第一篇：通過學習六問

通過學習六問，我覺得作為一名在學校工作的黨員，要時刻堅定信念、保持政治上的先進性，做為新形勢下的教育工作者，就是要愛崗敬業(yè)，無私奉獻，勇于拼搏，開拓創(chuàng)新，把黨員的先進性落實到行動上，體現(xiàn)在工作中，就是要認真鉆研業(yè)務，盡快提升教育教學水平，扭轉現(xiàn)在招生不利的局面。同時要認清形勢，堅定信心，在思想道德上加強修養(yǎng)，樹立正確的人生觀，世界觀和價值觀。

我們要立足本職崗位，加強學習，努力提高自身素質，不斷強化業(yè)務技能，加強自己知識更新的學習，優(yōu)化知識結構，進一步增強自己處理實際問題的能力。學習掌握新知識新技能，不斷加強自身理論素養(yǎng)和實踐能力。同時要做到虛心向有經(jīng)驗的老教師學習，做到在干中學，學中干，切實提高自己的整體水平，爭做勤學善用，勇于創(chuàng)新的模范。認真履行崗位職責，保質保量完成自己的工作和領導下達的任務，要積極響應學校的號召和安排，提高自身執(zhí)行力度，認真落實學校制定的各項規(guī)章制度，從而促進學校教育教學工作的有效開展。

弘揚焦裕祿精神是黨的群眾路線實踐活動學習教育的重要內容，是“照鏡子，正衣冠”的生動教材。樹立這面“鏡子”來對照自己更好地查擺問題，找出差距，掃除污垢垃圾，堅決抵制歪風邪氣，弘揚正氣、正風，進一步堅定立場，改進作風，更好地推動學校教育發(fā)展。焦裕祿同志是河南的典型和楷模，是我們學習的榜樣，他的精神實質就是為民，是密切黨群關系的最好典型。通過焦裕祿這面鏡子，我們更容易反思自己，檢查自己，激勵自己。總書記2009年在河南調研期間，把焦裕祿精神概括為親民愛民，艱苦奮斗，科學求實，迎難而上，無私奉獻，提出要學習他的公仆精神，奮斗精神，求實精神，大無畏精神和奉獻精神。這對我們反對“四風”，開展好黨的群眾路線教育實踐活動具有很強的針對性。學習公仆精神，大興服務群眾之風；學習求實精神，大興求真務實之風；學習大無畏精神，大興知難而進之風；學習奉獻精神，大興清正廉潔之風。

我們要通過學習焦裕祿精神，在工作中做到“六問六帶頭”。針對思想僵化，觀念陳舊的問題，應著力在解放思想，更新觀念上求突破；針對當前形勢對招生不是很景氣的形勢下，應著力在拓寬渠道，設置專業(yè)亮點、提升專業(yè)特色上尋求突破；針對“六問”工作執(zhí)行不到位，制定的各項措施落實不到位的問題，著力在增強全體黨員和管理人員責任心提高執(zhí)行力上求突破；針對部分黨員大局意識淡薄，著力在增強團隊凝聚力，加強制度建設上求突破；

我們通過學習，查找出工作中存在的問題和不足。通過整改，把這些問題和不足解決好，以良好的精神狀態(tài)和務實的作風，扎實地開展好各項工作，積極進取，努力工作，相信我們藝術幼兒師范學校的明天一會越來越好。

文化教研組：金錦玲2014-4-10

第二篇：六問自己

六問自己——我的心得體會

在黨的群眾路線教育實踐活動中，省委要求，每個黨員干部都要對照焦裕祿精神，開展“六問”。學習了郭庚茂書記7月29日在省委黨校所作的《學習弘揚焦裕祿精神，做為民務實清廉表率》的專題輔導報告，深受啟發(fā)，深有感觸。郭書記的報告言真意切，語重心長。作為一名黨員干部、一名文秘工作者，也不僅想“六問自己”。

