第一篇：養老地產瞄準高端市場

養老地產瞄準高端市場 北京有項目老人每月費用過萬

中低階層養老需求遇冷 養老地產瞄準高端市場

隨著人口老齡化的加劇，如何養老的問題愈加受到關注，未來巨大的老年消費市場也引起資本的興趣。

除萬科、保利、遠洋等品牌房企涉足養老地產之外，險資也在加入，泰康人壽和平安保險以養老社區的名義拿地，兼顧開發運營。一時間，各大企業云集養老地產，大有“八仙過海，各顯神通”的意味。

但在養老地產剛起步之時，就面臨著企業投資熱情與市場主體需求不搭配的尷尬，高端化傾向明顯。面對這一潛力巨大的市場，房企和險資也各懷動機。

有項目押金高達200多萬

《中國經營報》記者走訪北京多個項目發現，大部分老年公寓的定位都是面向高端人群，收費也頗為昂貴。

泰康之家·燕園的自理老人每月需繳納的費用大概在9000元左右，非自理老人則在2萬元左右。在泰康之家體驗館，銷售人員頗為自豪地告訴客戶，他們這里入住的老人一般都是高校退休教授或北京廳局級以上干部。

值得注意的是，泰康之家·燕園二期公寓的預約需要繳納85萬到245萬元不等的押金。據銷售人員解釋，這部分錢其實不全是押金，以入住最低需要繳納的85萬元為例，押金只有20萬元，剩下的65萬元是落地卡，可以享受打折。不過，無論以何種方式入住，自理老人都需要交納每月1萬元左右的租金。

記者致電恭和苑處獲悉，該項目自理老人每月費用達到1.1萬元之多。

保利安平·和熹會的工作人員也告訴記者，在他們這里入住的老人基本都是退休高干，而他們的收費大概在每月7500元左右。

同樣地，遠洋集團旗下的椿萱茂老年公寓也將目光瞄向高端人群，據記者了解，這里每月的最低收費都在6900元。另據了解，老年公寓一般為一個房間兩張床，很多老人和家屬不愿意和別人拼房，就將整個房間都包下來，這樣費用又增加了將近一倍。

養老養生地產委員會秘書長陳寶存說：“機構養老本來就是營利性質的，一般來說，老年公寓的建設成本都在每平方米8000元左右，而普通的商品房只有不到3000元，成本高導致收費高，也很正常。不過未來居家養老將是趨勢，這種高端化的機構養老可能市場不會太好，很多老人會覺得沒有必要去老年公寓養老?！?/p>

對此，亞豪機構市場總監郭毅認為：“開發商主要追求的相對來說是塔尖階層的養老需求，這種高端化的模式更利于其整個利潤的實現，如果做中低階層養老需求的話，可能很難實現資金的正循環。畢竟拿地、開發，包括設備都是有成本的，企業的商業行為都是具有選擇性的，而不是扮演政府的角色來做公益。”

針對市場需求，北京太陽城房地產開發有限公司總經理金輝指出：“養老地產市場的需求主體其實還是工薪階層的老人，他們付不起動輒上萬元的價格，但價格低廉的老年公寓又擠不進去，處于一個很尷尬的境地。而且老社區大多沒有電梯，卻也有六七層樓高，居住在這里的老人生活十分不便，這個人群量很大，他們才是最需要住進老年公寓的?！?/p>

動機各異

針對萬科等大牌房企進軍養老地產領域的現象，嚴躍進表示：“品牌房企做養老地產，一定程度上是在傳統業務上做新的拓展，這是多元化的模式。地產企業多有類似的邏輯，都希望在傳統業務投資的基礎上尋找新的投資機會，養老地產本身沒有太多的品牌開發商，這個時候政策也比較寬松，所以很多房企愿意追加投資。”

前不久遠洋集團總裁李明在在2016年中期業績發布會上談及養老產業未來時直言：“養老產業在遠洋未來的業務結構中，雖然說不上半壁江山，也應該是三分天下。”事實上，對于品牌房企來說，傳統的住宅和商業板塊已不能滿足業務拓展的需要，且養老地產又有一定的政策扶持，加上未來年近2萬億元老年消費市場的誘惑，品牌房企不會放棄這一搶占先機的機會。

對于險資涉足養老地產的動機，嚴躍進指出，首先是因為險資的壽險業務和養老地產服務等業務有很好的匹配度和切入點，所以投資方面的壓力不大。而且此類險資也在積極尋找比較匹配資金期限的項目，這個時候養老地產長周期的開發模式和險資保單背后的現金流的期限是比較吻合的，即都是長周期的資金流。既然此類保單背后的資金不需要短期償付，那么投資此類5年以上開發周期的地產項目就比較匹配。

除此之外，養老地產對險資還有一種誘惑，就是可以將保險業務與老年公寓搭配起來銷售。記者走訪調查發現，泰康之家·燕園的入住模式分為兩種，一種是交押金入住，一種就是辦理保險入住。項目不僅高端化，而且設置入住門檻，設置入住年齡，如果沒有達到，則需要辦理至少200萬元的保險才能入住。

但這部分資金的去向卻不甚明朗，記者就此事致函泰康之家投資有限公司，截至發稿之前未獲回復。

專業化運營能力待考

記者走訪調查發現，北京幾乎所有的養老地產項目都是一家企業包攬了投資、開發、運營的所有工作。情形往往是，集團公司負責投資拿地和開發建設，并以養老機構的名義成立子公司，負責老年公寓的運營。

萬科集團成立萬怡醫養企業管理有限公司，負責老年公寓的管理和運營，而這些老年公寓基本都是嵌入在萬科社區中。如位于竇店的萬科幸福家社區養老中心就是嵌入在萬科幸福匯社區之中。萬科幸福家的前臺工作人員告訴記者，這個項目隸屬于萬怡醫養企業管理有限公司，其實也是萬科旗下的子公司。

保利安平·和熹會也是嵌入在保利西山林語社區之中，工作人員說，這個項目由保利和安平共同開發建設，雖然引進了安平的醫療資源，但運營主要還是由保利這邊來完成。

遠洋集團成立了遠洋養老運營管理有限公司，專門負責其旗下品牌椿萱茂老年公寓的運營管理。記者以客戶身份來到雙橋椿萱茂老年公寓，項目位于康城花園一隅，內嵌于社區中。銷售人員告訴記者，項目所在的這棟樓是從康城花園社區買過來的，由遠洋集團成立的養老機構來運營，他們也都屬于遠洋的員工。

泰康人壽也成立了泰康之家（北京）投資有限公司，負責拿地、開發、建設、公寓經營的全程工作。

對此，嚴躍進認為其中可能存在專業化不夠的問題。“主要是目前各大企業實際上并沒有一個太大的戰略儲備，都是拿一塊地做一個項目的試水模式。后續若有新的盈利模式，此類企業的追加投資，包括專業管理層面的投資才會增加?！?/p>

張大偉則表示：“一個完善的養老體系應該是以國家投資為主，但現在國家沒做，企業并不想全部包攬開發和運營，可是沒有辦法，國家沒有扶持，只好由企業來做全部的事情?！?/p>

陳保存說，“總體來看，險資在運營方面的優勢大于房企。很多房企是以養老社區為噱頭來達到賣房的目的，有掛羊頭賣狗肉的嫌疑?！倍U資只開發老年公寓，不建產權式商品房，在運營方面注意力會更加集中。

第二篇：全國高端養老地產項目

北京地區中高端養老項目

1、康夢圓國際老年公寓

2、太申祥和山莊

3、愛暮家養老院

4、壽山福海養老服務中心

5、將府莊園

6、曜陽國際老年公寓

7、雙井恭和苑

8、北京匯晨老年公寓

9、北京太陽城

10、北京東方太陽城

上海地區高端養老項目案例介紹

1、上海親和源

2、艷陽鄉村度假公寓

廣東地區高端養老項目

1、番禺祈福護老公寓

2、深圳任達山莊生態養生園

3、深圳香港賽馬會深圳復康會頤康院

浙江地區高端養老項目

1、金色年華--杭州金家嶺退休生活社區

海南地區高端養老項目

1、樂成養老海口恭和苑

香港地區中高端養老項目

1、紫云間

臺灣地區中高端養老項目

1、臺灣長庚養生文化村

2、臺灣潤福生活新象館

3、恒安兆如老人養護中心

第三篇：首屆養老產業與養老地產高端論壇

首屆中國養老產業與養老地產高端論壇

【主持人周燕珉】：中國正面臨快速老齡化的嚴峻挑戰，但是現階段我國養老產業和養老服務的發展還相對滯后，目前只有1.16%的老人在養老機構，居家和社區的養老設施比較滯后。另一方面，養老地產有著巨大的市場，尤其是在養老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其發展的前景被廣泛看好。因此，聯合各方力量，共同探討適合中國國情的市場需求和養老產業的發展模式具有重大的迫切性的現實意義。在此背景下，清華大學建筑學院和中國房地產報聯合主辦了此次首屆中國養老產業和養老地產高峰論壇。

下面我們先有請清華的領導致辭，有請清華建筑學院黨委書記邊蘭春教授致辭！【邊蘭春】：尊敬的各位來賓、各位專家、老師們、同學們大家上午好！非常高興與各位朋友相聚在清華大學參加這次富有意義的老年論壇，再次我代表清華大學建筑學院向各位的到來表示最熱烈的歡迎和誠摯的問候。

首屆中國養老產業與養老地產高端論壇由清華大學建筑學院和中國房地產報共同舉辦，論壇旨在聚焦于我國當前所面臨的老年社會的挑戰，聯合政府機構、金融機構、養老機構、房地產開發企業、老年住宅產品生產企業、建筑設計單位和相關媒體等多方力量共同探討和展望未來中國的養老產業和養老地產的發展，包括養老產業的發展模式，國際先進經驗的交流，老年住宅的設計等多個主題?？梢哉f，這是新形勢，新的發展要求下的一次跨學科，寬行業的交流盛會。

和諧社會的發展目標要求我們建設一個以人為本，服務日益人性化的社會，一個老少共融，不分年齡，人人平等的社會。當前國家制訂了以居家養老的政策，全國有90%的老人在家養老，同時養老住宅的開發和建設迫在眉睫。目前，我國養老地產的開發與養老建筑的設計尚處于起步和探索階段，所以聯合各方面的力量，共同探討適合中國國情和市場需求的養老產業發展模式具有重大的迫切性和現實意義。

清華大學建筑學院一直在建筑設計、科研等領域關注住宅與社區發展的研究，我們一直強調通過多學科交叉的課程設計和實踐環節在社區規劃和建筑設計中應對不同人群的實際需要，實現美好環境和和諧社會的共同締造。

建筑學院組成的科研團隊長期進行老年住宅的研究，開設有住宅經濟化設計和老人居住建筑設計等多門課程，開展了大量關于老年人居住需求和老年住宅設計等方面的科研和實踐工作。參與編制關于老年居住建筑方面的國家標準和相關圖集，并且與國內外政府部門、著名大學及研究、設計和開發機構搭建起了廣泛的交流和合作平臺。

今天到來的很多嘉賓都曾經與我院在這些領域的研究有過很好的合作，并對我院在這些學科方面的發展給予了非常多的關注，再次我也表示非常衷心的感謝！

老齡化社會給我們的不僅是挑戰，更是學科與行業蓬勃發展的時代機遇，跨學科，跨行業的合作是老年產業發展的必然趨勢，對于清華而言，需要我們進一步發揮學術先鋒作用和學術整合的力量，將產學研相結合的辦學思想貫徹其中，對于我們在座的每一位而言，這更是不可推卸的社會責任。社會的發展離不開對人本身的終極關懷，老年人是我1/39 們社會的財富，也是全人類的財富，建立一個充滿活力的健康長壽的社會，是人類社會發展的永恒目標，這其實也是在談論涉及我們每一個人自身未來的重要話題。

所以我們很高興在清華大學舉辦這次論壇，希望通過本次大會能夠在決策部門、學術界、相關機構、企業中發起關于老年地產問題、老年養老問題等全面而深刻的討論，并搭建起一個廣泛而密切的合作平臺，為推動我國走向健康的老齡化，積極的老齡化社會作出貢獻。最后，預祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：謝謝邊教授的精彩致辭。本次活動得到清華大學學院領導的支持，還有許多學生、老師、志愿者也給予我們很多的幫助，在此表示感謝！下面有請中國房地產報總經理單大偉先生致辭！

【單大偉】：尊敬的各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！看到這么多來自國內外的專家、學者、研究機構以及房地產上下游的企業，都如此關注首屆中國養老產業與養老地產高端論壇，作為主辦方代表，我感到由衷的欣慰和激動。欣慰的是關注養老地產這體現著房地產行業對未來產品細分市場的關注和分析，也體現了中國步入老齡化社會，作為房地產企業的服務意識。激動的是，通過今天各抒己見的深入探討，我們在了解國際經驗的基礎上，期待著為養老地產的中國化發展找到一個突破口。

沉淀5000年的中國傳統文化，以孝義構筑了中國道德體系的倫理基礎，而當代中國將面臨嚴重的人口老齡化挑戰，當中國社會以典型的未富先老方式進入老齡化和高齡化時期，相關的政策、配套服務是否完善，如何使得銀發一族老有所養。

2001-2020年為我國快速老齡化階段，而北京、上海、天津等城市更提前進入老齡化的階段。溫家寶總理在第十一屆全國人民代表大會第三次會議的政府工作報告中指出，加強應對人口老齡化戰略研究，加快建立健全養老社會服務體系，讓老年人安享老年生活。

在這樣的背景下，城市管理者、服務機構、金融機構、房地產企業面對未來的銀發浪潮我們能做一些什么？引導大家去思考這樣的問題也就是中國房地產報、清華大學建筑學院共同主辦這次高端論壇的意義所在。從另一個層面講，關注養老地產也就是在關注房地產行業的可持續發展，有一種觀點認為，傳統的房地產大概還有15-20年的時間可以開發，這個階段買房的主力是70后和80后，但是當到了90后成長起來，很多夫妻雙方家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就要少了很多。而中國已經進入老齡化的高峰期，養老地產空間巨大。尤其是當我們國家制訂的以居家養老為主的政策，全國將有90%的老人在家養老，因此，養老住宅的開發與建設迫在眉睫，急需要建設大量的養老住宅，而養老地產所需要的金融支持、土地支持、配套政策的支持還不夠完善，商業模式也剛剛探索起步，養老建筑的設計尚缺少經驗，這些都需要業內共同探討和呼吁，研究并整合相關資源，多做一些有益的嘗試和探索。

各位來賓，養老地產的命題還有許多亟待求解，希望今天的研討會能為整個行業開一個好頭，也希望跟中國房地產報一樣有責任感的媒體將聲音傳遞出去，倡導行業學習國際前進經驗，并進行創新性的探索，為中國養老地產和老齡事業的發展攜手努力。最后預祝本次論壇圓滿成功，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：謝謝單總的致辭，也非常感謝單總和中國房地產報這個團隊為了這次會議作出了很多的貢獻。下面我們進入大會報告階段，首先有請中華人民共和國民政部社會福利和慈善事業促進司王振耀司長發言！

2/39 王振耀司長畢業于南開大學，先后獲得哈佛大學行政管理碩士以及北京大學法學博士，2008年9月，他開始負責組建民政部社會福利和慈善事業促進司，并擔任司長。正在直接推動中國福利制度，特別是養老服務產業的規劃和發展，他同時還是北京師范大學社會發展公共政策學院的兼職教授，王司長的講演題目是中國養老服務政策的基本走向，有請王司長！

【王振耀】：以中國養老服務政策基本走向為題，我想談八個方面的問題。

第一，所有在座的嘉賓都會關注的一個問題就是一年來中國養老服務政策的進展。大家知道最近一年來，是我們養老服務界在歷史上最為忙碌的一年，從中央的行政部門到具體的養老院的服務工作人員，全面都在經歷著一個轉型，經過我們一年的努力，我自己感覺到我們的進展比較多。大家知道第一個大的進展就是在去年確定了新農保，就是在農村建立新型農民養老保險，就是農民60歲以后可以得到國家的基本養老金，有55塊錢。當然這是在逐步的進行試點和推廣，去年已經有10%以上的縣展開了這項工作。

第二，去年到今年，最大的一項政策就是高齡津貼。盡管中央沒有統一的文件，但是因為寧夏以及其他一些地方的逐步推廣，在全社會已經形成了一種共識，那就是對高齡的80歲以上的老人，該按月給予適度的生活津貼。這項政策的進展應該說使相當多的80歲以上的老人感受到了整個社會的進步。

第三，有所進展的是去年我們在座的許多同志積極參與的養老服務業的床位建設。去年我們逐步統計，去年一年我們中國整個養老的床位增加了七萬張，我們居住的老年人也增加了十萬人以上。另外，我們也增加了一千多個養老院以及其他養老機構。去年一年成就不小，當然在看到成就的時候，大家都會感受到去年擴展的十萬多個老年人進駐到養老機構大部分還屬于五保對象，但是無論如何已經有相當多的老年人開始進入到養老機構。

第四，我們整個養老的工作布局開始發生了變化。去年的養老工作從單一的床位建設，現在發展到了以居家養老為基礎，開始兼顧養老護理，應該說開始了多方面的，包括推進民間的養老機構的建設，多方面，多層次的一個政策調整。它是一種結構性的調整，去年來看，這種結構性的調整產生了比較大的效果。到現在為止，由于去年一年來社會意識的轉變，我們很坦率的說，加上今年整個房地產的形勢，現在是什么樣一種狀況呢？現在是有幾千億的民間的資金或者說是其他別的領域的一些資金，大家都在盯著房地產。這個領域現在應該說已經被很多做企業的人開始盯上了，開始感興趣。這和一年多前，和兩年前是完全不一樣的。去年一年的結構性的變化使整個中國養老服務業的布局產生了重大的推進。

第五，去年整個養老行政管理的工作進度也發生了重大的調整。從原來的逐步試點型開始過渡到全面普及型，去年有兩個最大的普及，一個大的普及就是寧夏一個月的時間建立了高齡津貼，并且進行了普及。另一個就是北京，北京原來的工作部署時間要長一點，但是從去年開始，一直持續到現在，北京在全國率先發起了養老服務業的革命。大家都知道，去年頒布了九養政策，九個方面的措施，其中大家都知道的是對所有80歲以上的老年人都發了100塊錢的養老護理券。這個是在全國走在最前面的，隨之而來的是北京的老年人開始在探尋多重得到服務的機會，北京不是80歲以上的人給高齡津貼，北京是60歲以上的人，如果沒有養老金就發200塊錢的福利養老金。同時北京農村農民的新型養老保險的基礎養老金不是55塊錢，而是280塊錢。所以在北京一個老年人如果60歲以上沒有養老金，那就意味著可以從國家，可以從政府這邊得到480塊錢，現在80歲以上的人又開始能得到100塊錢的護理券。大家看到北京的養老產業現在正在邁開大的步驟。

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不僅如此，今年春天北京又進行了另一個大的臺階的攀登，這個攀登就是原來認為三年要普及的托老所，社區里面的老年飯桌又決定一個月完成，就是五一節就要因地制宜來完成這樣一個養老服務的基礎性工程。應該說這樣一種工作部署在全國帶了一個很好的頭。

第六，去年以來，我們養老產業界現在出現了比較大的三個行業性的聯盟，盡管松散，但卻昭示了我們整個養老行業的進步。三個大的聯盟大家知道主要是長期照料、養老產業、研究界推進的研究、護理、實踐的一條龍的聯盟。同時也成立了養老產業方面的協會，應該說老年養老服務業的組織化的程度正在得到全面的提高。

回顧一年來的進展，我覺得我們的養老服務業正在出現健康發展的局面，這是我要向大家報告的第一個問題。

第二個問題，養老服務業形勢的嚴峻性。

應該說養老服務業到目前這個階段，我們大家千萬不要以為形勢一片大好，沒有任何艱難的、嚴峻的挑戰。其實回顧一年多的工作，我們邁開了大步，但是我們只是剛剛邁步。大家知道我們的養老服務業的第一個大的挑戰就是我們還有一個億左右的農村的60歲以上的老年人，還依然沒有得到基礎養老金，還是依托于家庭贍養為主，還沒有納入到現代養老保險或者是基礎性的現代養老保險的范圍，這應該說是一個很大的挑戰。

另外一個比較大的格局，我們離退休人員和整個低保人員目前的退休金和得到的最低保障的標準不一樣。大家知道我們有5000多萬人是退休人員，他們的平均工資一個月是1200塊錢多一點，另外還有近2000萬人是納入到低保、五保，他們的標準也都比較低，一個大的挑戰。

另外一個大的挑戰是高齡老人，大家知道高齡人去年的同期數據是1800多萬，現在有數據預測可能達到了2000萬，就是80歲以上的老人，但是在全國到目前為止，只有七個省市自治區在全省范圍內按月發放養老金，相當多的，甚至是發達的省份還沒有在全省普及高齡津貼。

第三個大的挑戰是我們高質量服務的養老機構。高質量的養老服務機構在全國依然偏少，與國外的養老服務機構相比，我們的差距太大了。這些服務質量應該說包括多個方面，我們覺得現在應該說是相當多機構即使有了好的房子，但是管理方面都還有比較大的缺陷，提供不出來高質量的服務，因此就沒有好的產品，富裕的老年人進入養老機構有時候也感受不到較高質量的服務，這是我們今天在座的同志要討論的問題，我們應該深深思考這個問題。

我們的商品還不對路，有的方面還很不對路，我們對社會的說服力還很差，這是我們養老服務業，現在要和其他成熟的市場的商品比較，我們高質量的服務產品和他們的差距太大了。

第四，我們的政策研究和其他一系列的管理，包括信息方面的加工，都還有著比較大的缺陷。大家知道，包括我們的行業管理，今天臺灣的養老協會來了一個比較大的代表團，剛才我們見面一聊，他們是一千多個養老機構，清清楚楚，80%的床位都得到了利用，他們的信息是比較準確，加工出來的產品也能夠提供給各個養老院。我們國家應該說現在在行業管理，行業聯合方面還存在著大的缺陷。這是我想談的第二個問題。

第三個問題，我們下一步應該如何定位養老服務業的機會目標。就全國總體而言，應該定位為一個目標，就是要建立與中等經濟發展水平相適應的養老服務體系。我們現在的養老服務是遠遠落后于我們的經濟發展水平，所以說從個體上來說，我們是未富先4/39 老，我們的很多老年人沒有養老金，但是從國家來說，從整體來說，可不是未富先老，已經是有了財富，沒有落實到老年人這里，存在著一定的技術障礙。這個國家的GDP已經接近了4000美元，4000美元是中等發達水平，中等發達水平的時候全世界包括我們同等發達水平的發展中國家他們的養老的各方面的政策措施都遠遠高于中國，那我們怎么能說是未富先老呢？坦率的說是個體未富，國家富了，是一富一老，不是未富。但是現在關鍵是如何進行政策調整。

第四個問題，當前的政策重點應該注重三類人。第一類貧困老人。納入低保和五保的老年人，他們大體上有兩千多萬。第二是高齡老人，應該說高齡老人就是80歲以上的老年人，這些老年人現在也接近兩千萬。第三個是失能失智老人，大體上超過了一千萬。這三類人做哪些事，主要是做三件事。

第一件事，給老年人進一步的發放津貼、補貼，讓老年人手里應該有一定的資金，才有服務能力。

第二件事，要進行基礎設施建設。

第三件事，要進行一系列的政策調整，要向以老年人為本的這樣一種基本的趨勢發展，使我們的多項政策更有利于老年人。

第五個問題，如何規劃未來。大家知道今年是規劃十二五建設之年，現在國家已經決定我們要制訂專項的十二五的國家養老服務體系建設的規劃，這個規劃應該是確定整個國家養老服務體系建設的基本格局。這個基本格局應該是以基層社區的養老服務為主，應該是以剛才談的三類老年人的服務為主，但同時一定要注意促成政府和民間的積極互動，形成未來良性的政策格局，恐怕要調整許多技術性的政策。

第六個問題，我要特別談到的是我們的產業就是聯盟或者是說我們行業組織的重要性。我們大家都知道一年多來，一年來我們能數得出來，我們全國的一百個，全國的二百個，全國的一千個這樣的優秀的養老院是哪里？是誰？應該說沒有數得出來。為什么沒有數得出來？說明我們養老服務業、養老的行業坦率的說還停留在一盤散沙的局面，我們需要聯合，需要聯盟，需要更多的行業標準，行業體系，行業評價活動開展起來。我特別希望，我們這樣的論壇向全國推出多種類型的養老服務的領頭的群體，模范的群體，讓我們在我們行業內部需要形成一套大家比較認同的一個標準，這是我想談的未來的工作。

第七個問題，高度重視咨詢機構的作用。現在我們發展養老產業，其實和發展別的產業一樣，我們對咨詢機構的作用重視不夠。外國的咨詢機構到中國來，發現中國的養老界的許多很優秀的企業家，他們的學習依然停留在手工式、經驗式這樣一個層面。大家來見了見，聽了聽，簡單的了解了一下概況，就認為自己弄明白了，聽清楚了，就完全可以大膽的推進，這里沒有各類咨詢機構的詳細的規劃，沒有各種方案的選擇，沒有市場的預測，沒有公共關系的處理，所以坦率的說，我們養老服務業的挑戰應該說關鍵是在于我們立足點，起步還沒有把知識運用起來，或者是還沒有形成有機的結合。這是一個很大的挑戰，一個現代行業的發展，有了資金，有了需求，但是沒有很好的咨詢業，大家如果還不知道用咨詢機構，這就是一個很大的問題了。不知道用咨詢機構，我們知道就會出現多種多樣的資金的浪費，我們不愿意向咨詢機構付那幾十萬塊錢，付那幾百萬塊錢，最后我們可能浪費的是幾千萬，幾個億，幾十億。我希望大家對這個問題進行深思。

第八個問題，我要向大家提醒的是，現在的中國政策發展的模式已經出現了重大的轉型，這個轉型就是政府和民間開始了良性的互動，這個良性的互動就是當一項政策如5/39 果有社會需求，如果民間的呼吁比較得當，并且形成一定的聲勢，政府往往會順應大家的要求，調整我們現行的政策，從這個角度來看問題。我衷心的希望大家通過這次會議，通過會后的活動，通過聚智舉力，提出更多好的政策建議，也使我們中國的養老服務業的政策建立在更為健全的、良性互動的一個平臺上，謝謝大家！

主持人周燕珉】：剛才王司長非常懇切的把現在全國老年方面的態勢描述的非常清楚，最近幾年政府連續出臺了很多政策，也總結了一些問題，說明現在的問題還很重，任重而道遠，今后的工作也講了重點是什么。下面我們就有請孟曉蘇先生發言！孟曉蘇是幸福人壽保險股份有限公司的董事長，孟曉蘇先生是享受國務院特殊津貼的專家，是九所高校的兼職教授，經濟學博士，曾任中房集團董事長。2007年孟曉蘇開始醞釀啟動銀行系保險企業在金融領域中發揮全新的業務模式，房產反向按揭，牽頭組織成立幸福人壽保險股份有限公司，建立全新的國民養老保險體系，為中國健全和夯實社會養老保險體系作出了一個支撐。孟曉蘇先生講演的題目是以反向抵押貸款，實現以房養老，有請孟總！

【孟曉蘇】：非常高興參加這次養老產業和養老地產的論壇，感謝主辦單位對養老產業的支持！我研究養老已經多年，特別是研究以金融創新實現以房養老。我向國家寫了一些政策建議，也和其他一些研究學者共同寫了一些著作，關于以房養老的著作現在已經完成了八被，特別是反向抵押貸款。根據我們所收集的一些資料，我們看到了中國從2000年以來已經進入到了老年人社會，60歲以上的老人超過了10%，而65歲以上的老人超過了7%。

我們老齡化第一是速度快，來勢猛，第二是因為421家庭的問題，使得老年人的撫養比明顯的加大。第三就是居民的富裕速度還是慢于老齡化速度。國家來說我們不窮了，但是從個人來說需要找到未富先老的辦法。

現在很多人都在研究如何投資養老設施，而中國的保險業是允許投資養老設施，目前還不能夠投資其他的房地產行業。現在也有一些保險公司在積極研究如何能夠建設養老院，但是選址如何，在什么地方建，這是我們在座的很多房地產界人士都需要關心的。往往一選就選到了荒野地區，因為那兒的地便宜，選在了荒山野嶺的這么一些地方，這些地方缺乏基礎設施，老人生活很不方便，建筑醫院也很費勁，年輕人把父母送到那里心里有一種歉疚感，覺得對老人不孝順。老人為了不給子女增加負擔，大義凜然，走向荒山野嶺，這種方式并不太好。

用什么方式建設養老院呢？首先我給大家要報告的是我們有很多土地，以中房為例，早在80年代就建了800多個住宅區，而現在至少有20%就是有160個分布在全國100個城市市中心的小區要改造了，這些小區位置絕佳，因為80年代建的房子能建在什么地方去呢，都是建在了二環路以內，而現在這些小區需要改造了。為什么建了那么多小區呢？原來在那個時期，各地建房需要指標，全國有20%的指標分給了中房集團，他在國家的領導下，在若干城市集中的建成了一批住宅區，推動了中國城市綜合開發。

因為建了房子不能光給中房的員工自己住，還要賣給別人住，賣給別的單位住，由此推動了中國的住房商品化。現在這些小區都老了，沒有外墻保溫，沒有停車位，一般都是小戶型，現在都成了棚戶區了。當年戶型要求每套不超過47平米，別以為小戶型是現在才有了，當年我們就蓋小戶型了，現在這些房子都已經舊了，不是我們建筑質量不好，而是規劃要求太低了，老百姓住不下就是在兩棟樓之間蓋房子，成了棚戶區，現在這個棚子都搭了有25年了。

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在改造這些小區的過程中我們看到因為這里面居民也老了，我們拿出15%-20%來建設老年社區，像呼和浩特有一個小區是市中心的一個小區，未來建成以后有15%的住宅是老年住宅。像昆明新東華小區，未來拆建了以后有10%的住宅建成老年社區，而且房子還不貴，因為現在要招拍掛，土地一平米的樓面積價都達到了兩萬塊錢了，但是這些地方的房子依然可以賣得比較便宜，5000、6000塊錢一平米，這是中房原有的土地，我們不主張賣高價。

怎么樣推動小區建設呢？現在還是需要找到資金渠道，所以我主張用PE的方式加強中房這樣的企業建設老年社區的能力，是不是能夠推動保險業通過PE的方式來參加呢？現在正在研究關于PE方案，我作為保險公司的董事長非常希望拿我左手的錢投資我右手的項目。

談到PE這個產品，其實關于房地產金融產品，很多都是我們這些人，而不是原來的金融界人士引進的，最成功的是我們引進的住房抵押貸款，當時是由我、宋春華、顧云昌等這些人建議的，現在已經大規模推行了。抵押貸款保險是我個人向國家建議的，當月實行了。還有反向抵押貸款、解決中低收入家庭住宅的房地產信托基金這些都得到了支持。

今天我要給大家介紹的是反向抵押貸款，這是我們這些年研究并且積極推動的。這個產品是我在2003年就把它介紹給溫家寶總理，溫家寶總理當天做了批示，批示給主管部門，一個是原建設部，一個是中國保監會，要建立一個以房養老的壽險服務，兩個主管部門很快拿出意見，認為孟曉蘇的建議很好，可以加快推進，這是2003年124號文件。

他要推進了我們就等著，但是一等就等了七年，這七年中產品沒有推進，但是有關的法律障礙在逐漸的解除，這個產品遲早要在中國大行其道。中國現在也和很多國家，特別是像美國一樣，也出現了一些有房產，但是沒有現金的老人，在美國叫住房富人，貨幣窮人，這種老人上百萬價值的房產不能在有生之年變現，怎么解決這個問題呢？他們又引進了一個荷蘭的產品，就是把退休老人的產權房抵押給保險公司，保險公司根據房屋的品質和價值進行評估，再根據老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產增值，再減去預付利息，這樣計算出來每個月需要給老人多少錢。一旦簽了這個協議，老年人繼續住在這個房子里，每個月保險公司送來一筆錢，一直到老人的離去房子才拿到保險公司來進行拍賣。這個產品是人生資源的一個很好的配置，因為人活著就需要住房，也需要錢，人死了當然就不需要錢了，也不需要房了，他不住在這個地方了，搬到另一個地方去住，那個地方很小的面積就夠了。

老人把自己身后的資產，用不著的資產用來提前變現，換了在世時候的生活、消費需要，由于這種產品有點像把抵押貸款反過來做，這種產品是金融機構按月向老人付錢，老人去世了以后房子歸金融機構，我就把這個翻譯過來叫做反向抵押貸款，這種產品很適合我們的國情。

90年代，美國人開始實行反向抵押貸款了，現在在美國反向抵押貸款已經是一個普遍的方式，日本近些年來老年人也踴躍的參加反向抵押貸款，日本引進這個產品的時間和我向總理報告的2003年的時間差不多，就是這七、八年的時間里，日本有39%的老人通過反向貸款實現養老了，而我們這個產品還處于一個尚待研究的領域。

日本和美國大量的推行反向抵押貸款有一個重要的原因就是他們都是有遺產稅的國家，這就是推進老人以房養老的一個重大的社會力量。

7/39 其實在我們中國，反向抵押貸款是最適合中國國情的，因為我們中國老年人沒有多少錢，多年低工資，對國家貢獻了，也沒有積蓄，不像日本老人越老越有錢。再有一個老年人沒有養老保險，現在給老年人上養老保險行不行呢？來不及了，你現在一次性交給200萬，還不如交給他自己慢慢花呢。所以中國在這種情況下從中年人開始就攢錢，用自己在銀行里的錢給自己建一個保險。但是中國人雖然是沒有多少積蓄，但是中國人有房子，特別是公房出售，就形成了很多老人因為一套房子而身價幾百萬，現在房子也不是一套了，也還有人有兩套和三套的房子，而用房產來實現以房養老恰恰是非常適合中國老人需要的。

把房子抵押了可以得到多少錢呢？雖然我們沒有具體的測算，但是模擬測算一下，我們主張中國以房養老老人是以65歲起步。65歲以后，根據男性老人的分析，他每個月可以得2萬塊錢，而且終身源源不斷。我們再分析一位女性，這個房子比前面那個男性要小，但是女性的平均壽命要高于男性，所以平均下來每年和每個月要得到的少一點，加上房子再小一點，即便是這樣，這個老太一個月也可以得到14000塊錢。有一個老部長問我說，我要是做的話能得到多少錢呢？我給他算了一下，一般老部長是66歲起算，房產260平米，每平米按三萬塊錢計算，這就是780萬，未來的升值我們還要少算，因為保險公司都愿意給他少算，可是老年人希望多算。這個老人一個月可以得四萬塊錢。

