第一篇：養老產業

養老產業

養老產業是為生命長期健康、幸福實現的各種產業和研究提供的服務；全球養老產業研究中心（OLDAGE）提出養老產業是針對不同年齡、地域、氣候、環境、親情習慣、心理狀態、社會發展文明和經濟基礎、執政水平和力度作為基礎，針對個體提供的生命保障產業；養老產業在歷史的今天我們可能會認為是步入退休年齡和一定年齡階段人的服務鏈和供應鏈的問題，其實不然，養老產業作為全社會和全生命歷程的需求設計和準備，需要從生命的開始就實現維護，養老只是我們對身體機能退化又要盡可能保持和延續生命活力的一個名詞，所以養老產業就一定是通過各種生命研發、科學研究、生產應用提供保持和延續生命活力的全方位針對性聯通服務 1背景簡介

我們并不知道什么數據是準確的，但按照生命規律我們如果存在，必將面臨進入老年人口階段，所以為了我們的現在和明天，養老產業的科學化設計和準備是全社會重視的重要背景。2養老產業概念

養老產業是社會發展的必然產業，也是從各種具體需求延伸到第一、第二、第三產業托底服務，養老產業是生命存在的服務產業，切忌不可僅僅為滿足部分生命的服務，并且養老產業絕對不可以只針對老年人群，應該是包含和覆蓋老年人群，因為健康生命的延續和簡單，所以OLDAGE提出了養老產業是生命開始的需求研發、設計、準備、應用產業是養老產業的定義，并且一切傳統意義上的獨立產業都是為其服務的產業。3現狀

（1）老年人口基數大

60歲以上老年人口已達1.53億，是世界老年人口總量的1/5，是亞洲老年人口的1/2。

（2）老年人口增長速度快

到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總人口的30%。該過程發達國家用了100年。

（3）高齡化趨勢明顯

80歲以上老年人口達1300萬，約占全國老年總人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一。4問題

（1）社會普及率差

養老產業其實一直是一個不同時期的生命話題，但是生命缺乏的是一個綜合性服務體系，包括意識準備、資源共享準備、需求設計和預測準備，建立龐大的全球化養老產業數據庫是全球養老產業基金公司和旗下的研究中心在未來10年將完成的重大課題和工作。

（2）“未富先老”，人口老齡化與社會經濟發展水平不相適應

歐美一些發達國家在進入老齡社會時，人均國內生產總值一般在5000━10000美元，我國尚不足3000美元，是典型的“未富先老”國家。（3）家庭養老負擔加重

生育率下降、人均壽命延長直接導致家庭供養資源減少，子女養老的人均負擔成倍增長。“421”模式將成為中國今后幾十年的主流家庭模式。（4）養老方式與實際需求不匹配

中國的傳統文化決定了單純以進入養老院的養老方式無法滿足現實的養老需求，要將中國的主流養老模式從社區居家養老提升到需求養老。5政策解讀

我國政府已開始高度重視養老問題，養老產業面臨前所未有的發展機遇（1）十七大《報告》在“加快推進以改善民生為重點的社會建設”開篇就指出：“社會建設與人民幸福安康息息相關。必須在經濟發展的基礎上，更加注重社會建設，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會公平，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居，推動建設和諧社會。”繼而強調要以“基本養老”為重點，“促進企業、機關、事業單位養老保險制度改革，探索建立農村養老保險制度”，特別強調要“加強老齡工作”。老有所養是改善民生的重要內容。政府、社會都在積極支持探索、創新多元化的城市養老模式，解決在創新養老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。

（2）2006年6月，國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知，提出指導性意見：

一、充分認識加快發展養老服務業的重要意義。

二、突出工作重點，明確政策措施。發展養老服務業要按照政策引導、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養

老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的服務體系。要建立公開、平等、規范的養老服務業準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養老服務業，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務業。

（3）全國老齡委聯合民政部等國家十部委發文——《關于全面推進居家養老服務工作的意見》，提出推進居家養老服務工作的基本原則：第一堅持以人為本；第二堅持依托社區；第三堅持因地制宜；第四堅持社會化方向。居家養老是一項涉及全社會的工作，政府、社會、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調動各方面積極因素，共同做好這項工作。

（4）國家發展和改革委員會負責人透露2009年一系列關系民生的重要政策措施。從2008年元旦起，繼續提高企業離退休人員基本養老金標準，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平.不同消費層的老年公寓 6國際養老產業

經典案例：英國老年社區特點：配套設施齊全的全齡化大型老年社區

英國的老年社區建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。具有完善的配套設施與功能區劃分，是集合了居住，商業服務，度假療養為一體的大型綜合社區。

經典案例——丹麥老年住宅特點：環境優美，設計精當

鄉村城市——田園風光般的美麗和寧靜，眾多的莊園點綴廣闊綠野上，開闊的鄉間公路，如畫圖一般的古老的鄉村教堂，獨具丹麥風味的小餐館，構成和諧的生活畫卷。

經典案例：德國的養老社區特點：老年住宅與養老院相結合 德國老年產業分為兩種體系：社會住宅體系，養老院體系。

社會住宅體系里的老年住宅，內部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產主與民間福利團體簽訂提供服務的合同。該合同可成為房產主獲得建設資金貸款的融資條件。

養老院體系里的老年住宅是一種接近住宅形式的養老院。在規劃上，設計者把社會體系的老年住宅和養老院毗鄰建設，以便在設置服務網點和急救站時，兩者能共用。7國外養老模式

人口老齡化是社會經濟發展和科學技術進步的必然。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。20世紀后，歐美一些發達國家相繼步入此行列。

由于有經濟實力的支撐和西方居家形態諸多方面的因素，這些國家養老對策的共同之處是依賴“社會養老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。以美國為例，老年人的居住設施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年養生社區，每一類輔以相應的服務管理體制。

亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列。因為有較雄厚的經濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養老的特點，充分賦予老年人優厚的社保；另一方面，基于傳統東方家庭觀念的延續，它們還致力于開發家庭養老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。

8國外養老社區編輯

世界上較早進入“銀發”時代的國家——英國，對老年人采取的社區照顧的模式，取得了相當不錯的成效。這一模式，對于逐漸步入老齡化的中國，有相當大的借鑒意義。

英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總人口的18%，75歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國已出現了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20～50%。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養老問題的呢？從20世紀90年代開始，英國就將養老問題納入社區，對老年人采取了社區照顧的模式。

社區照顧的主要內容包括：

第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛生，代為購物等）。生活照料又分為：居家服務、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。第二，物質支援（提供食物、安裝設施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應熱飯，負責為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設置無臺階通道和電器、暖氣設備等設施，改建廚房和房門等。第三，心理支持（治病、護理、傳授養生之道等）。如，保健醫生上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養生之道，如保暖、防止癱瘓、營養及幫助老年人預防疾病等。另外，還規定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務。

第四，整體關懷（改善生活環境、發動周圍資源予以支持等）。如，由英國出資興辦具有綜合服務功能的社區活動中心，為老年人提供一個娛樂、社交的場所。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時，為幫助老年人擺脫孤獨，促進心智健康，適當增加老年人的收入，社區為老年人提供力所能及的鐘點場所——老年人工作室。

社區照顧與傳統的家庭養老和集中院舍養老相比，具有很大的優越性，它融合了傳統的家庭養老和集中院舍養老之長，更符合人道的原則，更注重對老年人心理和情感上的關懷，使老年人過上了正常化的生活，提高了老年人生活的質量。

9國外養老設施

美國

建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。

日本

日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的。提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，突出自助自理。

歐洲

國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結合在一起：城市意味、社區功能和生態目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。

新加坡

一般興建在成熟的社區中。公寓戶型一般分為35平方米和45平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內部結構設計標準的特殊化考慮。

從國外的以上產品來看，它們建造養老社區的理念、人文關懷的表現都值得我們借鑒。在建造中國特色的養老社區上應考慮兩方面內容：一方面，社區必須為老年人提供基本的養老設施與硬件配套，社區乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設計、符合老年設計規范的居住設施和服務；另一方面，提出適合老人養老的健康環境以及為老年人配套的軟性服務。10其他養老模式

在丹麥，目前最流行是自助養老社區（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養養花，共同建設屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務，這種社區在哥本哈根郊區每月要1000歐元。

[1]

舊的養老方式的打破，意味著為企業創造了新的發展機遇。一些國際大公司已經嗅到了世界養老產業發展的巨大商機。一家大型投資（Sanyres Mediterrane）公司計劃沿西班牙海岸建設大型養老社區，將配套建設商場、劇院、醫院、24小時安保等，每月費用在2000歐元左右，將于2008年正式開業，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。

異地養老、跨國發展養老產業在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經先后在西班牙南部開設了大型養老公寓，那里低廉的地產價格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養老，看中的不僅是那里自然環境，還有功能齊全的養老設施、良好的公共醫療衛生服務、保險服務等。與此同時，西班牙的實業家們也盯緊了那些希望來西班牙養老的北歐人的“錢口袋”，異地養老實在是一項互利雙贏的好事情，已經被越來越多的國家、企業和老年人所認可。

歐洲養老產業的巨大發展潛力不僅僅吸引了歐洲的企業，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯合企業，在英國開辦了15家，正在開發西歐市場。該公司在倫敦附近開設的一家老年公寓，每月的費用雖高達4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經營業績一路飄升，該公司的股票已經上升了32%。

獨居老人增多，居家養老服務發展強盛，多數為私人控股公司所掌握。據歐盟和美國退休者協會2006年的一份報告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨居，居家養老服務需求巨大。在英國，居家養老服務是老齡產業最活躍的一個因素，價值110億英鎊的居家養老服務產業，多數被大公司控制。這個市場在德國也很強盛，目前有10000多家養老院為體弱的老人提供居家養老服務，近8年內上升了23%。

在美國，社會非常發達，還是家庭養老為主。真正進入機構養老院的只有20%，其余都是家庭養老。很多美國老人都有拿著退休金到風景優美、適宜養老的國度、地區養老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。

在美國一些地方，“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式，美國，是“以房養老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經驗。“倒按揭”發放對象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關，后一種則由金融機構等辦理，不需政府的認可手續。除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業務發展比較快的國家之一。

在日本，據日本總務省2001年6月公布的人口統計，日本65歲以上的老人

達2227萬，占總人口的17.5%。而隨著社會的發展，養老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養老與社會養老結合起來，是日本流行的養老方式。企業在養老方面也在做出各種嘗試，松下國際電子公司已經設立了專門的養老院部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養老院。在那里，老年人可以和機器寵物玩耍，還能通過互聯網與親朋好友保持聯系。韓國三星等公司也在積極開拓針對不同消費層的老年公寓。11現有養老模式