一問自己：是否像焦裕祿那樣，把群眾當親人，想群眾之所想，急群眾之所急，始終做到一心為民。群眾對黨和政府感情深不深、信任不信任，關鍵看黨員干部是不是關心他們，能不能為他們著想、為他們辦實事。為人民服務的道理我們時常掛在嘴上，寫在紙上，天天講，月月講，但為什么我們的講話越來越多，講到老百姓的心坎上卻越來越少？我們的文章好像寫得越來越好了，但老百姓真正聽得懂、喜歡看的有多少？我們動輒文件成堆，下筆千言，真正落實到群眾那里、深入到群眾心里的有多少？比如，有些文件講話，出發(fā)點是好的，但語言僵化、生硬，大話空話連篇，老百姓不想聽、不愿聽；平時寫材料時首先想的是對不對領導的思路，合不合上級的意圖，語言組織得好不好，口號提得響亮不響亮，但卻從來沒有想著群眾想知道啥、想聽啥。現(xiàn)在我們提倡轉文風，但優(yōu)良文風應該是密切黨同人民群眾血肉聯(lián)系的橋梁和紐帶。延安整風時期，毛主席批判“黨八股”文風“簡直是老鴉聲調，卻偏要向人民群眾哇哇地叫”。他說，我們的一切文章、講話，一切宣傳工作，都是為了“使群眾認識自己的利益，并且團結起來，為自己的利益而奮斗”。宣傳的作用和力量，就在于使黨的綱領路線、方針政策、工作任務和工作方法最迅速最廣泛地讓群眾了解和掌握。但講話、作文之前，想的卻不是群眾，群眾自然也就不會把這樣的講話、文章當回事。出現(xiàn)這些問題，歸根究底，還是沒有解決好什么是真正的“為民”、怎樣才能真正“為民”等問題。而只有象焦裕祿那樣，時時刻刻把群眾當親人，想群眾之所想，急群眾之所急，始終做到一心為民，那樣的文章、講話群眾才愛聽。

二問自己：是否像焦裕祿那樣，深入基層、深入實際、深入群眾，查實情、出實招、求實效，始終做到真抓實做。真抓實做的天敵就是形式主義。就文字材料而言，最大的問題是閉門造車，憑想當然，缺乏調查研究。來省廳工作兩年多，不說到縣、到鄉(xiāng)，深入老百姓，就是到地市去調研也是屈指可數(shù)；起草講話，總是看上級怎么講，文件怎么說，別的地方怎么寫，尋章摘句、照搬照抄，不了解基層實際怎么樣；寫總結，總是憑上報的材料、數(shù)字來掌握情況，真實程度到底如何無從知曉。久而久之，導致以數(shù)字定成績，憑匯報看工作，只要數(shù)字大、匯報材料好，就是工作先進、實績優(yōu)秀。由于沒有查實情、知真情，寫出的材料也是無實招、無實效，不僅不解決問題，還會貽誤工作，損害形象。克服形式主義，就要像焦裕祿同志那樣真抓實做，首先要解決“為了什么”的問題，為材料而材料必然形式主義，而一切為了群眾、為了事業(yè)就不會搞形式主義。

三問自己：是否像焦裕祿那樣，知難而進、迎難而上，銳意進取、奮發(fā)有為，始終做到敢于擔當。對一名干部而言，擔當大小，體現(xiàn)一名干部的胸懷、勇氣、格調，有多大擔當才能干多大事業(yè)。對于文秘工作而言，怕?lián)斠膊豢赡軐懗龃笪恼隆１热鐚懖牧希v成績往往有聲有色、有條有理、有板有眼、有章有法，講問題則泛泛而談、遮遮掩掩，隔靴搔癢，不疼不癢，寫存在問題不敢直陳其事，直呼其名，而是用“有的”、“有些”“個別”“部分”“有差距”“有不足”等等代替，談工作差距總是什么“工作進展不平衡、工作力度不到位、組織安排不周密”等等，看似千真萬確，實則空話套話。出現(xiàn)這些問題，其根本原因依然是責任意識不強，不敢擔當。學習焦裕祿，就要學習他敢于責任、勇于擔當?shù)木瘛２牧喜粌H是一種工具，更是一份沉甸甸的職責。寫材料就要講管用的話，寫管用的文字，就要以大局為重、工作為重，丟掉私心雜念，拋棄名利得失，勇敢承擔起推動工作、為民造福的重任。

四問自己：是否像焦裕祿那樣，堅持一切從實際出發(fā)，解放思想，實事求是，始終做到科學求真。文字工作被稱為以文輔政。所謂“以文輔政”，就是按照科學發(fā)展觀的要求，通過起草文稿、制發(fā)文件、處理公文、編發(fā)信息等形式為領導決策搞好服務，輔助領導履行使命，不斷助推事業(yè)發(fā)展。而我們考慮問題，思考工作，撰寫文稿，卻常常不是從實際出發(fā)，而是從領導的喜好出發(fā)，從材料的寫作出發(fā)。學習焦裕祿精神，就文秘工作而言，無論是發(fā)布政令、報告情況、答復問題、交流經(jīng)驗、通報信息、開會動員，等等，都必須解放思想，實事求是，遵循規(guī)律，在科學求真上下功夫。唯如此，才能不走錯路、少走彎路，才能參到點子上，輔到關鍵處。