如果能夠推行這個產品，對老年人的好處大了，至少有五個好處。第一個好處，要啟動房產金庫，補償老年生活。這個情況下，房產成了金庫了，等于給自己存了一筆錢。

第二個好處，解除經濟顧慮，愉快延長證明。如果沒有錢的話，生活質量就不好了，在這種狀態下，老人有錢了，而且是源源不斷，這種老人如果拿了保險公司的抵付金以后，再到銀行存起來，就是想不開的老人了，你只要把身體養好了，下個月錢就來了，你還存什么錢呢？也要學月光族，月月花光，下個月錢又來了。根據國外統計，用了反向抵押貸款的老人一般比正常的要多活兩年左右。李嵐清同志聽說我這個產品以后，他說了一段話，他說他看過一個法國電視劇，一個法國老太太入了這么一個保險，結果老太太活了100多歲，把兩個基金人和一個律師都給熬死了，這個老太太就是不死。第三個是增強生活自信，保持社會尊重。人老了不僅需要錢，還需要社會尊重。不光是年輕人需要尊嚴，老年人更需要尊嚴。但是人老了沒有錢就沒有尊嚴，住個院還得看醫生和護士的臉色。以后老人有錢了，一個月多拿好幾萬塊錢，兒子和兒媳婦看你的時候，你就塞給他五千塊錢，下個禮拜兒子沒有空了，兒媳婦帶著孫子來看你。

第四個好處是保護弱勢群體，有利于社會穩定。反向抵押貸款關注的是高收入群體，但是富人和有錢人的特點就是有錢，不需要你反向抵押貸款，是中低收入者但是有房產的家庭，這種產品自然的有一種向中低收入群體傾斜的傾向。民政部前任的一位副部長曾經問我說孟董事長你的產品很好，但是你的產品是給有錢的人，他說我管的人你管得了嗎？我說你管什么，他說我管低保。告訴他說管得了，我給他講一個上海發生過的一個真實的故事，是浦東電視臺報道的一個七旬老人狀告子女的故事，他一生沒有生育，養育丈夫的一子一女，老爺子死了以后給他留下了25000塊錢，他的子女都下崗了，把這25000塊錢都騙走了，這個老人一怒之下把這一對子女告上了法庭。小叔子說這個錢是留下給我嫂子的。

上海東方電視臺介入了，很煽情，一看這個節目很有意思，一個老人被子女拋棄，告上法庭，多熱鬧啊，電視臺想奪眼球，就拿著電視鏡頭去拍，透過電視鏡頭大家看到這個老太太是一貧如洗，什么都沒有。但是同樣，透過電視鏡頭，我發現的卻是另一番景象，原來老太太在浦東有一室一廳的房改房。我問我上海的總經理，我說浦東一室一廳值多少錢？他說值一百萬。原來楊老太太是有著一百萬身家的富婆啊，就這么一個富8/39 婆為了兩萬五千塊錢把子女告上了法庭，如果他有了反向抵押貸款，老太太一百萬房產抵押到里面，每個月可以給她8000塊錢，8000塊錢對一個老太太還愁什么啊，不光是自己衣食有靠，還能拿出一部分錢來接濟這兩個子女，那時候這兩個子女肯定會爭著叫媽了，和諧社會就是這么建立起來的。

第四個是實行遺產稅后可以依法避稅。貧富分化日趨嚴重的國家不能夠沒有遺產稅，如果有了遺產稅，這套房子你想留給子女，你就留不下了，至少要交35-65%的遺產稅。但是入了反向抵押貸款，這套房子就不用交遺產稅了，因為老人在他生前就領光了他在房產里的全部，這他房產已經歸社會了，不再歸他自己了。不管他是活的長還是活的短，老人走的那天就領光了全部，就是命來該有的，他都拿走了，剩下的不歸他了，歸別人了，歸社會了。這樣房子就可以依法避稅了，不入的資產還是要交稅。

有人說這么好的產品是我們夫妻兩個共抵一套還是各抵一套??？是各抵一套好，因為很多人都是有兩套房子。如果兩個人共抵一套的話，保險公司還是要按年齡小的計算，而且還要按照生命長的計算，還要加一個死亡的系數，這樣每個月得的就是少，一個人抵押一套就得的比較多。特別是如果兩個人押一套，現在中國老夫少妻盛行。

對社會觀念的影響，第一是中年人，可以放心花錢不必攢錢養老。擴大消費有利于經濟發展。第三個好處是可以反腐敗，59歲現象說的是一些官員在臨近退休的時候，對未來生活預期不良，為了保持住自己的生活水平而做了一些有損黨和國家的事，一旦被捉不僅毀了自己的一生，還為執政黨帶來了名聲的損害。田鳳山這個人是國土資源部的前任的前任的部長，他受賄了500萬，他有一套房產是800萬，他為什么為了500萬的受賄斷送了自己的名聲呢？不就是因為沒有入我這個反向抵押貸款嗎？所以，如果有了反向抵押貸款，按照中紀委的同志說，至少有一半犯罪的干部不再犯罪了，我說怎么有一半呢？他們認為有一半壓根兒就是壞人。

現在人的新觀念是人生最大的遺憾是人死了錢還沒有花完，人生最大的悲哀是人沒有死錢就花完了，我講了五年了，去年被趙本山給剽竊了。

保險業在中國還是遠遠落后于發達國家，還是因為我們缺乏創新能力，現在是一張保單賣全國，整天打電話追著你讓你買，實際上這些產品都不好，我們現在最怕就是接保險人的電話，先生你買保險嗎，小姐你買保險嗎？把這個很好的產業做成這樣了。這么好的產品為什么保險公司不推進呢？第一個是害怕房價下跌。第二個擔心是說土地到期，土地70年，到時候怎么辦呢？物權法這幾年也設立了，說土地使用權可以自動續期了。第三個是保險公司不讓投資不動產，現在也可以投資不動產了，當然法律制度有待細則的出臺。最后一個擔心說中國老人都愿意把房產留給子女，很多老人有兩套、三套房子，中國有10%的老人是沒有子女的，他們靠誰來養老呢？子女養老肯定是達不到，而指望子女養老在現代社會中也慢慢的成為了奢望。

中央電視臺一調查說有一半老人愿意選擇以房養老。現在我們要分析我們應該在兒女養老和票子養老的基礎上為老年人提供一個以房養老的條件，讓他可以選擇。正因如此，所以我幸福人壽在成立的時候就引起了社會的熱烈的議論，希望我們能夠盡快推出這種產品。如果有了這種產品，人生養老的三個需要里有兩個就可以通過這個解決了，老人可以自己給付自己了，第二是起居照料可以解決了，第三個是親情關懷就可以了。

這種產賓被厲以寧教評價為四種功能，其中住房的養老功能就是厲以寧教授概括出來的。這種產品的實行不光是需要保險人努力，還需要開發公司的努力，因為評估、管理都需要保險公司。我們的利益就是要建立和諧社會，老有所得，病有所醫，老有所養，住有所居，學有所教，這些都可以解決。

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我們的目標是建立和諧社會，我們的做法是要創新，通過創新，包括金融創新來實現以房養老，我講完了，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：剛才孟總講的特別生動形象，下面陣陣掌聲。下面我來講一下我們做老年地產和老年建筑這方面的研究。

我今天講的內容有三個方面，第一個是養老居住需求和養老地產的概況。第二個是養老居住產品類型和設計要點。第三個是養老建筑設計實踐的案例。

剛才王司長講了我們國家的一些養老的狀況和出臺的一些政策，我們了解到咱們國家2006年提出了一個基本的養老方針，就是以家庭養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充，我們就稱之為9073，90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老，7%的老年人通過社區照顧養老，3%的老人是入駐養老機構集中養老。

我們看一下現在國內的養老建筑的類型，如果按照9073分類的話可以看出三大段落。這里面我們可以看到居家養老是可以造一些適老化的普通住宅，還有老年居住社區和老年公寓。社區養老提供的是一些服務，老人的配套社區里面通過享受社區的照料，同時住在家里，但是由社區提供服務。機構養老指的是有政府的，也有企業的，公共福利院、私立老人院，老人護理中心等，老人住在機構里，過的是一種集體生活。

總的來說方向就是健康老人基本上是居家，在家里養老，而如果身體條件不好，需要護理多的是進入機構進行養老，大概是這么一個方向。

從我們的調查中可以看到，現在多數的老人希望在家里養老，有85%的老人表明了有這樣一個意愿，有6.69%的老人希望住到機構。在養老住宅這個方面，有很多的發展的前景，從發達國家的養老上來看，因為他們有一個循環的過程，發達國家也經歷過首先是先建醫院，很多人老在醫院排隊，所以建了很多醫院。后來覺得建太多醫院是特別合適，因為政府付出了很多的資金，很多老人的身體也不是病多特別的緊急，是一種慢性病，長期住在醫院里占了資源，所以就做老人機構的設施。后來發現其實這也不是特別合適，因為很多老人住進老人設施，不喜歡這種生活，還不是很適應，所以希望在家養老，西方一些國家已經從醫院慢慢回歸到家庭社區養老了。

我國本來就有這種傳統觀念，就是天倫之樂，愿意跟家里人在一起，這種情況下我們自然的就從社區養老開始，我們就不用走彎路了。住宅建設今后肯定會蓬勃發展，但是養老設施也不是說不需要了，因為這些數量也遠遠不夠，還是不能滿足需求。國際上的入駐養老設施一般占老年人口的4-6%，我們國家是占到了1%點多。

目前我國的養老地產存在哪些問題呢？首先是開發檔次比較低，配套和服務的設施有限。以前專門為老人設計這方面做的還是很不夠的，也沒有什么經驗。此外產業規模小，產業鏈整合度低，老年的一些設施和設備這些東西都是很缺乏的，也不專業，這方面產品也特別少，比如說扶手啊什么的都是特別少。缺乏全過程的開發經驗，把國外的東西直接搬來又水土不服，這個我們自己也比較明白，我們也借鑒了日本或者是臺灣、美國的一些經驗，我們感覺到有一些東西也不是可以直接照辦過來的。日本政府接入的也很多，給了養老很大的支持。但是我們國家的這些政策還不能馬上下來，所以我們直接學日本的小規模、多功能的養老設施恐怕也不是就能馬上搬得過來的。

缺乏清晰的市場定位，對老年客戶群細分不夠。我們認為對有錢的老人進行一些產品的開發，老人的情況非常的復雜，年輕一點的老人身體非常健康，老了以后就會身體不好，需要照護了。今天他比較健康，你就覺得他住的非常的合適，明天他摔一跤，需要護理了，但是又滿足不了。有一些政策雖然已經想起來了，但是還不能完全落地，特10/39 別是一些法規還不是很細致，有一些東西在適應性上還差一些，我們在設計當中也是有所感悟的。從這一點可以看出，我國的養老地產正處于一個初級階段，產業的整合，高端市場亟待發展，跨行業的前沿性研究迫在眉睫。

我們看一下嬰兒潮的現象，就是人口的高峰在哪些段上，第一代嬰兒潮是1949年左右出生的。第二代是文化大革命期間。第一代嬰兒潮生的80后也是一個小的嬰兒潮。1949年左右這一代即將步入老年，和80后年齡段的人要考慮購房和養老的問題，兩代人怎么樣共同購房，這個是值得我們關注的。

養老居住模式和社會背景的關系。首先是時代背景催生了遷居養老。首由于人口流動，因異地求學、救治帶來的兩代分居，可以看到被訪者當中很多人現在都是跟父母不住在一起，但是由于獨生子女的政策，其實父母的養老子女必須要承擔，他們也想到肯定要把父母接過來，他們老想著給父母買一個房，有這樣的一種想法。父母也想著來幫著帶子孫，兩代有一個需要就近居住的要求。還有就是家庭小型化帶來的問題，希望有第二套、第三套房的剛需，現在年輕人比較獨立，老人也是這樣的，讓他們在同一個屋檐下住著也是很不方便的。想把父母接來，也不想住在一個屋子里，一個套型里，可能是希望分成兩套，第二套、第三套的剛需顯得非常的明顯。

兩代家庭的居住聯盟。最近這一段尤其表現出來了，現在的房價非常高，80后想買房子其實已經變得不像以前那么容易了，原先是父母幫他付了首付，他自己可以來還貸款，但是現在恐怕連還貸款也有一點困難了，父母還得幫他多出一點錢。所以現在買房子的時候，父母的砝碼加重了，對房子的擁有程度也比較高一些，兩代又必須在經濟上相互扶持。

還有就是就近居住的要求，傳統觀念和獨生子女政策的影響，使育兒養老的問題必須是由全家人的共同協力一起完成，需要各自獨立，又希望相互能夠支持這樣的一個居住模式。多數家庭希望在同一個城區或者是社區居住，可以節約時間和生活的成本。這張表感到，選擇與父母居住的關系，有83%的人都希望住的近。老人特別希望看護第三代，和小孩在一起，活的特別的高興，這種情況是各個地方都可以發現的。希望就近居住，一個是可以互相幫助，另外一個在經濟上也可以相互支撐和節約生活成本，省得年輕人到了周末跑到很遠的地方看父母，希望就近居住。

養老模式和經濟能力的關系。老人的消費能力消費意識已經大大提高，特別是改革30年以后，到今天很多老人其實已經享受了改革開放的成果，經濟能力也可以達到一定的水平，足以支撐他自己的獨立生活。他們追求自由自主的晚年生活。有一些老人也照顧到年輕人的情況，現在就把城里的房子換掉，到郊區去居住，希望生活在風景非常好的地方，把城里的房子留給子女，方便他們工作和就學。老人或者是把自己的房子出租，來增加一些收入

此外，以房養老也是一個特別重要的方法，解決養老資金的來源，剛才孟董事長講的非常清楚，可以用銀行的返回房屋租金，倒按揭的形式。時代催生出一批富裕的老人，老年群體的居住也希望細分，需要多元化的老年社區形式，怎么樣的多元化的社區形式呢？我們可以看到我們研究了一下，當前老年人居住的社區建設有什么樣的類型，可以從兩個方面來看。

第一個方面，地段區位來分，還有一個是從建筑類型上來分。首先地段方面有城區型、景區型還有氣侯區域型。在城里住著有時候更需要的是護理，如果健康可以到郊外去。郊區是用地比較寬松，房價也低一些，可以建一些大型的或者是低密度的老年社區，當然也可以提供混合居住的社區。景區型是景觀環境非常好，可以做渡假養生的老人公11/39 寓，強調自然生態和休閑娛樂。氣侯區域型是指有特別好的資源環境，實現候鳥式的養老，比如說海南、云南比較好天氣的地方，老人可以進行候鳥式的養老，每年去住一兩個月。

我們可以分成專門型，就是專門向老年群體這樣的社區，比如說北京太陽城、東方太陽城(論壇新聞)，這些都是專門面向老人的。也可以是混合的，有年輕的人和老人一起居住，這樣的社區也是非常受歡迎的。嵌入式是普通的住區當中插入多種的老年設施，比如說老年公寓，專門的老年戶型，日間照料中心，活動中心等。

我們曾經研究過北京市的老年設施的分布和類型，在這個地圖上把這些老年社區都點進去，大表是代表人數床位多的，小的是代表人數床位少的，藍色的是代表私人企業開辦的，紅色是國家開辦的。不一定統計的非常準確，但是可以看出這個密度。我不仔細講是什么年代，怎么造的問題，我們可以從這幾個方面考慮一下我們今后要選擇在什么地方建設老人院，跟區位是不相同的。

比如說近郊區，現在可以蓋很多的商品住宅，在這個其中我們應該配件老人的住宅，或者是建設中等規模的專門的老年人社區。建城區二、三環以內的，要建大量的老年社區不是特別的現實，應該插建或者是配建老年服務設施。昌平、懷柔這些地方有很好的環境資源，可以建設高檔的老年人公寓或者是老年人住宅，也可以開發一些休閑養生類的產品。舊城區現在主要是嵌入一些老年人的服務設施，或者是對舊的住宅實行適老化的改造。我們對80歲以上的老人進入家庭，給裝上扶手這類活動已經都展開了。

在開發的時候，我們要考慮的是很多的因素，比如說土地的價值、景觀的資源、交通的距離，特別是醫療條件要比較好，老人最關心的就是跟醫院就近的關系，有一些時候也是把醫院的分院搬到那邊去，或者是請醫生到那邊定期去進行門診。

這張表我們研究了一下根據護理程度和經營難度的兩個維度來看的，這邊是護理程度低，這邊是高，這邊是經營難度和易，有一些像林總關懷、老人病醫院暫時還不是開發商主要的方向，應該去做一些跟住宅比較接近的，比如說老年公寓，老年社區，老少戶兩代居，在一般的住宅上進行改造或者是加深，專門適合老年人的就夠了，這個并不是非常的有難度。

養老社區未來的發展、建設方向，首先應該注意實現多元化、現代的復合居住功能，純老年人社區建的特別多也不是特別的合適。第二要配備完整的，可應對緊急情況的醫療服務系統，醫療對老人非常重要，特別是緊急救護。第三個要擁有豐富的，滿足不同需求的康復運動和娛樂配套設施，老年人到了晚年了，希望自己健康的活下去，有很多的時間需要進行鍛煉，對自己的疾病進行康復，這些設施應該配套的比較多一些。還有是營造方便學習交流的，跟上時代要求的環境和設施，因為很多老年人不但是經濟條件比較好，還需要繼續學習，繼續深造，這種設施里頭也要含有這樣的功能。這個就是美國的一個例子，他們是把老年人公寓建在大學的旁邊，要求這些老人必須要有一定的學歷，這些老人可以到大學里去學習或者是去講一些東西，實現老人老有所為的理想。第五個是具有符合精神和價值需求的老年人服務功能，滿足自我的價值的實現。剛才說的可以到大學里講課，可能就覺得特別精神，后來這些老人當身體較為健康的時候，我們覺得老有所為的事情變成了他第一功能了，他只要老有所為了，身體也會相對健康一些。

我們研究的主要的方面，就是老年人居住產品類型和設計要點。

作為一個小區的規劃的示范，這個小區中應該怎么樣配套老人設施，怎么嵌入進去，保持可持續的居家養老。這里面我們拿小區的規劃來做例子，這樣的一些樓棟，可能是在三單元的地方做成老少戶，也可能在樓棟的一層專門做老年人戶型，因為進出比較方便，12/39 輪椅什么的也可以很方便的進出，給提供一些底層花園等等。比如說孤獨一個老人或者是需要別人照顧的可以放在底層。還有老人公寓，老人公寓，社區里加入老人公寓也是大家所希望的，我們在上海一代調查過，很多老人提出了這樣的情況，說我不一定非得跟小孩住在一個房子里，比如說三居室的房子里，我寧愿在小區里有一套公寓，小一點沒有關系，我可以替你接送孩子上幼兒園，等著你回來我把飯做好，你吃完以后把孩子帶走，這樣老人也可以自己獨立的生活，晚上還有自己的空間，而不是在一個房子里面彼此看著非常的小心注意的，老年公寓也有一定的市場。

托老中心，這個小區里我覺得應該配置，可以跟幼兒園接近，或者是跟幼兒園在一個建筑里都是可以的，管理也比較方便，一套管理人馬就把幼兒園和老人活動中心都(論壇新聞視頻)管了。接送小孩和老人都是一塊了，接送完小孩把老人也接回來了，這樣也很方便。一個社區里怎么樣插入這樣的老人的設施設備，有的人覺得只能蓋老年社區，或者是老年到底有什么類型我們不是很清楚，我們可以分成四類到五類的設施可以插入進來。

老少戶的單元設計，老少戶是怎么樣的呢？像這樣一個單元，這邊是子女套，是兩室套，這邊是老人套，一個是單室的，或者是兩方的老人都要住在一起，就可以買兩個小套，和兩室套合在一起。我們把走廊做了一些處理，門的位置可以在不同的位置上有開啟的可能。走廊里面這個門可以在這兒設置，可以在這兒設置，有三種設置方式，可以使套型有靈活可變的可能。設置在這個位置上，其實A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和兩方的老人住在一起，成了一個大戶型。我設置在這兒，這個戶型我可能是沒有買，或者是出租出去都可以。如果設在這兒，比如說老人不在，這兩套都出租了也可以。

我們想說的是我們只通過把門的位置換一下，設立不設立這個門使這個房子就有多種變化的可能，這樣的話我們做產品類型的時候相對放松。

還有一種就是短外廊式的住宅。電梯對老人很重要，如果有這個短外廊連接以后，就有兩個電梯，萬一某一個電梯檢修或者是有問題，他可以上另外一部電梯。短外廊里面這樣的戶型老人覺得很好，特別是衛生間，他覺得就應該對著廊子，我們問他們說，他們害怕出事的時候沒有人知道他們是怎么回事，就是希望能夠呼救。

郊外的風景區可以蓋一些住宅像別墅，但是不是一家人住，是幾位老人一起來做，或者是單位購買了一套，一家人一起來，或者是幾個人一起就伴來的形式會好很多。

結伴式度假我們也做了一個分析，覺得很好。到這兒來住幾個星期或者是幾個月，他們個人來的時候覺得比較孤獨，我們清華的教授就是幾個教授都在那兒買了房子，或者是會員制的，大家結伴去養老，那才比較有意思?？赡苁莻€人的房間都有起居、餐廳大的空間，但是可以有一個共同的空間。他們平常自己在房間里住著，有可能白天到這兒來活動，通過公共空間使老人相互認識，他們到這兒以后活動的比較有意思，要是住旅館的話，就覺得養老的方式對他們來說不是很合適，覺得很孤獨，這樣的話使他們能夠更多的在一起活動，相互認識。

還有一種就是自立和護理相變式的養老公寓。老人的身體是會變化的，今天是很健康的，明天可能會出現臥床的情況，需要輪椅了，但是這個建筑如果沒有辦法適應他的話，對他很不方便，讓他搬走，馬上離開也是非常困難的。這幾年我們都是健康的，可能是過三、五年以后就不健康了，怎么適應呢？比如說這個就像我們平常的單元式的房子，我們過了多少年以后，我們要求它或者是有這種需求的時候，我們可以讓它變成了像護理單元，比如說這邊全變成了一間一間的護理房間，有公共的活動還有管理室，有13/39 公共的洗浴和衛生間，我們可以動作非常小就可以變為另外一種形式，可以互換，適應老年人生活習慣的變化。

下面舉一些室內的例子，這是我自己家，這是起居和廚房的關系，我們希望起居和廚房之間是用玻璃，使得兩方視線上可以溝通，如果在廚房里做飯，外面有一點什么事不知道，所以到了老年以后，相互的關照就特別的重要了。門廳要比較亮，鞋柜的設計也要適應老年人的要求，還有完善去上廁所，通過扶著臺面去廁所比較安全，扶手的設置也是很重要的。

住宅衛生間里面，這是一張日本的照片，他們的老人公寓做的非常好，有扶手，有緊急呼叫的系統，包括衛生間的水池可以坐著洗臉等等，這些都是保證安全，并且是干濕分區。廚房的設計，像一些公寓里面我們也用不著非得做一個非常大的廚房，大家注意必須要用電的爐子，不能用明火，因為用明火有時候比較危險。

下面講一下老年建筑設計實踐的案例，這里面我們舉了一些案例，政府出資建的一些老年福利設施，有西藏和河北。

這是西藏拉薩城關區的社會福利院，前兩天我也去講了一下關于福利設施應該怎么建設。這是政府城關區出資建設的，有150個床位的老人院，其中有五保戶70多人，還有一些自費老人。建在旁邊的一個村子里面，旁邊都是藏族的農居的風格。旁邊有古樹林、轉經的塔等，地段條件非常好，我們把它也建的跟民居長的差不多形式的樣子。首先我們到西藏市區老人居住的地方或者是老人院里面去調研，他們的民族特色非常清楚，他希望把床都擺的靠近窗戶，我們覺得這個很奇怪，因為我們平常都覺得窗戶跟前比較冷，西藏的溫差也比較大，但是西藏一個特點就是白天的太陽非常好，把被褥都曬熱了，晚上雖然沒有暖氣，但是屋里也很暖和，所以床都擺在窗邊。另外他們都供奉著佛，必須要在屋子里有佛龕，所以這是民族特色的特殊的需求。

我們覺得每個地方氣侯條件和老人的生活習慣是不同的，老人的客戶群要細分，根據特點去做設計，如果你僅憑著想象，很多地方是不適合老人生活的。這個地段我們注意尊重周邊的環境，地貌?？偨ㄖ娣e是5000多平米，容積率是1.2，這是一層的平面圖，可以簡單的分析一下，這里綠色的都是房間，這部分是五保戶的，這部分是自費的老人。最重要的我們通過調查感覺到跟社區的互動是很重要的，我們可以看到在周邊這些地方，沿路都設計了公共的場所，比如說茶室，就是可以轉完經到這兒休息，公共浴室也可以對外開放，村子里的人也可以到這兒來洗澡等等。如果政府建造完，由政府包下一直管這些，也是不合適的，這樣也不是特別容易可持續發展的。通過我們調研感到，村民們也愿意參與這樣的活動，也愿意到這兒來跟老人有一些共同的活動，我們把這些公共活動室對村民開放，有時候收一點費也可以幫助老人院持續的經營。

這是我們設計的立面，保持了西藏傳統民居的風格，樹林全都保留下來，這里面分別做了幾個院子，看起來比較親切，保障日照。這是保留的一棵古樹。

第二個例子講一下河北中捷民政事業服務中心，總面積不到兩萬，有300多張床位，他們要求是五院合一，包括了敬老院、殘障院、孤兒院、光榮院和老年公寓。中間是一個服務樓，把兩邊銜接，分幾期，后面這期持續往上增長，前面是第一期的開發。中間是光榮院，光榮院是原來退伍軍人，有殘障的功臣住在這個地方。后面將來會開發一些老年住宅以及護理的建筑。這是整體的鳥瞰圖，這一部分是老年公寓，這一部分是國家出資辦的孤兒院、殘障老人的服務中心。

這里面是老人公寓的平面，這里面也吸收了國外的一些先進經驗，包括管理在這里怎么樣形成，我們也考慮了設計的要點。這些房間都是老人的房間，可能是雙人間和單14/39 人間，到了邊上由于窗戶可以開得比較多，我們做了套間，我們當地調查，有一些人有一定的經濟實力，他們希望要一套房子，這里面可以夫婦分室，做一個兩室戶的房間。這樣的一條腿都有一個服務中心，有一個服務站，可以服務的比較方便，里面還有公共的小廁所，每間屋子都有衛生間，還有服務臺還有倉庫等等。中間這一條是公共的活動中間，每一條都有專屬的活動空間，包括餐廳，可以在這兒就餐。這邊還有一個總的服務臺，可以管理公共服務的空間，管理人員的勞動的時間段的不同，希望可以節省時間，這是非常重要的。這是外觀的樣子，目前地方政府可能很多地方都要求建設老人院，我們也希望作出典范。

目前我國面臨嚴重的老齡化的國情，并且發展速度非?？?，希望社會多方面的解決養老居住問題，養老地產現在剛剛開始，如果能夠有一個健康的發展的話，會起到一個很好的作用。同時現在地產項目雖然大家都想富，可是經驗也比較少，特別是全過程的開發已經建成了這樣的例子，下午有臺灣、日本和咱們國內的一些嘉賓也會講一些經驗。老人建筑設計希望人性化、精細化，這個地方我們想象的比較簡單了，覺得有一個無障礙的通道就可以了，其實不是的，還有更多的細節，希望大家能夠了解和關注，有愛心才能把這個建筑做好，今天我就講到這兒，謝謝大家！

下面有請清華大學老年研究中心裴曉梅老師演講，他是美國德克薩斯大學老年教育研究所客座研究院，主要研究中國老年人口醫療改革和社區發展，裴老師用社會學的角度給我們講一些內容，有請裴老師！

【裴曉梅】：大家上午好！我今天想從人文的視角講一下老年型社區的建設及其問題。今天的中國以老年人為目標群體的房地產項目在大城市的郊區迅速擴張的勢態是有目共睹的。這些4項目多為參照國外退休社區模式的高端老年住宅，建造者意在為富裕起來的城市老年人打造服務周到的社區。老年人群體規模迅速的擴大，這是一個現實，和城市人口消費模式的變化又使得越來越多的地產企業投資于高檔老年住宅的開發中。另外還有一些規模較小的老人住宅項目，使開發商看準了老年增長的趨勢，旨在盡早加入到老年市場當中來。

在以人為本和和諧社會發展的目標指引下，一些地方政府也在把建設養老設施放到了治理的日程上，在一些城市不難發現一些政府主導的老年公寓和養老院的興建。老年住房市場的興起反映了政府和市場對老年人生活照護、服務需求的重視，也反映了當代中國人在決定晚年居住方式時有了選擇的空間，這無疑是一件值得慶幸的事。

另一方面，我們也看到目前老年住宅市場的發展存在一些問題，首先是住宅形式比較單調，除了比較高檔的老年公寓就是相對簡陋的養老院所，處于平均收入水平的老人要選擇既能支付得起，又能滿足晚年生活需求的居住環境也不是那么容易的。其次是現有的老年人住宅與養老服務的實際脫節，盡管許多新建老年公寓冠以養老公寓的名義，由于對老年人生活需求并沒有真正了解，所提供的服務缺少針對性和連續性，對于入駐的老年人而言，所謂的服務也多有隔靴搔癢的問題。由于缺少專業的管理人員和服務人員，入駐的老年居民仍然難以得到有質量的服務，中國老年住宅市場的發展剛剛起步，出現上述問題并不奇怪，要使這個市場健康、持續的發展下去，除了潛在的消費者數量的增加和消費能力的增長因素外，還需要對消費者的需求進行更深刻和精細的研究。我們要了解老年住宅市場中現有和潛在的消費者的特征，特征形成的因素和特征對居住選擇決定的影響，只有如此，企業才能開發更適合老年人居住的居住產品，政府才能對此行業的發展進行更有效的規范，老年個人才能可能獲得真正意義上的適宜居住關系，并因此而提高晚年生活質量。

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首先，我們要清楚中國老年人這個群體是一個在年齡、經濟狀況和身體狀況方面高度分化的群體。這種群體分化影響著老人們的居住選擇和消費，無論是市場開發還是政府住房規劃，都應該關注老年群體特點，在中國我們看到受現有政策的影響，通常把60歲以上的人劃分為老年人。我們審視現在的人口結構，所謂老年人既包括60多歲的人，也包括80、90甚至是100歲的老人。同為老人，60多歲的人和80多歲的人在生活狀態下是有明顯差異的，不同年齡層次的人對居住環境有著不同的需求，一個60多歲退休不久的老人很可能身體依然健康，不但生活能夠自理，還有能力照顧子女和孫子女，如果他的住房得到改善，并對現有居住環境十分熟悉，則此刻他更換居住環境的意愿并不十分強烈。

對于70多歲的老人而言，生活照料開始，成為選擇居住環境的影響因素，即使是身體健康者，隨著視力和聽力等身體功能的下降，也開始希望居住環境中有人陪伴，這時候的老人或是考慮住的離子女近一些，或是住到有人照料的環境中去。

80歲以上的老人往往是需要人陪伴生活的，不僅僅是因為身體功能弱化了，還有一些人患有不同程度的慢性病。此時的老年人一半的人口已經處于喪偶的狀態，如果所居住的社區有相應的服務可尋，這樣是最好的選擇，如果沒有相應的服務可尋，子女又沒有辦法照料，可以選擇一個可以提供設施的社區。不是所有的老年人都需要更換居住環境，也不是所有的老年人都有更換環境居住的意愿，老年住宅消費者的消費動力更多來自于需求，而需求會因為年齡差異而不同。

另外一個差異，表現在老年群體當中的收入差異，收入水平的分化。因為老年人作為住宅市場的潛在消費者，受到收入水平的限制，一般來講，老年人的潛在收入來源包括社會養老保險，離退休金，資產收入，工作薪酬以及來自子女的定期供養金。中國城市大多數老年人都有社會養老保險收入和離退休收入，只有少數人，多于女性老人和高齡老人沒有收入，有固定收入的老人雖然衣食無憂，但是社會保險收入不足以使這些老人有能力購買有質量的老年住宅，除非子女可以提供相當部分的資金。

如果我們把老年人的收入分成五等分，我們可以看到80歲以上的年齡組的人，這些人當中低收入的人所占比重要遠遠大于低收入者在60多歲和70多歲年齡組所占的比重，顯然年齡的增加，老年人的收入局限也會越來越大，住房的消費能力也會降低。一部分年紀較輕，身體狀況較好的老人在退休后還有機會繼續參與生產性的勞動，在穩定的社會保險收入之外還能獲得一定的勞動收入。這些人作為住宅市場消費者，或許更愿意把住房作為投資，購買能夠用于出租的普通住宅，而非老年型住宅。而年紀較大，收入水平在平均線下的老人，不用說消費老年公寓，如果沒有政策的支持和子女的幫助，甚至連入駐普通養老院的愿望都難以實現。

在照顧需求方面，老年群體也是分化的，因此，老年人居住環境的選擇在多數情況下是受照護服務推動的，個體衰老主要表現在兩個方面，認知和肌體的衰老，首先是認知方面，隨著年齡的增高，老年人的短期記憶能力有所下降，大腦容易受環境的干擾，這就是為什么老年人更容易陷入困惑狀態，在學習當中老年人需要比年輕人花更長的時間消耗信息?，F在的老年人一個最大的恐懼就是認知能力的喪失。這種狀況在一開始的時候表現非常的微妙，并不明顯，隨著時間的推移癥狀會越來越明顯。處于這種狀況的獨居老人隨時都可能遭受到傷害，甚至是生命的危險。老年人口失智率隨著年齡的增長而上升，目前我國沒有這方面的統計，以美國為例，60歲以上的人口中約有5%的人處于不同程度的失志狀態。衰老的另一個特征表現在身體方面的變化，視力、聽力的下降，骨質疏松在老年人的身上表現非常的多，這些因素都加在一起，對老年人很容易造成傷害，對老年人而言，問題不是摔倒，而是什么時候摔倒和摔傷的程度。有三分之一的女16/39 性和六分之一的男性有胯骨摔傷的經歷。此外，85歲以上的老人發生致命事故的情況是60-70歲老人的四倍，除了摔傷造成殘疾外，老年人，特別是75歲以上的老年人當中許多人是關節炎、高血壓、中風后遺癥的慢性病患者。

我們看慢性病在不同年齡組的分布，60歲以上的老人中四分之三的人患有慢性病，而80歲以上的年齡組中，這個比重已經比80歲以下年齡組的患者比例高出了10個百分點。這個十分明顯的差異暗示，高齡老人對特殊居住環境的需求比低齡老人要大得多。慢性病的后果極易導致老年人的失能，無法獨立生活，需要人在身邊提供日常基本的生活照料，甚至還需要人長時間的提供護理和看護服務。

當然不是所有的老年病患者都不能生活自立，即使是帶病的狀態下，絕大多數的老年人還有較好的日常生活能力，總體而言，90%以上的老人都有較好的生活能力，只有4%的人生活能力差，需要依靠別人的幫助才能生存。3%的人日常生活能力屬于中等水平，需要某種程度的外部幫助維持日常生活。在這里我們再看到年齡對需求的影響，80歲以上的人日常生活能力較好者所站得比重比80歲以上的人所占的比重低18個百分點。隨著年齡的增高，老年人的日常生活能力呈下降趨勢。

