第一篇：養老產業蓄勢 養老地產盈利模式求解

萬億養老產業蓄勢養老地產盈利模式求解

8月19日，世聯地產與臺灣最大的養老產業集團——恒安照護集團簽署戰略合作協議。此前的8月16日，國務院常務會議提出，要將養老產業打造成為朝陽產業。

隨著中國老齡化人口的快速增長，“養老地產”逐漸成為房地產市場上繼自住型住宅之外的“隱性剛性需求”，各大房企及險資紛紛試水，但具體的商業開發模式仍處于探索階段。世聯地產副總裁林蔚指出，養老產業是以服務為核心的產業，而不是以開發為核心的，需要長期投入，也需要更多政策的配合與支持。

養老市場規模至少萬億

世聯地產研究數據顯示，截至2011年底，全國60歲以上老年人口達到1.85億，占總人口13.7%，中國已經步入老齡社會；到2050年，我國老年人口總量將超過4億。另據中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

作為民生熱點，養老產業成為國家“十二五”重點發展扶植的產業。隨著養老社區、養老機構、度假養老、社區養老、居家養老等需求多元化，龐大而多樣化的養老市場誕生。據了解，目前全國有80家地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百余個。

世聯地產董事長陳勁松預計，國內養老產業市場規模至少萬億以上，以后還會逐年增長。恒安照護集團董事長胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態與20年前的臺灣十分類似，但是大陸人口老齡化發展更加快速，養老產業市場發展潛力巨大。不過，胡世賢認為，內地養老產業存在“山寨化”現象，很多項目只是打著“養老”的幌子，實際上還是在賣房子。

從大型房企養老地產的開發定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發模式還是以旅游地產為主，結合當地的特色旅游資源，滿足健康老年人候鳥式度假與養生養老的需求，真正能提供養老多元化服務的極少。

世聯地產顧問業務發展部總監李亞南指出，目前國內的養老地產是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續發展的困擾。

“養老產業是一個進入就不能退出的行業。”胡世賢說，養老不是賣房產，而是賣服務，而大陸目前養老產業鏈尚不完善，相關行業如護工等人才急缺，恒安進入大陸正在做一些前期的事情，比如培養人才以使臺灣經驗本地化，以及挑選合適的項目“種子”作為試點。

臺灣經驗可資借鑒

世聯地產在研究了美國、日本的養老產業模式之后，認為其在國內并不適合推廣。相較之下，臺灣的經驗可資借鑒。

胡世賢介紹，作為臺灣養老產業第一品牌，恒安照護集團目前在臺灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務類型包含機構式照顧、居家式照顧、小區式照顧，服務項目由小區服務、老人住宅、老人安養、老人養護到長期照護等多重模式。世聯地產希望借鑒恒安照護集團的經驗，通過與之的戰略合作來進行公司的轉型。

世聯地產認為，三種開發模式的推行，將改善目前養老產業的不足，逐漸實現盈利。其一是隔代親情社區開發模式，即年輕人群與健康老人混合的社區，北京（樓盤）太陽城、杭州（樓盤）綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

李亞南介紹，這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。“銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津（樓盤）寶坻云杉鎮等。

世聯地產表示，以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制交易模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。

第三類是“養生目的地”開發模式，針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。

據悉，針對健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場上已經開始有所嘗試，目前上海（樓盤）親和源在海南（樓盤）、東北等地已開始試水度假養老項目。

(21世紀經濟報道)

第二篇：養老地產相關政策與盈利模式

因為我們是老年住區，實際我們在研究養老地產，養老地產在網絡上、微博上經常會有很多不同的聲音，養老跟地產好像一沾上很多就覺得是不是有問題？養老地產是不是一定就是掛羊頭賣狗肉？養老地產能夠盈利嗎？養老服務能夠盈利嗎？養老地產有哪些政策支持？現在很多項目都在前期階段，如何做好前期的定位和可研報告，跟政府申請一些好的支持政策。這個PPT主要從四個方面給大家做一個交流。

一、養老地產的本質

這是兩個第三產業的結合，在中國老齡產業協會的老齡產業的十大行業當中，就有這兩個部分，養老服務業和老年房地產業。

這兩個行業的投資主體和盈利模式都是不一樣的，養老服務業的投資主體是民營非企業或者民營養老公司。房地產就是房地產開發公司的投資企業，養老服務業的盈利來源主要是會員費和服務費。房地產業的主要來源是房屋銷售和房屋出租，這是兩個不同的行業，利潤來源也不一樣。很多朋友一開始借助養老地產的時候，經常會把這兩個行業的盈利來源混為一談，很多不是很明白的朋友覺得是不是房地產行業介入養老？房地產行業的利潤好像就總是暴利，而養老服務業應該是一個福利性、非營利性的，實際上養老服務業除了民非、公益性的性質以外，養老服務業本身社會力量參與也是要盈利的，沒有盈利，企業就沒法發展。房地產業主要依靠開發利潤和養老服務業的結合創造一個細分的開發領域。

二、養老地產的相關政策

最近幾年國家密集的出臺了一些政策，這三個政策是比較綱領性、原則性的政策，現在各地省一級、市一級也在出臺相應的對應政策。我們了解政策的目的一個是要明確支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明確，但是到了地方，我們跟地方的發改委、民政局、衛生局、國土局溝通的時候，經常是碰到很多他們也不知道怎么辦的情況，落地到地方的時候，很多政策沒辦法去落地的，這需要我們能夠通過對這幾個原則性文件的深入掌握，我 們要去做一些工作引導地方政府，讓地方政府在大的政策前提下，在當地做一些政策的創新和用。

我們如何去運用這里面的政策，跟地方政府去溝通呢？這里面還是有一些要點的。在老齡事業“十二五”規劃里面的指導思想，這六個體系是有三個體系都是跟我們養老地產相關的，在發展目標里面也提到了養老服務體系，也提到了要進行無障礙設施的改造和新建小區的規劃建設。在基本任務里面提到了政府引導與社會參與相結合，11項任務里面有6項跟我們是緊密相關的，在這里面我們都可以找到我們跟當地政府去做一些工作的依據。比如說前面講到了要引導開發老年宜居住宅和代際親情住宅，我們要去找到一些養老地產的開發模式，后面還會詳細講一下。

在居家養老服務里面要建立健全三級服務網絡，我們開發的養老地產，在項目里面的養老服務配套是否可以進入政府所需要的三級服務網絡，我們能為政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如說老齡服務這一項任務里面，要大力發展社區照料服務，要進入小區的配套建設規劃。去年民政部已經在發改委和建設部的共同發布下，民政部編了社區老年人日間照料中心的標準，這個也是對我們一個很好的指導。講到要統籌發展養老機構，要推進供養型、養護型、醫護型養老機構的建設，在我們的項目里面，如果你的區位非常重要、規模非常大，你也可以在里面選擇是什么樣的養老機構，可能是小一點的社區服務中心，也可能是大一點的服務機構，根據你的客群定位去選擇。

老年養護院的建設標準，去年也發布了，也可以作為我們依據的一個標準。

要優先發展護理康復服務，今年3月21號康復醫院的基本標準也頒布了，這也是對我們的工作有一定的幫助。在第五項任務里面，老年人生活環境里面提到了無障礙環境建設條例，要在“十二五”期間研究制定，事實上8月1號已經開始頒布了，日本在老齡化程度到14%的時候，國家頒布了這樣的無障礙條例，我們也是相對比較提前，正式頒布了這個條例，這對我們房地產行業進入養老行業都會有一定的指導作用，我們會講到后面的幾種盈利模 式當中有一種，你可以使你的開發項目先做好硬件環境，做好無障礙的適老化社區。

在生活環境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社區，研究編制建設老年友好型城市和老年宜居社區指南。2012年11月也頒布了中國老年宜居住區試點工程管理辦法(試行)，也跟大家做了一些溝通。

中國老齡產業協會現在正在組織老年旅游和養生這樣的產業聯盟，目的是把我們很多旅游地產的閑置物業跟老年旅游結合起來，因為目前旅游的人口當中，40%都是老年人，老年人現在又有錢、又有閑，怎么通過跟老年旅游的結合，把我們的旅游地產物業結合起來，昨天和今天很多案例講到了，比如輪轉式的方式等等，如果讓老人買了一處的房子使用權，他能夠得到全國很多這樣達到標準的其他物業的使用權，未來50后、60后的老年人旅游養老消費能力釋放出來，一定是一個非常重要的開發方向，去對應這樣的消費需求。

在社會養老服務體系建設規劃當中，主要是把三種養老方式做了一個很好的定義，但是我發現很多包括業內的朋友對這個還是研究的不夠多，實際上國家的政策對三個不同的養老方式已經給予了明確的內涵和功能定位，在建設任務當中，明確指出社區日間照料中心和專業化養老機構是重點，日間照料床位和機構養老床位340余萬張，社區養老地產里面如果設計了這樣的養老床位，也可以納入到地方的床位指標里，如果你能夠在你的養老地產項目當中有這樣的日間照料中心，實際上也是可以納入政府的指標去獲得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，這也是主要的關照對象，你要研究當地失能、半失能老人的比例，現在50%以上的養老機構有4萬家以上，一半以上都是不接受的，這也是市場的需求和空白。

在國家和省級層面要建立若干具有實訓功能的養老服務設施，如果你的規模可以申請省一級的試點、示范，你一定要有實訓功能設計在里面。昨天我們談到人才的問題，首先是分層級要解決的，國家有國家需要考慮的問題，省一級、市一級都需要有不同層級的養老服務功能去落實，如果你在你的項目當中，能夠把這樣有實訓功能的服務設施設計進去，你有可能申請到財政的支持。

在建設方式里面也提到了新建和改造，都可以結合。有很多朋友說我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做這種城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去尋找閑置的資產進行改造，也是一個非常好的方式，我也聽一些朋友提到過，如果你現在拿了地是離城市很遠，但是你企業又從來沒做過養老，最后建議你在城市里面先做一個小的項目，通過這樣的小項目，把你的團隊和品牌打造出來，跟你郊區的項目進行互動。

還有輸出管理團隊，引導養老機構規模化、專業化、連鎖化發展，現在我們能看到已經在運營的，已經入住的這些項目輸出管理能力還是不夠，輸出團隊、人才都是非常稀缺的，還需要有一個過程。養老機構向規模化、專業化、連鎖化方向發展，也符合了開發企業的利潤要求，如果你只是做一個單一的養老機構，它的利潤率可能不能滿足你企業發展的需要。