五問自己：是否像焦裕祿那樣，厲行節(jié)約、反對浪費，勤儉辦一切事業(yè)，始終做到艱苦奮斗。焦裕祿一床被子用了幾十年，衣服、鞋襪補了又補。與焦裕祿同志相比，現(xiàn)在我們的工作條件和生活條件都有了根本改善，辦公室特別是文字材料方面在厲行節(jié)約、反對浪費上，做的是好的，大家平時都有良好的節(jié)約習慣，但浪費現(xiàn)象依然不同程度地存在，比如常明燈、常滴水問題，材料幾遍改、打印無數(shù)次，造成紙張浪費等等，厲行節(jié)約、反對浪費，仍然有潛力可挖。抓節(jié)約，就要從一點一滴做起，從每個具體環(huán)節(jié)做起，從節(jié)約一度電、一滴水、一張紙、一分電話費做起，長期堅持，以儉養(yǎng)德，形成習慣，真正使自己成為勤儉節(jié)約的宣傳者、推動者和實踐者。

六問自己：是否像焦裕祿那樣，嚴格要求自己，無私奉獻，勤政廉政，始終做到廉潔奉公。焦裕祿嚴守黨紀黨規(guī)，從不利用手中權力為自己、親屬和他人謀取好處，親自起草了《干部十不準》，規(guī)定任何干部在任何時候都不能搞特殊、越規(guī)定。辦公室文字工作雖然清苦、辛苦，但請吃、吃請問題不能說沒有，有時基層單位送一盒茶葉、給點土特產視為正常，加上在領導身邊工作，利用領導的影響力，辦個小事情、打個小招呼等現(xiàn)象也時有發(fā)生。這些看似人之常情、小事小節(jié)，但小洞不補、大洞尺五，一旦放松警惕，勢必釀成禍患。清則心境高雅，清則百毒不侵。做人如此，作文亦如此。只有加強黨性修養(yǎng)，提升思想境界，陶冶道德情操，堂堂正正做人，實實在在作文，常修為政之德、為文之德，常懷律己、正己之心，即使不能完全做一個純粹的人、高尚的人，起碼也能做一個有品位的人或領導和群眾信任的人。

“六問”自己，不問不知道，一問嚇一跳。捫心自問，不禁羞愧，確實問到了靈魂，問到了黨性，也問出了自責，問出了一身汗，更問出了整改的內生動力。下步怎樣改，作為一名負責文字工作的同志，我認為主要應做到六點：

一是學習提升。要始終把學習放在第一位，特別是文字工作，更要加強學習。一要通過學習堅定理想信念。對文秘工作者而言，抓學習首先要明白大是大非，站穩(wěn)政治立場，把握正確方向，解決好政治覺悟問題。鮮明的政治立場是文章的風骨。黨性原則內涵于文章的思想觀點，外形于文章的謀篇布局、遣詞造句。改文風，就要旗幟鮮明地把黨的“主義”講得更真，把黨的聲音放得更大，把時代主旋律唱得更響，把理想信仰的風帆揚得更高。二要通過學習更好地認識規(guī)律、把握規(guī)律。既要學習領會馬克思主義的立場、觀點、方法，堅持用唯物辯證法看待問題、分析問題，也要在文稿起草上認識規(guī)律、把握規(guī)律、運用規(guī)律，用正確的方式方法提升文稿水平。三要通過學習更新知識、提高能力，做到與時俱進。作為文字工作者，既要成為專家，也要成為雜家，既要學習老秘網(wǎng)各方面的專業(yè)知識，不斷提升綜合素質，又要結合工作需要，堅持干什么學什么，缺什么補什么，有針對性地加強學習，唯有如此才能成為以文輔政的行家里手。四要通過學習提升道德修養(yǎng)、思想境界。修養(yǎng)和境界的高低決定材料質地的優(yōu)劣高下。但道德修養(yǎng)、思想境界只有靠不斷學習來獲得、靠深入實踐來獲得。因此必須時刻加強黨性修養(yǎng)，加強品格陶冶，講操守、重品行，始終保持高尚的精神追求。二是想著群眾。我們的衣食來自于人民，一個人要有起碼的“良心”和職業(yè)道德，對得起自己的“飯碗”。當參謀、做文章，首先要主動去了解群眾想什么、盼什么，想問題、謀思路要始終和人民群眾站在一起，始終站在人民群眾的立場上。想著群眾還要主動走進群眾、融入群眾，向群眾學習，拜群眾為師，從群眾中汲取營養(yǎng)。特別是寫材料，更要向群眾學習語言。群眾的語言最生動，群眾的語言是真經(jīng)。譬如，寫文章要開門見山，群眾說叫“一嘴啃到包子餡”；譬如做人要重品行、樹形象，群眾說叫“寧叫心受苦，不叫臉受熱”；譬如講話要靠歷練，群眾說“臺上三分鐘，臺下十年功”；譬如對于空話連篇的文章，群眾說“雜草多的地方莊稼少，空話多的人知識少”；我們講團結、講集體主義，群眾說“人心齊、泰山移”“攥緊的拳頭有力量”。等等等等，既生動形象，又充滿智慧。可以說，群眾的知識、經(jīng)驗、智慧最豐富、最實際、最有用，是我們改進文風，提升水平永遠用之不竭的源泉。三是勇于創(chuàng)新。創(chuàng)新的文章都愛讀，創(chuàng)新的文章都愛存，創(chuàng)新的文章都愛記，創(chuàng)新的文章都愛用。社會在發(fā)展、時代在進步，領導和群眾的要求在提高，如果我們“身體已進入21世紀，而腦袋還停留在過去”“身子在地球村，而腦袋還在自然村”，認識問題必定浮漂，寫出來的材料必定膚淺。寫材料，實際是在寫工作、寫經(jīng)驗、寫任務，更是寫思想、寫能力、寫方法、寫創(chuàng)造。因此，作為一名文秘工作者，必須堅決反對人云亦云，抄抄寫寫，拼湊成章，要堅持積極借鑒，提煉升華，創(chuàng)新創(chuàng)造，不斷強化創(chuàng)新意識，突破思維定勢，樹立先進理念，寫出創(chuàng)新篇章。