較早進入老齡人社會的國家已經有一些研究，隨著年事的增高，人們不得不嘗試適應心里和身體能力的變化，適應的辦法就是把時間和精力集中在習慣了的活動類型上，這就是保持生活的連貫性，測量生活連貫性的重要指標就是是否在同一個時間，同一個地方長時間居住。當高齡老人不得不更換居住環境時，通常是為了生活的更方便，更有利于延長獨立生活的時間，更有利于在有需要的時候獲得必要的照顧和服務。由于大半生都是在擁擠和簡陋的住房中生活過來的，晚年改善住房條件的愿望十分的強烈，但是一旦經濟條件允許就會追求寬敞一些、現代一些以及環境優雅一些的住房。因此單純改善居住條件的角度出發，不難斷定老年住宅是一個潛在的巨大市場，然后中國的老人和其他國家的老人在照護需求方面沒有什么不同，在選擇晚年居住環境時，除了改善硬件環境以外，最關心的還是是否適合養老，就是所選的這個居住環境是否能夠滿足生活照護的需求。

如前所述，老年人的需求是多樣的，滿足這個群體的需求是件不容易的事情，目前已有的住宅產品設計在滿足老年人獨立生活需求方面做了許多的嘗試，高檔的老年公寓和老年社區就是屬于這種嘗試的，老年院所的建造開發者代表了對老年生活照料需求的關注，他們意識到老年居住和老年生活照料服務之間的關系，對于那些完全不能自理，身體脆弱到需要全天候照料的老人，除了家庭照料以外，現在也有了選擇老人護理院的可能，盡管設施還不足。

可以看出住房市場已經把老年人按生活自理程度分為三類：獨立自理型、半自理型和完全不能自理型。并根據這些情況，為身體能夠自理的老人建的老人公寓，為需要照料的老人建的養老院和為生活完全不能自理的老人建造的護理院。現實的情況是，這三類類型并不十分清晰，有一些護理院并不一定容納完全不能自理的老人，少數養老院也為不能自立的老人提供服務，在一般的老年公寓中半自理的老人都很少見到，老年公寓所提供的目前更多是一個免于孤獨的生活環境，一個萬一出事能夠及時獲得幫助的許諾。應該承認，住房市場為今天的老人提供了比以往更多的選擇，問題是當一個老人經歷所有上述三種情況時，這樣的居住分類就破壞了他晚年生活的連續性，現實生活中一個老人的晚年生命歷程極有可能是從生活完全自理到完全不能自理的過程。在不斷變遷的居住環境的過程當中，老人不但總是處于一種適應新的環境的不安全感中，而且需要被迫丟掉和自己生活息息相關的物件和情感記憶。這說明了現有的老年居住安排在人性17/39 化設計方面還有巨大的改善空間，這需要市場開發者們的努力，也需要城市規劃者的關注。

在創造適合老年人生活城市社區當中，我們需要做些什么事情呢？做事情之前有一些人文方面的原則要達成一些共識。首先我們需要認清滿足老年人住房這件事和照護老年人生活，和維護他們的健康，這幾方面的需求要同時得到滿足。

在規劃當中，要注意到養老院和護理院等設施的目標是滿足一部分老年人的需求。大多數老年人是有能力和意愿在自己的家中或獨立，或與家人在一其渡過晚年的，全面的、多樣的、有質量的社區服務可以幫助他們實現這樣的一個愿望的。

這種共識有助于把現有城市規劃中對養老院所和養老公寓建設的關注轉移到社區建設的關注來，在城市社區建設中，有許多需要考慮的問題，針對老年駐所需求，要考慮三點問題，一個是養老里面的倡導，連續照顧服務體系的建立，以及老年服務產業的發展。首先是就地養老的問題，其實對于中國老年人而言，就地養老從來都是一個現實而不僅僅是一個理念，傳統社會的中國老人除了就地養老沒有其他的方式，現在大多數人也沒有輕易放棄自己熟悉的環境，近些年來，在一些有意無意的誤導和推動下，公眾印象中似乎老年公寓大有代表未來老年住房發展的趨勢，而遷居老年公寓也確實成為有經濟實力的人追逐的一種時尚，其實這種印象未必經得起時間的考驗，在人口已經老化的社會中，老年人口中居住在養老機構的比重一般會維持在一個社會的老年人口總數的5-6%左右，有人會說，因為中國的計劃生育政策是未來老年人家里沒有子女可以提供照顧，所以入駐養老設施必然成為趨勢。事實上，不僅中國的老年人將沒有子女可以依靠，許多發達社會的人口做已多年處于低增長和負增長的狀態，依靠子女照料已經成為奢侈的想法，但是這并沒有妨礙社會大多數老年人在自己的家里渡過晚年，只是在特別高齡或者是有特別需求時才選擇入駐養老機構，之所以會如此，是因為住房不僅僅是一個居住的地方，還是一個獨立的象征，家庭聚會的焦點，幸福記憶的源泉，與鄰里和周圍社區關聯的紐帶。

對于老年人來說，年齡越高，住在自己所熟悉的駐所就越發重要，因為家是一個人在社區中位置的主要表征，外觀可以說是自尊的來源，內涵集中了生活的意義。

其次，如何實現就地養老的問題。在現代城市建設中，實現就地養老，就需要把城市、社區建成一個適合老年人居住的地方，一個能夠維系居民生活連續性并提供安全感的地方，一個在人們身體發生變化的時候，滿足他們變化需求的地方。比如說住房設計、裝修和改造提供更多的坡道、寬道，以便輪椅的通過，安裝結實的扶手等等。當然老年個人是否有能力重新裝修其住房，以及是否應該為低收入老年人的住房改造提供公共財政支持，則是隨著而來需要考慮的問題。

再如失能會導致對居家服務的更多的需求，在獨立生活的高齡老人中需要日常的照料，對于需要照料的老人，現在絕大部分的照料是由家人提供的，只有少數老人雇傭保姆和小時工，社區建設當中應該設計諸如日拖照料、膳食提供和活動中心等滿足居家老人需求的服務，減輕家人照料的負擔，提升老年人服務的專業化程度，促進老年產業的發展。就地養老還需要考慮建設一個提供不間斷照顧服務的社區，何為不間斷照顧服務的社區呢？如果我們簡單的看一下這個社區的話，就是說這樣的一個社區生活的老人從60歲到90歲，甚至是100歲，晚年生活的各個環節都能在一個社區當中得到滿足。一個60或者是70多歲的老人日常生活能力還很強的情況下，他所需要的是在生病時是否能夠及時就醫，房屋出現問題時是否有人及時維修，甚至有了問題，是否可以在社區內可以獲得必要的咨詢幫助。這時候就需要社區提供從醫院到家庭病床，康復中心等衛生服務、房屋維修服務、信息咨詢服務，隨著年齡的增加和體力的下降，他還很可能需要18/39 一些家務勞動的幫助，當他到了80歲或者是90歲的時候，特別是當他生活自理能力降低時，他還可以得到日托中心定時上門照護等服務。即使是在完全不能自理的情況下，還有入駐社區護理院的選擇，其生命的最后階段，還應該在自己居住的社區內得到必要的臨終關懷服務。

如此在以人為本的思路下，一個相對完整的社區為老年人服務體系就這樣建立了起來，這個不是一幅圖景，在我們看到的一些發達社會中已經成為現實。如果大家有機會去上海世博會，我建議大家去德國館參觀一下，那里有一個多代屋的展示，實際上就體現了我所說的這個社區照護體系。

最后還有必要重新思考一下社區服務產業的投資問題和消費問題。這可能是大家最關注的問題，在城市社區建設中，建立一個連續照護體系，除了需要認真的規劃，還需要資金的投入，還需要建立有效的規范制度。

規劃者需要認識到社區服務體系的建設和投入不僅是福利投入，還是對服務產業發展的投入，這種投入涉及多個領域，包括專業勞動力的職業培訓和信息技術的開發，其結果會有效的刺激服務和消費，促進服務產業的總體發展，特別是全球金融危機讓我們看到了中國產業結構轉型和擴大內需的必要，為社區老年服務體系的建設的投入恰好符合中國產業結構調整和擴大國內有效消費的發展趨勢。當城市規劃者充分意識到這個問題的重要性時，就會有更充分的公共資金的投入，也會有更積極的措施激勵其他資源的投入，這一點在剛才王司長的講話中已經給們帶來了希望。

此外，大多數老年人需要幫助才能夠真正消費得起老年服務，組織完善的住房保險和長期照護保險則是提高老年人消費能力的重要途徑，為此，建造適合老年人生活的城市社區將不再是一個設想，在不久的將來，在中國可以成為現實。謝謝大家！

【主持人周燕珉】：謝謝裴曉老師！剛才他給了我們很多的具體數據，對我們國家現在老人的狀態做了一些分析，給了我們一些理念。今天上午的講演內容就到這里結束了，謝謝大家！下午我們會有日本、中國臺灣地區的一些專家做一些經驗的分享，希望大家準時到達。

【主持人】：尊敬的各位領導、各位來賓大家下午好！首屆中國養老產業與養老地產高端論壇下午的內容正式開始，有請本屆論壇特邀主持人清華大學建筑學院教授周燕珉女士！

【主持人周燕珉】：大家下午好！今天下午有三位發言人和一場論壇。首先先請日本橫濱國立大學教授大原一興先生發言！

日本老齡化出現的比我國早，我在日本待了七、八年，對日本的情況非常的了解，他們在這方面積累了很多的經驗，大原老師是專門研究日本老人設施和變遷過程的，今天有幸請到他，我也是非常的高興。大原先生是畢業于橫濱國立大學，他在老年基礎設施領域有很深的造詣，原來我們也訪問過大原教授，他研究的成果都是非常深刻的。今天有幸請到了他，我們非常的高興。下面我們有請大原一興先生進行演講，謝謝！【大原一興】：首先在這里要感謝主辦方的盛情邀請，下面進入我的演講時間。今天的內容主要由五部分構成：日本個別式住宅的設計指南和純住宅的修改；結合住宅部分的附加的服務；養老設施的住宅化的趨勢；近年來養老設施和地區性的活動等。

首先向大家介紹的是面臨老年人的獨立住宅，日本的住宅分為兩三層的獨立住宅，在這里面90%的老年人選擇在家養老，老年人持有所有權的大概占85%左右，為了確保19/39 新建的住宅的保證上，1980年開始，日本各地區制訂了設計指南，在1995年正式制訂了老年人設計指南，對現存住宅的改修方面，在2000年加入了住宅改修的相關條例。

現在像我們圖中所看到的是玄關的照片，在日本由于習慣，玄關會有高低的差，為了方便穿脫鞋，為了考慮輪椅，沒有高低差是最理想的，但是由于傳統的習慣，高地差的減弱并不容易普及。存在明顯高地差的地板、把守和腳下的照明就被著重的考慮到，現在也出現了坐在椅子上可以上下移動的升降機，這種設計在家庭住宅也可以使用。此外在洗手臺附近的設計當中，比如說可以調解洗手臺高度的洗手臺，同時也注意下面的空間，方便于輪椅的出入，以及周圍的收納空間，這些方面的設計都經過了詳細的考慮。在關于衛生間的設計上面，大家現在從圖中可以看到，為了幫助老年人站立，設計了電動的坐便器，可以從后面扶助老年人自動起立。在浴室的設計上，考慮到日本傳統比較喜歡泡澡的習慣，我們在浴缸上面可以看到浴缸上面可使用的移動式的升降椅，門口為了方便輪椅的出入，采用了拉門的設計，同時也出現了家用的為了方便老年人出入的電梯。

在接下來的住宅改修的方面，主要向大家介紹的是改修的實例，這是一位坐輪椅的居民的房間，榻榻米采取的是可移動的榻榻米，可以增加房間的機動性。在浴室、衛生間上采用了一條直線的設計，方便升降椅來回穿梭于這幾個房間內。

剛才我們介紹的主要是獨立住宅中的各種手段，但同時這樣的手段在集合、公用住宅當中如何使用呢？下面我就介紹一下。1987年正式制訂了向老年人公開住宅制度化，主要是保障了無障礙設計，同時在內部的設計上傳感器、通報設施這些設備、設施也可以讓老年人更加安心，同時在這樣的住宅當中一定要存在管理人之間的談話，建立小區內的會所，日本的這些制度都是參照了以前英國的住宅制度而制訂而成的。具體的實例設計方面，由于是針對老年人的住宅，所以一定要遵從無障礙設計，無論是衛生間、浴室還是門廳的部分，都一定要適合老年人使用。

無論是集合住宅還是獨立住宅，為了讓老年人更加安心的生活，除了硬件的方面的提高，在軟件方面，尤其是護理服務上也是十分必要的?，F在我們看到這個圖主要是顯示的日本現在近年來的一個數據庫，在2000年的時候由于制訂的護理保險制度，我們可以從最右邊看，1-5是大家需要監護的一個大概，體現不同的強度，從這張圖上我們知道護理政策是相當具有必要性的。現在各種的護理政策在一般的民間老年公寓當中也被廣泛的適用，現在大家圖上看到的是名古屋的一家老年公寓，7-10層是為一般比較健康的老年人設計的住宅，雖然有管理員長期在里面，但是并沒有設置護理服務。6層是專門為需要提供護理服務的老年人準備的。

這個就是這家老年公寓的平面圖，我們現在看到右邊的平面圖是7層以上為比較健康的老年人提供的平面圖。左上角的是需要監護的老年人的平面圖，大家可以清晰的看到6層的房間面積比7層的房間面積要相對的小一些。現在大家看到的三張照片是7層以上為一般比較健康的老年人提供的住宅的照片，上邊這張圖也是7層以上的老年人的食堂照片，右下角這張圖是6層以下老年人的食堂的照片?，F在日本的住宅關于一般的住宅和護理的住宅結合在一起綜合形式的住宅是比較多的。

接下來我們要向大家如何把設施更加偏向住宅化的模式。面向老年癡呆癥的設施當中體現的最為明顯?，F在養老設施的住宅化趨勢以及住宅養老設施化是同步進行的時代，在這里養老設施、居住化主要是重視住宅環境的改善，此外也從以前的大房間向單人房間進行變動，加強了小型環境的改善，以及多機能性、護理服務的連續性的追求。

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我們從現在這張圖表中可以看出，現在這種護理型的老年公寓的輔助標準面積在不斷的上升，養老設施當中房間的面積越來越趨向單人化趨勢，而房間的面積在不斷的增長。這張圖當中主要是顯示了日本的現有各種各樣的老年公寓，這邊是顯示了各種老年公寓的名字，這種形式的老年住宅大概是從哪年開始的。比如說我們現在從上面看到這個藍色的部分是關于日本特別養護型老年公寓，主要是對需要監護型的老年人居住的房間，大概的房間面積是下面顯示房間面積的大小。最近在新型建筑的老年公寓當中，面積在逐步的變大。在具體的空間上面，從大規模的集體的形式變成了小規模的特別看護形式，從以前的多床位的設施變成了現在以單人生活為中心的養老設施。

關于具體的房間配置方面，我們可以從圖中從左到右看到，最左邊的是很大的房間，里面有很多的床位的形式，慢慢的轉變成房間開始具體的劃分，現在變成的完全是提供單人房間的趨勢。以前的設施是很大的單位來看護的，到現在是逐步的分成一個一個的小單元式看護形式。這種護理型的養老設施經歷了各種各樣的平面組合的嘗試，近年來以小單元的組合形態居多，基本的形式都是小單元的組合。這張圖中大家看的稍微不是那么清楚，主要介紹的是日本像看護的養老設施當中的各種各樣的形式?，F在養老設施的空間我們主要提倡回歸于住宅化、家庭化，空間里面我們要提倡人道性、舒適性、習慣性?，F在圖中顯示的是一家小規模的養老設施，外觀上沒有人能看出是養老設施，跟一般的住宅沒有什么太大的區別，右側是門口的照片。這種所謂的以九個人為一個單位的，主要的入住者是有老年癡呆癥的老年人。

現在照片當中是每個房間的門口的部分，并不是從走廊直接進入到門口，而是走廊到住宅門口會凹進去一個空間，再到房間門口。走廊和房間中間用的是拉窗聯系在一起，這樣也加強了個人空間和公用空間的聯系。而我們從外觀，從街道上來看，并不是很容易就發現哪一家是老年公寓，哪一家是一般的住宅，實際上老年公寓是右邊的圖中所顯示的。

接下來向大家介紹一下近年來在日本養老設施中的與地區性聯系比較密切的設施，在這里我認為普通的生活主要是在追求我們以前的居家生活模式，什么是普通的居家生活呢？我們很難定義，大概都是虛擬的概念，而所謂居住模式的典范也是根據時代在不停的變化的。為了保證個人私人空間，尊重個人隱私是普通生活的一部分，公建面積是養老設施接下來需要提高的一部分。什么樣的養老設施是滿足普通人生活的養老設施呢？這個問題我們也進行了問卷調查，得到了大家現在所看到的這些照片。

比如說圖中所顯示的老年人自己在做自己的事情，或者是完全依從于自己的生活習慣，跟周圍的人聊天等等環境都顯示出了跟家里一樣的氣氛出來。此外如同我們中國在社區養老一樣，在日本的養老設施的地區有相當緊密的關系，像我們現在圖中所看到的，綠色的部分中間的這部分是監護型的養老設施，而相關的地區性的一些活動包括橙色的部分，包括藍色的部分。橙色的部分是指日本一般的民宅，具體的是右邊這些照片。

剛才地圖上的養老設施，在周圍的這些民宅原本就是一般的住宅，圖中這個是叫中山的家庭住宅，中間的老年人是監護型的養老設施里面入住的老人，他每天都是工作人員幫他打水，在生活上他自己沒有什么主動性，只是被迫的等待而已。現在每天進行一些活動，對老年人的每一天都有日間護理，白天從老年公寓來到人家家里，在這里每天會有幾個老年人在一起，每天到這里跟大家一起聊天，度過一天。我們研究室到這家去訪問的時候，正好趕上老年人在這家里就像一家之主一樣，跟工作人員說客人來了，快給客人倒茶之類的，平常沒有積極主動參與的人在這里什么事情都在積極主動的參與。像這樣的住宅是屬于一種跟設施性關聯性比較強的住宅。

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包括我們剛才介紹的先從小規模的與地區性關系緊密聯系的養老設施被廣泛注目著。2006年根據護理管理制度形成了小規模、多功能的在家看護的組合模式，這種模式跟我們中國所說的日間護理的養老模式是一樣，白天往返于養老設施和家里之間，有必要的時候這個老年人也可以當天住在家里，不返回養老中心?，F在圖中是一個小規模多技能的設施，主要是在一個很傳統的街道的里面，是由一個造醋的小工廠改造的，現在大家所看到的平面圖，左下角的平面圖是小工廠的平面圖設施，右上角是改造成養老設施之后的平面圖，在設施里面，像住房的部分跟一般的住宅沒有任何的區別。近年來日本進入高齡化社會，老年人的比例也在大幅度的上漲，現在圖中的表格黃色的部分就是日本的關于今后老年人口的預測，紫色的部分是中國的，大概四十年以后日本老年人口會接近40%。

這是我們可預測的未來的老年人口的總數，在圖中所介紹的調查的這個村的老年人口的比例已經增長到了47.5%，這個村是日本的一個小島村，在這里由于高齡者的比例已經達到了47.5%，就是兩個人當中就會有一個老年人在地圖當中顏色稍微重一點，黑色的部分，在這里老年人的生活不僅僅是單純的依賴著養老設施，而是整個地區和整個環境。在日本一般只有在養老設施中才會看到老年人的聚會和聊天，在這里一般的地方都可以看得見?，F在圖中的這些照片就是在剛才的地圖上所看到的灰色的部分，在設施附近的一些老年人的活動。我們認為在不久的將來，社區和養老設施將會變成一體化，老年人就地養老，社區也會變得越來越適合老年人居住。我們現在圖中所看到的是日本長野縣的一家老年中心，是利用一家廢舊的銀行改造的。在日本這種地方性的改造十分常用，因為比新建筑要便宜很多，現在圖中所看到的也是原來一家五層的樓房改造成的養老設施，四、五層是養老設施，三層是初中生和高中生的補習班。

現在的這張照片一看好像是一個電影院，但是仔細一看不是，附近的居民就喜歡這個電影院的老建筑，外觀并沒有改變，只是內部進行了改修，偶爾還會有人走錯，所以在門口貼出了不是電影院的表示通告。這里面也保持了一些原有電影院的設施，這個部分是可以讓來這里的老年人依舊很開心的看那些老電影。在日本，一般的社區附近都會存在商店街，這里是商店改造的老年人住宅和多功能的養老設施。從老年人的房間里面可以看到外面來來往往的居民，這樣可以減輕老年人的寂寞感。

最后我認為老年人參與到生活中來是十分必要的，在各有的養老設施當中，護理人員和被看護者存在著一種固定的關系，雖然這是護理人員的工作，護理起來也比較方便，但是對于老年人來說與外界的聯系會減少，生活也會變得單一化，改變護理人員和被護理者的固定的關系，讓老年人參與到平時的瑣事中是十分必要的。

目前的中國國情來講，并沒有過多的涉及到癡呆癥的問題，在日本這是一個相當大的問題，圖中就是一家癡呆癥養老設施的照片，在這里老年人會參與到日常生活當中來，引導老年人自己動手的能力?，F在看到廚房的做飯部分，對這些有認知癥的老年人來講一個人做飯是比較麻煩也是比較困難的，在這里我們提倡大家互相幫助，共同的完成生活瑣事，不僅可以促進老年人的自立能力，也能夠使大家相互幫助。

現在看到的也是一家老年癡呆癥養老設施的平面圖，在這家養老設施當中并沒有強調設施的種類和概念，而是強調了這里的老年人自立能力，每個人都自己動手做飯。附近市場的這些商販每周也會固定來到養老設施里面，去為老年人販賣一些新鮮的蔬果。老年人可以根據自己的收入制訂自己每天的菜單，這種讓老年人自己購物的行為可以幫助老年人預防癡呆癥的發生，這就是我們所說的參與的重要性。

謝謝大家！

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【主持人周燕珉】：剛才大原先生講的這些研究的內容是他們研究了很長時間，特別的深刻，但是今天因為時間的關系，最終PPT的演示不是的好，照片不是特別的看得出來。我用一點點時間把他剛才的講演稍微總結一下。

我先簡單的說一下他說的那些內容當中有幾個重點，第一個是國家的政策經常在改變，房間的大小都變了，他們對老年人的護理設施的要求一個房間不能多于六個人，后來改成了四個人，最近一個房間變成兩個人。還有對智障的研究非常深刻，日本的老人院里住的都是80、90多歲的人，大部分人都有智障的問題，在這方面的研究非常多。剛才說的九個人一組的組團護理就是專門針對智障的老人設立的，他們有變成了空間的小型化的形式了。

他說的地域化的問題，現在不是光組織，回歸社區，日本的房子都是個人住宅，社區的建筑都是一個一個的，這種情況下，是小規模多功能的老年人設施，在這點日本也是在政策的支持下做了一個非常好的規劃。此外改造的建筑很多，把一些個人的住宅改造了，工廠改造了，我到日本就有這個感覺，街道上原來是一個小商鋪，現在改成了老人院了，密度非常高。還有對街道的改造，促使老人積極活動，這一點日本人都比較內向，做的很多建筑上的設計幫助大家互相交流。中國的老人這方面的情況不是特別嚴重，因為中國老人都很喜歡跳舞什么的，但是高齡化到一定程度以后，老人就不愛動了，這時候需要一些建筑和設計使得他們可以動，也是延長壽命的一種方法。非常感謝大原先生！

下面有請我國臺灣地區的陳敏雄理事長講演。臺灣地區在福利機構這一塊做的非常好，我們也去參觀過，他們各種形式的都有，由于陳敏雄先生是好幾個院的院長，也親自在一線干活，他對這些都非常的了解。今天我們有請陳敏雄先生給我們介紹一下這方面的經驗，有請

【陳敏雄】：尊敬的主持人、各位教授、與會的各位理事、先生，下午好！清華大學是我們向往的地方，我是第一次來，感謝主辦、協辦單位的邀請給我這么一次機會，到這邊來介紹一下臺灣的老人照顧機構的現狀跟發展。

臺灣有一千多家的老人院，我們臺灣最古老的老人院創立于康熙26年，已經有400年的歷史了，還有一家在高雄，創立在咸豐年間，知道咸豐是誰嗎？就是慈禧太后的老公，都很有悠久的歷史。我今天要介紹的是三個主題，臺灣的高齡化、少子化時代帶來的社會的沖擊。第二，老人機構的概況，還有市場的供需的狀況。第三，整個未來銀發市場的發展，還有產業化。

這張圖告訴我們1993年的9月，臺灣的老人占了總人口的7.1%，有149萬人，這個是按照聯合國世界衛生組織，只要你人口達到7%的時候，叫做老齡化社會。這是2010年的3月，我們統計數字已經達到了10.68%，有246萬9000人的老人在臺灣。在2018年，我們會達到14.36%，就是有334萬人，只要你14%就是老年社會。2026年，我們會達到20%，就是超老人社會。

在60年前，臺灣每一個婦女生7個小孩，現在我們已經生1個了，甚至是0.9個。我記得我們中國大陸有計劃生育的政策，臺灣沒有，但是我們都默默做到了。他也凸顯了一個問題，人口少子化比高齡化更嚴重。這個圖是未來臺灣人口結構50年是一個什么樣子，各位看看現在2008年，老人是10%，15-64歲的有生產力的人口，小朋友是17%，再往外推到2025年，老人會達到20%的時候，生產人口越來越小，老人越來越多。最重要的問題是臺灣的總人口是在往下掉，總人口并沒有增加，而且老人在增加，生產力在減少，小朋友更少了，這個是一個很可怕的現象。

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臺灣的家庭的照顧功能逐漸的變小，第一個是社會變遷，家庭的結構由大家庭變成了小家庭。第二就是婦女就業人口在提升，我們在2006年有48.7%的婦女的上班率，但是我個人認為不止，因為很多家庭的家庭婦女在工作，只是政府沒有統計而已。每戶家庭平均人口數下降，在這樣的情況下，老人的需求已經很不容易從家庭中去取得適合的照顧了。再來就是說養老防老的觀念，老人愿意與子女同住的比例越來越降低了，這樣的狀況下怎么辦呢？換句話說，臺灣老人的事業越來越發展了，特別是1997年以后，臺灣的老人事業可以講是紅火的發展，這十年來發展的很快。在2007年我們國家定出了一個政策，什么政策呢？服務的原則是全人照顧，就是身心的照顧，要多元連續性的服務。推動方向，我們是以居家式照顧、社區式照顧為主，機構式照顧為輔，不得以才住機構，盡量在家里和社區，而且三者最好是連接起來。

臺灣的老人院的現狀，在經營形態來看有公營的，一共加起來是26家。民間機構是財團法人機構，是沒有錢的，是非營利組織，這個是108家。有一種是私人立案的，規模限制在49床以下，規模比較小，1997年政府才開放的，一共有932家，成長的香港可怕。還有一種是公設民營，就是政府蓋的，提供設施設備，委托民間的財團管理，從中收取一些費用，一共有14家。

社政體系管的我們一共有108家，55757床，住在那里的老人不能有自理的生活，有失能的，有失智的，有長期臥床的三種模式。還有一種是老人公寓，我們有一種叫老人住宅，也有人叫老人公寓，不管名稱怎么樣，都是叫老人住宅。

還有一種是衛生體系，屬于我們的衛生署管的，一共有373家，如果說100床以上的，就要集中到中央來立案。存在的方式有兩種，一種是由醫院來設立，一種是由自己設立的。在臺灣經營比較好的都是醫院護士的，私人設立的一般來講經營都是比較差一點的。在臺灣還有一個很特別特別的機構就是退伍軍人服務委員會的體系，當時從大陸到臺灣去的老兵就住在這個地方，本來有很多很多，一共有18家，現在都80多歲了，現在只剩下了10800多床。市場供需是跟嚴重的失衡。

未來臺灣銀發市場發展與產業化的趨勢。我們臺灣基本來講老人失業是定位在社會福利，老人機構也是社會福利，但是有開放的一點點小空間，允許我們做一些產業。老人公寓就是其中的一種，大家一直在努力，可能是未來發展的一個新的方向。不管是什么家，總是慢慢的在發展，新的人就是新貴，有錢的老板，絕對不會住在那邊，還是有需求，所以就由老人住宅取代了，這樣比較貼近民眾的想法。

同時，政府也在鼓勵說你們應該用比較低的利息貸款給你，更重要的是獎勵，讓大家覺得同樣的土地會蓋更大。未來我們是覺得有發展潛力，不會受房地產的漲跌情況所影響。我們有一個潤泰的生活新象館，很多人都去參觀過。還有一個是臺塑集團在長庚養生文化村有一個，另外一個是我自己經營的一家機構，叫臺北市陽明老人公寓。

第二種模式就是財團法人安養護機構。400床、500床的很多，我經營的中心就是453床，這樣的機構應該是朝經濟的規模，而且要以強調優質、完整性、連續性、功能的方向來規劃，必須是跟社區、跟居家去做連接，強調多層級照顧。我自己經營了社團，我拿自己的經驗跟各位做一些分享。這幾家是我們經營的，加起來一共有900床。我們把它建的模式連接起來，建構一個恒安體系的多層級照顧的圖，從居家開始，社區還有老人住宅，還有機構，日漸照顧，還有喘息服務，就是短期的服務，也許是一個禮拜，還有送餐服務等等。

第三種模式就是在臺灣有不少公益的設施，現在逐漸的都凋零了，怎么辦呢？這些設施總是要改變的?，F在用很高的價格，老人都是很節儉的，錢花不下去，所以要優質、24/39 便宜。政府投資應急設備，民間的一些有能力的單位來投資軟體，大家來合作，主要是給民眾的價錢偏低，而且優質的服務。

目前有兩種方式來做，第一種方式是OT的方式，政府新建，民間經營，幾年以后歸還政府重新招標，有的是三年，有的是六年，看你機構規模的大小。在臺灣的法律規定最高只能9年，不管機構大小，要重新的設置。目前老人機構在整個臺灣有14家。還有一種是BOT，政府提供一塊地，這塊地環境不錯，地點不錯，交通也OK，就由民間來蓋，蓋了以后讓你經營，一般來講是30年、40年，50年，以50年比較普遍。50年以后再給政府，臺灣有一個很有名的案子就是101大樓，是曾經世界最高的大樓，這個就是屬于辦公大樓的BOT，標到的那家公司可經營70年，70年以后要還給政府，不是讓房子，是你要折舊，70年以后誰來經營再說，條件會重談。

老人機構也是這樣子的，我下面要介紹一個我自己參與的案子。臺北市第一個社會福利的BOD案，是由樺福集團來承接的，他的老板是清華大學畢業的。這是凱撒飯店的旗艦店，總投資是100億臺北，其中28-30%是社會福利。這是一個很特別的案例，大家可以看一下這個圖，這是101大樓，他就在這個點上，這是一個捷運，這條也是捷運，地點前后面是捷運，一共有兩萬多平，所以說這個是未來的蠻特別的一個地方。里面有展覽機構，有老人機構，有老人住宅，有420個房間，老人養護有100床，還有日間監護，還有公園、綠地等等。

這是用公家的土地做投資，跟民間的專業做結合。臺灣有一個問題就是說有932家小型機構，這些機構因為規模太小，量實在是很大，占了整個臺灣的老人機構的86.3%，螞蟻多了可以把大象抬走，也是很有力量的。這些都是很小的，都是20床、30床，30床以下的占了64%，其實這是沒有效益的。這樣的狀況怎么辦呢？我們說應該鼓勵他們要朝著社區化、多家聯手經營的方式經營。但是我們也知道不是那么好做。

在這樣的局面下，我們鼓勵他們去做多層級的方式，使用連鎖的經營，但是我們也知道這是很不容易的，但是將來勢必要這么做。剛剛我們日本教授大原一興先生提到了失智的問題，每一個老人都是單人床，而且是12間單人床為一個組織，未來一定有市場，因為失智太嚴重了，但是我們有規定，要單人化，照顧人員一定要是臺灣本島的人，為了他們容易溝通。這樣高各人力成本，高設備的成本之下，我也不知道怎么經營，老人付得起這個費用嗎？這是一個問題，現在大家都在那兒看著，暫時沒有人當第一只白老鼠。

產業化的趨勢整個來講是社會獨立的定位，我就拿三機構試探一下是不是產業化。第一，銀發族跟飯店式的經營組合。住進去要600萬，如果到海那邊要加倍，一千多萬，當時定位為高級公寓。這個經營也很成功，但是問題是這個房子當初在蓋的時候是準備蓋住宅，后來生意不好，改成了老人院，也很成功。這個房子蓋的時候土地有銀行貸款，房子也有建筑貸款，這個房子比如說15億臺幣，肯定是轉投資了，很多是轉投資失敗了，失敗的話怎么辦呢？一定會產生問題，所以臺灣的內省部不允許抵債。這樣的狀況下，住在里面的老人就要像住飯店拿發票一樣。他們都是金字塔頂端的那一塊人，照顧的也很好，很有口碑。但是問題來了，因為是特殊的一種，里面的人會老化，年紀都80歲了，這個樓里的人越來越多，所以那些服務員一個一個的進來，而且各個國家都有，印尼的，菲律賓的，越南的都有，好像一個大雜院一樣。所以必須要做成一個聯盟才能提升競爭力，這是他們考慮的一個問題。

第二個是跟養生、醫療式經營組合。長庚養生春是200信號年創立的，臺塑是以養生做主題的，這個跟剛才的案例比起來，差很多，是從20-30萬之間，剛才的是500、25/39 600萬，差很多錢。好像也不怎么成功，有人稱為是失敗的案例，為什么失敗呢？因為那么多年住的人不到一半，這樣的情況下讓其他企業主想投資的不敢投資。

第三種就是我們自己的恒安，我們沒有什么權，我們利用我們的專利跟政府的資源做連接，我們采取多點的連鎖經營的方式，財產本金就是社會福利，不像公司沒有辦法股票上市，沒有辦法籌措資金，我們取得政府的信任，跟政府做合作，不過環境都很好，地點都不錯，而且空間也很大，所以容易達到一個順勢擴展的局面。

這樣的狀況下，通過這樣的競爭快速的去發展經濟規模，很多的財團，包括臺塑也是大財團，我們跟他們做競爭，坦白的講我們要努力，我們臺灣的很多專家對我們的發展很有興趣去研究，認為有一個象征的指標性的意義。

這樣的狀況未來還是有變數的，會產生很大的影響，也會有很大的挑戰，未來怎么樣就靠運氣和智慧，我就簡單的報告到這里，謝謝。

【主持人周燕珉】：剛才陳先生講了一些臺灣機構運營的情況，這些經驗非常值得我們學習，因為本來地區的發展在我們前面一步，另外他們老人的情況也跟我們這邊是比較接近的，所以他的這種管理的模式和做法，成功和示范的經驗都對我們有參考的意義。前幾個月我們剛去過臺灣，參觀了各種類型的老人院，收獲特別的大，很多經營模式方面比別的國家更加容易接近。今天由于時間的關系，也沒有來得及講的更多，將來有機會我們會再請陳理事長。

下面邀請天津市鶴童老年福利協會常務副理事長方嘉珂先生為大家介紹在國內的現代養老機構的一些運營的經驗。方嘉珂先生是鶴童老人院的創始人，經歷了十年的艱辛使鶴童老人院由一所發展成為了五所，為我國民辦非營利性的社會養老行業和老人養老產業的發展探索出了一條新路，現在有請方先生！