綜述

家庭養老、機構養老和社區居家養老是我國三種基本的養老模式。家庭養老是傳統的養老模式；養老院養老是社會化的養老模式；社區居家養老是一種兼顧家庭和社會的養老模式。

家庭養老

中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養老”的傳統模式，養兒防老、家長的主導地位、幾代同堂等傳統觀念根深蒂固。選擇家庭養老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經濟上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養老的社會硬件設施成本幾乎為零。

但家庭養老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性。現代社會的人際競爭加劇，生活節奏加快，工作負擔加重，致使家庭養老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現，家庭養老這一傳統養老方式必將隨家庭結構的變化而逐步向社會養老過渡。

機構養老

機構養老是指由專門的養老機構（包括福利院、養老院、托老所、老年公寓、臨終關懷醫院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規的養老機構，其日常管理均要嚴格。機構養老是我國重要的養老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。

以北京為例，北京目前共有養老機構340家左右,其中民辦的養老機構約有100家。這些養老機構可以分為三類：國家創辦的國營養老機構，鄉鎮、社區、村、街道辦的集體所有養老機構，以及企事業單位或個人所創辦的民辦養老機構。在這些機構中，進入公立養老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊等候入住，城八區的公立

養老院入住率也都在98%左右。而民辦養老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關負責人表示，更多老人趨向于公立養老院，是出于對“國字頭”的傳統信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優越的養老機構，入住率較高。

社區居家養老

社區居家養老的基本做法是：在城市各個社區建立養老護理服務中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務中心提供的營養和醫療護理以及心理咨詢，并由服務中心派出經過訓練的養老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務服務和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務。所以，有人說：社區居家養老是一個無圍墻的養老院。開展居家養老服務相對于機構養老，更為適應我國老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區發展的社區為老服務的新路子。

第二篇：養老產業

養老產業

隨著我國老齡化人口規模的快速膨脹，養老問題是事關公平與穩定的重大社會問題。如不立即著手解決老年人的養老問題，將無法集中高效使用有限的社會優質勞動力資源，直接影響到國民經濟的可持續發展。會給政府帶來沉重的負擔，嚴重影響社會的發展與進步。

據統計，2007年我國60歲以上的老年人口已經達到1．43億，超過了總人口的11％。據預測，2030年我國的老年人口將達2．48億，2050年將達4．37億，屆時老年人口的比重將達到總人口的31．2％，也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。聯合國將“60歲以上人口占總人口比例10%，或65歲以上人口占總人口比重達到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，我國在90年代末就已進入老齡化社會。2007年底全國60歲以上人口達到1.53億人，占人口總數的11.6%。現狀

（1）老年人口基數大60歲以上老年人口已達1.53億，是世界老年人口總量的1／5，是亞洲老年人口的1／2。

（2）老年人口增長速度快 到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總人口的30%。該過程發達國家用了100年。

（3）高齡化趨勢明顯目前80歲以上老年人口達1300萬，約占全國老年總人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一。

問題

（1）歷史欠帳較多

在計劃經濟體制下，社會沒有完成養老積累，這個包袱留到了現在。

（2）“未富先老”，人口老齡化與社會經濟發展水平不相適應

歐美一些發達國家在進入老齡社會時，人均國內生產總值一般在5000━10000美元，我國目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”國家。

（3）家庭養老負擔加重

生育率下降、人均壽命延長直接導致家庭供養資源減少，子女養老的人均負擔成倍增長。“421”模式將成為中國今后幾十年的主流家庭模式。

（4）目前養老方式與實際需求不匹配

中國的傳統文化決定了單純以進入養老院的養老方式無法滿足現實的養老需求，中國的主流養老模式應為社區居家養老。

養老產業的政策解讀

我國政府已開始高度重視養老問題，養老產業面臨前所未有的發展機遇

（1）十七大《報告》在“加快推進以改善民生為重點的社會建設”開篇就指出：“社會建設與人民幸福安康息息相關。必須在經濟發展的基礎上，更加注重社會建設，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會公平，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居，推動建設和諧社會。”繼而強調要以“基本養老”為重點，“促進企業、機關、事業單位養老保險制度改革，探索建立農村養老保險制度”，特別強調要“加強老齡工作”。老有所養是改善民生的重要內容。政府、社會都在積極支持探索、創新多元化的城市養老模式，解決在創新養老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。

（2）2006年6月，國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知，提出指導性意見：

一、充分認識加快發展養老服務業的重要意義。

二、突出工作重點，明確政策措施。發展養老服務業要按照政策引導、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充的服務體系。要建立公開、平等、規范的養老服務業準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養老服務業，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務業。

（3）全國老齡委聯合民政部等國家十部委發文——《關于全面推進居家養老服務工作的意見》，提出推進居家養老服務工作的基本原則：第一堅持以人為本；第二堅持依托社區；第三堅持因地制宜；第四堅持社會化方向。居家養老是一項涉及全社會的工作，政府、社會、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調動各方面積極因素，共同做好這項工作。

（4）國家發展和改革委員會負責人透露2009年一系列關系民生的重要政策措施。從2008年元旦起，繼續提高企業離退休人員基本養老金標準，提高幅度要明顯高于前3年每人每月80元的平均水平.不同消費層的老年公寓 國際養老產業關聯閱讀

經典案例：英國老年社區 特點：配套設施齊全的全齡化大型老年社區

英國的老年社區建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。具有完善的配套設施與功能區劃分，是集合了居住，商業服務，度假療養為一體的大型綜合社區。

經典案例——丹麥老年住宅 特點：環境優美，設計精當

鄉村城市——田園風光般的美麗和寧靜，眾多的莊園點綴廣闊綠野上，開闊的鄉間公路，如畫圖一般的古老的鄉村教堂，獨具丹麥風味的小餐館，構成和諧的生活畫卷。

經典案例：德國的養老社區 特點：老年住宅與養老院相結合

德國老年產業分為兩種體系：社會住宅體系，養老院體系。

社會住宅體系里的老年住宅，內部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產主與民間福利團體簽訂提供服務的合同。該合同可成為房產主獲得建設資金貸款的融資條件。

養老院體系里的老年住宅是一種接近住宅形式的養老院。在規劃上，設計者把社會體系的老年住宅和養老院毗鄰建設，以便在設置服務網點和急救站時，兩者能共用。

先進的國外養老模式

人口老齡化是社會經濟發展和科學技術進步的必然。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。20世紀后，歐美一些發達國家相繼步入此行列。

由于有經濟實力的支撐和西方居家形態諸多方面的因素，這些國家養老對策的共同之處是依賴“社會養老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。以美國為例，老年人的居住設施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年養生社區，每一類輔以相應的服務管理體制。

亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列。因為有較雄厚的經濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養老的特點，充分賦予老年人優厚的社保；另一方面，基于傳統東方家庭觀念的延續，它們還致力于開發家庭養老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。

國外養老社區

世界上較早進入“銀發”時代的國家——英國，對老年人采取的社區照顧的模式，取得了相當不錯的成效。這一模式，對于逐漸步入老齡化的中國，有相當大的借鑒意義。

現在，英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總人口的18％，75歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國已出現了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20～50％。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養老問題的呢？從20世紀90年代開始，英國就將養老問題納入社區，對老年人采取了社區照顧的模式。

社區照顧的主要內容包括：

第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛生，代為購物等）。生活照料又分為：居家服務、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。

第二，物質支援（提供食物、安裝設施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應熱飯，負責為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設置無臺階通道和電器、暖氣設備等設施，改建廚房和房門等。

第三，心理支持（治病、護理、傳授養生之道等）。如，保健醫生上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養生之道，如保暖、防止癱瘓、營養及幫助老年人預防疾病等。另外，還規定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務。

第四，整體關懷（改善生活環境、發動周圍資源予以支持等）。如，由英國出資興辦具有綜合服務功能的社區活動中心，為老年人提供一個娛樂、社交的場所。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時，為幫助老年人擺脫孤獨，促進心智健康，適當增加老年人的收入，社區為老年人提供力所能及的鐘點場所——老年人工作室。

社區照顧與傳統的家庭養老和集中院舍養老相比，具有很大的優越性，它融合了傳統的家庭養老和集中院舍養老之長，更符合人道的原則，更注重對老年人心理和情感上的關懷，使老年人過上了正常化的生活，提高了老年人生活的質量。

完善的配套設施與功能區劃分 美國

建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。日本

日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的。提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，突出自助自理。歐洲

國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結合在一起：城市意味、社區功能和生態目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。新加坡

一般興建在成熟的社區中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內部結構設計標準的特殊化考慮。

從國外的以上產品來看，它們建造養老社區的理念、人文關懷的表現都值得我們借鑒。在建造中國特色的養老社區上應考慮兩方面內容：一方面，社區必須為老年人提供基本的養老設施與硬件配套，社區乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設計、符合老年設計規范的居住設施和服務；另一方面，提出適合老人養老的健康環境以及為老年人配套的軟性服務。

其他養老模式

在丹麥，目前最流行是自助養老社區（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養養花，共同建設屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝車間、小農場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務，這種社區在哥本哈根郊區每月要1000歐元。

舊的養老方式的打破，意味著為企業創造了新的發展機遇。一些國際大公司已經嗅到了世界養老產業發展的巨大商機。一家大型投資（Sanyres Mediterrane）公司計劃沿西班牙海岸建設大型養老社區，將配套建設商場、劇院、醫院、24小時安保等，每月費用在2000歐元左右，將于2008年正式開業，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。

異地養老、跨國發展養老產業在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經先后在西班牙南部開設了大型養老公寓，那里低廉的地產價格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養老，看中的不僅是那里自然環境，還有功能齊全的養老設施、良好的公共醫療衛生服務、保險服務等。與此同時，西班牙的實業家們也盯緊了那些希望來西班牙養老的北歐人的“錢口袋”，異地養老實在是一項互利雙贏的好事情，已經被越來越多的國家、企業和老年人所認可。

歐洲養老產業的巨大發展潛力不僅僅吸引了歐洲的企業，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯合企業，在英國開辦了15家，正在開發西歐市場。該公司在倫敦附近開設的一家老年公寓，每月的費用雖高達4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經營業績一路飄升，截止現在該公司的股票已經上升了32%。

獨居老人增多，居家養老服務發展強盛，多數為私人控股公司所掌握。據歐盟和美國退休者協會2006年的一份報告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨居，居家養老服務需求巨大。在英國，居家養老服務是老齡產業最活躍的一個因素，價值110億英鎊的居家養老服務產業，多數被大公司控制。這個市場在德國也很強盛，目前有10000多家養老院為體弱的老人提供居家養老服務，近8年內上升了23%。