四是務實重干。焦裕祿精神一個重要的內涵，就是務實重干。文字工作也需要務實重干，所謂板凳要坐十年冷，文章不寫半句空。怎樣把文章寫實、寫精，也必須“頂天立地”。“頂天”就是要了解全局、開闊視野，站到最高點來思考、來謀劃、來構思；“立地”就是要立足實際情況，從客觀實際出發(fā)提筆行文。具體講，就是要站位全局謀大事，時刻緊盯事關全局的大事、要事，問情況、看進展、想辦法、定措施。唯如此，寫出來的材料才能圍繞中心、服務大局，才能站位全局、把握高度、突出重點。要立足當前謀長遠。用唯物辯證法發(fā)展的、聯(lián)系的觀點看待問題，把握好當前和長遠的關系，既要高瞻遠矚有謀劃，又要立足當前抓落實。要積極主動搞服務。做到積極收集資料，主動研究問題，增強工作預見性，超前謀劃做準備，爭取材料主動權。只有這樣，才能跟上步伐，服務到位，也才有時間精雕細刻，精益求精，寫出精品。五是廉潔自律。文字工作無小事，細枝末節(jié)見境界。文秘工作者雖無大權，但常在領導身邊，地位特殊，一舉一動事關單位形象、領導形象，必須始終做到警鐘長鳴，防微杜漸，做到廉潔自律。辦公室雖然是清水衙門，但不是生活在真空中，也有七情六欲，也有人情往來，但要時刻牢記人情之中有原則，交往當中有政治，交友當中有底線，絕不利用工作之便謀私利，絕不打著領導旗號辦事情，絕不在底線原則上出問題。

六是推動工作。我曾寫過一篇文章叫《研究工作比研究材料更重要》。文秘工作者不是置身工作之外的工具，而是推動工作開展的一分子。寫材料最終是為了服務工作、解決問題。如果對大局中心不關心，對工作進展情況不掌握，對存在問題不研究，對思路對策不琢磨，不可能參到點子上，謀到關鍵處，也不可能寫出有針對性、可操作性和指導性強的文章。文章當合時，立言宜為事。材料作用的大小，最終源自于對工作的把握。思想的高度和思考的深度，決定了材料的高度和深度；對工作的關注度、融入度，決定了材料的適用度。研究工作，就是寫材料要始終以推動工作為出發(fā)點，時時圍繞中心、緊扣中心、緊貼中心，嵌入中心，一切圍繞中心轉，為了中心干，貼著中心寫。唯有如此，才能把握大局，站位全局，把話說透，把問題點準，寫出的材料才能切合實際，解決問題

第三篇：面試六問（定稿）

1.自我介紹

以前的工作經(jīng)驗

2.自己的優(yōu)缺點

將自己的優(yōu)點極致到，缺點從性格、生活來講

3.怎樣成為一名合格的測試工程師

一名合格的工程師具備的基本要素是什么？

首先應該具備一定的基本技能

4.怎樣看待加班和出差？

幽默的方法

5.職業(yè)規(guī)劃（五年）

結合自己的性格來說

6.離職原因

第四篇：銷售六問

銷售六問 做銷售，你問了嗎？ 2 如何問對問題？

銷售第一問

? 在這個經(jīng)濟寒冬中，有給您企業(yè)帶來什么樣的影響嗎？

? 這個是現(xiàn)在最熱門的話題，誰都知道，都在關注。給客戶第一個提出這樣的問題，目的是讓客戶開口說話，本質是讓我了解客戶現(xiàn)在的痛苦在那里。

銷售第二問

? 面對這個寒冬，咱們公司有沒有什么措施呢？例如裁員？例如減少培訓費用？

? 其實我在這里已經(jīng)做了一個引導，引導的地方是在于我后面的兩個“例如”。現(xiàn)在大部分企業(yè)都會通過這兩塊來節(jié)約公司的成本，當客戶回答說是，我們就有話講了，而且這些話非常有殺傷力，讓客戶心服口服。

