn)稅后可以依法避稅。貧富分化日趨嚴重的國家不能夠沒有遺產(chǎn)稅，如果有了遺產(chǎn)稅，這套房子你想留給子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遺產(chǎn)稅。但是入了反向抵押貸款，這套房子就不用交遺產(chǎn)稅了，因為老人在他生前就領(lǐng)光了他在房產(chǎn)里的全部，這他房產(chǎn)已經(jīng)歸社會了，不再歸他自己了。不管他是活的長還是活的短，老人走的那天就領(lǐng)光了全部，就是命來該有的，他都拿走了，剩下的不歸他了，歸別人了，歸社會了。這樣房子就可以依法避稅了，不入的資產(chǎn)還是要交稅。

有人說這么好的產(chǎn)品是我們夫妻兩個共抵一套還是各抵一套啊？是各抵一套好，因為很多人都是有兩套房子。如果兩個人共抵一套的話，保險公司還是要按年齡小的計算，而且還要按照生命長的計算，還要加一個死亡的系數(shù)，這樣每個月得的就是少，一個人抵押一套就得的比較多。特別是如果兩個人押一套，現(xiàn)在中國老夫少妻盛行。

對社會觀念的影響，第一是中年人，可以放心花錢不必攢錢養(yǎng)老。擴大消費有利于經(jīng)濟發(fā)展。第三個好處是可以反腐敗，59歲現(xiàn)象說的是一些官員在臨近退休的時候，對未來生活預(yù)期不良，為了保持住自己的生活水平而做了一些有損黨和國家的事，一旦被捉不僅毀了自己的一生，還為執(zhí)政黨帶來了名聲的損害。田鳳山這個人是國土資源部的前任的前任的部長，他受賄了500萬，他有一套房產(chǎn)是800萬，他為什么為了500萬的受賄斷送了自己的名聲呢？不就是因為沒有入我這個反向抵押貸款嗎？所以，如果有了反向抵押貸款，按照中紀委的同志說，至少有一半犯罪的干部不再犯罪了，我說怎么有一半呢？他們認為有一半壓根兒就是壞人。

現(xiàn)在人的新觀念是人生最大的遺憾是人死了錢還沒有花完，人生最大的悲哀是人沒有死錢就花完了，我講了五年了，去年被趙本山給剽竊了。

保險業(yè)在中國還是遠遠落后于發(fā)達國家，還是因為我們?nèi)狈?chuàng)新能力，現(xiàn)在是一張保單賣全國，整天打電話追著你讓你買，實際上這些產(chǎn)品都不好，我們現(xiàn)在最怕就是接保險人的電話，先生你買保險嗎，小姐你買保險嗎？把這個很好的產(chǎn)業(yè)做成這樣了。這么好的產(chǎn)品為什么保險公司不推進呢？第一個是害怕房價下跌。第二個擔(dān)心是說土地到期，土地70年，到時候怎么辦呢？物權(quán)法這幾年也設(shè)立了，說土地使用權(quán)可以自動續(xù)期了。第三個是保險公司不讓投資不動產(chǎn)，現(xiàn)在也可以投資不動產(chǎn)了，當然法律制度有待細則的出臺。最后一個擔(dān)心說中國老人都愿意把房產(chǎn)留給子女，很多老人有兩套、三套房子，中國有10%的老人是沒有子女的，他們靠誰來養(yǎng)老呢？子女養(yǎng)老肯定是達不到，而指望子女養(yǎng)老在現(xiàn)代社會中也慢慢的成為了奢望。

中央電視臺一調(diào)查說有一半老人愿意選擇以房養(yǎng)老。現(xiàn)在我們要分析我們應(yīng)該在兒女養(yǎng)老和票子養(yǎng)老的基礎(chǔ)上為老年人提供一個以房養(yǎng)老的條件，讓他可以選擇。正因如此，所以我幸福人壽在成立的時候就引起了社會的熱烈的議論，希望我們能夠盡快推出這種產(chǎn)品。如果有了這種產(chǎn)品，人生養(yǎng)老的三個需要里有兩個就可以通過這個解決了，老人可以自己給付自己了，第二是起居照料可以解決了，第三個是親情關(guān)懷就可以了。

這種產(chǎn)賓被厲以寧教評價為四種功能，其中住房的養(yǎng)老功能就是厲以寧教授概括出來的。這種產(chǎn)品的實行不光是需要保險人努力，還需要開發(fā)公司的努力，因為評估、管理都需要保險公司。我們的利益就是要建立和諧社會，老有所得，病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，住有所居，學(xué)有所教，這些都可以解決。

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我們的目標是建立和諧社會，我們的做法是要創(chuàng)新，通過創(chuàng)新，包括金融創(chuàng)新來實現(xiàn)以房養(yǎng)老，我講完了，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：剛才孟總講的特別生動形象，下面陣陣掌聲。下面我來講一下我們做老年地產(chǎn)和老年建筑這方面的研究。

我今天講的內(nèi)容有三個方面，第一個是養(yǎng)老居住需求和養(yǎng)老地產(chǎn)的概況。第二個是養(yǎng)老居住產(chǎn)品類型和設(shè)計要點。第三個是養(yǎng)老建筑設(shè)計實踐的案例。

剛才王司長講了我們國家的一些養(yǎng)老的狀況和出臺的一些政策，我們了解到咱們國家2006年提出了一個基本的養(yǎng)老方針，就是以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充，我們就稱之為9073，90%的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，7%的老年人通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，3%的老人是入駐養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老。

我們看一下現(xiàn)在國內(nèi)的養(yǎng)老建筑的類型，如果按照9073分類的話可以看出三大段落。這里面我們可以看到居家養(yǎng)老是可以造一些適老化的普通住宅，還有老年居住社區(qū)和老年公寓。社區(qū)養(yǎng)老提供的是一些服務(wù)，老人的配套社區(qū)里面通過享受社區(qū)的照料，同時住在家里，但是由社區(qū)提供服務(wù)。機構(gòu)養(yǎng)老指的是有政府的，也有企業(yè)的，公共福利院、私立老人院，老人護理中心等，老人住在機構(gòu)里，過的是一種集體生活。

總的來說方向就是健康老人基本上是居家，在家里養(yǎng)老，而如果身體條件不好，需要護理多的是進入機構(gòu)進行養(yǎng)老，大概是這么一個方向。

從我們的調(diào)查中可以看到，現(xiàn)在多數(shù)的老人希望在家里養(yǎng)老，有85%的老人表明了有這樣一個意愿，有6.69%的老人希望住到機構(gòu)。在養(yǎng)老住宅這個方面，有很多的發(fā)展的前景，從發(fā)達國家的養(yǎng)老上來看，因為他們有一個循環(huán)的過程，發(fā)達國家也經(jīng)歷過首先是先建醫(yī)院，很多人老在醫(yī)院排隊，所以建了很多醫(yī)院。后來覺得建太多醫(yī)院是特別合適，因為政府付出了很多的資金，很多老人的身體也不是病多特別的緊急，是一種慢性病，長期住在醫(yī)院里占了資源，所以就做老人機構(gòu)的設(shè)施。后來發(fā)現(xiàn)其實這也不是特別合適，因為很多老人住進老人設(shè)施，不喜歡這種生活，還不是很適應(yīng)，所以希望在家養(yǎng)老，西方一些國家已經(jīng)從醫(yī)院慢慢回歸到家庭社區(qū)養(yǎng)老了。

我國本來就有這種傳統(tǒng)觀念，就是天倫之樂，愿意跟家里人在一起，這種情況下我們自然的就從社區(qū)養(yǎng)老開始，我們就不用走彎路了。住宅建設(shè)今后肯定會蓬勃發(fā)展，但是養(yǎng)老設(shè)施也不是說不需要了，因為這些數(shù)量也遠遠不夠，還是不能滿足需求。國際上的入駐養(yǎng)老設(shè)施一般占老年人口的4-6%，我們國家是占到了1%點多。

目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)存在哪些問題呢？首先是開發(fā)檔次比較低，配套和服務(wù)的設(shè)施有限。以前專門為老人設(shè)計這方面做的還是很不夠的，也沒有什么經(jīng)驗。此外產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，老年的一些設(shè)施和設(shè)備這些東西都是很缺乏的，也不專業(yè)，這方面產(chǎn)品也特別少，比如說扶手啊什么的都是特別少。缺乏全過程的開發(fā)經(jīng)驗，把國外的東西直接搬來又水土不服，這個我們自己也比較明白，我們也借鑒了日本或者是臺灣、美國的一些經(jīng)驗，我們感覺到有一些東西也不是可以直接照辦過來的。日本政府接入的也很多，給了養(yǎng)老很大的支持。但是我們國家的這些政策還不能馬上下來，所以我們直接學(xué)日本的小規(guī)模、多功能的養(yǎng)老設(shè)施恐怕也不是就能馬上搬得過來的。

缺乏清晰的市場定位，對老年客戶群細分不夠。我們認為對有錢的老人進行一些產(chǎn)品的開發(fā)，老人的情況非常的復(fù)雜，年輕一點的老人身體非常健康，老了以后就會身體不好，需要照護了。今天他比較健康，你就覺得他住的非常的合適，明天他摔一跤，需要護理了，但是又滿足不了。有一些政策雖然已經(jīng)想起來了，但是還不能完全落地，特10/39 別是一些法規(guī)還不是很細致，有一些東西在適應(yīng)性上還差一些，我們在設(shè)計當中也是有所感悟的。從這一點可以看出，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)正處于一個初級階段，產(chǎn)業(yè)的整合，高端市場亟待發(fā)展，跨行業(yè)的前沿性研究迫在眉睫。

我們看一下嬰兒潮的現(xiàn)象，就是人口的高峰在哪些段上，第一代嬰兒潮是1949年左右出生的。第二代是文化大革命期間。第一代嬰兒潮生的80后也是一個小的嬰兒潮。1949年左右這一代即將步入老年，和80后年齡段的人要考慮購房和養(yǎng)老的問題，兩代人怎么樣共同購房，這個是值得我們關(guān)注的。

養(yǎng)老居住模式和社會背景的關(guān)系。首先是時代背景催生了遷居養(yǎng)老。首由于人口流動，因異地求學(xué)、救治帶來的兩代分居，可以看到被訪者當中很多人現(xiàn)在都是跟父母不住在一起，但是由于獨生子女的政策，其實父母的養(yǎng)老子女必須要承擔(dān)，他們也想到肯定要把父母接過來，他們老想著給父母買一個房，有這樣的一種想法。父母也想著來幫著帶子孫，兩代有一個需要就近居住的要求。還有就是家庭小型化帶來的問題，希望有第二套、第三套房的剛需，現(xiàn)在年輕人比較獨立，老人也是這樣的，讓他們在同一個屋檐下住著也是很不方便的。想把父母接來，也不想住在一個屋子里，一個套型里，可能是希望分成兩套，第二套、第三套的剛需顯得非常的明顯。

兩代家庭的居住聯(lián)盟。最近這一段尤其表現(xiàn)出來了，現(xiàn)在的房價非常高，80后想買房子其實已經(jīng)變得不像以前那么容易了，原先是父母幫他付了首付，他自己可以來還貸款，但是現(xiàn)在恐怕連還貸款也有一點困難了，父母還得幫他多出一點錢。所以現(xiàn)在買房子的時候，父母的砝碼加重了，對房子的擁有程度也比較高一些，兩代又必須在經(jīng)濟上相互扶持。

還有就是就近居住的要求，傳統(tǒng)觀念和獨生子女政策的影響，使育兒養(yǎng)老的問題必須是由全家人的共同協(xié)力一起完成，需要各自獨立，又希望相互能夠支持這樣的一個居住模式。多數(shù)家庭希望在同一個城區(qū)或者是社區(qū)居住，可以節(jié)約時間和生活的成本。這張表感到，選擇與父母居住的關(guān)系，有83%的人都希望住的近。老人特別希望看護第三代，和小孩在一起，活的特別的高興，這種情況是各個地方都可以發(fā)現(xiàn)的。希望就近居住，一個是可以互相幫助，另外一個在經(jīng)濟上也可以相互支撐和節(jié)約生活成本，省得年輕人到了周末跑到很遠的地方看父母，希望就近居住。

養(yǎng)老模式和經(jīng)濟能力的關(guān)系。老人的消費能力消費意識已經(jīng)大大提高，特別是改革30年以后，到今天很多老人其實已經(jīng)享受了改革開放的成果，經(jīng)濟能力也可以達到一定的水平，足以支撐他自己的獨立生活。他們追求自由自主的晚年生活。有一些老人也照顧到年輕人的情況，現(xiàn)在就把城里的房子換掉，到郊區(qū)去居住，希望生活在風(fēng)景非常好的地方，把城里的房子留給子女，方便他們工作和就學(xué)。老人或者是把自己的房子出租，來增加一些收入

此外，以房養(yǎng)老也是一個特別重要的方法，解決養(yǎng)老資金的來源，剛才孟董事長講的非常清楚，可以用銀行的返回房屋租金，倒按揭的形式。時代催生出一批富裕的老人，老年群體的居住也希望細分，需要多元化的老年社區(qū)形式，怎么樣的多元化的社區(qū)形式呢？我們可以看到我們研究了一下，當前老年人居住的社區(qū)建設(shè)有什么樣的類型，可以從兩個方面來看。

第一個方面，地段區(qū)位來分，還有一個是從建筑類型上來分。首先地段方面有城區(qū)型、景區(qū)型還有氣侯區(qū)域型。在城里住著有時候更需要的是護理，如果健康可以到郊外去。郊區(qū)是用地比較寬松，房價也低一些，可以建一些大型的或者是低密度的老年社區(qū)，當然也可以提供混合居住的社區(qū)。景區(qū)型是景觀環(huán)境非常好，可以做渡假養(yǎng)生的老人公11/39 寓，強調(diào)自然生態(tài)和休閑娛樂。氣侯區(qū)域型是指有特別好的資源環(huán)境，實現(xiàn)候鳥式的養(yǎng)老，比如說海南、云南比較好天氣的地方，老人可以進行候鳥式的養(yǎng)老，每年去住一兩個月。

我們可以分成專門型，就是專門向老年群體這樣的社區(qū)，比如說北京太陽城、東方太陽城(論壇新聞)，這些都是專門面向老人的。也可以是混合的，有年輕的人和老人一起居住，這樣的社區(qū)也是非常受歡迎的。嵌入式是普通的住區(qū)當中插入多種的老年設(shè)施，比如說老年公寓，專門的老年戶型，日間照料中心，活動中心等。

我們曾經(jīng)研究過北京市的老年設(shè)施的分布和類型，在這個地圖上把這些老年社區(qū)都點進去，大表是代表人數(shù)床位多的，小的是代表人數(shù)床位少的，藍色的是代表私人企業(yè)開辦的，紅色是國家開辦的。不一定統(tǒng)計的非常準確，但是可以看出這個密度。我不仔細講是什么年代，怎么造的問題，我們可以從這幾個方面考慮一下我們今后要選擇在什么地方建設(shè)老人院，跟區(qū)位是不相同的。

比如說近郊區(qū)，現(xiàn)在可以蓋很多的商品住宅，在這個其中我們應(yīng)該配件老人的住宅，或者是建設(shè)中等規(guī)模的專門的老年人社區(qū)。建城區(qū)二、三環(huán)以內(nèi)的，要建大量的老年社區(qū)不是特別的現(xiàn)實，應(yīng)該插建或者是配建老年服務(wù)設(shè)施。昌平、懷柔這些地方有很好的環(huán)境資源，可以建設(shè)高檔的老年人公寓或者是老年人住宅，也可以開發(fā)一些休閑養(yǎng)生類的產(chǎn)品。舊城區(qū)現(xiàn)在主要是嵌入一些老年人的服務(wù)設(shè)施，或者是對舊的住宅實行適老化的改造。我們對80歲以上的老人進入家庭，給裝上扶手這類活動已經(jīng)都展開了。

在開發(fā)的時候，我們要考慮的是很多的因素，比如說土地的價值、景觀的資源、交通的距離，特別是醫(yī)療條件要比較好，老人最關(guān)心的就是跟醫(yī)院就近的關(guān)系，有一些時候也是把醫(yī)院的分院搬到那邊去，或者是請醫(yī)生到那邊定期去進行門診。

這張表我們研究了一下根據(jù)護理程度和經(jīng)營難度的兩個維度來看的，這邊是護理程度低，這邊是高，這邊是經(jīng)營難度和易，有一些像林總關(guān)懷、老人病醫(yī)院暫時還不是開發(fā)商主要的方向，應(yīng)該去做一些跟住宅比較接近的，比如說老年公寓，老年社區(qū)，老少戶兩代居，在一般的住宅上進行改造或者是加深，專門適合老年人的就夠了，這個并不是非常的有難度。

養(yǎng)老社區(qū)未來的發(fā)展、建設(shè)方向，首先應(yīng)該注意實現(xiàn)多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，純老年人社區(qū)建的特別多也不是特別的合適。第二要配備完整的，可應(yīng)對緊急情況的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)，醫(yī)療對老人非常重要，特別是緊急救護。第三個要擁有豐富的，滿足不同需求的康復(fù)運動和娛樂配套設(shè)施，老年人到了晚年了，希望自己健康的活下去，有很多的時間需要進行鍛煉，對自己的疾病進行康復(fù)，這些設(shè)施應(yīng)該配套的比較多一些。還有是營造方便學(xué)習(xí)交流的，跟上時代要求的環(huán)境和設(shè)施，因為很多老年人不但是經(jīng)濟條件比較好，還需要繼續(xù)學(xué)習(xí)，繼續(xù)深造，這種設(shè)施里頭也要含有這樣的功能。這個就是美國的一個例子，他們是把老年人公寓建在大學(xué)的旁邊，要求這些老人必須要有一定的學(xué)歷，這些老人可以到大學(xué)里去學(xué)習(xí)或者是去講一些東西，實現(xiàn)老人老有所為的理想。第五個是具有符合精神和價值需求的老年人服務(wù)功能，滿足自我的價值的實現(xiàn)。剛才說的可以到大學(xué)里講課，可能就覺得特別精神，后來這些老人當身體較為健康的時候，我們覺得老有所為的事情變成了他第一功能了，他只要老有所為了，身體也會相對健康一些。

我們研究的主要的方面，就是老年人居住產(chǎn)品類型和設(shè)計要點。

作為一個小區(qū)的規(guī)劃的示范，這個小區(qū)中應(yīng)該怎么樣配套老人設(shè)施，怎么嵌入進去，保持可持續(xù)的居家養(yǎng)老。這里面我們拿小區(qū)的規(guī)劃來做例子，這樣的一些樓棟，可能是在三單元的地方做成老少戶，也可能在樓棟的一層專門做老年人戶型，因為進出比較方便，12/39 輪椅什么的也可以很方便的進出，給提供一些底層花園等等。比如說孤獨一個老人或者是需要別人照顧的可以放在底層。還有老人公寓，老人公寓，社區(qū)里加入老人公寓也是大家所希望的，我們在上海一代調(diào)查過，很多老人提出了這樣的情況，說我不一定非得跟小孩住在一個房子里，比如說三居室的房子里，我寧愿在小區(qū)里有一套公寓，小一點沒有關(guān)系，我可以替你接送孩子上幼兒園，等著你回來我把飯做好，你吃完以后把孩子帶走，這樣老人也可以自己獨立的生活，晚上還有自己的空間，而不是在一個房子里面彼此看著非常的小心注意的，老年公寓也有一定的市場。

托老中心，這個小區(qū)里我覺得應(yīng)該配置，可以跟幼兒園接近，或者是跟幼兒園在一個建筑里都是可以的，管理也比較方便，一套管理人馬就把幼兒園和老人活動中心都(論壇新聞視頻)管了。接送小孩和老人都是一塊了，接送完小孩把老人也接回來了，這樣也很方便。一個社區(qū)里怎么樣插入這樣的老人的設(shè)施設(shè)備，有的人覺得只能蓋老年社區(qū)，或者是老年到底有什么類型我們不是很清楚，我們可以分成四類到五類的設(shè)施可以插入進來。

老少戶的單元設(shè)計，老少戶是怎么樣的呢？像這樣一個單元，這邊是子女套，是兩室套，這邊是老人套，一個是單室的，或者是兩方的老人都要住在一起，就可以買兩個小套，和兩室套合在一起。我們把走廊做了一些處理，門的位置可以在不同的位置上有開啟的可能。走廊里面這個門可以在這兒設(shè)置，可以在這兒設(shè)置，有三種設(shè)置方式，可以使套型有靈活可變的可能。設(shè)置在這個位置上，其實A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和兩方的老人住在一起，成了一個大戶型。我設(shè)置在這兒，這個戶型我可能是沒有買，或者是出租出去都可以。如果設(shè)在這兒，比如說老人不在，這兩套都出租了也可以。

我們想說的是我們只通過把門的位置換一下，設(shè)立不設(shè)立這個門使這個房子就有多種變化的可能，這樣的話我們做產(chǎn)品類型的時候相對放松。

還有一種就是短外廊式的住宅。電梯對老人很重要，如果有這個短外廊連接以后，就有兩個電梯，萬一某一個電梯檢修或者是有問題，他可以上另外一部電梯。短外廊里面這樣的戶型老人覺得很好，特別是衛(wèi)生間，他覺得就應(yīng)該對著廊子，我們問他們說，他們害怕出事的時候沒有人知道他們是怎么回事，就是希望能夠呼救。

郊外的風(fēng)景區(qū)可以蓋一些住宅像別墅，但是不是一家人住，是幾位老人一起來做，或者是單位購買了一套，一家人一起來，或者是幾個人一起就伴來的形式會好很多。

結(jié)伴式度假我們也做了一個分析，覺得很好。到這兒來住幾個星期或者是幾個月，他們個人來的時候覺得比較孤獨，我們清華的教授就是幾個教授都在那兒買了房子，或者是會員制的，大家結(jié)伴去養(yǎng)老，那才比較有意思。可能是個人的房間都有起居、餐廳大的空間，但是可以有一個共同的空間。他們平常自己在房間里住著，有可能白天到這兒來活動，通過公共空間使老人相互認識，他們到這兒以后活動的比較有意思，要是住旅館的話，就覺得養(yǎng)老的方式對他們來說不是很合適，覺得很孤獨，這樣的話使他們能夠更多的在一起活動，相互認識。

還有一種就是自立和護理相變式的養(yǎng)老公寓。老人的身體是會變化的，今天是很健康的，明天可能會出現(xiàn)臥床的情況，需要輪椅了，但是這個建筑如果沒有辦法適應(yīng)他的話，對他很不方便，讓他搬走，馬上離開也是非常困難的。這幾年我們都是健康的，可能是過三、五年以后就不健康了，怎么適應(yīng)呢？比如說這個就像我們平常的單元式的房子，我們過了多少年以后，我們要求它或者是有這種需求的時候，我們可以讓它變成了像護理單元，比如說這邊全變成了一間一間的護理房間，有公共的活動還有管理室，有13/39 公共的洗浴和衛(wèi)生間，我們可以動作非常小就可以變?yōu)榱硗庖环N形式，可以互換，適應(yīng)老年人生活習(xí)慣的變化。

下面舉一些室內(nèi)的例子，這是我自己家，這是起居和廚房的關(guān)系，我們希望起居和廚房之間是用玻璃，使得兩方視線上可以溝通，如果在廚房里做飯，外面有一點什么事不知道，所以到了老年以后，相互的關(guān)照就特別的重要了。門廳要比較亮，鞋柜的設(shè)計也要適應(yīng)老年人的要求，還有完善去上廁所，通過扶著臺面去廁所比較安全，扶手的設(shè)置也是很重要的。

住宅衛(wèi)生間里面，這是一張日本的照片，他們的老人公寓做的非常好，有扶手，有緊急呼叫的系統(tǒng)，包括衛(wèi)生間的水池可以坐著洗臉等等，這些都是保證安全，并且是干濕分區(qū)。廚房的設(shè)計，像一些公寓里面我們也用不著非得做一個非常大的廚房，大家注意必須要用電的爐子，不能用明火，因為用明火有時候比較危險。

下面講一下老年建筑設(shè)計實踐的案例，這里面我們舉了一些案例，政府出資建的一些老年福利設(shè)施，有西藏和河北。

這是西藏拉薩城關(guān)區(qū)的社會福利院，前兩天我也去講了一下關(guān)于福利設(shè)施應(yīng)該怎么建設(shè)。這是政府城關(guān)區(qū)出資建設(shè)的，有150個床位的老人院，其中有五保戶70多人，還有一些自費老人。建在旁邊的一個村子里面，旁邊都是藏族的農(nóng)居的風(fēng)格。旁邊有古樹林、轉(zhuǎn)經(jīng)的塔等，地段條件非常好，我們把它也建的跟民居長的差不多形式的樣子。首先我們到西藏市區(qū)老人居住的地方或者是老人院里面去調(diào)研，他們的民族特色非常清楚，他希望把床都擺的靠近窗戶，我們覺得這個很奇怪，因為我們平常都覺得窗戶跟前比較冷，西藏的溫差也比較大，但是西藏一個特點就是白天的太陽非常好，把被褥都曬熱了，晚上雖然沒有暖氣，但是屋里也很暖和，所以床都擺在窗邊。另外他們都供奉著佛，必須要在屋子里有佛龕，所以這是民族特色的特殊的需求。

我們覺得每個地方氣侯條件和老人的生活習(xí)慣是不同的，老人的客戶群要細分，根據(jù)特點去做設(shè)計，如果你僅憑著想象，很多地方是不適合老人生活的。這個地段我們注意尊重周邊的環(huán)境，地貌。總建筑面積是5000多平米，容積率是1.2，這是一層的平面圖，可以簡單的分析一下，這里綠色的都是房間，這部分是五保戶的，這部分是自費的老人。最重要的我們通過調(diào)查感覺到跟社區(qū)的互動是很重要的，我們可以看到在周邊這些地方，沿路都設(shè)計了公共的場所，比如說茶室，就是可以轉(zhuǎn)完經(jīng)到這兒休息，公共浴室也可以對外開放，村子里的人也可以到這兒來洗澡等等。如果政府建造完，由政府包下一直管這些，也是不合適的，這樣也不是特別容易可持續(xù)發(fā)展的。通過我們調(diào)研感到，村民們也愿意參與這樣的活動，也愿意到這兒來跟老人有一些共同的活動，我們把這些公共活動室對村民開放，有時候收一點費也可以幫助老人院持續(xù)的經(jīng)營。

這是我們設(shè)計的立面，保持了西藏傳統(tǒng)民居的風(fēng)格，樹林全都保留下來，這里面分別做了幾個院子，看起來比較親切，保障日照。這是保留的一棵古樹。

第二個例子講一下河北中捷民政事業(yè)服務(wù)中心，總面積不到兩萬，有300多張床位，他們要求是五院合一，包括了敬老院、殘障院、孤兒院、光榮院和老年公寓。中間是一個服務(wù)樓，把兩邊銜接，分幾期，后面這期持續(xù)往上增長，前面是第一期的開發(fā)。中間是光榮院，光榮院是原來退伍軍人，有殘障的功臣住在這個地方。后面將來會開發(fā)一些老年住宅以及護理的建筑。這是整體的鳥瞰圖，這一部分是老年公寓，這一部分是國家出資辦的孤兒院、殘障老人的服務(wù)中心。

這里面是老人公寓的平面，這里面也吸收了國外的一些先進經(jīng)驗，包括管理在這里怎么樣形成，我們也考慮了設(shè)計的要點。這些房間都是老人的房間，可能是雙人間和單14/39 人間，到了邊上由于窗戶可以開得比較多，我們做了套間，我們當?shù)卣{(diào)查，有一些人有一定的經(jīng)濟實力，他們希望要一套房子，這里面可以夫婦分室，做一個兩室戶的房間。這樣的一條腿都有一個服務(wù)中心，有一個服務(wù)站，可以服務(wù)的比較方便，里面還有公共的小廁所，每間屋子都有衛(wèi)生間，還有服務(wù)臺還有倉庫等等。中間這一條是公共的活動中間，每一條都有專屬的活動空間，包括餐廳，可以在這兒就餐。這邊還有一個總的服務(wù)臺，可以管理公共服務(wù)的空間，管理人員的勞動的時間段的不同，希望可以節(jié)省時間，這是非常重要的。這是外觀的樣子，目前地方政府可能很多地方都要求建設(shè)老人院，我們也希望作出典范。

目前我國面臨嚴重的老齡化的國情，并且發(fā)展速度非常快，希望社會多方面的解決養(yǎng)老居住問題，養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在剛剛開始，如果能夠有一個健康的發(fā)展的話，會起到一個很好的作用。同時現(xiàn)在地產(chǎn)項目雖然大家都想富，可是經(jīng)驗也比較少，特別是全過程的開發(fā)已經(jīng)建成了這樣的例子，下午有臺灣、日本和咱們國內(nèi)的一些嘉賓也會講一些經(jīng)驗。老人建筑設(shè)計希望人性化、精細化，這個地方我們想象的比較簡單了，覺得有一個無障礙的通道就可以了，其實不是的，還有更多的細節(jié)，希望大家能夠了解和關(guān)注，有愛心才能把這個建筑做好，今天我就講到這兒，謝謝大家！

下面有請清華大學(xué)老年研究中心裴曉梅老師演講，他是美國德克薩斯大學(xué)老年教育研究所客座研究院，主要研究中國老年人口醫(yī)療改革和社區(qū)發(fā)展，裴老師用社會學(xué)的角度給我們講一些內(nèi)容，有請裴老師！

【裴曉梅】：大家上午好！我今天想從人文的視角講一下老年型社區(qū)的建設(shè)及其問題。今天的中國以老年人為目標群體的房地產(chǎn)項目在大城市的郊區(qū)迅速擴張的勢態(tài)是有目共睹的。這些4項目多為參照國外退休社區(qū)模式的高端老年住宅，建造者意在為富裕起來的城市老年人打造服務(wù)周到的社區(qū)。老年人群體規(guī)模迅速的擴大，這是一個現(xiàn)實，和城市人口消費模式的變化又使得越來越多的地產(chǎn)企業(yè)投資于高檔老年住宅的開發(fā)中。另外還有一些規(guī)模較小的老人住宅項目，使開發(fā)商看準了老年增長的趨勢，旨在盡早加入到老年市場當中來。

在以人為本和和諧社會發(fā)展的目標指引下，一些地方政府也在把建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施放到了治理的日程上，在一些城市不難發(fā)現(xiàn)一些政府主導(dǎo)的老年公寓和養(yǎng)老院的興建。老年住房市場的興起反映了政府和市場對老年人生活照護、服務(wù)需求的重視，也反映了當代中國人在決定晚年居住方式時有了選擇的空間，這無疑是一件值得慶幸的事。

另一方面，我們也看到目前老年住宅市場的發(fā)展存在一些問題，首先是住宅形式比較單調(diào)，除了比較高檔的老年公寓就是相對簡陋的養(yǎng)老院所，處于平均收入水平的老人要選擇既能支付得起，又能滿足晚年生活需求的居住環(huán)境也不是那么容易的。其次是現(xiàn)有的老年人住宅與養(yǎng)老服務(wù)的實際脫節(jié)，盡管許多新建老年公寓冠以養(yǎng)老公寓的名義，由于對老年人生活需求并沒有真正了解，所提供的服務(wù)缺少針對性和連續(xù)性，對于入駐的老年人而言，所謂的服務(wù)也多有隔靴搔癢的問題。由于缺少專業(yè)的管理人員和服務(wù)人員，入駐的老年居民仍然難以得到有質(zhì)量的服務(wù)，中國老年住宅市場的發(fā)展剛剛起步，出現(xiàn)上述問題并不奇怪，要使這個市場健康、持續(xù)的發(fā)展下去，除了潛在的消費者數(shù)量的增加和消費能力的增長因素外，還需要對消費者的需求進行更深刻和精細的研究。我們要了解老年住宅市場中現(xiàn)有和潛在的消費者的特征，特征形成的因素和特征對居住選擇決定的影響，只有如此，企業(yè)才能開發(fā)更適合老年人居住的居住產(chǎn)品，政府才能對此行業(yè)的發(fā)展進行更有效的規(guī)范，老年個人才能可能獲得真正意義上的適宜居住關(guān)系，并因此而提高晚年生活質(zhì)量。

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首先，我們要清楚中國老年人這個群體是一個在年齡、經(jīng)濟狀況和身體狀況方面高度分化的群體。這種群體分化影響著老人們的居住選擇和消費，無論是市場開發(fā)還是政府住房規(guī)劃，都應(yīng)該關(guān)注老年群體特點，在中國我們看到受現(xiàn)有政策的影響，通常把60歲以上的人劃分為老年人。我們審視現(xiàn)在的人口結(jié)構(gòu)，所謂老年人既包括60多歲的人，也包括80、90甚至是100歲的老人。同為老人，60多歲的人和80多歲的人在生活狀態(tài)下是有明顯差異的，不同年齡層次的人對居住環(huán)境有著不同的需求，一個60多歲退休不久的老人很可能身體依然健康，不但生活能夠自理，還有能力照顧子女和孫子女，如果他的住房得到改善，并對現(xiàn)有居住環(huán)境十分熟悉，則此刻他更換居住環(huán)境的意愿并不十分強烈。

對于70多歲的老人而言，生活照料開始，成為選擇居住環(huán)境的影響因素，即使是身體健康者，隨著視力和聽力等身體功能的下降，也開始希望居住環(huán)境中有人陪伴，這時候的老人或是考慮住的離子女近一些，或是住到有人照料的環(huán)境中去。

80歲以上的老人往往是需要人陪伴生活的，不僅僅是因為身體功能弱化了，還有一些人患有不同程度的慢性病。此時的老年人一半的人口已經(jīng)處于喪偶的狀態(tài)，如果所居住的社區(qū)有相應(yīng)的服務(wù)可尋，這樣是最好的選擇，如果沒有相應(yīng)的服務(wù)可尋，子女又沒有辦法照料，可以選擇一個可以提供設(shè)施的社區(qū)。不是所有的老年人都需要更換居住環(huán)境，也不是所有的老年人都有更換環(huán)境居住的意愿，老年住宅消費者的消費動力更多來自于需求，而需求會因為年齡差異而不同。

另外一個差異，表現(xiàn)在老年群體當中的收入差異，收入水平的分化。因為老年人作為住宅市場的潛在消費者，受到收入水平的限制，一般來講，老年人的潛在收入來源包括社會養(yǎng)老保險，離退休金，資產(chǎn)收入，工作薪酬以及來自子女的定期供養(yǎng)金。中國城市大多數(shù)老年人都有社會養(yǎng)老保險收入和離退休收入，只有少數(shù)人，多于女性老人和高齡老人沒有收入，有固定收入的老人雖然衣食無憂，但是社會保險收入不足以使這些老人有能力購買有質(zhì)量的老年住宅，除非子女可以提供相當部分的資金。

如果我們把老年人的收入分成五等分，我們可以看到80歲以上的年齡組的人，這些人當中低收入的人所占比重要遠遠大于低收入者在60多歲和70多歲年齡組所占的比重，顯然年齡的增加，老年人的收入局限也會越來越大，住房的消費能力也會降低。一部分年紀較輕，身體狀況較好的老人在退休后還有機會繼續(xù)參與生產(chǎn)性的勞動，在穩(wěn)定的社會保險收入之外還能獲得一定的勞動收入。這些人作為住宅市場消費者，或許更愿意把住房作為投資，購買能夠用于出租的普通住宅，而非老年型住宅。而年紀較大，收入水平在平均線下的老人，不用說消費老年公寓，如果沒有政策的支持和子女的幫助，甚至連入駐普通養(yǎng)老院的愿望都難以實現(xiàn)。

