第一篇：養(yǎng)老地產(chǎn)六問

中國(guó)的60歲以上老齡人口在2013年已經(jīng)達(dá)到2億，毫無(wú)爭(zhēng)議地成為世界上老齡人口最多的國(guó)家。面對(duì)這樣巨大而真實(shí)存在的市場(chǎng)，與養(yǎng)老有關(guān)的地產(chǎn)式開發(fā)似乎已經(jīng)成了擺在諸多企業(yè)面前的鮮香蛋糕。繼萬(wàn)科、綠城、保利等房企之后，越來(lái)越多的各類企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。

第一問：養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該是什么？

業(yè)界對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)有“真養(yǎng)老”和“假養(yǎng)老”之分，區(qū)分起來(lái)也很容易，只要開發(fā)商持有一部分跟養(yǎng)老相關(guān)的物業(yè)或者配套，以后用來(lái)經(jīng)營(yíng)，服務(wù)于老年人，這個(gè)項(xiàng)目就算是“真養(yǎng)老”的項(xiàng)目；只要是統(tǒng)統(tǒng)銷售、完全沒有持有物業(yè)的項(xiàng)目，就被業(yè)內(nèi)稱為“假養(yǎng)老”項(xiàng)目，即使這個(gè)項(xiàng)目可能主打的是養(yǎng)老概念，實(shí)際入住的也是老人，這也稱不上是一個(gè)真正的養(yǎng)老項(xiàng)目。因?yàn)樽罡镜脑蛟谟冢@種項(xiàng)目不能夠?yàn)槔先颂峁┧枰膶ｉT服務(wù)，不能滿足老人在身體衰老之后產(chǎn)生的護(hù)理需求和醫(yī)療需求。

坦率說，“養(yǎng)老地產(chǎn)”是一種大的類別概念。在我看來(lái)，其中實(shí)際上包含了三種性質(zhì)不同的項(xiàng)目類型。

第一種是帶有養(yǎng)老概念的住宅社區(qū)。

是賣給養(yǎng)老客戶的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其主要的價(jià)值還是建立在物業(yè)和配套的硬件價(jià)值上，針對(duì)老人的軟性服務(wù)價(jià)值的比例很低，例如諸多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)。

第二種是為需要專業(yè)或者長(zhǎng)期照護(hù)的老人提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。完全持有經(jīng)營(yíng)，不銷售物業(yè)，例如北京的匯晨老年公寓，愛暮家老年公寓等。

第三種是帶有健康診療功能的醫(yī)養(yǎng)型養(yǎng)老社區(qū)。

這類社區(qū)跟醫(yī)療機(jī)構(gòu)緊密關(guān)聯(lián)，具有某種醫(yī)療功能，例如北京的太申祥和山莊。

環(huán)境資源是基礎(chǔ)，養(yǎng)老地產(chǎn)需要有較為優(yōu)質(zhì)的自然資源條件作為基礎(chǔ)，提供老人良好的生活環(huán)境；物業(yè)是載體，養(yǎng)老地產(chǎn)的重點(diǎn)是“養(yǎng)老”而非“地產(chǎn)”，“地產(chǎn)物業(yè)”是提供養(yǎng)老服務(wù)的平臺(tái)和載體；醫(yī)療資源是驅(qū)動(dòng)，養(yǎng)老地產(chǎn)必備的是完善的醫(yī)療資源配套，這是讓老年人放心購(gòu)置和使用物業(yè)的基本保證，也是區(qū)別于傳統(tǒng)住宅開發(fā)的基本特征；持續(xù)服務(wù)是核心，為老人提供持續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)真正的核心價(jià)值。

第二問：境外有哪些不同的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式？

美國(guó)模式是大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)，市場(chǎng)化運(yùn)作，專業(yè)化程度高，市場(chǎng)細(xì)分清晰，各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)能夠用高水平的專業(yè)公司來(lái)分工完成，專業(yè)的團(tuán)隊(duì)做專業(yè)的事，風(fēng)險(xiǎn)最小化，收益最大化。歐美模式另一個(gè)重要的特點(diǎn)就是“昂貴”（運(yùn)營(yíng)成本高昂），搬到國(guó)內(nèi)之后基本上只能針對(duì)小眾人群提供服務(wù)，與國(guó)內(nèi)“未富先老”的現(xiàn)實(shí)國(guó)情錯(cuò)位，一部分外資養(yǎng)老項(xiàng)目不佳的入住情況也反應(yīng)出這個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。日本的養(yǎng)老項(xiàng)目主要特點(diǎn)是“小而精”，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為主要特點(diǎn)。日本的政策環(huán)境和土地、金融政策與國(guó)內(nèi)相差很大，國(guó)內(nèi)更多是學(xué)習(xí)日本的精細(xì)化管理、專業(yè)化的物業(yè)設(shè)計(jì)和人性化服務(wù)，采購(gòu)和使用日本的各種專業(yè)老年設(shè)備和器具等，但是直接學(xué)習(xí)日本的模式很不現(xiàn)實(shí)。

臺(tái)灣的養(yǎng)老模式結(jié)合了西方和東方的一些特點(diǎn)，有清楚的市場(chǎng)細(xì)分，也有非常人性化和精細(xì)化的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，但是臺(tái)灣對(duì)于養(yǎng)老這一塊的政府監(jiān)管非常嚴(yán)格，養(yǎng)老項(xiàng)目并不能完全的市場(chǎng)化。臺(tái)灣的老齡化開始的時(shí)間比日本晚，但是比大陸早了很多年，所以積累了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)又因?yàn)橐灰聨⑽幕吹年P(guān)系，這些標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)都可以被國(guó)內(nèi)企業(yè)直接借鑒和復(fù)制，有利于行業(yè)的成熟和進(jìn)步。

第三問：中國(guó)式養(yǎng)老有什么獨(dú)特之處？

國(guó)情一：以“家”為核，先家庭，再自己

中國(guó)人以家為核心，先家庭，再自己，在家族面前，實(shí)際上沒有太多個(gè)性。在中國(guó)人的家庭中,每個(gè)人首先是整體中的一員,其次才是一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體。父親首先是孩子的父親,其次才是妻子的丈夫,最后才會(huì)作回自己。中國(guó)人對(duì)于家庭尤其是對(duì)于孩子，都擁有一種極為徹底的奉獻(xiàn)精神。中國(guó)老人的幸福是與兒孫子女的生活關(guān)聯(lián)在一起的，“兒孫滿堂”是老人晚年最大的風(fēng)景。

在西方老人的眼里,兒孫滿堂不是最主要的風(fēng)景，對(duì)他們而言,自己那種旅行、度假、釣魚、打獵、遠(yuǎn)足、園藝等等有趣的老年生活才是主要的晚年風(fēng)景。他們可以接受許多老年人聚居的模式，而并不一定要聚在兒孫滿堂的大家庭，因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)西方人來(lái)說，這個(gè)大家庭是并不存在的。

國(guó)情二：制度環(huán)境太“初級(jí)”

國(guó)內(nèi)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的制度環(huán)境主要體現(xiàn)在土地制度、政策制度、金融制度三大方面。目前這三方面制度的建設(shè)才剛剛開始，政策環(huán)境遠(yuǎn)未成熟。關(guān)于養(yǎng)老的土地供給制度實(shí)際上非常的模糊，導(dǎo)致養(yǎng)老物業(yè)的市場(chǎng)供給一直沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量統(tǒng)計(jì)，養(yǎng)老綜合用地的供給今年才剛剛在北京嘗試，各地雖有效仿，但是步伐依然比較緩慢。

國(guó)情三：“未富先老”與“未老先衰”

世界范圍看，德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入老齡化時(shí)，人均GDP在1～3萬(wàn)美元之間，而我國(guó)剛超過5500美元，差別甚大；我國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老制度僅局限于城鎮(zhèn)，只能顧及全國(guó)1/4的老年人口，養(yǎng)老金也很少；退休年齡人口與就業(yè)人員之比目前為1：6，到本世紀(jì)中可能變?yōu)?：2，養(yǎng)老金存在巨額隱性缺口。“未富先老”已經(jīng)是既成現(xiàn)實(shí)，絕大多數(shù)老人的支付力是有限的，精打細(xì)算和消費(fèi)理性是老人消費(fèi)的特點(diǎn)；企業(yè)如果一味定位高端，很快就會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)存在價(jià)格的天花板，后續(xù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)會(huì)非常困難；降低支付門檻，創(chuàng)新支付方式，是養(yǎng)老項(xiàng)目普遍待解的課題。

早些年國(guó)內(nèi)的醫(yī)療水平和保健意識(shí)還較低較弱，加上近年來(lái)日益嚴(yán)重的環(huán)境污染和食品安全等問題，絕大部分的老年人的身體都存在某些機(jī)能不佳或慢性病，“未老先衰”意味著老人的身體健康維持、康復(fù)、治療等需求是真正的剛性需求，而現(xiàn)在絕大部分的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都定位于“健康高端老人”，與真正的市場(chǎng)需求實(shí)際上已經(jīng)錯(cuò)位。

第四問：誰(shuí)能做養(yǎng)老地產(chǎn)？

并不是任何企業(yè)都適合做養(yǎng)老地產(chǎn)，能從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)須具備四大前提條件：

要有高度的社會(huì)責(zé)任感：

養(yǎng)老是一個(gè)一旦進(jìn)入就很難退出的行業(yè)，老人一旦入住你的項(xiàng)目，就不可能中途退出，甩手不管，每一位老人都是一份社會(huì)責(zé)任。

要有較強(qiáng)的資金實(shí)力和融資能力：

養(yǎng)老住宅屬于高成本投入型物業(yè)和長(zhǎng)期持有型物業(yè)，對(duì)資金的占用周期長(zhǎng)，不易短期套現(xiàn)，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力和融資能力要求更高。

要有持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)或能力：

養(yǎng)老物業(yè)是一種經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其被購(gòu)買是因?yàn)槠浞?wù)價(jià)值，而非傳統(tǒng)住宅的空間使用或物業(yè)升值的價(jià)值，因此開發(fā)企業(yè)需要有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的意識(shí)和持續(xù)提供服務(wù)的能力。曾經(jīng)做過持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的企業(yè)比較能理解養(yǎng)老物業(yè)的這種經(jīng)營(yíng)屬性。能有效整合醫(yī)療健康行業(yè)資源：養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)驅(qū)動(dòng)是醫(yī)療資源配套，而醫(yī)院必須有專門的醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營(yíng)，因此開發(fā)企業(yè)需要有醫(yī)療健康行業(yè)資源的整合能力。醫(yī)療行業(yè)資源對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)說絕對(duì)是大跨界的領(lǐng)域，沒有一定的特殊渠道很難短時(shí)間內(nèi)整合到醫(yī)療資源。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)入者主要有四大類：

金融機(jī)構(gòu)。

進(jìn)入養(yǎng)老的金融機(jī)構(gòu)又可以細(xì)分為兩類：聚焦養(yǎng)老的投資機(jī)構(gòu)（如復(fù)星集團(tuán)的上海星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)，國(guó)開行與北京康聯(lián)醫(yī)藥合作投資）；保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)（泰康人壽的北京泰康燕園；平安集團(tuán)的桐鄉(xiāng)養(yǎng)老綜合社區(qū)項(xiàng)目；合眾保險(xiǎn)的武漢合眾健康社區(qū)）。金融機(jī)構(gòu)具有資金優(yōu)勢(shì)和整合政策的優(yōu)勢(shì)。

傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商。

例如，萬(wàn)科的杭州良渚文化村隨緣嘉樹；綠城的烏鎮(zhèn)雅園；保利的嘉興西塘越；遠(yuǎn)洋的北京椿萱茂。傳統(tǒng)地產(chǎn)商的優(yōu)勢(shì)在于擅長(zhǎng)項(xiàng)目開發(fā)和市場(chǎng)營(yíng)銷。

跨界運(yùn)營(yíng)商。

例如，大仁健康管理機(jī)構(gòu)的北京龍慶峽溫泉度假山莊。跨界運(yùn)營(yíng)商的優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)的特色化和持續(xù)性。

多元化經(jīng)營(yíng)的大型國(guó)企、央企。例如，中信集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)、首開股份、北京控股集團(tuán)等。國(guó)企、央企的優(yōu)勢(shì)在于掌握優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源，以及整合政策資源。