在資金籌措方面也明確提出了四個方面：第一是降低成本，北京2013年養老綜合用地的性質和一些關鍵的要點是已經在逐步公布，在北京出來以后，由好幾個省市跟進也很快，明年基本都會出來，這是非常重要的政策支持導向，大家都要非常關注，中央的政策導向性是非常明確的，地方發達城市跟進也很快，大家認識到這一條就不能等待，要去爭取。還有就是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金，在后面的129號文件當中更加明確，包括昨天朱會長也講了，雖然是民政部出的，不是發改委等部委聯合發布的，但是畢竟是中央一級政府部門，其中比如提到了在資金稅費上加大力度，不管是民非還是民營企業，只要社會力量投資的養老服務機構，都是民政營業稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用于養老，現在規定要提高到50%。

三、養老地產的盈利模式與典型案例 六種盈利模式我們做了很多的思考，我們一直思考房地產企業如何介入到養老，昨天臺灣的郭總是從另外一個角度做的分類，我們做的這個分類主要還是從房地產企業如何介入養老來思考的。

1、無障礙適老化社區

在現有人才很匱乏，短時間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區里面的老人能夠下得了樓，在小區里面活動。未來的房地產改善性需求，昨天朱會長也提到了，這個一定是真實的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當小孩要上學了，需要尋找學區房子；二是老人居家養老，無障礙的改造、無障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現在我就碰到一些開發商朋友，自己的父母住在自己開發的小區里面，就已經是半失能的狀態，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發這樣的項目，首先要讓我的父母能夠下樓活動，這是我們開發企業能夠比較簡單進入養老領域的一種方式。

它的主要特征：一是小區里面養老服務還沒有提供，二是無障礙硬件環境；三是豐富的室內外活動空間，四是有組織的文化娛樂活動，五是盈利模式，房地產開發的產權銷售。

北京的怡海花園，它的售價比周邊其他的價格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價能力。

2、CCRC持續照料退休社區(定義CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持續照料退休社區)面對的主要目標客群就是家里已經不需要第二代、第三代的撫養、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點我們跟美國太陽城的開發商作過溝通，上個月到北京來，在座的個別朋友也參考了，我們在老齡委的會議室，請他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個太陽城開始建設的時候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創建一個全新的生活方式，但是當鳳凰城的第一個太陽城開業的第一天就有10萬老人去了，現在里面已經住了4萬多老人。所以他也提到中國現在的老人 養老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養老模式是完全不一樣的，我們現在做的事情是為未來的老人創造一種全新的生活，這跟美國的發展歷程也是比較相近的。

3、CCC持續照料親情社區

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養老服務配套都跟上了，這個也比較符合中國人養老的習慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設計的住宅，年輕人跟老年人在同一個社區里面，所以美國也在發展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發企業也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個方式可能會比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產權銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項目產權銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現在基本的共識就是產權銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、城市型養老公寓

這也是一種共識，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內的土地非常少，我們只能到城鄉結合部去做開發，也會引導一批未來的老人，如果你創造了這樣全新的生活方式，你會引導一批老人去遠郊或者城鄉結合部。但是有大量的老人都是生活在城市環境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環境，所以創造一個城市型的養老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個區分，這是一個很重要的發展方向。它的盈利模式會員制和產權銷售都是可以的。

日本木下介護的福原君給我們講過，他們增加了一個養老服務的領域，就是由他創辦的，在日本2000年介護保險制度實行之前，他們這五年的時間是通過商業化的發展已經可以盈利了，當時他們在公司內部有一個爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現在在東京都周圍他們一共服務了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型養老酒店

這個應該是未來非常重要的發展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會待在家里去養老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養老。剛才提到了現在正在做養老養生的產業聯盟，會制定一定的標準，如果符合這樣標準的項目，你當地的老人買了你的產權或者使用權，可以獲得這個聯盟里面其他項目的使用權，這個未來是一個非常大的趨勢，現在的旅游人口當中，40%的老人比例可能還會再增加，老人旅游的消費能力還會增加，所以我們應該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結合溫泉、康復、理療、營養、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風景區的用地，如何跟養老結合，如何爭取旅游養老的老年人群，這個也需要深入的做很好的定位和規劃設計。

6、護理性機構

這也是我們可以投資開發的，可以去做連鎖的品牌，做規模化的發展。現在的護理型機構都有一次性入住金的問題，現在有不同的說法，有會員卡、有押金、有租金、消費卡等等，再加上月費，但是一次性入住金還是一個法律的空白，會員卡的收費跟押金、租金、消費卡的性質都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項目，通過會員卡和押金的方式運用得還是很好。國內比較典型的民辦養老機構如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評定了兩個五星級養老機構，一個是公辦的北京第一社會福利院，另一個就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內外環境，有很好的活動組織，有很好的配套，主要還是通過會員制和月費的方式運營得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

四、養老地產開發流程與前期定位 養老地產的開發流程很重要，跟普通的開發流程有所區別，設計任務書對養老服務體系的分析規劃，要根據小區的規模確定居家、社區、機構的配比，這樣的方案要預先有一個養老服務的框架方案，對養護院、日間照料中心、適老住宅這樣的類型是一個服務團隊，還是不同的服務團隊，都要有一個框架性的方案。有了前三步以后才能出一個設計任務書來做規劃。在規劃設計階段，特別建議一定要有一個顧問團隊，不管你不同階段是一個公司還是不同的公司去做，一定要有一個顧問團隊幫你把關，在規劃設計完成以后，工程建設、市場開發和人才培養要同時進行，這三個環節也很重要。老人的市場開發跟普通的住宅購買人群的市場開發方法不一樣，人才培養這一塊，昨天也跟大家溝通過了，可能現在這個瓶頸一時半會解決不了，但是肯定有辦法，比如說當地一定要找運營管理有基礎的人才，比如說醫院的護理主任，或者他本身已經是養老院，不管是公辦還是民營養老院的院長，在當地一定要解決這樣的經營管理人才。同時一定要找到國外和國內非常好的顧問團隊，比如說日本的木下，比如說昨天有臺灣的、德國的、澳大利亞的，但是國外的團隊跟中國國情的結合、落地，還是要中國的專家來幫助理順，所以人才的問題要從這三個方面組合解決，要有當地的人才，國外先進的理念、成熟的模式和管理的方法，還要有中國專家幫助你轉化。正式開業之前要做好運營管理方案，通過試營業進行調整。

現在跟老年住區相關的國家、行業規范或標準，至少有這九本，我們做過梳理，五月底的時候有這樣一本社會力量參與的老年住區建設的模式和相關標準，在我們老年住區專家委員會的共同努力下，很多專家都做了貢獻，在這里面對大家前期部分可能會比較著重的做了一些梳理，把剛才提到的九本規范，尤其是前期部分相關的，比如客群細分、項目的規模、基地的選址與布局、主要用房面積指標等等都做了梳理，可能對大家前期定位、包括給政府做可研報告，可能是一個比較好的參考圖本。

結語：養老地產是大有可為的，在微博上、網絡上很多人打了問號，養老地產是否是在掙老年人的錢？這個其實不是問題，只要是社會力量參與養老事業的，除了慈善組織，商業組織一定是要盈利的，養老地產更需要有比較大的利潤空間。未來的養老需求和消費方式一定是豐富多彩的，我們一定 不要停留在現在和過往老人的消費觀念、消費力和消費層次上，我們一定要研究未來老人的消費能力一定是豐富多彩的。

所以剛才講的開發企業可以去做的模式都是對應了不同的消費需求、不同的老人客群，只要你做好，專業化發展，你選擇一個方向、一個模式做專做精，未來一定會有很好的市場匯報。

七月份的一些數據我們看到，雖然現在養老的形勢非常嚴峻，我們“十二五”的床位目標現在過了40%，已經完成的只有10%、30萬張。2011年底的統計數據各個省的床位缺口15萬張以上的省份排名我們也做了一個梳理，房地產企業進入養老行業，我們面臨的是這樣的市場環境，我們也不希望“十二五”還有最后三年的時候，還有90%的床位建設目標去做一些大躍進，這個肯定會有很多問題。現在整個的養老服務網絡覆蓋率還不到20%，3300萬的失能老人，4萬個養老機構里面只是50%不到的收養老人，比例只有23.5%。還有城鄉老人的空巢率到了50%。我們從事養老地產的目標客群所處環境的嚴峻性，通過分析不同的老人，比如空巢老人應該是什么樣的產品形態、盈利模式，可以對應他們的需求，可能對失能老人、半失能老人、健康活躍老人都是不太一樣的。

我們都是剛剛開始，今后的路還很長，未來的三年，就是明年年初的時候，老年人權益保障法應該會正式發布，今年年底、明年年初，這可能是一個非常重要的時間段，中央和地方的政策還會密集的出臺，支持我們參與養老事業。未來的三年，我們企業和個人都選擇好自己的定位，可能在“十三五”的時候我們都會有一個很好的發展！謝謝大家！

第三篇：養老產業地產解讀

養老產業地產解讀

每棟大樓都有不同顏色，老人可以根據顏色辨別自己家在哪個門棟，每位老年人佩戴著緊急呼叫的胸卡，無障礙設計遍布居屋和小區。十多棟大樓都用連廊連接，做到風雨無阻，每棟樓還配有多名管家，遇到緊急

情況，可以隨時向管家求助。

這是一個新興老年社區，與其獨特功能相應的是，由于這類產品的前景之大，引發了保險公司、民營資本敏銳的投資目光。

保險公司謀建“養老網絡”

泰康人壽在四川先后援建了4個養老院，這是泰康人壽試水養老地產的一步而已。而記者從相關人士處了解到，泰康人壽將整合國內的一些療養院和尋覓新的地產項目，來逐步建立自己的養老網絡。在北京昌平的一家非常高規格的療養中心就有泰康人壽的進入。其中的頤養中心采用了會員制的方式，有20萬-60萬不等的會員資格，符合條件的老年人成為會員后，可以在這個風景如畫的療養院享有居住權。泰康資產管理公司有關人士也表示：目前養老公寓是泰康人壽進行直投的一個重點業務，養老院作為建立養老體系過程的一個渠道，其可以和補充養老、保險等完全結合起來，是一種固定資產，可以作為行業的一種延伸。而且該人士認為，就其他國家的經驗來看，養老業在中國將是一個朝陽行業，因此也是目前泰康人壽的一個戰略方向。泰康人壽今后將成立一個專業的管理養老院的運營公司來運作。