在照顧需求方面，老年群體也是分化的，因此，老年人居住環(huán)境的選擇在多數(shù)情況下是受照護服務(wù)推動的，個體衰老主要表現(xiàn)在兩個方面，認知和肌體的衰老，首先是認知方面，隨著年齡的增高，老年人的短期記憶能力有所下降，大腦容易受環(huán)境的干擾，這就是為什么老年人更容易陷入困惑狀態(tài)，在學(xué)習(xí)當中老年人需要比年輕人花更長的時間消耗信息。現(xiàn)在的老年人一個最大的恐懼就是認知能力的喪失。這種狀況在一開始的時候表現(xiàn)非常的微妙，并不明顯，隨著時間的推移癥狀會越來越明顯。處于這種狀況的獨居老人隨時都可能遭受到傷害，甚至是生命的危險。老年人口失智率隨著年齡的增長而上升，目前我國沒有這方面的統(tǒng)計，以美國為例，60歲以上的人口中約有5%的人處于不同程度的失志狀態(tài)。衰老的另一個特征表現(xiàn)在身體方面的變化，視力、聽力的下降，骨質(zhì)疏松在老年人的身上表現(xiàn)非常的多，這些因素都加在一起，對老年人很容易造成傷害，對老年人而言，問題不是摔倒，而是什么時候摔倒和摔傷的程度。有三分之一的女16/39 性和六分之一的男性有胯骨摔傷的經(jīng)歷。此外，85歲以上的老人發(fā)生致命事故的情況是60-70歲老人的四倍，除了摔傷造成殘疾外，老年人，特別是75歲以上的老年人當中許多人是關(guān)節(jié)炎、高血壓、中風(fēng)后遺癥的慢性病患者。

我們看慢性病在不同年齡組的分布，60歲以上的老人中四分之三的人患有慢性病，而80歲以上的年齡組中，這個比重已經(jīng)比80歲以下年齡組的患者比例高出了10個百分點。這個十分明顯的差異暗示，高齡老人對特殊居住環(huán)境的需求比低齡老人要大得多。慢性病的后果極易導(dǎo)致老年人的失能，無法獨立生活，需要人在身邊提供日常基本的生活照料，甚至還需要人長時間的提供護理和看護服務(wù)。

當然不是所有的老年病患者都不能生活自立，即使是帶病的狀態(tài)下，絕大多數(shù)的老年人還有較好的日常生活能力，總體而言，90%以上的老人都有較好的生活能力，只有4%的人生活能力差，需要依靠別人的幫助才能生存。3%的人日常生活能力屬于中等水平，需要某種程度的外部幫助維持日常生活。在這里我們再看到年齡對需求的影響，80歲以上的人日常生活能力較好者所站得比重比80歲以上的人所占的比重低18個百分點。隨著年齡的增高，老年人的日常生活能力呈下降趨勢。

較早進入老齡人社會的國家已經(jīng)有一些研究，隨著年事的增高，人們不得不嘗試適應(yīng)心里和身體能力的變化，適應(yīng)的辦法就是把時間和精力集中在習(xí)慣了的活動類型上，這就是保持生活的連貫性，測量生活連貫性的重要指標就是是否在同一個時間，同一個地方長時間居住。當高齡老人不得不更換居住環(huán)境時，通常是為了生活的更方便，更有利于延長獨立生活的時間，更有利于在有需要的時候獲得必要的照顧和服務(wù)。由于大半生都是在擁擠和簡陋的住房中生活過來的，晚年改善住房條件的愿望十分的強烈，但是一旦經(jīng)濟條件允許就會追求寬敞一些、現(xiàn)代一些以及環(huán)境優(yōu)雅一些的住房。因此單純改善居住條件的角度出發(fā)，不難斷定老年住宅是一個潛在的巨大市場，然后中國的老人和其他國家的老人在照護需求方面沒有什么不同，在選擇晚年居住環(huán)境時，除了改善硬件環(huán)境以外，最關(guān)心的還是是否適合養(yǎng)老，就是所選的這個居住環(huán)境是否能夠滿足生活照護的需求。

如前所述，老年人的需求是多樣的，滿足這個群體的需求是件不容易的事情，目前已有的住宅產(chǎn)品設(shè)計在滿足老年人獨立生活需求方面做了許多的嘗試，高檔的老年公寓和老年社區(qū)就是屬于這種嘗試的，老年院所的建造開發(fā)者代表了對老年生活照料需求的關(guān)注，他們意識到老年居住和老年生活照料服務(wù)之間的關(guān)系，對于那些完全不能自理，身體脆弱到需要全天候照料的老人，除了家庭照料以外，現(xiàn)在也有了選擇老人護理院的可能，盡管設(shè)施還不足。

可以看出住房市場已經(jīng)把老年人按生活自理程度分為三類：獨立自理型、半自理型和完全不能自理型。并根據(jù)這些情況，為身體能夠自理的老人建的老人公寓，為需要照料的老人建的養(yǎng)老院和為生活完全不能自理的老人建造的護理院。現(xiàn)實的情況是，這三類類型并不十分清晰，有一些護理院并不一定容納完全不能自理的老人，少數(shù)養(yǎng)老院也為不能自立的老人提供服務(wù)，在一般的老年公寓中半自理的老人都很少見到，老年公寓所提供的目前更多是一個免于孤獨的生活環(huán)境，一個萬一出事能夠及時獲得幫助的許諾。應(yīng)該承認，住房市場為今天的老人提供了比以往更多的選擇，問題是當一個老人經(jīng)歷所有上述三種情況時，這樣的居住分類就破壞了他晚年生活的連續(xù)性，現(xiàn)實生活中一個老人的晚年生命歷程極有可能是從生活完全自理到完全不能自理的過程。在不斷變遷的居住環(huán)境的過程當中，老人不但總是處于一種適應(yīng)新的環(huán)境的不安全感中，而且需要被迫丟掉和自己生活息息相關(guān)的物件和情感記憶。這說明了現(xiàn)有的老年居住安排在人性17/39 化設(shè)計方面還有巨大的改善空間，這需要市場開發(fā)者們的努力，也需要城市規(guī)劃者的關(guān)注。

在創(chuàng)造適合老年人生活城市社區(qū)當中，我們需要做些什么事情呢？做事情之前有一些人文方面的原則要達成一些共識。首先我們需要認清滿足老年人住房這件事和照護老年人生活，和維護他們的健康，這幾方面的需求要同時得到滿足。

在規(guī)劃當中，要注意到養(yǎng)老院和護理院等設(shè)施的目標是滿足一部分老年人的需求。大多數(shù)老年人是有能力和意愿在自己的家中或獨立，或與家人在一其渡過晚年的，全面的、多樣的、有質(zhì)量的社區(qū)服務(wù)可以幫助他們實現(xiàn)這樣的一個愿望的。

這種共識有助于把現(xiàn)有城市規(guī)劃中對養(yǎng)老院所和養(yǎng)老公寓建設(shè)的關(guān)注轉(zhuǎn)移到社區(qū)建設(shè)的關(guān)注來，在城市社區(qū)建設(shè)中，有許多需要考慮的問題，針對老年駐所需求，要考慮三點問題，一個是養(yǎng)老里面的倡導(dǎo)，連續(xù)照顧服務(wù)體系的建立，以及老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。首先是就地養(yǎng)老的問題，其實對于中國老年人而言，就地養(yǎng)老從來都是一個現(xiàn)實而不僅僅是一個理念，傳統(tǒng)社會的中國老人除了就地養(yǎng)老沒有其他的方式，現(xiàn)在大多數(shù)人也沒有輕易放棄自己熟悉的環(huán)境，近些年來，在一些有意無意的誤導(dǎo)和推動下，公眾印象中似乎老年公寓大有代表未來老年住房發(fā)展的趨勢，而遷居老年公寓也確實成為有經(jīng)濟實力的人追逐的一種時尚，其實這種印象未必經(jīng)得起時間的考驗，在人口已經(jīng)老化的社會中，老年人口中居住在養(yǎng)老機構(gòu)的比重一般會維持在一個社會的老年人口總數(shù)的5-6%左右，有人會說，因為中國的計劃生育政策是未來老年人家里沒有子女可以提供照顧，所以入駐養(yǎng)老設(shè)施必然成為趨勢。事實上，不僅中國的老年人將沒有子女可以依靠，許多發(fā)達社會的人口做已多年處于低增長和負增長的狀態(tài)，依靠子女照料已經(jīng)成為奢侈的想法，但是這并沒有妨礙社會大多數(shù)老年人在自己的家里渡過晚年，只是在特別高齡或者是有特別需求時才選擇入駐養(yǎng)老機構(gòu)，之所以會如此，是因為住房不僅僅是一個居住的地方，還是一個獨立的象征，家庭聚會的焦點，幸福記憶的源泉，與鄰里和周圍社區(qū)關(guān)聯(lián)的紐帶。

對于老年人來說，年齡越高，住在自己所熟悉的駐所就越發(fā)重要，因為家是一個人在社區(qū)中位置的主要表征，外觀可以說是自尊的來源，內(nèi)涵集中了生活的意義。

其次，如何實現(xiàn)就地養(yǎng)老的問題。在現(xiàn)代城市建設(shè)中，實現(xiàn)就地養(yǎng)老，就需要把城市、社區(qū)建成一個適合老年人居住的地方，一個能夠維系居民生活連續(xù)性并提供安全感的地方，一個在人們身體發(fā)生變化的時候，滿足他們變化需求的地方。比如說住房設(shè)計、裝修和改造提供更多的坡道、寬道，以便輪椅的通過，安裝結(jié)實的扶手等等。當然老年個人是否有能力重新裝修其住房，以及是否應(yīng)該為低收入老年人的住房改造提供公共財政支持，則是隨著而來需要考慮的問題。

再如失能會導(dǎo)致對居家服務(wù)的更多的需求，在獨立生活的高齡老人中需要日常的照料，對于需要照料的老人，現(xiàn)在絕大部分的照料是由家人提供的，只有少數(shù)老人雇傭保姆和小時工，社區(qū)建設(shè)當中應(yīng)該設(shè)計諸如日拖照料、膳食提供和活動中心等滿足居家老人需求的服務(wù)，減輕家人照料的負擔(dān)，提升老年人服務(wù)的專業(yè)化程度，促進老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。就地養(yǎng)老還需要考慮建設(shè)一個提供不間斷照顧服務(wù)的社區(qū)，何為不間斷照顧服務(wù)的社區(qū)呢？如果我們簡單的看一下這個社區(qū)的話，就是說這樣的一個社區(qū)生活的老人從60歲到90歲，甚至是100歲，晚年生活的各個環(huán)節(jié)都能在一個社區(qū)當中得到滿足。一個60或者是70多歲的老人日常生活能力還很強的情況下，他所需要的是在生病時是否能夠及時就醫(yī)，房屋出現(xiàn)問題時是否有人及時維修，甚至有了問題，是否可以在社區(qū)內(nèi)可以獲得必要的咨詢幫助。這時候就需要社區(qū)提供從醫(yī)院到家庭病床，康復(fù)中心等衛(wèi)生服務(wù)、房屋維修服務(wù)、信息咨詢服務(wù)，隨著年齡的增加和體力的下降，他還很可能需要18/39 一些家務(wù)勞動的幫助，當他到了80歲或者是90歲的時候，特別是當他生活自理能力降低時，他還可以得到日托中心定時上門照護等服務(wù)。即使是在完全不能自理的情況下，還有入駐社區(qū)護理院的選擇，其生命的最后階段，還應(yīng)該在自己居住的社區(qū)內(nèi)得到必要的臨終關(guān)懷服務(wù)。

如此在以人為本的思路下，一個相對完整的社區(qū)為老年人服務(wù)體系就這樣建立了起來，這個不是一幅圖景，在我們看到的一些發(fā)達社會中已經(jīng)成為現(xiàn)實。如果大家有機會去上海世博會，我建議大家去德國館參觀一下，那里有一個多代屋的展示，實際上就體現(xiàn)了我所說的這個社區(qū)照護體系。

最后還有必要重新思考一下社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的投資問題和消費問題。這可能是大家最關(guān)注的問題，在城市社區(qū)建設(shè)中，建立一個連續(xù)照護體系，除了需要認真的規(guī)劃，還需要資金的投入，還需要建立有效的規(guī)范制度。

規(guī)劃者需要認識到社區(qū)服務(wù)體系的建設(shè)和投入不僅是福利投入，還是對服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投入，這種投入涉及多個領(lǐng)域，包括專業(yè)勞動力的職業(yè)培訓(xùn)和信息技術(shù)的開發(fā)，其結(jié)果會有效的刺激服務(wù)和消費，促進服務(wù)產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展，特別是全球金融危機讓我們看到了中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和擴大內(nèi)需的必要，為社區(qū)老年服務(wù)體系的建設(shè)的投入恰好符合中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和擴大國內(nèi)有效消費的發(fā)展趨勢。當城市規(guī)劃者充分意識到這個問題的重要性時，就會有更充分的公共資金的投入，也會有更積極的措施激勵其他資源的投入，這一點在剛才王司長的講話中已經(jīng)給們帶來了希望。

此外，大多數(shù)老年人需要幫助才能夠真正消費得起老年服務(wù)，組織完善的住房保險和長期照護保險則是提高老年人消費能力的重要途徑，為此，建造適合老年人生活的城市社區(qū)將不再是一個設(shè)想，在不久的將來，在中國可以成為現(xiàn)實。謝謝大家！

【主持人周燕珉】：謝謝裴曉老師！剛才他給了我們很多的具體數(shù)據(jù)，對我們國家現(xiàn)在老人的狀態(tài)做了一些分析，給了我們一些理念。今天上午的講演內(nèi)容就到這里結(jié)束了，謝謝大家！下午我們會有日本、中國臺灣地區(qū)的一些專家做一些經(jīng)驗的分享，希望大家準時到達。

【主持人】：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家下午好！首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇下午的內(nèi)容正式開始，有請本屆論壇特邀主持人清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉女士！

【主持人周燕珉】：大家下午好！今天下午有三位發(fā)言人和一場論壇。首先先請日本橫濱國立大學(xué)教授大原一興先生發(fā)言！

日本老齡化出現(xiàn)的比我國早，我在日本待了七、八年，對日本的情況非常的了解，他們在這方面積累了很多的經(jīng)驗，大原老師是專門研究日本老人設(shè)施和變遷過程的，今天有幸請到他，我也是非常的高興。大原先生是畢業(yè)于橫濱國立大學(xué)，他在老年基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域有很深的造詣，原來我們也訪問過大原教授，他研究的成果都是非常深刻的。今天有幸請到了他，我們非常的高興。下面我們有請大原一興先生進行演講，謝謝！【大原一興】：首先在這里要感謝主辦方的盛情邀請，下面進入我的演講時間。今天的內(nèi)容主要由五部分構(gòu)成：日本個別式住宅的設(shè)計指南和純住宅的修改；結(jié)合住宅部分的附加的服務(wù)；養(yǎng)老設(shè)施的住宅化的趨勢；近年來養(yǎng)老設(shè)施和地區(qū)性的活動等。

首先向大家介紹的是面臨老年人的獨立住宅，日本的住宅分為兩三層的獨立住宅，在這里面90%的老年人選擇在家養(yǎng)老，老年人持有所有權(quán)的大概占85%左右，為了確保19/39 新建的住宅的保證上，1980年開始，日本各地區(qū)制訂了設(shè)計指南，在1995年正式制訂了老年人設(shè)計指南，對現(xiàn)存住宅的改修方面，在2000年加入了住宅改修的相關(guān)條例。

現(xiàn)在像我們圖中所看到的是玄關(guān)的照片，在日本由于習(xí)慣，玄關(guān)會有高低的差，為了方便穿脫鞋，為了考慮輪椅，沒有高低差是最理想的，但是由于傳統(tǒng)的習(xí)慣，高地差的減弱并不容易普及。存在明顯高地差的地板、把守和腳下的照明就被著重的考慮到，現(xiàn)在也出現(xiàn)了坐在椅子上可以上下移動的升降機，這種設(shè)計在家庭住宅也可以使用。此外在洗手臺附近的設(shè)計當中，比如說可以調(diào)解洗手臺高度的洗手臺，同時也注意下面的空間，方便于輪椅的出入，以及周圍的收納空間，這些方面的設(shè)計都經(jīng)過了詳細的考慮。在關(guān)于衛(wèi)生間的設(shè)計上面，大家現(xiàn)在從圖中可以看到，為了幫助老年人站立，設(shè)計了電動的坐便器，可以從后面扶助老年人自動起立。在浴室的設(shè)計上，考慮到日本傳統(tǒng)比較喜歡泡澡的習(xí)慣，我們在浴缸上面可以看到浴缸上面可使用的移動式的升降椅，門口為了方便輪椅的出入，采用了拉門的設(shè)計，同時也出現(xiàn)了家用的為了方便老年人出入的電梯。

在接下來的住宅改修的方面，主要向大家介紹的是改修的實例，這是一位坐輪椅的居民的房間，榻榻米采取的是可移動的榻榻米，可以增加房間的機動性。在浴室、衛(wèi)生間上采用了一條直線的設(shè)計，方便升降椅來回穿梭于這幾個房間內(nèi)。

剛才我們介紹的主要是獨立住宅中的各種手段，但同時這樣的手段在集合、公用住宅當中如何使用呢？下面我就介紹一下。1987年正式制訂了向老年人公開住宅制度化，主要是保障了無障礙設(shè)計，同時在內(nèi)部的設(shè)計上傳感器、通報設(shè)施這些設(shè)備、設(shè)施也可以讓老年人更加安心，同時在這樣的住宅當中一定要存在管理人之間的談話，建立小區(qū)內(nèi)的會所，日本的這些制度都是參照了以前英國的住宅制度而制訂而成的。具體的實例設(shè)計方面，由于是針對老年人的住宅，所以一定要遵從無障礙設(shè)計，無論是衛(wèi)生間、浴室還是門廳的部分，都一定要適合老年人使用。

無論是集合住宅還是獨立住宅，為了讓老年人更加安心的生活，除了硬件的方面的提高，在軟件方面，尤其是護理服務(wù)上也是十分必要的。現(xiàn)在我們看到這個圖主要是顯示的日本現(xiàn)在近年來的一個數(shù)據(jù)庫，在2000年的時候由于制訂的護理保險制度，我們可以從最右邊看，1-5是大家需要監(jiān)護的一個大概，體現(xiàn)不同的強度，從這張圖上我們知道護理政策是相當具有必要性的。現(xiàn)在各種的護理政策在一般的民間老年公寓當中也被廣泛的適用，現(xiàn)在大家圖上看到的是名古屋的一家老年公寓，7-10層是為一般比較健康的老年人設(shè)計的住宅，雖然有管理員長期在里面，但是并沒有設(shè)置護理服務(wù)。6層是專門為需要提供護理服務(wù)的老年人準備的。

這個就是這家老年公寓的平面圖，我們現(xiàn)在看到右邊的平面圖是7層以上為比較健康的老年人提供的平面圖。左上角的是需要監(jiān)護的老年人的平面圖，大家可以清晰的看到6層的房間面積比7層的房間面積要相對的小一些。現(xiàn)在大家看到的三張照片是7層以上為一般比較健康的老年人提供的住宅的照片，上邊這張圖也是7層以上的老年人的食堂照片，右下角這張圖是6層以下老年人的食堂的照片。現(xiàn)在日本的住宅關(guān)于一般的住宅和護理的住宅結(jié)合在一起綜合形式的住宅是比較多的。

接下來我們要向大家如何把設(shè)施更加偏向住宅化的模式。面向老年癡呆癥的設(shè)施當中體現(xiàn)的最為明顯。現(xiàn)在養(yǎng)老設(shè)施的住宅化趨勢以及住宅養(yǎng)老設(shè)施化是同步進行的時代，在這里養(yǎng)老設(shè)施、居住化主要是重視住宅環(huán)境的改善，此外也從以前的大房間向單人房間進行變動，加強了小型環(huán)境的改善，以及多機能性、護理服務(wù)的連續(xù)性的追求。

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我們從現(xiàn)在這張圖表中可以看出，現(xiàn)在這種護理型的老年公寓的輔助標準面積在不斷的上升，養(yǎng)老設(shè)施當中房間的面積越來越趨向單人化趨勢，而房間的面積在不斷的增長。這張圖當中主要是顯示了日本的現(xiàn)有各種各樣的老年公寓，這邊是顯示了各種老年公寓的名字，這種形式的老年住宅大概是從哪年開始的。比如說我們現(xiàn)在從上面看到這個藍色的部分是關(guān)于日本特別養(yǎng)護型老年公寓，主要是對需要監(jiān)護型的老年人居住的房間，大概的房間面積是下面顯示房間面積的大小。最近在新型建筑的老年公寓當中，面積在逐步的變大。在具體的空間上面，從大規(guī)模的集體的形式變成了小規(guī)模的特別看護形式，從以前的多床位的設(shè)施變成了現(xiàn)在以單人生活為中心的養(yǎng)老設(shè)施。

關(guān)于具體的房間配置方面，我們可以從圖中從左到右看到，最左邊的是很大的房間，里面有很多的床位的形式，慢慢的轉(zhuǎn)變成房間開始具體的劃分，現(xiàn)在變成的完全是提供單人房間的趨勢。以前的設(shè)施是很大的單位來看護的，到現(xiàn)在是逐步的分成一個一個的小單元式看護形式。這種護理型的養(yǎng)老設(shè)施經(jīng)歷了各種各樣的平面組合的嘗試，近年來以小單元的組合形態(tài)居多，基本的形式都是小單元的組合。這張圖中大家看的稍微不是那么清楚，主要介紹的是日本像看護的養(yǎng)老設(shè)施當中的各種各樣的形式。現(xiàn)在養(yǎng)老設(shè)施的空間我們主要提倡回歸于住宅化、家庭化，空間里面我們要提倡人道性、舒適性、習(xí)慣性。現(xiàn)在圖中顯示的是一家小規(guī)模的養(yǎng)老設(shè)施，外觀上沒有人能看出是養(yǎng)老設(shè)施，跟一般的住宅沒有什么太大的區(qū)別，右側(cè)是門口的照片。這種所謂的以九個人為一個單位的，主要的入住者是有老年癡呆癥的老年人。

現(xiàn)在照片當中是每個房間的門口的部分，并不是從走廊直接進入到門口，而是走廊到住宅門口會凹進去一個空間，再到房間門口。走廊和房間中間用的是拉窗聯(lián)系在一起，這樣也加強了個人空間和公用空間的聯(lián)系。而我們從外觀，從街道上來看，并不是很容易就發(fā)現(xiàn)哪一家是老年公寓，哪一家是一般的住宅，實際上老年公寓是右邊的圖中所顯示的。

接下來向大家介紹一下近年來在日本養(yǎng)老設(shè)施中的與地區(qū)性聯(lián)系比較密切的設(shè)施，在這里我認為普通的生活主要是在追求我們以前的居家生活模式，什么是普通的居家生活呢？我們很難定義，大概都是虛擬的概念，而所謂居住模式的典范也是根據(jù)時代在不停的變化的。為了保證個人私人空間，尊重個人隱私是普通生活的一部分，公建面積是養(yǎng)老設(shè)施接下來需要提高的一部分。什么樣的養(yǎng)老設(shè)施是滿足普通人生活的養(yǎng)老設(shè)施呢？這個問題我們也進行了問卷調(diào)查，得到了大家現(xiàn)在所看到的這些照片。

比如說圖中所顯示的老年人自己在做自己的事情，或者是完全依從于自己的生活習(xí)慣，跟周圍的人聊天等等環(huán)境都顯示出了跟家里一樣的氣氛出來。此外如同我們中國在社區(qū)養(yǎng)老一樣，在日本的養(yǎng)老設(shè)施的地區(qū)有相當緊密的關(guān)系，像我們現(xiàn)在圖中所看到的，綠色的部分中間的這部分是監(jiān)護型的養(yǎng)老設(shè)施，而相關(guān)的地區(qū)性的一些活動包括橙色的部分，包括藍色的部分。橙色的部分是指日本一般的民宅，具體的是右邊這些照片。

剛才地圖上的養(yǎng)老設(shè)施，在周圍的這些民宅原本就是一般的住宅，圖中這個是叫中山的家庭住宅，中間的老年人是監(jiān)護型的養(yǎng)老設(shè)施里面入住的老人，他每天都是工作人員幫他打水，在生活上他自己沒有什么主動性，只是被迫的等待而已。現(xiàn)在每天進行一些活動，對老年人的每一天都有日間護理，白天從老年公寓來到人家家里，在這里每天會有幾個老年人在一起，每天到這里跟大家一起聊天，度過一天。我們研究室到這家去訪問的時候，正好趕上老年人在這家里就像一家之主一樣，跟工作人員說客人來了，快給客人倒茶之類的，平常沒有積極主動參與的人在這里什么事情都在積極主動的參與。像這樣的住宅是屬于一種跟設(shè)施性關(guān)聯(lián)性比較強的住宅。

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包括我們剛才介紹的先從小規(guī)模的與地區(qū)性關(guān)系緊密聯(lián)系的養(yǎng)老設(shè)施被廣泛注目著。2006年根據(jù)護理管理制度形成了小規(guī)模、多功能的在家看護的組合模式，這種模式跟我們中國所說的日間護理的養(yǎng)老模式是一樣，白天往返于養(yǎng)老設(shè)施和家里之間，有必要的時候這個老年人也可以當天住在家里，不返回養(yǎng)老中心。現(xiàn)在圖中是一個小規(guī)模多技能的設(shè)施，主要是在一個很傳統(tǒng)的街道的里面，是由一個造醋的小工廠改造的，現(xiàn)在大家所看到的平面圖，左下角的平面圖是小工廠的平面圖設(shè)施，右上角是改造成養(yǎng)老設(shè)施之后的平面圖，在設(shè)施里面，像住房的部分跟一般的住宅沒有任何的區(qū)別。近年來日本進入高齡化社會，老年人的比例也在大幅度的上漲，現(xiàn)在圖中的表格黃色的部分就是日本的關(guān)于今后老年人口的預(yù)測，紫色的部分是中國的，大概四十年以后日本老年人口會接近40%。

這是我們可預(yù)測的未來的老年人口的總數(shù)，在圖中所介紹的調(diào)查的這個村的老年人口的比例已經(jīng)增長到了47.5%，這個村是日本的一個小島村，在這里由于高齡者的比例已經(jīng)達到了47.5%，就是兩個人當中就會有一個老年人在地圖當中顏色稍微重一點，黑色的部分，在這里老年人的生活不僅僅是單純的依賴著養(yǎng)老設(shè)施，而是整個地區(qū)和整個環(huán)境。在日本一般只有在養(yǎng)老設(shè)施中才會看到老年人的聚會和聊天，在這里一般的地方都可以看得見。現(xiàn)在圖中的這些照片就是在剛才的地圖上所看到的灰色的部分，在設(shè)施附近的一些老年人的活動。我們認為在不久的將來，社區(qū)和養(yǎng)老設(shè)施將會變成一體化，老年人就地養(yǎng)老，社區(qū)也會變得越來越適合老年人居住。我們現(xiàn)在圖中所看到的是日本長野縣的一家老年中心，是利用一家廢舊的銀行改造的。在日本這種地方性的改造十分常用，因為比新建筑要便宜很多，現(xiàn)在圖中所看到的也是原來一家五層的樓房改造成的養(yǎng)老設(shè)施，四、五層是養(yǎng)老設(shè)施，三層是初中生和高中生的補習(xí)班。

現(xiàn)在的這張照片一看好像是一個電影院，但是仔細一看不是，附近的居民就喜歡這個電影院的老建筑，外觀并沒有改變，只是內(nèi)部進行了改修，偶爾還會有人走錯，所以在門口貼出了不是電影院的表示通告。這里面也保持了一些原有電影院的設(shè)施，這個部分是可以讓來這里的老年人依舊很開心的看那些老電影。在日本，一般的社區(qū)附近都會存在商店街，這里是商店改造的老年人住宅和多功能的養(yǎng)老設(shè)施。從老年人的房間里面可以看到外面來來往往的居民，這樣可以減輕老年人的寂寞感。

最后我認為老年人參與到生活中來是十分必要的，在各有的養(yǎng)老設(shè)施當中，護理人員和被看護者存在著一種固定的關(guān)系，雖然這是護理人員的工作，護理起來也比較方便，但是對于老年人來說與外界的聯(lián)系會減少，生活也會變得單一化，改變護理人員和被護理者的固定的關(guān)系，讓老年人參與到平時的瑣事中是十分必要的。

目前的中國國情來講，并沒有過多的涉及到癡呆癥的問題，在日本這是一個相當大的問題，圖中就是一家癡呆癥養(yǎng)老設(shè)施的照片，在這里老年人會參與到日常生活當中來，引導(dǎo)老年人自己動手的能力。現(xiàn)在看到廚房的做飯部分，對這些有認知癥的老年人來講一個人做飯是比較麻煩也是比較困難的，在這里我們提倡大家互相幫助，共同的完成生活瑣事，不僅可以促進老年人的自立能力，也能夠使大家相互幫助。

現(xiàn)在看到的也是一家老年癡呆癥養(yǎng)老設(shè)施的平面圖，在這家養(yǎng)老設(shè)施當中并沒有強調(diào)設(shè)施的種類和概念，而是強調(diào)了這里的老年人自立能力，每個人都自己動手做飯。附近市場的這些商販每周也會固定來到養(yǎng)老設(shè)施里面，去為老年人販賣一些新鮮的蔬果。老年人可以根據(jù)自己的收入制訂自己每天的菜單，這種讓老年人自己購物的行為可以幫助老年人預(yù)防癡呆癥的發(fā)生，這就是我們所說的參與的重要性。

謝謝大家！

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【主持人周燕珉】：剛才大原先生講的這些研究的內(nèi)容是他們研究了很長時間，特別的深刻，但是今天因為時間的關(guān)系，最終PPT的演示不是的好，照片不是特別的看得出來。我用一點點時間把他剛才的講演稍微總結(jié)一下。

我先簡單的說一下他說的那些內(nèi)容當中有幾個重點，第一個是國家的政策經(jīng)常在改變，房間的大小都變了，他們對老年人的護理設(shè)施的要求一個房間不能多于六個人，后來改成了四個人，最近一個房間變成兩個人。還有對智障的研究非常深刻，日本的老人院里住的都是80、90多歲的人，大部分人都有智障的問題，在這方面的研究非常多。剛才說的九個人一組的組團護理就是專門針對智障的老人設(shè)立的，他們有變成了空間的小型化的形式了。

他說的地域化的問題，現(xiàn)在不是光組織，回歸社區(qū)，日本的房子都是個人住宅，社區(qū)的建筑都是一個一個的，這種情況下，是小規(guī)模多功能的老年人設(shè)施，在這點日本也是在政策的支持下做了一個非常好的規(guī)劃。此外改造的建筑很多，把一些個人的住宅改造了，工廠改造了，我到日本就有這個感覺，街道上原來是一個小商鋪，現(xiàn)在改成了老人院了，密度非常高。還有對街道的改造，促使老人積極活動，這一點日本人都比較內(nèi)向，做的很多建筑上的設(shè)計幫助大家互相交流。中國的老人這方面的情況不是特別嚴重，因為中國老人都很喜歡跳舞什么的，但是高齡化到一定程度以后，老人就不愛動了，這時候需要一些建筑和設(shè)計使得他們可以動，也是延長壽命的一種方法。非常感謝大原先生！

下面有請我國臺灣地區(qū)的陳敏雄理事長講演。臺灣地區(qū)在福利機構(gòu)這一塊做的非常好，我們也去參觀過，他們各種形式的都有，由于陳敏雄先生是好幾個院的院長，也親自在一線干活，他對這些都非常的了解。今天我們有請陳敏雄先生給我們介紹一下這方面的經(jīng)驗，有請

【陳敏雄】：尊敬的主持人、各位教授、與會的各位理事、先生，下午好！清華大學(xué)是我們向往的地方，我是第一次來，感謝主辦、協(xié)辦單位的邀請給我這么一次機會，到這邊來介紹一下臺灣的老人照顧機構(gòu)的現(xiàn)狀跟發(fā)展。

臺灣有一千多家的老人院，我們臺灣最古老的老人院創(chuàng)立于康熙26年，已經(jīng)有400年的歷史了，還有一家在高雄，創(chuàng)立在咸豐年間，知道咸豐是誰嗎？就是慈禧太后的老公，都很有悠久的歷史。我今天要介紹的是三個主題，臺灣的高齡化、少子化時代帶來的社會的沖擊。第二，老人機構(gòu)的概況，還有市場的供需的狀況。第三，整個未來銀發(fā)市場的發(fā)展，還有產(chǎn)業(yè)化。

這張圖告訴我們1993年的9月，臺灣的老人占了總?cè)丝诘?.1%，有149萬人，這個是按照聯(lián)合國世界衛(wèi)生組織，只要你人口達到7%的時候，叫做老齡化社會。這是2010年的3月，我們統(tǒng)計數(shù)字已經(jīng)達到了10.68%，有246萬9000人的老人在臺灣。在2018年，我們會達到14.36%，就是有334萬人，只要你14%就是老年社會。2026年，我們會達到20%，就是超老人社會。

在60年前，臺灣每一個婦女生7個小孩，現(xiàn)在我們已經(jīng)生1個了，甚至是0.9個。我記得我們中國大陸有計劃生育的政策，臺灣沒有，但是我們都默默做到了。他也凸顯了一個問題，人口少子化比高齡化更嚴重。這個圖是未來臺灣人口結(jié)構(gòu)50年是一個什么樣子，各位看看現(xiàn)在2008年，老人是10%，15-64歲的有生產(chǎn)力的人口，小朋友是17%，再往外推到2025年，老人會達到20%的時候，生產(chǎn)人口越來越小，老人越來越多。最重要的問題是臺灣的總?cè)丝谑窃谕碌簦側(cè)丝诓]有增加，而且老人在增加，生產(chǎn)力在減少，小朋友更少了，這個是一個很可怕的現(xiàn)象。

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臺灣的家庭的照顧功能逐漸的變小，第一個是社會變遷，家庭的結(jié)構(gòu)由大家庭變成了小家庭。第二就是婦女就業(yè)人口在提升，我們在2006年有48.7%的婦女的上班率，但是我個人認為不止，因為很多家庭的家庭婦女在工作，只是政府沒有統(tǒng)計而已。每戶家庭平均人口數(shù)下降，在這樣的情況下，老人的需求已經(jīng)很不容易從家庭中去取得適合的照顧了。再來就是說養(yǎng)老防老的觀念，老人愿意與子女同住的比例越來越降低了，這樣的狀況下怎么辦呢？換句話說，臺灣老人的事業(yè)越來越發(fā)展了，特別是1997年以后，臺灣的老人事業(yè)可以講是紅火的發(fā)展，這十年來發(fā)展的很快。在2007年我們國家定出了一個政策，什么政策呢？服務(wù)的原則是全人照顧，就是身心的照顧，要多元連續(xù)性的服務(wù)。推動方向，我們是以居家式照顧、社區(qū)式照顧為主，機構(gòu)式照顧為輔，不得以才住機構(gòu)，盡量在家里和社區(qū)，而且三者最好是連接起來。