第五問：哪些城市適合做養(yǎng)老地產(chǎn)？

從我們對(duì)不同城市的調(diào)研情況看，并不是所有的城市都能夠做養(yǎng)老地產(chǎn)的。實(shí)際上有四類城市更有條件做養(yǎng)老項(xiàng)目：

第一類是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的高齡化城市：

以北京、上海、廣州為代表，這類城市中的老人數(shù)量眾多，觀念先進(jìn)，有很好的財(cái)富積累，大多因?yàn)榈禺a(chǎn)的上漲而身家數(shù)百萬(wàn)，完全有能力通過變賣現(xiàn)有房產(chǎn)或者租賃房產(chǎn)，獲得足夠的資金入住專門的養(yǎng)老項(xiàng)目。

第二類是宜居型的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)移民城市：

以成都、青島、杭州、大連等城市為代表，這樣的城市有具備高支付力的子女，老人過來(lái)以后能夠幫子女帶小孩，或者是接受子女的照料，享受優(yōu)良環(huán)境和城市便利，合家團(tuán)圓是根本的驅(qū)動(dòng)力。不過現(xiàn)在這些城市的房?jī)r(jià)漲幅很快，雖然有團(tuán)聚的意愿，但是要通過買房把老人遷居過來(lái)阻力越來(lái)越大，這類城市的養(yǎng)老地產(chǎn)就需要有商業(yè)模式上的突破，例如租賃型的老年公寓可能就會(huì)非常有市場(chǎng)。

第三類城市是一些生態(tài)資源和人文資源非常強(qiáng)勢(shì)的全國(guó)目的地型城市： 例如海南、云南的一些城市，受旅游娛樂因素驅(qū)動(dòng)形成短期度假居住。這類城市雖然環(huán)境非常好，但是由于醫(yī)療、護(hù)理等核心資源跟不上，只適合于健康低齡老人，因此這類市場(chǎng)屬于短期使用和階段性居住，不見得是一個(gè)長(zhǎng)期可持續(xù)的養(yǎng)老市場(chǎng)，更加適合做養(yǎng)生主題的開發(fā)。當(dāng)然，這也要再用一段時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。這種市場(chǎng)的特殊性，也決定了需要有創(chuàng)新的商業(yè)模式，而不能僅僅用傳統(tǒng)的銷售方式賣養(yǎng)老物業(yè)。

第四類城市是大城市周邊的優(yōu)美小鎮(zhèn)：

這類小鎮(zhèn)以其強(qiáng)勢(shì)環(huán)境資源和文化同源的驅(qū)動(dòng)吸引本地和周邊地緣城市群客戶過來(lái)養(yǎng)老居住。例如烏鎮(zhèn)、宜興、嘉興等。這類小鎮(zhèn)型城市文化與周邊城市相同，沒有飲食、語(yǔ)言、習(xí)俗上的差異，與大城市交通方便，加上環(huán)境優(yōu)美，生活成本低，非常適合老人身心的健康保持和慢病康復(fù)。

這四類城市的養(yǎng)老客戶需求特點(diǎn)不同，打造的養(yǎng)老地產(chǎn)模式也是不一樣的，并不能照搬照套。

第六問：養(yǎng)老地產(chǎn)可以怎么做？

開發(fā)模式一：隔代親情社區(qū)

這種開發(fā)模式打造的是一種適老化的生活社區(qū)，適合在城市外圍區(qū)域開發(fā)（直接受城市公共交通輻射），開發(fā)規(guī)模約500～600畝較為適宜。開發(fā)企業(yè)需要自持少量養(yǎng)老物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)，依靠其他物業(yè)的銷售來(lái)盈利。整個(gè)社區(qū)是年輕人群與健康老人混合居住，并不是僅僅針對(duì)老年人的社區(qū)。

這種模式的優(yōu)點(diǎn)是多方面的，例如，少量持有+大量銷售的模式即可以讓企業(yè)能夠持續(xù)開發(fā)，又是市場(chǎng)認(rèn)可和能夠買單的模式；年輕人+老人的混合居住可以減低老人的孤獨(dú)心理，整個(gè)社區(qū)中的老人組團(tuán)“分隔而不分離”，子女與父母既能夠相互照顧，又能避免生活習(xí)慣的相互干擾，整個(gè)社區(qū)即有年輕活力又有安寧安詳?shù)木幼》諊浅７现袊?guó)人的“家文化”傳統(tǒng)，市場(chǎng)接受度很高。

開發(fā)模式二：會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體

這種開發(fā)模式打造的是一種專業(yè)化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，需要依托城市的醫(yī)療資源，適合在城市區(qū)域內(nèi)開發(fā)。此種模式必然是全部持有物業(yè)，不能銷售產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目的占地規(guī)模不能太大（<200畝），針對(duì)的客戶是較為高齡的老人或者慢病老人，需要提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)。

開發(fā)模式三：養(yǎng)生目的地

這一模式打造的是一種旅游+養(yǎng)生+養(yǎng)老的主題社區(qū)，是“強(qiáng)養(yǎng)生弱養(yǎng)老”的功能定位。此類項(xiàng)目的區(qū)位一般比較遠(yuǎn)，距離主城區(qū)的車程在半小時(shí)到1個(gè)半小時(shí)不等，自然資源一般較優(yōu)良，地塊規(guī)模較大（>1000畝），但是配套條件非常不足。這種模式針對(duì)的主要客戶并不是老人，而是高保健意識(shí)的中高端家庭。之所以稱之為“養(yǎng)生目的地”是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)必須持有一定規(guī)模的養(yǎng)生主題設(shè)施來(lái)保證項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力，形成目的地以克服距離問題。此模式依靠物業(yè)銷售、會(huì)員服務(wù)銷售和持有設(shè)施的經(jīng)營(yíng)來(lái)盈利。

第二篇：養(yǎng)老地產(chǎn)專題2017

養(yǎng)老地產(chǎn)專題

目錄

前言..................................................................................................1

一、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況..........................................................................1

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀..............................................................1

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國(guó)土資廳發(fā)[2014]11號(hào)）.........................................................................................................3

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策......................................................7

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式................................................................14

1、綜合服務(wù)類養(yǎng)老項(xiàng)目——愛晚大愛城...................................14

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3、國(guó)內(nèi)首個(gè)“保單+實(shí)物對(duì)接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)17

4、國(guó)內(nèi)首個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園........................18

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬(wàn)科隨園嘉樹..........................19

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國(guó)·臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村...........21

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析................................................................23

（一）銷售模式............................................................................23

（二）“銷售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營(yíng)關(guān)系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)................................................................34

1、市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)全齡化..................................................34

2、項(xiàng)目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套..............................................34

3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石....35

4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式 36

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸...........38

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)：適老化..................................................................39

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)..................................40

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目.........................................41

3、西安秦達(dá)·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國(guó)際養(yǎng)生養(yǎng)老基地..................................................43

5、渭南市盤龍灣·云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)...................................44

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū).............................................................46

養(yǎng)老地產(chǎn)專題

前言

目前，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國(guó)主要的養(yǎng)老模式，養(yǎng)老地產(chǎn)作為三者結(jié)合的有效途徑，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相融合而形成的新興產(chǎn)業(yè)，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫(yī)療護(hù)理、生活休閑、金融保險(xiǎn)等方面的相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所（居家養(yǎng)老服務(wù)站）和旅游養(yǎng)老地產(chǎn)等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

據(jù)預(yù)測(cè)，到2050年，我國(guó)60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國(guó)將進(jìn)入深度老年化社會(huì)階段，對(duì)養(yǎng)老的需求也將上升到一個(gè)新的高度。隨著人口老齡化進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)生產(chǎn)型社會(huì)開始向消費(fèi)型社會(huì)轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新興消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，能夠吸納的就業(yè)人數(shù)多，在促進(jìn)生產(chǎn)、拉動(dòng)消費(fèi)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及帶動(dòng)就業(yè)等方面發(fā)揮著重要的作用。

一、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概況

（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

從國(guó)務(wù)院印發(fā)的《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》（國(guó)辦發(fā)?2011?60號(hào)）中可以看到，第六次全國(guó)人口普查顯示，中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億人，占總?cè)丝诘?3.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的19%，中國(guó)已步入老齡化社會(huì)。

龐大的人口基數(shù)，使得中國(guó)的老齡化現(xiàn)象備受矚目。《規(guī)劃》顯示，中國(guó)是世界上惟一一個(gè)老年人口超過1億人的國(guó)家，且正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，是同期人口增速的5倍多。預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長(zhǎng)，照料和護(hù)理問題日益突出。據(jù)推算，2015年，中國(guó)老年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場(chǎng)規(guī)模就將超過4500億元，由此催生的養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過500萬(wàn)個(gè)。而按照國(guó)際通行的5%老年人需要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這一標(biāo)準(zhǔn)，目前中國(guó)至少需要1000萬(wàn)張養(yǎng)老床位。民政部2015年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施11.6萬(wàn)個(gè)，比上年增長(zhǎng)23.4%，各類養(yǎng)老床位672.7萬(wàn)張，比上年增長(zhǎng)16.4%，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.3張，比上年增長(zhǎng)11.4%。

民政部、國(guó)家發(fā)展改革委2016年7月6日公布《民政事業(yè)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃》（民發(fā)?2016?107號(hào)），《規(guī)劃》提出，將重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，增加養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老床位，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到35至40張，其中護(hù)理型床位比例不低于30%。《規(guī)劃》提出，積極開展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，創(chuàng)新投融資機(jī)制。要推動(dòng)普遍建立經(jīng)濟(jì)困難老年人養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼、高齡津貼和護(hù)理補(bǔ)貼制度。建立健全長(zhǎng)期照護(hù)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)

價(jià)等行業(yè)規(guī)范和體制機(jī)制，探索建立從居家、社區(qū)到專業(yè)機(jī)構(gòu)等比較健全的專業(yè)照護(hù)服務(wù)體系，保障老年人長(zhǎng)期護(hù)理服務(wù)需求。

在加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)方面，《規(guī)劃》指出，深化養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革，積極支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，辦好公辦保障性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，深化公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革，提高養(yǎng)老服務(wù)有效供給。

據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元人民幣，到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購(gòu)房需求。預(yù)計(jì)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

（二）《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》（國(guó)土資廳發(fā)[2014]11號(hào)）

1、合理界定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地，可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)、俱樂部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于本《意見》中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。

2、依法確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施土地用途和年期。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時(shí)，土地用途應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），規(guī)劃為公共管理用地、公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，可布局和安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房并分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地面積。

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約

定，最長(zhǎng)租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

3、規(guī)范編制養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地計(jì)劃。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。新建城區(qū)和居住小區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的，建設(shè)規(guī)模應(yīng)一并納入住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃；新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)設(shè)施用地的，應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。對(duì)閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

4、細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策。經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定后同意變更為營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓（租賃）土地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金（租金）。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。

營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計(jì)劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供地。以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時(shí)，不得設(shè)臵要求競(jìng)買人具備相應(yīng)資質(zhì)、資格等影響公平公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資格或資信

等級(jí)等作為出讓條件。

5、鼓勵(lì)租賃供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。為降低營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)成本，各地可制訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出租或先租后讓供應(yīng)的鼓勵(lì)政策和租金標(biāo)準(zhǔn)，明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，向社會(huì)公開后執(zhí)行。市縣國(guó)土資源管理部門與用地者應(yīng)當(dāng)簽訂養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地租賃合同，約定租賃國(guó)有建設(shè)用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整時(shí)間和方式、到期處臵與續(xù)期或出讓等內(nèi)容。

6、實(shí)行養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地分類管理。新建城區(qū)和居住（小）區(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng)；不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。

新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目用地涉及新增建設(shè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)在土地利用計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先予以安排。

新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨(dú)辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5公頃。新建城區(qū)和居住（小）區(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》中予以特別說明，應(yīng)明確配建的面積、容積率、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運(yùn)營(yíng)、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。

7、加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管。在核發(fā)國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出以下規(guī)定或者約定：

（1）建設(shè)用地使用權(quán)可以整體轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租、不得分割轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租；