除此之外，事實上，他們已經自開爐灶，泰康人壽旗下的泰康置地是泰康人壽進入地產領域的另一平臺。其一直將養老地產作為投資寫字樓之外的一個重要業務模塊。泰康置地在北京、上海開發養老社區，同時還在一些核心城市尋找土地資源。這家公司成立于2006年，其公司成立的戰略目標就是成為中國最大的以養老社區業務為核心的專業地產開發運營公司。但這家公司從成立至今，都一直對媒體保持緘默。除卻2006年完成北京金融街及CBD兩棟甲級寫字樓的投資交易之外，鮮有

媒體關注這家公司。

但我們了解的情況，泰康人壽在北京投資的老年公寓項目屬于泰康人壽直投的項目，并沒交給泰康置地。

泰康人壽進入養老地產的野心從來就沒有掩飾，其董事長陳東升就曾表示，進入養老產業，投資設立養老院已成為泰康人壽三大發展戰略之一。另據透露，保監會有關方面也在做保險資金投資養老實體的相關規劃設

計。

想投身于養老地產不僅是泰康人壽一家保險公司，兩會期間，全國政協委員、中國人壽保險（集團）公司總裁楊超就提交了《《關于大力支持

養老社區建設的提案》。民間資本覬覦“養老”蛋糕 看上養老行業這塊巨大蛋糕的不僅僅是陳東升，而一家名為親和源的老年社區也出現了民營資本的身影，而文章開頭描述的就是這個小區的模

樣。

親和源股份有限公司董事長辦公室的俞小姐告訴記者，目前這家社區的投資已投資約6億，大部分都來自股東的投資。記者了解到，俞小姐所說的股東之一就是建橋集團董事長周星增。建橋集團是一家投資礦山、教育等多個領域的公司，而周星增就是溫州人在上海經商的典范。“親和源老年公寓”社區坐落于浦東康橋，首期占地125畝，共包括910套老年住宅。周星增還曾表示，要將這種老年社區連鎖化，在兩三

年內謀求海外上市。

據介紹，親和源已有100多位老人購買了居住權。目前，已有60多戶入住，居住權需60多萬元。但即便這樣不菲的俱樂部資格式購買，粗略地計算下，回收這個投資依然需要很長時間。

我們了解到，因為銀行認為養老行業的利潤率一般，不會輕易貸款給老年產業，而這家老年社區的投資也鮮有銀行參與。周星增曾表示親和源

要多年才能收回投資。

老齡化問題

一位從事私募股權投資的資深人士是這么暢談其對該類項目的認識：中國的第一次人口高峰出現在50年代，第二次是1963-1974年，第三次是1989-1996年，但從1991年開始，綜合生育率已經低于2.1,但在1963年，這個數字是7.5。按照中國目前人口出生態勢，到2018年，會出現1000萬的用工缺口。

而計劃生育之后，中國很多家庭都是一對夫妻贍養4位老人，現在50年代出生的人正步入60歲，到了2018年，人力成本也不再低廉，請保姆也不便宜，如果一對夫妻養四位老人，就意味著還要巨大的房子。這些情況一綜合，學習國外的居家養老和產業養老結合來解決這個問題就是眼前的事。一般的養老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優化老年生活為前提的優質養老場所。所以他現在很看好老年社區的項目。記者也聽到多位私募股權投資人士談論這個問題。養老產業的專家、中國老齡科學研究中心的陶立群也告訴記者，養老地產的投資需要很長時間，一般的年投資回報不過10%，但目前因為市場廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進入。

正因為這個市場前景巨大，在昆明還出現了一種集資方式。有家金曦集團。在昆明開發了一個養老的地產項目——臥云仙居。而這家公司現在向社會募資的方式是：1萬元入會，按不同投資年限，承諾年投資回報8%-9%。每年還可以去他們的別墅群休閑幾天。該公司稱，15億在白洋淀收購了一個風景資源，要建立一個旅游加養老模式的地產項目，在云南的石林也收購了另一個土地項目。現在投資養老地產的各式資本熱潮涌動，實際上，北京在2000年左右就出現過老年居住為主打概念的社區，最后還是將房子賣給了高薪白領。老年社區必須有很多資源（地理位置，公交，醫院）等與之匹配，而老年社區的服務也需要專業的機構參與，并非一日之功。而親和源就請了國外的一些專業服務機構來作為戰略合作伙伴加入，譬如專業經營老人社區的美國艾瑪客公司、提供餐飲服務的法國索迪斯公司。專家認為，這套老年社區的體系完善需要逐步學習借鑒和再創造的過程。上海、大連等城市養老院已經一床難求，但高檔的養老項目，一般老人會覺得收費偏高。另外，行業人士認為，投資養老地產還存在政策不夠優惠、銀行資金和地方扶持力度不夠等諸多問題，怎樣既能實現盈利又有社會效益，這都是專家熱衷討論的問題。養老地產前景雖好，但道路

注定漫長。

第四篇：養老地產專題2017

養老地產專題

目錄

前言..................................................................................................1

一、我國養老產業概況..........................................................................1

（一）養老產業發展現狀..............................................................1

（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）.........................................................................................................3

（三）發展養老產業優惠政策......................................................7

二、養老地產項目開發模式................................................................14

1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城...................................14

2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區17

4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園........................18

5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹..........................19

6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村...........21

三、養老地產運營模式分析................................................................23

（一）銷售模式............................................................................23

（二）“銷售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、養老地產PPP（公私合營關系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、養老地產項目開發要點................................................................34

1、市場定位：目標市場全齡化..................................................34

2、項目選址：區位、環境、配套..............................................34

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石....35

4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 36

5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸...........38

6、規劃設計：適老化..................................................................39

六、西北部分地區養老地產開發案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區..................................40

2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目.........................................41

3、西安秦達·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國際養生養老基地..................................................43

5、渭南市盤龍灣·云何莊養生養老社區...................................44

6、甘肅盛園五星養老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養老社區.............................................................46

養老地產專題

前言

目前，居家養老、社區養老及機構養老是我國主要的養老模式，養老地產作為三者結合的有效途徑，是養老服務業和房地產業相融合而形成的新興產業，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫療護理、生活休閑、金融保險等方面的相關產品和服務。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區、養老院、托老所（居家養老服務站）和旅游養老地產等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

據預測，到2050年，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國將進入深度老年化社會階段，對養老的需求也將上升到一個新的高度。隨著人口老齡化進程的不斷加快，我國生產型社會開始向消費型社會轉變。養老產業作為新興消費產業，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產業鏈長，能夠吸納的就業人數多，在促進生產、拉動消費、推動經濟發展以及帶動就業等方面發揮著重要的作用。

一、我國養老產業概況

（一）養老產業發展現狀

從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃》（國辦發?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數的19%，中國已步入老齡化社會。

龐大的人口基數，使得中國的老齡化現象備受矚目。《規劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總人口的18%。

《規劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問題日益突出。據推算，2015年，中國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規模就將超過4500億元，由此催生的養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。而按照國際通行的5%老年人需要機構養老這一標準，目前中國至少需要1000萬張養老床位。民政部2015年社會服務發展統計公報數據顯示，全國各類養老服務機構和設施11.6萬個，比上年增長23.4%，各類養老床位672.7萬張，比上年增長16.4%，每千名老年人擁有養老床位30.3張，比上年增長11.4%。

民政部、國家發展改革委2016年7月6日公布《民政事業發展第十三個五年規劃》（民發?2016?107號），《規劃》提出，將重點發展醫養結合型養老機構，增加養護型、醫護型養老床位，提高養老服務有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養老床位數達到35至40張，其中護理型床位比例不低于30%。《規劃》提出，積極開展應對人口老齡化行動，加快發展養老服務業，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的多層次養老服務體系，創新投融資機制。要推動普遍建立經濟困難老年人養老服務補貼、高齡津貼和護理補貼制度。建立健全長期照護項目內涵、服務標準、質量評

價等行業規范和體制機制，探索建立從居家、社區到專業機構等比較健全的專業照護服務體系，保障老年人長期護理服務需求。

在加強養老服務機構建設方面，《規劃》指出，深化養老服務供給側改革，積極支持社會力量舉辦養老機構，辦好公辦保障性養老機構，深化公辦養老機構改革，提高養老服務有效供給。

據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。預計未來養老地產業將迎來爆發式的增長。

（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）

1、合理界定養老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養老服務設施用地。

2、依法確定養老服務設施土地用途和年期。養老服務設施用地在辦理供地手續和土地登記時，土地用途應確定為醫衛慈善用地。

依據《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007），規劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫衛慈善用地，可布局和安排養老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房并分攤相應的土地面積。

養老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約

定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

3、規范編制養老服務設施供地計劃。養老服務設施用地供應應當納入國有建設用地供應計劃。新建城區和居住小區配建養老服務設施用地的，建設規模應一并納入住房建設用地供應計劃；新建養老機構服務設施用地的，應根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

4、細化養老服務設施供地政策。經養老主管部門認定的非營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構，經養老主管部門認定后同意變更為營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地應當報經市、縣人民政府批準后，可以辦理協議出讓（租賃）土地手續，補繳土地出讓金（租金）。但法律法規規章和原《國有建設用地劃撥決定書》明確應當收回劃撥建設用地使用權的除外。

營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應養老服務設施用地時，不得設臵要求競買人具備相應資質、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產用地中配套建設養老服務設施的，可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養老服務機構的資格或資信

等級等作為出讓條件。

5、鼓勵租賃供應養老服務設施用地。為降低營利性養老服務機構的建設成本，各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執行。市縣國土資源管理部門與用地者應當簽訂養老服務設施用地租賃合同，約定租賃國有建設用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標準及調整時間和方式、到期處臵與續期或出讓等內容。

6、實行養老服務設施用地分類管理。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施，依據規劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同宗地，再按宗供應；不能分宗的，應當明確養老服務設施用地、社區其他用途土地的面積比例和供應方式。

新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，應當在土地利用計劃指標中優先予以安排。

新建養老服務設施用地依據規劃單獨辦理供地手續的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫療、保健、康復等醫衛設施的，不得超過5公頃。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施用地，應當在《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中予以特別說明，應明確配建的面積、容積率、開發投資條件和開發建設周期，以及建成后交付、運營、管理、后續監管的方式等。