【方嘉珂】：按照我的理解，今天的論壇是中國最有錢階層和未來最有錢階層的論壇。周教授是我們中國老年建筑設計的先行者和第一人，我很榮幸今天能夠做最后這一段匯報。談不上經驗，我想更多的是應該有一點反思，特別是聽了從上午到剛才的各位嘉賓的演講之后，我想講三點。

第一，把養老機構的由來和演變的過程簡單的描述一下。

第二，我們大陸目前養老機構的現狀評析。

第三，向老年房地產商建三言。

養老機構的由來與演變，按照我的研究，特別是剛才臺灣的陳先生談到的，因為我們大陸和臺灣基本上是同宗同族，概念基本上是一致的，他們康熙年間就有養老機構了，我的理解是養老機構源于長期照護，長期照護又源于照護，照護又源于照顧。有人的存在就開始有了照顧的問題，當然不限于老人。當照顧的問題解決需進一步對解決的方案有更高的要求的時候，比如說滿足感、舒適度、安全的考慮，這樣的話配套而來的一些監督、實務一些設計，照護就應運而生了。何為照護？照護是要針對目標的照料與護理，應該是照顧、陪同、守護、監督、管理甚至是控制。當所涉及的內容單純，時間不長，一般就可以叫照顧了。但是當所涉及的內容復雜，時間長了，配套的事項繁多的時候，則需以照護來決定

何為長期照護，當照護的時間變得長，并且形成了專屬的內容、領域和學科，形成的獨特的工作形態，創立了制度和體系的時候，那么長期照護就開始產生了。比如說照護的執行，誰來執行？專業的要求，照護的實點，執行的時程，資源的耗用，質量管理，以26/39 及相關的權利、義務、監督等配套的問題出現時，長期照護是了解、掌握、滿足需求者的需要，對需求者提供醫療、保健、護理、社工、康復、心理、營養、藥事、管一等系列服務。長期照護現在理論上又分為居家式、社區式、機構式，甚至延伸到長久性的設計和特殊的照顧服務。比如說對臨終關懷的照護、癡呆人的招護。機構式的長期照護是指長期需要照護老年人、殘疾人，住宅為實現特殊目的而設置的建筑空間內，提供全天后的綜合性包括住宿、護理等機構式的服務。

能為需要密集照護的老年人提供完整且高密度的專業照護的業態，而且還能減輕家屬在精神和體力上的負擔，凡是依賴程度較高，沒有家庭和社區照顧資源的老年人，都是機構式照護的對象。

機構式和社區式、居家式的比較。從發達國家的地區經驗來看，最早被考慮和建置的應該是機構式，之后才往居家式和社區式發展。機構式在長期照護中所占的比例大約是停留在3：7，或者是2：8。此種比例具有普遍性、終極性、必然性、合理性、方便性，重要性難以替代。在成本效益上，機構式也最為合適。機構式在經營規模、拓展制最大，就接近了社區式，而社區式規模精致，就接近了機構式。機構式的比例雖然可能變小，但是不可或缺。前兩者的比重越大，在機構式的基礎上延伸服務乃理所當然。機構式是前兩者服務的基礎和平臺。

結論，由照顧衍生出照護，照護又衍生出了長期照護，最后形成了養老機構，這是第一點。

第二個問題談一談養老機構的現狀和評戲。量少、言微、位卑、差錢、法無。

第一，量少，社會福利社會化以前，只有政府對三無老年人和城市福利院和鄉村敬老院的存在。社會福利社會化以后，城市的社會力量開始介入，但是與高速增長的老年人需求相比差距甚遠，床位數至少應該達到老年人口比數的3-5，但是實際上只有1%。

按照沒有數量就沒有質量的觀點，較比學校、醫院等類似的行業，養老機構還普遍處于低水平發展階段，存量太小的必然結果就是不能形成行業規模，更別提進入社會主流行業。

第二，言微。存量少的直接后果就是行業發聲太小，特一是機構式長期照護老年人基本無音。當然較比發聲大曾經紅火一時的全國星光老年之家現在已經成了昨日黃花，盡管又在改頭換面，演變成如今的日間照料中心，但是前途未卜。

比照我國每年兩會教育界、衛生界在地方、全國人大的、政協的代表、委員名額，養老竟無界別，也就是說能為全國近2億老年人說話的人沒有。

第三，位卑。突出表現是從業人員以退休、進城和下崗失業人員為主要從業者及從業者與家庭保姆和醫院護工并沒有較大區別。位卑導致從業者寡。要實現養老機構從業人員專業化、職業化、行業華的目標，從業者高學歷、高福利和高待遇至關重要。

第四，差錢。社會的投資趨向是如何使投入產出利潤最大化，不將養老機構建設納入國民經濟增長的指標，不享與教育、醫療等行業同等的待遇，就總處于差錢的狀態。

導致資本遲遲不盡入的還有所謂的非盈利，加上原有政府直接舉辦的以樣板自居的利益九屆，就是說很多民間資本進不來，在我的理解當中，非盈利大家總體來講在我們的國民當中搞的不大明朗，認為非盈利就是白往里放錢，出不來。剛才臺灣，包括我理解的日本的體制內都應該占了絕大多數，但是那個里面并不意味著你不營利。

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再有就是關于政府舉辦這一塊，大家剛才也看到了，日本好像根本就不提有關政府舉辦的概念，但凡和政府競爭某個行業的時候，民間永遠是敗將。已經進入或者是準備進入的資本也常常是限制于社會責任和獻愛心的局面。我跟很多房地產商也接觸過，搞了一種建筑，最后說我獻愛心，來一塊地蓋一個不要任何匯報的機構，在這種狀態下或者是裝裱自己，或者是與政府討價還價，甚至有贖原罪的心態。而這一切都源于沒有法律的歸宿。

第五，法無。立法始終是關鍵所在，但是迄今能算得上是法的僅為3672字的老年人權益保障法。該法又是15年前，1996年頒布，單就內容論還沒有涉及有關養老機構的內容，明顯時過境遷。我研究過臺灣的社會福利法，把養老機構的床位數都寫出來了，可見規范之新和之細。我們呼喚新的能夠涉及養老機構的法律法規盡早出臺。

關于出臺護理保險法，也應該盡早的納入國策層面，錢從哪里來勢必會成為主要問題。我們還期盼著養老護理人員法，德國有，臨終關懷法，德國有。我們業內呼喚非常大，我以為跟前面講的所有的內容都相關，這個法在發達國家沒有。結論應該倒著說，由于我們的法無，所以導致了差錢，由于差錢，導致了位卑，導致了言微，最后導致了量少。

第三，向老年房地產商建三言。底層建院重布局，長期照護重設計，建管分離重分工。

第一言，底層建院重布局。我們今天沒有請香港的嘉賓，一線大城市要學香港，高層建筑的底層，1-3層都可以用來做養老機構，老人與子女們同住在一棟樓內感覺良好，跟我們以上發言者談的什么老少居一系列的東西差不多，香港或者是說拉到我們北京、上海這種超大型城市，地如此緊張的情況下，我們的高層底商是我們的特點，只要蓋高層政府就蓋底商，我覺得應該學香港，高層底面建養老機構。學習美國，大動干戈到城郊打造所謂的養老設施，老年城的做法應該有一些質疑。就規模論也不會是越大越好。剛才臺灣的陳理事長也談到這個問題，要強調養老機構，在養老服務體系建設中的骨干和寶塔尖的地位，同時會對居家和社區服務有必然的輻射作用，而不是相反。絕不是補充作用?？上驳氖俏覀儑乙呀浽谵D變，上午有的專家提到了咱們幾年前的提法，居家為基礎，最后機構為補充，現在民政部已經改變提法了，發改委提出來了機構為支撐，我以為還不夠，還應該是形成骨干，中午我跟臺灣的陳理事長交談的時候，他非常同意我的觀點，因為他的機構就是骨干，同時輻射了相當多的社區和居家。

還要評估日間照料中心，晚間空間資源的浪費的存在，香港很多養老機構現在都在改變，由過去的建日間中心現在劃歸為養老機構，因為晚上閑置了。我們現在不管這些，說做一件事全面鋪開，最后再說不行再關，是一個很大的問題。還要評估居家服務人員資源浪費之存在，如果用外地的打工妹可以不考慮，但是對于照料高齡的或者是高端的概念，那是解決不了問題的。

第二言，長期照護重設計。對什么是高端老年人的定義要重新明確，養老機構主要是面向需要長期照護的老年人，所謂高端由此而來。用有錢和無錢來定高端、低端，不斷會導致養老行業的混亂，甚至還會沖擊其他行業，比如說酒店業，有錢的人，自理的人可以周游四海，可以到各種酒店去住，如果我們給他打造的是所謂的老年的酒店，將來的麻煩恐怕第一個抗議的就是酒店業，我不知道在座有沒有酒店業的，除非你轉型。在臺灣有一家轉型，但是最后又陷入了危機，好像我的理解是那樣的，何去何從還是問號。

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因為解決需要長期照護老年人支付能力不足的問題，首要責任人是誰？是政府，其次是誰？是保險公司。老年人所接受的社會服務標準應該是一致、公平、公開和公正的，不應讓錢把老年人劃分為所謂的高端和低端。這在德國非常的明顯，德國的養老機構有錢人正常進入，沒錢人該誰補誰補。養老機構的建筑設計和配套設施必須是定位于長期照護老年人的專業化設計。我走了很多地產商建的所謂的老年公寓，當然很多是改建的，后來我跟周教授講，反功率極高，因為太不專業了。

第三言，建管分離重分工。能建設養老機構的未必能繼續管好，長期照護型的養老機構，今后的走向必然要由專業化、職業化和行業化的管理團隊來完成。

鶴童在托管養老機構方面已經走出了一條成功之路，比如說在北京月壇街道敬老院已讓其扭虧為盈，為了與市場接軌，鶴童與奧地利合資成立了一個公司，并在香港注冊，在引進國際的管理模式和團隊打造優秀的團隊方面鶴童愿意與在座的老年房地產投資者、建設者和所有者精誠合作。

由機構的演變是照顧演變成為了養老機構，現在的基本情況是立法是主要問題。我就說這些，謝謝大家！

【主持人周燕珉】：剛才方先生給我們理清的許多的概念，講的特別的清晰，因為他身在第一線，可能特別了解現在市場的情況和老年機構建設的情況，提出了很多深刻的問題，也值得我們深思。這個跟政府、開發商以及學者都是密切相關的，需要大家共同努力。后面又提出了一些建議，可以說是非常具有實際的意義的，特別有現實意義，可以很好的借鑒。

下面進入我們的論壇時間，有請中國房地產報副總經理、中國土地交易促進聯盟常務副秘書長郝衛東先生主持！

主持人】：養老地產高端對話現在開始，有請對話主持人中國房地產報副總經理、中國土地交易促進聯盟常務副秘書長郝衛東先生！

【主持人郝偉東】：首先我們要以熱烈的掌聲給到周教授，今天我本人也得到了非常好的學習，也是非常難得的一個養老地產和養老產業的研討會，讓我們以熱烈的掌聲感謝清華大學周教授的主持。

下面我們的對話將圍繞著城市和房地產選址這樣一個角度開始，首先有請山東省文登市副市長譚遠國；有請清華城市規劃設計研究院副院長袁昕；太陽城集團董事長朱鳳泊先生；臺灣老人福利協會副理事長陳立基先生；香港大唐金融集團大陸業務負責人陳輝先生。

我們今天的主題是養老產業和養老地產，上午我們聽到了很多養老產業包括養老住宅非常專業的研討。我們今天報名參會的大概90%是地產商，由此可見我們國內總活躍的房地產業非常關注這個養老產業的前景。談到房地產，第一就是選址，房子的價值第一是地段，房地產發展的第一個問題就是選址，在哪兒做項目。第二個我今天聽到了一個信息，我們這次來參會的有四個城市，這四個城市各有各的特點，城市也在思索，也在非常的關注這樣一個養老產業的發展。

我們這次對話的嘉賓有政府、行業協會、城市規劃設計單位、金融機構和開發商組成，正好構成了一個產業鏈的上下游的結構，我想今天我們的對話為了使得主題比較集中，我們以文登作為一個案例，如何使得房地產業養老產業和城市的戰略選擇結合在一起。背景就是文登市最近剛剛在全市形成了一個城市新的戰略，就是要打造中國第一個養生29/39 之都，作為一個城市，舉全市之力把養老、養生產業作為城市未來發展的方向，首先有請譚市長給我們介紹一下養生之都的戰略定位。

【譚遠國】：各位朋友，大家可能是對文登不熟悉，我先簡單的介紹一下文登，文登是威海下屬的一個縣級市，在全國百強縣里排第14名，這是文登的情況。剛才郝總給大家介紹了文登目前正在打造一個養生之都，為什么要打造養生之都呢？我們總結了八大養生資源，三大優勢。

八大養生的資源：第一，文登這個地方南靠黃河，有一座山，海拔923米，有海有山，這個地方一年四季分明，夏天比較涼爽，28、29度，冬天又不冷，一般在零度左右，氣侯非常好，非常適合養生。

第二，空氣好。文登這個地方優質的空氣優良達到百分之百，優質的天氣達到190天，這是全國比較稀有的。特別是空氣中含有著負氧粒子特別高，能達到11000個，這個是空氣中的維生素，所以很適合養生，所以說文登是一個天然的氧吧。

第三，文登有獨特的海洋的資源優勢。我們文登有156公里的海岸線，特別是有12公里的天然浴場，特別是海邊還有防護林，非常適合養生。

第四，我們具有溫泉的資源。文登是中國的溫泉之都，我們文登有五處溫泉，溫度在65-77度之間，溫泉當中含有各種微量元素，陰離子、陽離子，對調解神經功能，增強免疫力非常有好處。

第五，食品養生。文登這個地方物產非常豐富，小麥、玉米、地瓜、花生、大豆，特別是我們生產的西洋參特別好。在文登這個地方海產品非常豐富，我們除了吃五谷雜糧以外主要是吃海鮮，吃各種貝類，海產品特別豐富

第六，文化養生。文登名字的由來是秦始皇到文登去尋找長生不老之藥，在這里特別盛行的是道教文化，想當年王重陽率領其他弟子走過千山萬水，想找一個長生不老的地方，最后選擇在了文登，這兒的道教養生文化比較豐富。

第七，森林養生。我們這里有一個國家森林公園，還有一個省級的森林公園，我們的森林覆蓋率可以達到46%，我們的森林養生的資源非常好。

第八，醫療養生。文登作為一個縣級市我們有兩所三級醫院，特別是文登有一個骨科醫院，是中國的三大骨科醫院之一，特別是院長是我們山東省的泰山學者，骨科醫院主要是治療腰疼、背疼。

三大優勢，第一是區位優勢，因為這個地方是環渤海圈，在青島、煙臺和威海中間。另外一個是交通優勢，特別是威海的機場就在文登的境內，到北京來50分鐘，特別是到韓國首爾，韓國的釜山40分鐘，有兩條高速公路，還有鐵路，特別是目前的膠東半島有一條高速鐵路，完工之后文登到青島到煙臺只要半個小時，這是交通的優勢。還有一個是土地優勢，這么好的資源，大家都知道土地是我們的基本國策，你沒有土地有再好的資源沒有辦法開發，而文登這里有很多的開發資源。

還有三大地域，第一是目前中國逐步的走向老齡化時代，我們文登可以達到15%。世界衛生組織調查研究，亞健康的人員達到了70%，這樣的人員特別多。還有我們現在生活水平不斷的提高，原來是解決溫飽，最近幾年是逐步想解決住房，解決汽車，第三次消費高潮就是養生。

八大資源，三大優勢來支撐我們要打造一個中國的養生之都，溫泉、海洋、森林樣樣都有，這在全國是獨一無二的，我們還是長壽之鄉，百歲以上的老人有47歲，國家30/39 優秀旅游城市，國家園林城市，這些稱號都有。所以我們決定要打造一個中國的養生之都。

【主持人郝偉東】：這個城市的養生條件，自然條件真的是相當的好，說了這么多的優勢，給我印象很深刻的是秦始皇要去那兒求仙，道家要在那兒選址，長壽之鄉是一個硬道理，一個地方如果人是長壽的，說明這個地方是非常適合人類居住的。

其實我們國內有很多這樣的地方，非常適合做這樣的產業，剛才譚市長還沒有介紹，還有一個優勢，不是荒郊野嶺，是百強縣里面的第14位。

作為我們產業投資者的投資機遇怎么樣呢？下面我們有請朱總談一談。

【朱鳳泊】：文登市的情況確實是很吸引人，但是做養老產業我相信在全國各地像文登這樣的好地方很多，作為地產商做養老地產首先選擇的當然是自然環境，但是更重要的是當地的消費水平。我們考慮通過十年的養老地產的投資建設，如果我們選擇一個城市做養老產業的話，我們要看人均GDP是否達到了5000美元以上，如果不是這樣的話是不行的，我們憑空制造了一個閣樓，無人喝彩。我對文登的情況了解的不是太多，我們考慮現在比較成熟的劃了三條線。

第一條是中國的沿海，特別是東海、江浙這一代，福建、廣西。中線我們認為是在重慶、四川。北線是北京、內蒙、山西。大的趨勢來看，如果做養老地產，從我個人的拙見來看向這三條線發展。

【主持人郝偉東】：其實有一個概念需要理清一下，文登是要做養生之都，養老是養生產業集群里面的一部分，更著眼的還是因為養老經過分析因為老年人的行動能力，包括本地市場的支撐的問題，因此這個城市的希望在外部市場，外部市場現在還看不到以養老成為一個產業的核心，而是養生。我們之前袁院長沒有參與過他們的策劃和規劃，他是參照著一個國際養生城市的案例，吸引的是城市亞健康人群，包括中青年。養生跟養老的關系是城市配置一個養生的旅游業和養生的產業集群，養生的培訓服務業，養生的文化業，養生的社會制造業，同時又為養老提供了非常好的條件。

中午我跟岳成老年事業開發中心的趙總聊了一下，他們也在做一些關于候鳥式老假養生的項目，不是純粹養老的課題，而是能夠有移動的跟退休經濟有關系的一部分客群。關于養生這一塊，一會兒我想再聽聽周總的意見。中午我也跟陳理事長聊了一下，這種著眼于外部市場的養生城市有很多的案例，您提到了泰國，請您給我們介紹一下泰國的情況。

【陳立基】：泰國的外貿部到我們單位來參觀，我問他們的主要目的是什么？他們說泰國要發展，要發展文化產業，我問他們的優勢在哪里？他說沒有天然災害，土地便宜，人工也便宜，人民親和力又很好。以前我曾經聽過北歐的人到泰國一下飛機就跪下，因為太舒服了，他們覺得很感動，那都是優勢了。這是7、8年前的事了。

剛才聽到了文登市長的介紹，我就在想發展養老范圍比較窄，養老只是其中一部分，條件這么好，應該是發展觀光，觀光是無煙囪的工業，發展的好自由也會把養生這一塊拉進來，千萬不要鋪的太大，不然的話很難收拾。

【主持人郝偉東】：正好請袁院長接著聊一下，因為清華參與了文登養生的策劃，在您的觀念里面，一個養生之都應該是一個什么樣的產業集群呢？整個城市在策略、規劃和空間上，包括資源的梳理方面應該是怎么樣的呢？

31/39 【袁昕】：今天是從養老擴大到養生的主題，我談一談作為一個城市規劃者和建設者的專業人員的角度談規劃和設計，大概有兩個層面，一個是規劃，一個是設計。

從規劃來講，我們很高興能夠和文登市合作，來進行探討這方面的發展的趨勢。通常來講我們上來要先探討城市的定位，人口發展的規模，現在我們希望把人口規模做大，希望能夠把土地的規模做大，更多的是城市的運營或者是城市的經營，但是背后是人口的集聚，很多城市是把發展第三產業作為我們城市未來發展的一個重要的目標，第三產業、服務業的對象又是誰呢？我覺得隨著人口壽命的逐漸的延長，老年人所占的比例越來越高了。文登看到了自己在這一塊可以有很好的發展前景，以這樣的方式去吸引更多的人來到這里，對促進他的產業發展起到很好的作用。

從設計上來講，包括剛才作報告中談到的老年的住宅是專業的設計，確實從這樣的設計上來講我們分為幾塊，實際上都在做規劃和發展。老年住宅有很多專業性的需求，這方面確實也需要很專業的團隊去配合，這一點我們也是在做一些研究，也希望把我們的這些研究成果轉化成在市場上或者是在實際當中能夠落地的，能夠讓大家有更多感受的條件。我們也是希望可以做一個上下游的配合工作。謝謝。

【主持人郝偉東】：下面我想問一下大唐金融的陳總，陳總我先給您提供一些數據。近20年以來，美國養生產業增長了36倍，日本增長了32倍，歐洲各國以17%的比例在增加，中國的養生保健這樣一個健康產業是以每年15%-30%的速度在增加。據美國專家和財富雜志預測，在十年內，全球養生健康產業將達到10億美金的總產值，中國是1萬5000億的份額。在聊這個話題之前，我正好也聽到了清華規劃院的一個報告，什么是養生產業呢？跟養老的關系是什么呢？養老是里面的一部分，但是養生產業是非常龐大的一個產業集群，都跟健康和生命有關系，這里有養生的旅游業，像三亞可以到那兒度假，非常好的環境。也有稍微高端人群養心，比如說重慶的縉云山，每個人去那兒養養心，這樣一種養心之旅至少要花1500-2000元。瑞士是健康之旅，不管是抗衰老的打羊胎素還是像德國的溫泉小鎮，花費都非常昂貴。印度有瑜珈，心靈靜修也可以達到每年20萬的游客。其實這些案例都屬于養生產業，我特別感興趣剛才大原教授講的日本的可以有助力的馬桶座椅，這些設備不知道誰來生產，這些也屬于養生產業的設備制造，包括深海魚油，包括一些生物制藥，一些生物技術萃取的養魚藥品，這都屬于養生產業的范疇。當一個城市具備了這么全面的產業集群的時候，養老的條件無疑是非常的好，但是唯一要解決的是老年人的倫理問題，包括異地養老的問題，但是條件是具備了。因此把養生作為戰略，而不是把養老作為戰略。

作為金融機構面對這樣一個市場，也面對各國包括國內的眾多的案例，您從中有沒有看到一些投資的商機，或者是未來用哪種方式，無論是跟城市合作還是跟地產企業合作。

【陳輝】：這么多房地產商來到這個會議上，表示這個市場一定是有需求的。我們資本是尋求回報和收益，這么多房地產商來到這個會議上，說明他們也是尋求機會?，F在國內有一個講法叫拉動內需，老年人的養老需求其實可能是拉動內需的很大的一個部分，我們是這么看這個行業的發展的。

至于說到養生和養老，我認為可能是一個延續，現在比較講養生的，人到中年了，也考慮養生，但是消費最多的還是老年人群。我們的父母在養生中花的錢比他平時吃飯都要多，老年人有時候被養生品騙的很多，他們這方面有很大的需要。至于說涉及到文登的產業的發展方向，我認為應該講是觀光養生是一種方向，但是我認為在養老中怎么定位，要在整個山東半島，大家經常去山東的話，現在很多中級城市建得很好了，山東整個的產值在國內也是靠前的，應該定位周邊的城市跟他有一個同一個文化群的人有什32/39 么養老需要。如果想發展成像三亞這種形式不是不可能，但是必須要突出更多的優勢，三亞的陽光和海岸線是別的城市不具備的，文登必須要拿出別人的城市不具備的東西才能吸引更遠的游客。

所以我認為做成一個地區性的養老的基地，同時也做成了一種全國的養生的中心，我認為這是有可能的，我是這么一個看法。

我認為金融機構對房地產是有很大的興趣，整個的產業的增長對我們來講會提供很大的商機，金融機構是一個錦上添花的部門，我們也希望有機會介入，但是我們希望最主要是看到起碼能提供一個讓我們能認可的經營模式，這個模式是可復制，可擴大的，金融機構就會在這方面做更多的努力。

【主持人郝偉東】：說到金融，譚市長，我昨天跟您聊，現在有幾個基金對文登投資非常感興趣，說是今天晚上就要跟您溝通一下基金在文登投資的規劃和設想，您現在可以簡單給我們透露一下大致是一個什么樣的情況嗎？

【譚遠國】：大家對文登的資源和地理位置都不太熟悉，對于打造成一個養生之都大家都產生了懷疑。我們逐步發現了我們文登資源的優質性，所以政府加上我們的有關專家共同謀劃，利用我們的優勢資源，打造一個養生之都。我們目前的策劃工作已經和清華大學城市規劃院合作，我們會按步驟來實施。剛才我聽有一位老總說文登可能是一個區域性的養老基地，這不是我們的方向，文登這個地方的海洋資源非常的優質，有12公里的金色沙灘，海水一點污染都沒有。特別是在北方的沿海城市，有山有水有溫泉的地方很難找到。中國現在大部分海景開發的都差不多了，像這么優秀的資源確實是不太多了。特別是文登的有一座山在膠東地區是第一高峰。這里面奇石、古木比比皆是，山清水秀，號稱是江北的九寨溝，這是一個非常有靈氣的地方，目前有幾個開發商都看重了這個地方，田園風光非常的好。養生在中國是一個新興朝陽產業，養生應該說是與健康有關，人最珍貴的是健康，長壽是我們的追求，怎么樣才能健康呢？要養生，要養心。我們目前為止要和幾個開發商對話，我們要打造一個田園風光的景區，養生地產。我們的海邊從2007年開發，投入了28個億的基礎設施，供水、排水、供暖、供熱樣樣俱全，我們的養老地產馬上就可以開發了，希望大家能夠走進文登，了解文登。

【主持人郝偉東】：您剛才也談了一個新的話題，養生之都，養生地產，或者是叫健康產業。健康產業不僅是地產商參與，朱總您除了是咱們中國最早做養老地產，為天下子女盡孝心的這樣一種理念，您有沒有關注過關于更寬的，關于健康產業的多元經營呢？還是純做養老地產的呢？

【朱鳳泊】：養生和養老并不矛盾，只是養生的概念更寬泛了，包括養老，還包括對于中年人，對于亞健康人的調整和調理。今天養老地產的論壇，我們把論壇的主題更寬泛化了，談到了養生，我想做一個案例分析，來看看我們中國的國情，是否能夠急功近利的做到。

大家了解美國有兩個城市相連，一個是圣地亞哥，一個是爾灣，爾灣這塊地用了一代半人的時間打造了一個城市，給這個城市賦予的內容就是養老城。和它相連的是圣地亞哥，圣地亞哥有100、200年的歷史，圣地亞哥打造的就是養生城，這兩個城市的功能各不一樣，爾灣是一個非常好的成功案例，之所以成功還得益于美國是一個移民國家，人民從來不把自己住在這個地方稱為自己永久的地方。但是我們中國有5000年的歷史，我們居住在一個地方叫故土難離，很難靠一個概念，一個主題把人口集中到一個地方。所以說，如果我們要人為的打造一個養老城，除非有行政手段。比如說現在我們有幾個二線城市，現在政府已經出臺了城市增容的政策。大家都知道呼和浩特，它現在的人口33/39 才180萬人，要在五年內發展到350萬人，靠什么呢？靠引進各種產業來把人口增容。這樣做是能夠做到的，而我們作為一個投資商，作為一個策劃，把一個地方人口增容，很難做到。

所以我們作一個選題的時候，一定不能離開中國的國情，中國的歷史。我覺得文登很好，我雖然沒有去過，但是我們也經常有一些朋友談到文登，我想有一個建議，文登可以作為一種休閑度假產業來發展，如果沒有了人口政策，沒有靠政策來搞人口增容的話，先不要說叫什么都，都是指人口永久或者是半永久的居住。投資那么大，還需要人來的話，我倒覺得圣地亞哥是一個成功的案例，養生內容做的很多很多，圣地亞哥后來就成為了一個休閑度假圣地。我覺得我們的市長可以把圣地亞哥的情況了解一下。

【主持人郝偉東】：我們今天其實是拋出了一個新話題，由養老說到了養生，今天畢竟還是養老地產，大家更多的關注還是關于養老地產的發展，包括投資商、開發商，結合老齡化事業如何做，有哪些新的創新。作為臺灣在這方面做的是歷史比較久，經驗也比較豐富，您作為看待大陸的方興未艾的市場，臺灣的專業機構有沒有想多和大陸合作投資養老地產呢？

【陳立基】：我在臺灣看過一個廣告，在臺灣有一個很有名的水庫，風景也不錯，旁邊蓋了一個飯店，這個飯店經營不好，后來轉型為養老院。我自己在做這一行，他有車送大家去，我也去了，到現場我只聽幾句話就知道大做不好。他們說住在我這里的養老院，每天都吃活魚，我就知道這個理念很奇怪了，果然后來就沒有做起來。老人家有他的特性，老人家不喜歡離開原來住的地方，還有一個是社會關系，原來的社會關系他不喜歡斷掉了，讓他重新適應一個環境，會造成他的選擇，他去玩一玩，去玩幾天，泡泡溫泉，吃一些養生的東西，這都是可以的，所以我是贊成發展觀光，空氣好，交通便利，又有海鮮，西洋參什么的，光從西洋參就可以發展很多的藥膳。

剛才有提到臺灣的臺塑的養生村，是王先生籌劃的，投資了100億下去，臺幣100億大概是人民幣20多億。我在念EMBA的時候，我和同學交換名片，我一看他是臺塑企業的高級主管，我就說現在養生做的怎么樣，他看了看我說學長我知道你的意思，我們這是一個失敗的案例。不是他規劃的不好，王先生非常有眼光，買了一大塊土地，非常大，他把道路弄好了土地就可以值錢，但是在那兒蓋養生村，連接原來的醫院，這是一系列的連接。第一期是3750床，他們在規劃的時候到我們機構不下十次，我就跟他們說不要蓋那么大，我看后來跟他們說沒有效。他們說沒有辦法，我們董事長要做就要做大，如果做成功的話，三千多人住在里面每天救護車一叫，把人運出去很恐怖的，還有去餐廳吃飯，餐廳會是很大的，所以要是小而美的，這樣成功了就可以復制。

【主持人郝偉東】：臺灣的專業機構有沒有想在大陸進行選址或者是合作呢？

【陳立基】：我知道有人來投資，但是做的很辛苦。

【主持人郝偉東】：為什么呢？

【陳立基】：好像是因為稅的問題，這個我不太清楚。在大陸投資的優勢是人事費比較低，因為在臺灣已經做了二、三十年了，認為經營管理很有優勢，應該很有信心。一般也不做大，我們都不喜歡做的太大，做的太大就機構化了，談不上什么溫馨照顧，越大越沒有辦法貼心服務。

【主持人郝偉東】：中午還提到了一個模式，每一個項目不要太大，不要機構化，但是商業模式上可以做連鎖，可以在全國鋪點。

【陳立基】：建立品牌。

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【主持人郝偉東】：朱總您做這個歷史也比較久了，是一個代表性的企業，有沒有今后的商業模式是怎么樣的戰略布局呢？

【朱鳳泊】：我倒不是王婆賣瓜自賣自夸，太陽城到今天走了過十年，我想各位可以把它作為一個案例來分析，太陽城一共有1700個住宅單位，全部是銷售的，還有500個老年寄宿，就是租賃的房間有500個。按照一個房間兩個人的話，也有幾千位老人。現在太陽城無論是住宅還是租住，基本現在都是滿的，剛才提到了一個話題，說太大就不美，不溫馨，我有一個不同的見解。其實做什么事情沒有絕對化，在中國的國情下，在一個區域內找準自己的一個模式，首先要符合一種大政，在大政下面我是投資人，我來說了算，這個說了算就是謀劃。謀劃的好就是一個好項目，也有成功的案例，也有失敗的，就在于我們做老年養老地產項目當中，我們怎么從結構上，在以后長久發展上理清。

我們當時把房地產和養老產業作為一對孿生兄弟，一對雙胞胎捆綁起來一起做，所以我們又賣房又租房，還提供服務。剛才最后一個主題發言者講最好建房的別管，找專業團隊，我就犯這個大忌，從挖第一鍬土到今天又建又管，我覺得關鍵在于模式。

目前我們出臺的有關養老地產政策的前提下，我們現在沒有什么捷徑可走，我倒覺得如果說養老地產是一片茂密的山林，我們要想到這個山林去，我們必須要經過一片沼澤，我們是先挖土填滿了沼澤還是搭一個橋過去。我們有很多先驅者，包括我們學術界、理論界，我特別佩服周老師，太陽城里的好多戶型都是他的心血。作為開發商，在運營商怎么能夠取得成功？有很多政策的限制，有很多干預，有很多不明白，不清楚的地方，但是你作為開發商，你自己要明白，要清楚。比如說最難的，我們一直面臨著很困惑的問題，由于我們賣房，政府說你是開發商，你不是做老年的，由于我們又有租房，銀行就講你是做老年設施的，養老地產看不明白，貸款我也不給你。所以想得到政府支持的時候，由于你賣房，政府遠離你。

最典型的北京市政府知道太陽城這個地方，當時政府由一個副市長帶隊來考察太陽城，先派了先遣隊來了太陽城以后回去匯報他是房地產商，市長于是就不來了，也不做調研了。我們發展當中有很大的資金需求，銀行說你這是老年項目，我們銀行目前不做這樣的貸款，你說作為開發商多難，想找個娘，娘不待見你，想找個爸，爸不理你。

我們苦苦的掙扎，到今天用了十個年頭才把太陽城做成，是滾動開發。太陽城就一個好，做到今天沒有貸款，整個資產十多個億，沒有銀行一分錢，都是太陽城的。所以在中國的國情下，做事情很難就在于你如何策劃，也就是說你要逾越這片沼澤的時候你是填石頭還是搭橋，在于我們自己創造和規劃。

【主持人郝偉東】：請問袁院長您是搞規劃的，原來圍繞一個城市做一個項目的比較多，圍繞著養老產業像朱總提出的問題，您覺得在幾年前剛開始做的時候您想向朱總提什么建議？

【袁昕】：就單一項目來講，其實每個項目的差異性都會比較大，很難說對同一類項目有一個相對來講比較集中的建議。因為定位、市場，包括區位條件等等都有很大的差異性。比如說去參照一下圣地亞哥，特別是所謂的陽光地帶在養老產業這方面的發展都可以給我們不少的啟示，這個可以給文登更多的做一個參考。

我注意到泰國國家旅游局在境外投放的廣告，作為國家戰略來講明顯的分了兩個階段，第一個階段就是陽光、沙灘，當時并沒有養生和養老的概念，是純旅游的概念，是為了讓大家去認識泰國，了解泰國，就像我們文登一樣，現在很多人對文登不了解，我覺得文登有資源，在這方面可以向前走一步。但是走過一段時間以后，大家對泰國開始35/39 接受和了解，知道了自然的資源，包括其他的一些相關的品質和設置的時候，他的國家在這方面做了一些調整。國家旅游局此后再投放廣告已經變成了健康主題了，你到泰國來就不僅僅是旅游，你可以到這兒來療養一下，休養一下。雖然在本國有很好的社會醫療保障體系，但是你要排隊，要等很長的時間，還不如用相對來講比較低廉的價格到這兒自己能夠比較快的去解決這些問題，這是它的發展的策略。所以我覺得目標的定位一定是要跟他的策略結合起來，才能對整個的產業的發展有一個比較好的判斷。