（2）不得改變規(guī)劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)的，由市、縣國(guó)土資源管理部門依法收回建設(shè)用地使用權(quán)；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。劃撥建設(shè)用地要設(shè)定抵押權(quán)，在核發(fā)劃撥決定書時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；

（4）養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，限定在40平方米以內(nèi)；

（5）向符合養(yǎng)老申請(qǐng)條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務(wù)合同應(yīng)約定服務(wù)期限一次最長(zhǎng)不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

8、鼓勵(lì)盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手

續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價(jià)款。若后續(xù)調(diào)整為營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款。

企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時(shí)改變建筑使用功能從事非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。

9、利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。

（三）發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策

1、國(guó)家優(yōu)惠政策

近日，民政部、發(fā)展改革委、教育部等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》（民發(fā)?2015?33號(hào)）。

《意見》提出鼓勵(lì)民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體舉措，并就推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展、完善投融資政策、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策、加強(qiáng)人才保障、保障用地需求等作出了相關(guān)規(guī)定和政策優(yōu)惠。

（1）稅費(fèi)減免

對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)重組過程中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。

進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家扶持小微企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)符合條件的小型微利養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，按照相關(guān)規(guī)定給予增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅優(yōu)惠。

對(duì)家政服務(wù)企業(yè)由員工制家政服務(wù)員提供的老人護(hù)理等家政服務(wù)，在政策有效期內(nèi)按規(guī)定免征營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)符合條件的民辦福利性、非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)取得的收入，按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。

對(duì)民辦福利性、非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的民辦養(yǎng)老院內(nèi)專門為老年人提供生活照顧的場(chǎng)所免征耕地占用稅。

對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人通過公益性社會(huì)團(tuán)體或者縣級(jí)以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國(guó)公益事業(yè)捐贈(zèng)法》規(guī)定的公益事業(yè)的捐贈(zèng)，符合相關(guān)規(guī)定的不超過利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。對(duì)個(gè)人通過非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門向福利性、非營(yíng)利性的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。

對(duì)民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。

（2）投融資政策

加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財(cái)政資金投入。有條件的地區(qū)，可設(shè)立專項(xiàng)扶持資金。充分利用支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各類財(cái)政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)

業(yè)，帶動(dòng)社會(huì)資本加大投入。通過中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對(duì)社會(huì)急需、項(xiàng)目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項(xiàng)目予以適當(dāng)扶持。

民政部本級(jí)彩票公益金和地方各級(jí)政府用于社會(huì)福利事業(yè)的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的資金不得低于30%。

民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為捐資舉辦，機(jī)構(gòu)享有對(duì)其資產(chǎn)的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，捐資人（舉辦者）不擁有對(duì)所捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。對(duì)于舉辦者沒有捐贈(zèng)而以租賃形式給予組織使用的固定資產(chǎn)、以及以借款方式投入組織運(yùn)營(yíng)的流動(dòng)資金，允許其收取不高于市場(chǎng)公允水平的租金和利息。行業(yè)管理部門和登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)其關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行披露并進(jìn)行必要監(jiān)管。

民辦非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)停辦后，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行清算，其剩余資產(chǎn)由民政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌，以捐贈(zèng)形式納入當(dāng)?shù)卣B(yǎng)老發(fā)展專項(xiàng)基金。原始捐資有增值的，經(jīng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)決策機(jī)構(gòu)同意并經(jīng)審計(jì)符合規(guī)定的，可對(duì)捐資人（舉辦者）給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

鼓勵(lì)通過財(cái)政貼息、補(bǔ)助投資、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)确绞剑С纸鹑跈C(jī)構(gòu)加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新, 推進(jìn)實(shí)施健康與養(yǎng)老服務(wù)工程。研究以養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)直接或間接投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，允許民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利用有償取得的土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)辦理抵押貸款，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)

構(gòu)要給予辦理抵押登記手續(xù)。

（3）建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、護(hù)理員、購(gòu)買服務(wù)等補(bǔ)貼 對(duì)民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施提供養(yǎng)老服務(wù)，根據(jù)其投資額、建設(shè)規(guī)模、床位數(shù)、入住率和覆蓋社區(qū)數(shù)、入戶服務(wù)老人數(shù)等因素，給予一定的建設(shè)補(bǔ)貼（一般分為3年進(jìn)行補(bǔ)貼）或運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼（按照實(shí)際入住老人數(shù)量）。并通過運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等方式，支持公建民營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)展。

2、我區(qū)優(yōu)惠政策

為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(國(guó)發(fā)[2013]35號(hào))和《中共寧夏回族自治區(qū)委員會(huì)關(guān)于深化改革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展若干問題的決定》(寧黨發(fā)[2013]66號(hào))，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快我區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，特提出《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》（寧政發(fā)[2014]44號(hào)），《意見》中相關(guān)優(yōu)惠政策如下：

(1)加大對(duì)公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投入。各級(jí)人民政府要將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)納入當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，并隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，逐步加大對(duì)公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的投入，建立逐年增加的財(cái)政保障機(jī)制和彩票公益金投入機(jī)制。自治區(qū)財(cái)政每年統(tǒng)籌安排一定資金，用于公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)，各市、縣(區(qū))也要積極創(chuàng)造條件，加大公共財(cái)政投入力度；自治區(qū)本級(jí)福彩公益金的50%以上要用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用列入財(cái)政預(yù)算。在滿足城鄉(xiāng)“三無(wú)”老人入住的前提下，鼓勵(lì)公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用閑臵

床位提供社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)。

(2)支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。對(duì)按養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并取得《養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立許可證》和《民辦非企業(yè)單位證書》的非營(yíng)利性民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位8000元的一次性開辦補(bǔ)助，其中自治區(qū)財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級(jí)福彩公益金各承擔(dān)3000元，縣(市)財(cái)政承擔(dān)2000元，市轄區(qū)由地級(jí)市和轄區(qū)財(cái)政各承擔(dān)1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數(shù)給予每張床位5000元的一次性開辦補(bǔ)助，其中自治區(qū)財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金和區(qū)本級(jí)彩票公益金各承擔(dān)2000元，縣(市)財(cái)政承擔(dān)1000元，市轄區(qū)由地級(jí)市和轄區(qū)財(cái)政各承擔(dān)500元，分3年給予補(bǔ)助。民辦和公建民營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按入住滿一個(gè)月以上的老年人實(shí)際占用床位數(shù)計(jì)算全年平均數(shù)，每年由所在地市、縣(區(qū))財(cái)政給予每張床位1800元的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，補(bǔ)助期限5年。民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)安臵“三無(wú)”老人的，由各級(jí)民政部門按供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)將供養(yǎng)費(fèi)用全額轉(zhuǎn)入民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，不足部分由當(dāng)?shù)刎?cái)政給予補(bǔ)助。

(3)建立和完善居家養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度。對(duì)按規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)新建的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心(站)，經(jīng)考核驗(yàn)收合格，由自治區(qū)和各市、縣(區(qū))通過“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的形式，給予建設(shè)補(bǔ)助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區(qū))每年給予運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣(區(qū))政府確定。鼓勵(lì)有條件的市、縣(區(qū))設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，為具有本地戶籍的“三無(wú)”老人，低收入的高齡、獨(dú)居、失能等困難老年人提供政府購(gòu)買服務(wù)。

(4)建立失能老人護(hù)理補(bǔ)貼制度。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，堅(jiān)持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的失能失智老人護(hù)理補(bǔ)貼制度，讓失能老人共享經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果，提高其生活質(zhì)量，讓其有尊嚴(yán)、體面地安享晚年生活。

(5)完善投融資政策。金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，合理確定貸款期限，適當(dāng)給予利率優(yōu)惠。創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)信貸產(chǎn)品，支持非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)抵押貸款和優(yōu)質(zhì)企業(yè)信用貸款。加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信用體系建設(shè)，增強(qiáng)對(duì)信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

(6)完善土地供應(yīng)政策。各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并納入利用計(jì)劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用國(guó)有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國(guó)家對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。

(7)完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策。落實(shí)國(guó)家現(xiàn)行支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅，對(duì)符合條件的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人向非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，符合相關(guān)規(guī)定的，準(zhǔn)予在計(jì)算其應(yīng)納稅所得額時(shí)按稅法規(guī)定比例扣除。各地對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)要免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費(fèi)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價(jià)格執(zhí)行。境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。

(8)建立專業(yè)技術(shù)人員激勵(lì)制度。建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)管理人員和護(hù)理員崗前培訓(xùn)、持證上崗和從業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證制度，工資待遇與專業(yè)技能等級(jí)、從業(yè)年限掛鉤制度。對(duì)符合條件的參加養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)技能鑒定且取得培訓(xùn)合格證或國(guó)家職業(yè)資格證書的從業(yè)人員，按規(guī)定給予相關(guān)補(bǔ)貼。在養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，執(zhí)行與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、福利機(jī)構(gòu)相同的執(zhí)業(yè)資格、注冊(cè)考核政策。社會(huì)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在技術(shù)職稱評(píng)定、繼續(xù)教育、職業(yè)技能培訓(xùn)等方面與政府辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)享受同等待遇。各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)招用就業(yè)困難人員、簽訂勞動(dòng)合同并繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的，給予社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼。市、縣(區(qū))人力資源社會(huì)保障部門和民政部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，積極推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)依法開展工資集體協(xié)商，加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)工資支付情況的監(jiān)督檢查，努力提高養(yǎng)老護(hù)理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險(xiǎn)制度。鼓勵(lì)各地按照機(jī)構(gòu)投保、保險(xiǎn)公司運(yùn)作、政府支持的原則，建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任保險(xiǎn)和老年

人意外傷害保險(xiǎn)制度。鼓勵(lì)老年人投保健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等人身保險(xiǎn)。對(duì)符合條件的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投保養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任險(xiǎn)，以及70周歲以上的經(jīng)濟(jì)困難老年人投保老年人意外傷害險(xiǎn)的，有條件的地區(qū)要給予一定補(bǔ)貼。要支持各地探索建立老年護(hù)理保險(xiǎn)制度，引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)公司開展適合老年人特點(diǎn)的養(yǎng)老保險(xiǎn)、疾病保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式

1、綜合服務(wù)類養(yǎng)老項(xiàng)目——愛晚大愛城

大愛城（香河國(guó)家養(yǎng)老示范基地）是國(guó)家“愛晚工程”的典型示范性項(xiàng)目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀(jì)愛晚（北京）臵業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造。“愛晚工程”是由國(guó)家民政部中國(guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)牽頭發(fā)起，旨在建設(shè)完善中國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系的重大民生工程。

項(xiàng)目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開發(fā)約400畝，涵蓋聯(lián)排、疊拼、板式高層公寓、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品。一期總建筑面積約4萬(wàn)平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營(yíng)，擁有養(yǎng)生會(huì)所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)還將為所有社區(qū)居民提供個(gè)性化、定制化養(yǎng)老、養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足購(gòu)房者或其父母安全、舒心的生活需求。

國(guó)際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護(hù)理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國(guó)家開放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養(yǎng)生會(huì)所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場(chǎng)、商業(yè)、高端酒店。通過倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“中國(guó)首席親情健康城”的造城理想。

2、“休閑+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊

全國(guó)首家推行會(huì)員制（包括太申祥和會(huì)籍、太申尊老會(huì)籍、太申至尊尊老會(huì)籍、祥和會(huì)籍）養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院。經(jīng)營(yíng)模式采用三種會(huì)員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會(huì)員資格，并免費(fèi)享有

居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

占地面積10余萬(wàn)平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū)，2002年10月16日正式營(yíng)業(yè)。周邊醫(yī)院有北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級(jí)甲等)。住宿分為四個(gè)區(qū)域居住，頤太居、養(yǎng)申居、天祥居、年和居，共計(jì)1200余床位，室內(nèi)面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時(shí)熱水供應(yīng)，電視、電話、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護(hù)理，整個(gè)區(qū)域采用無(wú)障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會(huì)員提供營(yíng)養(yǎng)套餐及零點(diǎn)餐。依老年人的特點(diǎn)，特開設(shè)了圖書閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書畫室等。

太申祥和醫(yī)院(一級(jí)甲等)被評(píng)為定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。擁有一流的體檢設(shè)備，可進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時(shí)醫(yī)護(hù)值班等服務(wù)工作。每年為免費(fèi)為會(huì)員老人進(jìn)行兩次體檢。