在美國，社會非常發達，還是家庭養老為主。真正進入機構養老院的只有20%，其余都是家庭養老。很多美國老人都有拿著退休金到風景優美、適宜養老的國度、地區養老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。

目前在美國一些地方，“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式，美國，是“以房養老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。

除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經驗。“倒按揭”發放對象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關，后一種則由金融機構等辦理，不需政府的認可手續。除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業務發展比較快的國家之一。

在日本，據日本總務省2001年6月公布的人口統計，日本65歲以上的老人達2227萬，占總人口的17.5%。而隨著社會的發展，養老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養老與社會養老結合起來，是目前日本流行的養老方式。

企業在養老方面也在做出各種嘗試，松下國際電子公司已經設立了專門的養老院部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養老院。在那里，老年人可以和機器寵物玩耍，還能通過互聯網與親朋好友保持聯系。韓國三星等公司也在積極開拓針對不同消費層的老年公寓。

我國現有養老模式

綜述

家庭養老、機構養老和社區居家養老是我國目前三種基本的養老模式。家庭養老是傳統的養老模式；養老院養老是社會化的養老模式；社區居家養老是一種兼顧家庭和社會的養老模式。家庭養老

中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養老”的傳統模式，養兒防老、家長的主導地位、幾代同堂等傳統觀念根深蒂固。選擇家庭養老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經濟上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養老的社會硬件設施成本幾乎為零。

但家庭養老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性。現代社會的人際競爭加劇，生活節奏加快，工作負擔加重，致使家庭養老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現，家庭養老這一傳統養老方式必將隨家庭結構的變化而逐步向社會養老過渡。機構養老

機構養老是指由專門的養老機構（包括福利院、養老院、托老所、老年公寓、臨終關懷醫院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規的養老機構，其日常管理均要嚴格。機構養老是我國重要的養老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。

以北京為例，北京目前共有養老機構340家左右,其中民辦的養老機構約有100家。這些養老機構可以分為三類：國家創辦的國營養老機構，鄉鎮、社區、村、街道辦的集體所有養老機構，以及企事業單位或個人所創辦的民辦養老機構。在這些機構中，進入公立養老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊等候入住，城八區的公立養老院入住率也都在98%左右。而民辦養老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關負責人表示，更多老人趨向于公立養老院，是出于對“國字頭”的傳統信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優越的養老機構，入住率較高。社區居家養老

社區居家養老的基本做法是：在城市各個社區建立養老護理服務中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務中心提供的營養和醫療護理以及心理咨詢，并由服務中心派出經過訓練的養老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務服務和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務。所以，有人說：社區居家養老是一個無圍墻的養老院。開展居家養老服務相對于機構養老，更為適應我國老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區發展的社區為老服務的新路子。

養老是人類社會永恒的主題。“老有所養”、“老吾老，以及人之老”是中國傳統社會沿襲下來的基本道德追求之一，而這種道德追求是以家庭養老為主要的實現形式，家庭養老作為中國社會的一種優良傳統，是以家庭為核心，以子女為載體，以老年人年老體弱，失去勞動能力而坐享天倫之樂為目標的一種養老模式。然而，由于諸多原因，家庭養老在當前面臨著嚴峻的挑戰，這種挑戰在農村表現得尤為突出。因此，盡快建立健全與社會主義市場經濟相適應的社會養老保障制度是極其現實而又非常必要和緊迫的一項任務。下面就農村社會養老保障問題談認識。

（一）加大宣傳教育力度，增強養老法制觀念。一方面，加強傳統美德宣傳教育，形成濃厚的尊老敬老的社會氛圍。宣傳部門要利用各種宣傳工具，采取群眾喜聞樂見的形式，大張旗鼓地宣傳尊老、敬老、養老是憲法賦予每個公民應盡的義務。老人不僅是家庭奠基人，為社會創造財富，年老后理應受到尊敬和照顧，不尊重甚至虐待老人于法于理于情所不容。并通過社會輿論約束，從道義和制度上規定人們的尊老敬老行為，改變過去片面的子女不養老和重物質輕精神的養老觀念，使老人們時刻保持心情舒暢，精神愉快；另一方面，加強法律法規宣傳教育，增強養老法制意識。宣傳教育不是萬能的，因此，動用法制手段，規范人們的養老行為，強化人們的養老意識是非常必要的。當前農村多數人對法律了解得不多，特別對養老方面的法律知識更是知之甚少，因此要采取多種形式，宣傳《憲法》、《民法》、《婚姻法》等法律法規中有關養老的規定，特別要宣傳《老年人權益保障法》，宣傳“老年人養老主要依靠家庭”的方針，宣傳贍養人應履行“對老年人經濟上供養，生活上照料和精神上慰藉”的義務。是人們知法、懂法，增強養老法制觀念，要切實維護法律的尊嚴，對侮辱虐待老人、拒絕贍養老人情節嚴重者，要依法追究其刑事責任。與此同時，也要讓老人學會用法律的武器維護自己的合法權益。

（二）逐步建立農村養老制度，為老年人提供生活保障。首先是擴大農村老年低保范圍，盡可能讓符合條件的農村老年人都納入低保，從經濟上保證老年人達到基本生活水平。其次是積極探索農村社會養老保險途徑，多渠道籌集農村社會養老保險基金。

（三）大力興辦農村養老福利事業，走家庭化養老與社會養老相結合之路。有條件的地方，可由鄉、村組織牽頭，通過招商引資或當地能人投資等多渠道興辦托老所，逐步將農村老年人福利事業引向市場，對于年齡較大的“空巢老人”，可以考慮由其子女出代養費搬進有條件的農村福利院或城市社會福利院，由其代養。

（四）進一步完善大病醫療救助制度。農村老年人大多數身體虛弱，小病不斷，門診費用大。按照目前農村醫療保險規定，只有住院才能報銷。因此，農村老年人仍存在看病難、看病貴的問題，針對這種狀況，作為相關職能部門，要進一步拓展大病醫療救助工作思路，切實解決農村老年人看病難、看病貴的問題。

（五）建立專門的基層組織協調管理養老方面的工作。從鄉鎮到每個村、組建立起配套的老年組織網絡機構，這是解決農村養老問題的有效途徑。農村非同城市，城市里有以解決家庭問題養老矛盾為主要職能之一的街道居委會。而農村家庭矛盾，養老問題以往大都通過親朋好友及家族內具有一定威望的長者出面給予調解。如今這種傳統的調解方式已日漸勢微，急需成立專門為老年人服務管理的配套機制。

尊老、敬老、養老是我國優良道德傳統的精華，是先輩們傳承下來的寶貴精神財富，隨著社會的不斷發展和國家的不斷富強，又為我們的傳統美德注入了新的內容，這就是要追求一種老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂的更高目標。

第三篇：養老產業調研報告

養老產業市場調研報告

摘要

養老行業以服務老人和社會為己任, 在中國目前的社會和市場狀況下, 家庭養老和社會保障是主要方式, 民營養老方興未艾。本行業分析報告首先對養老行業的產品進行了介紹，然后從宏觀到微觀，從民營養老行業發展的宏觀環境、市場供需狀況到養老行業的產業組織結構，深度精析民營養老業發展的有益條件和因素。

前言

第一章 產品分析

第二章 行業發展的宏觀條件

第一節 整理經濟形勢 第二節 國家政策分析

第三節 社會因素分析 第三章 行業供給與需求分析

第一節 行業供給分析

第二節 行業需求分析

第三節 行業供需對比分析 第四章 產業組織分析

第一節 市場結構分析

第二節 市場行為分析

第三節 市場績效分析

第四節 市場競爭分析 第五章 產業鏈分析

第一節 橫向產業鏈分析 第六章 服務對象分析

第一節 老年人需求分析

錄

01

目前 言

在我國自養老產業概念提出以來對其概念的定義,普遍認為是一個專門為老年人提供產品和服務的行業，養老產業化是市場經濟條件下的產物,養老產業是養老事業適應市場經濟的表現形式,但是養老的產業化發展并不意味我國養老事業的完全產業化,不管產業化如何推進，如何發展,養老事業作為社會福利中的 重要部分,會一直存在著,因此,產業化和福利化將是我國養老事業發展中的兩種 根本形式。我國當前養老產業有著濃烈的的福利性特點,這與我國養老產業的現實緊密相關,也可以說是這一特殊產業在其發展初期所呈現出的特征，主要是由于我國目前經濟還不是很發達,人民的收入水平不高,老年群體就更低了,如果完全按照市場規則來運行,絕大部分老年人肯定沒有能力去購買市場提供的服務產品,無法形成購買力,相應的對民間資本也就缺乏吸引力,從而影響養老產業的發展；另一方面，就目前的老年化程度和國家的財政實力來說，在總體上能夠基本滿足供需要求，因而養老仍然是是社會保障的一部分，養老行業也未能形成一個單獨的國民經濟行業。

但隨著經濟發展和老年化趨勢的加劇，我們可以預計這一局面會逐漸改變。首先，隨著經濟發展和人均收入提高，特別是老年人收入提高，養老行業的市場需求會逐漸膨脹。同時，隨著人口紅利的消失和老齡化趨勢的日益加劇，養老行 業的需求規模也會迅速增長。如果按以往政府大包大攬的做法，國家財政在這方 面的負擔會越來越吃緊，所以民營養老將來必然發展壯大并成為一個重要的部 門產業。因而我們本次的行業分析報告是站在投資者的角度，為其在養老行業的 投資做合理的市場和行業分析，并為其投資做合理的營銷策略。

第一章 產品分析

養老機構是支撐養老行業發展的細胞,而其產品,不言而喻,就是養老服務,因而首先,我們將圍繞養老服務這一特殊產品展開分析.養老服務的范圍比較廣泛,從其性質上可以將其分為以下幾類:

1.生活照料服務：主要包括助餐服務、起居服務、助浴服務、衛生清理服務、代辦服務等；

2.醫療保健服務：主要包括預防保健服務、醫療協助服務、康復護理服務、健康咨詢服務、老年人健康檔案服務等；

3.家政服務：主要包括安裝維修家具、家電、清洗服務、疏通服務、其他家政類服務；

02 4.緊急救助服務：

5.精神慰藉服務：主要包括精神支持服務、心理疏導服務等；

6.文化體育服務、法律咨詢服務以及其他老年人需求的服務等； 7.個性定制服務：根據老人特殊需求、想法提供的服務。

養老服務屬于比較典型的服務性行業，所以其價值主要來源于服務者的精心的勞動付出，雖然也需要一定的設備、醫療等物質投入，但在總價值中所占的份額是比較小的。事實上，對于養老服務而言，其主產品是為老年人提供必要的生活服務，滿足其物質生活和精神生活的基本需求，而在提供服務的過程中，也可以通過交流和心理疏導來推銷產品，因而也可以產生廣告效應等副產品。因此，如果其能發展的很好的話，還會衍生出許多有價值的副產品，所以養老產業的發展前途和價值是比較可觀的。