7、加強養老服務設施用地監管。在核發國有建設用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當作出以下規定或者約定：

（1）建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租；

（2）不得改變規劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業等房地產開發的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償；

（4）養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內；

（5）向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優先承租權。

8、鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手

續。在符合規劃的前提下，在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續調整為營利性養老服務設施的，應補繳相應土地價款。

企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。

9、利用集體建設用地興辦養老服務設施。農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。

（三）發展養老產業優惠政策

1、國家優惠政策

近日，民政部、發展改革委、教育部等十部委聯合發布《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》（民發?2015?33號）。

《意見》提出鼓勵民間資本參與居家和社區養老服務、機構養老服務、養老產業發展的具體舉措，并就推進醫養融合發展、完善投融資政策、落實稅費優惠政策、加強人才保障、保障用地需求等作出了相關規定和政策優惠。

（1）稅費減免

對民辦養老機構提供的育養服務免征營業稅。養老機構在資產重組過程中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅和營業稅。

進一步落實國家扶持小微企業相關稅收優惠政策，對符合條件的小型微利養老服務企業，按照相關規定給予增值稅、營業稅、所得稅優惠。

對家政服務企業由員工制家政服務員提供的老人護理等家政服務，在政策有效期內按規定免征營業稅。

對符合條件的民辦福利性、非營利性養老機構取得的收入，按規定免征企業所得稅。

對民辦福利性、非營利性養老機構自用的房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅。對經批準設立的民辦養老院內專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。

對企事業單位、社會團體以及個人通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的公益事業的捐贈，符合相關規定的不超過利潤總額12%的部分，準予扣除。對個人通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的民辦養老機構的捐贈，在繳納個人所得稅前準予全額扣除。

對民辦非營利性養老機構建設免征有關行政事業性收費，對營利性養老機構建設減半征收有關行政事業性收費。

（2）投融資政策

加大對養老服務業發展的財政資金投入。有條件的地區，可設立專項扶持資金。充分利用支持服務業發展的各類財政資金，探索采取建立產業基金、PPP等模式，支持發展面向大眾的社會化養老服務產

業，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現有資金渠道，對社會急需、項目發展前景好的養老項目予以適當扶持。

民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發展養老服務業，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養老服務發展的資金不得低于30%。

民辦非營利性養老機構應當為捐資舉辦，機構享有對其資產的法人財產權，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財產的所有權。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產、以及以借款方式投入組織運營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息。行業管理部門和登記管理機關應當對其關聯交易進行披露并進行必要監管。

民辦非營利性養老機構停辦后，應當依法進行清算，其剩余資產由民政部門負責統籌，以捐贈形式納入當地政府養老發展專項基金。原始捐資有增值的，經養老機構決策機構同意并經審計符合規定的，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎勵。

鼓勵通過財政貼息、補助投資、風險補償等方式，支持金融機構加快金融產品和服務方式創新, 推進實施健康與養老服務工程。研究以養老服務產業為基礎資產的證券化產品，穩步推進金融機構直接或間接投資養老服務業。

拓寬信貸抵押擔保物范圍，允許民辦養老機構利用有償取得的土地使用權、產權明晰的房產等固定資產辦理抵押貸款，不動產登記機

構要給予辦理抵押登記手續。

（3）建設補貼、運營補貼、護理員、購買服務等補貼 對民間資本舉辦的非營利性養老機構或服務設施提供養老服務，根據其投資額、建設規模、床位數、入住率和覆蓋社區數、入戶服務老人數等因素，給予一定的建設補貼（一般分為3年進行補貼）或運營補貼（按照實際入住老人數量）。并通過運營補貼、購買服務等方式，支持公建民營機構發展。

2、我區優惠政策

為認真貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》(國發[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區委員會關于深化改革推動經濟社會發展若干問題的決定》(寧黨發[2013]66號)，積極應對人口老齡化，加快我區養老服務業發展，特提出《寧夏回族自治區人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》（寧政發[2014]44號），《意見》中相關優惠政策如下：

(1)加大對公辦養老服務機構投入。各級人民政府要將養老服務機構建設納入當地國民經濟和社會發展規劃，并隨著經濟發展和社會進步，逐步加大對公辦養老服務機構的投入，建立逐年增加的財政保障機制和彩票公益金投入機制。自治區財政每年統籌安排一定資金，用于公辦養老服務機構建設，各市、縣(區)也要積極創造條件，加大公共財政投入力度；自治區本級福彩公益金的50%以上要用于支持發展養老服務業。公辦養老服務機構的正常運營費用列入財政預算。在滿足城鄉“三無”老人入住的前提下，鼓勵公辦養老服務機構利用閑臵

床位提供社會養老服務。

(2)支持社會力量舉辦養老服務機構。對按養老服務設施相關標準建設并取得《養老服務機構設立許可證》和《民辦非企業單位證書》的非營利性民辦養老服務機構，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數給予每張床位8000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級福彩公益金各承擔3000元，縣(市)財政承擔2000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數給予每張床位5000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級彩票公益金各承擔2000元，縣(市)財政承擔1000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔500元，分3年給予補助。民辦和公建民營的養老服務機構按入住滿一個月以上的老年人實際占用床位數計算全年平均數，每年由所在地市、縣(區)財政給予每張床位1800元的運營補貼，補助期限5年。民辦養老服務機構安臵“三無”老人的，由各級民政部門按供養標準將供養費用全額轉入民辦養老服務機構，不足部分由當地財政給予補助。

(3)建立和完善居家養老服務補貼制度。對按規劃和標準新建的社區居家養老服務中心(站)，經考核驗收合格，由自治區和各市、縣(區)通過“以獎代補”的形式，給予建設補助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區)每年給予運營補助，具體標準由市、縣(區)政府確定。鼓勵有條件的市、縣(區)設立居家養老服務專項經費，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡、獨居、失能等困難老年人提供政府購買服務。

(4)建立失能老人護理補貼制度。按照統籌城鄉發展，堅持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區經濟社會發展水平相適應的失能失智老人護理補貼制度，讓失能老人共享經濟社會發展成果，提高其生活質量，讓其有尊嚴、體面地安享晚年生活。

(5)完善投融資政策。金融機構要加大對養老服務業的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔保物范圍，合理確定貸款期限，適當給予利率優惠。創新養老服務信貸產品，支持非營利性養老服務機構資產抵押貸款和優質企業信用貸款。加強養老服務機構信用體系建設，增強對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

(6)完善土地供應政策。各類養老服務設施建設用地應當符合城鎮土地利用總體規劃，并納入利用計劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調整為養老服務用地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構與政府舉辦的養老服務機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地。對營利性養老服務機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定，優先保障供應，并制定支持發展養老服務業的土地政策。嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。

(7)完善稅費優惠政策。落實國家現行支持養老服務業的稅收優惠政策，對養老服務機構提供的養護服務免征營業稅，對非營利性養老服務機構自用房產、土地、車船免征房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅，對符合條件的非營利性養老服務機構按規定免征企業所得稅。對企事業單位、社會團體和個人向非營利性養老服務機構的捐贈，符合相關規定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規定比例扣除。各地對養老服務機構建設要免征有關行政事業性收費，對養老服務機構提供養老服務也要適當減免行政事業性收費，養老服務機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執行。境內外資本舉辦養老服務機構享有同等的稅收等優惠政策。

(8)建立專業技術人員激勵制度。建立養老服務機構管理人員和護理員崗前培訓、持證上崗和從業人員職業資格認證制度，工資待遇與專業技能等級、從業年限掛鉤制度。對符合條件的參加養老護理職業技能培訓和職業技能鑒定且取得培訓合格證或國家職業資格證書的從業人員，按規定給予相關補貼。在養老服務機構就業的專業技術人員，執行與醫療機構、福利機構相同的執業資格、注冊考核政策。社會辦養老服務機構和養老服務企業在技術職稱評定、繼續教育、職業技能培訓等方面與政府辦養老服務機構享受同等待遇。各類養老服務機構招用就業困難人員、簽訂勞動合同并繳納社會保險費的，給予社會保險補貼。市、縣(區)人力資源社會保障部門和民政部門要加強協調配合，積極推動養老服務機構依法開展工資集體協商，加強對養老服務機構工資支付情況的監督檢查，努力提高養老護理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險制度。鼓勵各地按照機構投保、保險公司運作、政府支持的原則，建立養老服務機構綜合責任保險和老年

人意外傷害保險制度。鼓勵老年人投保健康保險、意外傷害保險等人身保險。對符合條件的養老服務機構投保養老服務機構綜合責任險，以及70周歲以上的經濟困難老年人投保老年人意外傷害險的，有條件的地區要給予一定補貼。要支持各地探索建立老年護理保險制度，引導商業保險公司開展適合老年人特點的養老保險、疾病保險、醫療保險業務。

二、養老地產項目開發模式

1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環首都綠色經濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀愛晚（北京）臵業有限公司和香河愛晚投資有限公司聯合打造。“愛晚工程”是由國家民政部中國社會工作協會牽頭發起，旨在建設完善中國社會化養老服務體系的重大民生工程。

項目首發規劃占地約4000畝，一期開發約400畝，涵蓋聯排、疊拼、板式高層公寓、養老公寓等全齡產品。一期總建筑面積約4萬平米的養老公寓由發展商持有經營，擁有養生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養老運營機構還將為所有社區居民提供個性化、定制化養老、養生健康服務，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。

國際醫療健康中心（包括愛晚醫院、醫療專家樓、老年護理單元）、養老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養生會所、休閑公園、生態健康農場、商業、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現“中國首席親情健康城”的造城理想。

2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養老模式的國際敬老院。經營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有

居住權或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

占地面積10余萬平方米，為民辦房地產性質的老年社區，2002年10月16日正式營業。周邊醫院有北京老年醫院、溫泉鎮老年醫院、太申祥和醫院(一級甲等)。住宿分為四個區域居住，頤太居、養申居、天祥居、年和居，共計1200余床位，室內面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設有應急呼叫系統，24小時熱水供應，電視、電話、空調等一應俱全，每天有專人打掃衛生、護理，整個區域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等。

太申祥和醫院(一級甲等)被評為定點醫療機構。擁有一流的體檢設備，可進行呼吸、循環、消化等七大系統的常規體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫護值班等服務工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設有室內保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網球場、門球場、等多種娛樂項目。

3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區

CCRC持續健康理論而設立，社區包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區，和70歲以上的持續看護社區。根據客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協助生活和專業護士護理的系統化服務。