剛才您也提到了養老產業后續有很多的產業鏈，我們做產業就是為了把產業鏈盡可能做的長一些，從養生這一塊來看，可能涵概的內容會更豐富一些，先從哪兒起步，是不是一下子可以做到養老，這也未必，要看市場的條件。這一點也是我們下一階段要規劃和設計需要去進一步梳理和細化的一些部分。

【主持人郝偉東】：朱總的發言講了太陽城是十年的歷史，可以說是酸甜苦辣，朱總，如果說回到十年前，您還會不會再做太陽城這種模式呢？第二個問題是下一個十年，您想怎么做呢？

【朱鳳泊】：十年前拿到這塊地的時候很便宜，沒有用幾個錢，有不少人出主意干脆把地整理整理賣了，掙幾個億得了。你說做一個人，你就專門為了錢嗎？其實也不是，我覺得還是應該做事。當時選準這個目標就義無反顧，盡管這個過程很難，但是還是做下來了。我做了以后嘗到甜頭了，我們真的有下一個十年的規劃，還是想做養老地產。我們十年摸索出了不少經驗，我們覺得按照我們自己的經驗發展，當然有好政策更好，有銀行支持更好，但是如果政策還是這個政策，銀行還是這個銀行，我們照樣還能做得更好。我們主要是摸索剛才談到的像文登這么好的地方，我們選址的問題，選在哪兒，太陽城的成功就得益于是在北京，如果在一個二線城市就壞了，因為做的太大了。

剛才我說了1700個住宅單位，500個租賃式的房間，叫城還真的是對了，很大，整個建筑面積是32萬，所以我們差一點在黃山選了一塊地方，差一點在那兒做。后來考慮到我的資金供應問題暫時停下來了，多虧停下來了。目前我們想好了，到城市人口增容比較快的，經濟發展速度很快的，像內蒙古我們用兩年時間做了調研，內蒙古原來在全國的經濟地位排名第29位，到現在全國排名第9位，增長速度排名第3位。它是一個資源大省，養老是一個空白，別看那個地方冬天很冷，冬季也很長，剛才談到的那個話題，養生度假養老。我再做的時候就準備把渡假、休閑、養老達到成一個項目，這樣的話冬天在那里老人也有可玩的內容，現在我太陽城就做了一個大的溫泉俱樂部，在老年城里作為一個以水為媒介，以溫泉為媒介的一個場所，就可以納人氣，可以來很多人。所以太陽城的成功還有我又做了休閑會所俱樂部，也做了一個醫院，我為我找準了點，我相信在內蒙那個地方也能做起來。

當然，現在在座的有很多地產商，我幾乎平均每個星期可以接待兩撥到太陽城來考察的，有的回去就做了，有的考察來考察去沒有做。我倒覺得別輕易動手，做之前一定要揣摩揣摩，做普通房地產一拍腦門你做去吧，錯不了，因為市場等著你呢，你賣不了三萬塊也能賣兩萬塊，你不能砸手里。但是做老年地產可不是頭腦一發熱就做了。從這十年當中看，有幾百個要做項目到我們這兒考察的，真正動手做的沒有超過五個，這個是對的。目前我們的政策是一塊堅冰，還沒有打開，而且各地又不一樣。有的地方政策給予了很多的扶持，政府真的是下決心要做養老產業，培育老年地產，有的地方是急于把本省的經濟搞上去，把這一塊忽視了，或者是不重視，所以還要看政府和政策?，F在的現行政策如果做老年公寓，從開始建設的時候，你拿下的是正規手續，現在就是每個床位給補貼8000-16000，有這樣的政策。太陽城再有一兩個月就能拿好幾百萬，這已經定下來了。這個政策有了，這是做老年的。

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但是做老年從開始建設這一塊政策又不全，你選擇了一塊地，你是用什么程序做老年項目，這在大陸是一個大問題，這個制度一直沒有理順?，F在做老年項目大多數都是按房地產去做的，一套房地產，政府就離你遠遠的，本來老年地產應該得到政府政策的支持，甚至是培育你，幫助你。總而言之一句話，做老年地產一定把政策、人均收入、市場需求幾塊問題研究好了再投入。我下一個十年還繼續做。

【主持人郝偉東】：雖然很難，下一個十年還繼續做。我們說一下下一個十年，我們有請陳總談一下下一個十年我們一致關心的PE和瑞斯能否在這個產業里發展呢？

【陳輝】：今天我們可以給大家統建一個產品就是上午孟曉蘇提到的瑞斯，像老年這種公寓或者是持有型物業的租金應該是相對比較穩定的，因為老人的人群的波動性應該是比較小的，我認為瑞斯這個產品要求的回報不是特別高的，實際上是求長期穩定的回報，這個產品可能是比較符合老年地產中的一個出口，因為瑞斯是房地產在金融市場的終端產品，瑞斯現在在香港來講已經從政策法規上很完備了，而且這個市場已經是成熟的了。房地產商的能力在于開發能力，可能是資本市場尋求的是一種穩定的回報，一部分資金有這方面的需求，保險公司現在為什么對養老地產有這么大的需求呢？就是因為他們的資金是一個長線的尋求穩定回報的一個資金，其實這類資金在未來的中國國內的市場會越來越多，比如說像養老金都有這方面的需求，所以我認為房地產商可以在這方面，你們產品出口的時候可以考慮這些產品。

PE應該講現在對所有的養老產業而言都是虎視眈眈的，但是我也必須講明白就是像朱總這樣，營利模式已經確定了，PE會蜂擁過來，如果你的營利模式不確定的時候，他們可能會相對保守一點。

國內目前的瑞斯市場目前討論的還是銀行間的債權市場，跟普通的大眾有一點距離，大家可以研究一下香港的市場情況，謝謝。

【主持人郝偉東】：陳總總體感覺是看好下一個十年。

【陳輝】：出口不會限定于一兩個金融產品，基礎還是在房地產商的規范，而且是正常運營的角度上、基礎上，我們金融市場會提供更多的金融產品。但是目前瑞斯已經是一個成熟的產品了。孟總覺得倒按揭也是一個成熟產品，瑞斯更多是面向房地產行業，養老地產來講更適合這個產品，是從這個角度來看的。

【主持人郝偉東】：我們就說下一個十年，袁院長您覺得在國內有志于做健康產業、養生產業或者是養老產業的城市選擇，您感覺下一個十年中國將出現一個樣的情況呢？

【袁昕】：老齡化問題是我們中國全社會面臨的問題，而不是某一個城市面臨的問題，因此從整個城市發展中兩講，是需要每個城市政府都關注的事情。從老人的社會問題上來講，也是未來我們社會發展所需要關注的事情，但是從這兩點來講，我覺得與老人相關的產業在未來的十年都會有一個比較大的發展。養老地產或者是養生作為一個鏈條的開端往下延伸的話，會根據各自城市結合自己的資源，再加上周邊的發展形勢的判斷來做選擇。

【主持人郝偉東】：陳先生，您覺得下一個十年，大陸養老產業這一塊將是什么樣的情況呢？

【陳立基】：未來的十年商機無限，但是競爭還是很激烈的，城市資源怎么樣，同樣的你自己的企業有哪些資源，你的競爭力在哪里，蓋房子只要有錢，有好的設計，都可以達到，但是日后的經營管理呢？也非常非常重要，最后的競爭力就在事后的經營管理，為什么有的飯店要交給別人經營管理，人家有一套管理方式。商機無限，但是也是37/39 競爭非常激烈，成不成功都是在這個細節中。包括人為的，包括你整個團隊怎么帶出來，那個團隊投資人已經在后面了，應該是管理者還有專業人員，專業人員包括護理、社工、心理輔導等，這方面的人才，整個的團隊，整個的公司文化要呈現出來，讓住在里面的長輩覺得我住在這里安全、安心，我覺得吃的不錯，我也覺得我住在里面是受到尊重的，而且我覺得很有尊嚴，家人來看我不會覺得我是住在養老院，我是住在類似飯店管理那樣的，住在里面很有尊嚴。

【主持人郝偉東】：總的感覺是商機無限，但是依然會有人死掉，有人會活下來。譚市長，下一個十年，您心目中的文登會是什么樣的呢？

【譚遠國】：過程我聽了各位專家對這十年的展望，養生和養老確實是現在的一個主題，我們社會已經進入到了老齡化的社會，我們每個人都是追求長壽和健康，我認為養生在今后十年肯定會成為第三次社會浪潮。不管是養生還是養老，哪里好往他里去，追求最高的養生。女同志希望永葆青春，永遠年輕，男同志希望永遠健康強壯，老年人也希望長壽，這是一個養老的城市，養生的城市。在北京的養老公寓大概是15000左右，文登這個地方藍天、白云、陽光、沙灘、海浪、溫泉，我們的客源都是外地消費群體，房價是在4000-5000左右，不管是養老還是養生的成本都很低。

我們有這么多的優質資源，有這么高級的規劃部門給我們搞謀劃、規劃和策劃，文登一定會按照這個策劃往前發展的，追求長壽，追求健康的理想之都，養生、養心、養形、養老、養顏，成為大家一個非常向往的地方。我希望在座的各位嘉賓到文登去買套房，到文登去投資，希望大家有時間可以去考察一下。

【主持人郝偉東】：大家有什么問題可以提一下。

陳敏雄：剛才我聽了大家講的很有感觸，臺灣也有這樣的經驗，我想匯報給各位參考。在臺灣很難找到大面積的土地，只有政府的土地才可以。但是你任何一個開發商、地產商投資那么大，90億、100億臺幣下去，而且要占30%做社會福利，這個是很難的，而且有規定，這些房子蓋起來以后，住宅可以蓋，蓋越多回收越快，但是這些住宅只租不賣，這是房地產要命的一個地方。那怎么辦呢？剛才你提到了瑞斯的觀點，通過這個觀點把土地的產權證券化，這是瑞斯的概念，把錢趕快收回來。他用的是公家的土地，50年，讓你用50年，如果你表現的好，50年快到的前三年經過一種手續之后再加你20年，這就是70年，70年當中你好好做，透過瑞斯的方式把錢收回來，那些房子再慢慢的租，還有租金的收入，還有瑞斯的收入，這一點就是目前臺灣的一個做法。他有一個問題，沒有保險公司的資金進來，只是一般的券商的資金和銀行的資金，如果保險公司有資金進來，再通過瑞斯的機制，這樣的運作會更好。

剛才譚市長提多了文登的事情，其實韓國有一個很好的案例，三星集團有一個55公頃的空間，從2001年開始蓋第一棟，2005、2006年蓋第二棟，住在里面的都是金字塔頂端的那一塊，企業家、銀行家、教授或者是將軍，配套的還有養護197床，是整套的配套。還有就是運動中心，還有文化中心，醫療中心。已經開放給臨近的民眾，大家一起來，所以強調的是三代同堂的概念，這個經營的很成功。

【主持人郝偉東】：謝謝陳理事長！

【提問】：我想問一下臺灣的陳理事長，您剛才說到不要太大，那么您認為根據您的經驗多少床位算大，多少床位在經營上最合理呢？

【陳立基】：200、300床，越大照顧越困難，200、300床位比較容易服務。

【提問】：低于多少床位呢？

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【陳立基】：再低的話也不行，我們也要為業主著想。

【主持人郝偉東】：今天我們的論壇到此結束，總之，我們看到了養老地產的巨大的商機，也找到了方法，感謝各位嘉賓、聽眾和來賓，謝謝大家

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第四篇：第二屆中國養老產業與養老地產高端論壇

第二屆中國養老產業與養老地產高端論壇

時間：2010.12.11

地點：深圳會展中心5F勒杜鵑廳

實錄內容：

主持人：尊敬的各位領導、各位來賓大家早上好，歡迎各位蒞臨第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇。有請本屆論壇特邀主持人清華大學建筑學院教授周燕珉女士，有請周教授，大家掌聲歡迎！

周燕珉：尊敬的各位來賓，大家早上好，歡迎大家參加第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇。

下面我們正式開始今天的會議，我國已經步入老齡化社會，老年人基數龐大，增長非?？臁?009年老年人達到1.67億，我國面臨老年人帶來的很多挑戰，養老成為重要的問題，全國老年機構協會只能滿足1.59%的老人入住，而且設施比較落后。近年來養老地產也逐步興起，但是過程中遇到了很多困難，同時出現了很多問題，影響了養老地產健康發展。為此清華大學建筑學院今年6月份在清華大學舉辦了第一屆養老地產高峰論壇，會上邀請了日本、臺灣的很多專家展開了很多的討論。參會的人數達到700多，那時因為清華大學的會場不夠大，很多人沒有能參加，這次借住交會的契機，我們召開了第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇。在第一屆的基礎上，希望這一屆論壇能夠更加深入的有一些探討。主要探討養老地產的開發、設計和運營、管理方面的問題。

今天的會議是一整天，分三個板塊，上午請研究方面的金融投資、養老機構、養老建筑設計方面的專家跟大家一起交流、分享。下午邀請養老機構的管理者和養老地產開發商這樣一些第一線的專家跟大家探討他們的經驗。下午還會邀請幾位專家上臺跟大家交流，可以跟大家進行互動。

今天的時間安排的比較緊，大家都要遵守時間的規定，這樣可以保證順利的完成。

這次論壇由清華大學建筑學院住宅與居住研究所和優博承辦、中國之家聯盟協辦，12580地產客是獨家支持，對大家的支持表示深深的感謝。

下面正式開始，有請中國房地產報總經理單大偉先生致辭。歡迎單大偉先生！

單大偉：尊敬的各位來賓，女士們、先生們，大家上午好。看到這么多來自國內外的專家、學者、研究機構以及房地產上下游的企業代表都如此關注第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇，作為主辦方的中國房地產報代表，我感到由衷的欣慰和高興。今年6月我們在北京與清華大學聯合舉辦了第一屆中國養老產業與養老地產的高端論壇，大家都希望此類活動能越辦越好，這體現了中國步入老齡化社會之際房地產行業的服務意識正在增強。正是通過首屆高峰論壇的舉辦，讓大家認識到我們養老產業存在很多不足，我們養老地產開發尚處于起步階段，需要的土地支持、配套政策支持遠遠不夠完善，商業模式剛剛開始起步探索，因此聯合各方力量共同持續、深入的探討中國國情的養老地產發展模式具有重要的迫切性和

現實意義。為此，我們經過半年多的醞釀和準備，借助中國住交會這一全國性的舞臺，再次聯合清華大學共同舉辦第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇。本屆論壇將延續首屆論壇在養老產業和養老地產方面的話題，在養老行業方面的政策、國外政策的研究、國外養老地產的發展模式、國外養老機構的運營經驗及老年項目經驗、國內地產的養老產業投資戰略，國內優秀養老產業的優秀經驗，進行多方面的探討，希望通過上述領域的探討促使我國養老產業有條不紊的開發建設，避免盲目投資，減少失誤，杜絕浪費。

各位來賓，希望今天的論壇能夠為整個行業開一個好頭，也希望中國房地產報一樣有責任感的媒體一同傳播出去，進行創新性的探索，為中國養老地產和老齡事業做出貢獻。最后，預祝會議圓滿成功，謝謝大家！

周燕珉：下面，請中國社會福利協會會長（馮小麗）女士致辭。馮會長給我們講一下“十二五”期間關于養老服務建設體系方面的建設，馮會長對這方面非常了解，希望聽到您的見解。

馮小麗：首先非常感謝中國房地產報邀請我來參加住交會，在這短短的時間里我深刻了解到我國房地產業對我國社會經濟作出的巨大貢獻，以及他們提出的擁抱變化的主題。我非常感謝周燕珉教授臨時安排我來參加咱們的分論壇。我今天想和大家一起分享四方面的信息：

第一個信息，五中全會和十二五規劃對養老問題有一些基本的原則，在我們國家剛剛召開的五中全會上不僅提出了經營方式的轉變、經濟方式增長的轉變，提出了提高國民收入待遇等等，這些跟養老事業都有密切的關系。在十二五規劃中專門列出了養老體系的專業規劃，這說明黨和國家對養老事業的高度重視。中央電視臺報道了一組數字，我們國家一共有老人1.67億，占全國總人口的12.5%，而且每年在以3個百分點的速度增長，養老問題十分突出。我們全國現在有養老的床位自改革開放至今有246萬床，按照國家今年人均GDP達到4000美金以上，我們應該進入中等國家的床位數，百名老人應該用到4到6張。在十二五規劃中要增加300萬張養老床位，到十二五規劃也只能做到每百名老人3張床位。這300萬張床位的增長只能面向最低的保障，比如說國家哪個鄉、中等城市要建示范市的養老結構，這是國家的投資，這遠遠不能滿足日益增長的需要，這需要社會力量的全力關注和積極參與，為全國的老人提供好的服務，使他們能夠老有所養。

第二個信息，民政部10月份剛剛召開了全國養老服務體系建設推介會，這是五中全會之后國家部委第一個應對的十二五規劃的總體方案，召開了一個非常及時和重要的會議。養老服務體系建設推介會非常重要，很多主管司長參加了會議，重點提出由政府主導、社會積極參與，加大養老服務事業的開發。這個會議也提出了在養老服務的優惠政策方面鼓勵社會力量加入養老服務產業，能夠推進養老服務產業，把它作為十二五規劃中大力推進服務業發展的重要突破口，這是有很大空間的。據去年年底的統計，全國養老服務的需求是5000萬億，現在提供的不到1000萬億，這個市場空間是非常大的。這需要房地產業在目前面臨一定困境的情況下能夠及時積極的轉型，投入養老服務產業。

第三個信息，最近民政局考察了西方養老服務業的發展情況，特別是澳大利亞的服務體系情況，我采集了三組數據，第一組數據，澳洲政府對養老非常重視，他們在1997年就出臺了養老福利法和養老護力法，澳洲政府出臺了44個強制性標準，同時澳洲政府2008年出臺了老年人能力評估的63條，對全國65歲以上的老人因為能力評估，由政府按照不同的能

力水平提供不同的服務。澳大利亞一共有2200萬人，老人有150萬人，國家一年投入90億為老人提供服務，平均每個老人每個月享受到5千澳大利亞幣的支出。同時，澳洲政府把標準化、信息化管理統一建立在信息平臺上，每一個老人如果需要政府提供的養老服務，過了65歲就可以向當地街道申請，政府會有三方中介組織進行評估，你可以自己選擇養老機構或者居家養老，政府為你提供相應的服務，這是中國今后養老服務業發展的目標。

第四個信息，我介紹一下中國社會福利協會，今年2月份成立，我們是民政部直屬的組織，很大程度上承擔著政府職能，今年的全國養老體系推介會上主管部長做了宣布，中國福利協會的成立將會承擔很大的職能，比如說全國成立了中國養老服務體系建設領導小組，由國家民政部和中國的老齡辦共同組成的領導小組，相關的司局和國家社團組織參與，中國社會福利協會是養老服務體系小組成員之一。

第一項工作是我們組織大家學習標準和討論標準，標準的制定讓我們有了等級評估工作；第二項工作是人才培訓，國家拿出1000萬資金要求我們進行高級護理員的培訓；第三項工作是進行了信息系統建設，我們將面向全國養老機構進行軟件的設計和聯網，這也是非常重要的職能。中國社會福利協會將為在座的各位，曾經致力于養老服務產業和今后將要轉向養老服務產業的各位專家、學者、管理者、經營者、投資者提供全方位的服務。

中國社會福利協會準備在明年2月份在人民大會堂召開新聞發布會，專門針對養老服務的。其中一項是向全國倡議提倡關注老人專項基金，這個基金將用于全國養老服務產業和養老服務平臺的研究和研發，我們將分八個研究團隊：第一是老年人居住生存環境的模式，二是居住環境的設計模式，三是康復設計模式，四是文化服務設計模式，五是養老服務機構管理模式，六是老年人護理管理模式，七是養老機構和老年人信息化管理模式，八是所有的養老機構人才培訓管理模式。

在這里真誠希望各位房地產業精英們關注養老服務業，能夠投身養老服務業，在這里找到自己的價值，同時為全國的老年人盡孝，讓天下的老年人享受高質量的生活，能夠快樂的生存。謝謝大家！

周燕珉：非常感謝馮會長給我們帶來的信息，我們也了解國家十二五規劃之后要做的事情，包括福利協會要做的事情，我們也愿意積極的加入進去。

下面有請中國老齡科研中心郭平先生，郭主任的題目是“我國人口老齡化機遇和挑戰——老年人居住狀況與需求”。有請郭主任！

郭平：謝謝周教授。各位來賓，上午好！受第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇組委會的委托，我來跟大家一起分享一下我們的研究結果。我的發言主要是介紹一下中國的人口老齡化帶來的機遇和挑戰，以及老年人居住狀態與需求。

眾所周知，中國是老齡人口數很多的國家，65歲以上的老齡人口占了總人口的8.5%，80歲以上的總人口的1.4%。從已有的五次人口普查來看，人口老齡化的速度是日趨嚴峻。2050年中國60歲以上的老齡化人口約占全國總人口的三分之一。我們看一下老齡化的發展速度，與歐洲和北美國家相比，中國人口老齡化的發展速度快的多，這實際上跟東亞國家和地區有共同的性質，這里有一個指標（PPT），這個指標從7%發展到14%的時候最多用27

年的時間，比如說法國是用115年完成這樣的過度，瑞典是85年，許多國家都是50年以上，但是我們用的時間是非常短的，在東亞、東南亞國家來說這是趨勢。

我們看一下1982年第三次人口普查以來的現象（PPT），這是50年代和60年代兩個高峰期人口帶來的影響，這使我們的人口發生重大的影響，也就是人口老齡化快速發展的重要原因之一。影響人口年齡結構由年輕型向老年型轉變的主要因素是生育力的降低，綜合生育力低于2.1的水平，大概是80年代末、90年代初，從90年代中期開始人口生育力低于2的水平，而且在持續的下降?，F在有一種估算，因為第六次人口普查正在進行當中，我們的生育力大概在1.3到1.8區間，當然這估算區間，各方有各方的算法。

另外一個是死亡率（PPT），60年代以后隨著生活水平的提高、農村政策的落實，中國人口的死亡率在下降。退休年齡人口余壽也是一個趨勢，促使中國人口向老齡化和高齡化方向發展。這是一個高齡化的結果，80歲以上的老齡人口達到83萬，2050年80歲以上的老人高達1億，這將成為非常突出的社會問題。

中國人口老齡化有一個非常大的特征，那就是老年人口規模，不僅僅像圖中看到的亞太地區占相當大的比例，在歐洲也有相當大的總額，龐大的老齡化人口是我們面臨的巨大問題，很多機構從上世紀90年代開始研究中國的老齡化問題，美國戰略中心發布的研究報告中有兩個結論，2015年嬰兒潮退休時，也就是人口出生高峰，中國將面臨嚴峻的人口老齡挑戰，2040年中國老齡人口將達到4.7億，這是一個非常龐大的數字。

我們開展了兩次老年人口追蹤調查，目前正在開展第三次，從今年12月1號開始的，這個時點與第六次人口普查的時點比較吻合，比較有利于我們推論以下的人口規模和狀況。

我主要介紹一下調查結果，首先是老年人的經濟保障和收入。雖然這幾年的收入幅度不算少，但是這是建立在水平比較低上面的增加?，F在農村老年人收支水平比較低，仍然是在溫飽的狀態，這方面不再介紹。更多的城市老人越來越多依賴社會養老保險，儲蓄的比例相對原來有所下降，農村養老保險制度發展滯后。

我們看一下老年人的醫療保障（PPT），老年人醫療保障的覆蓋率的提高是比較明顯的，城市從51.6%上升到74.1%。農村的基本醫療保障從8.9%上升到44.7%。

我們可以看出老年人對自己健康狀況的評述越來越一般，真的認為自己身體非常好和非常差的沒有太大變化，城市老人認為自己身體非常好的比例還是有點下降的。老年人自報的慢性病情況，城市是80.8%，農村老人是65.1%。農村老人有一個慢性病知曉率低的問題，他們體檢頻率比較低，要得到診斷之后才知道是不是有慢性病。我們看到60多歲以上老年人的余壽之中有三分之二的時間處于帶病生存狀態，慢病患病率是全部人口患病率的3.2倍，傷殘率是全國人口傷殘率的3.6倍。

從圖上可以看到老年人日常生活自理能力變化（PPT），規模變化不大，但是比例上是有所變化的。這是2006年的情況，失能老人從799萬增長到940萬。60歲以上的老年人口照料需求也有所增加，農村的需求增加比較大，特別要看到80多歲及以上的老人，他們對照料需求都達到了30%以上，這部分的需求可能是更加迫切的。

我們簡單看一個老年人孤獨感變化，老年人孤獨感有不同程度的降低，但是有超過30%的農村老人有孤獨感。對老年人的照料由家庭照料向非家庭成員提供的居家照料轉變，目前老年人的照料資源也在發生萎縮，子女、配偶、親屬照料的比例相對要降低。

剛才馮主任也講了機構床位的情況，我們在這里不多講了。高齡老人有一些特殊需求，醫療、護理、日生活照料、健康料理等等方面，針對老年人需求不同類型的支持主要有醫學治療、康復輔助技術、交通服務、居家護理服務、住房改善、長短期照護機構、特殊房屋和活動場所等等。

從社區居家照料體系和社區需求來看，這個需求是非常強烈的?，F在有這么規模龐大的失能或者部分失能老人群體，全部養老機構的職工也就是23萬人左右，如果按照老年人和護理員配比3：1來算，大概需要900萬護理人員。

我們可以看一下國內和國際不成功養老機構和養老社區存在的問題：建筑模式像醫院、地點偏僻不方便、與社區脫離沒有生命力、規模太大形成造城模式、生態的不適應、持有型養老房地產項目的回報、房地產銷售概念型項目的回報、與服務的銜接考慮不夠。這些都是我們目前存在的共性問題。

第三部分，探求正確的途徑。我們要建立適合國情老年人居住環境和養老服務體系，努力提高老年人生活質量。這個挑戰是長期低生育力水平帶來的影響，未來勞動力結構性短缺和成本不斷上升使勞動力成本的優勢逐漸喪失。城鄉二元結構也導致了社會保障的不均衡，社會照料服務業也嚴重滯后。

養老床位的缺乏是東亞國家普遍面臨的問題，也是我們要研究的重要問題。人口老齡化、高齡化、空巢化、少子化、邊緣化、訴求政治化等六化疊加也帶來了嚴重的問題。

基本的判斷，我們看到中國的老齡問題并不十分嚴重，但未來將會非常嚴重，如果解決不好，甚至會成為世界上老齡問題最嚴重的國家之一，也會影響到可持續發展。

從發展方向和理念上也有判斷，從中央政府的層面看是加強社會建設，建立健全社會保障體系，從強調經濟社會發展速度變為強調發展質量，促進城鄉協調發展。從只強調發展到可持續發展，再到建立以人為本的和諧社會。應對挑戰時，政府扮演主要角色，發揮主導作用，加大財政資金投入，加強老齡工作機構和老年人群眾組織，加強和完善相應的老年人法律體系、加強應對人口老齡化的政策。

國家層面的主要行動有很多，包括《老年人權益保護法》的修訂、相關社會政策制定、完善社會保障制度，建立農民養老保障制度等等。

老年人住房狀況與環境需求。城市老人自有產權占了很大比例，這是房產有20年以上壽命的住房比例（PPT）。老年人對住房的總體滿意度是有所改善的，粗漏的住房設計和失修房屋會導致傷害，降低老年人的生活綜合質量。老年人自己能夠自理的情況下是愿意自己居住的。

促進居家養老設施的策略，對現有住房的改造，預防跌倒的發生，提高居住和環境的安全性；增加現有住房的服務功能；遵循通用設計原則規劃，建立宜居社區等，很多地方都在建宜居社區，這方面不詳細介紹了。

我們看到對老年人的住房保障讓我們擁有住房的權利，對老年設施的完善是讓老年人享有住房的便利，謝謝大家！

周燕珉：謝謝郭平主任的精彩講演，他從宏觀層面講了一些老人在住宅方面的需求，包括機構和社區存在的問題，最后也談了一下發展的道路。

下面有請泰康之家投資有限公司副總裁劉淑琴女士，劉淑琴女士長期從事投資和管理工作，目前正在從事養老地產方面的投資和管理工作，對養老方面有非常多的思考，也做了很多思考和努力，下面有請劉淑琴女士為大家做報告。大家歡迎！講演的題目是“保險融入大眾生活——保險資金投入養老社區、打造全新退休生活方式”。

劉淑琴：尊敬的各位來賓，大家上午好。我演講的題目是“保險融入大眾生活——保險資金投入養老社區、打造全新退休生活方式”。我的演講分幾部分：一是我們訴求中國新世紀的中國夢：二是保險與養老社區相結合；三是新世紀退休生活選擇；四是一日之城、一生之城泰康之家社區；五是養老社區產業發展的歷史機遇。

美國夢，從上世紀60年代起養老社區成為美國中產階級生活的一部分，這代表著美國夢的升華。改革開放30年孕育著中國人的中國夢，如今中產階級新生活的三大件是買車、買房、買保險，將來會有更多人意識到中產階級需要的是一種全新的保障，一種全新的生活方式。創新養老社區商業模式，打造中國新生活方式將實現“從搖籃到天堂”的新世紀的“中國夢”。它的理念是人們需求是分層次的，通過購買保險的保障，保障了財務的安全，這樣實現了一條完備的滿足需求的路徑。泰康之家打造的社區里面不僅有生老病死的關懷、醫療護理的服務，還有老人心理的訴求，這也是中國新的壽險模式。

我們看一下社會聲音，4月份北大知名的孫祁祥教授到我們泰康考察時說到“童年的純真，少年的狂野、中年的瀟灑，老年的神閑，這是一個完整的生命構圖”。我們現在就是想通過打造全新的方式，讓生命的每一個階段都變的流光異彩。

養老社區更重要的使命是讓中國人重新認識生命、尊重生命，養老社區要讓子女送老人進來安全放心，老年人在這兒自在、快樂和自主，這是一種全新的社區生活，是要讓老年人擁抱自然、回歸自我，是真正體驗活力的社區。我們希望通過養老社區的打造讓中國中產階級的生活中切入養老社區，相信養老社區會提高家庭的幸福指數。

保險資金與養老社區結合是體現人文關懷的商業創新。我們在美國考察，美國的養老社區和養老機構的起源也是宗教組織發展起來的，也有一些市場化的運作組織，現在基本上是1：1的比例。我們發現養老社區投資規模非常大，必須有長期的資金支持。美國養老商業機構在2008年金融危機的時候，由于資金鏈的問題出現了一些轉讓的現象，在中國我們希望通過保險資金的介入能降低投資運營的風險，從而提高養老社區運營的質量。保險資金融入養老社區是非常好的模式，中國長期的資產非常少，大家可能會關注政府發了長期債、企業債非常少，而且受市場影響波動非常大，我們保險資金進入這個行業，相當于我可以持有長期的資產，這是資金需求的匹配。如果老年人進去社區，他在社區生活將會是二十年、三

十年甚至五十年，相當于他一下支付了十年以上的公寓住宿的金額，這對保險來說是一個很大的保險額，所以我們講保險資金的進入對行業是一個促進，同時成功的運營模式對保險的發展也是一個非常有利的補充。我們說保險資金和養老社區結合是一種新的模式的創新，在中國是我們最早發現的壽險資金投資養老社區的，這是比較好的商業模式。保險資金投資健康養老產業不僅對資金有好處，同時可以有效拉動保險創新，尤其是健康管理險、醫療護理險等方面都有大量的促進作用，還可以帶動上下游產業的發展，還可以增加就業人口。

通過對國內市場的研究，我們在核心城市進行調查，大多數中產階級以上的人希望到社區養老，他們的理解是愿意離開家庭到機構養老。從現有的機構來看，我們發現也有機構性的問題，中產階段這一段需求的養老機構數量是不夠的，所以我們希望這方面為社會做出貢獻。

很榮幸的是2009年泰康拿到了中國保監會正式批準保險行業的第一個養老社區投資試點項目，這個是具有創新意義的試點，同時有全國性的示范意義，希望這是利國、利民、利家庭的好的事情。今后泰康的發展模式將是做全國連鎖的養老社區，在不同城市會有不同的落地方案。

我們打造的社區定義的是新世紀退休生活選擇。養老社區打造方面我們找最好的葫蘆畫最好的瓢，我們打造的養老社區是以美國CCRC的模式作為拷貝的模板，它代表著現代養老社區的健康、醫療及護理服務與養老保險結合起來的模式，以規?；?、人性化的社區為中心，形成一個解決養老籌資和專業醫療、護理服務等問題的模式，體現退休人群現代生活方式的完整服務體系。

我們總結社區有五大重要生活要素：文化娛樂、精神實現、健康運動、美食享受、全面安全。我特別想解釋一下全面安全，老年人不僅需要我們剛才講的精神方面、生活方面的照料，更多需要財務的安排和財務的安全，一方面是在年輕的時候通過買保險的方式把養老的財務做好預先的安排。還有一方面，老年人住進社區以后，通過一些方式讓自己的財務有保值增值的機會，進而保證他在老年生活的安全。

這是我們客戶給我們寫的一篇文章（PPT），這篇文章里他闡述了對養老社區的憧憬。他的解決方案是希望在社區具備安全感、消除孤獨感、享受快樂感，做到在社會中不脫離、不邊緣、不拖累，這也是我們打造的一種訴求。

秉承新的理念，我們的社區樣打造一日之城、一生之城。一生之城是老年人入住以后不用再搬家，不會到某一個階段社區沒有服務還要遷移到其他地方，這對老年人生活是不好的概念。一日之城是什么概念呢？在社區里每天的吃喝拉撒到生活娛樂、健康管理全部都能在社區里解決。

泰康打造的養老社區是全產品線的（PPT），包括活力生活、獨立生活、協助生活、專業護理、記憶障礙五大方面。

最后，講一下養老社區產業發展的歷史機遇。剛才說到政府對養老產業的政策支持，我們希望政府在法律和基礎法規方面給予更多的支持，在社區的投資和運營方面給予更多的政策支持，我也希望同行給予更多的指正和批評。我的演講到此結束，謝謝大家！

周燕珉：謝謝劉總，剛剛從中國夢開始給我們講了真實的需求，舉了一些例子，也分析了保險投資對養老社區的意義，這都是值得我們大家思考的，希望保險業加盟以后能夠更好的促進養老地產的發展。

下面有請美國生活品質集團主席傅旻女士，在美國期間傅旻女士擔任了養老院長的職務，積累了豐富的運營經驗，目前正結合中國的國情將美國的先進經驗介紹到國內，同時積極開展一些培訓和咨詢工作。下面有請傅旻女士講演，傅旻女士講演的題目是“美國養老設施運營管理經驗”。

傅旻：各位同行，早上好！非常高興有這樣的機會在這里分享經驗、互相學習。今年感恩節之前美國有一個很大的會議，是在新愛爾蘭州召開的，我在會上看到很多亞洲學者做了非常好的老年人研究。剛才郭主任也分析了中國老年人狀況和緊迫性，我們也有很多做養老地產的品牌，很多專家都坐在這里，給我們創造了很好的學習機會。