第二章 行業發展的宏觀條件

第一節 整理經濟形勢

我國是一個人口眾多的發展中國家，經濟發展總體水平還比較低，城鄉差距、地區差距并存，不同社會群體間的保障水平差異過大。養老服務行業屬于微利產 業，且前期基礎建設投入巨大，資金短缺是社會辦養老機構中普遍存在的問題。我國是一個“未富先老”的國家，多數老人的可支配收入低于社會平均水平，特別是女性老人、農村老人的可支配收入更少。這可以說是影響養老行業發展的根 本性制約因素。但是我們不能長久的立足于這樣的現實，從長遠的經濟發展視角 來看，雖然經濟發展的速度趨緩，但整體會保持著較為穩定地增長趨勢，而另一方面，隨著總人口規模的下降，人均收入也會持續增長。因而從長遠來看，我們完全有理由相信養老行業的市場前景是比較好的。

第二節 國家政策分析

早在2006年初，國務院就轉發了全國老齡辦公室，國家發改委等10個部門聯合下發了《關于加快發展養老服務業的意見》,提出了建立健全公開、平等、規范的養老服務業準入制度,鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯營、參股等方式興辦養老服務業的指導意見,之后各地也陸續出臺了鼓勵發展養老服務業的03 政策措施，這些政策措施的出臺,對進一步加快推動我國養老產業發展起到了重要作用。

2011年2月，民政部發布了《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》指出，到2015年，“基本建設形成制度完善、組織健全、規模適度、運營良好、服務優良、監管到位、可持續發展的社會養老服務體系”。在這份規劃中指出了我國目前養老行業的現狀；缺乏統籌規劃，體系建設缺乏連續性；社區養老服務設施和養老機構床位嚴重不足，供需矛盾突出；設施簡陋、功能單

一、難以提供照料護理、醫療康復、精神慰藉等多方面服務等。

該規劃中指出外來中國養老的模式是：“要在“十二五”期間，基本建立起與人口老齡化進程相適應、與經濟社會發展水平相協調，以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的社會養老服務體系，并明確鼓勵社會興辦養老機構，要建立與政府養老配套的高端養老產品和服務，”要以社區日間照料中心和專業化養老機構為重點，通過新建、改擴建和購置，改善社會養老服務體系的基礎設施條件。”

2011年9月，國務院又發布《中國老齡事業發展“十二五”規劃》進一步明確了中國致力養老產業發展的方向。根據規劃，“十二五”期間中國將大力發展社區照料服務，鼓勵社會力量參與公辦養老機構建設和運行，引導開發老年宜居住宅和代際親情住宅，鼓勵社會資本興辦具有長期醫療護理、康復促進、臨終關等 功能的養老機構。國家之所以如此大力支持養老行業的發展，主要源于其巨大的社會效益。

1.發展養老產業有助于提高老年人的物質文化生活質量老年人由于生理!心理變化,有著與其他年齡段人群不同的特殊需求,集中反映在物質需求!精神需求和醫療需求三個方面“長期以來,由于我國經濟基礎比較薄弱,老年服務的供給主要集中在經濟贍養方面,然而隨著老齡化程度增高。經濟文化生活水平的提高, 追求幸福、追求生命的質量是當今老年人共同的目標。要滿足老年人的需求,必須靠發展養老產業來解決,為老年人提供豐富的、適合其需求的物質!精神產品和各種服務。

2.發展養老產業有助于增長社會文明程度和推進社會進步老年人作為社會的重要群體,他們的生活狀況，社會地位直接關系到社會文明和進步的程度，改革開放以來,我國經濟快速發展,人民生活水平得到了飛速提高,但老年人的物質和精神需求并沒有得到相應的滿足。加快養老產業發展,能使社會最大限度地滿足老年人的各種需求,使老年人平等地享受經濟社會發展的成果，滿足他們充分參與社會生活的權利。

3.發展養老產業有助于促進國民經濟較快發展我國老年人口數量大且增長快，04 即使維持現有的,較低的消費水平,社會對老年產品和服務的需求也會不斷擴大,從而形成一個龐大的老年消費市場，隨著社會養老保障制度的逐步完善,老年人消費水平進一步提高,老年人需求的范圍不斷擴大,需求層次不斷提高,使老年市場蘊藏著巨大的商機,老年產業的市場份額將不斷上升,成為國民經濟新的增長點。養老產業的發展必然帶來連鎖效應,促進與之相關的其他產業發展,同時隨著老年消費市場的不斷擴大,必將打破原有的產業格局,產業結構將發生相應的變化,最終促使經濟可持續發展。

4.發展養老產業有助于擴大就業領域,緩解就業壓力 養老產業對勞動力素質要求的彈性較大,比較適合我國城鎮下崗人員和外來務工人員文化素質參差不齊的狀況,能比較好地解決我國城鎮的就業和再就業問 題。

5.發展養老產業有助于減輕政府的養老保障負擔我國在計劃經濟體制下,城市養老完全是政府承擔的,到了20世紀80一90年代,養老體制隨著經濟體制改革也有了嘗試性的改革,一方面政府出臺了新的養老保險政策,另一方面在養老服務方面提出了社會化!產業化發展的方向,鼓勵民間資本投資興辦養老機構和服務設施。從目前來看,國家在養老財政支出上負擔是相當重的，因而，發展養老業尤其是民營養老業對減輕政府負擔來說是意義重大的。

綜上所述，長期內我們可以樂觀地預測，國家的養老政策只會越來越開放，越來越優惠，因而這對民營養老機構的發展是一個福音。

第三節 社會因素分析

一、養老觀念很長時間以來,由于受傳統文化影響,甚至當前很多中國農村地區居民都一直堅持傳統的“養兒防老”觀念。很多人以為子女晚輩的照料是其將來要養老方式,一方面,隨著年輕一代養老壓力的增大,很多人也逐漸意識到“養兒防老”已越來越不能適應時代的需要了；另一方面，隨著經濟的發展和社會觀念的不斷開化，養老服務不斷社會化，養老服務業逐漸為社會所認可，因而養老行業的前景也逐漸明朗起來。

二、城市化進程和人口流動與對養老行業發展的影響首先，隨著城市化進程的推進，年輕人就業壓力大，人們常常為就業奔波。即使就業了，人們為了保住自己的崗位和發展，既要有實際工作能力，又要不斷提高自身的工作能力，既要踏實肯干，又要處理好人際關系等等，常常使得人們身心憔悴，沒有時間和精力照顧老人，有的人甚至根本沒有能力贍養老人。其次，人口流動越來越快，勞動者的自由流動，人們不僅工作單位不固定，行業不固定，甚至地域也不固定，造

05 成了子女與老人生活空間距離拉大。工作和社會的需要，子女在遠處或外地工作不在身邊，又由于經濟條件限制，住房困難等問題，很難把老人接到自己的身邊居住，只好兩地分居。造成家庭養老受到時間和空間的制約因而傳統的家庭保障模式面臨威脅，家庭的一些基本功能如撫養、贍養、教育等受到了很大沖擊，傳統的“養兒防老”保障模式已經很難適應目前市場經濟發展的需求，這也使得養老作為一門行業發展更能適應社會發展的需求，從專業分工角度來看，養老從家庭剝離出來是有利于社會發展的，因而養老服務業的發展也是切合人口轉變和社會發展要求的。

三、家庭結構小型化對養老行業的影響。首先，家庭結構小型化對子女的經濟供養能力構成了挑戰。我國從20世紀70年代開始實行計劃生育政策，生育率逐年下降，家庭子女數量漸漸減少。同時，醫療水平的 提 高，老年人口的壽命正在延長，使子女的 贍 養負擔加 重給。特別是“4一2一1”家庭的出現，使得第三代人口的贍養負擔過重。家庭很難充分擔當起老年人的生活贍養和精神慰藉的義務。其次，家庭結構的核心化，一方面使得老年戶數量增加，另一方面使得家庭關注的重心從老年人轉向子女，以子代為中心的家庭觀念開始整合到整個家庭結構中。與此同時，在城市中出現了越來越多的“啃老現象”，父輩一代又要承擔起子女的買房付和孫輩的照顧，這種供養文化的轉移正在改變著家庭經濟資源的分配方式。因而傳統養老方式為養老服務所替代是時代發展的必然。

第三章 行業供給與需求分析

第一節 行業供給分析

當前，我國養老服務設施由國家、集體包辦，民政部門或基層政府直辦、直管的做法還沒有根本改變。政府既是政策制定者，也是養老服務業舉辦者，又是行業管理者，政事不分、管辦不分現象普遍存在。政府將大部分精力放在了對直屬單位具體事務的管理上，對全社會宏觀管理的職能相對薄弱，影響了養老服務事業的整體發展。

公辦養老機構是政府直接創辦的，土地、資金、人員、工資、業務指導都有保障，基本不存在經營風險，而民辦的處處都要自己打理，僅建房或租房一項就需付出大量資金，加上員工培訓、生活管理、醫療保健、日常開支等等費用就更大了。從目前的情況來看，公立養老院火爆到“一床難求”，而民營的養老機構卻大多床位空缺，入住率不高。歸根結底是因為養老產業缺乏法律規范，所以導致了“差錢”，由于“差錢”，導致了“位卑”，導致了“言微”，最后導致了“量

06 少”，因而從目前的發展狀況來看，民營養老行業發展是存在很大的發展空間的，尤其在養老壓力增大、政府加大政策支持力度后，這一行業也不失為投資者的良好抉擇。除了上述公辦和民辦養老機構的不均衡問題外，養老的市場供給還存在其它一些問題：

1、人均床位數少

目前養老服務機構總床位數很少，有些地區不足老年人口數的1%，養老服務設施相對滯后，當前老年公寓的有效需求正在不斷增強，但公寓數目少、規模小；政府對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠，老年公寓和養老機構資金投入不足、缺少配套設施，管理不善。

2、我國養老機構投資少，資金籌集渠道狹窄

多數養老服務機構政府投資少，設施建設和設備購置方面投入不足，充其量是“老年集體宿舍”，房間構造簡單、功能單

一、檔次低，含衛生間的住房少，帶廚房的更少，沒有足夠的室外活動場所。

資金籌集渠道狹窄，對財政補助收入依賴性過大。隨著我國改革開放和社會主義市場經濟的深入發展，市場競爭日趨激烈，而多數事業單位受計劃經濟體制影響較大，資金來源主要靠財政撥款，尤其是實行企業化管理的事業單位，創收能力差，市場競爭力和生存能力脆弱，資金來源主要靠財政撥款或內部循環。