太申祥和山莊（國(guó)際敬老院）康樂中心為星級(jí)賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計(jì)300個(gè)床位。設(shè)有室內(nèi)保齡球館、臺(tái)球廳、沙弧球、射擊項(xiàng)目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場(chǎng)、門球場(chǎng)、等多種娛樂項(xiàng)目。

3、國(guó)內(nèi)首個(gè)“保單+實(shí)物對(duì)接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)

CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護(hù)社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨(dú)立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護(hù)士護(hù)理的系統(tǒng)化服務(wù)。

占地712畝，總建筑面積45萬(wàn)平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經(jīng)完工，該社區(qū)占地245畝，建筑面積18萬(wàn)平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國(guó)內(nèi)首個(gè)實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，其首創(chuàng)了“保單+實(shí)物對(duì)接”的模式。入住費(fèi)用由入門費(fèi)、月租金、服務(wù)費(fèi)組成，餐費(fèi)依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計(jì)。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場(chǎng)價(jià)，除入門費(fèi)外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費(fèi)每套每月只需700元。購(gòu)買合眾人壽實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃的客戶，到了保險(xiǎn)合同約定年齡后，不論未來(lái)社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)繳納服務(wù)費(fèi)即可。

如選擇購(gòu)買保險(xiǎn)產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，包

括合眾樂享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費(fèi)期，每年的投入只需3 到5萬(wàn)元。

4、國(guó)內(nèi)首個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園

綠城集團(tuán)推出的首個(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目，首創(chuàng)中國(guó)學(xué)院式養(yǎng)老模式，旨在為活躍長(zhǎng)者提供豐富的精神生活與全套的健康服務(wù)，營(yíng)造美好的準(zhǔn)退休與退休生活。項(xiàng)目擇址江南善水寶地、國(guó)家5A級(jí)景區(qū)--烏鎮(zhèn)，溫潤(rùn)千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關(guān)愛，秉承精致完美營(yíng)造理念，筑就綠城最具完整價(jià)值體系的頤養(yǎng)住區(qū)。

綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬(wàn)方，采用新民國(guó)建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀加以江南園林式造林手法，詩(shī)情畫意，師法自然。項(xiàng)目規(guī)劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類型，主力

戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質(zhì)，營(yíng)造舒適雅致居住氛圍，輕松實(shí)現(xiàn)拎包入住。

烏鎮(zhèn)頤樂學(xué)院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園最主要的園區(qū)配套之一，建筑面積約3.5萬(wàn)平方米，相當(dāng)于浙江老年大學(xué)的1.5倍，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最全的老年大學(xué)之一。

5、“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”模式——萬(wàn)科隨園嘉樹

被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是萬(wàn)科首個(gè)真正意義上的養(yǎng)老項(xiàng)目。項(xiàng)目依托良渚文化村項(xiàng)目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年），從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗(yàn)，萬(wàn)科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯(cuò)的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬(wàn)科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)試點(diǎn)產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點(diǎn)。

（1）項(xiàng)目概況

總用地面積約5.9萬(wàn)㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會(huì)”集中式養(yǎng)老配套，以及120個(gè)床位的隨園護(hù)理院，項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期200戶，二期415戶，共計(jì)615戶。健康公寓是共17棟5-6層多

層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護(hù)理區(qū)，共包含96個(gè)床位，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區(qū)還配有地下車庫(kù)11073平方米，提供230個(gè)車位。

（2）配套設(shè)施

“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500㎡，包括景觀餐廳、陽(yáng)光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等。

浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設(shè)有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗(yàn)、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設(shè)備和功能區(qū)。

兩大宗教信仰場(chǎng)所，滿足心靈需求。中國(guó)首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。全國(guó)佛教尼眾道場(chǎng)的大雄寺。

社區(qū)配套：獨(dú)創(chuàng)村民食堂的良渚食街；全國(guó)唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū)；杭州首個(gè)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)菜場(chǎng)的玉鳥菜場(chǎng)；全國(guó)首個(gè)配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。

（3）服務(wù)理念

隨園嘉樹有萬(wàn)科物業(yè)公司自營(yíng)，主要針對(duì)健康長(zhǎng)者，除了從產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件上打造適老產(chǎn)品外，更加注重服務(wù)配套，為長(zhǎng)者提供“六心”級(jí)、“24小時(shí)管家”等服務(wù)，而以術(shù)后看護(hù)為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺(tái)灣專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。

在萬(wàn)科的規(guī)劃里，這個(gè)養(yǎng)老試點(diǎn)是萬(wàn)科基于對(duì)老年人的生理、心理特征和行為特點(diǎn)進(jìn)行深入研究而進(jìn)行的一系列針對(duì)性、合理性、系

統(tǒng)化的專業(yè)設(shè)計(jì)，意在創(chuàng)造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國(guó)際先進(jìn)技術(shù)與服務(wù)體系，形成高端養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)。

（4）運(yùn)營(yíng)模式

隨園嘉樹的土地是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過八年多的前期建設(shè)，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)采取租售結(jié)合的方式。銷售部分，出售30年使用權(quán)。戶型75-110平方米，均價(jià)14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務(wù)費(fèi)。

項(xiàng)目575套房源中，前60套以出售來(lái)試探市場(chǎng)反應(yīng)，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬(wàn)科最初預(yù)計(jì)的60-70歲的老年人相差甚遠(yuǎn)，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源，萬(wàn)科已經(jīng)計(jì)劃以自持的形式，進(jìn)行出租運(yùn)營(yíng)。

6、社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國(guó)·臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村

臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長(zhǎng)庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場(chǎng)后仍得以有尊嚴(yán)地生活。

（1）項(xiàng)目基本情況

占地510畝，位于臺(tái)灣桃園縣龜山鄉(xiāng)，戶型設(shè)計(jì)有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個(gè)等級(jí)，戶數(shù)4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，入住資格為年滿60歲、且接收長(zhǎng)庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。

（2）項(xiàng)目特色

寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗(yàn)野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境；全方位照護(hù)：為銀發(fā)族體貼設(shè)想的全方位照護(hù)服務(wù)，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會(huì)的溫暖關(guān)懷；養(yǎng)生文化：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價(jià)值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動(dòng)，參與社團(tuán)活絡(luò)人際，提供文化傳承的發(fā)展機(jī)會(huì)；居家式養(yǎng)老：全區(qū)無(wú)障礙環(huán)境設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)救援服務(wù)、每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時(shí)提供緊急救援服務(wù)。

（3）經(jīng)營(yíng)模式

出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務(wù)，以及對(duì)13歲以上的人士提供為期兩天的體驗(yàn)之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價(jià)劃撥，因此每平方米造價(jià)不高，售價(jià)在臺(tái)灣算是平價(jià)，目前已售罄。買房規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處

理，不住時(shí)須交回村里作為捐助。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析

（一）銷售模式

相對(duì)普通住宅而言增加一些適老化設(shè)計(jì)，成本增加不會(huì)太多，因?yàn)榭梢酝ㄟ^銷售來(lái)回籠資金，且沒有后續(xù)管理的問題，往往是住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選。

1、優(yōu)勢(shì)：資金回流快，住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產(chǎn)權(quán)完整），投資開發(fā)者更愿意以開發(fā)住宅的方式來(lái)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只要進(jìn)行適應(yīng)老化設(shè)計(jì)，成本增加不會(huì)太多（低于房屋造價(jià)的1%），通過銷售來(lái)回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項(xiàng)目，銷售去化速度較好。

2、劣勢(shì)：無(wú)法獲得經(jīng)營(yíng)和物業(yè)增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實(shí)現(xiàn)資金短期回流，縮短回報(bào)周期，但是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段潛在巨大盈利點(diǎn)卻并未獲得開發(fā)，無(wú)法獲得物業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的增值收入和溢價(jià)收入。

此外，隨著中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動(dòng)困難的階段無(wú)人照料的問題，因此在購(gòu)買用于養(yǎng)老的住宅時(shí)看重配套的養(yǎng)老服務(wù)。銷售型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目欠缺這一部分，可能影響項(xiàng)目的整體品質(zhì)和去化。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)，占地面積270萬(wàn)平米，總建面積約630萬(wàn)平米，總投資近300億元。已建成度假社區(qū)、國(guó)際社區(qū)、尊老社區(qū)、青年社區(qū)四個(gè)主題社區(qū)，而孝賢坊就是其中的尊老社區(qū)，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個(gè)社區(qū)1/3。由于社區(qū)內(nèi)公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價(jià)在28-55萬(wàn)之間，總價(jià)低，適合老人養(yǎng)老和一部分人投資。

（二）“銷售+持有”模式

租售結(jié)合的項(xiàng)目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對(duì)持有型物業(yè)形成支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時(shí)對(duì)住宅的銷售起到促進(jìn)作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽(yáng)城、曜陽(yáng)國(guó)際等項(xiàng)目。

1、優(yōu)勢(shì)：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運(yùn)營(yíng)收益 這類模式通常滾動(dòng)開發(fā)，且用于出售的住宅占絕對(duì)比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤(rùn)，支持后續(xù)自持部分的開發(fā)和建設(shè)。而自持的老年公寓作為整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進(jìn)住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運(yùn)營(yíng)后獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入。

2、劣勢(shì)：自持部分對(duì)服務(wù)和管理水平要求高

自持部分要獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益要求自持項(xiàng)目能達(dá)到較高的入住率。項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后要具備專業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、較高的服務(wù)水平以及協(xié)調(diào)醫(yī)療、休閑等各種社會(huì)資源的能力，而傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商往往欠缺這方面的資源和積累。可聘用專業(yè)公司進(jìn)行管理，或者借助多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的資源，如保健、餐飲、醫(yī)療等。

3、案例：北京太陽(yáng)城

北京太陽(yáng)城是國(guó)內(nèi)較早的大型養(yǎng)老社區(qū)，主要是通過住宅地產(chǎn)開

發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，是早期以養(yǎng)老為概念的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

項(xiàng)目位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，占地面積約623畝，建筑面積約30萬(wàn)平米，商業(yè)配套7萬(wàn)平米。整個(gè)項(xiàng)目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護(hù)理中心、醫(yī)院、家政服務(wù)中心、購(gòu)物中心、文化會(huì)展中心等，可提供包括養(yǎng)老、家政、餐飲、醫(yī)療、保健、康復(fù)、護(hù)理等多項(xiàng)服務(wù)。整個(gè)項(xiàng)目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項(xiàng)目采取滾動(dòng)開發(fā)的策略：項(xiàng)目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購(gòu)臵土地，再以土地融資作為開發(fā)住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發(fā)；在成熟期，繼續(xù)滾動(dòng)開發(fā)住宅二、三期，此時(shí)老年公寓逐漸發(fā)展成熟，以80%的入住率計(jì)算年收入約500萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)完成后總資產(chǎn)約10億元。

（三）持有模式

持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營(yíng)者手里，出售的是使用權(quán)。專業(yè)化、連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常選擇持有，一方面是其戰(zhàn)略選擇，如樂成養(yǎng)老恭和苑項(xiàng)目，另一方面是受制于土地性質(zhì)（集體或劃撥土地?zé)o法出售），如上海親和源。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有三種：押金制、會(huì)員制、保單捆綁制。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū)，而是多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這類機(jī)構(gòu)專業(yè)化高、往往是全國(guó)連鎖品牌，例如樂成養(yǎng)老開辦的恭和苑全國(guó)連鎖養(yǎng)老院。

會(huì)員制一般是前期繳納高額會(huì)費(fèi)，通常幾十萬(wàn)到一百萬(wàn)之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬(wàn)元的管理費(fèi)，這部分收入是主要利潤(rùn)來(lái)源。這種模式在美國(guó)廣泛應(yīng)用于“持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)”（CCRC），在美國(guó)營(yíng)利性養(yǎng)老社區(qū)中的占比并不高，之所以受到國(guó)內(nèi)企業(yè)的青睞，是因?yàn)樗軌蜃屚顿Y企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

保單捆綁制即養(yǎng)老項(xiàng)目的居住權(quán)與壽險(xiǎn)公司的保單掛鉤，投保者在購(gòu)買保險(xiǎn)計(jì)劃的同時(shí)獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。根據(jù)目標(biāo)客戶不同，保費(fèi)門檻從幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。