臺灣的老人院的現(xiàn)狀，在經(jīng)營形態(tài)來看有公營的，一共加起來是26家。民間機構(gòu)是財團法人機構(gòu)，是沒有錢的，是非營利組織，這個是108家。有一種是私人立案的，規(guī)模限制在49床以下，規(guī)模比較小，1997年政府才開放的，一共有932家，成長的香港可怕。還有一種是公設(shè)民營，就是政府蓋的，提供設(shè)施設(shè)備，委托民間的財團管理，從中收取一些費用，一共有14家。

社政體系管的我們一共有108家，55757床，住在那里的老人不能有自理的生活，有失能的，有失智的，有長期臥床的三種模式。還有一種是老人公寓，我們有一種叫老人住宅，也有人叫老人公寓，不管名稱怎么樣，都是叫老人住宅。

還有一種是衛(wèi)生體系，屬于我們的衛(wèi)生署管的，一共有373家，如果說100床以上的，就要集中到中央來立案。存在的方式有兩種，一種是由醫(yī)院來設(shè)立，一種是由自己設(shè)立的。在臺灣經(jīng)營比較好的都是醫(yī)院護士的，私人設(shè)立的一般來講經(jīng)營都是比較差一點的。在臺灣還有一個很特別特別的機構(gòu)就是退伍軍人服務(wù)委員會的體系，當時從大陸到臺灣去的老兵就住在這個地方，本來有很多很多，一共有18家，現(xiàn)在都80多歲了，現(xiàn)在只剩下了10800多床。市場供需是跟嚴重的失衡。

未來臺灣銀發(fā)市場發(fā)展與產(chǎn)業(yè)化的趨勢。我們臺灣基本來講老人失業(yè)是定位在社會福利，老人機構(gòu)也是社會福利，但是有開放的一點點小空間，允許我們做一些產(chǎn)業(yè)。老人公寓就是其中的一種，大家一直在努力，可能是未來發(fā)展的一個新的方向。不管是什么家，總是慢慢的在發(fā)展，新的人就是新貴，有錢的老板，絕對不會住在那邊，還是有需求，所以就由老人住宅取代了，這樣比較貼近民眾的想法。

同時，政府也在鼓勵說你們應(yīng)該用比較低的利息貸款給你，更重要的是獎勵，讓大家覺得同樣的土地會蓋更大。未來我們是覺得有發(fā)展?jié)摿Γ粫芊康禺a(chǎn)的漲跌情況所影響。我們有一個潤泰的生活新象館，很多人都去參觀過。還有一個是臺塑集團在長庚養(yǎng)生文化村有一個，另外一個是我自己經(jīng)營的一家機構(gòu)，叫臺北市陽明老人公寓。

第二種模式就是財團法人安養(yǎng)護機構(gòu)。400床、500床的很多，我經(jīng)營的中心就是453床，這樣的機構(gòu)應(yīng)該是朝經(jīng)濟的規(guī)模，而且要以強調(diào)優(yōu)質(zhì)、完整性、連續(xù)性、功能的方向來規(guī)劃，必須是跟社區(qū)、跟居家去做連接，強調(diào)多層級照顧。我自己經(jīng)營了社團，我拿自己的經(jīng)驗跟各位做一些分享。這幾家是我們經(jīng)營的，加起來一共有900床。我們把它建的模式連接起來，建構(gòu)一個恒安體系的多層級照顧的圖，從居家開始，社區(qū)還有老人住宅，還有機構(gòu)，日漸照顧，還有喘息服務(wù)，就是短期的服務(wù)，也許是一個禮拜，還有送餐服務(wù)等等。

第三種模式就是在臺灣有不少公益的設(shè)施，現(xiàn)在逐漸的都凋零了，怎么辦呢？這些設(shè)施總是要改變的。現(xiàn)在用很高的價格，老人都是很節(jié)儉的，錢花不下去，所以要優(yōu)質(zhì)、24/39 便宜。政府投資應(yīng)急設(shè)備，民間的一些有能力的單位來投資軟體，大家來合作，主要是給民眾的價錢偏低，而且優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

目前有兩種方式來做，第一種方式是OT的方式，政府新建，民間經(jīng)營，幾年以后歸還政府重新招標，有的是三年，有的是六年，看你機構(gòu)規(guī)模的大小。在臺灣的法律規(guī)定最高只能9年，不管機構(gòu)大小，要重新的設(shè)置。目前老人機構(gòu)在整個臺灣有14家。還有一種是BOT，政府提供一塊地，這塊地環(huán)境不錯，地點不錯，交通也OK，就由民間來蓋，蓋了以后讓你經(jīng)營，一般來講是30年、40年，50年，以50年比較普遍。50年以后再給政府，臺灣有一個很有名的案子就是101大樓，是曾經(jīng)世界最高的大樓，這個就是屬于辦公大樓的BOT，標到的那家公司可經(jīng)營70年，70年以后要還給政府，不是讓房子，是你要折舊，70年以后誰來經(jīng)營再說，條件會重談。

老人機構(gòu)也是這樣子的，我下面要介紹一個我自己參與的案子。臺北市第一個社會福利的BOD案，是由樺福集團來承接的，他的老板是清華大學(xué)畢業(yè)的。這是凱撒飯店的旗艦店，總投資是100億臺北，其中28-30%是社會福利。這是一個很特別的案例，大家可以看一下這個圖，這是101大樓，他就在這個點上，這是一個捷運，這條也是捷運，地點前后面是捷運，一共有兩萬多平，所以說這個是未來的蠻特別的一個地方。里面有展覽機構(gòu)，有老人機構(gòu)，有老人住宅，有420個房間，老人養(yǎng)護有100床，還有日間監(jiān)護，還有公園、綠地等等。

這是用公家的土地做投資，跟民間的專業(yè)做結(jié)合。臺灣有一個問題就是說有932家小型機構(gòu)，這些機構(gòu)因為規(guī)模太小，量實在是很大，占了整個臺灣的老人機構(gòu)的86.3%，螞蟻多了可以把大象抬走，也是很有力量的。這些都是很小的，都是20床、30床，30床以下的占了64%，其實這是沒有效益的。這樣的狀況怎么辦呢？我們說應(yīng)該鼓勵他們要朝著社區(qū)化、多家聯(lián)手經(jīng)營的方式經(jīng)營。但是我們也知道不是那么好做。

在這樣的局面下，我們鼓勵他們?nèi)プ龆鄬蛹壍姆绞剑褂眠B鎖的經(jīng)營，但是我們也知道這是很不容易的，但是將來勢必要這么做。剛剛我們?nèi)毡窘淌诖笤慌d先生提到了失智的問題，每一個老人都是單人床，而且是12間單人床為一個組織，未來一定有市場，因為失智太嚴重了，但是我們有規(guī)定，要單人化，照顧人員一定要是臺灣本島的人，為了他們?nèi)菀诇贤ā＿@樣高各人力成本，高設(shè)備的成本之下，我也不知道怎么經(jīng)營，老人付得起這個費用嗎？這是一個問題，現(xiàn)在大家都在那兒看著，暫時沒有人當?shù)谝恢话桌鲜蟆?/p>

產(chǎn)業(yè)化的趨勢整個來講是社會獨立的定位，我就拿三機構(gòu)試探一下是不是產(chǎn)業(yè)化。第一，銀發(fā)族跟飯店式的經(jīng)營組合。住進去要600萬，如果到海那邊要加倍，一千多萬，當時定位為高級公寓。這個經(jīng)營也很成功，但是問題是這個房子當初在蓋的時候是準備蓋住宅，后來生意不好，改成了老人院，也很成功。這個房子蓋的時候土地有銀行貸款，房子也有建筑貸款，這個房子比如說15億臺幣，肯定是轉(zhuǎn)投資了，很多是轉(zhuǎn)投資失敗了，失敗的話怎么辦呢？一定會產(chǎn)生問題，所以臺灣的內(nèi)省部不允許抵債。這樣的狀況下，住在里面的老人就要像住飯店拿發(fā)票一樣。他們都是金字塔頂端的那一塊人，照顧的也很好，很有口碑。但是問題來了，因為是特殊的一種，里面的人會老化，年紀都80歲了，這個樓里的人越來越多，所以那些服務(wù)員一個一個的進來，而且各個國家都有，印尼的，菲律賓的，越南的都有，好像一個大雜院一樣。所以必須要做成一個聯(lián)盟才能提升競爭力，這是他們考慮的一個問題。

第二個是跟養(yǎng)生、醫(yī)療式經(jīng)營組合。長庚養(yǎng)生春是200信號年創(chuàng)立的，臺塑是以養(yǎng)生做主題的，這個跟剛才的案例比起來，差很多，是從20-30萬之間，剛才的是500、25/39 600萬，差很多錢。好像也不怎么成功，有人稱為是失敗的案例，為什么失敗呢？因為那么多年住的人不到一半，這樣的情況下讓其他企業(yè)主想投資的不敢投資。

第三種就是我們自己的恒安，我們沒有什么權(quán)，我們利用我們的專利跟政府的資源做連接，我們采取多點的連鎖經(jīng)營的方式，財產(chǎn)本金就是社會福利，不像公司沒有辦法股票上市，沒有辦法籌措資金，我們?nèi)〉谜男湃危龊献鳎贿^環(huán)境都很好，地點都不錯，而且空間也很大，所以容易達到一個順勢擴展的局面。

這樣的狀況下，通過這樣的競爭快速的去發(fā)展經(jīng)濟規(guī)模，很多的財團，包括臺塑也是大財團，我們跟他們做競爭，坦白的講我們要努力，我們臺灣的很多專家對我們的發(fā)展很有興趣去研究，認為有一個象征的指標性的意義。

這樣的狀況未來還是有變數(shù)的，會產(chǎn)生很大的影響，也會有很大的挑戰(zhàn)，未來怎么樣就靠運氣和智慧，我就簡單的報告到這里，謝謝。

【主持人周燕珉】：剛才陳先生講了一些臺灣機構(gòu)運營的情況，這些經(jīng)驗非常值得我們學(xué)習(xí)，因為本來地區(qū)的發(fā)展在我們前面一步，另外他們老人的情況也跟我們這邊是比較接近的，所以他的這種管理的模式和做法，成功和示范的經(jīng)驗都對我們有參考的意義。前幾個月我們剛?cè)ミ^臺灣，參觀了各種類型的老人院，收獲特別的大，很多經(jīng)營模式方面比別的國家更加容易接近。今天由于時間的關(guān)系，也沒有來得及講的更多，將來有機會我們會再請陳理事長。

下面邀請?zhí)旖蚴喧Q童老年福利協(xié)會常務(wù)副理事長方嘉珂先生為大家介紹在國內(nèi)的現(xiàn)代養(yǎng)老機構(gòu)的一些運營的經(jīng)驗。方嘉珂先生是鶴童老人院的創(chuàng)始人，經(jīng)歷了十年的艱辛使鶴童老人院由一所發(fā)展成為了五所，為我國民辦非營利性的社會養(yǎng)老行業(yè)和老人養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展探索出了一條新路，現(xiàn)在有請方先生！

【方嘉珂】：按照我的理解，今天的論壇是中國最有錢階層和未來最有錢階層的論壇。周教授是我們中國老年建筑設(shè)計的先行者和第一人，我很榮幸今天能夠做最后這一段匯報。談不上經(jīng)驗，我想更多的是應(yīng)該有一點反思，特別是聽了從上午到剛才的各位嘉賓的演講之后，我想講三點。

第一，把養(yǎng)老機構(gòu)的由來和演變的過程簡單的描述一下。

第二，我們大陸目前養(yǎng)老機構(gòu)的現(xiàn)狀評析。

第三，向老年房地產(chǎn)商建三言。

養(yǎng)老機構(gòu)的由來與演變，按照我的研究，特別是剛才臺灣的陳先生談到的，因為我們大陸和臺灣基本上是同宗同族，概念基本上是一致的，他們康熙年間就有養(yǎng)老機構(gòu)了，我的理解是養(yǎng)老機構(gòu)源于長期照護，長期照護又源于照護，照護又源于照顧。有人的存在就開始有了照顧的問題，當然不限于老人。當照顧的問題解決需進一步對解決的方案有更高的要求的時候，比如說滿足感、舒適度、安全的考慮，這樣的話配套而來的一些監(jiān)督、實務(wù)一些設(shè)計，照護就應(yīng)運而生了。何為照護？照護是要針對目標的照料與護理，應(yīng)該是照顧、陪同、守護、監(jiān)督、管理甚至是控制。當所涉及的內(nèi)容單純，時間不長，一般就可以叫照顧了。但是當所涉及的內(nèi)容復(fù)雜，時間長了，配套的事項繁多的時候，則需以照護來決定

何為長期照護，當照護的時間變得長，并且形成了專屬的內(nèi)容、領(lǐng)域和學(xué)科，形成的獨特的工作形態(tài)，創(chuàng)立了制度和體系的時候，那么長期照護就開始產(chǎn)生了。比如說照護的執(zhí)行，誰來執(zhí)行？專業(yè)的要求，照護的實點，執(zhí)行的時程，資源的耗用，質(zhì)量管理，以26/39 及相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)、監(jiān)督等配套的問題出現(xiàn)時，長期照護是了解、掌握、滿足需求者的需要，對需求者提供醫(yī)療、保健、護理、社工、康復(fù)、心理、營養(yǎng)、藥事、管一等系列服務(wù)。長期照護現(xiàn)在理論上又分為居家式、社區(qū)式、機構(gòu)式，甚至延伸到長久性的設(shè)計和特殊的照顧服務(wù)。比如說對臨終關(guān)懷的照護、癡呆人的招護。機構(gòu)式的長期照護是指長期需要照護老年人、殘疾人，住宅為實現(xiàn)特殊目的而設(shè)置的建筑空間內(nèi)，提供全天后的綜合性包括住宿、護理等機構(gòu)式的服務(wù)。

能為需要密集照護的老年人提供完整且高密度的專業(yè)照護的業(yè)態(tài)，而且還能減輕家屬在精神和體力上的負擔(dān)，凡是依賴程度較高，沒有家庭和社區(qū)照顧資源的老年人，都是機構(gòu)式照護的對象。

機構(gòu)式和社區(qū)式、居家式的比較。從發(fā)達國家的地區(qū)經(jīng)驗來看，最早被考慮和建置的應(yīng)該是機構(gòu)式，之后才往居家式和社區(qū)式發(fā)展。機構(gòu)式在長期照護中所占的比例大約是停留在3：7，或者是2：8。此種比例具有普遍性、終極性、必然性、合理性、方便性，重要性難以替代。在成本效益上，機構(gòu)式也最為合適。機構(gòu)式在經(jīng)營規(guī)模、拓展制最大，就接近了社區(qū)式，而社區(qū)式規(guī)模精致，就接近了機構(gòu)式。機構(gòu)式的比例雖然可能變小，但是不可或缺。前兩者的比重越大，在機構(gòu)式的基礎(chǔ)上延伸服務(wù)乃理所當然。機構(gòu)式是前兩者服務(wù)的基礎(chǔ)和平臺。

結(jié)論，由照顧衍生出照護，照護又衍生出了長期照護，最后形成了養(yǎng)老機構(gòu)，這是第一點。

第二個問題談一談養(yǎng)老機構(gòu)的現(xiàn)狀和評戲。量少、言微、位卑、差錢、法無。

第一，量少，社會福利社會化以前，只有政府對三無老年人和城市福利院和鄉(xiāng)村敬老院的存在。社會福利社會化以后，城市的社會力量開始介入，但是與高速增長的老年人需求相比差距甚遠，床位數(shù)至少應(yīng)該達到老年人口比數(shù)的3-5，但是實際上只有1%。

按照沒有數(shù)量就沒有質(zhì)量的觀點，較比學(xué)校、醫(yī)院等類似的行業(yè)，養(yǎng)老機構(gòu)還普遍處于低水平發(fā)展階段，存量太小的必然結(jié)果就是不能形成行業(yè)規(guī)模，更別提進入社會主流行業(yè)。

第二，言微。存量少的直接后果就是行業(yè)發(fā)聲太小，特一是機構(gòu)式長期照護老年人基本無音。當然較比發(fā)聲大曾經(jīng)紅火一時的全國星光老年之家現(xiàn)在已經(jīng)成了昨日黃花，盡管又在改頭換面，演變成如今的日間照料中心，但是前途未卜。

比照我國每年兩會教育界、衛(wèi)生界在地方、全國人大的、政協(xié)的代表、委員名額，養(yǎng)老竟無界別，也就是說能為全國近2億老年人說話的人沒有。

第三，位卑。突出表現(xiàn)是從業(yè)人員以退休、進城和下崗失業(yè)人員為主要從業(yè)者及從業(yè)者與家庭保姆和醫(yī)院護工并沒有較大區(qū)別。位卑導(dǎo)致從業(yè)者寡。要實現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)從業(yè)人員專業(yè)化、職業(yè)化、行業(yè)華的目標，從業(yè)者高學(xué)歷、高福利和高待遇至關(guān)重要。

第四，差錢。社會的投資趨向是如何使投入產(chǎn)出利潤最大化，不將養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)納入國民經(jīng)濟增長的指標，不享與教育、醫(yī)療等行業(yè)同等的待遇，就總處于差錢的狀態(tài)。

導(dǎo)致資本遲遲不盡入的還有所謂的非盈利，加上原有政府直接舉辦的以樣板自居的利益九屆，就是說很多民間資本進不來，在我的理解當中，非盈利大家總體來講在我們的國民當中搞的不大明朗，認為非盈利就是白往里放錢，出不來。剛才臺灣，包括我理解的日本的體制內(nèi)都應(yīng)該占了絕大多數(shù)，但是那個里面并不意味著你不營利。

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再有就是關(guān)于政府舉辦這一塊，大家剛才也看到了，日本好像根本就不提有關(guān)政府舉辦的概念，但凡和政府競爭某個行業(yè)的時候，民間永遠是敗將。已經(jīng)進入或者是準備進入的資本也常常是限制于社會責(zé)任和獻愛心的局面。我跟很多房地產(chǎn)商也接觸過，搞了一種建筑，最后說我獻愛心，來一塊地蓋一個不要任何匯報的機構(gòu)，在這種狀態(tài)下或者是裝裱自己，或者是與政府討價還價，甚至有贖原罪的心態(tài)。而這一切都源于沒有法律的歸宿。

第五，法無。立法始終是關(guān)鍵所在，但是迄今能算得上是法的僅為3672字的老年人權(quán)益保障法。該法又是15年前，1996年頒布，單就內(nèi)容論還沒有涉及有關(guān)養(yǎng)老機構(gòu)的內(nèi)容，明顯時過境遷。我研究過臺灣的社會福利法，把養(yǎng)老機構(gòu)的床位數(shù)都寫出來了，可見規(guī)范之新和之細。我們呼喚新的能夠涉及養(yǎng)老機構(gòu)的法律法規(guī)盡早出臺。

關(guān)于出臺護理保險法，也應(yīng)該盡早的納入國策層面，錢從哪里來勢必會成為主要問題。我們還期盼著養(yǎng)老護理人員法，德國有，臨終關(guān)懷法，德國有。我們業(yè)內(nèi)呼喚非常大，我以為跟前面講的所有的內(nèi)容都相關(guān)，這個法在發(fā)達國家沒有。結(jié)論應(yīng)該倒著說，由于我們的法無，所以導(dǎo)致了差錢，由于差錢，導(dǎo)致了位卑，導(dǎo)致了言微，最后導(dǎo)致了量少。

第三，向老年房地產(chǎn)商建三言。底層建院重布局，長期照護重設(shè)計，建管分離重分工。

第一言，底層建院重布局。我們今天沒有請香港的嘉賓，一線大城市要學(xué)香港，高層建筑的底層，1-3層都可以用來做養(yǎng)老機構(gòu)，老人與子女們同住在一棟樓內(nèi)感覺良好，跟我們以上發(fā)言者談的什么老少居一系列的東西差不多，香港或者是說拉到我們北京、上海這種超大型城市，地如此緊張的情況下，我們的高層底商是我們的特點，只要蓋高層政府就蓋底商，我覺得應(yīng)該學(xué)香港，高層底面建養(yǎng)老機構(gòu)。學(xué)習(xí)美國，大動干戈到城郊打造所謂的養(yǎng)老設(shè)施，老年城的做法應(yīng)該有一些質(zhì)疑。就規(guī)模論也不會是越大越好。剛才臺灣的陳理事長也談到這個問題，要強調(diào)養(yǎng)老機構(gòu)，在養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)中的骨干和寶塔尖的地位，同時會對居家和社區(qū)服務(wù)有必然的輻射作用，而不是相反。絕不是補充作用。可喜的是我們國家已經(jīng)在轉(zhuǎn)變，上午有的專家提到了咱們幾年前的提法，居家為基礎(chǔ)，最后機構(gòu)為補充，現(xiàn)在民政部已經(jīng)改變提法了，發(fā)改委提出來了機構(gòu)為支撐，我以為還不夠，還應(yīng)該是形成骨干，中午我跟臺灣的陳理事長交談的時候，他非常同意我的觀點，因為他的機構(gòu)就是骨干，同時輻射了相當多的社區(qū)和居家。

還要評估日間照料中心，晚間空間資源的浪費的存在，香港很多養(yǎng)老機構(gòu)現(xiàn)在都在改變，由過去的建日間中心現(xiàn)在劃歸為養(yǎng)老機構(gòu)，因為晚上閑置了。我們現(xiàn)在不管這些，說做一件事全面鋪開，最后再說不行再關(guān)，是一個很大的問題。還要評估居家服務(wù)人員資源浪費之存在，如果用外地的打工妹可以不考慮，但是對于照料高齡的或者是高端的概念，那是解決不了問題的。

第二言，長期照護重設(shè)計。對什么是高端老年人的定義要重新明確，養(yǎng)老機構(gòu)主要是面向需要長期照護的老年人，所謂高端由此而來。用有錢和無錢來定高端、低端，不斷會導(dǎo)致養(yǎng)老行業(yè)的混亂，甚至還會沖擊其他行業(yè)，比如說酒店業(yè)，有錢的人，自理的人可以周游四海，可以到各種酒店去住，如果我們給他打造的是所謂的老年的酒店，將來的麻煩恐怕第一個抗議的就是酒店業(yè)，我不知道在座有沒有酒店業(yè)的，除非你轉(zhuǎn)型。在臺灣有一家轉(zhuǎn)型，但是最后又陷入了危機，好像我的理解是那樣的，何去何從還是問號。

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因為解決需要長期照護老年人支付能力不足的問題，首要責(zé)任人是誰？是政府，其次是誰？是保險公司。老年人所接受的社會服務(wù)標準應(yīng)該是一致、公平、公開和公正的，不應(yīng)讓錢把老年人劃分為所謂的高端和低端。這在德國非常的明顯，德國的養(yǎng)老機構(gòu)有錢人正常進入，沒錢人該誰補誰補。養(yǎng)老機構(gòu)的建筑設(shè)計和配套設(shè)施必須是定位于長期照護老年人的專業(yè)化設(shè)計。我走了很多地產(chǎn)商建的所謂的老年公寓，當然很多是改建的，后來我跟周教授講，反功率極高，因為太不專業(yè)了。

第三言，建管分離重分工。能建設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)的未必能繼續(xù)管好，長期照護型的養(yǎng)老機構(gòu)，今后的走向必然要由專業(yè)化、職業(yè)化和行業(yè)化的管理團隊來完成。

鶴童在托管養(yǎng)老機構(gòu)方面已經(jīng)走出了一條成功之路，比如說在北京月壇街道敬老院已讓其扭虧為盈，為了與市場接軌，鶴童與奧地利合資成立了一個公司，并在香港注冊，在引進國際的管理模式和團隊打造優(yōu)秀的團隊方面鶴童愿意與在座的老年房地產(chǎn)投資者、建設(shè)者和所有者精誠合作。

由機構(gòu)的演變是照顧演變成為了養(yǎng)老機構(gòu)，現(xiàn)在的基本情況是立法是主要問題。我就說這些，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：剛才方先生給我們理清的許多的概念，講的特別的清晰，因為他身在第一線，可能特別了解現(xiàn)在市場的情況和老年機構(gòu)建設(shè)的情況，提出了很多深刻的問題，也值得我們深思。這個跟政府、開發(fā)商以及學(xué)者都是密切相關(guān)的，需要大家共同努力。后面又提出了一些建議，可以說是非常具有實際的意義的，特別有現(xiàn)實意義，可以很好的借鑒。

下面進入我們的論壇時間，有請中國房地產(chǎn)報副總經(jīng)理、中國土地交易促進聯(lián)盟常務(wù)副秘書長郝衛(wèi)東先生主持！

主持人】：養(yǎng)老地產(chǎn)高端對話現(xiàn)在開始，有請對話主持人中國房地產(chǎn)報副總經(jīng)理、中國土地交易促進聯(lián)盟常務(wù)副秘書長郝衛(wèi)東先生！

【主持人郝偉東】：首先我們要以熱烈的掌聲給到周教授，今天我本人也得到了非常好的學(xué)習(xí)，也是非常難得的一個養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研討會，讓我們以熱烈的掌聲感謝清華大學(xué)周教授的主持。

下面我們的對話將圍繞著城市和房地產(chǎn)選址這樣一個角度開始，首先有請山東省文登市副市長譚遠國；有請清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長袁昕；太陽城集團董事長朱鳳泊先生；臺灣老人福利協(xié)會副理事長陳立基先生；香港大唐金融集團大陸業(yè)務(wù)負責(zé)人陳輝先生。

我們今天的主題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)，上午我們聽到了很多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)包括養(yǎng)老住宅非常專業(yè)的研討。我們今天報名參會的大概90%是地產(chǎn)商，由此可見我們國內(nèi)總活躍的房地產(chǎn)業(yè)非常關(guān)注這個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景。談到房地產(chǎn)，第一就是選址，房子的價值第一是地段，房地產(chǎn)發(fā)展的第一個問題就是選址，在哪兒做項目。第二個我今天聽到了一個信息，我們這次來參會的有四個城市，這四個城市各有各的特點，城市也在思索，也在非常的關(guān)注這樣一個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

我們這次對話的嘉賓有政府、行業(yè)協(xié)會、城市規(guī)劃設(shè)計單位、金融機構(gòu)和開發(fā)商組成，正好構(gòu)成了一個產(chǎn)業(yè)鏈的上下游的結(jié)構(gòu)，我想今天我們的對話為了使得主題比較集中，我們以文登作為一個案例，如何使得房地產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和城市的戰(zhàn)略選擇結(jié)合在一起。背景就是文登市最近剛剛在全市形成了一個城市新的戰(zhàn)略，就是要打造中國第一個養(yǎng)生29/39 之都，作為一個城市，舉全市之力把養(yǎng)老、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)作為城市未來發(fā)展的方向，首先有請譚市長給我們介紹一下養(yǎng)生之都的戰(zhàn)略定位。

【譚遠國】：各位朋友，大家可能是對文登不熟悉，我先簡單的介紹一下文登，文登是威海下屬的一個縣級市，在全國百強縣里排第14名，這是文登的情況。剛才郝總給大家介紹了文登目前正在打造一個養(yǎng)生之都，為什么要打造養(yǎng)生之都呢？我們總結(jié)了八大養(yǎng)生資源，三大優(yōu)勢。

八大養(yǎng)生的資源：第一，文登這個地方南靠黃河，有一座山，海拔923米，有海有山，這個地方一年四季分明，夏天比較涼爽，28、29度，冬天又不冷，一般在零度左右，氣侯非常好，非常適合養(yǎng)生。

第二，空氣好。文登這個地方優(yōu)質(zhì)的空氣優(yōu)良達到百分之百，優(yōu)質(zhì)的天氣達到190天，這是全國比較稀有的。特別是空氣中含有著負氧粒子特別高，能達到11000個，這個是空氣中的維生素，所以很適合養(yǎng)生，所以說文登是一個天然的氧吧。

第三，文登有獨特的海洋的資源優(yōu)勢。我們文登有156公里的海岸線，特別是有12公里的天然浴場，特別是海邊還有防護林，非常適合養(yǎng)生。

第四，我們具有溫泉的資源。文登是中國的溫泉之都，我們文登有五處溫泉，溫度在65-77度之間，溫泉當中含有各種微量元素，陰離子、陽離子，對調(diào)解神經(jīng)功能，增強免疫力非常有好處。

第五，食品養(yǎng)生。文登這個地方物產(chǎn)非常豐富，小麥、玉米、地瓜、花生、大豆，特別是我們生產(chǎn)的西洋參特別好。在文登這個地方海產(chǎn)品非常豐富，我們除了吃五谷雜糧以外主要是吃海鮮，吃各種貝類，海產(chǎn)品特別豐富

第六，文化養(yǎng)生。文登名字的由來是秦始皇到文登去尋找長生不老之藥，在這里特別盛行的是道教文化，想當年王重陽率領(lǐng)其他弟子走過千山萬水，想找一個長生不老的地方，最后選擇在了文登，這兒的道教養(yǎng)生文化比較豐富。

第七，森林養(yǎng)生。我們這里有一個國家森林公園，還有一個省級的森林公園，我們的森林覆蓋率可以達到46%，我們的森林養(yǎng)生的資源非常好。

第八，醫(yī)療養(yǎng)生。文登作為一個縣級市我們有兩所三級醫(yī)院，特別是文登有一個骨科醫(yī)院，是中國的三大骨科醫(yī)院之一，特別是院長是我們山東省的泰山學(xué)者，骨科醫(yī)院主要是治療腰疼、背疼。

三大優(yōu)勢，第一是區(qū)位優(yōu)勢，因為這個地方是環(huán)渤海圈，在青島、煙臺和威海中間。另外一個是交通優(yōu)勢，特別是威海的機場就在文登的境內(nèi)，到北京來50分鐘，特別是到韓國首爾，韓國的釜山40分鐘，有兩條高速公路，還有鐵路，特別是目前的膠東半島有一條高速鐵路，完工之后文登到青島到煙臺只要半個小時，這是交通的優(yōu)勢。還有一個是土地優(yōu)勢，這么好的資源，大家都知道土地是我們的基本國策，你沒有土地有再好的資源沒有辦法開發(fā)，而文登這里有很多的開發(fā)資源。

還有三大地域，第一是目前中國逐步的走向老齡化時代，我們文登可以達到15%。世界衛(wèi)生組織調(diào)查研究，亞健康的人員達到了70%，這樣的人員特別多。還有我們現(xiàn)在生活水平不斷的提高，原來是解決溫飽，最近幾年是逐步想解決住房，解決汽車，第三次消費高潮就是養(yǎng)生。

八大資源，三大優(yōu)勢來支撐我們要打造一個中國的養(yǎng)生之都，溫泉、海洋、森林樣樣都有，這在全國是獨一無二的，我們還是長壽之鄉(xiāng)，百歲以上的老人有47歲，國家30/39 優(yōu)秀旅游城市，國家園林城市，這些稱號都有。所以我們決定要打造一個中國的養(yǎng)生之都。

【主持人郝偉東】：這個城市的養(yǎng)生條件，自然條件真的是相當?shù)暮茫f了這么多的優(yōu)勢，給我印象很深刻的是秦始皇要去那兒求仙，道家要在那兒選址，長壽之鄉(xiāng)是一個硬道理，一個地方如果人是長壽的，說明這個地方是非常適合人類居住的。

其實我們國內(nèi)有很多這樣的地方，非常適合做這樣的產(chǎn)業(yè)，剛才譚市長還沒有介紹，還有一個優(yōu)勢，不是荒郊野嶺，是百強縣里面的第14位。

作為我們產(chǎn)業(yè)投資者的投資機遇怎么樣呢？下面我們有請朱總談一談。

【朱鳳泊】：文登市的情況確實是很吸引人，但是做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)我相信在全國各地像文登這樣的好地方很多，作為地產(chǎn)商做養(yǎng)老地產(chǎn)首先選擇的當然是自然環(huán)境，但是更重要的是當?shù)氐南M水平。我們考慮通過十年的養(yǎng)老地產(chǎn)的投資建設(shè)，如果我們選擇一個城市做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的話，我們要看人均GDP是否達到了5000美元以上，如果不是這樣的話是不行的，我們憑空制造了一個閣樓，無人喝彩。我對文登的情況了解的不是太多，我們考慮現(xiàn)在比較成熟的劃了三條線。

第一條是中國的沿海，特別是東海、江浙這一代，福建、廣西。中線我們認為是在重慶、四川。北線是北京、內(nèi)蒙、山西。大的趨勢來看，如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，從我個人的拙見來看向這三條線發(fā)展。

【主持人郝偉東】：其實有一個概念需要理清一下，文登是要做養(yǎng)生之都，養(yǎng)老是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)集群里面的一部分，更著眼的還是因為養(yǎng)老經(jīng)過分析因為老年人的行動能力，包括本地市場的支撐的問題，因此這個城市的希望在外部市場，外部市場現(xiàn)在還看不到以養(yǎng)老成為一個產(chǎn)業(yè)的核心，而是養(yǎng)生。我們之前袁院長沒有參與過他們的策劃和規(guī)劃，他是參照著一個國際養(yǎng)生城市的案例，吸引的是城市亞健康人群，包括中青年。養(yǎng)生跟養(yǎng)老的關(guān)系是城市配置一個養(yǎng)生的旅游業(yè)和養(yǎng)生的產(chǎn)業(yè)集群，養(yǎng)生的培訓(xùn)服務(wù)業(yè)，養(yǎng)生的文化業(yè)，養(yǎng)生的社會制造業(yè)，同時又為養(yǎng)老提供了非常好的條件。

中午我跟岳成老年事業(yè)開發(fā)中心的趙總聊了一下，他們也在做一些關(guān)于候鳥式老假養(yǎng)生的項目，不是純粹養(yǎng)老的課題，而是能夠有移動的跟退休經(jīng)濟有關(guān)系的一部分客群。關(guān)于養(yǎng)生這一塊，一會兒我想再聽聽周總的意見。中午我也跟陳理事長聊了一下，這種著眼于外部市場的養(yǎng)生城市有很多的案例，您提到了泰國，請您給我們介紹一下泰國的情況。

【陳立基】：泰國的外貿(mào)部到我們單位來參觀，我問他們的主要目的是什么？他們說泰國要發(fā)展，要發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，我問他們的優(yōu)勢在哪里？他說沒有天然災(zāi)害，土地便宜，人工也便宜，人民親和力又很好。以前我曾經(jīng)聽過北歐的人到泰國一下飛機就跪下，因為太舒服了，他們覺得很感動，那都是優(yōu)勢了。這是7、8年前的事了。

剛才聽到了文登市長的介紹，我就在想發(fā)展養(yǎng)老范圍比較窄，養(yǎng)老只是其中一部分，條件這么好，應(yīng)該是發(fā)展觀光，觀光是無煙囪的工業(yè)，發(fā)展的好自由也會把養(yǎng)生這一塊拉進來，千萬不要鋪的太大，不然的話很難收拾。

【主持人郝偉東】：正好請袁院長接著聊一下，因為清華參與了文登養(yǎng)生的策劃，在您的觀念里面，一個養(yǎng)生之都應(yīng)該是一個什么樣的產(chǎn)業(yè)集群呢？整個城市在策略、規(guī)劃和空間上，包括資源的梳理方面應(yīng)該是怎么樣的呢？

31/39 【袁昕】：今天是從養(yǎng)老擴大到養(yǎng)生的主題，我談一談作為一個城市規(guī)劃者和建設(shè)者的專業(yè)人員的角度談規(guī)劃和設(shè)計，大概有兩個層面，一個是規(guī)劃，一個是設(shè)計。