占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經完工，該社區占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內首個實物養老保障計劃，其首創了“保單+實物對接”的模式。入住費用由入門費、月租金、服務費組成，餐費依據膳食標準另計。以入住活躍老人區為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當時市場價繳納服務費即可。

如選擇購買保險產品，合眾人壽推出3款實物養老保障計劃，包

括合眾樂享優年生活實物養老保障計劃（A）、合眾頤享優年生活實物養老保障計劃（A）和合眾尊享優年生活實物養老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。

4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園

綠城集團推出的首個養生養老項目，首創中國學院式養老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務，營造美好的準退休與退休生活。項目擇址江南善水寶地、國家5A級景區--烏鎮，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價值體系的頤養住區。

綠城烏鎮雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風格，以原生態自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產品類型，主力

戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現拎包入住。

烏鎮頤樂學院作為綠城烏鎮雅園最主要的園區配套之一，建筑面積約3.5萬平方米，相當于浙江老年大學的1.5倍，是目前國內規模最大、設施最全的老年大學之一。

5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹

被業內認為是萬科首個真正意義上的養老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區+養老組團”的開發模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業用地），40年產權（2003-2043年），從產品設計、服務配套以及樣板區的體驗，萬科將此產品打造成了目前市面上相當不錯的養老產品，也是萬科進軍養老地產的一個試點產品，特別是養老服務的試點。

（1）項目概況

總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養老配套，以及120個床位的隨園護理院，項目分兩期開發，一期200戶，二期415戶，共計615戶。健康公寓是共17棟5-6層多

層產品，其中1棟為需要輔助的老人護理區，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。

（2）配套設施

“金十字”養生休閑區，面積達4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等。

浙醫一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設有內科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區。

兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結構社區教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。

社區配套：獨創村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉村創意聚落的玉鳥流蘇街區；杭州首個星級標準菜場的玉鳥菜場；全國首個配有“村急送”服務的社區。

（3）服務理念

隨園嘉樹有萬科物業公司自營，主要針對健康長者，除了從產品設計與硬件上打造適老產品外，更加注重服務配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務，而以術后看護為主的頤養中心和康復中心則將與臺灣專業醫療機構合作，提供更為專業的醫療服務。

在萬科的規劃里，這個養老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進行深入研究而進行的一系列針對性、合理性、系

統化的專業設計，意在創造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進技術與服務體系，形成高端養老產品及服務。

（4）運營模式

隨園嘉樹的土地是40年產權的商業用地，經過八年多的前期建設，僅剩30多年的產權。項目運營采取租售結合的方式。銷售部分，出售30年使用權。戶型75-110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務費。

項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預計的60-70歲的老年人相差甚遠，但從銷售的角度已經全部售罄。二期60套正在低調銷售，而后期剩下的房源，萬科已經計劃以自持的形式，進行出租運營。

6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村

臺灣長庚養生文化村是銀發安居的典范。長庚村以其完美的社區模式服務銀發群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴地生活。

（1）項目基本情況

占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉，戶型設計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級，戶數4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養老、醫療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發族小區”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫院身體檢查證明健康狀況合格。

（2）項目特色

寬闊優雅的養生環境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養生環境；全方位照護：為銀發族體貼設想的全方位照護服務，兼顧保健、醫療、養生、休閑、娛樂，滿足銀發族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關懷；養生文化：塑造多元養生文化，豐富退休生活價值，規劃調養身心的休閑活動，參與社團活絡人際，提供文化傳承的發展機會；居家式養老：全區無障礙環境設計、經濟救援服務、每戶設有緊急呼叫設施，以及全天候監控中心，隨時提供緊急救援服務。

（3）經營模式

出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房規定：不能作為遺產處

理，不住時須交回村里作為捐助。

三、養老地產運營模式分析

（一）銷售模式

相對普通住宅而言增加一些適老化設計，成本增加不會太多，因為可以通過銷售來回籠資金，且沒有后續管理的問題，往往是住宅開發商試水養老地產的首選。

1、優勢：資金回流快，住宅開發商試水養老地產的首選 國內養老地產尚處初期發展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產權完整），投資開發者更愿意以開發住宅的方式來開發養老地產，只要進行適應老化設計，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項目，銷售去化速度較好。

2、劣勢：無法獲得經營和物業增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實現資金短期回流，縮短回報周期，但是養老地產運營階段潛在巨大盈利點卻并未獲得開發，無法獲得物業經營帶來的增值收入和溢價收入。

此外，隨著中國家庭結構的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養老的住宅時看重配套的養老服務。銷售型的養老地產項目欠缺這一部分，可能影響項目的整體品質和去化。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區、國際社區、尊老社區、青年社區四個主題社區，而孝賢坊就是其中的尊老社區，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個社區1/3。由于社區內公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價在28-55萬之間，總價低，適合老人養老和一部分人投資。

（二）“銷售+持有”模式

租售結合的項目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業形成支持；老年公寓嵌入普通社區，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽城、曜陽國際等項目。

1、優勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運營收益 這類模式通常滾動開發，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續自持部分的開發和建設。而自持的老年公寓作為整個項目的配套設施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運營后獲得長期穩定的經營收入。

2、劣勢：自持部分對服務和管理水平要求高

自持部分要獲得持續穩定的收益要求自持項目能達到較高的入住率。項目投入運營后要具備專業的經營能力、較高的服務水平以及協調醫療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統的住宅開發商往往欠缺這方面的資源和積累。可聘用專業公司進行管理，或者借助多家專業機構的資源，如保健、餐飲、醫療等。

3、案例：北京太陽城

北京太陽城是國內較早的大型養老社區，主要是通過住宅地產開

發養老項目，是早期以養老為概念的地產開發項目。

項目位于昌平區小湯山鎮，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業配套7萬平米。整個項目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護理中心、醫院、家政服務中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養老、家政、餐飲、醫療、保健、康復、護理等多項服務。整個項目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項目采取滾動開發的策略：項目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地，再以土地融資作為開發住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發；在成熟期，繼續滾動開發住宅二、三期，此時老年公寓逐漸發展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元。項目建設完成后總資產約10億元。

（三）持有模式

持有型養老地產項目的產權仍在經營者手里，出售的是使用權。專業化、連鎖養老機構通常選擇持有，一方面是其戰略選擇，如樂成養老恭和苑項目，另一方面是受制于土地性質（集體或劃撥土地無法出售），如上海親和源。持有型養老地產盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養老社區，而是多見于城市中心和成熟社區聚集區的小型養老機構。這類機構專業化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養老開辦的恭和苑全國連鎖養老院。

會員制一般是前期繳納高額會費，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應用于“持續護理退休社區”（CCRC），在美國營利性養老社區中的占比并不高，之所以受到國內企業的青睞，是因為它能夠讓投資企業在項目運行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

保單捆綁制即養老項目的居住權與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養老社區的權利。根據目標客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現金給付，或直接抵入住的租金。

1、優勢：服務水平和管理有效性高，利于保障持續穩定的回報 真正意義上的養老地產項目，地產只是載體，而核心利潤點應該在養老物業的長期持有、養老服務的持續提供上。產權保留在經營者手中可以保障管理的有效性和服務的水平，在項目積累一定口碑和知名度后，經營者能獲得持續穩定的回報。而且持有型項目通常在前期以押金、會費、保費等形式收取一筆費用，能夠實現部分資金回籠。

2、劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大

養老地產的運營收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報周期會相當長，樂成恭和苑項目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運營，而上海親和源項目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養老地產模式的最大問題是回報周期太長，致使投資者資金缺乏。

3、案例

案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養老公寓是樂成老年事業投資有限公司的直營連鎖養老品牌，已經在北京、上海、廣東、浙江等經濟發達地區投資興建連鎖項目。項目規模較小，只有兩棟樓：北樓是醫院，南樓是養老院。養老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護理費每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時全天候醫護人員值守，并與大型醫院直接建立綠色就醫通道；推出個性化“健康管家”服務，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計劃，建立個人健康檔案，開展綜合評估，對慢性病居民給予生活方式干預，委托醫療專家長期跟蹤，開展系統科學的功能康復訓練。

案例二：上海親和源（會員制）

上海親和源是中國首家會員制高端養老社區，距離上海市中心人民廣場12公里，建設投入約6億元，2008年投入運營，由16棟建筑組成，共設838套居室，可供1600為老人居住，年運營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質，無法出售產權，因此會員制是其緩解經營壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會員費和年費，會員費用來回收建設成本或一次性盈利；年費和服務費作為長期贏利點。目前除上海外，親和源項目已擴展至海南、營口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養老社區“泰康之家”在北京市昌平區開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。該社區計劃于2015年正式入住，將成為我國保險業第一家大規模國際標準持續關愛社區（CCRC）。

泰康之家一期可容納約800戶。區別于普通社區，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施，文化、健身、餐飲、醫療設施一應俱全。社區還規劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫院，提供綜合門診、老年康復調理、日常診療、慢性病管理等服務。此外，養老社區外有6家醫療機構，均可在30分鐘內到達。與這一社區綁定的是泰康保險的“幸福有約終身養老計劃”。該計劃是一款高端養老年金產品，繳費起點為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費者可以根據自己的需求，選擇在65歲或70歲時開始按月領取年金。

四、養老地產PPP（公私合營關系）模式探究

近年來在世界各國得到廣泛應用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎設施領域，能夠有效解決許多問題。因此，將PPP模式應用于養老機構建設有著重要的現實意義。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合營關系)是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享原則的合作機制。在這個機制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項目或服務。PPP模式是社會主義市場經濟體制框架下對公共服務領域投融資體制和管理方式上進行的一種創新，它的出現使得項目參與各方可以取長補短，充分發揮在各自領域的優勢，從而達到比各方單獨行動更有優勢的結果。

2、PPP模式的可行性分析

機構養老服務在我國屬于福利事業，通常以養老院作為載體，準

入門檻較高，一般應該由政府提供。而政府由于財政壓力較大，對于養老院這種初始投資大，回收周期長的基礎民生建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養老設施越發不能滿足廣大人民群眾對于養老服務多元化的需求。而民營企業作為中國經濟的新生力量，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經營理念，根據準公共物品的特點，養老地產實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統意義上的養老院，完全可以由更有投資效率的私營機構作為主導進行建設，使之成為機構養老的有效補充。