1、優(yōu)勢(shì)：服務(wù)水平和管理有效性高，利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào) 真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)只是載體，而核心利潤(rùn)點(diǎn)應(yīng)該在養(yǎng)老物業(yè)的長(zhǎng)期持有、養(yǎng)老服務(wù)的持續(xù)提供上。產(chǎn)權(quán)保留在經(jīng)營(yíng)者手中可以保障管理的有效性和服務(wù)的水平，在項(xiàng)目積累一定口碑和知名度后，經(jīng)營(yíng)者能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)。而且持有型項(xiàng)目通常在前期以押金、會(huì)費(fèi)、保費(fèi)等形式收取一筆費(fèi)用，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。

2、劣勢(shì)：投資回收期長(zhǎng)，前期資金壓力大

養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報(bào)周期會(huì)相當(dāng)長(zhǎng)，樂成恭和苑項(xiàng)目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運(yùn)營(yíng)，而上海親和源項(xiàng)目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問題是回報(bào)周期太長(zhǎng)，致使投資者資金缺乏。

3、案例

案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養(yǎng)老公寓是樂成老年事業(yè)投資有限公司的直營(yíng)連鎖養(yǎng)老品牌，已經(jīng)在北京、上海、廣東、浙江等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)投資興建連鎖項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)模較小，只有兩棟樓：北樓是醫(yī)院，南樓是養(yǎng)老院。養(yǎng)老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬(wàn)元押金，月租金9800元起，護(hù)理費(fèi)每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時(shí)全天候醫(yī)護(hù)人員值守，并與大型醫(yī)院直接建立綠色就醫(yī)通道；推出個(gè)性化“健康管家”服務(wù)，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計(jì)劃，建立個(gè)人健康檔案，開展綜合評(píng)估，對(duì)慢性病居民給予生活方式干預(yù)，委托醫(yī)療專家長(zhǎng)期跟蹤，開展系統(tǒng)科學(xué)的功能康復(fù)訓(xùn)練。

案例二：上海親和源（會(huì)員制）

上海親和源是中國(guó)首家會(huì)員制高端養(yǎng)老社區(qū)，距離上海市中心人民廣場(chǎng)12公里，建設(shè)投入約6億元，2008年投入運(yùn)營(yíng)，由16棟建筑組成，共設(shè)838套居室，可供1600為老人居住，年運(yùn)營(yíng)成本約0.2億元。由于土地是出讓性質(zhì)，無(wú)法出售產(chǎn)權(quán)，因此會(huì)員制是其緩解經(jīng)營(yíng)壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會(huì)員費(fèi)和年費(fèi)，會(huì)員費(fèi)用來(lái)回收建設(shè)成本或一次性盈利；年費(fèi)和服務(wù)費(fèi)作為長(zhǎng)期贏利點(diǎn)。目前除上海外，親和源項(xiàng)目已擴(kuò)展至海南、營(yíng)口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”在北京市昌平區(qū)開工，占地約17萬(wàn)平方米，總建筑面積約30萬(wàn)平方米。該社區(qū)計(jì)劃于2015年正式入住，將成為我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)第一家大規(guī)模國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)關(guān)愛社區(qū)（CCRC）。

泰康之家一期可容納約800戶。區(qū)別于普通社區(qū)，泰康之家提供了約1.8萬(wàn)平方米的公共服務(wù)設(shè)施，文化、健身、餐飲、醫(yī)療設(shè)施一應(yīng)俱全。社區(qū)還規(guī)劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門診、老年康復(fù)調(diào)理、日常診療、慢性病管理等服務(wù)。此外，養(yǎng)老社區(qū)外有6家醫(yī)療機(jī)構(gòu)，均可在30分鐘內(nèi)到達(dá)。與這一社區(qū)綁定的是泰康保險(xiǎn)的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。該計(jì)劃是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品，繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬(wàn)元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費(fèi)者可以根據(jù)自己的需求，選擇在65歲或70歲時(shí)開始按月領(lǐng)取年金。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營(yíng)關(guān)系）模式探究

近年來(lái)在世界各國(guó)得到廣泛應(yīng)用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，能夠有效解決許多問題。因此，將PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合營(yíng)關(guān)系)是一種以合同方式確立的，基于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利益共享原則的合作機(jī)制。在這個(gè)機(jī)制下公共部門和私營(yíng)部門相互合作來(lái)提供某種公共項(xiàng)目或服務(wù)。PPP模式是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制框架下對(duì)公共服務(wù)領(lǐng)域投融資體制和管理方式上進(jìn)行的一種創(chuàng)新，它的出現(xiàn)使得項(xiàng)目參與各方可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，充分發(fā)揮在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，從而達(dá)到比各方單獨(dú)行動(dòng)更有優(yōu)勢(shì)的結(jié)果。

2、PPP模式的可行性分析

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)在我國(guó)屬于福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院作為載體，準(zhǔn)

入門檻較高，一般應(yīng)該由政府提供。而政府由于財(cái)政壓力較大，對(duì)于養(yǎng)老院這種初始投資大，回收周期長(zhǎng)的基礎(chǔ)民生建設(shè)項(xiàng)目缺乏足夠的資金支持，再加上中國(guó)老齡化程度的加劇，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求。而民營(yíng)企業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新生力量，有著較為充裕的資金來(lái)源和更為靈活的經(jīng)營(yíng)理念，根據(jù)準(zhǔn)公共物品的特點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上屬于準(zhǔn)公共物品的范疇，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以由更有投資效率的私營(yíng)機(jī)構(gòu)作為主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)，使之成為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的有效補(bǔ)充。

2010年9月3日，保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的出臺(tái)為險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)掃清了障礙。因此在我國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)中充分利用壽險(xiǎn)資金等民間資本，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，同時(shí)引入PPP模式，結(jié)合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務(wù)等方面的優(yōu)勢(shì)，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務(wù)供給不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資，彌補(bǔ)政府財(cái)力不足的問題

PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質(zhì)在于，在公共產(chǎn)品生產(chǎn)過程中引入私人資本，以解決政府財(cái)力不足的問題。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，在PPP模式中最常見的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)，僅2004年一年，流入發(fā)展中國(guó)家的私營(yíng)企業(yè)參與的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的投資額就達(dá)到 640億美元，在發(fā)展中國(guó)家的新建項(xiàng)目中，私人資本的投資貢獻(xiàn)率達(dá)44%，在特許權(quán)項(xiàng)目的投資貢獻(xiàn)率達(dá)54%，由此可見PPP模式的融資能力之強(qiáng)。

（2）提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效率

由于公共部門缺少提高組織內(nèi)部運(yùn)作和項(xiàng)目流程效率的動(dòng)力，因此，政府在很多公共產(chǎn)品的提供中，建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率較低，這其中就包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)。而私營(yíng)部門的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，其利潤(rùn)則主要通過提高投資和運(yùn)營(yíng)效率獲得。在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門，同時(shí)保留和完善監(jiān)管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費(fèi)者提供廉價(jià)的服務(wù)。即使是在某些項(xiàng)目上，政府承擔(dān)部分投資或運(yùn)營(yíng)成本，也能實(shí)現(xiàn)控制成本支出、提升服務(wù)質(zhì)量的目標(biāo)。

（3）推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

PPP可以作為改革創(chuàng)新的突破口，推動(dòng)養(yǎng)老業(yè)取得實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。改革的關(guān)鍵往往是行業(yè)重組和明確職能，具體來(lái)說，在政府投入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)經(jīng)費(fèi)主渠道的前提下，通過PPP的導(dǎo)向，開拓非政府渠道。以此為契機(jī)，重新審視和分配政策制定者、監(jiān)管者和服務(wù)供應(yīng)者的職能，通過進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，成立獨(dú)立的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，才能真正有效地推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展。因此，PPP模式是促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的理想途徑，可望有效的解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)中的核心問題。

4、政策支持

2014 年11月16日，國(guó)務(wù)院公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵(lì)社會(huì)投資的指導(dǎo)意見》(國(guó)發(fā)?2014?60號(hào))，在《意見》的第八項(xiàng)、第九項(xiàng)分別強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)社會(huì)資本加大社會(huì)事業(yè)投資力

度”以及“建立健全政府和社會(huì)資本合作(PPP)機(jī)制”，其中第二十六條內(nèi)容如下：“鼓勵(lì)社會(huì)資本加大社會(huì)事業(yè)投資力度。通過獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、租賃等途徑，采取特許經(jīng)營(yíng)、公建民營(yíng)、民辦公助等方式，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化設(shè)施建設(shè)。盡快出臺(tái)鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦教育、促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的意見。各地在編制城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，要統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)布局各類公共服務(wù)設(shè)施。各級(jí)政府逐步擴(kuò)大教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化等政府購(gòu)買服務(wù)范圍，各類經(jīng)營(yíng)主體平等參與。將符合條件的各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)納入醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)范圍”，《意見》明確提及在養(yǎng)老方面對(duì)于社會(huì)資本的鼓勵(lì)。

國(guó)家發(fā)改委公布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于開展政府和社會(huì)資本合作的指導(dǎo)意見》發(fā)改投資[2014]2724號(hào)，其中第三項(xiàng)針對(duì)“合理確定政府和社會(huì)資本合作的項(xiàng)目范圍及模式”提出指導(dǎo)意見，指出“PPP模式主要適用于政府負(fù)有提供責(zé)任又適宜市場(chǎng)化運(yùn)作的公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目。燃?xì)狻⒐╇姟⒐┧⒐帷⑽鬯袄幚淼仁姓O(shè)施，公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、城市軌道交通等交通設(shè)施，醫(yī)療、旅游、教育培訓(xùn)、健康養(yǎng)老等公共服務(wù)項(xiàng)目，以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護(hù)等項(xiàng)目均可推行PPP模式”。

為了保證政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量，規(guī)范項(xiàng)目識(shí)別、準(zhǔn)備、采購(gòu)、執(zhí)行、移交各環(huán)節(jié)操作流程，財(cái)政部于2014年11月29日印發(fā)《政府和社會(huì)資本合作模式操作指南(試行)》，對(duì)于PPP模式的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了科學(xué)規(guī)范。盡管養(yǎng)老項(xiàng)目并未列入最新發(fā)布的PPP

模式示范清單，但是，基于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的公共性、未來(lái)人口老齡化對(duì)于中國(guó)養(yǎng)老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導(dǎo)社會(huì)資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在邏輯和創(chuàng)新方向上已經(jīng)沒有障礙，采用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是時(shí)間問題。

五、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)

1、市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)全齡化

從國(guó)內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前市場(chǎng)中的養(yǎng)老項(xiàng)目面對(duì)客群較為多元，如北京太陽(yáng)城、東方太陽(yáng)城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時(shí)，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項(xiàng)目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區(qū)缺乏生機(jī)，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區(qū)居住。

2、項(xiàng)目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套

? 理想?yún)^(qū)位——城市近郊或成熟旅游度假區(qū)

養(yǎng)老項(xiàng)目不適合選址在市中心區(qū)，因?yàn)橹行某菂^(qū)雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫(yī)療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會(huì)、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。

? 理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長(zhǎng)壽等健康資源

老人對(duì)環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項(xiàng)目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如

山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長(zhǎng)壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套 如果項(xiàng)目選址周邊具有比較便捷的交通，相對(duì)完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項(xiàng)目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運(yùn)營(yíng)管理難度，也能夠更好的營(yíng)造舒適便捷的社區(qū)生活。若能出則繁華、入則寧?kù)o，那是最理想的地段。

3、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石 就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。

? 建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合

當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合和布局模式，減少建設(shè)用地總量的同時(shí)，讓項(xiàng)目具備良好的環(huán)境。

? 不同建設(shè)用地類型的組合

目前各路養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)用地的類型上是各顯神通，有城市建設(shè)用地，也有集體建設(shè)用地，有住宅用地、商業(yè)用地，也有醫(yī)療用地、旅游用地，更有甚者是工業(yè)用地。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。通過合理的策劃和布局，根據(jù)子項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇不同的建設(shè)用地性質(zhì)，可以大幅節(jié)約用地成本。