從規(guī)劃來講，我們很高興能夠和文登市合作，來進行探討這方面的發(fā)展的趨勢。通常來講我們上來要先探討城市的定位，人口發(fā)展的規(guī)模，現(xiàn)在我們希望把人口規(guī)模做大，希望能夠把土地的規(guī)模做大，更多的是城市的運營或者是城市的經(jīng)營，但是背后是人口的集聚，很多城市是把發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為我們城市未來發(fā)展的一個重要的目標，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)的對象又是誰呢？我覺得隨著人口壽命的逐漸的延長，老年人所占的比例越來越高了。文登看到了自己在這一塊可以有很好的發(fā)展前景，以這樣的方式去吸引更多的人來到這里，對促進他的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到很好的作用。

從設(shè)計上來講，包括剛才作報告中談到的老年的住宅是專業(yè)的設(shè)計，確實從這樣的設(shè)計上來講我們分為幾塊，實際上都在做規(guī)劃和發(fā)展。老年住宅有很多專業(yè)性的需求，這方面確實也需要很專業(yè)的團隊去配合，這一點我們也是在做一些研究，也希望把我們的這些研究成果轉(zhuǎn)化成在市場上或者是在實際當中能夠落地的，能夠讓大家有更多感受的條件。我們也是希望可以做一個上下游的配合工作。謝謝。

【主持人郝偉東】：下面我想問一下大唐金融的陳總，陳總我先給您提供一些數(shù)據(jù)。近20年以來，美國養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)增長了36倍，日本增長了32倍，歐洲各國以17%的比例在增加，中國的養(yǎng)生保健這樣一個健康產(chǎn)業(yè)是以每年15%-30%的速度在增加。據(jù)美國專家和財富雜志預(yù)測，在十年內(nèi)，全球養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)將達到10億美金的總產(chǎn)值，中國是1萬5000億的份額。在聊這個話題之前，我正好也聽到了清華規(guī)劃院的一個報告，什么是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)呢？跟養(yǎng)老的關(guān)系是什么呢？養(yǎng)老是里面的一部分，但是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)是非常龐大的一個產(chǎn)業(yè)集群，都跟健康和生命有關(guān)系，這里有養(yǎng)生的旅游業(yè)，像三亞可以到那兒度假，非常好的環(huán)境。也有稍微高端人群養(yǎng)心，比如說重慶的縉云山，每個人去那兒養(yǎng)養(yǎng)心，這樣一種養(yǎng)心之旅至少要花1500-2000元。瑞士是健康之旅，不管是抗衰老的打羊胎素還是像德國的溫泉小鎮(zhèn)，花費都非常昂貴。印度有瑜珈，心靈靜修也可以達到每年20萬的游客。其實這些案例都屬于養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，我特別感興趣剛才大原教授講的日本的可以有助力的馬桶座椅，這些設(shè)備不知道誰來生產(chǎn)，這些也屬于養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的設(shè)備制造，包括深海魚油，包括一些生物制藥，一些生物技術(shù)萃取的養(yǎng)魚藥品，這都屬于養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的范疇。當一個城市具備了這么全面的產(chǎn)業(yè)集群的時候，養(yǎng)老的條件無疑是非常的好，但是唯一要解決的是老年人的倫理問題，包括異地養(yǎng)老的問題，但是條件是具備了。因此把養(yǎng)生作為戰(zhàn)略，而不是把養(yǎng)老作為戰(zhàn)略。

作為金融機構(gòu)面對這樣一個市場，也面對各國包括國內(nèi)的眾多的案例，您從中有沒有看到一些投資的商機，或者是未來用哪種方式，無論是跟城市合作還是跟地產(chǎn)企業(yè)合作。

【陳輝】：這么多房地產(chǎn)商來到這個會議上，表示這個市場一定是有需求的。我們資本是尋求回報和收益，這么多房地產(chǎn)商來到這個會議上，說明他們也是尋求機會。現(xiàn)在國內(nèi)有一個講法叫拉動內(nèi)需，老年人的養(yǎng)老需求其實可能是拉動內(nèi)需的很大的一個部分，我們是這么看這個行業(yè)的發(fā)展的。

至于說到養(yǎng)生和養(yǎng)老，我認為可能是一個延續(xù)，現(xiàn)在比較講養(yǎng)生的，人到中年了，也考慮養(yǎng)生，但是消費最多的還是老年人群。我們的父母在養(yǎng)生中花的錢比他平時吃飯都要多，老年人有時候被養(yǎng)生品騙的很多，他們這方面有很大的需要。至于說涉及到文登的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，我認為應(yīng)該講是觀光養(yǎng)生是一種方向，但是我認為在養(yǎng)老中怎么定位，要在整個山東半島，大家經(jīng)常去山東的話，現(xiàn)在很多中級城市建得很好了，山東整個的產(chǎn)值在國內(nèi)也是靠前的，應(yīng)該定位周邊的城市跟他有一個同一個文化群的人有什32/39 么養(yǎng)老需要。如果想發(fā)展成像三亞這種形式不是不可能，但是必須要突出更多的優(yōu)勢，三亞的陽光和海岸線是別的城市不具備的，文登必須要拿出別人的城市不具備的東西才能吸引更遠的游客。

所以我認為做成一個地區(qū)性的養(yǎng)老的基地，同時也做成了一種全國的養(yǎng)生的中心，我認為這是有可能的，我是這么一個看法。

我認為金融機構(gòu)對房地產(chǎn)是有很大的興趣，整個的產(chǎn)業(yè)的增長對我們來講會提供很大的商機，金融機構(gòu)是一個錦上添花的部門，我們也希望有機會介入，但是我們希望最主要是看到起碼能提供一個讓我們能認可的經(jīng)營模式，這個模式是可復(fù)制，可擴大的，金融機構(gòu)就會在這方面做更多的努力。

【主持人郝偉東】：說到金融，譚市長，我昨天跟您聊，現(xiàn)在有幾個基金對文登投資非常感興趣，說是今天晚上就要跟您溝通一下基金在文登投資的規(guī)劃和設(shè)想，您現(xiàn)在可以簡單給我們透露一下大致是一個什么樣的情況嗎？

【譚遠國】：大家對文登的資源和地理位置都不太熟悉，對于打造成一個養(yǎng)生之都大家都產(chǎn)生了懷疑。我們逐步發(fā)現(xiàn)了我們文登資源的優(yōu)質(zhì)性，所以政府加上我們的有關(guān)專家共同謀劃，利用我們的優(yōu)勢資源，打造一個養(yǎng)生之都。我們目前的策劃工作已經(jīng)和清華大學(xué)城市規(guī)劃院合作，我們會按步驟來實施。剛才我聽有一位老總說文登可能是一個區(qū)域性的養(yǎng)老基地，這不是我們的方向，文登這個地方的海洋資源非常的優(yōu)質(zhì)，有12公里的金色沙灘，海水一點污染都沒有。特別是在北方的沿海城市，有山有水有溫泉的地方很難找到。中國現(xiàn)在大部分海景開發(fā)的都差不多了，像這么優(yōu)秀的資源確實是不太多了。特別是文登的有一座山在膠東地區(qū)是第一高峰。這里面奇石、古木比比皆是，山清水秀，號稱是江北的九寨溝，這是一個非常有靈氣的地方，目前有幾個開發(fā)商都看重了這個地方，田園風(fēng)光非常的好。養(yǎng)生在中國是一個新興朝陽產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)生應(yīng)該說是與健康有關(guān)，人最珍貴的是健康，長壽是我們的追求，怎么樣才能健康呢？要養(yǎng)生，要養(yǎng)心。我們目前為止要和幾個開發(fā)商對話，我們要打造一個田園風(fēng)光的景區(qū)，養(yǎng)生地產(chǎn)。我們的海邊從2007年開發(fā)，投入了28個億的基礎(chǔ)設(shè)施，供水、排水、供暖、供熱樣樣俱全，我們的養(yǎng)老地產(chǎn)馬上就可以開發(fā)了，希望大家能夠走進文登，了解文登。

【主持人郝偉東】：您剛才也談了一個新的話題，養(yǎng)生之都，養(yǎng)生地產(chǎn)，或者是叫健康產(chǎn)業(yè)。健康產(chǎn)業(yè)不僅是地產(chǎn)商參與，朱總您除了是咱們中國最早做養(yǎng)老地產(chǎn)，為天下子女盡孝心的這樣一種理念，您有沒有關(guān)注過關(guān)于更寬的，關(guān)于健康產(chǎn)業(yè)的多元經(jīng)營呢？還是純做養(yǎng)老地產(chǎn)的呢？

【朱鳳泊】：養(yǎng)生和養(yǎng)老并不矛盾，只是養(yǎng)生的概念更寬泛了，包括養(yǎng)老，還包括對于中年人，對于亞健康人的調(diào)整和調(diào)理。今天養(yǎng)老地產(chǎn)的論壇，我們把論壇的主題更寬泛化了，談到了養(yǎng)生，我想做一個案例分析，來看看我們中國的國情，是否能夠急功近利的做到。

大家了解美國有兩個城市相連，一個是圣地亞哥，一個是爾灣，爾灣這塊地用了一代半人的時間打造了一個城市，給這個城市賦予的內(nèi)容就是養(yǎng)老城。和它相連的是圣地亞哥，圣地亞哥有100、200年的歷史，圣地亞哥打造的就是養(yǎng)生城，這兩個城市的功能各不一樣，爾灣是一個非常好的成功案例，之所以成功還得益于美國是一個移民國家，人民從來不把自己住在這個地方稱為自己永久的地方。但是我們中國有5000年的歷史，我們居住在一個地方叫故土難離，很難靠一個概念，一個主題把人口集中到一個地方。所以說，如果我們要人為的打造一個養(yǎng)老城，除非有行政手段。比如說現(xiàn)在我們有幾個二線城市，現(xiàn)在政府已經(jīng)出臺了城市增容的政策。大家都知道呼和浩特，它現(xiàn)在的人口33/39 才180萬人，要在五年內(nèi)發(fā)展到350萬人，靠什么呢？靠引進各種產(chǎn)業(yè)來把人口增容。這樣做是能夠做到的，而我們作為一個投資商，作為一個策劃，把一個地方人口增容，很難做到。

所以我們作一個選題的時候，一定不能離開中國的國情，中國的歷史。我覺得文登很好，我雖然沒有去過，但是我們也經(jīng)常有一些朋友談到文登，我想有一個建議，文登可以作為一種休閑度假產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，如果沒有了人口政策，沒有靠政策來搞人口增容的話，先不要說叫什么都，都是指人口永久或者是半永久的居住。投資那么大，還需要人來的話，我倒覺得圣地亞哥是一個成功的案例，養(yǎng)生內(nèi)容做的很多很多，圣地亞哥后來就成為了一個休閑度假圣地。我覺得我們的市長可以把圣地亞哥的情況了解一下。

【主持人郝偉東】：我們今天其實是拋出了一個新話題，由養(yǎng)老說到了養(yǎng)生，今天畢竟還是養(yǎng)老地產(chǎn)，大家更多的關(guān)注還是關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，包括投資商、開發(fā)商，結(jié)合老齡化事業(yè)如何做，有哪些新的創(chuàng)新。作為臺灣在這方面做的是歷史比較久，經(jīng)驗也比較豐富，您作為看待大陸的方興未艾的市場，臺灣的專業(yè)機構(gòu)有沒有想多和大陸合作投資養(yǎng)老地產(chǎn)呢？

【陳立基】：我在臺灣看過一個廣告，在臺灣有一個很有名的水庫，風(fēng)景也不錯，旁邊蓋了一個飯店，這個飯店經(jīng)營不好，后來轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老院。我自己在做這一行，他有車送大家去，我也去了，到現(xiàn)場我只聽幾句話就知道大做不好。他們說住在我這里的養(yǎng)老院，每天都吃活魚，我就知道這個理念很奇怪了，果然后來就沒有做起來。老人家有他的特性，老人家不喜歡離開原來住的地方，還有一個是社會關(guān)系，原來的社會關(guān)系他不喜歡斷掉了，讓他重新適應(yīng)一個環(huán)境，會造成他的選擇，他去玩一玩，去玩幾天，泡泡溫泉，吃一些養(yǎng)生的東西，這都是可以的，所以我是贊成發(fā)展觀光，空氣好，交通便利，又有海鮮，西洋參什么的，光從西洋參就可以發(fā)展很多的藥膳。

剛才有提到臺灣的臺塑的養(yǎng)生村，是王先生籌劃的，投資了100億下去，臺幣100億大概是人民幣20多億。我在念EMBA的時候，我和同學(xué)交換名片，我一看他是臺塑企業(yè)的高級主管，我就說現(xiàn)在養(yǎng)生做的怎么樣，他看了看我說學(xué)長我知道你的意思，我們這是一個失敗的案例。不是他規(guī)劃的不好，王先生非常有眼光，買了一大塊土地，非常大，他把道路弄好了土地就可以值錢，但是在那兒蓋養(yǎng)生村，連接原來的醫(yī)院，這是一系列的連接。第一期是3750床，他們在規(guī)劃的時候到我們機構(gòu)不下十次，我就跟他們說不要蓋那么大，我看后來跟他們說沒有效。他們說沒有辦法，我們董事長要做就要做大，如果做成功的話，三千多人住在里面每天救護車一叫，把人運出去很恐怖的，還有去餐廳吃飯，餐廳會是很大的，所以要是小而美的，這樣成功了就可以復(fù)制。

【主持人郝偉東】：臺灣的專業(yè)機構(gòu)有沒有想在大陸進行選址或者是合作呢？

【陳立基】：我知道有人來投資，但是做的很辛苦。

【主持人郝偉東】：為什么呢？

【陳立基】：好像是因為稅的問題，這個我不太清楚。在大陸投資的優(yōu)勢是人事費比較低，因為在臺灣已經(jīng)做了二、三十年了，認為經(jīng)營管理很有優(yōu)勢，應(yīng)該很有信心。一般也不做大，我們都不喜歡做的太大，做的太大就機構(gòu)化了，談不上什么溫馨照顧，越大越?jīng)]有辦法貼心服務(wù)。

【主持人郝偉東】：中午還提到了一個模式，每一個項目不要太大，不要機構(gòu)化，但是商業(yè)模式上可以做連鎖，可以在全國鋪點。

【陳立基】：建立品牌。

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【主持人郝偉東】：朱總您做這個歷史也比較久了，是一個代表性的企業(yè)，有沒有今后的商業(yè)模式是怎么樣的戰(zhàn)略布局呢？

【朱鳳泊】：我倒不是王婆賣瓜自賣自夸，太陽城到今天走了過十年，我想各位可以把它作為一個案例來分析，太陽城一共有1700個住宅單位，全部是銷售的，還有500個老年寄宿，就是租賃的房間有500個。按照一個房間兩個人的話，也有幾千位老人。現(xiàn)在太陽城無論是住宅還是租住，基本現(xiàn)在都是滿的，剛才提到了一個話題，說太大就不美，不溫馨，我有一個不同的見解。其實做什么事情沒有絕對化，在中國的國情下，在一個區(qū)域內(nèi)找準自己的一個模式，首先要符合一種大政，在大政下面我是投資人，我來說了算，這個說了算就是謀劃。謀劃的好就是一個好項目，也有成功的案例，也有失敗的，就在于我們做老年養(yǎng)老地產(chǎn)項目當中，我們怎么從結(jié)構(gòu)上，在以后長久發(fā)展上理清。

我們當時把房地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為一對孿生兄弟，一對雙胞胎捆綁起來一起做，所以我們又賣房又租房，還提供服務(wù)。剛才最后一個主題發(fā)言者講最好建房的別管，找專業(yè)團隊，我就犯這個大忌，從挖第一鍬土到今天又建又管，我覺得關(guān)鍵在于模式。

目前我們出臺的有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)政策的前提下，我們現(xiàn)在沒有什么捷徑可走，我倒覺得如果說養(yǎng)老地產(chǎn)是一片茂密的山林，我們要想到這個山林去，我們必須要經(jīng)過一片沼澤，我們是先挖土填滿了沼澤還是搭一個橋過去。我們有很多先驅(qū)者，包括我們學(xué)術(shù)界、理論界，我特別佩服周老師，太陽城里的好多戶型都是他的心血。作為開發(fā)商，在運營商怎么能夠取得成功？有很多政策的限制，有很多干預(yù)，有很多不明白，不清楚的地方，但是你作為開發(fā)商，你自己要明白，要清楚。比如說最難的，我們一直面臨著很困惑的問題，由于我們賣房，政府說你是開發(fā)商，你不是做老年的，由于我們又有租房，銀行就講你是做老年設(shè)施的，養(yǎng)老地產(chǎn)看不明白，貸款我也不給你。所以想得到政府支持的時候，由于你賣房，政府遠離你。

最典型的北京市政府知道太陽城這個地方，當時政府由一個副市長帶隊來考察太陽城，先派了先遣隊來了太陽城以后回去匯報他是房地產(chǎn)商，市長于是就不來了，也不做調(diào)研了。我們發(fā)展當中有很大的資金需求，銀行說你這是老年項目，我們銀行目前不做這樣的貸款，你說作為開發(fā)商多難，想找個娘，娘不待見你，想找個爸，爸不理你。

我們苦苦的掙扎，到今天用了十個年頭才把太陽城做成，是滾動開發(fā)。太陽城就一個好，做到今天沒有貸款，整個資產(chǎn)十多個億，沒有銀行一分錢，都是太陽城的。所以在中國的國情下，做事情很難就在于你如何策劃，也就是說你要逾越這片沼澤的時候你是填石頭還是搭橋，在于我們自己創(chuàng)造和規(guī)劃。

【主持人郝偉東】：請問袁院長您是搞規(guī)劃的，原來圍繞一個城市做一個項目的比較多，圍繞著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)像朱總提出的問題，您覺得在幾年前剛開始做的時候您想向朱總提什么建議？

【袁昕】：就單一項目來講，其實每個項目的差異性都會比較大，很難說對同一類項目有一個相對來講比較集中的建議。因為定位、市場，包括區(qū)位條件等等都有很大的差異性。比如說去參照一下圣地亞哥，特別是所謂的陽光地帶在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這方面的發(fā)展都可以給我們不少的啟示，這個可以給文登更多的做一個參考。

我注意到泰國國家旅游局在境外投放的廣告，作為國家戰(zhàn)略來講明顯的分了兩個階段，第一個階段就是陽光、沙灘，當時并沒有養(yǎng)生和養(yǎng)老的概念，是純旅游的概念，是為了讓大家去認識泰國，了解泰國，就像我們文登一樣，現(xiàn)在很多人對文登不了解，我覺得文登有資源，在這方面可以向前走一步。但是走過一段時間以后，大家對泰國開始35/39 接受和了解，知道了自然的資源，包括其他的一些相關(guān)的品質(zhì)和設(shè)置的時候，他的國家在這方面做了一些調(diào)整。國家旅游局此后再投放廣告已經(jīng)變成了健康主題了，你到泰國來就不僅僅是旅游，你可以到這兒來療養(yǎng)一下，休養(yǎng)一下。雖然在本國有很好的社會醫(yī)療保障體系，但是你要排隊，要等很長的時間，還不如用相對來講比較低廉的價格到這兒自己能夠比較快的去解決這些問題，這是它的發(fā)展的策略。所以我覺得目標的定位一定是要跟他的策略結(jié)合起來，才能對整個的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一個比較好的判斷。

剛才您也提到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)后續(xù)有很多的產(chǎn)業(yè)鏈，我們做產(chǎn)業(yè)就是為了把產(chǎn)業(yè)鏈盡可能做的長一些，從養(yǎng)生這一塊來看，可能涵概的內(nèi)容會更豐富一些，先從哪兒起步，是不是一下子可以做到養(yǎng)老，這也未必，要看市場的條件。這一點也是我們下一階段要規(guī)劃和設(shè)計需要去進一步梳理和細化的一些部分。

【主持人郝偉東】：朱總的發(fā)言講了太陽城是十年的歷史，可以說是酸甜苦辣，朱總，如果說回到十年前，您還會不會再做太陽城這種模式呢？第二個問題是下一個十年，您想怎么做呢？

【朱鳳泊】：十年前拿到這塊地的時候很便宜，沒有用幾個錢，有不少人出主意干脆把地整理整理賣了，掙幾個億得了。你說做一個人，你就專門為了錢嗎？其實也不是，我覺得還是應(yīng)該做事。當時選準這個目標就義無反顧，盡管這個過程很難，但是還是做下來了。我做了以后嘗到甜頭了，我們真的有下一個十年的規(guī)劃，還是想做養(yǎng)老地產(chǎn)。我們十年摸索出了不少經(jīng)驗，我們覺得按照我們自己的經(jīng)驗發(fā)展，當然有好政策更好，有銀行支持更好，但是如果政策還是這個政策，銀行還是這個銀行，我們照樣還能做得更好。我們主要是摸索剛才談到的像文登這么好的地方，我們選址的問題，選在哪兒，太陽城的成功就得益于是在北京，如果在一個二線城市就壞了，因為做的太大了。

剛才我說了1700個住宅單位，500個租賃式的房間，叫城還真的是對了，很大，整個建筑面積是32萬，所以我們差一點在黃山選了一塊地方，差一點在那兒做。后來考慮到我的資金供應(yīng)問題暫時停下來了，多虧停下來了。目前我們想好了，到城市人口增容比較快的，經(jīng)濟發(fā)展速度很快的，像內(nèi)蒙古我們用兩年時間做了調(diào)研，內(nèi)蒙古原來在全國的經(jīng)濟地位排名第29位，到現(xiàn)在全國排名第9位，增長速度排名第3位。它是一個資源大省，養(yǎng)老是一個空白，別看那個地方冬天很冷，冬季也很長，剛才談到的那個話題，養(yǎng)生度假養(yǎng)老。我再做的時候就準備把渡假、休閑、養(yǎng)老達到成一個項目，這樣的話冬天在那里老人也有可玩的內(nèi)容，現(xiàn)在我太陽城就做了一個大的溫泉俱樂部，在老年城里作為一個以水為媒介，以溫泉為媒介的一個場所，就可以納人氣，可以來很多人。所以太陽城的成功還有我又做了休閑會所俱樂部，也做了一個醫(yī)院，我為我找準了點，我相信在內(nèi)蒙那個地方也能做起來。

當然，現(xiàn)在在座的有很多地產(chǎn)商，我?guī)缀跗骄總€星期可以接待兩撥到太陽城來考察的，有的回去就做了，有的考察來考察去沒有做。我倒覺得別輕易動手，做之前一定要揣摩揣摩，做普通房地產(chǎn)一拍腦門你做去吧，錯不了，因為市場等著你呢，你賣不了三萬塊也能賣兩萬塊，你不能砸手里。但是做老年地產(chǎn)可不是頭腦一發(fā)熱就做了。從這十年當中看，有幾百個要做項目到我們這兒考察的，真正動手做的沒有超過五個，這個是對的。目前我們的政策是一塊堅冰，還沒有打開，而且各地又不一樣。有的地方政策給予了很多的扶持，政府真的是下決心要做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，培育老年地產(chǎn)，有的地方是急于把本省的經(jīng)濟搞上去，把這一塊忽視了，或者是不重視，所以還要看政府和政策。現(xiàn)在的現(xiàn)行政策如果做老年公寓，從開始建設(shè)的時候，你拿下的是正規(guī)手續(xù)，現(xiàn)在就是每個床位給補貼8000-16000，有這樣的政策。太陽城再有一兩個月就能拿好幾百萬，這已經(jīng)定下來了。這個政策有了，這是做老年的。

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但是做老年從開始建設(shè)這一塊政策又不全，你選擇了一塊地，你是用什么程序做老年項目，這在大陸是一個大問題，這個制度一直沒有理順。現(xiàn)在做老年項目大多數(shù)都是按房地產(chǎn)去做的，一套房地產(chǎn)，政府就離你遠遠的，本來老年地產(chǎn)應(yīng)該得到政府政策的支持，甚至是培育你，幫助你。總而言之一句話，做老年地產(chǎn)一定把政策、人均收入、市場需求幾塊問題研究好了再投入。我下一個十年還繼續(xù)做。

【主持人郝偉東】：雖然很難，下一個十年還繼續(xù)做。我們說一下下一個十年，我們有請陳總談一下下一個十年我們一致關(guān)心的PE和瑞斯能否在這個產(chǎn)業(yè)里發(fā)展呢？

【陳輝】：今天我們可以給大家統(tǒng)建一個產(chǎn)品就是上午孟曉蘇提到的瑞斯，像老年這種公寓或者是持有型物業(yè)的租金應(yīng)該是相對比較穩(wěn)定的，因為老人的人群的波動性應(yīng)該是比較小的，我認為瑞斯這個產(chǎn)品要求的回報不是特別高的，實際上是求長期穩(wěn)定的回報，這個產(chǎn)品可能是比較符合老年地產(chǎn)中的一個出口，因為瑞斯是房地產(chǎn)在金融市場的終端產(chǎn)品，瑞斯現(xiàn)在在香港來講已經(jīng)從政策法規(guī)上很完備了，而且這個市場已經(jīng)是成熟的了。房地產(chǎn)商的能力在于開發(fā)能力，可能是資本市場尋求的是一種穩(wěn)定的回報，一部分資金有這方面的需求，保險公司現(xiàn)在為什么對養(yǎng)老地產(chǎn)有這么大的需求呢？就是因為他們的資金是一個長線的尋求穩(wěn)定回報的一個資金，其實這類資金在未來的中國國內(nèi)的市場會越來越多，比如說像養(yǎng)老金都有這方面的需求，所以我認為房地產(chǎn)商可以在這方面，你們產(chǎn)品出口的時候可以考慮這些產(chǎn)品。

PE應(yīng)該講現(xiàn)在對所有的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)而言都是虎視眈眈的，但是我也必須講明白就是像朱總這樣，營利模式已經(jīng)確定了，PE會蜂擁過來，如果你的營利模式不確定的時候，他們可能會相對保守一點。

國內(nèi)目前的瑞斯市場目前討論的還是銀行間的債權(quán)市場，跟普通的大眾有一點距離，大家可以研究一下香港的市場情況，謝謝。

【主持人郝偉東】：陳總總體感覺是看好下一個十年。

【陳輝】：出口不會限定于一兩個金融產(chǎn)品，基礎(chǔ)還是在房地產(chǎn)商的規(guī)范，而且是正常運營的角度上、基礎(chǔ)上，我們金融市場會提供更多的金融產(chǎn)品。但是目前瑞斯已經(jīng)是一個成熟的產(chǎn)品了。孟總覺得倒按揭也是一個成熟產(chǎn)品，瑞斯更多是面向房地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)來講更適合這個產(chǎn)品，是從這個角度來看的。

【主持人郝偉東】：我們就說下一個十年，袁院長您覺得在國內(nèi)有志于做健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)或者是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的城市選擇，您感覺下一個十年中國將出現(xiàn)一個樣的情況呢？

【袁昕】：老齡化問題是我們中國全社會面臨的問題，而不是某一個城市面臨的問題，因此從整個城市發(fā)展中兩講，是需要每個城市政府都關(guān)注的事情。從老人的社會問題上來講，也是未來我們社會發(fā)展所需要關(guān)注的事情，但是從這兩點來講，我覺得與老人相關(guān)的產(chǎn)業(yè)在未來的十年都會有一個比較大的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)或者是養(yǎng)生作為一個鏈條的開端往下延伸的話，會根據(jù)各自城市結(jié)合自己的資源，再加上周邊的發(fā)展形勢的判斷來做選擇。

【主持人郝偉東】：陳先生，您覺得下一個十年，大陸?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)這一塊將是什么樣的情況呢？

【陳立基】：未來的十年商機無限，但是競爭還是很激烈的，城市資源怎么樣，同樣的你自己的企業(yè)有哪些資源，你的競爭力在哪里，蓋房子只要有錢，有好的設(shè)計，都可以達到，但是日后的經(jīng)營管理呢？也非常非常重要，最后的競爭力就在事后的經(jīng)營管理，為什么有的飯店要交給別人經(jīng)營管理，人家有一套管理方式。商機無限，但是也是37/39 競爭非常激烈，成不成功都是在這個細節(jié)中。包括人為的，包括你整個團隊怎么帶出來，那個團隊投資人已經(jīng)在后面了，應(yīng)該是管理者還有專業(yè)人員，專業(yè)人員包括護理、社工、心理輔導(dǎo)等，這方面的人才，整個的團隊，整個的公司文化要呈現(xiàn)出來，讓住在里面的長輩覺得我住在這里安全、安心，我覺得吃的不錯，我也覺得我住在里面是受到尊重的，而且我覺得很有尊嚴，家人來看我不會覺得我是住在養(yǎng)老院，我是住在類似飯店管理那樣的，住在里面很有尊嚴。

【主持人郝偉東】：總的感覺是商機無限，但是依然會有人死掉，有人會活下來。譚市長，下一個十年，您心目中的文登會是什么樣的呢？

【譚遠國】：過程我聽了各位專家對這十年的展望，養(yǎng)生和養(yǎng)老確實是現(xiàn)在的一個主題，我們社會已經(jīng)進入到了老齡化的社會，我們每個人都是追求長壽和健康，我認為養(yǎng)生在今后十年肯定會成為第三次社會浪潮。不管是養(yǎng)生還是養(yǎng)老，哪里好往他里去，追求最高的養(yǎng)生。女同志希望永葆青春，永遠年輕，男同志希望永遠健康強壯，老年人也希望長壽，這是一個養(yǎng)老的城市，養(yǎng)生的城市。在北京的養(yǎng)老公寓大概是15000左右，文登這個地方藍天、白云、陽光、沙灘、海浪、溫泉，我們的客源都是外地消費群體，房價是在4000-5000左右，不管是養(yǎng)老還是養(yǎng)生的成本都很低。

我們有這么多的優(yōu)質(zhì)資源，有這么高級的規(guī)劃部門給我們搞謀劃、規(guī)劃和策劃，文登一定會按照這個策劃往前發(fā)展的，追求長壽，追求健康的理想之都，養(yǎng)生、養(yǎng)心、養(yǎng)形、養(yǎng)老、養(yǎng)顏，成為大家一個非常向往的地方。我希望在座的各位嘉賓到文登去買套房，到文登去投資，希望大家有時間可以去考察一下。

【主持人郝偉東】：大家有什么問題可以提一下。

陳敏雄：剛才我聽了大家講的很有感觸，臺灣也有這樣的經(jīng)驗，我想?yún)R報給各位參考。在臺灣很難找到大面積的土地，只有政府的土地才可以。但是你任何一個開發(fā)商、地產(chǎn)商投資那么大，90億、100億臺幣下去，而且要占30%做社會福利，這個是很難的，而且有規(guī)定，這些房子蓋起來以后，住宅可以蓋，蓋越多回收越快，但是這些住宅只租不賣，這是房地產(chǎn)要命的一個地方。那怎么辦呢？剛才你提到了瑞斯的觀點，通過這個觀點把土地的產(chǎn)權(quán)證券化，這是瑞斯的概念，把錢趕快收回來。他用的是公家的土地，50年，讓你用50年，如果你表現(xiàn)的好，50年快到的前三年經(jīng)過一種手續(xù)之后再加你20年，這就是70年，70年當中你好好做，透過瑞斯的方式把錢收回來，那些房子再慢慢的租，還有租金的收入，還有瑞斯的收入，這一點就是目前臺灣的一個做法。他有一個問題，沒有保險公司的資金進來，只是一般的券商的資金和銀行的資金，如果保險公司有資金進來，再通過瑞斯的機制，這樣的運作會更好。

剛才譚市長提多了文登的事情，其實韓國有一個很好的案例，三星集團有一個55公頃的空間，從2001年開始蓋第一棟，2005、2006年蓋第二棟，住在里面的都是金字塔頂端的那一塊，企業(yè)家、銀行家、教授或者是將軍，配套的還有養(yǎng)護197床，是整套的配套。還有就是運動中心，還有文化中心，醫(yī)療中心。已經(jīng)開放給臨近的民眾，大家一起來，所以強調(diào)的是三代同堂的概念，這個經(jīng)營的很成功。

【主持人郝偉東】：謝謝陳理事長！

【提問】：我想問一下臺灣的陳理事長，您剛才說到不要太大，那么您認為根據(jù)您的經(jīng)驗多少床位算大，多少床位在經(jīng)營上最合理呢？

【陳立基】：200、300床，越大照顧越困難，200、300床位比較容易服務(wù)。

【提問】：低于多少床位呢？

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【陳立基】：再低的話也不行，我們也要為業(yè)主著想。

【主持人郝偉東】：今天我們的論壇到此結(jié)束，總之，我們看到了養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大的商機，也找到了方法，感謝各位嘉賓、聽眾和來賓，謝謝大家

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第四篇：第二屆養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇引領(lǐng)行業(yè)高度

第二屆養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇引領(lǐng)行業(yè)高度

《中國房地產(chǎn)報》記者 吳林/文 發(fā)表時間:2011-06-07 10:55 繼首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇之后，第二屆論壇于2010年12月11日在深圳召開。借助中國住交會這一全國性的地產(chǎn)舞臺，此屆論壇吸引了郁亮、單偉豹等眾多地產(chǎn)大腕參與，600多人的會場座無虛席，最令人回味的一幕是，在論壇結(jié)束之后，嘉賓已經(jīng)離席，臺下的觀眾仍在交流，無人離去。

在養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛興起，業(yè)內(nèi)對此認識有限時，此屆論壇就政策、土地、投資、設(shè)計、運營、服務(wù)等環(huán)節(jié)進行闡釋，并在上屆論壇解讀中國臺灣、日本養(yǎng)老項目模式的基礎(chǔ)上特邀美國知名養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計師闡述美國養(yǎng)老模式，樹立了養(yǎng)老地產(chǎn)論壇的標桿。

精彩觀點

民政部10月份（2010年）召開的全國養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推介會重點提出由政府主導(dǎo)、社會積極參與，加大養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的開發(fā)，并且提出在養(yǎng)老服務(wù)的優(yōu)惠政策方面鼓勵社會力量加入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。全國養(yǎng)老服務(wù)的需求是5000億元，現(xiàn)在提供的不到1000億元，市場空間非常大，也需要房地產(chǎn)業(yè)在目前面臨一定困境的情況下能夠及時積極地轉(zhuǎn)型，投入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。——馮曉麗 中國社會福利協(xié)會會長

國內(nèi)和國際不成功的養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老社區(qū)存在的問題有建筑模式像醫(yī)院、地點偏僻不方便、與社區(qū)脫離沒有生命力、規(guī)模太大形成造城模式、生態(tài)的不適應(yīng)、持有型養(yǎng)老房地產(chǎn)項目的回報及房地產(chǎn)銷售概念型項目的回報問題、與服務(wù)的銜接考慮不夠等。

——郭平中國老齡科研中心副主任

打造養(yǎng)老項目要經(jīng)歷幾個步驟：市場調(diào)研，確定項目定義和服務(wù)，設(shè)計和建設(shè)，培訓(xùn)和招聘，運行和管理計劃制定以及最后的評估管理。對入住者的科學(xué)和嚴格的評估是對居住者的需求和分類的關(guān)鍵。對不斷變化的入住老人定期評估和對照料計劃和價格分類的實施監(jiān)控是企業(yè)控制成本和提供最佳服務(wù)的保障。——傅旻 美國生活品質(zhì)集團主席