2010年9月3日，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》的出臺為險企進軍養老地產掃清了障礙。因此在我國的養老服務中充分利用壽險資金等民間資本，大力發展養老地產，同時引入PPP模式，結合政府拿地，審批、養老服務等方面的優勢，可以有效地解決目前養老需求旺盛而服務供給不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資，彌補政府財力不足的問題

PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質在于，在公共產品生產過程中引入私人資本，以解決政府財力不足的問題。根據世界銀行的數據，在PPP模式中最常見的基礎設施建設行業，僅2004年一年，流入發展中國家的私營企業參與的基礎設施建設項目的投資額就達到 640億美元，在發展中國家的新建項目中，私人資本的投資貢獻率達44%，在特許權項目的投資貢獻率達54%，由此可見PPP模式的融資能力之強。

（2）提高養老機構的運行效率

由于公共部門缺少提高組織內部運作和項目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產品的提供中，建設和運營效率較低，這其中就包括養老機構的建設。而私營部門的目標是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養老機構運營職能轉給高效的私人部門，同時保留和完善監管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現金支出，也可向消費者提供廉價的服務。即使是在某些項目上，政府承擔部分投資或運營成本，也能實現控制成本支出、提升服務質量的目標。

（3）推動養老機構乃至養老產業的發展

PPP可以作為改革創新的突破口，推動養老業取得實質性的發展。改革的關鍵往往是行業重組和明確職能，具體來說，在政府投入養老機構建設經費主渠道的前提下，通過PPP的導向，開拓非政府渠道。以此為契機，重新審視和分配政策制定者、監管者和服務供應者的職能，通過進一步完善相關法律法規，成立獨立的監管機構，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔風險，才能真正有效地推動養老機構的發展。因此，PPP模式是促進我國養老機構健康發展的理想途徑，可望有效的解決養老機構建設中的核心問題。

4、政策支持

2014 年11月16日，國務院公布《國務院關于創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見》(國發?2014?60號)，在《意見》的第八項、第九項分別強調“鼓勵社會資本加大社會事業投資力

度”以及“建立健全政府和社會資本合作(PPP)機制”，其中第二十六條內容如下：“鼓勵社會資本加大社會事業投資力度。通過獨資、合資、合作、聯營、租賃等途徑，采取特許經營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵社會資本參與教育、醫療、養老、體育健身、文化設施建設。盡快出臺鼓勵社會力量興辦教育、促進民辦教育健康發展的意見。各地在編制城市總體規劃、控制性詳細規劃以及有關專項規劃時，要統籌規劃、科學布局各類公共服務設施。各級政府逐步擴大教育、醫療、養老、體育健身、文化等政府購買服務范圍，各類經營主體平等參與。將符合條件的各類醫療機構納入醫療保險定點范圍”，《意見》明確提及在養老方面對于社會資本的鼓勵。

國家發改委公布《國家發展改革委關于開展政府和社會資本合作的指導意見》發改投資[2014]2724號，其中第三項針對“合理確定政府和社會資本合作的項目范圍及模式”提出指導意見，指出“PPP模式主要適用于政府負有提供責任又適宜市場化運作的公共服務、基礎設施類項目。燃氣、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設施，公路、鐵路、機場、城市軌道交通等交通設施，醫療、旅游、教育培訓、健康養老等公共服務項目，以及水利、資源環境和生態保護等項目均可推行PPP模式”。

為了保證政府和社會資本合作項目實施質量，規范項目識別、準備、采購、執行、移交各環節操作流程，財政部于2014年11月29日印發《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》，對于PPP模式的相關內容進行了科學規范。盡管養老項目并未列入最新發布的PPP

模式示范清單，但是，基于養老服務設施的公共性、未來人口老齡化對于中國養老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導社會資本發展養老產業在邏輯和創新方向上已經沒有障礙，采用PPP模式發展養老產業只是時間問題。

五、養老地產項目開發要點

1、市場定位：目標市場全齡化

從國內養老項目的經驗來看，目前市場中的養老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區居住。

2、項目選址：區位、環境、配套

? 理想區位——城市近郊或成熟旅游度假區

養老項目不適合選址在市中心區，因為中心城區雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區，為老人創造一種融于社區、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區。

? 理想環境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養生度假為首選，養老項目通常要求有較好的自然環境，比如

山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養溫泉、長壽文化等特殊的健康環境資源，也是開發養老地產項目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫療、生活、休閑配套 如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業配套或適老性的休閑、養生配套，可以減少項目自身配套的比重，節省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石 就土地用途而言，現在還沒有養老地產供應的概念，拿地成本是養老地產最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。

? 建設用地與非建設用地的組合

當前的養老地產已經很少采用單一養老住宅的模式開發，而都是與旅游、與農業、與林業相結合整體開發，打造復合型的產品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環境。

? 不同建設用地類型的組合

目前各路養老地產在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業用地，也有醫療用地、旅游用地，更有甚者是工業用地。不同的用地性質決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據子項目的特點選擇不同的建設用地性質，可以大幅節約用地成本。

? 拿地方式的選擇

在傳統的拿地方式中，走拍賣掛、協議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老地產項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 模式一：隔代親情社區開發模式

年輕人群與健康老人混合的社區。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。“銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。

模式二：會員制醫養綜合體模式

針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。

以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。

模式三：持續照料退休（CCRC）模式

以持續護理社區（CCRC）模式為代表的現代養老社區，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養生社區，此外國內還有眾多打著CCRC旗號的養老地產項目。

CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結合以房養老、養老保險等金融創新方面進一步探索。

模式四：養生目的地開發模式

“養生目的地”開發模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉等，構建復合型的養生養老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，將養生養老服務和產權度假、分時度假結合，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場

上已經開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。

模式五：鄉居養老模式

鄉居養老模式，是對農村空臵房屋資源進行提升改造或者結合新農村建設開發的一種養老模式。代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規模的建設，比較適合喜歡鄉村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農戶”的模式，和農民建立良好合作關系，將農村閑臵的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業提供統一運營管理，提供專業的餐飲、醫療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養老度假酒店的經營模式。

模式六：保險掛鉤養老地產模式

保險掛鉤養老地產模式，將商業壽險和養老地產與養老服務捆綁，主要是險企介入養老地產后的一項模式創新。最新推出的三種保險產品相關的養老地產將于2015年完工，三大養老地產分別是泰康養老社區、合眾養老社區和新華養老社區。

這種模式下，將壽險的年金、紅利和養老物業及養老服務的費用通過特定的政策結合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠為險企提供具有長期穩定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養老地產的主要模式之一。

5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸 地產開發商進入養老市場首先需要轉變思維，以養老服務供應商

的角色定位，按照市場定位規劃服務內容，繼而根據服務內容分析建筑開發要求，最終完成整個地產項目。這一模式的本質是以服務供應為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務商運營管理，而非單純的地產開發建設。

老齡產業鏈衍生出的一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的盈利點。

6、規劃設計：適老化

構建完善的“適老化”的軟硬件服務體系，根據老年人需求打造功能服務體系和設施規劃。

交通、建筑、設施的人性化、無障礙式設計參照歐美發達國家的老年建筑標準結合我國老年人習慣進行。如大廳、樓梯樓道和電梯內均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內、衛生間內裝配先進的求救呼叫系統直通呼叫臺，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達到無障礙設計。

六、西北部分地區養老地產開發案例

1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區

項目位于西安市戶縣境內，占地92畝。擁有智能化設備與私人秘書服務體系，保證老人們在一個舒適、溫馨、自由、私密的環境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預示著西北地區養老新模式正在逐步發展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團希望將這個項目獻給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴地生活，追求他們未完成的夢想。”

榮華〃親和源養老社區設臵“數字化監控系統”、“無線報警系統”、“無線定位系統”、“園區一卡通系統”，做到360°全方位監控。同時開設頤養院、保障綠色就醫通道，專業醫療團隊管理，讓老人安心養老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務配套，設計

了生活、健康、快樂、特色4大服務體系，62項服務細節，讓老人安心快樂養老的同時，也為每位老人建立了生活模塊，開展個性化服務，讓老人在社區內享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時的秘書式服務。

2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目

項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業上退下來，開始思考下半場人生，“70后”沒有時間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個最溫馨的家。

在經營模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養生、休閑度假、專業醫護保障為一體的創新產品體系及管理模式，或將為西安城鎮退休人員提供新的養生、養老生活方式。

據了解，為發展養老地產業務，2013年4月，中海集團下屬中海投資成立了深圳中海親頤現代養老服務有限公司，專業負責拓展養老地產項目，但目前僅有璽悅一個養老地產項目。

3、西安秦達〃白鹿溪谷

項目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬平方米，其中具備居家養老功能的低層住宅和花園洋房20萬平米，機構養老的智能化老年公寓10萬平方米。

養老運營將與北京太陽城合作，秉承其CCRC持續照料退休社區的模式，提供一站式全程服務。結合太陽城“百齡計劃，全球聯盟”等養老產品，在全球范圍內實現旅游度假養老和異地交換養老，實現“會飛的房子”。

4、陜西博恩國際養生養老基地

項目位于西安市長安區灤鎮開發區，總占地約700畝，計劃投資20億，總建筑面積70萬平方米，分三期建設，將建成人文化、宜 居養老為基礎，集休閑娛樂、旅游保健等大型的養生養老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬平方，計劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區首家符合國家標準的養老基地。具備國際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陜西博恩集團前身是陜西博恩老年服務中心，成立于2005年，是經陜西民政廳批準的大型老年服務機構，是陜西老齡委辦公室領導下，面對全省老人開展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫療保障、老年教育培訓等，多年來服務活動中深受廣大的老年人好評和贊譽，享有較好的社會口碑，隨著我國人口老齡化的加劇，老年人對人文性、宜居、養生養老服務的需求日益增長，陜西博恩集團調整經營思路，不但的擴大服務領域，先后注冊了陜西博恩老年開發房地產、陜西博恩生態科 技有限公司、陜西博恩物業管理有限公司，主要項目有陜西博恩國際養生養老基地，包括秦漢醫院、都市農莊等，經過市場歷練和實踐，集團秉承全心全意為老年 人、老年事業服務的宗旨，堅持以孝道、仁德、誠信為經驗理念，快速實現企業化服務、集團化的產業集團，全力打造具有中國特色的完全采用市場經濟模式操作的 老齡產業鏈，推動養老產業快速成長和發展