? 拿地方式的選擇

在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對(duì)用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價(jià)、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，通過將項(xiàng)目的公益性部分獨(dú)立包裝，將醫(yī)院、老年大學(xué)、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設(shè)施作為非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，爭(zhēng)取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

4、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式 模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式

年輕人群與健康老人混合的社區(qū)。北京太陽(yáng)城、杭州綠城藍(lán)庭社區(qū)、杭州萬(wàn)科良渚文化村等是這類模式的實(shí)踐。

這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。“銷售物業(yè)+持有經(jīng)營(yíng)+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。

模式二：會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式

針對(duì)全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會(huì)員制是國(guó)內(nèi)可行的盈利模式，會(huì)員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國(guó)內(nèi)采取這種方式的項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會(huì)員制模式的設(shè)計(jì)前提，而終身類會(huì)員、押金類會(huì)員和消費(fèi)類會(huì)員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財(cái)務(wù)、盈利效果和經(jīng)營(yíng)三個(gè)角度來(lái)看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會(huì)員制運(yùn)作模式可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表，在經(jīng)營(yíng)上操作更加便捷，能夠更好地實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。

模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式

以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項(xiàng)目是美國(guó)太陽(yáng)城、三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)，此外國(guó)內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號(hào)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

CCRC模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人，在目前中國(guó)大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會(huì)員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險(xiǎn)等金融創(chuàng)新方面進(jìn)一步探索。

模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式

“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地?zé)釡厝⑸趾础⒏晃谎酢⒆诮涛幕㈤L(zhǎng)壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。

這類模式針對(duì)具有高保健意識(shí)的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設(shè)施+物業(yè)銷售+會(huì)員銷售”，將養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)權(quán)度假、分時(shí)度假結(jié)合，而“度假養(yǎng)生+交換平臺(tái)”，將是未來(lái)發(fā)展的一種全新經(jīng)營(yíng)模式。健康活力老人的“候鳥式養(yǎng)老”的度假交換平臺(tái)模式，市場(chǎng)

上已經(jīng)開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養(yǎng)老項(xiàng)目。

模式五：鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式

鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式，是對(duì)農(nóng)村空臵房屋資源進(jìn)行提升改造或者結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)開發(fā)的一種養(yǎng)老模式。代表有崇明島農(nóng)家養(yǎng)老和浙江天目山農(nóng)家養(yǎng)老項(xiàng)目，目前在海南萬(wàn)寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規(guī)模的建設(shè)，比較適合喜歡鄉(xiāng)村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農(nóng)戶”的模式，和農(nóng)民建立良好合作關(guān)系，將農(nóng)村閑臵的住房資源進(jìn)行整合，提供給外來(lái)老人居住，企業(yè)提供統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，提供專業(yè)的餐飲、醫(yī)療、照料、休閑等服務(wù)，成為一種分散式養(yǎng)老度假酒店的經(jīng)營(yíng)模式。

模式六：保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式

保險(xiǎn)掛鉤養(yǎng)老地產(chǎn)模式，將商業(yè)壽險(xiǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)捆綁，主要是險(xiǎn)企介入養(yǎng)老地產(chǎn)后的一項(xiàng)模式創(chuàng)新。最新推出的三種保險(xiǎn)產(chǎn)品相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)將于2015年完工，三大養(yǎng)老地產(chǎn)分別是泰康養(yǎng)老社區(qū)、合眾養(yǎng)老社區(qū)和新華養(yǎng)老社區(qū)。

這種模式下，將壽險(xiǎn)的年金、紅利和養(yǎng)老物業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)的費(fèi)用通過特定的政策結(jié)合起來(lái)，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠?yàn)殡U(xiǎn)企提供具有長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的投資選擇，將成為未來(lái)險(xiǎn)資介入養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式之一。

5、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸 地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)首先需要轉(zhuǎn)變思維，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商

的角色定位，按照市場(chǎng)定位規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，繼而根據(jù)服務(wù)內(nèi)容分析建筑開發(fā)要求，最終完成整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這一模式的本質(zhì)是以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實(shí)體為輔助支撐的服務(wù)商運(yùn)營(yíng)管理，而非單純的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

老齡產(chǎn)業(yè)鏈衍生出的一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的盈利點(diǎn)。

6、規(guī)劃設(shè)計(jì)：適老化

構(gòu)建完善的“適老化”的軟硬件服務(wù)體系，根據(jù)老年人需求打造功能服務(wù)體系和設(shè)施規(guī)劃。

交通、建筑、設(shè)施的人性化、無(wú)障礙式設(shè)計(jì)參照歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的老年建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我國(guó)老年人習(xí)慣進(jìn)行。如大廳、樓梯樓道和電梯內(nèi)均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內(nèi)、衛(wèi)生間內(nèi)裝配先進(jìn)的求救呼叫系統(tǒng)直通呼叫臺(tái)，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛(wèi)生間，方便坐輪椅的老人進(jìn)出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達(dá)到無(wú)障礙設(shè)計(jì)。

六、西北部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例

1、西安榮華·親和源高端會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)

項(xiàng)目位于西安市戶縣境內(nèi)，占地92畝。擁有智能化設(shè)備與私人秘書服務(wù)體系，保證老人們?cè)谝粋€(gè)舒適、溫馨、自由、私密的環(huán)境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團(tuán)董事長(zhǎng)崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預(yù)示著西北地區(qū)養(yǎng)老新模式正在逐步發(fā)展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團(tuán)希望將這個(gè)項(xiàng)目獻(xiàn)給更多熱愛生活的長(zhǎng)者，讓老人有尊嚴(yán)地生活，追求他們未完成的夢(mèng)想。”

榮華〃親和源養(yǎng)老社區(qū)設(shè)臵“數(shù)字化監(jiān)控系統(tǒng)”、“無(wú)線報(bào)警系統(tǒng)”、“無(wú)線定位系統(tǒng)”、“園區(qū)一卡通系統(tǒng)”，做到360°全方位監(jiān)控。同時(shí)開設(shè)頤養(yǎng)院、保障綠色就醫(yī)通道，專業(yè)醫(yī)療團(tuán)隊(duì)管理，讓老人安心養(yǎng)老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務(wù)配套，設(shè)計(jì)

了生活、健康、快樂、特色4大服務(wù)體系，62項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié)，讓老人安心快樂養(yǎng)老的同時(shí)，也為每位老人建立了生活模塊，開展個(gè)性化服務(wù)，讓老人在社區(qū)內(nèi)享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時(shí)的秘書式服務(wù)。

2、西安中海親頤·璽悅養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

項(xiàng)目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項(xiàng)目包括1棟公寓、4棟洋房共計(jì)388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業(yè)上退下來(lái)，開始思考下半場(chǎng)人生，“70后”沒有時(shí)間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個(gè)最溫馨的家。

在經(jīng)營(yíng)模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會(huì)員制，集宜居養(yǎng)生、休閑度假、專業(yè)醫(yī)護(hù)保障為一體的創(chuàng)新產(chǎn)品體系及管理模式，或?qū)槲靼渤擎?zhèn)退休人員提供新的養(yǎng)生、養(yǎng)老生活方式。

據(jù)了解，為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2013年4月，中海集團(tuán)下屬中海投資成立了深圳中海親頤現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)有限公司，專業(yè)負(fù)責(zé)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但目前僅有璽悅一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

3、西安秦達(dá)〃白鹿溪谷

項(xiàng)目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬(wàn)平方米，其中具備居家養(yǎng)老功能的低層住宅和花園洋房20萬(wàn)平米，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的智能化老年公寓10萬(wàn)平方米。

養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)將與北京太陽(yáng)城合作，秉承其CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)的模式，提供一站式全程服務(wù)。結(jié)合太陽(yáng)城“百齡計(jì)劃，全球聯(lián)盟”等養(yǎng)老產(chǎn)品，在全球范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)旅游度假養(yǎng)老和異地交換養(yǎng)老，實(shí)現(xiàn)“會(huì)飛的房子”。

4、陜西博恩國(guó)際養(yǎng)生養(yǎng)老基地

項(xiàng)目位于西安市長(zhǎng)安區(qū)灤鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)，總占地約700畝，計(jì)劃投資20億，總建筑面積70萬(wàn)平方米，分三期建設(shè)，將建成人文化、宜 居養(yǎng)老為基礎(chǔ)，集休閑娛樂、旅游保健等大型的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬(wàn)平方，計(jì)劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區(qū)首家符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老基地。具備國(guó)際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養(yǎng)老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陜西博恩集團(tuán)前身是陜西博恩老年服務(wù)中心，成立于2005年，是經(jīng)陜西民政廳批準(zhǔn)的大型老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，是陜西老齡委辦公室領(lǐng)導(dǎo)下，面對(duì)全省老人開展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫(yī)療保障、老年教育培訓(xùn)等，多年來(lái)服務(wù)活動(dòng)中深受廣大的老年人好評(píng)和贊譽(yù)，享有較好的社會(huì)口碑，隨著我國(guó)人口老齡化的加劇，老年人對(duì)人文性、宜居、養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)的需求日益增長(zhǎng)，陜西博恩集團(tuán)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路，不但的擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域，先后注冊(cè)了陜西博恩老年開發(fā)房地產(chǎn)、陜西博恩生態(tài)科 技有限公司、陜西博恩物業(yè)管理有限公司，主要項(xiàng)目有陜西博恩國(guó)際養(yǎng)生養(yǎng)老基地，包括秦漢醫(yī)院、都市農(nóng)莊等，經(jīng)過市場(chǎng)歷練和實(shí)踐，集團(tuán)秉承全心全意為老年 人、老年事業(yè)服務(wù)的宗旨，堅(jiān)持以孝道、仁德、誠(chéng)信為經(jīng)驗(yàn)理念，快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)化服務(wù)、集團(tuán)化的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，全力打造具有中國(guó)特色的完全采用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式操作的 老齡產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)和發(fā)展

5、渭南市盤龍灣〃云何莊養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)

項(xiàng)目位于陜西省渭南市富平縣盤龍灣文化旅游區(qū)內(nèi)，規(guī)劃占地1800畝，獨(dú)占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。擁有堪比國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)的生態(tài)環(huán)境、區(qū)域小氣候與濕潤(rùn)富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動(dòng)物隨處可見。

在項(xiàng)目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，擁有2000席失能老人24小時(shí)看護(hù)床位、2000席精品養(yǎng)老床位與3000席養(yǎng)老公寓，滿足老年人安享晚年的各種需求。針對(duì)養(yǎng)老區(qū)，云何莊配備了陜西省第二人民醫(yī)院分院，為居住在這里的老人提供醫(yī)療、康復(fù)、保健、理療等多種專業(yè)服務(wù)。而星級(jí)物業(yè)也為老人提供營(yíng)養(yǎng)膳食、應(yīng)急呼叫等全方位的生活家政服務(wù)。項(xiàng)目配備老年大學(xué)、小型戲院、健身會(huì)所、游泳池、門球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、老年健身運(yùn)動(dòng)器械等，多種文化娛樂場(chǎng)館與設(shè)施一應(yīng)俱全。在項(xiàng)目養(yǎng)老區(qū)內(nèi)，所有的功能設(shè)計(jì)與服務(wù)均參考國(guó)際一流養(yǎng)老城進(jìn)行設(shè)計(jì)施工建設(shè)。

養(yǎng)生區(qū)以新中式風(fēng)格將傳統(tǒng)中華文化與建筑園林融合為一體，更通過“九宮格”組團(tuán)空間體系，使每戶均可享受到項(xiàng)目?jī)?nèi)的每一處景致。3000套自耕農(nóng)莊，擁有后院空中露臺(tái)設(shè)計(jì)，超大花園可自耕自種，體驗(yàn) “東方田園詩(shī)意”生活。

6、甘肅盛園五星養(yǎng)老公寓

該項(xiàng)目是甘肅里城實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下甘肅盛園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司斥資5000萬(wàn)元打造的省內(nèi)五星級(jí)大型專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目坐落于蘭州市七里河區(qū)八里鎮(zhèn)，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結(jié)構(gòu))及兩家4000余平米專屬配套會(huì)所組成，同時(shí)配建占地50余畝“開心農(nóng)場(chǎng)”就近培植綠色有機(jī)果蔬，老人們可親自體驗(yàn)采摘?jiǎng)谧鳂啡ぁｍ?xiàng)目采取家庭化式的溫馨服務(wù)，老人入住后，由專人陪護(hù)服務(wù)，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務(wù)，保健醫(yī)護(hù)服務(wù)。院內(nèi)建有大型健身廣場(chǎng)、垂釣園、娛樂棋牌室、臺(tái)球