“X總，上次我去拜訪X總時『這個X總是 當?shù)刈顑?yōu)秀的企業(yè)老板，知名的。』

? 他給我提到自己的一個獨特觀念，他說他們公司不會用這兩種方式來節(jié)約成本，第一個裁員，只會影響公司整個團隊的士氣，同時也給員工傳遞一個不好的信號，到最后員工不裁也會走。

? 第二個是培訓費用，舉個例子，我們公司2萬多人，一年的培訓費用達到400萬。如果我把培訓費用減下來，最多最多就是減掉400萬，這是到頂了，沒得再減了。

? 其實一個制造業(yè)最能減低成本的地方是在生產線上，上一年，我們用了三百多萬在生產線上做了一個項目，改善了現(xiàn)場的5S，同時減少了公司0.7％的成本，這個比例雖然很少很少，但是算一下，公司年出資大概是在20多個億左右，乘一乘，可是1千4百多萬啊，這1千4百多萬都變成利潤。

? 這樣做不是更好嗎？減低成本的同時，又讓員工提升了自己的自身能力。這才是真正的戰(zhàn)略，真正的投資。

? X總，這就是XX企業(yè)的X總跟我分享的，您認同嗎？關鍵是您的戰(zhàn)略是什么？

銷售第三問

? 現(xiàn)在所有的制造業(yè)都在瘋狂的學習日本豐田，您有什么樣的看法呢？ ? 這個也是現(xiàn)在最熱門的話題，主要是引導客戶講精益生產這個話題，本質就是給自己一個入口去塑造華制的海考和精益生產的優(yōu)勢。最終目的是讓客戶知道現(xiàn)在的趨勢，為海考和課程做鋪墊。

銷售第四問

? 目前公司最大的問題是什么？ ? 現(xiàn)在最想解決的是什么問題？

? 您個人覺得最快能夠解決的是什么問題？

? 您個人覺得哪方面進行改善會對公司起到最大的效益？

? 這四個問句可以分開問，也可以一齊問,因為這也是一個系統(tǒng)問句。? 表面是引導客戶自己說出痛苦，本質是讓我們了解這個企業(yè)更深一層的需求和痛苦。其實客戶回答的內容我們都可以預見，? 例如最后一個問題：

? 您個人覺得那方面進行改善會對公司起到最大的效益？

? 因為在問『面對這個寒冬，咱們公司有沒有什么措施呢？例如裁員？例如減少培訓費用？』的時候已經(jīng)做好了鋪墊，客戶肯定會回答：“我們也是想在生產線這塊進行改善，減低我們的成本。”這是客戶自己說的，不是我們要客戶說的，這樣才牛。

銷售第五問

? 您對我們華制了解有多少？

? 目的是了解客戶對華制的評價和了解客戶對華制哪些優(yōu)勢是沒有了解到的，本質是為以后介紹華制優(yōu)勢做了一個很好的鋪墊。因為您知道自己應該講什么，不應該講什么。

銷售第六問

? 您希望我們華制給您帶來什么？

? 這是非常重要的一個問句，而且一定是放在最后來問，因為他是一個轉折話題的問句,目的是讓客戶的思想引導到我們華制，本質是把話自自然然的轉到我們這里，展開產品介紹環(huán)節(jié)來滿足客戶需求。

? 齊心協(xié)力做百萬

開開心心過肥年

解決客戶異議

? 現(xiàn)在有很多意向客戶，就是報不出單？ ? 目前最大的困惑是什么？

? 針對客戶的問題，我該怎么做？ ? 如何更好的讓客戶接受我？

第五篇：養(yǎng)老地產六問

中國的60歲以上老齡人口在2013年已經(jīng)達到2億，毫無爭議地成為世界上老齡人口最多的國家。面對這樣巨大而真實存在的市場，與養(yǎng)老有關的地產式開發(fā)似乎已經(jīng)成了擺在諸多企業(yè)面前的鮮香蛋糕。繼萬科、綠城、保利等房企之后，越來越多的各類企業(yè)進入養(yǎng)老地產領域。

第一問：養(yǎng)老地產應該是什么？

業(yè)界對于養(yǎng)老地產有“真養(yǎng)老”和“假養(yǎng)老”之分，區(qū)分起來也很容易，只要開發(fā)商持有一部分跟養(yǎng)老相關的物業(yè)或者配套，以后用來經(jīng)營，服務于老年人，這個項目就算是“真養(yǎng)老”的項目；只要是統(tǒng)統(tǒng)銷售、完全沒有持有物業(yè)的項目，就被業(yè)內稱為“假養(yǎng)老”項目，即使這個項目可能主打的是養(yǎng)老概念，實際入住的也是老人，這也稱不上是一個真正的養(yǎng)老項目。因為最根本的原因在于，這種項目不能夠為老人提供所需要的專門服務，不能滿足老人在身體衰老之后產生的護理需求和醫(yī)療需求。