3、養老機構地區和城鄉差異明顯

我國的養老機構脫胎于計劃經濟體制,帶有強烈的國家福利的色彩。受多種因素的影響,我國的養老機構整體發展水平不高, ,供需矛盾突出。養老機構的結構不合理,地區差異大,城鄉差別也比較大，養老機構所提供的服務并不能滿足入院老人的需要。

4.新時代老年人口和“三無老人”的保障與服務是家庭贍養功能無法滿足的缺口。

隨著經濟的發展和社會結構的轉型，老年群體中出現了一大批經濟收入穩定、具有較高文化水平的老年人，他們對生活質量、醫療保健和精神文化等方面的需求不斷增長，對養老服務提出了更高的要求。而那些“三無”老人和特困獨居的老人的基本生活則需要政府和整個社會給予關注。這種保障和服務不是家庭所能承擔和實現的。，因而這方面的養老供給幾近空白。

第二節 行業需求分析

目前，我國養老需求的市場規模已經很大，致使社會的養老供給無法滿足其需求。因而出現了養老困境，但養老行業的需求在今后一段時間內將會不斷擴大，因而會有廣闊的市場機遇，而目前需求受到制約主要源于以下幾方面的原因。

07

1、老年人的收入偏低，資金來源渠道少

從經濟收入來看，月收入在500元以下、500-1000元、1000-1500元的占了老年人收入群體的大部分比重，大多數老年人經濟收入偏低。離退休金是養老經濟主要來源，另外子女給予、最低生活保障金等也是老年人的重要經濟來源，我國老年人資金來源渠道較少，整體收入水平較低。

2、傳統思想的束縛

傳統思想影響社會養老服務機構的發展。一方面，受“養兒防老”思想影響，大多數老人認為，進入養老服務機構的都是無兒無女的人，對養老服務機構存在認識誤區，不愿入住社會養老服務機構；另一方面，兒女認為贍養老人是自己的義務，無論如何也要親自把老人贍養好，才能對得起父母的養育之恩，不愿把長輩送進養老服務機構；子女方面還有輿論的壓力和傳統的思想“百敬孝為先”的影響。兒女即使想把老人送進養老服務機構，怕來自社會的各種非議，擔心被扣上不孝子孫的罵名，也不愿把老人送進養老服務機構。還有老人認為在養老服務機構不自由，不如在家安靜方便。

3、養老機構自身的原因

養老服務從業人員整體護理水平不高，養老護理員素質缺乏保證，也增加了老年人在護理過程中出現人身意外的危險系數。再次，養老服務業未能形成一種良性競爭的局面。目前養老服務市場的現狀是，由于缺乏行業規范和評價機制，導致養老機構差的淘汰不了，好的發展不起來，始終未能形成一種良性競爭和日益完善的氛圍。

但也應該看到，老年市場潛力是巨大,老年夫婦及空巢家庭日益增多,家庭養老功能逐漸弱化,社會養老的需求急劇膨脹,但專門為老年人提供的產品與服務遠遠落后于市場的需求,我國的養老產業整體還處于認知和起步階段。同時，隨著國民經濟的快速發展,收入水平和生活水平也有了較大幅度的提高,同時，從當前的發展趨勢看，很多家庭養老的子女由于強大的工作壓力和職場競爭，經常將大部分精力投身于工作之中，而忽視了對老人的照料，因而很多而對于很多老年人來說，隨著年齡的增長，他們不僅不能料理自己的日常生活，而且經常被各種疾病困擾，缺少照料，對于這些老人的子女而言，他們會更愿意將老人送到服務質量較好的養老機構而不會太計較費用的高低。與此同時，老年人對養老服務的需求也呈現多樣化的態勢,養老服務 的內容將隨著老年人不同的需求進一步細分，隨著經濟的發展、人均收入的提高和社會觀念的的變遷，養老市場的需求將會不斷擴張，而作為投資者，除了看到這一發展趨勢外，也要做好打造良好的服務設施和服務質量的準備來應對需求的挑戰。

08 第三節 行業供需對比分析

目前，我國養老機構的發展遠遠不能適應老齡化的需要，機構養老服務的總體供求之間呈現嚴重失衡的狀態，嚴重地制約了機構養老事業的快速發展。老年人對院舍服務需求大、增長快、要求高,與全社會養老機構數量少、質量差、增速慢之間的矛盾日趨尖銳

目前，我國老年福利事業發展的狀況和保有的存量，與老齡化帶來的巨大養老服務需求不相匹配。盡管這幾年我們大力發展社區為老服務設施和場所，但與巨大的老年人院舍服務需求比起來，還屬杯水車薪。許多貧困、邊遠地區及靠民間力量創辦起來的養老機構囿于經費短缺、資源不足等方面的限制，服務內容不豐富，顯得相對單調、貧乏，與老年人日益增長的多樣化服務需求也有較大的差距。養老機構服務對象的市場化定位與最需要機構長期照料護理服務的老人支付能力不足之間的矛盾不斷加劇

由于缺少法律法規的強制約束和評估標準的規范操作程序，加之政府資源配置的不足或缺失，眾多養老機構在收住服務對象時更多地運用市場法則和市場定位，使得我國的養老機構住養服務出現了一種與社會福利和社會公益法則悖行的現象。

一方面是大量需要機構住養服務的老人因支付能力不足住不進來； 另一方而卻是許多高收入但身體健康的自理老人占據了大量床位，在本該屬

于調節社會公平的國民收入二次分配中進一步加劇了社會的不公平。這種狀況不解決，機構養老的方向就會偏離正確發展的軌道。日益拓寬的開放的社會化發展思路和經辦方式與相對禁錮、保守的管理體制之間的矛盾難以調和

由于人口老齡化的快速推進，單純依靠國家投入和經辦來發展養老事業已不能滿足全社會日益增長的養老服務需求，由此“社會福利社會化”、“養老事業社會辦”的發展思路和經辦方式應運而生，為新時期解決我國社會面臨的養老服務難題闖出了一條新路，但是，各地對國家提出的優惠政策不落實、不兌現的現象十分普遍，土地劃撥、“民辦公助”、水電優惠等在大部分地方形同虛設。政府提出“公辦民營”，實行政事分離，但政府包辦包管體制造成的高耗低效、高投入低產出弊病已成痼疾，由此造成在市場上完全靠政府資源經辦的公辦養老機構與完全靠自身力量經辦的民辦養老機構無法在同一起跑線上平等競爭，公平競爭的市場法則在養老服務業的發展中被無情踐踏，結果是民辦養老機構的發展面臨更加艱難的局面，公辦養老機構進一步增加了躺在國家財政身上不思改革進取，得過且過的惰性。機構住養老人對照料護理的專業化服務需求與機構中專業護理人員嚴重不足

09 之間的矛盾日益凸顯

最需要長期照料護理服務的失能老人。隨著年齡的增長，身體技能和生活能力不斷退化，各種常見病、多發病以及老年性疾病越來越多，生活自理程度越來越低，對長期照料和康復護理等方面服務的依賴性需求越來越多，因此專業化的機構住養服務應是他們的最佳選擇，機構收住此類服務對象，需要專業化的護理照料必須跟上，服務過程中各種專業知識、手法、技巧必須有充分的應用和體現。可是，反觀我國養老機構服務隊伍的：專業化建設狀況，卻與失能老人的專一業化養老服務需求存在著巨人的反差。養老機構的專業服務人員嚴重短缺，現有的專業人員數量遠遠不能滿足需要。

綜上所述,當前的養老行業已經出現了供需的數量和結構性不平衡,而在今后后一段時間內這種供需缺口可能仍會擴大,因而其投資價值還是可觀的.第四章 產業組織分析

第一節 市場結構分析

我國當前還是幾種養老模式并存的局面,整體上說,主要是以下幾類：

1、傳統的養老服務模式：

中華民族歷來奉行尊老養老的傳統，養兒防老的觀念深入人心。這種優良的傳統與華夏文化己經融為一體。在傳統的養老模式中，無論是經濟支持、精神慰藉和生活照料，基本上都是由家庭提供的。老年人居住在家里，由家庭成員為其提供服務，家庭是人們相互交往、終身依賴的基本形式，也是思想情感交流最充分的場所。無論是傳統社會還是現代社會，無論是國內還是國外，老年人都習慣于選擇居家養老。雖然隨著時代發展,家庭養老的功能正在退化,但當前尤其是廣大農村地區,家庭養老仍是主要的養老方式.2、社區養老服務模式

社區養老是指老年人住在家里或社區養老機構里，在繼續得到家庭成員照顧的同時，由社區承擔起養老工作或者托老工作的一種養老服務形式。社區養老能夠將家庭與社會二者有機結合起來，極大地滿足老年人的養老需求。社區養老社會化服務就是由政府倡導并推動，以街道辦事處、居民委員會為組織依托，充分動員社區中的財力、物力和人力資源，使老年人能夠按照個人的意愿，生活在熟悉的環境中，留在親人、熟識的鄰居和朋友中間安度晚年。社區是老年人生活和活動的主要場所，在提供養老服務方面具有很大優勢。社區養老既能滿足老年人留在家甲，享受親情的需要，又能滿足老年人接觸社會，融入社會，享受友情和鄰里互助情的需要。社區能向老年人提供經常、就近、方便和及時的服務。社區養老社會化服務作為連接老年人家庭與社會的重要紐帶，是家庭養老功能弱化對

010 社會養老照料壓力的減壓器，同時，社會許多對家庭養老功能的支持與政策也需要通過社區養老社會化服務來體現。它能夠充分調動和有效利用家庭、社會和個人的力量和資源，發揮代際間、鄰里間、社區成員間的互助互動作用，使老年人的養老服務需求得到保障。雖然社區養老具有很大的優勢,但目前仍未能占據主要地位。

3、機構養老服務模式

機構養老則是指以社會機構為養老地，依靠國家資助、親人資助或老年人自備的形式獲得經濟來源，由養老機構統一為老年人提供有償或無償的生活照料與精神慰藉，以保障老年人安度晚年的養老方式。機構養老是相對于家庭養老來說的，機構養老作為老年人福利的重要組成部分，可以為那些身邊無子女、生活不能自理或不能完全自理的老人提供住養、生活照顧、理療康復等專業護理的服務。