以我們在新疆的規(guī)劃項目為例，把老人的住宅配在普通社區(qū)中，有幾種類型：第一種是在普通住宅中設(shè)計老少戶，讓兩室合并或者挨著，這樣更加實用；第二種是在一層做專門的老人住宅；第三種是老人公寓，老人的生活比較獨立，也比較有尊嚴。——周燕珉 清華大學(xué)建筑學(xué)院教授

什么時候介入養(yǎng)老地產(chǎn)合適，這是值得我們思考的問題。日本老齡人口比例占到14%的時候是老年住宅的進入口。我個人認為14%的老年人口占比是一個支撐點，太早介入不容易成功，太晚機會被別人搶光了。——陳敏雄 臺灣老人福利協(xié)會理事長

養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的風(fēng)險是傾向于規(guī)模增大過速、金融杠桿過度使用、建設(shè)期拖延、經(jīng)濟周期影響客戶購買力、潛在的競爭機構(gòu)。在運營方面的風(fēng)險是法律缺失、服務(wù)出現(xiàn)意外、服務(wù)質(zhì)量問題、技能勞動力供應(yīng)問題、成本與價格的增速錯位、投資與發(fā)展不足。

——趙良羚 北京樂成老年事業(yè)投資有限公司雙井恭合苑老年公寓院長

第五篇：中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老社區(qū)高端論壇嘉賓演講

中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老社區(qū)高端論壇嘉賓演講

胡晶

養(yǎng)老運營指導(dǎo)國際聯(lián)盟主席養(yǎng)生養(yǎng)老有限國際聯(lián)盟副主席

主持人：感謝各位嘉賓！剛剛結(jié)束了與幾位老總的對話非常真實，大家可能都被真實潑了一頭冷水，我們特意安排了最后一個講話，也可以說是分享，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是在政府寶坻情況下運營，現(xiàn)在市場化運營的狀態(tài)下我們的企業(yè)其實遇到了諸多的運營管理上的瓶頸，到底如何解決這樣的瓶頸是否可以用一種新的思維模式下面我們有請養(yǎng)老運營指導(dǎo)國際聯(lián)盟主席養(yǎng)生養(yǎng)老有限國際聯(lián)盟副主席胡晶女士。

胡晶：各位來賓下午好！我這是插進來的，因為昨天跟房地產(chǎn)報就一些問題探討的時候被邀請來參加這個會，因為我剛從上海清河園會剛剛回來，那個地方也是聚集了300多位地產(chǎn)商今天這個會我聽了一下是金融和地產(chǎn)的結(jié)合。但是我本人是醫(yī)療專業(yè)，但是以后特殊的關(guān)系這七年參與了兩個大型國際醫(yī)療養(yǎng)老的項目，從籌建到運營，這里面有一些經(jīng)驗和體會可以跟大家來分享，但是我是屬于外行，到這個行業(yè)來。在這時候我覺得有幾個觀點可以跟大家共同梳理一下。

我們國家在民政部有一個養(yǎng)老服務(wù)體系，在醫(yī)療界有一個三級的服務(wù)網(wǎng)，這三級服務(wù)網(wǎng)一個是公共衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)，一個是醫(yī)療服務(wù)網(wǎng)一個是醫(yī)療保障網(wǎng)，但是這兩天聽了這么多地產(chǎn)商企業(yè)家提的問題給我一種感覺就是我們前期的養(yǎng)老工作是企業(yè)做了很多政府的事兒，這只是我個人的想法。

因為他們錢要快出快進都盯準了各種各樣的模式希望可以快出快進，但是恰恰養(yǎng)老這個產(chǎn)業(yè)很多地產(chǎn)商也說過有沒有一個模式可以拷貝啊，有沒有一個模式可以照著學(xué)習(xí)啊，但是從醫(yī)療角度講我覺得大家希望的是中醫(yī)看病，得了感冒怎么樣吃中成藥就行了，我覺得養(yǎng)老地產(chǎn)恰恰是中醫(yī)看病，每一個地產(chǎn)都有每一個地產(chǎn)的特殊性，這樣結(jié)合我們這幾年經(jīng)營經(jīng)驗給大家有一些想法，給大家有一些體會拿出來給大家分享。我們現(xiàn)在養(yǎng)老中大家談得最多就是剛才所講有一個好的模式，但是這個模式從地產(chǎn)角度講出售房子，出售加持有經(jīng)營，出售或者是有物業(yè)，再一個是賣會員卡，如果我們都是奔著掙錢這種去，在座我看了一下不乏也有年紀大的人，十年以后我們到哪去養(yǎng)老，中國沒有一個國家像我們中國是上億老人的，這是我們中國的問題。我們這些中國的養(yǎng)老模式到底是什么，這是在模式當中所出來的問題。

另外在座嘉賓談的是人才的問題，還有我們跟國際化合作的問題，還有一個是運營服務(wù)的問題，我們首先先提一下這個模式，因為我也是特殊的關(guān)系半年前到地產(chǎn)界幫助專家診斷，拿這一塊地如何植入醫(yī)療，植入養(yǎng)老，甚至是旅游地產(chǎn)如何植入健康養(yǎng)生，我們大家就看一下按照人生這個軌跡都希望40多歲別老，老了以后別得病，得病以后別癱，別殘疾，90多歲高興得睡去。我們大家都是做前端都去蓋房子了，蓋房子中沒有對這個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，再有一個我們這一邊是跟醫(yī)療合作，光一想養(yǎng)老就是殘了，就是半自理了，但是對于養(yǎng)老健康管理的過程是沒有的，剛才王教授理念中提到了我們就要問植入什么，我們在跟大家建議的時候就是說還是剛才專家那一句話專業(yè)的人做專業(yè)的事，我們研究臺灣養(yǎng)老模式因為目前國際上做養(yǎng)老做非常到位還是日本，但是考慮到政治原因我們現(xiàn)在跟臺灣在合作。

臺灣20年把日本的經(jīng)驗本土化是非常值得我們來吸收和吸取的，他們界定的是在服務(wù)這個層面是民政系統(tǒng)來管，但是在含有醫(yī)療這個層面是跟醫(yī)院合作去做，那我們大家地產(chǎn)商在建這個房子的時候就可以按照9073的模式，專業(yè)的人做專業(yè)的事，在建房子的時候因為社會老齡化是不是有二代居，有年輕人和老年人在一起的，我們中國的老年人希望晨練，喜歡逛早市，喜歡聊天，如果把老人都圈在一起的話這種模式就沒有了，你建保障房，建經(jīng)濟適用房建別墅這種配套都是不一樣的。我們先說民政這一塊，你拿出一套公寓來，在這一套公寓中建有照料中心，可以向社區(qū)住家提供居家照顧服務(wù)，就是政府為了達到照料中心很多日間照料中心還沒有起來就死了。他們把這個照料中心成為無圍墻的養(yǎng)老院，老年人不是病了殘了才來，它是有吃飯，洗澡，手工鍛煉，康復(fù)全部都有包括跟醫(yī)院的對接。包括圍墻大門全部都是無圍墻的，還有園藝還有種花種草的，樓上給老年人提供兒女出差了有短期入住公寓的空間，還有兒女出國也有長期的空間，就是拿出一棟樓按照我們國內(nèi)9073的模式全部都有了。

醫(yī)療這一部分我剛才聽了高總提出來我是醫(yī)療機構(gòu)，我給地產(chǎn)商做診斷的時候有一個山東的老總他說我這個地產(chǎn)跟三甲醫(yī)院就一條馬路之隔，我說趕緊把你的老年公寓做護理院，因為在我們國家醫(yī)療服務(wù)三級網(wǎng)絡(luò)中社區(qū)醫(yī)院是國家配套的，我說國家該有的東西你們要享受到啊，你在有多少住區(qū)的時候可以跟國家申請建設(shè)社區(qū)醫(yī)院，醫(yī)生護理人員，國家給你配這樣子的話你再跟上一級這是一種模式，還有一個是現(xiàn)在國家搞衛(wèi)生經(jīng)濟改革，住院費用和本次平均住院費用是國家醫(yī)保控制的，如果是一個慢病骨折恢復(fù)是要三個月的，這種護理院是沒有的，這種必須是依靠醫(yī)療，所以很多醫(yī)院非常愿意自己在旁邊有康復(fù)院和護理院，這個醫(yī)保費用可以在這個醫(yī)療集團收兩筆，在醫(yī)療治療費用收了，轉(zhuǎn)到康復(fù)醫(yī)院收了，要是有條件我旁邊還有一個護理院又到護理院去收，去一次院結(jié)一次賬這樣可以拿到醫(yī)療報銷的費用，如果是護理院還可以申請到民政的費用，所以說政府的錢你要想辦法，不要企業(yè)做政府的事，我們做這些配套應(yīng)該是政府拿出來錢的。如果是醫(yī)療單位你既建了康復(fù)院可以收到住院費，你到康復(fù)院還可以拿到康復(fù)的費用，這些政府的資源都是可以用的。

我剛才提到很多旅游地產(chǎn)，大家在植入養(yǎng)生的時候我就問他你做這么高端的旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，養(yǎng)生地產(chǎn)植入什么，這里面又提到專業(yè)人做專業(yè)的事，我不懂養(yǎng)生，我不懂保健因為我們中醫(yī)的角度講是南病北治，這就可以跟中醫(yī)機構(gòu)，現(xiàn)在中醫(yī)也有這種院站所的配套，就可以把中醫(yī)這一套東西放在你養(yǎng)生這一部分，又可以拿到一部分國家的資源。這里面如何是專業(yè)人做專業(yè)的事，我剛才也聽了很多講到人才的，我聽了有不同的觀點養(yǎng)老市場目前真正缺的是高中端的人才，因為我最近經(jīng)常接到包括國際獵頭和國內(nèi)獵頭的電話就是找各種各樣的人，當他們把這種人才的需求告訴我以后，我一聽這樣的人才在中國還沒有產(chǎn)生。為什么呢？醫(yī)療三甲醫(yī)院的工作經(jīng)驗，但是三甲醫(yī)院目前我們醫(yī)院在改革，三甲醫(yī)院目前是一個計劃經(jīng)濟下的模式，所以我們在一些大的項目中曾經(jīng)招聘過20多個三甲醫(yī)院的院長，最后都到養(yǎng)老這個項目當中做不了，因為養(yǎng)老這個項目市場是要求市場化的人，因為你們都是企業(yè)家，你們所要是市場化的經(jīng)營，這是我們醫(yī)務(wù)人員來管理養(yǎng)老的短板。

這是關(guān)于人才方面。另外還有是有國際經(jīng)驗，我們在人才培養(yǎng)還有一個是中層，一個是高層的管理人員，還有項目的管理人員，還有中層的，再有一個是剛才大家所說的具體服務(wù)人員，這里面有一個什么模糊的認識呢，其實在護士這個行業(yè)中，還有養(yǎng)老照顧的專業(yè)的護士，還有社區(qū)醫(yī)院的護士，他們都是不同的專業(yè)，學(xué)的不同內(nèi)容的但是現(xiàn)在大家把他們統(tǒng)在一起了，為什么現(xiàn)在有一些機構(gòu)請的護士留不住，不是學(xué)你養(yǎng)老專業(yè)機構(gòu)的護士，但是大家又提到一個護理員，其實在這個層面它有一個家政服務(wù)員有一個養(yǎng)老護理院，前幾年桑蘭的官司這個大家都知道他是需要有專業(yè)醫(yī)療知識的護理員但是聘的是家政服務(wù)員進行醫(yī)療的服務(wù)。我剛才聽了挺著急的，現(xiàn)在很多還要培養(yǎng)人員，大家培養(yǎng)的是什么呢？民政部的是為老年人服務(wù)的護理員，而不是護士。但是臺灣這個模式我們大家可以借鑒，臺灣在護理照顧中心是三類人員配備。所有老年人的吃喝玩樂都是由社工人員做的，同時還有一部分像非自理是由護理員，還有一些自理的護理員是根據(jù)醫(yī)生開的醫(yī)囑對他日常的檢測，功能的鍛煉是有1/3，另外1/3一半是醫(yī)務(wù)人員，很多老大夫人家不愿意到養(yǎng)老這個行業(yè)，覺得這個專業(yè)窄，聘了一些醫(yī)務(wù)人員是為了緊急狀態(tài)下的處置，可以把老人很快捷的送走，日本臺灣給行政人員辦公區(qū)是非常小的。這是關(guān)于人才培養(yǎng)大家首先要把這個行業(yè)一定要界定清楚，你做什么樣的模式我是做照顧性還是做醫(yī)療性的，我用的這些人哪一級人員到哪去招，那一級人員到哪去培養(yǎng)，有什么短板一定要想清楚，這是關(guān)于人才的問題。

再有一個是跟國際合作，因為現(xiàn)在中國發(fā)展了，到清河園的時候荷蘭安排了一個專場，很多企業(yè)家就不明白，他們是來掙我們錢的，我們就上桿子給人家送這個錢，我跟江合是老朋友了，我真替中國的企業(yè)家著急，他們費用收費是很高的醫(yī)療機構(gòu)是每平米一百塊錢，但是他們的設(shè)計方案我們建設(shè)的時候用不了，而且我們很多的項目是先要有運營服務(wù)的成分在里面，很多都得改造，我們國際的經(jīng)驗也不是不去學(xué)，所以我們現(xiàn)在給大家引進因為我們真正要學(xué)習(xí)國際的服務(wù)，因為人家都是國家出錢建的。你現(xiàn)在是企業(yè)出錢去做，跟國際市場合作的時候我們是分時分段的入場，但是有一個運營總監(jiān)是全過程的來參與的。我就給大家舉個例子，臺灣的信息化這一塊非常好，老人進來以后經(jīng)過一個簡單的登記以后老年人的身心、管理、服務(wù)等等全部都是在這個軟件當中了。

我當時問他這一套軟件賣給臺灣的養(yǎng)老機構(gòu)多少錢，他說3、40萬人民幣，我說要賣給大陸，他說3、400萬人民幣，我當時就想請這一個運營團隊，但是不請來分時分段的請來自然他的經(jīng)驗帶入，不像目前市場在低水平的重復(fù)，這是關(guān)于如何跟國際合作的問題。現(xiàn)在很多大的地產(chǎn)商你看美國的CCR做社區(qū)，從2008年美國就已經(jīng)開始淘汰了，我們現(xiàn)在很多地產(chǎn)商還是做這個CCR的社區(qū)。澳洲的水博客就提出來不設(shè)醫(yī)療，我上去就跟地產(chǎn)商們講那是在澳洲他是酒店服務(wù)業(yè)的，酒店服務(wù)業(yè)所有人都是經(jīng)過CPR急救證書，我們中國各個交通的阻塞成這個樣子，當老人出現(xiàn)腦梗這些的情況急救車還沒有來就死了，這一個官司你就打不了，所以本土化落地也是一個過程。剛才所講的運營，可能在7月1號民政部要推行很多措施，但是現(xiàn)在運營市場有養(yǎng)老院院長幾個人去當運營機構(gòu)的，專家們都講了我們國家養(yǎng)老院運營是靠公立沒有一個市場化的，跟醫(yī)院情況是一樣的，你請他運營只是提供服務(wù)，還有政府官員利用資源可以掛牌，可以弄一些床位費，這就缺少專業(yè)，還有一些物業(yè)公司功能拓展，我們現(xiàn)在所謂的樣板社區(qū)實際上就是物業(yè)功能的拓展加了一些居家照顧服務(wù)，并沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈當中這種養(yǎng)老照護的服務(wù)。還有一些老年住區(qū)現(xiàn)在連鎖經(jīng)營，我想這些老年住區(qū)自己都還沒有，嘩嘩大量的復(fù)制一下子承接十幾個運營非常嚴峻的事情。所以我就覺得要根據(jù)自己的短板如何把國外的經(jīng)驗，本土化以后我們的經(jīng)驗就是說要請一些機構(gòu)，但是我們請的也是要替企業(yè)省錢，在那個時段進來由我們自己的人共同的運營，這樣讓他兩年到三年以后退出，真正的通過國際化的經(jīng)驗?zāi)贸鲎约哼\營的經(jīng)驗來。

再有一個我們曾經(jīng)研究過如果你是一個養(yǎng)老運營機構(gòu)，這種居家照料中心式的連鎖是可以盈利的，因為沒有成本只是跟開發(fā)商對接租金的問題，運營的成本雙方共同的分成問題，所以這樣子的運營機構(gòu)是能夠贏利的，在這個地方因為時間關(guān)系就臨時插進來跟大家談一些想法。我們給大家一個提示養(yǎng)老服務(wù)是一個產(chǎn)業(yè)鏈，這個產(chǎn)業(yè)鏈目前市場上的土地和老殘病人的照料但是中間很大一塊是缺失的，企業(yè)進來的時候一定要想清楚做什么，你從哪贏利，另外養(yǎng)老服務(wù)可以是掙錢的，我們掙的是服務(wù)的錢，而不是掙老人的錢。謝謝大家！

單大偉

《中國房地產(chǎn)報》總經(jīng)理

尊敬的各位來賓早上好！首先我代表主辦方歡迎各位蒞臨第六屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老社區(qū)高端論壇暨第一期資本金融與養(yǎng)老地產(chǎn)的圓桌會議，眾所周知，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老地產(chǎn)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，也是一個大產(chǎn)業(yè)涉及到多個產(chǎn)業(yè)及領(lǐng)域，其中以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)就是金融業(yè)。一方面養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，另外一方面哪里有強大的市場需求，哪里就會有他們的蹤影，然而我們發(fā)現(xiàn)面臨中國接近兩億的銀發(fā)市場卻很少有真正意義上的投資者涉足。此前也有資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)傾注了極大的熱情，如大族創(chuàng)投還有北京安信議和等投資企業(yè)，但是這些企業(yè)最后都是以悄然落幕收場，有實質(zhì)性的進展并不是很多。是什么組織了他們投資的腳步，業(yè)界認為有以下幾點。

首先我國老年人消費水平仍相對較低，盡管具有數(shù)萬億的消費市場潛力但是成功的投資項目很少。其次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資周期最少得十來年，追求短期匯報的這投資周期并不契合，長期以來政府部門對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位是公益性，導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)非產(chǎn)業(yè)化，所以難以出現(xiàn)以商業(yè)成功的企業(yè)。此外，這些行業(yè)對政策的過渡依賴也使得作為財務(wù)投資者難以評估其投資風(fēng)險，面臨這樣的投資環(huán)境投入還是謹慎好，以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)回收周期長，贏利能力低形成了反差，使得資本猶豫不決。

也使他們由當初的熱情高漲回落到觀望的態(tài)勢，讓資金猶豫還有一個擔(dān)憂就是所投資金是否真正進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)。然而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資者急需資金的支持包括退出模式的建立，這是基于現(xiàn)實存在的問題與需求，中國房地產(chǎn)報優(yōu)國集團推出了此次論壇，希望各位嘉賓通過分析探討政策走向和分析經(jīng)驗，分析運營模式以推動行業(yè)的發(fā)展。我們也相信2013年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)熱潮將會持續(xù)的升溫，同時2013年中國房地產(chǎn)也走過市場化20年，與此同時我們中國房地產(chǎn)報也將迎來創(chuàng)刊20周年的慶典，在這樣特殊的時刻我們也希望在養(yǎng)老領(lǐng)域為行業(yè)的發(fā)展總結(jié)經(jīng)驗、研究規(guī)律、發(fā)展新的機會。進一步推動中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的有序穩(wěn)健的發(fā)展。

最后預(yù)祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

劉翔

保利北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理

主持人：歡迎大家回到會場我們繼續(xù)今天的主題演講。接下來發(fā)言的是保利北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理劉翔先生，在養(yǎng)老事業(yè)樹立一面新旗幟，下面有請劉總帶來他的演講養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索與實踐。有請！

劉翔：各位來賓，各位同仁大家下午好！非常感謝中房網(wǎng)提供這樣的平臺養(yǎng)老社區(qū)，保利地產(chǎn)副總兼我們董事長來參加的昨天臨時要外出有急事讓我來參加今天的會議。我剛才聽了一下各位專家還有同仁的報告和發(fā)言我覺得很受啟發(fā)，保利地產(chǎn)在養(yǎng)老領(lǐng)域還算是一個新兵，需要學(xué)習(xí)、探索，實踐的東西很多。剛才劉總還有江總我們在下面討論的時候養(yǎng)老領(lǐng)域在中國講不是很成熟，還有很長的路要走，很多問題需要解決。今天下午借這個機會跟大家分享一下我們保利地產(chǎn)進入這個領(lǐng)域以后的做法，發(fā)言的題目就叫關(guān)于保利養(yǎng)老地產(chǎn)實踐與探索。

保利地產(chǎn)是國有大型企業(yè)，到去年我們的銷售額已經(jīng)突破了千億，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)不但是對于養(yǎng)老未來市場的看法，更是我們央企勇于承擔(dān)社會責(zé)任重大的舉措，隨著中國老齡化人口的加重成為構(gòu)建養(yǎng)老化體系的重要環(huán)節(jié)，保利地產(chǎn)敏銳的洞察到這一社會發(fā)展趨勢和時代背景，深切關(guān)注長者的生活需求，在2008年保利涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式，保利地產(chǎn)和基金的發(fā)布會上提出了善居養(yǎng)老的計劃，從公益層面出發(fā)以社區(qū)為依托推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

并且我們在北京成立了養(yǎng)老專業(yè)的管理公司進行試點，保利安平養(yǎng)老公司，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行專業(yè)高效的運作，下面我想講三個問題。

第一個是關(guān)于保利養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展愿景和發(fā)展目標。根據(jù)保利地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的市場情況，保利地產(chǎn)要全力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的事業(yè)，發(fā)展的愿景我們是想成為中國養(yǎng)老地產(chǎn)的引領(lǐng)者，主要是進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域推出試點項目完成北上廣一線城市地區(qū)，第二是1914年到2020年這是成長期，主要是在大型的社區(qū)配置養(yǎng)老的床位和相關(guān)的配套，發(fā)展優(yōu)先滿足旅游、養(yǎng)生、地產(chǎn)的項目，結(jié)合地產(chǎn)項目發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的實現(xiàn)從點到面的鋪牌。第三階段是2020以后這是成熟期，這是不是提的有一點理想化了，剛才按照各位專家報告當中講到可能這個市場到2020年可能會成熟，這是我們的設(shè)想。以多樣化的產(chǎn)品和融資模式確保養(yǎng)老模式的資金需求和持續(xù)發(fā)展，這是我想講第一個問題就是保利地產(chǎn)在養(yǎng)老方面的愿景和發(fā)展階段性的目標。

第二個是跟大家分享一下關(guān)于保利養(yǎng)老地產(chǎn)的有關(guān)情況，保利地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)在北京、上海、廣州、成都，三亞等廣東的陽江在建了七個養(yǎng)老項目，這些項目大致劃分為兩個種形式，一種是運用原來成熟社區(qū)中的自身物業(yè)進行適老化的改造，比如說我們錫山的還有廣州的林海山莊，大家已經(jīng)錫山這個項目是很大的社區(qū)一百萬平米，我們在這當中規(guī)劃了一個酒店，這個酒店建成以后放了好幾年沒有經(jīng)營起來，后來我們把這個酒店做了一些適老的改造，變成一個老年公寓性質(zhì)的。已經(jīng)從去年底正式運營了，保利的林海山莊這里面有一個九千平米的會所，這經(jīng)營起來是很麻煩的，所以我們也作為了一個適老化的改造，變成了一個醫(yī)療中心和周邊的社區(qū)結(jié)合起來，特別針對老年人的。這是剛才講的利用成熟社區(qū)中的自身物業(yè)進行適老化改造。

還有一種形式是在新開發(fā)的社區(qū)從一開始就提前進行規(guī)劃的配建，像后面講到杭州的天悅，成都的石象湖，還有陽江的項目都是在規(guī)劃當中，我們在規(guī)劃之前就把養(yǎng)老的設(shè)施和配套都提前安排好，做了一些規(guī)劃和配套。這兩種形式的養(yǎng)老正是中國社會彌補養(yǎng)老不足的重要途徑，也是符合中國老年產(chǎn)業(yè)十二五提出的居家的目標。保利地產(chǎn)整合旅游、養(yǎng)老等相關(guān)資源，既為客戶提供專業(yè)的養(yǎng)老醫(yī)療服務(wù)，同時也能夠提供度假式的旅游生態(tài)養(yǎng)老生活方式，以會員制的模式經(jīng)營實現(xiàn)品牌的連鎖，我們搞了一個品牌會員制就是和熹會都可以作為會員去享受，大概是這樣的設(shè)想和方式，還有跟旅游可以結(jié)合起來的，像成都的石象湖生態(tài)環(huán)境非常好，我們也做了一些適老化養(yǎng)老的設(shè)施。

這是我介紹第二個情況就是保利養(yǎng)老地產(chǎn)項目的有關(guān)情況。

第三個是借這個機會或者是借這個平臺談一下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要國家政策扶持的幾點建議。

剛才幾位專家講到了中國社會人口老齡化，家庭小型化這種情況越來越嚴重，老齡化的速度也很快，數(shù)量也很大，在滿足這種需求上面國家的扶持政策是必不可少的，我們感覺到有這么幾個方面需要國家在政策上特別支持和扶持。第一個方面就是運用社會資本共同解決養(yǎng)老問題需要在土地、金融、程序?qū)徟⒍愂諟p免起到積極的引導(dǎo)作用，關(guān)鍵是落實到位，比如說小區(qū)中配建老年人住宅是否可以在當前限購的情況下適當?shù)恼{(diào)整，并在稅收方面給予優(yōu)惠，對于從業(yè)的養(yǎng)老人員在職稱評定等方面做出調(diào)整，以及他們的社會地位保證從業(yè)人員的穩(wěn)定。從政策層面加大社會化養(yǎng)老的宣傳力度，我們覺得在這個實踐過程中或者是探索過程中遇到一個最大問題就是傳統(tǒng)觀念的阻礙和挑戰(zhàn)，中國人在概念上或者是在觀念上很難接受就是在健康的時候考慮到養(yǎng)老院或者是養(yǎng)老設(shè)施里面去。不忠不孝啊老年人思想接受不了，所以實際上跟他們幾位專家談的過程也提到了這種需求是有的，可支付的需求是有的，但是觀念上這種阻礙或者是觀念上這種差距是影響市場發(fā)展的。

所以在這方面還要區(qū)分政府與社會力量舉辦養(yǎng)老設(shè)施，從政府來講社會福利性的保障體系要切實為低收入的人群服務(wù)，要為養(yǎng)老設(shè)施提供健康有效的環(huán)境，做到低端有保障，中端有市場，高端有定制滿足不同層次的養(yǎng)老需求。同時我們還感覺到有一個事情是比較重要的，就是盡快的解決符合條件的養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)保報銷問題，這剛才有專家在報告中也談到這個問題。很多養(yǎng)老機構(gòu)這個問題解決不了的話會影響到老年人的入住，因為很重要的問題是面對醫(yī)療的問題，需要依靠一個醫(yī)療機構(gòu)如果這個醫(yī)療機構(gòu)沒有醫(yī)保報銷可能思想上就會有阻礙。明天會看到我們和熹會有一個很大的特色就是我們有一個門診部就是在我們樓里面，而且各種設(shè)備配套都有。

但是也是遇到了一個問題就是醫(yī)保報銷的問題，我們正在做工作，如果這個辦的下來會影響到老年人的入住，這是一個現(xiàn)實問題。根據(jù)我們了解到的情況，北京市當前有400多家養(yǎng)老機構(gòu)，具備醫(yī)保報銷能力只有31家，1/10不到，醫(yī)療和醫(yī)保問題是入住老人最關(guān)注的問題也是最實際的問題。

現(xiàn)在表現(xiàn)為無法在短期內(nèi)將注意力提供到盈虧平衡的角度，從而影響資金的回收速度，影響進而投資的積極性，在這一點上需要投資者有一個正確的態(tài)度，認清這個行業(yè)處于起步階段，市場需要培育，引領(lǐng)模式需要培育，要做好堅守事業(yè)的準備。我覺得我們保利地產(chǎn)剛剛進入這個領(lǐng)域，已經(jīng)嘗到了這個感覺了不能說苦頭吧，要有堅守的準備，不像做地產(chǎn)一樣很快就可以賺錢，資金很快的回籠，很快的實現(xiàn)贏利，它是一個長期的過程，要有這個充分的準備。

作為我們投資方來講要守得住，要能夠堅持的住。另外一方面我們感覺到也需要政府為社會力量舉辦養(yǎng)老事業(yè)提供優(yōu)惠政策和支持，還有一系列配套的服務(wù)措施，只有這樣兩方面的共同努力，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才能夠不斷的成長和健康的發(fā)展。我今天的發(fā)言就到這里，謝謝大家！

王愷

ATA副總裁 衛(wèi)生部顧問

主持人：關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和未來眾說紛紜，但是也有人提出被譽為更為科學(xué)的說法醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)，下面有請ATA副總裁衛(wèi)生部顧問王愷演講中國醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)模式的創(chuàng)新與探索。

王愷：各位同行下午好！今天很高興來參加高端論壇來的都是重量級的人物，我是想通過這么一個平臺把自己一些體會跟大家分享一下。

我的題目是中國醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新與探索，大家都知道我們有醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，有健康產(chǎn)業(yè)但是目前還沒有人把它提出來，能不能把它放在一起我來談?wù)勎业囊恍┫敕ā?/p>

最近領(lǐng)導(dǎo)提出一個中國夢，這是一個很好的概念我們都知道有一個美國夢，從美國二次大戰(zhàn)以后50年代開始建立美國夢，逐步逐步變成一個國強民富的美國我們也需要有中國五千年歷史的夢，我就提出一個挑戰(zhàn)我認為一個中國夢中國好就是大家有一個共同的目標，這是非常偉大的想法但是要實現(xiàn)中國夢我們必須要共同創(chuàng)造健康的環(huán)境，健康的生活，健康的社區(qū)和健康的城市，這樣才有可能迎來一個國強民富健康的中國。

我們認為現(xiàn)在中國的發(fā)展30年實際上我們面臨的比我們醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)更具有挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)就是我們的健康。我是想用自己的體會來說一下最近花了兩年時間分析出我只做了兩件事情，一件事情是我花了20年來讀書，后來到美國深造花了20年，花了10年我在建立中國綠色高效的醫(yī)療體系，很踏實，做一個項目從頭做到底把它完成，一個項目5年，做了60多個項目最多做出來我滿意的不超過5個項目，所以我在里面知道怎么把國外的先進國際化的標準怎么在中國落地，本地化是多么的艱難，它的醫(yī)療體系跟養(yǎng)老體系是一個綜合的體系，如何把它實現(xiàn)。在這個過程中，逐漸逐漸的遇到了中國的老齡化，我在2010年把我的精力集中在中國醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式之中，因為我在美國是學(xué)習(xí)醫(yī)療和養(yǎng)老的，所以在中國也花了十年時間在摸索，但是這個是剛才各位老總也講到我們處于一個交叉口，社會有很大的需求但是我們交叉口不是很樂觀。國家有這個需求，我們大家特別是地產(chǎn)、金融都是在探索這個方向，我們到底有沒有出路，今天就是想跟大家分享一下這個想法。

用幾分鐘講一下我是怎么考慮中國醫(yī)療環(huán)境體系的，我們面臨的醫(yī)療就醫(yī)體驗和環(huán)境，這是大家熟悉的場面根據(jù)這個場面提出來挑戰(zhàn)，我在分析的時候要用一個原則解決這些問題，經(jīng)濟合理、高效運行，環(huán)保、地域文化等等，通過這些戰(zhàn)略的規(guī)劃，我們完成了一個一個國內(nèi)的項目帶到國際的先進水平，這是昌平國家疾控中心是我親自做的，現(xiàn)在已經(jīng)實驗完成了開始做第二期了。包括深圳濱海醫(yī)院都達到了國際先進水平，這些都不是效果圖都是天津具體的國營院的場景，都可以把它做成世界一流的水平，做醫(yī)院不難，可以做到和睦家醫(yī)院我們從十年前開始做一直做到現(xiàn)在包括百匯國際，醫(yī)療環(huán)境做了這么多我們前赴后繼有一萬個建筑師做這個就問一個問題中國的醫(yī)療變成一個大家可以看的起高質(zhì)量的醫(yī)療嗎？我覺得不可能。因為整個體系里面有問題，我們只解決了一個體系一部分，這就給我一個思考我要停一下我們在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上同樣面臨的問題，我們建一萬個養(yǎng)老院，一百萬個養(yǎng)老院，每一個老人有兩間房間，我們解決養(yǎng)老問題了嗎？同樣這是一個問題。

我下面就進入到第二個議程就是中國醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，到底是從更高的層面怎么樣來看怎么做，我不重復(fù)了有這么多問題我用一個短片來看我們應(yīng)該走的方向。這個短片是一分鐘，看到我們?nèi)松詈笫暝趺炊蛇^。

這個短片給我們一個很好的啟示，左邊和右邊是同樣一個最后十年我們怎么樣渡過，里面就是講到一個關(guān)鍵問題中國醫(yī)養(yǎng)機構(gòu)的未來我們21世紀中國的醫(yī)養(yǎng)體系是以醫(yī)院養(yǎng)老為單位，各自為政的發(fā)展還是進行體系的改革，體系的創(chuàng)新。所以這就會帶來模式的變化，特別是我們作為一個企業(yè)的話它的贏利模式的發(fā)展方向。如果沒有贏利，剛才講企業(yè)必須要贏利，國家是要為老百姓作為社會福利，這是完全兩件事情，我們怎么來做。所以我們就提出醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)這三件事情合在一起的產(chǎn)業(yè)我們要進行不斷的創(chuàng)新。

所以我們中國夢的支點就是健康，我們?nèi)绾翁岣呷娼】档钠髽I(yè)，提高健康的人數(shù)減少我們?nèi)司】档某杀臼俏覀儔舻年P(guān)鍵。剛才電影里面左邊和右邊同樣的老人但是他的消耗，正常的老人跟一個生病的老人是4倍的醫(yī)療成本，如何做到我們只在左邊這個環(huán)境上生活，不到右邊去，今天在座的都想做右邊的社會需要但是我們精力全部在那里有很好的房子，每一個人都可以住到這樣的環(huán)境，這是加拿大的片子已經(jīng)是成本不得了了，我們中國只能做到他1/3這樣的好處。就問你一個問題你愿意不愿意住到右邊的環(huán)境，我覺得我不愿意我可以跟我的家庭去旅游，去騎自行車，關(guān)鍵不是等我65歲，就像今天有很多保險公司不要到那時候才去買保險，要從今天做起。我去新加坡參加醫(yī)院的時候他們一個婦產(chǎn)科醫(yī)院有一個很好的店，小孩子生出來買一張保險給他，這是最好的禮物。等他20歲，40歲到他養(yǎng)老他可能是一個百萬禮物。

我們的關(guān)鍵是如何走左邊的，大家如果有這樣的想法我們的養(yǎng)老地產(chǎn)所有的東西都出來了，因為我們在座的剛才講到我們的瓶頸，我們的老人支付能力有差別，但是今天在座的都可以支付關(guān)鍵是你未來的選擇是什么。所以我們講到挑戰(zhàn)醫(yī)學(xué)目的的反思，愛迪生發(fā)明燈泡的，未來的醫(yī)生不僅僅是配藥的，必須是根據(jù)病人的個性，通過合理的飲食找到病源來進行預(yù)防，我說他是中醫(yī)不是西醫(yī)，一百年前就提出來健康預(yù)防，而且個性化這些特點。我們今天的挑戰(zhàn)生活的環(huán)境惡劣這不用多講了，大家已經(jīng)很清楚了。