坦率說，“養(yǎng)老地產”是一種大的類別概念。在我看來，其中實際上包含了三種性質不同的項目類型。

第一種是帶有養(yǎng)老概念的住宅社區(qū)。

是賣給養(yǎng)老客戶的房地產項目，其主要的價值還是建立在物業(yè)和配套的硬件價值上，針對老人的軟性服務價值的比例很低，例如諸多地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)。

第二種是為需要專業(yè)或者長期照護的老人提供服務的經(jīng)營性養(yǎng)老機構。完全持有經(jīng)營，不銷售物業(yè)，例如北京的匯晨老年公寓，愛暮家老年公寓等。

第三種是帶有健康診療功能的醫(yī)養(yǎng)型養(yǎng)老社區(qū)。

這類社區(qū)跟醫(yī)療機構緊密關聯(lián)，具有某種醫(yī)療功能，例如北京的太申祥和山莊。

環(huán)境資源是基礎，養(yǎng)老地產需要有較為優(yōu)質的自然資源條件作為基礎，提供老人良好的生活環(huán)境；物業(yè)是載體，養(yǎng)老地產的重點是“養(yǎng)老”而非“地產”，“地產物業(yè)”是提供養(yǎng)老服務的平臺和載體；醫(yī)療資源是驅動，養(yǎng)老地產必備的是完善的醫(yī)療資源配套，這是讓老年人放心購置和使用物業(yè)的基本保證，也是區(qū)別于傳統(tǒng)住宅開發(fā)的基本特征；持續(xù)服務是核心，為老人提供持續(xù)的養(yǎng)老服務是養(yǎng)老地產真正的核心價值。

第二問：境外有哪些不同的養(yǎng)老地產開發(fā)模式？

美國模式是大規(guī)模項目開發(fā)，市場化運作，專業(yè)化程度高，市場細分清晰，各個開發(fā)環(huán)節(jié)能夠用高水平的專業(yè)公司來分工完成，專業(yè)的團隊做專業(yè)的事，風險最小化，收益最大化。歐美模式另一個重要的特點就是“昂貴”（運營成本高昂），搬到國內之后基本上只能針對小眾人群提供服務，與國內“未富先老”的現(xiàn)實國情錯位，一部分外資養(yǎng)老項目不佳的入住情況也反應出這個現(xiàn)實問題。日本的養(yǎng)老項目主要特點是“小而精”，精細化運營為主要特點。日本的政策環(huán)境和土地、金融政策與國內相差很大，國內更多是學習日本的精細化管理、專業(yè)化的物業(yè)設計和人性化服務，采購和使用日本的各種專業(yè)老年設備和器具等，但是直接學習日本的模式很不現(xiàn)實。

臺灣的養(yǎng)老模式結合了西方和東方的一些特點，有清楚的市場細分，也有非常人性化和精細化的服務經(jīng)驗，但是臺灣對于養(yǎng)老這一塊的政府監(jiān)管非常嚴格，養(yǎng)老項目并不能完全的市場化。臺灣的老齡化開始的時間比日本晚，但是比大陸早了很多年，所以積累了比較豐富的經(jīng)驗，同時又因為一衣帶水、文化同源的關系，這些標準和經(jīng)驗都可以被國內企業(yè)直接借鑒和復制，有利于行業(yè)的成熟和進步。

第三問：中國式養(yǎng)老有什么獨特之處？

國情一：以“家”為核，先家庭，再自己

中國人以家為核心，先家庭，再自己，在家族面前，實際上沒有太多個性。在中國人的家庭中,每個人首先是整體中的一員,其次才是一個獨立的個體。父親首先是孩子的父親,其次才是妻子的丈夫,最后才會作回自己。中國人對于家庭尤其是對于孩子，都擁有一種極為徹底的奉獻精神。中國老人的幸福是與兒孫子女的生活關聯(lián)在一起的，“兒孫滿堂”是老人晚年最大的風景。

在西方老人的眼里,兒孫滿堂不是最主要的風景，對他們而言,自己那種旅行、度假、釣魚、打獵、遠足、園藝等等有趣的老年生活才是主要的晚年風景。他們可以接受許多老年人聚居的模式，而并不一定要聚在兒孫滿堂的大家庭，因為對于大多數(shù)西方人來說，這個大家庭是并不存在的。

國情二：制度環(huán)境太“初級”

國內發(fā)展養(yǎng)老地產的制度環(huán)境主要體現(xiàn)在土地制度、政策制度、金融制度三大方面。目前這三方面制度的建設才剛剛開始，政策環(huán)境遠未成熟。關于養(yǎng)老的土地供給制度實際上非常的模糊，導致養(yǎng)老物業(yè)的市場供給一直沒有明確的標準和數(shù)量統(tǒng)計，養(yǎng)老綜合用地的供給今年才剛剛在北京嘗試，各地雖有效仿，但是步伐依然比較緩慢。