當前,我國主要存在以下幾種養老機構.（1）、老年社會福利院

老年社會福利院，就是享受國家一定數額的經濟補助，接待老年人安度晚年而設置的社會養老服務機構，設有起居生活、文化娛樂、醫療保健等多項服務設施。這種類型的養老機構多由國家出資興建與管理，主要接納“三無”老人、自理老人、介助老人、介護老人安度晚年。機構通常設有生活起居、文化娛樂、康復訓練、醫療保健等多項服務設施。

（2）、敬老院

敬老院為老年人養老服務的社會福利事業單位。又稱養老院。敬老院的收養對象主要是五保老人。有條件的敬老院，還接收享受退休金的自費老人，堅持入院自愿、出院自由的原則。許多地區還為優撫對象的孤老興辦光榮院，吸收符合條件的對象入院。敬老院貫徹集體事業集體辦的原則，入院老人的生活費、醫療費、喪葬費等的供給,均由集體承擔,統籌解決。貧困地區的敬老院，集體組織供給有困難的，由國家給予補助。敬老院的宗旨是敬老養老，把安排好老人的物質生活和文化生活放在首位。敬老院經常組織一些老人參加力所能及的生產勞動和適合老人特點的文娛體育活動。有的鄉鎮把敬老院辦成老年人的活動中心，為鄉、鎮的老人提供福利服務。

（3）、老年公寓

老年公寓，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。是政府和社會為缺乏子女及親屬照顧的老年人特殊設計、專門建造的居所。

（4）、托老所

011 為老年人提供寄托性養老服務的設施，有日托和全托等形式的場所。

（5）、公辦民營養老機構和民營養老機構

伴隨著經濟的發展和人們生活方式的轉變，養老方式也發生重大變化，傳統的家庭養老功能逐漸弱化，機構養老逐步被人們接納，而社區養老也成為養老模式創新試點方面的新景象，而尤為一提的是隨著社會養老壓力的增大，政府大包大攬的運營模式越來越不能迎合社會的養老需求發展，因而必將逐步放開民營市場，而政府更多的將注意力集中于對整個行業的宏觀調控之上，這為民營養老業的發展提供了一定的機遇。

二、產品差別

對于養老服務而言，不管是社區養老還是各種各樣的機構養老服務，其服務產品的差別是不言而喻的，首先，從內容上看，主要存在以下幾種養老服務：

1醫療保健服務

目標群體是所有老年人,內容包括定期體檢!家庭病床!緊急救護和康復醫療等。

2日常生活照料服務

目標群體是空巢老人和孤寡老人,以老年公寓和日間托老所為組織依托,提供日常照料服務,在大多數地區,該項服務剛處于起步階段。

3有償家政服務服務

由老年人或老年人的家庭成員為老年人購買所需要的服務,如小時工、保姆等。

4文化娛樂服務

目標群體是所有老年人,社區提供活動場所和必要的活動經費,如老年活動中心等,有些社區還組織老年人成立自己的娛樂活動群體,如老年時裝隊!老年歌舞團等,活躍老年人的精神文化生活。

5文化教育服務

目前全國已經有26000多所老年大學,課程基本上圍繞豐富老年人晚年生活而設置。此外,還有維護老年人權益的服務，老年人自我服務，志愿人員等多種形式的養老服務。

按照養老服務的層次又可以分為以下幾類。

1、一般照顧型養服務：主要針對需要提供膳食和個人幫助但不需要醫療服務及生活護理服務的老人。

2、中級護理照顧型養老服務：主要針對沒有嚴重疾病，需要全天監護和護理但又不需要技術護理照顧的老人。

012

3、技術護理照顧型養老服務：主要針對需要精心醫療照顧但又不需要醫院所提供的經常性醫療服務的老人。對于民營養老機構而言，完全可以不限于固定的養老服務產品模式，可以根據客戶的需求設計度身量做的養老服務，提升服務質量，在開拓市場的同時，打造自己的差異化產品特色。

第二節 市場行為分析

對于民營養老機構而言，其最重要的市場行為就是定價行為，就養老業的市場情況而言，由于其社會效益明顯，因而養老機構的策略性定價行為肯定會受到政府強有力的限制。因而，對于準入的養老機構而言，必須立足于市場現狀，進入市場初期，以低盈利方式穩住陣腳的同時拓展市場，在長期內隨著經濟發展和人民收入水平的提高不斷拓展自己的盈利能力，最終奠定在市場中的地位。

第三節 市場績效分析

隨著經濟社會的發展,人民生活水平不斷提高,老年群體在日常生活、精神慰藉、心理支持、康復護理、臨終關懷等方面呈現出日益增長的需求，我國目前的各種養老服務方式在很大程度上來說遠不能滿足老年人的現實需要。因此,必須從體制機制、理念、管理方式和服務手段等方面不斷創新。

1、服務體制的創新

從總體上看,全國大部分養老機構的管理體制仍停留在計劃經濟的運作模式上,在經營管理上缺乏創新意識、競爭意識和危機感,這種舊的管理體制已然不適應當今老年群體的各種需求。一方面要鼓勵投資體制創新,政府投資變直接為間接,鼓勵社會力量投資,按照誰投資，誰管理，誰受益的原則,制訂優惠投資政策,吸引不同性質的單位、個人投資養老服務產業;另一方面要理順管理體制,政府應該出臺一套完整的產業標準,使養老產業發展規范化!標準化,按照政企分開和養老服務社會化要求,建立適應社會主義市場經濟體制的運行機制”通過改革、改制等方式,按照產業化發展方向,充分調動民間資本和外資參與養老服務事業,盤活資產,搞活養老市場,推進福利社會化。

2、服務理念的創新

老年人是一個特殊的社會群體,隨著社會經濟、物質文化的發展,加上自身特有的生理和心理特征,他們對養老服務不僅內容要求更細,而且標準也大大提高,我們應該從人性化的角度為老年人提供人性化、個性化、親情化的服務“所謂人性化服務,就是把老人視同自己的親人,提供高效、快捷、方便、舒適的服務,依靠優

013 質的服務手段,為老年人提供更多的人文關懷和精神享受。養老服務機構應該重視老年人的個性化需求,針對每位老人不同的需求提供有別于其他標準服務的!具有附加價值的個性化服務，除此之外還要為老年人營造一個充滿親情、充滿溫馨的社區環境,除了生活上的照顧,精神上無微不至的關懷能夠穩定老年人多變的情緒,讓他們安心養老。

3、服務模式的創新

我國的養老模式相對比較單一,在城市,養老機構一般不外乎福利院、養老院、敬老院、老年公寓等幾種,社區的養老服務大多是老年服務中心、!老年大學、老年俱樂部等幾類,目前的養老服務模式只能說是處于一種初級發展階段,從西方發達國家的經驗來看,它的發展必將在服務功能與類型上進一步細化、專業化、規范化、標準化和體系化”形成一個多層次、多形式、廣覆蓋的養老服務網絡,為老年人提供多種服務形式,從基本的生活照料延伸到醫療康復、精神慰藉、法律服務、愛心護理、緊急援助等各個方面。

4、服務手段的創新

在高新技術突飛猛進的今天,現代通訊工具和信息技術應該運用到養老服務中去,為老年人提供便捷、及時、高效的服務。

第四節 市場競爭分析

一、現有競爭者之間的競爭

現階段的養老機構主要是公辦養老機構，而公辦養老機構和民營養老機構存在不公平競爭，公辦養老機構由國家劃撥土地、人員進入事業編制，并給予政府補助，而民營養老機構則沒有這些待遇，成本非常高，導致競爭先天不平等。與此同時，在后天發展上不僅受到公辦養老機構的壓制也受到了一些政策方面的限制，還受到新進入機構和家庭養老、雇傭養老和社區養老等替代服務的適度威脅，制約著養老機構收費標準的提高。同時，日益推高的機構成本給機構生存帶來較大的壓力，從而抑制了行業利潤率水平。總體而言，現有的競爭形勢對民營養老來說不是太有利，但隨著政策的放松和市場的變化，競爭形勢在長遠來看會變得更有利于民營企業發展。

二、潛在競爭者的威脅

養老行業的作為比較典型的服務性行業，后期投入不是很大，但養老機構前期固定成本比較大，投資初期需要土地以及高質量設備的資金投入。雖然養老服務的種類比較固定，但對于民營養老機構而言完全可以根據不同的客戶群需要定

014 制差異化的產品。同樣，養老行業也存在一定的規模效應，只有服務對象越多的情況下，其平均成本會越低，當然這也是在保證服務質量的基礎上的。由于養老設施服務是針對老年人群體度身量做的，因而一般轉換成本比較大。但養老行業的進入壁壘中，影響最大的是各種政策規定的支持或限制，因為養老行業的發展關系到老年人群體的切身利益和社會的穩定，因而養老業的發展尤其是民營養老業的發展是備受政府關注的。綜上所訴，養老行業的進入壁壘較大，潛在競爭者的威脅不是很大。

三、供應方的議價能力

作為純粹服務性行業，養老機構的供應商較少，主要涉及養老機構用地及專業設施設備等固定資產投資級日常生活原材料的供應者。由于其后向關聯度不是很強，因而供應方的威脅不是很大。

四、買方的議價能力

目前，我國大多數老年人經濟收入偏低。離退休金是養老經濟主要來源，我國老年人資金來源渠道較少，整體收入水平較低，這會使老年人對收費的高低很敏感。但也應該看到，隨著國民經濟的快速發展,收入水平和生活水平也有了較大幅度的提高,同時，從當前的發展趨勢看，很多家庭養老的子女由于強大的工作壓力和職場競爭，經常將大部分精力投身于工作之中，而忽視了對老人的照料，因而很多而對于很多老年人來說，隨著年齡的增長，他們不僅不能料理自己的日常生活，而且經常被各種疾病困擾，缺少照料，對于這些老人的子女而言，他們會更愿意將老人送到服務質量較好的養老機構而不會太計較費用的高低。因而，養老市場也是存在盈利空間的。

五、替代品的威脅

社會養老服務的的主要替代品是：家庭養老、雇傭人員在家照料老人或者社區照顧。但家庭結構小型化、中青年生活節奏快和工作壓力大，客觀上造成家庭成員沒有精力去照料老年人，家庭養老和雇人照料方式的功能弱化，而社區照顧尚未發展成熟。再者，我國社區建設尚不成熟，社區基礎設施不完備，其尚需較長時間的發展，加之社區照顧模式更多強調非正規照顧功能，不能完全取代正規的機構照顧。因此，正規的養老機構依然是社區照顧的重要延展和保障。但隨著養老形勢的加劇，公辦養老的壓力會越來越大，民營養老的發展是大勢所趨，因而民營養老的替代品威脅不是很大。