5、渭南市盤龍灣〃云何莊養生養老社區

項目位于陜西省渭南市富平縣盤龍灣文化旅游區內，規劃占地1800畝，獨占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現代農業產業示范區。擁有堪比國家級自然保護區的生態環境、區域小氣候與濕潤富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動物隨處可見。

在項目養老區內，擁有2000席失能老人24小時看護床位、2000席精品養老床位與3000席養老公寓，滿足老年人安享晚年的各種需求。針對養老區，云何莊配備了陜西省第二人民醫院分院，為居住在這里的老人提供醫療、康復、保健、理療等多種專業服務。而星級物業也為老人提供營養膳食、應急呼叫等全方位的生活家政服務。項目配備老年大學、小型戲院、健身會所、游泳池、門球場、羽毛球場、老年健身運動器械等，多種文化娛樂場館與設施一應俱全。在項目養老區內，所有的功能設計與服務均參考國際一流養老城進行設計施工建設。

養生區以新中式風格將傳統中華文化與建筑園林融合為一體，更通過“九宮格”組團空間體系，使每戶均可享受到項目內的每一處景致。3000套自耕農莊，擁有后院空中露臺設計，超大花園可自耕自種，體驗 “東方田園詩意”生活。

6、甘肅盛園五星養老公寓

該項目是甘肅里城實業集團旗下甘肅盛園房地產開發有限公司斥資5000萬元打造的省內五星級大型專業養老服務機構，項目坐落于蘭州市七里河區八里鎮，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結構)及兩家4000余平米專屬配套會所組成，同時配建占地50余畝“開心農場”就近培植綠色有機果蔬，老人們可親自體驗采摘勞作樂趣。項目采取家庭化式的溫馨服務，老人入住后，由專人陪護服務，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務，保健醫護服務。院內建有大型健身廣場、垂釣園、娛樂棋牌室、臺球

室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂，還建有心理疏導室等設施。養老中心離市區僅10分鐘車程，老人們想回家可由養老中心出車接送，小病在中心治療保健，若需去醫院治療疾病，也由中心出車接送。

7、新疆維泰養老社區

項目位于新疆烏魯木齊經濟技術開發區（頭屯河區）白鳥湖新區，計劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬平方米，建成后，可提供1100余戶居家養老的住宅和公寓，同時還可提供近500個機構養老的床位。項目2016年5月22日正式開工，預計于2017年底建設完成并投入使用。建設內容包括適老住宅、家庭式公寓、養護樓、社區醫院、老年活動中心等項目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養老綜合服務社區。

將“居家養老、機構養老、醫養型養老”三種模式結合在一起，打造“三位一體”的養老模式。在適老設施方面，維泰養老社區借鑒國際適老標準，結合中國老人人體工程學特征，研發設計適老空間、布臵適老設施設備，從整體規劃到室內設計的空間尺寸、家具和材料

選擇，從公共服務空間到臥室和衛生間都竭力為居民打造無障礙、適老、安全的居住環境。從可供輪椅回轉的室內空間到干濕分離的浴室，從無高差的地面到防眩目燈光系統，大到可進入單價的電梯空間小到圓形防撞桌角的設計，都體現了維泰養老社區的精細化的處理。

同時，全面的智能的定位系統和感應系統不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區醫療中心的引入，使老人足不出戶便能享受高質量的醫療服務。

在服務上，維泰養老社區引入了ccrc服務管理理念。通過為老年人提供自理、介護和介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力發生變化時，都能在一個熟悉的環境中繼續居住并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

維泰養老社區項目建設的實施，順應人口老齡化的發展趨勢，符合自治區加強老齡工作的一貫要求，對于優化升級開發區乃至全疆老年服務業，促進社會養老服務保障體系建設，具有重大意義。

第五篇：養老地產相關政策與盈利模式

朱文俊：養老地產相關政策與盈利模式

2012-11-26 14:18:16 來源：中房網

【摘要】：2012年11月22-24日，由中國房地產業協會主辦，中國房地產協會老年住區委員會、中國百年建筑研究院承辦，中房網獨家支持的“2012年老年住區典型項目交流會”在北京太陽城奧林匹斯俱樂部隆重召開。

中國百年建筑研究院院長 朱文俊

因為我們是老年住區，實際我們在研究養老地產，養老地產在網絡上、微博上經常會有很多不同的聲音，養老跟地產好像一沾上很多就覺得是不是有問題？養老地產是不是一定就是掛羊頭賣狗肉？養老地產能夠盈利嗎？養老服務能夠盈利嗎？養老地產有哪些政策支持？現在很多項目都在前期階段，如何做好前期的定位和可研報告，跟政府申請一些好的支持政策。這個PPT主要從四個方面給大家做一個交流。

一、養老地產的本質

這是兩個第三產業的結合，在中國老齡產業協會的老齡產業的十大行業當中，就有這兩個部分，養老服務業和老年房地產業。

這兩個行業的投資主體和盈利模式都是不一樣的，養老服務業的投資主體是民營非企業或者民營養老公司。房地產就是房地產開發公司的投資企業，養老服務業的盈利來源主要是會員費和服務費。房地產業的主要來源是房屋銷售和房屋出租，這是兩個不同的行業，利潤來源也不一樣。很多朋友一開始借助養老地產的時候，經常會把這兩個行業的盈利來源混為一談，很多不是很明白的朋友覺得是不是房地產行業介入養老？房地產行業的利潤好像就總是暴利，而養老服務業應該是一個福利性、非營利性的，實際上養老服務業除了民非、公益性的性質以外，養老服務業本身社會力量參與也是要盈利的，沒有盈利，企業就沒法發展。房地產業主要依靠開發利潤和養老服務業的結合創造一個細分的開發領域。

二、養老地產的相關政策

最近幾年國家密集的出臺了一些政策，這三個政策是比較綱領性、原則性的政策，現在各地省一級、市一級也在出臺相應的對應政策。我們了解政策的目的一個是要明確支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明確，但是到了地方，我們跟地方的發改委、民政局、衛生局、國土局溝通的時候，經常是碰到很多他們也不知道怎么辦的情況，落地到地方的時候，很多政策沒辦法去落地的，這需要我們能夠通過對這幾個原則性文件的深入掌握，我們要去做一些工作引導地方政府，讓地方政府在大的政策前提下，在當地做一些政策的創新和用。

我們如何去運用這里面的政策，跟地方政府去溝通呢？這里面還是有一些要點的。在老齡事業“十二五”規劃里面的指導思想，這六個體系是有三個體系都是跟我們養老地產相關的，在發展目標里面也提到了養老服務體系，也提到了要進行無障礙設施的改造和新建小區的規劃建設。在基本任務里面提到了政府引導與社會參與相結合，11項任務里面有6項跟我們是緊密相關的，在這里面我們都可以找到我們跟當地政府去做一些工作的依據。比如說前面講到了要引導開發老年宜居住宅和代際親情住宅，我們要去找到一些養老地產的開發模式，后面還會詳細講一下。

在居家養老服務里面要建立健全三級服務網絡，我們開發的養老地產，在項目里面的養老服務配套是否可以進入政府所需要的三級服務網絡，我們能為政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如說老齡服務這一項任務里面，要大力發展社區照料服務，要進入小區的配套建設規劃。去年民政部已經在發改委和建設部的共同發布下，民政部編了社區老年人日間照料中心的標準，這個也是對我們一個很好的指導。講到要統籌發展養老機構，要推進供養型、養護型、醫護型養老機構的建設，在我們的項目里面，如果你的區位非常重要、規模非常大，你也可以在里面選擇是什么樣的養老機構，可能是小一點的社區服務中心，也可能是大一點的服務機構，根據你的客群定位去選擇。

老年養護院的建設標準，去年也發布了，也可以作為我們依據的一個標準。要優先發展護理康復服務，今年3月21號康復醫院的基本標準也頒布了，這也是對我們的工作有一定的幫助。在第五項任務里面，老年人生活環境里面提到了無障礙環境建設條例，要在“十二五”期間研究制定，事實上8月1號已經開始頒布了，日本在老齡化程度到14%的時候，國家頒布了這樣的無障礙條例，我們也是相對比較提前，正式頒布了這個條例，這對我們房地產行業進入養老行業都會有一定的指導作用，我們會講到后面的幾種盈利模式當中有一種，你可以使你的開發項目先做好硬件環境，做好無障礙的適老化社區。

在生活環境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社區，研究編制建設老年友好型城市和老年宜居社區指南。2012年11月也頒布了中國老年宜居住區試點工程管理辦法(試行)，也跟大家做了一些溝通。

中國老齡產業協會現在正在組織老年旅游和養生這樣的產業聯盟，目的是把我們很多旅游地產的閑置物業跟老年旅游結合起來，因為目前旅游的人口當中，40%都是老年人，老年人現在又有錢、又有閑，怎么通過跟老年旅游的結合，把我們的旅游地產物業結合起來，昨天和今天很多案例講到了，比如輪轉式的方式等等，如果讓老人買了一處的房子使用權，他能夠得到全國很多這樣達到標準的其他物業的使用權，未來50后、60后的老年人旅游養老消費能力釋放出來，一定是一個非常重要的開發方向，去對應這樣的消費需求。

體驗式旅游

在社會養老服務體系建設規劃當中，主要是把三種養老方式做了一個很好的定義，但是我發現很多包括業內的朋友對這個還是研究的不夠多，實際上國家的政策對三個不同的養老方式已經給予了明確的內涵和功能定位，在建設任務當中，明確指出社區日間照料中心和專業化養老機構是重點，日間照料床位和機構養老床位340余萬張，社區養老地產里面如果設計了這樣的養老床位，也可以納入到地方的床位指標里，如果你能夠在你的養老地產項目當中有這樣的日間照料中心，實際上也是可以納入政府的指標去獲得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，這也是主要的關照對象，你要研究當地失能、半失能老人的比例，現在50%以上的養老機構有4萬家以上，一半以上都是不接受的，這也是市場的需求和空白。

在國家和省級層面要建立若干具有實訓功能的養老服務設施，如果你的規模可以申請省一級的試點、示范，你一定要有實訓功能設計在里面。昨天我們談到人才的問題，首先是分層級要解決的，國家有國家需要考慮的問題，省一級、市一級都需要有不同層級的養老服務功能去落實，如果你在你的項目當中，能夠把這樣有實訓功能的服務設施設計進去，你有可能申請到財政的支持。