兩年前我剛剛到中國的時候就跟我一個好朋友研究、探討、學習老年住宅設計的問題，今天我們還看到另外的美國老年人設計所，待會兒WDG還會給我們做精彩的演講。我感到非常激動，好像全世界都矚目中國，全世界的精英和專家都在這里為我們的養老事業做工作。剛才馮主任是代表政府的，我們覺得非常有希望，中國的養老事業一定會騰飛。

快速過一下不同類型養老的社區類型：一是活力成人社區，這就是休閑養老的社區，給老人打造一個非常溫馨的家；二是持續照料型退休社區，根據不同的照料需求可以到不同照料的住宅來居住，這樣可以讓他安心、安全的渡過晚年；三是獨立居住型住宅；四是借助式居住型住宅；五是癡呆癥照料區域；六是醫療護理型機構；七是日間活動中心，這里面還有圖書館這樣的場所，因為他們也有學習的需求。

如何成功的開發和管理老年機構呢？我們首先要懂這個人，因為我們要照顧的是老人。不管開發成什么的模式，比如說出售式或者會員制、租賃制的，首先要考慮不只是你建起來一個房子，而要考慮建起房子之后住在里面的人的需求是怎么樣的，要考慮他們要什么類型的房子，要住洋房、連體房、公寓還是什么，要考慮他們要什么樣的需求，身體狀況、精神層面需要什么樣的服務。因為客戶都是老人家，今天的精神可能很好，摔一跤之后需求就上升了，或者中風之后需求馬上就上升了，這是不斷變化的，而且變化是不斷升級的。

剛才聽到劉總講他們設計的服務有很多，這些服務的項目也要設計成多樣化，這些活動的內容也要深化，要有可持續性。根據這些要求作為開發商、投資商要考慮老人要的是什么，現在的老人跟二十年前、十年前進來住的老人是不一樣的，他要的更加全面，比如說身體上的需要、心理上的需求，還有一些情緒上和精神層面的。

這是我的一個朋友，已經七十多歲了，還跟孫子有這種活動的需求（PPT）。集中到一句話是她要享受生活，不只是在那里面生存，她要的是對生活的享受。以后不管房地產開發商以前是做什么產業的，投入之后一定要考慮到老人家要享受的生活，你們要給現在的老人家和未來的老人家想一想他們要的是什么。

我們要經歷幾個步驟：一是市場調研，要真正問一問服務對象要的是什么，包括老人、子女、鄰里，包括競爭環境分析、投資的分析和財務的預算；二是確定項目定義和服務；三是設計和建設，很多開發商知道有什么需求就開始設計，實際上設計所也是要在整個項目的

定義和服務定義之后設計的，不是拿到一些數字就知道需求是多少的，還是要認認真真做前這幾步的研究；四是培訓和招聘，要看什么時間進行管理人員、服務人員的培訓，我們會盡全力用我們的知識和經驗幫助中國把這個體系建立起來；五是運行和管理計劃制定，你建的是養老機構，不要忘了養老機構的服務體系，也要注意有日間康復的體系、日間活動的體系。住在這里面的有上千個老人，讓他們住在獨立居住的住宅里面，如果需求有增加的話，我們要考慮怎么建立公共服務的管理體系，把服務輸入他們的家庭。我們最后的服務要落到實處，還要有最后的評估管理，如果這些全做到了就可以說項目基本上是可以達到成功的目標了。

我在加州做過聯邦政府養老院的管理者，我從管理的角度來分析一下對中國養老機構的挑戰因素：

第一個挑戰因素，科技和知識管理?，F在所有的管理都不要忘記科技是非常重要的力量，如果剛開始的時候就把大量的高科技東西輸入進管理之后，以后就會感覺到非常容易，而且整個管理品質也會有保障。根據我們的經驗，老人家進來之后你用高科技管理把整個系統建立起來，系統不斷的追蹤老人家居住的需求，而且一定要追蹤他存在的變化趨勢，這樣可以按照科技系統的管理把機構的成本搞清楚，而且也會回避很多風險因素。高科技在檢測和居住者評估，員工管理和員工福利，市場營銷和交流可靠性、有效性的結果上也扮演著關鍵角色。

第二個挑戰因素，成本控制和過程改進。關注老人的身體變化帶來的照料等級的變化，隨時調整價格計劃做到成本控制。舉個例子，一般在有助型的養老院里標準的日常生活照料時間是每個老人每天45分鐘，如果照料的時間超過每天60分鐘，每月超過20天的話，那么就要增加成本或修改價格。這方面還有定價策略，對于居住者的服務進行定價的時候有許多方面的考慮。所有的養老機構首先要有服務的宗旨，知道我是要做什么的、我的目標是什么，每一個機構都是不一樣的，管理系統和與之相配套的規章制度和服務的流程一定要合理，要符合國家的規定，而且也要符合機構運營的效率，一定要在保證服務體制和服務品質的過程當中保持可持續性。這個體系的過程和品質一定要員工滿意、老人家滿意，這個系統會給機構的成本控制帶來很大的好處。

第三個挑戰因素，員工的問題。在美國和中國都有員工流失的問題，養老機構成功之一的因素就是你怎么樣用合適的員工、怎么樣想方設法把他們留住。在院里建立非常穩定和親密的員工、老人、家人的關系，這是體現管理和領導力的因素，這樣才可以在企業的養老機構中建立起高品質的企業文化。招聘員工的時候就要找對人，還要教好他們，進行有效的績效關系。

培訓也是非常重要的，新員工進來要進行培訓，還有在崗的培訓、團隊建設培訓、高管特殊輔培訓等等。員工的流失是一個很大的問題，成功的機構就要為員工找到幸福舒適的、可以發揮他們創造力和文化的家，不僅要給老人建立一個家，還要給員工建立一個家。有一些開發商告訴我說要在很偏遠的地方建多少畝的地，我會問他你要考慮老人家去不去。我是北京人，我問過我的爸爸媽媽，他們說不想去，因為太遠了。你同時還要考慮員工去不去。作為院長，院長這個位子非常重要，而且需要馬上反應和到位的，我在加州管理的時候，夜里邊老人有問題或者去世我馬上就要到位的，我要是去很遠的地方就回不了家，這時候你能招來有效率的管理者嗎？其他人怎么辦呢？這些問題都需要考慮。

第四個挑戰因素，居住者的流失。我們首先要考慮市場的細分，比如說在美國綜合的養老機構里面，一般進去的時候老人家平均年齡是84歲，照料的比例像自立型30%、有助型50%，癡呆型的20%，一般都是直接進入有助型的服務，我們希望設計多種類、多方位的服務，而且是要非常專業的服務。對專業的要求非常嚴格，由于市場的細分就要考慮服務和管理的業務水平要很高，機構高科技的水平和管理水平要求非常高，而且要細致，同時要注意照料的品質，要有可持續性的監控，這對員工解決問題的能力要求非常高。

我們對入住者的科學和嚴格的評估是對居住者的需求和分類的關鍵。對不斷變化的入住老人定期評估和對照料計劃和價格分類的實施監控是企業控制成本和提供最佳服務的保障。我們也是在做生意，所以一定要嚴格的控制成本，在提供最佳服務的基礎上保證服務的質量。

最后，我想講一下行業的展望。

第一，需求是存在的，但是未來需求的趨勢是全面和更高層面的，剛才的那些數字和激動人心的信息都可以說明。

第二，靠近已有的社交圈，避免移居到陌生地區。養老社區不要說一建就要建新的城，要真正考慮老人的需求，踏踏實實的根據需求建他們的家，這個家可以是在社區、郊區和其他地方。

第三，商業市場和需求的調查研究是非常必要和必須的。請開發商考慮一下商業市場和需求的工作。

第四，新的產業創造了無限的商機，這是大家有目共睹的。

第五，借鑒和學習。美國、臺灣和其他國家的先進經驗我們都可以學習，在美國也有一些失敗的經驗教訓，把這些拿過來是很好的借鑒。借鑒了這些成功的經驗，又有高品質的設計，肯定會對你的項目帶來很大的價值。

我們還有一個規則：一是堅決不能出錯；二是以人為本；三是質量是成本的通道；四是要求最佳的超級服務；五是要求價值的最大化。

就講這些，謝謝大家！

周燕珉：感謝傅老師跟我們講的實踐經驗，傅老師有理論的基礎，而且她又是實踐者，所以她講的非常具體，給我們大家很多啟示。

下面有請美國WDG建筑設計事務所養老建筑設計專家DAVID先生。美國上世紀60年代進入了老齡化社會，已經形成比較成熟的開發體系，有許多值得我們學習和借鑒的地方。今天我們請到WDG建筑設計事務所養老方面的專家DAVID跟我們分享一下他們的經驗，DAVID的題目是“美國養老地產及養老建筑設計”。有請DAVID！

DAVID：女士們、先生們，大家好！今天非常榮幸有機會來到深圳參加這次養老地產論壇。我是WDG建筑公司養老建筑部負責人，我代表WDG公司向大會組委會及清華大學周教授的邀請表示感謝。我今天演講的題目是“美國養老地產及養老建筑設計”。

要想了解美國的養老建筑發展要先了解它的使用者，那就是美國的老人，美國現在的老人可以劃分為三個主要的世代，他們已經住在老年社區里或者正在入住。

第一代叫做最偉大的一代，是1901年到1924年間出生的老人，這代人參與了二次大戰，主要居住在佛羅里達州、亞利桑那州和加州，他們是我下面將要談到的第三代老人的父母。

第二代是沉默的一代，是1925年到1945年出生的老人，這部分人已經有一部分住進了養老院，其他的老人準備入住。

第三代是嬰兒潮時代，是1947年以后出生的老人，他們是第一代老人的后代，這一代人即將步入65歲這個退休年齡，距離傳統的77歲老人還差十幾年。嬰兒潮一代強調積極健康的生活方式，過去幾年他們已經對活躍老人社區發展帶來巨大影響，這種生活方式對養老規劃設計影響包括養老社區構成、社區建設地點的選擇是靠近鄉村還是市區，如何用市區普通社區結合，以及與餐飲娛樂設施的結合。

美國的養老建筑大概分為六類：

第一類，活躍老人住宅。這類住宅要求入住者至少有一位是55歲以上，他們對老人的吸引力是自己不用維護房子，有完善的配套設施。

第二類，自理型老年住宅。一般是服務62歲以上的老人，他們的日常生活完全可以自理，這種住宅提供的配套服務包括打掃屋子、提供飲食和相應的服務設施，這種可以是政府資助的低收入住宅。

第三類，半自理老年住宅，也叫協助型老年住宅。提供更高一級提供個人需求護理，包括幫助穿衣、提醒吃藥和在需要的時候喂飯等，提供24小時護理，包括很多配套設施，包括圖書室和繪畫室等等。

第四類，介護型老年住宅。是為需要持續和24小時護理的老人準備，他們一人一間房或者合住，早期這種住宅按照醫院模式建筑的?，F在有一種新的模式，是溫室建筑，我后面也會講到。

第五類，患老年癡呆癥老年住宅。要求在24小時內提供持續照料，同時鼓勵老人自理生活。

第六類，持續照料退休社區。把以上住宅集中在一個社區里面，讓老人隨著年齡的增長在一個社區里就可以轉換社區的類型。

我將用一個實例將一下規劃設計過程，不同時代的人市場及投資、經驗管理、規范規定和未來的發展趨勢。這個項目是（海麗緹娜），自理型老年類型包括獨立屋、花園公寓和老年屋。這是一個收取會員費的社區，所謂會員費社區是指居民入住錢需要支付一筆費用才能享受服務，發展商利用這筆費用來發展，這個費用一部分會在住戶離世時退還給子女。除了會員費還要交月費，這個費用不同，由當地的情況來決定，從幾萬美元到十幾萬美元不等。這種模式對項目早期的規劃有什么影響呢？一般情況下發展商沒有足夠的資金做整個設計，前期要做共同的設計，需要考慮這個地區特定的風格、本地的法律法規和臨近普通住宅區對房子規模和高度的影響。

作為老年社區，首先要面對的是老年人這個特區群體的特殊要求，要把公共設施放在社區位置，減少老年人走路的距離?；谶@些考慮，我們決定把項目分成三期建設：第一期有180個自理型住宅，36個床位的介護型住宅；第二期將增加更多自理型住宅、半自理型住宅，擴大配套設施；第三期將增加更多自理型老年住宅以及患癡呆癥老年住宅。

可以從圖片看出來，小區最大的組成部分和配套設施的位置（PPT）。正如前面提到的，當地政府希望小區建設能夠遵守當地傳統社區建設原則，這樣可以平息周圍普通社區的擔心，當地居民會擔心老年社區的公寓樓太高。我們的解決辦法是把獨立型老年住宅安排在最靠近普通小區的地方，然后是兩層樓的花園公寓，大量的公共建筑安排在幾百英尺以外，通過這種布局不僅緩解了臨近社區的擔心，也使我們擁有了三種住宅類型。

下面說一說每期的重點和設計老年住宅考慮的問題。第一期包括三種不同類型的住宅：獨立屋是最大的類型，我們設計了三種平面，這樣就有了六種戶型，這樣一方面使我們更容易和周圍社區結合，另一方面由于平面的反復使用降低了建造成本；花園公寓是兩層小公寓樓，每棟樓都有自己的公園；自理型住宅主要是多層的公寓樓，這些樓圍繞中心綠地擺放，把當中類型的設計放在一個小區，符合當地小區的建筑傳統。

自理型老年住宅設計中有一個問題，包括電器插座是14英寸不是普通的18英寸、降低櫥柜的高度，所有這些對活動能力降低的老人來說都是必須的。在浴室設計方面要有加高的馬桶、加高的洗臉盆和加高的毛巾桿，因為老人摔倒時會抓毛巾桿。在走廊一側安裝欄桿，這樣可以幫助老人找到回來的路，其他的辦法還包括把走廊涂成不同的顏色或者擺放大型藝術品。公共設施是小區的中心，通常包括主餐廳、酒廊、酒吧、圖書館、便利店、工藝美術手工作坊、管理辦公室、市場營銷辦公室等等。

有護士護理的老年住宅通常第一期就要建設，確保最初的住戶在最初的時候介入，房間是在兩邊的，只有很少的公共設施。這個項目我們試圖創造一種不同的模式，舍棄了中央護士站，在不同的地方建設多個小型護士站，這是當前最新的發展趨勢。這種最新的趨勢叫溫室型老年住宅，是介護型的住宅，創造更佳的環境，宗旨是少一些醫院的感覺，讓居民擁有更多的自主權。這種住宅鼓勵居民多參加日常生活，比如說幫助做飯和洗衣服。這種模式對建筑師有什么要求呢？最關鍵的因素環境的創造，要創造小的生活圈，比如說六到十人，讓每個人都有獨立的居室。這些臥室圍繞中心的公共空間，包括客廳、餐廳和類似于普通住家的廚房，老人一起工作和在餐廳就餐，其他的配套還有中央浴室和辦公室等。這個獨立的房子就是這種模式的例子（PPT），幾個這樣的房子組合在一起就是更大的社區，也可以把這個平面作為高層的標準層，這樣化整為零的方式也可以用于其他老年住宅的規劃。

講過溫室模式后，我們來講一講這個項目的第二期。第二期將增加更多自理型住宅、半自理住宅和老年中心。分期建設的好處是發展商可以利用這個機會對第一期進行評估，看一看哪種類型更受市場的歡迎，什么是最新的發展趨勢，現在都有機會調整計劃書。什么是老年住宅最新的發展趨勢呢？下面提到的新趨勢是可以用在新區開發和老項目改造的。

第一個新趨勢，創建多個餐飲場所，包括開放式的廚房、咖啡館、熟食店，同一時間這些場所都會向公眾開放。

第二個新趨勢，過去十到十五年美國老人單人住房面積逐漸的增大，現在大家覺得每個單元其實應該減少一些，配合更合理的設計，提高使用率和標準化率，特別是廚房和浴室。新一代老人更加活躍，他們待在自己單元的時間會很少，他們不愿意花很多錢買很多單位，這樣發展商可以降低建筑成本，如果總建筑面積相同就可以建筑更多的單位。

第三個新趨勢，創建有多種用途的空間，這對新建和改造項目都適用，你可以把無線上網的咖啡廳和圖書館相結合，還可以把酒吧和功能區相結合，這些對老人有吸引力，同時又減少了開發成本。

第四個新趨勢，越來越多的老年住宅建在市區，這些出生在嬰兒潮的老人有積極的生活方式，要求豐富的業務生活、多種餐飲組合，喜歡和外界交流。由于城市的土地造價高，靠近城市的老年住宅很多是高層建筑。這座高層建筑就在美國波特蘭市（PPT），這種項目一般在公共交通附近，比如說有地鐵，這樣方便老人出行，還方便員工上下班。

下面講一講健康中心的設計，健康中心不僅促進老人的身體健康，也有助于他們的身心建設。作為一個設計師，你需要將這些設施在社區中合理布置、方便使用，健康中心一般放在半自理型和介護型的中間，這是一個不成文的規定，為的是使各種人員不交叉。社區健康中心通常包括一個15米長9米寬的室內游泳池，方便老人做有氧運動，還會有升降機來方便體弱的老人出入。健康中心內的其他設施還有健身房，這個空間也可以用于健美操或者舞蹈工作室。其中還包括物理治療室，配備專門的設備，協助做過手術的老人進行康復理療，也可以幫助半自理型老人進行恢復體力訓練。還有美容美發店，作為按摩場所的一部分。還有一個小診所，在里面為居民進行例行的體檢和檢查。

下面講一講自理型老年住宅，多為兩層樓，房間都在走廊兩側或者是圍繞中心的環型設計。如前所述半自理型老年住宅要靠近公共設施和健身中心，并與之相連。半自理型老年住宅需要注意的事情，除了提供私人浴室也應該提供靠近中心的公共浴室，方便服務人員幫助老人洗澡，這些都可以作為美容院的一部分。還應設置像護士站一樣的工作臺，護理人員可以進入老人的生活，特別是登記服藥記錄。在美國關于老人住宅有很多的法律規范，有一些是國家級的，也有一些是地方政府自己的規定，這些規范包括最小住宅單元面積、配套設施的種類和面積以及要求設置清潔儲藏室、小區中心等等。無論是私人浴室還是公共浴室都要有擴大額外的空間，方便服務人員照顧老人洗澡，走廊2.4米寬，走廊兩邊要有扶手，這只是設計半自理型老年住宅考慮的一些設計要點。

第三期將包括更多的自理型老年住宅和老年癡呆癥住宅，這也是對老年住宅的補充。這個大禮堂將有多種功能（PPT），可用于全社區老人自己辦的音樂會、戲劇表演或者舞會，也可以邀請周圍普通社區的居民參加，給老人創造互動的機會。大禮堂的座位不固定，方便各種用途，有一個大舞臺，大禮堂放在公共設施中間，還有方便周圍居民出入的公共出入口。

下面講一講老年癡呆癥老年住宅，這是特殊的類型，這些老人大部分身體功能正常但是日常起居生活需要提醒，這樣的空間對老人是非常有利的，他們會做正常老人做的事情，比如說取信、吃飯等等，這樣讓他們集中注意力幾分鐘。患這種病的老人喜歡到處走動，我們可以設計組團讓他們活動，這些老人喜歡到處走動，所以需要提供安全的環境，對他們能夠出入的范圍加以限制，樓門都是要用鑰匙的。還應該提供一個漫步花園，讓老人在里面漫步，要有專門的道路讓他們回到起點，還有適合老人的設施，比如說抬高的花臺，這樣可以方便老人休息。

這就是我們大概的規劃設計過程，時間有限，不可能涵蓋每一個細節，希望這幾點對大家有所幫助。

WDG建筑和室內設計公司創建1938年，是美國首都華盛頓歷史最悠久的設計公司，在全美各大主要城市和海外都有我們的項目。我們完成了超過500個大型項目，包括養老建筑高層公寓、辦公樓、旅館和室內設計，我們在海外的城市遍及卡塔爾、阿拉伯王國和埃及，現在希望能為中國出力。

再次感謝大會組委會和周教授的邀請，謝謝大家！

周燕珉：剛才DAVID先生給咱們介紹了美國的概況，也說了他們建造的實際案例，經驗很豐富，但是時間有限就不能讓他說的非常細。

下面，由我來給大家做一個“建筑適合中國國情的養老建筑”的演講。

我們稍微提煉了一下，涉及到養老建筑的有哪些因素會跟西方文化和其他國家有所不同的。我們看一下養老建筑設計要素的影響，包括個人的閱歷、世代關系、生活習慣、文化觀念、經濟水平、管理模式等等。

先說一下保障方式對養老建筑設計的影響。舉一下日本的例子，他們跟我們有所不同，所以形式會有一些不一樣。日本的養老政策是在2000年出現了介護保險政策，這對后期的養老有很大的影響，要求40歲以上的人必須交介護保險，66歲以上的就可以享受了，當然40歲以上的老人有病的時候也可以。他們分了七條要支援的情況（PPT），這個保險和醫療保險是分開的，只要得了慢性病可能會連累家里，他會用保險來幫助你，這些保險對養老方面起到了很大的作用。

這個政策下來出現了社區中的小規模多功能服務設施（PPT），是日本政府提倡的。這個小區有很多功能的服務，包括小規模、近距離、全天后、一站式、多功能的服務。小規模多功能的設施上來以后，以后是政府的保險支持，老人有病自己沒法支付你，而是保險來支付。很多行業應運而生，有專門做飯和洗衣服、洗頭發的，這也是非常有意義的。老人設施也是受益于這種政策，比如說像這個圖片（PPT），這里面有入住的房間和活動的空間，包括衛生間和廚房等等。

我們國家養老居住政策是9073政策，今后居家養老是為主的，社區也會發展起來。剛才說的日本的是支持社區的，我們中國以后也會努力在這方面工作，社區里會建設這種小規模、多功能的設施。

經濟水平和資源條件差異對養老建筑的影響。以美國為例，美國土地資源特別好，建立的老年社區都是比較低層的（PPT）。去了以后你會感覺身心特別舒暢，這是我們剛剛參觀過的美國公司設計的，他們室內也是裝修的非常豪華（PPT），老人在里面生活自如，幸福感非常強。我們這要經常裝修，可以看到他們的裝修和家具選擇都是非常好的材質。

看一下美國的設計（PPT），剛開始的時候大家都想建設這種為高檔老人生活的高品質老年社區，其實這也是一部分的量，大部分還是一般的老人社區，我們更應該向臺灣和香港

學習，大多數在城郊一帶要建設高層的，這一點必須要有準備，我們學習對象的時候光靠一個方面也是不夠的。

看一下世代關系對養老居住需求的影響。我們的家庭少子化、空巢化，在這樣的情況下怎么讓老人共同居住是我們考慮的問題。中國非常重視家庭文化，老年人的價值更多體現在扶持子女和照看孫輩，雖然目前家庭小型化，但是多數老人希望與子女就近居住，老人退休以后也非常希望享受自由的第二人生。

過去的老人子女比較多，現在基本上是希望子女照顧他們，這種傳統觀念比較強。這一代人工資收入水平很少，也必須依靠子女。有一條比較特殊的是這部分老人有獨立分房，那時候可以做養老財富的儲備，這是中國的一個特點。

我們看一看接近60歲的老人（PPT），第一代嬰兒潮是1953年到1957年出生的人，這部分人開始步入老齡了，第二代嬰兒潮是文革期間的，第三代是80后的小嬰兒潮，是第一代嬰兒潮的孩子。現在80后到了婚齡和育齡，他們要養孩子，他們自己可能沒有能力做到，老人也要出很多資金方面的支持，可能現在要共同買房子，現在我們要考慮這種開發的關系。

家庭的核心化，由于生活習慣的不同，子女和父母更愿意分開但臨近居住。孩子們買房子也是看父母房在哪兒，在就近的地方買房子，工作單位可能跟父母的房子更近一些。

跟子女的居住關系受到一些影響，年輕仍由于異地求學或者在城市工作，出現在鄉鎮或者小城鎮有不少家庭的老人沒有人照顧。由于獨生子女的關系，他最后都要到城市來向子女靠攏，那時候還比較年輕，主要幫助子女看護第三代，我們覺得城市化的現象不只是年輕人來了，包括老人也向城里進軍了，所以城里住房壓力更大，不只是年輕人，跟老人之間是什么關系，房子應該做成什么樣都需要考慮。

這是我們在新疆的規劃項目（PPT），把老人的住宅配在普通社區中。有幾種類型：第一種是在普通住宅中設計老少戶，讓兩室合并或者挨著，這樣更加實用；第二種是在一層做專門的老人住宅，他自己可以在家庭當中生活下去；第三種是老人公寓，很多老人覺得不用完全跟子女在一個房子里，我們可以在一個小區，我天天可以接送孩子、讓子女來吃飯，晚上可以自己生活，這樣老人生活的比較獨立，也比較有尊嚴。老年公寓和青年公寓在戶型上是差不多的，但是老年公寓更需要的是無障礙。你可以根據別墅的比例變化，比如說現在青年不多老人多，那就老年的多加幾層，都有一定的可變性。老人的日托中心可以靠近會所，可以跟幼兒園結合，他們可以送孩子，這樣也比較容易照顧得來。

生活習慣的差異對養老建筑設計的影響。中國人對養生特別注重養氣，比如說拉筋、養氣等等，我們可以有一個廣場跳舞，但是往往社區沒有設計小廣場，或者廣場設計的位置不對，老人一來就被哄走了，不能滿足老人的需求。西方老人的養生觀念跟我們很不一樣，他們更多是練力的這種（PPT）。

在住宅朝向跟國外不一樣，中國有人住的房間都是要求朝南的，如果北邊不用容積率就上不去，中檔的這一點是很困難的，因為高檔的還可以土地容積率高一點。我們盡量都做南的朝向，中國的特色是在北邊的房子不容易賣出去或者租出去。日本和美國這方面比較放松，北邊是四居室，他們更注意護理的方便性和工作勞動量的節省，可保證老人的互相交流，從

思想方面、交流層面和管理層面來設計。他的空調系統、設備系統比較好，所以溫度溫差不是很大。日本會在南邊做一個公共的廳，讓老人從屋子里出來到公共廳里曬太陽就行了。

中國跟別的國家在食物制作方面有很大的不同，我們以炒、炸為主，油煙比較大，廚房必須要封閉，需要有很好的排煙設施，我們要尊重這種需求。樓層中間也應該加小公共廚房，讓老人在小廚房里有更多的交流。

我曾經講過一個我們在上海調研時一條魚的故事，我們老人也有戀愛的情況，有一天一個老爺爺買了一條魚回來，走在走廊里有七個老太太圍著他想告訴他怎么做好一條魚，大家都特別喜歡他，其中一個老太太性格特別內向，他特別暗戀這個老爺爺，有一個人性格特別開朗，把這個感情表達出來了，最后這個開朗的老太太就跟這個老爺爺好了。后來那個內向的老太太投河自盡了，不過搶救及時給救回來了，最后這個老爺爺和內向的老太太在一起了。

我們的廚房建議有三級，屋子里有小廚房、公共的小廚房和大的廚房。日本的廚房干凈極了，都是有一些自助的，這在中國難以做到。

管理模式對老年建筑的設計影響。中國照護人員多，但是專業水平比較低。這是我們調研時候拍的照片（PPT），這個護工就是一直拉著老人快走，沒有照顧到老人的感受。在西方照護人員是非常緊缺的，但是他們的專業性很強。他們的工作方式和建筑的形式適合他們的管理，硬件設計是非常重要的，如果沒有處理好就很浪費勞動力。在中國來說目前這種狀態沒有達到那個份上，我們將來也會走向這種方向。

我們的護工24小時與老人一起生活，但是我們沒有考慮護工的生活環境，他們的生活條件很差，我們應該考慮對護工生活的關系，這樣才能把老人照顧好。這是智障的老人（PPT），這邊三個護工在一起聊天，根本不理老人，我們對護工的情況要有所了解。

中國的管理模式與建筑的軟件硬件沒有做好協調，目前都是做成這種走廊，跟公寓差不多的。護理站設在中間，每次巡視的路線非常長，浪費人力，而且如果有什么事走的路線比較長，比較浪費時間，我們希望是兩邊可以互動的。

我們也做了一些老年設施（PPT），因為清華老年建筑學院也可以做一些建筑設計。咱們中國學習了很多國外的模式，但是拿過來用有一些是不適應的，我們要逐步的走向高管理體制的模式。要想適應現在的狀態要適合適應的建筑，考慮到適應現在也要考慮到適應將來，如果將來有能力做的更好的時候建筑有能力改造，不會把建筑打死。建筑師的任務是很重的，希望建筑師能夠跟管理人員一起完成這個任務，一起把老年人的服務做好。

我的講演就到這里，謝謝大家！

主持人：尊敬的各位領導、各位來賓，大家下午好。歡迎各位回到第二屆中國養老產業與養老地產的高端論壇。

上午我們請了多位專家談了一下各自的經驗，從政策層面介紹了老年居住需求和中國老年的居住現狀，后面講到養老社區的投資建設方向以及養老服務管理、養老建筑設計經驗，有中國的嘉賓和美國的嘉賓。下午我們會邀請養老機構的運營管理者和養老地產開發商，我

們會請臺灣的陳會長來講一下他的經驗，還會請趙院長講一下投資管理風險方面的內容，請了北京太陽城的朱總和親和源的奚總介紹他們的經驗。

首先有請臺灣老人福利機構協會理事長陳敏雄先生。臺灣地區在養老方面發展了很多年，形成了多種養老發展的模式，陳敏雄先生從事養老院管理工作20多年，經驗非常豐富。我們也去臺灣參觀過他們的養老院，跟我們的經驗非常接近。今天陳敏雄理事長的題目是“臺灣養老住宅與照護機構的現狀及發展趨勢”，有請陳先生！

陳敏雄：尊敬的主持人周教授，尊敬的各位在座的嘉賓，大家下午好！

首先，感謝大會安排這個機會讓我在這里向各位一起分享臺灣關于老人機構方面的經驗，我也很高興有這個機會能夠延續上次在北京清華大學的相關議題，這次我會知道怎么樣在養老地產發展趨勢方面跟各位交流。

各位可以看得出來，這張圖是臺灣人口結構變動趨勢圖（PPT）。1993年臺灣邁入老年化社會的門檻，這邊已經達到了7%，按照世界衛生組織的規定，人口7%到14%的時候叫高齡化社會，從14%到20%叫做高齡社會，達到20%以上就是超高齡社會。按照現在的定義，臺灣1993年開始到2010年，這17年當中已經有10.68%了。上面是超高齡的社會（PPT），14歲以下的小朋友是16%，我們看到這個階段小朋友在減少。到了2025年，24年以后這些人口在減少，可以看到臺灣以后是什么樣的場景，學校不容易找到學生，工廠不容易找到工人，而且滿街是老人。整個產業也會跟著改變，麥當勞應該是爺爺或者奶奶帶著孫子去麥當勞店，所以麥當勞的產品要改變。包括手機也要改變，手機要有很簡單的功能，比如按鍵有叫兒子、女兒或者孫子的，而且手機聲音要大。

人口結構與老年照顧問題?，F在的人口轉型已經趨向成熟，在這樣的人口轉型下老化是必然的結果，所以有一定比例的增加。因為老人開始成長，前面幾位嘉賓也報告過了，1946年以后人口進入嬰兒潮，生育率降低了，人口老化較歐美國家速度還要快，因為這個原因我們的很多配套措施沒有做好，包括醫療問題和老人照顧問題都沒有做好。平均的壽命也是在增加的，希望老人退休之后活的時間長一點。臺灣每戶人口也在減少，目前每戶只有3點多一點，換句話說一家人里面只有夫婦兩個加一個小朋友多一點。我們生活居住的方式也改變了，老人家跟子女同居，這樣家庭的功能能夠照顧老人，所以要慢慢做一些規劃，其實老人是喜歡自己住或者跟老伴一起住的。

這是今年的一個統計（PPT），公營機構有仁愛之家、大同之家、社區安養堂，一共有25家。民營機構有幾種，一種是財團法人機構，一共有109家，一般來講都在100床以上。另外是私人立案機構，有940家，機構規模限制在49床以下。還有一種公設民營機構，目前有15家。社政機構的安養機構有43家，住的人都是生活能自理的長者，長期照顧的不能自理，我們還有老人住宅，還有社區安養堂，社政體系一共有1089家，行政體系有385家，99床以下的護理之家是市政府立案的，1003床以上的護理之家是衛生署立案的。目前總收入兩是9萬多床，需求數是7萬多，有一點失衡，目前來說占床率是76%。

我們看一下照顧機構服務模式（PPT），有安養型、養護型、長照型和失智者型的。這是多層級照顧服務的系統，臺灣目前在運行這樣一種體系。

要特別介紹的是老年公寓，也是切合這個會的一體的。老年公寓是未來發展的機會，什么叫未來我們還會介紹。目前臺灣有淡水潤福生活新象館、林口長庚養生文化村、臺南縣悠然山莊等等，這是政府辦的老人公寓。

什么叫老人住宅？我們很難去拿捏它的定義，只有從特色和服務模式來看，基本上是提供一個適當的服務，但是不是購物。我們要提供一個像家的感覺，強調福利、休閑、醫療、保健，這是老人住宅的定義，基本上老人住宅是只住不賣的。經營者要提供綜合服務的模式，包括房子修繕、緊急救援等等，設計上基本是安全的、衛生的、通風采光很好的環境，我們也提供一些交通、醫療、保健、家飾等等。老人住宅是60歲的人來住，原住民年滿55歲也可以住，假如是配偶同住一定要50歲以上，這些人生活能自理也是可以的。

政府推動老人住宅的策略，落實小規模開發200人以下的，太大的話管理也困難。還有社區化發展，他的生活是OK的，老人家去看病、逛街、買東西、朋友看他都是可以的，至少那個地方是熟悉的地方，方便老人參與社區相關事務。老人住宅應該是普及化，而且是鼓勵民間來參與的，當然它也創造了就業的機會，這是臺灣推動的老人住宅策略。

既然有策略還要有措施，我們把它納入到社會環境下面，其中有很多的法律，因為時間關系就沒有辦法細講了。我們把它列入了民政事業局，列入了研究項目。協助民間排除用地取得障礙，包括共有土地出租或設定地上權并以優惠租金方式。提高老人住宅容積率，樓地板面積增加約20%。我們也提供一些資訊讓他們選擇，這里還包括資金的選擇，他可能要辦款和打帳，銀行基本上是短期資金的，甚至于保險公司是長期資金，希望他能夠進來。

臺灣現在又一些優惠方案停辦了，優惠方案停辦的原因是什么呢？臺灣住宅率的自有率、高空屋率及高供給率的市場現狀；老人住宅市場比較小，尚不足以支持老人住宅朝產業化方向發展；老人住宅邊緣化的投資興建方式缺乏可親性和便利性，不符合老人及其家屬需求，也與世界潮流不符，難有發展的空間；市政府配合度低，對民間參與老人住宅有所影響。