剛才講到各年齡段我們的老人跟正常人的醫(yī)生比例美國做了很好的比較，65歲到74歲是我們的普通人醫(yī)療開支一倍，75歲是我們的兩倍，所以今天我參觀這里覺得很好，設(shè)施什么的我很驚訝，這應(yīng)該高出美國平均的養(yǎng)老設(shè)施，但是就有一個問題我提出來就是看病怎么辦，現(xiàn)在醫(yī)保還不能進入，如果按照這一條我今天假如75歲住在這里，美國是10萬塊人民幣醫(yī)療費用，在我們中國有多少人可以掏的起，我們今天醫(yī)養(yǎng)很多問題是國家在法律保護上做的，我們能做就是把我們身體做好，為我們準備進入的老人健康做好。

所以說現(xiàn)在整個西方的醫(yī)學(xué)提出來一個新的概念，叫健康本原學(xué)，西醫(yī)來說你生病自然要看病，你沒有病跑到醫(yī)院去干什么，從中醫(yī)來說就是治未病，西方現(xiàn)代最先進的醫(yī)學(xué)就是研究怎么使你保持健康，而不是說怎么來治你的病，一個人得癌癥不是因為長了一塊腫瘤是因為他整個免疫系統(tǒng)的崩潰，已經(jīng)沒有辦法治了，已經(jīng)整個系統(tǒng)壞了，我們現(xiàn)在要防癌就是使我們整個系統(tǒng)保持很好的運轉(zhuǎn)，這是我們整個健康的概念全部變了。

這是WHO定義，這一條線我們叫健康殘疾的分界線，到這個線以后就不能自理，我們就要進醫(yī)院進養(yǎng)老院，在這一條線上面按照正常的生活規(guī)律從出生到中年，到老年是這樣的過程，但是在這個過程中我們通過健康的服務(wù)是能夠有5到10年的延緩，這就是我們要做的。等他下來以后就是我們醫(yī)療康復(fù)做的問題，這是以健康為解決的問題，所以我們今天做的養(yǎng)老有很多問題是我們提出來循證化和智慧化的問題。我們健康的模式提出來三點，我們不靠醫(yī)生但是無所不在的健康，個人專屬的健康連點成面的健康我們資源不夠，可以把全世界的資源連接起來，有這么多概念就可以做這個事情。今天時間比較緊很多模式上的東西不可能展開，我就講這么一個大概的概念，所以我們提出一體化的概念一百年前我們是任何病人有一個中醫(yī)把健康醫(yī)療、養(yǎng)老全部給你負責(zé)了，但是現(xiàn)在社會由于分工的不同，你沒有病去補一補，找中醫(yī)。你有病了頭疼治疼，腳疼治腳找西醫(yī)，他們的理念是根本不同的，來治你的病根本治不好，我們提出來要做的模式就是以病人為中心，就像我們財富一樣你的成功沒有人來幫助你做只有你自己健康的因素，就像主宰你命運一樣你是在當中所有西醫(yī)、中醫(yī)、營養(yǎng)師圍繞你來進行你的健康，你的醫(yī)療，你的養(yǎng)老決策，這是一個新的概念模式。你不是被動的，而是主動的，這樣我們就提出來醫(yī)養(yǎng)健康服務(wù)綜合體這樣的概念。

這些照片都是美國十年前已經(jīng)做的，這是絕對盈利的模式，但是中國目前還沒有做，大家還盯著醫(yī)療、養(yǎng)老，這東西都可以做但是只能少量做，這個要做90%應(yīng)該是由國家來做，我們今天在座可能國家領(lǐng)導(dǎo)比較少，大部分是企業(yè)的，企業(yè)就應(yīng)該做健康的東西，每一個人都可以消費的起而且可以買單的事情。第二件事是要做醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)國家都有這個政策，我們應(yīng)該做醫(yī)養(yǎng)健康社區(qū)的建設(shè)，而不僅僅是做醫(yī)療或者是養(yǎng)老，里面有各種各樣的服務(wù)。再下去就是建立醫(yī)養(yǎng)健康城市的模型，因為時間關(guān)系我不展開了，但是我們要做這個事情首先要專業(yè)化，要國際化，要本土化，外國人做設(shè)計是可以的，就像我們做醫(yī)院很難落地我們花了十年的精力才把它最終落地，醫(yī)養(yǎng)有同樣的問題還是要靠我們本地化來做。另外我們要有科學(xué)的模式，要一體化的從戰(zhàn)略、資金、運行、技術(shù)、設(shè)施一體考慮，你沒有運行商你這個模式說一百畝，一千畝怎么做，這是不可行的，有運行商沒有資金也不行，所以我們要一起考慮。另外一體化的開放模式從研究、策劃、建議、開發(fā)、項目、運行目前很多央企都進入了醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)，中信進入了醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)他們開始進行策略研究和開發(fā)，我們很多地產(chǎn)商有一塊地說明年就沒有了，政府可能不給我政策了，我趕緊做一個醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)，這往往是到最后你做了變成一個套住的項目。我做醫(yī)院現(xiàn)在有套住20年的醫(yī)養(yǎng)項目，這是很慘的。養(yǎng)老我們會看到很多人會被套住，因為前面沒有很好的開發(fā)，具體原因前面一些老總都講過了。

整個醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在大概分成兩類類型，這是美國一個醫(yī)療機構(gòu)是從健康體檢這個概念，為什么我不做一個養(yǎng)老健康的設(shè)施呢，所以找了開發(fā)商大家一起做，做了5年還沒有做完，做不下去，不光是中國，國外也面臨同樣的問題。這種模式我也做過，在重慶改革開放十年前我們做十萬平方米的醫(yī)院八百張床的老年公寓健康中心全部規(guī)劃好，請了美國建筑師花了很多錢我們做了兩年設(shè)計最后不了了之，做不下去沒有人買單，目前做的話不知道多少人前赴后繼在槍林彈雨中倒下。這是廊坊國際醫(yī)療城，不知道在座有沒有華夏地產(chǎn)在北京現(xiàn)在也是億萬富翁，我是幫他做的項目，當時是30多萬平方米，有國際醫(yī)療中心、有養(yǎng)老中心、結(jié)果也沒有做起來。

這是臨沂市人民醫(yī)院兩千張床養(yǎng)老中心，這有可能做起來但是一個專業(yè)的醫(yī)院我們既然要做就好好做，整個做成一個街，因為臨沂現(xiàn)在有一千萬個巨大的需求，這是做無錫市就是輕軌過去以后做了一個醫(yī)療城把養(yǎng)老、健康跟服務(wù)一起做，這是把社區(qū)的概念但是具體的項目是醫(yī)和養(yǎng)結(jié)合的項目，這是政府的項目，發(fā)改委一批錢到位就做了，這問題應(yīng)該不大。這是烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)園這個概念非常好，而且資金落實、政府配合、準備朝著上市來做，這個概念很好，但是剛才講的你到底是醫(yī)養(yǎng)這樣的概念看上去是國際化的趨勢，因為我是從美國干了十幾年，我就是想好壞這是由歷史來講的，這個概念是很好，但是美國的模式是什么呢？它用了一個概念就是社區(qū)的概念，我們同樣的收入，同樣的生活標準人聚集在一起，黑人和白人他們種族里面有問題，所以別人看到黑人就躲，有錢人看到窮人怕就躲，老人說大家都不安全我們越跑越遠，所以他們愿意聚集在一起，這個模式就產(chǎn)生了就是老人堆積在一起住。這樣是一個生活的習(xí)慣，出現(xiàn)了這個社區(qū)，但是中國的社區(qū)沒有這個機制，因為美國醫(yī)院是跟著社區(qū)造的，你越遠服務(wù)越好，這些好的有錢的居住區(qū)他離醫(yī)院都不超過十分鐘，15分鐘，所以老人都沒有問題。但是在我們國家就是一個挑戰(zhàn)，如果老人得了心臟病，上海的老人遠離上海跑到這里，得了心臟病哪里有最好的心臟醫(yī)生嗎，如果到了75歲要住老年公寓肯定要住在上海，因為這樣我就可以保證我的病可以得到很好的解決。

所以說這體制我們可以做，但是一定要考慮好很多的事件。另外一個項目這是韓國150萬平方米整個健康城市有三個醫(yī)學(xué)院，有各種研究中心，各種社區(qū)把它變成一個健康社區(qū)，這是一種模式。里面把自然、環(huán)境各方面都做起來，所以說這變成一個城市，就是有足夠的支撐力來支撐整個城市。這種做法像南京的養(yǎng)老社區(qū)，同仁在昆明做的，還有大連參與的70萬平米有一個國際醫(yī)院，不是一個小的康復(fù)醫(yī)院是真正一個國際醫(yī)院，有養(yǎng)老的設(shè)施一起做，最近保險公司看重這個項目投了12個億加入這個項目。不光是規(guī)劃、策劃，我們帶管理團隊進來本土化使它可以正常的運行，這是郴州他們聽了我們的建議以后這是醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，這是健康，這個健康產(chǎn)業(yè)就是一個商業(yè)，把健康國際診所，健康的商品都可以作為健康綜合體或者就叫商業(yè)綜合體。所有的與健康有關(guān)都是可以出租出售，政府也同意所以我們給它一個概念就是醫(yī)、養(yǎng)、健康綜合體。它把整個地用一個價格拿下來，用不同的情況來開發(fā)，這里面有很多高檔的住宅區(qū)把健康管理全部融在這里我們叫智慧化，所有老人的信息全部到這里作為一體化的開發(fā)。在成都我們也有醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)園有八個健康中心組成，這是一個抗衰老中心來做這些服務(wù)。

這是9平方公里的我們叫國際醫(yī)養(yǎng)健康社區(qū)，在整個設(shè)計當中考慮了多半人居住的環(huán)境，考慮到旅游，考慮到學(xué)校，整個不同生活方式組成的社區(qū)，把不同需求的人，不同年齡的人都是以健康為目的聚集到9平方公里的開發(fā)，這環(huán)境特別好包括有一千張床的綜合醫(yī)院變成一個健康城市，因為現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的建設(shè)需要城市來進行發(fā)展。這是更大的項目，整個項目是600萬平方米其中有60萬平方米是醫(yī)養(yǎng)健康的產(chǎn)業(yè)，其中這里面有我們叫智慧醫(yī)療城把新的有600萬的天賦新城，所有社區(qū)的醫(yī)療全部接到這個醫(yī)療核心，承擔(dān)了政府的醫(yī)療中心的作用，同時各個小區(qū)都跟它連接變成一個智慧城市的典范。所以說這樣的開發(fā)政府給它很多的支持和很多的投資，使它能夠在這里面把醫(yī)跟養(yǎng)結(jié)合。這是把土地空出來往上建，我們參與了這樣的開發(fā)。

最近我們跟中信集團就是嘉麗澤這個醫(yī)養(yǎng)領(lǐng)域，我們從服務(wù)設(shè)計包括產(chǎn)業(yè)示范的能力，服務(wù)的能力做整體的規(guī)劃和持續(xù)性發(fā)展的能力，我們做成一個健康版。從品質(zhì)、定位、管理一起進行策劃，我們不光是醫(yī)養(yǎng)，我們還有健康，這個健康是一個稱之為第五代產(chǎn)業(yè)浪潮，我們第一代是農(nóng)業(yè)革命，第二代是工業(yè)革命，第三代是信息革命，第四代是生態(tài)能源的革命，第五代就是健康的革命，養(yǎng)老是其中一部分，而且應(yīng)該說是很小一部分，如果我們回想到剛才的電影，如果我們的老人，我們的父母今后都過這樣的生活那養(yǎng)老院就可以很少很少了。我們大家不要拼命再進養(yǎng)老院為養(yǎng)老來發(fā)愁，我們大家都有健康就更好了，謝謝大家！

劉挺軍

泰康之家有限公司總裁

主持人：2012年注冊資本金達到22億的泰康之家，養(yǎng)老社區(qū)投資實體宣告成立，這是首個官方批準的養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目進入實施階段，專業(yè)從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)和投資運營的泰康之家，在資本金融和養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合上一定有很多話要說，下面讓我們有請?zhí)┛抵矣邢薰究偛脛⑼娤壬鸀槲覀儙硭难葜v，保險資金投資養(yǎng)老社區(qū)的解讀，有請！劉挺軍：今天來的都是業(yè)內(nèi)老朋友，和高總一樣我也不是特別愿意參加論壇，但是既然高總剛才很精彩的演講開了一個很務(wù)實的頭，我想把我們在養(yǎng)老行業(yè)中間這些年特別是作為一個保險公司進入這個行業(yè)一些觀點給大家做一些分享，也是我們自己的體會。

剛才主持人說到我們是2010年泰康之家注冊，我們的起頭是2007年開始有了這樣的想法，當時的想法其實和今天很多位其實一樣，最初的源頭當時想是做養(yǎng)老地產(chǎn)。因為保險公司可以進入不動產(chǎn)行業(yè)以后，因為泰康歷來有一個基本做事的方法不愿意多做多元化，我們是很尊重專業(yè)的。你做房地產(chǎn)人家萬科干了20年，你憑什么有機會去追，我們?nèi)ふ乙恍┢鹾闲袠I(yè)的機會，這個過程中間就從如家的模式，當時最早的想法是把舊的設(shè)施給改造了，甚至是說養(yǎng)老院把它收購改造變成現(xiàn)代化的設(shè)施。我是2008年的時候來過樂成?恭和苑，那時候樂成?恭和苑的示范區(qū)還沒有完全開放，來這做過一次交流，那時候李老板跟樂成在這個行業(yè)里面真正做養(yǎng)老。如果回到2007年，2008年的時候這個世界發(fā)展很快，真正在2007年2008年的時候我更不愿意參加論壇，因為你一去基本是兩類人打交道，一類人是拿這個概念忽悠地產(chǎn)，圈地的，那時候非常多。但是至少今天我為什么很愿意來呢，我翻了一下名單，結(jié)果都是真正認認真真在做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的人。

所以我覺得其實這5、6年時間變化是非常大，2013年是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的元年，其實也是很對的，為什么是對的呢？因為今年我們看有三多，第一個就是正宗的做養(yǎng)老的機構(gòu)大家聚在一起開會多，想進來的機構(gòu)也多，第二個是總算我們看到北京養(yǎng)老設(shè)施的用地了，總算看到過去寫在紙面上很多年的說民用的政策有可操作性了。我們看上海也在做實踐性的嘗試，包括在北京昌平這樣的養(yǎng)老社區(qū)被列入了北京的重點工程。務(wù)實的政策多了一點，不管是多少總比以前多了。

所以某一種程度上我說元年是對的，包括北京和上海政府比如說我們經(jīng)常參與，政府在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的討論，甚至說一年之前2011年，2010年其實都還是務(wù)虛的多，2012年，2013年北京、上海政府真正說把這個當成一個任務(wù)每一個區(qū)必須要去干，所以我覺得作為一個元年是說的很對的。

我們現(xiàn)在也看到另外一種現(xiàn)象，就是很多人你在實踐操作和在外面看的時候是不一樣的，因為大概念大家都可以算，說中國現(xiàn)在有兩億多老人，再過若干年我們到4個億，比青少年人口還要多，大概算從這4個億里面每一年撈萬分之幾也可以成為一個產(chǎn)業(yè)，如果你把年齡圈一下，把支付能力再圈一下，再把設(shè)施的成本這三個要素疊加在一塊的時候不像大家想象那么大。

在上世紀90年代曾經(jīng)在華爾街有過這樣的情況，大家探討?zhàn)B老的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致了一次供給的過剩，某一種程度上我不知道中國在未來幾年之內(nèi)會不會是這種情況，當然在這個行業(yè)里面可能保險資金特別是包括泰康在內(nèi)是最重要的推手。媒體喜歡把你放大，你到那里看一下就說你在圈地了，實話說圈這種地對我們來說是不劃算的，因為對于保險公司來講我們有更多更好的投資機會比如說商業(yè)地產(chǎn)，我盈利的周期會快很多，土地這種東西沒錯你圈了好像升值但是不能變成現(xiàn)金流的話對于金融機構(gòu)這樣一個講究資本效率的公司來講是沒有什么意義的。所以反過來說泰康其實為什么進入這個產(chǎn)業(yè)，我一直說我不是做養(yǎng)老地產(chǎn)，我跟每一個媒體都會講這一句話，我們不是做養(yǎng)老地產(chǎn)的，如果做地產(chǎn)我們絕對不做這個行業(yè)。因為它的周期太長了。

實際上作為泰康來說做養(yǎng)老社區(qū)是作為自己一個戰(zhàn)略性的投資，我們很清醒的知道這個行業(yè)的贏利周期是多長，不是說一算帳覺得非常好，也不是說你保險公司很牛，你錢很多所以你比別的投資者好。我們對資本匯報的要求其實是一樣的，只不過我現(xiàn)金流強一點我可以扛的時間更長一點，但是回報任何一個沒有回報的行業(yè)不能夠市場化的行業(yè)是一個不成立的行業(yè)。

高總剛才談到時機運營，我們說現(xiàn)實比想象更難，實踐總是比你課本上的東西更重要，今天這個行業(yè)面臨的根本問題是什么呢？就是高總剛才講的我個人說是這個行業(yè)在幾大要素匹配之間現(xiàn)在處于一個焦灼的狀況，消費能力暫時還沒有拉上你是你要素的成本，兩大成本被推高了，一個是基礎(chǔ)勞動力，勞動訓(xùn)練的程度產(chǎn)生效率還沒有高但是成本先上來了。現(xiàn)在一個建筑工地用人一個月怎么也得6000塊錢，還有中國現(xiàn)在這種畸形的房地產(chǎn)市場，過渡的房地產(chǎn)的投機，實際上房地產(chǎn)成本很高，租金回報率很低，如果把我們今天跟美國比較的話是雙重的因素壓著這個行業(yè)暫時處于一個很困難的狀態(tài)。一個是消費力的問題，只要你把規(guī)模拉到一定的程度你市場擴大到一定程度以后你的消費力就會提高。第二個是房地產(chǎn)的成本過高，但是我們來看說到底為什么我們還堅持在這個行業(yè)里面去做，很簡單一個道理我說是戰(zhàn)略投資。因為其實做這個行業(yè)我自己看硬件、軟件、專業(yè)的積累包括高總提到的運營商的成本控制，這些東西就像你培育一棵樹苗一樣不可能說三年，五年就可以到位了。咱不說別的行業(yè)，就說一個酒店行業(yè)，其實酒店夠風(fēng)光的吧，但是如果大家去看看賺錢的周期要多長呢，也沒有三年五年那么短時間就見效的，所以說作為一個戰(zhàn)略投資我們做8年，10年苦熬的準備，我們埋頭扎扎實實的去積累。從我來看，其實在軟件、硬件兩個方面我們國內(nèi)的水準，我們中國現(xiàn)在做面子文章還是很高的，裝飾的很好看，這些標準都可以做到但是反過來最大的問題是什么呢？怎么樣通過你的硬件設(shè)施跟軟件的運營流程去匹配，多一個流程就多四個人。

其實在這些方面我不認為硬件好做，硬件做好的背后是你對運營深刻的了解，軟件同樣，一方面養(yǎng)老跟酒店行業(yè)不一樣，不光是給人提供服務(wù)者和被服務(wù)者的關(guān)系，其實真正塑造一個價值觀，塑造一個文化，因為其實任何的行業(yè)如果無限制的去做客戶滿意度的話僅僅靠投入去取得客戶的滿意度，而不是用其他更加智慧的方法讓他得到他的價值，你這個行業(yè)也不可能成為一個商業(yè)運營的模式。

我個人的觀點一個行業(yè)太超前了，說你提前20年你會是先烈，如果提前10年你會很苦，但是你又可能去獲得成功，這是我們自己在這個行業(yè)里面的看法。

就像保險行業(yè)大家今天看我們似乎資金規(guī)模也比較大，但是大家沒有想到我們大概在10多年之前進入這個行業(yè)的時候，其實這跟養(yǎng)老行業(yè)是一樣的，是很艱苦的，也是不掙錢的，差不多8年多的時間掙不到錢。有的時候還會有很大的虧損，我們最慘的是一年虧了兩個多億，所以我說做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)我個人的體會就是方向其實是正確的，你不能期待它是一個暴利的行業(yè)，如果要去做的話你必須要耐心的做，當然我說的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和有一些比如說萬科或者是其他地產(chǎn)商所做的國內(nèi)老人AAC的市場和度假市場這兩個不是一個概念，我說的是真正后端服務(wù)這一部分。如果說是在地產(chǎn)這上面的機會不見得跟養(yǎng)老機構(gòu)有太多的聯(lián)系，它只是細分市場的競爭，這個領(lǐng)域也許還是有一些機會的。這是我跟大家分享在養(yǎng)老行業(yè)里面我們自己的看法。

第二方面我同樣也是希望談?wù)劰舱叩膯栴}。其實公共政策我認為在很多方面如果說你想做地產(chǎn)，一般就會呼吁你給我土地的優(yōu)惠，我個人的看法其實真正的要害不在這個地方，真正造成現(xiàn)金流比如說你每一年現(xiàn)金流有一個比較好的現(xiàn)金流，投資回報率也會有比較好的投資回報率，實際上你的融資結(jié)構(gòu)就會玩轉(zhuǎn)，今天玩不轉(zhuǎn)就是你的現(xiàn)金流都沒有辦法補上利息，你怎么融資呢。所以我看的真正中國現(xiàn)在成本高的地方是在運營環(huán)節(jié)的成本過高，土地再給你優(yōu)惠能優(yōu)惠到哪去，比如我們的項目建造成本都超過了土地成本。真正壓力大的我們的稅收人住在家里面，不收房產(chǎn)稅，到你這里房產(chǎn)稅給拿到1800，還有持有環(huán)節(jié)比如說能源的成本，如果按照商業(yè)的價格來做兩倍，一個幾百戶的你一年在能源上就千八萬的投資消耗。所以我個人認為如果說要呼吁政策，很重要一點實際是在持有的環(huán)節(jié)對于房地產(chǎn)，對于融資這方面改變更多政策的支持。你要讓大家統(tǒng)計優(yōu)惠直接從口袋里面掏當期的錢，如果我們擅長用稅收的杠桿其實這個效率是很大的。

確實在這個行業(yè)里面我們面臨最大的挑戰(zhàn)就是專業(yè)化的運營人才，運營人才難在什么地方？我不認為他難是難在護理的技術(shù)和技能上，難是難在兩個方面，第一個方面是在這個行業(yè)里面的人缺乏社會的尊重和職業(yè)歸屬感。第二個我認為是缺乏管理的人才，管理的人才是什么呢？如果我們照著傳統(tǒng)的公立醫(yī)院辦事的方法來做永遠是跟你要最好的設(shè)備，我要這個手術(shù)室，我要那個CT，這是在服務(wù)的背后沒有經(jīng)營的思想。所以說能夠認同這個行業(yè)，懂得護理專業(yè)和這些專業(yè)同時又有很聰明經(jīng)營頭腦的人這樣的人很難找，這是我們存在的問題。其實任何一個行業(yè)你再牛，再好，你既然大膽去開創(chuàng)一個新的生活方式，新的養(yǎng)老價值觀，但是同時你如果不能夠給客戶有成本上的實惠，不管是中端還是高端的，只有一頭開心的事是不能成立的，一定是三頭開心，通常大家說的客戶、股東、員工。實際上經(jīng)營層面臨最大的壓力如何在這三個方面形成平衡。

反過來說其實有時候很多后期運營的成本壓力又來自于什么方面呢？來自于我們前端對硬件設(shè)施的設(shè)計上，我們很多硬件的設(shè)施設(shè)計不是按照運營的要求去做的，所以我說硬件難是難在什么地方，不是說這個設(shè)施做的多光鮮，我們很多地產(chǎn)商熱情都是很高的，真正被迫說這個廚房兩道流線關(guān)系之間如何是最節(jié)約勞動力的，如何給客戶很好體驗的，如何減輕服務(wù)人員勞動負擔(dān)的，在這方面我個人認為這些研究是不夠的，不要因為硬件好做，我親自鉆研了那么多年，其實表面的東西好學(xué)，骨子里面的東西是不好學(xué)的。你就是請了一個洋人設(shè)計師也沒有用，搞醫(yī)院搞養(yǎng)老沒有用，回到最后你還得自己先去鉆研運營，把運營的邏輯想透了回來才有正確的硬件。

我在這里跟大家分享一下在養(yǎng)老中間我自己可能有的一些觀點，我認為既然進入這個行業(yè)應(yīng)該有一點耐心，前景，我覺得不應(yīng)該那么淺薄。我們做事都是埋頭八年，十年，等到把基本功練好了，把這個模式真正到位了，到真正發(fā)力那一天的時候就可以快速的發(fā)展，作為保險公司來講我們在這個行業(yè)里面因為沒有辦法現(xiàn)在很難找到專業(yè)的合作機構(gòu)，所以我被迫的為了控制品質(zhì)，控制我們運營的品質(zhì)，我們什么事情都自己做。所以我也借這個機會跟同行們說一聲我們還是期待在未來，全國進行連鎖的時候跟大家有更多專業(yè)上的合作，永遠記住專業(yè)化的分工投資運營、開發(fā)在這方面如何形成很高的專業(yè)分工的效率，最終一頭牛拆開賣總價值是超過一頭牛的價值，我認為這是分工的力量，也歡迎大家今后在項目無論是運營合作也好，項目基礎(chǔ)合作也好跟我們一起探討，謝謝大家！

高峻松

樂成老年事業(yè)投資有限公司投資總經(jīng)理

主持人：各位尊敬的來賓下午好！歡迎大家回到會場，讓我們繼續(xù)上午的精彩。

巨大的市場積極的政策引導(dǎo)和鼓勵本應(yīng)促成民間資本參與社會養(yǎng)老體系建設(shè)，我國對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定義不清，政策不足，法律不全成為養(yǎng)老服務(wù)的瓶頸，怎么樣應(yīng)對這些問題，樂成老年事業(yè)投資有限公司投資總經(jīng)理高峻松帶來他的演講社會資本老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融投資養(yǎng)老服務(wù)的瓶頸，有請！

高峻松：首先對大家來我們樂成?恭和苑表示歡迎，我們具體做從2007年一直到現(xiàn)在，做到現(xiàn)在做的時間越長越感覺到?jīng)]有什么話可以講了，但是今天大家來要不說什么好像對大家的歡迎也不夠，首先介紹一下我們樂成基本的情況，我們是從2006年當時我們也是一家地產(chǎn)公司，2006年開始探討是不是要進入這個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，到2007年跟樂成老年事業(yè)有限公司當時組注冊資本是1.7個億，現(xiàn)在逐步增加到5個億，2008年的時候我們先開了一個研發(fā)中心就是大家看到我們這一邊有幾棟小樓那是我們的辦公樓做成了一個研發(fā)基地，一方面做研發(fā)一方面以那個為基礎(chǔ)做市場的推廣，也有一點經(jīng)驗就是說現(xiàn)在住了400多位老人相當一部分都是我們在2008年研發(fā)基地為平臺跟老人進行互動的時候積累的。如果說有一點經(jīng)驗的話提前開始銷售很有幫助。

2010年是北京的項目，海口的項目分別動工，到2012年一個是海口的項目年初的時候開始實施到去年10月23號這個項目截至，到目前為止北京市政府把我們作為養(yǎng)老機構(gòu)的試點。從現(xiàn)在我們回過頭去看樂成的基本服務(wù)模式有兩類，第一類是獨立的長期發(fā)展就是大家看到目前海口模式，我們主要是針對養(yǎng)生度假的方式，不像雙井這一邊都是在80歲以上的，這對應(yīng)國外的模式就是他們單體的模式基本是高齡的，失能或者是半失能，失智這樣的老人。據(jù)我們了解我們是北京第一家注冊為盈利性的養(yǎng)老機構(gòu)，到目前為止我們總資產(chǎn)到最后運營都是按照盈利性來做的，我們的土地也是通過招拍掛的方式取得的，完全市場化經(jīng)營的。

市場上有一些投資機構(gòu)是企業(yè)，經(jīng)營主題是非營利性的，這是我們的特點。

第二個模式我們叫親情養(yǎng)老社區(qū)，主要是在長期機構(gòu)基礎(chǔ)上有一部分住宅產(chǎn)品，但是這些住宅產(chǎn)品的設(shè)計完全也是屬于跟老人的見面是非常友好的，我們叫宜老型住宅，老人在身體不錯的時候可以跟家里面一起住，同時在家里面因為這個小區(qū)附屬的機構(gòu)可以提供養(yǎng)老服務(wù)，等到一定年齡的時候如果在家里面臥床需要密切照料的時候可以搬到最近的養(yǎng)老機構(gòu)來。還可以舉我們雙井的例子，這一邊住宅不是由我們開發(fā)的，但是可以想像住在雙井這一邊，周邊的老人在年輕的時候，70多歲時候可以在家里面，等到85歲可以就近搬到雙井樂成?恭和苑吃飯，我們就按照這種模式專門設(shè)立了這樣的機構(gòu)叫親情養(yǎng)老社區(qū)。

從我們做地產(chǎn)行業(yè)來講，就是地產(chǎn)加養(yǎng)老，再給大家做一個介紹我們目前醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式，北京市把我們作為唯一一家醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的試點，里面的主要內(nèi)容是五大塊把我們已經(jīng)有的優(yōu)勢功能逐步的擴大，擴大形成類似于國外的護理中心。這跟醫(yī)院建立起雙向的關(guān)系，符合醫(yī)院標準，但是有一些常年的慢性病需要康復(fù)，回到家里面家里面人又不能提供專業(yè)的照顧或者是家里面就沒有人照顧，在我們這里是一個過渡或者是干脆不回家直接在這里進入到一個長期護理或者是長期的服務(wù)階段。這一邊的老人當他們有醫(yī)療需求的時候可以通過我們的渠道直接轉(zhuǎn)到我們周邊比如說朝陽醫(yī)院、垂楊柳醫(yī)院，這些老人最后人生終點可能是在醫(yī)院，也可能階段性的康復(fù)回來以后回到我們這里。另外我們的護理中心也會派出人員到周邊的社區(qū)去提供居家健康服務(wù)。

從前在2009年，2012年也作為雙井辦事處居家養(yǎng)老中心，那時候確實是難以為繼的，因為老人可以有你的服務(wù)也可以沒有你的服務(wù)，后來我們提供了一些技術(shù)含量門檻這樣居家的健康生活是我們宜養(yǎng)服務(wù)。

以上是簡單介紹一下樂成的服務(wù)模式，接下來談?wù)勎覀儗κ袌鲆约罢咝袠I(yè)的理解。

我剛才提到我們現(xiàn)在是注冊北京市第一家可能也是唯一一家醫(yī)養(yǎng)機構(gòu)，整個大背景是社會老齡化這個挑戰(zhàn)單獨靠政府現(xiàn)在是沒有辦法解決的，靠傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老也是不能夠持續(xù)的，需要社會來參與，那么需要社會來參與一方面有很多人獻愛心做純粹公益性的，但是真正可以解決社會問題還是吸收社會的資本，社會資本有自己的社會責(zé)任，有公益性的，但是更主要是依托于追求贏利的，整個社會化以后應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)化的，而不是項目共享政府辦的獨立性的或者是大多數(shù)非盈利狀況下的公益，應(yīng)該成為一個服務(wù)業(yè)新興的團隊，老人本身也不僅僅是被救濟被同情的對象，應(yīng)該是一批新興的消費群體。這是我們基本的假設(shè)。

從現(xiàn)在國家整個大的層面上看養(yǎng)老服務(wù)是否作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在各方面的表態(tài)還是處于一個模糊的狀態(tài)，這里面我們羅列了一些政府的報告包括一些政策，這里面有的地方提出來叫社會養(yǎng)老服務(wù)體系，這體系有可能跟產(chǎn)業(yè)化是有關(guān)系也可能是沒有關(guān)系，完全是由政府投資做也可以提供社會養(yǎng)老體系，而且最早提到社會福利服務(wù)體系，就是對于企業(yè)怎么樣參與相當大程度上還是定義成非贏利狀態(tài)下，公益的前提下。還有老齡服務(wù)事業(yè)的產(chǎn)業(yè)，這個詞也耐人琢磨，算是提出養(yǎng)老服務(wù)，否則這個老齡服務(wù)事業(yè)這個產(chǎn)業(yè)比如說生產(chǎn)老人需要的器具那也是一種產(chǎn)業(yè)，但是跟我們講的提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè)是完全兩回事。提供器具也好或者是設(shè)備也好，我們的觀點是它實際是其他制造業(yè)的延伸，很難把它歸為是為老人準備的，我相信大家中午的時候在展廳里面看到的那你很難界定成為專門應(yīng)對老齡化出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)化的羅列，只不過是其他人應(yīng)對需求時候的分析，包括提到落實引導(dǎo)和扶持老年人也沒有明確把服務(wù)這一塊包括。整個從國家層面上說我們養(yǎng)老服務(wù)是否是一個新興企業(yè)，是否支持以企業(yè)為主來發(fā)展，還是一個沒有被回答的問題。

這里面我畫了一個圖，結(jié)合我們這幾年來做養(yǎng)老到現(xiàn)在位置分析了一下把整個分成了優(yōu)雅指數(shù)還有實惠指數(shù)，什么樣的機構(gòu)或者是什么樣的單位是比較優(yōu)雅的，是可以比較輕松的，穿著西裝扎著領(lǐng)帶真賺到錢了或者是沒有賺到錢，另外當然還有做建筑承包的，做老齡化社區(qū)，以前有可能在城市的邊緣根本沒有人幫你，但是養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)也做起來了，這些人天天走工地可能沒有那么優(yōu)雅但是實惠是有了。真正跟養(yǎng)老服務(wù)有關(guān)的，養(yǎng)老服務(wù)的運營商還有專業(yè)服務(wù)這些人員事實上是目前既談不上優(yōu)雅也沒有撈到實惠。綜合來看，目前幾個問題是現(xiàn)階段養(yǎng)老服務(wù)并不賺錢，是一個充滿風(fēng)險，充滿不確定性的，有很多事情是跟你在沒有做的時候去看你去學(xué)習(xí)跟你做了以后真吃了虧，差異是非常大的。

在前幾年我也非常熱衷于參加各種各樣的論壇，跟大家交流，但是現(xiàn)在我基本上不太去參加論壇了，因為我覺得確實改變不了目前的狀況，起碼在5年之內(nèi)改變不了。什么原因呢？我們的結(jié)論是投資收益率低，社會看的多，做的少，而為什么投資收益率低主要是支付能力差。現(xiàn)在就是說老人都需要服務(wù)，但是大多數(shù)老人都不愿意或者是沒有辦法支付服務(wù)相對應(yīng)的成本，社會、家庭、個人還沒有積累財富來應(yīng)對這個老齡化，土地的價格是不斷的漲，資本的價格是不斷的漲，勞動力價格是不斷的漲，唯一不動是老人可支配的收入，中國家庭里面消費的系列可能孩子是第一位的，男人是放在最后的，當對老人花錢的時候還不是那么積極的。導(dǎo)致老人難以享受到舒適的生活，盡管你需要但是可以買的起的真的是很少。