015

第五章 產業鏈分析

第一節 橫向產業鏈分析

要從根本上解決老齡化帶來的種種需求,真正實現老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂的社會目標,就必須大力發展包括養老服務產業在內的所有老齡關聯產業，利用養老行業的橫向產業鏈關系，加快和促進相關產業發展，從而也可以加快發展老齡產業,這也是是我國老齡化客觀現實和經濟社會可持續發展的需求。因而可以著重發展以下一些相關產業。

1老年食品產業

老年人由于生理特點和生活環境的變化,膳食結構也相應發生改變,因此老年人相對其他年齡的人來說,對食品的要求更高、更科學。

2老年用品產業

老年用品專指供老年人使用的物品,包括服飾、家具、家用電器、保健用品、娛樂用品、裝飾品等，隨著生活水平的不斷提高,人們對日常用品的需求不僅越來越多,也越來越高，加快老年用品的開發、生產,加快老年用品產業發展,不僅能滿足老年人的各種需求,而且會推動我國老齡產業經濟的快速發展。

3老年醫療保健產業

我國老年人的醫療保健分為兩大部分:基本醫療保障和社區醫療保障，我國 的醫療保健事業在改革開放的二十多年里取得了非常大的發展,但是老年醫療仍然存在著服務機構不足，老年人就診困難等問題。商業養老保險

養老保險通常是指以60一65周歲以上的老年人作為投保人的人身保險，我國目前采用建立基本養老保險，企業補充養老保險和個人儲蓄性養老保險三支柱的模式,我國的基本國情決定了目前的養老保險水平只能是低水平的,只能滿足最基本的養老,商業保險有助于提高養老保險的水平,同時在一定程度上也擴大了社會養老保險的范圍。

5老年文化和教育

發展老年文化教育對豐富老年人的精神生活，提高老年人的生活質量，構建和諧社會,具有十分重要的意義。老年旅游服務

老年旅游業的發展,與國家經濟發展水平密切相關,我國老年旅游業起步晚,但發展勢頭較好,將成為我國老年人精神文化生活的重要部分,大力發展老年旅游業,既有助于旅游業的發展,拉動內需,推動經濟的興盛和繁榮,又能促進老年人身心健康，提高老年人的生活質量。

016 7 老年人再就業

研究表明60一69歲的老人思維判斷力還保持普通人智力高峰期的80一90%,他們中許多人都有一定的技術專長和業務能力,有豐富的實踐經驗和熟練的技能,老年人再就業是對社會資源的節約、保護和再開發。

第六章 服務對象分析

第一節 老年人需求分析

重視和理解老年人的心理智特點，解決老年人的正常心理需求，對穩定老年人的情緒變化、健康長壽有很重要的意義。老年人常見的心理精神需求有：

健康需求：這是老年人普遍存在的一種心理狀態。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心理。

工作需求：退休的老年人大多尚有工作能力，驟然間離開工作崗位肯定會產生許多想法，希望再次從事工作，體現自身價值。

依存需求：人到老年，精力、體力、腦力都有所下降，有的生活不能完全自理，希望得到關心照顧。子女的孝順，將會使他們感到老有所依。

和睦需求：老年人都希望自己有個和睦的家庭環境，不管家庭經濟條件如何，只要全家和睦，鄰居關系融洽，互敬互愛，互相幫助，老年人就會感到溫暖和幸福。

安靜需求：老年人一般都喜歡安靜，怕吵怕亂。有些老年人就怕過星期天，這一天子女、兒孫都來了，亂哄哄地度過一天，對老年人來說，這樣的星期天是“苦惱的星期天”。

支配需求：老年人原來多為一家之主，掌握家中的支配權。但由于年老后社會經濟地位的變化，老年人的家庭地位、支配權都可能受到影響。這也可能造成老年人的苦惱。

尊敬需求：老年人離開工作崗位可能會情緒緒低落，如果得不到尊重，就會產生悲觀情緒，甚至不愿出門，長期下去，則會引起抑郁和低沉，為疾病埋下禍根。

求偶需求：老年人喪偶后生活寂寞，子女照顧也非長久之計，所以子女應該支持老年人的求偶需求。

人際交往的需求：老年人有通過人際交往獲得各種信息，取得與他人交流并得到感情宣泄機會的需要。但由于大多賦閑在家，離開了熟悉的工作群體，或因行動不便，交往圈子明顯縮小，倍感無聊和失落。他們渴求走出去，與老朋友交

017 流，又希望在各種活動中結交新朋友，形成新的人際交往的圈子。

教育需求：俗話說：“活到老，學到老。”許多老年人雖然退出了工作崗位，但他們仍然希望跟上時代的步伐，加上有大量閑暇時間的優勢，他們渴望獲得學習的機會，通過多種形式學習文化知識和專業技能，充實晚年生活。

文化娛樂需求：老年人退出工作崗位以后，閑暇時間大大增加。“當一個工人退休時，他(她)們通常能把更多的注意力和時間放到閑暇活動中去”。老年人通過參加一些有益的文化娛樂活動可以忘掉孤獨，擺脫寂寞，增進身心健康。

政治需求：老年人盡管大多離開了生產領域，但他們并沒有退出政治生活，他們仍然有著較強的政治參與意識。人到了老年階段，是社會閱歷最豐富的階段，對社會生活和政治生活中各種現象和問題的認識也較為深刻，這使他們具備產生政治影響。

018

第四篇：養老產業地產解讀

養老產業地產解讀

每棟大樓都有不同顏色，老人可以根據顏色辨別自己家在哪個門棟，每位老年人佩戴著緊急呼叫的胸卡，無障礙設計遍布居屋和小區。十多棟大樓都用連廊連接，做到風雨無阻，每棟樓還配有多名管家，遇到緊急

情況，可以隨時向管家求助。

這是一個新興老年社區，與其獨特功能相應的是，由于這類產品的前景之大，引發了保險公司、民營資本敏銳的投資目光。

保險公司謀建“養老網絡”

泰康人壽在四川先后援建了4個養老院，這是泰康人壽試水養老地產的一步而已。而記者從相關人士處了解到，泰康人壽將整合國內的一些療養院和尋覓新的地產項目，來逐步建立自己的養老網絡。在北京昌平的一家非常高規格的療養中心就有泰康人壽的進入。其中的頤養中心采用了會員制的方式，有20萬-60萬不等的會員資格，符合條件的老年人成為會員后，可以在這個風景如畫的療養院享有居住權。泰康資產管理公司有關人士也表示：目前養老公寓是泰康人壽進行直投的一個重點業務，養老院作為建立養老體系過程的一個渠道，其可以和補充養老、保險等完全結合起來，是一種固定資產，可以作為行業的一種延伸。而且該人士認為，就其他國家的經驗來看，養老業在中國將是一個朝陽行業，因此也是目前泰康人壽的一個戰略方向。泰康人壽今后將成立一個專業的管理養老院的運營公司來運作。

除此之外，事實上，他們已經自開爐灶，泰康人壽旗下的泰康置地是泰康人壽進入地產領域的另一平臺。其一直將養老地產作為投資寫字樓之外的一個重要業務模塊。泰康置地在北京、上海開發養老社區，同時還在一些核心城市尋找土地資源。這家公司成立于2006年，其公司成立的戰略目標就是成為中國最大的以養老社區業務為核心的專業地產開發運營公司。但這家公司從成立至今，都一直對媒體保持緘默。除卻2006年完成北京金融街及CBD兩棟甲級寫字樓的投資交易之外，鮮有

媒體關注這家公司。

但我們了解的情況，泰康人壽在北京投資的老年公寓項目屬于泰康人壽直投的項目，并沒交給泰康置地。

泰康人壽進入養老地產的野心從來就沒有掩飾，其董事長陳東升就曾表示，進入養老產業，投資設立養老院已成為泰康人壽三大發展戰略之一。另據透露，保監會有關方面也在做保險資金投資養老實體的相關規劃設

計。

想投身于養老地產不僅是泰康人壽一家保險公司，兩會期間，全國政協委員、中國人壽保險（集團）公司總裁楊超就提交了《《關于大力支持

養老社區建設的提案》。民間資本覬覦“養老”蛋糕 看上養老行業這塊巨大蛋糕的不僅僅是陳東升，而一家名為親和源的老年社區也出現了民營資本的身影，而文章開頭描述的就是這個小區的模

樣。

親和源股份有限公司董事長辦公室的俞小姐告訴記者，目前這家社區的投資已投資約6億，大部分都來自股東的投資。記者了解到，俞小姐所說的股東之一就是建橋集團董事長周星增。建橋集團是一家投資礦山、教育等多個領域的公司，而周星增就是溫州人在上海經商的典范。“親和源老年公寓”社區坐落于浦東康橋，首期占地125畝，共包括910套老年住宅。周星增還曾表示，要將這種老年社區連鎖化，在兩三

年內謀求海外上市。

據介紹，親和源已有100多位老人購買了居住權。目前，已有60多戶入住，居住權需60多萬元。但即便這樣不菲的俱樂部資格式購買，粗略地計算下，回收這個投資依然需要很長時間。

我們了解到，因為銀行認為養老行業的利潤率一般，不會輕易貸款給老年產業，而這家老年社區的投資也鮮有銀行參與。周星增曾表示親和源

要多年才能收回投資。

老齡化問題

一位從事私募股權投資的資深人士是這么暢談其對該類項目的認識：中國的第一次人口高峰出現在50年代，第二次是1963-1974年，第三次是1989-1996年，但從1991年開始，綜合生育率已經低于2.1,但在1963年，這個數字是7.5。按照中國目前人口出生態勢，到2018年，會出現1000萬的用工缺口。

而計劃生育之后，中國很多家庭都是一對夫妻贍養4位老人，現在50年代出生的人正步入60歲，到了2018年，人力成本也不再低廉，請保姆也不便宜，如果一對夫妻養四位老人，就意味著還要巨大的房子。這些情況一綜合，學習國外的居家養老和產業養老結合來解決這個問題就是眼前的事。一般的養老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優化老年生活為前提的優質養老場所。所以他現在很看好老年社區的項目。記者也聽到多位私募股權投資人士談論這個問題。養老產業的專家、中國老齡科學研究中心的陶立群也告訴記者，養老地產的投資需要很長時間，一般的年投資回報不過10%，但目前因為市場廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進入。