養老產業未來發展態勢，我認為它也是新貴產業，因為傳統的機構慢慢會被淘汰，將由老人住宅替代。民眾對老人住宅的看法也越來越正面，我們對50歲和60歲的人進行了調查，認為這個機構是OK的達到了60%，調查時發現年齡越低的人越覺得能接受，教育程度高的人也比較能夠接受。未來潛在的消費群是教育水平高、觀念開放、經濟獨立是未來的形勢。老人組成一個生活圈，越來越多的人會選擇跟老伴一起住或者自己住，不愿意跟子女一起住，未來老人住宅的需求還是會增加的。

有一些業者會進來的，比如說醫院、建筑等等，還有公共的第三部門。像仁愛之家也是面臨轉型的壓力，他也必須要去調整。我們知道這是要上來的，人口老化和經濟轉型之后政府財政會越來越困難，社會體系的機構困難是必然加劇的。公共部門、第三部門、營利事業只是任何一方堅持為全體老人謀需求福祉是不夠的，三方合作才會做好。

這是銀發族五星級飯店式住宅（PPT），我相信不少單位的業者也去參觀了，銀發族是比較高水平的服務，它的服務對象是金字塔頂端的銀發長者，但是這個費用有點高。里面的住民年紀都80歲了，這樣的情況下如何照顧這個發展，怎么去架構這個策略，或者是互補性的資源建立，通過這些來保證競爭的優勢。銀發族和養生、醫療式經營組合，這是強調銀發族養生的文化，有相當完整的連續性系統，也有豐富的管理經驗、互補性資源和策略等等，都是以企業內部的管理為主。以臺灣最大財團的背景，有那么的管理經驗，但是績效好像沒有做出來，這就讓很多民間的企業跨在門外，不敢進來做，這是目前的狀況。

其中一種模式是銀發族跟多據點旅居度假住宅式經營組合，他采取多個點，跟很多家度假住宅聯合起來，這些集團資金很雄厚，他們以休閑養生為主，他們采取的是惠民制，這是在臺灣很特別的模式。

還有一種是銀發族與政府委托式經營組合，采取多點零售、多層體系的模式，很多專門做政府委托的案例，所以規模很大，贏得了政府的信任，交通也很方便。品質都是很好的，每次的評價都是優等的。他是用政府的資源在連接，基本上沒有什么缺點，基本上是一個社會機構，資金的籌措和發展都是比較靠前的。因為都是終端的機構，所以主導性常常被政府牽動了很多。大家可以看到費用像表格里這樣的（PPT）。怎么快速達到經營規模？這是臺灣機構要發展的方向，我們能夠與大財團競爭，這還是有相當性的指標出來的。

這個地方要特別介紹一下，這是臺灣市政府的廣慈博愛園區（PPT），交通非常方便，這是臺北第一大樓，紅線、藍線都是體驗系統。這是未來的項目（PPT），從這里面可以看得出來老人住宅的比例，可以供大家參考。

另外一個例子是韓國的三星集團（PPT），這是在漢城的，這也是綜合型的模式，由三星集團來經營。這里有兩棟老人住宅，一共有55英畝的園區規模。我們可以看得出來這里面的百分比，韓國三星集團經營的非常成功，我去看的時候非常感動。

我們常常談到大陸老人地產怎么走，什么時候進入市場，這是值得我們去想的。當然，看得出來大家在養老地產這一塊做了很多工作。什么時候進去？太早不容易成功，太晚機會就被人家搶光了。我的感覺是日本人口14%的時候是老人住宅的進入口。臺灣為什么那么辛苦？臺灣現在是10.6%，不到11%，可以考慮進去。大陸統計是12%，各位不要忘記，那是60歲的基數，如果65歲的話是8%，看起來還有相當長的時間要注意。我認為14%是一個支撐點，要考慮在這個時間來做，這也只是我個人的看法。

不管怎么樣，在臺灣社會保險是開辦的，未來在臺灣老人機構是這樣子，它將是中產階級為主的，我們會做頂級的或者政府補助那一塊的趨勢慢慢微弱了，所以還是中間的那一部分。在競爭的策略當中應該隨著產業的發展進行調整，怎么樣建立一個服務系統，要往這方面想才是養老產業的策略。

我的演講就到這里，謝謝！

主持人：感謝陳會長剛才跟我們介紹臺灣養老機構發展的概況和發展經驗，也探討了政府政策對養老機構發展的影響。我們也聊過，政府的政策也在變動，他們也是在過程當中感悟到政策到底怎樣才最合適，從這里面地產商也應該吸取一些經驗。

下面，有請北京樂成老年事業投資有限公司趙良羚院長。趙良羚院長現在任中國老年協會、老年心理委員會的一些社會職務，她有十幾年的管理經驗。趙院長講演的題目是“養老機構運營風險與規避”。有請趙院長！

趙良羚：大家下午好！我從1986年開始從事養老院的管理，可以說目睹和體驗了中國養老行業的整個發展。養老院從溫飽型只收五保戶、三無對象一直發展到現在對社會開放。機構化的養老院就像一個院子，就是集體生活的，21世紀的時候第一家養老院出現了CCIC，就是北京開辦了長期照顧退休社區。這種形式的老人社區在養老行業中議論紛紛，當時很多人認為這不是養老院，隨著社會的發展、老年人的需求和國際上的發展，這種家庭化嵌入機構的模式已經逐漸建立。像上海的親和源規模都是非常大的，這種形式已經勢不可當了，或者說養老院要發展也必須要有服務，而不是單純的集體生活，因為老年人需要家庭化、生活化，老年人需要專業化的機構服務，這是我多年來的體會。

我今天跟大家匯報的是養老機構運營的風險與規模。養老產業的風險有兩方面：一是投資方面，二是運營方面。我現在在的樂成集團就是地產行業，我們面臨的風險是傾向于規模增大過速、金融杠桿過度使用、建設期拖延、經濟周期影響客戶購買力、潛在的競爭機構。在運營方面，法律缺失、服務出現意外、服務質量問題、技能勞動力供應問題、成本與價格的增速錯位、投資與發展不足。

我今天主要講服務方面的風險和規避。規避服務風險也是從事養老行業必須要注意的事，因為養老院是人對人的服務，養老服務是風險行業，老年人的心理都很脆弱，隨時都可能發生意外，防止減少意外發生、規避服務風險是必須的。中國的法律是這樣的，國外的法律也是這樣的，都是傾向于弱勢群體的，老年人交給你出了事就要有個說法。國外都有保險，但是中國60歲以上的老人是不做的，在北京平安保險已經開始做了，這是很好的開始。

說一下風險的分類，分為三塊：一是人為風險，二是設備設施風險，三是其他類風險。老年人自身風險包括走失、摔跤、骨折、猝死。我當過被告，有個老人晚上關著門睡覺，本來好好的，結果第二天死了，我就成了被告。在養老院里面發生這樣的事怎么看？這是傾向于弱者的，判的時候說服務有瑕疵，補償對方6000元，我覺得買到了教訓。這個不好防，他的生活能自理，在家里不讓你去巡視，突然間猝死了你還要補錢。人為風險還包括燙傷、燒傷、噎食、窒息、自殺、自傷、突發疾病等等。

走失是養老機構非常重要的問題。85歲以上的人有50%是老年癡呆，老年癡呆可以說表面上并不能發現，它就是記憶障礙，很多人都不認識了。它是一種致命的腦部神經退行性疾病，破壞腦細胞，導致記憶、認知、思考和行為能力出現異常，直至機體喪失功能。到目的為止，這種老年癡呆又叫阿爾茨，是無法治愈的。這些人都有老年癡呆（PPT），老年癡呆發生在兩部分人中，一類非常聰明的人，一類是非常低智商的人。我們每個人骨骼不同時期是不一樣的，年輕人摔跤可能沒有什么問題，但是老年人摔跤可能就要出問題了。

老年人之間會出現矛盾和糾紛，他們互相也會出現互傷，甚至致死的情況，尤其是男老人，女老人鬧意見就是吵架，男老人就是動手的。舉個例子，兩個都是臥床老人，因為吵架，一個老人把一個點燃的枕頭扔到那個老人身上，最后把那個老人燒死了。

再說一下工作人員，急癥搶救、護理不當、外出活動和管理制度的缺陷。舉一個服務人員護理不當的例子，這個人曾經評過優秀服務員，給一個不自理的老人洗澡，把老人放在浴缸里面就走一小會兒，老年人就把浴缸的熱水龍頭開了，造成了燙傷，燙傷以后并發癥出來就死了。這個模范的護理員被判刑，敬老院也要有所賠償。這個溫度的水年輕人不見得會燙傷，但是老年人的皮膚非常薄，而且他也跑不了。

再說設施設備的風險，建筑設施不完善他會找你的毛病。現在大家法律意識很好了，他會說摔跤是因為什么原因，地面澀、滑，有門檻和尖角的設施，或者家屬不說老人有老年癡呆，只是說他的記憶不好，這方面服務可能沒有跟上，有的封閉了，但是有的防護不夠。還有電器、電源和電話等設備的風險。

其他風險有很多，包括醫療方面的，還包括院內感染，老人來了都要有說法的。上海市福利協會編了55個例子，摔跤造成傷害的23例，占42%，包括墜床、水坑地滑、呼叫不應、洗澡、健身。情緒不好自殺的6例，還包括走失、火災，還有吸煙、電熱毯等。我親身經歷過一個案例，一個老人燒香，人走了之后香灰著了。還包括墜樓、食物中毒、窒息，老年人不能躺著吃，這方面具體的東西不講了。打架致死、外出車禍、代發藥過失致死的，這些方面一共55例。

如何規避風險？首先硬件要合格，起碼要符合老年人住宅標準，有事也好說。防護完善、制度健全、專業培訓、問題不拖、細節不放。第一社會福利院就是因為兩個老人有意見，拖拉著不辦，結果晚上一個老人趁那個老人睡著拿熱水把那個人燙了。

老人進來你要進行健康評估和認知評估、走失評估、抑郁評估，這樣評估過后才知道對哪個人有什么樣的防護。等級要和評估緊密聯系起來，有的家屬說為什么要二級？他不舍得花錢，覺得三級就夠了，你降了錢也不能改變。我舉個例子，有個老人說是一級護理，家屬不同意就按二級走，結果老人晚上下了床走到樓梯摔下去死了，養老院賠了一萬五千塊，就這么不講理，我們的法律就是維護弱勢群體，這是經常碰到的情況。服務等級一旦確定就要嚴格職守，患有精神疾病和癡呆老人沒有條件就避免讓他入住。這邊有個案歷，精神病人沒有地方送也送到養老院，結果病發把別人刺死了。

我們要持證上崗，如果不持證上崗是不行的。管理要到位，要嚴格檢查，持續改進，問題不拖、等、靠，隨時發現老人的問題，隨時處理，有情況跟家屬溝通。記錄要及時、準確、妥善保管，打電話都要有記錄，他們家誰接的都要記錄。專業培訓方面崗前培訓也是必要的。

有一個老人住醫院，在護工公司雇了一個護工24小時看護到任，到了期限沒有交費，但是護工一直照顧老人，護工一想沒有交錢護理的時候就疏忽了，結果老人墜樓死了，法院判的是合同期到，護工業未撤護工公司有責任，賠償15萬元。

消防措施是我們困惑的，如果出現火災服務人員要背老人，老人是背不動的，我們的損失會更大，可能連年輕人全栽在里面了。大家知道，消防的門和治安是相反的，一個關一個開，所以門的設計非常重要，既要很輕還要起到消防的作用。還有老年人使用的電器等等問題。我們還要組織活動，注意老人的健康、自尊和情緒。不傳播不良信息、老人隱私和病情診斷情況等，老人進出都有居住證，好多養老院把癡呆老人的照片放在警衛室的。

硬件方面，癡呆區的房屋是非常重要的（PPT）。老年人的安全是人人有責的，這不只是服務部、客房部的事，不是說物業不管這個事，發現老人出現異常全都要關注。

下面介紹一下美國Belment老年公寓，我們負責的老人占老人群體的百分之一到百分之二，如果要做這樣的老人對象我們應該提供什么樣的硬件和軟件？看一下圖片（PPT），這是他的居室，老年人不看門牌號，我們也看門牌號的，我們是看標識的。這邊都有座椅，這是他的居室，家庭化越來越重要，如果我有錢一定不住進去就是床的房間。這里有洗衣機和

烘干機，這是整體的浴室和公共衛生間，門下面的空間很大，老年人如果在里面倒在地上，門又反鎖的情況下，你從底下可以鉆進去。這個門口有一個開關（PPT），套上去就可以開了，這個設計的非常好。這是癡呆區、生活區、活動區（PPT），這邊可以就餐，他們還有專門的花園。這是門卡（PPT），是可以拉長的，就像我們的鑰匙鏈一樣。這是電梯，外面還有消防門。他的滅火器很好，不是放在地上的，我們國內都是放在地上的。這是他們的工作臺，他們沒有工作室，在走廊的犄角就是辦公桌，這給我很大的震撼。

這是雙井恭合苑的工作圖（PPT）。這是海南工作院的圖（PPT）。大家可以猜一猜樓梯中間的是一塊是干什么的，這是我們自己發明的，我覺得挺好的。謝謝大家！

主持人：趙院長還留了一道題讓大家猜，最后猜出來跟趙院長對答案。趙院長剛才說的都是發自內心的，還有很多是她的親身經歷，這些風險和安全問題，比如說我們現在突然要蓋老人公寓，不注意這些東西將來出現問題還是很難處理的，今天跟大家說一下，讓大家提高警惕也是非常重要的。

下面請北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊先生。朱鳳泊的老人公寓在北京是非常有名的，參觀的人是非常多的，朱總也非常熱情向把自己的經驗介紹給社會各界，其中有很多辛酸和喜悅，今天請朱總分享一下他開發成功的經驗。朱總講演的題目是“開發養老地產，你準備好了嗎？”有請朱總！

朱鳳泊：各位朋友，大家下午好！

首先，要為北京昨天的大風向各位道歉，首都機場200多家航班取消了，我跟剛才的趙老師是今天中午一點半趕到會場的，上午有那么多好的發言沒有聽到，所以我非常遺憾。

我今天跟大家交流的是北京太陽城探索了有十年之久的老年公寓的案例。北京太陽城是從1998年開始構想的，2001年開始建設，到現在基本上已經建設完成了。首先它是我的，從這幾年以來北京太陽城已經成為社會的了，因為每年、每月甚至每天都有來自國內各個方面的人來參觀、交流，甚至聯合國的老年住宅研究所所長也來過我們這里。北京太陽城是不是一個成功的案例？我在這里和大家進行探討。

北京太陽城做的比較早，90年代末開始構想，2001年破斧動工，在老年公寓方面北京太陽城是第一個嘗試地產運作的單位。北京太陽城占地42萬平方米，這里保證居家式養老、租住式養老、愛心護理院、醫院和超市等商業配套設施。太陽城已經初步形成了集餐飲、娛樂、養生、保健于一體的養老服務產業鏈。從這個效果圖上可以看到北京太陽城的規模和社區的各個設施（PPT）。

首先，北京太陽城是一個房地產項目，在32萬平方米的建筑中，有24萬是住宅，共有1600個單位，這里全部出售一空?，F在社區入住率達到90%以上，已經成為老人家庭第一居所。大家看一看社區老人在這里居住得到的是什么樣服務（PPT），老人在這里生活設施配套是齊全的，超市、郵局、餐廳、物業公司滿足居家人的要求，特別是這些設施還實行方便購物、送貨上門、送餐等等。另外老人在社區有變頻車，外出有班車，一天有四個來回從太陽城社區到輕軌的總站。同時，社區還注重老人的精神文化生活，設有各種文化興趣班，使老人生活豐富多彩。我們選擇了三幅照片（PPT），實際上老人的文化生活一年當中有幾十次大型、中型的演出，小的演出不計其數。太陽城奧林匹斯俱樂部是2500平米的高檔會員

制俱樂部，每周這個俱樂部都要對社區老人和住在公寓的老人們開放，每次開放日最少在380人，最多達到450人。另外，太陽城的醫院每年都要為老人進行一次免費體檢。以上是買房以后住在太陽城的老人所享受到的內容。

我們看一下銀齡老人公寓對老人的情況（PPT），從這幾幅圖片可以看出老人在這里生活有貼身的服務，有精神文化生活，還有醫護人員每天定時查房，掌握每一位老人的健康狀況。醫院每周定時由醫護人員進行健康講座，從每日開始抓起對老人的全身心的照顧，特別是要求老人們注重養生。除此之外，還為老人提供郊游、聚餐、游玩和健身的空間。銀齡公寓還組織老人參加各種興趣小組，琴棋書畫、吹拉彈唱方方面面都有。在銀齡公寓有26個興趣小組，相信今天在座的有一部分人到過太陽城，能夠看到老人公寓興趣小作的成果，他們寫的字、畫的畫、制作的手工藝品已經擺滿了整個展室，他們在興趣小組中玩的開心，也很充實。我們的銀齡公寓已經通過了標準化驗收，也獲得了一些榮譽。

我們講一下北京太陽城老年社區、老年公寓之所以成功的最重要的方面，那就是醫療方面。我們知道很多老年公寓建設在醫院附近，為了方便老人有突發病時候能就醫。我們知道醫院看病、救命的功能是可以達到的，但是老人的健康能夠進一步提高甚至延長壽命，只有自己做醫院才能達到最終的追求。首先醫院每年為社區老人提供免費體檢，建立健康檔案，特別是實施慢病管理、送醫送藥上門。社區還有緊急呼救系統，有醫護型電梯，擔架、床車都可以進入電梯。社區還建立了999醫護站，還有醫院的救護車，保證在突發情況下老人得到及時的救治。家家戶戶都是跟呼救系統相聯的，我們對醫院的要求是只要有求救信號，要求醫院5分鐘趕到病人身邊展開搶救。除此之外，我們和安貞醫院形成了合作關系，現在北京太陽城醫院和安貞醫院是協作的，每周有安貞醫院的三位專家定時來醫院坐鎮。

康復治療是太陽城醫院的重要學科，其中對老年病有幾個成功的案例。山西一個煤礦的黨委書記長期癱瘓在床，他的單位把這位老人送到了北京太陽城，我們對這位老人進行了康復治療，8個月時間這個老人從輪椅上站起來了，一年半時間甩開了輪椅。下面這個老人是老年公寓的活躍分子（PPT），只要有人參觀他主動迎上來說過去自己是什么樣，現在是什么樣，他喜歡跳舞，甚至還為拉你跳兩圈。醫療服務贏得了老年患者的稱贊，這是大家送的錦旗（PPT）。

講一下北京太陽城養老產業發展特色。我們把北京太陽城一個社區當做一個產業鏈，作為階段性的發展目標，相繼在太陽城里成立了太陽城房地產開發公司、銀齡老年公寓、愛心護理院、陽光商業廣場、物業管理公司、渡假村、奧林匹斯俱樂部和太陽城醫院，這是相互作用圍繞老年人的連鎖型姊妹組合。

通過這些年的發展，我們覺得發展養老產業應該做好幾個結合：家庭養老與社會養老相結合、工藝事業與市場運作相結合、孝道文化和現在的和諧社會相結合。

北京太陽城服務內容已經實現了全城化，對生活自理、半自理、不能自理需要關懷的形成了系列的全城化養老，我們分成養老三模式和養老四階段（PPT）。另外，北京太陽城也注重打造養老項目當中的品牌人物（PPT）。二姐是我的親姐姐，但是二姐已經成為太陽城銀齡公寓的品牌。住在老年公寓的老人，不管是六七十歲還是八十歲的老人見了她都叫二姐。她平時沒有休息，把老人當做自己的父母，無論大小事老人都愿意找她，由于有二姐的行為，太陽城銀齡公寓在社會上的口碑已經樹立起來了。

剛才講到醫院的建設尤為重要，特別是醫院取得了醫保定點醫院更為重要，這是作為一個老年社區、一個大規模老年項目必不可少的。大家知道上海有一個成的案例，不好說它的名字，做的規模非常大，但是唯有一點，在設計當初沒有考慮到我后面要講的缺點，他把醫療診所放在了整棟樓里，所以拿不到醫保定點醫院的資質，但是在打開市場之初又許愿承諾他的老年公寓有醫保定點醫院。這么好的一個公寓，也是我要學習的榜樣，但是在這一點上陷入了一些麻煩。太陽城是一個房地產項目，更是一個老年項目，特別是太陽城十年以來堅持在做公益事業。我們主要是將房地產開發的一些利潤、長期經營的收益回報給老人，在北京太陽城會看到免費的進城班車和免費的體檢，一周一次的免費泡溫泉、游泳，以及其他一些免費的公益活動。

做公益和市場運作不是一個對立關系的，回報天下老人，做好公益事業首先要把市場運作做好。北京太陽城堅定不移的，無論遇到什么樣的困難和阻力，首先大膽敢于承認我是一個房地產開發商，我不回避我的身份，我不回避我的途經，但是我最終通過這樣一個途經要實現目的，要為老人盡孝心。特別是在做開發住宅的同時還建設了一部分租住式的老年公寓，商業設施也非常齊全，大家剛才也看到了。

十年來，北京太陽城的運營結果是什么樣的呢？租住式公寓、商品房公寓入住率非常高，特別是商品房在建設新房期間全部銷售一空。過去一期房賣4800元/平米，現在不掛牌馬上就有人買，而且比周邊的房價高出很多，這樣的發展模式得到了國家一部分領導人和社會的認可。2002年的時候我作為中國地產界代表參加聯合國馬德里的第二屆世界老齡大會，聯合國老齡研究所設在馬爾他，從2002年到現在為止北京太陽城一直是聯合國老齡研究所的一個案例。

太陽城通過自己探索的模式，通過在社會中的認知、認可，我們還得到了實惠。有不少地方政府找到我們，以特別優惠的政策邀請我們在當地拷貝復制太陽城的模式，向大家爆料一下，明年我們會做更大規模的動作?？梢钥隙ǖ恼f，通過太陽城這樣一個社區的打造，也是探索出一個模式，通過太陽城這十年的發展歷程和今后的發展方向，我們可以看到做老年產業是一個朝陽產業，在未來幾十年會得到迅速發展。

第二方面，機遇與挑戰并存。

我們知道養老地產發展任重而道遠，我們都有共識，我們知道老齡社會到來了，老齡社會會以空前的速度超越任何一個國家的發展速度和規模，進入一個前所未有的老齡化程度，他對政治、經濟、文化和社會等諸多方面肯定會帶來強烈的沖擊?，F行應對人口老化的一些制度和政策還是準備不足，我們的學者、理論家經常告誡政府，我們在老齡化問題上物質準備不足、思想準備不足，所以也給我們各級政府，特別給社會帶來了貢獻的壓力。同時，我們也看到我們有這么多的同行、這么多熱情的要做老齡公寓的親身實踐者投入養老產業，未來是一個好的形勢，但是我們要知道，我們要面臨的問題是一個非常嚴峻的問題。首先，在政府層面對養老、社會化養老、公益事業之間的關系，老年公寓是企業還是民辦非企，養老地產是普通房地產是不是一樣的政策調控，老年公寓事業能不能得到政策資金的支持。政府呼吁我們做養老產業，我們是做滿足基本需求的還是提高生活質量？所以我們說，做養老產業真的準備好了嗎？您是看到養老產業的商機還是企業發展需要轉型的階段，還是為天下老人獻愛心？不同的投資動機、土地性質、規劃建設和管理模式一定會制約和關系到企業今后的發展和生存。

太陽城分成兩大板塊（PPT），住宅區和商業區。我們拿到了這個土地是開發用地，現在有很多熱心以投身老年產業的在拿地上就出現了問題。時間不多，簡單說一下，太陽城板塊有成功的一面也有不足的一面。我們那么多的積極者在今后做老年項目的時候一定在土地性質上要慎之又慎，我們盡量要拿到開發用地，特別是住宅用地，盡量不要去做租用土地，不要自作主張建老年公寓，這樣會對未來帶來滅頂災難。北京有一家老年公寓，規模不小，投資人過去很有錢，和兒子每天打賭，誰能想出花錢花的最漂亮的方法，誰今天就拿到一千萬的劃帳。后來他把這筆錢投在老年公寓上，但是土地是租用的，到現在他每年的利潤只夠付高息借款的利息。

為老人服務的配套設施（PPT），我們知道我們在規劃當中一定要區分住宅項目和老年配套項目，因為在稅收上有不同的政策，特別是我們在做配套設施的時候需要注冊公司。你為老人服務投資的設施越多，你注冊的公司也就越多，但是你會加大企業管理的成本、稅賦成本和人力資源成本。做老年項目確實有瓶頸，這個瓶頸如何打開，我想跟大家探討的是我這個團隊最終確定的，通過這個瓶頸要堅定不移的走市場化運作，加大對社會的開放，賺取更多的利潤來回報養老產業。

最后，做老年產業發展需要大愛。一個市場經濟時代談大愛是應該的，做老年項目沒有大愛是不行的。2003年太陽城迎來第一批入住的老人，那時候的老人是太陽城的積極擁護者，七年過去了有的老人身體得了很多疾病，特別有癡呆的表象和表態，還有一些抑郁癥，過去的積極擁護者后來就變成你的對立方。過去你對他叔叔阿姨相稱、你對他相敬如賓，后來他會非常仇視你，甚至有一些小問題都對你動手。有一次為業主提供免費游泳池的儲物箱沒有及時打開，三個老人一起打一個19歲的服務員，服務員一方面把箱子打開，一方面求老人不要再打了。還有一種情況，一個好端端的社區有人會在網上說垃圾成堆、蚊蠅成群，這樣的狀況你們有沒有心理做好準備？你們能不能承受得起？這是需要我們三思的。

對政府職責的期望。這個題目好像跟前面講的沒有聯系，實際上是政府還沒有做到，如果我們的政府能夠為我們做的更多，相信老年產業會做的越來越好。還是需要你深思“做老年項目你真的準備好了嗎？”謝謝！

主持人：剛才朱總講的非常誠懇。今天來了很多人，很多開發商也在做老年地產，你是不是真的準備好了？一方面是形勢需要我們開發老年地產，但是另一方面還有很多問題我們不懂，存在一定的風險，大家在做之前要做很好的規劃，想的更清楚一些。

下面有請上海親和源股份有限公司董事長奚志勇先生做講演。親和源公司創建于2005年，實現了居家養老和機構養老的模式，目前正在創立親和源連鎖經營的體系。奚志勇先生積極探索養老模式的創新，并且提出了很多有價值的養老方面的觀點。下面請奚志勇先生為大家做報告，他的講演題目是“我國養老地產開發模式探討”。有請奚總！

奚志勇：非常感謝周燕珉教授的邀請，在我心目中我對周教授非常敬佩，周教授為中國養老產業付出了那么多。我來是為了利益而來，因為我是做企業的，做企業免不了利。今天上午很多嘉賓都講的非常精彩，下午臺灣嘉賓也講了他們的經驗，這些都是我非常敬佩的人，他們把經歷過的經驗跟大家做了匯報，我還是從理念方面來講一下。

大家知道中國養老產業需求非常巨大，我們有兩大瓶頸：第一大瓶頸，整個養老體系沒有健全，朱總剛才說的困惱是法律體系沒有健全造成的，我們要建立完整的法律體系會對養

老產業有好處；第二大瓶頸，觀念、輿論和政策，如果觀念不明確、輿論不支持、政策導向不清晰我們的路還要走的很辛苦。我沒有說政府不好的意思，政府的政策肯定是對的，中國五千年的問題都是提倡養老，以前都是在家里養，因為現在家族改變了，經濟發展到今天了，居家養老無法滿足了，我們就來研究用什么方式解決這個問題。政府從理論上要鼓勵家庭和老人走到社會上來，就是說老了要依靠組織，要有組織來給你保障，我們的機構就是組織，靠單個人、親戚朋友、子女是沒法保障的。

有幾個點我們要考慮：

首先，孝和養的問題。中國的理念是子女贍養父母，這是子女的義務，養育子女是我們的責任，因為人類發展要延續，贍養父母也是義務，義務的概念就是你有能力照顧父母就一定要做，如果沒有能力照顧好父母，那怎么辦呢？現在都是獨生子女，面對五六個老人、七八個老人，中間還有自己的子女，你怎么去做？他還有很多社會的責任，要為社會做貢獻，如果他為了解決自己的父母而放下其他的責任是不行的。我認為從社會發展的角度，從人類對社會的貢獻來說，這些對我來說不是為社會應該做的責任。

第二，床和家的問題。我們所有的管理模式都是為了安全來管理的，為了安全把老人管的死死的，那就是監獄式的管理。當我們基本生活沒有滿足的時候，只是為了簡單解決自己安全問題的時候這種方式是可用的，中國現在已經到了4000美金的時候我們要過生活，生活要自由、要尊重、要有隱私和支配的能力。經濟在發展，現在很多城市在8000美金以上了，他就必須要解決這些養老的問題。我認為我們現在政府或者企業在推動的模式就是機構養老和居家養老結合的模式，我認為可以基本上解決這些問題。

家要有客廳、廚房間、臥室和衛生間，上午有老師也講到廚房間很重要，沒有廚房間的房子是家嗎？那肯定不是的。廚房間是一個最好的醫療老年癡呆癥的場所，我們也在做研究看這種方法恢復的機率有多大，比如說明天他要干什么，說要給老太太送飯，他馬上就有思維的空間，他會跑到市場上去購買。生命在于運動，生命的質量在于參與，如果你不參與了就是住在那里等死了。

第三，老年與弱勢的問題。老年人是一個弱勢群體，特別是60歲到80歲之間的老年人，這是人生中最美麗的時段，60歲之前有時間的人一定沒有錢，有錢的人一定沒有時間。退休以后時間來了，退休以后身體狀況很好，又有時間又有錢，這個時候人生的追求在哪里？80歲以后又是另外的情況，睡在床上很多事都無法干的。我們一定要分階段的，身體好的時候在哪里、身體差的時候在哪里、最后不行的時候在哪里，都是要幫他處理的。這些是六七十歲的老人在海南沙灘上游泳時的照片（PPT）。

第四，養老和福利的問題。福利的低效我們就不用說了，因為他沒有創新的動力，院長配套給他的時候告訴他明年給你多少錢，他怎么可能發展，更重要的是不可持續的發展。我有一個朋友也做這一行，做到一定程度就不想發展了，因為他就只能拿到那些。你要做產品就一定適合市場，市場需要什么就給他什么，我們的客戶是老人，老人要什么我就要提供什么。你要贊助更多的錢，這樣才能解決企業發展的問題，我們現在的觀念要轉一下，政府該做的是哪一段、企業該做的是哪一段，從法律上做好，這樣才能保證企業的發展。

關于養老新生活，我們給老人的不是一間房，也不是一張床，這里面有老年大學、健康會所、醫院、頤養院、俱樂部、秘書處、物業部和評估工作組。我們做的過程中很多事情是

要評估的，我們認為人的素質是最重要的，我們一定要強調進到這個社會的人是和諧的、講道義的，是能夠在一起過日子的，我們以一種俱樂部的形式解決這樣一個群體。俱樂部是一幫有共同樂趣的人在一起學習、工作的地方，這樣的老人是可愛的。我們還要搭配秘書，很多老人干部原來是有秘書的，退休下來一下沒有秘書就不適應了，現在給他配備了秘書，有了秘書他的價值就提高了的感覺。

親和源總的規模是1500位老人，目前招募了700名會員，入住了530人。建筑面積是10萬平米，其中30%是養老配套和70%是養老住宅。

看到這張圖（PPT）大家可以知道這里面平均年齡是73.6%，大專及以上學歷達到49.9%，13%的老人擁有高級職稱，包括著名的藝術家、航天專家、船舶專家、文學研究專家、歷史研究專家，有30%是教授、醫生、企業高管和高級公務員。為什么把這個東西告訴大家？大家想一想我們是做什么，享受國務院津貼的干部為什么會進到我們這里來？他一定是接受我們的產品、方式的，他們愿意來參與我們的俱樂部，說明這個社會和這個國家缺失了太多好的產品提供給老人。到現在為止上海只有這樣一家民營單位做到這種程度，但是也有一些單位做的很好，為什么他們選擇我們這里而不選擇其他地方？明顯有費用方面的問題，這值得我們企業反思。養老方面我們誰也不要分民辦和公辦的，誰也不要分盈利和非盈利的，用法律來規劃就行了（PPT）。

我們土地獲取模式是出讓的，房銷售模式有一部分是居住權，服務模式是24小時秘書+智能化設備+ERP管理軟件+整合服務商。舉個例子，如果老人出現問題，我們工作人員幾分鐘、幾秒鐘就可以到房間進行搶救，錄像都是有記錄的。出門進門我們不需要登記，因為出門卡都有自動記錄的系統，你進來了保證你所有的安全，出門了自己負擔，把法律體系和責任都明明白白告訴老人。

我們的服務模式是倡導大家文化，所有的人都是一家人，小孩、秘書、工作人員也是家人，我叫秘書來工作，要培訓他的禮儀和能力，讓他接到指令第一時間去做，做得到的就自己做，做不到就交給下一個人。你要記住一句話，他是你爸媽，你該怎么做是知道的。我們告訴老人需要服務的時候秘書才出現，把工作人員當做自己的小孩，俱樂部里面的會員是主人，是你管你們的小孩，不是我們來管理。

我們承諾了終生養老，中國有很多養老機構，沒有人敢承諾終生養老，一是配套的問題，二是經濟的保障。比如說一位老人生重大疾病沒有錢怎么辦？我們啟動了一個基金，保證他的終生養老，我們向社會和會員承諾，只要進了這個機構一生無憂，我們是為你們盡孝，所以我們會承擔責任。我們請的都是國際一流的公司來一起做研究，比如說美國的愛瑪客、法國索迪斯、香港美格菲等等這些單位，我們要了解老人有多少人打電話、游泳、到餐廳吃飯，后面的設計就清清楚楚配套應該是多少。通過這個研究中心對住在里面的老人做一個樣板，對他們的生活做分析，給每個老人設置了三個模型，健康模型、快樂模型和生活模型，同時配備三個秘書，身體不適的時候找健康秘書，需要休閑的時候找快樂秘書，生活中的問題就找生活秘書，一棟樓配三個秘書，一棟樓住一百多人。把模型建立出來就是簡單的管理，這就是我們親和源服務模式。

“代天下兒女盡孝、替世間父母分憂”是我們的企業理念。我告訴員工一句話，現在我們照顧好自己的父母是應該的，如果照顧好天下的父母是一種大愛，把這種大愛文化做好是

偉大的，你要想一想你從事的是什么職業。我告訴員工：“同事們，努力吧，我們在為偉大的事業而努力！”

我的發言到此結束，謝謝大家！

主持人：剛才奚總特別有感情的講了親和源管理的經驗，我們認為他是用愛心做企業。我去親和源參觀過兩次，上次開會也住在那里，住在房間里特別有體會，有一些小細節做的特別好，小鐘上的字特別大，方便老人家看時間。里面有呼叫鍵，按一個鍵可以找服務員，也就是剛才說的秘書服務。從這些細節可以看出真功夫，也可以看出民營企業也能做好這些事的。

前面階段各位嘉賓給了我們很寶貴的經驗，讓我們用熱烈的掌聲表示我們的感謝！下面要把主持的話筒交給下一環節主持人——清城華筑建筑設計研究院副院長陳首春先生。請幾位嘉賓上臺就坐，請陳院長與他們對話。下面的嘉賓如果有想提問的話題可以寫紙條，最后問題不一定都回答，我們可以提問幾個問題。