這里面有一個數(shù)據(jù)，這是第六次人口普查的數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)的結(jié)論基本是說越是健康或者是基本健康的老人收入狀況相對好一些，越是不健康就是生活不能自理，真正需要服務(wù)的收入恰恰是更差一些。現(xiàn)在短短這幾年消費能力也是不能夠提升，我們雙井這住的絕大部分是80歲以上的老人，事實上他們的子女也并不是非常有錢，大部分子女也沒有錢，也是屬于社會一個弱勢群體。大家可以看到很多做養(yǎng)老地產(chǎn)比如說賣給老人房子的，比如說在海南、青島這些地方，老人買房子，老人不是沒有錢，老人是有錢，但是只不過你沒有找到合適的方式讓他來把錢掏出來。事實是他買了一個房子，這個房子將來還有其他的用途，他作為一項財產(chǎn)可以留給自己的子女也好或者是怎么樣也好，但是涉及到自己服務(wù)的時候，平均老人的壽命83歲到84歲，80多歲的時候幾乎不可能單純?yōu)榱朔?wù)花一大筆錢。老人的生活狀態(tài)是什么呢？反正車到哪都要開的，到點都會走，那么這幾年時間你讓我花很多錢，或者是有一些特別財富的安排這確實比較困難。我們曾經(jīng)對北京市養(yǎng)老機構(gòu)做了一個基本的調(diào)研，現(xiàn)在我們的結(jié)論就是每一個月七千到九千塊錢就是服務(wù)消費高端的水平，因為沒有征得其他機構(gòu)同意我們把這些機構(gòu)的名字略去了，有一萬二到五千多的，比較多是七千到九千，這是所謂的高端就是你在這里叫高端還有消費者不是說你叫高端就是你自己在那里喊沒有人買單，這七千到九千是有人買單這樣的高端。

我們一個想法是什么呢？當前養(yǎng)老服務(wù)投資的關(guān)鍵不是規(guī)劃設(shè)計甚至也不一定是專業(yè)服務(wù)，真正從商業(yè)角度，從企業(yè)的角度是成本控制。從前我們做養(yǎng)老的時候向國外學(xué)習(xí)，說國外的設(shè)計機構(gòu)知道這個功能性應(yīng)該這樣應(yīng)該那樣，我們當時也是非常虔誠的學(xué)習(xí)，但是回過頭國外的養(yǎng)老機構(gòu)，國外的行業(yè)真正做的是成本控制，就是面對老人這個界面做的很好，很溫馨，但是背后是有一套商業(yè)邏輯的，所有這些服務(wù)是在經(jīng)過測算基礎(chǔ)之上有控制的進行。如果我們片面的學(xué)習(xí)國外的規(guī)劃設(shè)計也好，如國外的服務(wù)也好最后核心成本控制沒有掌握的話我們是不可能改變老人的支付能力的。所以在保證這種環(huán)境安全舒適，服務(wù)的規(guī)范標準能夠讓老人得到最大得實惠，企業(yè)也會得到最大的實惠，至于一系列我們宣傳的東西愛心也好，孝心也好這實際上一句話做了這么多年驀然回首，錢才是硬道理，一定要控制成本。

我看過一本書就是用特征這個詞，從客戶角度給了一個利益或者是好處，就是你做投資，養(yǎng)老的時候千萬要把目光盯在客戶的特征，不能老看你自己的利益，就是你不要考慮自己的設(shè)備有多么多么好，有多么多么先進，環(huán)境怎么樣，那些東西如果跟客戶最關(guān)心的實惠掛不起勾來都是白費了。這個書寫的非常靠前，我這個人看書喜歡從中間看，我發(fā)現(xiàn)的時候很多事情已經(jīng)做過去了，給大家的經(jīng)驗就是便宜、成本控制，把最大得實惠讓給你的客戶。

現(xiàn)在怎么能夠便宜，第一個問題我們呼吁政府消費者的購買能力不能提高了，我們只能從土地這一塊怎么樣給予一些扶持政策，降低新建養(yǎng)老設(shè)施供地的成本。

第二個就是怎么樣降低資金的成本，現(xiàn)在看我們基本的融資渠道還是商業(yè)銀行的貸款，周期比較短，利息也比較高，可以這么講現(xiàn)在養(yǎng)老服務(wù)的利率還達不到商業(yè)貸款的利率，越貸款越做最后你賠的越多。而且現(xiàn)在是養(yǎng)老設(shè)施比如說慈善用地或者是其他公共設(shè)施在抵押擔(dān)保的時候還跟擔(dān)保法相關(guān)的條款有沖突，就是你這個錢投進來以后都埋在地里面要照顧老人一個月一個月的做，有的人可能說我收會員費或者是賣卡，這些形式?jīng)]有把它做在討論范圍之內(nèi)，因為首先使用權(quán)最后讓步給老人，老人也糊涂你也裝糊涂這個事情是可以辦的，但是不能真正掰開說這個事情是合理的，所以不把它作為探討問題的背景。

現(xiàn)有這種融資渠道下導(dǎo)致養(yǎng)老資金的成本是很高的，所以我們是考慮呼吁我們也像歐美國家可以以健康不動產(chǎn)信托的方式上市來募集資金，只要我們養(yǎng)老機構(gòu)是開門正常營業(yè)和正常運營的，我們以什么樣的方式轉(zhuǎn)為全社會來持，這樣資本的利用效率會大幅度的提高，相當于我們成本降下來了。第三個難點就是勞動力，跟老年人服務(wù)這個勞動力是很矛盾的狀況，非常的緊缺，要求專業(yè)程度也比較高，但是在社會當中是非常沒有地位的，工作很辛苦，掙的也不多，社會對他們又不是很尊重，那么這種情況下養(yǎng)老護理員流動性是非常高的，這樣帶來招聘的成本也好，培訓(xùn)的成本也好都非常高。我看到國外一個情況基本是這樣的，起碼你做養(yǎng)老護理可以給你一個衣食無憂的生活，昨天我有一個朋友從國外回來我們談到養(yǎng)老的問題，他就談?wù)f樂成能不能給護理人一個衣食無憂的環(huán)境，咱們不考慮買房子的問題比如說月薪一萬元，如果從這個角度來看我都可以給老人去處理一系列這樣那樣，不管是臟還是累的事情，他做足底按摩經(jīng)過培訓(xùn)等這也是社會如何提高勞動力的社會地位，這不一定是漲工資，也可以是解決北京市戶口，其實社會有很多手段不一定引進我們社會需要學(xué)計算機，學(xué)金融的看上去有用其實沒有用的，也可以說是老年護理，家政服務(wù)這些這些人如果學(xué)有所長，他們在這個行業(yè)里面從事一段時間工作我們也會給他以北京戶口或者是免收入所得稅或者是讓他買房子等一系列問題。社會要有發(fā)散性思維考慮一些柔性的政策來考慮這個人員穩(wěn)定問題。

最后一個要說明我們提出一系列政策都是基于產(chǎn)業(yè)化角度提出來的，但是這個產(chǎn)業(yè)化進程非常慢，我們產(chǎn)業(yè)化的主管機構(gòu)一直實行這個因為在傳統(tǒng)角度講養(yǎng)老包括我們現(xiàn)在民政主要是考慮社會福利這一塊，做產(chǎn)業(yè)剛才提到土地也好，資金也好，勞動力的供給也好，這一系列問題其實是產(chǎn)業(yè)環(huán)境的培養(yǎng)問題。而這些是現(xiàn)有的主管部門沒有能力去解決的，要去給現(xiàn)有主管部門增加潛力或者是找到能夠協(xié)調(diào)這一系列問題的，否則的話目前改變不了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策相互之間有沖突或者是都是零碎的難以落地的現(xiàn)狀，基本情況就是這樣，謝謝大家！

江合

常青藤基金合作人董事長總經(jīng)理

尊敬的楊總，尊敬的單總尊敬的各位嘉賓大家早上好！在座剛才幾位領(lǐng)導(dǎo)演講的水平很高，我只能用PPT，大家在看的過程中如果說電腦和投影不相匹配的時候大家請批評我。

我本人做健康產(chǎn)業(yè)是自己一個興趣產(chǎn)業(yè)，在此之前做過很多其他方向的投融資工作，包括并購、上市以及涉及到很多產(chǎn)業(yè)基金。我本人還有另外一個方向是在中國社科院金融所。我給大家交流的主題從以下幾個方面進行交流，這是關(guān)于交流的綱要，包括第一個叫老年產(chǎn)業(yè)物業(yè)的分類和來源，第二個是老年產(chǎn)業(yè)模式與投資退出的安排，還有老年投資業(yè)青睞的模式，第四個是國內(nèi)目前老年產(chǎn)業(yè)一些典型的企業(yè)，第五個是老年產(chǎn)業(yè)國內(nèi)投資存在的問題，第六個是老年產(chǎn)業(yè)模式的國際比較，第七個是做一個輔助部分是老年市場的態(tài)勢，中國老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建議，第九個是美國一個關(guān)于老年產(chǎn)業(yè)政策的簡單參考，第十個是我們常青藤健康基金在這方面的規(guī)劃。以及在這里面重點養(yǎng)老不動產(chǎn)金融的安排。

開始第一部分的交流！這是我們自己一個總結(jié)，在這總結(jié)過程中也許有很多不當?shù)牡胤剑Ｍ蠹一仡^可以提出批評和指正之間，我在幻燈片有郵箱大家的批評指正意見可以發(fā)到郵箱。第一個是老年產(chǎn)業(yè)物業(yè)的分類和來源，從錢的角度我自己的分類純屬是個人分類，認為有三種。一個是公益性的，公益性的我覺得應(yīng)該是有慈善基金來解決，慈善基金要不是來自于企業(yè)，要不是來自于個人，實際上在海外美國來看，美國的公益養(yǎng)老有兩三百年了，在這兩三百年過程中不管是在佛羅里達的大家去看老人的陽光化程度比較高都是公益性的養(yǎng)老院，包括臺灣的雙連養(yǎng)老，還有亞利桑那一個養(yǎng)老院也很好。在這個過程中我們上一個月成立了中國慈善行業(yè)協(xié)會，在鼓勵民間資本逐漸進入慈善行業(yè)，重要的不光是我們關(guān)注兒童的希望工程，更多是關(guān)注我們老年的夕陽工程。

還有市場化的社會資金，這方面大家感覺比較苦惱和頭疼就是社會資金，中國人現(xiàn)在剛剛進入老齡化的階段，不光是我們感覺到痛苦，日本也感覺到很痛苦，臺灣也很痛苦，美國也很痛苦，這個痛苦說明我們正在走向成功的道路上。日本是做的比較好的包辦的養(yǎng)老，導(dǎo)致日本財政赤字居高不下，英國的養(yǎng)老也導(dǎo)致了英國的財政赤字居高不下，希臘也導(dǎo)致了歐債的發(fā)源，到今天為止沒有很好的實現(xiàn)，這會導(dǎo)致國家巨大財政的包袱。大家每一次出去考察經(jīng)典性的市場案例是不多的，美國在80年代遇到這些問題一直探索到2000年還是遇到了這些問題，一直到2008年金融危機美國很多養(yǎng)老機構(gòu)出現(xiàn)新一輪的破產(chǎn)風(fēng)潮，所以養(yǎng)老問題是全世界面臨的問題，是大家都在探索的問題。

福利性的養(yǎng)老這一塊依賴于政府，這有一個強大的政府只有強大財政收入的儲備才可能進行為養(yǎng)老這方面的轉(zhuǎn)移支付能力，不管我們現(xiàn)在處于哪一個政府階段，我們都需要加大這方面的力度籌措資金的來源，安排好各種福利設(shè)施。

第二個是老年產(chǎn)業(yè)模式與投資安排，我是從市場化的資金角度來交流的，我認為在老年產(chǎn)業(yè)過程中分為兩大的分類，一個是在產(chǎn)業(yè)模式上的分類第二個是投資退出上的分類，資本的進出在近幾年過程中分為兩個模式，一個是輕資產(chǎn)模式，一個是重資產(chǎn)模式，是有不同退出安排的，在輕資產(chǎn)模式里面我把養(yǎng)老進行一個簡單的分類。一個叫制造企業(yè)，制造企業(yè)在養(yǎng)老里面包括產(chǎn)品生產(chǎn)型企業(yè)，產(chǎn)品生產(chǎn)型的企業(yè)包括兩類，一類是醫(yī)療設(shè)備生產(chǎn)型的，一類是產(chǎn)品醫(yī)藥生產(chǎn)型的，這一類的企業(yè)大家都比較了解了，這一類企業(yè)和我們其他企業(yè)沒有什么區(qū)別就是生產(chǎn)不同的產(chǎn)品而已。

第二類是服務(wù)類型的企業(yè)，我雖然在后面列了一個金融業(yè)這是屬于服務(wù)業(yè)這是單列出來的，在服務(wù)業(yè)分為以后電子商務(wù)類型的企業(yè)，我們的互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)的推進可能會使我們的電子商務(wù)這方面有一個巨大的發(fā)展。這樣的傳媒類的，我們中國房地產(chǎn)報是一個紙質(zhì)媒體也可能有電子的媒體是一種咨詢類的媒體就是電子傳媒。還有一種是醫(yī)療服務(wù)類的，醫(yī)療服務(wù)類我們有護養(yǎng)院還有醫(yī)療性的醫(yī)院還有康復(fù)醫(yī)院，社區(qū)醫(yī)療中心這樣都是提供醫(yī)療服務(wù)的。不以資產(chǎn)完全為支撐是以服務(wù)為支撐的，比如說看護中心的管理，照顧站的管理，老人居家的管理都是運營服務(wù)只不過是機構(gòu)不同提供的專項服務(wù)不同。

還有曾主任說旅游是未來老年人發(fā)展的方向，一種是度假式的旅游，一種是非度假性的旅游，這兩種產(chǎn)品模式以及最終體現(xiàn)贏利的價值都是不同的，在這里面還有一個行業(yè)我把服務(wù)業(yè)單獨摘出來就是保險金融產(chǎn)品，這實際是未來中國養(yǎng)老這方面一個主力，在這個地方可以提供各類的保險產(chǎn)品，一個是理財性的保險產(chǎn)品，理財性的保險產(chǎn)品泰康之家已經(jīng)提出了，還有家庭醫(yī)療的全方位的產(chǎn)品，楊總說市場巨大是保險公司未來的市場。我自己認為保險公司現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展的規(guī)模相當巨大了，但是對老年人群講我們有接近兩億的人群在2043年會有4.5億的人群，我們的保險人群最需要保障的是老人，老人這個錢是自己拿不走的，最終給他帶來一種資產(chǎn)可以享受到晚年的生活，這是非常重要的，要向美國老人學(xué)習(xí)，吃好喝好花光走人，保險公司是可以做到這樣的產(chǎn)品，其他是做不到的。我們現(xiàn)在一百萬億的M2這里面有大量的存款，這存款未來都可以通過保險實現(xiàn)。

還有一個是重資產(chǎn)模式，重資產(chǎn)模式就是持有性物業(yè)模式，確權(quán)清楚和確權(quán)不清楚的，我相信今天在這個地方做交流的位置，這有可能是一個重資產(chǎn)模式，地價應(yīng)該不便宜這就是重資產(chǎn)模式，也有可能是非重資產(chǎn)模式，有可能確權(quán)不清楚，有可能是公建用地這就是輕資產(chǎn)模式。現(xiàn)在房地產(chǎn)商介入就是持有性物業(yè)的模式，還有房地產(chǎn)商介入就是房地產(chǎn)商開發(fā)模式，這個模式在這里面就有一個投資，作為投資人如果是市場化的資金進去以后不管哪個資金要出來，最終出來的錢不是進去一個奔馳出來一個寶萊，進去是加上本金和利潤出來，根據(jù)投資界目前資本市場已經(jīng)搭建產(chǎn)品的安排，估計可能有這么幾種安排。一種是輕資產(chǎn)的模式不管你是制造類型的企業(yè)還是服務(wù)業(yè)，你這兩種企業(yè)一種是PE資金投資進來，進行議價，PE資金是屬于財務(wù)投資人，戰(zhàn)略性的財務(wù)投資人在增值過程中你企業(yè)有一個高成長性，還有一種是通過IPO上市，實現(xiàn)你在中國大約15倍的溢價，在美國很多重資產(chǎn)企業(yè)就有一倍，就是服務(wù)類型的企業(yè)和產(chǎn)品類型的企業(yè)是通過這幾種產(chǎn)品來退出的，但是退出前提條件是不斷的成長，不斷的形成資產(chǎn)的積累，盈余供給的積累。還有金融業(yè)產(chǎn)品，最終不是退出了，金融產(chǎn)品最終是獲得一個巨大的理財市場，獲得一個不動產(chǎn)的長期持有，這個不動產(chǎn)可以不需要房地產(chǎn)住宅確權(quán)明確的房地產(chǎn)，是可以獲得一個確權(quán)非常明確持有性的不動產(chǎn)，北京從去年4月份已經(jīng)開始了出讓土地就是養(yǎng)老事業(yè)用地，全國也許可以參考這方面，我們可以獲得一個巨大不動產(chǎn)。

我去臺灣的潤富萬象我去是做了第16年，他每一年的利潤只有5%到6%，但是這20年的時間酒店翻番大概3倍資產(chǎn)，5%到6%可能不會讓你感覺到很心動，但是17年時間大概增值3倍，那酒店原來賣不動就做成了養(yǎng)老。重資產(chǎn)的模式一種是完全持有物業(yè)，萬達商場就是和你做的持有性的養(yǎng)老院沒有什么區(qū)別，萬達商場的上市就上不了市，萬達的五星級酒店也上不了市，萬達憋了很多年，現(xiàn)在你看看他的大盤里面有很多都是大股東，很多核心股東都是很有權(quán)威性的，萬達在上一個月做了170個萬達廣場，這里面說明170間五星級酒店萬達沒有上市最后買了一個香港的殼，資產(chǎn)裝不進去，萬達資產(chǎn)太大裝不進去，分期三年以后裝進去了，兩年又不能融資，如果你重資產(chǎn)的模式可以這樣，寶龍廣場每一個開發(fā)量都是在50多萬平米，寶龍商場應(yīng)該是流通股向社會發(fā)售的股份應(yīng)該是在30%以上，融資是20億，PE好像是8倍或者是6倍，這是中國排名第二的，中糧集團A加H喊了很多年，重資產(chǎn)的模式要上市是一個需要慎重研究的方面。大家可以研究美國上市的養(yǎng)老機構(gòu)，美國上市的養(yǎng)老機構(gòu)實際是以重資產(chǎn)形式上的很少。

在重資產(chǎn)這種模式下物業(yè)增值是一個比較重要的，物業(yè)增值以后不一定上的得市可以通過并購?fù)顺觯谛录悠潞拖愀郏谛录悠掠幸粋€商業(yè)信托是其他地方?jīng)]有的，在住宅開發(fā)模式里面大家很明白就是房地產(chǎn)通過銷售分紅的方式，或者是通過引入PE基金的形式或者是通過IPO的方向或者是反向并購的方式進去，現(xiàn)在有一個企業(yè)其實也是做反向并購就是上海綠地號稱一千億可以達到再融資的條件也得很多年，這一件事情看起來很美但是道路還是很曲折的，很漫長的。

老年產(chǎn)業(yè)投資人青睞的要求分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)，你商業(yè)模式要清晰，要可復(fù)制，可規(guī)模化，還有具有爆發(fā)性的市場潛力，如果有一個天花板進去就不動了進去就開始養(yǎng)老了這樣很多人也不愿意進去。舉個例子，這個位置如果是商業(yè)服務(wù)用地就可以，是有成長的空間，再回報就是達到稅后8%以上的物業(yè)你的重資產(chǎn)才會有價值，如果達不到8%，你找不到錢，我跟很多央企做過資本金融融資，我們從香港拿到的錢拿到境內(nèi)來各種費用做完都不進入預(yù)期。美國的耶魯基金會過來也不會低于這個給你，央企蓋紅章的，還有浮動收益，如果你達不到8%，這后面的事實都可以不談了。

中國的資本代價更高用8%的話跟投資人談你在銀行賣你的產(chǎn)品都賣不出去，大家拿不到8%可以補未來的增值，還有就是權(quán)屬清楚的，作為金融產(chǎn)品作為退出你都不一定拿到。目前國內(nèi)典型的企業(yè)我只是隨便列的，不代表只有這幾家，有很多家我只是隨便舉個例子，重資產(chǎn)像東方太陽城，樂成·恭和苑，我認為樂成·恭和苑是權(quán)屬清楚的，像清河園現(xiàn)在GDP月收入低于一萬就不是他的客戶，現(xiàn)在對外合作全是服務(wù)管理，跟萬科都是服務(wù)管理，干好了分成，干不好拿工資，這就是叫半輕半重的。艷陽度假就是賣卡，還持有一部分的物業(yè)，然后加盟，這實際就和開餐館沒有什么區(qū)別，泰康之家我認為也是半輕半重，通過金融理財產(chǎn)品發(fā)以后作為重要賣保險的途徑，安盛保險可以賣到幾百萬到香港，在上海已經(jīng)設(shè)立辦事處了。我覺得泰康之家自己做老年公寓就是為理財產(chǎn)品做一個推出途徑，你20年30年以后還想給我要錢，那錢就不用要了，我給你一個房子你就過來住著。

目前國內(nèi)老年人存在投資的問題應(yīng)該叫任重而道遠，投資主體都是混亂的，各種類型都有的，連美國都沒有形成合適的投資主體，日本更不用說了，臺灣也沒有，所以說妄自菲薄這是長期存在的狀態(tài)。

還有投資政策不配套，投資政策不配套我們也不用妄自菲薄，也考察了很多國家其實沒有很好的投資配套政策，所有事情都是在不配套過程中，什么都配套完了就沒有機會了。專業(yè)機構(gòu)不豐滿，在這里面專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)不豐滿這是很正常的，因為這個產(chǎn)業(yè)不成熟，產(chǎn)業(yè)成熟了這機構(gòu)就多了。所以可投資成熟的產(chǎn)業(yè)少，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)都不多，可復(fù)制性都不強。比如說我投資樂成·恭和苑，我作為股東可以說要可復(fù)制，可連鎖，這幾年我參加了N個論壇，對話是非常困難的，為什么困難呢？因為這個行業(yè)就不成熟，行業(yè)不成熟現(xiàn)在有幾類人進入養(yǎng)老，一類是房地產(chǎn)的老板進入養(yǎng)老，他以前是基本是按照金融杠桿講基本是空手套白狼，銀行可以在2：8過程就可以貸款了，所以金融行業(yè)沒有什么杠桿，綜合用地做養(yǎng)老銀行都不愿意給你，因為看不到未來。房地產(chǎn)老板跟你談養(yǎng)老問題是很痛苦的事情，有很多上市公司的老板跟我談，對話很困難，上市公司董事長是通過這一邊拿金礦忽悠一下股民，一般做一次溢價翻倍，沒有辦法跟他探討這個跟他探討純屬是浪費自己的精力和時間。

還有一些養(yǎng)老院的院長和董事長見面，他們真是辛苦很多年，跟他們交流的時候你們可以往醫(yī)療康復(fù)這方面轉(zhuǎn)移，稍微做一點比如說50畝的房地產(chǎn)工業(yè)用地，這也是一條思路，這一類還是可談的，但是希望他做大很困難，因為他的起點不高。如果說基金的投資人來談除了我這種無聊的還參加養(yǎng)老論壇，其他都忙著做PE投資和并購?fù)顿Y，所以在金融對話過程中就會是比較困難的方向，這是我們存在的問題。任重道遠，我們都是在路上，比我們走的早其實現(xiàn)在比我們痛苦，日本的財政赤字，希臘的債務(wù)，法國的罷工，美國的現(xiàn)在你看奧巴馬的搞醫(yī)療改革法案就是跟這個有關(guān)的。早做的都很痛苦，中央十八大之后我給新華社做了一個演講，我認為十八大應(yīng)該會把養(yǎng)老作為我們中國重要的新一屆政府的工作，結(jié)果沒有，我說到新華社交流向明白了就是因為中國政府現(xiàn)在財政的問題，我們現(xiàn)在有錢但是想不明白這個政策一旦進入就不再退出了，我們沒有能力在今天經(jīng)濟增長下滑情況下我們這一屆政府要干多少年，不給自己制造一個包袱，我在上海的時候財政部財政司司長說有一個重大政策出來，我估計重大政策也重大不到哪里去。

所以說養(yǎng)老不動產(chǎn)不只是舉了一個典型的，比如說太陽城大家都知道上海的清河園，太陽城就是賣完了房子就是房地產(chǎn)開發(fā)，人均收入一定要搞綜合用地，搞完綜合用地留下一個公建物業(yè)，幾萬平米，搞一千多畝的房地產(chǎn)開發(fā)，這個活房地產(chǎn)都會干。只要把房地產(chǎn)干好其他就不用考慮了。

我拿你的保證金180萬，120萬放到銀行一存8個點，再不行做一個委托貸款12個點，這就夠了，一千個床位按照平均8個億，10%，8000萬一年就夠了，然后拿這個錢去投資，去干事，這不能復(fù)制，首先不屬于合規(guī)的，保險公司發(fā)理財產(chǎn)品120萬沒有問題這是合規(guī)的，我給你一個房間使用，但是其他人是間用不合規(guī)。如果你做一個可以，但是連鎖的話中間有一個資金不到位，可能就出問題了。一出問題了老人一上訪就抓進去了。這就不適合連鎖復(fù)制。清河園就是和高爾夫球場一樣賣卡，因為那個土地是確權(quán)不清楚的，不能賣，前兩天我在哪開會已經(jīng)卡賣完了，這種模式還可以，但是為什么給萬科只提供服務(wù)不做重資產(chǎn)了，因為有投資人在里面，這說明投資收益率都是行業(yè)的。

我跟日本醫(yī)療協(xié)會會長談他出設(shè)備，我出地大家搞一個類似瑞士的醫(yī)療機構(gòu)，做了研究以后發(fā)現(xiàn)我們肯定是賠的，后來就沒有干，在這個過程中我覺得臺灣和美國是我們參考的模式，因為臺灣有中國文化的前提消化了日本，現(xiàn)在在北京要說在昌平搞一個我知道有一個40多萬平米的工業(yè)用地屬性的日本第三大養(yǎng)老是用正大投資來做的，八年沒有結(jié)果，我認為現(xiàn)在在北京干也不合適，日本的文化和中國的文化不合適，日本艱苦耐勞要比我們好，還有我們抗日，我們未來20年或者是50年我們跟日本只會越來越僵，不會越來越好，在這個過程中肯定會出現(xiàn)問題，他過的越來越差，我們也過的不會越來越好，所以我們也會有利益的沖突。跟日本有文化的差異還有民族方面的沖突。美國的養(yǎng)老就是到位，美國的服務(wù)可以參考核電站的管理模式了，我去了好幾次感覺到很好就是人文關(guān)懷，我寫的那本書就是洋溢著陽光般快樂的地方是基督教教會的慈善組織搞的養(yǎng)老院是在臺灣的雙連，在亞利桑那都做的非常好。所以文化做的好，大家有歸屬感，大家在這里渡過快樂一段人生，就是講你上天堂以后開始人生另外一段旅程。

美國做的比較大，他有度假性的像佛羅里達的，還有亞利桑那的，我去考察的時候有四個開發(fā)商做的，還有獨立申請南加州的小城，已經(jīng)獨立成市了。中國老年發(fā)展的態(tài)勢就不用細說了，這個數(shù)據(jù)大家都知道，未來我們在2050年應(yīng)該是在4億5左右，現(xiàn)在應(yīng)該是1.8億人，現(xiàn)在我們失智老人是1800萬，這個數(shù)字不是很準確的。未來這個產(chǎn)業(yè)一定很美好的，中國老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議我自己從幾個方面講一個是從供地，一個是福利性的，一個是慈善性的，福利性就是由政府完成，慈善是由募捐完成的，還有市場化的，在這里面我從這個角度就是供地管理，咱們的老年方面一定要依托于社區(qū)，依托于大的社區(qū)在供地的時候進行供地配套，就像幼兒園一樣必須要進行供地配套。是社區(qū)中的機構(gòu)，我們大家知道社區(qū)都有幼兒園，供地是你這個配建指標都要帶的，你可以給它綜合用地這都可以通過一些政策的設(shè)計來解決。你想讓它商業(yè)化就可以給它政策性的土地，不想讓它商業(yè)化就像幼兒園一樣給劃撥性的土地，一旦列入國土的土地利用規(guī)劃里面這得有很多部委來牽頭，這就是一個長期決策。如果一旦有了這個，這個供地跟楊總一家就差不多了，按照只要楊總要求來只要不投入房地產(chǎn)為社區(qū)發(fā)放理財產(chǎn)品，找一個合格的機構(gòu)管理，成本低的，運營規(guī)范的，中國的幾乎所有開發(fā)都可以完成，一個新建大規(guī)模社區(qū)定一個，還有原來老社區(qū)改造，把社群為醫(yī)療中心設(shè)在上面，自己都可以不管直接用社區(qū)醫(yī)療中心牌照就可以了，這都是屬于公共服務(wù)。

還有政策資金，我們整天喊養(yǎng)老實際沒有做養(yǎng)老，我們都在忙著賺錢，跟中關(guān)村搞創(chuàng)業(yè)投資，就是給你一些錢放大很多倍，這就是創(chuàng)業(yè)投資，我們都是在做創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)。因為你不提供稅收還低價要我土地，創(chuàng)業(yè)投資是什么概念你這個企業(yè)上市了賺錢了，所以一定要設(shè)立政府的引導(dǎo)資金，這個過程中一定要保本，這個保本是可以做到的。政府回購，在重資產(chǎn)的方向上可以做到8%左右你的錢是很容易解決的，只要我們在證監(jiān)會銀監(jiān)會渠道開一個口子8%肯定是可以做到的，只要你可以8%就可以長期做下去。政府只要口一個回購，美國的監(jiān)獄都可以回購的，美國的政府做不了就把監(jiān)獄回購做租賃，每一年設(shè)6%到8%，大資本就進來了，還可以上市。大家都是監(jiān)獄的股東這是完全可以的。

醫(yī)療安排在明確養(yǎng)老設(shè)施土地規(guī)劃不一定非得要社會做，政府也可以做，醫(yī)生不好找包給民間啊，還有稅收引導(dǎo)，商業(yè)性收入減免三年或者是五年參考高新技術(shù)開發(fā)區(qū)如果你想上市做服務(wù)性的必須要在商業(yè)下要委托做，還有老年產(chǎn)業(yè)的提高結(jié)構(gòu)比例，現(xiàn)在是12%還不到，這種情況下對于資產(chǎn)這方面的事業(yè)，進入這一類基金會的，進入這方面的就全部抵扣，企業(yè)家就是干這個活的，所以慈善的力量就會有，政府金融這方面在國外都是發(fā)行市政債的美國的市長就是我們的鎮(zhèn)長，他們發(fā)的市政債預(yù)計今年能不能增加稅收部分，稅收是財政可以支付情況下發(fā)放市政債，看你是不是交了個稅，醫(yī)保和社保完全是可以這樣做的。鼓勵老年產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債，政府自建要發(fā)市政債，如果是民間企業(yè)做市場化的可以發(fā)企業(yè)債，優(yōu)先鼓勵發(fā)企業(yè)債，可以發(fā)6%，7%，但是你發(fā)其他的東西6%到7%肯定是拿不到的。因為你自己內(nèi)部管理成本也是在6%以上的。

學(xué)習(xí)國際保險管理法案，比如說美國401法案就是在工作過程中賺了很多錢，得克薩斯州的基本是做教授，就是他們在工作過程中高收入人群，美國養(yǎng)老院是教授、會計、律師，就是在高收入過程中當年拿不少錢過程中留下一部分放在退休金里面，不納稅，這些納稅以后每一個月直接支付到養(yǎng)老里面，不交稅，直接支付給養(yǎng)老花掉，所以這個401法案是中國可以學(xué)習(xí)一下的。楊總已經(jīng)是老年產(chǎn)業(yè)研究院了，保險市場化是有風(fēng)險的，怎么讓風(fēng)險的理財產(chǎn)品像法國安盛一樣做成非常大的理財，比如說一年一千多億理財里面有500億是老年產(chǎn)品，到處開發(fā)這么一堆產(chǎn)品給老年人養(yǎng)老，不動產(chǎn)的收益這趨勢會很好，一是擴大了保險的產(chǎn)品，第二個是為中國的上百萬億的資金找到了出路。這種情況下肯定比其他理財要好的多，并且大家肯定愿意參與。

美國政策參考就是社保體系，美國是1935年搞的社保，1956年修改的這是社保體系的部分，還有一個是養(yǎng)老金保險制度這里面包括私人養(yǎng)老金計劃，待遇確定計劃還有公共部門的養(yǎng)老金計劃，還有個人儲蓄養(yǎng)老金計劃，401法案里面是這里面一部分。醫(yī)療保險的規(guī)模和結(jié)構(gòu)美國醫(yī)療保險的福利金包括住院醫(yī)療保險還有私人醫(yī)療保險，社會醫(yī)療保險，衛(wèi)生保健低收入醫(yī)療保險等各種種類不細講了，總之美國是做的比較細的，美國好像是1800多萬美國人是低收入人群政府給交的保險，奧巴馬的醫(yī)療改革法案里面跟這些有關(guān)系，最后一直沒有通過，這說明政府的財政赤字已經(jīng)很難支付這么高的社會福利了，日本也是不堪重負，臺灣應(yīng)該也是一樣。

常青藤是一個做產(chǎn)業(yè)基金的國際并購的，我們在健康產(chǎn)業(yè)研究了很多年，但是動作不是很大，就是因為這個行業(yè)還是屬于在路上，我們認為在未來電子商務(wù)方面，在線醫(yī)療方面，我們現(xiàn)在投了一個快樂老家，我們一直在探討運營管理機構(gòu)可以看到合適得醫(yī)療管理我們有一個投資性的合作，生產(chǎn)性的企業(yè)我們分為兩類，一個是醫(yī)療器械生產(chǎn)性企業(yè)我們在投資儲備，醫(yī)藥性的生產(chǎn)企業(yè)我們進行投資儲備，這都是屬于輕資產(chǎn)型的，輕資產(chǎn)是可以上市的，爆發(fā)性增長的。重資產(chǎn)性的我們在新加坡做了一個商業(yè)性的的跟歐美做一個養(yǎng)老基金就是收購一定的物業(yè)。這至少可以賺錢，未來可以上市，有一個重要金融就是RETTS，會長是我們中國最早做這個呼吁行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，但是到今天為止沒有，我們到2008年銀監(jiān)會證監(jiān)會研究沒有，開放中國萬億市場，但是中國現(xiàn)在沒有做，因為我們稅制改革沒有，我們一動就要減稅，所以現(xiàn)在沒有敢做。在這種情況下導(dǎo)致我們?nèi)f億理財資金沒有做，但是這一屆政府要調(diào)控住宅，就是在分稅制改革地方政府有錢賺，你就要培育商業(yè)，但是養(yǎng)老不會培育，可以培育商業(yè)零售這種類型的不動產(chǎn)，所以這一定會開放的，只不過不知道我們的領(lǐng)導(dǎo)到底是因為什么問題。

新加坡有一個雷同于RETTS的，在長期經(jīng)營過程中收益率已經(jīng)達到6%的物業(yè)，這可以以1/3其他配置在建工程或者是拿地，養(yǎng)老我們現(xiàn)在沒有很多權(quán)屬清楚的。我們國際并購和產(chǎn)業(yè)基金跟很多央企有合作，我們在國內(nèi)也幫大家上市并購，國際并購，我們有影視文化，節(jié)能環(huán)保的，汽車產(chǎn)業(yè)的，商務(wù)不動產(chǎn)的，還有健康養(yǎng)老這方面的基金，我們還有一些核心專業(yè)人士等支持。