在建設方式里面也提到了新建和改造，都可以結合。有很多朋友說我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做這種城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去尋找閑置的資產進行改造，也是一個非常好的方式，我也聽一些朋友提到過，如果你現在拿了地是離城市很遠，但是你企業又從來沒做過養老，最后建議你在城市里面先做一個小的項目，通過這樣的小項目，把你的團隊和品牌打造出來，跟你郊區的項目進行互動。

還有輸出管理團隊，引導養老機構規模化、專業化、連鎖化發展，現在我們能看到已經在運營的，已經入住的這些項目輸出管理能力還是不夠，輸出團隊、人才都是非常稀缺的，還需要有一個過程。養老機構向規模化、專業化、連鎖化方向發展，也符合了開發企業的利潤要求，如果你只是做一個單一的養老機構，它的利潤率可能不能滿足你企業發展的需要。

在資金籌措方面也明確提出了四個方面：第一是降低成本，北京2013年養老綜合用地的性質和一些關鍵的要點是已經在逐步公布，在北京出來以后，由好幾個省市跟進也很快，明年基本都會出來，這是非常重要的政策支持導向，大家都要非常關注，中央的政策導向性是非常明確的，地方發達城市跟進也很快，大家認識到這一條就不能等待，要去爭取。還有就是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金，在后面的129號文件當中更加明確，包括昨天朱會長也講了，雖然是民政部出的，不是發改委等部委聯合發布的，但是畢竟是中央一級政府部門，其中比如提到了在資金稅費上加大力度，不管是民非還是民營企業，只要社會力量投資的養老服務機構，都是民政營業稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用于養老，現在規定要提高到50%。

三、養老地產的盈利模式與典型案例

六種盈利模式我們做了很多的思考，我們一直思考房地產企業如何介入到養老，昨天臺灣的郭總是從另外一個角度做的分類，我們做的這個分類主要還是從房地產企業如何介入養老來思考的。

1、無障礙適老化社區

在現有人才很匱乏，短時間不能滿足我們需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小區里面的老人能夠下得了樓，在小區里面活動。未來的房地產改善性需求，昨天朱會長也提到了，這個一定是真實的需求，我想改善型的需求有兩種：一是當小孩要上學了，需要尋找學區房子；二是老人居家養老，無障礙的改造、無障礙的條件，你能夠讓老人下樓，現在我就碰到一些開發商朋友，自己的父母住在自己開發的小區里面，就已經是半失能的狀態，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發這樣的項目，首先要讓我的父母能夠下樓活動，這是我們開發企業能夠比較簡單進入養老領域的一種方式。

它的主要特征：一是小區里面養老服務還沒有提供，二是無障礙硬件環境；三是豐富的室內外活動空間，四是有組織的文化娛樂活動，五是盈利模式，房地產開發的產權銷售。

北京的怡海花園，它的售價比周邊其他的價格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價能力。

2、CCRC持續照料退休社區

面對的主要目標客群就是家里已經不需要第二代、第三代的撫養、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點我們跟美國太陽城的開發商作過溝通，上個月到北京來，在座的個別朋友也參考了，我們在老齡委的會議室，請他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個太陽城開始建設的時候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創建一個全新的生活方式，但是當鳳凰城的第一個太陽城開業的第一天就有10萬老人去了，現在里面已經住了4萬多老人。所以他也提到中國現在的老人養老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養老模式是完全不一樣的，我們現在做的事情是為未來的老人創造一種全新的生活，這跟美國的發展歷程也是比較相近的。

3、CCC持續照料親情社區

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，養老服務配套都跟上了，這個也比較符合中國人養老的習慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設計的住宅，年輕人跟老年人在同一個社區里面，所以美國也在發展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發企業也在嘗試做這樣的CCC的模式。

這個方式可能會比CCRC的方式更符合中國的國情特征，在它的盈利模式上面也能夠更好的作為產權銷售，盡快的回籠資金，有一些之前的項目產權銷售部分沒有或者是很少，所以資金壓力比較大，現在基本的共識就是產權銷售部分做到85%，15%的部分自持，我們下午還會有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、城市型養老公寓

這也是一種共識，老人都不愿意離開城市到郊外去，但是城內的土地非常少，我們只能到城鄉結合部去做開發，也會引導一批未來的老人，如果你創造了這樣全新的生活方式，你會引導一批老人去遠郊或者城鄉結合部。但是有大量的老人都是生活在城市環境里面，他們不愿意離開自己熟悉的環境，所以創造一個城市型的養老公寓，在豎向上把健康老人和失能、半失能老人做一個區分，這是一個很重要的發展方向。它的盈利模式會員制和產權銷售都是可以的。

日本木下介護的福原君給我們講過，他們增加了一個養老服務的領域，就是由他創辦的，在日本2000年介護保險制度實行之前，他們這五年的時間是通過商業化的發展已經可以盈利了，當時他們在公司內部有一個爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現在在東京都周圍他們一共服務了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型養老酒店

這個應該是未來非常重要的發展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會待在家里去養老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養老。剛才提到了現在正在做養老養生的產業聯盟，會制定一定的標準，如果符合這樣標準的項目，你當地的老人買了你的產權或者使用權，可以獲得這個聯盟里面其他項目的使用權，這個未來是一個非常大的趨勢，現在的旅游人口當中，40%的老人比例可能還會再增加，老人旅游的消費能力還會增加，所以我們應該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結合溫泉、康復、理療、營養、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風景區的用地，如何跟養老結合，如何爭取旅游養老的老年人群，這個也需要深入的做很好的定位和規劃設計。

6、護理性機構

這也是我們可以投資開發的，可以去做連鎖的品牌，做規模化的發展。現在的護理型機構都有一次性入住金的問題，現在有不同的說法，有會員卡、有押金、有租金、消費卡等等，再加上月費，但是一次性入住金還是一個法律的空白，會員卡的收費跟押金、租金、消費卡的性質都是不一樣的，有錢你收了你是不能用的，有的錢收了你能不能用現在也沒有明確的政策支持，但是有一些做得非常好的項目，通過會員卡和押金的方式運用得還是很好。國內比較典型的民辦養老機構如北京的太申祥和及壽山福海。（北京民政局今年新評定了兩個五星級養老機構，一個是公辦的北京第一社會福利院，另一個就是民辦的壽山福海。）他們做了很好的室內外環境，有很好的活動組織，有很好的配套，主要還是通過會員制和月費的方式運營得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

四、養老地產開發流程與前期定位

養老地產的開發流程很重要，跟普通的開發流程有所區別，設計任務書對養老服務體系的分析規劃，要根據小區的規模確定居家、社區、機構的配比，這樣的方案要預先有一個養老服務的框架方案，對養護院、日間照料中心、適老住宅這樣的類型是一個服務團隊，還是不同的服務團隊，都要有一個框架性的方案。有了前三步以后才能出一個設計任務書來做規劃。

在規劃設計階段，特別建議一定要有一個顧問團隊，不管你不同階段是一個公司還是不同的公司去做，一定要有一個顧問團隊幫你把關，在規劃設計完成以后，工程建設、市場開發和人才培養要同時進行，這三個環節也很重要。老人的市場開發跟普通的住宅購買人群的市場開發方法不一樣，人才培養這一塊，昨天也跟大家溝通過了，可能現在這個瓶頸一時半會解決不了，但是肯定有辦法，比如說當地一定要找運營管理有基礎的人才，比如說醫院的護理主任，或者他本身已經是養老院，不管是公辦還是民營養老院的院長，在當地一定要解決這樣的經營管理人才。同時一定要找到國外和國內非常好的顧問團隊，比如說日本的木下，比如說昨天有臺灣的、德國的、澳大利亞的，但是國外的團隊跟中國國情的結合、落地，還是要中國的專家來幫助理順，所以人才的問題要從這三個方面組合解決，要有當地的人才，國外先進的理念、成熟的模式和管理的方法，還要有中國專家幫助你轉化。正式開業之前要做好運營管理方案，通過試營業進行調整。

現在跟老年住區相關的國家、行業規范或標準，至少有這九本，我們做過梳理，五月底的時候有這樣一本社會力量參與的老年住區建設的模式和相關標準，在我們老年住區專家委員會的共同努力下，很多專家都做了貢獻，在這里面對大家前期部分可能會比較著重的做了一些梳理，把剛才提到的九本規范，尤其是前期部分相關的，比如客群細分、項目的規模、基地的選址與布局、主要用房面積指標等等都做了梳理，可能對大家前期定位、包括給政府做可研報告，可能是一個比較好的參考圖本。

結語：養老地產是大有可為的，在微博上、網絡上很多人打了問號，養老地產是否是在掙老年人的錢？這個其實不是問題，只要是社會力量參與養老事業的，除了慈善組織，商業組織一定是要盈利的，養老地產更需要有比較大的利潤空間。未來的養老需求和消費方式一定是豐富多彩的，我們一定不要停留在現在和過往老人的消費觀念、消費力和消費層次上，我們一定要研究未來老人的消費能力一定是豐富多彩的。

所以剛才講的開發企業可以去做的模式都是對應了不同的消費需求、不同的老人客群，只要你做好，專業化發展，你選擇一個方向、一個模式做專做精，未來一定會有很好的市場匯報。

七月份的一些數據我們看到，雖然現在養老的形勢非常嚴峻，我們“十二五”的床位目標現在過了40%，已經完成的只有10%、30萬張。2011年底的統計數據各個省的床位缺口15萬張以上的省份排名我們也做了一個梳理，房地產企業進入養老行業，我們面臨的是這樣的市場環境，我們也不希望“十二五”還有最后三年的時候，還有90%的床位建設目標去做一些大躍進，這個肯定會有很多問題。現在整個的養老服務網絡覆蓋率還不到20%，3300萬的失能老人，4萬個養老機構里面只是50%不到的收養老人，比例只有23.5%。還有城鄉老人的空巢率到了50%。我們從事養老地產的目標客群所處環境的嚴峻性，通過分析不同的老人，比如空巢老人應該是什么樣的產品形態、盈利模式，可以對應他們的需求，可能對失能老人、半失能老人、健康活躍老人都是不太一樣的。

我們都是剛剛開始，今后的路還很長，未來的三年，就是明年年初的時候，老年人權益保障法應該會正式發布，今年年底、明年年初，這可能是一個非常重要的時間段，中央和地方的政策還會密集的出臺，支持我們參與養老事業。未來的三年，我們企業和個人都選擇好自己的定位，可能在“十三五”的時候我們都會有一個很好的發展！謝謝大家！