室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂，還建有心理疏導(dǎo)室等設(shè)施。養(yǎng)老中心離市區(qū)僅10分鐘車程，老人們想回家可由養(yǎng)老中心出車接送，小病在中心治療保健，若需去醫(yī)院治療疾病，也由中心出車接送。

7、新疆維泰養(yǎng)老社區(qū)

項(xiàng)目位于新疆烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）白鳥湖新區(qū)，計(jì)劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬(wàn)平方米，建成后，可提供1100余戶居家養(yǎng)老的住宅和公寓，同時(shí)還可提供近500個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的床位。項(xiàng)目2016年5月22日正式開工，預(yù)計(jì)于2017年底建設(shè)完成并投入使用。建設(shè)內(nèi)容包括適老住宅、家庭式公寓、養(yǎng)護(hù)樓、社區(qū)醫(yī)院、老年活動(dòng)中心等項(xiàng)目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)。

將“居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)型養(yǎng)老”三種模式結(jié)合在一起，打造“三位一體”的養(yǎng)老模式。在適老設(shè)施方面，維泰養(yǎng)老社區(qū)借鑒國(guó)際適老標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中國(guó)老人人體工程學(xué)特征，研發(fā)設(shè)計(jì)適老空間、布臵適老設(shè)施設(shè)備，從整體規(guī)劃到室內(nèi)設(shè)計(jì)的空間尺寸、家具和材料

選擇，從公共服務(wù)空間到臥室和衛(wèi)生間都竭力為居民打造無(wú)障礙、適老、安全的居住環(huán)境。從可供輪椅回轉(zhuǎn)的室內(nèi)空間到干濕分離的浴室，從無(wú)高差的地面到防眩目燈光系統(tǒng)，大到可進(jìn)入單價(jià)的電梯空間小到圓形防撞桌角的設(shè)計(jì)，都體現(xiàn)了維泰養(yǎng)老社區(qū)的精細(xì)化的處理。

同時(shí)，全面的智能的定位系統(tǒng)和感應(yīng)系統(tǒng)不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區(qū)醫(yī)療中心的引入，使老人足不出戶便能享受高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)。

在服務(wù)上，維泰養(yǎng)老社區(qū)引入了ccrc服務(wù)管理理念。通過為老年人提供自理、介護(hù)和介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力發(fā)生變化時(shí)，都能在一個(gè)熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。

維泰養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施，順應(yīng)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)，符合自治區(qū)加強(qiáng)老齡工作的一貫要求，對(duì)于優(yōu)化升級(jí)開發(fā)區(qū)乃至全疆老年服務(wù)業(yè)，促進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)保障體系建設(shè)，具有重大意義。

第三篇：養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景

中國(guó)正面臨快速老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)到2050年，全國(guó)老年人口總量將超過4億，占總?cè)丝诘?/4以上。但現(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對(duì)滯后。一方面，目前中國(guó)居家及社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，難以滿足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場(chǎng)。2010年我國(guó)老年市場(chǎng)需求將達(dá)到１萬(wàn)億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，國(guó)內(nèi)才剛剛起步，其長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。因此，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)前景廣闊，蘊(yùn)含著巨大的潛力和開發(fā)空間。

第四篇：養(yǎng)老地產(chǎn)研究探討

遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)研究院

養(yǎng)老地產(chǎn)研究探討

隨著我國(guó)人口老齡化問題地日趨嚴(yán)重，養(yǎng)老地產(chǎn)既是我國(guó)養(yǎng)老保障體系的重要組成部分之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前轉(zhuǎn)型和追求可持續(xù)發(fā)展而進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整合的產(chǎn)物，針對(duì)目標(biāo)客戶為老年人群體，打造適宜老年人晚年生活的住宅服務(wù)綜合性產(chǎn)品。只有具有完善配套設(shè)施的老年住宅才能被稱為老年地產(chǎn)，如醫(yī)療康復(fù)中心、老年活動(dòng)中心、商業(yè)購(gòu)物中心等。

1、養(yǎng)老地產(chǎn)的定義

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念界定，現(xiàn)在業(yè)界尚無(wú)明確地界定。根據(jù)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的概念，不難看出養(yǎng)老地產(chǎn)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。其設(shè)計(jì)核心在于適合老齡化人口的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)內(nèi)容包含了日常起居、餐飲服務(wù)、文體活動(dòng)、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)等一系列適合老年人的服務(wù)。

2、催生養(yǎng)老地產(chǎn)的因素

人口老齡化日益嚴(yán)峻，目前70歲以上的老人，這部分人群出生在19世紀(jì)40年代左右，膝下三五個(gè)兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。根據(jù)人口普查顯示，當(dāng)現(xiàn)在的壯年人口，這部分人群出生在19世紀(jì)60、70年代，多為三到五兄妹，但是他們的孩子都是獨(dú)生子女計(jì)劃生育政策間出生，當(dāng)他們步入老年以后，人口老齡化將會(huì)達(dá)到一個(gè)峰值，預(yù)計(jì)時(shí)間為2020年左右。

隨著城鄉(xiāng)空巢家庭劇增，青壯年都外出打工，留下孤獨(dú)的老年人，我們把這種現(xiàn)象叫做空巢期。空巢的老人一旦有配偶去世，則整個(gè)家庭進(jìn)入鰥寡期。空巢期與鰥寡期對(duì)老年人來(lái)說是生活中容易發(fā)生困難的兩個(gè)重要階段。

3、與普通住宅同異性分析

本文由：遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)研究院整理提供（專注古建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、農(nóng)業(yè)規(guī)劃、旅游規(guī)劃）

住宅元素的不可或缺性——因?yàn)樽≌禺a(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都是設(shè)計(jì)出來(lái)供人居住的建筑，所以他們都具有居住的要素。動(dòng)靜分區(qū)要合理，符合起居要求；流線布置也要合理，盡量讓訪客和家里人的流線不交叉；符合日照、天然采光、自然通風(fēng)。

消費(fèi)群體的專一性——住宅地產(chǎn)適用于所有人群，而養(yǎng)老地產(chǎn)只為60及其以上的老人服務(wù)。

建筑設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、活動(dòng)樓、用餐樓、醫(yī)護(hù)樓、配套設(shè)施、交通路線等均需要符合老年人的生理和心理特征。

無(wú)障礙設(shè)計(jì)——住宅地產(chǎn)，我們一般只在大堂、小區(qū)花園等公共部分需要注意符合無(wú)障礙設(shè)計(jì)；養(yǎng)老地產(chǎn)，基本上所有建筑都需要考慮到無(wú)障礙設(shè)計(jì)。考慮到以上種種特性，我們一般又稱養(yǎng)老地產(chǎn)為“銀色住宅”、“夕陽(yáng)住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。

4、養(yǎng)老地產(chǎn)地發(fā)展模式

普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無(wú)親人照顧，生活自理有困難，大部分會(huì)被社會(huì)機(jī)構(gòu)動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。

普通型老年公寓：是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。采用了居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。

醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如癱瘓、；癌癥等，自動(dòng)申請(qǐng)住進(jìn)醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老。此類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)重在醫(yī)療保健體系的加強(qiáng)，配備了完善的看病、醫(yī)療、康復(fù)一條龍服務(wù)。

養(yǎng)老社區(qū)：外表看起來(lái)和普通住宅小區(qū)大同小異，但是入住的都是老年人。

5、實(shí)例解析

臺(tái)灣老年公寓：臺(tái)灣老年公寓是異地養(yǎng)老、養(yǎng)生、療休、度假的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是適合老年人居住的公寓。

日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：日本老年人居住和相關(guān)服務(wù)設(shè)施齊全，全面涵蓋了各類老年人的需求。其中值得一提的是小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有上面服務(wù)、日托管理、短期居住和長(zhǎng)期居住等老年人基本服務(wù)功能，面向所有老齡化人口。美國(guó)CCRC養(yǎng)老社區(qū)：CCRC（continuing retirement community），其中午意思為持續(xù)性照顧退休社區(qū)。美國(guó)CCRC社區(qū)采取自費(fèi)模式，依照老年人與其簽訂契約的內(nèi)容，提供各種形態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。雖然CCRC居住老人入住護(hù)理之家，所花費(fèi)的醫(yī)師照顧費(fèi)用遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社區(qū)，但其在門診上的花費(fèi)，卻比傳統(tǒng)社區(qū)的老人低很多。

6、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)地開發(fā)模式

CCRC社區(qū)：即居住護(hù)理之家，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品有住院照顧、護(hù)理之家照顧、機(jī)構(gòu)式照顧。

異地養(yǎng)老：即旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品有候鳥養(yǎng)老、度假養(yǎng)老基地。

居家養(yǎng)老：即專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員、志愿者隊(duì)伍，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品有老人公寓、日托護(hù)理中心、護(hù)工上門服務(wù)。

7、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)成功要素分析

項(xiàng)目選址：環(huán)境良好、交通便捷、場(chǎng)地周邊活動(dòng)安全、生活氣息濃郁；

規(guī)劃設(shè)計(jì)：應(yīng)該從老年人生理和心理特點(diǎn)觸發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等多方面需求；

單體設(shè)計(jì)：?jiǎn)误w設(shè)計(jì)應(yīng)該以別墅、聯(lián)排、多層為主，考慮到老年人活動(dòng)不便這一特點(diǎn)，在比較高的樓層中都應(yīng)當(dāng)設(shè)置擔(dān)架電梯；

色彩規(guī)劃：穩(wěn)重和諧，切忌過于死氣沉沉；不同服務(wù)分區(qū)采用不同色彩，便于各種活動(dòng)需求的老年人辨識(shí)；

戶型設(shè)計(jì)：保證有良好的日照、天然采光、自然通風(fēng)，為老年人提供一個(gè)天然的健康生活環(huán)境；

室內(nèi)設(shè)計(jì)：在墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇、色彩設(shè)計(jì)、門窗把手選擇、電器照明設(shè)計(jì)、上下水設(shè)計(jì)等各種方面均應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)老年人的人文關(guān)懷。

結(jié)束語(yǔ)：隨著中國(guó)目前的社會(huì)迅速步入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老地產(chǎn)必將會(huì)成為下一個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。這一具有巨大消費(fèi)群體的地產(chǎn)模式，將應(yīng)運(yùn)而生，并且逐步達(dá)到其高峰期，隨著老齡化社會(huì)地加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)也逐漸成為能緩解適齡工作人群家庭負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。老齡化社會(huì)的來(lái)臨，在給社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了諸多不利因素的同時(shí)，也帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，孕育著潛力無(wú)窮的巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)研究院在進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)借鑒臺(tái)灣、日本、美國(guó)等國(guó)的一些成功經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)我國(guó)國(guó)情，合理調(diào)整建筑開發(fā)模式，形成適宜本土的養(yǎng)老地產(chǎn)。

第五篇：養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查

養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查：關(guān)鍵是服務(wù)能否令人滿意而非硬件奢華 核心提示：在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，最終衡量養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)是提供的養(yǎng)老服務(wù)是否令人滿意。建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華也曾表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵要搞好市場(chǎng)調(diào)查以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有拿出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)市場(chǎng)，才能得到社會(huì)的承認(rèn)、大眾的歡迎，才會(huì)有更好的效益。”

“小區(qū)入住的幾乎都是老年人，因?yàn)檫@里比其他小區(qū)更適合老年人居住。”家住北京太陽(yáng)城的琚老伯說。為了減輕子女負(fù)擔(dān)，2008年琚老伯花60萬(wàn)元購(gòu)買了北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓內(nèi)的一套兩居室住房。在這里，琚老伯不用自己做飯，不用擔(dān)心就醫(yī)困難。“小區(qū)里有食堂，有醫(yī)院，家家戶戶都有緊急呼救按鈕與小區(qū)內(nèi)的醫(yī)院連接，為了方便擔(dān)架進(jìn)出，小區(qū)內(nèi)安裝的電梯都是大號(hào)的。”那么，琚老伯所居住的小區(qū)為何會(huì)有食堂和醫(yī)院？這樣的小區(qū)與普通住宅小區(qū)有什么區(qū)別呢？