下面有請嘉賓入座，有請陳院長來主持。

陳首春：下面邀請對話嘉賓上臺：

美國睿智國際老年公寓集團首席運營官潘勇先生；

臺灣老人福利機構協會副理事長陳立基先生；

太陽城集團董事局主席朱鳳泊先生；

上海親和源股份有限公司董事長奚志勇先生；

北京樂成老年事業投資有限公司、雙井恭合苑老年公寓院長趙良羚女士。

剛才的問題也提出來了，我個人也一直有這個困惑，從民政部2009年的數據來看，全國266萬張床位中只收養了大約210萬人。一方面大家都比較公認床位數無法滿足老人的需求，但是還有20%的空住率，跟臺灣的情況有所類似，臺灣是因為市場需求的問題，但是中國的需求可能不是問題，也許這個問題不是那么容易回答，這個問題想請教每一位嘉賓，大家談一談自己的感受。

陳立基：我們的標準是5%的老人要住在機構里面，這個不一定適合我們。在國外的保險非常盛行，而且他們做的很久了，他們住了之后大多數是保險基金來付，所以沒有什么后顧之憂。中國的機構率覆蓋不是很多，入住率也不是很多，臺灣的入住率也不是那么高，經過我們的了解是收入不高的人覺得太貴了沒有辦法接受這個服務，有錢人覺得檔次不夠，不想入住。

朱鳳泊：我個人的認識是這樣三點：

第一，我們累積了266萬多張床位是建國以來不斷發展的，包括了農村鄉鎮的敬老院、養老院和街道辦事處純福利性的床位。大家知道我們建國60年了，這些床位有些是50年代初建的，已經破落不堪，房子搖搖欲墜，這些的控制率就高，有這樣一個原因。

第二，社會發展了，人有錢了，需求標準也提高了，現在咱們所追求的是一種精神和物質兩個方面都要做到的。

第三，養老觀念的問題，現在的老人大部分都是建國前出生的，他們的養老觀念跟以前是不一樣的，精神和物質都是要做的。

奚志勇：現在面臨的更大的是政策問題，現在政策補貼給養老機構還不夠，假設我們說給他補貼多少錢，誰做養老機構給他做多少錢，這樣就好做了。

趙良羚：我覺得第一是選址，第二是選人，第三是產品設計。

一是選址，有這樣一個調查，我看過北京政協委員做的調查，有的養老院住的很滿，有的很空，城里的養老院再不好也很滿，郊區的養老院再好也有空的。

二是選人，親和源的平均年齡是72歲，有的養老院是80多歲，郊區的養老院應該是70多歲，因為他走得動，城里的養老院應該在80多歲。

三是產品設計，根據服務對象來設計產品，也就是說我在城里選的人是高齡的，產品設計一定是要長期照顧的，不管公寓還是CCIC，產品設計一定是要有照護的。如果在郊區生活是能自理的，他也必須有醫療，剛才朱總說他的養老為什么能那么長，因為他有醫院。老年人選養老院的時候可能第一個就是選你們有沒有醫院、能不能報銷，這很重要，我覺得服務產品和服務質量是一致的。

陳首春：我也非常認同幾位嘉賓的觀點，我也認為是產品定位的問題。不能因為想喝牛奶就養頭奶牛，我覺得是產品定位的問題，身邊很多朋友，包括他們的父母老了以后不知道往哪兒送，這是一個大問題。剛才朱總講到了用地問題，如果作為開發商探討老年地產，更多應該關注的是市場相對高端的這部分人群，他首先面臨的問題是土地的獲得問題，剛才的短片也提到了三類土地的問題，剛才陳理事長也講到臺灣的問題。我想問一下朱總和奚總，開發用地存在的問題是什么？是完全不能回避的風險嗎？

朱鳳泊：用地性質是老年產業發展的根本問題，你們看一看先行政府推出的政策跟用地政策完全掛鉤。做老年公寓兩種地可以用，國有劃撥的和出讓來的商品房用地，甚至不是商品房的，是商業設施、商業用地也可以，但是千萬別讓自己進入滅頂之災。

我不大同意剛才放的那個片子，我覺得它說的還沒有經過特別認真的調查，說建設就是集體用地，這也可以建，現在只要夠規模的都在接近滅頂。首先大家知道政策補貼政策，上海和北京做的最好，你在做老年公寓，建的期間就按照床位補貼，北京是八千到一萬六一個床位，前提是土地性質是國有劃撥和出讓來的，如果地是租來的錢就不夠，同時你也得不到銀行的支持。如果我們用社會其他類型的資金，比如說剛才交流有信托公司、基金公司、投資公司和風險投資，有這么多投資一看你的地是租來的，也不愿意給你做，你的路就不好走。

房產開發商做老年住宅大多數都是掛羊頭賣狗肉，我倒不是說怕罵什么話，在中國怎么能把老年產業推行下去做成功，如果我們做規模大的，主力軍就是房地產開發商。原來我是開餐館或者俱樂部的，我想做大規模的養老地產，一是不行，二是沒有那么大資金量。真正要把中國養老地產推向軌道上去的就是房地產開發商，千萬不要傷了房地產開發商的心，不是像媒體上說的黑心、騙錢、掙暴利，不全是這樣的，不能以偏概全的。為什么這個事情會能得到這么多房地產開發商的積極響應？正因為他們要投身養老產業。這個地租給你了，不要錢讓你白用，以后困難就來了。千萬別讓你夭折，你的夭折就是把老年產業送上不歸路，如果信我的就照我說的去做。

奚志勇：從我的理解上關鍵是國家配套政策，如果他鼓勵你做養老，但是土地拿不到，租的土地也可以做，像泰康也是這樣做的。

朱鳳泊：租來的地國家有明文的法律規定，是由發改委和建委、規委三個部門管的，如果租來的地是不可以大興土木的。

奚志勇：其實也可以做的，接下來的規劃里面有兩大方面用土地，一是城市規劃來看怎么用土地，像學校一樣，規劃用地給他。二是土地的指標用地，只要是支持這個產業的發展，你給他租用這個地，政府要你做什么要想明白了。因為我們的法律沒有在這方面有明確規定，像杭州的金色年華土地就是租來的，他辦會員卡的之后把土地賣了，有人說不允許賣，但是有沒有法律規定不能賣呢？

朱鳳泊：這不是問題就出來了嗎？

奚志勇：如果國家想明白了就是要做這個產業，他一定會要法律體系的，如果法律沒有出來之前大家一定不要隨便去拿。

趙良羚：我也有很多朋友，有的是自己租地的，是農村用地和集體用地，20年到50年了，快到期了。房地產價格越來越高，他們想漲價，當時租一百萬、二百萬，現在他們覺得太便宜了就斷水、挖溝，香山的養老院租的是部隊大院的地，他們就給斷水、挖溝不讓人住了。我覺得朱總說的忠告也值得慎重的。

陳首春：我也補充一點，我想說的事情實際上是特指農村集體的建設用地，如果是一般的農村基地用地是租過來的，我個人覺得風險是較大的，最近幾年新農村改造以后，他們整理出來了一些集體的建設用地，有指標要規劃的。我也請教過中國人民大學土地系的主任，也請教了相關的律師，實際上請教他們的問題是他的風險到底在哪兒，如果我不是租的行為，而是跟農村集體的經濟機構是一個合資行為，這樣是否可行？是否被資本市場所接受？

趙良羚：我退休之后也籌備了一家，比如說我給土地做股份，我來運營，他們有土地的是占了60%，另一個機構占40%。中國的情況是矛盾重重，誰處理得當就贏了，等到政策沒有問題了再擠進去就難了。

朱鳳泊：三農政策里是有的，執行到有關權威部門的層面還沒有。比如說現在新農村建設當中有一個舊村改造，舊村改造很難獲得省市級政府三個部門的批準，現在一般都由地方政府批準。這里還有一個問題是地市級的批準用于新農村建設，這個地隔出了一塊風險也是體現在“租”字上，這樣的地也是不能租的。

陳首春：土地的問題確實是無法說的清的，也不是我們在座的幾位能講清的，大家之所以探討土地問題，大家考慮的是成本問題，我們希望能夠獲得比常規房地產和住宅拿到更合適的成本去做。我想請問一下，作為老年機構的運營，朱總講到需要房地產補貼，作為房地產商，如果進入老年地產的行業可能有更多的顧慮，我做這個事情一直投入，這個行業如果永遠有賠錢的時候那會是怎么樣的？

趙良羚：如果是賠錢的話北京那140多家企業都倒閉了，一定是不賠錢的，養老產業肯定是要盈利的。

朱鳳泊：老年公寓是民辦非企，稅務局不收營業稅，只是前三年的所得稅，當你第四年盈利的時候稅務局就找上門來了。咱們都知道做老年公寓很難的，誰敢說自己盈利。

趙良羚：是這樣的，這件事很復雜，我本人在公辦養老院干了二十年，現在干第二家民營，這就是現在市場的問題。政府、街道集體辦養老院都有政府和街道幫扶，他只算運營成本，不算人員成本，所以第一社會福利院現在收一千多塊。因為他們是好的產品，價格又比較便宜，所以人滿為患，只要跨進了這個門檻，我們付得起一千二百塊錢左右就可以享受國家待遇，這是不公平的。

二是市場是扭曲的，我們私人企業要投資必須要算房屋多少年折舊、籌備拍賣多少年折舊、固定資產多少年折舊，我一定要進行財務登記，看多少年才能收成本，再這樣算下去就很艱苦，而且是必須要算的。我們現在中國的市場真的不好，很多地產商都在看，但是不敢進入，就是因為市場不好。我覺得美國非常好，他的市場正常健康的運作起來，我們中國的市場是為了盈利、收回成本，所以就壓低運營成本，民辦的條件非常差，比如說一個人只能護理三四個人，他要護理十個人，服務的質量就會下降，比如說這個地方要維修，他今天不維修，所以他是很艱難的狀態。政府辦的養老院國家投資，不計成本的，這樣的市場是不能發展的。

我前幾年去美國，那是全美老年地產行業的展示會，我看到人群都是西裝革履，說明他的團隊到了非常高的高層，他的市場非常成熟。我們中國也在進步，我們開養老院院長會，我看到人越來越年輕、學位越來越高，但是確實存在怎么樣私人企業投入的問題，中國應該有大的手筆扭轉過來，公辦和民辦應該都在一個起跑線上。謝謝。

陳首春：我知道潘總一直想把美國的模式復制到中國來，您怎么看剛才的問題？您也給我們講一講這兩年的時間您感覺美國的模式在中國落地最困難的是什么？

潘勇：我們也是剛剛開始探索這個東西，我是1985年到美國去的，去了美國以后第一個任務就是做養老產業，我們覺得那個理念非常好，希望有機會搬到中國來。現在國內的老年地產行業大家都在做，我們希望把美國的理念帶到中國來，訪問了各種各樣的朋友和專家，我覺得有很多難處，也看到國內養老事業有很多不足，但是我們還是比較有信心，有信心的依據是不僅僅是到國內做設計，而是希望把我們的團隊帶過來，希望起一些帶頭作用。

在這個過程中大家都談到了理念的問題，就像您剛才講的，不能把養老簡單看成床位的概念，而是看成家的概念，美國的精細化對國內的行業應該是有所幫助的，如果希望把這方面的培訓也帶到國內。

我覺得美國的精細化管理做的特別到位，不只是服務理念，還有好多精細化設計。我在國內訪問了很多養老院，從國家到私人好多非常細的東西都沒有做到。國內的人到美國參觀時間非常緊，看不到精細化的設備，其實這也是需要長期的積累的。我們希望把精細化做到國內來，我們自己做的測算來看盈利模式還是不錯的，第一階段和第二階段盈利模式會更好一些，比前期建設還要好。基于這樣的情況，我們希望把整個團隊帶到國內來，從規劃、策劃到設計、培訓、經營管理，我們還是挺有信心的。

陳首春：謝謝潘總對行業的信心。剛才趙院長也提到了，我們實際上想探討的是房地產開發和老年機構的結合問題。

趙良羚：我說一下，剛才放的地產律師的那個，他對房地產開發是有經驗的，對老年這個行業不了解。人的思想是隨著事態的發展而發展，我是老年住宅的房地產，新一代的老人居住環境是希望家庭化的，我覺得應該是C+C的模式。太陽城確實做的很好，原來太陽城確實是有爭議的，原來有人說他們不是養老院的，我在哪個方面都待過，所以我比較清楚。隨著社會的發展，我們要以人為本，老人的需求就是要家庭化的環境，我不要離開家，但是我有機構化的服務，這就是房地產，就得是房地產去開發，現在國家沒有那么多錢去開發這個，我覺得應該是這樣的。

陳首春：是這樣的。咱們房地產商和機構運營者的相互關系，看看是否能合作，我覺得朱總十年前就做這件事，不得已自己從開發到運營都是自己在做，我個人認為是由專業管理團隊來做。之前他說對內地發展養老產業給我們建議是要借鑒臺灣的公社民營，我個人考慮一方面是開發商建設專業機構運營，咱們一定要把建設全都推給政府，應該由開發商來建，前提是公社民營，民營是要賺錢的。

趙良羚：美國做的非常好，開發商開發，運營商來運營，國家來給錢，50%的床位費是國家給的，用來補貼開發商，這個對每一個人的經濟有評估，如果拿不起錢也不要緊，最低的收費標準是50萬到700萬，在美國來說是很低的，所以說是留給他足夠的零花錢，剩下的是政府掏的。國家辦的養老院為什么不像二線房一樣限制下來調整市場，那樣運營投資就都公平了，享受的人也不會享受二次福利分房了。

朱鳳泊：說一下開發商和運營管理者之間的關系，現在處于哪一段歷史時期就說哪一個歷史時期的話，不要替政府想以后的事，就目前來說房地產開發商替代了一些機構，比如說傳統的政府民政部門的，房地產開發商也在做，這支生力軍是別人替代不了的，因為他們更掌握了政府的政策和動態。怎么說呢？做到無公寓，咱們不說老年公寓的實質，就說“公寓”這兩個字，在今年又出問題了，現在談“公寓”色變。過去老年公寓在發改委三個主要管理部門當中是認定為住宅的，從今年來說如果叫公寓就不是住宅了，如果是公寓就當做商業設施，不允許賣的。不是房地產開發商做這些手續，可能就在政策漩渦當中出不來，房地產開發商在一段時期內是不可替代的，可能若干年以后，五年、十年有一些房地產開發商身份就變成了專門做養老產業的專業隊伍或者專業公司。

陳立基：剛才主持人說到底有沒有盈利，我看了一下有300多的機構，還是有一點盈利的。臺灣是政府鼓勵運用民間力量來做這一塊的，只要你愿意捐出來就可以的。咱們租的建筑也是有的，只要租約超過十五年我也同意，還是給你補助，設施設備給你補助多少錢，如果你簽的三年，下一期三年不租給你了政府投資就浪費了。

陳首春：奚總怎么看這個問題呢？作為開發商，在現行條件下開發商做這件事是不是不得不放到底呢？還是合作的？

奚志勇：養老產業肯定是四大模塊同時做的，朱總剛才講開發商是必須參與的，不參與是不行的。第二個是老齡服務，現在國外做的非常成功的。我們60歲到80歲是分一個階段的，我認為一個是老齡地產、老齡服務、老人健康管理，這幾大板塊成為了老人產業。真的有一天有一家投行進來，我們可以告訴他已經產業化了。幸運的我們已經有一家投行進來了，所以說是盈利的，大家一定要看到未來的困難，公司一定要看到未來的希望，我們要想明白盈利點在哪里、怎么盈利。

我剛才談到未來專業化管理的問題，也可以告訴大家我們已經從房地產里面出來了，真要有市場需求的地方總是有人會做的。美國的朋友也說了，我也希望引進他們的機制，包括日本和臺灣的，談到現在這個最大的問題，除非他們是從這里開始，如果把標準拿到中國來根本沒有人對接，你要想一想他們拿一千塊錢怎么可以跟標準對接呢？我們現在的學校也開了兩個培訓班，我更想的是希望國外的機構進來，先不要做具體的服務，而是先做培訓，培訓這個任務太大了。我們現在請的培訓公司名義上也是臺灣和日本過來的，但是做的不夠好?，F在碰到的就是這個人才的問題，如果我們的管理人員都是高中畢業、中專畢業的，那是做不好的。我們的人才培養至少要五年的時間，五年以后這個市場成熟，如果你們現在開始投，投三年市場差不多起來了，希望大家抓緊時間快速推動。

陳立基：我補充一下，剛剛奚總提到了人才培訓，我們談到正委托他們把那個建構起來，我們把那個模式做起來，法律也要做到位。剛才奚總說五年會到位，其實這五年是好做的，再五年過后說不定就更難做了。

陳首春：大家剛才說到兩個機構的合作模式，如果從具體項目的角度來看，如果我只是想做常規的住宅開發商，我在常規的住宅小區里植入老年的元素，我做部分老年公寓甚至是做機構，這是正面的還是負面的？對房地產銷售會產生積極的影響還是消極的影響？因為有人可能認為很多老人住在小區邊上，有人說臺灣會有民眾抗議的情況，這一點大家怎么看？

朱鳳泊：這種情形不會出現了。我們一定把老年住宅和商業配套設施分三個內容擺放在不同的地方，各走各的門和各的道，政府稅收上也要嚴格區分開來。太陽城吃了很多虧，有的虧是大虧，為老人做了很多公益事業，也為老人服務，但是稅務部門在住宅領域不把你投入的前期的配套設施的成本算在總的社區成本里，給你摘出來，單算住宅的成本?？上攵≌杀居卸嗌伲涮壮杀静攀歉叩?，他這樣來征收你的所得稅，你不是商業設施嘛，商業設施征收它的流轉稅和土地增值稅，商業設施土地增值稅又高，又摘出來單純收費。你們要想做老年項目的時候，一定要把自己變得更聰明一些，如何合理避稅，讓自己的稅賦減輕而不是偷稅。我們是被管理者，有時候管理者說一不二，我們怎么在這個夾縫里生存，規劃是特別重要的。

我剛才在發言當中講到太陽城二手城沒有什么可賣的，如果你賣到兩萬一隨時可以買到，這就讓很多老年公寓的人嘗到甜頭，年齡是一天比一天大的，無論里到哪個階段都需要一種照顧。比如說60歲的時候需要游泳、到餐廳吃飯、跳舞，70歲的時候需要有一些借助的東西，80歲的時候也有他的需求，所以有老年住宅又有老年服務設施和商業配套服務設施的是人們最理想、最喜歡的地方。在臺灣可能有百姓不同意的情形，如果我們要做的話最

好要把住宅設施做好，這樣既能掙錢又能做公益，可以名利雙收，但是大家一定要有一顆真誠的心。

陳立基：臺灣會有人抗議，那是因為臺灣建筑比較密集，救護車一天到晚一直叫，那會影響別人的利益。

朱鳳泊：我們一個小馬路之隔作為一個高檔的會所，遠洋地產就在那里，他的一套房賣好幾百萬，現在他把太陽城的資源跟他捆綁起來，醫院緊急呼救系統等等，提前跟我們簽協議把資源整合起來。我覺得人都有老的時候，不要說今天骨折跟我沒關系，明天需要也可以，都要迅速處理，這是要我們從心里來接納的。

趙良羚：接著朱總說的，在住宅里面加養老設施是最好的，政府也是想這樣做。我跟老年人接觸時間比較長，老年人也不愿意天天抬頭都是老年人，而且老了要能走、能活動，如果進一個社區全都不能動就可想而知了，老年人愿意跟孩子和年輕人在一起，混合的社區是最好的，但是他又有一個照顧結構，這樣孩子回來可以看一看老人，老人也覺得我就是在家的邊上。我有一個遠方親戚，他的媽媽是90多歲，他兒子也有很多工作，他的小區里面就有幼兒園改的養老院，他媽媽非常喜歡，每個禮拜

六、禮拜天就到家里，平時家里人都走了就到養老院來，這是非常方便的。

剛才朱總也說了，這是名利雙收的事情，現在政府也在提倡做這個?，F在做日間照料，像下棋、唱歌就不叫日間照料，現在日間照料變味了，變成老人活動室了，我覺得剛才您說的方式是非常好的，我覺得政府應該要求開發商多少面積里面有幼兒園、學校、社區和養老院，我覺得在一定規模下應該要求，我才是為民辦的事，你現在可能看不見，總有一天會需要的。感覺現在的會所都是年輕人，他的爸爸媽媽放在哪兒，這是一個問題。

潘勇：我們現在跟香港一個很大的開發商在上海有一個很大的社區，他特別希望老人靠孩子近一些，子女方便看老人，而且上班以前把孫子、孫女送到爺爺奶奶那里去，然后接回來，這對整個小區的銷售起到非常大的作用，希望把這個模式放在所有的地產開發商那里去，這是一個互相推動的作用。他們覺得自己的爹媽沒有離自己太遠，還能替自己做一些事情。

奚志勇：這是非常好的，我在操作的過程中自己就碰到了，一開始我的兩個樓盤品質都是一樣的，兩邊都有優惠，你買了老年公寓的會員卡買房子有優惠，你買了房子老年公寓也會有優惠，我們要知道子女的生活習慣和父母的生活習慣是不一樣的，人為什么要依賴？如果有足夠的資源可以調配就不需要靠子女或者父母的。我們的父母基本上都是學歷不高的老百姓，這些人的子女都是高學歷的，他們可能不跟父母住在一起。我們一再強調十萬平方米的社區里面兩萬平方米可以配套老人公寓，這樣到底能不能成功還不知道。從上海來說，大家可能知道上海人小心眼，反正是沒有一套成交的。從理論上來講是好的模式，但是實際操作中很難來做。

陳首春：我覺得中國養老同時面臨兩的問題，一是老人機構確實有壓力，尤其是這個機構是遠郊區的，還有一方面是父母子女希望在同一個小區里。剛才奚總也提到了，不同的模式可能在不同的選址情況下處理方式不一樣，您覺得從現在來看，如果作為房地產商，開始涉足這個行業的時候應該注意什么呢？朱總拿太陽城的時候可能跟現在的感受不一樣吧？因為不同的年代會有不同。

朱鳳泊：當時拿地拿少了。現在看太陽城這一塊是因為那里有一條大河，河堤上是楊柳成行，當時看到自然景象非常好。另外是它離亞運村十七公里，十年前覺得十七公里不算什么，現在果不其然，路也修寬了，比過去的距離更短了。

談到選址，我不大喜歡把老年公寓建在市中心，市中心的地多貴呀，而且為了節地和降低成本，你做成高容積率，這種環境不一定適合老人居住。養老應該從城市中走出來，老人們也愿意出來。我們這次活動是清華大學主持的，有多少清華大學的教授在我們那兒買房子？有很多的，還有中國社會科學院的院士，他們的體會最真，一生在城市里上班，老了要到郊區擁抱大自然。如果進行老年公寓的選址，我們多一些良心，把老年公寓建在環境好的地方，并不是說要離北京多遠，關鍵是看交通。過去我們不會選懷柔，現在也會去了，實際上距離很近了，從西城到東城開車一個半小時，一個半小時就到懷柔的，我們不能單純看距離，關鍵的前提是空氣、環境、自然景象要好。

潘勇：我也講一下這個話題，我們在國內跑了將近20個城市，看了很多地，最后選了上海。我們有一個理念是一定住在水邊上，環境優美，走路能夠到商業中心，我們到城市中心大概十幾分鐘、二十分鐘，這樣離開了城市中心，又沒有離開活動范圍，這樣做比較理想的。我們認為做老年公寓選址特別重要，我們也做了選址的模式，一定不能離城市太遠，但是也不能在城市，要靠近有水、環境好的地方。

趙良羚：如果地多可以隨便選，但是現在地是不夠的。有一個問題，老年人不管是多大，到了老年就有醫療需求，而不是逛商場，商場只是生活必需品，如果是城中心有地我就建在那里，不需要有多大的陽光，而是醫療非常方便。北京的三甲醫院都在三四環以內，如果在六環以外，萬一有什么事去三甲醫院就非常慢。一般城里的人會愿意在周邊，因為在北京來說，能夠接受生活不能自理老人的養老院，尤其是城區的都排隊排的非常滿。

陳首春：我看了一下臺下嘉賓的這些問題，有一些比較難回答，若以國有劃撥地和其他開發商合作建設的地產是否可行？

奚志勇：實際上沒有不可行的，如果你沒有能力做這樣的產品。

陳首春：劃撥地跟農村集體建設用地有類似的地方，他不能獲得土地所得權。

朱鳳泊：我不知道你拿到國有劃撥土地是多大，也不知道在什么位置，我建議拿到國有劃撥地要做什么呢？第一是可以做，第二是做安養、臨終關懷，這一部分帶有醫療性質的。本身這塊地要強調國有劃撥給你的地要有公益色料、醫療衛生或者學校教育，如果不是的話他也不會給你劃撥，我想應該做具有安養性質、臨終關懷和醫療性質的東西。大家可以到醫院看一看，一年比一年做的好，一年比一年掙錢多。

陳首春：對于非純老年社區，如何與醫療機構洽談合作？這是針對比較遠一點的機構，如果在市內就已經靠近醫療機構了。

朱鳳泊：我們的醫院也是對外的，不對外就沒有辦法掙錢了，我們的醫院是一甲，醫院后面還預留一塊地，建起來就是二甲醫院了，前期的規模是按照二甲醫院標準做的，只不過現在規模還沒有做到。其實只有掙錢了才能把社區的老人照顧好，這是一個前提。

陳首春：大家可能對土地比較關心，請教一下在美國和臺灣的專家，跟常規的地產項目獲得的是一樣的比例嗎？

潘勇：美國不太注重土地問題，因為都是私有化，買來以后符合要求就可以做了。

陳首春：比如說在國內不同的土地用途是不是地價不一樣、獲取成本不一樣呢？

潘勇：其實在美國就是分住宅用地和商業用地，老年公寓是屬于商業用地。你買了之后也可以變更為住宅用地或者商業用地，也就是商業用地轉化成老年公寓是比較簡單的，如果是住宅用地建老年公寓就非常難通過批準。

朱鳳泊：我六年前在加拿大溫哥華的一個地區買了一塊19英畝的地，這個地買下來的用途就是住宅，我把它變成老年公寓了，現在我沒有做，想時機成熟了再做。在國外不牽扯土地性質，反過來在國內土地性質是非常重要的。

陳立基：臺灣土地持有如果政府和開發商關系很好，政府愿意撥地也沒有什么不好的，但是有一句話是靠人人會跑、靠山山會倒，這個合約要講清楚，蓋起來之后愿意撥出多少用于老年公寓，這樣會比較好一點。將近30年前政府撥地給我們使用，現在我們覺得那個時候為什么不買下來，30年以后就不得了，有機會就要拿下來，有閑錢買下來會比較好。

陳首春：這個問題問朱總，招牌化是不是最好的拿地渠道，招牌化如何控制土地成本。

朱鳳泊：如果你跟一級開發的是鐵哥們就拿到手了。我們知道招牌化的規則，一級土地的時候他愿意給你，你們說好一個價錢就招牌化了，拍多高你都拍，水漲船高，有人說三百萬、四百萬你出六百萬，最后還你跟一級土地約定一個價格。事在人為，做老年公寓通過招牌化仍然可以拿到合適價格的地。

陳首春：大家提了很多問題，咱們現在回到原來的問題上。剛才講到選址的問題。選址不只是老人愿不愿意去的問題，還有管理層的問題，我個人也挺擔心這個問題的，是不是像潘總說的選最好的地址，咱們現在遇到的問題是不一定拿到理想的地。我在城鄉接合部拿到一塊住宅用地，我想做涉及老人地產的產品，這樣是否可行呢？咱們在北京有北五環、南五環的概念，涉及老人產品的比例在多少是比較合適的呢？如果是機構的話，機構的床位數多少比較合適呢？

朱鳳泊：上次在清華大學開會爭論過這個問題，多大規模合適呢？臺灣的老前輩講不宜做的過大，專門的老人機構大概三百床位，這是官方的規定，按照市場推算是三五百床是適度規模。

陳首春：一個普通的住宅小區里面要安排老年公寓是什么配比呢？20%是老住宅還是怎么樣？

朱鳳泊：現在北京沒有幾家這么做的，就是建一個普通房地產里面有老年公寓，我知道有兩家，有一家還失敗了，沒有這樣做的。整個社區是老年概念、老年題材、老年服務設施的公寓，這樣就把它作為老年住宅獲得批準，還要去經營、打理這個住宅。上周六也邀請周老師參加發改委的一個會，發改委研究十二五拿出的老年方面的意見，他們搞了一個調研，其中也談到了，以后在規劃用地的時候就要考慮到老年住宅和養老設施。過去是你申請才會批給你，現在政府就要考慮劃出這一塊了。我覺得這個時機到來了，政府以后越來越規范、標準越來越多，不如從現在開始我們自己策劃一些，有一些模式是成功的，可以是上海親和源的，也可以是北京太陽城的。最主要的是又能掙錢、又能把事做漂亮，我們要把養老住宅和養老設施綁定，我真是嘗到甜頭了。

不要拿一個普通社區拿一棟樓做老年公寓，失敗的那家就是因為沒有人買房了，把老年公寓取消之后才有人買房子。因為普通社區一般都是年輕人買，老人住在養老公寓里面子女在住宅里面，不是這樣的，有需求的人是老人買住宅住在這兒，租住的也是老人，買房的老人如果更老了需要有醫療護理和臨終關懷了，他從家里到這些地區里，他的子女繼承他的房子，是這樣定位自己的項目。

潘勇：我們作為一個引領模式和管理模式的計劃，從引領模式最佳的狀態和管理模式最方便的情況來看，我們在國內基本定的是300戶的區。

陳首春：300戶是給老人？

潘勇：300戶是給健康老人，但是這里面有一定數量的半護和全護，這兩個比例比較少，其中80%是健康老人。

趙良羚：我覺得有幾個概念，一是做房地產加一個老年公寓，可能像奚總說的一樣不好賣。開始我們討論的是普通住宅應該有一個養老設施，這個養老設施多少會比較合適，這個定位是造福老人。一層十八間房是幾層規模是非常大的，經營一百張床怎么掙錢？一定是連鎖發展，我的公司連鎖化運營，管理層都在公司，擺出來的房是病區，小院長就是護士長，所有的后臺支持都是這樣，省的就是人的錢，所以是兩個問題。

陳立基：在臺灣也是兩類，一類是私人機構，臺灣可能是三五百。

奚志勇：到我們社區的老人大部分都是跟外面有關系，你要分析老人的需求量是多少。我問了國外都是一百多套房子服務兩百老人，這里面有死亡率的關系，美國告訴我的死亡數據是30%，日本是24%，這個數據在中國沒有法印證，如果20%的話一年死一百個人，也就是三天死一個人。

陳首春：借助朱總的題目，養老地產也準備好了。到底這個行業現在是不是到了一個時機，作為一個總結請教各位嘉賓，每個人都發表一下自己的觀點。

趙良羚：我覺得現在是時機，希望大家都投入來關心老年人，謝謝。

潘勇：我從兩年前開始到國內來談這話題，大概得到了60%以上的人反對，說中國人不習慣老年公寓，認為把父母送到養老院是不孝。到今天為止走到哪兒都聽到在做老年公寓，好像這都做老年公寓，這已經到了刻不容緩的地步了。

奚志勇：我們要考慮城市GDP的總量，這個城市GDP達到5000美金了就可以考慮了，畢竟民營企業盡量是往以上做，如果找人跟你一塊錢砍一下、五毛錢砍一下就不好做，我們內部要做好外部也要做好，是這樣的一種關系。

朱鳳泊：相應黨和國家的號召實行計劃生育的第一代人進入到了60歲的行列了，不管以后他們是醒還是不醒，他們其中一大部分人，或者說一半的人因為只有一個孩子，他們都要或長或短的入住老年公寓，所以從今天開始到未來的幾十年是老年設施、老年地產、老年公寓的大發展期。

陳立基：這跟高齡化的數據絕對有關系，現在還不那么成熟，如果各位一定要做的話，要做安養機構還是護理型機構，我這里有一個數據圖表可以打出來給大家看，1996年臺灣統計做安養的48家，做養護的16家，過了兩年之后安養的50家，做養護的33家，又過了兩年做安養又多了兩家，做養護的400多家，又過了兩年做安養的還是53家，做養護的已經到了700多家，這個成長的曲線是一致的，謹提供給大家參考。

陳首春：由于時間關系，咱們對話的環節就到此結束，謝謝各位嘉賓。

主持人：今天的會議大家都特別認真探討這個問題，不是說每個人介紹自己的項目，很多人都認真的聽，感謝大家一直聽到最后，說明我們特別關心這個事，大家都有做好的決心。

今天的會到此結束，也希望大家給我們提意見，讓我們將來做的更好。謝謝大家！

第五篇：第三屆中國養老產業與養老地產高端論壇

第三屆中國養老產業與養老地產高端論壇

國60周歲以上人口超過1.7億，超過德國和法國全國人口的總和！

這一數字描述了中國“十二五”期間所面臨人口老齡化形勢的嚴峻性，而老齡化、高齡化、空巢化還在進一步加速。與西方發達國家相比，中國進入老齡化社會是建立在“未富先老”的國情之上的，如何找到一條具有中國特色的應對老齡化社會的道路，值得全社會關注和探索。

“十二五”規劃提出要積極應對人口老齡化問題，在近日召開的全國老齡工作委員會全體會議中，中共中央政治局委員、國務院副總理、全國老齡工作委員會主任回良玉指出，安排好當前和今后一個時期的老齡工作，是關系全局的一件大事和要事，并進一步提出要著力推進“六個體系”即：老齡戰略對策體系、老齡服務體系、老年經濟供養體系、老年健康支持體系、老年宜居環境體系和老齡工作體系的建設。

有觀點指出，應對老齡化問題不僅關系到老齡人口的生活，更關系到整個社會的和諧穩定。更有觀點直呼，如果“十二五”期間老齡化問題得不到解決，“人口老齡化的大山即將倒塌”。面臨如此嚴峻的現實危機，除了依靠政府推動基礎設施建設以外，更多的解決方法還需要依靠社會化、市場化的解決之道。

作為中國經濟的支柱產業，房地產行業必將在探索應對老齡化的道路中扮演舉足輕重的角色。在前三屆“中國養老產業與養老地產高端”論壇成功舉辦后，房地產行業已經刮起了一股養老項目的開發熱潮，但政策配套不完善，融資渠道缺乏，實際操作經驗不足以及養老地產項目與傳統地產開發商業模式的差異等因素仍然是房地產行業進軍養老產業的屏障。因此國外先進經驗的借鑒，國內成功項目模式的學習，甚至失敗經驗的吸取，均是瞄準這一發展領域的企業及機構迫切需要尋找的珍貴資源。

在前三屆論壇上，來自美國、日本、中國臺灣、中國香港及大陸重點城市的政府管理者、金融、學術、規劃設計、運營管理及配套服務等多位嘉賓已將養老產業尤其是養老地產行業的產業鏈組成以及養老地產項目開發的必要環節進行了梳理和分享，獲得了行業聽眾的認可和好評。