正因為這個市場前景巨大，在昆明還出現了一種集資方式。有家金曦集團。在昆明開發了一個養老的地產項目——臥云仙居。而這家公司現在向社會募資的方式是：1萬元入會，按不同投資年限，承諾年投資回報8%-9%。每年還可以去他們的別墅群休閑幾天。該公司稱，15億在白洋淀收購了一個風景資源，要建立一個旅游加養老模式的地產項目，在云南的石林也收購了另一個土地項目。現在投資養老地產的各式資本熱潮涌動，實際上，北京在2000年左右就出現過老年居住為主打概念的社區，最后還是將房子賣給了高薪白領。老年社區必須有很多資源（地理位置，公交，醫院）等與之匹配，而老年社區的服務也需要專業的機構參與，并非一日之功。而親和源就請了國外的一些專業服務機構來作為戰略合作伙伴加入，譬如專業經營老人社區的美國艾瑪客公司、提供餐飲服務的法國索迪斯公司。專家認為，這套老年社區的體系完善需要逐步學習借鑒和再創造的過程。上海、大連等城市養老院已經一床難求，但高檔的養老項目，一般老人會覺得收費偏高。另外，行業人士認為，投資養老地產還存在政策不夠優惠、銀行資金和地方扶持力度不夠等諸多問題，怎樣既能實現盈利又有社會效益，這都是專家熱衷討論的問題。養老地產前景雖好，但道路

注定漫長。

第五篇：養老產業的商業模式DOC

模式篇：

一、新型城鎮化與健康養老產業發展高峰論壇主題報告紀要

1.以家庭為依托，以社區化、社會化服務為補充

“以家庭為依托，以社區化、社會化服務為補充”這一養老模式強調了居家養老的基礎地位，同時，也提出機構養老的補充作用不可或缺。具體而言，這一養老模式有以下4種運作形式：1）居家養老院（案例：大連沙河口區民權階段）；2）貨幣化養老（案例：大連中山區老虎灘街道）；3）現代養老服務網絡（案例：金太陽）；4）親情住宅小區（案例：萬科幸福家）。

在介紹了這一養老模式的具體運作形式之后，曹主任針對各地因地制宜實施養老模式的工作進行了一個歸納整理，總結出4種養老模式實現運作機制：1）政府主辦，層級聯動；2）政府主導，中介組織運作；3）政府資助，機構主辦；4）政府購買服務，公司承辦，市場運營。并對這4種實現運作方式的優點、缺點進行了比較，列舉了每種運作方式的具體案例，方便觀眾理解。

在介紹了以上內容的基礎上，曹老師最后總結到，要實現“以家庭為依托，以社區化、社會化服務為補充”的養老模式應當堅持一切以用戶為中心，遵循用戶體驗至上，服務即營銷、漏斗模式，主動跨界等法則。

2.建立分階段、分層次、分級別的養老模式體系

在介紹“建立分階段、分層次、分級別的養老模式體系”時，曹卓君老師為大家提供了從年齡階段看、從經濟承受力看、從自理級別看、從個性差異看這4個視角來理解養老模式體系。同時，也列舉了該養老模式的2種運作形式：1）圈層文化、扎堆養老（案例：清朋華友學子園）；2）健康老人樂園（案例：太申祥和）。

最后，對如何實現“建立分階段、分層次、分級別的養老模式體系”，曹老師提出應當著眼于聚焦，形成自己的吸引力。

3.養老與金融結合，產品服務多元化

曹老師結合當前的社會發展形勢，提出了一種新穎的養老模式探索視角——“養老與金融結合，產品服務多元化”，首先，她提出這是一種跨行業綜合發展的視角，在進行探索發展的過程中，應當注重風險管理控制，設計兼具針對性、投資性、消費性的產品。同時，她列舉了“泰康人壽養老社區”作為對這一養老模式具體運作形式的介紹。最后，總結出“跨界是一種平等關系，而不是一種技術問題”，強調應當構建多方共贏的平臺生態圈，創造出比同類更大的架子。

4.打破傳統的治理結構，養老企業組織結構創新

曹卓君老師提出的對于中國養老模式探索的最后一個視角是“打破傳統的治理結構，養老企業組織結構創新”，提出應當打破傳統的“從上而下的集權結構”這一治理結構，應當使責權利下移，充分調動員工積極性，開展養老企業的組織創新工作。同時，提出通過建設養老學校、養老商學院這樣一種方式來培養養老行業的人才。最后，曹老師對這一養老模式探索視角進行了小結，提出應當“把企業打造成客戶、員工的平臺”，讓員工成為核心競爭力，提升企業價值。

二、國家衛生計生委家庭發展司家庭發展指導處處長蔡菲分享《醫養結合良性發展》，指出醫養結合良性發展的四種主要形式。

第一種是鼓勵醫療衛生機構開展養老服務。現在的醫院、社區服務中心，如果有條件可以開辦養老服務。我們在各地也看到，比如上海建工醫院就開了一個護理院，重慶的青杠中心就是在原來二級醫院的基礎上建立了一個護理院，北京的八里莊服務中心又申請了一個護理院的資質，在原有的醫療機構的基礎上申請護，結合公立醫院改革它可以轉型，轉成康復醫院或者是護理醫院這樣綜合、連續的醫院來服務養老服務。

第二種是養老機構增設資質。現在大多數的養老機構沒有醫療資質，我們可以根據養老機構的自己的規模和實際的需求，可以建醫務室，比如一個醫生、一個護士，這樣作為一個醫務室，也可以建護理站。另外如果我們有條件的，大的養老機構，還可以鼓勵開設老年病醫院、專科醫院、護理醫院、康復醫院這種專業的醫療機構。

第三種是醫療機構與養老機構的協議合作。這種情況目前也比較普遍，很多地方，特別是在社區層面，社區服務中心跟附近的養老院可以簽約，如果它有一些緊急情況，我們社區衛生服務中心可以定期上門巡診，或者有一些緊急情況我們會處理急救，及時轉診。

第四種是醫養結合進社區、進家庭，我們依靠社區衛生服務網絡，我們有醫生在推家庭醫生的模式，通過家庭醫生上門來開展服務。

案例篇：

“以房養老”保險試點簽下首單（新華網）

在一片爭議聲中，國內首個獲批的以房養老保險產品日前迎來第一批客戶。相關人士認為，首款產品的落地只是讓以房養老試點避免了“空轉”的尷尬，試點未來仍將面臨房價波動、長壽、資產處置等一系列風險。相關保險公司負責人已表示，公司不會急于擴大該產品客戶群，將審慎地觀察此款產品的實際運行效果。

房屋資產化 終身可領養老金

記者從率先推出以房養老產品的幸福人壽公司了解到，第一批客戶分別來自北京、武漢、上海，每個試點區1戶。來自武漢的客戶老兩口今年67歲，在子女的陪同下，到幸福人壽湖北分公司簽訂了以房養老投保單，他們同意將自有房產做反向抵押，從保險公司定時領取貨幣化的養老金。

“以房養老”保險是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，保監會在去年7月推出試點方案，至今年3月23日才有首款產品面世。幸福人壽湖北分公司總經理趙光春介紹，這款產品名叫“幸福房來寶”，產品投保人被要求年齡在60周歲至85周歲之間。老年人將房產抵押給保險公司后，可繼續在原有房屋中居住，并按照約定條件領取養老保險金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

以房養老產品與一般保險產品不同，簽訂投保單后，還需要復雜的程序才能完成投保，包括法律盡職調查、房屋抵押登記、公證、房產評估等，再加上客戶30天猶豫期，簽合同約2個月后保險公司才能承保，發放養老金。

常州智慧養老入選國家試點（人民網）

常州民政部門22日發布消息，該市千人計劃（常州）智慧城市研究院的智慧養老項目成功入選“國家智慧城市專項試點”41個項目之一。

千人計劃（常州）智慧城市研究院將攜手江蘇慈濟養老護理服務、藍城信息科技、正選軟件等專業養老機構和科技企業，通過物聯網與互聯網融合，推動發展智慧養老城市產業。目前，試點方已聯合常州民政部門共同發布“常州市居家養老護理服務規范的標準”，實現通過電話、網絡預約，康復護理直接送上門的現代居家養老服務。入選后將進一步完善線上線下相結合的新型智慧養老服務流程，開發和完善虛擬養老、醫養融合、老年電子商務、老年旅游、老年教育、居民電子健康和大數據分析等系統，打造全方位的分布式智慧養老生態圈。

新華卓越養老險公司獲批籌，為國內第七家（中國青年網）

4月23日，保監會網站發布了對設立新華卓越養老保險股份有限公司（下稱“新華卓越養老”）的批復文件，同意新華保險和新華資產共同出資5億元籌建新華卓越養老。

根據新華保險去年1月份發布的公告，新華卓越養老的5億元注冊資本中，新華保險出資4.95億元，占99%的股份；新華資產（為新華保險控股99.4%的子公司，注冊資本為5億元）出資0.05億元。

新華卓越養老擬任董事長為劉亦工，擬任總經理為梁東震。其中，劉亦工現任新華保險副總裁。

新華卓越養老將是國內第七家專業養老險公司。

目前，國內6家養老險公司中，安邦養老為最新成立，其余的國壽養老、平安養老、泰康養老、太平養老和長江養老5家均為企業年金法人受托而設立。

養老服務業發展的改革創新——湖南省采取PPP項目模式推進養老業轉型發展（湖南省民政廳）

４月２０日，湘潭市政府和社會資本合作（以下簡稱“ＰＰＰ”）項目發布會在長沙召開。在湘潭市政府對外重點推出ＰＰＰ項目中，湘潭市湘潭賓館養老項目、湘潭昭山示范區老年公寓建設項目、湘潭市岳塘區社區居家養老服務體系建設項目、韶山市韶山鄉中心敬老院項目4個養老項目納入其中，成為湖南省推進養老業深化改革、創新養老投融資方式、激活社會資本注入養老業的一種新舉措和新途徑。

湘潭市的具體實施是湖南省養老服務工作視頻會議上要求各地推廣運用的模式，不僅體現了湖南省主動適應養老發展新常態，落實中央及省委省政府相關精神的重要舉措，也反映湖南在養老產品服務方面的迫切需求。

中興通訊建立智慧健康養老云平臺（中國經濟網）

在日前舉辦的中國國際養老、輔具及康復醫療博覽會上，中興通訊旗下的中興健康科技有限公司帶來了全球首個智慧健康養老云平臺及一系列相關智能終端，開拓了養老產業的新思路。

該系統采用非侵入式的紅外、門窗磁等傳感器監控，在發現異常情況后可及時通過中興健康的后端云平臺將報警信息推送到子女的手機app。特別是該系統采用了領先的自學習算法，通過一段時間監測還可以掌握老人行為規律，并在老人行為發生變化的時候給子女報警。

我國健康養老產業還處于初步發展時期，多數政府機構或企業各自為戰，缺乏一個開放共融的平臺。有關專家指出，類似中興智慧健康養老云平臺這樣的平臺，能夠激活整個健康養老產業鏈，為從事養老相關產業的機構、企業或個人提供更多機會，整合社會各方力量，共同破解人口老齡化難題。