房地產(chǎn)商因何投資養(yǎng)老地產(chǎn)

在購(gòu)買房屋之前琚老伯本打算入住養(yǎng)老院。然而，“條件好些的公立養(yǎng)老院一床難求，跟買車搖號(hào)一樣遙遙無(wú)期，容易入住的養(yǎng)老院設(shè)施又太簡(jiǎn)單，收費(fèi)也并不便宜。”

北京市民政局福利處提供的數(shù)據(jù)顯示，北京目前運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)為406所，養(yǎng)老床位7.1萬(wàn)張，以去年底全市戶籍老年人口247.9萬(wàn)計(jì)算，平均每百名老人實(shí)際擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位還不到3張。

在現(xiàn)有養(yǎng)老院無(wú)法滿足養(yǎng)老需求的情況下，琚老伯選擇購(gòu)房居家養(yǎng)老。“一方面不愿意拖累子女，盡量給他們減輕負(fù)擔(dān)，一方面又能讓自己的生活有所保障，以后還能將房產(chǎn)再留給子女。”因此，具備醫(yī)院、食堂、郵局等設(shè)施的小區(qū)成為琚老伯購(gòu)房的首選。

與琚老伯一樣，65歲的沈女士也在兩年前購(gòu)買了該住宅項(xiàng)目的房屋，原因在于沈女士的兒子在廣州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得讓我住養(yǎng)老院，就為我花錢購(gòu)買了配套設(shè)施比較全的小區(qū)，盡管離市區(qū)遠(yuǎn)，但小區(qū)有醫(yī)院和超市，基本能滿足我的需求。”沈女士告訴記者。

“既非養(yǎng)老院，又比普通住宅小區(qū)適合老年人居住，這一類住宅項(xiàng)目是專為養(yǎng)老需求開發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品，也就是養(yǎng)老地產(chǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴中國(guó)青年報(bào)記者。在他看來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)從地產(chǎn)角度看，是基于養(yǎng)老、養(yǎng)生需求的復(fù)合地產(chǎn)形態(tài)，是房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果。

那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是何時(shí)出現(xiàn)的？又與養(yǎng)老院、敬老院有何區(qū)別呢？“養(yǎng)老地產(chǎn)是最近十年出現(xiàn)的，與城市化進(jìn)程加快和老年人口增長(zhǎng)息息相關(guān)。” 陳國(guó)強(qiáng)說，養(yǎng)老地產(chǎn)除了規(guī)模上比養(yǎng)老院和敬老院大之外，服務(wù)的目標(biāo)人群和服務(wù)質(zhì)量也不一樣。

“過去能夠進(jìn)養(yǎng)老院的主要是社會(huì)上一些沒有生活來(lái)源，缺少生活依靠的失能老人。還有少部分退休公職人員進(jìn)了比較好的公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。而位于社會(huì)中間段的、有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人群不在其中。養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會(huì)化養(yǎng)老方式，將面對(duì)更多的老年人，根據(jù)他們的需求提供相應(yīng)的服務(wù)。”陳國(guó)強(qiáng)說。

一些居住在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中的業(yè)主表示，養(yǎng)老地產(chǎn)也是一種有產(chǎn)權(quán)的商品房，只不過與大多數(shù)住宅類小區(qū)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供專門的老年物業(yè)服務(wù)，是以養(yǎng)老為主要功能的商品房。

據(jù)了解，近年來(lái)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)商已不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)是“潛在的市場(chǎng)需求”。首創(chuàng)置業(yè)戰(zhàn)略投資中心的一份市場(chǎng)分析報(bào)告指出，“房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，針對(duì)老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。”

此外，一些地產(chǎn)開發(fā)商還表示，近年來(lái)政府對(duì)商品房的調(diào)控力度逐年加強(qiáng)，也是地產(chǎn)商將目光投向養(yǎng)老地產(chǎn)的原因之一。“地產(chǎn)商在投資養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)會(huì)享受到政策優(yōu)惠。地方政府看到發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)和投資養(yǎng)老地產(chǎn)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的補(bǔ)充，會(huì)在土地出讓和稅收方面提供優(yōu)惠，吸引企業(yè)參與投資養(yǎng)老地產(chǎn)。”陳國(guó)強(qiáng)說。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不盡相同

據(jù)記者了解，盡管很多地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為是“摸著石頭過河”。

“當(dāng)前來(lái)看，已經(jīng)投入使用并開始盈利的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有北京太陽(yáng)城和上海親和源，而這兩個(gè)項(xiàng)目分別代表了當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的兩種盈利模式，前者是租售結(jié)合，后者是只租不售。”陳國(guó)強(qiáng)說。

“太陽(yáng)城的立項(xiàng)名稱叫作北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓，此項(xiàng)目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用來(lái)建為老年人提供服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，比如醫(yī)院、租住式老年公寓。區(qū)別是老年住宅是出售的，商業(yè)設(shè)施為非賣品，我們持有物業(yè)。”北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊告訴中國(guó)青年報(bào)記者。朱鳳泊所說的持有物業(yè)指的是北京太陽(yáng)城銀齡公寓。作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中的物業(yè)部分，銀鈴公寓并不出售，只用來(lái)為老年人提供租住服務(wù)。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)盈利的問題，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“在大規(guī)模社會(huì)化的養(yǎng)老管理上我們?nèi)狈?jīng)驗(yàn)。盈利模式走的是租售結(jié)合，自己持有養(yǎng)老社區(qū)設(shè)施，出售住宅類產(chǎn)品回籠資金。如果沒有出售的途徑，項(xiàng)目的投資就難以為繼。必須通過租和售相結(jié)合的方式才能使企業(yè)資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)。”

對(duì)此，朱鳳泊坦承，“第一桶金是老年住宅開發(fā)銷售的時(shí)候淘到的。”此后，用利潤(rùn)支撐持有型養(yǎng)老物業(yè)的建設(shè)。養(yǎng)老型物業(yè)經(jīng)營(yíng)后形成經(jīng)常性收益。經(jīng)常性收益當(dāng)中以養(yǎng)老公寓為主業(yè)，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，比如太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓內(nèi)的太陽(yáng)城醫(yī)院。

從北京市朝陽(yáng)區(qū)政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太陽(yáng)城銀齡公寓。他們租住的套間，每月要交納2000多元房費(fèi)，由于兒子在外地工作，不能及時(shí)照料，還花費(fèi)3000元聘請(qǐng)了護(hù)工，如果算上伙食費(fèi)和其他一些服務(wù)費(fèi)，徐老伯夫婦每月一共要開銷近6000元。此外，“入住時(shí)還交納了40萬(wàn)元的保障金。”

根據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室公布的數(shù)據(jù)，2010年，北京市職工(多為離退休人員)基本養(yǎng)老金2065元。徐老伯夫婦僅憑養(yǎng)老金也無(wú)法承受昂貴的租金，“住在這里的都是退休干部和知識(shí)分子，我們的保障金也是兒子付的，不然也住不起。”徐老伯說。

對(duì)于當(dāng)前養(yǎng)老公寓收取保障金的問題，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“老年公寓收取保障金，是一種融資的途徑，因?yàn)榕涮自O(shè)施，比如醫(yī)療機(jī)構(gòu)也需要投入資金，而且建醫(yī)療機(jī)構(gòu)回籠資金的周期長(zhǎng)，收取保障金能夠解決運(yùn)營(yíng)資金的問題。由此看來(lái)，要想把養(yǎng)老地產(chǎn)做到令人滿意，地產(chǎn)商本身需要具備很強(qiáng)的實(shí)力才行。”

而只租不售的上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用的則是會(huì)員制的盈利模式。據(jù)親和源研究中心工作人員介紹，上海親和源的收費(fèi)主要分兩塊：年費(fèi)和卡費(fèi)。

據(jù)記者了解，親和源有兩種會(huì)員卡，A卡為“永久卡”，卡費(fèi)89萬(wàn)元(需一次性繳納)，按戶型分，小套、中套、大套的年費(fèi)分別為2.98萬(wàn)元、3.98萬(wàn)元、6.98萬(wàn)元。A卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓。B卡為“終身卡”(15年)，年費(fèi)2.98萬(wàn)元，卡費(fèi)按照小套、中套、大套分，分別是45萬(wàn)、55萬(wàn)、88萬(wàn)元。

上海親和源養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目2008年?duì)I運(yùn)至今，投入的成本還沒有完全收回。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，會(huì)員制收取的昂貴卡費(fèi)無(wú)疑是在變相售房，而這種方式并不利于養(yǎng)老地產(chǎn)今后的發(fā)展。

另外，一些地產(chǎn)商在開發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)也會(huì)加入養(yǎng)老住宅的元素進(jìn)行銷售。對(duì)于這種做法，業(yè)內(nèi)人士并不看好，“住宅區(qū)蓋

一、兩棟適合老年人居住的樓房，使得住宅區(qū)有養(yǎng)老功能，這種方法不能從根本上解決老年人養(yǎng)老問題。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要有具備相關(guān)資質(zhì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，如果沒有醫(yī)療機(jī)構(gòu)或醫(yī)療機(jī)構(gòu)未獲得資質(zhì)，充其量也只停留在養(yǎng)老地產(chǎn)概念上。”養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)突出服務(wù)功能

今年7月，面向社會(huì)公開征集意見的《老年人權(quán)益保障法(修訂草案)》(以下簡(jiǎn)稱草案)提出，“政府支持養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展”，“各級(jí)政府在財(cái)政、稅費(fèi)、土地、融資等方面采取措施，鼓勵(lì)、扶持社會(huì)力量興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。”

針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)“用地難”問題，草案規(guī)定，“地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照老年人口比列及分布情況，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃。”

一些養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，草案不僅將保障老年人的合法權(quán)益，也將規(guī)范并有利于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

“在當(dāng)前的土地出讓階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能避開招拍掛流程，采取和地方通過協(xié)議出讓土地的方式，拿地成本會(huì)很低，導(dǎo)致一些地方的房地產(chǎn)開發(fā)商以投資養(yǎng)老地產(chǎn)為名進(jìn)行圈地賣房。”陳國(guó)強(qiáng)說。

而有的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2013年北京土地招拍掛市場(chǎng)將推出養(yǎng)老綜合用地，以推動(dòng)開發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投入。一些地產(chǎn)界研究者認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)盡管是商業(yè)開發(fā)，但其公益屬性也很強(qiáng)，為保證養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“不走樣”，政府部門應(yīng)對(duì)參加招拍掛的企業(yè)設(shè)置一定門檻，招拍掛后的土地價(jià)格應(yīng)避免過高。

為了扶持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，今年9月14日，民政部與國(guó)家開發(fā)銀行簽署了《支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃合作協(xié)議》。協(xié)議中說，“國(guó)家開發(fā)銀行將利用開發(fā)性金融優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)社會(huì)資金加大對(duì)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的投入。”

“盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策和市場(chǎng)需求很大，但做好養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵在于企業(yè)的心態(tài)。”陳國(guó)強(qiáng)說，地產(chǎn)商在地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)之間應(yīng)更突出養(yǎng)老服務(wù)功能。如果把養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅當(dāng)作地產(chǎn)的一個(gè)種類，注重短期回報(bào)，就很難獲得市場(chǎng)認(rèn)可。走長(zhǎng)線發(fā)展的路徑，是投資商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域一個(gè)最基本的心態(tài)。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)所需的人力資源也是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)60歲以上的老年人口近兩億。而我國(guó)護(hù)理人員存在極大缺口，按平均每3名老人需要1個(gè)護(hù)理員推算，我國(guó)大體需要養(yǎng)老護(hù)理人員1100萬(wàn)人左右，但全國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老護(hù)理員僅30多萬(wàn)人。不僅普通護(hù)理人員稀缺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下來(lái)，也將抬高養(yǎng)老公寓的服務(wù)價(jià)格。

在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，最終衡量養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)是提供的養(yǎng)老服務(wù)是否令人滿意。建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華也曾表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵要搞好市場(chǎng)調(diào)查以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有拿出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)市場(chǎng)，才能得到社會(huì)的承認(rèn)、大眾的歡迎，才會(huì)有更好的效益。”