國情三：“未富先老”與“未老先衰”

世界范圍看，德國、法國、英國等發(fā)達國家進入老齡化時，人均GDP在1～3萬美元之間，而我國剛超過5500美元，差別甚大；我國現(xiàn)有養(yǎng)老制度僅局限于城鎮(zhèn)，只能顧及全國1/4的老年人口，養(yǎng)老金也很少；退休年齡人口與就業(yè)人員之比目前為1：6，到本世紀中可能變?yōu)?：2，養(yǎng)老金存在巨額隱性缺口。“未富先老”已經(jīng)是既成現(xiàn)實，絕大多數(shù)老人的支付力是有限的，精打細算和消費理性是老人消費的特點；企業(yè)如果一味定位高端，很快就會發(fā)現(xiàn)市場存在價格的天花板，后續(xù)項目經(jīng)營會非常困難；降低支付門檻，創(chuàng)新支付方式，是養(yǎng)老項目普遍待解的課題。

早些年國內的醫(yī)療水平和保健意識還較低較弱，加上近年來日益嚴重的環(huán)境污染和食品安全等問題，絕大部分的老年人的身體都存在某些機能不佳或慢性病，“未老先衰”意味著老人的身體健康維持、康復、治療等需求是真正的剛性需求，而現(xiàn)在絕大部分的養(yǎng)老地產項目都定位于“健康高端老人”，與真正的市場需求實際上已經(jīng)錯位。

第四問：誰能做養(yǎng)老地產？

并不是任何企業(yè)都適合做養(yǎng)老地產，能從事養(yǎng)老地產開發(fā)的企業(yè)須具備四大前提條件：

要有高度的社會責任感：

養(yǎng)老是一個一旦進入就很難退出的行業(yè)，老人一旦入住你的項目，就不可能中途退出，甩手不管，每一位老人都是一份社會責任。

要有較強的資金實力和融資能力：

養(yǎng)老住宅屬于高成本投入型物業(yè)和長期持有型物業(yè)，對資金的占用周期長，不易短期套現(xiàn)，對企業(yè)的資金實力和融資能力要求更高。

要有持有物業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗或能力：

養(yǎng)老物業(yè)是一種經(jīng)營性物業(yè)，其被購買是因為其服務價值，而非傳統(tǒng)住宅的空間使用或物業(yè)升值的價值，因此開發(fā)企業(yè)需要有長期經(jīng)營的意識和持續(xù)提供服務的能力。曾經(jīng)做過持有經(jīng)營性物業(yè)的企業(yè)比較能理解養(yǎng)老物業(yè)的這種經(jīng)營屬性。能有效整合醫(yī)療健康行業(yè)資源：養(yǎng)老地產的基礎驅動是醫(yī)療資源配套，而醫(yī)院必須有專門的醫(yī)療機構管理運營，因此開發(fā)企業(yè)需要有醫(yī)療健康行業(yè)資源的整合能力。醫(yī)療行業(yè)資源對于開發(fā)企業(yè)來說絕對是大跨界的領域，沒有一定的特殊渠道很難短時間內整合到醫(yī)療資源。

目前養(yǎng)老地產領域的進入者主要有四大類：

金融機構。

進入養(yǎng)老的金融機構又可以細分為兩類：聚焦養(yǎng)老的投資機構（如復星集團的上海星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)，國開行與北京康聯(lián)醫(yī)藥合作投資）；保險機構（泰康人壽的北京泰康燕園；平安集團的桐鄉(xiāng)養(yǎng)老綜合社區(qū)項目；合眾保險的武漢合眾健康社區(qū)）。金融機構具有資金優(yōu)勢和整合政策的優(yōu)勢。

傳統(tǒng)地產開發(fā)商。

例如，萬科的杭州良渚文化村隨緣嘉樹；綠城的烏鎮(zhèn)雅園；保利的嘉興西塘越；遠洋的北京椿萱茂。傳統(tǒng)地產商的優(yōu)勢在于擅長項目開發(fā)和市場營銷。

跨界運營商。

例如，大仁健康管理機構的北京龍慶峽溫泉度假山莊。跨界運營商的優(yōu)勢在于項目的后期運營的特色化和持續(xù)性。

多元化經(jīng)營的大型國企、央企。例如，中信集團、首創(chuàng)集團、首開股份、北京控股集團等。國企、央企的優(yōu)勢在于掌握優(yōu)質土地資源和物業(yè)資源，以及整合政策資源。