今天的交流就到這里，謝謝大家！

楊華良

國壽投資控股有限公司副總裁

尊敬的曾主任、賈所長、單總，各位領(lǐng)導(dǎo)專家大家好！非常感謝主辦方中國房地產(chǎn)報盛情邀請參加第六屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老社區(qū)高端論壇，并就保險業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)為主題發(fā)表個人的意見，不妥之處請各位批評指正。

下面我向大家主要講三個方面，因為我是來自保險的，在國壽投資公司中國人壽集團公司的子公司，主要負責(zé)中國人壽的另類投資也包括房地產(chǎn)，包括我們的PE投資，股權(quán)資金，還有我們養(yǎng)老養(yǎng)生，實際上是這三個模塊。我是在2008年開始研究中國人壽投資養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，用我們領(lǐng)導(dǎo)的話我們成立研究院，我們遇到了很多問題，在這里一并跟大家進行分享。

第一個講一下我們保險業(yè)投資養(yǎng)老生產(chǎn)是有天然的優(yōu)勢，這個優(yōu)勢我們也拿出來看一下。第一個保險特別是人壽保險和養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)有共同的標定，人壽保險是人的身體和生命，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的標定我們認為是人的身體、精神、心理、這兩個溝通標定組成了我們相互可以互動聯(lián)合的產(chǎn)業(yè)鏈。

第二是結(jié)合金融方面其他的投資者所沒有的保險產(chǎn)品，保險產(chǎn)品作為一種特殊的金融工具為養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)發(fā)揮重要的作用，這種作用我們可以把養(yǎng)老需求和資金的服務(wù)需求以及資產(chǎn)的需求把這個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)覆蓋。你形成了現(xiàn)金價值就是我購買資產(chǎn)，這對客戶來講是一個極大的保護。

第三個就是巨大的現(xiàn)有資源可供挖掘，你所帶來資源已經(jīng)非常巨大了，包括我們客戶資源，我們真正的通過人壽長期客戶資源達到1.6億，這是一個不可比擬的。那么我們有5000個營業(yè)機構(gòu)我們有70多萬的銷售隊伍，我們的技術(shù)包括我們有上海、北京兩大子公司這為我們客戶資源共享、管理提供非常好的支持。還有品牌，這個品牌大家可能會感覺到因為我去做養(yǎng)老，或者是跟外國管理公司談，這時候品牌就凸現(xiàn)出來了，還有更重要的組成就是你保險業(yè)，還有巨大的資金存量，真正形成這種資金的存量，長期高度可控收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)隨著資本市場的波動，這個資金存量我們可以納入幾千億元是完全可以做的。

最后一個是保險業(yè)的現(xiàn)狀決定了我們拿出部分資金來做一個是業(yè)務(wù)發(fā)展遇到了瓶頸，因為保險大部分是理財，理財不管是基金還是信托你的生命沒有辦法保障，所以保險未來發(fā)展的方向應(yīng)該是朝著回歸到保障，提供保障的根本就是服務(wù)廣大資產(chǎn)保障和生命保障。這就是說保險業(yè)投資養(yǎng)老業(yè)具有天然的優(yōu)勢，這優(yōu)勢也是我們敢于涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的根本原因。

第二大方面是我們?nèi)绾巫龊灭B(yǎng)老地產(chǎn)，剛才講了我們的優(yōu)勢，因為我們從2008年也就是金融最不好的時候我們開始做這養(yǎng)老地產(chǎn)，當時保險業(yè)在最高峰達到5000億的數(shù)量這是不完全統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，所以說保險業(yè)的資金剛才講這個資金的資本市場活動比較大，我們2008年提出要參與養(yǎng)老地產(chǎn)，我們尋求四個原則的投資方向。

我的服務(wù)人群你是在做后端還是做前端的，我們大部分都是做后端的，真的是做養(yǎng)老的，做護理的，產(chǎn)品供給非常大，還有一部分是做前端的，就是做養(yǎng)生和居家養(yǎng)老，做我們的45歲以上的人群。這個目標人群真的很龐大，現(xiàn)在這些退休的人他們受過良好的教育，也享受了改革開放30年巨大的變化，我認為這一批人群是我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)井噴式發(fā)展的主力軍。現(xiàn)有的這一批人群做后端的服務(wù)，我們選高端，中端的，這只是簡單選擇的問題我們鎖定的目標客戶群體應(yīng)該是高端的，因為產(chǎn)品品質(zhì)決定了你這個產(chǎn)業(yè)。我覺得45歲以上這個年齡點就是我考慮養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基本。

另外我們可以做到未雨綢繆，使保險產(chǎn)品有一個接口，我買給你的保險產(chǎn)業(yè)也可以享受到你的資產(chǎn)和服務(wù)，這樣資產(chǎn)和服務(wù)已經(jīng)可以使用到你市場行為中，使你沒有退休的時候就可以享受退休的日子，向往的這種追求，這樣就會非常的穩(wěn)定。還有保險產(chǎn)品的結(jié)合，因為我們保險產(chǎn)品有很多，我們是要把現(xiàn)有的產(chǎn)品結(jié)合好還是開發(fā)未來新的產(chǎn)品，這也是一個很重要的方面。因為你在新產(chǎn)品開發(fā)中必須要運用一些新的技術(shù)，突破現(xiàn)有監(jiān)管政策，特別是資產(chǎn)確定性的資產(chǎn)，這一點我們也做一定的研究我們總體想法是利用現(xiàn)有保險產(chǎn)品和新開發(fā)的保險產(chǎn)品相結(jié)合，這樣解決你日用住的養(yǎng)老需要的，還有你現(xiàn)有的生活與未來的生活的連接問題。因為現(xiàn)在你在上班時候，未來你退休的時候一定會有大的落差，但是是只能好不能壞，所以這種保險產(chǎn)品也是有巨大的難度，保險公司做養(yǎng)老如果不推出相應(yīng)的保險產(chǎn)品，如果你把這個項目做好了與保險產(chǎn)品結(jié)合起來了你就是一個產(chǎn)業(yè)。如果你內(nèi)部的資源再進行整合，形成一個產(chǎn)業(yè)鏈，那就是從項目到產(chǎn)業(yè)到產(chǎn)業(yè)鏈，它是一個發(fā)展。

現(xiàn)階段模式和收入確定模式一定要結(jié)合好，并且還要產(chǎn)業(yè)供應(yīng)價格的合適，對你資產(chǎn)、管理、升值那一部分也可以完全估算到里面，這樣就可以做到比較均衡的利益實現(xiàn)。你光看養(yǎng)老這一段確實不掙錢，如果加入到養(yǎng)生、加入到保險，當你的服務(wù)對象達到十萬，二十萬聚集效應(yīng)，各個產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)那就不可估量，我們算過涉及到20個產(chǎn)業(yè)類型是可以與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)掛鉤的，是有相關(guān)性的。

投資模式的選擇，你是直接投資還是間接投，還是通過產(chǎn)品投資，有多種投資模式，所以總的來講我們想法還是做產(chǎn)品，做了產(chǎn)品才有社會資金，才會多樣化。完全可以把我們母公司這種企業(yè)的弊端做的更好，更專業(yè)，投資和管理是分不開的，還有管理模式，你是自管還是外管還是自外結(jié)合，外包你包給誰，包給老外他對中國情況不了解，包給中國的我們還沒有真正像樣的管理團隊，所以涉及到這里我們想應(yīng)該是用我們自己的資金與外國的品牌，包括美國的，加拿大的進行聯(lián)合，形成一個新的品牌進行落地改造。因為我去美國，我把考察結(jié)果給他們講以后給他們很大的震撼，我們提出八個字，你的身心和財務(wù)的安全，第二個是自由，當你退休以后有錢的時候你是自由的，因為你有巨大的團隊支持你，你走哪都不用改變你的做法，第三個是優(yōu)雅，第四個是精彩。我們管理模式選擇應(yīng)該是做一個聯(lián)合的道路。美國人他的管理真的是太科學(xué)了，養(yǎng)老管理的服務(wù)守則、流程僅次于核電站的管理，他的管理核心資產(chǎn)不是你的固定資產(chǎn)，而是200，300個節(jié)點的處理方式，所以我們一定要轉(zhuǎn)變作風(fēng)。

所以我在想的就是說保險干了這一件事情以后你可以變成什么，這很有意義，我們保險業(yè)從區(qū)域經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟有實體支持，你的保險產(chǎn)品是可以從無形商品從有形商品轉(zhuǎn)變，我們是向以人的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)涵需求轉(zhuǎn)變，我們可能從時點向過程轉(zhuǎn)變，這個過程我關(guān)注你的全生命周期，還有一個是從單一向多元轉(zhuǎn)變，我不做別的我有限的做以人所需要的產(chǎn)業(yè)，由群體向個體轉(zhuǎn)變，我們保險是對一群人，是對一個群體一個集團，這50歲以上年齡段男的女的是一個定價，這是一群人，今后是個性化的標準化的，你客戶不能說這一批客戶怎么辦都怎么辦，每一個客戶都有自己不同的需求，所以是由群體向個體轉(zhuǎn)變，這很不得了，我們感覺到很自豪的如果有這樣的保險，我自己認為都是很自豪的，給到的東西都是實實在在的，還根據(jù)你的需求來決定我們的服務(wù)等等。

保險實際上是一個深刻變革，借助養(yǎng)老這么一個契機，真正把我們保險服務(wù)國家發(fā)展，服務(wù)人民需求推行開來。

最后一個問題是說我們要政府的支持，這古老文化是不可逆轉(zhuǎn)的，如果你微觀的思考這是一個挑戰(zhàn)，如果你積極的思考就是一個機遇，大部分說應(yīng)對人口老齡化積極的思考人口老齡化對我們產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的機遇，這是一個機遇，如果說日本通過促進發(fā)展房地產(chǎn)可以帶來很多就業(yè)崗位這也很了不得，我們正處于經(jīng)濟發(fā)展的轉(zhuǎn)型期這個機會是非常重要的。

今天我參加這個會最主要的原因我最怕的就是媒體，因為這個媒體搞這些事情你借養(yǎng)老名義圈地等等，就被查的一塌糊涂，我真的是為社會保險事業(yè)做貢獻，但是為什么受那么多的誤會，我今天講的請不要報道，不管是對還是不對，還是要低調(diào)務(wù)實的，高效工作。不要產(chǎn)生一些誤解。

第二個是規(guī)范管理。

第三個是有土地政策，現(xiàn)在拿地太難了。

第四個是稅收政策，稅收政策重點呼吁一下就是對于客戶繳納的不管是養(yǎng)老的資金還是保險費，個人收入所得稅是稅收扣除的基準，這對我們開放整個資金市場個人資金市場投向養(yǎng)老會有巨大的政策引導(dǎo)作用。

最后一個是有一個統(tǒng)一的監(jiān)管，現(xiàn)在我們監(jiān)管不會很多，我們真正是把銀監(jiān)會、證監(jiān)會、民政這些機構(gòu)都會納入到監(jiān)管，證監(jiān)會你的資產(chǎn)證券等等一系列的問題，包括資金管理，統(tǒng)一監(jiān)管機構(gòu)這一塊應(yīng)該說是有一個監(jiān)督作用。我們干了這么多年遇到了很多困難，總的來講六個字我們要挖掘資源，整合我們社會的力量，通過資本連接資源、技術(shù)、品牌。整合難度很大，最后是新的投入配置。這是我們要挖掘、整合、配置，把這六個字做好這個事情才可以做好，今天非常感謝中國房地產(chǎn)報給我們這樣的機會，謝謝大家！

賈康

財政部財政科學(xué)研究所所長 中國財政學(xué)會副會長兼秘書長

尊敬的曾會長，單總各位嘉賓媒體朋友大家好，很高興利用這個機會把自己作為研究者有關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展中心公私合作伙伴機制國際上認為是非常值得重視和創(chuàng)新的所謂PPP機制，前一段時間我在這方面有一個初步的認識框架已經(jīng)形成了有關(guān)部門上送的研究簡報，我們的標題就是以PPP機制，這是公私合作伙伴的縮寫。

中國正在快速進入老齡化社會，根據(jù)第二次全國人口普查2010年我國40歲以上已經(jīng)達到1.78億，占了全國老齡人口23.6%，全球唯一老齡人口超過一億的國家而預(yù)計今后幾十年這個老齡化還會明顯的形成影響整個社會生活的重要因素。2050年60歲以上要達到31%左右，計劃生育政策的實施都與這個有關(guān)，特別是由單身老年家庭的問題也會越來越突出，獨生子女不說極端的情況很容易出現(xiàn)很難就近照顧老人這樣的情況，出國了或者是在其他地方工作等等，我們的養(yǎng)老問題怎么隨著銀發(fā)潮的到來解決僅僅靠政府是不夠的，一方面政府的財力在運營中有限，另外一方面還有龐大的人力投入也容易出現(xiàn)問題。

特別是延續(xù)政府為主的方式管理效率，這個績效評價應(yīng)該講從方方面面的國際經(jīng)驗和我們自己現(xiàn)實生活中的觀察來說都是偏低的，不可能延續(xù)政府主導(dǎo)的方式形成可持續(xù)高績效，從各國情況看一個比較就是發(fā)展PPP這樣的新機制，在中國以后應(yīng)該是在多層次多樣化有一種公私合作機制來應(yīng)對銀發(fā)潮這樣的任務(wù)。

我們是想通過帶有設(shè)想的框架所謂老年大學(xué)設(shè)計養(yǎng)老做一個案例上的情景假設(shè)。國內(nèi)的老年大學(xué)的概念在80年代中期就出現(xiàn)了，比如說北京海淀區(qū)他們是比較早提出老年大學(xué)的概念，但是從字面上看是一樣的，實質(zhì)上我們提出的PPP概念構(gòu)想還是有本質(zhì)的區(qū)別的。我們所設(shè)想的老年大學(xué)不局限于老年人文化活動中心的功能，現(xiàn)在我們是把它定位于民政部門管理而專業(yè)化社會組織積極介入在運營中主辦，吸引社會上有經(jīng)驗的投資者，民間資本也介入PPP機制完成它投資回報，但是有相對穩(wěn)定中長期的資本才適合做這個事情。大家形成合力，進入這樣的老年大學(xué)的機構(gòu)養(yǎng)老老人他生活中的特色就是和養(yǎng)老休閑在一起有所謂終生學(xué)習(xí)的概念，也是社會上很多老年人特別是城鎮(zhèn)區(qū)越來越接受的概念。

這里面有幾個事情我簡單匯報一下。第一我們認為政府在這里面做好規(guī)劃以外還有公私合作模式下提供不動產(chǎn)資源，很多城市區(qū)域由于退二進三，由于小學(xué)、中學(xué)并校或者是撤銷這些利用率不高或者是根本不在校舍，舊廠房這些都是存在的，包括一些像北京這樣的人口總規(guī)模還是處于上升的中心城市也存在這一部分可利用的資源。這一方面一些閑置的不動產(chǎn)我們認為應(yīng)該有政府積極把它調(diào)整到支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展這方面來，有很多的校區(qū)合并還有其他拆遷等等都可以納入規(guī)劃。利用這些不動產(chǎn)資源吸引私人部門的力量，進行重新的設(shè)計、改造建設(shè)適合老年人居住和活動的場所。政府提供閑置資產(chǎn)基礎(chǔ)上需要加強有關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合，在電力、通信、供熱、供水等方面都要一起形成一個降低民營資本運營成本，提高效率這樣的前提條件。這是講政府的角度。

第二我們認為要積極引導(dǎo)私人資本的加入，中國的民間資本，私人資本這些年來明顯的雄厚起來壯大起來了，他們進一步開發(fā)各個門路的投資，取得回報的機會，有一些不是短期的投資偏好，愿意從事一些像BOT，TOT也包括PPP項目這樣中長期的相對穩(wěn)健的，跟政府合作這樣的投資項目。這一種投資偏好主題我們現(xiàn)在越來越多注意到是在整個民間資本中間一個重要構(gòu)成部分。如果有政府提供的土地等等資源吸引這樣一些私人資本，他們來運用自己的資金力量來建設(shè)適合老年學(xué)習(xí)生活的交流場所就是硬件建設(shè)進一步把它具體化，政府的人員直接上馬去做不是說不行，但是從籌資資金來說財政還是明顯有限制的。特別是從管理運行來說政府人員到一線直接去做不如是由私人資本進來，他們怎么樣取得回報，當然有一個合理回報形式的打造。通過PPP下面一些具體的模式以以后一定收取租金的渠道形成一部分現(xiàn)金流。另外也有政府給予適當?shù)闹С郑绻麕в屑毸L流的方式給予支持，他的有效供給能力顯然明顯的高于政府一次性把錢拿出來的模式，所謂PPP都是這樣把政府當時的支出平滑化處理了。

這里面還有很多具體的其他配套的東西，在引進私人資本參與等方面這樣的導(dǎo)向之下我們應(yīng)該在一些管理的技術(shù)上面更多借鑒國際經(jīng)驗做中國自己的探索。我們也允許在這樣的模式之下更有多樣化的來回應(yīng)一些需求，比如說進入老齡化養(yǎng)老機構(gòu)和設(shè)施，各自的供給這有特殊需求的老人可以提出來訴求，也可以提供選擇式多層次的供給，在一個社區(qū)里面這種供給不至于形成很大的矛盾，這有助于通過多樣化的供給，多樣化的需求來控制現(xiàn)金流的。監(jiān)管也要鼓勵規(guī)范化，因為帶有公私合作這樣的特點就不是簡單的的等同于一般的私人投資運作，信息披露、接受公眾監(jiān)督等等都要有規(guī)范的章法。

第三層面我們還要積極的培育和引用一種特殊的所謂社會組織的作用，這種社會組織認為加入老年大學(xué)他得好處能不能發(fā)展以后等于是政府投資方還有這樣一種更有正規(guī)性、獨立性、自治性、志愿性這樣的特征合在一起的，這樣的運營主體類似于我們設(shè)想中的養(yǎng)老機構(gòu)或者是社區(qū)這樣的日常管理者。他得好處是通過這樣的像公益性的偏向和綜合，不是簡單的把這樣一個日常運營和商業(yè)運營劃等號，而是帶有特定的社會組織的追求，一個就是彌補政府和企業(yè)這兩個角度不足來提供多元服務(wù)。

我們設(shè)想這樣一些社會組織進來所謂專業(yè)化的優(yōu)勢就是建立國際經(jīng)驗，這在國際上已經(jīng)有多年的探索，能不能借鑒國際的經(jīng)驗回到中國的現(xiàn)實彌補簡單政府做或者是簡單企業(yè)做都可能出現(xiàn)的問題，由它來中和一下，這種專業(yè)性的社會組織進一步就是可以補償社會的失靈，完善養(yǎng)老體制同時彌補所謂政府失靈。它的主題是由專業(yè)水準的管理者下面要調(diào)度一些非盈利機構(gòu)，志愿者組織他們的加入，在國際上這也是一個在PPP概念之下已經(jīng)有相當豐富經(jīng)驗的模式。我們中國社會現(xiàn)在有大量的非營利組織和志愿者組織在涌現(xiàn)和強烈表達他們?yōu)樯鐣冻龅囊庠福@樣得好處進一步就是降低成本，提高服務(wù)效率。這些介入的自愿者組織應(yīng)該有他們的匯報，但是一般要求不是那種簡單的商業(yè)性標準，他們有他們另外的訴求也可以和其他的豐富形式組織在一起，比如說職業(yè)教育某一個階段上參加實習(xí)，取得的就是一些津貼而不是工資。

前面有經(jīng)驗的人可以帶他，而且這些志愿者組織是基金會帶著他運營，降低成本同時可以提高服務(wù)效率，這是多年專業(yè)知識在這里如何滲透的狀態(tài)，整合社會資源優(yōu)化福利供給，老年人特別需要有人跟他溝通的，滿足他多樣化需求的，志愿者組織有這方面的偏好而且他愿意通過這種方式在一個相對規(guī)范形式之下并不是專職而是兼職參加這個活動的，在每一個具體時點上跟老人多樣化需求很好的溝通，這都是作為PPP概念之下應(yīng)該注重發(fā)展這些潛力。

我匯報了至少三個角度的主體，政府、企業(yè)、民間資本，還有帶有公益性的主體，我們提出幾個方面共同按照公私合作機制探索發(fā)展空間應(yīng)該抓住這樣的切入點。一是積極考察借鑒國內(nèi)外類似的經(jīng)驗，我們在新西蘭知道亞洲開發(fā)銀行他們有這方面的意愿希望可以在中國一些城市舉辦具有開放探索性的老齡大學(xué)式的社區(qū)，歐美的經(jīng)驗開發(fā)銀行也會組織專家溝通供我們借鑒。

二是我們積極培育我國本土的合乎資質(zhì)可以形成公信力的機構(gòu)，在這一方面當然也需要幾方的互動，我們現(xiàn)在中央財政的角度實際上是有這樣意愿的，應(yīng)該加入這樣的通盤的方案設(shè)施，利用這些資金起來一定的作用。

三是在運用中間利用財稅的優(yōu)惠給予支持，養(yǎng)老的園區(qū)、社區(qū)、機構(gòu)等等財稅方面的優(yōu)惠當然包括必要的稅收的減免優(yōu)惠，也不排除在財政專項支持形勢下給予專項的補助資金。

四是探索政府監(jiān)督的機制，因為要考慮到這樣的探索，這樣的假想情景下有公信力的公眾監(jiān)督是有必要的，我們這樣一些想法總體來說是帶有探索性質(zhì)，很高興可以借用這個機會表達出來，希望大家提出意見，謝謝各位！

曾琦

全國老齡辦主任助理

中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長

尊敬的賈康所長，各位領(lǐng)導(dǎo)各位來賓、各位專家學(xué)者非常高興出席第六屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老社區(qū)高端論壇，代表中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會對論壇的召開表示祝賀。會議的主辦方讓我致辭，致歡迎辭，我覺得還是說一點實際的。我介紹一下中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會成立于2010年1月，是經(jīng)國務(wù)院批準的國家級的行業(yè)性的社會組織。成立之后我們首先做的一件事情就是加強老齡產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)理論研究，于是我們在2010年8月匯同廈門大學(xué)開展了國家老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃課題研究，并且開展了國家老齡產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃的創(chuàng)制，經(jīng)過兩年多的工作分兩個階段。第一階段是跟廈門大學(xué)合作，提出了規(guī)劃的初稿。從2011年8月我們把這個初稿交給了國家發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所，進行了第二階段的深度研究。

今年2月份，我們以全國老齡工作委員會辦公室的名義把這個征求意見稿印發(fā)了24個部委，這還有不是老齡委成員單位的相關(guān)部委比如說國土資源，比如說工信，比如說銀監(jiān)會等等，這意見已經(jīng)匯集上來了課題組正在根據(jù)24個國家部委的意見對征求意見稿做進一步的修訂、補充和完善。在適當?shù)臅r候我們會提交到全國老齡工作委員會全體會議上進行討論。至于最后是以國務(wù)院辦公廳的名義還是以國務(wù)院的名義頒布，這由領(lǐng)導(dǎo)來決定。

因為我們已經(jīng)取得了這樣的階段性的成果，所以我想就這個話題說幾句給我的時間也不多，我就講一點跟它有關(guān)的。黨的十八大大家都注意到有22個字對老齡的表述，積極應(yīng)對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，然后在剛剛頒布經(jīng)過重新修訂的中華人民共和國老年人權(quán)益保障法中規(guī)定積極應(yīng)對人口老齡化是國家的一項長期戰(zhàn)略任務(wù)。國家要采取積極措施發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，將老齡產(chǎn)業(yè)列入國家扶持行業(yè)目錄，扶持和引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)生產(chǎn)、經(jīng)營適應(yīng)老年人需要的用品和提供相關(guān)的服務(wù)。

如果要按照這個要求不管你是做養(yǎng)老服務(wù)的，還是做養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的都離不開今天的主題是資本金融，資本金融怎么跟養(yǎng)老市場對接，這個話題我覺得非常的重要。討論它的也很有意義，一會兒賈所長和楊總，其他的專家會介紹到。我跟大家明確一個概念，什么是老齡產(chǎn)業(yè)？這個話題我們說了從1997年開始說到現(xiàn)在，眾說不一，各種表述方式，我們這一次課題組對這個老齡產(chǎn)業(yè)的概念界定我們經(jīng)過反復(fù)研究，現(xiàn)在提出這樣的定義供大家研究，老齡產(chǎn)業(yè)是由企業(yè)、社會組織、個人根據(jù)市場需求提供的專門針對老年人的產(chǎn)品和服務(wù)的集合。這個概念最終成立還有待于商榷。由于各方面的原因，中國的老齡產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于初期起步階段。這個產(chǎn)業(yè)目前和中國的經(jīng)濟社會發(fā)展以及老齡事業(yè)發(fā)展的總體要求還十分不適應(yīng)，和社會主義市場經(jīng)濟體制的要求也不適應(yīng)，和老年人的實際需求還存在著很大差距。很多數(shù)據(jù)不在這里講了，大家隨時耳熟能詳?shù)囊还舱级嗌侔俜直龋恳荒赀f增多少這個不講了。由于這樣的原因，由于這么多不適應(yīng)，大力推進老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)建社會主義和諧社會，保證國家經(jīng)濟社會發(fā)展提高人民生活水平都需要我們大力發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)。所以我們說它是市場經(jīng)濟條件下產(chǎn)業(yè)是市場經(jīng)濟條件下發(fā)展老齡事業(yè)的重要載體，是滿足老年人多樣化，多層次，多方面物質(zhì)文化生活需要的重要路徑，也是推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，擴大內(nèi)需的重要著力點。

因此，我們必須從人口老齡化趨勢日益加劇的實際出發(fā)，站在社會主義現(xiàn)代化建設(shè)全局的戰(zhàn)略高度，堅持運用社會化和產(chǎn)業(yè)化機制，全面推動老齡產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，今天時間不多，我講一下老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)是什么？隨著社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善，老齡化進程的不斷加快，龐大老年群體養(yǎng)老服務(wù)的需求日益增長，大力發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)正在逐步成為老齡工作的重要任務(wù)和客觀要求。特別是到去年年底一億9400萬60歲以上的老年人口他們的購買能力正在逐步的增強，他們的消費理念正在逐步的轉(zhuǎn)變，所以我們說老年人的消費市場具有廣闊的增長潛力。

所以我們說雖然這個產(chǎn)業(yè)處于起步階段，但是由于受到了全社會廣泛的關(guān)注，由于我前面說的購買能力，消費觀念因此我們說這個產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭，用這幾個方面來作證我剛才說的為什么說呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，一個就是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)在這幾年得到了比較快的發(fā)展，民政部曾經(jīng)出臺過叫社會福利社會化這樣的政策，這個政策實施以后我們養(yǎng)老服務(wù)的主題，所有制的形式，資金的來源，服務(wù)的對象更加的多元。投資規(guī)模和經(jīng)營機制不斷的創(chuàng)新，比如說國辦民營，民辦公助等等。舉個例子，在1989年中國的養(yǎng)老機構(gòu)床位的數(shù)量當時占老年人總?cè)丝诘?%，這個床位供應(yīng)數(shù)只占1%，到今天大家都知道我們現(xiàn)在是各類養(yǎng)老機構(gòu)一共4萬多所，我們有390萬張床位，從1989年1%到2010年就提高到1.8%。我們預(yù)計到2015年就是十二五結(jié)束的時候養(yǎng)老床位供應(yīng)比例應(yīng)該是達到3%，這已經(jīng)很快了。

這其中民辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的發(fā)展很迅速，今天在座很多來賓都是做養(yǎng)老的，可能也有相當?shù)谋壤齾钨e是民營資本在做養(yǎng)老。一些發(fā)達地區(qū)實際上已經(jīng)開始了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場化、產(chǎn)業(yè)化運作的積極探索，我們這么表述政府引導(dǎo)主題化，舉辦單位多元化，資金籌集多樣化、城鄉(xiāng)聯(lián)動一體化這樣的局面。政府通過資金補貼購買服務(wù)采取一些措施有利促進養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展，我們覺得這有利的促進在這里的表述其實還不夠力，這種所謂的補貼是兩個方面，一個是建設(shè)補貼，一個是運營補貼，根據(jù)經(jīng)濟水平的不同在各個區(qū)域、各個省補貼的量不一樣。所以我個人認為還遠遠不夠。還有一些省市現(xiàn)在目前民辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的量已經(jīng)接近或者是超過了公辦國辦的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的數(shù)量。

第二方面養(yǎng)老地產(chǎn)或者是叫老年住宅這個業(yè)態(tài)在迅速的興起，一些地方民間資本投入建設(shè)了大型的老年社區(qū)，正在不斷的涌現(xiàn)，我現(xiàn)在還不能說它是好現(xiàn)象還是什么，先不給它定性，但是這個確實已經(jīng)出現(xiàn)了。北京、上海、廣州這些城市先后出現(xiàn)了一些所謂的多元化老年住宅社區(qū)這樣特色的樓盤。這些供應(yīng)我們說是滿足了部分老年人對居住環(huán)境和居住設(shè)施的特殊需求。我們只能講是部分，你為它有需求，有能力消費的你滿足了他的需要。

第三方面老年旅游業(yè)保持良好的發(fā)展勢頭，正在逐漸的成為老齡產(chǎn)業(yè)中發(fā)展比較快、效益比較好、而且深受老年人歡迎的居住性產(chǎn)業(yè)。目前，老年游客我們調(diào)查了一下在旅行社國內(nèi)游客占的比例是3、40%，我們所有旅游企業(yè)所開發(fā)的旅游線路中大概有60%到70%是適合老年人選擇的旅游目的地或者是旅游路線。

所以我們認為老年旅游或者是銀發(fā)游這個業(yè)態(tài)是老齡產(chǎn)業(yè)當中目前呈現(xiàn)出的發(fā)展速度比較快的一個行業(yè)。因為我們的旅行社開發(fā)這些適合老年人旅游的項目老年人是歡迎的，老年人辛辛苦苦工作一輩子終于有時間圓他年輕時間沒有圓的夢，同時也有這樣的實力，因為積蓄了多半輩子可以把自己兜里面的錢拿出來一點放在旅游上，我們對老年旅游業(yè)非常的看好，也非常的重視。所以跟大家通報一個情況，我們在這個月的31號到6月2號要在上海召開全國老年旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進研討會。請全國老齡委的成員單位邀請我們19個省區(qū)市的旅游局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)還有中旅等這些老總出席，還有旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、異地度假等這種形式的人出席，研究它到底怎么更快更好的發(fā)展行業(yè)。

第四方面是老年用品業(yè)有了很大的發(fā)展，隨著老年人收入水平的提高和老年人對生活質(zhì)量的追求，老年人日常生活用品的設(shè)計研發(fā)和投入不斷的增多，科技含量不斷的增加，發(fā)展空間不斷的擴大。我剛剛從廣東回來，在廣東順德有一個廣東設(shè)計城，云集了800個中國頂尖的工業(yè)設(shè)計師，更多的關(guān)注老年用品的或者是老年扶植用品或者是養(yǎng)老機構(gòu)所必須使用的，適老化的設(shè)施設(shè)備的研發(fā)，因為順德既是研發(fā)也是可以生產(chǎn)的，制造業(yè)非常的發(fā)達。因此我們講老年用品業(yè)取得了長足的發(fā)展，我希望在座的做金融也好，還是做投資的也好你們應(yīng)該關(guān)注這一塊，在這個時點一億9400萬老人到底要的是什么，這是我們要思考的問題。你不要把他明天要的東西拿到今天來安排，更不要把他后天才可能消費的起的東西弄到今天來你來推進、投入，不是不投入但是你要注意把握時間的節(jié)奏，否則的話你只能是虧損，有可能是倒閉。

剛才講了發(fā)展的基礎(chǔ)，實際上是發(fā)展背景，我現(xiàn)在說目前存在什么問題，一個是和老年人實際需求存在的差距，和經(jīng)濟社會發(fā)展老齡事業(yè)發(fā)展總體要求不適應(yīng)，表現(xiàn)在什么方面呢？主要在五個方面。

第一，這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模不高，活力不強，另外有很多與市場體制不相適應(yīng)的，在座有養(yǎng)老機構(gòu)協(xié)會的我們所在地就是樂成集團搞的高端養(yǎng)老機構(gòu)，現(xiàn)在國辦、公辦比如說北京第一福利院到第五福利院這是政府投資的，工作人員誰養(yǎng)的呢，事業(yè)單位，北京市民政局給發(fā)工資，當然收費低。你政府在講大力推動老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展，希望民間資本你所提供的政策措施本身就有問題，這樣的話限制了我們民間資本進入這個市場。體制不適應(yīng)所以就造成了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的滯后，同時供需矛盾突出，供需矛盾突出這一點我們一定要客觀的分析什么叫供需矛盾，不要盲目的認為現(xiàn)在就是供應(yīng)不足，需求很大。注意什么需求很大，什么供應(yīng)不足，居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老供應(yīng)嚴重不足。機構(gòu)養(yǎng)老什么機構(gòu)養(yǎng)老供應(yīng)不足呢，對老齡的失能的半失能的養(yǎng)老不足，對于150萬大盤，60萬大盤所謂養(yǎng)老住區(qū)這叫供大于求，已經(jīng)泛濫了。已經(jīng)快成災(zāi)了，誰搞這個誰就死定了，所以我想這是供需矛盾。

第二是扶持政策嚴重缺失，該有的沒有，金融支持信貸沒有，但是將來會有，我們正在全力推動出臺這樣的政策。這落實的還不到位，有的干脆就是一紙空文，所以現(xiàn)有的政策還難以落實。

第三老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場環(huán)境還沒有真正形成。企業(yè)、社會組織、個人這些都是市場主體的但是絕大多數(shù)目前還處于觀望這樣的階段，還躊躇不覺，不敢邁步，特別是我們的央企更加謹慎，到底進不進，怎么進都在思考。

第四老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金來源渠道單一，資金投入相對不足，市場開發(fā)研究力度不夠，所以需要這種論壇資本金融怎么樣進入。

第五是我們老齡產(chǎn)業(yè)城鄉(xiāng)和地區(qū)發(fā)展不統(tǒng)一，總而言之我們在思想認識上這種不統(tǒng)一，政府和社會，政府和企業(yè)目前老齡產(chǎn)業(yè)的政策或者是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策還是處于碎片化狀態(tài)沒有一個體系，市場環(huán)境不完善，再加上我們有效消費水平能力低，什么叫有效消費水平呢，1億9400萬60歲以上老年人有20年代，30年代，40年代的，我們自己都有父母，每一天都跟他們相處應(yīng)該會切身的感覺到他們有錢但是不花這個錢，不是因為有錢沒有錢的問題，是消費理念的問題。所以這個問題是老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展很重要的客觀因素。

這幾個方面都是造成現(xiàn)階段我們國家老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后這樣一種局面和原因。由于時間關(guān)系我今天就拋磚引玉給大家從這兩個方面介紹一下我們研究目前階段性成果，同時也為下一步我們對國家老齡產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃進一步修訂創(chuàng)造一點輿論環(huán)境。我并不代表我們這個本身國家老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃，這個完全是我自己的看法，謝謝！