第五問：哪些城市適合做養(yǎng)老地產？

從我們對不同城市的調研情況看，并不是所有的城市都能夠做養(yǎng)老地產的。實際上有四類城市更有條件做養(yǎng)老項目：

第一類是經(jīng)濟發(fā)達的高齡化城市：

以北京、上海、廣州為代表，這類城市中的老人數(shù)量眾多，觀念先進，有很好的財富積累，大多因為地產的上漲而身家數(shù)百萬，完全有能力通過變賣現(xiàn)有房產或者租賃房產，獲得足夠的資金入住專門的養(yǎng)老項目。

第二類是宜居型的經(jīng)濟發(fā)達移民城市：

以成都、青島、杭州、大連等城市為代表，這樣的城市有具備高支付力的子女，老人過來以后能夠幫子女帶小孩，或者是接受子女的照料，享受優(yōu)良環(huán)境和城市便利，合家團圓是根本的驅動力。不過現(xiàn)在這些城市的房價漲幅很快，雖然有團聚的意愿，但是要通過買房把老人遷居過來阻力越來越大，這類城市的養(yǎng)老地產就需要有商業(yè)模式上的突破，例如租賃型的老年公寓可能就會非常有市場。

第三類城市是一些生態(tài)資源和人文資源非常強勢的全國目的地型城市： 例如海南、云南的一些城市，受旅游娛樂因素驅動形成短期度假居住。這類城市雖然環(huán)境非常好，但是由于醫(yī)療、護理等核心資源跟不上，只適合于健康低齡老人，因此這類市場屬于短期使用和階段性居住，不見得是一個長期可持續(xù)的養(yǎng)老市場，更加適合做養(yǎng)生主題的開發(fā)。當然，這也要再用一段時間來檢驗。這種市場的特殊性，也決定了需要有創(chuàng)新的商業(yè)模式，而不能僅僅用傳統(tǒng)的銷售方式賣養(yǎng)老物業(yè)。

第四類城市是大城市周邊的優(yōu)美小鎮(zhèn)：

這類小鎮(zhèn)以其強勢環(huán)境資源和文化同源的驅動吸引本地和周邊地緣城市群客戶過來養(yǎng)老居住。例如烏鎮(zhèn)、宜興、嘉興等。這類小鎮(zhèn)型城市文化與周邊城市相同，沒有飲食、語言、習俗上的差異，與大城市交通方便，加上環(huán)境優(yōu)美，生活成本低，非常適合老人身心的健康保持和慢病康復。

這四類城市的養(yǎng)老客戶需求特點不同，打造的養(yǎng)老地產模式也是不一樣的，并不能照搬照套。

第六問：養(yǎng)老地產可以怎么做？

開發(fā)模式一：隔代親情社區(qū)

這種開發(fā)模式打造的是一種適老化的生活社區(qū)，適合在城市外圍區(qū)域開發(fā)（直接受城市公共交通輻射），開發(fā)規(guī)模約500～600畝較為適宜。開發(fā)企業(yè)需要自持少量養(yǎng)老物業(yè)用于經(jīng)營，依靠其他物業(yè)的銷售來盈利。整個社區(qū)是年輕人群與健康老人混合居住，并不是僅僅針對老年人的社區(qū)。

這種模式的優(yōu)點是多方面的，例如，少量持有+大量銷售的模式即可以讓企業(yè)能夠持續(xù)開發(fā)，又是市場認可和能夠買單的模式；年輕人+老人的混合居住可以減低老人的孤獨心理，整個社區(qū)中的老人組團“分隔而不分離”，子女與父母既能夠相互照顧，又能避免生活習慣的相互干擾，整個社區(qū)即有年輕活力又有安寧安詳?shù)木幼》諊浅７现袊说摹凹椅幕眰鹘y(tǒng)，市場接受度很高。

開發(fā)模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體

這種開發(fā)模式打造的是一種專業(yè)化的養(yǎng)老機構，需要依托城市的醫(yī)療資源，適合在城市區(qū)域內開發(fā)。此種模式必然是全部持有物業(yè)，不能銷售產權，項目的占地規(guī)模不能太大（<200畝），針對的客戶是較為高齡的老人或者慢病老人，需要提供專業(yè)護理服務。

開發(fā)模式三：養(yǎng)生目的地

這一模式打造的是一種旅游+養(yǎng)生+養(yǎng)老的主題社區(qū)，是“強養(yǎng)生弱養(yǎng)老”的功能定位。此類項目的區(qū)位一般比較遠，距離主城區(qū)的車程在半小時到1個半小時不等，自然資源一般較優(yōu)良，地塊規(guī)模較大（>1000畝），但是配套條件非常不足。這種模式針對的主要客戶并不是老人，而是高保健意識的中高端家庭。之所以稱之為“養(yǎng)生目的地”是因為開發(fā)企業(yè)必須持有一定規(guī)模的養(yǎng)生主題設施來保證項目對目標客戶的吸引力，形成目的地以克服距離問題。此模式依靠物業(yè)銷售、會員服務銷售和持有設施的經(jīng)營來盈利。